第一篇：淺析社區(qū)環(huán)境與物業(yè)管理

淺析社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理

摘要：隨著當(dāng)前城市化和現(xiàn)代化的發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的社區(qū)管理內(nèi)涵不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)出現(xiàn)了許多矛盾與碰撞，為了更好地推動(dòng)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的協(xié)調(diào)發(fā)展，必須解決物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展的相關(guān)理論問(wèn)題，分析二者之間的關(guān)系及其內(nèi)涵，探索社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理相結(jié)合發(fā)展的方法與途徑。

關(guān)鍵詞：社區(qū)建設(shè) 物業(yè)管理 協(xié)調(diào)發(fā)展 關(guān)系

隨著住房制度改革的推進(jìn)，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，物業(yè)管理作為一種和現(xiàn)代化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式相配套的綜合管理方式應(yīng)運(yùn)而生，與原有的社區(qū)管理方式結(jié)合起來(lái)共同為管理和服務(wù)社區(qū)居民而努力。但由于傳統(tǒng)體制的慣性，在物業(yè)管理和社區(qū)管理發(fā)展都不成熟的情況下，在社區(qū)這個(gè)“微型社會(huì)”中，二者經(jīng)常會(huì)發(fā)生職能混淆與碰撞。社區(qū)是構(gòu)建和諧社會(huì)的戰(zhàn)略空間單元，社區(qū)是否和諧，與每位成員的日常生活息息相關(guān)，更關(guān)系著整個(gè)和諧社會(huì)的構(gòu)建。隨著城市的發(fā)展，民主和法治的進(jìn)步，現(xiàn)代城市社管與物管的關(guān)系發(fā)生了巨大的改變。本文主要探討現(xiàn)代城市社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系，在此基礎(chǔ)上研究如何改善和協(xié)調(diào)兩者的關(guān)系，共同為構(gòu)建和諧社區(qū)努力。

一、傳統(tǒng)社區(qū)管理與物業(yè)管理概述

社區(qū)就是在一定地域內(nèi)發(fā)生社會(huì)活動(dòng)和社會(huì)關(guān)系，有特定的生活方式并具有成員歸屬感的人群所組成的相對(duì)獨(dú)立的社會(huì)生活共同體。所謂社區(qū)管理，主要是指一定的社區(qū)內(nèi)部各種機(jī)構(gòu)、團(tuán)體或組織，為了維持社區(qū)的正常秩序，促進(jìn)社區(qū)的發(fā)展和繁榮，滿足社區(qū)居民物質(zhì)和文化活動(dòng)等特定需要而進(jìn)行的一系列的自我管理或行政管理活動(dòng)。

物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕活動(dòng)。廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過(guò)程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人進(jìn)行的管理過(guò)程。

二、社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系

（一）物管和社區(qū)建設(shè)的一致性

一是發(fā)展的基礎(chǔ)一致，即都是城市發(fā)展到一定時(shí)期的產(chǎn)物；二是目的一致，即都是為服務(wù)區(qū)內(nèi)的居民創(chuàng)造一個(gè)良好的生活和居住環(huán)境，為社區(qū)居民服務(wù)。

（二）物管與社區(qū)建設(shè)的差異性

1.是管理主體不同

物業(yè)管理的主體是物業(yè)管理公司，屬經(jīng)濟(jì)性管理實(shí)體，是專(zhuān)業(yè)服務(wù)組織；社區(qū)建設(shè)的主體是居委會(huì)或街道辦事處，屬行政性管理主體。

2.是管理與服務(wù)的性質(zhì)不同

物業(yè)管理是物管公司受業(yè)主委托，按合同為業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)，具有經(jīng)營(yíng)獲利性質(zhì)；社區(qū)建設(shè)是一種非專(zhuān)業(yè)、非盈利性的服務(wù)，具有行政管理性質(zhì)。

（三）物管與社區(qū)建設(shè)管理的滲透性

物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)盡管存在著一些根本的區(qū)別，但兩者卻是一種相互滲透，即相互依存、相互促進(jìn)的關(guān)系。

1.物管與社區(qū)服務(wù)的部分內(nèi)容具有交叉性，這種交叉性為兩者相結(jié)合提供了一定的基礎(chǔ)。

2.社區(qū)建設(shè)中許多內(nèi)容需要依托物業(yè)管理來(lái)進(jìn)行。例如，社區(qū)的公共安全、公共衛(wèi)生、公共環(huán)境與人際關(guān)系等。因此，社區(qū)建設(shè)包含著物業(yè)管理。

3.物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的根本目標(biāo)是創(chuàng)造良好的社區(qū)環(huán)境。物業(yè)管理從事的是硬件環(huán)境的建設(shè)，而社區(qū)建設(shè)主要是致力于軟環(huán)境的建設(shè)。

三、物業(yè)管理應(yīng)與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合（一）物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，既有利于城市基層管理體制和運(yùn)行機(jī)制的改革創(chuàng)新，又有利與物業(yè)管理公司健康發(fā)展。

社區(qū)建設(shè)不能單純依靠政府財(cái)政收入，而需要社會(huì)各界的參與。物業(yè)管理的系列服務(wù)都與居民的生活息息相關(guān)，因此，物管工作在社區(qū)建設(shè)中扮演著重要角色。而相當(dāng)部分的物業(yè)管理公司在擁有社區(qū)資源的同時(shí)，仍停留在簡(jiǎn)單的保安、保潔、綠化和維修等業(yè)務(wù)方面，嚴(yán)重制約了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。要改變這種狀況，物業(yè)管理公司必須抓住社區(qū)建設(shè)這一契機(jī)，跳出專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)框框，創(chuàng)新服務(wù)方式，拓展服務(wù)內(nèi)容。

（二）物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，既為物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)，也為社區(qū)建設(shè)提供了有效的載體。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l理》的規(guī)定：“住宅小區(qū)的業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的意見(jiàn)”，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開(kāi)當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)的指導(dǎo)和幫助。物業(yè)管理涉及到社會(huì)的方方面面，它不僅僅是一個(gè)房屋管理問(wèn)題，還與很多社會(huì)問(wèn)題、社會(huì)矛盾交織在一起。對(duì)這些社會(huì)問(wèn)題或矛盾，如果由善于做思想工作的居委會(huì)介入，自然就迎刃而解了。再者，目前業(yè)主自治意識(shí)和自律能力較低，對(duì)此業(yè)主委員必須依靠社區(qū)的幫助，才能協(xié)調(diào)好業(yè)主個(gè)體利益與公共利益的矛盾。

四、物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合的可行性

目前，針對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合的問(wèn)題還存在一些誤區(qū)。比如，社區(qū)居委會(huì)認(rèn)為，住宅小區(qū)直接交居委會(huì)來(lái)管，不必選聘物業(yè)管理公司，這樣可以增加居委會(huì)的經(jīng)濟(jì)收入，有更多的盈余搞好社區(qū)建設(shè)；物業(yè)管理公司認(rèn)為，居委會(huì)成員既不懂業(yè)務(wù)，又不會(huì)管理，讓他們介入不僅不省事，反而增添了不少麻煩事。有的居委會(huì)干脆把本屬于行政部門(mén)的事務(wù)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理公司。對(duì)此：

（一）按合同履行職責(zé)，避免經(jīng)濟(jì)利益的沖突

一般來(lái)說(shuō)，物管企業(yè)只能根據(jù)廣大業(yè)主的委托管理好小區(qū)的物業(yè)，不能將功能延伸到行政管理和居民自治領(lǐng)域；而居委會(huì)一方面要發(fā)揮物業(yè)管理以外的行政管理和居委會(huì)自治的作用，另一方面要配合、監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作，但不要代替其具體業(yè)務(wù)。

（二）應(yīng)明確各自定位，避免重疊與越位

業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司和社區(qū)居委會(huì)從本質(zhì)上講，其目標(biāo)是一致的，都是為了小區(qū)的兩個(gè)文明建設(shè)，為居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。因此我們可以給三者的關(guān)系進(jìn)行初步定位，即“目標(biāo)一致，分工明確、相互合作、共同發(fā)展”。物業(yè)管理公司是一個(gè)法人企業(yè)，它受業(yè)主委員會(huì)的委托從事房屋和相關(guān)環(huán)境的專(zhuān)業(yè)管理，提供的是一種有償性服務(wù)，承擔(dān)合同條款對(duì)應(yīng)的責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)。因此，只有具有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)的法人組織才能承擔(dān)物業(yè)管理的責(zé)任。社區(qū)居委會(huì)是居民自我教育、自我管理、自我服務(wù)的基層群眾性自發(fā)組織，是群眾自發(fā)的非專(zhuān)業(yè)組織，主要抓好小區(qū)居民的宣傳、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、扶貧幫困等社會(huì)性工作，促進(jìn)城市社區(qū)服務(wù)、社區(qū)文化、社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)治安、社區(qū)組織等工作的落實(shí)。其活動(dòng)經(jīng)費(fèi)來(lái)自于政府，在業(yè)務(wù)上受街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督以及群眾的監(jiān)督，其工作應(yīng)是公益性的。因此，社區(qū)居委會(huì)不能取代物業(yè)管理公司從事專(zhuān)業(yè)化的管理活動(dòng),物業(yè)管理公司也不可能承擔(dān)居委會(huì)的工作。業(yè)主委員會(huì)是代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主的合法權(quán)益，負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域內(nèi)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。它的權(quán)力主要有：選擇權(quán)，選擇或更換物業(yè)管理公司的權(quán)力；決策權(quán)，與物業(yè)管理公司協(xié)商確定物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)價(jià)格，決定公共維修基金的使用，決定小區(qū)的重大管理舉措；監(jiān)督權(quán)，監(jiān)督物業(yè)管理公司的日常管理活動(dòng)，監(jiān)督業(yè)主及使用人的行為。

（三）建立溝通機(jī)制，營(yíng)造友好氛圍

物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系，就要建立健全物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)之間的溝通機(jī)制，接受街道辦事處及社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)或領(lǐng)導(dǎo)，遵守有關(guān)公共利益規(guī)章。

總之,將物業(yè)管理融入到社區(qū)建設(shè)管理當(dāng)中,是深化城市基層管理體制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容,也是物業(yè)管理行業(yè)的一大機(jī)遇,物業(yè)管理企業(yè)和社區(qū)都應(yīng)該抓住良機(jī),提高自身素質(zhì),密切配合,建立新型的運(yùn)作機(jī)制,實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展,為創(chuàng)建和諧社區(qū)貢獻(xiàn)力量。

參考文獻(xiàn)：

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第二篇：社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)職責(zé)

社區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)職責(zé)

1、宣傳貫徹國(guó)家環(huán)境衛(wèi)生工作的法律、法規(guī)、規(guī)章，普及衛(wèi)生知識(shí)，提高居民環(huán)境衛(wèi)生意識(shí)、環(huán)境保護(hù)意識(shí)、自我保健意識(shí)，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣。

2、積極開(kāi)展愛(ài)國(guó)衛(wèi)生、防病防疫工作。建立群眾性的衛(wèi)生檢查評(píng)比制度，建立規(guī)范完整的資料檔案。加強(qiáng)對(duì)社區(qū)清潔員的管理。

3、協(xié)助政府做好環(huán)境保護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化美化、物業(yè)管理、節(jié)水防汛、鏟冰掃雪等方面的工作。保持樓院內(nèi)外環(huán)境整潔，消除衛(wèi)生死角。教育居民保護(hù)花草、樹(shù)木和綠地，綠化美化社區(qū)環(huán)境。協(xié)助政府解決好在拆遷、危改、施工中的“擾民”和“民擾”問(wèn)題。對(duì)社區(qū)內(nèi)的煙塵，噪聲等環(huán)境污染源進(jìn)行舉報(bào)。督促社區(qū)單位落實(shí)“門(mén)前三包”責(zé)任制。

4、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的指導(dǎo)，并派人參與物業(yè)管理委員會(huì)的組建及日常工作，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)。協(xié)調(diào)物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)和居民之間的關(guān)系。

5、及時(shí)向政府反映衛(wèi)生管理工作情況，提出意見(jiàn)和建議。對(duì)政府職能部門(mén)落實(shí)社區(qū)環(huán)境執(zhí)法責(zé)任制的情況進(jìn)行評(píng)議和監(jiān)督。

第三篇：物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)

物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)

一、物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)的關(guān)系

有的學(xué)者認(rèn)為，現(xiàn)代社區(qū)成員典型的心理征候就是孤獨(dú)與焦慮。生活在現(xiàn)代都市的現(xiàn)代人類(lèi)，很容易患上人際關(guān)系淡薄這一“現(xiàn)代都市癥”。這一病癥，像一堵無(wú)形的圍墻攔截了社區(qū)成員間的溝通與融洽。而物業(yè)管理是人對(duì)人、面對(duì)面的服務(wù)，它的自身特點(diǎn)又決定了溝通和配合是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的必備前提。如何解決這一矛盾？經(jīng)過(guò)十幾年的探索，深圳等物業(yè)管理發(fā)達(dá)的城市基本上找到了一條符合中國(guó)國(guó)情、具有中國(guó)特色的辦法，出現(xiàn)了像“一手抓物業(yè)管理，一手抓精神文明建設(shè)”的“萬(wàn)廈—蓮花北”物業(yè)管理模式。下面就物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)的關(guān)系從兩個(gè)方面予以說(shuō)明。

(一)社區(qū)文化建設(shè)對(duì)物業(yè)管理的互動(dòng)

現(xiàn)代城市住宅區(qū)與傳統(tǒng)的住宅區(qū)性質(zhì)不同。舊住宅區(qū)分布散亂、住房狹小、配套不全，住戶(hù)工作單位劃一，同質(zhì)性程度高，集體色彩使私隱難以實(shí)現(xiàn)；現(xiàn)代城市住宅區(qū)規(guī)劃有序、環(huán)境良好、配套齊全，既有獨(dú)立的私人空間，又有交往的公共場(chǎng)所，住戶(hù)來(lái)自各單位各行業(yè)，異質(zhì)性程度強(qiáng)，住戶(hù)更具獨(dú)立色彩。住戶(hù)間的陌生更加造成了交往障礙。業(yè)緣關(guān)系重于地緣關(guān)系，住戶(hù)間“關(guān)上單元門(mén)，個(gè)人顧個(gè)人”，忽視人際間的交往，繼而引發(fā)集體觀念松散、社區(qū)關(guān)懷淡薄等不良征候。而物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及公共設(shè)備、設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一和增長(zhǎng)。物業(yè)管理的產(chǎn)品主要是服務(wù)，而服務(wù)是以勞務(wù)量來(lái)衡量的。物業(yè)管理企業(yè)的管理就是充分優(yōu)化人、財(cái)、物等經(jīng)營(yíng)要素，盡可能減少或節(jié)約勞務(wù)量的輸出，實(shí)現(xiàn)最大化的效益和效率。除了無(wú)法節(jié)約、必須輸出的絕對(duì)勞務(wù)量之外，怎樣盡可能減少相對(duì)勞務(wù)量是物業(yè)公司追求的管理目標(biāo)。

減少相對(duì)勞務(wù)量的一個(gè)最主要的通道就是住用戶(hù)的大力配合和深層理解。如果服務(wù)對(duì)象隨意高空拋物、亂丟垃圾、踐踏草地，甚至人為地攀折花木、損壞設(shè)施，那么，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)勢(shì)必事倍功半。相反，如果住用戶(hù)恪守公約、遵守公德、鄰里相親、互助友愛(ài)，甚至主動(dòng)維護(hù)公共秩序和社區(qū)環(huán)境，物業(yè)管理單位就會(huì)事半功倍。

那么，怎樣才能實(shí)現(xiàn)減少相對(duì)勞務(wù)量這一管理目標(biāo)呢？除了企業(yè)自身深挖潛力、提高效率之外，社區(qū)文化建設(shè)是十分重要的手段。社區(qū)文化建設(shè)搞好了，會(huì)增強(qiáng)住用戶(hù)之間、住用戶(hù)與管理者之間的感情，加強(qiáng)鄰里之間的團(tuán)結(jié)，達(dá)成服務(wù)主客體之間的共識(shí)，形成管理者與對(duì)象之間的相互尊重。在這種理想的管理與服務(wù)的環(huán)境下，管理單位自然會(huì)省心省力、省時(shí)省物。所以董日臣先生說(shuō)“社區(qū)文化實(shí)際就是管理藝術(shù)，一種減少勞務(wù)量的藝術(shù)”。

社區(qū)文化建設(shè)對(duì)物業(yè)管理具有巨大的促進(jìn)作用。那么，物業(yè)管理單位要想提高管理水平，社區(qū)文化建設(shè)就是不可或缺的內(nèi)容。正是這種良性的互動(dòng)，形成了物業(yè)管理的中國(guó)特色。1997年頒布的《深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)》明確規(guī)定：“社區(qū)文化必須有制度，有設(shè)施場(chǎng)地，有活動(dòng)記錄，有專(zhuān)職或兼職人員，有相當(dāng)數(shù)量和實(shí)效的活動(dòng)。”這一舉措，更加引導(dǎo)并促成了物業(yè)管理與社區(qū)文化建設(shè)的良性互動(dòng)，收到很好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

(二)物業(yè)管理對(duì)社區(qū)文化建設(shè)的整合物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)實(shí)行社會(huì)化、一體化管理之后，物業(yè)管理企業(yè)一方面成了多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人的總管家，另一方面也為政府各管理職能部門(mén)找到了一個(gè)社會(huì)總代管。原來(lái)那種自建自管的分散管理體制和多個(gè)管理部門(mén)的多頭為政局面，演化成物業(yè)管理企業(yè)在授權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施社會(huì)化管理，其中就包含社區(qū)文化的組織與服務(wù)；同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)為提高自身的管理服務(wù)水平，勢(shì)必不斷滿足住用戶(hù)日益增長(zhǎng)的文化需求。物業(yè)管理以人為本的全方位服務(wù)和以鄰里相親為主旨的社區(qū)文化建設(shè)相輔相成。

社區(qū)文化建設(shè)首先經(jīng)歷了一個(gè)從住用戶(hù)的自覺(jué)到管理者的自覺(jué)這樣一個(gè)過(guò)程。社區(qū)文化需求是社區(qū)居民物質(zhì)生活改善、環(huán)境需求不斷滿足以后的必然結(jié)果。居有定所、衣食無(wú)憂，社區(qū)文化活動(dòng)就會(huì)在社區(qū)成員中自發(fā)地產(chǎn)生。社區(qū)發(fā)展到一定的階段必然會(huì)出現(xiàn)社區(qū)文化，這已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，關(guān)鍵是對(duì)這種自?shī)首詷?lè)的社區(qū)文化活動(dòng)如何加以扶植，加以引導(dǎo)，加以整合。物業(yè)管理企業(yè)因?yàn)樘厥獾纳矸菖c角色，凝聚社區(qū)成員文化關(guān)注的目光，成了社區(qū)文化的組織者、實(shí)踐者。如前所述，物業(yè)管理企業(yè)組織開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)主觀上是為了提高管理服務(wù)水平，創(chuàng)造品牌，提升競(jìng)爭(zhēng)，但客觀上卻形成了經(jīng)濟(jì)與文化的互動(dòng)，改變了以往群眾文化都由政府文化部門(mén)一管到底的局面。有人預(yù)言，當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)如ISO9002等在21世紀(jì)形成物業(yè)管理同質(zhì)化以后，文化的競(jìng)爭(zhēng)將是最激烈的競(jìng)爭(zhēng)，文化服務(wù)的水平將最能體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的水平，物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)管理工作中必然會(huì)將社區(qū)文化建設(shè)提高到一個(gè)重要的層次予以高度重視。

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，社會(huì)總代管的地位自然要求物業(yè)管理企業(yè)擔(dān)當(dāng)社區(qū)文化建設(shè)的責(zé)任。人的一生有2/3的時(shí)間是在社區(qū)度過(guò)的，社區(qū)文化對(duì)社區(qū)成員的影響是深刻的、持久的，對(duì)社區(qū)成員的價(jià)值觀、道德觀、人生觀等的形成具有至關(guān)重要的作用。如果物業(yè)管理企業(yè)不加引導(dǎo)，聽(tīng)任消極的、頹廢的、虛無(wú)的精神氛圍彌漫開(kāi)來(lái)，不僅對(duì)社區(qū)而且對(duì)整個(gè)城市會(huì)產(chǎn)生不良的影響。8小時(shí)之外最能體現(xiàn)社區(qū)成員的精神真我，沒(méi)有掩飾、沒(méi)有遮攔，這種情況下最易放松自我約束。正是這種現(xiàn)實(shí)因素，要求物業(yè)管理企業(yè)擔(dān)當(dāng)起教育人、提高人的重任。

社會(huì)的需求、住用戶(hù)的需求以及物業(yè)管理企業(yè)自身需求的高度融合，使得社區(qū)文化建設(shè)從深層的建構(gòu)中浮出水面。這冰山般潛在的管理動(dòng)力和恒久深厚的服務(wù)附加值，使得社區(qū)文化成為社區(qū)精神的載體，成為物業(yè)管理的維系力量，成為一種社區(qū)認(rèn)同的象征，而這種認(rèn)同、參與，已導(dǎo)向一個(gè)充滿道德秩序和協(xié)作關(guān)系的新型社區(qū)。

二、社區(qū)文化建設(shè)的功能

社區(qū)文化建設(shè)愈來(lái)愈為社會(huì)、社區(qū)成員及物業(yè)管理企業(yè)所重視，因?yàn)樯鐓^(qū)文化有其特殊功能，這種特殊功能主要可概括為引導(dǎo)功能、約束功能、凝聚功能、娛樂(lè)功能、激勵(lì)功能、改造功能。

(一)引導(dǎo)功能

社區(qū)文化的引導(dǎo)功能是指社區(qū)文化對(duì)社區(qū)成員的思想和行為的取向具有引導(dǎo)作用，使之符合社區(qū)理想和目標(biāo)。社區(qū)文化的引導(dǎo)功能既表現(xiàn)為對(duì)社區(qū)成員個(gè)體的思想行為的引導(dǎo)作用，同時(shí)也表現(xiàn)為對(duì)社區(qū)整體的價(jià)值取向和行為起導(dǎo)向作用。這種導(dǎo)向作用之所以能夠?qū)崿F(xiàn)，是因?yàn)橐粋€(gè)社區(qū)的社區(qū)文化一旦形成，它就會(huì)建立起自身系統(tǒng)的價(jià)值和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。如果社區(qū)成員在價(jià)值取向和行為取向上與“標(biāo)準(zhǔn)”產(chǎn)生不符的情況，社區(qū)文化將發(fā)揮引導(dǎo)作用，使之與標(biāo)準(zhǔn)相符合。當(dāng)然，這種導(dǎo)向是潛移默化和自覺(jué)自愿的，是主動(dòng)認(rèn)同基礎(chǔ)上的接受和融洽。例如蓮花北村倡導(dǎo)的“家庭責(zé)任也是社會(huì)責(zé)任”、“尊老從自己的家庭開(kāi)始”等等，對(duì)社區(qū)成員的價(jià)值取向和行為取向起到了很大的引導(dǎo)作用。

(二)約束功能

約束功能是指社區(qū)文化對(duì)社區(qū)成員的思想、心理和行為具有約束和規(guī)范的作用，主要表現(xiàn)在社區(qū)文化中的制度文化建設(shè)上。為了加強(qiáng)對(duì)社區(qū)文化工作的管理，必須建立和健全各項(xiàng)規(guī)章制度。通過(guò)營(yíng)造社區(qū)特有的文化氛圍，制訂行為規(guī)范和行為準(zhǔn)則來(lái)維持社區(qū)秩序，調(diào)整人與人之間的社會(huì)關(guān)系，使社區(qū)居民懂得哪些事該做，哪些事不該做，產(chǎn)生一種自我約束作用，從而保證社區(qū)文化健康、穩(wěn)定地發(fā)展。群體意識(shí)、社區(qū)輿論、共同的習(xí)俗和風(fēng)尚等造成強(qiáng)大的使個(gè)體從眾化的群體壓力和動(dòng)力，使社區(qū)成員產(chǎn)生心理共鳴，繼而產(chǎn)生行為的自我控制。

(三)凝聚功能

凝聚功能是指社區(qū)成員在共同目標(biāo)、利益和信念的基礎(chǔ)上，通過(guò)共建機(jī)制，使社區(qū)各種力量相互作用、相互吸引，從而形成一種特有的集聚、凝結(jié)的社區(qū)合力和整體效應(yīng)。社區(qū)文化猶如粘合劑，把社區(qū)內(nèi)的成員“粘合”在一起，社區(qū)通過(guò)多種文化活動(dòng)吸引居民參與，使他們從生疏到認(rèn)識(shí)，從認(rèn)識(shí)到熟悉，增加認(rèn)同感和歸屬感，從而產(chǎn)生一種凝聚力，形成共同的理想和希望。社區(qū)就像是一個(gè)大家庭，每個(gè)居民都是家庭中的一員，社區(qū)文化將使他們產(chǎn)生主人翁的責(zé)任感，使他們樂(lè)于參與社區(qū)的事務(wù)，發(fā)揮自己的才能和智慧，為社區(qū)的繁榮作出貢獻(xiàn)。

(四)娛樂(lè)功能

娛樂(lè)功能是指社區(qū)文化能起到給人們的消遣提供一種輕松、舒適的環(huán)境的作用。人們不僅有物質(zhì)方面的需求，更有精神方面的需要。隨著改革開(kāi)放和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的不斷發(fā)展，人們生活水平的提高，人們對(duì)精神生活有了更高的需求，而社區(qū)文化恰恰在很大的程度上滿足了人們對(duì)精神生活的需求，社區(qū)為他們提供了場(chǎng)地。社區(qū)居民在緊張繁忙的一天工作中會(huì)感到精神倦怠，身體疲勞。社區(qū)文化活動(dòng)將為他們提供一個(gè)輕松、愉快和舒適的環(huán)境，使他們從勞累和壓力中解脫出來(lái)，得到精神上的享受，并以飽滿的精神投入次日的工作。

(五)激勵(lì)功能

社區(qū)文化能使社區(qū)成員從內(nèi)心產(chǎn)生一種積極向上和進(jìn)取的精神。這種激勵(lì)表現(xiàn)在正面的引導(dǎo)而不是消極地滿足需求，表現(xiàn)在內(nèi)在的引導(dǎo)而不是表面的推動(dòng)。例如，在社區(qū)住著各種各樣的人，其中包括老、弱、病、殘、鰥、寡、孤、獨(dú)等人士，他們中有些人由于生理或心理等原因，對(duì)生活和生存產(chǎn)生厭惡心理，為使他們重新找回自信和人生目標(biāo)，有必要讓他們多參與社區(qū)文化活動(dòng)，通過(guò)參加活動(dòng)使他們重拾信心，積極面對(duì)人生。

(六)改造功能

社區(qū)文化的改造功能最直接的表現(xiàn)是解決精神方面的社會(huì)問(wèn)題。如居民中的封建迷信思想及活動(dòng)，只能用科學(xué)道理和事實(shí)加以解釋和糾正。當(dāng)前，我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)新體制必然伴隨有拜金主義、自私自利、以權(quán)謀私、道德滑坡等社會(huì)問(wèn)題，造成社會(huì)污染。加強(qiáng)社區(qū)文化，開(kāi)展各種文化活動(dòng)，則能夠凈化社會(huì)環(huán)境，改善社區(qū)居民的精神風(fēng)貌，為改革開(kāi)放和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)創(chuàng)造更加有利的社會(huì)環(huán)境。

第四篇：淺談物業(yè)管理與社區(qū)法制建設(shè)

淺談物業(yè)管理與社區(qū)法制建設(shè)

論文關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 社區(qū)服務(wù) 法制建設(shè)

論文摘要：我國(guó)2003年9月1日開(kāi)始施行的(物業(yè)管理?xiàng)l例》，對(duì)社區(qū)法制建設(shè)其有重要的意義。社區(qū)法制建設(shè)應(yīng)當(dāng)使居委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)結(jié)合起來(lái)，發(fā)揮物業(yè)管理的積極作用，雙管齊下，共同構(gòu)建和諧社區(qū)。

黨的十六屆四中全會(huì)提出了“構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)”的目標(biāo)，這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有賴(lài)于全社會(huì)依法治國(guó)的良好運(yùn)行，也依賴(lài)于基層社區(qū)的和諧構(gòu)建。當(dāng)前，隨著社會(huì)各項(xiàng)改革的深人，社區(qū)組織逐步承擔(dān)起更繁雜的行政職能，這就要求社區(qū)必須建立規(guī)范化、法制化的社區(qū)管理制度來(lái)適應(yīng)復(fù)雜的社區(qū)管理工作，進(jìn)而完成構(gòu)建和諧社區(qū)的目標(biāo)?；Т?，黨和政府強(qiáng)調(diào)要在以往“只進(jìn)社區(qū)”的基礎(chǔ)上開(kāi)展好“四進(jìn)社區(qū)”活動(dòng)，即科教、文體、衛(wèi)生、法律四進(jìn)社區(qū)川通過(guò)增加法律因素來(lái)更好地促進(jìn)社區(qū)的法制建設(shè)

當(dāng)前，在社區(qū)法制建設(shè)中，社區(qū)居委會(huì)承擔(dān)著主要作用。但從我國(guó)現(xiàn)實(shí)看，由于社區(qū)還處于發(fā)展?fàn)顟B(tài)，并不成熟，因此社區(qū)面臨著許多問(wèn)題，如社區(qū)建設(shè)氛圍不濃，群眾參與共建意識(shí)不強(qiáng);社區(qū)管理水平有待提高;社區(qū)服務(wù)功能單一且分散，對(duì)社區(qū)建設(shè)的牽動(dòng)作用尚未充分體現(xiàn);社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍呈滯后狀態(tài);社區(qū)管理機(jī)制混亂，所轄工作雜亂無(wú)章等。因此社區(qū)法制建設(shè)僅僅依靠居委會(huì)已不能適應(yīng)社區(qū)規(guī)?；?、復(fù)雜化發(fā)展的需要，迫切需要新的力量加人，以共同建設(shè)社區(qū)。2003年我國(guó)頒布了(物業(yè)管理?xiàng)l例》，此條例的出臺(tái)對(duì)社區(qū)法制建設(shè)有重大的現(xiàn)實(shí)意義。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，物業(yè)管理首次被國(guó)家認(rèn)可為社區(qū)管理、服務(wù)的一種重要形式并以立法的形式明確了物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的責(zé)任。該條例的實(shí)施表明物業(yè)管理組織正成為社區(qū)法制建設(shè)的一個(gè)新的重要的力量。本文將就物業(yè)管理對(duì)社區(qū)法制建設(shè)的重要作用進(jìn)行探討分析。

一、物業(yè)管理的主要內(nèi)容

物業(yè)管理，是業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理主要包括如下內(nèi)容：

1.公共服務(wù)。主要有:(1)物業(yè)的公共場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備的管理，包括日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維護(hù);(2)物業(yè)公共清潔衛(wèi)生的管理，包括物業(yè)公共場(chǎng)所的日常清掃、保潔、外運(yùn)、清除、滅殺“四害”等;(3)物業(yè)公共綠地的管理，包括除草、修剪、施肥、殺蟲(chóng)等;(4)社區(qū)內(nèi)的治安管理，如配合當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)對(duì)其管轄區(qū)域進(jìn)行安全保衛(wèi)，預(yù)防和減少危害、損失;(5)緊急管理，包括進(jìn)行天災(zāi)的預(yù)防和監(jiān)控，發(fā)生火警及時(shí)向消防部門(mén)報(bào)告和組織撲救，預(yù)防和避免業(yè)主、使用人的生命財(cái)產(chǎn)損失等;(6)車(chē)輛和道路管理，包括交通秩序的管理和車(chē)輛停放的管理，有專(zhuān)門(mén)停車(chē)場(chǎng)的，可開(kāi)展車(chē)輛保管業(yè)務(wù);(7)協(xié)助有關(guān)部門(mén)制止違章、違規(guī)的各種行為;(8)協(xié)助主管部門(mén)做好物業(yè)區(qū)域的供水、供電、供氣、通訊等設(shè)施的正常運(yùn)行。

2.專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)。專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高業(yè)主、使用人的工作和生活條件，提供滿足部分業(yè)主、使用人的特殊需要的各項(xiàng)服務(wù)，通常是物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并公布服務(wù)內(nèi)、質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主、使用人需要某項(xiàng)服務(wù)時(shí)，可向物業(yè)管理企業(yè)提出需求，雙方按服務(wù)內(nèi)容協(xié)商收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量。專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的主要內(nèi)容一般有代辦類(lèi)服務(wù)(如代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)，代為購(gòu)票、購(gòu)物等)、經(jīng)營(yíng)性服務(wù)(如開(kāi)設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等)、便利性服務(wù)(如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務(wù))、中介服務(wù)(如代理租賃、銷(xiāo)售、策劃等)。

3.特約服務(wù)。特約服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為滿足個(gè)別業(yè)主、使用人的委托而提供的服務(wù)，一般通過(guò)特別的約定來(lái)實(shí)現(xiàn)。

在這三類(lèi)服務(wù)中，公共服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)必須為住戶(hù)提供的基本服務(wù)，專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)可根據(jù)業(yè)主、使用人的需要靈活確定。

二、物業(yè)管理對(duì)社區(qū)法制建設(shè)的促進(jìn)作用

物業(yè)管理的內(nèi)容決定了物業(yè)管理與人民群眾的日常生活息息相關(guān)。人們正是通過(guò)物業(yè)管理感受著個(gè)人生活的質(zhì)量，感受著社區(qū)的文明、有序與和諧，并產(chǎn)生了對(duì)社會(huì)法制狀況的認(rèn)同。當(dāng)前，社區(qū)居民對(duì)社區(qū)法制狀況的認(rèn)識(shí)是通過(guò)一系列重要指標(biāo)來(lái)衡量的，如社區(qū)治安狀況、刑事案件的發(fā)案率，社區(qū)居民的和睦狀態(tài)，社區(qū)居民的參與率(包括政治參與率和物業(yè)參與率等)，社區(qū)制度的人性化建設(shè)等。這些指標(biāo)通過(guò)物業(yè)管理基本都可以得到實(shí)現(xiàn)和提高。

1嚴(yán)密、完善的保安措施有利于社區(qū)的安全與穩(wěn)定，降低刑事案件的發(fā)案率，改善社區(qū)治安狀況。物業(yè)保安與群眾性的治安聯(lián)防不同，物業(yè)保安大多年輕，是專(zhuān)職的保安，有專(zhuān)業(yè)的訓(xùn)練和專(zhuān)業(yè)的設(shè)施通過(guò)一系列的制度如聯(lián)勤制度、訓(xùn)練制度、教育制度、舉報(bào)制度等進(jìn)行社區(qū)安全管理。物業(yè)保安這種常規(guī)化、專(zhuān)業(yè)化的治安措施制造了社區(qū)濃厚的法制氛圍，使不法分子在社區(qū)不敢也不能輕舉妄動(dòng)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)其違法意圖，從而使社區(qū)處于一種守法、安定的狀態(tài)。

2.高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)使社區(qū)始終處于和諧、有序的法治狀態(tài)，從而培養(yǎng)起居民遵紀(jì)守法的意識(shí)。在小區(qū)中居民的許多糾紛都與物業(yè)管理有關(guān)。如社區(qū)內(nèi)因供暖、供水、供電等而引起的矛盾，極容易產(chǎn)生群眾性的糾紛。又如下水管道被堵、房頂漏水、高空墜物、采光等影響居民鄰里關(guān)系的問(wèn)題也容易產(chǎn)生居民之間的糾紛。這些糾紛如果不及時(shí)解決，就會(huì)帶來(lái)惡劣影響甚至造成惡性事件，所以必須快速調(diào)解，高效解決。事實(shí)表明，良好的物業(yè)管理，不間斷的專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)，不但可以使物業(yè)的壽命延長(zhǎng)，也可以使居民在清靜、優(yōu)美、有序、方便的環(huán)境里安居樂(lè)業(yè)。住宅社會(huì)學(xué)研究也表明，運(yùn)作良好的大廈設(shè)施，有助于工作效率的提高;而稱(chēng)心如意的住宅環(huán)境，更有助于人際關(guān)系的調(diào)適，促進(jìn)身心健康，減少焦慮、矛盾、摩擦，消除某些危害社會(huì)的不軌行為，形成互助、互諒的社會(huì)風(fēng)氣。這一切是社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所必須具備的前提條件，也是居民法制觀念形成的基礎(chǔ)。

3.物業(yè)管理能提高社區(qū)居民參與建設(shè)社區(qū)的積極性，對(duì)培養(yǎng)居民依法辦事、樹(shù)立法制意識(shí)影響深遠(yuǎn)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，居民依法形成業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)公司在管理和服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。這一規(guī)定表明在社區(qū)出現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，與它相對(duì)的業(yè)主組織也同時(shí)產(chǎn)生，形成了既相互合作又相互監(jiān)督的制衡格局。業(yè)主們?yōu)榱司S護(hù)共同的利益，自愿結(jié)合在一起，通過(guò)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等形式參與到社區(qū)管理中，按照物業(yè)管理?xiàng)l例行使自身的各種權(quán)利，履行法律規(guī)定的各種義務(wù)，這個(gè)過(guò)程培養(yǎng)了居民的參與意識(shí)和法制觀念。從這個(gè)意義上講，業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)一樣也是基層民主管理的一個(gè)重要組織形式。居民通過(guò)業(yè)主委員會(huì)這個(gè)平臺(tái)，加強(qiáng)了業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理部門(mén)之間的溝通，增加了對(duì)管理、服務(wù)部門(mén)的了解，知道管理、服務(wù)部門(mén)已經(jīng)做了什么，正在做什么，有什么困難，準(zhǔn)備如何去克服。因此業(yè)主委員會(huì)的廣泛成立，業(yè)主大會(huì)的按要求舉行，給業(yè)主廣泛參與社區(qū)事務(wù)提供了組織保障。此外，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行程序需要業(yè)主之間互相協(xié)作，這也有利于激發(fā)業(yè)主對(duì)社區(qū)、對(duì)集體的凝聚意識(shí)，重建人們之間的相互信任和接納意識(shí)，從法律的層面，在依法辦事中培養(yǎng)了居民的歸屬、認(rèn)同意識(shí)。

4.物業(yè)制度人性化、利益化的管理也間接促進(jìn)著社區(qū)居民法制意識(shí)的提高。如物業(yè)管理將分散的社會(huì)分工匯集起來(lái)統(tǒng)一辦理，在面對(duì)清潔、保安、環(huán)境綠化、水電等工作時(shí)，每個(gè)產(chǎn)業(yè)人或租住人只需面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)一家，就能將所有關(guān)于房屋和住宅環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對(duì)各個(gè)不同部門(mén)。這種管理方式方便了廣大業(yè)主使居民們?cè)谙硎苌鐓^(qū)便利的同時(shí)，感受到制度建設(shè)的巨大魅力，從而逐漸樹(shù)立遵紀(jì)守法的觀念。又如物業(yè)管理公司在做好日常服務(wù)的同時(shí)，與居委會(huì)合作，通過(guò)制度建設(shè)，有計(jì)劃、有步驟地吸納社區(qū)無(wú)業(yè)人員和下崗失業(yè)人員，建立健全的社區(qū)保障體系和社區(qū)援助制度，可以使人們?cè)诘玫缴鐓^(qū)利益、感受社區(qū)溫暖的同時(shí)，樹(shù)立健康的社會(huì)認(rèn)識(shí)。此外，完善的物業(yè)管理可以使物業(yè)保值、增值。物業(yè)管理通過(guò)維修、進(jìn)行舊房更新改造、室內(nèi)裝修、環(huán)境建設(shè)，不僅能使物業(yè)及其設(shè)備處于完好狀態(tài)和正常運(yùn)行，而且可以提高社區(qū)的檔次和知名度，使整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)增值，在為物業(yè)企業(yè)帶來(lái)直接經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也使居民在物業(yè)管理中獲得較大的利益，從而更加自覺(jué)地遵守社區(qū)規(guī)章制度，接受物業(yè)

管理，樹(shù)立起守法有益的法制觀念。

三、進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理，改善社區(qū)的法制環(huán)境

首先，物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)法制觀念，依法辦事。人們對(duì)法制的認(rèn)識(shí)除了通過(guò)學(xué)習(xí)法律外，更多地是從身邊的日常管理中感受的。物業(yè)管理由于其與居民的生活息息相關(guān)，因此承擔(dān)著極為重要的責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)強(qiáng)化法制意識(shí)，進(jìn)行規(guī)范化、法制化管理，一方面依法辦事，得到居民的認(rèn)同和支持，提高工作效率;另一方面也潛移默化地影響居民，使居民在物業(yè)管理中形成法制觀念，既從總體上提高了社區(qū)的法制建設(shè)，又反過(guò)來(lái)促進(jìn)了物業(yè)管理工作。

其次，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)接受業(yè)主的監(jiān)督，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。物業(yè)管理公司是以盈利為目的、由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商組建的或者由原來(lái)的房管所翻牌轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的從事物業(yè)管理的企業(yè)。社區(qū)的住宅業(yè)主委托其承擔(dān)該區(qū)物業(yè)管理事務(wù)，它與業(yè)主委員會(huì)是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，是主雇關(guān)系。但在現(xiàn)實(shí)生活中，由于絕大部分的物業(yè)公司都是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商組建的下屬機(jī)構(gòu)，所以服務(wù)對(duì)象是開(kāi)發(fā)商，而不是業(yè)主。它更多的仍是以一種過(guò)去房管所官商的態(tài)度來(lái)對(duì)待客戶(hù)，所以在一些地方時(shí)常會(huì)發(fā)生某些主客顛倒的事，如娜用房屋維修基金、報(bào)修要居委會(huì)轉(zhuǎn)告、處理物業(yè)維修事務(wù)不聽(tīng)從主人意見(jiàn)、該及時(shí)修理的卻拖拖拉拉等問(wèn)題，這種顛倒的主客關(guān)系削弱了業(yè)主委員會(huì)的作用，使業(yè)主們感到無(wú)可奈何，也影響了居民對(duì)社區(qū)法制建設(shè)的信心。而從另一方面講，業(yè)主委員會(huì)作為一支新興力量，是由業(yè)主民主選舉產(chǎn)生的，真正代表業(yè)主利益、監(jiān)督聘用的物業(yè)公司為業(yè)主們服務(wù)的自治組織。但在實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)的作用并不明顯，這主要是由于以下一些原因所造成:一是組建的業(yè)主委員會(huì)不起作用，形同虛設(shè);二是居委會(huì)干預(yù)過(guò)多，以致包辦代替;三是業(yè)主委員會(huì)是在房地產(chǎn)主管部門(mén)操縱下產(chǎn)生的，組成人員帶有傾向性，但無(wú)代表性，因此就很難代表業(yè)主利益開(kāi)展工作。從業(yè)主委員會(huì)組建的實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)主管部門(mén)或者物業(yè)公司包辦壟斷業(yè)主委員會(huì)的現(xiàn)象十分普遍，這樣它的民主性、代表性也就值得懷疑，只能成為某些人為其既得利益服務(wù)的工具。這種情況有違立法目的，會(huì)使居民對(duì)社區(qū)法制建設(shè)失去信心，必須加以改變。

第三，要明確劃分社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的工作范圍。社區(qū)居委會(huì)的工作主要是以人為本，物業(yè)管理企業(yè)則主要是以物為本。兩者的工作性質(zhì)不同，劃分基本明確。但在現(xiàn)實(shí)中，由于社區(qū)組織雖不承擔(dān)物業(yè)管理事務(wù)，但有權(quán)對(duì)物業(yè)公司實(shí)施監(jiān)督導(dǎo)致居委會(huì)對(duì)社區(qū)的管理與物業(yè)企業(yè)對(duì)社區(qū)的管理有重疊的范圍，如居委會(huì)工作中的治安保衛(wèi)、消防、人民調(diào)解、宜傳教育、技術(shù)監(jiān)督、文化體育、再就業(yè)工作等，這造成了社區(qū)工作的多頭管理，不利于社區(qū)健康、有序發(fā)展。因此從社區(qū)發(fā)展來(lái)講，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行制度建設(shè)，對(duì)哪些工作應(yīng)該由社區(qū)組織承擔(dān)，哪些工作應(yīng)該由物業(yè)企業(yè)完成等內(nèi)容進(jìn)行明確的規(guī)范，使管理工作有章可循，促進(jìn)社區(qū)的法制建設(shè)。

社區(qū)法制建設(shè)作為一個(gè)系統(tǒng)工程，需要黨和政府、居委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民乃至全社會(huì)的通力配合才能實(shí)現(xiàn)。在世界上很多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)社區(qū)法制建設(shè)已經(jīng)達(dá)到了很高的水平，其標(biāo)志是社區(qū)有很高的自我管理和自我調(diào)節(jié)能力，當(dāng)各種社區(qū)管理者退出社區(qū)后，社區(qū)仍然可以以良好的法制狀況正常穩(wěn)定地向前發(fā)展。近幾年來(lái)，我國(guó)的社區(qū)法制建設(shè)也在迅速發(fā)展，它的實(shí)現(xiàn)離我們的生活并不遙遠(yuǎn)。

第五篇：物業(yè)管理企業(yè)文化建設(shè)與社區(qū)文化建設(shè)

物業(yè)管理企業(yè)文化建設(shè)與社區(qū)文化建設(shè)

物業(yè)管理似乎與社區(qū)建設(shè)有著不解之緣，社區(qū)文化建設(shè)越來(lái)越成為物業(yè)管理公司提高物業(yè)管理水平美譽(yù)度的重要途徑，然而，似乎物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化被人忽視了，或者說(shuō)是物業(yè)管理公司企業(yè)文化與社區(qū)文化被混為一談.兩者關(guān)系的模糊，給物業(yè)管理企業(yè)在企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)上造成很大困惑。在這里，我想根據(jù)自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，談一談物業(yè)管理公司企業(yè)文化建設(shè)與社區(qū)文化建設(shè)的關(guān)系。

一、企業(yè)文化是規(guī)范物業(yè)管理、推動(dòng)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵

1、企業(yè)文化是規(guī)范物業(yè)管理的重要工具。

企業(yè)文化是形成于20世紀(jì)80年代的企業(yè)管理理論，其精義在于通過(guò)符合企業(yè)發(fā)展需要的共同價(jià)值觀培育來(lái)塑造認(rèn)同企業(yè)價(jià)值觀的企業(yè)人，制定有利于企業(yè)價(jià)值觀形成的規(guī)章制度、行為規(guī)范，使企業(yè)的產(chǎn)品、服務(wù)、管理經(jīng)營(yíng)行為、物質(zhì)環(huán)境、員工形象等都一致傳達(dá)企業(yè)價(jià)值觀，在社會(huì)上樹(shù)立可供識(shí)別的企業(yè)品牌形象，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的差別化市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。就公司內(nèi)部管理而言，企業(yè)文化通過(guò)塑造價(jià)值觀推行價(jià)值觀來(lái)實(shí)現(xiàn)管理，是企業(yè)管理中的“德治”。企業(yè)文化以其特有的管理功能，對(duì)提高物業(yè)管理人員的服務(wù)意識(shí)、規(guī)范物業(yè)管理人員的服務(wù)行為作用巨大，物業(yè)管理人員可以因此提高管理服務(wù)的主動(dòng)性，不斷改進(jìn)管理服務(wù)程序、流程、方法、技能，完善物業(yè)管理服務(wù)。

另外，就物業(yè)管理規(guī)范化的對(duì)象而言，物業(yè)管理法規(guī)不僅僅要規(guī)范物業(yè)公司的行為，還包括業(yè)主的行為。如果我們服務(wù)區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理制度的認(rèn)知能力與認(rèn)同程度十分有限，那物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展就會(huì)受到極大的制約。物業(yè)管理制度建設(shè)本身是企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容，這由物業(yè)管理公司根據(jù)國(guó)家、政府的法規(guī)來(lái)自我建設(shè)、自我完善；業(yè)主對(duì)物業(yè)管理制度的認(rèn)知能力與認(rèn)同程度則需要多種渠道、多種形式的文化建設(shè)活動(dòng)來(lái)培養(yǎng)提高，這也主要靠我們物業(yè)管理公司來(lái)做，其實(shí)質(zhì)是物業(yè)管理公司企業(yè)文化在社區(qū)的宣化、延伸、滲透。換句話說(shuō)，只有通過(guò)社區(qū)文化建設(shè)，宣傳各項(xiàng)法規(guī)，弘揚(yáng)社會(huì)公德，促進(jìn)感情交流，提高居民素質(zhì)，才能有效增進(jìn)社區(qū)認(rèn)同度，從而，為物業(yè)管理的規(guī)范化奠定良好的社會(huì)文化基礎(chǔ)。

2、重視企業(yè)文化建設(shè)是物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要。

物業(yè)品牌化是物業(yè)公司市場(chǎng)發(fā)展的需要。品牌是凝聚企業(yè)形象的重要載體，沒(méi)有品牌支撐，企業(yè)的影響力就受到制約。物業(yè)管理公司要想從激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，必須建設(shè)自己的知名品牌。

品牌競(jìng)爭(zhēng)從根本上來(lái)說(shuō)是文化的競(jìng)爭(zhēng)。品牌所蘊(yùn)涵的功能價(jià)值、品質(zhì)含量、服務(wù)質(zhì)量、企業(yè)倫理，歸根到底是企業(yè)文化外化的結(jié)果。品牌的差異，說(shuō)道底是文化的差異，是企業(yè)文化核心價(jià)值觀的差異。差異識(shí)別度越高，品牌競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)。

第三，物業(yè)的品牌形象的根基，最終落在物業(yè)基礎(chǔ)管理的服務(wù)上，而物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，不只是體現(xiàn)在服務(wù)的技術(shù)水平上，更重要的是體現(xiàn)在服務(wù)的態(tài)度與行為上。員工的服務(wù)態(tài)度與行為怎樣，取決于員工對(duì)公司、對(duì)客戶(hù)的認(rèn)識(shí)，這正是價(jià)值觀范疇，也就是企業(yè)文化所傾注的領(lǐng)域。企業(yè)文化對(duì)提高企業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量有著不可取代的作用。

二、社區(qū)文化建設(shè)物業(yè)管理公司企業(yè)文化的旋轉(zhuǎn)舞臺(tái)

1、社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任。

社區(qū)文化，從廣義上看，它是社區(qū)居民在特定區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)期實(shí)踐中創(chuàng)造出來(lái)的物質(zhì)財(cái)富與精神財(cái)富的總和。一方面，物業(yè)管理公司作為社區(qū)內(nèi)的一個(gè)獨(dú)立行為主體，也就是社區(qū)文化建設(shè)的一個(gè)自然主體。社區(qū)文化建設(shè)是社區(qū)內(nèi)一切主體的社會(huì)責(zé)任，物業(yè)管理公司不能例外。因此，社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)自然責(zé)任。另一方面，物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂契約，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)專(zhuān)業(yè)的安全、維修、保養(yǎng)、保潔，這是物業(yè)管理的物質(zhì)層面，屬于廣義的社區(qū)文化建設(shè)范疇。

因而，社區(qū)文化建設(shè)又是物業(yè)管理公司的契約責(zé)任。另外，與現(xiàn)代企業(yè)打造企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)重視服務(wù)與文化附加值相一致，與物業(yè)管理市場(chǎng)對(duì)文化附加值的巨大需求相適應(yīng)，物業(yè)管理公司注重社區(qū)文化建設(shè)，既是物業(yè)管理公司發(fā)展的需要，也是社會(huì)發(fā)展的需要，因而，社區(qū)文化建設(shè)又是物業(yè)管理公司內(nèi)生的責(zé)任，即，對(duì)自身發(fā)展負(fù)責(zé)，同時(shí)，對(duì)社區(qū)發(fā)展負(fù)責(zé)，而且重在精神層次的文化發(fā)展。這也是我們物業(yè)管理公司必須主動(dòng)將社區(qū)文化建設(shè)納入企業(yè)文化建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)的根本原因。

2、物業(yè)管理公司關(guān)注社區(qū)文化建設(shè)的根本原因是市場(chǎng)需求。

從我國(guó)十幾年物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展看，在我國(guó)物業(yè)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)中，對(duì)物業(yè)管理的文化附加值的需求占很大比重。這一方面是由于隨著社會(huì)發(fā)展，人民生活水平提高，對(duì)文化生活的要求越來(lái)越高，另一方面是因?yàn)槲飿I(yè)管理公司在社區(qū)服務(wù)中的角色易于讓業(yè)主住戶(hù)對(duì)他們?cè)谏鐓^(qū)文化建設(shè)方面抱有極高的期望。致力于社區(qū)文化建設(shè)是物業(yè)公司應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求、完善物業(yè)管理環(huán)節(jié)的必然選擇。實(shí)踐也已經(jīng)證明，那些重視社區(qū)文化建設(shè)的物業(yè)管理公司，更能為市場(chǎng)所接受。由此，社區(qū)文化成為物業(yè)管理公司在企業(yè)文化建設(shè)時(shí)的一大偏好。

3、物業(yè)管理公司在社區(qū)文化建設(shè)中的作用是能動(dòng)的，而不是被動(dòng)的。

物業(yè)管理公司畢竟不是政府機(jī)構(gòu)或社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，而是一個(gè)有自身利益的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理公司為實(shí)現(xiàn)自己的發(fā)展目標(biāo)，必須發(fā)揮企業(yè)文化建設(shè)的主觀能動(dòng)性，促使企業(yè)文化和社區(qū)文化互動(dòng)，并起到示范和主導(dǎo)作用，在兼蓄個(gè)性化的家庭文化、個(gè)人行為文化的同時(shí)，積極倡導(dǎo)社會(huì)、社區(qū)、企業(yè)、家庭、個(gè)人利益互惠，共建人類(lèi)美好生存環(huán)境的主流文化，積極倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)利益、社會(huì)效益、生態(tài)優(yōu)化的可持續(xù)發(fā)展意識(shí)，將物業(yè)管理公司企業(yè)文化在社區(qū)的伸張與社區(qū)文化的個(gè)性需求有機(jī)結(jié)合。從物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，不著眼于滿足社區(qū)文化的個(gè)性化需求的企業(yè)文化肯定是沒(méi)有生命力的。根據(jù)這一規(guī)律所建立的企業(yè)文化，其在社區(qū)的延伸、擴(kuò)張、滲透，與社區(qū)文化建設(shè)是相統(tǒng)一的。從某種意義上說(shuō)，由物業(yè)管理公司組織主導(dǎo)的社區(qū)文化建設(shè)，是物業(yè)管理公司企業(yè)文化在社區(qū)的延伸與外化，也就是說(shuō)，這樣的誘發(fā)性社區(qū)文化實(shí)質(zhì)上是物業(yè)管理公司企業(yè)文化的載體與表現(xiàn)形式，是物業(yè)管理公司企業(yè)文化在社區(qū)交往行為上的表現(xiàn)。因此，誘發(fā)性社區(qū)文化建設(shè)，本質(zhì)上是物業(yè)管理公司企業(yè)文化的重要組成部分。

三、物業(yè)管理公司在社區(qū)文化建設(shè)中的角色定位

從整個(gè)社區(qū)的角度看，物業(yè)管理公司只是社區(qū)內(nèi)眾多文化建設(shè)主體中的一個(gè)，包括了企業(yè)文化、家庭文化、校園文化等只是社區(qū)文化的組成部分，那么，物業(yè)管理只是自己企業(yè)文化的建設(shè)者而已。從政府的角度看，發(fā)展社區(qū)文化，是促進(jìn)社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化良性互動(dòng)發(fā)展的重要舉措，而在社區(qū)文化發(fā)展上，物業(yè)管理公司作為一個(gè)文化建設(shè)主體，與分散的家庭比，有著無(wú)可比擬的組織能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，顯然是一個(gè)十分重要文化建設(shè)主體。從物業(yè)管理公司自身的發(fā)展需求來(lái)看，物業(yè)管理公司應(yīng)業(yè)主對(duì)社區(qū)文化的需要而加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，是對(duì)市場(chǎng)的積極主動(dòng)反應(yīng)；物業(yè)管理公司加強(qiáng)企業(yè)文化在社區(qū)中的滲透力、輻射力，提高公司品牌知名度，是公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略；如果我們將由物業(yè)管理公司組織主導(dǎo)的社區(qū)文化界定為一個(gè)新概念——誘發(fā)性社區(qū)文化，那么，這樣的誘發(fā)性社區(qū)文化實(shí)質(zhì)上是物業(yè)管理公司企業(yè)文化在社區(qū)的延伸與外化，是物業(yè)管理公司企業(yè)文化在社區(qū)交往行為上的表現(xiàn)，是物業(yè)管理公司企業(yè)文化的載體與表現(xiàn)形式。因此，物業(yè)管理公司是社區(qū)文化的能動(dòng)建設(shè)者；企業(yè)文化是社區(qū)文化的重要組成部分，是公司品牌的深厚底蘊(yùn)；社區(qū)文化是企業(yè)文化的重要載體，誘發(fā)性社區(qū)文化是企業(yè)文化的特殊表現(xiàn)形式。這樣，物業(yè)管理公司準(zhǔn)確把握自己的定位，就完全可以游刃有余地、恰當(dāng)?shù)靥幚砗闷髽I(yè)文化建設(shè)與社區(qū)文化建設(shè)的關(guān)系。