第一篇：不動(dòng)產(chǎn)登記制度細(xì)則

不動(dòng)產(chǎn)登記制度細(xì)則

不動(dòng)產(chǎn)登記制度細(xì)則

不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。目前世界上存在的契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長(zhǎng)，我們應(yīng)充分比較借鑒上述登記制度的長(zhǎng)處，結(jié)合中國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，構(gòu)建有中國(guó)特色的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義

不動(dòng)產(chǎn)登記，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。例如，某甲通過(guò)合法建筑建造住宅一處，經(jīng)甲向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)，由房產(chǎn)管理部門將其房屋權(quán)屬狀況記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，該項(xiàng)記載就是不動(dòng)產(chǎn)登記，又稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記具有如下含義。

1.登記是依當(dāng)事人申請(qǐng)的行為。

2.登記是國(guó)家專職部門的活動(dòng)。

3.登記內(nèi)容為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象包括以下權(quán)利：(1)所有權(quán);(2)地上權(quán);(3)永佃權(quán);(4)地役權(quán);(5)先取特權(quán);(6)質(zhì)權(quán);(7)抵押權(quán);(8)租賃權(quán);(9)采石權(quán)。

4.登記事項(xiàng)須記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的性質(zhì) 不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，是指不動(dòng)產(chǎn)登記行為的法律屬性。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，大致有三種學(xué)說(shuō)：(1)公法行為說(shuō)。(2)證明行為說(shuō)。(3)私法行為說(shuō)。我們認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記并非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為，其本質(zhì)應(yīng)為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度細(xì)則內(nèi)容

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)理論

不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的法律制度。①作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過(guò)登記向公眾公開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬及變動(dòng)情況，使其了解不特定的物權(quán)狀態(tài)，使第三人在參與交易時(shí)有一個(gè)識(shí)別、判斷物權(quán)的客觀標(biāo)準(zhǔn);登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效的效力;登記的推定力，又稱權(quán)利正確性推定效力，是指以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的效力，但是登記權(quán)利正確性推定效力不及于明知登記權(quán)利瑕疵而惡意取得該項(xiàng)權(quán)利者;登記的公信力是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護(hù)。

研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要意義。作為物權(quán)公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記在財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否發(fā)生效力。著名民法學(xué)者梁慧星先生指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒(méi)有一個(gè)好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會(huì)有好的結(jié)果，不會(huì)得到切實(shí)的實(shí)施?！毖芯坎粍?dòng)產(chǎn)登記制度，掌握物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的新規(guī)定，正確理解物權(quán)變動(dòng)法理，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問(wèn)題，對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行，進(jìn)而保障交易安全，維護(hù)交易秩序，都具有重要意義。

二、物權(quán)法出臺(tái)前后關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

(一)物權(quán)法出臺(tái)前不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評(píng)析

物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個(gè)重要缺陷是基本上認(rèn)為登記為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大了登記的效力范圍，把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護(hù)，同時(shí)也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！毖韵轮馐?，不動(dòng)產(chǎn)交易要以登記為要件，具體來(lái)說(shuō)就是不動(dòng)產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權(quán)不登記不生效”，因此，如果當(dāng)事人簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同沒(méi)有登記，該合同就被判定為無(wú)效。事實(shí)上，沒(méi)有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個(gè)重要缺陷是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容，有待進(jìn)一步完善。

(二)物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響

物權(quán)法在總結(jié)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，借鑒西方國(guó)家先進(jìn)立法經(jīng)驗(yàn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記程序、登記類型及登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任等重要問(wèn)題以專節(jié)14個(gè)條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：

(1)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)原則的完善和發(fā)展。一是物權(quán)法貫徹區(qū)分原則理論③，明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。規(guī)定登記不是法定義務(wù)，不登記，也可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，但是不登記，不得對(duì)抗善意第三人。即區(qū)分物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)，將物權(quán)變動(dòng)合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力相區(qū)分，不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的合同雖然沒(méi)有登記仍然有效，不受不動(dòng)產(chǎn)是否發(fā)生變動(dòng)的影響?！段餀?quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！段餀?quán)法》第129條和第158條也規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。二是登記要件原則。按照《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)過(guò)依法登記而發(fā)生效力，也是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。這是《物權(quán)法》第127第第1款的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)合同就可以設(shè)立，這是我國(guó)物權(quán)法獨(dú)有的規(guī)定。

(2)增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等登記類型。

更正登記是指為消除因登記錯(cuò)誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實(shí)體權(quán)利關(guān)系的不一致?tīng)顟B(tài)，對(duì)既存登記的部分內(nèi)容進(jìn)行修正而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯(cuò)誤的登記提供救濟(jì)途徑，保護(hù)真正權(quán)利人的權(quán)利，維護(hù)秩序安定與交易安全。《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”

異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。④該法第19條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！?異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時(shí)保全措施。登記錯(cuò)誤的更正需要一個(gè)過(guò)程，在此過(guò)程中，登記權(quán)利人有可能處分不動(dòng)產(chǎn)，從而使真正權(quán)利人的權(quán)利受到損害。為防止更正登記之前登記權(quán)利人的處分行為，有必要采取異議登記這項(xiàng)措施來(lái)保全權(quán)利。

預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記⑤。我國(guó)物權(quán)法亦規(guī)定了預(yù)告登記制度，該法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！鳖A(yù)告登記的目的就在于保護(hù)關(guān)于未來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。

(3)物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定對(duì)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一是物權(quán)法的實(shí)施對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行既帶來(lái)機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)。這種機(jī)遇主要表現(xiàn)為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。如執(zhí)行中處理不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致的問(wèn)題時(shí)，可結(jié)合物權(quán)法關(guān)于異議登記的規(guī)定，及時(shí)解決爭(zhēng)議，恰當(dāng)處置不動(dòng)產(chǎn);還例如物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定，使執(zhí)行人員在查封前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利人了如指掌，為及時(shí)采取預(yù)查封措施提供了便利。同時(shí)，物權(quán)法的實(shí)施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)，需要執(zhí)行人員深入學(xué)習(xí)和研究物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確把握物權(quán)法的立法宗旨，深刻理解物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)涵，依法及時(shí)執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件，維護(hù)權(quán)利人的合法物權(quán)。

二是對(duì)傳統(tǒng)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念產(chǎn)生較大影響，要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中及時(shí)調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強(qiáng)執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行?！段餀?quán)法》第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”。該條規(guī)定從根本上區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的公示方法。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。執(zhí)行人員執(zhí)行中要認(rèn)真貫徹物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則，在采取強(qiáng)制執(zhí)行措施前應(yīng)認(rèn)真調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情況，不能簡(jiǎn)單地以登記確定權(quán)屬，還要看該不動(dòng)產(chǎn)上是否存在預(yù)告登記、異議登記等情況，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施。

三是要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中注重保護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人的合法權(quán)利。既保護(hù)申請(qǐng)人的合法債權(quán)，又要保護(hù)被執(zhí)行人的合法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，做到二者的統(tǒng)一。執(zhí)行實(shí)踐中，對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益產(chǎn)生侵害的行為主要為有關(guān)機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行行為和法院的執(zhí)行行為本身。對(duì)于一些行政機(jī)關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時(shí)拒絕協(xié)助、縮小或擴(kuò)大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其損害的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過(guò)行政訴訟判決其履行職責(zé)，拒不履行職責(zé)造成損失的，承擔(dān)行政賠償責(zé)任。法院執(zhí)行人員違法執(zhí)行，侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。

三、貫徹物權(quán)法，執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

1、關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

實(shí)踐中，對(duì)于能否強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人擁有使用權(quán)的國(guó)有劃撥土地問(wèn)題，存在不同的認(rèn)識(shí)。本人認(rèn)為，法院在執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)本著既有利于最大化實(shí)現(xiàn)債權(quán)，又不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的原則，依據(jù)《物權(quán)法》、土地管理法律法規(guī)和《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問(wèn)題的批復(fù)》(法釋[XX]6號(hào))的有關(guān)規(guī)定，在與土地管理部門取得一致意見(jiàn)后，再行裁定轉(zhuǎn)移，進(jìn)行妥善處理。對(duì)原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應(yīng)告知權(quán)利受讓人辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。如果該國(guó)有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應(yīng)當(dāng)通過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)價(jià)值分離(僅限執(zhí)行房產(chǎn))，并會(huì)同國(guó)土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，由國(guó)土資源部門依據(jù)土地管理和城市規(guī)劃等有關(guān)法律規(guī)定采取招標(biāo)拍賣，掛牌出讓等方式對(duì)該土地依法進(jìn)行處置。

2、關(guān)于集體土地使用權(quán)的處理問(wèn)題

在我國(guó)，集體土地所有權(quán)和使用權(quán)原則上是禁止交易的，但實(shí)踐中集體土地權(quán)屬也存在事實(shí)上的交易。如《擔(dān)保法》第34條第(5)項(xiàng)、第36條第3款規(guī)定，農(nóng)村“四荒”土地的使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，那么該抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時(shí)，必然牽涉到集體土地使用權(quán)的處分問(wèn)題。對(duì)此應(yīng)當(dāng)如何處理?本人認(rèn)為，法院執(zhí)行案件涉及集體土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)與當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門進(jìn)行協(xié)商，取得一致意見(jiàn)后予以執(zhí)行。依照《土地管理法》第63條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)僅限于用地單位因破產(chǎn)、兼并等情形。執(zhí)行土地成交前，人民法院應(yīng)當(dāng)會(huì)同國(guó)土資源部門查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書(shū)和用地批文，完成地籍調(diào)查，責(zé)成集體土地所有權(quán)單位簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議書(shū)，并書(shū)面告知權(quán)利受讓人成交價(jià)款中是否包含該集體土地的征地補(bǔ)償費(fèi)。

按照《土地管理法》第62條、第63條之規(guī)定，權(quán)利受讓人應(yīng)僅限于該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶。執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體土地使用權(quán)的處置時(shí)，應(yīng)會(huì)同國(guó)土資源部門查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書(shū)和用地批文，并完成地籍調(diào)查，并對(duì)該集體組織范圍內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶進(jìn)行審查，確認(rèn)權(quán)利受讓人的資格;人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)成該集體經(jīng)濟(jì)組織出具相關(guān)證明材料，協(xié)助權(quán)利受讓人依法辦理土地變更登記手續(xù)。

3、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致時(shí)的處理

實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請(qǐng)執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻被被執(zhí)行人占有、使用，對(duì)此法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭(zhēng)議。

如果申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過(guò)以下幾種渠道尋求救濟(jì)，一是依照物權(quán)法的規(guī)定向登記機(jī)構(gòu)提出異議登記申請(qǐng)，請(qǐng)求撤銷該登記;二是依據(jù)合同法中的撤銷權(quán)訴訟，通過(guò)民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為;三是通過(guò)提起行政訴訟，撤銷登記機(jī)構(gòu)的登記行政行為。如果法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機(jī)構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記，此后，法院方可采取查封措施。

當(dāng)然，如果登記名義人明確承認(rèn)其并非實(shí)際權(quán)利人且書(shū)面認(rèn)可房地產(chǎn)實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執(zhí)行人通過(guò)繼承、判決和執(zhí)行等合法途徑已經(jīng)得到了不動(dòng)產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒(méi)有進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)登記的，可以對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動(dòng)產(chǎn)辦理了過(guò)戶登記后，預(yù)查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封。第三種情形是：登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有，對(duì)這種情況法院仍可對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行查封。如果案外人主張所有權(quán)的，可提出執(zhí)行異議，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查，如果異議屬實(shí)，應(yīng)及時(shí)依法糾正執(zhí)行錯(cuò)誤。

4、對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)查封問(wèn)題

預(yù)查封是指對(duì)尚未在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施⑥。這是《最高人民法院 國(guó)土資源部 建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》(法發(fā)[XX]5號(hào))規(guī)定的一項(xiàng)執(zhí)行措施。物權(quán)法實(shí)施后，該項(xiàng)規(guī)定仍然有效。執(zhí)行實(shí)踐中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)查封措施時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下兩點(diǎn)：一是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)查封的程序性規(guī)定，即由法院制發(fā)預(yù)查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，由國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù);待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時(shí)轉(zhuǎn)為正式查封。在法院預(yù)查封期間，任何單位和個(gè)人不得擅自處分預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)，有關(guān)部門也不得辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。二是正確適用預(yù)查封的輪候制度。當(dāng)某一房地產(chǎn)被某一法院查封、預(yù)查封后，后續(xù)送達(dá)的查封、預(yù)查封裁定并不當(dāng)然失效，而是按照各個(gè)法院向國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的時(shí)間先后進(jìn)行登記排列等候，一旦在先查封的法院依法解除查封、預(yù)查封或者查封、預(yù)查封自動(dòng)失效，且原查封或者預(yù)查封的房地產(chǎn)尚有可供查封或者預(yù)查封的價(jià)值時(shí)，排列在先的輪候查封或者輪候預(yù)查封就自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封或者預(yù)查封并依次輪定。

第二篇：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

我國(guó)將建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度】

方案指出，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這樣可以更好地落實(shí)物權(quán)法規(guī)定，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。建立以公民身份證號(hào)碼和組織機(jī)構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的統(tǒng)一社會(huì)信用代碼等制度，從制度上加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理，并為預(yù)防和懲治腐敗夯實(shí)基礎(chǔ)。方案指出，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這樣可以更好地落實(shí)物權(quán)法規(guī)定，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。建立以公民身份證號(hào)碼和組織機(jī)構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的統(tǒng)一社會(huì)信用代碼等制度，從制度上加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理，并為預(yù)防和懲治腐敗夯實(shí)基礎(chǔ)。

(原標(biāo)題：我國(guó)將建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度)

第三篇：不動(dòng)產(chǎn)登記制度來(lái)了

不動(dòng)產(chǎn)登記制度來(lái)了，“房叔”“房嬸”們怕了嗎？

2014年03月29日 08:38:09來(lái)源： 新華網(wǎng)

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新華網(wǎng)北京３月２９日新媒體電（記者 徐蕊 烏夢(mèng)達(dá) 葉鋒）日前召開(kāi)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì)議提出，用３年左右時(shí)間全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，醞釀了多年的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有了明確的時(shí)間表。網(wǎng)民期待，這一制度能成為反腐利器，攔住“房叔”“房嬸”們。

為何是九個(gè)部門聯(lián)席？

面朝大海，春暖花開(kāi)。如果你想在海邊的樹(shù)林承包一塊林地，再租一塊海灘養(yǎng)點(diǎn)魚(yú)蝦；或者在海邊買塊地，蓋個(gè)房子，過(guò)去你需要：到漁業(yè)部門登記水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，這關(guān)系到你能不能養(yǎng)魚(yú)，然后到林業(yè)部門去申請(qǐng)林地所有權(quán)和使用權(quán)，再去國(guó)土部門土地交易所登記申請(qǐng)，然后蓋好了房子，房產(chǎn)證發(fā)放歸住建部門管。這些部門離得近，你好可以少花些時(shí)間，如果這些部門離得遠(yuǎn)？呵呵。

剛剛召開(kāi)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì)議提出，用３年左右時(shí)間全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。那么未來(lái)，你有望在一個(gè)部門辦理所有這些登記。

所謂不動(dòng)產(chǎn)登記，與建設(shè)部門進(jìn)行的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)、房屋登記簿制度相似，只是從內(nèi)容上來(lái)看，把林地、海域和草原等權(quán)屬也納入登記范圍。

經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)正式建立，國(guó)土資源部牽頭，中央編辦、財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家林業(yè)局、國(guó)務(wù)院法制辦、國(guó)家海洋局等９部門組成的聯(lián)席會(huì)議日前召開(kāi)第一次會(huì)議。

建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度為何需要９部門，這其中存在哪些困難和障礙？

目前我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)各類登記，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的難度在于部門職能劃分不清。“由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的復(fù)雜分類，不動(dòng)產(chǎn)登記處于比較分散混亂的狀態(tài)，包括房屋、林地、草地、普通建設(shè)用土地等不動(dòng)產(chǎn)的登記分布在多個(gè)部門當(dāng)中?！鄙虾＝淮髣P原法學(xué)院民商法研究所所長(zhǎng)韓長(zhǎng)印說(shuō)。

韓長(zhǎng)印說(shuō)，這種多頭登記的狀況都還有法律的依據(jù)。在部門利益的格局下，這種各自為政的狀態(tài)很難被打破。而且即使在單項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)方面，內(nèi)部的登記程序、登記規(guī)則以及數(shù)據(jù)表現(xiàn)形式等等也都不統(tǒng)一。

此外，不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)還需要和民政、公安、稅務(wù)、銀行等部門信息聯(lián)網(wǎng)，突破“信息孤島”現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)各個(gè)部門和地方數(shù)據(jù)的整合與共享。

建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度為何要３年？

部際聯(lián)席會(huì)議召集人、國(guó)土資源部部長(zhǎng)、國(guó)家土地總督察姜大明表示，用４年左右時(shí)間，運(yùn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享以及依法查詢，形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。

為什么要３至４年這么久的時(shí)間？

早在２００７年，物權(quán)法出臺(tái)時(shí)就明確提出不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，但７年來(lái)其推進(jìn)過(guò)程可以用“龜速”來(lái)形容。

專家分析，首先，從技術(shù)層面看，這些部門過(guò)去都開(kāi)發(fā)了自己的系統(tǒng)，但彼此之間并不互通，整合這些信息首先需要打破信息的孤島，改變政府部門信息“老死不相往來(lái)”的情況，實(shí)現(xiàn)大平臺(tái)大數(shù)據(jù)。

其次，比技術(shù)更難的是利益。每個(gè)部門的發(fā)證登記權(quán)限，背后都是部門的審批權(quán)限，要把多頭管理、分散登記的權(quán)責(zé)統(tǒng)一、歸并，這意味著每個(gè)部門都需要割肉，需要不小勇氣。統(tǒng)一登記也觸及了部分群體的利益，地方政府不配合、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理龐雜等，都使得這項(xiàng)工作推進(jìn)困難。

例如，不動(dòng)產(chǎn)登記中的住房信息聯(lián)網(wǎng)，住建部２０１１年提出要求，２０１２年年底建成４０個(gè)重點(diǎn)城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)，到２０１３年上半年才完成，２０１３年的國(guó)五條通知提出，“十二五”末期全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，但剛剛出臺(tái)的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃將這一目標(biāo)推遲到６年后。不動(dòng)產(chǎn)登記制度能否攔住“房叔”“房嬸”們？

住房信息聯(lián)網(wǎng)作為房屋所有權(quán)登記的一部分，包括房屋管理系統(tǒng)、交易登記整合系統(tǒng)、檔案管理系統(tǒng)等三大系統(tǒng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立后，實(shí)現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)的步伐將加快，有望終結(jié)信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的孤島狀態(tài)。業(yè)界期待，不動(dòng)產(chǎn)登記制度能成為反腐利器。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，對(duì)于法規(guī)紀(jì)律不允許經(jīng)商的公務(wù)員群體而言，大部分家庭資產(chǎn)是房產(chǎn)，如果信息聯(lián)網(wǎng)能夠運(yùn)行，對(duì)涉房腐敗不啻為當(dāng)頭一棒。

韓長(zhǎng)印坦言，不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)登記的不統(tǒng)一和信息聯(lián)網(wǎng)的缺失，使反腐機(jī)制存留較大的漏洞?！安粍?dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的不健全使房地產(chǎn)成為腐敗官員洗錢和安置不法財(cái)產(chǎn)的重要渠道和保值形式，大量貪腐資產(chǎn)沉淀在房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了產(chǎn)生‘房叔’‘房嬸’這樣的腐敗典型之外，還造成了一系列的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題?！彼f(shuō)。

如果房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全國(guó)統(tǒng)一的登記和信息互聯(lián)，對(duì)貪腐官員會(huì)有很大的震懾作用。另外，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將為未來(lái)開(kāi)征房產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)，而對(duì)開(kāi)征房產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，“以人查房”是稅收部門必需的程序。

第四篇：不動(dòng)產(chǎn)抵押登記制度

不動(dòng)產(chǎn)抵押登記

（一）承諾時(shí)限

3個(gè)工作日（不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記業(yè)務(wù)立等可?。?/p>

（二）業(yè)務(wù)流程圖

（三）應(yīng)提交的申請(qǐng)材料

1、預(yù)購(gòu)商品房抵押登記應(yīng)提交的申請(qǐng)材料（1）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)；（2）申請(qǐng)人身份證明；

（3）購(gòu)房合同和購(gòu)房發(fā)票；（4）主債權(quán)合同；（5）抵押合同。

2、一般不動(dòng)產(chǎn)抵押登記應(yīng)提交的申請(qǐng)材料（1）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（4）主債權(quán)合同；（5）抵押合同；

屬以下特殊情況的，還需提交以下相應(yīng)材料：

（1）屬第三人為債務(wù)人提供擔(dān)保的，還須提交擔(dān)保書(shū)和第三人身份證明材料；

（2）反擔(dān)保抵押登記還須另提交《保證合同》、《反擔(dān)保合同》、擔(dān)保公司的融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)許可證和債權(quán)人的相關(guān)材料；

（3）抵押權(quán)人為典當(dāng)行的，還須提交《典當(dāng)經(jīng)營(yíng)許可證》和《特種行業(yè)許可證》；

（4）外商投資企業(yè)、股份制企業(yè)、有限公司應(yīng)提供董事會(huì)（股東會(huì)）決議，董事會(huì)（股東會(huì)）名單；集體企業(yè)應(yīng)提供職代會(huì)決議并報(bào)上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案；國(guó)有企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定（以工商行政管理部門認(rèn)定的公司章程為準(zhǔn)）。

3、在建建筑物抵押登記應(yīng)提交的申請(qǐng)材料（1）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)；（2）申請(qǐng)人身份證明；（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（4）主債權(quán)合同；（5）抵押合同；

（6）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（7）實(shí)地查看報(bào)告；

屬以下特殊情況的，除以上材料外，需提交以下相應(yīng)材料：

（1）抵押權(quán)人為典當(dāng)行的，還須提交《典當(dāng)經(jīng)營(yíng)許可證》和《特種行業(yè)許可證》；

（2）外商投資企業(yè)、股份制企業(yè)、有限公司應(yīng)提供董事會(huì)（股東會(huì)）決議，董事會(huì)（股東會(huì)）名單；集體企業(yè)應(yīng)提供職代會(huì)決議并報(bào)上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案；國(guó)有企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定（以工商行政管理部門認(rèn)定的公司章程為準(zhǔn)）。

4、最高額抵押登記應(yīng)提交的申請(qǐng)材料

最高額抵押登記除按相應(yīng)登記類型提交申請(qǐng)材料外，需另提交申請(qǐng)材料如下：

（1）屬最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)提交一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)的合同或者其他登記原因文件等必要材料、提交最高額抵押合同；

（2）同意將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的，應(yīng)當(dāng)提交已存在債權(quán)的合同以及當(dāng)事人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書(shū)面材料。

5、抵押權(quán)變更登記應(yīng)提交的申請(qǐng)材料（1）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū);（2）申請(qǐng)人身份證明;

（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明;（4）抵押權(quán)變更的材料，包括：

①抵押權(quán)人或者抵押人姓名、名稱變更的，提交能夠證實(shí)其身份變更的材料;②擔(dān)保范圍、抵押權(quán)順位、被擔(dān)保債權(quán)種類或者數(shù)額、債務(wù)履行期限、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變更的，提交抵押人與抵押權(quán)人約定相關(guān)變更內(nèi)容的協(xié)議;

（5）因抵押權(quán)順位、被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額、最高債權(quán)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限發(fā)生變更等，對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書(shū)面同意文件和身份證明文件。

6、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交的申請(qǐng)材料（1）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū);（2）申請(qǐng)人身份證明;

（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明;（4）抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的材料，包括：

①申請(qǐng)一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交被擔(dān)保主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議;②申請(qǐng)最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交部分債權(quán)轉(zhuǎn)移的材料、當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的材料;

③債權(quán)人已經(jīng)通知債務(wù)人的材料。

7、抵押權(quán)注銷登記應(yīng)提交的申請(qǐng)材料（1）不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū);（2）申請(qǐng)人身份證明;（3）抵押權(quán)消滅的材料;

（4）押權(quán)人與抵押人共同申請(qǐng)注銷登記的，提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明;抵押權(quán)人單方申請(qǐng)注銷登記的，提交不動(dòng)產(chǎn)登記證明;抵押人等當(dāng)事人單方申請(qǐng)注銷登記的，提交證實(shí)抵押權(quán)已消滅的人民法院、仲裁委員會(huì)作出的生效法律文書(shū)。

第五篇：我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究

編輯。

摘要： 不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。目前 世界上存在的契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長(zhǎng)，我們應(yīng)充分比較借鑒上述登記制度的長(zhǎng)處，結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，構(gòu)建有 中國(guó) 特色的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。本文回顧了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的 歷史，指出我國(guó)的登記制度存在諸多缺陷，并歸納 總結(jié) 了學(xué)者們關(guān)于完善該制度的若干建議，認(rèn)為物權(quán)法中對(duì)登記制度的規(guī)定，標(biāo)志著我國(guó)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的正式確立。本文認(rèn)為，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四種 法律 效力，并對(duì)物權(quán)法中的更正登記、異議登記和預(yù)告登記三種特殊類型進(jìn)行了闡述。文章 分析 了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)履行的職責(zé)，并對(duì)登記錯(cuò)誤的責(zé)任賠償 問(wèn)題 進(jìn)行了分析，指出物權(quán)法在登記機(jī)關(guān)責(zé)任賠償問(wèn)題上采納了無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，其目的是為了減少登記錯(cuò)誤，更好地保護(hù)處于相對(duì)弱勢(shì)地位的受害人的合法權(quán)益。文章最后分析了登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的構(gòu)成要件，并對(duì)賠償范圍及登記機(jī)關(guān)的追償問(wèn)題進(jìn)行了闡述。關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記 登記效力 登記類型 責(zé)任賠償

不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。在 現(xiàn)代 市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì) 社會(huì) 中，法律在保護(hù)財(cái)產(chǎn)靜的安全的同時(shí)，更加注重保護(hù)財(cái)產(chǎn)動(dòng)的交易安全。由于不動(dòng)產(chǎn)在財(cái)產(chǎn)權(quán)體系中占據(jù)非常重要的地位，因而作為其物權(quán)公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記就扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否發(fā)生效力。梁慧星先生在論述登記制度的重要性時(shí)曾經(jīng)指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒(méi)有一個(gè)好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會(huì)有好的結(jié)果，不會(huì)得到切實(shí)的實(shí)施。”因此，研究 不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)于正確理解物權(quán)變動(dòng)法理，準(zhǔn)確適用法律，保障交易安全，維護(hù)交易秩序，都具有重要意義。本文試就我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的基本問(wèn)題作一探討。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記概述

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的意義

不動(dòng)產(chǎn)登記，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。例如，某甲通過(guò)合法建筑建造住宅一處，經(jīng)甲向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)，由房產(chǎn)管理部門將其房屋權(quán)屬狀況記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，該項(xiàng)記載就是不動(dòng)產(chǎn)登記，又稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記具有如下含義。1.登記是依當(dāng)事人申請(qǐng)的行為。當(dāng)事人提出登記申請(qǐng)，是不動(dòng)產(chǎn)登記的起始環(huán)節(jié)和必經(jīng)步驟，是啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記程序的重要法律事實(shí)。沒(méi)有當(dāng)事人的申請(qǐng)，就不會(huì)產(chǎn)生登記法律關(guān)系。但是，并不是任何人都可以提出登記申請(qǐng)。不動(dòng)產(chǎn)登記的直接后果是產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)登記關(guān)系主體之間的權(quán)利和義務(wù)，其最終目的是為了使當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利通過(guò)法律程序得到認(rèn)可。因此，只有與待登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利具有直接利害關(guān)系的人，如權(quán)利人和利害關(guān)系人，才能依法定程序向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出登記申請(qǐng)。

2.登記是國(guó)家專職部門的活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須登記，這是各國(guó)立法的通例。然而，由于登記具有公示作用，對(duì)當(dāng)事人權(quán)利具有重要 影響，這就要求登記機(jī)關(guān)必須具有權(quán)威性。如果登記機(jī)關(guān)沒(méi)有權(quán)威性，其所辦理的財(cái)產(chǎn)登記就可能失去公信力，申請(qǐng)人的權(quán)利也無(wú)從得到保障，從而不能實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)登記的基本目的。只有法律規(guī)定的國(guó)家專職部門才能以國(guó)家行為擔(dān)保登記的公信力，從而擔(dān)當(dāng)?shù)怯浿厝?。因此各?guó)均明確規(guī)定由專門的登記機(jī)關(guān)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。例如，德國(guó)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的為屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局；在日本為司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局、地 方法 務(wù)局及其派出所；在瑞士大多為各州的地方法院。只有法律明確規(guī)定的登記機(jī)關(guān)，才享有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的職權(quán)；也只有在該機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，登記才能發(fā)生法律效力。3.登記 內(nèi)容 為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)。不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)容是法律規(guī)定要求進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。在采不同登記模式的國(guó)家，法律對(duì)于登記內(nèi)容的規(guī)定存在重大差異?？傮w而言，在采物權(quán)登記制度的國(guó)家，一般由法律明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀母鞣N不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。例如，日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象包括以下權(quán)利：（1）所有權(quán)；（2）地上權(quán)；（3）永佃權(quán)；（4）地役權(quán)；（5）先取特權(quán)；（6）質(zhì)權(quán)；（7）抵押權(quán)；（8）租賃權(quán)；（9）采石權(quán)。我國(guó) 臺(tái)灣 地區(qū)“土地登記規(guī)則”第5條亦有類似規(guī)定。我國(guó)法律明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。故登記內(nèi)容應(yīng)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)。4.登記事項(xiàng)須記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。不動(dòng)產(chǎn)登記簿是登記機(jī)關(guān)依法制作的用于登錄、記載不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀況的檔案簿冊(cè)。在采實(shí)質(zhì)主義登記立法的國(guó)家，不動(dòng)產(chǎn)登記簿乃不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，它具有統(tǒng)一性、權(quán)威性、持久性、公開(kāi)性四個(gè)特征。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)只有由登記機(jī)關(guān)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，才能由國(guó)家行為擔(dān)保其公信力，并依此對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的可信性作出保障，才便于由登記機(jī)關(guān)長(zhǎng)期保存，并為權(quán)利人和利害關(guān)系人查詢提供方便。因此，登記機(jī)關(guān)在受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)后，須依照法律規(guī)定的格式、形式、程序、方法和具體要求建立登記簿，對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)在登記簿上進(jìn)行記載，才能發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的效果。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，是指不動(dòng)產(chǎn)登記行為的法律屬性。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，大致有三種學(xué)說(shuō)：（1）公法行為說(shuō)。認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記屬于一種公法上的行政行為，它體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)，干預(yù)的目的旨在明晰各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。（2）證明行為說(shuō)。該說(shuō)避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對(duì)買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對(duì)房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)?！保?）私法行為說(shuō)。認(rèn)為登記本質(zhì)上應(yīng)為私法行為。我們認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記并非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為，其本質(zhì)應(yīng)為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為。

不動(dòng)產(chǎn)登記是依當(dāng)事人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門實(shí)施的活動(dòng)。登記機(jī)關(guān)的職能，主要在于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)予以公示，明確權(quán)利歸屬，以維護(hù)交易安全。在不動(dòng)產(chǎn)登記法律關(guān)系中，當(dāng)事人的權(quán)利來(lái)源于法律法規(guī)的規(guī)定，登記不過(guò)是對(duì)該權(quán)利的“宣示”或“確認(rèn)”。登記本質(zhì)上是一種事實(shí)行為，它并不能賦予任何人以權(quán)利，即登記本身不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)。毋庸諱言，正是由于國(guó)家公權(quán)力介入了登記，以國(guó)家行為作擔(dān)保，才賦予不動(dòng)產(chǎn)登記強(qiáng)大的公示效力。從登記制度的起源看，其最初是隨國(guó)家征收稅賦的需要而產(chǎn)生的，帶有明顯的行政色彩。但隨著商品經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展，登記制度發(fā)生了質(zhì)的變化，它不再僅僅與國(guó)家利益相關(guān)，而且與社會(huì)公共利益及經(jīng)濟(jì)秩序緊密相連。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記，目的是通過(guò)登記向公眾昭示權(quán)利，從而表明權(quán)利人權(quán)利的存在，維護(hù)交易安全。登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。正如我國(guó)有學(xué)者指出的，“土地權(quán)利登記，在財(cái)產(chǎn)法上的本質(zhì)是對(duì)土地權(quán)利變動(dòng)的法律承認(rèn)，賦予土地權(quán)利變動(dòng)的法律效力，即給土地權(quán)利變動(dòng)提供法律基礎(chǔ)?！? 登記并非公法上的行政行為。行政行為強(qiáng)調(diào)行政機(jī)關(guān)單方的行政意思表示，而登記行為則需要當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)雙方的意思表示，包括當(dāng)事人以及相對(duì)人提出的登記申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)在登記時(shí)所作的其他為登記必須的意思表示，當(dāng)事人或者相對(duì)人為支持和補(bǔ)充登記申請(qǐng)所作的其他意思表示。該意思表示具有綜合構(gòu)成性，登記效力的發(fā)生脫離申請(qǐng)人的意思就難以發(fā)生效力。因此，登記不是登記機(jī)關(guān)的單方行政職權(quán)行為。事實(shí)上，登記并非登記機(jī)關(guān)的權(quán)力，而是其法定職責(zé)，對(duì)于符合法律要求的形式要件的登記申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)有登記義務(wù)，登記效力并不受登記機(jī)關(guān)的意志左右。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記與行政機(jī)關(guān)之行政權(quán)力的運(yùn)用沒(méi)有必然聯(lián)系，就不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的選擇而言，國(guó)家完全可以不受有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)行政管理權(quán)力配置的制約，而指定行政機(jī)關(guān)之外的其他機(jī)關(guān)如司法機(jī)關(guān)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。因此，我們必須明確區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)的行政管理行為，摒棄那種把不動(dòng)產(chǎn)登記視為行政管理手段，將登記行為視為公法上行政行為的觀念，確立登記為法律服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)的立場(chǎng)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記模式考察

近、現(xiàn)代各國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，大致可歸納為三種模式：契據(jù)登記制度、權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度。下面分別予以考察。

（一）契據(jù)登記制度

契據(jù)登記制度，也稱形式主義登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)當(dāng)事人訂立契約即發(fā)生效力，但非經(jīng)登記，不得對(duì)抗第三人。契據(jù)登記制度以法國(guó)為代表，日本、意大利、比利時(shí)、西班牙等國(guó)以及美國(guó)多數(shù)州也采行此制。《法國(guó)民法典》第711條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，因繼承、生前贈(zèng)與或遺贈(zèng)，以及因債的效力，取得與轉(zhuǎn)移。”第1583條規(guī)定：“當(dāng)事人一經(jīng)對(duì)標(biāo)的物與價(jià)金協(xié)議一致，即使標(biāo)的物尚未交付，價(jià)金尚未支付，買賣即告完全成立，且買受人對(duì)出賣人依法取得標(biāo)的物的所有權(quán)?！薄度毡久穹ǖ洹返?77條亦規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更，除非依登記法規(guī)定進(jìn)行登記，不得以之對(duì)抗第三人?！币罁?jù)契據(jù)登記制度，由國(guó)家設(shè)置的登記機(jī)構(gòu)在登記簿上記載不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀況，以便有利害關(guān)系的第三人進(jìn)行查閱。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)并不以登記為生效要件，只要當(dāng)事人意思表示一致，訂立契約，就能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。登記機(jī)關(guān)登記時(shí)僅根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)契據(jù)所載內(nèi)容予以登記，對(duì)契據(jù)內(nèi)容是否真實(shí)、是否有瑕疵等均不作實(shí)質(zhì)性審查，因而該種登記不具有公信力，僅具有對(duì)抗第三人的效力。

契據(jù)登記制度具有以下法律特征：（1）登記為物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件。即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)因當(dāng)事人合意而生效，登記只起簡(jiǎn)單的公示作用，對(duì)當(dāng)事人實(shí)體權(quán)利無(wú)決定影響。（2）登記與否不予強(qiáng)制。由于登記不發(fā)生權(quán)利變動(dòng)的效果，登記與否對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利沒(méi)有直接關(guān)系，當(dāng)事人可以自愿選擇是否登記，法律對(duì)此并無(wú)強(qiáng)制性規(guī)定。（3）登記實(shí)行形式審查主義。登記官吏對(duì)于登記申請(qǐng)，只進(jìn)行形式審查，即只審查契約及手續(xù)是否完備。如手續(xù)完備，即依契據(jù)內(nèi)容記載于登記簿。至于契據(jù)所載權(quán)利是否真實(shí)，有無(wú)瑕疵，則在所不問(wèn)。（4）登記無(wú)公信力。登記僅對(duì)當(dāng)事人物權(quán)變動(dòng)行為的存在進(jìn)行證明和表彰，對(duì)于已經(jīng)登記的權(quán)利，公眾不可信賴其為真實(shí)的權(quán)利。交易完成后，就第三受讓人而言，對(duì)于已登記的權(quán)利事項(xiàng)，如有人主張權(quán)利，應(yīng)依實(shí)體法確定權(quán)利歸屬。（5）登記簿采人的編成主義。即登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)編輯而成，而不以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)。登記完畢后，僅在交易契約上注記登記經(jīng)過(guò)，不發(fā)權(quán)利證書(shū)。（6）登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)狀態(tài)，即不僅登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的現(xiàn)在狀態(tài)，而且登記物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)。

（二）權(quán)利登記制度

權(quán)利登記制度，又稱實(shí)質(zhì)主義登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項(xiàng)非經(jīng)登記不得生效的立法體制。權(quán)利登記制度為德國(guó)民法首創(chuàng)，并為瑞士、奧地利、匈牙利等國(guó)以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)所采用?！兜聡?guó)民法典》第873條第（1）項(xiàng)規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)、對(duì)土地設(shè)定權(quán)利以及轉(zhuǎn)讓此種權(quán)利或者對(duì)此種權(quán)利設(shè)定其他權(quán)利，需有權(quán)利人與相對(duì)人關(guān)于權(quán)利變更的協(xié)議，并應(yīng)將權(quán)利變更在土地登記簿中登記注冊(cè)”。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第758條亦規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為而取得、設(shè)定、喪失及變更者，非經(jīng)登記，不生效力?！备鶕?jù)權(quán)利登記制度，任何基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)都必須登記，如果當(dāng)事人僅僅只是達(dá)成了物權(quán)變動(dòng)的合意，而沒(méi)有完成登記手續(xù)，則物權(quán)變動(dòng)的意思表示不僅不產(chǎn)生公信力，而且也不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。也就是說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記不僅具有物權(quán)變動(dòng)公示的效力，而且還具有決定物權(quán)變動(dòng)是否生效的效力。

權(quán)利登記制度具有以下法律特征：（1）登記為物權(quán)變動(dòng)的生效要件。登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律行為成立生效的必要條件，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為而取得、設(shè)立、喪失及變更，非經(jīng)登記，不生效力。因此，對(duì)于依法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，除當(dāng)事人意思表示一致外，還必須踐行法定登記的形式，才能發(fā)生效力。（2）登記采實(shí)質(zhì)審查主義。登記官吏對(duì)于申請(qǐng)人的登記申請(qǐng)，有實(shí)質(zhì)審查權(quán)，不僅審查申請(qǐng)必須具備的形式要件，還要審核不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與事實(shí)是否相符、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界限、與他人的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等。經(jīng)審查無(wú)誤后，方可予以登記。（3）登記具有公信力。公眾可以信賴登記權(quán)利為真實(shí)的權(quán)利，登記關(guān)于權(quán)利狀態(tài)的表示具有絕對(duì)效力。登記簿上記載的權(quán)利，即使在實(shí)體上存在登記原因不成立、無(wú)效或可撤銷情形，也不得以其不成立、無(wú)效或可撤銷對(duì)抗善意第三人。（4）登記采用強(qiáng)制主義。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，不經(jīng)登記不發(fā)生效力。這就要求當(dāng)事人訂立契約后，要取得物權(quán)變動(dòng)的效果，還必須依法進(jìn)行登記。（5）登記簿采物的編成主義。登記簿以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)編成，即依土地地段、地號(hào)先后次序編制而成。登記完畢不發(fā)權(quán)利證書(shū)，僅在契約上注記登記經(jīng)過(guò)。（6）登記以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)為主。登記簿先辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的現(xiàn)在狀態(tài)，再及于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)情形。

（三）托倫斯登記制度

托倫斯登記制度，又稱權(quán)利交付主義登記，是指經(jīng)實(shí)質(zhì)審查后用登記機(jī)關(guān)發(fā)放的權(quán)利證書(shū)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)以便利不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記制度。托倫斯登記制度產(chǎn)生于澳大利亞南部。除澳大利亞外，英國(guó)、愛(ài)爾蘭、加拿大、菲律賓等國(guó)以及美國(guó)的加利福尼亞、馬薩諸塞等十余州也采用此制度。根據(jù)托倫斯登記制度，在初次登記不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，登記機(jī)關(guān)按照一定的程序確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，制成地券。轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，當(dāng)事人之間作成讓與證書(shū)，連同地券一起交給登記機(jī)關(guān)。經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查后，在登記簿上記載權(quán)利的轉(zhuǎn)移。對(duì)于受讓人則交付新地券，或在原地券上記載權(quán)利的移轉(zhuǎn)，從而使第三人能夠從該地券上明確不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)。

托倫斯登記制度具有如下法律特征：（1）登記不實(shí)行全面的強(qiáng)制主義。并非一切土地都必須向政府申請(qǐng)登記，登記與否，任由當(dāng)事人自行決定。但土地一經(jīng)登記即進(jìn)入強(qiáng)制狀態(tài)，日后如有土地移轉(zhuǎn)或變動(dòng)，非經(jīng)登記不生效力。（2）登記采實(shí)質(zhì)審查主義。登記官吏對(duì)于登記申請(qǐng)有實(shí)質(zhì)審查權(quán)，登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記時(shí)須依一定程序，詳細(xì)審查登記原因及證明文件，以便精確確定不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)。對(duì)必須公告者應(yīng)經(jīng)公告程序，登記始能確定。（3）登記具有公信力。土地一經(jīng)登記，即具有不可推翻的效力。法律保護(hù)信賴登記簿記載的善意第三人，故任何人皆可信賴登記。（4）交付權(quán)利證書(shū)。權(quán)利證書(shū)為申請(qǐng)人享有登記權(quán)利的確定憑證。當(dāng)土地進(jìn)行第一次所有權(quán)登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)依權(quán)利狀態(tài)制成權(quán)利證書(shū)一式二份，一份交申請(qǐng)人保存，作為確認(rèn)權(quán)利的證明；一份由登記機(jī)關(guān)保存，以用來(lái)編成登記簿。申請(qǐng)人保存的權(quán)利證書(shū)內(nèi)容與登記簿完全一致。（5）登記土地上的權(quán)利負(fù)擔(dān)。已登記的土地上如設(shè)有抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利時(shí)，應(yīng)辦理他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定變更登記。（6）設(shè)置賠償基金。登記權(quán)利有不可推翻的效力，如登記有遺漏或錯(cuò)誤，致使真正權(quán)利人遭受損害時(shí)，登記機(jī)關(guān)負(fù)賠償責(zé)任。登記機(jī)關(guān)以申請(qǐng)人所繳納的費(fèi)用設(shè)置賠償基金，以供將來(lái)賠償之用。

（四）對(duì)三種登記模式的評(píng)析

上述三種不動(dòng)產(chǎn)登記模式各具特色。無(wú)論是權(quán)利登記制、契據(jù)登記制還是托倫斯登記制，均與其本國(guó)的 政治、經(jīng)濟(jì)、文化、歷史傳統(tǒng)等因素緊密結(jié)合，并通過(guò)各自的內(nèi)部調(diào)整，基本上達(dá)到自我體系的完善。如果脫離一國(guó)的具體國(guó)情，將很難判斷孰優(yōu)孰劣。

契據(jù)登記制度與法國(guó)、日本的物權(quán)變動(dòng)債權(quán)意思主義相適應(yīng)，物權(quán)交易僅憑雙方當(dāng)事人獨(dú)立的意思表示即能發(fā)生實(shí)際的物權(quán)變動(dòng)，毋需登記的繁瑣程序，極大地限制了國(guó)家公權(quán)力對(duì)物權(quán)交易和個(gè)人意思的干預(yù)，實(shí)現(xiàn)了“人之意思尊重”的社會(huì)理想，保障了交易迅捷。然而，在契據(jù)登記制度下，由于物權(quán)變動(dòng)完全取決于當(dāng)事人的意思，使社會(huì)不能從外部認(rèn)識(shí)當(dāng)事人之間物權(quán)變動(dòng)的時(shí)期與有無(wú)，物權(quán)變動(dòng)法律關(guān)系無(wú)法明確化，其結(jié)果就產(chǎn)生了當(dāng)事人之間的內(nèi)部關(guān)系與對(duì)第三人的外部關(guān)系不一致的問(wèn)題，有害交易安全，不符合現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)重視對(duì)動(dòng)態(tài)的物權(quán)交易安全保護(hù)的基本要求。

權(quán)利登記制度與托倫斯登記制度，由于將不動(dòng)產(chǎn)登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，并且采實(shí)質(zhì)審查主義，克服了契據(jù)登記制度存在的不足。在兩種登記模式下，因登記具有公信力，使信賴登記的善意第三人的利益得到了徹底的保護(hù)，從而有效地保護(hù)了交易安全，使當(dāng)事人之間的物權(quán)變動(dòng)關(guān)系與對(duì)第三人的公示關(guān)系明確化，物權(quán)變動(dòng)的時(shí)期也得以明確，物權(quán)交易關(guān)系變得透明。同時(shí)，完善的登記制度使交易當(dāng)事人能夠便利地獲得與作為交易標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的信息，大大降低了交易成本。但他們也并非完美無(wú)缺。由于他們要履行申請(qǐng)、審查、公告等繁瑣程序，使物權(quán)交易的手續(xù)復(fù)雜化，不具有契據(jù)登記制度下交易的便捷性。

以實(shí)用主義的態(tài)度來(lái)審視三種登記制度，它們各有所長(zhǎng)，均有許多值得我們 學(xué)習(xí)借鑒之處。因此，我們?cè)谥贫ú粍?dòng)產(chǎn)登記法時(shí)，應(yīng)充分比較、借鑒上述制度的長(zhǎng)處，根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，將其加以整合，在保障交易安全的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)交易便捷，從而使登記制度更好地發(fā)揮為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)的作用，構(gòu)建具有中國(guó)特色的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

三、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的演變

（一）我國(guó)古代的土地登記制度

我國(guó)以土地為中心的登記制度源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，從一開(kāi)始就與土地稅賦息息相關(guān)。據(jù)學(xué)者考證，我國(guó)古代以土地交易為中心形成的登記制度，肇始于周朝中后期?！吨芏Y?大司徒》記載：“掌建國(guó)土地之圖，與其人民之?dāng)?shù)，以安撫邦國(guó)，以天下土地之圖，周知九州之地域，廣輪之?dāng)?shù)，辦其山林川澤、丘陵墳衍原濕之名物?！笔苌鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約，當(dāng)時(shí)的土地登記僅具雛形。唐代以后，我國(guó)在土地管理方面出現(xiàn)了立契、申碟或過(guò)割制度。唐《均田令》規(guī)定：“凡買賣皆須經(jīng)所部官司申碟，年終彼此除附。若無(wú)文碟轍買賣，財(cái)沒(méi)不追，地還本主?！庇纱丝梢?jiàn)，唐代土地登記制度較前已有較大發(fā)展，不僅建立了為保障國(guó)家稅收而進(jìn)行的土地登記制度，而且初步建立了土地交易登記制度。土地買賣必須通過(guò)官府，進(jìn)行書(shū)面申報(bào)和登記，才能發(fā)生效力。否則，不僅交易無(wú)效，而且還要受到嚴(yán)厲的制裁。

北宋時(shí)期，隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地登記制度進(jìn)一步完善。宋《方田均稅條約并式》規(guī)定，由各縣派遣官吏對(duì)土地丈量分等后進(jìn)行公布，并在其四至設(shè)定標(biāo)志，正式登記造冊(cè)，作為交納貢賦和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。南宋時(shí)期，更頒布《經(jīng)界法》，設(shè)置了專司土地登記管理工作的經(jīng)界所，隸屬轉(zhuǎn)運(yùn)司。民戶按統(tǒng)一要求制作砧基簿，全面記載戶主、田產(chǎn)面積、四至、來(lái)源等土地狀況，附以地形圖，經(jīng)耆老、鄰保正長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)查勘后上報(bào)經(jīng)界所，再由經(jīng)界所勘驗(yàn)核實(shí)交付產(chǎn)權(quán)人，并收存于鄉(xiāng)、縣、州及轉(zhuǎn)運(yùn)司。砧基簿既是國(guó)家征稅課役的根據(jù)，也是持簿者對(duì)所載土地的產(chǎn)權(quán)證明。進(jìn)行田產(chǎn)交易時(shí)，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理“批鑿”，土地轉(zhuǎn)讓才發(fā)生效力?？梢?jiàn)，宋代的土地登記制度不僅相當(dāng)發(fā)達(dá)，而且已出現(xiàn)了專司土地登記管理工作的機(jī)構(gòu)。

元、明時(shí)期，由于土地關(guān)系極不穩(wěn)定，土地登記制度也處于不斷變化中。元初為解決因長(zhǎng)期土地兼并而出現(xiàn)的“強(qiáng)者田多而稅少，弱者產(chǎn)去而稅存”的問(wèn)題，曾頒布《經(jīng)理法》，對(duì)土地田產(chǎn)進(jìn)行清查登記。《元典章》中甚至定有“經(jīng)官給據(jù)”制度，“已后典賣田地，須要經(jīng)詣所屬司具給據(jù)，方許成交，隨時(shí)標(biāo)附，明白推收，各司縣置簿附寫(xiě)”，即出賣土地要提出申請(qǐng)，經(jīng)官勘查后發(fā)給公據(jù)才可交易。這一制度可以視為我國(guó)古代社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)管理制度的典型。明初實(shí)施核田法，建“魚(yú)鱗圖冊(cè)”，作為官府征收賦稅的憑證，也成為解決土地糾紛的重要依據(jù)。魚(yú)鱗圖冊(cè)的編制為明朝土地的管理甚至政權(quán)的穩(wěn)定，都發(fā)揮了重要作用。清朝入關(guān)后，因進(jìn)行多次大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，使明代建立的地籍登記制度蕩然無(wú)存。至清朝中期，土地財(cái)產(chǎn)權(quán)登記制度也未得到充分發(fā)展，直到清末引進(jìn)西洋法制后，這一狀況才稍有變化。《大清民律草案?物權(quán)》采德國(guó)立法例，對(duì)物權(quán)登記給予高度重視，并作系統(tǒng)規(guī)定，現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度才被引入中國(guó)，但終因滿清王朝的覆滅而破產(chǎn)。

從我國(guó)古代土地登記制度的歷史演變可以看出，它主要是伴隨土地稅賦制度而存在的，乃稅賦制度的衍生物，其最主要目的是便于稅賦征收。地契作為田地所有人或使用人的權(quán)利證明只是其附帶性的作用，并不能作確權(quán)證書(shū)。更為重要的是，地契資料由官府掌握，且對(duì)外保密，普通百姓不能查詢相關(guān)資料，與現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度的公示要求相去甚遠(yuǎn)。因此嚴(yán)格地說(shuō)，我國(guó)在民國(guó)以前的歷史上并沒(méi)有真正形成以公示為目的的登記制度。

（二）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立與發(fā)展

清末變法盡管以失敗告終，但其引入的現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)權(quán)登記的理念卻深入人心，為現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立奠定了基礎(chǔ)。民國(guó)以后，隨著西方法治思想的傳播以及國(guó)民政府對(duì)西方法制的模仿與移植，我國(guó)逐漸建立起了現(xiàn)代意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。到1922年，北京當(dāng)局頒布房地產(chǎn)登記條例，建立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度；1930年國(guó)民政府頒布了《土地法》，規(guī)定要對(duì)土地及地上定著物——建筑物進(jìn)行登記；1946年國(guó)民政府又頒布了《土地登記規(guī)則》，并建立了土地登記的程序制度。當(dāng)然，由于時(shí)局的動(dòng)蕩，這些制度未能得到很好的貫徹、執(zhí)行，但由此產(chǎn)生的社會(huì)影響與相關(guān)法制意識(shí)的覺(jué)醒卻不容忽視，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，就是在此基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展、完善起來(lái)的。新中國(guó)成立以后，根據(jù)1947年頒布的《中國(guó)土地法大綱》及1950年頒布的《土地改革法》的規(guī)定，開(kāi)展了土地改革運(yùn)動(dòng)。在土地改革中，對(duì) 農(nóng)村 的土地實(shí)行了清丈、化界工作，并由人民政府向農(nóng)民發(fā)放了土地證和房產(chǎn)證。在城市則逐步開(kāi)展了土地登記工作。20世紀(jì)50年代初期，登記主要適用于土地，以后城市房屋也逐步實(shí)行了登記制度，并由人民政府頒發(fā)城市房屋所有權(quán)證。

但從20世紀(jì)50年代后期開(kāi)始，隨著我國(guó)中央高度集權(quán)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的建立，經(jīng)濟(jì)生活政治化，民事關(guān)系公法化，人們摒棄了諸如權(quán)利、義務(wù)等傳統(tǒng)民法上的概念。國(guó)家經(jīng)濟(jì)完全建立在社會(huì)主義公有制基礎(chǔ)之上，不存在所有權(quán)以外的其他物權(quán)，法律上也只承認(rèn)所有權(quán)。相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)不僅在 理論 上否認(rèn)物權(quán)制度，而且在實(shí)踐上也一直沒(méi)有建立一個(gè)物權(quán)體系。在這樣的一種社會(huì)背景下，我國(guó)原先建立的房地產(chǎn)登記工作逐漸放松，在十年**期間，房地產(chǎn)管理完全遭到破壞，機(jī)構(gòu)被撤銷、登記制度被廢弛，不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)質(zhì)上也就完全不存在了。