第一篇：區(qū)分所有權(quán)案例分析

案例一：某小區(qū)開發(fā)商在未征得小區(qū)業(yè)主同意的情形下，將位于該小區(qū)內(nèi)的1幢宣傳為小區(qū)會(huì)所的獨(dú)立房屋出售給了A公司進(jìn)行餐飲經(jīng)營。于是業(yè)主們分別找到開發(fā)商及A公司進(jìn)行交涉，要求將該幢房屋的所有權(quán)及使用權(quán)交還業(yè)主。然而，開發(fā)商卻表示，盡管該幢房屋曾經(jīng)確實(shí)打算用作小區(qū)會(huì)所，但其建筑面積并未計(jì)入業(yè)主公攤，在宣傳時(shí)銷售人員也從未承諾過該幢房屋將歸屬業(yè)主共同所有。因此，開發(fā)商有權(quán)對(duì)該幢房屋進(jìn)行出售。對(duì)此，業(yè)主想知道：能否通過訴訟的方式取得對(duì)該幢房屋的共有權(quán)利？

案例二：張大嬸住在某住宅大廈臨街房的二樓，隨著一樓羅某將自家住房租給外地人作餐飲經(jīng)營后，張大嬸的每天都要忍受難聞的油煙和嘈雜的喧嘩。為此，張大嬸還有其他幾位鄰居都多次找到羅某協(xié)商，希望他能收回房屋重新改作住宅后再進(jìn)行出租，但均遭拒絕。而最近一次交涉，羅某更是拿出了由多數(shù)鄰居簽名同意的文書來作為拒絕張大嬸的理由。因此，張大嬸頗感無奈，她不知道在多數(shù)鄰居都同意羅某將住宅改為經(jīng)營性用房的情況下，能否要求羅某將住宅恢復(fù)原狀？

案例三：某開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)居民高層公寓樓，先后有四百多位客戶與該開發(fā)商簽訂購房合同，并在依約交納全部購房款、取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)證的前提下入住該公寓樓。后開發(fā)商將該樓頂部出租給個(gè)體戶陳某，每年租金1萬元，陳某利用樓頂空間栽種花卉。由于花卉膠澆灌用水向樓層滲透，引起馬某等居民的不滿。因與開發(fā)商協(xié)商不成，馬某等聯(lián)名按購房合同的仲裁條款申請(qǐng)仲裁，要求開發(fā)商終止與陳某的合同，停止侵害，丙賠償損失。

問題：（1）本案中，樓頂部分所有權(quán)歸誰？為什么？

（2）馬某等是否有權(quán)要求開發(fā)商停止侵害，賠償損失？

案例四：某小區(qū)，由于沒有約定，開發(fā)商將59個(gè)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫中的37個(gè)，以至少每個(gè)4萬元的價(jià)格出售，引發(fā)全體業(yè)主不滿，認(rèn)為車位、車庫應(yīng)該歸業(yè)主共同所有，從此雙方糾紛不斷。本案中應(yīng)當(dāng)如何確定車庫車位的所有權(quán)？

1、對(duì)于區(qū)分所有人的建筑物（）

A.區(qū)分所有人對(duì)整個(gè)建筑物享有共同所有權(quán)

B.區(qū)分所有人得就共有部分請(qǐng)求分割

C.區(qū)分所有人得就共有部分的權(quán)利可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓

D.共有部分的修繕費(fèi)用及其他分擔(dān)，由各區(qū)分所有人按其所有部分價(jià)值的比例分擔(dān)

2、甲、乙合作建一樓房，前后樓上樓下各2間，中間隔一天井。建成后，雙方約定，甲擁有前截上下兩間房屋的所有權(quán)，乙擁有后截上下兩間房屋的所有權(quán)。雙方出入均由前截房屋右側(cè)通行。天井、走廊、樓梯為雙方共有。其后，甲將其所有的兩間房屋租給了丙?，F(xiàn)甲打算將其所有的兩間房賣出，則下列說法中正確的是（）

A.甲和乙之間就該樓房形成按份共有關(guān)系

B.甲和乙之間就該樓房形成共同共有關(guān)系

C.乙有優(yōu)先購買權(quán)

D.丙有優(yōu)先購買權(quán)

3、某小區(qū)擬解聘現(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，則下列關(guān)于業(yè)主表決情況的說法正確的是（）

A.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意

B.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意

C.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

D.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

4、某小區(qū)業(yè)主擬使用部分維修費(fèi)用維修校區(qū)內(nèi)的電梯和水箱，則下列關(guān)于業(yè)主表決情況的說法正確的是（）

A.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意

B.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意

C.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

D.應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意

5、甲與乙系五、六樓鄰居關(guān)系。甲于1994年購買此房。進(jìn)住后，甲在五樓通往六樓的樓梯上安裝鐵柵欄門，鐵柵欄門外又安裝了鋁合金門，并用膠合板將樓梯扶手上的空間封堵。2001年5月，乙購買了進(jìn)住六樓。2004年5月，乙認(rèn)為甲嚴(yán)重造成了自己出入及搬運(yùn)東西的不便，于是向法院提起了訴訟，要求甲立即拆除。下列說法正確的是（）

A.不應(yīng)支持乙的訴訟請(qǐng)求，因?yàn)榧装查T在前，乙進(jìn)住在后，進(jìn)住時(shí)乙明知樓中的格局問題

B.不應(yīng)支持乙的請(qǐng)求，因?yàn)榧资墙ㄖ锟臻g共有人之一，可自由使用該空間

C.應(yīng)支持乙的訴訟請(qǐng)求，因甲侵犯了其共有權(quán)

D.不應(yīng)支持乙的訴訟請(qǐng)求，因其請(qǐng)求已過訴訟時(shí)效

6、甲與乙系五、六樓鄰居關(guān)系。甲于1994年購買此房。進(jìn)住后，甲在五樓通往六樓的樓梯上安裝鐵柵欄門，鐵柵欄門外又安裝了鋁合金門，并用膠合板將樓梯扶手上的空間封堵。2001年5月，乙購買了進(jìn)住六樓。2004年5月，乙認(rèn)為甲嚴(yán)重造成了自己出入及搬運(yùn)東西的不便，于是向法院提起了訴訟，要求甲立即拆除。下列說法正確的是：（）

A．不應(yīng)支持乙的訴訟請(qǐng)求，因?yàn)榧装查T在前，乙進(jìn)住在后，進(jìn)住時(shí)乙明知樓中的格局問題

B．不應(yīng)支持乙的請(qǐng)求，因?yàn)榧资墙ㄖ锟臻g共有人之一，可自由使用該空間

c．應(yīng)支持乙的訴訟請(qǐng)求，因甲侵犯了其共有權(quán)

D．不應(yīng)支持乙的訴訟請(qǐng)求，因其請(qǐng)求已過訴訟時(shí)效

三、判斷題

1、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有。

2、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫屬全體業(yè)主共有。

3、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

4、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

第二篇：關(guān)于荒地所有權(quán)的案例案例分析

關(guān)于荒地所有權(quán)的案例案例分析一: 1983 年春,被告 A,B 隨其父在野外開墾了一塊荒地,種植土豆等蔬菜以解決家中吃菜問題.至 1992 年時(shí),兩被告僅在此地邊緣種植,其余大部分地未予種植.1994 年秋季.原告 C 在聽他人說此地已幾乎無人種植的情況下,遂與家人對(duì)此地進(jìn)行了平整.1995 年春季,原告 C 準(zhǔn)備在平整后的土地上種植時(shí),兩被告前來阻止,說此地是其早年開墾,這幾年雖然未種,但 并沒有放棄使用權(quán).雙方因此發(fā)生爭執(zhí),后經(jīng)鎮(zhèn)司法所主持調(diào)解未果.1996 年春,C 又準(zhǔn)備在此地進(jìn)行種植時(shí),發(fā)現(xiàn)地已由兩被告種上,遂向區(qū)人民法院起訴,以此荒地是自己在 1994 年秋 開墾的,要求兩被告歸還此地的使用權(quán).兩被告答辯稱:此地是我們?cè)缒觊_墾的,大部分地雖已經(jīng)兩年未種,但我們并沒有放棄此地.原告去平整地時(shí),我們已經(jīng)講明是我們的.我們考慮原 告出了一定的勞務(wù),所以才讓他種了一年.故不同意原告的訴訟請(qǐng)求.法院經(jīng)審理認(rèn)為:根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第 11 條,第 17 條之規(guī)定,非經(jīng)國家有關(guān)部門的批準(zhǔn),任何個(gè)人都無權(quán)對(duì)國家所有的荒地進(jìn)行開墾使用.因此,原,被告未經(jīng)國 家有關(guān)部門批準(zhǔn),擅自開墾荒地,是錯(cuò)誤的,對(duì)雙方的訴訟請(qǐng)求不予支持.依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第 81 條第 1 款和《中華人民共和國土地管理法》第 13 條的規(guī)定,該院于 1996 年 6 月 5 日判決如下:將原告 C 與被告 A,B 爭執(zhí)的土地收歸國有.法律對(duì)荒地的所有權(quán)有無明確的規(guī)定?如果就荒地歸屬發(fā)生爭議應(yīng)當(dāng)如何解決? 案例分析提示: 該案例的核心問題是荒地的歸屬權(quán)問題,根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和法院對(duì)該案的判決,可以了解我國法律關(guān)于荒地所有權(quán)的歸屬問題的規(guī)定.該案所涉案例雖然發(fā)生時(shí)間較早,但是不影響大 家對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的理解,因?yàn)殛P(guān)于荒地所有權(quán)的法律規(guī)定,從土地管理法到新的物權(quán)法并沒有實(shí)質(zhì)性的改變.附相關(guān)法條: 《物權(quán)法》第四十八條 森林,山嶺,草原,荒地,灘涂等自然資源,屬于國家所有,但法律規(guī)定屬于集體所有的除外.《土地管理法》第八條城市市區(qū)的土地屬于國家所有.農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地,自留山,屬于農(nóng) 民集體所有.第十六條土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議,由當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的,由人民政府處理.單位之間的爭議,由縣級(jí)以上人民政府處理;個(gè)人之間,個(gè)人與單位之間的爭議,由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理.當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的,可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi),向人民法院起訴.在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前,任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀.關(guān)于土地使用權(quán)案例案例分析一: 2000 年 3 月,市國土局發(fā)布土地拍賣公告,對(duì)某市東進(jìn)中路北側(cè)國有土地進(jìn)行拍賣,甲公司得知后,籌款參與競拍,以 27.3 萬元的價(jià)格競購得 13 號(hào)地塊 53.82平方米的土地使用權(quán), 并與市國土局簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》 ,合同約定:土地使用年限為 70 年,該宗地的總體規(guī)劃為建設(shè)商住用地.2000 年 8 月 19 日,甲公司領(lǐng)取了《國有土地使用權(quán)證書》 ,其中載 明:土地用途為商住用地,終止日期為 2070 年 8 月 18 日.2001 年,甲公司按照規(guī)劃,在該宗地上興建了四層樓房,其中一層用于商業(yè)經(jīng)營,二至四層用于居住.2003 年初,甲公司從他人 口中聽說商住用地屬“綜合用地” ,使用年限最長為 50 年,遂于同年 7 月以商住用地的使用年限最長為 50 年,而市國土局卻將使用年限錯(cuò)誤地定為 70 年,并以按 70 年的標(biāo)準(zhǔn)收取了土地出 讓金為由,向法院提起訴訟,要求國土局退還“多收”的 20 年土地出讓金.法院審理后認(rèn)為,國土局與甲公司簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》和甲公司領(lǐng)取的《國有土地使用權(quán)證書》均載明土地用途為“商住用地”根據(jù)國土資源部《全國土地分類》的相 關(guān)規(guī)定,該宗地的性質(zhì)為“城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)生產(chǎn)或商業(yè)等混合用地” ,屬于“住宅用地”的范疇,依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定,其使用年限最 長為 70 年,國土局收取甲公司土地讓金的標(biāo)準(zhǔn)符合法律規(guī)定.應(yīng)當(dāng)看樣理解土地的用途,正確的區(qū)分綜合用地和商住用地? 案例分析提示: 依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定,土地使用權(quán)的出讓年限分別為:居住用地 70 年;工業(yè) 用地 50 年;教育,科技,文化,衛(wèi)生,體育用地 50 年;商業(yè)旅游,娛樂用地 40 年;綜合或者其他用地 50 年.綜合本案前后提到的條件和說明,該土地應(yīng)該屬于綜合用地的范疇,其使用期限應(yīng)該是 50 年,而不是 70 年.國土局“多收”的 20 年土地出讓金應(yīng)該退還,并調(diào)整原已經(jīng)簽定的出讓協(xié) 議書的相應(yīng)條款,包括用途條款,年限條款和價(jià)位條款,修改土地使用權(quán)證書載明的年限.附相關(guān)法條: 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:(一)居住用地七十年;(二)工業(yè)用地五十年;(三)教育,科技,文化,衛(wèi)生,體育用地五十年;(四)商業(yè),旅游,娛樂用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年.案例分析二: 1993 年 11 月 23 日,原告(乙方)與被告土地局(甲方)經(jīng)協(xié)商一致簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》.合同約定:甲方將面積為 8939.77平方米的國有土地使用權(quán),有償出讓給乙方用于 商業(yè)建設(shè)使用 40 年,土地出讓金為 8045793 元.合同簽訂后 30 日內(nèi),乙方先向甲方交付土地使用權(quán)出讓金總額的 15%作為合同定金,60 日內(nèi)付清全部土地使用權(quán)出讓金.乙方如逾期 30 日 仍未付清全部土地使用權(quán)出讓金,甲方有權(quán)解除合同,并可請(qǐng)求賠償.乙方付清全部土地使用權(quán)出讓金后的 5 日內(nèi),依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)登記手續(xù),領(lǐng)取《中華人民共和國國有土地使用 證》 ,取得土地使用權(quán).合同簽訂后,原告于 1993 年 12 月 27 日給付被告土地局 400 萬元.其中,含合同定金 1206868 元,土地使用權(quán)出讓金 2793132 元.原告還向土地局提出書面申請(qǐng)稱,因資金周轉(zhuǎn)困難和 冬季無法施工,請(qǐng)求將未付的土地使用權(quán)出讓金延緩至 1994 年 4 月 1 日付清.土地局同意了原告申請(qǐng),并于 1993 年 12 月 28 日給其核發(fā)了國有土地使用證.但是,原告并未于 1994 年 4 月 1 日付清尙欠的土地使用權(quán)出讓金.后經(jīng)土地局多次催促,仍未履行.土地局遂依照當(dāng)?shù)仃P(guān)于出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例實(shí)施辦法中關(guān)于“受讓方不履行合同的,出讓方可以依法解除合同,所支付的定 金及出讓金不予退還”的規(guī)定,于 1994 年 9 月 30 日決定;解除 1993 年 11 月 23 日與原告乙方簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》 ,收回該合同約定范圍內(nèi)的土地使用權(quán),所發(fā)土地使用證注 銷登記,原告已經(jīng)支付的定金 1206868 元和土地使用權(quán)出讓金 2793132 元不予退還.10 月 24 日,原告收到解除合同決定的通知書,與土地局多次協(xié)商,但均無結(jié)果,遂提起訴訟.法院應(yīng)當(dāng)如何處理原告支付 400 萬元的出讓金? 案例分析提示: 雖然當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)于出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例實(shí)施辦法中有關(guān)于“受讓方不履行合同的,出讓方可以依法解除合同,所支付 的定金及出讓金不予退還”的規(guī)定,但本案中原告交付的 400 萬元中有一部分屬于出讓金,因此應(yīng)當(dāng)看作部分履行了 合同,而非“不履行合同”.被告土地局不能以原告未履行合同為由,對(duì)其定金及出讓金一律不予退還.法院應(yīng)當(dāng)判決 土地管理局退還出讓金,但對(duì)于定金部分則不予返還.附相關(guān)法條: 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 第十四條 第十五條 土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi),支付全部土地使用權(quán)出讓金.逾期未全部支付的,出讓方有權(quán)解除合同,并可請(qǐng)求違約賠償.出讓方應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定,提供出讓的土地使用權(quán).未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的,土地使用者有 案例分析三: 廈門市中級(jí)人民法院(1996)廈門初字第 2 號(hào)民事判決書認(rèn)定: 黃振煌與第三人陳和基原于 1985 年 1 月 1 日共承包縣后村委會(huì) 50 畝場地種植經(jīng)營, 雙方簽訂一份合同書, 每年承包款為 3000 元,承包期為 30 年,并且約定國家需要征地時(shí),土地底款歸村委會(huì)所有,青苗賠償款,村委會(huì)分 4/9,承包人分 5/9.1986 年初,黃振煌,陳和基與新疆建設(shè)兵團(tuán)農(nóng)業(yè)建設(shè)第一師十團(tuán)建立聯(lián) 營關(guān)系,共同經(jīng)營種植廈門天山葡萄試驗(yàn)場.1987 年 1 月因陳和基遷居香港未參與投資,同年 7 月,十團(tuán)將其股權(quán)轉(zhuǎn)讓給黃振煌,陳和基獲悉后要求與黃振煌共同經(jīng)營該試驗(yàn)場,雙方便于 1989 年 6 月簽訂《共同承包天山葡萄試驗(yàn)場協(xié)議書》 ,雙方約定由陳和基分期補(bǔ)付給黃振煌投資款 102550 元.之后,陳和基先付給黃振煌 57300 元.同年 10 月 15 日,陳和基提出退伙,雙方 又簽訂一份《轉(zhuǎn)讓經(jīng)營協(xié)議書》 ,約定黃振煌退還陳和基的全部投資款,試驗(yàn)場的種植由黃振煌自主經(jīng)營,自負(fù)盈虧,黃振煌與十團(tuán)的關(guān)系與陳和基無關(guān).之后,黃振煌與陳和基就返還投資 款發(fā)生糾紛,經(jīng)廈門市湖里區(qū)人民法院調(diào)解,糾紛解決.嗣后,黃振煌承擔(dān)返還十團(tuán)的投資款的全部債務(wù),于 1994 年 11 月 30 日簽訂了《有關(guān)廈門天山葡萄試驗(yàn)場轉(zhuǎn)讓后的有關(guān)經(jīng)濟(jì)協(xié)議決 斷證明》 了結(jié)了雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系, , 該試驗(yàn)場由黃振煌一人經(jīng)營.1994 年 1 月因國家建設(shè)需要, 黃振煌所經(jīng)營的果園被征用, 國家付給征地補(bǔ)償款 3230090.28 元, 其中青苗補(bǔ)償款 39513.98 元,地上物補(bǔ)償款 3170090.30 元,水利設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) 19338 元,誤工補(bǔ)貼費(fèi) 2000 元.全部款項(xiàng)縣后村委會(huì)交給黃振煌 9 萬元外,其余均占為己有.黃振煌多次找縣后村委會(huì)交涉付款,縣后村 委會(huì)均以黃振煌與陳和基有糾紛為由,予以拒絕.黃振煌訴至法院.權(quán)解除合同,并可請(qǐng)求違約賠償.1 廈門市中級(jí)人民法院認(rèn)為,黃振煌在其獨(dú)自承包縣后村委 50 余畝土地種植果樹過程中,因國家建設(shè)需要而被征用,現(xiàn)國家付給有關(guān)征地補(bǔ)償款,根據(jù)征地補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)規(guī)定,屬于原告應(yīng) 得部分應(yīng)歸其所有,現(xiàn)被告以原告合伙人提出異議而拒付補(bǔ)償款沒有道理,原告要求被告按照雙方的約定支付青苗補(bǔ)償款等項(xiàng)及追索延付的利息損失,理由充分,應(yīng)予支持.第三人原與原告 合伙承包種植果園,但已于 1989 年 10 月經(jīng)雙方協(xié)商退出合伙經(jīng)營,經(jīng)法院調(diào)解書確認(rèn),并已執(zhí)行完畢,現(xiàn)提出仍享有與原告同等的征地補(bǔ)償受益權(quán),理由不能成立.故判決:縣后村委會(huì)在 判決發(fā)生法律效力后 7 日內(nèi),支付原告 2221982.70 元及利息;駁回第三人陳和基的訴訟請(qǐng)求.福建省高級(jí)人民法院(1996)閔民終字第 38 號(hào)民事判決書認(rèn)定的事實(shí)與廈門市中級(jí)人民法院上述判決認(rèn)定的事實(shí)基本相同.終審判決認(rèn)為:國家因建設(shè)需要征用黃振煌獨(dú)自承包經(jīng)營的 果園,依照有關(guān)法律規(guī)定,應(yīng)對(duì)其種植的葡萄,果樹及其種植經(jīng)營所需的地上附著物等給予補(bǔ)償.縣后村委會(huì)則因該地塊的征用而獲得了國家給予的土地補(bǔ)償費(fèi),勞力安置補(bǔ)償費(fèi),水利設(shè)施 補(bǔ)償費(fèi),誤工補(bǔ)償費(fèi),此外在一審判決縣后村委會(huì)應(yīng)付還給黃振煌的補(bǔ)償款中,已扣去原雙方約定的 4/9 的青苗補(bǔ)償費(fèi),以及其應(yīng)得的部分場地平整換土補(bǔ)償費(fèi)等.因此縣后村委會(huì)上訴主張 再參與分享國家付給黃振煌個(gè)人的上述補(bǔ)償費(fèi),缺乏法律依據(jù),不能予以支持,縣后村委會(huì)應(yīng)將領(lǐng)取的補(bǔ)償費(fèi)中屬于黃振煌的部分返還黃振煌.陳和基于 1992 年已退出合伙承包經(jīng)營,其主 張共分國家付給黃振煌個(gè)人的上述補(bǔ)償費(fèi),亦不能予以支持.故原判決適用法律正確,除糾正部分判決表述不當(dāng)外,維持原判.法院的判決依據(jù)何在?應(yīng)當(dāng)怎樣公平,合理地分配國家征收集體土地的各項(xiàng)補(bǔ)償款? 案例分析提示: 法院判決依據(jù)在于土地承包經(jīng)營權(quán)的補(bǔ)償權(quán).根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》的相關(guān)規(guī)定,承包方享有補(bǔ)償權(quán).應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定和合同規(guī)定給予承包人公平合理的補(bǔ)償.附相關(guān)法條: 《農(nóng)村土地承包法》 第十六條:承包方享有下列權(quán)利:(一)依法享有承包地使用,收益和土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利,有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品;(二)承包地被依法征用,占用的,有權(quán)依法獲 得相應(yīng)的補(bǔ)償;(三)法律,行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利.案例分析四: 原告北京某集體公司的工人李某,于 2002 年 4 月,與被告王某簽訂了買賣房屋契約,王某將其所有的坐落于通州區(qū)某村的北房 5 間,東廂房 3 間,棚子 2 間及院墻以 2 萬元的價(jià)格賣給 李某.契約簽訂后,李某給付了購房款,并于 5 月 16 日到通州區(qū)某鎮(zhèn)村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)辦公室變更了此房宅基地的使用權(quán)人.王某因新房尙未裝修,要求在此房內(nèi)居住半年,李某應(yīng)允.半年后, 王某未將此房屋鑰匙交給李某,李某一直未在這所房屋內(nèi)居住.法院認(rèn)為,農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售.李某是城市居民,其購買農(nóng)民王某位于農(nóng)村宅基地上的房屋的行為違反法律的規(guī)定,故依法宣告雙方簽訂的買賣房屋契約無效.類似本案中農(nóng)民的住宅向城市居民出售的狀況較為普遍,應(yīng)當(dāng)怎樣解決比較合適? 案例分析提示: 隨著農(nóng)村勞動(dòng)力向城市的流動(dòng),農(nóng)民的宅基地的流轉(zhuǎn)問題也提到議事日程,即要初步健全和完善農(nóng)民集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓等法律制度.根據(jù)本案事實(shí),宣告房屋買賣合同無效合理合法.實(shí)際上,北京市二中院在 2007 年 12 月 27 日判決的“北京宋莊畫家村案例” ,與本案非常相似.這類案例說明在我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢 和法律規(guī)定現(xiàn)狀下,城市居民購買農(nóng)民宅基地上的房屋不會(huì)合法化.附相關(guān)法條: 《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定:宅基地使用權(quán)的取得,行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定.《土地管理法》第六十二條規(guī)定:農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省,自治區(qū),直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn).農(nóng)村村民出賣,出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn).關(guān)于房地產(chǎn)共有權(quán)案例案例分析一: 雙方系爭的被拆遷房屋原是李某外公外婆租賃.他們?nèi)ナ篮?李某的父母搬入并由李某父親承租.李某夫婦及其女兒三人戶口隨之遷入,女兒就讀于上海,一直住在該處.李某夫婦在南 京上海梅山冶金公司工作,在該地單位曾經(jīng)分配過住房,并已經(jīng)以其妻子為產(chǎn)權(quán)人按公有住房出售的規(guī)定購買.其妻子幾年前回滬.被拆遷的房屋為面積相當(dāng)?shù)目煞珠T進(jìn)出的兩間,分別由李 某父母與李某妻女居住.現(xiàn)在,該處的房屋動(dòng)遷,其父親共得到 54 萬元的補(bǔ)償款.李某要求分得一半的補(bǔ)償款,但遭到拒絕.在無奈之下把老父親告到法院.法院認(rèn)為,李某及其妻子不是 同住人,認(rèn)定其女兒為同住人.現(xiàn)在李某父親愿意給孫女 10 萬元,給李某夫婦 6 萬元,與法無悖,判決予以準(zhǔn)許.法院的判決是否合法?為什么? 案例分析提示: 應(yīng)該說該案的判決符合法律規(guī)定.綜合本案的情況看,李某夫婦對(duì)被動(dòng)遷房屋既沒有租賃權(quán),也沒有居住權(quán),所以在該房屋動(dòng)遷時(shí),李某無權(quán)取得動(dòng)遷的補(bǔ)償.但李某之女為未成年人, 戶口在被動(dòng)遷房屋內(nèi),而且事實(shí)上在該房屋居住多年,有一定的居住權(quán),所以其居住權(quán)應(yīng)該得到一定的補(bǔ)償.李某父親自愿給孫女 10 萬元,基本可以看作對(duì)李某之女的居住權(quán)的補(bǔ)償.但李 某之父對(duì)于李某的補(bǔ)償,法律不予保護(hù),也并不禁止李某父親自愿進(jìn)行補(bǔ)償.實(shí)際上該案涉及居住權(quán)的問題.該案判決依據(jù)為民法通則,合同法,未成年人保護(hù)法等法律的相關(guān)規(guī)定.另外結(jié)合本案大家需要了解物權(quán)法為何未對(duì)居住權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定.物權(quán)法草案四次審議稿第十五章對(duì)“居住權(quán)”作了規(guī)定.這一權(quán)利被界定為,因各種原因?yàn)榧彝コ蓡T以外的人設(shè)立的長期居住的權(quán)利,并不適用婚姻家庭,租賃所產(chǎn)生的居住關(guān)系.而 在物權(quán)法草案五審審議稿中,鑒于居住權(quán)的適用面非常窄,刪除了有關(guān)“居住權(quán)”的規(guī)定.刪除“居住權(quán)”的相關(guān)規(guī)定,并不代表公民“居住權(quán)”不受法律保護(hù).規(guī)定公民的“居住權(quán)”,其實(shí)是對(duì)這種環(huán)境下其余家庭成員居住權(quán)利的一種保護(hù),屬于人權(quán)保障范疇.而從我國現(xiàn) 今的實(shí)際情況考慮,“居住權(quán)”的保障問題其實(shí)已經(jīng)得到解決.我國的《合同法》涉及租賃合同的法律規(guī)定以及最高人民法院就此作出的司法解釋明確提出了“買賣不破租賃”以及“承租人優(yōu)先購買權(quán)”的原則,已經(jīng)給進(jìn)城務(wù)工人員給予了足夠的居 住權(quán)法律保障.而《未成年人保護(hù)法》,《婦女權(quán)益保障法》等相關(guān)法律規(guī)定也給家庭成員的居住權(quán)提供了足夠的法律保障.并且,現(xiàn)今解決住房問題已經(jīng)是政府的公共職責(zé)之一,屬于社會(huì) 保障體系范圍,再要單獨(dú)在《物權(quán)法》中予以保障,可以看成是立法資源的一種浪費(fèi).案例分析二: 原告等訴稱:原告居住的樓房,底層為被告所有,二層以上的產(chǎn)權(quán)為原告等所有.被告擅自在其底層拆改裝潢,為架設(shè)夾層而深挖屋內(nèi)地面將基礎(chǔ)梁暴露在外,用膨脹螺栓把槽鋼固定在 樓房框架和四周墻體上,明顯加大了樓房主體的負(fù)荷.被告的行為致使原告等的住宅墻體開裂,層面滲水,水管漏水,嚴(yán)重影響了原告等的居住安全.被告的行為侵犯了原告等作為產(chǎn)權(quán)人的 合法權(quán)益.請(qǐng)求判令被告恢復(fù)房屋原狀,并對(duì)受損的樓房主體結(jié)構(gòu)和給排水系統(tǒng)采取補(bǔ)救加固措施.被告辯稱:被告是在自己的產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)對(duì)屬自己的房屋進(jìn)行裝潢改造,所有工程都是經(jīng)過有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì),報(bào)有關(guān)行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后進(jìn)行的,并且得到了房屋安全鑒定機(jī)關(guān)的鑒定認(rèn) 可,根本不侵犯原告?zhèn)兊臋?quán)利.原告?zhèn)兯Q的損害是樓房質(zhì)量問題,與被告的裝潢改造無關(guān).原告?zhèn)兯V無理,應(yīng)當(dāng)駁回.一審法院認(rèn)為:原告等戶與被告屬不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定正確處理好相鄰關(guān)系,共同維護(hù)所在樓房的安全.被告在自己的產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)增建夾層,新的方案是由有資質(zhì) 的部門設(shè)計(jì),并得到建設(shè)工程規(guī)劃和抗震,消防等行政主管機(jī)關(guān)的審核同意.被告如能在嚴(yán)格監(jiān)督下按照批準(zhǔn)的施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)組織施工,樓房的安全是有保障的.原告等主張二至六層房屋的 損壞是因被告增建夾層所致,被告已經(jīng)提供了與己無關(guān)的證據(jù),原告等再?zèng)]有提出反證.對(duì)原告等基于這一理由提出的訴訟請(qǐng)求,法院不予支持.法院的判決是否符合法律規(guī)定?為什么? 案例分析提示: 法院的判決不符合法律規(guī)定.根據(jù), 《物權(quán)法》70 條,71 條,84 條,85 條,91 條,92 條相關(guān)規(guī)定,原告與被告既是相鄰權(quán)人,又是對(duì)樓體框架相連部分的共有權(quán)人.被告對(duì)樓體框架和墻體四周等共有部分進(jìn)行處分, 應(yīng)該取得全體共有權(quán)人的同意.對(duì)自己產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的處理,也應(yīng)該以不影響相鄰方的權(quán)益為限.本案中被告雖有批準(zhǔn)證明,但并沒有確切證據(jù)證明是在嚴(yán)格監(jiān)督下按照批準(zhǔn)的施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)組 織施工的.所以被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,支持原告的部分訴訟請(qǐng)求,由被告對(duì)受損的樓房主體結(jié)構(gòu)和給排水系統(tǒng)采取補(bǔ)救加固措施.附《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定: 2 第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅,經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利.第七十一條業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有,使用,收益和處分的權(quán)利.業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益.第八十四條不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn),方便生活,團(tuán)結(jié)互助,公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系.第八十五條法律,法規(guī)對(duì)處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的,依照其規(guī)定;法律,法規(guī)沒有規(guī)定的,可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣.第九十一條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地,建造建筑物,鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等,不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全.第九十二條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水,排水,通行,鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償.案例分析三: 2003 年 6 月,王某與李某出于投資的目的,共同出資購買了一處房產(chǎn),并將該房出租給張某,租金收益雙方按投資比例分享.由于房價(jià)一路飆升,王某與李某就該房是出租還是出售產(chǎn)生 分岐.王某主張出售,李某希望繼續(xù)出租,以期獲得更多投資收益.李某表示,王某若執(zhí)意出售,自己愿意購買,但承租人也有意購買.按照《合同法》第 230 條規(guī)定,“出租人出賣租賃房 屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利,”承租人認(rèn)為其享有對(duì)該房的優(yōu)先購買權(quán).李某認(rèn)為自己是該房的共有權(quán)人,也享有優(yōu)先購買權(quán), 雙方為此各執(zhí)己見.你認(rèn)為應(yīng)當(dāng)如何處理本案的糾紛? 案例分析提示: 根據(jù)《民法通則》78 條和《物權(quán)法》101 條的規(guī)定和《合同法》230 條規(guī)定,共有權(quán)人和承租人都享有優(yōu)先購買權(quán).但共有權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)利是物權(quán)上的優(yōu)先權(quán),承租人的權(quán)利是債權(quán)上的 優(yōu)先權(quán),物權(quán)優(yōu)先于債權(quán),基于物權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)就優(yōu)先于基于債權(quán)的優(yōu)先購買權(quán),所以同等條件下,共有權(quán)人的優(yōu)先購買權(quán)利優(yōu)先.附相關(guān)法條: 《民法通則》第七十八條財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民,法人共有.共有分為按份共有和共同共有.按份共有人按照各自的份額,對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利,分擔(dān)義務(wù).共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn) 享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù).按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓.但在出售時(shí),其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買的權(quán)利.《物權(quán)法》第一零一條按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額.其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利.《合同法》第二百三十條出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利.案例分析四: A 與 B 是夫妻,有一子一女甲和乙.A 于 1992 年 12 月 30 日死亡.在 1991 年 5 月 30 日登記的房地產(chǎn)資料中有權(quán)利人為 A 的房產(chǎn),即陳家宅 10 號(hào),建筑面積合計(jì) 127平方米,但其中沒 有記載土地使用的狀況.1994 年 12 月 25 日晚,陳家宅 10 號(hào)因?yàn)橐馔獾幕馂?zāi)而遭到嚴(yán)重的損壞,二樓全毀,一摟部分被毀.而后修復(fù)房屋的資金約 2 萬元都是由甲承擔(dān).1999 年 12 月 26 日,陳家宅 10 號(hào)被動(dòng)遷.由 B,甲,乙拆遷單位簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議共同認(rèn)可了原房屋的面積為 127平方米,評(píng)估價(jià)格為 36847 元人民幣,并同意按照保留私房產(chǎn)權(quán)進(jìn) 行安置.同日簽署的“家庭配房協(xié)議”中約定:新房 4 號(hào) 203 室由甲作為權(quán)利人,4 號(hào) 602 室由乙為權(quán)利人,B 的戶口留在乙處.按照拆遷協(xié)議,新配的房屋總面積為 134.36平方米,新房與 陳家宅 10 號(hào)面積差額 6.36平方米;新房的價(jià)格為 53997 元人民幣,新舊房差價(jià)為 20004 元.另外新房的補(bǔ)差價(jià)的錢由甲和乙各半支付.現(xiàn)在,B 訴請(qǐng)法院要求分割動(dòng)遷后的 4 號(hào) 203 室和 602 室的產(chǎn)權(quán)能否得到支持? 案例分析提示: B 的訴訟請(qǐng)求能得到支持.本案屬于共有權(quán)物的替代后的分割問題.A,B 共同共有房屋陳家宅 10 號(hào),其中 A,B 各擁有二分之一的權(quán)利,屬于 A 的二分之一在 A 死亡后發(fā)生繼承,由 B,甲和乙按份共有.關(guān)于兩套 新安置房屋,應(yīng)看作原來陳家宅 10 號(hào)的替代物,B 首先享有二分之一的權(quán)利;其次,在沒有遺囑繼承的情況下,按照法定繼承順序,另外二分之一的權(quán)利由 B,甲和乙三位第一順序的繼承人 按份繼承,各享其中三分之一的權(quán)利.對(duì)于甲修復(fù)房屋所用的資金和取得新房的差價(jià)補(bǔ)貼同樣由 B,甲和乙按權(quán)利分額承擔(dān)義務(wù).附相關(guān)法條: 《物權(quán)法》96 條,97 條,98 條,102 條.第九十六條共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn);沒有約定或者約定不明確的,各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù).第九十七條處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外.第九十八條對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān),有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān),共同共有人共同負(fù)擔(dān).第一百零二條因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù),在對(duì)外關(guān)系上,共有人享有連帶債權(quán),承擔(dān)連帶債務(wù),但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外;在共有人內(nèi)部關(guān)系上,除共有人另有約定外,按份共有人按照份額享有債權(quán),承擔(dān)債務(wù),共同共有人共同享有債權(quán),承擔(dān)債務(wù).償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人,有權(quán)向其他共 有人追償.關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)案例 案例分析一: 案例分析一: 2001 年 4 月 13 日,某號(hào) 601 室的朱某與物業(yè)公司辦妥入戶裝修手續(xù)后,開始對(duì)自己的房子進(jìn)行個(gè)性化裝修,在外陽臺(tái)內(nèi)貼了深紅色面磚.不久,物業(yè)公司告知朱某,整棟房子只有 601 室突出一塊深紅色,與房子的整體色調(diào)不合,要求朱某將墻壁恢復(fù)原狀.朱某認(rèn)為,陽臺(tái)是自用部位,自己在自用部位的墻面上貼紅色面磚,既沒有損壞建筑物,也沒有影響建筑物的外貌, 因此不同意物業(yè)公司的要求.法院認(rèn)為,自用部位是指一套住宅內(nèi)由業(yè)主自用的部位,包括臥室,客廳,廚房,衛(wèi)生間,陽臺(tái),庭院以及室內(nèi)墻面等.因此,朱某在自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋陽臺(tái)內(nèi)貼上紅色面磚,是一種 個(gè)性化裝飾,而非對(duì)外墻的損壞,遂作出判決,對(duì)物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求不予支持.法院的判斷是否合法?為什么? 案例分析提示:法院判決合法.專有所有權(quán)人與一般所有權(quán)人所享有的權(quán)利應(yīng)該是相同的,即具有絕對(duì)性,永久性和排他性.專有所有權(quán)人對(duì)其專有部分具有占有,使用,收益和處分的權(quán)能.對(duì)于侵犯專有部分權(quán)利的,有 權(quán)提出停止侵害,排除防礙,賠償損失等民事請(qǐng)求.但是,專有所有權(quán)人在行使其權(quán)利的時(shí)候,為了全體建筑區(qū)分所有權(quán)人共同利益其也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任.例如,對(duì)建筑物的不當(dāng)毀損, 未按照專有部分的本來用途和使用目的予以使用,隨意改變通過專有部分的電線,水管,煤氣管道等.本案朱某在自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋陽臺(tái)內(nèi)貼上紅色面磚,是一種個(gè)性化裝飾,是對(duì)專有部 分所有權(quán)的行使,而非對(duì)外墻的損壞,沒有侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益.附相關(guān)法律規(guī)定: 《物權(quán)法》第七十一條業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有,使用,收益和處分的權(quán)利.業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益.案例分析二: 星漢城市花園是南京一個(gè)高檔住宅小區(qū),開發(fā)商于 1998 年 9 月申報(bào)該項(xiàng)目時(shí),南京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書》要求,其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動(dòng)車 0.2 車位/戶配建停車庫.小區(qū)建成后,3 幢樓下建有連片整體地下車庫,供有 59 個(gè)機(jī)動(dòng)車泊位.2001 年 7 月南京市國土資源局在發(fā)給開發(fā)商的國有土地使用權(quán)證上明確記載: “使用權(quán)面積”和“其中分?jǐn)偯娣e”都是 7697.6平方米.開發(fā)商在銷售時(shí)曾承諾:小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車.但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)只有購買車位才能取得停車權(quán).開發(fā)商以至少 8 萬元的單價(jià)賣掉了其中的 37 個(gè),其余車位則 被小區(qū)物管公司以每月 250 元的租金租了出去.為此,業(yè)主將開發(fā)商訴之法院,要求開發(fā)商將地下車庫交還全體業(yè)主.開發(fā)商則堅(jiān)持認(rèn)為其對(duì)地下車庫擁有產(chǎn)權(quán).2003 年 11 月,法院開庭審理后,根據(jù)規(guī)范設(shè)計(jì)要求,車庫應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用.同時(shí),根據(jù)土地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則,星漢城市花園土地面積已全部分 攤到全體業(yè)主身上,小區(qū)的土地使用權(quán)即為該小區(qū)業(yè)主享有,因此,開發(fā)商不再享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán).其次,根據(jù)《江蘇省商品房價(jià)格管理規(guī)定》 ,附屬公共配套設(shè)施是商 3 品房成本的構(gòu)成部分,未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn),任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更.由于被告并無證據(jù)證明車庫的建筑成本未納入商品房的成本,因此,車庫作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已 經(jīng)計(jì)入商品房成本的事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定,被告再行銷售的行為有違誠實(shí)信用原則.再次,根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》 ,配套使用的附屬設(shè)施,附屬設(shè)備,公用部位屬全體業(yè)主所有,且被告也未按規(guī)定取得銷售車庫的許可證明.因此,被告以車庫的建筑面積未分?jǐn)?給業(yè)主而有權(quán)另行處分的理由也不能成立.據(jù)此,法院當(dāng)庭作出一審判決:被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生效之日起 10 日內(nèi)將星漢城市花園地下停車庫移交給原告星漢城市花園業(yè)主委 員會(huì)管理,并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫的權(quán)益.應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定住宅小區(qū)地下車庫以及引申出的小區(qū)道路,或者小區(qū)的會(huì)所等權(quán)益的歸屬? 案例分析提示: 法院判決合法,合情,合理.對(duì)共有權(quán)部分的權(quán)利是依據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的,無論當(dāng)事人之間是否有約定,不存在特別約定的情況下,應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律和法規(guī)規(guī)定為共有.在共用部分中,某些為全體區(qū)分所有人在生活中必須使用的共有財(cái)產(chǎn),如公共樓梯,公共走廊,大門,小區(qū)道路,會(huì)所等,由全體區(qū)分所有人共同使用,不得將其確定為哪一部分區(qū)分所有人 專門使用.但也有一些共有財(cái)產(chǎn),如地下停車場,專供某些區(qū)分所有人所使用的陽臺(tái),與一樓連接的庭院,是可以依據(jù)法律規(guī)定和區(qū)分所有人之間的共同約定,由某一個(gè)或數(shù)個(gè)區(qū)分所有人享 有排他的,獨(dú)占性使用權(quán)的,這就屬于專有使用權(quán).該案發(fā)生在 2003 年.如果發(fā)生在 2007 年 10 月 1 日以后,那么可以直接根據(jù)<物權(quán)法>相關(guān)規(guī)定來解決該爭議.附物權(quán)法相關(guān)規(guī)定: 第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位,車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要.建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位,車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售,附贈(zèng)或者出租等方式約定.占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有.案例分析三: 張女士,古先生及其女兒從美國回來后購置某號(hào) 201 室的一套房屋,一家三口是該房的房屋共有權(quán)人,某物業(yè)管理公司為該居住小區(qū)的前期物業(yè)管理單位.2002 年 9 月 18 日,張女士與 物業(yè)理公司辦理了房屋接收手續(xù),同時(shí)雙方簽訂了委托物業(yè)管理服務(wù)(居住)合同,住宅使用公約,小區(qū)裝修須知各一份.“公約”和“須知”中均約定:陽臺(tái)封閉須統(tǒng)一模式,統(tǒng)一規(guī)格, 統(tǒng)一材料,但對(duì)統(tǒng)一模式,統(tǒng)一規(guī)格,統(tǒng)一材料的具體內(nèi)容雙方并未明確.后張女士在裝修房屋時(shí),將陽臺(tái)用塑鋼窗封閉.物業(yè)公司認(rèn)為張女士一家封閉陽臺(tái)所用材料,樣式與“公約”的約 定不符,影響了小區(qū)的美觀,故訴至法院請(qǐng)求判令張女士一家立即拆除南陽臺(tái)上未按統(tǒng)一規(guī)定的陽臺(tái)封閉搭建.住宅使用公約對(duì)裝修陽臺(tái)樣式,材料未作明確的統(tǒng)一規(guī)定,這對(duì)業(yè)主是否具有約束力? 案例分析提示: 在住宅使用公約未作明確規(guī)定的情況下,對(duì)業(yè)主不具有約束力.所謂的成員權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造,權(quán)利歸屬及使用上的不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的,作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員享有的權(quán)利與承擔(dān)的義務(wù).它不但是 財(cái)產(chǎn)關(guān)系,更主要的是管理關(guān)系,也是與專有所有權(quán),共有權(quán)所有權(quán)緊密結(jié)合而不可分割的一種永續(xù)權(quán).其表現(xiàn)為具有表決權(quán),參與制定規(guī)約,選舉及解任管理者等,同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù).隨著建筑物向高空和多層發(fā)展,建筑物內(nèi)部結(jié)構(gòu)愈來愈復(fù)雜,各區(qū)分所有人之間的關(guān)系也隨之而復(fù)雜化,因而完全由法律,法規(guī)來規(guī)定各建筑物區(qū)分所有人內(nèi)部管理關(guān)系,看來是十分 困難的.最好的辦法是借鑒國外的經(jīng)驗(yàn),要求在建筑物區(qū)分所有情況下,由各區(qū)分所有人成立一個(gè)自治性的管理團(tuán)體組織.通過這個(gè)組織,召開全體所有人大會(huì),訂立規(guī)約,設(shè)置常設(shè)性的管 理委員會(huì),管理日常事物,并解決因使用專有部分,共有權(quán)部分而產(chǎn)生的糾紛.一般來說,如果章程,協(xié)議無特別規(guī)定,那么每個(gè)成員所享有表決權(quán)利大小應(yīng)與專有部分在整個(gè)建筑物中占有的份額相聯(lián)系.本案張女士作為該小區(qū)的成員權(quán)人,在公約未明確統(tǒng)一規(guī)定陽臺(tái)封閉的模式,規(guī)格和材料的情況下,有權(quán)決定自己家陽臺(tái)的裝修風(fēng)格.附《物權(quán)法》相應(yīng)規(guī)定: 第七十八條業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,對(duì)業(yè)主具有約束力.業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷.關(guān)于房地產(chǎn)相鄰權(quán)案例 關(guān)于房地產(chǎn)相鄰權(quán)案例案例分析一: 原告開發(fā)建造的京銀大廈和被告開發(fā)的中商大廈相距 8 米.1995 年 10 月 26 日,京銀大廈開工打樁時(shí),中商大廈做基坑圍護(hù).在雙方施工過程中,中商大廈的基坑支護(hù)體系出現(xiàn)險(xiǎn)情.同 年 11 月 21 日京銀大廈停止打樁.同時(shí),區(qū)城市建設(shè)局施工協(xié)調(diào)小組組織專家對(duì)工地存在的問題進(jìn)行調(diào)查分析,提出意見: 1.鑒于京銀大廈打樁工期不能避開自身送樁深度 1.5 倍范圍內(nèi)相鄰的中商大廈地下工程的基坑土方開挖期, 根據(jù)城建管有關(guān)文件的規(guī)定, 京銀大廈打樁應(yīng)采取有效的防護(hù)措施與監(jiān)測手段, 并報(bào)城建局組織專家審查,經(jīng)城建局批準(zhǔn)才能開工打樁.2.據(jù)有關(guān)設(shè)計(jì)資料和現(xiàn)場踏勘,由于中商大廈支護(hù)體系設(shè)計(jì)不當(dāng)及相鄰的京銀大廈打樁的影響,中商大廈的基坑目前處于危險(xiǎn)狀態(tài),中商大廈應(yīng)做好基坑圍護(hù)的安全措施,原則同意京銀 大廈施工單位制定的打樁安全防護(hù)方案,12 月 25 日京銀大廈可恢復(fù)打樁.1995 年 12 月 25 日,被告致函原告,要求將京銀大廈恢復(fù)打樁時(shí)間延至 1996 年 1 月 10 日,原告當(dāng)即回函,稱京銀大廈自停工打樁已受到重大損失,在保留索賠的前提下,只同意于 1995 年 12 月 29 日恢復(fù)打樁.原告于 1996 年 2 月提起訴訟,稱被告由于基坑支護(hù)體系設(shè)計(jì)不當(dāng),造成原告停工 38 天,要求被告賠償因停工造成的經(jīng)濟(jì)損失 3945477 元.法院審理中,被告提出反訴,反訴原告認(rèn)為造 成基坑危險(xiǎn)是由于反訴被告違反有關(guān)規(guī)定打樁所致,要求反訴被告賠償因加固基坑造成的損失.法院經(jīng)審理認(rèn)為:原告因其打樁工期不能避開自身送樁深度 1.5 倍范圍內(nèi)相鄰的中商大廈地下工程的基坑土方開挖期,按規(guī)定應(yīng)對(duì)打樁采取有效的防護(hù)措施與監(jiān)測手段并報(bào)有關(guān)部門審查 批準(zhǔn)才能開工打樁.原告認(rèn)為造成其停工的原因是中商大廈基坑支護(hù)體系設(shè)計(jì)不當(dāng),應(yīng)由被告承擔(dān)民事賠償責(zé)任缺乏依據(jù),本院不予支持.另鑒于被告未及時(shí)做好基坑搶險(xiǎn)工作,而要求原告將恢復(fù)打樁日期延長,原告因此將恢復(fù)打樁期,從 1995 年 12 月 25 日延長至 12 月 29 日,由此給原告造成的損失,應(yīng)由被告予以補(bǔ)償, 具體數(shù)額由法院酌情判定.被告由于本身基坑支護(hù)體系設(shè)計(jì)不當(dāng),因此中商大廈基坑出現(xiàn)險(xiǎn)情與京銀大廈打樁沒有必然的因果關(guān)系,因此被告反訴要求原告賠償因采取基坑防護(hù)措施造成的損失缺乏依據(jù),法院不予 支持.據(jù)此,依照《中華人民共和國民法能則》第 6 條之規(guī)定,法院于 1996 年 8 月 14 日作出判決:(1)被告應(yīng)在本判決生效之日起 7 天內(nèi)一次性補(bǔ)償原告經(jīng)濟(jì)損失 25 萬元;(2)原告其余訴訟 請(qǐng)求不予支持;(3)反訴原告要求反訴被告賠償經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請(qǐng)求不予支持.案例分析提示: 該判決主要依據(jù):我國的《民法通則》第 83 條對(duì)相鄰關(guān)系的基本內(nèi)容和責(zé)任形式以及處理相鄰關(guān)系的基本原則作了一定的規(guī)范,即“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn),方便生活, 團(tuán)結(jié)互助,公平合理的精神,正確處理截水,排水,通行,通風(fēng),采光等方面的相鄰關(guān)系.給相鄰方造成妨礙或者損失的,應(yīng)當(dāng)停止侵害,排除妨礙,賠償損失”.該案發(fā)生在 20 世紀(jì) 90 年代.當(dāng)時(shí)的判案依據(jù)是民法通則的相關(guān)規(guī)定.而從 2007 年 10 月 1 日起, 《物權(quán)法》的頒布實(shí)施為此類案件提供了較為詳細(xì)的相關(guān)規(guī)定.附相關(guān)的《物權(quán)法》法條: 第八十四條不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn),方便生活,團(tuán)結(jié)互助,公平合理的原則,正確處理相鄰關(guān)系.第八十八條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造,修繕建筑物以及鋪設(shè)電線,電纜,水管,暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?建筑物的,該土地,建筑物的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利.第九十一條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地,建造建筑物,鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等,不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全.第九十二條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水,排水,通行,鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償.關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)案例案例分析一: 1993 年 5 月 17 日,飛馳公司和萬錫公司與魯銀典當(dāng)行簽訂了《財(cái)產(chǎn)抵押合同》 ,約定兩公司以其內(nèi)江大廈第 3 層(買價(jià) 1207 萬元)為抵押,向魯銀典當(dāng)行貸款人民幣 1000 萬元,期限為 7 個(gè)月(19993 年 5 月 20 日至 12 月 20 日),月息 3%,抵押人于 7 月 20 日支付兩個(gè)月利息,9 月 20 日再支付兩個(gè)月利息,其余利息隨同本金依次結(jié)清.抵押期滿抵押人無力還款時(shí),抵押物產(chǎn)權(quán) 歸抵押權(quán)人所有,抵押權(quán)人有權(quán)處理抵押物,拍賣或租賃其價(jià)值無論高低與抵押人無關(guān).貸款期滿后,兩公司未能償還貸款,典當(dāng)行于 1994 年 1 月 13 日訴至法院,要求按抵押合同履行.在 訴訟中,房價(jià)大幅度下跌,典當(dāng)行變更訴訟請(qǐng)求,要求以房屋折價(jià)償還貸款,而兩公司主張按抵押合同履行.4 原終審判決認(rèn)為,雙方簽訂的實(shí)際是抵押貸款合同.典當(dāng)行是經(jīng)工商部門批準(zhǔn)成立的非銀行金融機(jī)構(gòu),其抵押貸款活動(dòng)并不違反當(dāng)時(shí)的禁止性規(guī)定,該合同為有效合同.合同中關(guān)于“抵 押期滿抵押人無力還款時(shí),抵押物產(chǎn)權(quán)歸抵押權(quán)人所有”的約定,是表明債務(wù)人如不能清償債務(wù),則以抵押物折價(jià)抵償?shù)牡?因此,法院判決抵押的房屋歸典當(dāng)行所有.檢察院抗訴認(rèn)為,法院的判決適用法律錯(cuò)誤,雙方當(dāng)事人在抵押貸款合同中的約定違反現(xiàn)行的法律規(guī)定.根據(jù)《民法通則》第 89 條第 2 項(xiàng)規(guī)定,抵押權(quán)是債權(quán)人就抵押物的折價(jià)款或變價(jià) 款的優(yōu)先受償權(quán),并不是取得抵押物所有權(quán)的權(quán)利.在司法實(shí)踐中,對(duì)當(dāng)事人的這種約定應(yīng)一律認(rèn)定無效.案例分析提示: 該案雖然發(fā)生時(shí)間較早,但對(duì)于今天仍然有借鑒意義.本案的實(shí)質(zhì)是說明流押條款的禁止.所謂流押條款就是在訂立抵押合同時(shí),抵押權(quán)人和抵押人在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿而抵押權(quán)人未受清償時(shí),抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有.我國《擔(dān)保法》對(duì)此作了禁止性規(guī) 定.但是,當(dāng)事人約定債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí),抵押物的所有轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無效,不影響抵押合同其他部分的效力.2007 年 10 月 1 日開始實(shí)施的《物權(quán)法》作出了與《擔(dān)保法》相一致的規(guī)定,即流押的禁止.這種規(guī)定的原因在于,在借貸關(guān)系中,貸款人往往處于優(yōu)勢地位,這就可能要求債務(wù)人提供遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其債務(wù)數(shù)額的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押,一旦債務(wù)人無法償還債務(wù),債權(quán)人就能以流押條款的約 定而獲得額外的利益.這樣不僅不利于保護(hù)抵押人的合法權(quán)益,也與民法規(guī)定的平等,公平原則相悖.附《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定: 第一百八十六條抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有.案例分析二: 1993 年 12 月,中國銀行廣東某市分行(以下簡稱中行分行)與該市東大集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱東大集團(tuán))簽署了一批授信協(xié)議,根據(jù)該批授信協(xié)議,中行分行分別為東大集團(tuán)項(xiàng)下的 12 份信用證發(fā)放貸款,共計(jì)美元 22309889.11 元.1994 年 1 月 20 日,東大集團(tuán)向中行分行出具《財(cái)產(chǎn)抵押書》 ,承諾將東大電子城房產(chǎn)作為向分行借款及授信開證的抵押物,同時(shí)表示因電 子城在建尙未完工,等電子城完工后,將房產(chǎn)證辦妥后補(bǔ)交分行.分行對(duì)此表示同意.1994 年 3 月 8 日,分行與東大集團(tuán)就此共同簽署《財(cái)產(chǎn)抵押書》 ,并上報(bào)市房產(chǎn)局.市房產(chǎn)局在《財(cái)產(chǎn) 抵押書》之上簽署“同意按東大,分行以上意見辦” ,并加蓋了公章.為了確保此項(xiàng)抵押有效,應(yīng)分行的要求,東大集團(tuán)向市人民政府提交了《財(cái)產(chǎn)抵押申請(qǐng)報(bào)告》 ,有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在審閱后批示,此種抵押可以在市房產(chǎn)局確認(rèn)后再辦理房產(chǎn)證.2000 年 4 月 28 日,分行將其對(duì)東大集團(tuán)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了東方資產(chǎn)管理公司.2000 年 8 月 16 日,該市中級(jí)人民法院受理東大集團(tuán)破產(chǎn)案,在債權(quán)人會(huì)議上,其他債權(quán)人對(duì)東方資產(chǎn)管理公司是否享有優(yōu)先受償權(quán)存有爭議,就中行和東大集團(tuán)之間就在建房屋上設(shè) 定的抵押是否成立和生效也有兩種相反的意見:一種意見認(rèn)為,東方管理公司不享有優(yōu)先受償權(quán),另一種意見認(rèn)為:東方資產(chǎn)管理公司享有優(yōu)先受償權(quán).案例分析提示: 第一種意見認(rèn)為,東方管理公司不享有優(yōu)先受償權(quán),理由是(1)本案中當(dāng)事人向市政府,房產(chǎn)局報(bào)批的行為不是抵押登記行為;(2)即使是抵押登記行為,也因違反當(dāng)時(shí)的法律,法規(guī)的規(guī) 定而應(yīng)認(rèn)定無效.依據(jù)廣東省人大常委會(huì)通過的《廣東省抵押借款條例》第 11 條,以建筑物設(shè)定抵押權(quán)時(shí),須憑建筑物產(chǎn)權(quán)證,而當(dāng)時(shí)東大集團(tuán)公司并無房產(chǎn)證書,且至今也未取得房產(chǎn)權(quán) 證書.這種意見有著強(qiáng)烈的地方性,局限性強(qiáng),因此不具備一定的說服力.第二種意見較第一種意見更為合理合法.其理由是:(1)本案中當(dāng)事人的行為,是一種意思表示非常清楚,明確的抵押登記行為;(2)該抵押行為合法有效.東大集團(tuán)公司在設(shè)定抵押時(shí), 雖然沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書,但已非常清楚地向登記部門說明了是在建工程,且該工程至今也無任何權(quán)屬爭議.最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第 47 條明確規(guī) 定: “以依法獲準(zhǔn)尙未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,當(dāng)事人辦理了抵押物登記,人民法院可以認(rèn)定有效.” 當(dāng)然,該案發(fā)生時(shí)間較早,如果發(fā)生在當(dāng)前,物權(quán)法已經(jīng)頒布實(shí)施,其中第 180 條和 187 條就相關(guān)問題已經(jīng)規(guī)定的比較清楚,即“正在建造的建筑物可以抵押,抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立” , 該問題已經(jīng)不存在疑問.而且為了配合物權(quán)法的實(shí)施,北京市還就相關(guān)問題做了地方性的規(guī)定,即“市,區(qū)(縣)國土資源部門在辦理在建工程抵押登記時(shí)應(yīng)到現(xiàn)場核實(shí),其抵押部位必須是實(shí) 際完工部分”.附一《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定

第一百八十條債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押:(一)建筑物和其他土地附著物;(二)建設(shè)用地使用權(quán);(三)以招標(biāo),拍賣,公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán);(四)生產(chǎn)設(shè)備,原材料,半成品,產(chǎn)品;(五)正在建造的建筑物,船舶,航空器;(六)交通運(yùn)輸工具;(七)法律,行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn).抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押.第一百八十七條以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記.抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立.附二 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押登記有關(guān)問題的通知 各區(qū)(縣)國土資源分局,各區(qū)(縣)房屋行政管理部門,北京市國土資源局經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)分局,各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè): 為規(guī)范我市在建工程抵押登記工作,保護(hù)抵押權(quán)人,抵押人及相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(2001 年建設(shè)部第 98 號(hào)令)等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,現(xiàn)就我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押登記工作有關(guān)問題通知如下: 一,本通知所稱在建工程抵押,是指抵押人為取得在建工程.繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行(包括其它法定金融機(jī)構(gòu))作為償還貸款履行擔(dān)保的行為.二,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押登記工作統(tǒng)一由北京市國土資源局(以下簡稱市國土局)及各區(qū)(縣)國土資源分局負(fù)責(zé)辦理.北京市建設(shè)委員會(huì)(以下稱市建委)及各區(qū)(縣)房屋行政管理 部門按照職責(zé)分工負(fù)責(zé)相關(guān)工作.三,未取得《北京市商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬辦理在建工程抵押登記,需由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向市建委申請(qǐng)核實(shí)未辦理商品房預(yù)售許可證的情況.市建委核實(shí)后為房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)出具抵押樓棟未辦理商品房預(yù)售許可證的證明,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)憑此證明向市,區(qū)(縣)國土資源管理部門申請(qǐng)辦理在建工程抵押登記手續(xù).四,未取得《北京市商品房預(yù)售許可證》的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目辦理在建工程抵押登記期間,市建委對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的預(yù)售許可申請(qǐng)不予受理.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理在建工程抵押登記 審批事項(xiàng)完畢后,方可申請(qǐng)預(yù)售許可.五,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《北京市商品房預(yù)售許可證》時(shí),對(duì)預(yù)售項(xiàng)目已辦理了在建工程抵押登記的,需由抵押權(quán)人出具同意抵押房屋銷售的證明.六,已取得《北京市商品房預(yù)售許可證》的項(xiàng)目,以未售房屋抵押的,需由提供貸款的金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同向項(xiàng)目所在地的市,區(qū)縣建委,房管局申請(qǐng)查詢擬抵押房屋未銷售 情況.市,區(qū)縣建委,房管局通過北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢后,為提供貸款的金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具擬抵押房屋未銷售(指未網(wǎng)上認(rèn)購,網(wǎng)上簽約)的證明.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和提 供貸款的金融機(jī)構(gòu)憑此證明向市,區(qū)(縣)國土資源管理部門申請(qǐng)辦理未售房屋在建工程抵押登記手續(xù).5 市,區(qū)縣建委,房管局在出具擬抵押房屋未銷售證明的同時(shí),在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上將擬抵押房屋進(jìn)行限制.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理完成在建工程抵押登記后,需持《國有土地使 用證》,《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》原件,復(fù)印件和抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的證明到市,區(qū)縣建委,房管局辦理網(wǎng)上解除限制和抵押確認(rèn)手續(xù).七,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售抵押房屋的,在與購房人簽訂商品房買賣合同時(shí),必須在《買賣合同》中寫明房屋抵押情況并附抵押權(quán)人同意抵押房屋銷售的證明.八,抵押期間,抵押房屋出售的,市,區(qū)(縣)國土資源管理部門可以不分別辦理抵押變更登記手續(xù)(購房人要求單獨(dú)辦理按揭貸款的,按購房人的要求辦理),但每售出 3000平方米,抵 押當(dāng)事人應(yīng)申請(qǐng)辦理已售出房屋及其占用的土地的抵押注銷登記手續(xù).該種抵押變更登記不改變?cè)盅旱怯浀捻樜?九,市,區(qū)(縣)國土資源部門在辦理在建工程抵押登記時(shí)應(yīng)到現(xiàn)場核實(shí),其抵押部位必須是實(shí)際完工部分.十,房屋已竣工驗(yàn)收或?qū)嶋H投入使用的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法抓緊辦理房屋初始登記,不得再按在建工程辦理抵押登記手續(xù).十一,已經(jīng)辦理在建工程抵押登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收或?qū)嶋H交付的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在依法辦理房屋初始登記后,向市,區(qū)縣建委,房管局申請(qǐng)辦理在建工程轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登 記.然后再向市,區(qū)縣國土資源部門申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)抵押變更登記手續(xù).十二,辦理在建工程抵押登記時(shí)有關(guān)司法查封的問題按照最高人民法院,國土資源部,建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(法發(fā) 〔2004〕5 號(hào))有關(guān)規(guī)定執(zhí)行.十三,本通知自印發(fā)之日起執(zhí)行,此前規(guī)定與本通知不一致的,以本通知為準(zhǔn).市國土局地籍處 二〇〇七年九月二十九日 關(guān)于房地產(chǎn)交易法律制度案例案例分析一: 原告顧某與被告杜某口頭商議,由原告將自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋(建筑面積為 151平方米)以 58 萬元的價(jià)格出售給被告.同年 8 月 12 日,原,被告出于少繳稅費(fèi)等原因,在簽訂由房地產(chǎn)交 易管理部門印制的《房屋買賣契約》時(shí),將上述房屋的買賣價(jià)格議定為人民幣 30 萬元.該契約還載明:被告向原告預(yù)付購房定金 15 萬元,本契約經(jīng)房地產(chǎn)交易主管部門批準(zhǔn)后,該定金可抵 作購房價(jià)款.同年 8 月 23 日,原,被告又簽訂了一份《房屋買賣契約》明確房屋的買賣價(jià)格為 58 萬元,被告應(yīng)在 8 月 31 日前向原告預(yù)付購房款 30 萬元,原告在收到預(yù)付款后 2 日內(nèi)交房屋鑰匙給被 告,其余 28 萬元房款在明年 3 月底前付清.該契約還載明:交至房地產(chǎn)交易主管部門,房屋總價(jià)為 30 萬元的買賣契約只是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證過戶之用,不作為雙方買賣房屋的正式契約,無任 何法律效力.被告向原告支付了購房款 30 萬元,原告也將上述房屋交付被告.原,被告前往房產(chǎn)交易所辦理有關(guān)房屋買賣過戶手續(xù),雙方按房價(jià)為 30 萬元的買賣契約,繳納了有關(guān)產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)費(fèi), 契稅等費(fèi)用,以后,被告一直沒有支付余款.在訴訟中被告杜某辯稱:其為了向原告購房,確與原告訂立兩份房屋買賣契約.但雙方去房產(chǎn)交易所辦理房屋買賣過戶手續(xù),是按房價(jià)為 30 萬元的契約申報(bào)的,該契約應(yīng)受到法律保護(hù).而 房價(jià)為 58 萬元的房屋買賣契約,未獲有關(guān)部門批準(zhǔn),是無效的,現(xiàn)原告已得到 45 萬元,其中 15 萬元屬不當(dāng)?shù)美?應(yīng)予返還.對(duì)于原告之訴訟請(qǐng)求要求駁回.在司法實(shí)踐中是如何處理這類合同糾紛的? 案例分析提示: 根據(jù)《民法通則》第五十八條第二款第四項(xiàng)“惡意串通,損害國家,集體或者第三人利益的民事法律行為無效”的規(guī)定,該案例中原被告簽訂的房地產(chǎn)交易管理部門印制的買賣價(jià)格為 30 萬元的《房屋買賣契約》屬于“惡意串通,損害國家利益的民事法律行為” ,因此該合同無效.如果簡單地按照合同無效來處理該案,而不考慮當(dāng)事人的真實(shí)意愿和交易無效的社會(huì)成本,還會(huì)在現(xiàn)實(shí)生活中引起一系列的不穩(wěn)定和社會(huì)資源的浪費(fèi).所以在司法實(shí)踐中還應(yīng)征求當(dāng)事人的 意見,搞清買賣價(jià)格為 58 萬元的合同是否是他們真實(shí)意愿的表達(dá),如果原被告均承認(rèn)該合同的真實(shí)有效性,那么在這種情況下,法院會(huì)發(fā)出司法建議書,承認(rèn)該合同的有效性,并責(zé)令原被告按照 58 萬元的成交價(jià)如實(shí)向房地產(chǎn)交易管理部門申報(bào)并繳足稅,費(fèi).該案還可以依據(jù)合同法的有關(guān)條文來解釋,其分析結(jié)果是一樣的.當(dāng)然針對(duì)社會(huì)現(xiàn)實(shí)中交易當(dāng)事人的這種規(guī)避法律規(guī)定以減少稅費(fèi)的做法,房產(chǎn)交易管理部門做出了一些規(guī)定,以防范此類事情的發(fā)生,比如北京市房屋交易的價(jià)格評(píng)估制度,也就是說房屋 交易要在有一定資質(zhì)的部門如房產(chǎn)交易中心等進(jìn)行價(jià)格評(píng)估,然后以此價(jià)格作為依據(jù)進(jìn)行交易,這樣就避免了當(dāng)事人為減少稅費(fèi)繳納而采取非法手段進(jìn)行交易的可能性.附相關(guān)法條: 《民法通則》第五十八條下列民事行為無效:(一)無民事行為能力人實(shí)施的;(二)限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的;(三)一方以欺詐,脅迫的手段或者乘人之危,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的;(四)惡意串通,損害國家,集體或者第三人利益的;(五)違反法律或者社會(huì)公共利益的;(六)經(jīng)濟(jì)合同違反國家指令性計(jì)劃的;(七)以合法形式掩蓋非法目的的.無效的民事行為,從行為開始起就沒有法律約束力.《合同法》第五十二條 有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐,脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家,集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律,行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定.案例分析二: A 公司,B 研究所和 C 公司簽訂合同,成立賽艇倶樂部有限公司.注冊(cè)資金人民幣 1200 萬元.A 公司投資 500 萬元,B 研究所投資 24 萬元,C 公司投資 676 萬元(其中 200 萬元以 100 畝國 有土地使用權(quán)作價(jià)投入).賽艇倶樂部有限公司獲得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》 ,法定代表人為 C 公司的同一法定代表人.賽艇倶樂部有限公司連續(xù)三年經(jīng)營虧損,累計(jì)虧損為 74 萬元;C 公司占用賽艇倶樂部資金達(dá) 412 萬元,另外作價(jià) 200 萬元的 100 畝土地使用權(quán)未辦理變更手續(xù).股東會(huì)上的決議也沒能落實(shí).A 公司和 B 研究所把 C 公司和賽艇倶樂部作為共同被告訴至法院,請(qǐng)求判令:被告交足注冊(cè)資金 200 萬元;償還挪用的資金;按出資比例分擔(dān)被告賽艇倶樂部的虧損 324804 元.A 公司和 B 研究所是否具有訴訟主體的資格?為什么?本案糾紛應(yīng)當(dāng)如何解決? 案例分析提示: 根據(jù) 2006 年開始實(shí)施的新公司法相關(guān)規(guī)定,A 公司和 B 研究所具有訴訟主體的資格.應(yīng)當(dāng)支持原告的訴訟請(qǐng)求.這是新公司法增加和并有較大改動(dòng)的股東直接和派生訴訟制度.根據(jù)本案的事實(shí),C 公司未按照合同約定將土地使用權(quán)進(jìn)行變更手續(xù),而且挪用資金,這些都屬于違反法律和章程規(guī)定損害股東利益的行為,因此股東可以間接或直接提起訴訟,維護(hù)賽艇倶 樂部有限公司和個(gè)股東的利益.法院受理該案件后,在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上,可以判令:被告交足注冊(cè)資金;償還挪用的資金;按出資比例分擔(dān)被告賽艇倶樂部的虧損,并根據(jù)公司法 150 條的相關(guān)規(guī)定,判令有關(guān)責(zé)任人員承 擔(dān)賠償責(zé)任.附公司法相關(guān)法律條文: 第一百五十二條 董事,高級(jí)管理人員有本法第一百五十條規(guī)定的情形的,有限責(zé)任公司的股東,股份有限公司連續(xù)一百八十日以上單獨(dú)或者合計(jì)持有公司百分之一以上股份的股東,可 以書面請(qǐng)求監(jiān)事會(huì)或者不設(shè)監(jiān)事會(huì)的有限責(zé)任公司的監(jiān)事向人民法院提起訴訟;監(jiān)事有本法第一百五十條規(guī)定的情形的,前述股東可以書面請(qǐng)求董事會(huì)或者不設(shè)董事會(huì)的有限責(zé)任公司的執(zhí)行 董事向人民法院提起訴訟.監(jiān)事會(huì),不設(shè)監(jiān)事會(huì)的有限責(zé)任公司的監(jiān)事,或者董事會(huì),執(zhí)行董事收到前款規(guī)定的股東書面請(qǐng)求后拒絕提起訴訟,或者自收到請(qǐng)求之日起三十日內(nèi)未提起訴訟,或者情況緊急,不立即 提起訴訟將會(huì)使公司利益受到難以彌補(bǔ)的損害的,前款規(guī)定的股東有權(quán)為了公司的利益以自己的名義直接向人民法院提起訴訟.他人侵犯公司合法權(quán)益,給公司造成損失的,本條第一款規(guī)定的股東可以依照前兩款的規(guī)定向人民法院提起訴訟.第一百五十條 第一百五十三條 案例分析三: 董事,監(jiān)事,高級(jí)管理人員執(zhí)行公司職務(wù)時(shí)違反法律,行政法規(guī)或者公司章程的規(guī)定,給公司造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任.董事,高級(jí)管理人員違反法律,行政法規(guī)或者公司章程的規(guī)定,損害股東利益的,股東可以向人民法院提起訴訟.6 1999 年 4 月,吉安斯科貿(mào)中心以大發(fā)公司隱瞞事實(shí)與其簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同,使其遭受巨大損失為由起訴至法院要求確認(rèn)雙方簽訂的合同無效,大發(fā)公司賠償吉安斯中心設(shè)計(jì)費(fèi) 100 萬元, 為履行合同支付的房租,電話費(fèi),工資 154547 元及孽息.經(jīng)審理查明,大發(fā)公司在海淀區(qū)肖家河?xùn)|村甲 1 號(hào)的土地系 1990 年依法征用的土地,雖尙未取得國有土地使用證,但其已實(shí)際享有該土地的使用權(quán),1997 年 10 月 6 日,大發(fā)公司與吉安 斯中心簽訂合同書,根據(jù)合同約定,大發(fā)公司(甲方)將上述 75 畝土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給吉安斯中心(乙方),計(jì)價(jià)人民幣 600 萬元,甲方負(fù)責(zé)提供土地使用權(quán)現(xiàn)有的有關(guān)文 件,土地規(guī)劃所需文字材料,為乙方提供辦公用房 2 間,電話 1 部;乙方負(fù)責(zé)籌建敬老院,支付費(fèi)用 600 萬元及交納土地過戶相關(guān)費(fèi)用等.若前期工作到位,甲方不與乙方合作,乙方有權(quán)不 交出批示文本,甲方每推遲搬遷一日,扣罰已付款的千分之一交乙方.同日,雙方又簽訂合同附件一,附件二,關(guān)于合同有關(guān)問題的約定和協(xié)作型聯(lián)營合同(松散型).在協(xié)作聯(lián)營合同中約定 雙方聯(lián)合組成北京吉大聯(lián)合公司,同時(shí)約定了聯(lián)營項(xiàng)目及雙方分工等.在關(guān)于合同有關(guān)問題的約定中,明確甲方將 75 畝土地使用權(quán)及地上建筑物所有權(quán)一次性全部轉(zhuǎn)讓給乙方,轉(zhuǎn)讓金額為 2505 萬元(即合同書中的 600 萬元和協(xié)作型聯(lián)營合同中的 1905 萬元).乙方保證按雙方約定于 1998 年 9 月 30 日首次撥款 1500 萬元,并同時(shí)簽訂辦理過戶手續(xù).合同簽訂后,吉安斯中心于同 年 9 月 19 日,以大發(fā)公司名義向規(guī)劃部門申報(bào)敬老院建設(shè)項(xiàng)目.1997 年 10 月 10 日,吉安斯中心與中城咨詢部簽訂建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同,其委托中城咨詢部對(duì)北京市碧盛園敬老中心進(jìn)行工程設(shè) 計(jì),約定設(shè)計(jì)費(fèi)為 100 萬元,吉安斯中心已支付設(shè)計(jì)費(fèi) 95 萬元.1998 年 11 月 26 日,北京市規(guī)劃管理局向大發(fā)公司發(fā)出審定設(shè)計(jì)方案通知書,同意在海淀區(qū)肖家河按審定事項(xiàng)繪制施工圖, 在合同履行期間,吉安斯中心未給付大發(fā)公司轉(zhuǎn)讓費(fèi),大發(fā)公司亦未將土地使用權(quán)和地上物所有權(quán)交予吉安斯中心.另查,大發(fā)公司曾于 1994 年 9 月 26 日與北京市金鵬房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂協(xié)議.在協(xié)議簽訂前后,金鵬公司先后以土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的名義,向大發(fā)公司支付人民幣 2000 萬元,金鵬公司付款 后雙方未履行土地移交手續(xù).1999 年 3 月 3 日,金鵬公司對(duì)大發(fā)公司提起訴訟,經(jīng)法院調(diào)解雙方達(dá)成協(xié)議,大發(fā)公司歸還金鵬公司 2000 萬元.法院認(rèn)為,根據(jù)查明事實(shí),大發(fā)公司與吉安斯中心簽訂的上述土地使用權(quán)和地上物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同系雙方自愿簽訂,應(yīng)屬有效合同,現(xiàn)吉安斯中心以大發(fā)公司沒有取得土地使用證,故不 享有土地使用權(quán),無權(quán)與其簽訂上述合同的上訴主張,理由不能成立.關(guān)于吉安斯中心提出的大發(fā)公司隱瞞原與金鵬公司之間和土地轉(zhuǎn)讓事實(shí)一節(jié),此項(xiàng)主張缺乏事實(shí)根據(jù).最終判決駁回原 告的訴訟請(qǐng)求.案例分析提示: 根據(jù)上述案例經(jīng)過,大發(fā)公司與金鵬公司雖然已經(jīng)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,但并未履行土地移交手續(xù),且已經(jīng)在法院調(diào)解下達(dá)成協(xié)議,合同無效,返還土地轉(zhuǎn)讓費(fèi).在明確了大發(fā)公司與金鵬公司之間合同無效的基礎(chǔ)上,吉安斯科貿(mào)中心以大發(fā)公司隱瞞事實(shí)與其簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同,使其遭受巨大損失的訴由就不再成立.在吉安斯科貿(mào)中心的訴訟理由已經(jīng)不再成立的情況下,關(guān)于大發(fā)公司將其房地產(chǎn)(而非僅僅土地的轉(zhuǎn)讓)轉(zhuǎn)讓給吉安斯公司的合同是否有效的問題就迎刃而解了.為了減少交易成本和社 會(huì)資源的浪費(fèi),在爭取當(dāng)事人意見的基礎(chǔ)上,既然轉(zhuǎn)讓的主體,客體合格,權(quán)利義務(wù)比較明確,雙方的合同簽訂和履行過程也基本符合自愿,公平,等價(jià)有償,誠實(shí)信用“的原則,所以本著促 進(jìn)合同有效原則,法院認(rèn)定雙方合同為有效合同,應(yīng)該繼續(xù)履行.本案爭議的焦點(diǎn)在于大發(fā)公司是否具備轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的資格,根據(jù)案例提供條件,尤其是”北京市規(guī)劃管理局向大發(fā)公司發(fā)出通知書“這一細(xì)節(jié),可以證明大發(fā)公司是實(shí)際上的土地使用 權(quán)人,但其應(yīng)該補(bǔ)辦土地使用權(quán)證書.分析此類案例的重要參考依據(jù)是建設(shè)部 2001 年 8 月修改發(fā)布的<<城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定>>.附相關(guān)法律規(guī)定: 《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)依法收回土地使用權(quán)的;(四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;(五)權(quán)屬有爭議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;(七)法律,行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形.案例分析四: 1992 年潘甲與李某再婚.李某原居住房屋是其女婿胡某承租, 再婚后李某將該房屋與潘甲的公房合并調(diào)換成一處, 然后又與潘甲的兒子潘乙的單位換房, 潘甲作為承租人與李某共同居住.1993 年 3 月,胡某將其戶口遷入岳母李某住處.潘乙的兒子潘某因讀書及照顧老人經(jīng)常居住在爺爺潘甲處,并于同年 4 月把戶口遷入該處.1993 年 9 月潘甲去世.胡某更換了門鎖,致使潘 某不能居住.雙方經(jīng)常發(fā)生糾紛.1994 年 4 月,胡某把該房的承租人變更為自己.同年 5 月,胡某以承租人的名義購買了該房屋.由此引發(fā)潘某狀告胡某的糾紛案.胡某認(rèn)為潘某不屬于售房 政策規(guī)定的同住成年人,沒有居住使用權(quán).應(yīng)當(dāng)看樣看待胡某對(duì)公有住房的購買權(quán)與潘某的居住權(quán)? 案例分析提示: 根據(jù)該案的經(jīng)過,該案是在公有住房出售過程中出現(xiàn)的公房購買問題,而且該案還涉及繼承的問題.綜合本案例提供的條件,潘甲與李某共同居住的由潘甲作為承租人的房屋,潘甲與李某作為共同使用權(quán)人,胡某是合法的居住權(quán)人,潘乙和潘某也是合法的居住權(quán)人,在胡某購買之前應(yīng)該根 據(jù)該房的置換過程,分別確定胡某,潘甲,潘乙對(duì)該房的份額.鑒于該房已經(jīng)由胡某購買,在承認(rèn)胡某的購買權(quán)的同時(shí),也應(yīng)該承認(rèn)李某的居住權(quán)和繼承權(quán),潘乙的居住權(quán)和繼承權(quán),潘某的居住權(quán).因此應(yīng)該由胡某根據(jù)實(shí)際情況給予潘乙和潘某一定 的補(bǔ)償后,房屋由李某居住,由胡某所有.該案發(fā)生在我國城鎮(zhèn)住房制度改革的過程中, 所涉及問題復(fù)雜而且具有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的特色, 解決這種問題的原則應(yīng)該遵循民法的公平原則, 在不違反公房購買政策的情況下, 兼顧各方當(dāng)事人權(quán)益.案例分析五: 范某與某房屋中介公司簽訂了購房的協(xié)議,雙方約定范某一次性支付人民幣 30 萬元,中介公司把一套獨(dú)用公有住房有償調(diào)配給范某,范某只擁有居住使用權(quán).范某付款后從中介公司處 獲得該房屋的租用憑證.但該憑證的單位卻是某實(shí)業(yè)公司,范某提出異議后,中介公司解釋這是其上級(jí)公司.到協(xié)議約定的交房期滿后,中介公司未能交付房屋,該房屋仍由朱某居住.其實(shí),這套朱某承的房屋是委托中介公司出售,朱某又委托另一個(gè)房屋置換公司購買宋某出售的房屋.范某未能及時(shí)地得到房屋是由于其只支付了 270000 元房款,再扣除中介公司 1 萬 元的傭金,致使朱某無法向宋某付款而沒能騰出原房屋.宋某也是想以自己承租的房屋出售后再購買商品房.結(jié)果沒有按時(shí)收到朱某的房款而沒有交房.在本案中,范某與中介公司的購房協(xié)議無效;朱某要求繼續(xù)履行三方的換房協(xié)議無法律依據(jù),不予采信;宋某要求確認(rèn)與置換公司的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效可以準(zhǔn)許,宋某返還房款.本案糾紛的焦點(diǎn)是什么?如何看待這種”差價(jià)換房“的問題? 案例分析提示: 該案糾紛的焦點(diǎn)在于差價(jià)換房協(xié)議是否有效.房地產(chǎn)交換是指兩個(gè)以上的房地產(chǎn)權(quán)利人之間交換各自房地產(chǎn)權(quán)利的行為.房地產(chǎn)交換實(shí)際上是房地產(chǎn)買賣的特殊形式.因此,房地產(chǎn)交換應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)買賣的條件.由于交換的方式 是物物交換,交換的房地產(chǎn)標(biāo)的物一般是不等價(jià)的,所以受益方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑欢ǖ牟顑r(jià),找按差價(jià)繳納稅費(fèi),人們就把它俗稱為”差價(jià)換房“.在原來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的福利分配住房制度下,房屋交換還有另一種含義,這就是公有住房的承租人為了改善住房條件而相互交換房屋承租使用權(quán).因?yàn)樽赓U關(guān)系是一種債權(quán)關(guān)系,所以公 有住房承租人的交換行為應(yīng)得到所有權(quán)人的許可方能交換.當(dāng)時(shí)交換的程序是由交換雙方各自解除原有的租賃合同,再分別與公有住房所有要權(quán)人建立新的租賃關(guān)系.從嚴(yán)格的法律意義上講 這種形式不屬于房屋的轉(zhuǎn)讓.在進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)二,三級(jí)市場的過程中,公有住房的交換問題又引起了廣泛的關(guān)注.在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的我國特殊的房屋使用權(quán)能否有償轉(zhuǎn)讓,是與經(jīng)濟(jì)學(xué)問題密切相連的.經(jīng) 濟(jì)學(xué)專家認(rèn)為公有住房使用權(quán)具有價(jià)值,其價(jià)值性產(chǎn)生于職工工資中住房消費(fèi)部分的累積.國家把職工工資中的住房消費(fèi)部人統(tǒng)一扣除后由國家統(tǒng)一建住房,再以實(shí)物形式無償分配職工.住 房所有權(quán)歸國家所有,職工支付低租金而獲得使用權(quán).因此,允許這種使用權(quán)房屋的交換,既可使收入不高的職工改善住房條件,又可使空置的商品房得以”消化“ ,從而搞活房地產(chǎn)市場.按照目前的法律規(guī)范,只允許房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的交換,而承租的公有住房可以先按房改政策以優(yōu)惠價(jià)出售給承租人,承租人轉(zhuǎn)變產(chǎn)權(quán)人后,這類房屋也就納入到了產(chǎn)權(quán)的交換之中.但是,在 現(xiàn)行的房改政策中,能夠出售的公有住房僅限于獨(dú)用成套的房屋,對(duì)于非獨(dú)用成套的房屋是不能出售的.由此而產(chǎn)生了非獨(dú)用成套公有住房的承租人以其擁有權(quán)房屋進(jìn)行交換來改善居住條件 的問題.借鑒世界各國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律原則,上述公有住房和非獨(dú)用成套的房屋交換應(yīng)納入房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移的范疇.如果在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中既有以房屋所有權(quán)價(jià)值作為標(biāo)準(zhǔn)的交換,又有以房屋 使用權(quán)價(jià)值作為標(biāo)準(zhǔn)的交換,那么不可避免地會(huì)引起法律上的沖突.所以,非獨(dú)用成套公有住房使用權(quán)有償交換問題,還是應(yīng)以房改政策予以調(diào)整過渡,而不能任意廣大房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律內(nèi) 涵.關(guān)于房地產(chǎn)買賣案例案例分析一: 2000 年 10 月,王先生與上海一家房產(chǎn)公司簽訂了一份房屋認(rèn)購協(xié)議書,以每平方米 6845 元的單價(jià)購買某都市花園內(nèi)的一套房屋.次年 3 月,王先生提出換房要求,房產(chǎn)商同意價(jià)格,層 次按原規(guī)定不變,將房屋換至二期,并簽訂了補(bǔ)充協(xié)議.協(xié)議中,雙方約定如二期房的價(jià)格低于每平方米 6845 元,雙方將就價(jià)格進(jìn)行協(xié)商,但對(duì)房產(chǎn)公司報(bào)價(jià)高于原價(jià)的情況并未作約定.一個(gè)月后,王先生支付 13 萬元的二期房預(yù)付款.2002 年 6 月,王先生按事先約定準(zhǔn)備與房產(chǎn)公司簽訂預(yù)售合同.但房價(jià)上漲后,房產(chǎn)商卻表示原先協(xié)議簽訂時(shí)還未取得預(yù)售許可證,因此原 協(xié)議無效.法院審理查明,當(dāng)初簽訂協(xié)議是雙方真實(shí)意思的反映,雖然協(xié)議簽訂是在預(yù)售許可證頒發(fā)之前,但房產(chǎn)公司在許可證取得之后給王先生發(fā)過一份書函,書函內(nèi)容顯示仍然同意將房屋出售 7 給王先生.最高人民法院對(duì)商品房的預(yù)售和預(yù)定有何新的規(guī)定? 案例分析提示: 該案例所提問題非常明確,直接就最高院的司法解釋的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行提問,就該案所提問題,可以參見《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(20 03年3月24日最高人民法院審判委員會(huì)第1267次會(huì)議通過),該解釋第二條規(guī)定:出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,但是在起訴 前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效.根據(jù)該解釋,分析該案事實(shí),房產(chǎn)商主張協(xié)議無效不會(huì)得到法院支持.案例分析二: 王某進(jìn)城打工十多年積蓄起十多萬元資金并打算用手上的資金再行投資.2000 年初,王某結(jié)識(shí)了做鋼材生意的某公司經(jīng)理阿良,阿良告知:我沈家商業(yè)街還有一幢面積 680 多平方米的商 住綜合樓,價(jià)值五六十萬元,你放心來投資就是了,至于投資方式,你出錢我付利息,月利 2 分.到 2000 年 8 月,王某已將 182676 元現(xiàn)金借給阿良,阿良在出具借條時(shí)說:這些錢我在同年 11 月 28 日前歸還.轉(zhuǎn)眼到了還款期,可阿良沒有還款,且其公司早已人去樓空,王某連忙趕到沈家阿良的商住樓,但未找到阿良.之后又多次到沈家商業(yè)街找阿良還款未果.2001 年 4 月 10 日,阿良與三個(gè)妹妹甲,乙,丙簽訂了一份房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議,該協(xié)議明確:阿良將坐落于沈家商業(yè)街 A 號(hào)商業(yè)住宅綜合樓一幢(占地面積 185平方米,建筑面積 680.31平方 米)以 22 萬元的房價(jià)轉(zhuǎn)讓給甲,乙,丙所有.2001 年 6 月 29 日,阿良同三個(gè)妹妹正式辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù).2002 年 6 月 3 日,王某以阿良與其三個(gè)妹妹以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn),造成 自己債權(quán)損害,主張撤銷阿良兄妹處分財(cái)產(chǎn)的行為為由,將阿良兄妹四人一并推上了民事審判庭.審理中,法院委托資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)訴爭房屋進(jìn)行了評(píng)估,經(jīng)評(píng)估,該房屋資產(chǎn)于 2001 年 4 月 10 日為基準(zhǔn)日的評(píng)估價(jià)為 456482 元,比被告同期轉(zhuǎn)讓價(jià) 22 萬元高 236482 元.一審判決:一,撤銷被告阿良與第三人甲,乙,丙轉(zhuǎn)讓坐落于沈家商業(yè)街 A 號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)的行為,撤銷第三人對(duì)該房屋產(chǎn)權(quán)的過戶行為.二,被告阿良于本判決生效 3 日內(nèi)支付原告行使撤 銷權(quán)委托律師代理費(fèi),評(píng)估費(fèi),共計(jì) 11500 元.法院判決的法律依據(jù)是什么? 案例分析提示: 法院判決的法律依據(jù)就是根據(jù)民法通則和合同法的相關(guān)規(guī)定.《民法通則》第五十八條規(guī)定:下列民事行為無效:(一)無民事行為能力人實(shí)施的;(二)限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的;(三)一方以欺詐,脅迫的手段或者乘人之危,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的;(四)惡意串通,損害國家,集體或者第三人利益的;(五)違反法律或者社會(huì)公共利益的;(六)經(jīng)濟(jì)合同違反國家指令性計(jì)劃的;(七)以合法形式掩蓋非法目的的.無效的民事行為,從行為開始起就沒有法律約束力.《合同法》第五十二條規(guī)定:有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐,脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家,集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律,行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定.根據(jù)《民法通則》第五十八條第二款第四項(xiàng)和《合同法》第五十二條第二款第二項(xiàng)規(guī)定,被告的行為屬于惡意串通,損害第三人利益的行為,所以其轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的合同無效.案例分析三: 1996 年 11 月 29 日,蘇某與某房產(chǎn)公司簽訂了《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》 ,約定:蘇某購買”綠茵苑“18 號(hào) 102 室,房屋建筑面積 83平方米,總房價(jià)為人民幣 287429 元,房產(chǎn)公司 于 1997 年 3 月 31 日前交付房屋;該合同的附件三有兩份,一是裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn),該欄載明”結(jié)構(gòu):采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)“ ,二是建筑結(jié)構(gòu),裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn),該欄載明毛坯房交房.1997 年 3 月 18 日,該商品房獲得住宅發(fā)展局的《上海市新建住宅交付使用許可證》.1997 年 11 月 17 日房屋管理部門頒發(fā)的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》載明上述商品房的建筑結(jié)構(gòu)為磚混結(jié) 構(gòu);花園的面積也不是如被告印制的”綠茵苑首期預(yù)售房型面積表“中的 30平方米,而只有 22平方米.為此,蘇某起訴至法院,要求房產(chǎn)公司償還房屋鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)與磚混結(jié)構(gòu)的差價(jià)損失 25500 元(按每平方米 300 元)計(jì)算;支付延期簽訂售房合同等違約金 22738 元.房產(chǎn)公司認(rèn)為,預(yù) 售合同并沒有約定建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),結(jié)構(gòu)與建筑結(jié)構(gòu)并不等同,建筑結(jié)構(gòu)有許多構(gòu)件,部件,這些構(gòu)件和部件不少是鋼筋混凝土制成的;合同也沒有約定交付的花園為 30平方米;雖然于 1998 年 4 月通知蘇某簽訂出售合同,但其早已按約入住,其權(quán)利并未受損.按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定本案中的合同效力問題? 案例分析提示: 本案爭議的焦點(diǎn)有兩點(diǎn),一是對(duì)于結(jié)構(gòu)與建筑結(jié)構(gòu)的理解差異;二是關(guān)于花園面積的大小差異.關(guān)于結(jié)構(gòu)問題,根據(jù)合同附件三中兩份附件的記載,按照通常情況理解,房屋的結(jié)構(gòu)就是指建筑結(jié)構(gòu),按照記載應(yīng)該是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu).但既然合同雙方就該問題的理解不一致,說明 雙方在有關(guān)結(jié)構(gòu)問題的認(rèn)識(shí)上存在顯著缺陷,結(jié)合合同法的相關(guān)規(guī)定,本案合同應(yīng)當(dāng)屬于因重大誤解訂立的合同,這是其一.其二,被告未將有關(guān)結(jié)構(gòu)和建筑結(jié)構(gòu)的重要條款解釋清楚,說明被 告有可能利用了當(dāng)事人草率和無經(jīng)驗(yàn)的情況簽定了合同,所以該合同還可以看做是顯失公平的合同.其三,有關(guān)結(jié)構(gòu)和建筑結(jié)構(gòu)的合同條款是由被告方提供的格式化的條款,根據(jù)格式條款解 釋原理,應(yīng)當(dāng)做出不利于格式條款提供方的解釋.所以就結(jié)構(gòu)問題而言該合同的效力為可以變更和撤銷,被告應(yīng)支付原告一定的補(bǔ)償金和違約金.關(guān)于面積問題,在產(chǎn)權(quán)證的記載與”首期預(yù)售房型面積表“的記載不一致的情況下,可以看作房產(chǎn)公司違約.因?yàn)楦鶕?jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問 題的解釋》和《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定,預(yù)售房型面積表亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任.綜上所述,該案中的預(yù)售合同屬于可變更或可撤銷的合同.附相關(guān)法律規(guī)定: 《合同法》相關(guān)規(guī)定: 第四十一條 第五十四條 對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭議的,應(yīng)當(dāng)按通常理解予以解釋.對(duì)格式條款有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋.格式條款和非格條 下列合同,當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷: 式款不一致的, 應(yīng)當(dāng)采用非格式條款.(一)因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時(shí)顯失公平的.一方以欺詐,脅迫的手段或者乘人之危,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷.當(dāng)事人請(qǐng)求變更的,人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定: 第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定 有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約.該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任.第五條商品房的認(rèn)購,訂購,預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房 買賣合同.《商品房銷售管理辦法》相關(guān)規(guī)定: 第十四條 科學(xué),準(zhǔn)確.第十五條 第十八條 任.按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的,商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e.第十九條 按套(單元)計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋,當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款.按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖.平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸,并約定誤差范圍.房屋交付時(shí),套型與設(shè)計(jì)圖紙一致,相關(guān)尺寸也在約定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng), 商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià),也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià).當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定,廣告內(nèi)容必須真實(shí),合法, , 商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán),分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán),買受人按照法律,法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利,承擔(dān)責(zé) 8 的誤差范圍內(nèi),維持總價(jià)款不變;套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中未約定處理方式的,買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款.買受人退房 的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任.案例分析四: 2000 年,吳先生等 70 多位業(yè)主與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》 ,以分期付款的方式購買了商品房,雙方約定:逾期交樓 180 天以內(nèi),違約金按銀行利息的 1.2 倍計(jì)算;如 果超過 180 天,則按每日購房款的 0.05%計(jì)算.但是約定交樓時(shí)間過了一年多,吳先生等人仍然沒有拿到房子鑰匙.在與開發(fā)商協(xié)商違約金不成后,吳先生等人一怒之下把開發(fā)公司告上法院, 要求開發(fā)商如約每日按已付房款的 0.05%支付違約金.如果那樣計(jì)算,30 多位業(yè)主應(yīng)得到違約金高達(dá) 400 萬余元.開發(fā)商則認(rèn)為, ”超過 180 天,按每日購房款的 0.05%計(jì)算“的意思是,前 180 天違約金應(yīng)按銀行利息的 1.2 倍計(jì)算,180 天以后的部分才按每日購房款的 0.05%計(jì)算.雙方爭議的焦點(diǎn)集 中在怎么理解”超過 180 天按每日購房款的 0.05%賠償“上面,而兩種計(jì)算方法每位業(yè)主獲得的賠償金相差一萬多元.按照格式條款的解釋規(guī)則如何處理本案? 案例分析提示: 本案所涉及問題是對(duì)格式條款的解釋的原則.格式合同的解釋需遵循兩個(gè)原則:一是不利于條款提供人的原則,即當(dāng)合同有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋, 也就是作出有利于其相對(duì)方的解釋:二是非格式條款優(yōu)于格式條款,例如房地產(chǎn)買賣合同中雙方約定的補(bǔ)充條款,如果與格式條款不一致,當(dāng)然采用補(bǔ)充條款的約定.根據(jù)該解釋規(guī)則,應(yīng)該作出不利于合同中格式條款提供方的解釋.即按原告的理解來解釋該格式條款.附《合同法》相關(guān)規(guī)定: 第四十一條 案例分析五: 2000 年 3 月,王某與某房產(chǎn)公司簽訂《商品房屋買賣合同》 ,購買了該房產(chǎn)公司開發(fā)的別墅一套.該房產(chǎn)公司承諾于 2001 年 6 月交付該別墅.2000 年 3 月,王某依據(jù)購房合同的約定向 房產(chǎn)公司交納了首付款 80 萬元.2001 年 5 月,當(dāng)王某到房產(chǎn)公司交付余款 80 萬元時(shí),發(fā)現(xiàn)自己所買的別墅對(duì)面十多米處地面開挖并鋪設(shè)了許多管道.于是王某便找該房產(chǎn)公司,該公司負(fù)責(zé) 人答復(fù),王某別墅前將建某單位的辦公樓房,不會(huì)影響王某的居住.王某總覺得該建筑物像鍋爐房,所以王某便進(jìn)一步讓該公司確定其所買的別墅前面的確建造別墅而非其他建筑物,該房產(chǎn) 公司負(fù)責(zé)人明確表示該建筑物的確系外單位的辦公樓房.在這種情況下,王某便向房產(chǎn)公司交付了剩余房款 80 萬元.2001 年 6 月,當(dāng)王某到該公司看自己預(yù)定的別墅時(shí)發(fā)現(xiàn)該別墅前面已經(jīng)蓋了一鍋爐房,煙囪和冷卻塔都直接面臨該別墅,這樣將嚴(yán)重影響王某的居住,根本談不上幽雅的環(huán)境.于是,王 某要求房產(chǎn)商換房或退房.房產(chǎn)公司認(rèn)為該鍋爐房及冷卻塔是其他單位在其土地上建造的,房產(chǎn)公司不應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任.應(yīng)該如何正確地處理類似的糾紛?法律的依據(jù)是什么? 案例分析提示: 《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定: 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃,設(shè)計(jì)建設(shè)商品房.商品房銷售后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃,設(shè)計(jì).經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更,設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式,戶型,空間尺寸,朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的, 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10 日內(nèi),書面通知買受人.買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù).買受人在通知到達(dá)之日起 15 日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃,設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更.房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)退房;買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任.根據(jù)《商品房銷售管理辦法》有關(guān)規(guī)定,該案購房人王某有權(quán)要求換房或退房,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任.案例分析六: 1996 年 8 月,被告應(yīng)某與原告房產(chǎn)公司簽訂了某公寓商品房預(yù)售合同,房款總計(jì)為人民幣 1885378 元,1997 年 3 月 20 日前支付完畢,交房期為 1996 年 12 月 31 日.年底,應(yīng)某支付 100 萬元后就被允許進(jìn)房裝修.房產(chǎn)公司于 1997 年 4 月取得新建住宅交付使用許可證.由于應(yīng)某未能在規(guī)定的日期付清所有的房款,雙方于 1997 年 4 月簽訂補(bǔ)充協(xié)議,約定 1997 年 7 月 30 日之 前支付 400000 元及延期的利息,余款在 1997 年 10 月 31 日前付清.約定時(shí)間到期后,房產(chǎn)公司向應(yīng)某催款,但應(yīng)某入住后發(fā)現(xiàn)墻面滲水,油煙倒灌,門窗無法緊閉等質(zhì)量問題而拒絕付款.應(yīng)某還要求房產(chǎn)公司因違規(guī)交房向其作一定的賠償.房產(chǎn)公司認(rèn)為其已取得新建住宅交付使用許可證,不存在質(zhì)量問題,應(yīng)某應(yīng)當(dāng)按約定支付余款.為此,房產(chǎn)公司起訴應(yīng)某支付房款及其孳 息.本案中的房屋質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)如何解決?應(yīng)某是否可以不付余款來對(duì)房產(chǎn)公司進(jìn)行抗辯? 案例分析提示: 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 12 條規(guī)定:因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確 屬不合格,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持.第 13 條規(guī)定:因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持.交付使用的房屋存在質(zhì)量 問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù).修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān).根據(jù)案件事實(shí),本案存在的問題屬于交付使用的房屋存在一般質(zhì)量問題,購房人不能解除買賣合同.但根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的內(nèi)容,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng) 當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任,出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買受人可以自行或者委托他人修復(fù).修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān).又《合同法》第六十六條規(guī)定:當(dāng)事人互負(fù)債務(wù),沒有先后履行順序的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行.一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求.一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí),有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履 行要求.本案中存在房產(chǎn)公司履行債務(wù)即交付房屋不符合約定的情況,所以應(yīng)某可以拒絕房產(chǎn)公司的履行要求,在房產(chǎn)公司承擔(dān)了保修任務(wù)后,按照約定履行支付余款的義務(wù).案例分析七: 1997 年 5 月 20 日,上海 A 房地產(chǎn)公司委托 B 公司總代理銷售長樂公寓.同年 8 月 13 日,徐某與 B 公司簽訂了”商品房購買定金協(xié)議“ ,約定,徐某當(dāng)日交付購買長樂公寓 8 樓 E 座房 屋的定金人民幣 2 萬元;交付后 7 日內(nèi)到發(fā)展商處簽訂正式商品房預(yù)售合同;否則,定金不予退還.此后,徐某與 A 公司商談,但最終未能正式簽訂房屋買賣合同.徐某要求返還定金遭到拒 絕.一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為,徐某與 B 公司的”商品房購買定金協(xié)議“是雙方真實(shí)意思的表示,協(xié)議中關(guān)于定金處理的約定,符合國家法律規(guī)定,合法有效.徐某要求返還定金之訴不予支 持.二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為,B 公司受 A 房地產(chǎn)公司的委托,卻以自己的名義與買房人簽訂”定金協(xié)議“ ,與法律規(guī)定相悖,且”定金協(xié)議“作為訂立預(yù)售合同的擔(dān)保,在主合同尙未訂立的情況 下此種擔(dān)保的前提不成立,故此種擔(dān)保不符合法律規(guī)定.另外,協(xié)議”要求徐某與發(fā)展商簽訂正式商品房預(yù)售合同" ,并以此作為是否退還定金的條件,此約定違反了訂立合同協(xié)商一致的原 則,故該協(xié)議無效.最高人民法院對(duì)商品房銷售中定金的約定有何新的規(guī)定? 案例分析提示: 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 4 條規(guī)定:出賣人通過認(rèn)購,訂購,預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果 因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律(指《合同法》)關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返 還買受人.根據(jù)法律和以上司法解釋的規(guī)定,二審法院的認(rèn)定合法合理.房 對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭議的,應(yīng)當(dāng)按通常理解予以解釋.對(duì)格式條款有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋.格式條款和非格條 式款不一致的, 應(yīng)當(dāng)采用非格式條款.關(guān)于房屋租賃案例案例分析一: 1999 年 9 月,A 公司因欠 C 銀行借款被訴至法院,同年 12 月法院應(yīng) C 銀行申請(qǐng)查封為 A 公司所有的房產(chǎn),并到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理查封登記手續(xù),通知該機(jī)關(guān)不予辦理該房屋過戶 手續(xù).2000 年 3 月 15 日 A 公司將已查封的房屋出租給 B 公司,租期 6 年,并于當(dāng)日雙方到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦了登記備案手續(xù)后,A 公司將房屋交給 B 公司使用.由于 A 公司拒不履行 生效判決,2002 年 8 月 9 日法院依法強(qiáng)制執(zhí)行 A 公司所有的房產(chǎn),將房產(chǎn)過戶到 C 銀行名下.C 銀行要求 B 公司讓出房屋,B 公司要求 C 銀行繼續(xù)履行租賃合同,雙方由此發(fā)生糾紛.本案中誰的權(quán)利優(yōu)先得到保護(hù)?為什么? 案例分析提示:C 銀行的權(quán)利應(yīng)該優(yōu)先得到保護(hù).根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》 ,所限定的不得出租房屋的范圍中包括司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋.例如,在訴訟中司 法機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)依法對(duì)房屋實(shí)行訴訟保全的;或者房屋管理部門依法列入折遷范圍的房屋,這種房

第三篇：共有與區(qū)分所有權(quán)-講稿

第二講 共有與區(qū)分所有權(quán)

知識(shí)要點(diǎn)：

1.共有財(cái)產(chǎn)是如何形成的，如何分割？ 2.夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系司法解釋核心是什么？ 3.區(qū)分所有權(quán)關(guān)系的內(nèi)容與處理規(guī)則。

分析方法：

分析方法-1事實(shí)梳理—尋找關(guān)節(jié)點(diǎn) 分析方法-2事實(shí)歸納—定性

分析方法-3關(guān)系梳理—定性/定量 分析方法-4問題處理—定處理結(jié)論

1.夫妻共有與家庭共有

【案件情況】甲和乙結(jié)婚后與甲的父母生活在一起，二人生育一子丙。一家人共同經(jīng)營一個(gè)以甲名義登記的餐館，收入頗豐并用于一家人的生活。他們共同住在甲的父母買的房子里。

乙的母親去世時(shí)立下遺囑，將自己價(jià)值5萬元的首飾留給了未成年人丙，把價(jià)值10萬元的一套紅木家具留給了乙。

若干年后，甲和乙利用兩人的積蓄購買了一輛汽車。甲和乙此后不久因感情不和以致離婚，但是對(duì)財(cái)產(chǎn)的分割引發(fā)了糾紛。

【爭議處理】

（1）該案中涉及的財(cái)產(chǎn)歸屬與誰，即：哪些是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，哪些是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，哪些是家庭共有財(cái)產(chǎn)？

（2）本案中的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如何分割？ 2.合伙中的優(yōu)先權(quán)與份額請(qǐng)求權(quán)

【案件情況】甲、乙、丙、丁四人共同經(jīng)營一個(gè)合伙企業(yè)，實(shí)際出資比例為4：2：2：2。經(jīng)過幾年的努力，企業(yè)財(cái)產(chǎn)由最初的100萬元激增到1000萬元。

但在收益分配問題上，甲與其他三人存在嚴(yán)重分歧，萌生了轉(zhuǎn)讓其份額的想法。隨后，甲即與戊簽訂了一份合伙份額為400萬元的轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

乙、丙、丁三人得知該情況后均對(duì)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及甲的合伙份額持有異議，也都想得到甲的份額。當(dāng)事人間協(xié)商未果，乙、丙、丁三人向法院提起訴訟。

【爭議處理】

（1）甲與戊間的合伙份額轉(zhuǎn)讓協(xié)議，是否有效？

（2）乙、丙、丁三個(gè)合伙人能否得到甲轉(zhuǎn)讓的份額，即乙、丙、丁三人中，誰可以得到甲的份額？

3.眾人對(duì)一人，麻將官司不了了之

【案件情況】四川成都市百壽巷2號(hào)居民余涌軍因不堪樓下居委會(huì)活動(dòng)室從早到晚不絕于耳的麻將聲，提出休息時(shí)間禁打麻將。于是，居民們就打麻將進(jìn)行投票“公決”，67人贊同，余1人反對(duì)。

余多次抗?fàn)?，除了多次?bào)110等之外，沒有效果。于是，余單獨(dú)行動(dòng)，甚至剪斷居委會(huì)電線，但雙方?jīng)_突難以調(diào)和。

余涌軍以麻將噪聲對(duì)身體健康造成影響為由，2000年11月2日，將居委會(huì)訴至法院。

【爭議處理】（1）眾人愿打麻將，是否不侵權(quán)？

（2）打麻將的聲音是否構(gòu)成對(duì)余涌軍生活造成影響的噪聲，本案為何不了了之？

4.高層建筑與區(qū)分所有權(quán)

【案件情況】某花園小區(qū)是一個(gè)高檔住宅小區(qū)，2003年9月開發(fā)商申報(bào)時(shí)，市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書》要求其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動(dòng)車0.2車位/戶，非機(jī)動(dòng)車2車位/戶配建停車庫。

小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫，共有59個(gè)機(jī)動(dòng)車泊位。開發(fā)商在與業(yè)主簽訂的房屋銷售合同中也約定：小區(qū)配建地下車庫供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購買車位才能取得停車權(quán)。開發(fā)商以至少8萬元的單價(jià)賣掉了其中的37個(gè)車位，其余車位則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。

近些年隨著業(yè)主私車的增多，小區(qū)的停車位愈發(fā)緊張。于是，2007年11月該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向區(qū)人民法院起訴開發(fā)商，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。

【爭議處理】

（1）開發(fā)商出售車庫是否合法，小區(qū)業(yè)委會(huì)是否有起訴資格？（2）地下停車庫所有權(quán)，應(yīng)歸屬全體業(yè)主抑或開發(fā)商？ 5.一樓住戶的電梯費(fèi)

【案件情況】市民李某在該市一家名為“興達(dá)河畔”的高層樓盤里，購買了一套商品房。上月底房子交付使用，但在李某領(lǐng)鑰匙時(shí)物業(yè)管理人員告知：收房前必須再交1年500多元的電梯費(fèi)。

李某當(dāng)即表示拒絕支付，他的理由是：自己買的是一樓房子，根本就不使用電梯。他說：“當(dāng)初買一樓，主要考慮的就是想省點(diǎn)錢。但物業(yè)收不到電梯費(fèi)，就不給新房鑰匙?！彪p方爭執(zhí)不下，于是李某向法院提起訴訟。

【爭議處理】

（1）物業(yè)管理人員以李某拒交電梯費(fèi)為由拒絕交房，是否合法？（2）李某應(yīng)否交納1年500多元的電梯費(fèi)？ 6.外墻廣告收入的歸屬

【案件情況】某市一處小區(qū)，有幾棟樓側(cè)墻面臨該市最繁華的大街，一廣告公司在征得開發(fā)商同意及支付了80萬元的廣告費(fèi)用后，在臨街外墻上噴繪出巨幅廣告。該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為這筆廣告收益應(yīng)歸全體業(yè)主，于是找開發(fā)商理論。

開發(fā)商認(rèn)為：在房屋銷售合同中已明確約定“房屋外墻所有權(quán)歸開發(fā)商”，開發(fā)商有權(quán)處分臨街外墻并獲取收益。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)就該筆收益與開發(fā)商協(xié)商未果，隨后即訴至法院。

【爭議處理】

（1）“房屋外墻所有權(quán)歸開發(fā)商”的合同內(nèi)容合法嗎？（2）80萬元的廣告收益應(yīng)屬于誰？

下一講布置：

第三講 買賣合同與消費(fèi)者維權(quán)

Q1到超市購物，把商品從貨架上拿下來放到購物手推車?yán)铮鞘裁匆馑迹ǚ珊x是什么）？ Q2 三年前，我從你那里購買貨物，僅付給你1/2貨款，三年后你繼續(xù)索款，我說：“你的貨物質(zhì)量有問題??”能否在法院得到支持？

Q3 明知是假貨，購買后索賠，能否得到法院的支持？

第四篇：鳳凰古城的經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)案例分析

轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán) “鳳凰”重生

案例描述：

鳳凰是湖南省湘西土家族苗族自治州的一個(gè)以苗族為主的多民族縣，西鄰貴州省松桃縣和銅仁市，東與本省瀘溪縣相連，北與花垣縣和吉首市接壤，東南與麻陽縣為鄰，屬多山地區(qū)。鳳凰縣城沱江鎮(zhèn)古稱鎮(zhèn)竿，歷史悠久、山川秀麗，至今仍較完整地保留了明清時(shí)期的傳統(tǒng)格局和歷史風(fēng)貌，素有“中國最美的小城”之譽(yù)和“畫鄉(xiāng)”之稱。1986年11月被列為全國旅游外事開放甲類縣城，1991年、1999年分別被湖南省人民政府確定為省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、省級(jí)歷史文化名城，2001年被批準(zhǔn)為國家歷史文化名城。規(guī)劃中的鳳凰歷史文化名城包含鳳凰縣域內(nèi)已開發(fā)的絕大部分景點(diǎn)，共劃分為五個(gè)歷史文化保護(hù)區(qū)和五個(gè)風(fēng)景保護(hù)區(qū)。歷史文化保護(hù)區(qū)包含古城、沙灣、杜母園、南方長城、黃絲橋；風(fēng)景保護(hù)區(qū)則包括沱江、南華山、東嶺、北園、喜鵲坡。區(qū)域內(nèi)名勝古跡星羅棋布，有省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)４處，即建于唐代垂拱（唐睿宗年號(hào)，公元685~688年）年間的黃絲橋古城、被譽(yù)為溶洞奇觀的奇梁洞、飛檐斗拱的古建筑朝陽宮、沈從文故居。2000年發(fā)現(xiàn)的“南方長城”被稱為“鳳凰縣最大、價(jià)值最高的古建筑遺址”。城郊南華山森林公園為國家級(jí)的自然保護(hù)區(qū)。

鳳凰自古就是遠(yuǎn)近聞名的經(jīng)濟(jì)文化中心和旅游勝地。但在2001年之前，鳳凰縣的各個(gè)景點(diǎn)分別由不同政府部門分散管理，基本上還屬于政府接待，接待規(guī)模一直不大，政府幾乎沒有收入。時(shí)任縣長滕萬翠認(rèn)為旅游業(yè)到了非轉(zhuǎn)制經(jīng)營不可的時(shí)候了。于是縣政府冒著政策風(fēng)險(xiǎn)，采用招標(biāo)的方式，從投標(biāo)者中選擇了黃龍洞投資股份有限公司（以下簡稱黃龍洞公司），將鳳凰的8個(gè)景區(qū)（點(diǎn)）50年的經(jīng)營權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。此后，鳳凰的旅游業(yè)開始步入發(fā)展的快車道，旅游人次連年增長，旅游收入節(jié)節(jié)攀升，而經(jīng)濟(jì)效益和政府收入也明顯增長。

一．案例反映出的問題：

鳳凰景區(qū)模式即整體租賃模式，就是將旅游景區(qū)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分開，由政府統(tǒng)一規(guī)劃，授權(quán)一家企業(yè)較長時(shí)間地（最長為50年）控制和管理，組織一方或多方投資，成片租賃開發(fā)，壟斷性建設(shè)、經(jīng)營、管理該景區(qū)，并按約定比例由景區(qū)所有者和出資者共同分享經(jīng)濟(jì)收益。

結(jié)合鳳凰景區(qū)，其具有以下四個(gè)特點(diǎn):

特點(diǎn)之一：成功實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離是鳳凰模式存在的關(guān)鍵核心。通過實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營化戰(zhàn)略，鳳凰縣人民政府享有景區(qū)景點(diǎn)的所有權(quán)與管理權(quán),黃龍洞公司享有景區(qū)景點(diǎn)的經(jīng)營權(quán)與收益權(quán)。從經(jīng)營數(shù)據(jù)上看，鳳凰景區(qū)在實(shí)現(xiàn)兩權(quán)分離后，旅游總收入有了大幅度的提高。

特點(diǎn)之二：獨(dú)家投資、獨(dú)家長期租賃經(jīng)營是鳳凰模式成功的必要保障。彭德成（2002）認(rèn)為，旅游景區(qū)的開發(fā)，是旅游資源與投資主體的結(jié)合。根據(jù)投資主體的多寡，旅游景區(qū)開發(fā)模式存在“1+多”和“1+1”兩種方式。前者是指一個(gè)景區(qū)與多家投資主體的同時(shí)結(jié)合，國家、集體、部門、個(gè)體等一起共同投入該景區(qū)的開發(fā)經(jīng)營；后者則是一個(gè)旅游景區(qū)僅有某一家投資主體相結(jié)合，由該投資主體獨(dú)家控制，壟斷性經(jīng)營。

鳳凰模式采取的就是“1+1”模式，由黃龍洞公司獨(dú)家投資、獨(dú)家長期經(jīng)營。一方面，由于受讓方具有旅游業(yè)經(jīng)營的豐富經(jīng)驗(yàn)和良好的業(yè)績，為鳳凰旅游業(yè)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。另一方面，旅游經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓期限長達(dá)50年，這杜絕了經(jīng)營者的短期利潤最大化行為，而著眼于當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。政府賦予企業(yè)長期的經(jīng)營權(quán)，就是在引導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營行為由短期利益向長期利益轉(zhuǎn)換，長期利益的實(shí)現(xiàn)就要求保護(hù)生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)雙贏。

特點(diǎn)之三：對(duì)旅游資源的有力保護(hù)是鳳凰模式存在的基本前提。鳳凰模式采取了資源保護(hù)性開發(fā)戰(zhàn)略，對(duì)資源的開發(fā)均是建立在保護(hù)的基礎(chǔ)之上。不管是脆弱的生態(tài)環(huán)境，還是古老的民間建筑，以及傳統(tǒng)的文化，黃龍洞公司都采取了合理的保護(hù)方式。其好處是一方面保護(hù)了資源的完整性，實(shí)現(xiàn)了資源的可持續(xù)發(fā)展，另一方面，對(duì)原有資源進(jìn)行深度開發(fā)，使資源以更好的方式呈現(xiàn)在游客面前，進(jìn)一步提高了鳳凰古城的知名度和美譽(yù)度。此外，雙方簽訂的合同條款明確規(guī)定了雙方的權(quán)利義務(wù)，特別是明確規(guī)定了黃龍洞公司在景區(qū)景點(diǎn)保護(hù)方面承擔(dān)的責(zé)任，約束了經(jīng)營者重經(jīng)濟(jì)效益輕資源保護(hù)的行為。

特點(diǎn)之四：品牌營銷戰(zhàn)略是鳳凰模式成功的外在關(guān)鍵因素。結(jié)合鳳凰古城的特色，黃龍洞公司開展的是品牌營銷戰(zhàn)略。通過多種文化宣傳，提高鳳凰古城的知名度，使其以不同的文化吸引著各地游客。

二．出現(xiàn)鳳凰古城經(jīng)營權(quán)變動(dòng)的原因：

1、企業(yè)經(jīng)營化戰(zhàn)略

根據(jù)委托經(jīng)營轉(zhuǎn)讓合同條款，受讓方黃龍洞公司須在經(jīng)營期內(nèi)向鳳凰縣人民政府支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)8.33億元人民幣；同時(shí)還規(guī)定黃龍洞公司在前兩年須投入8500萬元人民幣用于鳳凰古城部分城樓、南方長城的修復(fù)及其他主要景點(diǎn)保護(hù)設(shè)施和游覽設(shè)施的修建和改造。鳳凰縣政府享有上述景區(qū)景點(diǎn)的所有權(quán)與管理權(quán)，黃龍洞公司享有上述景區(qū)景點(diǎn)的經(jīng)營權(quán)與收益權(quán)，對(duì)受讓景區(qū)景點(diǎn)實(shí)行企業(yè)化經(jīng)營。

實(shí)踐證明，經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生了良好的效應(yīng)，使鳳凰的旅游業(yè)得到了快速健康發(fā)展。經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓解決了長期困擾縣政府的景點(diǎn)維修保護(hù)資金短缺的問題，打破了長期以來各景區(qū)景點(diǎn)分散經(jīng)營、低水平開發(fā)的局面。黃龍洞公司在接過經(jīng)營的接力棒后，隨之成立了鳳凰古城旅游有限責(zé)任公司，先后投資近億元資金用于受讓景區(qū)景點(diǎn)的恢復(fù)、保護(hù)和維修、宣傳促銷，使鳳凰古城旅游業(yè)逐漸走上發(fā)展的正軌。黃龍洞公司利用自身的資金、人才、管理優(yōu)勢，把旅游資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)了國家增稅、企業(yè)增效、資源增值。景區(qū)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓后的頭兩年中，鳳凰縣旅游總?cè)藬?shù)是轉(zhuǎn)讓前四年旅游總?cè)藬?shù)的1.57倍，旅游總收入是轉(zhuǎn)讓前四年的1.50倍，2004年，鳳凰旅游總?cè)藬?shù)達(dá)到了187萬人次，比上年增長113％，旅游總收入更是高達(dá)29800萬元，比上年增長198%。這反映了經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)鳳凰縣旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大推動(dòng)作用。鳳凰古城公司同時(shí)還注意帶動(dòng)和扶持當(dāng)?shù)鼐用窠?jīng)營旅游服務(wù)業(yè)，不僅使居民收入增加，更重要的是提高了居民的參與意識(shí)，為提升鳳凰旅游業(yè)的發(fā)展?jié)摿Φ於藞?jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2、資源保護(hù)性開發(fā)戰(zhàn)略

當(dāng)?shù)卣徒?jīng)營者認(rèn)識(shí)到旅游資源的不可再生性，在嚴(yán)格細(xì)致保護(hù)的基礎(chǔ)上，制定了一系列旅游發(fā)展方略，實(shí)施了保護(hù)性開發(fā)計(jì)劃。比如，為了全面推進(jìn)古城區(qū)的保護(hù)和整治，政府聯(lián)合有關(guān)單位制定了保護(hù)條例、總體規(guī)劃、保護(hù)規(guī)劃；多方籌集資金對(duì)古城進(jìn)行保護(hù)和維修；按照保持原有風(fēng)貌、整修如故的原則，對(duì)古城核心區(qū)不協(xié)調(diào)的建筑物進(jìn)行大力整治，使一批古建筑、古城墻、古街道、古民居、古吊腳樓、古村寨得到較好保護(hù)和修繕，使得富有

人文氣息與民族風(fēng)情的鳳凰古城風(fēng)貌日臻顯現(xiàn)。

當(dāng)?shù)卣徒?jīng)營者具有很強(qiáng)的產(chǎn)品開發(fā)意識(shí)。2000年4月，建設(shè)部、國家文物局考察組在考察鳳凰縣申報(bào)國家歷史文化名城的過程中，參加考察的中國長城學(xué)會(huì)副會(huì)長羅哲文先生對(duì)苗疆邊墻產(chǎn)生了極大的興趣。經(jīng)鑒定，苗疆邊墻實(shí)際上就是人們一直在尋找的明朝萬歷年間修建的中國南部長城。這一發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)在國內(nèi)引起了極大的反響，中央電視臺(tái)等國內(nèi)各大媒體都給與了廣泛的關(guān)注和深入的報(bào)道。當(dāng)?shù)卣徒?jīng)營者馬上意識(shí)到“南部長城”（慣稱“南方長城”）大有文章可作。一邊制訂相應(yīng)的保護(hù)條例與修復(fù)計(jì)劃，一邊積極組織力量設(shè)計(jì)相關(guān)旅游線路和產(chǎn)品，借助各媒體制造出來的廣告效應(yīng)，提高了鳳凰的知名度。

總體上來看，鳳凰的自然旅游資源相對(duì)薄弱，而文化旅游資源比較突出。歷史遺存、民族風(fēng)情、民間工藝、傳統(tǒng)民居等，都具有濃厚的地方特色及時(shí)代特點(diǎn)。目前開發(fā)的旅游景點(diǎn)景區(qū)大多為文化類，如古城景區(qū)、南方長城景區(qū)、黃絲橋景區(qū)。當(dāng)?shù)卣€積極組織了12個(gè)民間文化表演隊(duì)，以加快對(duì)傳統(tǒng)楚巫文化和鳳凰特色文化的挖掘和整理；開發(fā)了5個(gè)民族文化村落，設(shè)立了自然歷史博物館、歷史博物館、民族博物館、民俗文化博物館，使文化資源得到深度開發(fā)和保護(hù)。

3、品牌營銷戰(zhàn)略

結(jié)合鳳凰旅游資源的特色，鳳凰古城公司確立了打造文化旅游品牌的戰(zhàn)略。在全面接手經(jīng)營后，公司加強(qiáng)了鳳凰旅游基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)景區(qū)景點(diǎn)保護(hù)及開發(fā)，啟動(dòng)了申報(bào)國家AAAA級(jí)景區(qū)和世界文化遺產(chǎn)的計(jì)劃，以提升旅游資源品位，樹立鳳凰的旅游品牌。除了利用旅游推介會(huì)、交易會(huì)等常規(guī)方式宣傳鳳凰外，鳳凰古城公司還成立“天下鳳凰文化傳播公司”對(duì)旅游資源進(jìn)行整體全程營銷策劃，實(shí)施“筆墨鳳凰、鏡屏鳳凰、音樂鳳凰、畫筆鳳凰”工程，加大宣傳力度，擴(kuò)大鳳凰在全國和世界的影響。特別是2003年9月在南方長城策劃的以“棋行大地，天下鳳凰———問天下誰是英雄”為主題的中韓圍棋邀請(qǐng)賽，經(jīng)國內(nèi)外多家電視臺(tái)向全球直播，觀眾多達(dá)10億人，收到了良好的廣告效應(yīng)。鳳凰古城公司還建立了旅游網(wǎng)站，再版了沈從文的作品，并相繼舉辦黃永玉畫展、譚盾音樂會(huì)、宋祖英MTV的拍攝，將鳳凰融進(jìn)沈從文的書里、黃永玉的畫里、宋祖英的歌里，從不同角度展示鳳凰文化，傳播鳳凰的文化形象，賦予了鳳凰更豐富的品牌內(nèi)涵。

三．如何解決鳳凰古城的經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)關(guān)系：

1、繼續(xù)發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用

在財(cái)政投入有限的情況下,讓有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、有管理能力的企業(yè)來經(jīng)營一些風(fēng)景區(qū),不失為中西部邊遠(yuǎn)地區(qū)發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的有效路徑之一。但同時(shí)也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到,對(duì)風(fēng)景名勝區(qū)的經(jīng)營管理,不能單純以產(chǎn)業(yè)效益為目的,保護(hù)資源應(yīng)是第一位的。鳳凰八大景區(qū)的經(jīng)營權(quán)出讓后,盡管企業(yè)也關(guān)心資源環(huán)境的保護(hù),但景區(qū)環(huán)境資源破壞、保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)“降格”等現(xiàn)象還是大量存在,這是因?yàn)橐岳麧欁畲蠡癁槟康牡钠髽I(yè)的資源保護(hù)概念與通常意義上的資源保護(hù)概念畢竟存在著較大的差異。為此,鳳凰縣各主管部門應(yīng)繼續(xù)嚴(yán)格依照相關(guān)政策法規(guī)及轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議,規(guī)范旅游投資商的開發(fā)經(jīng)營行為,確保景區(qū)資源的保護(hù)性投入,防止資源保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)“降格”和“以企代政”等現(xiàn)象的出現(xiàn),避免投資商在追求利益最大化的驅(qū)動(dòng)下對(duì)風(fēng)景名勝區(qū)資源的過度開發(fā)及破壞性開發(fā),確保風(fēng)景名勝區(qū)國有資產(chǎn)的保值、增值。此外,政府還應(yīng)加大綜合整治力度,從鳳凰古城整治、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施的提供、社會(huì)治安的保障等方面為旅游業(yè)的發(fā)展提供良性運(yùn)行的大背景。

2、完善社區(qū)居民參與機(jī)制

社區(qū)居民參與旅游發(fā)展已受到越來越多的關(guān)注。旅游發(fā)展的實(shí)踐表明,居民的參與在景區(qū)文物保護(hù)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、異域氛圍營造和整合外來文化影響等方面起著重大的作用。然而,在對(duì)鳳凰八大景區(qū)(點(diǎn))經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓所帶來的資源價(jià)值和市場知名度、鳳凰古城的保護(hù)、自然環(huán)境等影響的評(píng)價(jià)中,當(dāng)?shù)鼐用袷锹糜蔚厝笾黧w中最不持積極態(tài)度者的;相反,相當(dāng)一部分當(dāng)?shù)鼐用駞s認(rèn)為“鳳凰模式”的運(yùn)作對(duì)景區(qū)資源價(jià)值和市場知名度提升不大、政府和企業(yè)還應(yīng)加大對(duì)古城文物的保護(hù)和投資力度、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量較經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓前有所降低?？梢?在“鳳凰模式”的實(shí)際運(yùn)作中,政府和企業(yè)還應(yīng)進(jìn)一步完善社區(qū)居民參與機(jī)制,廣泛吸納當(dāng)?shù)鼐用竦囊庖?同時(shí),政府和企業(yè)要提高其行為的公開度和透明度,對(duì)景區(qū)經(jīng)營中的重要項(xiàng)目的審批建設(shè)以及影響到居民利益的開發(fā)經(jīng)營行為實(shí)行社會(huì)公示制,以增強(qiáng)旅游項(xiàng)目建設(shè)和環(huán)保措施的合理性和社會(huì)可接受性,從而獲得當(dāng)?shù)鼐用竦睦斫馀c支持,將旅游開發(fā)的負(fù)面影響降到最低。

3、建立有效的約束監(jiān)督鏈

在轉(zhuǎn)讓景區(qū)經(jīng)營權(quán)時(shí),建立一套健全的管理制度和強(qiáng)有力的監(jiān)督約束機(jī)制,不僅可以督促旅游企業(yè)完善經(jīng)營管理機(jī)制,防范景區(qū)經(jīng)營中的合作風(fēng)險(xiǎn),更有利于優(yōu)化景區(qū)開發(fā)經(jīng)營的社會(huì)環(huán)境效應(yīng)。但在“鳳凰模式”的實(shí)際運(yùn)作中,一方面,由于缺乏正式而順暢的利益表達(dá)的渠道,當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)旅游項(xiàng)目的建設(shè)、環(huán)保措施的實(shí)施難以起到有效的監(jiān)督和約束作用;另一方面,企業(yè)和政府雙重管理所導(dǎo)致的“外部人內(nèi)部化”、政府監(jiān)督弱化以及企業(yè)掌握景區(qū)經(jīng)營權(quán)后先斬后奏、部分法定項(xiàng)目審批權(quán)似有似無等問題仍屢見不鮮,這不但嚴(yán)重削弱了景區(qū)的保護(hù)力度,而且也給景區(qū)管理帶來了極大的負(fù)面影響。因此建議盡快組建由鳳凰縣人大、政協(xié)、旅游學(xué)術(shù)界與當(dāng)?shù)鼐用翊砉餐M成的社會(huì)監(jiān)督組織,以及企業(yè)經(jīng)營對(duì)自然、人文生態(tài)影響的評(píng)估機(jī)制,并進(jìn)一步形成一條完善的社會(huì)監(jiān)督組織———政府———旅游企業(yè)的約束監(jiān)督鏈,對(duì)合同執(zhí)行、生態(tài)環(huán)境保護(hù)和公益性狀況進(jìn)行監(jiān)督。

4、建立利益協(xié)調(diào)整合機(jī)制

在“鳳凰模式”的運(yùn)行過程中,黃絲橋居民搬遷時(shí)各利益主體所承受的巨大代價(jià)、沱江污水治理收效甚微等問題的根源在于利益沖突,因而有必要建立科學(xué)的利益協(xié)調(diào)整合機(jī)制,促使旅游地涉利者各方形成良好的利益互動(dòng)。為此,政府要在地方性法規(guī)的建設(shè)上為轉(zhuǎn)讓景區(qū)經(jīng)營權(quán)提供強(qiáng)有力的政策法律依據(jù),以切實(shí)保護(hù)投資者的切身利益。同時(shí),作為經(jīng)營方的黃龍洞公司要始終將企業(yè)的利益、國家(集體)的利益和社區(qū)居民的利益放在一個(gè)宏觀的層次上,充分挖掘三者利益的共同點(diǎn)和平衡點(diǎn)。只有最大化滿足和有效平衡各方利益,調(diào)動(dòng)各方的積極性,才能獲得政府的支持和當(dāng)?shù)鼐用竦膿碜o(hù),經(jīng)營者所追求的目標(biāo)也才能真正實(shí)現(xiàn)。因此,政府與旅游企業(yè)在用人制度、人員培訓(xùn)、項(xiàng)目承租、經(jīng)營決策中,應(yīng)充分考慮到當(dāng)?shù)鼐用竦睦?而作為社區(qū)利益主體的居民也應(yīng)通過相應(yīng)途徑主動(dòng)爭取平等的利益分配,并對(duì)景區(qū)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓運(yùn)作過程中由于政府和旅游開發(fā)經(jīng)商行為失范所帶來的不良影響進(jìn)行有效的約束。

四．總結(jié)

鳳凰景區(qū)是景區(qū)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的一個(gè)成功實(shí)例，通過經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，深受資金缺口和管理瓶頸等因素制約的古鎮(zhèn)迅速發(fā)展成為高品位的、具有國內(nèi)外影響的旅游目的地，在一定程度上減少了旅游資源閑置浪費(fèi)和低水平開發(fā)的狀況。筆者認(rèn)為，以合理的形式轉(zhuǎn)讓給合適的企業(yè)，將有利于促進(jìn)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。就鳳凰景區(qū)而言，鳳凰縣政府和當(dāng)?shù)亟?jīng)營者無論進(jìn)行旅游景點(diǎn)開發(fā)，還是旅游項(xiàng)目策劃、品牌營銷，都將“文化”作為主打牌，寓文化于產(chǎn)品，借文化以揚(yáng)名，吸引旅游者走進(jìn)鳳凰，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。

當(dāng)然，我們也應(yīng)當(dāng)看到轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)可能帶來的一系列問題。要想合理的利用好經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須依托政策為前提，繼續(xù)發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，完善社區(qū)參與機(jī)制，建立有效的約束監(jiān)督鏈，建立利益協(xié)調(diào)整合機(jī)制，達(dá)到充分發(fā)揮經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的作用。

第五篇：聽建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案庭審有感

聽“建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案”庭審有感

李紅慧1

一、案情概要：

原告C小區(qū)業(yè)主委員會(huì)以給付物業(yè)管理用房為由，起訴被告B國有企業(yè)。B國有企業(yè)是基于政府對(duì)國企的整改政策，由原先杭州八大國企合并而來。這八大國企之中，A物業(yè)公司管理著C小區(qū)的物業(yè)管理項(xiàng)目。后由于八大國企合并，A房地產(chǎn)公司經(jīng)過合法清算程序，與其他七家國企，成立了現(xiàn)在的B國有企業(yè)。

在A物業(yè)公司的清算程序完成之前，即A物業(yè)公司的債權(quán)債務(wù)關(guān)系合法消滅之前，國家還沒有出臺(tái)由物業(yè)開發(fā)企業(yè)提供一定比例房產(chǎn)作為物業(yè)管理用房的規(guī)定，（即國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。）

物業(yè)公司的辦公地點(diǎn)為小區(qū)的臨時(shí)住房（沒有產(chǎn)權(quán)）。也就是說，當(dāng)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)時(shí)，原先的A物業(yè)公司已經(jīng)經(jīng)過合法的清算程序，合并為B物業(yè)公司了。

二、申明：

在本案中，依據(jù)我目前所學(xué)到的知識(shí)，存在著業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格、被告人是否繼受了A物業(yè)公司的債權(quán)債務(wù)以及法律法規(guī)有無溯及力等諸多無論在學(xué)理上還是在實(shí)務(wù)中飽受爭議的問題。

但鑒于此次為民事訴訟法作業(yè)，而上述問題分別系物權(quán)法、公司法和法理問題，在此只從民事訴訟法知識(shí)角度淺析，不做深入探討。也就是說，在本文中，對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的 1 作者簡介：姓名：李紅慧

學(xué)號(hào)：201317330311 班級(jí)：法學(xué)1303班

短號(hào)：634359 長號(hào)：*** 溯及力問題不做探討，暫且承認(rèn)該條例具有溯及力。然后在這個(gè)假設(shè)的大前提下，我將分別從原告適格（即業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格）、被告適格（被告是否繼受了A物業(yè)公司的債權(quán)債務(wù)）等涉及民事訴訟法知識(shí)的問題做討論。

三、簡易程序轉(zhuǎn)化為普通程序： 案情：

在本案中，該案適用簡易程序開庭兩次，后因?yàn)榉ü俪霾?，案件來不及審結(jié)，移交其他法官審理，必須改為普通程序，并且組成合議庭，開庭審理。法律：

《民事訴訟法》第一百五十七條規(guī)定，基層人民法院和它派出的法庭審理事實(shí)清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確、爭議不大的簡單的民事案件，適用本章規(guī)定。

《民事訴訟法》第一百六十條規(guī)定，簡單的民事案件由審判員一人獨(dú)任審理，不受本法第一百三十六條、第一百三十八條、第一百四十一條規(guī)定的限制。

《民事訴訟法》第一百六十一條規(guī)定，人民法院適用簡易程序?qū)徖戆讣?，?yīng)當(dāng)在立案之日起三個(gè)月內(nèi)審結(jié)。

《民事訴訟法》第一百六十三條規(guī)定，人民法院在審理過程中，發(fā)現(xiàn)案件不宜適用簡易程序的，裁定轉(zhuǎn)為普通程序。分析：

首先法官在案件受理階段確定了適用簡易程序。當(dāng)時(shí)尚未對(duì)案件進(jìn)行實(shí)質(zhì)審理，只是對(duì)案情狀況有了初步了解，又加上出差的行程安排，確定了簡易程序。后來法官要出差，需要換法官，而且案子開庭了兩次，來不急在審結(jié)期限內(nèi)審結(jié)。

依據(jù)民事訴訟法第一百五十七條規(guī)定，基層人民法院和它派出的法庭審理事實(shí)清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確、爭議不大的簡單的民事案件，適用簡易程序。其中“事實(shí)清楚”，指當(dāng)事人雙方對(duì)爭議的事實(shí)陳述基本一致，并能提供可靠的證據(jù)，無須人民法院調(diào)查取證即可判明事實(shí)、分清是非。而本案中，當(dāng)事人雙方對(duì)本案的事實(shí)陳述存在爭議，尤其是對(duì)標(biāo)的建筑物是否是違章建筑爭議較大，不符合簡易程序的“事實(shí)清楚”的適用條件，應(yīng)該轉(zhuǎn)為普通程序。

再者，“權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確”，指誰是責(zé)任的承擔(dān)者，誰是權(quán)利的享有者，關(guān)系明確。在本案中，被告B企業(yè)是A物業(yè)公司與其他七家國有企業(yè)合并后的國有企業(yè)，并且在合并前，依照法律進(jìn)行了清算程序。當(dāng)事人雙方就被告人是否承繼了A物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系、是否繼受了A物業(yè)公司的債權(quán)債務(wù)關(guān)系存在較大爭議，也就是就被告是否與原告存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系存在爭議。本案當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明確，應(yīng)該裁定轉(zhuǎn)為普通程序。

進(jìn)一步說，“爭議不大”，指當(dāng)事人對(duì)案件的是非、責(zé)任以及訴訟標(biāo)的爭議無原則分歧。本案標(biāo)的物是一座房屋，標(biāo)的應(yīng)該算比較大的，而且當(dāng)事人存在較多爭議，應(yīng)當(dāng)裁定轉(zhuǎn)為普通程序。

綜上所述，本案應(yīng)該裁定轉(zhuǎn)為普通程序，組成合議庭，開庭審理。

四、原告適格（業(yè)主委員會(huì)是否具有訴訟主體資格）案情：

原告C小區(qū)業(yè)主委員會(huì)以給付物業(yè)管理用房為由，起訴被告B國有企業(yè)。法律：

民事訴訟法第四十八條第一款規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。”同時(shí)，最高院相關(guān)司法解釋對(duì)“相關(guān)組織”做了解釋，但未明確業(yè)主委員會(huì)是否具有民事訴訟主體資格。

《物權(quán)法》第六章對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)做出來明確規(guī)定，第70條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”第75條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主委員會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)?！钡?6條規(guī)定“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同規(guī)定：……

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)?！?/p>

《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同利益的需要，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以以業(yè)委會(huì)的名義已發(fā)提起訴訟?！?/p>

最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件若干問題的解釋》2009|7第十四條規(guī)定：“建筑單位或者其他行為人擅自占有、處分業(yè)主共有部分，改變使用功能或者進(jìn)行營業(yè)活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀，確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予以支持?！?/p>

最高法院在《中國民事審判前沿》一書中提出審判意見：“依法成立的業(yè)主委員會(huì)，在其職權(quán)范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)授權(quán)，就物業(yè)管理有關(guān)的，涉及全體業(yè)主利益的事宜，以物業(yè)公司為被告的（可以）向人民法院提起訴訟?！?分析：

主體資格問題直接涉及當(dāng)事人訴權(quán)是否成立，起關(guān)鍵作用。判斷原告適格的標(biāo)準(zhǔn)有一般原則與例外原則之分。

一般而言，只要當(dāng)事人是訴訟涉及民事實(shí)體法律關(guān)系中的權(quán)利方或者義務(wù)方，在以該民事法律關(guān)系或者民事權(quán)利、義務(wù)為訴訟標(biāo)的進(jìn)行的訴訟中，都是適格的當(dāng)事人。若只依據(jù)此條標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的糾紛，業(yè)主才是真正的權(quán)利方或者義務(wù)方，業(yè)主委員會(huì)沒有所有權(quán)，不能成為適格當(dāng)事人。

在某些情況下，非民事權(quán)利主體也可以作為當(dāng)事人，主要包括兩種：

1、根據(jù)法律規(guī)定或者當(dāng)事人的意思，依法對(duì)爭議的民事權(quán)利享有管理權(quán)的人。根據(jù)上述《物權(quán)法》第六章規(guī)定，對(duì)于建筑物專有部分以外的共有部分，業(yè)主享有共同共有和共同管理的權(quán)利，但應(yīng)由業(yè)主按照一定形式（設(shè)立業(yè)主委員會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)）共同決定這類重大事項(xiàng)，這樣業(yè)主委員會(huì)在特定形式下?lián)碛性V權(quán)，可以代表全體業(yè)主行使訴權(quán)并且有權(quán)要求全體業(yè)主承擔(dān)訴訟的后果。按照這樣的邏輯，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該是適格的原告。

2、在確認(rèn)之訴中，對(duì)作為訴訟標(biāo)的爭議法律關(guān)系的解決具有法律上的利益關(guān)系的人。本案是給付之訴，而非確認(rèn)之訴，因此不是這種情況。

綜上所述，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該是適格的原告。雖然在法律上未予以明確，但現(xiàn)在的業(yè)主委員會(huì)在特定形式下的民事訴訟主體資格被認(rèn)可的趨勢越來越明顯?；诮ㄖ锼袡?quán)糾紛對(duì)業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格確認(rèn)的需要，相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)予以明確，解決司法實(shí)踐中，不同法官基于不同理解，做出完全不同的判決的司法亂象。

五、被告適格（被告是否承繼了A物業(yè)公司的債權(quán)債務(wù)）案情：

被告B國有企業(yè)是八大國企合并而來。其中，原先八大國企之一的A物業(yè)公司管理著C小區(qū)的物業(yè)管理項(xiàng)目。后A房地產(chǎn)公司經(jīng)過合法清算程序，成立了現(xiàn)在的B國有企業(yè)。

在A物業(yè)公司的清算程序完成之前，即A物業(yè)公司的債權(quán)債務(wù)關(guān)系合法消滅之前，國家還沒有出臺(tái)由物業(yè)開發(fā)企業(yè)提供一定比例房產(chǎn)作為物業(yè)管理用房的規(guī)定，物業(yè)公司的辦公地點(diǎn)為小區(qū)的臨時(shí)住房（沒有產(chǎn)權(quán)）。也就是說，當(dāng)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)時(shí)，原先的A物業(yè)公司已經(jīng)經(jīng)過合法的清算程序，合并為B物業(yè)公司了。法律：

《合同法》第三十三條：企業(yè)新設(shè)合并后，被兼并企業(yè)的債務(wù)由新設(shè)合并后的企業(yè)法人承擔(dān)。

《公司法》第一百七十五條規(guī)定，公司合并時(shí)，合并各方的債權(quán)債務(wù)，應(yīng)當(dāng)由合并后存續(xù)的公司或者新設(shè)的公司承繼。分析：

《合同法》和《公司法》都規(guī)定了企業(yè)新設(shè)合并后，被兼并企業(yè)的債務(wù)由新設(shè)合并后的企業(yè)法人承擔(dān)。同時(shí)，合法清算程序又能產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系滅失的效果。原告之所以未在A公司清算期間清算，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)國家還沒有出臺(tái)由物業(yè)開發(fā)企業(yè)提供一定比例房產(chǎn)作為物業(yè)管理用房的規(guī)定這一客觀原因，其本身沒有過錯(cuò)。在本案中，雙方都沒有主觀上的過錯(cuò)。問題在于《物業(yè)管理?xiàng)l例》是否具有溯及力存在爭議。此系法理問題，在此不予討論。

六、訴訟代理人 案情：

在本案中，原告和被告本人都未出庭，都由訴訟代理人經(jīng)特別授權(quán)，代理出庭。原告訴訟代理人變更了一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，從要求被告交付物業(yè)管理用房，改為要求被告協(xié)助完成物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)登記。法律：

《民事訴訟法》第五十九條規(guī)定，授權(quán)委托書必須記名委托事項(xiàng)和權(quán)限。訴訟代理人代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，提起反訴或者上訴，必須有委托人的特別授權(quán)。

分析：

從代理權(quán)的來源看，原告系業(yè)主委員會(huì)，屬于非法人的其他組織（業(yè)主委員會(huì)是否是適格原告，將在以下“主體適格”再討論，此處暫不議論）由業(yè)主委員會(huì)主要負(fù)責(zé)人，委托訴訟代理人。而被告是國有企業(yè)，屬于法人范疇，由該企業(yè)的法定代表人委托訴訟代理人。

從代理權(quán)的權(quán)限看，雙方都是特別授權(quán)。依據(jù)民事訴訟法第五十九條可知，經(jīng)委托人的特別授權(quán)，訴訟代理人有權(quán)代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，提起反訴或者上訴。因此在本案中，原告不在場的情況下，訴訟代理人依據(jù)合法的特別授權(quán)，變更訴訟請(qǐng)求是有效的。

七、證據(jù)

1、專家證人

案情：在老師課上播放的視頻中，當(dāng)庭播放了兩段音樂，證人甲從事錄音工作多年，出庭作證，說兩段音樂只是差了一個(gè)樂器。

法律：《民事訴訟法》第七十二條規(guī)定，凡是知道案件情況的單位和個(gè)人，都有義務(wù)出庭作證。有關(guān)單位的負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)支持證人作證。

《民事訴訟法》第七十九條規(guī)定，當(dāng)事人可以申請(qǐng)人民法院通知有專門知識(shí)的人出庭，就鑒定人作出的鑒定意見或者專業(yè)問題提出意見。

分析：甲以專家證人身份出庭作證。理由如下：由《民事訴訟法》第七十二條和第七十九條規(guī)定可知，證人是知道案情的人，而且在案件事實(shí)發(fā)生過程中，就通過自己的耳聞目睹感知

2、庭前交換證據(jù)

案情：當(dāng)事人雙方出現(xiàn)多次對(duì)不對(duì)方提交的證據(jù)完全不知情的情況，然后當(dāng)庭審閱，當(dāng)庭發(fā)表質(zhì)證意見，舉證階段花了近一個(gè)小時(shí)時(shí)間，顯然庭前交互證據(jù)沒有做好。

分析：應(yīng)當(dāng)將庭前交換證據(jù)落實(shí)好，即能提縮短法院開庭時(shí)間，又能提高庭前調(diào)解或者當(dāng)事人和解的比例，提高法院的辦案效率。

3、認(rèn)證

案情：原告有一份證據(jù)，因?yàn)樵G失，只能提供復(fù)印件。被告在質(zhì)證環(huán)節(jié)，提醒法官該證據(jù)只是復(fù)印件，而原件遺失，無法與原件核對(duì)，因此不能單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。法律：《民事訴訟法》第七十條第一款規(guī)定，書證應(yīng)當(dāng)提交原件。物證應(yīng)當(dāng)提交原物。提交原件或者原物確有困難的，可以提交復(fù)制品、照片、副本、節(jié)錄本。

分析：證據(jù)原件的證明力明顯高于復(fù)印件，因此當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意對(duì)原件的保管，然后當(dāng)庭出示。證據(jù)復(fù)印2份，一份交法院，一份自已留用。案件事實(shí)。在視頻中，證人甲并非在案件事實(shí)發(fā)生過程中感知案件事實(shí)，而是通過當(dāng)庭聽音樂，并不是一般的證人，而是專家證人。