第一篇：不動產(chǎn)登記制度來了

不動產(chǎn)登記制度來了，“房叔”“房嬸”們怕了嗎？

2014年03月29日 08:38:09來源： 新華網(wǎng)

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新華網(wǎng)北京３月２９日新媒體電（記者 徐蕊 烏夢達 葉鋒）日前召開的不動產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議提出，用３年左右時間全面建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，醞釀了多年的不動產(chǎn)登記制度有了明確的時間表。網(wǎng)民期待，這一制度能成為反腐利器，攔住“房叔”“房嬸”們。

為何是九個部門聯(lián)席？

面朝大海，春暖花開。如果你想在海邊的樹林承包一塊林地，再租一塊海灘養(yǎng)點魚蝦；或者在海邊買塊地，蓋個房子，過去你需要：到漁業(yè)部門登記水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)，這關(guān)系到你能不能養(yǎng)魚，然后到林業(yè)部門去申請林地所有權(quán)和使用權(quán)，再去國土部門土地交易所登記申請，然后蓋好了房子，房產(chǎn)證發(fā)放歸住建部門管。這些部門離得近，你好可以少花些時間，如果這些部門離得遠？呵呵。

剛剛召開的不動產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會議提出，用３年左右時間全面建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。那么未來，你有望在一個部門辦理所有這些登記。

所謂不動產(chǎn)登記，與建設(shè)部門進行的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)、房屋登記簿制度相似，只是從內(nèi)容上來看，把林地、海域和草原等權(quán)屬也納入登記范圍。

經(jīng)國務(wù)院批復(fù)正式建立，國土資源部牽頭，中央編辦、財政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部、國家稅務(wù)總局、國家林業(yè)局、國務(wù)院法制辦、國家海洋局等９部門組成的聯(lián)席會議日前召開第一次會議。

建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度為何需要９部門，這其中存在哪些困難和障礙？

目前我國尚無統(tǒng)一的登記機關(guān)負責(zé)各類登記，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難度在于部門職能劃分不清?！坝捎谖覈粍赢a(chǎn)的復(fù)雜分類，不動產(chǎn)登記處于比較分散混亂的狀態(tài)，包括房屋、林地、草地、普通建設(shè)用土地等不動產(chǎn)的登記分布在多個部門當(dāng)中?！鄙虾＝淮髣P原法學(xué)院民商法研究所所長韓長印說。

韓長印說，這種多頭登記的狀況都還有法律的依據(jù)。在部門利益的格局下，這種各自為政的狀態(tài)很難被打破。而且即使在單項不動產(chǎn)方面，內(nèi)部的登記程序、登記規(guī)則以及數(shù)據(jù)表現(xiàn)形式等等也都不統(tǒng)一。

此外，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)還需要和民政、公安、稅務(wù)、銀行等部門信息聯(lián)網(wǎng)，突破“信息孤島”現(xiàn)象，實現(xiàn)各個部門和地方數(shù)據(jù)的整合與共享。

建立不動產(chǎn)登記制度為何要３年？

部際聯(lián)席會議召集人、國土資源部部長、國家土地總督察姜大明表示，用４年左右時間，運行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息實時互通共享以及依法查詢，形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。

為什么要３至４年這么久的時間？

早在２００７年，物權(quán)法出臺時就明確提出不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，但７年來其推進過程可以用“龜速”來形容。

專家分析，首先，從技術(shù)層面看，這些部門過去都開發(fā)了自己的系統(tǒng)，但彼此之間并不互通，整合這些信息首先需要打破信息的孤島，改變政府部門信息“老死不相往來”的情況，實現(xiàn)大平臺大數(shù)據(jù)。

其次，比技術(shù)更難的是利益。每個部門的發(fā)證登記權(quán)限，背后都是部門的審批權(quán)限，要把多頭管理、分散登記的權(quán)責(zé)統(tǒng)一、歸并，這意味著每個部門都需要割肉，需要不小勇氣。統(tǒng)一登記也觸及了部分群體的利益，地方政府不配合、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理龐雜等，都使得這項工作推進困難。

例如，不動產(chǎn)登記中的住房信息聯(lián)網(wǎng)，住建部２０１１年提出要求，２０１２年年底建成４０個重點城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)，到２０１３年上半年才完成，２０１３年的國五條通知提出，“十二五”末期全國聯(lián)網(wǎng)，但剛剛出臺的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃將這一目標(biāo)推遲到６年后。不動產(chǎn)登記制度能否攔住“房叔”“房嬸”們？

住房信息聯(lián)網(wǎng)作為房屋所有權(quán)登記的一部分，包括房屋管理系統(tǒng)、交易登記整合系統(tǒng)、檔案管理系統(tǒng)等三大系統(tǒng)。

不動產(chǎn)登記制度建立后，實現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)的步伐將加快，有望終結(jié)信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的孤島狀態(tài)。業(yè)界期待，不動產(chǎn)登記制度能成為反腐利器。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟說，對于法規(guī)紀(jì)律不允許經(jīng)商的公務(wù)員群體而言，大部分家庭資產(chǎn)是房產(chǎn)，如果信息聯(lián)網(wǎng)能夠運行，對涉房腐敗不啻為當(dāng)頭一棒。

韓長印坦言，不動產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)登記的不統(tǒng)一和信息聯(lián)網(wǎng)的缺失，使反腐機制存留較大的漏洞?！安粍赢a(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的不健全使房地產(chǎn)成為腐敗官員洗錢和安置不法財產(chǎn)的重要渠道和保值形式，大量貪腐資產(chǎn)沉淀在房地產(chǎn)市場，除了產(chǎn)生‘房叔’‘房嬸’這樣的腐敗典型之外，還造成了一系列的經(jīng)濟和社會問題?！彼f。

如果房地產(chǎn)等不動產(chǎn)實現(xiàn)全國統(tǒng)一的登記和信息互聯(lián)，對貪腐官員會有很大的震懾作用。另外，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將為未來開征房產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)，而對開征房產(chǎn)稅來說，“以人查房”是稅收部門必需的程序。

第二篇：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

我國將建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度】

方案指出，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這樣可以更好地落實物權(quán)法規(guī)定，保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。建立以公民身份證號碼和組織機構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的統(tǒng)一社會信用代碼等制度，從制度上加強和創(chuàng)新社會管理，并為預(yù)防和懲治腐敗夯實基礎(chǔ)。方案指出，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這樣可以更好地落實物權(quán)法規(guī)定，保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。建立以公民身份證號碼和組織機構(gòu)代碼為基礎(chǔ)的統(tǒng)一社會信用代碼等制度，從制度上加強和創(chuàng)新社會管理，并為預(yù)防和懲治腐敗夯實基礎(chǔ)。

(原標(biāo)題：我國將建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度)

第三篇：不動產(chǎn)登記制度細則

不動產(chǎn)登記制度細則

不動產(chǎn)登記制度細則

不動產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。目前世界上存在的契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，我們應(yīng)充分比較借鑒上述登記制度的長處，結(jié)合中國的現(xiàn)實國情，構(gòu)建有中國特色的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。

不動產(chǎn)登記制度的意義

不動產(chǎn)登記，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。例如，某甲通過合法建筑建造住宅一處，經(jīng)甲向房產(chǎn)管理部門申請，由房產(chǎn)管理部門將其房屋權(quán)屬狀況記載于不動產(chǎn)登記簿，該項記載就是不動產(chǎn)登記，又稱不動產(chǎn)物權(quán)登記。

不動產(chǎn)登記具有如下含義。

1.登記是依當(dāng)事人申請的行為。

2.登記是國家專職部門的活動。

3.登記內(nèi)容為不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項。

不動產(chǎn)登記的對象包括以下權(quán)利：(1)所有權(quán);(2)地上權(quán);(3)永佃權(quán);(4)地役權(quán);(5)先取特權(quán);(6)質(zhì)權(quán);(7)抵押權(quán);(8)租賃權(quán);(9)采石權(quán)。

4.登記事項須記載于不動產(chǎn)登記簿。不動產(chǎn)登記制度的性質(zhì) 不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，是指不動產(chǎn)登記行為的法律屬性。關(guān)于不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，大致有三種學(xué)說：(1)公法行為說。(2)證明行為說。(3)私法行為說。我們認為，不動產(chǎn)登記并非登記機關(guān)的行政管理行為，其本質(zhì)應(yīng)為產(chǎn)生私法效果的事實行為。

不動產(chǎn)登記制度細則內(nèi)容

一、不動產(chǎn)登記制度的相關(guān)理論

不動產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的法律制度。①作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。登記的首要意義在于物權(quán)變動的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。不動產(chǎn)登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動產(chǎn)登記的主要目的在于公示，即通過登記向公眾公開不動產(chǎn)物權(quán)歸屬及變動情況，使其了解不特定的物權(quán)狀態(tài)，使第三人在參與交易時有一個識別、判斷物權(quán)的客觀標(biāo)準(zhǔn);登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否生效的效力;登記的推定力，又稱權(quán)利正確性推定效力，是指以不動產(chǎn)登記簿上所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不動產(chǎn)權(quán)利的效力，但是登記權(quán)利正確性推定效力不及于明知登記權(quán)利瑕疵而惡意取得該項權(quán)利者;登記的公信力是指不動產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即使登記錯誤或遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人，其所得利益仍將受到法律的保護。

研究不動產(chǎn)登記制度，對于搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要意義。作為物權(quán)公示手段的不動產(chǎn)登記在財產(chǎn)權(quán)保護中扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否發(fā)生效力。著名民法學(xué)者梁慧星先生指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會有好的結(jié)果，不會得到切實的實施?！毖芯坎粍赢a(chǎn)登記制度，掌握物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的新規(guī)定，正確理解物權(quán)變動法理，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問題，對于搞好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行，進而保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。

二、物權(quán)法出臺前后關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定以及對不動產(chǎn)執(zhí)行的影響

(一)物權(quán)法出臺前不動產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評析

物權(quán)法出臺之前不動產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個重要缺陷是基本上認為登記為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件，不適當(dāng)?shù)財U大了登記的效力范圍，把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記的制度屬性，“混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動在法律根據(jù)方面的區(qū)別”②，違背了物權(quán)變動的區(qū)分原則的基本法理和基本要求，從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護，同時也放縱了出賣人的隨意違約行為。如《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！薄冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第6條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！毖韵轮馐?，不動產(chǎn)交易要以登記為要件，具體來說就是不動產(chǎn)交易是“合同不登記不生效”，不是“物權(quán)不登記不生效”，因此，如果當(dāng)事人簽訂的不動產(chǎn)買賣合同沒有登記，該合同就被判定為無效。事實上，沒有進行不動產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動，而不能否認有效成立的合同的效力。物權(quán)法出臺之前不動產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個重要缺陷是不動產(chǎn)登記的種類不健全，缺少預(yù)告登記和異議登記等重要內(nèi)容，有待進一步完善。

(二)物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定以及對不動產(chǎn)執(zhí)行的影響

物權(quán)法在總結(jié)我國不動產(chǎn)登記實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，借鑒西方國家先進立法經(jīng)驗，對不動產(chǎn)登記的法律效力、不動產(chǎn)登記機構(gòu)、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責(zé)任等重要問題以專節(jié)14個條文作出了明確規(guī)定，完善和發(fā)展了我國的不動產(chǎn)登記制度，主要體現(xiàn)在以下方面：

(1)對不動產(chǎn)變動原則的完善和發(fā)展。一是物權(quán)法貫徹區(qū)分原則理論③，明確規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記對抗主義。規(guī)定登記不是法定義務(wù)，不登記，也可以發(fā)生物權(quán)變動，但是不登記，不得對抗善意第三人。即區(qū)分物權(quán)變動和債權(quán)變動，將物權(quán)變動合同的效力與物權(quán)變動的效力相區(qū)分，不動產(chǎn)變動的合同雖然沒有登記仍然有效，不受不動產(chǎn)是否發(fā)生變動的影響。《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。《物權(quán)法》第129條和第158條也規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動采登記對抗主義。二是登記要件原則。按照《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動，經(jīng)過依法登記而發(fā)生效力，也是我國不動產(chǎn)物權(quán)變動的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權(quán)變動。這是《物權(quán)法》第127第第1款的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)通過合同就可以設(shè)立，這是我國物權(quán)法獨有的規(guī)定。

(2)增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等登記類型。

更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實體權(quán)利關(guān)系的不一致狀態(tài)，對既存登記的部分內(nèi)容進行修正而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟途徑，保護真正權(quán)利人的權(quán)利，維護秩序安定與交易安全?！段餀?quán)法》第19條第1款規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”

異議登記是指事實上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進行的登記。④該法第19條第2款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償?！?異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護事實上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時保全措施。登記錯誤的更正需要一個過程，在此過程中，登記權(quán)利人有可能處分不動產(chǎn)，從而使真正權(quán)利人的權(quán)利受到損害。為防止更正登記之前登記權(quán)利人的處分行為，有必要采取異議登記這項措施來保全權(quán)利。

預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，法律為保全這項將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而進行的登記⑤。我國物權(quán)法亦規(guī)定了預(yù)告登記制度，該法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！鳖A(yù)告登記的目的就在于保護關(guān)于未來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)，以維護不動產(chǎn)交易秩序。

(3)物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)登記的規(guī)定對不動產(chǎn)執(zhí)行之影響

物權(quán)法有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)變動的規(guī)定對傳統(tǒng)的不動產(chǎn)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念有較大影響，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一是物權(quán)法的實施對涉及不動產(chǎn)的執(zhí)行既帶來機遇，也有挑戰(zhàn)。這種機遇主要表現(xiàn)為對不動產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力的理論支撐。如執(zhí)行中處理不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致的問題時，可結(jié)合物權(quán)法關(guān)于異議登記的規(guī)定，及時解決爭議，恰當(dāng)處置不動產(chǎn);還例如物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定，使執(zhí)行人員在查封前對不動產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利人了如指掌，為及時采取預(yù)查封措施提供了便利。同時，物權(quán)法的實施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)，需要執(zhí)行人員深入學(xué)習(xí)和研究物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確把握物權(quán)法的立法宗旨，深刻理解物權(quán)變動的內(nèi)涵，依法及時執(zhí)行涉及不動產(chǎn)的案件，維護權(quán)利人的合法物權(quán)。

二是對傳統(tǒng)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念產(chǎn)生較大影響，要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中及時調(diào)整執(zhí)行思路，改變執(zhí)行方式，增強執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行?！段餀?quán)法》第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付”。該條規(guī)定從根本上區(qū)分了不動產(chǎn)和動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動的公示方法。對于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。執(zhí)行人員執(zhí)行中要認真貫徹物權(quán)法規(guī)定的不動產(chǎn)變動規(guī)則，在采取強制執(zhí)行措施前應(yīng)認真調(diào)查不動產(chǎn)物權(quán)變動的情況，不能簡單地以登記確定權(quán)屬，還要看該不動產(chǎn)上是否存在預(yù)告登記、異議登記等情況，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施。

三是要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中注重保護執(zhí)行當(dāng)事人的合法權(quán)利。既保護申請人的合法債權(quán)，又要保護被執(zhí)行人的合法不動產(chǎn)物權(quán)，做到二者的統(tǒng)一。執(zhí)行實踐中，對當(dāng)事人合法權(quán)益產(chǎn)生侵害的行為主要為有關(guān)機關(guān)的協(xié)助執(zhí)行行為和法院的執(zhí)行行為本身。對于一些行政機關(guān)在協(xié)助執(zhí)行時拒絕協(xié)助、縮小或擴大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其損害的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過行政訴訟判決其履行職責(zé)，拒不履行職責(zé)造成損失的，承擔(dān)行政賠償責(zé)任。法院執(zhí)行人員違法執(zhí)行，侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。

三、貫徹物權(quán)法，執(zhí)行涉及不動產(chǎn)的案件應(yīng)注意的幾個問題

1、關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行

實踐中，對于能否強制執(zhí)行被執(zhí)行人擁有使用權(quán)的國有劃撥土地問題，存在不同的認識。本人認為，法院在執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)本著既有利于最大化實現(xiàn)債權(quán)，又不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的原則，依據(jù)《物權(quán)法》、土地管理法律法規(guī)和《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》(法釋[XX]6號)的有關(guān)規(guī)定，在與土地管理部門取得一致意見后，再行裁定轉(zhuǎn)移，進行妥善處理。對原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的，應(yīng)告知權(quán)利受讓人辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。如果該國有劃撥土地上還有房屋及其他附著物，法院應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)評估將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)價值分離(僅限執(zhí)行房產(chǎn))，并會同國土資源部門完成收回承載房屋及其他附著物的國有劃撥土地使用權(quán)，由國土資源部門依據(jù)土地管理和城市規(guī)劃等有關(guān)法律規(guī)定采取招標(biāo)拍賣，掛牌出讓等方式對該土地依法進行處置。

2、關(guān)于集體土地使用權(quán)的處理問題

在我國，集體土地所有權(quán)和使用權(quán)原則上是禁止交易的，但實踐中集體土地權(quán)屬也存在事實上的交易。如《擔(dān)保法》第34條第(5)項、第36條第3款規(guī)定，農(nóng)村“四荒”土地的使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，那么該抵押權(quán)人在行使抵押權(quán)時，必然牽涉到集體土地使用權(quán)的處分問題。對此應(yīng)當(dāng)如何處理?本人認為，法院執(zhí)行案件涉及集體土地使用權(quán)時應(yīng)與當(dāng)?shù)貒临Y源管理部門進行協(xié)商，取得一致意見后予以執(zhí)行。依照《土地管理法》第63條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)僅限于用地單位因破產(chǎn)、兼并等情形。執(zhí)行土地成交前，人民法院應(yīng)當(dāng)會同國土資源部門查驗原土地使用權(quán)證書和用地批文，完成地籍調(diào)查，責(zé)成集體土地所有權(quán)單位簽訂征地補償協(xié)議書，并書面告知權(quán)利受讓人成交價款中是否包含該集體土地的征地補償費。

按照《土地管理法》第62條、第63條之規(guī)定，權(quán)利受讓人應(yīng)僅限于該集體經(jīng)濟組織內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶。執(zhí)行農(nóng)村房屋涉及集體土地使用權(quán)的處置時，應(yīng)會同國土資源部門查驗原土地使用權(quán)證書和用地批文，并完成地籍調(diào)查，并對該集體組織范圍內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶進行審查，確認權(quán)利受讓人的資格;人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)成該集體經(jīng)濟組織出具相關(guān)證明材料，協(xié)助權(quán)利受讓人依法辦理土地變更登記手續(xù)。

3、關(guān)于不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致時的處理

實踐中，不動產(chǎn)登記名義人與實際權(quán)利人不一致存在以下幾種情形。第一種情形是：申請執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻被被執(zhí)行人占有、使用，對此法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭議。

如果申請執(zhí)行人認為登記虛假，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過以下幾種渠道尋求救濟，一是依照物權(quán)法的規(guī)定向登記機構(gòu)提出異議登記申請，請求撤銷該登記;二是依據(jù)合同法中的撤銷權(quán)訴訟，通過民事審判撤銷案外第三人的虛假登記行為;三是通過提起行政訴訟，撤銷登記機構(gòu)的登記行政行為。如果法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假，則只能建議登記機構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記，此后，法院方可采取查封措施。

當(dāng)然，如果登記名義人明確承認其并非實際權(quán)利人且書面認可房地產(chǎn)實際屬于被執(zhí)行人時，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執(zhí)行人通過繼承、判決和執(zhí)行等合法途徑已經(jīng)得到了不動產(chǎn)的占有權(quán)，但還沒有進行物權(quán)變動登記的，可以對該不動產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施，待不動產(chǎn)辦理了過戶登記后，預(yù)查封自動轉(zhuǎn)為正式查封。第三種情形是：登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，并非屬于被執(zhí)行人所有，對這種情況法院仍可對該不動產(chǎn)進行查封。如果案外人主張所有權(quán)的，可提出執(zhí)行異議，法院應(yīng)當(dāng)認真審查，如果異議屬實，應(yīng)及時依法糾正執(zhí)行錯誤。

4、對不動產(chǎn)的預(yù)查封問題

預(yù)查封是指對尚未在登記機關(guān)進行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施⑥。這是《最高人民法院 國土資源部 建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(法發(fā)[XX]5號)規(guī)定的一項執(zhí)行措施。物權(quán)法實施后，該項規(guī)定仍然有效。執(zhí)行實踐中對不動產(chǎn)采取預(yù)查封措施時應(yīng)當(dāng)注意以下兩點：一是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)查封的程序性規(guī)定，即由法院制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由國土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù);待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時轉(zhuǎn)為正式查封。在法院預(yù)查封期間，任何單位和個人不得擅自處分預(yù)查封的財產(chǎn)，有關(guān)部門也不得辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。二是正確適用預(yù)查封的輪候制度。當(dāng)某一房地產(chǎn)被某一法院查封、預(yù)查封后，后續(xù)送達的查封、預(yù)查封裁定并不當(dāng)然失效，而是按照各個法院向國土資源、房地產(chǎn)管理部門送達協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進行登記排列等候，一旦在先查封的法院依法解除查封、預(yù)查封或者查封、預(yù)查封自動失效，且原查封或者預(yù)查封的房地產(chǎn)尚有可供查封或者預(yù)查封的價值時，排列在先的輪候查封或者輪候預(yù)查封就自動轉(zhuǎn)為查封或者預(yù)查封并依次輪定。

第四篇：不動產(chǎn)抵押登記制度

不動產(chǎn)抵押登記

（一）承諾時限

3個工作日（不動產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記業(yè)務(wù)立等可?。?/p>

（二）業(yè)務(wù)流程圖

（三）應(yīng)提交的申請材料

1、預(yù)購商品房抵押登記應(yīng)提交的申請材料（1）不動產(chǎn)登記申請書；（2）申請人身份證明；

（3）購房合同和購房發(fā)票；（4）主債權(quán)合同；（5）抵押合同。

2、一般不動產(chǎn)抵押登記應(yīng)提交的申請材料（1）不動產(chǎn)登記申請書；（2）申請人身份證明；（3）不動產(chǎn)權(quán)證書；（4）主債權(quán)合同；（5）抵押合同；

屬以下特殊情況的，還需提交以下相應(yīng)材料：

（1）屬第三人為債務(wù)人提供擔(dān)保的，還須提交擔(dān)保書和第三人身份證明材料；

（2）反擔(dān)保抵押登記還須另提交《保證合同》、《反擔(dān)保合同》、擔(dān)保公司的融資性擔(dān)保機構(gòu)經(jīng)營許可證和債權(quán)人的相關(guān)材料；

（3）抵押權(quán)人為典當(dāng)行的，還須提交《典當(dāng)經(jīng)營許可證》和《特種行業(yè)許可證》；

（4）外商投資企業(yè)、股份制企業(yè)、有限公司應(yīng)提供董事會（股東會）決議，董事會（股東會）名單；集體企業(yè)應(yīng)提供職代會決議并報上級主管機關(guān)備案；國有企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定（以工商行政管理部門認定的公司章程為準(zhǔn)）。

3、在建建筑物抵押登記應(yīng)提交的申請材料（1）不動產(chǎn)登記申請書；（2）申請人身份證明；（3）不動產(chǎn)權(quán)證書；（4）主債權(quán)合同；（5）抵押合同；

（6）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（7）實地查看報告；

屬以下特殊情況的，除以上材料外，需提交以下相應(yīng)材料：

（1）抵押權(quán)人為典當(dāng)行的，還須提交《典當(dāng)經(jīng)營許可證》和《特種行業(yè)許可證》；

（2）外商投資企業(yè)、股份制企業(yè)、有限公司應(yīng)提供董事會（股東會）決議，董事會（股東會）名單；集體企業(yè)應(yīng)提供職代會決議并報上級主管機關(guān)備案；國有企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定（以工商行政管理部門認定的公司章程為準(zhǔn)）。

4、最高額抵押登記應(yīng)提交的申請材料

最高額抵押登記除按相應(yīng)登記類型提交申請材料外，需另提交申請材料如下：

（1）屬最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)提交一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生債權(quán)的合同或者其他登記原因文件等必要材料、提交最高額抵押合同；

（2）同意將最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的，應(yīng)當(dāng)提交已存在債權(quán)的合同以及當(dāng)事人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書面材料。

5、抵押權(quán)變更登記應(yīng)提交的申請材料（1）不動產(chǎn)登記申請書;（2）申請人身份證明;

（3）不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明;（4）抵押權(quán)變更的材料，包括：

①抵押權(quán)人或者抵押人姓名、名稱變更的，提交能夠證實其身份變更的材料;②擔(dān)保范圍、抵押權(quán)順位、被擔(dān)保債權(quán)種類或者數(shù)額、債務(wù)履行期限、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變更的，提交抵押人與抵押權(quán)人約定相關(guān)變更內(nèi)容的協(xié)議;

（5）因抵押權(quán)順位、被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額、最高債權(quán)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限發(fā)生變更等，對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書面同意文件和身份證明文件。

6、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交的申請材料（1）不動產(chǎn)登記申請書;（2）申請人身份證明;

（3）不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明;（4）抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的材料，包括：

①申請一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交被擔(dān)保主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議;②申請最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交部分債權(quán)轉(zhuǎn)移的材料、當(dāng)事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的材料;

③債權(quán)人已經(jīng)通知債務(wù)人的材料。

7、抵押權(quán)注銷登記應(yīng)提交的申請材料（1）不動產(chǎn)登記申請書;（2）申請人身份證明;（3）抵押權(quán)消滅的材料;

（4）押權(quán)人與抵押人共同申請注銷登記的，提交不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明;抵押權(quán)人單方申請注銷登記的，提交不動產(chǎn)登記證明;抵押人等當(dāng)事人單方申請注銷登記的，提交證實抵押權(quán)已消滅的人民法院、仲裁委員會作出的生效法律文書。

第五篇：我國不動產(chǎn)登記制度研究

編輯。

摘要： 不動產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。目前 世界上存在的契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，我們應(yīng)充分比較借鑒上述登記制度的長處，結(jié)合我國的現(xiàn)實國情，構(gòu)建有 中國 特色的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。本文回顧了我國不動產(chǎn)登記的 歷史，指出我國的登記制度存在諸多缺陷，并歸納 總結(jié) 了學(xué)者們關(guān)于完善該制度的若干建議，認為物權(quán)法中對登記制度的規(guī)定，標(biāo)志著我國統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的正式確立。本文認為，我國的不動產(chǎn)登記制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四種 法律 效力，并對物權(quán)法中的更正登記、異議登記和預(yù)告登記三種特殊類型進行了闡述。文章 分析 了我國不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)履行的職責(zé)，并對登記錯誤的責(zé)任賠償 問題 進行了分析，指出物權(quán)法在登記機關(guān)責(zé)任賠償問題上采納了無過錯責(zé)任原則，其目的是為了減少登記錯誤，更好地保護處于相對弱勢地位的受害人的合法權(quán)益。文章最后分析了登記機關(guān)賠償責(zé)任的構(gòu)成要件，并對賠償范圍及登記機關(guān)的追償問題進行了闡述。關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記 登記效力 登記類型 責(zé)任賠償

不動產(chǎn)登記是物權(quán)法中的一項重要制度。在 現(xiàn)代 市場 經(jīng)濟 社會 中，法律在保護財產(chǎn)靜的安全的同時，更加注重保護財產(chǎn)動的交易安全。由于不動產(chǎn)在財產(chǎn)權(quán)體系中占據(jù)非常重要的地位，因而作為其物權(quán)公示手段的不動產(chǎn)登記就扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否發(fā)生效力。梁慧星先生在論述登記制度的重要性時曾經(jīng)指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒有一個好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會有好的結(jié)果，不會得到切實的實施。”因此，研究 不動產(chǎn)登記制度，對于正確理解物權(quán)變動法理，準(zhǔn)確適用法律，保障交易安全，維護交易秩序，都具有重要意義。本文試就我國不動產(chǎn)登記制度的基本問題作一探討。

一、不動產(chǎn)登記概述

（一）不動產(chǎn)登記的意義

不動產(chǎn)登記，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。例如，某甲通過合法建筑建造住宅一處，經(jīng)甲向房產(chǎn)管理部門申請，由房產(chǎn)管理部門將其房屋權(quán)屬狀況記載于不動產(chǎn)登記簿，該項記載就是不動產(chǎn)登記，又稱不動產(chǎn)物權(quán)登記。不動產(chǎn)登記具有如下含義。1.登記是依當(dāng)事人申請的行為。當(dāng)事人提出登記申請，是不動產(chǎn)登記的起始環(huán)節(jié)和必經(jīng)步驟，是啟動不動產(chǎn)登記程序的重要法律事實。沒有當(dāng)事人的申請，就不會產(chǎn)生登記法律關(guān)系。但是，并不是任何人都可以提出登記申請。不動產(chǎn)登記的直接后果是產(chǎn)生不動產(chǎn)登記關(guān)系主體之間的權(quán)利和義務(wù)，其最終目的是為了使當(dāng)事人的不動產(chǎn)權(quán)利通過法律程序得到認可。因此，只有與待登記的不動產(chǎn)權(quán)利具有直接利害關(guān)系的人，如權(quán)利人和利害關(guān)系人，才能依法定程序向不動產(chǎn)登記機關(guān)提出登記申請。

2.登記是國家專職部門的活動。不動產(chǎn)物權(quán)的變動必須登記，這是各國立法的通例。然而，由于登記具有公示作用，對當(dāng)事人權(quán)利具有重要 影響，這就要求登記機關(guān)必須具有權(quán)威性。如果登記機關(guān)沒有權(quán)威性，其所辦理的財產(chǎn)登記就可能失去公信力，申請人的權(quán)利也無從得到保障，從而不能實現(xiàn)財產(chǎn)登記的基本目的。只有法律規(guī)定的國家專職部門才能以國家行為擔(dān)保登記的公信力，從而擔(dān)當(dāng)?shù)怯浿厝?。因此各國均明確規(guī)定由專門的登記機關(guān)辦理不動產(chǎn)登記。例如，德國辦理不動產(chǎn)登記的為屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局；在日本為司法行政機關(guān)法務(wù)局、地 方法 務(wù)局及其派出所；在瑞士大多為各州的地方法院。只有法律明確規(guī)定的登記機關(guān)，才享有辦理不動產(chǎn)登記的職權(quán)；也只有在該機關(guān)進行登記，登記才能發(fā)生法律效力。3.登記 內(nèi)容 為不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項。不動產(chǎn)登記的內(nèi)容是法律規(guī)定要求進行登記的不動產(chǎn)權(quán)利。在采不同登記模式的國家，法律對于登記內(nèi)容的規(guī)定存在重大差異?？傮w而言，在采物權(quán)登記制度的國家，一般由法律明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀母鞣N不動產(chǎn)權(quán)利。例如，日本《不動產(chǎn)登記法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記的對象包括以下權(quán)利：（1）所有權(quán)；（2）地上權(quán)；（3）永佃權(quán)；（4）地役權(quán)；（5）先取特權(quán)；（6）質(zhì)權(quán)；（7）抵押權(quán)；（8）租賃權(quán)；（9）采石權(quán)。我國 臺灣 地區(qū)“土地登記規(guī)則”第5條亦有類似規(guī)定。我國法律明確規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。故登記內(nèi)容應(yīng)為不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項。4.登記事項須記載于不動產(chǎn)登記簿。不動產(chǎn)登記簿是登記機關(guān)依法制作的用于登錄、記載不動產(chǎn)物權(quán)狀況的檔案簿冊。在采實質(zhì)主義登記立法的國家，不動產(chǎn)登記簿乃不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，它具有統(tǒng)一性、權(quán)威性、持久性、公開性四個特征。不動產(chǎn)物權(quán)只有由登記機關(guān)記載于不動產(chǎn)登記簿，才能由國家行為擔(dān)保其公信力，并依此對不動產(chǎn)物權(quán)變動的可信性作出保障，才便于由登記機關(guān)長期保存，并為權(quán)利人和利害關(guān)系人查詢提供方便。因此，登記機關(guān)在受理不動產(chǎn)登記申請后，須依照法律規(guī)定的格式、形式、程序、方法和具體要求建立登記簿，對當(dāng)事人申請的不動產(chǎn)物權(quán)事項在登記簿上進行記載，才能發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的效果。

（二）不動產(chǎn)登記的性質(zhì)

不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，是指不動產(chǎn)登記行為的法律屬性。關(guān)于不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，大致有三種學(xué)說：（1）公法行為說。認為不動產(chǎn)登記屬于一種公法上的行政行為，它體現(xiàn)了國家對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)，干預(yù)的目的旨在明晰各種不動產(chǎn)物權(quán)，依法保護物權(quán)人的合法權(quán)益。（2）證明行為說。該說避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。”（3）私法行為說。認為登記本質(zhì)上應(yīng)為私法行為。我們認為，不動產(chǎn)登記并非登記機關(guān)的行政管理行為，其本質(zhì)應(yīng)為產(chǎn)生私法效果的事實行為。

不動產(chǎn)登記是依當(dāng)事人申請，由國家專職部門實施的活動。登記機關(guān)的職能，主要在于對不動產(chǎn)物權(quán)予以公示，明確權(quán)利歸屬，以維護交易安全。在不動產(chǎn)登記法律關(guān)系中，當(dāng)事人的權(quán)利來源于法律法規(guī)的規(guī)定，登記不過是對該權(quán)利的“宣示”或“確認”。登記本質(zhì)上是一種事實行為，它并不能賦予任何人以權(quán)利，即登記本身不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)。毋庸諱言，正是由于國家公權(quán)力介入了登記，以國家行為作擔(dān)保，才賦予不動產(chǎn)登記強大的公示效力。從登記制度的起源看，其最初是隨國家征收稅賦的需要而產(chǎn)生的，帶有明顯的行政色彩。但隨著商品經(jīng)濟的 發(fā)展，登記制度發(fā)生了質(zhì)的變化，它不再僅僅與國家利益相關(guān)，而且與社會公共利益及經(jīng)濟秩序緊密相連。對不動產(chǎn)物權(quán)進行登記，目的是通過登記向公眾昭示權(quán)利，從而表明權(quán)利人權(quán)利的存在，維護交易安全。登記的首要意義在于物權(quán)變動的公示與公信，其所產(chǎn)生的是私法上的效果。正如我國有學(xué)者指出的，“土地權(quán)利登記，在財產(chǎn)法上的本質(zhì)是對土地權(quán)利變動的法律承認，賦予土地權(quán)利變動的法律效力，即給土地權(quán)利變動提供法律基礎(chǔ)?！? 登記并非公法上的行政行為。行政行為強調(diào)行政機關(guān)單方的行政意思表示，而登記行為則需要當(dāng)事人和登記機關(guān)雙方的意思表示，包括當(dāng)事人以及相對人提出的登記申請，登記機關(guān)在登記時所作的其他為登記必須的意思表示，當(dāng)事人或者相對人為支持和補充登記申請所作的其他意思表示。該意思表示具有綜合構(gòu)成性，登記效力的發(fā)生脫離申請人的意思就難以發(fā)生效力。因此，登記不是登記機關(guān)的單方行政職權(quán)行為。事實上，登記并非登記機關(guān)的權(quán)力，而是其法定職責(zé)，對于符合法律要求的形式要件的登記申請，登記機關(guān)有登記義務(wù)，登記效力并不受登記機關(guān)的意志左右。不動產(chǎn)物權(quán)登記與行政機關(guān)之行政權(quán)力的運用沒有必然聯(lián)系，就不動產(chǎn)登記機關(guān)的選擇而言，國家完全可以不受有關(guān)不動產(chǎn)行政管理權(quán)力配置的制約，而指定行政機關(guān)之外的其他機關(guān)如司法機關(guān)實施不動產(chǎn)物權(quán)登記。因此，我們必須明確區(qū)分不動產(chǎn)登記與不動產(chǎn)的行政管理行為，摒棄那種把不動產(chǎn)登記視為行政管理手段，將登記行為視為公法上行政行為的觀念，確立登記為法律服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)的立場。

二、不動產(chǎn)登記模式考察

近、現(xiàn)代各國的不動產(chǎn)登記制度，大致可歸納為三種模式：契據(jù)登記制度、權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度。下面分別予以考察。

（一）契據(jù)登記制度

契據(jù)登記制度，也稱形式主義登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)的變動，經(jīng)當(dāng)事人訂立契約即發(fā)生效力，但非經(jīng)登記，不得對抗第三人。契據(jù)登記制度以法國為代表，日本、意大利、比利時、西班牙等國以及美國多數(shù)州也采行此制。《法國民法典》第711條規(guī)定：“財產(chǎn)所有權(quán)，因繼承、生前贈與或遺贈，以及因債的效力，取得與轉(zhuǎn)移。”第1583條規(guī)定：“當(dāng)事人一經(jīng)對標(biāo)的物與價金協(xié)議一致，即使標(biāo)的物尚未交付，價金尚未支付，買賣即告完全成立，且買受人對出賣人依法取得標(biāo)的物的所有權(quán)?！薄度毡久穹ǖ洹返?77條亦規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的取得、喪失及變更，除非依登記法規(guī)定進行登記，不得以之對抗第三人?！币罁?jù)契據(jù)登記制度，由國家設(shè)置的登記機構(gòu)在登記簿上記載不動產(chǎn)物權(quán)狀況，以便有利害關(guān)系的第三人進行查閱。不動產(chǎn)物權(quán)變動并不以登記為生效要件，只要當(dāng)事人意思表示一致，訂立契約，就能發(fā)生物權(quán)變動的效力。登記機關(guān)登記時僅根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)契據(jù)所載內(nèi)容予以登記，對契據(jù)內(nèi)容是否真實、是否有瑕疵等均不作實質(zhì)性審查，因而該種登記不具有公信力，僅具有對抗第三人的效力。

契據(jù)登記制度具有以下法律特征：（1）登記為物權(quán)變動的對抗要件。即不動產(chǎn)物權(quán)變動因當(dāng)事人合意而生效，登記只起簡單的公示作用，對當(dāng)事人實體權(quán)利無決定影響。（2）登記與否不予強制。由于登記不發(fā)生權(quán)利變動的效果，登記與否對當(dāng)事人的權(quán)利沒有直接關(guān)系，當(dāng)事人可以自愿選擇是否登記，法律對此并無強制性規(guī)定。（3）登記實行形式審查主義。登記官吏對于登記申請，只進行形式審查，即只審查契約及手續(xù)是否完備。如手續(xù)完備，即依契據(jù)內(nèi)容記載于登記簿。至于契據(jù)所載權(quán)利是否真實，有無瑕疵，則在所不問。（4）登記無公信力。登記僅對當(dāng)事人物權(quán)變動行為的存在進行證明和表彰，對于已經(jīng)登記的權(quán)利，公眾不可信賴其為真實的權(quán)利。交易完成后，就第三受讓人而言，對于已登記的權(quán)利事項，如有人主張權(quán)利，應(yīng)依實體法確定權(quán)利歸屬。（5）登記簿采人的編成主義。即登記簿以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)編輯而成，而不以不動產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)。登記完畢后，僅在交易契約上注記登記經(jīng)過，不發(fā)權(quán)利證書。（6）登記不動產(chǎn)物權(quán)變動狀態(tài)，即不僅登記不動產(chǎn)物權(quán)的現(xiàn)在狀態(tài)，而且登記物權(quán)變動事項。

（二）權(quán)利登記制度

權(quán)利登記制度，又稱實質(zhì)主義登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項非經(jīng)登記不得生效的立法體制。權(quán)利登記制度為德國民法首創(chuàng)，并為瑞士、奧地利、匈牙利等國以及我國臺灣地區(qū)所采用?！兜聡穹ǖ洹返?73條第（1）項規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)、對土地設(shè)定權(quán)利以及轉(zhuǎn)讓此種權(quán)利或者對此種權(quán)利設(shè)定其他權(quán)利，需有權(quán)利人與相對人關(guān)于權(quán)利變更的協(xié)議，并應(yīng)將權(quán)利變更在土地登記簿中登記注冊”。我國臺灣地區(qū)“民法”第758條亦規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為而取得、設(shè)定、喪失及變更者，非經(jīng)登記，不生效力。”根據(jù)權(quán)利登記制度，任何基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動都必須登記，如果當(dāng)事人僅僅只是達成了物權(quán)變動的合意，而沒有完成登記手續(xù)，則物權(quán)變動的意思表示不僅不產(chǎn)生公信力，而且也不產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。也就是說，不動產(chǎn)登記不僅具有物權(quán)變動公示的效力，而且還具有決定物權(quán)變動是否生效的效力。

權(quán)利登記制度具有以下法律特征：（1）登記為物權(quán)變動的生效要件。登記為不動產(chǎn)物權(quán)的法律行為成立生效的必要條件，不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為而取得、設(shè)立、喪失及變更，非經(jīng)登記，不生效力。因此，對于依法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動，除當(dāng)事人意思表示一致外，還必須踐行法定登記的形式，才能發(fā)生效力。（2）登記采實質(zhì)審查主義。登記官吏對于申請人的登記申請，有實質(zhì)審查權(quán)，不僅審查申請必須具備的形式要件，還要審核不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與事實是否相符、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界限、與他人的產(chǎn)權(quán)關(guān)系等。經(jīng)審查無誤后，方可予以登記。（3）登記具有公信力。公眾可以信賴登記權(quán)利為真實的權(quán)利，登記關(guān)于權(quán)利狀態(tài)的表示具有絕對效力。登記簿上記載的權(quán)利，即使在實體上存在登記原因不成立、無效或可撤銷情形，也不得以其不成立、無效或可撤銷對抗善意第三人。（4）登記采用強制主義。不動產(chǎn)物權(quán)的變動，不經(jīng)登記不發(fā)生效力。這就要求當(dāng)事人訂立契約后，要取得物權(quán)變動的效果，還必須依法進行登記。（5）登記簿采物的編成主義。登記簿以不動產(chǎn)物權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)編成，即依土地地段、地號先后次序編制而成。登記完畢不發(fā)權(quán)利證書，僅在契約上注記登記經(jīng)過。（6）登記以不動產(chǎn)權(quán)利的靜態(tài)為主。登記簿先辦理不動產(chǎn)權(quán)利的現(xiàn)在狀態(tài)，再及于不動產(chǎn)權(quán)利的變動情形。

（三）托倫斯登記制度

托倫斯登記制度，又稱權(quán)利交付主義登記，是指經(jīng)實質(zhì)審查后用登記機關(guān)發(fā)放的權(quán)利證書確認產(chǎn)權(quán)以便利不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記制度。托倫斯登記制度產(chǎn)生于澳大利亞南部。除澳大利亞外，英國、愛爾蘭、加拿大、菲律賓等國以及美國的加利福尼亞、馬薩諸塞等十余州也采用此制度。根據(jù)托倫斯登記制度，在初次登記不動產(chǎn)時，登記機關(guān)按照一定的程序確定不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，制成地券。轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時，當(dāng)事人之間作成讓與證書，連同地券一起交給登記機關(guān)。經(jīng)登記機關(guān)審查后，在登記簿上記載權(quán)利的轉(zhuǎn)移。對于受讓人則交付新地券，或在原地券上記載權(quán)利的移轉(zhuǎn)，從而使第三人能夠從該地券上明確不動產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)。

托倫斯登記制度具有如下法律特征：（1）登記不實行全面的強制主義。并非一切土地都必須向政府申請登記，登記與否，任由當(dāng)事人自行決定。但土地一經(jīng)登記即進入強制狀態(tài)，日后如有土地移轉(zhuǎn)或變動，非經(jīng)登記不生效力。（2）登記采實質(zhì)審查主義。登記官吏對于登記申請有實質(zhì)審查權(quán)，登記機關(guān)進行登記時須依一定程序，詳細審查登記原因及證明文件，以便精確確定不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)。對必須公告者應(yīng)經(jīng)公告程序，登記始能確定。（3）登記具有公信力。土地一經(jīng)登記，即具有不可推翻的效力。法律保護信賴登記簿記載的善意第三人，故任何人皆可信賴登記。（4）交付權(quán)利證書。權(quán)利證書為申請人享有登記權(quán)利的確定憑證。當(dāng)土地進行第一次所有權(quán)登記時，登記機關(guān)依權(quán)利狀態(tài)制成權(quán)利證書一式二份，一份交申請人保存，作為確認權(quán)利的證明；一份由登記機關(guān)保存，以用來編成登記簿。申請人保存的權(quán)利證書內(nèi)容與登記簿完全一致。（5）登記土地上的權(quán)利負擔(dān)。已登記的土地上如設(shè)有抵押權(quán)等他項權(quán)利時，應(yīng)辦理他項權(quán)利的設(shè)定變更登記。（6）設(shè)置賠償基金。登記權(quán)利有不可推翻的效力，如登記有遺漏或錯誤，致使真正權(quán)利人遭受損害時，登記機關(guān)負賠償責(zé)任。登記機關(guān)以申請人所繳納的費用設(shè)置賠償基金，以供將來賠償之用。

（四）對三種登記模式的評析

上述三種不動產(chǎn)登記模式各具特色。無論是權(quán)利登記制、契據(jù)登記制還是托倫斯登記制，均與其本國的 政治、經(jīng)濟、文化、歷史傳統(tǒng)等因素緊密結(jié)合，并通過各自的內(nèi)部調(diào)整，基本上達到自我體系的完善。如果脫離一國的具體國情，將很難判斷孰優(yōu)孰劣。

契據(jù)登記制度與法國、日本的物權(quán)變動債權(quán)意思主義相適應(yīng)，物權(quán)交易僅憑雙方當(dāng)事人獨立的意思表示即能發(fā)生實際的物權(quán)變動，毋需登記的繁瑣程序，極大地限制了國家公權(quán)力對物權(quán)交易和個人意思的干預(yù)，實現(xiàn)了“人之意思尊重”的社會理想，保障了交易迅捷。然而，在契據(jù)登記制度下，由于物權(quán)變動完全取決于當(dāng)事人的意思，使社會不能從外部認識當(dāng)事人之間物權(quán)變動的時期與有無，物權(quán)變動法律關(guān)系無法明確化，其結(jié)果就產(chǎn)生了當(dāng)事人之間的內(nèi)部關(guān)系與對第三人的外部關(guān)系不一致的問題，有害交易安全，不符合現(xiàn)代市場經(jīng)濟重視對動態(tài)的物權(quán)交易安全保護的基本要求。

權(quán)利登記制度與托倫斯登記制度，由于將不動產(chǎn)登記作為物權(quán)變動的生效要件，并且采實質(zhì)審查主義，克服了契據(jù)登記制度存在的不足。在兩種登記模式下，因登記具有公信力，使信賴登記的善意第三人的利益得到了徹底的保護，從而有效地保護了交易安全，使當(dāng)事人之間的物權(quán)變動關(guān)系與對第三人的公示關(guān)系明確化，物權(quán)變動的時期也得以明確，物權(quán)交易關(guān)系變得透明。同時，完善的登記制度使交易當(dāng)事人能夠便利地獲得與作為交易標(biāo)的的不動產(chǎn)相關(guān)的信息，大大降低了交易成本。但他們也并非完美無缺。由于他們要履行申請、審查、公告等繁瑣程序，使物權(quán)交易的手續(xù)復(fù)雜化，不具有契據(jù)登記制度下交易的便捷性。

以實用主義的態(tài)度來審視三種登記制度，它們各有所長，均有許多值得我們 學(xué)習(xí)借鑒之處。因此，我們在制定不動產(chǎn)登記法時，應(yīng)充分比較、借鑒上述制度的長處，根據(jù)我國的現(xiàn)實國情，將其加以整合，在保障交易安全的基礎(chǔ)上實現(xiàn)交易便捷，從而使登記制度更好地發(fā)揮為社會主義市場經(jīng)濟服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)的作用，構(gòu)建具有中國特色的不動產(chǎn)登記制度。

三、我國不動產(chǎn)登記制度的演變

（一）我國古代的土地登記制度

我國以土地為中心的登記制度源遠流長，從一開始就與土地稅賦息息相關(guān)。據(jù)學(xué)者考證，我國古代以土地交易為中心形成的登記制度，肇始于周朝中后期?！吨芏Y?大司徒》記載：“掌建國土地之圖，與其人民之?dāng)?shù)，以安撫邦國，以天下土地之圖，周知九州之地域，廣輪之?dāng)?shù)，辦其山林川澤、丘陵墳衍原濕之名物?！笔苌鐣?jīng)濟發(fā)展水平制約，當(dāng)時的土地登記僅具雛形。唐代以后，我國在土地管理方面出現(xiàn)了立契、申碟或過割制度。唐《均田令》規(guī)定：“凡買賣皆須經(jīng)所部官司申碟，年終彼此除附。若無文碟轍買賣，財沒不追，地還本主。”由此可見，唐代土地登記制度較前已有較大發(fā)展，不僅建立了為保障國家稅收而進行的土地登記制度，而且初步建立了土地交易登記制度。土地買賣必須通過官府，進行書面申報和登記，才能發(fā)生效力。否則，不僅交易無效，而且還要受到嚴(yán)厲的制裁。

北宋時期，隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展，土地登記制度進一步完善。宋《方田均稅條約并式》規(guī)定，由各縣派遣官吏對土地丈量分等后進行公布，并在其四至設(shè)定標(biāo)志，正式登記造冊，作為交納貢賦和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。南宋時期，更頒布《經(jīng)界法》，設(shè)置了專司土地登記管理工作的經(jīng)界所，隸屬轉(zhuǎn)運司。民戶按統(tǒng)一要求制作砧基簿，全面記載戶主、田產(chǎn)面積、四至、來源等土地狀況，附以地形圖，經(jīng)耆老、鄰保正長統(tǒng)計查勘后上報經(jīng)界所，再由經(jīng)界所勘驗核實交付產(chǎn)權(quán)人，并收存于鄉(xiāng)、縣、州及轉(zhuǎn)運司。砧基簿既是國家征稅課役的根據(jù)，也是持簿者對所載土地的產(chǎn)權(quán)證明。進行田產(chǎn)交易時，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理“批鑿”，土地轉(zhuǎn)讓才發(fā)生效力?？梢?，宋代的土地登記制度不僅相當(dāng)發(fā)達，而且已出現(xiàn)了專司土地登記管理工作的機構(gòu)。

元、明時期，由于土地關(guān)系極不穩(wěn)定，土地登記制度也處于不斷變化中。元初為解決因長期土地兼并而出現(xiàn)的“強者田多而稅少，弱者產(chǎn)去而稅存”的問題，曾頒布《經(jīng)理法》，對土地田產(chǎn)進行清查登記。《元典章》中甚至定有“經(jīng)官給據(jù)”制度，“已后典賣田地，須要經(jīng)詣所屬司具給據(jù)，方許成交，隨時標(biāo)附，明白推收，各司縣置簿附寫”，即出賣土地要提出申請，經(jīng)官勘查后發(fā)給公據(jù)才可交易。這一制度可以視為我國古代社會不動產(chǎn)管理制度的典型。明初實施核田法，建“魚鱗圖冊”，作為官府征收賦稅的憑證，也成為解決土地糾紛的重要依據(jù)。魚鱗圖冊的編制為明朝土地的管理甚至政權(quán)的穩(wěn)定，都發(fā)揮了重要作用。清朝入關(guān)后，因進行多次大規(guī)模的圈地運動，使明代建立的地籍登記制度蕩然無存。至清朝中期，土地財產(chǎn)權(quán)登記制度也未得到充分發(fā)展，直到清末引進西洋法制后，這一狀況才稍有變化?！洞笄迕衤刹莅?物權(quán)》采德國立法例，對物權(quán)登記給予高度重視，并作系統(tǒng)規(guī)定，現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度才被引入中國，但終因滿清王朝的覆滅而破產(chǎn)。

從我國古代土地登記制度的歷史演變可以看出，它主要是伴隨土地稅賦制度而存在的，乃稅賦制度的衍生物，其最主要目的是便于稅賦征收。地契作為田地所有人或使用人的權(quán)利證明只是其附帶性的作用，并不能作確權(quán)證書。更為重要的是，地契資料由官府掌握，且對外保密，普通百姓不能查詢相關(guān)資料，與現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度的公示要求相去甚遠。因此嚴(yán)格地說，我國在民國以前的歷史上并沒有真正形成以公示為目的的登記制度。

（二）我國不動產(chǎn)登記制度的建立與發(fā)展

清末變法盡管以失敗告終，但其引入的現(xiàn)代財產(chǎn)權(quán)登記的理念卻深入人心，為現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度的建立奠定了基礎(chǔ)。民國以后，隨著西方法治思想的傳播以及國民政府對西方法制的模仿與移植，我國逐漸建立起了現(xiàn)代意義上的不動產(chǎn)登記制度。到1922年，北京當(dāng)局頒布房地產(chǎn)登記條例，建立了不動產(chǎn)登記制度；1930年國民政府頒布了《土地法》，規(guī)定要對土地及地上定著物——建筑物進行登記；1946年國民政府又頒布了《土地登記規(guī)則》，并建立了土地登記的程序制度。當(dāng)然，由于時局的動蕩，這些制度未能得到很好的貫徹、執(zhí)行，但由此產(chǎn)生的社會影響與相關(guān)法制意識的覺醒卻不容忽視，我國臺灣地區(qū)的不動產(chǎn)登記制度，就是在此基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展、完善起來的。新中國成立以后，根據(jù)1947年頒布的《中國土地法大綱》及1950年頒布的《土地改革法》的規(guī)定，開展了土地改革運動。在土地改革中，對 農(nóng)村 的土地實行了清丈、化界工作，并由人民政府向農(nóng)民發(fā)放了土地證和房產(chǎn)證。在城市則逐步開展了土地登記工作。20世紀(jì)50年代初期，登記主要適用于土地，以后城市房屋也逐步實行了登記制度，并由人民政府頒發(fā)城市房屋所有權(quán)證。

但從20世紀(jì)50年代后期開始，隨著我國中央高度集權(quán)的計劃經(jīng)濟體制的建立，經(jīng)濟生活政治化，民事關(guān)系公法化，人們摒棄了諸如權(quán)利、義務(wù)等傳統(tǒng)民法上的概念。國家經(jīng)濟完全建立在社會主義公有制基礎(chǔ)之上，不存在所有權(quán)以外的其他物權(quán)，法律上也只承認所有權(quán)。相當(dāng)一段時間內(nèi)，我國不僅在 理論 上否認物權(quán)制度，而且在實踐上也一直沒有建立一個物權(quán)體系。在這樣的一種社會背景下，我國原先建立的房地產(chǎn)登記工作逐漸放松，在十年**期間，房地產(chǎn)管理完全遭到破壞，機構(gòu)被撤銷、登記制度被廢弛，不動產(chǎn)登記制度實質(zhì)上也就完全不存在了。