第一篇：xx小區(qū)物業(yè)自主管理方案

XX小區(qū)物業(yè)自主管理方案

一、成立業(yè)主管理委員會

1、業(yè)主委員會委員的候選人必須是熱愛公益事業(yè)，道德品質好，責任心強，具有較強的組織能力和協(xié)調能力，有一定的時間從事業(yè)主委員會的工作，具有完全的民事行為的能力的產權人、產權人代表、產權共有人。

2、業(yè)主委員會的委員由業(yè)主大會投票選舉產生。業(yè)主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會委員的人數是9名，其中主任1名和副主任2名。

3、業(yè)主大會應由過半數以上具有投票權的業(yè)主參加，如因故不能出席，可以書面形式委托代理人代理出席。

4、為了召開業(yè)主大會，選舉產生第一屆業(yè)主委員會，由業(yè)主代表組成籌備小組，負責業(yè)主大會的籌備工作。

5、籌備小組應做好以下工作：

1）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

2）擬定《業(yè)主委員會章程》、《管理公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主委員會選舉辦法》；

3）確定業(yè)主委員會委員候選人選舉產生辦法；

4）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

5）按本選舉辦法選舉產生第一屆業(yè)主委員會后，籌備小組自動解散

6、第一次選舉業(yè)主委員會委員候選人按以下辦法：

1)籌備小組提名推薦；

2)業(yè)主代表提名推薦；

3)業(yè)主聯(lián)合提名推薦，單個業(yè)主提名推薦或自薦:

5)籌備小組按法定程序審查被推薦人的資格，最終確定候選人名單，提交業(yè)主大會選舉；

6)首屆業(yè)主委員會主任、副主任由得票過半數最多和在委員中擇優(yōu)推選相結合的辦法產生。并報上級主管部門備案。

7、業(yè)主委員會委員投票選舉辦法：

1）業(yè)主委員會的委員由業(yè)主大會在業(yè)主委員會委員候選人中投票選舉產生；

2）投票結束后，由籌備小組推選的監(jiān)票、計票人員或者籌備小組人員將投票人數和票數加以核對，做出記錄，并由監(jiān)票人簽字。

3）選舉所投的票數，多于投票人數的無效，等于或者少于投票人數的有效。每一選票所選的人數，多于規(guī)定應選代表人數的作廢，等于或者少于規(guī)定應選代表人數的有效。

4）業(yè)主委員會委員選舉采取差額選舉辦法。依據得票數順序產生9名業(yè)主委員會委員。

5）如遇票數相等不能確定當選人時，由當選的委員投票產

生。

6）選舉結果當場宣布，所有選票應當保留備查。

7）業(yè)主委員會的委員受全體業(yè)主的直接監(jiān)督。經擁有物業(yè)管理區(qū)域內專有面積占20%以上的業(yè)主提議可以提請罷免選出的委員。

二、業(yè)主委員會職責

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行部門，負責執(zhí)行業(yè)主大會的決議，除此之外根據法律規(guī)定，業(yè)主委員會還履行以下職責：

1、召集和主持業(yè)主大會；

2、聘任專人負責物業(yè)管理日常工作；

3、依照法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定負責有關公共維修基金的續(xù)籌并監(jiān)督其使用和管理；

4、制定物業(yè)管理年度工作計劃、物業(yè)管理服務費的預算和決算；

5、聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理服務活動；

6、執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；

7、監(jiān)督業(yè)主公約和物業(yè)管理制度的執(zhí)行；

業(yè)主委員會應當接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導和管理。

業(yè)主在對物業(yè)管理有意見時要首先向業(yè)主委員會反映，由業(yè)主委員會出面替業(yè)主做主，不可自做主張對物業(yè)管理人員采取不合理手段。

三、物業(yè)管理

1、物業(yè)管理機構的設立

小區(qū)物業(yè)管理采取自主管理制，由業(yè)主委員會聘任一名專職同志主持物業(yè)管理日常工作，其主要工作職責如下：

1）負責聘請保安、保潔、維修、綠化人員進行物業(yè)維護工作；

2）建立、健全物業(yè)管理各項規(guī)章制度，對保安、保潔、維修、綠化人員日常工作進行監(jiān)督，確保管理水平，保證各項工作的有序開展；

3）做好各種對外、對內關系的處理，健全物業(yè)資料；

4）負責業(yè)主報刊、信件收發(fā)、業(yè)主投訴等事件的處理；

5）組織物業(yè)管理相關費用的收繳工作；

6)組織完成業(yè)主委員會交給的各項工作任務。

第二篇：小區(qū)物業(yè)自主管理方案

小區(qū)物業(yè)自主管理方案

一、成立業(yè)主管理委員會

1、業(yè)主委員會委員的候選人必須是熱愛公益事業(yè)，道德品 質好，責任心強，具有較強的組織能力和協(xié)調能力，有一定的時 間從事業(yè)主委員會的工作，具有完全的民事行為的能力的產權 人、產權人代表、產權共有人。

2、業(yè)主委員會的委員由業(yè)主大會投票選舉產生。業(yè)主委員 會成員每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會委員的人數是 9 名，其中主任 1 名和副主任 2 名。

3、業(yè)主大會應由過半數以上具有投票權的業(yè)主參加，如因 故不能出席，可以書面形式委托代理人代理出席。

4、為了召開業(yè)主大會，選舉產生第一屆業(yè)主委員會，由業(yè) 主代表組成籌備小組，負責業(yè)主大會的籌備工作。

5、籌備小組應做好以下工作：

1）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

2）擬定《業(yè)主委員會章程》、《管理公約》、《業(yè)主大會 議事規(guī)則》和《業(yè)主委員會選舉辦法》；

3）確定業(yè)主委員會委員候選人選舉產生辦法；

4）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。5）按本選舉辦法選舉產生第一屆業(yè)主委員會后，籌備小組 自動解散

6、第一次選舉業(yè)主委員會委員候選人按以下辦法：

1)籌備小組提名推薦；

2)業(yè)主代表提名推薦；

3)業(yè)主聯(lián)合提名推薦； 4)單個業(yè)主提名推薦或自薦:

5)籌備小組按法定程序審查被推薦人的資格，最終確定候 選人名單，提交業(yè)主大會選舉；

6)首屆業(yè)主委員會主任、副主任由得票過半數最多和在委員 中擇優(yōu)推選相結合的辦法產生。并報上級主管部門備案。

7、業(yè)主委員會委員投票選舉辦法：

1）業(yè)主委員會的委員由業(yè)主大會在業(yè)主委員會委員候選人 中投票選舉產生； 2）投票結束后，由籌備小組推選的監(jiān)票、計票人員或者籌 備小組人員將投票人數和票數加以核對，做出記錄，并由監(jiān)票人 簽字。

3）選舉所投的票數，多于投票人數的無效，等于或者少于 投票人數的有效。每一選票所選的人數，多于規(guī)定應選代表人數 的作廢，等于或者少于規(guī)定應選代表人數的有效。4）業(yè)主委員會委員選舉采取差額選舉辦法。依據得票數順 序產生 9 名業(yè)主委員會委員。

5）如遇票數相等不能確定當選人時，由當選的委員投票產生。

6）選舉結果當場宣布，所有選票應當保留備查。

7）業(yè)主委員會的委員受全體業(yè)主的直接監(jiān)督。經擁有物業(yè) 管理區(qū)域內專有面積占 20%以上的業(yè)主提議可以提請罷免選出的 委員。

二、業(yè)主委員會職責 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行部門，負責執(zhí)行業(yè)主大會的決 議，除此之外根據法律規(guī)定，業(yè)主委員會還履行以下職責：

1、召集和主持業(yè)主大會

2、聘任專人負責物業(yè)管理日常工作；

3、依照法規(guī)、規(guī)章、規(guī)定負責有關公共維修基金的續(xù)籌并 監(jiān)督其使用和管理；

4、制定物業(yè)管理工作計劃、物業(yè)管理服務費的預算和 決算；

5、聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理服 務活動；

6、執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；

7、監(jiān)督業(yè)主公約和物業(yè)管理制度的執(zhí)行； 業(yè)主委員會應當接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導和 管理。

業(yè)主在對物業(yè)管理有意見時要首先向業(yè)主委員會反映，由業(yè) 主委員會出面替業(yè)主做主，不可自做主張對物業(yè)管理人員采取不 合理手段。

三、物業(yè)管理

1、物業(yè)管理機構的設立 小區(qū)物業(yè)管理采取自主管理制，由業(yè)主委員會聘任一名專職 同志主持物業(yè)管理日常工作，其主要工作職責如下：

1）負責聘請保安、保潔、維修、綠化人員進行物業(yè)維護工 作；

2）建立、健全物業(yè)管理各項規(guī)章制度，對保安、保潔、維 修、綠化人員日常工作進行監(jiān)督，確保管理水平，保證各項工作 的有序開展；

3）做好各種對外、對內關系的處理，健全物業(yè)資料；

4）負責業(yè)主報刊、信件收發(fā)、業(yè)主投訴等事件的處理；

5）組織物業(yè)管理相關費用的收繳工作；

6)組織完成業(yè)主委員會交給的各項工作任務。

第三篇：物業(yè)小區(qū)管理方案

苗莊小區(qū)物業(yè)管理方案

1.企業(yè)宗旨

依法管理 業(yè)主至上 營造溫馨家園

2.企業(yè)精神

敬業(yè)修德 高效創(chuàng)優(yōu) 誠信進取

3.動作態(tài)度

主動 熱情 周到 細致

4.服務準則

用我們的真心、熱心、愛心、細心、精心為業(yè)主提供五心服務

5.企業(yè)管理理念

5.1領導與管理不是耍威享福，而是引導與勸誡，更是支持與服務

5.2兼聽則明，偏信則暗

5.3上級不引導，下級無目標

5.4要求下級做到的，自己要先做到

5.5誰砸企業(yè)的牌子，企業(yè)就砸誰的飯碗

5.6獎勵20%的優(yōu)秀者，鼓勵70%的普通者，淘汰10%的落后者

6.員工修養(yǎng)理念

6.1勿以惡小而為之，勿以善小而不為

6.2天下大事，必做于細；天下難事，必做于易

6.3絕不內耗

6.4無成見的對待團隊中的每一位同事

6.5成就企業(yè)，成就自己

6.6每日學習，每日進步

7.企業(yè)服務理念

7.1我們所有的工作就是把客戶的不滿消除到零

7.2客戶對同一件事的投訴最多只能一次

7.3迅速反應，馬上行動

7.4不要計較客戶的態(tài)度如何，你需要的就是把服務做到位，記住，這就是你的工作

7.5永遠不要與客戶爭辯

7.6始終保持耐心，始終保持笑容

7.7服務機制與服務理念創(chuàng)造企業(yè)最核心競爭力

7.8企業(yè)的每一位員工都是企業(yè)的形象代言人，每一個人的一舉一動都代表著公司形象

7.9客戶的事即使是一件小事，也比其他任何事都重要，甚至是是領導的事

7.10客戶的關切是我們工作的重中之重

7.11客戶服務無小事

7.12專精創(chuàng)造卓越

7.13有缺陷的服務等于無效服務

7.14將投訴做成驚喜

7.15日清日審

業(yè)主的報修、投訴、求助事項每天都要清理匯總，檢查是否都已經按要求的時限及時處理，是否有遺漏，由于工程復雜程度及難度因素沒有處理完畢的，要日日跟蹤，及時給業(yè)主回復處理的進展情況。

8.企業(yè)愿景

8.1做本地最好的物業(yè)企業(yè)，永遠領先對手一步

8.2危機感不但是企業(yè)發(fā)展的動力，也是個人成長的動力

8.3學則逆水行舟、不進則退；企業(yè)不發(fā)展就是退步。

一.項目基本情況

苗莊小區(qū)總占地面積為43公頃，總建筑面約為20萬平方米，該小區(qū)于1989年投建至2002年建成，因建設年代的早晚故有南北區(qū)之分。

二.項目分析

該小區(qū)地理環(huán)境優(yōu)越，交通便利，在我市屬最大的居民住宅小區(qū)，曾于1998年獲得建設部辦法的“全國優(yōu)秀住宅小區(qū)”的榮譽稱號，還在1999年山東省的“齊魯杯”爭創(chuàng)活動中獲得“齊魯杯”，種種殊榮說明苗莊小區(qū)是一個有潛力的小區(qū)，只是因為以前的物業(yè)管理不到位，才造成了今天這個局面。

三.收費項目及依據

該小區(qū)的收費現僅為單純的物業(yè)管理費、垃圾轉運處理費、物業(yè)管理費為0.16元/平方米且是1995年指定的標準。

根據國務院《物業(yè)管理條例》、發(fā)改委《物業(yè)服務收費管理辦法》、山東省《山東省物業(yè)管理條例》，結合臨沂本地的物業(yè)管理市場行情，擬定該小區(qū)的收費為：

1.物業(yè)管理費為：北區(qū)0.25元/平方米、月；南區(qū)0.40元/平方米、月

2.垃圾轉運處理費：每口人3元/月、（低保2元/月)

4.車位使用費：60元/月、每個車位（年費制500元/年）

5.經營用房租賃費：（根據合同由社區(qū)及業(yè)主委員會監(jiān)管資金用途）

四.機構及人員設置

經理：1名

小區(qū)主任：1名

財務：財務主管1名（現金出納1名、收費員1名）

綜合管理：2名

保安隊：隊長1名、（金苗元3名、銀苗元3名、蘭苗元3名、北區(qū)4名）維修隊：主管1名（維修人員3名）

綠化隊：主管1名（綠化人員3名）

保潔隊：主管1名（金苗園3名、銀苗園3名、蘭苗園3名、北區(qū)分四組2人/組、中心游園2名）

地下車庫管理員：2名

五.總體管理構想

針對該小區(qū)的自然條件和業(yè)主的構成特點，對本小區(qū)的總體管理思路為：

1.安防管理

安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關注的工作，必須做到萬無一失。針對本小區(qū)特點，主要采取半封閉式及全封閉式管理兩種管理模式。

1.1對南區(qū)三個組團實行全封閉式管理，并增設三部擋車器（對于來往區(qū)內的汽車等實行持卡出入制）

1.2對區(qū)內缺損的護欄進行修補、更換

1.3相應增加一部分紅外線監(jiān)控探頭

1.4對區(qū)內空置處劃出停車位，安保人員對其重點看護

1.5對未進行封閉管理的區(qū)域實行安保人員巡邏制

1.6積極協(xié)調供電部門使路燈發(fā)揮其應有的作用，讓居民早日擺脫晚飯后的黑暗居住環(huán)境。

2.環(huán)境保潔管理

2.1道路、綠化帶等全日制保潔，做到區(qū)內目觀無異物

2.2樓梯與扶手每月進行二次清掃

2.3增設2-3處垃圾投放點

2.4垃圾日產日清

3.綠化養(yǎng)護管理

營造良好的區(qū)內居住環(huán)境，仍然是物業(yè)管理的重頭戲，針對本小區(qū)的情況采取如下措施：

3.1盡快對中心游園、廣場周圍、居民活動場所等的綠化帶進行種植、補植、澆水修剪及養(yǎng)護，為居民營造一個良好的居住環(huán)境。

3.2積極協(xié)調居民，盡快清除樓前、樓后綠化帶內種植的青菜等雜物

3.3在區(qū)內顯眼處增種一些色彩鮮艷的、四季常青的高冠花木

4.對區(qū)內破壞的路面、樓間小道及破碎的花板等進行修補或更換

5.公共事務管理與人性化配套服務

5.1在營業(yè)用房屋條件允許的情況下，配合社區(qū)等部門重建一所老年活動中心

5.2增加公共活動場所的健身設備，并對老舊的健身設備進行維修及養(yǎng)護。

6.居民供水系統(tǒng)的改造管理

自來水是居民生活中一樣必不可少的生活用品，苗莊小區(qū)（南區(qū)）的生活用水因歷史原因現為定時供水，給居民的生活造成了極大的不便，針對此項我公司將采取如下措施；

6.1迅速協(xié)調供水部門完成區(qū)內所有業(yè)主的戶表改造工作。

6.2保證居民的全日制用水。（供水用電費用不足部分由經營房收入補貼）

7.苗莊小區(qū)公共設施的整修改造（道路、綠化、護欄等）由社區(qū)牽頭爭取政府資金補貼我們金辰物業(yè)全體工作人員深信在辦事處及蒙山社區(qū)的正確領導下、在業(yè)主委員會的監(jiān)督以及全體業(yè)主的配合下我們苗莊小區(qū)將迎來嶄新的一面。

第四篇：小區(qū)物業(yè)服務管理方案

小區(qū)物業(yè)服務管理方案

方案名稱 小區(qū)物業(yè)服務管理方案

編號

一、目的和職責

1．目的為了搞好××小區(qū)物業(yè)管理服務工作，為業(yè)主/住戶創(chuàng)造溫馨、和諧、優(yōu)美、整潔的居住環(huán)境，特制定本方案。

2．指導思想

一切從業(yè)主的需要出發(fā)，在物業(yè)管理中體現以人為本，服務至上的原則。通過對小區(qū)的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實施全面的管理，努力把××社區(qū)建成安全社區(qū)、環(huán)保社區(qū)、文明社區(qū)。

3．職責分配

（1）本服務方案由客戶服務部負責具體制定并對執(zhí)行情況進行監(jiān)督。

（2）其他部門負責所屬服務的具體執(zhí)行工作。

（3）行政人事部承擔各個部門在執(zhí)行過程中的協(xié)調工作。

二、服務基本要求

1．接管物業(yè)項目時，認真查驗小區(qū)共用部位、共用設施設備，保證驗收手續(xù)齊全。

2．同所有業(yè)主簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，明確雙方權利義務關系，并依照合同開展各項服務工作。

3．物業(yè)公司管理人員、專業(yè)操作人員均需按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

4．制定完善的物業(yè)服務管理方案，并建立完善、齊全的質量管理、財務管理、檔案管理、人事管理等各項制度。

5．公司管理服務人員在開展工作時，應根據服務特點統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。

6．公司公示24小時服務報修電話，有專職客戶服務人員，24小時受理業(yè)主/住戶來訪來電、咨詢、報修和投訴；有完整的報修、維修和回訪記錄。水、電、氣等急迫性報修15分鐘內、其他報修30分鐘內到達現場；建立報修、投訴臺賬，報修服務48小時內進行100%的回訪，投訴4個工作日內100%回復；夜間有管理人員值班，處理突發(fā)緊急事件。

7．根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。

8．在資金和費用管理上，均按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況，按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。

9．每年至少兩次征詢業(yè)主/住戶對物業(yè)服務的意見，滿意率達到××%以上。

10．建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、電梯、公共衛(wèi)生、自然災害等）的處理機制和預防預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能保證預案的及時啟動。

三、服務標準

1．房屋維修管理

（1）每年1次對房屋共用部位及共用設施設備進行安全普查，根據普查情況制定維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。

（2）對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發(fā)生，填寫檢修記錄和保養(yǎng)記錄并確保記錄的完整和真實。

（3）根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，按有關規(guī)定辦理。

（4）每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。

（5）保持公共區(qū)域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的兩個工作日內完成；照明設施一般故障（損壞的燈座、燈泡、開關等）在兩天內安排修復完成，其他故障5個工作日內完成，保證樓道照明燈具90%能正常使用；墻面、頂面粉刷層發(fā)現剝落或污損，應每1個月集中安排1次修補、除污；步行梯、樓房散水等設施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每1個月集中1次進行維修。

（6）按照政府有關規(guī)定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。

（7）對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時告知和勸阻，并及時報告政府有關主管部門。

（8）小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標。保持小區(qū)各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。

2．公共設施維護管理

（1）對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外），保證共用設施設備能正常運行和使用，杜絕安全事故的發(fā)生。

（2）建立共用設施設備清冊檔案（設備臺賬），有設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄。

（3）有設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范開展工作。

（4）對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，按有關規(guī)定辦理。

（5）特種設施設備和測量儀表、儀器，按照政府有關規(guī)定，定期進行檢測校準，使之符合相關規(guī)范。

（6）設備房保持整齊清潔，安全設施符合規(guī)范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現象，無堆積雜物；設備設施銘牌、標識，規(guī)范、統(tǒng)一、完整；操作規(guī)程、維護規(guī)范、管理制度上墻。

（7）各類管線有分類標識和流向標識，各類記錄本、登記本（運行、維修、保養(yǎng)、交接班等）齊全，記錄完整；監(jiān)控記錄可保存15天，并能正?；胤拧?/p>

（8）對小區(qū)內變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設施、燃氣調壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設置明顯警示標志，制定防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。

（9）公共區(qū)域內的雨、污水管道每年檢查、疏通1次；雨、污水井每半年檢查、清掏1次；雨、污水管道及井發(fā)生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年至少1次，每季度檢查1次，防止外溢。

（10）建立設備設施巡視制度，有專人巡視。配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調機房、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守，值守人員每班工作時間不超過8小時。

（11）每日對園區(qū)路面、景觀、小品、圍墻（護欄）、窨井、健身設施、兒童娛樂設施、照明設施、門禁、周界報警監(jiān)視系統(tǒng)等巡視1次。保證設施設備能正常使用，無安全隱患。

（12）設立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。

（13）使用中水系統(tǒng)的，確保水質達到國家中水水質標準。

（14）載人電梯日夜24小時正常運行。

（15）消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。

（16）小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。

（17）路燈、樓道燈完好率不低于95%。

3．公共秩序管理

（1）小區(qū)出入口24小時值勤，進入樓幢門廳刷卡。

（2）實行封閉式管理，出入口有專人24小時值守，對訪客出入進行登記管理，阻止小商小

販進入小區(qū)；危及人身安全處有明顯標志。

（3）對園區(qū)和樓內進行巡視。園區(qū)巡視白天3次、夜間4次，樓內巡視每天兩次，夜間需兩人同時巡視。巡視有計劃、有巡視路線圖、有巡視項目內容和要求、有記錄。

（4）門崗及巡視服務人員形象端正、著裝整齊干凈、舉止規(guī)范、語言禮貌、連續(xù)崗上時間不超過4小時；門崗服務設施完好、標識醒目；有服務操作細則。

（5）監(jiān)視控制中心設專人24小時值班，負責小區(qū)監(jiān)控的值守，處理各類報警和異常信息，每人每班工作時間不能超過8小時。監(jiān)視控制中心各類制度上墻。

（6）有機動車輛和非機動車的行駛方向、限速標識，交通指示標識應規(guī)范、清晰，對進出小區(qū)的車輛進行引導，車輛有序通行、停放。

（7）突發(fā)事件發(fā)生時及時報告政府有關部門，并設專人保護現場，配合公安等部門進行處理。

（8）對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件制定應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。

（9）對小區(qū)內高空拋物墜物、臺風、火患等公共安全隱患及時公示，警示注意事項，共同做好安全防范工作。

（10）監(jiān)控中心嚴密監(jiān)視，發(fā)現問題立即發(fā)出預警報告，及時處理。日常攝像下載備份規(guī)定保留一周。

4．清潔服務

（1）在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝化，每日清理、集送兩次。集中的垃圾盡快外送，每日不少于兩次，做到生活垃圾日產日清。

（2）小區(qū)道路、廣場、停車場等每日清掃兩次;門廳、電梯廳、樓道每日清掃1次，每周拖洗1次;電梯門、地板及周身每天清掃抹擦1次；人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦兩次;共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、用戶信箱等每周抹擦1次;公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦1次；小區(qū)范圍內綠化帶（及附屬物）每天清掃1次；休閑區(qū)亭廊、桌凳、木欄桿每半月抹擦1次；路燈每月抹擦1次。

（3）區(qū)內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現異常及時清掏。

（4）二次供水水箱按規(guī)定半年清洗1次，定時巡查，定時化驗，水質符合衛(wèi)生要求。

（5）根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

5．綠化養(yǎng)護管理

（1）雇請專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。

（2）．對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。

（3）水池定期檢查，每周打撈一次飄浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、換水一次。

（4）定期清除綠地雜草、雜物。

（5）適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

（6）適時噴灑藥物，預防病蟲害。

四、服務評估

1．定期評估

（1）客戶服務部經理聽取業(yè)主/住戶意見，并據此制定定期檢查計劃，會同客戶服務部、工程管理部、秩序管理部、環(huán)境管理部及質量管理部每月×日定期在小區(qū)內進行服務檢查，以評估服務效果。

（2）客戶服務部每月對受理的客戶投訴和回訪記錄進行匯總，綜合評估業(yè)主/住戶的滿意程度，并根據投訴責任部門投訴次數對相關服務開展部門進行績效考核。

2．臨時檢查

公司總經理或其他高層領導認為有必要進行服務檢查時，可以由客戶服務部具體組織實施，其他部門共同參加對小區(qū)物業(yè)服務情況進行臨時檢查，以評估其服務效果。

相關說明

編制人員審核人員批準人員

第五篇：物業(yè)小區(qū)保安管理方案

物業(yè)小區(qū)保安管理方案

物業(yè)小區(qū)保安管理方案耐心——對業(yè)主的要求應認真、耐心地聆聽，并盡量在不違背本公司規(guī)定的前提下辦理。平等——一視同仁地對待所有業(yè)主，不應有貧富之分，厚此薄彼

物業(yè)小區(qū)保安管理方案

一、工作態(tài)度

1．服從領導——不折不扣地服從上級的工作安排及工作調配。

2．嚴于職守——堅守本職崗位，不得擅自離崗、竄崗或睡崗。

3．正直誠實——對上級領導、同事和業(yè)主要以誠相待，不得陽奉陰違。

4．團結協(xié)作——各部門之間、員工之間要互相配合，同心協(xié)力的解決困難。

5．勤勉高效——發(fā)揚勤奮踏實的精神，優(yōu)質高效地完成所擔負的工作。

6．認真學習——認真學習相關專業(yè)知識(包括但不限于：安防和消防等)，不斷地提高自身業(yè)務水平，努力提高服務質量。

7．勤儉節(jié)約——具有良好的節(jié)約意識，勤儉為公，節(jié)約能源。

二、服務態(tài)度

1．禮貌——這是員工對業(yè)主和同事最基本的態(tài)度，在任何時刻均使用禮貌用語，“請”字當頭、“謝”字不離口。

2．真誠——以真誠的態(tài)度接待業(yè)主。

3．友善——“微笑”是體現友善最適當的表達方式，因此應以微笑來迎接業(yè)主及與同事相處。

4．熱情——盡可能為同事和業(yè)主提供方便，熱情服務。

5．耐心——對業(yè)主的要求應認真、耐心地聆聽，并盡量在不違背本公司規(guī)定的前提下辦理。

6．平等——一視同仁地對待所有業(yè)主，不應有貧富之分，厚此薄彼。

三、儀容儀表

1．員工必須保持衣冠整潔，按規(guī)定要求著裝，并將工作卡端正佩戴在胸前。

2．任何時候，在工作場所不得穿短褲、背心、拖鞋。

3．皮鞋要保持干凈、光亮，不準釘響底。

4．應每曰修剪胡須，發(fā)不蓋耳遮領，不得剃光頭。

5．面部、手部必須保持干爽清潔，不留長指甲（不長于指頭2毫米）。

6．保持口腔清潔，上班前不吃異味食物。

7．不得在大庭廣眾之下梳頭、挖鼻孔、搔癢、對人打噴嚏、打哈欠和伸懶腰等影響公司形象的行為。

四、行為舉止

1．舉止應大方得體，與人交談雙眼應平視對方，不要左顧右盼。

2．遇上級領導或有客來訪，應即時起身相迎并問好，先請來訪人員入座后，自己方可坐下；來客告辭，應起身移步相送。

3．站立的正確姿勢是：雙腳與兩肩同寬自然垂直分開（體重落在雙腳上），肩平、頭正、雙眼平視前方、挺胸、收腹。

4．坐姿：上身挺直，雙肩放松，手自然放在雙膝上，不得坐在椅子上前俯后仰，搖腿翹腳。

5．注意走路姿勢：眼睛前視，肩平身直，雙臂自然下垂擺動，走平行步，不左顧右盼，不得與他人拉手，摟腰撓背；在樓道內行走腳步要輕，不得奔跑（緊急情況下除外）

6．進入上級領導或其他部門辦公室前，應先立在門外輕叩站三下，征得同意后方可入內；進入后，不得隨意翻動室內物品；若進去時門是關住的，出來時則應隨手將門輕輕帶上。

7．進出辦公室，應主動上前一步先拉開門，請同行的客戶、女士或來訪人員先行。

8．乘電梯要禮讓，先出后進，禁止在電梯內大聲喧嘩、吵鬧。

9．在各種場合，見到同事或業(yè)主都要面帶微笑，主動問好。

五、電話接聽

1．所有來電，務必在三響之內接答。

2．拿起話筒先說“您好，***監(jiān)控室！”，語氣平和。

3．通話時，話筒的一邊置于唇下約5厘米處，盡量不使用免提鍵。

4．認真傾聽對方講話，需要時應詳細記錄對方通知或留言的事由、時間、地點、姓名，并向對方復述一遍。

5．通話完畢后應說“再見”，不得用力擲話筒。

6．上班時間一般不打私人電話，如有急事，通話時間不宜超過3分鐘（禁止打聲訊電話）