第一篇：淺析如何處理物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系(社區(qū)物業(yè)管理論文)

西安工業(yè)大學(xué)北方信息工程學(xué)院

《社區(qū)物業(yè)管理》課程論文

題目：淺析如何處理物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系

系別管理信息系

專業(yè)公共事業(yè)管理

班級B080507

姓名

學(xué)號B08050729

老師郭 西平

2011年11月23日

淺析如何處理物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系

處理好物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是物業(yè)管理活動中永恒的話題，由于物業(yè)管理是一項涉及面廣，法律關(guān)系復(fù)雜的綜合活動。牽扯到房屋、土地、環(huán)境、人與物、人與人等錯綜復(fù)雜的關(guān)系，加上地區(qū)的不同，業(yè)主的不同等許多差異，形成了物業(yè)管理活動本身的多樣性和復(fù)雜性，在現(xiàn)階段國情與現(xiàn)行法律框架下，在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主經(jīng)濟利益存在差異上，出現(xiàn)問題，產(chǎn)生矛盾與糾紛是在所難免的，許多問題和矛盾的出現(xiàn)，不可能完全歸咎于一方，往往不是一個主體單方面原因造成的，可能有物業(yè)管理企業(yè)行為不規(guī)范的原因，可能有業(yè)主自律性不強的原因，也可能有開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)時遺留問題的原因，任何一個單方面舉動都有可能導(dǎo)致物業(yè)管理活動中問題的出現(xiàn)，矛盾的出現(xiàn)。因此物業(yè)管理這一“矛盾共生體”的活動中處理好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系尤為重要，即可防止出現(xiàn)問題激化升級又利于行業(yè)健康發(fā)展。則樣才能處理好這一關(guān)系，我認(rèn)為首先雙方要達成一個共識，有一個良好的社會氛圍，從以下第三方面著手。

一、明確雙方定位，利益共享

在總律層面上，《物業(yè)管理條例》中已確認(rèn)了雙方是兩個獨立的平等民事主體，在經(jīng)濟層面上，是兩個合同當(dāng)事人的平等關(guān)系，在勞動關(guān)系層面上，是服務(wù)與被服務(wù)的平等關(guān)系，不能簡單的定位為誰為主，誰為輔，誰為上，誰為下。但是在社會層面上，人們受傳統(tǒng)思維的影響，在觀念上使得雙方原本平等的關(guān)系地位產(chǎn)生錯位，部分業(yè)主采取了拒絕的態(tài)度，給物業(yè)管理增加了困擾。因此，明確雙方的定位與平等關(guān)系地

位，是處理好物業(yè)企業(yè)與業(yè)主關(guān)系的前提。

物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)管理活動中，雖然在經(jīng)濟利益點上有差異，但目標(biāo)一致，是“對立的統(tǒng)一”尋求雙方的共同利益，才是處理好雙方關(guān)系的根本保證。人們常常忽視了物業(yè)管理活動中推廣的“合伙經(jīng)營”理念，營造一種“合作伙伴”的氛圍。社會上人們更多的關(guān)注兩者通常意義上的服務(wù)與被服務(wù)，雙方的思維都單方面的局限于一般的商品交換遵循著市場經(jīng)濟原始規(guī)則，即“以最小的付出，獲取最大的利益”，這勢必造成雙方在根本利益上的沖突，由于部分業(yè)主尚未形成建立個人資產(chǎn)經(jīng)營概念，未能體會到資產(chǎn)統(tǒng)籌經(jīng)營的實惠，再加上業(yè)主經(jīng)濟意識上存在較大的差異，部分業(yè)主較看重個人記得利益的獲取，漠視長遠(yuǎn)利益造成推廣“合伙經(jīng)營”、”合作伙伴“概念上也認(rèn)識不足，追求短期利益，僅實行一般意義上的服務(wù)與管理，因此雙方都應(yīng)清楚地認(rèn)識到，在物業(yè)管理活動中雙方都處于同一個“利益共同體”中，是合作伙伴，應(yīng)該同舟共濟，互為依存，合作建立一個雙方都能接受的“利益共同點”、互惠互利才是雙方利益的根本所在。

二、建立互信機制，共存共榮

有了“利益共同點”，只有彼此“互不設(shè)防互相信任，真誠合作才能達成共識，因此建立一個機制相當(dāng)重要。

作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該正確對待業(yè)主利益，要把業(yè)主利益擺在首位，力戒追求現(xiàn)實利益的短期行為，在提高服務(wù)品質(zhì)與管理水平，提高檔次服務(wù)、推行“品牌’效應(yīng)上下足功夫，要在員工的思想意識中肯定和樹立“業(yè)主”第一的觀點，認(rèn)真對待和處理業(yè)務(wù)的訴求，同時，在提升一

線員工素質(zhì)上要下足功夫，動用企業(yè)一切資源作為支撐，這樣才能促使員工有效地與業(yè)主進行友善溝通，才能給業(yè)主留下良好的印象，對提供那些的服務(wù)服務(wù)水平達到什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)什么樣的管理服務(wù)目標(biāo)，應(yīng)該切合企業(yè)綜合能力，必須充分尊重業(yè)主意愿服務(wù)，才能最大限度的得到業(yè)主認(rèn)可。

作為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中，不能以監(jiān)督者自居，不能冷眼旁觀，吹毛求疵或者故意挑刺，對于出現(xiàn)意見和分歧，應(yīng)置身于“合作伙伴”角色之中，在認(rèn)識上求得統(tǒng)一，在行動上給予物業(yè)管理企業(yè)最大的支持和妥協(xié)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)運用監(jiān)督機制，而不應(yīng)當(dāng)簡單隨意的行使監(jiān)督權(quán)和否決權(quán)，要認(rèn)識到合法監(jiān)督。

成功的小區(qū)，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)都將對方作為不可缺少的合作伙伴，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)共同使業(yè)主委員會成為一個有效的交流平臺，建立一個健全的信息反饋系統(tǒng)。

三、促進交流溝通，完善法制

溝通是把思想、情感、知識、信息等人文在個人或群體間傳遞、交流的過程，他是增加感情，拉近距離、求同存異，達成共識的最有效手段，作為合作雙方都必須具備強烈的溝通意愿彼此應(yīng)該充分的信任，不管是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，都要注重彼此的溝通，這樣才能關(guān)系融洽，相互信任，和睦共處。

由于物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，在國內(nèi)推行時間還很短，正處在成長和發(fā)展階段，為保證其發(fā)展壯大，盡快完善法律法規(guī)是前提。政府應(yīng)該結(jié)合本地實際情況，做好地方性法規(guī)的建設(shè)，細(xì)化條款簡化程序。

在政府逐漸淡出市場的時期，加強行業(yè)協(xié)會指導(dǎo)調(diào)節(jié)功能，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會“橋梁”作用，才能確保物業(yè)管理市場的健康、有序。規(guī)范發(fā)展。

總之，要處理好業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，除了當(dāng)事者雙方各自的因素和 努力，確定地位，共同利益，良好的溝通，完善的體制，公正的社會環(huán)境，正確的輿論導(dǎo)向，缺一不可。

第二篇：淺談如何優(yōu)化業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

淺談如何優(yōu)化業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關(guān)系的處理是貫穿于物業(yè)管理活動始末的，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間原本是精誠團結(jié)、互利共贏的合作關(guān)系，但現(xiàn)實中卻出現(xiàn)了諸多的矛盾和糾紛，要處理好兩者之間的關(guān)系就必須運用合理的手段，運用相關(guān)知識處理好關(guān)系、加強二者之間的溝通，提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，從而提高企業(yè)服務(wù)品牌，最終提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；交流溝通；優(yōu)化關(guān)系

一、明確雙方的關(guān)系

關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，《物業(yè)管理條例》中已確認(rèn)了兩者是兩個獨立平等的民事主體關(guān)系。業(yè)主通過市場競爭機制聘用物業(yè)管理企業(yè)，將物業(yè)管理項目委托給物業(yè)管理企業(yè)管理，物業(yè)管理企業(yè)則按照合同的約定為業(yè)主提供服務(wù)，其實提供的服務(wù)就是一種價值商品，業(yè)主要為占有和消費物業(yè)管理服務(wù)支付一定的費用，所以，兩者是委托與被委托、服務(wù)與被服務(wù)、提供商品與消費服務(wù)的關(guān)系，也是一種互利共贏、共生共榮的合作發(fā)展關(guān)系。但是人們往往受舊的傳統(tǒng)思想影響，在觀念上使得雙方原本平等關(guān)系的地位產(chǎn)生錯位，部分業(yè)主采取了拒絕的態(tài)度，給物業(yè)的管理活動增加了困擾。因此，明確雙方的定位，是處理好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關(guān)系的前提。

二、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系緊張的根源

在現(xiàn)實生活中，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)兩者之間合作關(guān)系趨于緊張，本應(yīng)該是和睦相處、互贏互利的兩個主體卻變成了對立的矛盾雙方。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的矛盾糾紛屢屢發(fā)生：一方是要求“收費”，一方是“拒繳”；一方是原告，一方是被告；一方堅守陣地，一方要求解聘。為什么會出現(xiàn)這樣的局面？我認(rèn)為有以下幾個原因：

1.宣傳不到位。

首先，對政策的宣傳不到位。無論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)管理政策的了解程度不夠。不少業(yè)主對于物業(yè)管理相關(guān)政策了解甚少，甚至一些業(yè)主委員會成員也不能依照相關(guān)的法律法規(guī)完善管理制度，正確實施監(jiān)督管理。而物業(yè)管理的從業(yè)人員對相關(guān)政策的學(xué)習(xí)也不夠，把握政策的能力不足，靠經(jīng)驗管理，缺乏可靠的法律依據(jù)。

其次，對物業(yè)管理服務(wù)的范圍、內(nèi)容宣傳不到位。許多業(yè)主在物業(yè)管理的概念上了解認(rèn)識不多，許多要求超出了物業(yè)管理的合理范圍。部分業(yè)主認(rèn)為：交了物業(yè)管理費，物業(yè)就應(yīng)對業(yè)主的一切損失負(fù)責(zé)，提出的許多高標(biāo)準(zhǔn)、全方位服務(wù)讓物業(yè)公司無法做到。如：小區(qū)周圍公交車等配套設(shè)施少；小區(qū)附近有歌廳，有餐館，噪音大；物業(yè)雇用的保安應(yīng)保障業(yè)主的人身安全等問題。因此，物業(yè)管理企業(yè)還是要通過宣傳來縮小業(yè)主與物業(yè)公司間的認(rèn)識差異。

2.物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不到位。

物業(yè)管理企業(yè)管理制度不健全，服務(wù)不規(guī)范，員工服務(wù)意識差。一些物業(yè)管理企業(yè)不按照約定履行合同，提供了質(zhì)價不符的服務(wù)；一些物業(yè)管理企業(yè)一味最求利潤，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益；一些物業(yè)管理公司的從業(yè)人員綜合素質(zhì)低，缺乏科學(xué)的管理能力，缺乏正確的溝通能力，缺乏一名物業(yè)管理人員應(yīng)有的知識結(jié)構(gòu)、專業(yè)技術(shù)、應(yīng)急能力、法律水平等，這些都影響了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。

3.物業(yè)公司缺乏執(zhí)法權(quán)，政府相關(guān)政策滯后。

物業(yè)管理糾紛的深層次原因復(fù)雜，不少業(yè)主把對社會不良現(xiàn)象、違章搭建、拆遷政策、開發(fā)企業(yè)或者現(xiàn)行的相關(guān)政策等方面的不滿轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)管理企業(yè)身上。物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主與政府之間、在業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位之間、甚至在業(yè)主與業(yè)主之間的夾縫中艱難生存。例如現(xiàn)在普遍存在的群租現(xiàn)象，物業(yè)只能對產(chǎn)權(quán)人和房客進行勸阻，通報房辦，但這樣的結(jié)果就會導(dǎo)致相鄰業(yè)主們的不滿和投訴，認(rèn)為物業(yè)敷衍了事，惡性循環(huán)就導(dǎo)致物業(yè)費的拒繳。

三、對策與建議

隨著社會的發(fā)展和進步，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平越來越重視，要求也越來越高，物業(yè)公司不再是簡單的接受業(yè)主投訴、報修等工作，還要隨時向業(yè)主傳遞服務(wù)中心的各項信息、搭建與業(yè)主互動的平臺，向業(yè)主展示物業(yè)管理人員良好形象等工作。因此，處理好與業(yè)主的關(guān)系是物業(yè)管理的關(guān)鍵所在。

1.建立一個業(yè)主互動交流平臺。

俗話說“通則不痛”，溝通是化解矛盾，解決問題的必要途徑。物業(yè)公司可采取建立社區(qū)服務(wù)網(wǎng)站、小區(qū)論談、業(yè)主座談會、定期拜訪、滿意度調(diào)查、開展社區(qū)文化活動等多種多樣的方式收集業(yè)主信息，了解業(yè)主的合理需求，并對及顧客提出的不滿與意見及時的處理，了解業(yè)主對企業(yè)的評價和要求，經(jīng)過綜合分析，結(jié)合公司戰(zhàn)略，從基本需求、期望需求、超期望需求等方面確定核心服務(wù)和支持

服務(wù)，最終實現(xiàn)公共關(guān)系目標(biāo)。

上?！叭f源城”小區(qū)是一個物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)五級的高層住宅小區(qū)，小區(qū)物業(yè)在日常溝通交流的基礎(chǔ)上還建立了萬源城居民的“惠民平臺”，每一戶居民發(fā)放一張會員卡，可以享受到定購蔬菜、水果、體檢、健身、旅游等多方面的折扣優(yōu)惠，從而讓萬源城的居民感覺到了不同與其他小區(qū)的服務(wù)，對物業(yè)的滿意度提高了很多，小區(qū)的物業(yè)費收繳率每年都是在98%以上。這個成功的案例告訴我們，企業(yè)組織在開展一般性公共關(guān)系活動的同時，還可以開展一些有自己特色的服務(wù)，開辟同業(yè)主聯(lián)系的渠道，打造和樹立企業(yè)組織的良好形象。

2.建立一套意見投訴受理機制。

建立《客戶投訴處理作業(yè)規(guī)程》，從管理處到企業(yè)總部建立一個部門內(nèi)部監(jiān)督顧客投訴處理情況。做到“專人受理，限時辦結(jié)”及時妥善處理業(yè)主各種投訴意見。而且在投訴時限到達時或投訴處理完畢后要對投訴客戶進行回訪，以便及時驗證管理服務(wù)工作的質(zhì)量和效果，確保管理服務(wù)工作質(zhì)量。投訴事件的回訪率應(yīng)達到100%，同時，針對不同程度的投訴要安排不同的人員進行回訪，以體現(xiàn)公司對住戶投訴的重視程度。要處理好業(yè)主的投訴，物業(yè)管理企業(yè)要遵循一定的公關(guān)原則——微笑、理解、致歉、跟進、溝通、回復(fù)。作為物業(yè)管理行業(yè)，有投訴是正常的，關(guān)鍵是以何種心態(tài)去面對。很多情況客戶的投訴是提高我們管理服務(wù)水平的動力。

3.建立完整、規(guī)范的管理體系，組建高標(biāo)準(zhǔn)管理隊伍

目前，越來越多的物業(yè)公司認(rèn)識到建立起一套科學(xué)化、專業(yè)化、規(guī)范化的管理體系的重要性，建立一套完整、規(guī)范的管理體系、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，明確每一個崗位的工作職能，每一類工作的操作步驟，各種問題的處理方法，讓每一個員工工作起來有章可循，有法可依才能確保服務(wù)質(zhì)量。

3.1專業(yè)化是提高服務(wù)水平的先決條件。

專業(yè)化主要體現(xiàn)在專業(yè)技能，因此，首先要做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能。員工管理是服務(wù)行業(yè)的核心工作，提高管理水平的根本途徑是進行員工管理。通過抓好管理人才的培養(yǎng)，解決好“顧客對服務(wù)質(zhì)量的需求和企業(yè)服務(wù)水平之間的矛盾，管理人才的缺乏和培訓(xùn)能力不足之間的矛盾”才能徹底解決企業(yè)發(fā)展問題。

3.2.規(guī)范化管理是增強服務(wù)質(zhì)量的前提

在市場經(jīng)濟日益成熟的今天，業(yè)主的要求越來越高，為了減少投訴的發(fā)生，應(yīng)制定各種崗位的操作手冊，各種應(yīng)急預(yù)案以及質(zhì)量監(jiān)督體系等，并嚴(yán)格按照工作規(guī)程規(guī)范開展工作。對已經(jīng)制定的管理體系要結(jié)合實際管理的項目進行不斷的完善和修訂，滿足不同項目的需求。

3.3堅持以人為本的服務(wù)理念

確立人性化服務(wù)觀念，建立健全服務(wù)質(zhì)量保證體系，把服務(wù)質(zhì)量視為企業(yè)的生命。物業(yè)管理企業(yè)開展工作時，將業(yè)主視為自己的家人來對待，這樣使得業(yè)主不會覺得企業(yè)只是一味地在賺他們錢，而是認(rèn)為花錢買方便、買時間、買溫馨。而業(yè)主也視企業(yè)為自己的管家，相關(guān)的大事小事與企業(yè)商量，共同做好美化物業(yè)環(huán)境、解決日常問題等各項事務(wù)，從而讓企業(yè)認(rèn)為自己的提供的服務(wù)得到了回報，付出的勞動得到了尊重，從而倍加珍惜雙方的感情和默契。例如一些溫馨提示、無償?shù)谋忝穹?wù)等人性化活動，這些都已經(jīng)在許多物業(yè)管理小區(qū)里得以證實，讓生活和工作在這些小區(qū)里的業(yè)主們和物業(yè)管理員，均感受到相互尊重、和諧融洽所帶來的種種好處并以此為豪。因此說，以“人”為本的思想是人性化活動的基礎(chǔ)，而人性化活動是以“人”為本思想的具體表現(xiàn)。

3.4建立“愛崗敬業(yè)”的管理團隊

物業(yè)管理企業(yè)要結(jié)合自己的管理模式、管理制度開展多種形式的在職教育和培訓(xùn)，建立一支懂經(jīng)營、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德、會服務(wù)的優(yōu)秀團隊。在對員工進行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時還應(yīng)該注重個人素質(zhì)方面的培訓(xùn)，對每一位員工進行“職業(yè)道德，禮儀禮貌”培訓(xùn)，培養(yǎng)員工與人溝通、協(xié)作的能力。具有良好的親和力是做好物業(yè)管理的一大優(yōu)勢。要讓每一個管理員都能注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，在日常工作中積極熱情地為每一位業(yè)主服務(wù)，對一些不太了解、提出抱怨甚至投訴的業(yè)主，要主動上門與其溝通、交流。要不怕被業(yè)主指出缺點，學(xué)會感謝業(yè)主提出意見、給予改正和進步的機會，使業(yè)主從逐漸了解到最終理解、信賴公司。作為物業(yè)管理的從業(yè)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和管理能力，要做到政策清楚、管理有方，技術(shù)精湛、服務(wù)熱情，做到干一行愛一行，愛一行專一行。

4、協(xié)調(diào)好行政管理部門的關(guān)系

其實，影響業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)間關(guān)系的另一個重要環(huán)節(jié)，是政府相關(guān)部門的管理和監(jiān)督。由于物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，在我國推行的時間短，尚處在成長和發(fā)展階段。物業(yè)管理作為與百姓生活最密切的行業(yè)，出現(xiàn)問題也是難免的。

因此，物業(yè)管理企業(yè)在正確處理與業(yè)主之間關(guān)系的同時，也應(yīng)積極協(xié)調(diào)與行政管理部門的關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動加強與行政管理部門的交流溝通，關(guān)注政策的變化，并積極服從、執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，配合行政管理。這種配合與服從，往往會為物業(yè)管理企業(yè)獲得行政管理部門的理解、支持奠定良好基礎(chǔ)，從而為自身的發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。協(xié)助、支持行政部門的管理，同時要借助行政管理部門的管理來加強與業(yè)主的關(guān)系，例如借助行政管理部門來整治違章建筑、取締群租；在一些溝通會上，可以邀請行政部門的人員參加等等。

我相信，物業(yè)管理企業(yè)如果能一切以業(yè)主的利益為出發(fā)點，明確物業(yè)管理的定位，充分重視業(yè)主對企業(yè)的投訴，建立完善的投訴管理機制，切實運用公共關(guān)系手段處理在日常運作中所遇到的問題，那么，企業(yè)的認(rèn)知度、美譽度必然能大大提高。同時，還能為企業(yè)的生存與發(fā)展創(chuàng)造有利的、和諧的輿論環(huán)境，減少其在日常運作中的阻力，最終必能在提高經(jīng)濟效益的同時獲得更好的社會效益。

參考文獻： [1]趙久建.中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與對策研究[D].北京交通大學(xué).2011

[2]林七七.物業(yè)管理公司業(yè)主投訴中的溝通管理研究[D].暨南大學(xué).2011

[3]劉玉剛，柏靜霓.我國物業(yè)的管理弊病追究[J].上海商業(yè).2008（10）

長寧公安分局管理處彭菁蓉

二〇一三年六月十八日

第三篇：怎樣處理好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關(guān)系

怎樣處理好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主關(guān)系

處理好物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系是物業(yè)管 理活動中永恒的話題。由于物業(yè)管理是一項涉及面廣，怯律關(guān)系復(fù)雜的綜合活動。牽扯到房屋、土地、環(huán)境、人與物、人與人等錯綜復(fù)雜的關(guān)系，加上地區(qū)的不同，城市的不同，業(yè)主的不同等許多差異，形成了物業(yè)管理活動本身的多樣性和復(fù)雜性，在現(xiàn)階段國情與現(xiàn)行法律框架下，在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主經(jīng)濟利益存在差異上，出現(xiàn)問題，產(chǎn)生矛盾與糾紛是在所難免的。許多問題和矛盾的出現(xiàn)，不能完全歸咎一方，往往不是一個主體單方面原因造成的，可能有物業(yè)管理企業(yè)行為不規(guī)范的原因，可能有業(yè)主自律性不強的原因，也可能有開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)時遺留問題的原因，任何一方單方 面的舉動，都有可能導(dǎo)致物業(yè)管理活動中問題的出現(xiàn)，矛盾的出現(xiàn)。因此，在物業(yè)管理這一“矛盾共生體”的活動中處理好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系尤為重要，既可以防止出現(xiàn)的問題激化升級、又利于行業(yè)的健康發(fā)展。怎樣才能處理好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系呢？筆者認(rèn)為，首先雙方應(yīng) 在關(guān)鍵的原則問題上形成共識，有一個良好的社會氛圍，從下面三個方面著手。

一、明確雙方定位、利益共享

在總律層面上，《物業(yè)管理條例》中已確認(rèn)了雙方是兩個獨立平等的民事主體；在經(jīng)濟層面上，是兩個合同當(dāng)事人的平等關(guān)系；在勞動關(guān)系層面上，是服務(wù)與被服務(wù)的平等關(guān)系。不能簡單地定位誰為主，誰為輔，誰為上，誰為下。但是在社會層面上，人們受舊的傳統(tǒng)思維影響，在觀念上使得雙方原本平等關(guān)系的地位產(chǎn)生錯位，部份業(yè)主采

取了拒絕的態(tài)度，給物業(yè)管理活動增加了困擾。因此，明確雙方的定位與平等關(guān)系地位，是處理好物業(yè)企業(yè)與業(yè)主關(guān)系的前提。

物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)管理活動中，雖然在經(jīng)濟利益點上有差異，但目標(biāo)是一致。是“對立的統(tǒng)一”尋求雙方的共同利益，才是處理好雙方關(guān)系的根本保證。人們常常忽視了物業(yè)管理活動中推廣“合伙經(jīng)營”的理念，營造一種“合作伙伴”的氛圍。社會上人們更多的關(guān)注兩者通常意義上的服務(wù)與被服務(wù)，雙方的思維都單方面的局限于一般的商品交換遵循著市場經(jīng)濟原始規(guī)則，即“以最小的付出，獲取最大的利益”，這勢必造成雙方在根本利益上的沖突。由于部分業(yè)主尚未形成建立個人資產(chǎn)經(jīng)營概念，未能體會到資產(chǎn)統(tǒng)籌經(jīng)營的實惠，再加上業(yè)主經(jīng)濟意識上存在較大的差異性，部分業(yè)主較看重個人的既得利益的獲取，漠視長遠(yuǎn)的、公眾的利益，造成推廣“合伙經(jīng)營”理念的困難。一般物業(yè)管理企業(yè)只好將大部份精力和財力放在業(yè)主個人感受服務(wù)上，而放在實現(xiàn)“共同利益”目標(biāo)上的精力與財力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，遇到素質(zhì)不高業(yè)主的非理維權(quán)和無理要求，物業(yè)管理企業(yè)又常處于“被動挨打”的境地。同時，一些物業(yè)管理企業(yè)對“合伙經(jīng)營”、“合作伙伴”概念上也認(rèn)識不足，追求短期利益，僅實行一般意義上的服務(wù)與管理。因此，雙方都應(yīng)清楚地認(rèn)識到，在物業(yè)管理活動中，雙方都處在同一個“利益共同體”中。是合作伙伴，應(yīng)該同舟共濟，互為依存，合作建立一個雙方都接受的“利益共同點”。互惠互利才是雙方利益的根本所在。

二、建立互信機制，共存共榮。

有了“利益共同點”，只有彼此“互不設(shè)防”，互相信任，真誠合作，才能達成共同目標(biāo)。因此，建立一種互信機制是十分必要的。不論是物業(yè)的所有者，還是管理服務(wù)的經(jīng)營者，達成共同利益原則是永恒的原則。不論是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主都應(yīng)該以“合作伙伴”的姿態(tài)出現(xiàn)，站在公正、誠信、互利的基礎(chǔ)上思考問題，解決問題。在處理雙方關(guān)系時，應(yīng)本著“求同存異”的精神，采取包容，互讓，友好的態(tài)度。

作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該正確對待業(yè)主的利益，要把業(yè)主利益擺在首位，力戒追求現(xiàn)實利益的短期行為。在提高服務(wù)品質(zhì)與管理水平，提高服務(wù)檔次，推行“品牌”效應(yīng)上下足功夫。要在員工的思想意識中肯定和樹立“業(yè)主”第一的觀點，認(rèn)真對待和處理業(yè)主的訴求。同時，在提升一線員工素質(zhì)上要下足功夫，動用企業(yè)的一切資源作為支撐，這樣才能促使員工有效的與業(yè)主進行友善的溝通，才能給業(yè)主留下良好的印象。對提供那些內(nèi)容的服務(wù)，服務(wù)水平達到什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)什么樣管理服務(wù)目標(biāo)，應(yīng)該切合企業(yè)的綜合能力，必須充分尊重業(yè)主意愿的服務(wù)，建立在雙方平等協(xié)商認(rèn)同的基礎(chǔ)上，忠實地履行委托合同內(nèi)容，才能最大限度得到業(yè)主認(rèn)同和信任。

作為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中，不能以監(jiān)督者自居，不能冷眼旁觀，吹毛求疵或是專門挑錯指責(zé)。對于出現(xiàn)的問題和意見分歧，應(yīng)該置身于“合作伙伴“角色之中，在認(rèn)識上求得統(tǒng)一，在行動上給予物業(yè)管理企業(yè)最大的支持和協(xié)助。業(yè)主應(yīng)當(dāng)正確運用監(jiān)督機制，而不應(yīng)簡單地、隨意地行使監(jiān)督權(quán)和否決權(quán)。要認(rèn)識到合法權(quán)益的監(jiān)督權(quán)，是實行民主自治的根本保證。但是，這種監(jiān)督權(quán)的行使，必須是建立在一定法律怯規(guī)范疇之內(nèi)，依據(jù)合同法的規(guī)定，按照具體合同或協(xié)議的約定進行的，不是隨心所欲的個人行為，更不是為監(jiān)督而監(jiān)督的管制行為。監(jiān)督權(quán)與否決權(quán)的濫用，必然導(dǎo)致雙方相互設(shè)防，互不信任對抗局面的產(chǎn)生。

成功的小區(qū)，業(yè)主和物業(yè)雙方都將對方作為不可缺少的合作伙伴。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該共同使業(yè)主委員會成為一個有效的交流平臺，建立一個完善的信息反饋體系，充分發(fā)揮業(yè)主委員會“橋梁”和“潤滑濟”作用。在業(yè)主委員會這個平臺上，真正做到你中有我，我中有你，互相包容，和平共處，共存共榮。

三、促成交流溝通，完善法制

溝通是把思想、情感、知識，信息等人文在個人或群體間傳遞、交流的過程，它是增加感情，拉近距離，求同存異，達成共識的最有效手段。作為共同利益的合作雙方都必須有強烈的交流溝通意愿，在物業(yè)管理活動中應(yīng)共同經(jīng)營維護良好溝通環(huán)境，創(chuàng)造相互溝通的條件，以融洽雙方的關(guān)系，增加彼此間的了解，消除彼此間陌生與誤會，取得彼此間的認(rèn)可和信任。因此，不管是物業(yè)管理企業(yè)，還是業(yè)主都應(yīng)重視和加強彼此間溝通，這樣才能關(guān)系融洽，相互信任，和睦共處。由于物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，在國內(nèi)推行時間還是短，正處在成長和發(fā)展階段，為了保證其健康發(fā)展壯大，盡快完善法律怯規(guī)是前提。政府應(yīng)該結(jié)合本地實際情況，做好地方性訟規(guī)的建設(shè)，細(xì)化條款，簡化程序，增加可操作性。因為在物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的一些問

題和矛盾，僅靠協(xié)商溝通是解決不了的，還是要依靠法律法規(guī)來解決。如果國家發(fā)展不是這么快，且法律健全，執(zhí)法嚴(yán)格，在一些小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間矛盾和沖突可能不會那尖銳與不可調(diào)和。在政府逐漸淡出市場的時期，加強行業(yè)協(xié)會建設(shè)，強化行業(yè)協(xié)會指導(dǎo)調(diào)和功能，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的“橋梁”的作用，才能確保物業(yè)管理市場的健康、有序、規(guī)范的發(fā)展。

作為業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)的業(yè)主委員會，在處理業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系上起著極為重要的作用。鑒于在物業(yè)管理活動中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)存在著的不對稱性，必須建立一個業(yè)主委員會成員的培訓(xùn)體系，對業(yè)主委員會成員實行“上崗證”制度，這樣才能達到一個平衡。政府職能部門和行業(yè)協(xié)會應(yīng)肩負(fù)此項重任。

總而言之，要處理好業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，除了當(dāng)事者雙方各自的因素和努力，確的定位，共同的利益，良好的溝通，完善的提制，公正的社會環(huán)境，正確的輿論導(dǎo)向，缺一不可。

（本文作者為廈門市廈禾舊城改造物業(yè)公司宏華大廈管理處主任）

第四篇：如何處理好業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

如何處理好業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

摘要：業(yè)主與物業(yè)管理公司之間原本是互利共贏、共生共榮的合作關(guān)系，但現(xiàn)實中他們之間卻出現(xiàn)了許多矛盾和糾紛。因此，業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方明確各自的權(quán)利和義務(wù)，加強對物業(yè)管理知識的學(xué)習(xí)以及二者之間的溝通就成為理順雙方關(guān)系的關(guān)鍵所在。

一、正確認(rèn)識業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系是處理好兩者之間矛盾的基礎(chǔ)《 物業(yè)管理條例 》 第一章總則第二條講到，物業(yè)管理是業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體。物業(yè)管理企業(yè)是按照合同提供以上活動的服務(wù)主體。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過合同建立了關(guān)系，是在平等、自愿、雙向選擇的基礎(chǔ)上建立的，兩者是平等的民事主體關(guān)系。

業(yè)主通過市場競爭機制聘用物業(yè)管理企業(yè)，將物業(yè)管理項目委托給物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)按照合同的約定為業(yè)主提供服務(wù)，其實是一種有價值的商品，業(yè)主要為占有和消費物業(yè)管理服務(wù)支付一定的費用，所以，兩者是聘用與被聘用、委托與被委托、服務(wù)與被服務(wù)、提供商品與消費服務(wù)的關(guān)系，也是一種互利共贏、共生共榮的合作發(fā)展關(guān)系。

二、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系緊張的根源

但在現(xiàn)實生活中，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)兩個利益主體之間的對立關(guān)系卻大于合作關(guān)系，本應(yīng)該是和睦相處的兩個主體卻變成了對立的矛盾雙方。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的糾紛屢屢發(fā)生：一方是要求“收費”，一方是“拒繳”；一方是指責(zé)，一方是謾罵；一方是原告，一方是被告；一方堅守陣地，一方要求解聘。在一些地方，雙方的關(guān)系甚至惡化到了大打出手的地步。

為什么會出現(xiàn)這樣的局面？筆者認(rèn)為有以下幾個原因：

1.政策宣傳不到位。

無論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)管理政策知識的了解程度都不夠。首先，不少業(yè)主對于物業(yè)管理相關(guān)政策了解不多，甚至一些業(yè)主委員會成員也不能依照相關(guān)的法律法規(guī)完善管理制度，實施正確的監(jiān)督管理，事事站在單方受益的角度考慮問題。而物業(yè)管理的從業(yè)人員對相關(guān)政策的學(xué)習(xí)也不夠，把握政策的能力不足，靠經(jīng)驗管理，缺乏可靠的法律依據(jù)。

2.物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量不到位。

物業(yè)管理企業(yè)管理制度不健全，服務(wù)不規(guī)范，員工服務(wù)意識差。相當(dāng)一部分企業(yè)是從原來的房管部門或單位后勤部門轉(zhuǎn)制成立的，有的還延續(xù)著原有的管理模式和管理觀念，員工還保留著原有的管理者身份，在工作中“霸氣十足”，淡化了自身的服務(wù)特征。部分民營的物業(yè)管理企業(yè)為追求自身利潤，不按照約定履行合同，提供了質(zhì)價不符的服務(wù)。一些物業(yè)管理企業(yè)擅自處理由業(yè)主處分的事項，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。一些物業(yè)管理公司從業(yè)人員的綜合素質(zhì)低，缺乏科學(xué)的管理能力，缺乏正確的溝通能力、缺乏作為一名物業(yè)管理人員應(yīng)有的服務(wù)意識和操作技能，這些都導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不高。

3.政府相關(guān)政策滯后或缺乏連貫性和可操作性。物業(yè)管理糾紛的深層次原因復(fù)雜，不少業(yè)主把對社會不良現(xiàn)象、拆遷政策、開發(fā)企業(yè)或者現(xiàn)行的相關(guān)政策等方面的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理企業(yè)身上。物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主與政府之間、在業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位之間、甚至在業(yè)主與業(yè)主之間的夾縫中艱難生存。

三、處理好業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系的幾點建議

那怎樣才能處理好業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系呢？筆者談幾點建議： 首先需要業(yè)主轉(zhuǎn)變幾個觀念：1.物業(yè)管理不是福利待遇，而是市場經(jīng)濟條件下提供的商品，業(yè)主在享受物業(yè)管理服務(wù)的同時，需要支付費用。2.業(yè)主聘請物業(yè)管理企業(yè)實施對物業(yè)的管理，雙方是利益的共同體，其目標(biāo)是一致的，無論發(fā)生什么分歧，業(yè)主要采取平等、包容、協(xié)助、友好的態(tài)度思考問題，化解矛盾。

3.業(yè)主要分清事件的責(zé)任主體，物業(yè)管理企業(yè)不是出氣筒、替罪羊。社會的不良現(xiàn)象；政府的監(jiān)督管理；相關(guān)政策的滯后和不合理；開發(fā)企業(yè)的違規(guī)操作；建設(shè)單位的施工質(zhì)量；道路、交通、電信的不配套等等問題，絕大多數(shù)不是物業(yè)管理企業(yè)的直接責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)有協(xié)調(diào)解決的責(zé)任，但不應(yīng)該將矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理企業(yè)身上。4.業(yè)主要樹立公共意識和自我約束能力。有時業(yè)主的言行，出于對自己既得利益的考慮，沒有顧及到全體業(yè)主的整體利益，而影響到了物業(yè)管理企業(yè)的工作開展。5.業(yè)主在享受服務(wù)的同時，要接受物業(yè)管理企業(yè)的管理，因為良好的服務(wù)需要通過有序的管理來實現(xiàn)，沒有管理也談不上服務(wù)。其次需要

物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)變幾個觀念：1.物業(yè)管理企業(yè)的所用員工要正確認(rèn)識管理與服務(wù)的關(guān)系。物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，需要通過科學(xué)的管理來實現(xiàn)高品質(zhì)的服務(wù)。

4.物業(yè)管理企業(yè)的全體員工要轉(zhuǎn)變物業(yè)管理管物不管人的觀念。物業(yè)管理在服務(wù)的過程中要經(jīng)常與業(yè)主或其他相關(guān)方聯(lián)系溝通，這也是化解矛盾、解決問題的必要途徑。

其實，影響業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)間關(guān)系的另一個重要環(huán)節(jié)，是政府相關(guān)部門的管理和監(jiān)督。由于物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，在我國推行的時間短，尚處在成長和發(fā)展階段。物業(yè)管理作為與百姓生活最密切的行業(yè)，出現(xiàn)問題也是難免的。但作為政府，為保證物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)盡可能的完善相關(guān)的法律法規(guī)，增強政策的銜接性、連貫性和可操作性。同時要加大監(jiān)管的力度，規(guī)范開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會等各相關(guān)各方的工作，協(xié)調(diào)各相關(guān)方的關(guān)系，為物業(yè)管理的健康成長創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。

管理不是“治理”，要正確使用好全體業(yè)主賦予你的權(quán)力。2.物業(yè)管理企業(yè)的所用員工要正確認(rèn)識自己的法律地位，業(yè)主是出于對物業(yè)管理企業(yè)的信任，將物業(yè)的管理權(quán)委托給物業(yè)管理企業(yè)，并通過 《 物業(yè)服務(wù)合同 》 的簽訂建立了兩者間的法律關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)就要按照合同的規(guī)定和相關(guān)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)主提供滿意服務(wù)。絕不能以降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來欺騙業(yè)主，要做到質(zhì)價相符，否則就會被業(yè)主炒魷魚。3.物業(yè)管理企業(yè)的全體員工要轉(zhuǎn)變物業(yè)管理就是看看門、管管人、掃掃地、種種草的簡單認(rèn)識，物業(yè)管理是一項綜合性很強，技術(shù)含量很高的職業(yè)。作為物業(yè)管理的從業(yè)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和管理能力，要做到政策清楚、管理有方，技術(shù)精湛、服務(wù)熱情。

第五篇：業(yè)主委員會及其與物業(yè)管理公司的關(guān)系

業(yè)主委員會及其與物業(yè)管理公司的關(guān)系

社會學(xué)院 08（3）班

朱雪蓮 26號

【摘要】一個物業(yè)價值的成功實現(xiàn)，業(yè)主、發(fā)展商與物業(yè)管理公司的互相配合是必不可少的條件，很難想象如果三方誰跟誰都過不去，結(jié)果會是什么樣子，在現(xiàn)實生活中已經(jīng)出現(xiàn)了因三方對立而造成相應(yīng)物業(yè)出現(xiàn)混亂的現(xiàn)象，那么，這種情況能不能避免呢？我認(rèn)為是可以的，這就要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的調(diào)停和平衡的作用。

【關(guān)鍵詞】業(yè)主委員會 權(quán)利 義務(wù) 物業(yè)管理公司 關(guān)系

一．業(yè)主委員會概述

業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)委會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。

要成立業(yè)主委員會，小區(qū)必須滿足一個基本條件，就是小區(qū)的入住率超過50％。也就是說如果一個小區(qū)有800套房子的話，必須有400套已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了購買合同，即業(yè)主達到或超過400戶才行。當(dāng)首戶入住已滿兩年的物業(yè)管理區(qū)域，入住率即使不足50%也可以成立業(yè)主委員會。

足了基本條件，接下來我們分六個步驟來說明如何成立業(yè)主委員會及各個階段的需求。

1．前期準(zhǔn)備想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，并產(chǎn)生志愿者小組，以志愿者小組為核心，聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議。

2．成立籌備組物業(yè)所在地的街道辦事處負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、建設(shè)單位、社區(qū)居委會組成業(yè)主大會會議籌備組。籌備組應(yīng)在30日內(nèi)組織完成召開首次業(yè)主大會會議工作，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

3．起草業(yè)主委員會章程起草業(yè)主委員會章程，以及相關(guān)形式和成立辦法，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集參選業(yè)主的資料，所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間以書面的形式發(fā)給每個業(yè)主，并簽收條。

4．籌備組驗票收回選票后，籌備組應(yīng)公開驗票工作，如果收條超過業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上，反饋意見中的反對意見少于1/2，業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過。在人數(shù)范圍內(nèi)，得反對票少的業(yè)主即可擔(dān)任業(yè)主委員會委員。

5．召開業(yè)主大會業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、副主任，并可以開展工作。6。業(yè)主委員會備案將業(yè)主大會成立簡要過程，業(yè)主委員會主任和委員名單，業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

二．業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)

業(yè)主委員會的權(quán)利，業(yè)主委員會代表著該物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其權(quán)利基礎(chǔ)是對物業(yè)的所有權(quán)。因此，業(yè)主委員會最基本的權(quán)利是對與該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。這種權(quán)利通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程予以保證。業(yè)主委員會的權(quán)利有：

1．召集和主持業(yè)主大會；

2．修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程；

3．決定聘請物業(yè)管理公司；

4．審議物業(yè)管理服務(wù)費有關(guān)收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法；

5．審議管理工作計劃、費用概預(yù)算；

6．檢查、監(jiān)督物業(yè)管理公司的物業(yè)管理工作；

7．監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理；

8．業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會的義務(wù)

1．籌備并向業(yè)主大會報告工作；

2．執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督；

3．貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；

4．嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同，保障本物業(yè)各項管理目標(biāo)的實現(xiàn)；

5．接受政府行政管理機構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo)，執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項提出的指令和要求；6．本會作出決定不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會的決定，不得損害業(yè)主公共利益。

三．業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的關(guān)系

物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會都是物業(yè)管理的機構(gòu)，它們共同管理著一定范圍的物業(yè)。所不同的是，業(yè)主委員會管理的是其所代表的業(yè)主們的物業(yè)，物業(yè)管理公司是受委托管理業(yè)主們的物業(yè)。這樣，在客觀上就決定了它們之間的特定關(guān)系。

1．完全市場條件下的相互關(guān)系。在完全市場條件下，物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會之間的關(guān)系有如下特點：（1）決策人是業(yè)主委員會，物業(yè)管理公司是雇員。業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)的情況和多數(shù)業(yè)主的意志，有權(quán)選擇不同的物業(yè)管理公司來提供服務(wù)性管理。（2）業(yè)主委員會的委托和物業(yè)管理公司的受托是一種合同關(guān)系，是一種市場的雙向選擇。業(yè)主委員會愿意出多少錢以購買什么樣的服務(wù)，物業(yè)管理提供何種服務(wù)要按什么標(biāo)準(zhǔn)收費，完全是一種交易談判，而不是行政分配。（3）物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會都是獨立運作的，互不干擾，雙方可以因發(fā)展變化的需要，在協(xié)商一致條件下續(xù)簽、修改或解除合同，但都無權(quán)干預(yù)對方的內(nèi)部活動。

2．非完全市場條件下的相互關(guān)系。在非完全市場條件下，物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會之間的關(guān)系有如下特點：（1）物業(yè)的委托人是一個公司或一個機構(gòu)，不是一個由許多業(yè)主依法組織起來的群眾自治組織。（2）物業(yè)管理公司作為子公司是在母公司的支持下，直接組織產(chǎn)生出來的，其日常的經(jīng)營活動多受到母公司的監(jiān)督和制約。（3）物業(yè)管理權(quán)的取得是通過單方授權(quán)產(chǎn)生的，不是市場競爭。

3．地位上的平等關(guān)系。物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會之間是受委托人和被委托人、服務(wù)者和被服務(wù)者之間的關(guān)系，沒有隸屬關(guān)系，雙方在地位上是平等的。在法律上，業(yè)主委員會有委托或不委托某個物業(yè)管理公司的自由，物業(yè)管理公司也有接受或不接受委托的自由。在組織關(guān)系上，不存在領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)、管理與被管理之間的關(guān)系。

4．工作上的合作關(guān)系。物業(yè)管理公司在管理物業(yè)的過程中經(jīng)常要和業(yè)主委員會發(fā)生聯(lián)系，業(yè)主委員會為了業(yè)主們的共同利益也時常要和物業(yè)管理公司打交道，由此產(chǎn)生它們之間的合作工作關(guān)系。一般來說，委托合同中都規(guī)定了物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)，如物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理，有義務(wù)把重大管理措施提交業(yè)主委員會審議；業(yè)主委員會有權(quán)審議物業(yè)管理公司制訂的管理計劃和管理服務(wù)的重大措施，有義務(wù)協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作，等等。

隨著房地產(chǎn)市場的逐漸完善，業(yè)主委員會這一代表廣大業(yè)主共同利益的新生事物將會得到大力提倡。越來越多的業(yè)主已經(jīng)意識到業(yè)主委員會在自己長期居住的物業(yè)中所起的積極作用是任何其他形式所不能替代的。因此，越來越多的業(yè)主也積極地投入到了籌建業(yè)主委員會的工作之中。這是一個非常可喜的現(xiàn)象，它說明了廣大業(yè)主的權(quán)利自我保護意識在增強，說明了業(yè)主委員會這一新生事物正在逐漸深入人心！

參考文獻：

1．《物業(yè)管理：理論與實務(wù)》主編：李斌 復(fù)旦大學(xué)出版社2006

2．《物業(yè)管理學(xué)》作者：李士和 蔡慶兵 浙江大學(xué)出版社2007

3．《物業(yè)管理》主編：朱兆熒 中國水利水電出版社2006

4．《物業(yè)管理》編著：方芳 呂萍 中國建材工業(yè)出版社2005

5．《物業(yè)管理》主編：陳友銘 高等教育出版社2003

6．《物業(yè)管理學(xué)》編著：李福平復(fù)旦大學(xué)出版社2002