第一篇：業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助，負責對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒舆M行指導和監(jiān)督。

第二章 業(yè)主大會

第七條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業(yè)服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。

籌備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調解決。

建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作。

第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第十三條 依法登記取得或者根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。

業(yè)主的投票權數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。

第十四條 業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦?；I備組應當核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。

第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立。

第十六條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

第十七條 業(yè)主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）制定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。

第十八條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出規(guī)定：

（一）物業(yè)的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共用部分的經營與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護；

（五）業(yè)主共同管理權的行使；

（六）業(yè)主應盡的義務；

（七）違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出規(guī)定：

（一）業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）業(yè)主委員會的職責；

（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業(yè)主投票權數(shù)的確定方法；

（六）業(yè)主代表的產生方式；

（七）業(yè)主大會會議的表決程序；

（八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；

（九）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數(shù)20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

第二十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。

第二十三條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第二十四條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)，可以按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

第二十五條 業(yè)主大會應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權數(shù)的專有部分面積。

一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權。第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。

未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第二十八條 業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十九條 業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十條 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。

業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。

第三章 業(yè)主委員會

第三十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；

（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第三十二條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權。

業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。第三十三條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。

第三十四條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內，備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第三十五條 業(yè)主委員會履行以下職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第三十六條 業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十七條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在7日內召開業(yè)主委員會會議。

第三十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十九條 業(yè)主委員會應當于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內公告業(yè)主委員會會議的內容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第四十條 業(yè)主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄；

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務合同；

（四）業(yè)主委員會選舉及備案資料；

（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

（六）業(yè)主及業(yè)主代表的名冊；

（七）業(yè)主的意見和建議。

第四十一條 業(yè)主委員會應當建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。

使用業(yè)主大會印章，應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定；使用業(yè)主委員會印章，應當根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。

第四十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費由全體業(yè)主承擔。工作經費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

第四十三條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：

（一）因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十四條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業(yè)主義務的；

（五）侵害他人合法權益的；

（六）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

第四十五條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。

第四十六條 業(yè)主委員會任期內，委員出現(xiàn)空缺時，應當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第四十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第四十八條 業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第四章 指導和監(jiān)督

第四十九條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關文件資料的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權責令建設單位限期改正。

第五十一條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開。

第五十二條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應當召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

第五十三條 召開業(yè)主大會會議，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當給予指導和協(xié)助。

第五十四條 召開業(yè)主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

第五十五條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

第五十六條 業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。

第五十七條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

第五十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第六十條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，由區(qū)、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調解決物業(yè)管理中遇到的問題。

第五章 附 則

第六十二條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會的，可參照執(zhí)行本規(guī)則。

第六十三條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關規(guī)定執(zhí)行。

第六十四條 本規(guī)則自2010年1月1日起施行。《業(yè)主大會規(guī)程》（建住房［2003］131號）同時廢止。

第二篇：濟南市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

濟南市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

第一章 總則

第一條 為規(guī)范我市業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)有關法律法規(guī)，結合我市實際，制定本規(guī)則。

第二條 本市范圍內業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立及其活動適用本規(guī)則。

第三條 本規(guī)則所稱的業(yè)主，是指房屋所有權證書登記的房屋所有權人。

房屋已出售并交付使用但尚未辦理房屋所有權過戶登記的，房屋銷（預）售合同中的購房人可以視為業(yè)主。

房屋所有權證書登記的房屋所有權人或房屋銷（預）售合同中的購房人超過1人的，應當確定1人參加業(yè)主大會會議。

第四條 市房管部門是全市物業(yè)管理的主管部門，負責對本市業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立及活動進行指導、監(jiān)督和管理。

各縣（市）、區(qū)房管部門具體負責轄區(qū)內業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立及其活動的指導、監(jiān)督和管理。

第五條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及居（村）民委員會依據(jù)本規(guī)則指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒?。

第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會主要職責

第六條 業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產生。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

第七條 業(yè)主大會履行下列職責：

（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（四）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

（五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（六）法律、法規(guī)或業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

第八條 業(yè)主委員會應當依法履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務合同；

（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第三章 業(yè)主大會的籌備成立

第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會自首次會議召開之日起成立。

只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少的且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域達到業(yè)主大會成立條件90日內，建設單位或前期物業(yè)管理服務單位應向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房管部門提出成立業(yè)主大會的書面申請；逾期未申請的，經物業(yè)區(qū)域內20%以上業(yè)主提議，可以向物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

第十一條 縣（市）、區(qū)房管部門應在收到建設單位（物業(yè)管理企業(yè)）書面報告或業(yè)主的書面要求后30日內，與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）共同組織、指導成立首次業(yè)主大會籌備組。

籌備組一般由5-15名成員組成。其中居（村）民委員會委員1名，并擔任籌備組組長，尚未成立居（村）民委員會的，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）工作人員擔任；其余成員為物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主代表，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會組織業(yè)主推薦產生。籌備組中的業(yè)主代表應由模范履行業(yè)主義務，熱心公益事業(yè)，責任心強，有一定組織能力并能夠按時參加籌備組活動的業(yè)主擔任。

籌備組產生后，應當以書面形式將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第十二條 縣（市）、區(qū)房管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應指導籌備組開展業(yè)主大會籌備工作。全體業(yè)主、建設單位、物業(yè)管理企業(yè)應積極配合籌備組開展工作。

第十三條 籌備組應在30日內（特殊情況可以延長30日）完成下列工作。

（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的形式，由業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，確定業(yè)主代表產生的方式、人數(shù)，并組織業(yè)主推薦產生業(yè)主代表；

（二）確定首次業(yè)主大會會議的召開時間、地點和內容；

（三）參照示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；

（四）確認業(yè)主身份及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)，并逐一列表登記業(yè)主姓名、性別、住址、通訊方式及擁有的投票權數(shù)等基本內容；

（五）確定業(yè)主委員會委員候選人人數(shù)和產生辦法，組織業(yè)主推薦產生業(yè)主委員會委員候選人；

（六）采取書面征求意見召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組要在業(yè)主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計票人和監(jiān)票人各若干人，計票人和監(jiān)票人應由非業(yè)主委員會委員候選人擔任。采取集體討論形式的，籌備組要向業(yè)主發(fā)放參加首次業(yè)主大會的證件；

（七）做好召開業(yè)主大會會議的其他各項工作。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）、（五）項的內容應當在業(yè)主大會會議召開15日前完成，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。業(yè)主對上述公告事項有異議的，應在公示期內以書面形式署名向籌備組提出，籌備組應在5日內予以答復。

第十四條 采取書面征求意見召開首次業(yè)主大會的，籌備組應在投票日期7日前，采取直接送達或郵寄送達的方式將表決票、業(yè)主委員會選票送達業(yè)主，并保存送達憑證。表決票及業(yè)主委員會選票上要注明投票、公開驗票、唱票、計票及公布投票結果的時間、地點。業(yè)主逾期未投表決票或選票的視為棄權。

投票結束后，采取公開驗票方式，由籌備組負責開箱驗票，由唱票、計票人員在監(jiān)票人的監(jiān)督下，認真核對，計算票數(shù)，當場公布投票結果，并由籌備組、唱票、計票和監(jiān)票人作出記錄。

第十五條 首次業(yè)主大會會議的內容和程序：

（一）表決通過業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉產生業(yè)主委員會委員；

（三）其他需要首屆業(yè)主大會會議表決通過的事項。

第十六條 同意業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的業(yè)主投票權數(shù)未達到物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主總票權數(shù)2燉3的，籌備組應征求業(yè)主意見并對業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則修改后重新組織業(yè)主表決投票。

第四章 業(yè)主委員會的選舉產生

第十七條 業(yè)主委員會應采取差額選舉的方式產生，差額比例不得低于20%。

第十八條 業(yè)主委員會由5至13人的單數(shù)組成，首屆業(yè)主委員會人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。

第十九條 推選首屆業(yè)主委員會委員的候選人，由籌備組向業(yè)主發(fā)放推薦表，根據(jù)得票多少，并結合物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模及委員的代表性、廣泛性等因素，確定候選人名單。

籌備組應該審查候選人的資格。候選人名單產生后，籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第二十條 業(yè)主委員會委員候選人應符合下列條件：

（一）居住在本物業(yè)管理區(qū)域內；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）遵守國家有關法律、法規(guī)；

（四）遵守業(yè)主大會議事日程規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務；

（五）熱心公益事業(yè)、責任心強、公正廉潔、具有社會公信力；

（六）具有一定的組織能力；

（七）具備必要的工作時間；

（八）未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其下屬企業(yè)內任職。

第二十一條 業(yè)主委員會的選舉應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1燉2以上投票權的業(yè)主參加；業(yè)主委員會的當選應經與會業(yè)主所持投票權1燉2以上通過。

業(yè)主委員會選舉時，經與會業(yè)主過半數(shù)投票權同意的人數(shù)超過應選名額時，以得票多者當選；若票數(shù)相等，應當對得票數(shù)相等的被選舉人再次投票，以得票多者當選。若經與會業(yè)主過半數(shù)投票權同意的被選舉人少于應選名額時，應及時視不足的名額另行選舉。

第二十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內將成立情況向物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房管部門備案。備案時應提交以下材料：

（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；

（二）業(yè)主委員會成立備案申請表；

（三）業(yè)主公約；

（四）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（五）選舉和表決結果統(tǒng)計表；

（六）業(yè)主委員會委員名單及基本情況、委員分工等。

縣（市）、區(qū)房管部門應在收到上述材料后10日內將有關情況書面通報所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所、物業(yè)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)。

第二十三條 籌備組應當在業(yè)主委員會選舉產生后組織召開首次業(yè)主委員會會議，由業(yè)主委員會推選產生業(yè)主委員會主任1人、副主任1至2人。

選舉產生首次業(yè)主委員會后，籌備組自行解散。

第五章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會日?；顒?/p>

第二十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1燉2以上投票權的業(yè)主參加。

第二十五條 業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權1燉2以上通過。

業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2燉3以上通過。

第二十六條 業(yè)主為法人的，由其法定代表人行使投票權。業(yè)主為無完全或限制民事行為能力人的，由其法定代理人行使投票權。

業(yè)主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。

第二十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會應及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）20%以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。業(yè)主大會定期會議和臨時會議應當邀請所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會參加。

第二十八條 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會作書面記錄并存檔。業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公示。

第二十九條 業(yè)主委員會逾期不按規(guī)定召開業(yè)主大會會議的，各縣（市）、區(qū)房管部門可以責令業(yè)主委員會限期召開。必要時，由縣（市）、區(qū)房管部門與物業(yè)項目所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）共同指導所在地居（村）民委員會組織召開；尚未成立居（村）民委員會的，由所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）直接組織召開。

第三十條 因客觀原因未能選舉產生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會集體辭職的，業(yè)主大會仍應依法履行職責。需要召開定期會議和臨時會議的，由縣（市）、區(qū)房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導所在地居（村）民委員會組織召開；尚未成立居（村）民委員會的，由所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）直接組織召開。

第三十一條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會會議。經1燉3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應在7日內召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議一般由主任召集和主持，可以邀請所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或居（村）民委員會派員列席會議。

第三十二條 業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)委員出席，作出決定時應經全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。

第三十三條 業(yè)主委員會可以聘請1名執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會的日常事務。

第三十四條 業(yè)主委員會應建立檔案管理制度，并指定專人管理。存檔資料主要有：

（一）各類會議記錄、紀要；

（二）業(yè)主委員會、業(yè)主大會作出的決議、決定等書面材料；

（三）各屆業(yè)主委員會產生、備案的材料；

（四）業(yè)主清冊及聯(lián)系方式；

（五）訂立的物業(yè)管理服務合同；

（六）有關法律、法規(guī)和業(yè)務往來文件；

（七）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；

（八）維修資金收支情況清冊；

（九）其他有關資料。

第三十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當建立健全印章使用管理制度，業(yè)主大會印章、業(yè)主大會財務專用章和業(yè)主委員會印章應由業(yè)主委員會確定專人保管。

業(yè)主大會對外行使權利使用業(yè)主大會印章的，應當由業(yè)主大會作出決定；處理業(yè)主大會內部公共事務需使用業(yè)主委員會印章的由業(yè)主委員會決定。違反印章使用規(guī)定，造成經濟損失或不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

第三十六條 以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息，必須經業(yè)主委員會作出決定，加蓋業(yè)主委員會印章方可對外公布。有下列情況之一的，還應當經全體委員過半數(shù)以上簽字：

（一）關于專項維修資金使用的建議；

（二）關于調整物業(yè)管理服務費并提交業(yè)主大會表決的建議；

（三）關于選聘物業(yè)管理企業(yè)的建議及選聘物業(yè)管理企業(yè)結果情況并提交業(yè)主大會表決的建議；

（四）對物業(yè)管理企業(yè)制定的管理服務計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；

（五）關于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議；

（六）關于終止業(yè)主委員會委員資格的建議；

（七）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內公共事務的建議或決議。

第三十七條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔，經費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。經費使用情況應定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的監(jiān)督質詢。

第三十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居（村）民委員會，并聽取居（村）民委員會的建議。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房管部門應責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十九條 業(yè)主委員會超越職權作出的決定給業(yè)主造成損失的，由簽字同意該項決定的業(yè)主委員會委員承擔賠償責任。

第六章 業(yè)主委員會的換屆、委員的增補、變更和業(yè)主大會的解散

第四十條 業(yè)主委員會的屆期為3年，業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應報告縣（市）、區(qū)房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），在縣（市）、區(qū)房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會進行換屆選舉工作。

第四十一條 原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

第四十二條 業(yè)主委員會委員缺員超過40%的，由業(yè)主委員會召開業(yè)主大會會議增補。

第四十三條 分期開發(fā)的物業(yè)經已入住過半數(shù)投票權的業(yè)主申請，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應當增補業(yè)主委員會委員。

增補的候選人從新一期物業(yè)的業(yè)主中推舉，差額比例不得少于20%。

增補委員的數(shù)量根據(jù)新增投票權數(shù)占已有投票權數(shù)的比例計算，但增補后的業(yè)主委員會委員總人數(shù)不得超過13人。

第四十四條 經業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第四十五條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由主任提議或經縣（市）、區(qū)房管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）建議，經業(yè)主大會會議通過，終止其委員資格，并予以公告：

（一）因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）連續(xù)3次以上無故缺席業(yè)主委員會會議的；

（三）因疾病等原因難以履行職責的；

（四）有犯罪行為的；

（五）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭呈的；

（六）兼任所轄區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)工作的；

（七）嚴重違反物業(yè)管理法規(guī)或拒不履行業(yè)主義務的；

（八）其他原因不適宜擔任業(yè)主委員會委員的。

其中

（一）、（四）、（五）項情況由業(yè)主委員會會議通過，并報下次業(yè)主大會備案；其他情況要經業(yè)主大會通過。

第四十六條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交業(yè)主委員會。

第四十七條 本規(guī)則第二十九條規(guī)定備案事項因業(yè)主委員會換屆、注銷或委員增補、變更等原因而發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應自變更之日起30日內持換屆、變更、注銷備案表及有關資料到縣（市）、區(qū)房管部門備案。

第四十八條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當在縣（市）、區(qū)房管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產清算工作。

第七章 附則

第四十九條 業(yè)主委員會的名稱須與物業(yè)的名稱保持一致。

第五十條 市房管部門可以制定發(fā)布《濟南市業(yè)主公約示范文本》、《濟南市業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本》及相關文件、表格的樣本，供參照使用。

第五十一條 本規(guī)則由市房管部門負責解釋。

第五十二條 本規(guī)則自發(fā)布之日起施行。

第三篇：業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立指導意見

業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立指導意見 各縣（市）、區(qū)房管局（處）：

為完善我市業(yè)主委員會制度建設，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、建設部《業(yè)主大會規(guī)程》、《江蘇省物業(yè)管理條例》文件精神，結合我市實際，制定本意見。

一、業(yè)主委員會由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產生，一個物業(yè)管理區(qū)域內只能成立一個業(yè)主委員會。

二、業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。房屋所有權人為業(yè)主（以房產證或簽訂的購房合同為準）。

召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，受托人必須代委托人表達真實意思，有書面意見的，應代為轉交。

三、業(yè)主委員會產生的程序

召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議選舉產生業(yè)主委員會的工作由籌備委員會組織實施。

（一）成立籌備委員會。由物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、或者委托居委會審查推薦，提出籌備委員會組成人員名單并公示，公示期不少于七天。

（二）草擬《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《管理規(guī)約》等。

（三）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容，組織業(yè)主推薦業(yè)主代表（大型物業(yè)管理區(qū)域適用）。并書面告知物業(yè)所在地居民委員會、房管部門、公安派出所。

（四）確認業(yè)主投票權及投票權數(shù)計算方法。

（五）組織業(yè)主推舉、確定業(yè)主委員會候選人。業(yè)主委員會委員應兼顧區(qū)域內物業(yè)類型（包括分期建設須增補）的比例及代表性。

（六）會前公示，公示期不少于十五天。召開業(yè)主大會前應公示本條

（二）、（三）、（四）、（五）項內容。

（七）召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議。

（八）召開首次業(yè)主委員會會議，推選出主任、副主任。

（九）公示業(yè)主大會決定的內容和業(yè)主委員會組成及委員分工、公示期不少于七天。召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議時，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房管部門、社區(qū)居委會應派代表參加，到現(xiàn)場對會議及選舉活動進行監(jiān)督指導。

四、業(yè)主委員會的組成和任期。業(yè)主委員會的人數(shù)應當為五至十五名的單數(shù)，其成員不得在物業(yè)服務企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會委員每屆任期三年，可連選連任。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，不得從事經營活動。

五、業(yè)主委員會委員應當由遵守國家法律、法規(guī)，熱心公益事業(yè)，公正廉潔，責任心強，身體健康，具有一定組織能力和必要的工作時間的業(yè)主擔任。

六、業(yè)主的投票權數(shù)的計算方法。住宅實行一戶一票；既有住宅又有其它類型的綜合性物業(yè)，住宅實行一戶一票，其它類型物業(yè)按住宅建筑面積的平均數(shù)作為基數(shù)，采取四舍五入的原則，計算投票權數(shù)；其它物業(yè)按照擁有的物業(yè)建筑面積比例決定投票權數(shù)。

七、業(yè)主人數(shù)較多的大型物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會可以根據(jù)小區(qū)的情況，按每幢或每個單元、樓層選舉業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。

八、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議可以采取集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

采取集體討論方式的程序：

1、籌備委員會報告工作情況；

2、審議；

3、推選封箱、開箱、唱票、計票、監(jiān)票等工作人員；

4、投票并統(tǒng)計；

5、公布選舉結果。

采取書面征求意見方式的程序：

1、發(fā)放選票、設立建議箱；

2、推選封箱、開箱、唱票、計票、監(jiān)票等工作人員；

3、投票（回收選票）并統(tǒng)計；

4、收集業(yè)主建議，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會相關文件進行修改；

5、公布選舉結果和修改后的《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等。

九、業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責。

十、業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，通過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議取消委員資格：

（一）因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（四）有犯罪行為的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；

（六）拒不履行業(yè)主義務的；

（七）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

十一、業(yè)主委員會的監(jiān)管。物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房管部門應當監(jiān)督業(yè)主委員會履行職責。對業(yè)主委員會作出的違反法律法規(guī)的決定，應當責令整改或撤銷決定；監(jiān)督業(yè)主委員會任期屆滿的換屆選舉工作；監(jiān)督原業(yè)主委員會將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并履行交接手續(xù)；組織業(yè)主委員會參加縣（市）區(qū)房管部門組織的業(yè)務培訓。

十二、業(yè)主委員會的備案：經依法選舉產生的業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內到物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和房管部門備案。備案應報送業(yè)主大會或業(yè)主代表大會成立情況、《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、業(yè)主委員會備案表、其他相關資料。凡首次成立的業(yè)主委員會，需持備案證明到公安部門指定的單位刻制印章。

十三、業(yè)主委員會應建立日常工作制度，建立工作檔案。工作檔案一般包括：

1、各類會議記錄、紀要等書面材料；

2、業(yè)主名冊；

3、物業(yè)服務合同；

4、公告、公示及證明材料；

5、有關法律、法規(guī)文件資料；

6、其他應當保存的資料。

十四、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立和開展工作的經費由全體業(yè)主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定，經業(yè)主大會通過確定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立和工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公示，接受業(yè)主質詢。

第四篇：南京市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

關于印發(fā)《南京市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》的通知

寧建物字〔2013〕988號

各有關單位：

為貫徹《中華人民共和國物權法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》，指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范有序地開展活動，維護廣大業(yè)主的合法權益，特制定《南京市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

特此通知。

附件：南京市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

南京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會

2013年10月20日

南京市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

第一章總則

第一條為了協(xié)助、指導業(yè)主共同管理活動，為業(yè)主行使共同管理權提供倡導性意見，依據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，制定本規(guī)則。

第二條本市行政區(qū)域內業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會、設立業(yè)主小組及其活動適用本規(guī)則。

第三條業(yè)主大會自全體業(yè)主表決通過《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》之日起設立。

業(yè)主委員會自業(yè)主大會表決通過業(yè)主委員會委員選舉之日起設立。

本市提倡根據(jù)住宅小區(qū)專項維修資金列支范圍，按幢、樓道單元、樓層或若干建筑物組成的組團等設立業(yè)主小組。

第四條業(yè)主戶數(shù)較多的住宅小區(qū)，可由全體業(yè)主共同決定是否設立業(yè)主代表大會。

業(yè)主代表大會履行業(yè)主大會職責，設立業(yè)主代表大會的住宅小區(qū)不再設立業(yè)主大會，業(yè)主代表大會的決定對全體業(yè)主具有約束力。

本規(guī)則中業(yè)主大會和業(yè)主代表大會統(tǒng)稱為業(yè)主大會。

第五條本市建立業(yè)主公共決策平臺，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要業(yè)主共同決定的事項，提倡通過公共決策平臺表決。

本市建立南京物業(yè)網業(yè)主自治活動信息發(fā)布平臺（http://004km.cn），用于業(yè)主自治組織發(fā)布相關公告、通知、決定和信息。

第六條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和本規(guī)則，對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動提供協(xié)助、指導和監(jiān)督。

第七條本市建立業(yè)主自治活動顧問輔導機制，市住建委在南京市物業(yè)管理行業(yè)專家?guī)熘性O立業(yè)主自治活動輔導專家小組。業(yè)主大會、街道辦事處可聘請輔導專家擔任首屆業(yè)主大會籌備組組長，對成立業(yè)主大會籌備和業(yè)主自治活動日常運作實行專業(yè)培訓 與過程輔導。

第二章業(yè)主大會的設立

第八條物業(yè)管理區(qū)域達到《江蘇省物業(yè)管理條例》(以下簡稱《省條例》)第十三條規(guī)定成立業(yè)主大會條件的，建設單位或十人以上的公開聯(lián)名業(yè)主可以向街道辦事處提出籌備業(yè)主大會書面申請。

第九條街道辦事處應當在收到籌備業(yè)主大會申請后，要求建設單位報送下列文件資料：

（一）《土地使用權證》及宗地出讓合同、《建設工程規(guī)劃許可證》及包括規(guī)劃設計要點的建筑規(guī)劃總平面；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）交付使用共用設施設備的證明；

（五）物業(yè)服務用房配置證明；

（六）其他有關的文件資料。

街道辦事處應核查成立業(yè)主大會條件是否滿足，并在7個工作日內書面回復申請人。

如建設單位未能完整提供

（二）、（三）項資料的，街道辦事處應在收到籌備申請20個工作日內，向物業(yè)行政主管部門或房地產登記主管部門申請調取，核查成立業(yè)主大會條件是否滿足，并書面回復申請人。

第十條符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處應在收到籌備申請六十日內，按照以下要求和程序指導、協(xié)助籌備申請人組織成立業(yè)主大會籌備組。

（一）確定籌備組總人數(shù)和其中業(yè)主成員人數(shù)，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置張貼公告，征集業(yè)主報名參加籌備組，征集期不少于15日。

（二）組織建設單位、社區(qū)居（村）民委員會派員參加籌備工作。

（三）征集期截止后，組織報名參加籌備組的業(yè)主進行培訓，同時公示籌備組報名名單，公示期不少于7日。

（四）報名參加籌備組的業(yè)主多于籌備組業(yè)主成員人數(shù)的，應組織報名業(yè)主投票產生籌備組業(yè)主成員。未進入籌備組的業(yè)主可組成籌備志愿組協(xié)助籌備工作，并可在籌備階段有業(yè)主成員退出時，依推選得票順序補入籌備組。

（五）組織籌備組成員討論推選，根據(jù)推選意見，指定人員擔任籌備組組長?；I備組組長如由非業(yè)主成員擔任，在籌備組中沒有表決權。

（六）在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示籌備組成立情況，公示內容應包括籌備組成立時間、籌備組和籌備志愿組組成、報名參加籌備組業(yè)主成員的得票情況、籌備組組長和業(yè)主成員的姓名、分工和聯(lián)系方式，公示期不少于7日?；I備組自公告之日起成立。

（七）聘請業(yè)主自治活動輔導專家，對籌備組成員進行專項業(yè)務培訓。

第十一條籌備組工作原則如下：

（一）籌備組中業(yè)主成員人數(shù)應為單數(shù)，且不少于籌備組總人數(shù)的三分之二?；I備組中僅業(yè)主成員有表決權，籌備組中的非業(yè)主成員未及時參加籌備組工作的，不影響籌備過程的合法有效性；

（二）籌備組做出的決定，應經半數(shù)以上的業(yè)主成員同意；業(yè)主成員在進行表決時應當在決議上簽字，注明同意、反對或者棄權；

（三）籌備組發(fā)布公示、公告等書面決定的，應經籌備組組長簽發(fā)；

（四）籌備組會議應形成書面記錄，并經參加會議的籌備組成員簽字確認；

（五）籌備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或其他組織的除外；

（六）籌備組成員的姓名、年齡、工作單位、聯(lián)系方式以及籌備組成員分工等信息應在小區(qū)公示，并在籌備工作階段接受業(yè)主查詢。

第十二條籌備組組長履行以下職責：

(一)召集和主持籌備組會議，在籌備組首次會議上確立籌備組的基本議事規(guī)范、程序和分工；

(二)對籌備組會議的會議記錄予以簽字確認；

(三)根據(jù)籌備組會議決定簽發(fā)籌備組公示、公告；

(四）對籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況簽署確認意見；

(五)籌備組賦予籌備組組長的其他職責。

籌備組組長不履行前款規(guī)定職責的，經籌備組三分之二以上成員簽字確認，可書面報請街道辦事處另行確定籌備組組長，街道辦事處應當在接到申請7日內給出書面指導意見。

第十三條籌備組應自成立之日起90日內，完成以下籌備工作：

（一）擬議小區(qū)是否設立業(yè)主代表大會，并據(jù)此草擬業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案；

（二）制定首次業(yè)主大會會議召開方案，確定首次業(yè)主大會會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、表決事項、表決規(guī)則、業(yè)主委員會委員候選人產生辦法、業(yè)主委員會委員及候補委員產生辦法、業(yè)主代表推選產生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會會議費用預算明細及費用結算方案等；

（三）統(tǒng)計小區(qū)專有部分建筑面積和業(yè)主人數(shù)，并據(jù)此制作小區(qū)表決權構成清單。確認業(yè)主身份，并確定業(yè)主表決權數(shù)；

（四）草擬業(yè)主小組劃分草案；

（五）將上述一至四項所列內容送達全體業(yè)主，并做好簽收和登記工作。無法當面送達的，可通過電話、手機短信等方式與業(yè)主聯(lián)系，并用電子郵件、掛號信等可追溯方式送達；

（六）將上述一至四項所列內容在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公示，公示期不少于7日。公示中應明確征集業(yè)主意見的征集期以及意見匯總方式。業(yè)主在征集期內書面提交意見建議的，籌備組應予簽收；

（七）匯總征集的書面建議，經籌備組會議形成擬提交表決的議案表決稿和建議采納情況說明；

（八）依據(jù)前款所列的業(yè)主委員會委員候選人產生辦法公開征集并產生業(yè)主委員會委員候選人；

（九）確定并公示首次業(yè)主大會會議的召開方式，表決議案及表決稿發(fā)送和回收的起止時間，公示期不少于15日。

第十四條首次業(yè)主大會會議表決議案應包括：表決管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產生業(yè)主委員會委員、確定業(yè)主小組劃分方案和推選產生業(yè)主代表。

第十五條籌備組應當做好業(yè)主大會的會議記錄。業(yè)主大會文件、資料、記錄應當在首次業(yè)主委員會會議后7日內，移交給首屆業(yè)主委員會。

第十六條業(yè)主委員會由5至11人單數(shù)委員組成，任期為3至5年。

業(yè)主委員會候選人公示和選票等排序，采用樓幢號順序或姓名拼音等方式。實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的百分之五十。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權。

第十七條業(yè)主在就小區(qū)共同管理事項行使表決權時，各種可追溯證據(jù)的表決方式，在滿足不重復表決的前提下，可以互為補充納入計票。

業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議行使表決權。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應當出具書面委托書，載明委托事項、委托權限及期限。

表決票已送達，業(yè)主在回收截止期內未進行表決的，計為“棄權”。首次業(yè)主大會會議的表決，“棄權”票不能計入已表決的多數(shù)票。

第十八條籌備組應當自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、議事規(guī)則及業(yè)主委員會委員選舉之日起3日內，在小區(qū)內顯著位置公告表決結果和表決清單，表決清單內容應包括參加表決的業(yè)主房號、表決權數(shù)和表決意見。公告時間不少于7日。

籌備組應當將已通過表決的管理規(guī)約、議事規(guī)則及業(yè)主委員會委員名單送達全體業(yè)主。

第十九條首次業(yè)主大會會議會期屆滿，但與會業(yè)主的總票權數(shù)未達到業(yè)主大會總票權數(shù)法定比例的，籌備組可以告知全體業(yè)主延長投票時間，催收表決票和選票，但延長時間自投票截止日期起不宜超過60日。

第二十條籌備組應當在業(yè)主委員會委員選舉完成后3日內，召開首次業(yè)主委員會會議，按議事規(guī)則規(guī)定或由委員推選產生業(yè)主委員會主任和副主任?；I備組應當將相關資料及時移交給業(yè)主委員會。

第二十一條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列材料向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處備案：

（一）業(yè)主委員會備案申請書；

（二）業(yè)主委員會委員名單；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（四）由籌備組組長簽發(fā)的業(yè)主大會會議記錄，以及業(yè)主委員會選舉情況的報告；

（五）其他應當提供的材料。

街道辦事處在收齊以上資料5個工作日內出具書面?zhèn)浒缸C明，或給出不予備案的書面意見，并在備案后7日內將備案材料抄送區(qū)物業(yè)行政主管部門及所在地公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會。

業(yè)主委員會憑備案證明，向當?shù)毓矙C關申請刻制業(yè)主委員會印章。

第二十二條首屆業(yè)主大會上，管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則通過表決，但業(yè)主委員會委員選舉未完成或當選委員未達到預定人數(shù)的，可將已成立的業(yè)主大會的資料送街道辦事處報備，由已通過選舉的業(yè)主委員會委員按議事規(guī)則的程序，依法補選委員，完成業(yè)主委員會的選舉，再持相應材料向物業(yè)所在地街道辦事處備案。

籌備組未在規(guī)定時間完成籌備工作的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布籌備過程和相關情況，自公布之日起自動解散。

第三章業(yè)主代表的產生與職責

第二十三條小區(qū)業(yè)主大會可以批準設立業(yè)主小組，作為小區(qū)內基本議事單位。業(yè)主小組由小組內全體業(yè)主組成，業(yè)主小組作出的決定應符合業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約的規(guī)定，并向業(yè)主委員會書面?zhèn)浒浮?/p>

各業(yè)主小組推選一名或若干名業(yè)主，代表本組全體業(yè)主參加業(yè)主大會。業(yè)主代表數(shù)量的設置，應綜合考慮住宅小區(qū)內各業(yè)主小組的人數(shù)、房屋類型等因素，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十四條業(yè)主代表參加業(yè)主大會表決的方式由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定，有兩種可供選擇：

(一)由業(yè)主代表參加業(yè)主大會并代表所在業(yè)主小組內的全體業(yè)主表決；

(二)由業(yè)主代表征集小組內業(yè)主書面表決意見并提交給業(yè)主大會。

業(yè)主大會議事規(guī)則中沒有對業(yè)主代表的表決權明確規(guī)定的，不得采用前款第一項表決方式。

第二十五條業(yè)主代表應為本業(yè)主小組內具有完全民事行為能力的業(yè)主，其它資格條件可參照業(yè)主委員會委員任職條件，在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

業(yè)主代表應經本業(yè)主小組內的全體業(yè)主半數(shù)以上書面同意，產生后應書面送達本小組全體業(yè)主，并向業(yè)主委員會書面?zhèn)浒浮?/p>

對業(yè)主小組未能選舉出業(yè)主代表的，由業(yè)主委員會負責征集該業(yè)主小組內的業(yè)主意見。

第二十六條業(yè)主代表履行以下職責：

（一）在業(yè)主大會會議召開前就會議議題征集本小組業(yè)主意見，并參加業(yè)主大會；

（二）按照本規(guī)則第三十一條規(guī)定，組織所在業(yè)主小組全體業(yè)主開展共同管理事項表決，并將表決結果告知業(yè)主委員會；

（三）向業(yè)主委員會傳達本小組業(yè)主的有關意見和建議；

（四）建立工作檔案。

第二十七條業(yè)主代表任期一般為三至五年，業(yè)主代表在任期內辭職或喪失業(yè)主身份的，其代表資格自行終止。資格終止的業(yè)主代表，應當自終止之日起5日內將所保管的檔案資料及其他應當移交的財物，移交給繼任業(yè)主代表或者業(yè)主委員會。

第二十八條除本規(guī)則第二十六條規(guī)定的職責外，全體業(yè)主代表就小區(qū)共有和共同管理事項履行以下監(jiān)督職責：

（一）業(yè)主委員會委員、候補委員全體辭職的特殊情況，組成臨時過渡委員會予以接替，并在30日內組織召開臨時業(yè)主大會會議，選舉業(yè)主委員會委員；

（二）旁聽業(yè)主委員會會議，協(xié)助業(yè)主委員會開展工作；

（三）召集并主持業(yè)主和業(yè)主委員會之間的協(xié)調會；

（四）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約規(guī)定的其它職責。

第四章業(yè)主大會的日?；顒?/p>

第二十九條業(yè)主大會是物業(yè)管理權利和管理責任主體，業(yè)主大會會議的種類、形式、程序和表決方式由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會的決定由全體業(yè)主共同形成，也可以根據(jù)議事規(guī)則由全體業(yè)主代表集體討論表決形成。

第三十條以下事項由全體業(yè)主或業(yè)主代表共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，撤銷業(yè)主委員會的決定；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；確定或者變更物業(yè)管理方式、服務事項、服務標準和業(yè)主費用分攤方案；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；分立、合并物業(yè)管理區(qū)域；

（七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經費的籌集及使用;決定物業(yè)共用部分的經營方式，管理和使用物業(yè)共用部分經營收益，以及有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第一項、第二項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意。決定前款第六項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

決定前款第五項規(guī)定的事項，應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定：經三分之二以上的業(yè)主代表同意，或經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定：經半數(shù)以上的業(yè)主代表同意，或經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第三十一條以下事項由業(yè)主小組內的全體業(yè)主共同決定：

（一）推選本小組業(yè)主代表；

（二）決定本小組物業(yè)專項維修資金的使用和續(xù)籌；

（三）決定本業(yè)主小組內的共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造事項；

（四）決定本小組范圍內共用部分計量分攤等其他有關共有和共同管理的重大事項。

決定前款第一項、第四項規(guī)定的事項，應當經專有部分占本業(yè)主小組建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占本業(yè)主小組建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責的程序，根據(jù)本小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。

第三十二條業(yè)主大會設定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年至少召開一次。符合以下條件之一的，業(yè)主委員會應在收到提議30日內組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）業(yè)主提議人數(shù)達到議事規(guī)則約定數(shù)量或比例的；

（二）經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數(shù)百分之二十以上的業(yè)主提議的；

（三）百分之二十以上的業(yè)主代表提議召開的。

提議召開業(yè)主大會臨時會議的，提議人應將議題、提議人簽名和提議人票權構成清單書面送達業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置公示，公示期不少于7日。臨時會議的議題，應當符合議事規(guī)則約定的議事范圍。

第三十三條業(yè)主委員會或其它業(yè)主大會會議召集人應按以下程序組織召開業(yè)主大會會議：

（一）公告會議提案和議案，并書面征集修改建議，公告期不少于7日；

業(yè)主在征集期內提交建議，建議內容應符合議事規(guī)則約定的議事范圍，應包括修改建議、理由和實名落款；

（二）綜合征集到的書面建議，向提議業(yè)主書面反饋采納或不采納建議的理由，并接受業(yè)主質詢；

（三）完成議題征集和調整修改后，將會議通知送達全體業(yè)主，同時在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，送達和公告的內容應包括會議召開及表決方式、召開時間、召開地點、會議議題、表決票回收起止日期等，公告期不少于15日；

（四）完成會議表決票回收和結果統(tǒng)計后，將結果送達全體業(yè)主。公示表決統(tǒng)計結果和表決清單，表決清單內容應包括參加表決的業(yè)主房號、表決權數(shù)和表決意見。公示期不少于7日。會議結果應同時書面告知當?shù)鼐用裎瘑T會。

第三十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費經業(yè)主大會審議通過后，由全體業(yè)主承擔。業(yè)主委員會應對工作經費的收支情況、有關依據(jù)及明細摘要，至少每半年在小區(qū)公告一次，并根據(jù)議事規(guī)則中設定的核查接待日，定期接受業(yè)主核查。

第三十五條業(yè)主大會決定自生效之日起一年內，業(yè)主可核查全部簽字表決票和選票。業(yè)主委員會或其他業(yè)主大會會議召集人應公布表決票和選票的核查方式、核查程序，并設定核查接待日。

第五章業(yè)主委員會活動

第三十六條業(yè)主委員會按照議事規(guī)則的約定，履行以下職責：

（一）草擬提交全體業(yè)主或業(yè)主大會會議表決的提案；

（二）執(zhí)行全體業(yè)主或業(yè)主大會的決定，依決定及議事規(guī)則的規(guī)定，代表全體業(yè)主簽署協(xié)議、監(jiān)督合約履行；敦促業(yè)主遵守管理規(guī)約和議事規(guī)則；代表全體業(yè)主起訴和應訴；

（三）根據(jù)全體業(yè)主或業(yè)主大會的授權，做出有關共用部分使用維護管理的決定；

（四）確定定期核查接待日，原則上不少于每季度一次，公開接受業(yè)主對以上事務決議和執(zhí)行過程的核查與質詢；

（五）指導、協(xié)助各業(yè)主小組推行業(yè)主代表，并協(xié)助各業(yè)主小組開展工作；

（六）建立工作檔案，并指定專人保管。

第三十七條業(yè)主委員會委員及候選人資格條件如下：

（一）應為本小區(qū)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

（二）未出現(xiàn)省條例第二十一條第一款所列禁止擔任業(yè)委會委員的情形；

（三）本人、配偶及直系親屬在本小區(qū)實施管理服務的企業(yè)中沒有任職；

（四）具備必要的工作時間。

第三十八條提倡在業(yè)主委員會選舉或換選前，業(yè)主大會會議召集方組織召開業(yè)主委員會委員候選人見面會。由候選人向廣大業(yè)主介紹本人基本情況、競選優(yōu)勢和管理服務理念。

第三十九條業(yè)主委員會會議應當按照議事規(guī)則及業(yè)主大會的決定召開。經三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應當在7日內召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會的會議形式、召集主持和參會人員的規(guī)定由議事規(guī)則約定。

第四十條業(yè)主委員會應當于會議召開前，就業(yè)主委員會會議內容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會會議做出的決定應符合國家有關法律、法規(guī)、規(guī)章和議事規(guī)則，業(yè)主委員會應當自做出決定之日起3日內在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，公告時間不少于7日。業(yè)主委員會做出的決定，應當書面告知當?shù)厣鐓^(qū)居（村）民委員會。

業(yè)主委員會做出的決定，自公告之日起對全體業(yè)主具有約束力。

第四十一條提倡業(yè)主委員會設立專職秘書，協(xié)助處理業(yè)主委員會的日常工作。專職秘書所需經費列入業(yè)主委員會工作經費，經業(yè)主大會審議通過后，由全體業(yè)主承擔。

第四十二條業(yè)主委員會應當定期將工作情況以公告等形式向全體業(yè)主報告，接受業(yè)主質詢。

第四十三條業(yè)主委員會應當建立印章管理規(guī)定，并指定專人保管印章。違反印章使用規(guī)定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任，并賠償造成的損失。

第四十四條新建住宅小區(qū)內，用于業(yè)主委員會、業(yè)主代表和業(yè)主小組議事活動用房的，應當按照配置物業(yè)服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。已交付的住宅小區(qū)，可在原有配套用房或補建項目中統(tǒng)籌解決。

第四十五條業(yè)主委員會委員在任期內以書面方式提出辭去委員請求或喪失業(yè)主身份的，其委員資格自行終止。罷免業(yè)主委員會委員應經業(yè)主大會決定。

業(yè)主委員會委員資格終止的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)區(qū)域內公告，公告時間不少于7日。資格終止的委員，應當自終止之日起5日內將所保管的檔案資料、印章及其它應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會。對拒不移交的，街道辦事處應在轄區(qū)公安派出所協(xié)助下及時責令移交。

第四十六條業(yè)主委員會委員任期內出現(xiàn)空缺的，應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的候補制度自動遞補并辦理變更備案，遞補的委員任期為缺額委員余下的任期。

候補委員遞補后人數(shù)仍不足的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會會議補選業(yè)主委員會委員。

第四十七條提議在現(xiàn)任業(yè)主委員會任期內，換選二分之一以上業(yè)主委員會委員的，應當符合業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定。是否由業(yè)主委員會組織召集換選會議，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

提議人應在提出換選議題的同時提出換選候選人。新的業(yè)主委員會委員換選產生前，現(xiàn)任業(yè)主委員會繼續(xù)履行職責。

第四十八條發(fā)生下列內容變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內，將變更內容書面報告物業(yè)所在地街道辦事處，辦理變更備案手續(xù)。

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的內容發(fā)生變更的；

（二）業(yè)主委員會主任、副主任發(fā)生變更的；

（三）業(yè)主委員會成員因補選、換選和增補等變更的；

（四）應辦理變更備案的其他情形。

第四十九條業(yè)主委員會委員擅自以業(yè)主委員會的名義開展活動，給業(yè)主或他人造成損失的，由本人承擔賠償責任。

業(yè)主委員會違反法規(guī)或超越職權作出的決定，給業(yè)主或他人造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔賠償責任。

業(yè)主委員會經業(yè)主大會授權或同意作出的決定，造成業(yè)主或他人經濟損失的，由全體業(yè)主共同承擔賠償責任。

第六章業(yè)主監(jiān)督與行政指導

第五十條業(yè)主可以就業(yè)主大會運行情況和業(yè)主委員會履行職責情況，行使下列權利：

(一)按議事規(guī)則約定發(fā)起業(yè)主聯(lián)名，召開業(yè)主大會臨時會議；

(二)對業(yè)主大會會議表決前的議題草案提出書面修正建議；

(三)參加業(yè)主大會會議，就小區(qū)共同管理事項行使表決權；

(四)參加業(yè)主小組議事，就小組共同管理事項行使表決權；

(五)選舉業(yè)主委員會成員和本小組業(yè)主代表，并享有被選舉權；

(六)旁聽業(yè)主委員會會議；

(七)監(jiān)督業(yè)主委員會的日常工作，并提出建議；

(八)通過訴訟，對侵害共同利益和專有利益的決定行使撤銷權；

（九）根據(jù)管理規(guī)約和議事規(guī)則的約定，查詢與小區(qū)共同管理事項有關的資料；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其它權利。

第五十一條物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合社區(qū)居（村）民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居（村）民委員會開展工作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內社區(qū)建設等相關工作。物業(yè)管理區(qū)域內召開業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，應當告知社區(qū)居（村）民委員會，并聽取其意見。

第五十二條街道辦事處應當建立由社區(qū)居（村）民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調處理物業(yè)管理重大事宜。

第五十三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，由物業(yè)所在地區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會不能正常開展工作，不履行職責，或未按規(guī)定及時召開業(yè)主大會會議的，由物業(yè)所在地街道辦事處責令限期改正。業(yè)主委員會逾期仍不履行職責，拒不改正的，街道辦事處應當協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會臨時會議，共同決定有關事項。

第五十四條對物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處作出的有關決定有異議的，業(yè)主和業(yè)主委員會可以依據(jù)《行政復議法》提出行政復議申請，或者依據(jù)《行政訴訟法》提起行政訴訟。

第七章附則

第五十五條市物業(yè)管理行政主管部門依據(jù)本規(guī)則制定發(fā)布《南京市住宅小區(qū)管理規(guī)約示范文本》和《南京市住宅小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本》及相關文件、表格等示范文本。

第五十六條本規(guī)則自發(fā)布之日起施行，《南京市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（寧房物[2009]70號）同時廢止。

第五篇：鄭州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則（范文）

鄭州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則(試行)

第一章總則

第一條為了維護業(yè)主的合法權益，規(guī)范我市業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》(國務院令第504號)、《河南省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和建設部《業(yè)主大會規(guī)程》(建住房〔2003〕131號)規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條本市行政區(qū)域內的業(yè)主大會、業(yè)主委員會的產生及其活動適用本規(guī)則。

第三條業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。是業(yè)主集體行使權力和維護全體業(yè)主合法權益的組織。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會依法選舉產生，并對業(yè)主大會負責。

第四條市房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導和監(jiān)督管理工作。

縣(市)、區(qū)房地產管理部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對本轄區(qū)內業(yè)主大會、業(yè)主委員會的產生及活動進行指導和管理。

社區(qū)居民委員會應當對業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的活動進行指導與監(jiān)督，并依法調解本轄區(qū)內的物業(yè)管理糾紛。

第五條業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費和業(yè)主委員會委員的補貼由全體業(yè)主承擔，但不得沖抵物業(yè)服務費，不得占用共用部位、共用設施設備維修資金。工作經費的收支情況及委員補貼的發(fā)放情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內指定的地點公示。

第六條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當按照國家財務管理規(guī)定，建立財務制度，每屆屆滿應當進行財務審計，審計結果應在小區(qū)內公示。

同一物業(yè)管理區(qū)域內，有20%以上業(yè)主書面提議進行財務審計的，也應當進行財務審計。

第二章業(yè)主大會

第七條一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

一個物業(yè)管理區(qū)域內，商品房屋出售并交付使用建筑面積占總建筑面積達50%以上的，應當成立業(yè)主大會。

住宅物業(yè)小區(qū)達到成立業(yè)主大會條件而未成立的，縣(市)、區(qū)房地產管理部門或街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當督促成立業(yè)主大會。

第八條在一個物業(yè)管理區(qū)域內，成立首次業(yè)主大會的，建設單位應當提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售及交付使用的時間、已籌集的維修資金清冊等文件資料。

第九條成立首次業(yè)主大會的，縣(市)、區(qū)房地產管理部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當負責協(xié)調和指導社區(qū)居民委員會、公安派出所、業(yè)主和建設單位成立籌備組。

籌備組的組長由社區(qū)居民委員會代表擔任?；I備組中的業(yè)主代表可通過業(yè)主

自薦或選舉產生，也可由社區(qū)居民委員會推薦產生。

建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)應配合籌備組開展工作。

第十條籌備組應當根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，制定業(yè)主委員會的選舉辦法，并在業(yè)主中推選選票、表決票的發(fā)放人、計票人和監(jiān)票人。依法確認業(yè)主身份，并發(fā)放業(yè)主委員會投票證。投票證應當寫明業(yè)主姓名及擁有的投票權數(shù)等基本內容。

第十一條業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)：

(一)住宅按其擁有的套數(shù)計算，每套記1票；

(二)非住宅按其擁有的房屋登記面積計算，每滿100平方米1票；不滿100平方米有單獨房屋所有權證或其證明文件的，1證1票；建設單位投票權數(shù)最高不得超過全部投票權的25%。

第十二條在召開首次業(yè)主大會會議15日前，籌備組應當將下列事項在物業(yè)管理區(qū)域內公示：

(一)首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和會議議程及內容；

(二)業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

(三)業(yè)主、建設單位在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；

(四)業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單。

業(yè)主對上述公示事項有異議的，應當在公示期內以書面形式署名向籌備組提出。

第十三條籌備組應當自成立之日起45日內，在縣(市)、區(qū)房地產管理部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導下，召開首次業(yè)主大會會議。逾期未召開的，籌備組應向縣(市)、區(qū)房地產管理部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出延期召開的報告，在延長期限內仍未召開的，籌備組自行解散，并將有關資料移交社區(qū)居民委員會保存。

第十四條首次業(yè)主大會會議的內容應包括：

(一)表決通過業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)選舉產生業(yè)主委員會委員；

(三)其他需要業(yè)主大會會議表決通過的事項。

第十五條業(yè)主大會行使下列權力：

(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)制定、修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；

(三)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

(五)決定建筑物及其附屬設施的專項維修資金籌集、使用方案，并監(jiān)督實施；

(六)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。第十六條業(yè)主大會由業(yè)主委員會組織召開，每年至少1次。

物業(yè)管理區(qū)域內20%以上業(yè)主書面提議召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主委員會應當在15日內依法召開業(yè)主大會會議。提議應附上提議內容及業(yè)主本人的簽名。業(yè)主大會會議可以邀請所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會參加，會務準備、召開、表決等參照首次業(yè)主大會的程序執(zhí)行。

第十七條業(yè)主參加業(yè)主大會應當持投票證。業(yè)主可以自行投票，也可以書面委托他人持業(yè)主投票證和書面委托書參加投票。書面委托書應載明受委托人、委托事項、投票權數(shù)。

業(yè)主為法人的，由法定代表人行使投票權；業(yè)主為無民事行為能力人或限制行為能力人的，由其法定代理人行使投票權；房屋所有權證登記有共有權人的，應自行確定1名投票人。

第三章業(yè)主委員會

第十八條業(yè)主委員會由3至11人的單數(shù)組成，具體人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模確定。

第十九條分期建設的物業(yè)小區(qū)按照本規(guī)則規(guī)定，在分期開發(fā)期間成立業(yè)主委員會的，應根據(jù)總體規(guī)劃建設情況設定業(yè)主委員會名額。后期業(yè)主入住后，應當按比例增補業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會委員缺員的，應當及時召開業(yè)主大會會議增補。業(yè)主委員會不組織增補工作的，由所在地社區(qū)居民委員會協(xié)調組織增補工作。

第二十條業(yè)主委員會委員候選人應當是本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：

(一)具有完全民事行為能力，身體健康；

(二)遵紀守法；

(三)模范履行業(yè)主義務，按時足額交納物業(yè)服務費、維修資金等有關費用；

(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公道正派;

(五)具有必要的工作時間和一定組織協(xié)調能力，有一定的物業(yè)及相關專業(yè)知識；

(六)與本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)及其下屬企業(yè)無利害關系的。首屆業(yè)主委員會委員候選人由籌備組推薦，15名以上業(yè)主也可以在籌備組規(guī)定的時間內聯(lián)名推薦1名候選人?；I備組應當審查候選人的資格并確定候選人名單。

第二十一條業(yè)主委員會委員候選人以得票多少排序，得票多者依次當選為業(yè)主委員會委員，組成業(yè)主委員會。

第二十二條業(yè)主委員會選舉采取差額選舉方式的，差額比例不得低于20％。

第二十三條業(yè)主委員會應當依法履行下列職責：

(一)宣傳國家法律、法規(guī)和政策，教育業(yè)主依法履行應盡的義務；

(二)監(jiān)督業(yè)主公約的實施，督促業(yè)主履行業(yè)主公約；

(三)召開業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告物業(yè)服務的實施情況；

(四)負責做好選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)之間的交接工作；

(五)組織業(yè)主委員會的換屆選舉；

(六)受業(yè)主大會委托，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

(七)配合公安派出所、街道辦事處、社區(qū)居民委員會做好本物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等社會管理工作；

(八)調解業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛；

(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會應當公布工作電話，及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。

第二十四條籌備組應當自首屆業(yè)主委員會選舉產生之日起3日內組織召開首次業(yè)主委員會會議，由業(yè)主委員會委員推選產生業(yè)主委員會主任1名、副主任1至2名、秘書1名。

首次業(yè)主委員會會議結束后，籌備組將有關資料移交業(yè)主委員會后自行解散。

第二十五條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內持下列材料到物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)房地產管理部門備案。

(一)業(yè)主委員會成立情況和選舉情況的書面報告；

(二)已通過的業(yè)主公約；

(三)已通過的業(yè)主大會議事規(guī)則；

(四)選舉和表決結果統(tǒng)計表；

(五)業(yè)主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。

前款內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起15日內將變更情況向縣(市)、區(qū)房地產管理部門備案。

縣(市)、區(qū)房地產管理部門應當在備案后15日內將備案情況通報物業(yè)所在地街道辦事處、公安派出所、社區(qū)居民委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

第二十六條業(yè)主委員會應當持縣(市)、區(qū)房地產管理部門的備案證明依法刻制業(yè)主委員會印章，并報縣(市)、區(qū)房地產管理部門備案。

業(yè)主委員會應當制定印章使用、管理規(guī)定，并嚴格執(zhí)行。

第二十七條首次業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止，并通知前期物業(yè)服務企業(yè)。

物業(yè)服務合同終止之日起15日內，前期物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理區(qū)域內的下列資料移交給業(yè)主委員會，并辦理交接手續(xù)：

(一)各類物業(yè)設施的驗收、接收檔案；

(二)與供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、有線電視等單位定立的協(xié)議書、合同等；

(三)物業(yè)分戶產權清冊、租賃清冊、業(yè)主使用人情況表；

(四)改建、重建建筑物及其附屬設施情況；

(五)公共設備、公共設施設置清單、圖紙以及運行、保養(yǎng)、改造、維修記錄和憑證；

(六)專項維修資金的分戶清冊或資料；

(七)財務收支帳冊；

(八)其他物業(yè)檔案資料。

物業(yè)檔案資料屬全體業(yè)主共有。

第二十八條業(yè)主委員會應當建立業(yè)主委員會活動檔案，并指定專人保管，檔案一般包括以下內容：

(一)各類會議記錄、紀要；

(二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會決議、決定等材料；

(三)各屆業(yè)主委員會選舉產生、備案的材料；

(四)業(yè)主名冊；

(五)物業(yè)服務合同；

(六)有關法律、法規(guī)和業(yè)務往來文件；

(七)業(yè)主和物業(yè)使用人的書面意見、建議書；

(八)維修資金收支情況；

(九)其他書面和實物資料。

第二十九條業(yè)主委員會會議一般由主任召集和主持。有三分之一以上委員提議的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應當有一半以上委員出席，作出決定時應當經出席委員過半數(shù)同意。每名委員擁有1票表決權。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會的會議。

業(yè)主委員會會議可以邀請有關業(yè)主列席。

業(yè)主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。

第三十條業(yè)主委員會每屆任期為3年。

業(yè)主委員會任期屆滿前60日，應當做好以下?lián)Q屆籌備工作：

(一)起草本屆業(yè)主委員會工作情況報告;

(二)確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主會會議上的投票權數(shù)；

(四)將業(yè)主委員會成員候選人的姓名、性別、年齡、工作單位、簡歷、物業(yè)座落和物業(yè)服務企業(yè)開具的繳納物業(yè)服務費的證明等，在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示；

(五)做好召開業(yè)主大會會議的其他準備工作。

第三十一條業(yè)主委員會在規(guī)定時間內不組織換屆選舉工作的，由縣(市)、區(qū)房地產管理部門會同所在地街道辦事處或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織成立換屆籌備組換屆選舉。

因參加業(yè)主大會會議的業(yè)主未能達到法定人數(shù)等客觀原因，會議未能如期換屆改選的，業(yè)主委員會仍應繼續(xù)履行職責，直至新一屆業(yè)主委員會產生為止。第三十二條原業(yè)主委員會自新一屆業(yè)主委員會產生后15日內，應當將印章、檔案資料以及財、物等移交給新一屆業(yè)主委員會。

第三十三條業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，經業(yè)主大會會議通過，終止其委員資格，同時在本小區(qū)內進行公告，并在15日內到縣(市)、區(qū)房地產管理部門備案：

(一)已不是本物業(yè)區(qū)域業(yè)主的；

(二)依法追究刑事責任的；

(三)拒不履行業(yè)主義務的；

(四)連續(xù)3次缺席業(yè)主委員會會議的；

(五)因疾病或其他原因喪失工作能力的；

(六)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；

(七)接受本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)聘請在該企業(yè)工作的。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財、物移交給業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會可以提請轄區(qū)公安派出所協(xié)助移交。

第三十四條業(yè)主委員會作出以下建議的，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內指定地點公告15日：

(一)關于專項維修資金的續(xù)籌、使用建議；

(二)關于調整物業(yè)服務費并提交業(yè)主大會表決的建議；

(三)對物業(yè)服務企業(yè)制訂的管理服務計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；

(四)關于免除委員職務的建議；

(五)其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內部分或全體業(yè)主利益的重大或建議。

第三十五條業(yè)主委員會作出以下決議的，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內指定地點公告15日：

(一)根據(jù)業(yè)主大會的表決及有關法規(guī)的規(guī)定，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)的決議；

(二)關于決定召開業(yè)主大會臨時會議的決議；

(三)其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內部分或全體業(yè)主利益的重大決議。

第三十六條業(yè)主委員會不按規(guī)定召開業(yè)主大會會議的，經20%以上業(yè)主書面申請，縣(市)、區(qū)房地產管理部門應當會同街道辦事處、社區(qū)居民委員會、公安派出所依照本規(guī)則規(guī)定比照首次業(yè)主大會成立的相關程序另行召開業(yè)主大會選舉產生業(yè)主委員會。

第三十七條業(yè)主委員會集體辭職的，應當以書面形式報縣(市)、區(qū)房地產管理部門備案，并將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財、物移交給所在地縣(市)、區(qū)房地產管理部門監(jiān)管，在街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會的指導與監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產清算工作；未予備案造成損失的由業(yè)主委員會依法承擔責任。

第三十八條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責并對其做出的決定負責。其作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)人民政府房地產管理部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主，侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第四章附則

第三十九條業(yè)主委員會的名稱應當與物業(yè)管理區(qū)域的名稱保持一致。第四十條市房地產管理部門制訂發(fā)布《業(yè)主公約示范文本》和《業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本》及相關文件、表格的樣本，供參照使用。

第四十一條物業(yè)所在地尚未設立街道辦事處和社區(qū)居民委員會的，街道辦事處和社區(qū)居委會的相關工作由物業(yè)所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府承擔。第四十二條本規(guī)則自2007年11月1日起施行。