第一篇：關(guān)于政府對業(yè)主大會指導(dǎo)與業(yè)主委員會備案的法規(guī)完善的分析

關(guān)于政府對業(yè)主大會指導(dǎo)與業(yè)主委員會備案的法規(guī)完善的分析

一、案件判例的主要情況

南京市某住宅小區(qū)，由住宅與非住宅兩類物業(yè)組成。2002年12月，該小區(qū)準(zhǔn)備成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會。在區(qū)房管局的指導(dǎo)下，成立了由當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、派出所、建設(shè)單位、物業(yè)公司、業(yè)主等代表組成的籌委會。2004年8月，該小區(qū)又出現(xiàn)自

愿報名的形式，成立了一個由住宅部分業(yè)主代表組成的籌備組。2004年9月，該籌備組組織選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并通過大會議事規(guī)則、業(yè)主公約。2004年10月，該業(yè)主委員會向區(qū)房管局申請備案，并提交物業(yè)基本情況、籌備工作報告、公告、會議紀(jì)要、大會會議記錄、業(yè)主委員會委員、大會議事規(guī)則、業(yè)主公約等備案材料。

該小區(qū)持不同意見的87位業(yè)主得知情況后，隨即署名向區(qū)房管局反映該小區(qū)有兩個籌備組，以及業(yè)主委員會選舉中部分業(yè)主操縱的違規(guī)問題。區(qū)房管局對87位的業(yè)主簽名投訴，要求業(yè)主代表一個月時間內(nèi)，提供87位業(yè)主產(chǎn)權(quán)證、售房合同等相關(guān)證明材料。但業(yè)主代表只提供了其中4位業(yè)主的證明材料。為此，區(qū)房管局對87位投訴未作出明確的答復(fù)，于2004年11月，對業(yè)主委員會予以備案，并出具了刻章證明。

2004年11月，該小區(qū)87名業(yè)主，以區(qū)房管局行政不作為，未能履行監(jiān)管職能，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主委員會在未獲得超過三分之二的法定票數(shù)的情況下備案成立，業(yè)主委員會影響自己權(quán)益，訴請法院判令區(qū)房管局撤銷非法業(yè)主委員會，并重新進(jìn)行選舉，向區(qū)人民法院提起行政訴訟。

區(qū)房管局應(yīng)訴認(rèn)為：國務(wù)院《物業(yè)管理條例》作出“業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案”的規(guī)定之后，《江蘇省物業(yè)管理條例》進(jìn)行了修訂，將原規(guī)定“登記確認(rèn)”修改為“備案”；而且明確規(guī)定“對依法成立的業(yè)主委員會，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在備案后出具相關(guān)證明文件并予以公布。依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期”。業(yè)主委員會是基于業(yè)主團體的自治意思自行設(shè)立的，行政主管部門的備案行為并不影響業(yè)主委員會的成立，對業(yè)主委員會的法律地位和權(quán)利義務(wù)不產(chǎn)生任何影響。業(yè)主委員會的備案是告知性備案，不屬于人民法院行政訴訟行政訴訟的受案范圍。作為行政機關(guān)，沒有法律授權(quán)的，不能對民事行為進(jìn)行干預(yù)，對業(yè)主成立業(yè)主委員會的行為只能進(jìn)行指導(dǎo)，只對業(yè)主委員會成立過程的材料進(jìn)行形式審查，對其真實性無進(jìn)一步實質(zhì)審查的義務(wù)。如部分業(yè)主認(rèn)為自己的選舉權(quán)和被選舉權(quán)受到侵害，可以依照規(guī)定召開業(yè)主大會臨時會議，進(jìn)行改選或修改，維護自己的合法權(quán)益。

業(yè)主委員會應(yīng)訴認(rèn)為：業(yè)主委員會向行政主管部門備案屬于告知性備案，不具有行政確認(rèn)的效力，不屬于行政確認(rèn)，不屬于人民法院行政訴訟受案范圍。在第二次籌備組組成前，開發(fā)商棄權(quán)，包括其他一些業(yè)主不參加籌備組，也未自薦成為業(yè)主委員會候選人，放棄了自己的權(quán)利行使，不應(yīng)是業(yè)主委員會的過錯，物業(yè)清冊和業(yè)主清冊沒有提交法庭，不能理論上推論或斷定業(yè)主委員會違法。

區(qū)人民法院判決認(rèn)定：

1、小區(qū)系由住宅和非住宅兩類物業(yè)組成的一個物業(yè)管理區(qū)域。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第十六條第一款“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30內(nèi)，向所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案”的規(guī)定；《江蘇省物業(yè)管理條例》第十二條“對依法成立的業(yè)主委員會，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在備案后出具相關(guān)證明文件并予以公布。依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期”《南京市業(yè)主大會導(dǎo)則》第十五條第（一）項、第（三）項“業(yè)主委員會自所在區(qū)物業(yè)管理行政主管同意備案之日起正式履行職責(zé)?！薄八趨^(qū)物業(yè)管理行政主管同意備案后出具蓋有主管部門印章的《××*業(yè)主委員會備案登記表》及《刻章證明》”的規(guī)定，物業(yè)管理行政主管部門對業(yè)主委員會的備案不同于一般的告知性備案。告知性備案對外不產(chǎn)生法律效力；業(yè)主委員會憑備案登記表及刻章證明，可以到公安部門辦理刻制印章，并得以正式履行職責(zé)。因此，備案行為實際是物業(yè)管理行政主管部門對業(yè)主委員會依法成立、具備主體資格等一系列事實的確認(rèn)，這種備案行為屬于行政確認(rèn)。根據(jù)建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》、南京房管局《南京市業(yè)主大會導(dǎo)則》“業(yè)主委員會自備案之日正式履行職責(zé)，業(yè)主委員會履行職責(zé)所產(chǎn)生的民事責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主委員會履行職責(zé)所作出的決定對全體業(yè)主具有約束力”的意見。區(qū)房管局的備案行為對業(yè)主的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生了實際影響，對業(yè)主具有了法律上的利害關(guān)系。

2、區(qū)房管局應(yīng)通過對業(yè)主委員會提交的備案材料審查，能夠?qū)I(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉、業(yè)主公約及業(yè)主大會議事規(guī)則的通過情況實施有效監(jiān)督，以保護全體業(yè)主的共同利益?；谛姓逝c行政實際（人力、物力的限制）的考慮，對業(yè)主委員會提交的備案材料的審查義務(wù)應(yīng)限于形式審查，形式審查應(yīng)包括備案材料是否齊全，是否符合法定要求，備案材料本身所反映的內(nèi)容是否符合法律規(guī)定。

3、確認(rèn)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)是籌備組應(yīng)當(dāng)履行的法定職責(zé)，也是區(qū)房管局備案時應(yīng)當(dāng)審查的關(guān)鍵材料。只有審查了這兩份材料，才能確認(rèn)業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會的選舉、業(yè)主公約及業(yè)主大會議事規(guī)則在形式上的合法性。

4、備案行為屬于依

申請的行政行為。業(yè)主委員會備案申請書屬于必備材料，業(yè)主委員會的申請書在形式上欠缺和不符合法定要求，如“決定對簽名參加業(yè)主委員會投票選舉的業(yè)主，視為為參加參加業(yè)主大會并贊成《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》”的內(nèi)容，限制了業(yè)主的建議權(quán)和表決權(quán)，且籌備組成員均為住宅業(yè)主代表，不符合《南京市業(yè)主大會規(guī)程》“籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)代表組成”的要求。

綜上，區(qū)房管局在對業(yè)主委員會提交的備案材料進(jìn)行審查時，未盡到形式審查的的義務(wù)，在業(yè)主委員會提交的備案材料形式上不符合法定要件的情況下，即予以備案的行為，缺乏事實依據(jù)，依法應(yīng)予以撤消。

判決撤消區(qū)房管局對業(yè)主委員會的備案登記行為。

區(qū)房管局、業(yè)主委員會不服判決，依法向市中級人民法院提起上訴。

市中級人民法院2005年8月終審判決認(rèn)定：

1、原審判決認(rèn)定事實清楚，證據(jù)充分。區(qū)房管局具有依法對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督的法定職責(zé)，應(yīng)當(dāng)對于報請備案的系列文件所反映出的業(yè)主委員會成立情況進(jìn)行審核，僅憑報請備案的相關(guān)名目文件即可備案，將使法條表述的“依法成立”缺失審核主體，備案流于形式，可能導(dǎo)致對涉及廣大業(yè)主切身利益的業(yè)主委員會成立過程缺乏足夠的控制和監(jiān)督。

2、區(qū)房管局對業(yè)主委員會予以備案后出具的相關(guān)文件證明并予公布，即確認(rèn)了業(yè)主委員會依法成立，這一行為對公眾產(chǎn)生了法律影響，當(dāng)然影響上訴人的權(quán)益。區(qū)房管局的行政備案應(yīng)為可訴的具體行政行為。原法院受理并對備案行為進(jìn)行司法審查是正確的。認(rèn)為備案屬于告知性備案，不屬于行政確認(rèn)，備案不影響業(yè)主委員會的成立，對上訴人權(quán)利義務(wù)不產(chǎn)生實際影響，不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍的主張，缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。

3、根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第五條、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六條、第十條、第十二條的規(guī)定，業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會是否依法成立，必須基于是否取得法律規(guī)定的票數(shù)，而投票權(quán)數(shù)是認(rèn)定票數(shù)的基礎(chǔ)，區(qū)房管局只有在對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)確認(rèn)的相關(guān)材料進(jìn)行審查的前提下，才能確認(rèn)業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會選舉、業(yè)主公約及業(yè)主大會議事規(guī)則在形式上的合法，區(qū)房管局認(rèn)為只對提供的材料進(jìn)行形式審查，對其真實性無進(jìn)一步實質(zhì)審查的義務(wù)，缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。

原審法院判決認(rèn)定事實清楚，審判程序合法，應(yīng)予維持。

駁回上訴，維持原判。

二、現(xiàn)行法規(guī)凸現(xiàn)的缺陷

此案的判決，不由的使人想起2003年11月20日，北京市海淀區(qū)人民法院確認(rèn)海淀區(qū)房管局對中海雅園管委會換屆選舉中，對郵件快遞提交的備案申請書、管委會章程、管委會委員名單及基本情況、產(chǎn)權(quán)人大會或產(chǎn)權(quán)人代表大會決議等材料（期間區(qū)房管局同樣也收到了該區(qū)關(guān)于管委會換屆選舉侵害廣大業(yè)主權(quán)益的舉報），未依照職權(quán)給予書面答復(fù)（房管局口頭告知材料不合要求），未依照規(guī)定盡其指導(dǎo)、監(jiān)督的職責(zé)，不予備案的行政行為，是不履行備案職責(zé)的違法行為。

為期跨度時間不長的兩起判例，事件類同，法院同樣主要依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》，作出的卻是不同結(jié)果的判決。是法院裁量權(quán)顯失公平？還是我們依法行政的物業(yè)管理法規(guī)出現(xiàn)缺陷？

我國的物業(yè)管理目前依然處于發(fā)展的初級階段。物業(yè)管理活動中最主要的市場主體——業(yè)主大會制度建立和業(yè)主委員會規(guī)范，一直是工作中的難點。應(yīng)當(dāng)說，兩案法院對政府主管部門在業(yè)主委員會備案問題上的不同判決，一方面對業(yè)主如何正確理解依法維護自身權(quán)益，糾正“自治維權(quán)”的偏激認(rèn)識和行為，有著積極的意義；另一方面對政府行政主管部門如何在業(yè)主維護自己財產(chǎn)的“私權(quán)”領(lǐng)域“有所為，有所不為”，為我們理解法律、法規(guī)的內(nèi)涵，把握行政指導(dǎo)的準(zhǔn)則，提高依法行政的素養(yǎng)，正確履行依法行政實踐，化解物業(yè)管理活動中的矛盾，構(gòu)建和諧社會提供了教訓(xùn)和借鑒；同時，案例的判決，也凸現(xiàn)了現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的缺陷：

一、向政府主管部門行政備案的主體，應(yīng)是業(yè)主大會，還是業(yè)主委員會？

國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第八條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益?！?/p>

該條表述，可以理解為業(yè)主大會是法規(guī)規(guī)定的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，非法人的，非組織的，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的一種“形式”。業(yè)主大會是業(yè)主物業(yè)管理中活動中，維護自身合法權(quán)益的最高管理團體，業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約等涉及全體業(yè)主利益的事宜，均是業(yè)主大會審議作出決定和承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主委員會只是執(zhí)行機構(gòu)。而條例規(guī)定向政府主管部門備案的主體卻是業(yè)主委員會，而非業(yè)主大會。

首先，個體與群體間沖突，始終是物業(yè)管理活動中的主要矛盾。我國目前只有企事業(yè)單位依法登記的，是沒有執(zhí)行機構(gòu)進(jìn)行登記的。對執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會備案，往往容易由于業(yè)主委員會少部分人員的行為缺乏規(guī)范，“左右”業(yè)主大會的“結(jié)果”，不僅業(yè)主真正行使權(quán)利義務(wù)的大會容易流于“形式”，還要“全體業(yè)主承擔(dān)民事責(zé)任”？備案主體不清，體現(xiàn)了法律主體責(zé)任不清，如此只會矛盾不止！

其次，空置房或在建房屋的建設(shè)單位是否是真正意義上的房屋的所有權(quán)人缺乏界定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主是房屋的所有權(quán)人。那么空置房或在建房屋的建設(shè)單位是否是業(yè)主？其權(quán)利和義務(wù)在業(yè)主大會如何體現(xiàn)？備案是否包括作為業(yè)主的建設(shè)單位？實踐中，相當(dāng)?shù)淖≌瑯I(yè)主認(rèn)為建設(shè)單位不是業(yè)主，或是“準(zhǔn)業(yè)主”，因此在投票權(quán)計算、配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬等方面產(chǎn)生矛盾，引發(fā)在成立業(yè)主大會，產(chǎn)生業(yè)主委員會，“維權(quán)”排斥建設(shè)單位等非住宅“大業(yè)主”參加。

二、業(yè)主委員會備案是事后查考，還是事前行政確認(rèn)？

國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第十六條規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案?！?/p>

條例釋義對此的解釋是：“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，一經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，就在業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的任期內(nèi)履行相關(guān)職責(zé)......業(yè)主委員會成立后應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，以便政府行政主管部門對業(yè)主委員會的情況進(jìn)行必要的了解和掌握?！薄氨緱l例明確業(yè)主委員會的實行備案制度，區(qū)別于審批制度?！?/p>

對什么是行政備案，《辭源》、《辭?！窡o從查考，查閱《現(xiàn)代詞典》獲得的解釋“是向主管機關(guān)報告事由存案以備查考?！?/p>

因此，我們可以認(rèn)為，備案是事后查考。對業(yè)主委員會不實質(zhì)性審查、不登記、不審批，是條例規(guī)定備案的基本精神。

而行政確認(rèn)，是指行政主體依法對行政相對人的法律地位、法律關(guān)系或有關(guān)法律事實進(jìn)行甄別，給予確定、認(rèn)定、證明（或否定），并予以宣告的行政處理。行政確認(rèn)具有主體是行政主體，確認(rèn)的內(nèi)容是行政相對人的法律地位和權(quán)利、義務(wù)的確定，是一種確認(rèn)處理，是要式行政處理，具有羈束處理、確認(rèn)后發(fā)生法律效力等特點。其具體形式又可分為確定、認(rèn)定、證明、登記、鑒證。內(nèi)容分為法律事實和法律關(guān)系。分類上又分為依申請的確認(rèn)和依職權(quán)的確認(rèn)，對身份對能力的確認(rèn)和對事實的確認(rèn)，各專業(yè)領(lǐng)域的行政確認(rèn)等。行政確認(rèn)制度有利于預(yù)防各種糾紛的發(fā)生，可以為國家行政管理和法院審判活動提供準(zhǔn)確、客觀的處理依據(jù)。

行政備案與行政確認(rèn)是不同的概念及做法。業(yè)主委員會備案是“以備查考”，還是在事后備案的審查“發(fā)現(xiàn)問題”，再行“解決問題”？南京兩級人民法院的判決，都堅持政府主管部門對業(yè)主委員會的備案，不是一般性的備案，是行政確認(rèn)行為。其主要依據(jù)是因為主管部門給予出具的相關(guān)文件證明并予公布，即確認(rèn)了業(yè)主委員會依法成立，憑備案登記表及刻章證明，可以到公安部門辦理刻制印章，并得以正式履行職責(zé)，這一行為對公眾產(chǎn)生了法律影響，影響上訴人的權(quán)益，當(dāng)然屬于依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》，法院受理的范圍。

我國《民辦非企業(yè)單位印章管理規(guī)定》（2000年1月19日民政部、公安部令第20號發(fā)布）規(guī)定：“民辦非企業(yè)單位刻制印章須在取得登記證書后向登記管理機關(guān)提出書面申請及印章式樣，經(jīng)批準(zhǔn)后持登記管理機關(guān)開具的同意刻制印章介紹信及登記證書到所在地縣、市（區(qū)）以上公安機關(guān)辦理準(zhǔn)刻手續(xù)后，方可刻制。”我國現(xiàn)行的法律法規(guī)，均未規(guī)定業(yè)主委員會向政府申請備案或登記，政府也“無法可依”對業(yè)主委員會的申請的備案進(jìn)行確認(rèn)登記，更無政府主管部門對業(yè)主委員會登記發(fā)證的規(guī)定?！皩I(yè)主委員會情況進(jìn)行必要的了解和掌握”的行使備案權(quán)利的主管部門，為業(yè)主委員會不出具備案證明并公布，如何解決刻章之需和讓公眾知曉業(yè)主委員會成立？對業(yè)主委員會的備案，是否名為“備案”，行“確認(rèn)登記”“賦予權(quán)力”為實？

三、業(yè)主委員會的權(quán)力是由選舉產(chǎn)生而履行，還是依政府職權(quán)備案（登記確認(rèn)）產(chǎn)生而履行？

國務(wù)院《物業(yè)管理條例》釋義對業(yè)主委員會的履行職責(zé)解釋是：“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，一經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，就在業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的任期內(nèi)履行相關(guān)職責(zé)......”同時又解釋“一些地方規(guī)定業(yè)主委員會實行登記審核......但在實踐中存在許多問題：首先，政府房地產(chǎn)行政主管部門缺少足夠的精力和時間對業(yè)主委員會進(jìn)行實質(zhì)性的審核，難以起到登記的效果；其次，登記審核容易造成政府對業(yè)主委員會的成立與運作進(jìn)行一些不正當(dāng)?shù)母深A(yù)，而且業(yè)主委員會是業(yè)主自律的一種形式，政府不宜干預(yù)過多，介入太深。政府的作用主要應(yīng)該體現(xiàn)在指導(dǎo)、幫助、協(xié)調(diào)、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立及運作上以保證業(yè)主委員會真正代表全體業(yè)主的利益。”

在我國，行政登記是行政主管機關(guān)依當(dāng)事人申請，對當(dāng)事人之間的民事法律關(guān)系狀態(tài)加以記載，予以認(rèn)可和證明的一種行政行為。登記哪些內(nèi)容似乎更多的體現(xiàn)是政府“賦權(quán)”的性質(zhì)，未經(jīng)登記可能會有某些不利后果。

而世界上一些英美法系國家和地區(qū)，對于民商事采取是任意性登記，登記只是指從事活動的前提，而并非從事活動的必備要件。其中法律雖然不將登記作為主體資格或能力取得的邏輯前提，但非經(jīng)登記，其從事的活動沒有對抗第三人的效力，政府進(jìn)行登記實際上是對公民天賦權(quán)利的一種確認(rèn)，而不是“賦權(quán)”。例如美國的法律觀念和制度，認(rèn)為“私權(quán)”領(lǐng)域（如商品買賣等）是每一個公民天賦的或法定的權(quán)利，無需任何行政部門再以登記加以確認(rèn)和限制，政府只是對其選擇予以認(rèn)可和規(guī)范而已。澳大利亞、新西蘭等英美法系的國家也多有類似規(guī)定。這些國家實行民商事登記，更多的體現(xiàn)是一種“事后備案”性質(zhì)。登記機關(guān)的行為更多的是體現(xiàn)政府的服務(wù)責(zé)任與行為，而不是行政權(quán)力的行使。

在法律上，英美法系與大陸法系在法的淵源、法典編纂、適用法律的技術(shù)、法的分類、訴訟程序和判決程式等方面均有不同的特點。

現(xiàn)代物業(yè)管理源于英美，發(fā)展也不過百余年。我國的物業(yè)管理是隨著對外改革開放和住房制度的不斷深入，作為“舶來品”發(fā)展起來的，在先行的法規(guī)政策規(guī)范與實務(wù)上，也較多的受英美法系的影響；而我國卻是一個較多受大陸法系影響的國家，南京兩級人民法院堅持對業(yè)主委員會備案登記即“賦權(quán)”的判定思想，已充分說明這一點。物業(yè)管理法規(guī)立法思想與法院的判決差異，我們是否存在在“引進(jìn)”與“消化”結(jié)合上，忽略了不同法系思想在與我國物業(yè)管理實踐相結(jié)合的國情“沖突”？

如果我們借鑒英美法系國家關(guān)于“天賦權(quán)利”的觀點，我們對業(yè)主委員會權(quán)利的產(chǎn)生與履行，以及對其備案的行政觀念可以認(rèn)為，對于業(yè)主大會或業(yè)主委員會的行政備案（登記）行為，不創(chuàng)設(shè)新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。行政備案（登記），是不以自己意志決定當(dāng)事人是否享有某一權(quán)利，或是否應(yīng)負(fù)擔(dān)某一義務(wù)。當(dāng)事人之間民事實體權(quán)利義務(wù)的變動，取決于當(dāng)事人本身的法律行為，而非取決于備案（登記）。行政備案（登記）的法律后果，在于推定了其所登記的民事法律關(guān)系的合法性，起籍簿記載和公示對抗第三人的效力，例如防止同一物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)兩個以上個業(yè)主大會和業(yè)主委員會等。

我們還可以進(jìn)一步認(rèn)為，物業(yè)管理行政主管部門對業(yè)主大會或業(yè)主委員會依申請行使登記行為時，完全不享有自由裁量權(quán)，假如我們認(rèn)為業(yè)主有維護自己合法權(quán)益的法定權(quán)利，那么我們對業(yè)主大會或業(yè)主委員會進(jìn)行備案（登記），也只應(yīng)依法負(fù)形式審查義務(wù)，審查登記與否，并不影響業(yè)主自身“自治”維護權(quán)益。

四、政府行政對成立業(yè)主大會的指導(dǎo)，是助成性指導(dǎo)，還是規(guī)制性指導(dǎo)？

國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第十條規(guī)定：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會?！钡诙畻l又規(guī)定：“……在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督?！?/p>

條例對業(yè)主大會的指導(dǎo)規(guī)定，一是所在地的區(qū)（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，二是居民委員會。物業(yè)管理行政主管部門作出政府對業(yè)主大會指導(dǎo)的規(guī)定，主要是基于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)構(gòu)成、權(quán)屬及使用上不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生。居民委員會對業(yè)主大會的指導(dǎo)，源于《中華人民共和國憲法》第一百一十一條規(guī)定：“城市和農(nóng)村按居民居住地區(qū)設(shè)立的居民委員會或者村民委員會是基層群眾性自治組織?！薄吨腥A人民共和國城市居民委員會組織法》第二條規(guī)定：“居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織?！本用裎瘑T會具有辦理本居住地區(qū)居民的公共事務(wù)和公益事業(yè)、調(diào)解民間糾紛、協(xié)助維護社會治安、協(xié)助人民政府或者它的派出機關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計劃生育、優(yōu)撫救濟、青少年教育等項工作、向人民政府或者它的派出機關(guān)反映居民的意見、要求和提出建議等任務(wù)。我國多數(shù)生活在物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主，同時也是城市居住地居民中的一員。業(yè)主大會同樣要接受居民委員會的指導(dǎo)。

行政指導(dǎo)，是自20世紀(jì)中葉以來，隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟實踐和理論的不斷發(fā)展和政府角色的逐步演化，在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下的行政實踐中，對傳統(tǒng)依法行政起著補充和替代、輔導(dǎo)和促進(jìn)、協(xié)調(diào)和疏通、預(yù)防和抑制等積極作用。

因此，世界上一些國家的行政機關(guān)和行政公務(wù)人員，在行政管理活動中逐漸自覺主動地采用了這種比較柔軟靈活、不具有強制性的行政措施，并顯現(xiàn)出特殊的功用性、可行性和實效性。

我國隨著經(jīng)濟發(fā)展和法制建設(shè)的不斷完善，為了適應(yīng)復(fù)雜多變的經(jīng)濟和社會生活需要，行政主體在其管轄權(quán)限內(nèi)，依據(jù)國家的法律或政策、發(fā)布有關(guān)官方信息等非強制性手段，在行政相對人的同意或者協(xié)助下，同樣達(dá)到實現(xiàn)一定行政行為的目的。反映了我國對市場經(jīng)濟條件下行政管理方式的一種理性選擇，也是對行政法治的一種補充和配合，是協(xié)調(diào)政府與公眾關(guān)系的有效手段。

行政指導(dǎo)，是行政機關(guān)在其職能、職責(zé)或管轄事務(wù)范圍內(nèi)，為適應(yīng)復(fù)雜多樣化的經(jīng)濟和社會管理需要，適時靈活地采取符合法律精神、原則、規(guī)則或政策的指導(dǎo)、勸告、建議等不具有國家強制力的方法，以謀求行政相對人同意或協(xié)力，以有效地實現(xiàn)一定行政目的之行為。行政指導(dǎo)行為具有非強制性、示范引導(dǎo)性、柔軟靈活性、方法多樣性、選擇接受性等特征，它既不同于設(shè)立規(guī)范的行政立法行為，也不同于具有強制力的行政執(zhí)法行為，又區(qū)別于直接產(chǎn)生法律效果的行政契約行為，它與這些行為共同構(gòu)成行政機關(guān)的行為方式體系，相輔相成、相互配合、各有所長地調(diào)整社會生活，從而更有效地實現(xiàn)行政目標(biāo)。

三、政府行政法治共性的基本內(nèi)涵

第一、法律至上。法律是公意的體現(xiàn)，法律至上，就是公意至上，都必須以憲法為根本的活動準(zhǔn)則，都必須具有法律依據(jù)，不違反法律精神，必須尊重公民個人的權(quán)利和自由。

第二、私法自治，契約自由。是指民事主體在不違反國家強制性和公序良俗的前提下，根據(jù)其內(nèi)心意思自由地決定決定民事法律關(guān)系的形式和內(nèi)容，國家對此種民事行為法律關(guān)系只能消極地予以確認(rèn)，而不得積極地予以干涉和限制。在法治領(lǐng)域中，存在著行使公法與私法之分，在私權(quán)領(lǐng)域，應(yīng)堅持“法無規(guī)定即自由”，在公權(quán)領(lǐng)域，應(yīng)堅持“法無規(guī)定即禁止”。在現(xiàn)實生活中，私的領(lǐng)域大量存在。在公民權(quán)利領(lǐng)域?qū)嵭袩o罪推定的原則，即只要法律不禁止，公民就可以為。因此，任何人都有權(quán)做法律所不禁止的事情，當(dāng)然還要受尊重公序良俗原則的支配。國家權(quán)力的存在與運作意在實現(xiàn)公意、公益。國家能否在私的領(lǐng)域退出和以私的身份參與私法領(lǐng)域的活動，已成為法治的一個標(biāo)志。

尤其要把民事行為與政府的行政行為分開，避免把維護政治秩序、實現(xiàn)政治生活的某種價值觀的政治社會觀帶入到私權(quán)領(lǐng)域，而應(yīng)當(dāng)尊重相對人的意思表示，沒有相對人的意思表示，沒有相對人的自愿表示，當(dāng)然也就沒有政府與相對人之間的契約關(guān)系的存在。

第三，依法行政。我國80的法律都有賴于行政機關(guān)執(zhí)行，權(quán)力相對集中，行政自由裁量權(quán)大量存在等，行政權(quán)利又是最具侵犯性的權(quán)利。行政行為可以分為具體行政行為和抽象行政行為。首先，依法行政不僅要求行政機關(guān)根據(jù)法律和法律的授權(quán)制定行政規(guī)范，還要求行政機關(guān)作出具體行政行為時必須依據(jù)法律。不僅包括程序法，而且包括實體法。凡屬憲法、法律規(guī)定只能由法律規(guī)定的事項，則只能由法律法律規(guī)定；或必須在法律明確授權(quán)的情況下，行政機關(guān)才有權(quán)在其所制定的行政規(guī)范中作出規(guī)定，越權(quán)無效。其次，職權(quán)法定，權(quán)責(zé)統(tǒng)一。行政機關(guān)只能在法律規(guī)定的范圍內(nèi)活動。非經(jīng)法律授權(quán)，不能具有并行使某項職權(quán)。同時行政機關(guān)的權(quán)利是職權(quán)，具有不得放棄和正確行使的性質(zhì)，放棄權(quán)利，就是不履行義務(wù)，就是失職。

4、司法獨立公正。是指司法機關(guān)獨占司法權(quán)和獨立行使司法權(quán)，不受立法、行政和其他社會力量的非法干涉。行政行為必須接受法院的司法審查。司法是社會沖突的最后裁判，司法必須公正，司法公正的前提條件是司法獨立。使司法處于超然社會的地位，沒有司法獨立，就沒有司法公正。

從我國行政法治建設(shè)的內(nèi)涵有助于我們理解：政府主管部門對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)是一種非強制性的行政行為，不具有服從的任意性。對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)屬于助成性指導(dǎo)的具體行政行為，助成性行政指導(dǎo)是指以幫助和促進(jìn)相對人自身利益或事業(yè)的發(fā)展為目的，即為相對人出主意的行政指導(dǎo)，故又稱為出注意的行政指導(dǎo)。無論在原則還是在實踐中，業(yè)主是否服從，都是任意的，僅限于原則而言，但又不是一般的行政行為，它是一種行政事實行為。

三、對建立和完善法律法規(guī)的思考

1、亟待《物權(quán)法》的頒布實施，修正現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的相關(guān)條款。明確業(yè)主大會的備案（登記）主體，明確其法律地位。

2、“無責(zé)任即無行政”。法規(guī)應(yīng)明確業(yè)主委員會備案的實質(zhì)界定，并設(shè)定行政主體對其備案（登記）法定形式要件、程序等客觀行為模式和標(biāo)準(zhǔn)，防止行政公務(wù)過錯。從物業(yè)管理實踐看，首次業(yè)主大會成立及產(chǎn)生業(yè)主委員會，可以規(guī)定為政府進(jìn)行法定形式的行政確認(rèn)登記發(fā)證，以后業(yè)主大會、業(yè)主委員會的換屆選舉等采取備案制。這樣做的目的，在于幫助業(yè)主在首次業(yè)主大會成立中規(guī)范行為，增強實現(xiàn)自我管理、自我約束的權(quán)利與義務(wù)責(zé)任奠定基礎(chǔ)。

3、明確政府主管部門對首次業(yè)主大會的指導(dǎo)。建立細(xì)致且程序化、制度化、公開化、專業(yè)化指導(dǎo)意見和參考文本，包括物業(yè)管理區(qū)域劃分確定（包含共用、共有設(shè)施設(shè)備）、業(yè)主大會籌備組成立、籌備內(nèi)容、業(yè)主身份確認(rèn)、投票單位計算、業(yè)主委員會選舉規(guī)則、大會議事形式、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、各種票樣、備案（登記）表、信息發(fā)布、告示、建議、勸告等。

4、建立物業(yè)管理活動中矛盾的協(xié)調(diào)機制?？梢越M織建立一種咨詢性、調(diào)研性、獨立性和非權(quán)力性的合議制組織，由街道辦事處、社區(qū)居委會、派出所、專家和有關(guān)利害關(guān)系人等組成。主要通過調(diào)查、審議等，協(xié)調(diào)物業(yè)管理行政管理部門與相對人的分歧、矛盾，通過平等對話、相互溝通，改善關(guān)系，化解矛盾。消除物業(yè)管理活動中政府和業(yè)主、企業(yè)之間的行政摩擦，降低政府行為的成本，提高政府行為的效率。

5、建立行政指導(dǎo)的救濟制度。擴大行政救濟途徑，充實和完善救濟程序，抑制違法的行政指導(dǎo)，保護業(yè)主的合法權(quán)益。對業(yè)主大會、業(yè)主委員會事實上具有強制力的行政指導(dǎo)，都可以視為行政部門的具體行政行為，業(yè)主可以依法提起行政訴訟，如行政指導(dǎo)導(dǎo)致其權(quán)益受損、還應(yīng)有權(quán)依法申請國家賠償。

第二篇：關(guān)于政府對業(yè)主大會指導(dǎo)與業(yè)主委員會備案的法規(guī)完善的分析

·關(guān)于政府對業(yè)主大會指導(dǎo)與業(yè)主委員會備案的法規(guī)完善的分析

一、案件判例的主要情況

南京市某住宅小區(qū)，由住宅與非住宅兩類物業(yè)組成，關(guān)于政府對業(yè)主大會指導(dǎo)與業(yè)主委員會備案的法規(guī)完善的分析。2002年12月，該小區(qū)準(zhǔn)備成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會。在區(qū)房管局的指導(dǎo)下，成立了由當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、派出所、建設(shè)單位、物業(yè)公司、業(yè)主等代表組成的籌委會。2004年8月，該小區(qū)又出現(xiàn)自愿報名的形式，成立了一個由住宅部分業(yè)主代表組成的籌備組。2004年9月，該籌備組組織選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并通過大會議事規(guī)則、業(yè)主公約。2004年10月，該業(yè)主委員會向區(qū)房管局申請備案，并提交物業(yè)基本情況、籌備工作報告、公告、會議紀(jì)要、大會會議記錄、業(yè)主委員會委員、大會議事規(guī)則、業(yè)主公約等備案材料。

該小區(qū)持不同意見的87位業(yè)主得知情況后，隨即署名向區(qū)房管局反映該小區(qū)有兩個籌備組，以及業(yè)主委員會選舉中部分業(yè)主操縱的違規(guī)問題。區(qū)房管局對87位的業(yè)主簽名投訴，要求業(yè)主代表一個月時間內(nèi)，提供87位業(yè)主產(chǎn)權(quán)證、售房合同等相關(guān)證明材料。但業(yè)主代表只提供了其中4位業(yè)主的證明材料。為此，區(qū)房管局對87位投訴未作出明確的答復(fù)，于2004年11月，對業(yè)主委員會予以備案，并出具了刻章證明。

2004年11月，該小區(qū)87名業(yè)主，以區(qū)房管局行政不作為，未能履行監(jiān)管職能，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主委員會在未獲得超過三分之二的法定票數(shù)的情況下備案成立，業(yè)主委員會影響自己權(quán)益，訴請法院判令區(qū)房管局撤銷非法業(yè)主委員會，并重新進(jìn)行選舉，向區(qū)人民法院提起行政訴訟。

區(qū)房管局應(yīng)訴認(rèn)為：國務(wù)院《物業(yè)管理條例》作出“業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案”的規(guī)定之后，《江蘇省物業(yè)管理條例》進(jìn)行了修訂，將原規(guī)定“登記確認(rèn)”修改為“備案”；而且明確規(guī)定“對依法成立的業(yè)主委員會，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在備案后出具相關(guān)證明文件并予以公布。依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期”。業(yè)主委員會是基于業(yè)主團體的自治意思自行設(shè)立的，行政主管部門的備案行為并不影響業(yè)主委員會的成立，對業(yè)主委員會的法律地位和權(quán)利義務(wù)不產(chǎn)生任何影響。業(yè)主委員會的備案是告知性備案，不屬于人民法院行政訴訟行政訴訟的受案范圍。作為行政機關(guān)，沒有法律授權(quán)的，不能對民事行為進(jìn)行干預(yù)，對業(yè)主成立業(yè)主委員會的行為只能進(jìn)行指導(dǎo)，只對業(yè)主委員會成立過程的材料進(jìn)行形式審查，對其真實性無進(jìn)一步實質(zhì)審查的義務(wù)。如部分業(yè)主認(rèn)為自己的選舉權(quán)和被選舉權(quán)受到侵害，可以依照規(guī)定召開業(yè)主大會臨時會議，進(jìn)行改選或修改，維護自己的合法權(quán)益。

業(yè)主委員會應(yīng)訴認(rèn)為：業(yè)主委員會向行政主管部門備案屬于告知性備案，不具有行政確認(rèn)的效力，不屬于行政確認(rèn)，不屬于人民法院行政訴訟受案范圍。在第二次籌備組組成前，開發(fā)商棄權(quán)，包括其他一些業(yè)主不參加籌備組，也未自薦成為業(yè)主委員會候選人，放棄了自己的權(quán)利行使，不應(yīng)是業(yè)主委員會的過錯，物業(yè)清冊和業(yè)主清冊沒有提交法庭，不能理論上推論或斷定業(yè)主委員會違法。

區(qū)人民法院判決認(rèn)定：

1、小區(qū)系由住宅和非住宅兩類物業(yè)組成的一個物業(yè)管理區(qū)域。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第十六條第一款“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30內(nèi)，向所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案”的規(guī)定；《江蘇省物業(yè)管理條例》第十二條“對依法成立的業(yè)主委員會，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在備案后出具相關(guān)證明文件并予以公布。依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期”《南京市業(yè)主大會導(dǎo)則》第十五條第（一）項、第（三）項“業(yè)主委員會自所在區(qū)物業(yè)管理行政主管同意備案之日起正式履行職責(zé)?！薄八趨^(qū)物業(yè)管理行政主管同意備案后出具蓋有主管部門印章的《××*業(yè)主委員會備案登記表》及《刻章證明》”的規(guī)定，物業(yè)管理行政主管部門對業(yè)主委員會的備案不同于一般的告知性備案。告知性備案對外不產(chǎn)生法律效力；業(yè)主委員會憑備案登記表及刻章證明，可以到公安部門辦理刻制印章，并得以正式履行職責(zé)。因此，備案行為實際是物業(yè)管理行政主管部門對業(yè)主委員會依法成立、具備主體資格等一系列事實的確認(rèn)，這種備案行為屬于行政確認(rèn)。根據(jù)建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》、南京房管局《南京市業(yè)主大會導(dǎo)則》“業(yè)主委員會自備案之日正式履行職責(zé)，業(yè)主委員會履行職責(zé)所產(chǎn)生的民事責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主委員會履行職責(zé)所作出的決定對全體業(yè)主具有約束力”的意見。區(qū)房管局的備案行為對業(yè)主的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生了實際影響，對業(yè)主具有了法律上的利害關(guān)系。

2、區(qū)房管局應(yīng)通過對業(yè)主委員會提交的備案材料審查，能夠?qū)I(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉、業(yè)主公約及業(yè)主大會議事規(guī)則的通過情況實施有效監(jiān)督，以保護全體業(yè)主的共同利益?；谛姓逝c行政實際（人力、物力的限制）的考慮，對業(yè)主委員會提交的備案材料的審查義務(wù)應(yīng)限于形式審查

·，形式審查應(yīng)包括備案材料是否齊全，是否符合法定要求，備案材料本身所反映的內(nèi)容是否符合法律規(guī)定。

3、確認(rèn)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)是籌備組應(yīng)當(dāng)履行的法定職責(zé)，也是區(qū)房管局備案時應(yīng)當(dāng)審查的關(guān)鍵材料。只有審查了這兩份材料，才能確認(rèn)業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會的選舉、業(yè)主公約及業(yè)主大會議事規(guī)則在形式上的合法性。

4、備案行為屬于依申請的行政行為。業(yè)主委員會備案申請書屬于必備材料，業(yè)主委員會的申請書在形式上欠缺和不符合法定要求，如“決定對簽名參加業(yè)主委員會投票選舉的業(yè)主，視為為參加參加業(yè)主大會并贊成《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》”的內(nèi)容，限制了業(yè)主的建議權(quán)和表決權(quán)，且籌備組成員均為住宅業(yè)主代表，不符合《南京市業(yè)主大會規(guī)程》“籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)代表組成”的要求。

綜上，區(qū)房管局在對業(yè)主委員會提交的備案材料進(jìn)行審查時，未盡到形式審查的的義務(wù)，在業(yè)主委員會提交的備案材料形式上不符合法定要件的情況下，即予以備案的行為，缺乏事實依據(jù)，依法應(yīng)予以撤消。

判決撤消區(qū)房管局對業(yè)主委員會的備案登記行為。

區(qū)房管局、業(yè)主委員會不服判決，依法向市中級人民法院提起上訴。

市中級人民法院2008年8月終審判決認(rèn)定：

1、原審判決認(rèn)定事實清楚，證據(jù)充分。區(qū)房管局具有依法對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督的法定職責(zé)，應(yīng)當(dāng)對于報請備案的系列文件所反映出的業(yè)主委員會成立情況進(jìn)行審核，僅憑報請備案的相關(guān)名目文件即可備案，將使法條表述的“依法成立”缺失審核主體，備案流于形式，可能導(dǎo)致對涉及廣大業(yè)主切身利益的業(yè)主委員會成立過程缺乏足夠的控制和監(jiān)督，范文《關(guān)于政府對業(yè)主大會指導(dǎo)與業(yè)主委員會備案的法規(guī)完善的分析》。

2、區(qū)房管局對業(yè)主委員會予以備案后出具的相關(guān)文件證明并予公布，即確認(rèn)了業(yè)主委員會依法成立，這一行為對公眾產(chǎn)生了法律影響，當(dāng)然影響上訴人的權(quán)益。區(qū)房管局的行政備案應(yīng)為可訴的具體行政行為。原法院受理并對備案行為進(jìn)行司法審查是正確的。認(rèn)為備案屬于告知性備案，不屬于行政確認(rèn)，備案不影響業(yè)主委員會的成立，對上訴人權(quán)利義務(wù)不產(chǎn)生實際影響，不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍的主張，缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。

3、根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第五條、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六條、第十條、第十二條的規(guī)定，業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會是否依法成立，必須基于是否取得法律規(guī)定的票數(shù)，而投票權(quán)數(shù)是認(rèn)定票數(shù)的基礎(chǔ)，區(qū)房管局只有在對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)確認(rèn)的相關(guān)材料進(jìn)行審查的前提下，才能確認(rèn)業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會選舉、業(yè)主公約及業(yè)主大會議事規(guī)則在形式上的合法，區(qū)房管局認(rèn)為只對提供的材料進(jìn)行形式審查，對其真實性無進(jìn)一步實質(zhì)審查的義務(wù)，缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。

原審法院判決認(rèn)定事實清楚，審判程序合法，應(yīng)予維持。

駁回上訴，維持原判。

二、現(xiàn)行法規(guī)凸現(xiàn)的缺陷

此案的判決，不由的使人想起2003年11月20日，北京市海淀區(qū)人民法院確認(rèn)海淀區(qū)房管局對中海雅園管委會換屆選舉中，對郵件快遞提交的備案申請書、管委會章程、管委會委員名單及基本情況、產(chǎn)權(quán)人大會或產(chǎn)權(quán)人代表大會決議等材料（期間區(qū)房管局同樣也收到了該區(qū)關(guān)于管委會換屆選舉侵害廣大業(yè)主權(quán)益的舉報），未依照職權(quán)給予書面答復(fù)（房管局口頭告知材料不合要求），未依照規(guī)定盡其指導(dǎo)、監(jiān)督的職責(zé)，不予備案的行政行為，是不履行備案職責(zé)的違法行為。

為期跨度時間不長的兩起判例，事件類同，法院同樣主要依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》，作出的卻是不同結(jié)果的判決。是法院裁量權(quán)顯失公平？還是我們依法行政的物業(yè)管理法規(guī)出現(xiàn)缺陷？

我國的物業(yè)管理目前依然處于發(fā)展的初級階段。物業(yè)管理活動中最主要的市場主體——業(yè)主大會制度建立和業(yè)主委員會規(guī)范，一直是工作中的難點。應(yīng)當(dāng)說，兩案法院對政府主管部門在業(yè)主委員會備案問題上的不同判決，一方面對業(yè)主如何正確理解依法維護自身權(quán)益，糾正“自治維權(quán)”的偏激認(rèn)識和行為，有著積極的意義；另一方面對政府行政主管部門如何在業(yè)主維護自己財產(chǎn)的“私權(quán)”領(lǐng)域“有所為，有所不為”，為我們理解法律、法規(guī)的內(nèi)涵，把握行政指導(dǎo)的準(zhǔn)則，提高依法行政的素養(yǎng)，正確履行依法行政實踐，化解物業(yè)管理活動中的矛盾，構(gòu)建和諧社會提供了教訓(xùn)和借鑒；同時，案例的判決，也凸現(xiàn)了現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的缺陷：

一、向政府主管部門行政備案的主體，應(yīng)是業(yè)主大會，還是業(yè)主委員會？

國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第八條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。”

該條表述，可以理解為業(yè)主大會是法規(guī)規(guī)定的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，非法人的，非組織的，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的一種“形式”。業(yè)主大會是業(yè)主物業(yè)管理中活動中，維護自身合法權(quán)益的最高管理團體，業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約等涉及全體業(yè)主利益的事宜，均是業(yè)主大會審議作出決定和承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主委員會只是執(zhí)行機構(gòu)。而條例規(guī)定向政府主管部門備案的主體卻是業(yè)主委員會，而非業(yè)主大會。

首先，個體與群體間沖突，始終是物業(yè)管理活動中的主要矛盾。我國目前只有企事業(yè)單位依法登記的，是沒有執(zhí)行機構(gòu)進(jìn)行登記的。對執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會備案，往往容易由于業(yè)主委員會少部分人員的行為缺乏規(guī)范，“左右”業(yè)主大會的“結(jié)果”，不僅業(yè)主真正行使權(quán)利義務(wù)的大會容易流于“形式”，還要“全體業(yè)主承擔(dān)民事責(zé)任”？備案主體不清，體現(xiàn)了法律主體責(zé)任不清，如此只會矛盾不止！

其次，空置房或在建房屋的建設(shè)單位是否是真正意義上的房屋的所有權(quán)人缺乏界定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主是房屋的所有權(quán)人。那么空置房或在建房屋的建設(shè)單位是否是業(yè)主？其權(quán)利和義務(wù)在業(yè)主大會如何體現(xiàn)？備案是否包括作為業(yè)主的建設(shè)單位？實踐中，相當(dāng)?shù)淖≌瑯I(yè)主認(rèn)為建設(shè)單位不是業(yè)主，或是“準(zhǔn)業(yè)主”，因此在投票權(quán)計算、配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬等方面產(chǎn)生矛盾，引發(fā)在成立業(yè)主大會，產(chǎn)生業(yè)主委員會，“維權(quán)”排斥建設(shè)單位等非住宅“大業(yè)主”參加。

二、業(yè)主委員會備案是事后查考，還是事前行政確認(rèn)？

國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第十六條規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。”

條例釋義對此的解釋是：“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，一經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，就在業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的任期內(nèi)履行相關(guān)職責(zé)......業(yè)主委員會成立后應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，以便政府行政主管部門對業(yè)主委員會的情況進(jìn)行必要的了解和掌握。”“本條例明確業(yè)主委員會的實行備案制度，區(qū)別于審批制度?！?/p>

對什么是行政備案，《辭源》、《辭?！窡o從查考，查閱《現(xiàn)代詞典》獲得的解釋“是向主管機關(guān)報告事由存案以備查考。”

因此，我們可以認(rèn)為，備案是事后查考。對業(yè)主委員會不實質(zhì)性審查、不登記、不審批，是條例規(guī)定備案的基本精神。

而行政確認(rèn)，是指行政主體依法對行政相對人的法律地位、法律關(guān)系或有關(guān)法律事實進(jìn)行甄別，給予確定、認(rèn)定、證明（或否定），并予以宣告的行政處理。行政確認(rèn)具有主體是行政主體，確認(rèn)的內(nèi)容是行政相對人的法律地位和權(quán)利、義務(wù)的確定，是一種確認(rèn)處理，是要式行政處理，具有羈束處理、確認(rèn)后發(fā)生法律效力等特點。其具體形式又可分為確定、認(rèn)定、證明、登記、鑒證。內(nèi)容分為法律事實和法律關(guān)系。分類上又分為依申請的確認(rèn)和依職權(quán)的確認(rèn)，對身份對能力的確認(rèn)和對事實的確認(rèn)，各專業(yè)領(lǐng)域的行政確認(rèn)等。行政確認(rèn)制度有利于預(yù)防各種糾紛的發(fā)生，可以為國家行政管理和法院審判活動提供準(zhǔn)確、客觀的處理依據(jù)。

行政備案與行政確認(rèn)是不同的概念及做法。業(yè)主委員會備案是“以備查考”，還是在事后備案的審查“發(fā)現(xiàn)問題”，再行“解決問題”？南京兩級人民法院的判決，都堅持政府主管部門對業(yè)主委員會的備案，不是一般性的備案，是行政確認(rèn)行為。其主要依據(jù)是因為主管部門給予出具的相關(guān)文件證明并予公布，即確認(rèn)了業(yè)主委員會依法成立，憑備案登記表及刻章證明，可以到公安部門辦理刻制印章，并得以正式履行職責(zé)，這一行為對公眾產(chǎn)生了法律影響，影響上訴人的權(quán)益，當(dāng)然屬于依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》，法院受理的范圍。

我國《民辦非企業(yè)單位印章管理規(guī)定》（2000年1月19日民政部、公安部令第20號發(fā)布）規(guī)定：“民辦非企業(yè)單位刻制印章須在取得登記證書后向登記管理機關(guān)提出書面申請及印章式樣，經(jīng)批準(zhǔn)后持登記管理機關(guān)開具的同意刻制印章介紹信及登記證書到所在地縣、市（區(qū)）以上公安機關(guān)辦理準(zhǔn)刻手續(xù)后，方可刻制?！蔽覈F(xiàn)行的法律法規(guī)，均未規(guī)定業(yè)主委員會向政府申請備案或登記，政府也“無法可依”對業(yè)主委員會的申請的備案進(jìn)行確認(rèn)登記，更無政府主管部門對業(yè)主委員會登記發(fā)證的規(guī)定?！皩I(yè)主委員會情況進(jìn)行必要的了解和掌握”的行使備案權(quán)利的主管部門，為業(yè)主委員會不出具備案證明并公布，如何解決刻章之需和讓公眾知曉業(yè)主委員會成立？對業(yè)主委員會的備案，是否名為“備案”，行“確認(rèn)登記”“賦予權(quán)力”為實？

《關(guān)于政府對業(yè)主大會指導(dǎo)與業(yè)主委員會備案的法規(guī)完善的分析》

第三篇：業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

第三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒舆M(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章 業(yè)主大會

第七條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。

籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。

第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

第十三條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

第十四條 業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦?；I備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。

第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第十六條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

第十七條 業(yè)主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定：

（一）物業(yè)的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護；

（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定：

（一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主委員會的職責(zé)；

（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（七）業(yè)主大會會議的表決程序；

（八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；

（九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

第二十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

第二十三條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第二十四條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第二十五條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。

一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權(quán)。第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第二十八條 業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十九條 業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。

業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

第三章 業(yè)主委員會

第三十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第三十二條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。第三十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。

第三十四條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第三十五條 業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

第三十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第四十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；

（四）業(yè)主委員會選舉及備案資料；

（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；

（七）業(yè)主的意見和建議。

第四十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。

使用業(yè)主大會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。

第四十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

第四十三條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十四條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責(zé)的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）侵害他人合法權(quán)益的；

（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

第四十五條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。

第四十六條 業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第四十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第四十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第四章 指導(dǎo)和監(jiān)督

第四十九條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設(shè)單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關(guān)文件資料的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。

第五十一條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

第五十二條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

第五十三條 召開業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第五十四條 召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五十五條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。

第五十六條 業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。

第五十七條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第五十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

第五十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第六十條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。

第五章 附 則

第六十二條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會的，可參照執(zhí)行本規(guī)則。

第六十三條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作中的具體職責(zé)分工，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六十四條 本規(guī)則自2010年1月1日起施行?！稑I(yè)主大會規(guī)程》（建住房［2003］131號）同時廢止。

第四篇：濟南市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

濟南市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

第一章 總則

第一條 為規(guī)范我市業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)則。

第二條 本市范圍內(nèi)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立及其活動適用本規(guī)則。

第三條 本規(guī)則所稱的業(yè)主，是指房屋所有權(quán)證書登記的房屋所有權(quán)人。

房屋已出售并交付使用但尚未辦理房屋所有權(quán)過戶登記的，房屋銷（預(yù)）售合同中的購房人可以視為業(yè)主。

房屋所有權(quán)證書登記的房屋所有權(quán)人或房屋銷（預(yù)）售合同中的購房人超過1人的，應(yīng)當(dāng)確定1人參加業(yè)主大會會議。

第四條 市房管部門是全市物業(yè)管理的主管部門，負(fù)責(zé)對本市業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立及活動進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

各縣（市）、區(qū)房管部門具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立及其活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

第五條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及居（村）民委員會依據(jù)本規(guī)則指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動。

第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會主要職責(zé)

第六條 業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第七條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（六）法律、法規(guī)或業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

第八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三章 業(yè)主大會的籌備成立

第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會自首次會議召開之日起成立。

只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少的且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域達(dá)到業(yè)主大會成立條件90日內(nèi)，建設(shè)單位或前期物業(yè)管理服務(wù)單位應(yīng)向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房管部門提出成立業(yè)主大會的書面申請；逾期未申請的，經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)20%以上業(yè)主提議，可以向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

第十一條 縣（市）、區(qū)房管部門應(yīng)在收到建設(shè)單位（物業(yè)管理企業(yè)）書面報告或業(yè)主的書面要求后30日內(nèi)，與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）共同組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會籌備組。

籌備組一般由5-15名成員組成。其中居（村）民委員會委員1名，并擔(dān)任籌備組組長，尚未成立居（村）民委員會的，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）工作人員擔(dān)任；其余成員為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生?；I備組中的業(yè)主代表應(yīng)由模范履行業(yè)主義務(wù)，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，有一定組織能力并能夠按時參加籌備組活動的業(yè)主擔(dān)任。

籌備組產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)以書面形式將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十二條 縣（市）、區(qū)房管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)指導(dǎo)籌備組開展業(yè)主大會籌備工作。全體業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極配合籌備組開展工作。

第十三條 籌備組應(yīng)在30日內(nèi)（特殊情況可以延長30日）完成下列工作。

（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的形式，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)，并組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主代表；

（二）確定首次業(yè)主大會會議的召開時間、地點和內(nèi)容；

（三）參照示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；

（四）確認(rèn)業(yè)主身份及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)，并逐一列表登記業(yè)主姓名、性別、住址、通訊方式及擁有的投票權(quán)數(shù)等基本內(nèi)容；

（五）確定業(yè)主委員會委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人；

（六）采取書面征求意見召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組要在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計票人和監(jiān)票人各若干人，計票人和監(jiān)票人應(yīng)由非業(yè)主委員會委員候選人擔(dān)任。采取集體討論形式的，籌備組要向業(yè)主發(fā)放參加首次業(yè)主大會的證件；

（七）做好召開業(yè)主大會會議的其他各項工作。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開15日前完成，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對上述公告事項有異議的，應(yīng)在公示期內(nèi)以書面形式署名向籌備組提出，籌備組應(yīng)在5日內(nèi)予以答復(fù)。

第十四條 采取書面征求意見召開首次業(yè)主大會的，籌備組應(yīng)在投票日期7日前，采取直接送達(dá)或郵寄送達(dá)的方式將表決票、業(yè)主委員會選票送達(dá)業(yè)主，并保存送達(dá)憑證。表決票及業(yè)主委員會選票上要注明投票、公開驗票、唱票、計票及公布投票結(jié)果的時間、地點。業(yè)主逾期未投表決票或選票的視為棄權(quán)。

投票結(jié)束后，采取公開驗票方式，由籌備組負(fù)責(zé)開箱驗票，由唱票、計票人員在監(jiān)票人的監(jiān)督下，認(rèn)真核對，計算票數(shù)，當(dāng)場公布投票結(jié)果，并由籌備組、唱票、計票和監(jiān)票人作出記錄。

第十五條 首次業(yè)主大會會議的內(nèi)容和程序：

（一）表決通過業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員；

（三）其他需要首屆業(yè)主大會會議表決通過的事項。

第十六條 同意業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的業(yè)主投票權(quán)數(shù)未達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主總票權(quán)數(shù)2燉3的，籌備組應(yīng)征求業(yè)主意見并對業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則修改后重新組織業(yè)主表決投票。

第四章 業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生

第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)采取差額選舉的方式產(chǎn)生，差額比例不得低于20%。

第十八條 業(yè)主委員會由5至13人的單數(shù)組成，首屆業(yè)主委員會人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。

第十九條 推選首屆業(yè)主委員會委員的候選人，由籌備組向業(yè)主發(fā)放推薦表，根據(jù)得票多少，并結(jié)合物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模及委員的代表性、廣泛性等因素，確定候選人名單。

籌備組應(yīng)該審查候選人的資格。候選人名單產(chǎn)生后，籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十條 業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)符合下列條件：

（一）居住在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

（四）遵守業(yè)主大會議事日程規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（五）熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、公正廉潔、具有社會公信力；

（六）具有一定的組織能力；

（七）具備必要的工作時間；

（八）未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其下屬企業(yè)內(nèi)任職。

第二十一條 業(yè)主委員會的選舉應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1燉2以上投票權(quán)的業(yè)主參加；業(yè)主委員會的當(dāng)選應(yīng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1燉2以上通過。

業(yè)主委員會選舉時，經(jīng)與會業(yè)主過半數(shù)投票權(quán)同意的人數(shù)超過應(yīng)選名額時，以得票多者當(dāng)選；若票數(shù)相等，應(yīng)當(dāng)對得票數(shù)相等的被選舉人再次投票，以得票多者當(dāng)選。若經(jīng)與會業(yè)主過半數(shù)投票權(quán)同意的被選舉人少于應(yīng)選名額時，應(yīng)及時視不足的名額另行選舉。

第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)將成立情況向物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房管部門備案。備案時應(yīng)提交以下材料：

（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；

（二）業(yè)主委員會成立備案申請表；

（三）業(yè)主公約；

（四）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（五）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計表；

（六）業(yè)主委員會委員名單及基本情況、委員分工等。

縣（市）、區(qū)房管部門應(yīng)在收到上述材料后10日內(nèi)將有關(guān)情況書面通報所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所、物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)。

第二十三條 籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后組織召開首次業(yè)主委員會會議，由業(yè)主委員會推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人、副主任1至2人。

選舉產(chǎn)生首次業(yè)主委員會后，籌備組自行解散。

第五章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會日?；顒?/p>

第二十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1燉2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

第二十五條 業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1燉2以上通過。

業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2燉3以上通過。

第二十六條 業(yè)主為法人的，由其法定代表人行使投票權(quán)。業(yè)主為無完全或限制民事行為能力人的，由其法定代理人行使投票權(quán)。

業(yè)主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。

第二十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。業(yè)主大會定期會議和臨時會議應(yīng)當(dāng)邀請所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會參加。

第二十八條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公示。

第二十九條 業(yè)主委員會逾期不按規(guī)定召開業(yè)主大會會議的，各縣（市）、區(qū)房管部門可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開。必要時，由縣（市）、區(qū)房管部門與物業(yè)項目所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）共同指導(dǎo)所在地居（村）民委員會組織召開；尚未成立居（村）民委員會的，由所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）直接組織召開。

第三十條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會集體辭職的，業(yè)主大會仍應(yīng)依法履行職責(zé)。需要召開定期會議和臨時會議的，由縣（市）、區(qū)房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)所在地居（村）民委員會組織召開；尚未成立居（村）民委員會的，由所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）直接組織召開。

第三十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會會議。經(jīng)1燉3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議一般由主任召集和主持，可以邀請所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或居（村）民委員會派員列席會議。

第三十二條 業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)委員出席，作出決定時應(yīng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

第三十三條 業(yè)主委員會可以聘請1名執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會的日常事務(wù)。

第三十四條 業(yè)主委員會應(yīng)建立檔案管理制度，并指定專人管理。存檔資料主要有：

（一）各類會議記錄、紀(jì)要；

（二）業(yè)主委員會、業(yè)主大會作出的決議、決定等書面材料；

（三）各屆業(yè)主委員會產(chǎn)生、備案的材料；

（四）業(yè)主清冊及聯(lián)系方式；

（五）訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同；

（六）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；

（七）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；

（八）維修資金收支情況清冊；

（九）其他有關(guān)資料。

第三十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全印章使用管理制度，業(yè)主大會印章、業(yè)主大會財務(wù)專用章和業(yè)主委員會印章應(yīng)由業(yè)主委員會確定專人保管。

業(yè)主大會對外行使權(quán)利使用業(yè)主大會印章的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會作出決定；處理業(yè)主大會內(nèi)部公共事務(wù)需使用業(yè)主委員會印章的由業(yè)主委員會決定。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第三十六條 以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會作出決定，加蓋業(yè)主委員會印章方可對外公布。有下列情況之一的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)以上簽字：

（一）關(guān)于專項維修資金使用的建議；

（二）關(guān)于調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)費并提交業(yè)主大會表決的建議；

（三）關(guān)于選聘物業(yè)管理企業(yè)的建議及選聘物業(yè)管理企業(yè)結(jié)果情況并提交業(yè)主大會表決的建議；

（四）對物業(yè)管理企業(yè)制定的管理服務(wù)計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；

（五）關(guān)于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議；

（六）關(guān)于終止業(yè)主委員會委員資格的建議；

（七）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共事務(wù)的建議或決議。

第三十七條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。經(jīng)費使用情況應(yīng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督質(zhì)詢。

第三十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居（村）民委員會，并聽取居（村）民委員會的建議。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房管部門應(yīng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十九條 業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定給業(yè)主造成損失的，由簽字同意該項決定的業(yè)主委員會委員承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六章 業(yè)主委員會的換屆、委員的增補、變更和業(yè)主大會的解散

第四十條 業(yè)主委員會的屆期為3年，業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應(yīng)報告縣（市）、區(qū)房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），在縣（市）、區(qū)房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉工作。

第四十一條 原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

第四十二條 業(yè)主委員會委員缺員超過40%的，由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議增補。

第四十三條 分期開發(fā)的物業(yè)經(jīng)已入住過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補業(yè)主委員會委員。

增補的候選人從新一期物業(yè)的業(yè)主中推舉，差額比例不得少于20%。

增補委員的數(shù)量根據(jù)新增投票權(quán)數(shù)占已有投票權(quán)數(shù)的比例計算，但增補后的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)不得超過13人。

第四十四條 經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第四十五條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由主任提議或經(jīng)縣（市）、區(qū)房管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）建議，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，終止其委員資格，并予以公告：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）連續(xù)3次以上無故缺席業(yè)主委員會會議的；

（三）因疾病等原因難以履行職責(zé)的；

（四）有犯罪行為的；

（五）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭呈的；

（六）兼任所轄區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)工作的；

（七）嚴(yán)重違反物業(yè)管理法規(guī)或拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（八）其他原因不適宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

其中

（一）、（四）、（五）項情況由業(yè)主委員會會議通過，并報下次業(yè)主大會備案；其他情況要經(jīng)業(yè)主大會通過。

第四十六條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。

第四十七條 本規(guī)則第二十九條規(guī)定備案事項因業(yè)主委員會換屆、注銷或委員增補、變更等原因而發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)自變更之日起30日內(nèi)持換屆、變更、注銷備案表及有關(guān)資料到縣（市）、區(qū)房管部門備案。

第四十八條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在縣（市）、區(qū)房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。

第七章 附則

第四十九條 業(yè)主委員會的名稱須與物業(yè)的名稱保持一致。

第五十條 市房管部門可以制定發(fā)布《濟南市業(yè)主公約示范文本》、《濟南市業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本》及相關(guān)文件、表格的樣本，供參照使用。

第五十一條 本規(guī)則由市房管部門負(fù)責(zé)解釋。

第五十二條 本規(guī)則自發(fā)布之日起施行。

第五篇：業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立指導(dǎo)意見

業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立指導(dǎo)意見 各縣（市）、區(qū)房管局（處）：

為完善我市業(yè)主委員會制度建設(shè)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》、《江蘇省物業(yè)管理條例》文件精神，結(jié)合我市實際，制定本意見。

一、業(yè)主委員會由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個業(yè)主委員會。

二、業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。房屋所有權(quán)人為業(yè)主（以房產(chǎn)證或簽訂的購房合同為準(zhǔn)）。

召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，受托人必須代委托人表達(dá)真實意思，有書面意見的，應(yīng)代為轉(zhuǎn)交。

三、業(yè)主委員會產(chǎn)生的程序

召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的工作由籌備委員會組織實施。

（一）成立籌備委員會。由物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、或者委托居委會審查推薦，提出籌備委員會組成人員名單并公示，公示期不少于七天。

（二）草擬《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《管理規(guī)約》等。

（三）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，組織業(yè)主推薦業(yè)主代表（大型物業(yè)管理區(qū)域適用）。并書面告知物業(yè)所在地居民委員會、房管部門、公安派出所。

（四）確認(rèn)業(yè)主投票權(quán)及投票權(quán)數(shù)計算方法。

（五）組織業(yè)主推舉、確定業(yè)主委員會候選人。業(yè)主委員會委員應(yīng)兼顧區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型（包括分期建設(shè)須增補）的比例及代表性。

（六）會前公示，公示期不少于十五天。召開業(yè)主大會前應(yīng)公示本條

（二）、（三）、（四）、（五）項內(nèi)容。

（七）召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議。

（八）召開首次業(yè)主委員會會議，推選出主任、副主任。

（九）公示業(yè)主大會決定的內(nèi)容和業(yè)主委員會組成及委員分工、公示期不少于七天。召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議時，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房管部門、社區(qū)居委會應(yīng)派代表參加，到現(xiàn)場對會議及選舉活動進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。

四、業(yè)主委員會的組成和任期。業(yè)主委員會的人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十五名的單數(shù)，其成員不得在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可連選連任。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，不得從事經(jīng)營活動。

五、業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由遵守國家法律、法規(guī)，熱心公益事業(yè)，公正廉潔，責(zé)任心強，身體健康，具有一定組織能力和必要的工作時間的業(yè)主擔(dān)任。

六、業(yè)主的投票權(quán)數(shù)的計算方法。住宅實行一戶一票；既有住宅又有其它類型的綜合性物業(yè)，住宅實行一戶一票，其它類型物業(yè)按住宅建筑面積的平均數(shù)作為基數(shù)，采取四舍五入的原則，計算投票權(quán)數(shù)；其它物業(yè)按照擁有的物業(yè)建筑面積比例決定投票權(quán)數(shù)。

七、業(yè)主人數(shù)較多的大型物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會可以根據(jù)小區(qū)的情況，按每幢或每個單元、樓層選舉業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。

八、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議可以采取集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

采取集體討論方式的程序：

1、籌備委員會報告工作情況；

2、審議；

3、推選封箱、開箱、唱票、計票、監(jiān)票等工作人員；

4、投票并統(tǒng)計；

5、公布選舉結(jié)果。

采取書面征求意見方式的程序：

1、發(fā)放選票、設(shè)立建議箱；

2、推選封箱、開箱、唱票、計票、監(jiān)票等工作人員；

3、投票（回收選票）并統(tǒng)計；

4、收集業(yè)主建議，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會相關(guān)文件進(jìn)行修改；

5、公布選舉結(jié)果和修改后的《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等。

九、業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

（一）召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。

十、業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議取消委員資格：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（四）有犯罪行為的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；

（六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（七）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

十一、業(yè)主委員會的監(jiān)管。物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房管部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督業(yè)主委員會履行職責(zé)。對業(yè)主委員會作出的違反法律法規(guī)的決定，應(yīng)當(dāng)責(zé)令整改或撤銷決定；監(jiān)督業(yè)主委員會任期屆滿的換屆選舉工作；監(jiān)督原業(yè)主委員會將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并履行交接手續(xù)；組織業(yè)主委員會參加縣（市）區(qū)房管部門組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

十二、業(yè)主委員會的備案：經(jīng)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)到物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和房管部門備案。備案應(yīng)報送業(yè)主大會或業(yè)主代表大會成立情況、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、業(yè)主委員會備案表、其他相關(guān)資料。凡首次成立的業(yè)主委員會，需持備案證明到公安部門指定的單位刻制印章。

十三、業(yè)主委員會應(yīng)建立日常工作制度，建立工作檔案。工作檔案一般包括：

1、各類會議記錄、紀(jì)要等書面材料；

2、業(yè)主名冊；

3、物業(yè)服務(wù)合同；

4、公告、公示及證明材料；

5、有關(guān)法律、法規(guī)文件資料；

6、其他應(yīng)當(dāng)保存的資料。

十四、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立和開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會通過確定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立和工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受業(yè)主質(zhì)詢。