第一篇：凱德上元行銷策劃案

凱德上元行銷策劃案

凱德上元樓盤概述

凱德上元在北京中高檔住宅區(qū)之一，凱德上元與13000畝奧運森林公園僅一路之隔。凱德上元交通非常便利，北苑路、安立路均是城市重要干道，北五環(huán)是城市高速環(huán)路，地鐵5號線已經(jīng)通車，成為北京重要的交通出行路線。

凱德上元整個項目按照“一個綠核，三個景園，各有千秋，朝相輝映”的原則，凱德上元圍繞中央景觀園林，將小區(qū)分為A、B、C三個區(qū)：A區(qū)位于凱德上元基地東側(cè)，凱德上元地形方正，為高低錯落低密度疊拼的別墅，凱德上元共有177套房屋，地勢起伏多變，凱德上元空間形式豐富，環(huán)境幽雅，植被繁茂，步移景異；B區(qū)位于凱德上元項目基地北側(cè)，以服務(wù)式公寓為主，共 495套，配以社區(qū)商務(wù)中心，公共配套設(shè)施齊全，商業(yè)娛樂氣氛濃郁；C區(qū)位于凱德上元項目基地西南，為高層高檔純景觀板式住宅，共約1,136套，盡享奧運風采。

凱德上元樓盤基本信息

凱德上元占地面積： 101,400平方米

凱德上元總建筑面積： 352,100平方米

(商業(yè)21906.73平方米)

總 戶 數(shù)：約1,808

戶型面積：80-350平方米

總幢數(shù)：22

容積率：2.68

停車位：1,638(地面120，地下1,518)

完工日期：

A區(qū)2005年7月

B區(qū)2006年6月

C區(qū)2007年6月

凱德風尚行銷計劃

一個好的房地產(chǎn)營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。

市場營銷計劃更注重產(chǎn)品與市場的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場營銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場營銷效能，必須學(xué)會如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷計劃。

1.房地產(chǎn)營銷計劃的內(nèi)容

在房地產(chǎn)市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：

1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。

2.市場營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場，產(chǎn)品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。

3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。

4.目標：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標。

5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標的主要市場營銷方法。

6.行動方案：本方案回答將要做什么？誰去做？什么時候做？費用多少？

7.預(yù)計盈虧報表：綜述計劃預(yù)計的開支。

8.控制：講述計劃將如何監(jiān)控。

一、計劃概要

計劃書一開頭便應(yīng)對本計劃的主要目標和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計劃概要之后。

二、市場營銷現(xiàn)狀

計劃的這個部分負責提供與市場、產(chǎn)品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。

1.市場情勢

應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區(qū)細分來分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。

2.產(chǎn)品情勢

應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。

3.競爭情勢

主要應(yīng)辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。

4.宏觀環(huán)境情勢

應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的、經(jīng)濟的、技術(shù)的、政治法律的、社會文化的趨向。

三、機會與問題分析

應(yīng)以描述市場營銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢與劣勢和整個營銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等。

1.機會與挑戰(zhàn)分析

經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機會與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應(yīng)把機會和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。

2.優(yōu)勢與劣勢分析

應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢，與機會和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢和劣勢是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。

3.問題分析

在這里，公司用機會與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢與劣勢分析的研究結(jié)果來確定在計劃中必須強調(diào)的主要問題。對這些問題的決策將會導(dǎo)致隨后的目標，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。

四、目標

此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標有關(guān)的基本決策，這些目標將指導(dǎo)隨后的策略與行動方案的擬定。

有兩類目標-----財務(wù)目標和市場營銷目標需要確立。

1.財務(wù)目標

每個公司都會追求一定的財務(wù)目標，企業(yè)所有者將尋求一個穩(wěn)定的長期投資的蓋率，并想知道當年可取得的利潤。

2.市場營銷目標

財務(wù)目標必須要轉(zhuǎn)化為市場營銷目標。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標利潤率為銷售額的10％，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。

目標的確立應(yīng)符合一定的標準：

·各個目標應(yīng)以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。

·各個目標應(yīng)保持內(nèi)在的一致性。

·如果可能的話，目標應(yīng)分層次地加以說明，應(yīng)說明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來。

五、市場營銷策略

應(yīng)在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目標可用若干種方法來實現(xiàn)。例如，增加10％的銷售收益的目標可以通過提高全部的房屋平均售價來取得，也可以通過增大房屋銷售量來實現(xiàn)。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進房屋銷售可通過擴大市場提高市場占有率來獲得。對這些目標進行深入探討后，便可找出房屋營銷的主要策略。

策略陳述書可以如下所示：

目標市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企。

產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。

價格：價格稍高于競爭廠家。

配銷渠道：主要通過各大著名房地產(chǎn)代理公司代理銷售。

服務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。

廣告：針對市場定位策略的定位的目標市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預(yù)算增加30％。

研究與開發(fā)：增加25％的費用以根據(jù)顧客預(yù)購情況作及時的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿足。市場營銷研究：增加10％的費用來提高對消費者選擇過程的了解，并監(jiān)視競爭者的舉動。

六、行動方案

策略陳述書闡述的是用以達到企業(yè)目標的主要市場營銷推動力。而現(xiàn)在市場營銷策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過深思熟慮來作回答：將做什么？什么時候去做？誰去做？將花費多少？等等具體行動。

七、預(yù)計盈虧報表

行動方案可使經(jīng)理能編制一個支持該方案的預(yù)算，此預(yù)算基本上為一項預(yù)計盈虧報表。主管部門將審查這個預(yù)算并加以批準或修改。

八、控制

計劃的最后一部分為控制，用來控制整個計劃的進程。通常，目標和預(yù)算都是按月或季來制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發(fā)現(xiàn)未能達到目標的部門。

有些計劃的控制部分還包括意外應(yīng)急計劃，簡明扼要地列出可能發(fā)生的某些不利的情況時公司應(yīng)采取的步驟。

第二篇：抗震救災(zāi)義演策劃案(凱德版)

“我們心連心”抗震救災(zāi)童星慈善義演策劃方案

北京時間2013年4月20日8時02分四川省雅安市蘆山縣（北緯30.3,東經(jīng)103.0）發(fā)生7.0級地震。震源深度13公里。大半個中國在顫抖，華夏兒女心靈受到強烈震撼，長沙民眾心系災(zāi)區(qū)——四川·雅安。

由湖南青少年發(fā)展基金會發(fā)起、湖南電視臺金鷹卡通頻道、湖南凱德實業(yè)發(fā)展有限公司、長沙巨星文化傳播有限公司及長沙一臣巨星藝術(shù)培訓(xùn)中心聯(lián)合倡議舉辦“我們心連心—2013長沙抗震救災(zāi)童星慈善義演”。

賑災(zāi)義演目的及意義：

弘揚中華民族團結(jié)友愛精神，突出社會各界強大力量，同時廣泛動員社會各界，向“4.20”地震災(zāi)區(qū)獻愛心，支援災(zāi)區(qū)人民抗震救災(zāi)，和受災(zāi)群眾共渡難關(guān)?；I款幫助四川·雅安災(zāi)區(qū)人民重建家園。賑災(zāi)義演主題：

我們心連心—2013童星抗震救災(zāi)少兒慈善義演

亮點：

1、小童星們以身作則為災(zāi)區(qū)兒童奉獻自己的一片愛心。

2、樹立宣傳企業(yè)公益形象良好機會

3、發(fā)揚民族優(yōu)良傳統(tǒng)“一方有難，八方支援?！?/p>

4、專項資金扶助災(zāi)區(qū)兒童

一、組織構(gòu)架：

主辦單位：湖南青少年發(fā)展基金會 協(xié)辦單位：湖南凱德實業(yè)發(fā)展公司 承辦單位：長沙巨星文化傳播有限公司

下設(shè)機構(gòu)： 賑災(zāi)義演導(dǎo)演組 宣傳組 募捐統(tǒng)計組 治安組 后勤組

二、時間：2013.4底（晚上演出）

三、地點：長沙凱德廣場

四、新聞發(fā)布會時間：

新聞發(fā)布會地點：

五、現(xiàn)場組成部分：

1、新聞報道部分（大屏報道災(zāi)區(qū)實況、黨和國家關(guān)注災(zāi)區(qū)、抗震救災(zāi)進展、現(xiàn)場捐贈實況報道、）

2、現(xiàn)場捐贈

4、文藝演出（合唱、歌舞、獨唱、配樂詩朗誦）

4、現(xiàn)場熱線電話、網(wǎng)絡(luò)支持、短信支持聯(lián)線

六、媒體報道 瀟湘晨報、大湘網(wǎng)、七、義演內(nèi)容及流程

A、新聞報道（大屏CVR）

北京時間2013年4月20日8時02分四川省雅安市蘆山縣（北緯30.3,東經(jīng)103.0）發(fā)生7.0級地震。震源深度13公里。災(zāi)情發(fā)生后，黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人親赴災(zāi)區(qū)現(xiàn)場指揮抗震救災(zāi)，華夏兒女心系災(zāi)區(qū)—四川·雅安

奏《國歌》。致哀

開場曲《讓世界充滿愛》合唱

20個孩子們（愛心天使）手捧蠟燭走上舞臺，為災(zāi)區(qū)人們祈禱。⑴主持人上場

介紹晚會的舉辦的意義介紹，有請嘉賓進場 ⑵嘉賓進場及現(xiàn)場募捐（企業(yè)大額募捐）給主辦方、企業(yè)代表佩戴綠絲帶 ⑶主辦方及嘉賓代表講話 ⑷配樂詩朗誦 ⑸舞蹈 蟲兒飛

B、新聞報道（大屏VCR2）

中國人民心連心，一方有難八方支援，全國人民與雅安人民站在一起。捐衣捐物相關(guān)新聞。

⑹歌曲 相親相愛一家人（同時六個愛心天使分六個方向流動抱著募捐箱進行募捐）⑺舞蹈 ⑻歌曲 串燒 ⑼歌曲 我相信 ⑽現(xiàn)場募捐結(jié)果

宣布募捐結(jié)果，同時晚會結(jié)束，全體嘉賓、演職、工作人員上臺大合唱

⑾全體大合唱《我們中國人》或《讓世界充滿愛》

注：以上晚會歌曲只是占定曲目會有再次更改。本場晚會最大限度做出規(guī)模辦出新意，體現(xiàn)晚會高要求，活動內(nèi)容將盡量做到雅俗共賞，既有一定高雅的藝術(shù)，又有喜聞樂見，能吸引人注意的節(jié)目。

經(jīng)費預(yù)算：

賑災(zāi)義演噴繪和橫幅：3000元 賑災(zāi)晚會統(tǒng)一T恤：600元 燈光、音響：3000元 禮儀：600元 攝錄及拍照設(shè)備：10000元 礦泉水：400元 道具及服裝：10000元 工作人員工作餐：1200元 不可預(yù)計費用：3000元

共 計：31800元

十、宣傳特點及方式：

（1）宣傳優(yōu)勢。全方位強勢出擊，多種宣傳手段齊頭并舉。報紙、電臺、網(wǎng)絡(luò)廣告、海報、演出場地廣告以及官方微博追蹤報道聯(lián)動進行。

屆時有請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和知名人士出席，借慈善演出提升贊助商形象。（2）宣傳媒體。邀請省市各級媒體來訪

（3）場地宣傳。在現(xiàn)場顯示贊助商的名稱、標志、利用網(wǎng)絡(luò)和其他宣傳手段，對此次活動的效果和影響進行后續(xù)報道，并定期在論壇更新。

（4）新聞安排。在演出全過程中，接受媒體記者的采訪。

十一、合作方式：

1.本次晚會商業(yè)贊助，商家、企業(yè)冠名，歡迎個人、企事業(yè)單位捐資、捐物或為晚會提供交通、場地、餐飲等必要的幫助。晚會海報、現(xiàn)場背景噴繪及官方微博等媒體宣傳中，將特別感謝所有在此次活動中出一份力、盡一份愛心的個人和企事業(yè)單位。晚會主辦方將保證募集資金的公開、透明，負責妥善安排好募集資金的去向。2.商家的權(quán)益: ①在本次演出活動的各項宣傳中顯示贊助商名稱。②在印制海報及相關(guān)宣傳用品上顯示贊助商名稱 ③相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出席并致辭

④根據(jù)現(xiàn)場實際情況、展示贊助商企業(yè)標志 ⑤晚會現(xiàn)場可安排主持人對商家廣告進行口播 ⑥晚會現(xiàn)場可安排商家進行現(xiàn)場捐助

注意事項：商家受益情況具體依據(jù)商家贊助款項數(shù)額、商家提供的幫助情況由活動總負責人做最終決定。4.資金運作

（1）資金保管。開設(shè)銀行賬戶，并由湖南青少年發(fā)展基金、商家、承辦單位共同負責監(jiān)督。（2）資金使用

①協(xié)辦單位贊助款項用于全程活動費用，包括其他費用。多余款項捐助于本次活動捐款資金中。

②晚會現(xiàn)場的募捐款項與參與單位捐款的款項，將作為賑災(zāi)兒童發(fā)展專項資金。

八、注意事項

1、本次賑災(zāi)義演舉辦各環(huán)節(jié)必須遵紀守法，內(nèi)容要健康向上，達到主題要求。

2、協(xié)助單位、參與者和參加活動企業(yè)必須接受活動組織者的統(tǒng)一指揮，嚴密組織，分工協(xié)作，精心實施。

3、本次活動要求組織者和參與者之間應(yīng)相互配合、相互支持，保障義演各環(huán)節(jié)順利完成。

4、遇各類突發(fā)問題，有關(guān)方面應(yīng)本著相互理解的原則，友好協(xié)商解決。

5、晚會籌備組成員應(yīng)認真對待自己所承擔的每一項任務(wù)，耐心處理面臨的工作，協(xié)助義演籌備組其他部門的工作，主動幫助他們完成應(yīng)該負責的項目。

6、義演現(xiàn)場各環(huán)節(jié)責任分清，義演籌備組相關(guān)人員須帶上和自己責任對應(yīng)的工作證。

7、如果活動中出現(xiàn)各種自己不能解決的突發(fā)性問題，請找活動負責人。

協(xié)辦單位：湖南凱德實業(yè)發(fā)展公司贊助提供項目（占定）

①舞臺、音響設(shè)備、攝錄設(shè)備和燈光設(shè)備及舞臺安全設(shè)施、對講機聯(lián)絡(luò)設(shè)備

②賑災(zāi)義演噴繪和橫幅、海報、賑災(zāi)晚會統(tǒng)一T恤 ③道具及服裝、礦泉水等購買租用資金 ④工作餐提供 ⑤現(xiàn)場安保工作負責 ⑥活動整體使用資金提供

第三篇：凱德視界項目銷售策劃案

凱德視界項目銷售策劃案

凱德視界項目簡介

凱德視界位于杭州市拱墅區(qū)，東鄰京杭大運河，西面和南面為新規(guī)劃道路，北接登云路。擁有得天獨厚的江南水鄉(xiāng)傳統(tǒng)人文景觀。與規(guī)劃中的運河CBD隔河相望，距區(qū)政府和運河文化廣場僅500米，距LOFT 49創(chuàng)意園區(qū)600米左右。驅(qū)車5分鐘即可達上塘高架大關(guān)匝道口，西南臨近城市主干道莫干山路，車行出入極為便利；項目周邊公交線路眾多，可以很方便到達杭州的各個區(qū)域。

凱德視界周邊社區(qū)配套服務(wù)非常完善，文瀾中學(xué)、紫荊公園，大型超市，市級醫(yī)院環(huán)繞項目周邊。展望未來，沿小河路向南約700米有規(guī)劃中的小學(xué)、幼兒園和小區(qū)公園以及大型綠地小河公園。從本項目出發(fā)，信步可達代表傳統(tǒng)江南風情的小河直街。

凱德視界由亞洲最大的上市開發(fā)商嘉德置地旗下的子公司凱德置地投資開發(fā)。共分二期。按照“筑就人文空間”企業(yè)理念，凱德置地深入地研究客戶的需求，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的精裝修房。凱德置地也將多年在全球房地產(chǎn)行業(yè)積累的開發(fā)國際經(jīng)驗帶到杭州，貫穿體現(xiàn)在項目在規(guī)劃、設(shè)計、建造、管理過程中，結(jié)合杭州城市的特點和客戶的需求，努力將本項目打造成為一個親和性、高品質(zhì)、充滿現(xiàn)代都市氣息的中高檔居住小區(qū)

凱德視界銷售策劃

1.定位

樓盤公開發(fā)售前，要做好充分的準備，要進行周密的策劃，不打無把握之仗，不能匆忙上陣，持以簡單、粗放的營銷心態(tài)，一定要有十分的把握。因為樓盤在發(fā)售前，社會對此如之不多，不太了解，精心的準備，意味著已經(jīng)具備了搶占市場份額的先機，如果準備不充分，將直接影響到樓盤的銷售，也意味著將市場份額推向別人的懷抱。我們對于銷售的意義要有一個準確的把握。

如何精心準備，樓盤公開發(fā)售前要注意以下幾個問題：首先，物業(yè)在投放的市場中怎樣選擇目標群，即什么樣的人會買這個樓。市場營銷定位，消費階層的選擇，都離不開地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境，消費者的生活習慣、文化層次等等；其次，樓盤所在街區(qū)的功能、人群分布情況；第三，針對樓盤歸屬哪類功能、檔次。弄清這幾個前提，才能把握定位。

定位分以下幾種內(nèi)容：

1）市場定位。所謂市場定位，指如何去爭取樓盤對于消費群體的需求量。在此基礎(chǔ)上，一切推廣手段都圍繞著這一消費群體展開，否則就風馬牛不相及了。例如：大型樓盤番禺麗江花園，在策劃樓盤銷售時，利用其具有吸引力的硬件，不僅立足于番禺本地消化，更放眼于廣州市區(qū)，定價對人也有吸引力，結(jié)果取得了成功。即購買者為60％的廣州市區(qū)人，30％的外地人，10％為番禺人。其中，包括了二次置業(yè)、休閑置業(yè)等投資者。

2）功能定位。所謂功能性，一般寫字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由于公務(wù)、商務(wù)活動越來越現(xiàn)代化，用戶要求的不僅是有一個辦公場地，對商廈的現(xiàn)代化辦公設(shè)施、經(jīng)商行為、發(fā)展?jié)摿σ蔡岢隽艘?。因此，在銷售寫字樓、公寓等物業(yè)時，功能的作用愈顯重要。國際上將寫字樓分為3A、5A、智能大廈等，這都成為寫字樓的重要賣點，而各個國家有各自不同的標準，一般來講，5A即通訊、管理、辦公、消防、保安自動化。寫字樓如果功能不全，就難于啟動市場。中房集團開發(fā)的北京京瑞大廈、廣州中房大廈在香港、國內(nèi)銷售時，都強調(diào)5A級，當時外商都很驚訝于中國大陸也有5A級的寫字樓。隨著消費者的日益成熟，對住宅也有了較高的要求。住宅不僅要滿足消費者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美觀，配套設(shè)施齊全，室內(nèi)布局合理，居住方便和舒適，住宅面積寬綽，采光良好，對消費者就有吸引力，也為其發(fā)展智力提供了條件。

3）專營性定位。目前商鋪的市場狀況是供大于求，小商販形不成規(guī)模，商場發(fā)展紛紛推出經(jīng)營性定位，即把物業(yè)先設(shè)定為服裝、鞋業(yè)、電腦、通訊設(shè)備等中心，發(fā)展商設(shè)計營業(yè)方向，然后將之切割出售，這就免除了客戶買了之后不知做什么，或者想做某種生意而苦于沒有一種大環(huán)境的顧慮。由于能滿足部分客戶的要求，而且營造出整體的商業(yè)氛圍，就可以吸收更多的買家。

4）象征性定位。由于消費水平的不同，通過價值取向的自然選擇，很多物業(yè)無形中形成了高尚住區(qū)、“貴族”住區(qū)、普通住區(qū)等等。房地產(chǎn)開發(fā)商，可以用形成物業(yè)檔次的方法，對居住在小區(qū)的階層給予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、廣州的錦城、名雅苑、白云堡、碧桂園，北京的龍苑別墅，美國的比夫利山莊等，都是這種自然選擇的結(jié)果，也是開發(fā)商營造了象征性群體，通過購買、居住使之實現(xiàn)歸屬感、榮譽感、自豪感。

2、價格設(shè)定

一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個時期的或跨的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學(xué)預(yù)測，可以說定價部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應(yīng)把價格和價值混為一談。定價之后，運行中可以做適當?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：

1、類比法：所推銷的物業(yè)，應(yīng)清楚在同等樓盤中屬上、中、下哪種。

2、成本法：物業(yè)包括稅金、推廣費等在內(nèi)的綜合成本及利潤期望值的幅度，是微利多銷或高價高利潤，這要根據(jù)發(fā)展商自身和市場情況確定。

3、評估法：由專業(yè)地產(chǎn)評估師對樓盤進行全方位的評估后作出定價。無論哪種，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價、高價、內(nèi)部價、一口價、優(yōu)惠價等戰(zhàn)略。采用低價戰(zhàn)略：入市時比較輕松，容易進入，能較快地啟動市場。采用高價策略：為了標榜物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。此法風險較大。

3、定價比例

一般來說，先設(shè)定一個標準層，高層一般定在1／2高度，多層一般3－4層（9層以下）為

最好。然后確定一個樓層系數(shù)，標準層以上一般每層加價比例為0.8％，標準層以下每層下調(diào)0.5％。在高層建筑中，7層以下因其視野受限，一般應(yīng)為低價區(qū)，頂層與低層的價格一般相差約30％。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向系數(shù)。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向系數(shù)大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為3－5％之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高于北面。有的樓盤，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。

商鋪的定價，由于一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三保以上。車位的每平方米定價一般相當于住宅的50％。

4、概念的策劃與引導(dǎo)

從某種意義上講，買樓首先是買概念，這是人們在生活中越來越注重的問題。假如發(fā)展商以無法模擬的方式對消費者的觀念形成施加影響，使其樹立的品牌與其競爭者之間造成巨大的差距——感覺吸引程度方面的差距，那結(jié)果便會截然不同了。所以說，我們要讓消費者“學(xué)會”想要什么，在滿足消費者需求方面的競爭便不那么重要，更重要的是如何引導(dǎo)和影響市場的看法、偏愛和決擇方面的競爭。發(fā)展商在樓盤推出之前，先為樓盤樹立一個概念，營造出一個品牌的形象，以吸引消費者，并深入人心，之后畫龍點睛，隆重地推出樓盤，由此造成一種轟動效應(yīng)，搶占市場。這樣就不會使樓盤銷售陷入平庸、一般化。

5、銷售的策略

銷售樓盤可以采取先易后難，也可以采取先難后易的方法，先進行試銷，根據(jù)試銷的情況作一些適當?shù)恼{(diào)整，最后全面鋪開。一個成功的樓盤銷售應(yīng)達到85％以上，才能保證毛利潤20％以上。一個值得注意的問題是市場旺銷時，不能盲目提價，否則會導(dǎo)致市場崩潰。應(yīng)該引而不發(fā)，或蓄勢待發(fā)，重兵投入一發(fā)而不可收，“一網(wǎng)打盡”，抓住銷售高潮，一鼓作氣，不能惜售。

6、銷售的組織和實施

樓盤的銷售要實行專業(yè)對口，以互補的模式將自有隊伍與中介公司相結(jié)合。中介公司具有國內(nèi)外客戶的網(wǎng)絡(luò)，在談判、銷售技巧等方面都有獨到之處，應(yīng)該為我所用。但長期從事房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商，也必須自己建立一支具有高水平推銷策略和戰(zhàn)術(shù)的專業(yè)隊伍。因此，培養(yǎng)和提升銷售人員的敬業(yè)精神十分重要。一個優(yōu)秀的推銷員不僅僅是推銷產(chǎn)品，同時也是人格、品位、審美價值的推銷，如果沒有與客戶建立起良好的關(guān)系，而是單單進行產(chǎn)品的推銷，是不可能推銷成功的。這是建立一種職業(yè)意識的修養(yǎng)，因為任何一次銷售都會由于推銷人員對樓盤的理解和情感溶解程度不同而產(chǎn)生的推銷差異。這也是一個合格的推銷員首先應(yīng)具備的基本素質(zhì)，推銷員是市場經(jīng)濟整個鏈條中非常關(guān)鍵的一環(huán)。

第四篇：凱德錦繡行銷計劃評估（共）

凱德錦繡行銷計劃評估

凱德錦繡簡介：

凱德錦繡是凱德置地在京CBD地區(qū)開發(fā)的中高檔住宅。項目位于北京市朝陽區(qū)北四環(huán)慈云寺橋東北側(cè)，出行便利，北側(cè)毗鄰朝陽北路、西靠東四環(huán)、南臨朝陽路，西距中央電視臺、國貿(mào)5分鐘車程，周邊環(huán)集國貿(mào)核心商務(wù)工作區(qū)、新光天地購物休閑區(qū)、Ritz Carlton頂級交際區(qū)、首都國際機場高端出行區(qū)。并毗鄰京城最大城市綜合公園——朝陽公園以及生態(tài)公園——紅領(lǐng)巾公園。

項目總建筑面積約130，000平方米。由4棟精品住宅，以及配置齊全、定位高端的水療會所、商業(yè)街、城市空間等組成的一個時尚多元化高檔國際居住社區(qū)。伊頓雙語幼兒園、北京耀中國際學(xué)校、北京芳草地國際學(xué)校等國際化教育資源完善。景區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)雅，擁有超過60%的綠地覆蓋率。超大的樓間距最寬達 135米，使大尺度的景觀設(shè)計成為可能，南北兩個入口景觀區(qū)及三個宅間景觀區(qū)——櫻棠花溪、果嶺秋色、水竹綠庭，相得益彰，該項目將設(shè)計為都市社區(qū)中難得一見的秋色密林景區(qū)。

錦繡共分兩期。第一期共1027戶，首推467套，涵蓋56-167㎡新派多元化戶型。錦繡以其絕佳地理位置、舒展大氣的綠色園林，將成為CBD區(qū)域內(nèi)最具前景生活社區(qū)。

凱德錦繡營銷企劃：

房地產(chǎn)營銷策劃：營銷籌劃主要包括了三局部效勞內(nèi)容：市場定位與產(chǎn)品設(shè)計定位，市場推行籌劃，項目銷售籌劃（項目銷售階段）。因此，房地產(chǎn)營銷策劃流程可以分為以下幾個階段。

房地產(chǎn)營銷策劃流程第一階段：初步調(diào)查

與項目方初步接洽，對項目停止初步調(diào)查，控制根本狀況和信息，對項目的可操作性做出初步結(jié)論。

1、對項目方提供根本資料包括項目位置、規(guī)劃紅線圖、項目相關(guān)的法律手續(xù)文件、項目周邊環(huán)境、項目所在區(qū)域的市政規(guī)劃、開展商、投資商背景實力、項目的開展意向等初步停止理解，肯定初步印象；

2、依據(jù)項目的情況、開發(fā)進度，初步擬定調(diào)查內(nèi)容、范圍；

3、依據(jù)項目的詳細狀況和擬定的調(diào)查方案，立刻成立專案項目組赴實地停止初期市場調(diào)研；

4、剖析項目自身能否具有可操作性。

初步探查是肯定項目開展方向的前期定位問題和研討范圍，作為將來正式調(diào)查根底。重

點針對項目所在的城市功用定位、城市特征、人口數(shù)量、經(jīng)濟開展、城市旅游業(yè)、歷史、現(xiàn)狀、土地資源、開發(fā)商、管理方的狀況以及對區(qū)域房地產(chǎn)市場的初步理解。

5、提進項目操作的總體思緒。

房地產(chǎn)營銷策劃流程第二階段：簽署工作協(xié)議

肯定項目操作的總體思緒后，則與項目方洽談協(xié)作事宜，簽定《項目參謀效勞合同》或《銷售代理合同》，明白協(xié)作雙方、協(xié)作方式、協(xié)作內(nèi)容、時間、權(quán)益、義務(wù)，付費規(guī)范與付款方等。

房地產(chǎn)營銷策劃流程第三階段：實地調(diào)研

依據(jù)初步調(diào)查的結(jié)果，制定細致的正式市場調(diào)查方案，組成市調(diào)小組和籌劃專家組。市調(diào)小組開赴項目所在地做正式市場調(diào)查。城市規(guī)劃、城市經(jīng)濟特性、旅游特征、城市人口、旅游時節(jié)、年均旅游人口數(shù)量、城市消費程度、政治法律環(huán)境、房地產(chǎn)、酒店業(yè)和旅游業(yè)的細致調(diào)查；項目所在地段土地資源、旅游資源的共同優(yōu)勢與優(yōu)勢；市場、需求情況，價錢現(xiàn)狀和趨向、產(chǎn)品類型及市場缺位與空擋、競爭對手的狀況及銷售渠道的調(diào)查；土地資源優(yōu)劣狀況、地塊地形、地貌狀態(tài)、工程進度、資金投放方案與進度、建筑建立規(guī)劃與施行現(xiàn)狀；依據(jù)深化的市場研討剖析后，明白項目的形象定位、產(chǎn)品定位、價錢定位等，為項目開發(fā)提供實在可行的根據(jù)。蓄水造勢、開盤引暴市場等的詳細操作手法、廣告媒體的投放機遇、廣告特征與效果把控、市場營銷方式的采用狀況、營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整狀況、項目及企業(yè)品牌的開展戰(zhàn)略等；為開展商的營銷人員停止全方位的專業(yè)培訓(xùn)；全程監(jiān)控項目銷售的執(zhí)行狀況，并適時作出相應(yīng)的戰(zhàn)略調(diào)整；

房地產(chǎn)營銷策劃流程第四階段：由專家對項目建立規(guī)劃設(shè)計提出指導(dǎo)性倡議

對項目的整體開展戰(zhàn)略、開發(fā)內(nèi)容、開發(fā)形式、鎖定的目的消費群、市場形象、項目主題、項目規(guī)劃、園林規(guī)劃、戶型構(gòu)造與面積、項目的市場價錢、室內(nèi)規(guī)劃、裝修規(guī)范、設(shè)備設(shè)備、效勞功用、物業(yè)管理等各個方面提出詳細意見。

房地產(chǎn)營銷策劃流程第五階段：撰寫各類報告

依據(jù)不同客戶的需求，提供不同的戰(zhàn)略報告，必需提供的中心報告為市場調(diào)查報告和項目定位報告。對市場調(diào)查所得的原始的和次級材料、信息、數(shù)據(jù)停止整理，出具市場調(diào)查報告，并據(jù)此撰寫項目定位報告，含項目設(shè)計指導(dǎo)思想、產(chǎn)品組合設(shè)計和運營形式等。將計劃報告提交給項目方停止討論，并依據(jù)其意見停止修正。

房地產(chǎn)營銷策劃流程第六階段：召開計劃論證會

召開協(xié)作雙方擔任人及有關(guān)專家的論證會，對提交的計劃報告停止研討、論證與審核。由籌劃組人員依據(jù)討論結(jié)果對計劃做進一步的完善與改良。

房地產(chǎn)營銷策劃流程第七階段： 完善籌劃、建立期內(nèi)跟進效勞，促使項目勝利（籌劃的執(zhí)行）

偏重籌劃計劃的操作，依據(jù)銷售前的各項推行籌劃工作內(nèi)容請求配合開展商組織相關(guān)的專業(yè)公司停止專業(yè)分工協(xié)作，并依據(jù)項目的開展戰(zhàn)略和準繩，針對詳細問題提供戰(zhàn)略性倡議。

房地產(chǎn)營銷策劃流程第八階段：整合各種社會資源，為項目及企業(yè)搭建操作平臺。

第五篇：凱德置地項目行銷策劃書 凱德中國

凱德置地項目行銷策劃書

凱德置地公司簡介

“建宇樹人”是凱德置地的企業(yè)理念，凱德置地不僅為客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，也為員工創(chuàng)造最佳的發(fā)展平臺，同時熱心社會公益事業(yè)，為創(chuàng)造一個和諧人性的社會空間而不斷努力。

在中國，新加坡嘉德置地集團以獨資控股形式成立凱德置地，這讓集團在中國能順利地進行運作，并且能更靈活地運用資金和管理業(yè)務(wù)。凱德置地在中國市場收益的增加促使了整個集團利潤的增長，為集團做出了重要貢獻。

凱德置地是一家致力于高品質(zhì)住宅和商用房產(chǎn)的投資與開發(fā)公司。自1994年進入中國以來，就一直活躍于中國房地產(chǎn)市場，目前在華總開發(fā)業(yè)績以超過300億人民幣。2002年,凱德置地成為了“外商獨資投資有限公司”。凱德置地一貫倡導(dǎo)以人為本，尊賢重仕的企業(yè)文化，竭誠為客戶提供最好的產(chǎn)品和服務(wù)。最大的優(yōu)勢源自強有力、有豐富國際經(jīng)驗的管理團隊，及具有奉獻精神和專業(yè)素質(zhì)的優(yōu)秀人才。凱德置地是新加坡嘉德置地集團在華的全資子公司。新加坡嘉德置地集團: 嘉德置地集團是亞洲最大的上市地產(chǎn)公司之一，總部設(shè)在新加坡。它的核心業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、服務(wù)公寓以及房地產(chǎn)金融，分布在亞洲、澳洲、歐洲和海灣地區(qū)的主要城市。嘉德置地的房地產(chǎn)和服務(wù)公寓網(wǎng)絡(luò)遍布全球18個國家的70個城市。憑借其雄厚的產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)和商業(yè)知識,嘉德置地也為客戶提供收費制的產(chǎn)品和服務(wù)。新加坡嘉德置地集團使命: 以國際化的形象構(gòu)建世界級的房地產(chǎn)企業(yè)。創(chuàng)造持續(xù)的股東價值、提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)、吸引并發(fā)展高素質(zhì)的人力資本。

凱德置地公司理念

秉承回饋社會，為民造福的一貫理念，凱德置地專注于營造充滿活力，設(shè)施完善，極具人文氣息的多元一體化生活空間。無論是住宅還是商用產(chǎn)業(yè)，凱德置地的物業(yè)從建筑設(shè)計本身到功能的實用性，都講求精益求精，至臻完美；并在產(chǎn)品的創(chuàng)新與增值上孜孜以求，不懈努力；深得全球品質(zhì)人士青睞，在國內(nèi)屢獲殊榮。

凱德置地如何進行項目行銷

由于房地產(chǎn)具有投資價值大﹑不可移動性及區(qū)位性等特點，其銷售難度比一般商品要大得多。為了成功而有效地把房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售出去，必須根據(jù)營銷目標及營銷市場的特點，采取一系列營銷策略。由于房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，一些新的營銷理念和思路層出不窮。比較有代表性的是1990年由美國的勞特朋教授提出的4C（即CONSUMER﹑COST﹑CONVENIENCE、COMMUNICATION）理論在房地產(chǎn)營銷中的應(yīng)用。它有悖于營銷學(xué)中傳統(tǒng)的4P策略，將消費者置于房地產(chǎn)營銷的核心地位，無論是產(chǎn)品﹑價格﹑銷售渠道還是促銷，都以消費者的需求﹑意愿為首要因素和根本出發(fā)點。許多房地產(chǎn)營銷人員都將其看作是房地產(chǎn)營銷的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，但4C理論的理論根源與4P理論同出一宗，與其說是戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，還不如說是4P理論在實際操作中的發(fā)展與改良。因此，本文仍將按照營銷學(xué)中傳統(tǒng)的4P理論對房地產(chǎn)營銷策略進行分析。

中國的房地產(chǎn)市場從總體趨勢上看，已經(jīng)進入以需求為導(dǎo)向的發(fā)展階段，房價逐步向成本價和微利價靠近，市場化程度逐步加深。在市場營銷方面，無論是業(yè)內(nèi)人士還是消費者都逐漸成熟，一個概念﹑一個點子已經(jīng)難以打動人心。消費者開始注意產(chǎn)品的本身。購房者的經(jīng)驗越來越多，日趨理性；違規(guī)項目糾紛的問題及房價的問題使部分消費者更加謹慎。因此，房地產(chǎn)營銷的產(chǎn)品策略﹑價格策略﹑營銷渠道策略和促銷策略都必須根據(jù)的市場情況進行合理的創(chuàng)新。

房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略（Product）房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營銷首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營銷市場所需要的產(chǎn)品，才能生存。房地產(chǎn)市場營銷組合中房地產(chǎn)產(chǎn)品是最重要的內(nèi)容。按營銷學(xué)中產(chǎn)品的概

念及內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個層次：

1﹑核心產(chǎn)品。它是購買者實際上要購買的主要服務(wù)，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感﹑成就感。

2﹑有形產(chǎn)品。指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌﹑特點﹑式樣﹑質(zhì)量 等。

3﹑延伸產(chǎn)品。它是附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務(wù)，如物業(yè)管理﹑保證公共設(shè)施的提供等。的市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷不能單靠一個概念﹑一個點子，而真正需要的是產(chǎn)品本身。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)樓盤時就必須注重包括產(chǎn)品三個層次在內(nèi)的所有的東西。由于購房者的家庭感﹑安全感是所有房地產(chǎn)開發(fā)商都能滿足的，所以在核心產(chǎn)品上，各房地產(chǎn)商都處于同一起跑線；真正能夠吸引消費者，即房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷能夠產(chǎn)生獨特作用的方面還在于有形產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品上。在的市場情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。

首先是房地產(chǎn)品牌營銷。的房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷已經(jīng)由對單一的樓盤進行營銷發(fā)展到對整個房地產(chǎn)企業(yè)的品牌營銷的高度上。因為大家都已知道，在日益激烈的市場競爭中，品牌才是贏取持久競爭優(yōu)勢最強大、最持久的利器。在香港房地產(chǎn)市場上，長江實業(yè)﹑新世界集團﹑ 新鴻基集團等著名企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)比其他企業(yè)所開發(fā)的同等條件的房地產(chǎn)要多3.5%的銷售額這就是品牌的威力。在同樣的市場競爭環(huán)境下，“品牌”為什么就會比“產(chǎn)品”厲害？因為“品牌”是有獨特形象的、是有個性的、是特別適合某一部分的、是能帶給人豐富而美好聯(lián)想的、是具有特定利益保障的、是親切有人性的。而“產(chǎn)品”通常就只能以一系列物理語言來描述，因而顯得冷冰冰沒有感情沒有人性。人天生就是感情動物，除物質(zhì)滿足外，更需要豐富多彩的精神享受，而 “品牌”有精神，“產(chǎn)品”則沒有。

產(chǎn)品是品牌的基礎(chǔ)，但產(chǎn)品不能自動升華為品牌。只有當人們將產(chǎn)品內(nèi)在的品質(zhì)特性及研發(fā)者、設(shè)計者、生產(chǎn)者對產(chǎn)品所傾注的感情充分發(fā)掘、提煉出來并有意識地賦予產(chǎn)品以人格化個性并外化為視聽覺形象時，“產(chǎn)品”才真正升華為“品牌”。因此形象設(shè)計是塑造品牌的首要工作，只有鮮明的個性形象才能體現(xiàn)相應(yīng)的身份地位，才能激起目標消費者的美好聯(lián)想和購買沖動，才能讓消費者不斷重復(fù)消費。

隨著市場經(jīng)濟發(fā)育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費者認知的第一要素，房地產(chǎn)作為一種特殊商品也不例外。要在消費者心中樹立起自己的品牌，房地產(chǎn)企業(yè)只有在房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量﹑服務(wù)﹑功能等諸多方面下工夫，對產(chǎn)品進行全方位的品質(zhì)提升，才能真正在消費者心目中樹立一個良好的品牌，從而建立起消費者的品牌忠誠度，為后續(xù)產(chǎn)品的開發(fā)銷售提供條件。

其次是房地產(chǎn)產(chǎn)品的特色營銷

消現(xiàn)代社會崇尚個性發(fā)展，消費者特別是新時代成長起來的年輕一代，往往把個性能否得以發(fā)揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標準。買房可謂一個家庭的長遠之計，一百個家庭有一百個選房原則。開發(fā)商只有采取人無有，人有優(yōu)，人優(yōu)奇的個性設(shè)計，才能贏得盡可能多的消費者。

已有一些精明的開發(fā)商發(fā)現(xiàn)了特色營銷的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的營銷思想作為經(jīng)營理念，不僅在小區(qū)布局、建筑外型、色彩、樓層、陽臺、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出居住者個性，而且在廣告宣傳、渠道選擇、價格確定、促銷方式等方面也獨具風格，因而成為市場亮點。以最近大連市房交會上幾個銷售火爆樓盤為例，作為經(jīng)濟適用房的“錦華南園” “錦華北園”等推出的小戶型住房功能齊全，深受年輕人青睞，另外如綠化率達90%的“青云翠居”，大打“綠色”王牌，“軟件知音園”的IT特色﹑“蘭亭山水”的文化色彩﹑“豐源海景山莊”的海景特色，以及“星海人家”的明星效應(yīng)等，在開發(fā)商的精心營造下都成為極具個性的特色化樓盤。

再次是消費者居住環(huán)境的打造。

隨著現(xiàn)代社會環(huán)境污染的日益嚴重和環(huán)保意識的逐漸興起，消費者已愈來愈關(guān)心自己的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。購房者不再僅僅考慮地理位置是否優(yōu)越、銷售價格是否便宜，而更加關(guān)注擬購房屋的環(huán)境設(shè)計。他們不僅希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵，花團錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區(qū)遠離工廠，附近沒有污染源。這就要求小區(qū)開發(fā)應(yīng)以環(huán)境保護為營銷理念，改變過去寸土寸金、見縫插針的開發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園?，F(xiàn)在有

不少開發(fā)商提出的“搞房地產(chǎn)要先搞環(huán)境”“賣房子也是賣環(huán)境”，不能不說已涵蓋了環(huán)保營銷的經(jīng)營理念。如1997年初上海的“綠蔭苑”，它獨辟蹊徑，提出“新加坡風”的嶄新概念，摒棄了當時眾多開發(fā)商追求的高容積率，在小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計中著力營造其高達 40%的綠化率。隨后出現(xiàn)的“國貿(mào)花園”，也以“依綠而居”的營銷理念熱銷樓市。后來的“上海春城”以3500平方米的“蔚藍色湖泊”，“中遠兩灣城”和 “盛大花園”以上萬平方米的人工湖泊景觀為市場訴求點，這些樓盤均獲得了較好的銷售業(yè)績。當然，開發(fā)商同時要要避免借環(huán)保搞促銷，過分炒作概念，有兩棵樹，一塊草坪就冠之以“環(huán)保小區(qū)”、“生態(tài)家園”，任意夸大物業(yè)賣點，不僅完全偏離了環(huán)保營銷的軌道，還會引發(fā)不少營銷后遺癥，成為行業(yè)公害。

盡管不少樓盤從提高居住小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量出發(fā)，在追求高綠化率的同時，有意無意地引入了綠色營銷理念，但其最多也只能稱其為“綠化營銷”。它與綠色營銷的區(qū)別在于，綠化營銷主題單一，主要通過追求高綠化率來體現(xiàn)，且綠化的實現(xiàn)形式也比較簡單，一般以宅前綠化為主；綠色營銷的內(nèi)涵是豐富的，它不僅包括了外部空間（綠地、廣場、林蔭、道路、建筑小品等）營造，也包括了住宅單元內(nèi)中空間（朝向、層次、通風、采光、干濕等）的營造。因此，綠化營銷與綠色營銷所要求的多元化內(nèi)外空間的營造，尤其是人和自然、人與宇宙的能量交換，相去甚遠。另外，單一的綠化營銷量為競爭對手模仿，不利于市場多維度競爭格局的形成，同時也不能滿足消費者日益提高的對居住質(zhì)量多方位要求。所以，單一的綠化營銷還必須與區(qū)位營銷、房型營銷、物管營銷進行融合才能實現(xiàn)真正意義上的環(huán)保營銷。

再次是房地產(chǎn)產(chǎn)品文化營銷。

當代社會文化對經(jīng)濟的影響力越來越大，建筑亦不例外。項目選址對歷史文脈的承繼、挖掘與發(fā)揚，對社區(qū)人群生態(tài)的保留與重構(gòu)，往往給樓盤帶來意想不到的效果。沒有文化的物業(yè)不過是鋼筋加水泥的殼子，現(xiàn)代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是 “鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。開發(fā)商如果發(fā)現(xiàn)了這一點，并加以演繹，就能出奇制勝。因此，開發(fā)商要注意在建筑風格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過富有特色的主題創(chuàng)意，提升住宅小區(qū)的文化價值，給人展現(xiàn)一種高品位的美好生活藍圖，例如位于上海河南路、復(fù)興路上的太陽城市花園中，開發(fā)商專門修建了特色雕塑廣場——神牛廣場，并在小區(qū)安放了漢白玉雕塑10座，其中包括羅馬神話人物阿波羅、花神、豐收神、谷神等，每一個雕塑都給人們一個美麗的傳說。在這里，人們可以領(lǐng)略到難得的神話情調(diào)。

另外，隨著現(xiàn)代交通、電信的迅猛發(fā)展，人與人之間的距離越來越近，但心與心之間的距離越來越遠，地球變成一個村莊，人心卻越來越封閉。廣州98十大明星樓盤之一的翠湖山莊的開發(fā)商就注意到這一問題，他們把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念，采取各種有效的措施加強業(yè)主之間的溝通、交流，他們在這一問題上的努力可以從一幅候車亭廣告看出：“下雨了，讓隔壁的林太太幫忙收衣服”，這一主題相當樸實，卻又那么珍貴，讓久久回味。另外，為了給孩子創(chuàng)造一個良好的成長環(huán)境，購房者對居住小區(qū)文化設(shè)施的要求越來越高，不僅關(guān)心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區(qū)文化設(shè)施的數(shù)量、品味，以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次。現(xiàn)在不少開發(fā)商煞費苦心，不僅在建筑風格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，而且注意通過高品味會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心來營造小區(qū)的文化氣息，這不能不說是在文化營銷方面作出的有益探索和成功嘗試。