第一篇：正確處理施工單位與項(xiàng)目業(yè)主、監(jiān)理關(guān)系的做法和成功經(jīng)驗(yàn)

正確處理施工單位與項(xiàng)目業(yè)主、監(jiān)理關(guān)系的做法和成功經(jīng)驗(yàn)

一個(gè)工程項(xiàng)目的實(shí)施，要管理的內(nèi)容十分復(fù)雜，涉及的工作面很多。要想成功地完成項(xiàng)目，必定是業(yè)主、監(jiān)理和施工單位按照一種項(xiàng)目伙伴關(guān)系，以協(xié)作的團(tuán)隊(duì)精神和“雙贏”原則來(lái)共同努力完成項(xiàng)目。我們根據(jù)多年來(lái)同項(xiàng)目管理單位合作的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合工程項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，為實(shí)現(xiàn)“確保安全、確保質(zhì)量、確保工期、環(huán)保達(dá)標(biāo)、節(jié)省投資”的項(xiàng)目管理目標(biāo)，特從以下幾個(gè)方面提出意見(jiàn)和建議。

一、業(yè)主與監(jiān)理是委托與被委托關(guān)系

我國(guó)裝飾監(jiān)理規(guī)定，裝飾單位委托監(jiān)理單位承擔(dān)監(jiān)理業(yè)務(wù)，要與被委托單位簽訂監(jiān)理委托合同。裝飾監(jiān)理的委托與被委托實(shí)質(zhì)上是一種商業(yè)行為。需要以書(shū)面形式來(lái)明確雙方在項(xiàng)目中的工作內(nèi)容、責(zé)任、形式、權(quán)利、義務(wù)、酬金和爭(zhēng)議的處理方式等。

依法成立的合同對(duì)委托與被委托雙方都具有法律約束力，它將約束雙方當(dāng)事人對(duì)于承諾的合同內(nèi)容必須全面地執(zhí)行，否則視為違約行為，被視為違約行為時(shí)，當(dāng)事人必須承擔(dān)違約責(zé)任。

為此建設(shè)單位和監(jiān)理單位為了明確在工程項(xiàng)目中各自的責(zé)、權(quán)、利，使其商定的內(nèi)容具有法律約束力，很少有不采用書(shū)面合同的形式確定委托方與被委托方的協(xié)議內(nèi)容的。

二、監(jiān)理與施工單位是監(jiān)督與被監(jiān)督關(guān)系

監(jiān)理單位與施工單位之間的關(guān)系是監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系，兩者之間沒(méi)有任

何合同關(guān)系。在工程建設(shè)中，監(jiān)理人員根據(jù)施工單位與建設(shè)單位簽訂的工程承包合同，監(jiān)督施工單位和管理施工單位嚴(yán)格按合同規(guī)定進(jìn)行工作，即代表業(yè)主監(jiān)督和管理施工單位嚴(yán)格履行合同。監(jiān)理工程師必須在合同規(guī)定的極限范圍內(nèi)進(jìn)行工作，對(duì)施工單位的要求也不應(yīng)超出工程承包合同規(guī)定的條款。在監(jiān)理過(guò)程中，監(jiān)理人員在維護(hù)業(yè)主的合法利益前提下也不得損害施工單位的的合法利益，正確而公正地處理好工程設(shè)計(jì)變更，索賠和工程款的支付等。因此，施工單位從正確履行合同、優(yōu)質(zhì)高效完成施工任務(wù)等角度出發(fā)，應(yīng)該積極支持監(jiān)理工程師的工作并使管理工作適應(yīng)這一要求，否則就不能算是合格的施工企業(yè)，在建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中就可能被形勢(shì)發(fā)展所淘汰。

三、業(yè)主與施工單位是承發(fā)包關(guān)系

我們應(yīng)當(dāng)把工程實(shí)物看作是施工單位的產(chǎn)品（當(dāng)然也包含設(shè)計(jì)單位的活勞動(dòng)和材料設(shè)備生產(chǎn)者的活勞動(dòng)和死勞動(dòng)），而不應(yīng)當(dāng)把它看作是業(yè)主的“產(chǎn)品”。業(yè)主發(fā)包工程，實(shí)質(zhì)是向施工單位購(gòu)買建筑產(chǎn)品。業(yè)主與施工單位之間的關(guān)系是等價(jià)交換的關(guān)系，即施工單位要按時(shí)交付既定質(zhì)量等級(jí)的工程實(shí)物，業(yè)主要按時(shí)支付等價(jià)的工程款。這種等價(jià)交換的關(guān)系，是以事先雙方簽訂“平等條約”和雙方履行“平等條約”(工程承包合同)的法律形式表現(xiàn)出來(lái)。業(yè)主與施工單位之間的關(guān)系是發(fā)包和承包的關(guān)系，并通過(guò)工程承包合同來(lái)確定，雙方都應(yīng)遵守合同中規(guī)定的權(quán)利與義務(wù)。所以，他們之間是一種經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系。業(yè)主把工程發(fā)包給一個(gè)或多個(gè)施工單位承建，必須按合同規(guī)定完成任務(wù)，以合法的方式取得自己的利潤(rùn)。誰(shuí)有違約行為，都有賠償損失的責(zé)任；誰(shuí)有違法行為，都將受到法律的制裁。

四、業(yè)主、監(jiān)理、施工單位是三方平等的法人關(guān)系

在工程項(xiàng)目建設(shè)上，業(yè)主、監(jiān)理單位與施工單位之間也是平等主體之間的關(guān)系，但相互之間沒(méi)有單獨(dú)的合同。監(jiān)理單位之所以能夠?qū)κ┕挝贿M(jìn)行協(xié)調(diào)約束，一是因?yàn)楸O(jiān)理單位具有貫徹執(zhí)行建設(shè)監(jiān)理法規(guī)、建設(shè)管理法規(guī)、技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)以及國(guó)家建設(shè)計(jì)劃的職責(zé)，二是因?yàn)楸O(jiān)理單位具有業(yè)主所授予的必要的權(quán)力。同時(shí)，在施工合同中，不僅寫明業(yè)主的權(quán)利，而且也寫明業(yè)主授予監(jiān)理單位的權(quán)限，并得到施工單位的確認(rèn)。在這個(gè)意義上，也僅僅在這個(gè)意義上，我們可以說(shuō)監(jiān)理單位與施工單位之間的關(guān)系是監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)系。

項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)與施工單位的管理人員都是為了工程項(xiàng)目的建設(shè)共同工作，施工單位的任務(wù)是提供工程建設(shè)產(chǎn)品，它對(duì)它所生產(chǎn)或建設(shè)的產(chǎn)品（包括工程的質(zhì)量、進(jìn)度和合同造價(jià)）負(fù)責(zé)，監(jiān)理單位提供的是針對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)理服務(wù)，它對(duì)自己所提供的監(jiān)理服務(wù)水平和行為負(fù)責(zé)。雙方只是分工不同而已，不存在地位等級(jí)高低或領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系問(wèn)題。雙方都應(yīng)遵守工程建設(shè)的有關(guān)法律、行政法規(guī)和工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范、工程建設(shè)的有關(guān)合同。在施工階段，都應(yīng)該按照經(jīng)過(guò)審查批準(zhǔn)的施工組織方案組織施工或提供監(jiān)理服務(wù)。

五、創(chuàng)造和諧施工環(huán)境

項(xiàng)目管理總體思路的正確與否是保證工程各項(xiàng)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的最關(guān)鍵一環(huán)。以人為本，創(chuàng)造和諧施工環(huán)境項(xiàng)目管理就是對(duì)人的管理。在影響工程目標(biāo)的“人”、“機(jī)”、“料”、“法”、“環(huán)”五大因素中，“人”的因素是核心。具體而言，將涉及到項(xiàng)目管理單位、監(jiān)理單位、施工單位各級(jí)人員的素質(zhì)及工作質(zhì)量，這些人的質(zhì)量意識(shí)、責(zé)任感、文化和技術(shù)水平，以及決策層、執(zhí)行層管理人員的組織管理能力，都對(duì)工程目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)有重要的影響。因此，在項(xiàng)目管理工作中，以人為核心就是十分關(guān)注各級(jí)各類人員的意識(shí)、素質(zhì)及責(zé)

任感，狠抓施工過(guò)程中的管理，嚴(yán)格按制定的規(guī)章制度辦事，以便規(guī)范、約束業(yè)主、監(jiān)理、施工單位三方的行為。和諧的施工環(huán)境就是指業(yè)主、監(jiān)理、施工單位三方融洽、和諧的處理工程施工過(guò)程中的各項(xiàng)事務(wù)。用一句偉人的話就是“我們來(lái)自五湖四海，為了一個(gè)共同的目標(biāo)走到一起來(lái)的”。創(chuàng)造和諧施工環(huán)境要特別注意兩點(diǎn)：（1）合作三方必須建立在充分信任的基礎(chǔ)上；（2）明確在工程管理中業(yè)主和監(jiān)理的權(quán)限、職責(zé)。

責(zé)權(quán)分明的三者之間的關(guān)系：工程項(xiàng)目通過(guò)合同形式和法律條文，對(duì)整個(gè)工程的全過(guò)程業(yè)主、監(jiān)理、承包商三方各自規(guī)定了明確的責(zé)權(quán)，并相應(yīng)以經(jīng)濟(jì)手段制約三方各自知道在整個(gè)工程中有什么樣的責(zé)任和義務(wù)。

相互制約的獨(dú)立體：業(yè)主、監(jiān)理、施工單位均為獨(dú)立法人，各自有它的人、財(cái)、物實(shí)體和法人代表，監(jiān)理手托兩家，當(dāng)業(yè)主與施工單位發(fā)生爭(zhēng)端或者一方利益受損，監(jiān)理可以作出對(duì)業(yè)主和承包商有約束力的決定，并采取其他可能影響業(yè)主或承包商的權(quán)利或義務(wù)的行動(dòng)，公正行使判斷的權(quán)力。

在每個(gè)工程監(jiān)理工作開(kāi)始之前，積極配合業(yè)主做好工程報(bào)監(jiān)、報(bào)建工作，并在工程開(kāi)始前，組織承包商做好工程前期的管線調(diào)查、征地、拆遷等資料的收集，并報(bào)業(yè)主解決。組織項(xiàng)目監(jiān)理處人員熟悉圖紙、合同、規(guī)范，以及對(duì)新工藝施工的要求等工作。

在工程監(jiān)理的過(guò)程中，積極和業(yè)主保持良好的聯(lián)系，多和業(yè)主溝通，以了解業(yè)主對(duì)各個(gè)階段的目標(biāo)要求，并做好進(jìn)度目標(biāo)的調(diào)整，并報(bào)業(yè)主。在處理工程中的質(zhì)量不合格品時(shí)，先和業(yè)主取得溝通，并告知處理方式，以積極態(tài)度，首先取得業(yè)主對(duì)監(jiān)理工作的廠解和支持。對(duì)承包商進(jìn)行監(jiān)理交底，在承包商不熟悉各種工作程序時(shí)，采取熱情服務(wù)的態(tài)度，保證承包商工程管理人員能很好

熟悉監(jiān)理程序，確保監(jiān)理工作順利開(kāi)展。在工程施工時(shí)，積極巡查工地，盡量做到事前控制，及時(shí)提醒承包商在施工過(guò)程中注意容易出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的工序。多巡查工地能保證及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并督促承包商及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)整改，盡量避免返工事件的發(fā)生。

在業(yè)主單位領(lǐng)導(dǎo)視察工地時(shí)，要積極講解工程的情況，使其對(duì)進(jìn)度、質(zhì)量、存在的施工困難有所了解，并及時(shí)解決。

六、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)監(jiān)理、業(yè)主與施工單位關(guān)系的分析，體會(huì)到正確處理好業(yè)主、監(jiān)理與施工單位的關(guān)系的重要性，明確各自的權(quán)利和義務(wù)，充分發(fā)揮監(jiān)理人員的積極性，形成互相尊重、互相支持、互相理解、互相制約、互相監(jiān)督的機(jī)制，才能達(dá)到良好的監(jiān)理效果。

第二篇：業(yè)主、監(jiān)理、施工單位現(xiàn)場(chǎng)例會(huì)

業(yè)主、監(jiān)理、施工單位現(xiàn)場(chǎng)列會(huì) 會(huì)議時(shí)間：2014.7.20上午：10:00 會(huì)議地點(diǎn)：三標(biāo)段現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議室

會(huì)議主持人：林安俊

出席會(huì)議人員：詳見(jiàn)簽到表

會(huì)議內(nèi)容：D3擋墻垮塌問(wèn)題解決

會(huì)議內(nèi)容：

楊經(jīng)理：

1、D3擋墻因前期下雨出現(xiàn)垮塌現(xiàn)象；在清運(yùn)除垮塌土方時(shí)出現(xiàn)嚴(yán)重塌方，使得現(xiàn)場(chǎng)施工難度增加，學(xué)校操場(chǎng)也應(yīng)D3擋墻垮塌出現(xiàn)了裂紋，希望各單位進(jìn)行建議。

2、7#、6#、5#、4#、3#樓標(biāo)高全都下降1米后，需盡快進(jìn)場(chǎng)放線。

鄧工：

1、施工中如出現(xiàn)施工難度，增加工程量控制成本的問(wèn)題時(shí)，應(yīng)先通知監(jiān)理，再由監(jiān)理通知業(yè)主處理。

2、降低標(biāo)高與土石方有重大關(guān)系。

賀工：

1、圖紙問(wèn)題，基礎(chǔ)無(wú)圖使得工程無(wú)法施工。

2、D2擋墻圖紙沒(méi)有問(wèn)題，D1擋墻熊工有藍(lán)圖。

3、D3擋墻是否可以先打樁后在施工。

鄧工：

1、D1、D7、D3擋墻的專項(xiàng)方案希望施工單位盡快做出。答：處理方案，D3做出平臺(tái)卸載方法來(lái)處理。

2、平常施工中機(jī)械設(shè)備和用電安全問(wèn)題需引起重視，以免

出現(xiàn)安全事故。標(biāo)志標(biāo)牌要到位。

林安?。?/p>

1、施工單位該出方案出方案，加強(qiáng)施工人員技術(shù)強(qiáng)度，現(xiàn)場(chǎng)施工完全由監(jiān)理進(jìn)行監(jiān)督。

2、圖紙由勘察設(shè)計(jì)科處理。

3、施工現(xiàn)場(chǎng)收方，監(jiān)理全部參加，甲方由兩人參加，收方前施工單位應(yīng)先測(cè)量場(chǎng)地標(biāo)高到底要求后在進(jìn)行收方，現(xiàn)場(chǎng)施工應(yīng)有序進(jìn)行。方案做出后由監(jiān)理把關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)將準(zhǔn)備打卡機(jī)，監(jiān)理人員上班需進(jìn)行打卡，項(xiàng)目部自行安排，現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題多跟賀工進(jìn)行溝通。

4、現(xiàn)場(chǎng)安全，安全責(zé)任不能放松，應(yīng)做好安全措施，自已的問(wèn)題自已做好不可推卸責(zé)任。

鄧工：擋墻進(jìn)行驗(yàn)坑前，需滿足設(shè)計(jì)要求具備驗(yàn)收條件才通知業(yè)主和設(shè)計(jì)以及相關(guān)部門。

胡工：平場(chǎng)由什么為標(biāo)準(zhǔn)答：由現(xiàn)場(chǎng)收方為標(biāo)準(zhǔn)。

重慶建永監(jiān)理咨詢有限公司棚戶區(qū)四期監(jiān)理部2014年7月20日

第三篇：怎樣正確處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系

福建商業(yè)高等?？茖W(xué)校2015屆畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)、調(diào)查報(bào)告）

怎樣正確處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系

學(xué)生姓名：林華 學(xué)生學(xué)號(hào)：120101263 年 級(jí)：2012級(jí) 專 業(yè)：物業(yè)管理 指導(dǎo)老師：李冰 職 稱：

2015 年 4 月

畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)、調(diào)查報(bào)告）原創(chuàng)性聲明

茲呈交的畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)、調(diào)查報(bào)告），是本人在指導(dǎo)老師指導(dǎo)下獨(dú)立完成的。本人在畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)、調(diào)查報(bào)告）寫作中參考的其他個(gè)人或集體的研究成果，均在文中以明確方式標(biāo)明。本人依法享有和承擔(dān)由此論文（設(shè)計(jì)、調(diào)查報(bào)告）而產(chǎn)生的權(quán)利和責(zé)任。

聲明人（簽名）： 年 月

[內(nèi)容摘要]處理物業(yè)管理公司之間的關(guān)系和業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中是一個(gè)永恒的話題。物業(yè)管理是一種廣泛、全面的活動(dòng), 物業(yè)管理過(guò)程中法律關(guān)系很復(fù)雜,在物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的問(wèn)題很多,沖突和糾紛是不可避免的。根據(jù)辯證的觀點(diǎn)，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾的出現(xiàn),不能完全歸咎于一方，因此在“矛盾共生體”的物業(yè)管理活動(dòng)中,出現(xiàn)的問(wèn)題不能歸咎于一方。本文從處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系的重要性和作用入手，通過(guò)分析兩者間存在的問(wèn)題和問(wèn)題出現(xiàn)的原因，有針對(duì)性的提出了解決問(wèn)題的對(duì)策，以期對(duì)物業(yè)行業(yè)能有所啟示。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)；業(yè)主；服務(wù)

一、正確處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系的重要性

（一）業(yè)主是物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在的價(jià)值和可能

業(yè)主是物業(yè)服務(wù)企業(yè)外部利益相關(guān)者和生存最重要的相關(guān)者,雙方在知識(shí)和資源配置的概念上有所分歧,各種利益沖突層出不窮,不僅給企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)很多問(wèn)題,也引起了社會(huì)各界的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、所有者和租戶的沖突,成為影響社會(huì)和諧發(fā)展的負(fù)面因素。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系的基礎(chǔ)是建立在合同上的,合同包括經(jīng)濟(jì)合同和心理契約?；谖飿I(yè)管理規(guī)定確定合同的平等權(quán)利,雙方的義務(wù)和責(zé)任,為了達(dá)成物業(yè)管理活動(dòng)順利進(jìn)行,經(jīng)濟(jì)合同地位很重要。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)業(yè)主之間的關(guān)系,不僅需要了解業(yè)主之間的經(jīng)濟(jì)合同和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù),還必須了解業(yè)主合同內(nèi)容的細(xì)致之處,并為業(yè)主提供滿意的服務(wù)，所以說(shuō),“業(yè)主是物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在的價(jià)值”可能并不是沒(méi)有道理的。

（二）業(yè)主關(guān)系決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展

1965年,美國(guó)學(xué)者安索夫引入“利益相關(guān)者”的管理科學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念, 斯坦福研究院的弗里曼和克拉克森對(duì)于物業(yè)企業(yè)及其相關(guān)問(wèn)題是極為關(guān)心的,他們冒著風(fēng)險(xiǎn),或已經(jīng)付出了代價(jià),或與企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)直接相關(guān),企業(yè)的管理決策必須考慮他們的利益,并給予相應(yīng)的報(bào)酬和補(bǔ)償”。根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn),行業(yè)內(nèi)存在著重要性和緊迫性。物業(yè)管理行業(yè)特定的應(yīng)用程序順序來(lái)看,可分為核心利益相關(guān)者,包括員工、股東等和邊緣利益相關(guān)者（行業(yè)協(xié)會(huì)、房屋中介機(jī)構(gòu)與其他企業(yè)、社區(qū)）。物業(yè)經(jīng)理似乎是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是最重要的外部利益相關(guān)者, 業(yè)主通過(guò)選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與其簽署了一份合同,形成了一個(gè)相對(duì)與企業(yè)關(guān)系密切的結(jié)構(gòu),與一個(gè)特定的投資方向,他們承擔(dān)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在企業(yè)正常服務(wù)的條件下,業(yè)主是主導(dǎo)的一方。但是當(dāng)他們的要求得不到滿足或接收損害所有者的利益,就將從休眠狀態(tài)變得活躍,并且可以非常強(qiáng)烈的產(chǎn)生反應(yīng),甚至直接找有關(guān)部門投訴和接觸媒體,采取法律行動(dòng),集體聯(lián)合請(qǐng)?jiān)缚卦V物業(yè)服務(wù)企業(yè)等,直接影響到企業(yè)的生存和發(fā)展。

（三）業(yè)主關(guān)系決定業(yè)主生活質(zhì)量

小區(qū)業(yè)委會(huì)，是代表全體業(yè)主利益的授權(quán)機(jī)構(gòu)，雖然不領(lǐng)報(bào)酬，但權(quán)力卻很大。業(yè)委會(huì)可以提出選聘或解聘物業(yè)公司、提高或降低物業(yè)管理費(fèi)的動(dòng)議，出臺(tái)車位管理辦法，在授權(quán)額度內(nèi)動(dòng)用物業(yè)維修基金等，業(yè)委會(huì)做出的每一項(xiàng)決策、提交業(yè)主表決的每一項(xiàng)動(dòng)議，與每個(gè)業(yè)主的切身利益相關(guān)。

而一個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)出臺(tái)的決議，并不是時(shí)時(shí)處處都能得到全體業(yè)主支持的，有時(shí)甚至?xí)庥隼鏇_突業(yè)主的激烈反對(duì)。比如，出臺(tái)車位管理辦法，有車無(wú)位者，車輛進(jìn)小區(qū)要收費(fèi)，他不出來(lái)反對(duì)才怪。如果業(yè)委會(huì)遇到些許的阻力，就撂挑子不干了，這樣，出臺(tái)的

規(guī)章制度很難執(zhí)行下去，整個(gè)小區(qū)就會(huì)陷入混亂局面，到頭來(lái)，最終受損的是全體業(yè)主的利益。一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理，是基層民主的最好實(shí)踐。在依法治國(guó)的背景下，每位業(yè)主珍惜自己手中的權(quán)力，選好小區(qū)的業(yè)委會(huì)，關(guān)系到自己今后的生活品質(zhì)。而依法依規(guī)成立的業(yè)委會(huì)，如何理性決策，處理好小區(qū)的諸項(xiàng)事務(wù)，也是對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)任的體現(xiàn),所以,業(yè)主和業(yè)委會(huì)的關(guān)系直接影響到廣大業(yè)主的生活質(zhì)量。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間關(guān)系存在的問(wèn)題

（一）業(yè)主觀念守舊且缺乏正當(dāng)維權(quán)途徑

在與物業(yè)公司的矛盾沖突中，絕大多數(shù)業(yè)主維權(quán)意識(shí)淡薄。而對(duì)自己的正當(dāng)權(quán)益受到侵犯時(shí)，他們無(wú)法運(yùn)用法律的武器去進(jìn)行維護(hù)，這使得房產(chǎn)商的所有者的權(quán)益一直是被忽略。所有者的權(quán)利的實(shí)現(xiàn)方式以及過(guò)程要如何把握，爭(zhēng)吵、拉橫幅、標(biāo)語(yǔ),甚至暴力和其他方法來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)成為一種約定成俗的做法。有些業(yè)主非常清楚地意識(shí)到自己的權(quán)利,但要用正確的方法來(lái)解決卻辦不到,這使得解決爭(zhēng)端要經(jīng)過(guò)很長(zhǎng)一段時(shí)間,損害雙方的利益。有部分業(yè)主不知道他們的權(quán)利,只是從自己的角度來(lái)看,行使了不應(yīng)該屬于自己的利益,激化自己與物業(yè)管理公司之間的矛盾。

（二）業(yè)主委員會(huì)無(wú)法充分發(fā)揮職能

業(yè)主委員會(huì)之所以無(wú)法充分發(fā)揮職能,重要原因是業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突。業(yè)主與物業(yè)公司之間的沖突是兩個(gè)經(jīng)濟(jì)體之間的利益之爭(zhēng)，物業(yè)公司要達(dá)到利潤(rùn)最大化必然要使業(yè)主原有利益受到一定損失,物業(yè)想省錢,居民想要良好的服務(wù),這會(huì)導(dǎo)致物業(yè)公司將失去其預(yù)期的利潤(rùn),這是雙方的一個(gè)突出問(wèn)題的舉例。正確理解這兩個(gè)利益沖突是我們的矛盾識(shí)別和解決問(wèn)題的關(guān)鍵,物業(yè)公司和業(yè)主之間既是矛盾的雙方同時(shí)也是相互聯(lián)系、相互轉(zhuǎn)化的關(guān)系。實(shí)現(xiàn)雙方利益的最大化是有效解決問(wèn)題的關(guān)鍵所在，互利共贏才是雙方的共同目標(biāo)，也是解決物業(yè)公司和業(yè)主間矛盾的一把金鑰匙。

（三）物業(yè)從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)淡薄

物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的整體素質(zhì)不高,服務(wù)意識(shí)差，管理人員的素質(zhì)參差不齊,導(dǎo)致管理水平較低,無(wú)法滿足業(yè)務(wù)的需要。它直接影響著物業(yè)服務(wù)企業(yè)行業(yè)的發(fā)展服務(wù)的能力。目前普遍的情況是：物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員年齡結(jié)構(gòu)老化、文化水平較低,技術(shù)水平差。作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè),物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身也有一些缺點(diǎn)。一些物業(yè)管理企業(yè)忽視自身建設(shè),不能經(jīng)常開(kāi)展職業(yè)道德教育和職業(yè)技術(shù)培訓(xùn),各種各樣的復(fù)雜人員沒(méi)有建立嚴(yán)格的崗位職責(zé)和工作標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),無(wú)法形成自己的服務(wù)理念。因此,在構(gòu)建和諧社會(huì)的過(guò)程中,物業(yè)管理不能完全滿足構(gòu)建和諧社會(huì)的要求,導(dǎo)致了服務(wù)意識(shí)淡薄。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系存在問(wèn)題的原因

（一）業(yè)主觀念落后

除了一些大中城市,城市的大多數(shù)公民特別是中西部城市，物業(yè)服務(wù)的商品消費(fèi)觀念相對(duì)薄弱,要么堅(jiān)持物業(yè)服務(wù)應(yīng)該是免費(fèi)的,拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)用,或簡(jiǎn)單地認(rèn)為物業(yè)服務(wù)成本非常低,而不愿意支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主和物業(yè)互相之間缺乏理解,各種各樣的優(yōu)惠承諾很容易讓人相信開(kāi)發(fā)商,但卻沒(méi)有意識(shí)到這些承諾是需要支付費(fèi)用的。隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性主體的有償服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存成本的必要條件是其專業(yè)的管理和服務(wù)的基礎(chǔ),即使前面的開(kāi)發(fā)商來(lái)促進(jìn)銷售承諾一些有利條件,以后也很難兌現(xiàn)。此外,許多物業(yè)管理服務(wù)的所有者,所有者的權(quán)利和義務(wù)不明不白,物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為對(duì)立面,不遵守規(guī)則,甚至故意不配合物業(yè)服務(wù)人員。

（二）物業(yè)公司自身定位不清晰

物業(yè)公司提供自己的物業(yè)服務(wù)效果是缺乏一個(gè)明確的法律上的定義的,也是導(dǎo)致物業(yè)與業(yè)主緊張的原因之一。物業(yè)公司認(rèn)為我提供服務(wù),業(yè)主應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)用,但沒(méi)想到開(kāi)發(fā)商改變了小區(qū)的既定計(jì)劃，導(dǎo)致服務(wù)未能達(dá)到大多數(shù)業(yè)主滿意的水平,只是自我感覺(jué)良好,但忽略了主人的體驗(yàn)和滿意度,也自然沒(méi)有所有者的身份,基于意識(shí)形態(tài)的差異。又因?yàn)殛P(guān)注程度是不夠的,許多社會(huì)群體無(wú)法面對(duì)業(yè)主和物業(yè)公司之間的糾紛,更不能客觀的解決問(wèn)題,而只是談?wù)撘环降膯?wèn)題,沒(méi)有提供一個(gè)相對(duì)公平和客觀的了解和理解,這也將導(dǎo)致問(wèn)題雙方不能正確改變問(wèn)題的想法。

（三）物業(yè)公司與業(yè)主存在利益沖突

物業(yè)公司屬于服務(wù)和管理的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,具有獨(dú)立的企業(yè)法人資格。它屬于服務(wù)企業(yè), 所有者和用戶是平等的主體關(guān)系,它接受該委員會(huì)的主人的邀約,到一個(gè)特定的區(qū)域進(jìn)行專業(yè)的管理,獲得相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)。業(yè)主是一個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)的所有人，有一定的民事權(quán)利的自然人、法人和其他組織，服務(wù)是物業(yè)公司提供的，物業(yè)也有權(quán)說(shuō)“不”。

物業(yè)公司和業(yè)主屬于兩個(gè)不同的利益集團(tuán),“利益集團(tuán)”相當(dāng)于“利益群體”,根據(jù)提出的利益集團(tuán)的定義：應(yīng)抓住其固有的本質(zhì)特征,即它的客觀性,質(zhì)量不平衡,目的,等。和“利益群體”的定義是:類似的社會(huì)地位,一個(gè)聚合與共同利益追求的人,在正常情況下,政府和其他利益團(tuán)體之間,使集團(tuán)的利益達(dá)到最大化。”的定義描述我國(guó)物業(yè)管理區(qū)域,利益沖突的現(xiàn)狀與業(yè)主和物業(yè)公司是一致的。所有者是財(cái)產(chǎn)服務(wù)需求者,他們支付物業(yè)費(fèi)，獲得物業(yè)管理服務(wù);物業(yè)公司是房產(chǎn)服務(wù)提供商,他們提供的物業(yè)服務(wù),收取傭金。通過(guò)物業(yè)服務(wù)的鏈接在一起,形成了一個(gè)業(yè)務(wù)關(guān)系,貿(mào)易對(duì)象是物業(yè)服務(wù)。主人希望的前提下支付物

業(yè)管理費(fèi)用降到最低,獲得物業(yè)服務(wù)滿意度的最大化;物業(yè)公司希望最小化的前提下物業(yè)服務(wù),物業(yè)管理費(fèi)用收入最大化。兩者之間的對(duì)立利益集團(tuán)的利益需求導(dǎo)致了一次又一次地發(fā)生沖突。

（四）行業(yè)監(jiān)管有待完善

由于國(guó)家對(duì)于物業(yè)的法規(guī)和政策尚不完善,對(duì)于物業(yè)公司和業(yè)主之間的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)的劃分和明確沒(méi)有十分清晰的政策和統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),致使業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛缺乏明確的法律法規(guī)基礎(chǔ),所以它會(huì)導(dǎo)致溝通障礙,結(jié)合當(dāng)前形勢(shì)下雙方之間的關(guān)系考慮, 其問(wèn)題的根源是受到固有的意識(shí)形態(tài)和利益關(guān)系的影響。部分業(yè)主不知道物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商之間的區(qū)別,物業(yè)的很多問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題,將其并入物業(yè)公司是錯(cuò)誤的,以沒(méi)有滿足要求為借口,拒絕支付應(yīng)該支付的物業(yè)管理費(fèi)用就更是錯(cuò)誤的,這也使得物業(yè)公司不能獲得利益，公司經(jīng)營(yíng)情況惡化。此外,一些開(kāi)發(fā)商指定物業(yè)公司管理物業(yè),不僅剝奪了業(yè)主選擇物業(yè)公司的權(quán)利，導(dǎo)致物業(yè)公司沒(méi)有完全按照市場(chǎng)規(guī)則操作,也很難獲得規(guī)模經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì),不能形成的專業(yè)化、集團(tuán)化管理系統(tǒng)。如何保障每個(gè)物業(yè)公司和業(yè)主權(quán)益,逐漸完善物業(yè)管理的監(jiān)管機(jī)制至關(guān)重要。

四、正確處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主關(guān)系的建議

（一）擺正各自位置,換位思考

物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)雙方都應(yīng)該把自己的工作準(zhǔn)確定位，各自擺正位置。現(xiàn)在一些業(yè)委會(huì)委員，對(duì)自己的法律地位認(rèn)識(shí)不清，對(duì)自身職責(zé)和權(quán)利義務(wù)也是一知半解，不能理解和理順物業(yè)和業(yè)委會(huì)的關(guān)系，加之對(duì)物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)了解不多，經(jīng)常不知不覺(jué)中進(jìn)入誤區(qū)。有的業(yè)委會(huì)就認(rèn)為他們是領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)公司的，往往越權(quán)行事，直接干預(yù)物業(yè)內(nèi)部管理工作，影響了物業(yè)公司的正常運(yùn)行。

同樣物業(yè)也要理順彼此的關(guān)系。有的物業(yè)公司在遇到一些棘手問(wèn)題難以處理時(shí)，往往把難題推給業(yè)委會(huì)，讓業(yè)主直接找業(yè)委會(huì)處理。例如：某個(gè)小區(qū)單元電梯配件損壞，致使電梯無(wú)法運(yùn)行，給該單元的業(yè)主生活造成不便，物業(yè)認(rèn)為應(yīng)該動(dòng)用維修資金。但他們不去積極協(xié)調(diào)，而是讓本單元業(yè)主直接找業(yè)委會(huì)，甚至于常常讓業(yè)主深更半夜去敲業(yè)委會(huì)的門，影響業(yè)委會(huì)成員的正常生活。物業(yè)公司這種不規(guī)范的處理方法，加深業(yè)委會(huì)與物業(yè)之間的矛盾，使得兩者之間無(wú)法很好地合作。其實(shí)物業(yè)和業(yè)委會(huì)在法律地位上是相互平等的，在工作中應(yīng)該互相商量，有分有合，各司其職。雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同遵照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，認(rèn)真履行各自的權(quán)利和義務(wù)。

（二）物業(yè)管理更加注重品牌化

物業(yè)管理的規(guī)模經(jīng)濟(jì)收益是非常重要的。沒(méi)有一定規(guī)模經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)難以生存和發(fā)展。和物業(yè)管理的規(guī)模相關(guān),使用品牌效應(yīng)是企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的利器。其次,物業(yè)管理的產(chǎn)品是“服務(wù)”,是一種無(wú)形的東西,測(cè)量無(wú)形的“服務(wù)”的標(biāo)準(zhǔn)中,最好的標(biāo)準(zhǔn)就是品牌。再次,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)通過(guò)選擇物業(yè)管理企業(yè)招標(biāo)物業(yè)管理公司,在選定的因素下,物業(yè)管理企業(yè)品牌是非常重要的。實(shí)施物業(yè)管理品牌發(fā)展戰(zhàn)略、品牌發(fā)展道路,不僅是物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展的需要,也是物業(yè)管理行業(yè)的必然選擇和最終結(jié)果。

（三）提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力

發(fā)達(dá)、完善物業(yè)管理市場(chǎng),取決于物業(yè)管理的專業(yè)人員培訓(xùn)。提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平,一方面,應(yīng)特別注意培訓(xùn),根據(jù)建設(shè)部實(shí)施物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員系統(tǒng)卡上崗在職培訓(xùn)的通知要求,合理規(guī)劃,分批為各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn),考試后頒發(fā)證書(shū);另一方面要特別注意學(xué)歷教育,高校應(yīng)適應(yīng)市場(chǎng)需求,培養(yǎng)大量的物業(yè)管理行業(yè)急需的高素質(zhì)人才。也可以通過(guò)理論討論和其他形式,提高物業(yè)管理的理論水平和服務(wù)質(zhì)量,通過(guò)組織國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理人員檢查,學(xué)習(xí)國(guó)外物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn),和其他省市,以長(zhǎng),填滿自己。加快提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和質(zhì)量,努力為人們創(chuàng)造一個(gè)更加舒適,美觀,安全生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境。

物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平,努力提高品位的服務(wù),最大限度地滿足業(yè)主的需求。明確自己的職責(zé),為業(yè)主提供舒適、滿意的服務(wù)首先,以滿足業(yè)主的合法服務(wù)需求為己任,在員工心目中建立所有者至上的想法，認(rèn)為業(yè)主提供服務(wù)為前提,以取得業(yè)主的滿意和信任為最終目標(biāo)。

（四）促成交流溝通，完善法制

在物業(yè)公司與業(yè)主的交往中,委托方與受托方之間的信任關(guān)系之所以構(gòu)建困難, 因?yàn)殡p方的利益沖突關(guān)系造成的,最重要的原因是,雙方之間的不信任,不被信任的制度就沒(méi)有意義?！靶湃问侨诵缘囊粋€(gè)方面和內(nèi)在規(guī)律的游戲外部交互作用的結(jié)果,因此建立信任必須克服利己主義行為,抑制機(jī)會(huì)主義和利他主義主張,雙方在互惠互利的交互實(shí)現(xiàn)希望和利益”。通過(guò)制度的完善構(gòu)建物業(yè)公司與業(yè)主之間的信任關(guān)系,是需要較長(zhǎng)時(shí)間并且是復(fù)雜的過(guò)程,而且還容易造成相應(yīng)的損失。但是從目前看,也不得不為此付出大量的改革成本,而從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,好的制度措施能夠減少許多不必要的矛盾,從而實(shí)現(xiàn)矛盾雙方互惠共贏。

近年來(lái),中國(guó)物業(yè)行業(yè)得到了快速發(fā)展,物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展速度一直名列前茅,建立和完善配套的物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)是保障未來(lái)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。當(dāng)前,我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的相關(guān)立法滯后,甚至不能跟上行業(yè)的發(fā)展速度,這將不可避免地阻礙物業(yè)管理行

業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。盡管我國(guó)頒布了《物業(yè)管理規(guī)定》,但由于法規(guī)的制定,物業(yè)行業(yè)管理部門的指導(dǎo)與密集的多方利益因素的沖突,這使得內(nèi)容的具體實(shí)施面臨強(qiáng)大的制度障礙?，F(xiàn)有的物業(yè)管理體系有待完美,需要加強(qiáng)。進(jìn)一步起草、完善《物權(quán)法》規(guī)定清晰的產(chǎn)權(quán)、義務(wù)、標(biāo)準(zhǔn),刪除《物業(yè)管理?xiàng)l例》中過(guò)時(shí)的條紋，去掉行政部門在物業(yè)行業(yè)內(nèi)部的影響,這可以有效地解決物業(yè)公司和業(yè)主之間的糾紛。由業(yè)主對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)督和對(duì)資金的下落的關(guān)注,有助于增加物業(yè)企業(yè)公司賬戶和資金賬目的透明度,并改善業(yè)主委員會(huì)的工作狀態(tài),由業(yè)主委員會(huì)反映出的問(wèn)題,會(huì)進(jìn)一步得到物業(yè)公司的注意。物業(yè)管理企業(yè)需要通過(guò)業(yè)主團(tuán)體來(lái)許可每一筆資金使用,才可以合法的使用資金、合規(guī)地控制物業(yè)管理費(fèi)用,防止物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表不真實(shí)或憑據(jù)造假。

結(jié)論

物業(yè)公司與業(yè)主和諧關(guān)系構(gòu)建,是現(xiàn)階段我國(guó)建設(shè)和諧社區(qū)、構(gòu)建和諧社會(huì)背景下的一個(gè)重要課題,它關(guān)系到物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)一步向規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化過(guò)渡的進(jìn)程。本文以物業(yè)公司與業(yè)主矛盾糾紛的現(xiàn)狀為切入點(diǎn),深入探尋二者矛盾分歧背后的根本原因,從轉(zhuǎn)變觀念、平衡利益、規(guī)范監(jiān)管三個(gè)方面展開(kāi)充分論述,并整理出應(yīng)對(duì)措施和解決途徑。明確各自權(quán)利、義務(wù),及時(shí)轉(zhuǎn)換固有觀念并換位思考,是緩解矛盾并逐步構(gòu)建和諧關(guān)系的前提。不論是身為經(jīng)濟(jì)實(shí)體的物業(yè)公司也好,還是做為自然人的業(yè)主也好,既沒(méi)有不盡義務(wù)的權(quán)利,也沒(méi)有不享受權(quán)利的義務(wù)。業(yè)主和物業(yè)公司雙方的行為應(yīng)建立在理性的前提上,沒(méi)有強(qiáng)制、沒(méi)有抱怨,才會(huì)有構(gòu)建二者和諧關(guān)系的基礎(chǔ)。

未來(lái),伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展,在構(gòu)建物業(yè)公司與業(yè)主和諧關(guān)系問(wèn)題的背后,還反映出許多深層次的問(wèn)題。可以看出,物業(yè)糾紛不僅表現(xiàn)為物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題,還體現(xiàn)出社會(huì)收益分配、居民素質(zhì)建設(shè)、法制建設(shè)等諸多更深層次的課題。因此,二者和諧關(guān)系構(gòu)建是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,還需要我們?cè)诮窈蟮膶?shí)踐中不斷的探索與研究。

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第四篇：如何正確處理居委會(huì)、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系改

有效協(xié)調(diào)社區(qū)、物業(yè)與業(yè)委會(huì)的關(guān)系，促進(jìn)社區(qū)和諧發(fā)展 水木花都社區(qū)成立于2007年9月，地處長(zhǎng)興縣城西，轄區(qū)面積約80萬(wàn)平方米，目前共有住宅樓166幢，住戶2772余戶，人口7856人，社區(qū)有居民小組25個(gè),工作人員7名，社區(qū)志愿者近200人。在街道黨委及有關(guān)部門指導(dǎo)下，本社區(qū)堅(jiān)持以人為本，在不斷提高社區(qū)居民的生活水平和生活質(zhì)量的同時(shí)，強(qiáng)力推進(jìn)社區(qū)服務(wù)和社區(qū)建設(shè)，努力建設(shè)管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的新型社區(qū)。

這兩年，本社區(qū)在各方面工作上都取得了一定的成績(jī)，目前已獲得：“省級(jí)綠色社區(qū)”、“省級(jí)文化示范社區(qū)”、“省級(jí)社區(qū)體育俱樂(lè)部”、“省級(jí)社區(qū)示范檔案室”、“市和諧社區(qū)”、“市文明社區(qū)”、“市民主法治社區(qū)”、“市科普示范社區(qū)”、“市節(jié)能減排示范社區(qū)”、“市婚育新風(fēng)示范社區(qū)”、“市平安創(chuàng)建示范單位”等榮譽(yù)稱號(hào)。這些榮譽(yù)的取得，不僅是社區(qū)工作者和廣大居民的共同努力，同時(shí)也得力于物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)的大力支持。下面結(jié)合實(shí)際，就如何處理好社區(qū)與這兩者之間的關(guān)系作一簡(jiǎn)單介紹：

一、合理定位三者職能，正確認(rèn)識(shí)三者關(guān)系。

社區(qū)居委會(huì)其根本性質(zhì)是黨領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)、自我監(jiān)督的群眾性自治組織，負(fù)責(zé)社區(qū)日常事務(wù)的管理，以管人為主。主要職能是抓好社區(qū)內(nèi)居民群眾的宣傳教育、社會(huì)治安、計(jì)劃生育、戶籍管理、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、扶貧幫困、勞動(dòng)保障、老齡工作等工作。此外，還要監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)做好居民服務(wù)工作，及督促、協(xié)助物業(yè)管理公司做好小區(qū)管理工作。

物業(yè)公司是受聘服務(wù)于住宅小區(qū)，依法經(jīng)營(yíng)，依照業(yè)主委員會(huì)委托合同的約定為居民提供服務(wù)，主要負(fù)責(zé)“保潔、保安、保綠、保養(yǎng)、保序，并按小區(qū)業(yè)主的要求提供多層次、全方位綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理以管物為主，其管理和服務(wù)是企業(yè)行為，接受政府有關(guān)部門、街道和社區(qū)居委會(huì)的檢查、監(jiān)督、協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。

業(yè)主委員會(huì)是在行業(yè)管理部門的指導(dǎo)下，在所在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督下組建的。主要負(fù)責(zé)選聘或解聘物業(yè)公司，監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)管理公司搞好物業(yè)管理工作；聽(tīng)取和反映業(yè)主的意見(jiàn)和建議，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系；支持社區(qū)居委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

因此，從職能的劃分上看三者具有相對(duì)的獨(dú)立性，作為居委會(huì)一定要把握好自身的職能范圍，履行好自己的職責(zé)，不能出于自身利益的考慮而多管、少管或不管。但創(chuàng)建管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的新型社區(qū)是大家共同的任務(wù)，所以三者之間又是相互聯(lián)系、相互影響的。居委會(huì)要加強(qiáng)與他們的溝通，做到相互協(xié)調(diào)、相互配合，相互補(bǔ)臺(tái)，形成建設(shè)社區(qū)的強(qiáng)大力量，攜手把小區(qū)管理好、服務(wù)好、建設(shè)好。

二、強(qiáng)化共建機(jī)制，提高居民生活質(zhì)量

社區(qū)積極整合各方面的物力資源，并團(tuán)結(jié)依靠廣大居民、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)等多方面的人力資源，建立了環(huán)境衛(wèi)生聯(lián)管，文化活動(dòng)聯(lián)辦, 安全防范聯(lián)抓的共建共享運(yùn)作機(jī)制。

(一)、環(huán)境衛(wèi)生聯(lián)管

在社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生方面，社區(qū)居委會(huì)除了做好對(duì)物業(yè)管理公司日常保潔、養(yǎng)綠、護(hù)綠的監(jiān)督工作外，同時(shí)每月與物業(yè)公司共同對(duì)小區(qū)內(nèi)種菜、養(yǎng)雞等不文明行為上門勸說(shuō)和制止。針對(duì)涉及居民切身利益問(wèn)題方面的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，我們采取三方共同協(xié)商解決問(wèn)題的辦法，如：小區(qū)車輛無(wú)序停放問(wèn)題，嚴(yán)重影響了整個(gè)小區(qū)的風(fēng)容風(fēng)貌，為解決這個(gè)難題，我們?nèi)皆谏习肽甓啻伍_(kāi)會(huì)商量，并按照業(yè)主委員會(huì)《水木花都小區(qū)停車管理暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，逐步推進(jìn)車輛管理問(wèn)題。在車輛管理推進(jìn)過(guò)程中，由物業(yè)公司向每家住戶發(fā)放公開(kāi)信，告知業(yè)主們關(guān)于地面泊車位有償使用費(fèi)的收支情況；社區(qū)居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)共同向居民發(fā)放有序停車的溫馨告示，通過(guò)發(fā)放有關(guān)資料來(lái)宣傳停車問(wèn)題，讓廣大居民能理解和支持。在遇到一些不理解的居民阻擾時(shí)，我們?nèi)焦餐祥T做思想工作，同時(shí)我們也以我縣創(chuàng)建省文明城市為契機(jī)，與縣創(chuàng)建辦聯(lián)系并得到縣創(chuàng)建辦的支持，目前小區(qū)車輛管理工作正在按計(jì)劃推進(jìn)。

（二）、文化活動(dòng)聯(lián)辦 水木花都是一個(gè)全新的純住宅小區(qū)，而且大部分住戶都是年輕人，平時(shí)都忙于上班，大家因缺少溝通而非常陌生，甚至連自己的鄰居是誰(shuí)都不知道。為了讓居民們走出家門，融入到小區(qū)這個(gè)大家中來(lái)，建立一種平等友愛(ài)、和睦共處、誠(chéng)實(shí)守信的良好關(guān)系，本社區(qū)充分利用轄區(qū)內(nèi)人力物力資源，結(jié)合重大節(jié)日、慶典，廣泛開(kāi)展文藝匯演、體育競(jìng)技、朗誦演講、知識(shí)搶答、書(shū)畫展覽、老年健身表演等群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的大型特色文化活動(dòng)，全年開(kāi)展活動(dòng)不少于10次，居民參與率達(dá)80％以上。如：每年一屆的抓魚(yú)大賽、中秋大型文藝晚會(huì)，今年5月開(kāi)展的為期一個(gè)半月的青少年傳統(tǒng)文化節(jié)系列活動(dòng)，7月開(kāi)展的為期一個(gè)月水木花都電影文化節(jié)、8月8日開(kāi)展的全民健身青少年游泳比賽等，但每次大型文藝活動(dòng)的舉辦都需要大量的人力物力，而社區(qū)工作人員少，所以每次活動(dòng)的順利開(kāi)展都離不開(kāi)物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)等多方面的大力支

持，包括活動(dòng)宣傳、衛(wèi)生保潔、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)布置、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)安全秩序的維護(hù)等工作，保證了活動(dòng)的順利開(kāi)展。

（三）、安全防范聯(lián)抓

社區(qū)充分發(fā)揮小區(qū)內(nèi)離退休黨員、干部的先鋒模范作用，組建了一支義務(wù)巡邏隊(duì)。該巡邏隊(duì)和小區(qū)物業(yè)管理公司的保安隊(duì)聯(lián)合建立了小區(qū)治安檢查防范體系，保安24小時(shí)巡邏，義務(wù)巡邏隊(duì)白天巡邏，形成了一張高效的“群防、群治”網(wǎng)絡(luò)，為整個(gè)小區(qū)居民的正常生活提供了安全保障。

今年社區(qū)設(shè)立了消防工作站，向廣大居民宣傳消防安全知識(shí)，增強(qiáng)居民的消防安全意識(shí)，同時(shí)，社區(qū)還建立了一支義務(wù)消防隊(duì)，消防人員大部分是經(jīng)過(guò)專門消防訓(xùn)練的物業(yè)管理公司的保安。此外，社區(qū)還定期督促并協(xié)助物業(yè)管理公司對(duì)轄區(qū)內(nèi)的消防栓、消防通道、滅火器等進(jìn)行檢查，并做好檢查記錄，確保小區(qū)消防安全設(shè)施完好無(wú)損，決不讓這些安全隱患威脅到社區(qū)居民的正常生活和安全。

在社區(qū)建設(shè)過(guò)程中，我們深刻地領(lǐng)會(huì)到：社區(qū)的工作離不開(kāi)上級(jí)的關(guān)心和重視，離不開(kāi)社區(qū)一班人的苦干實(shí)干，離不開(kāi)廣大居民群眾、單位的積極參與。在今后的工作中，我們將繼續(xù)充分發(fā)揮共駐共建的優(yōu)勢(shì)，整合各方面的資源，團(tuán)結(jié)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司等多方面的力量，圍繞上級(jí)黨委、政府的工作部署，堅(jiān)持以人為本，為全面推進(jìn)新型社區(qū)建設(shè)和全面構(gòu)建新型社會(huì)貢獻(xiàn)出我們的一份力量。

水木花都社區(qū)

二0一0年九月

第五篇：建設(shè)單位 施工單位及監(jiān)理單位的關(guān)系

建設(shè)單位 施工單位及監(jiān)理單位的關(guān)系

工程監(jiān)理是一項(xiàng)工作難度很大的高技術(shù)性服務(wù)工作，正確處理三方關(guān)系，做好控制、管理和協(xié)調(diào)等工程監(jiān)理工作是工程監(jiān)理必須具備的基本要素質(zhì)及工 程內(nèi)容。它面對(duì)的是政府部門的嚴(yán)格管理與監(jiān)督，建設(shè)單位的苛刻要求和施工 單位的種種不規(guī)范行為。這就要求監(jiān)理不僅要努力做好控制、管理和協(xié)調(diào)工作，而且還要正確處理好與政府管理部門的關(guān)系、與建設(shè)單位的關(guān)系、與施工單位 三方關(guān)系，爭(zhēng)取他們對(duì)監(jiān)理工作的理解和支持，形成合力，保證監(jiān)理工作的順 利開(kāi)展并取得良好的工作成果。

1、正確處理好與政府管理部門的關(guān)系是做好監(jiān) 理工作的重要前提政府行政管理部門、質(zhì)量管理部門、安全生產(chǎn)管理部門等與 監(jiān)理工作的關(guān)系是管理與被管理，領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)之間的關(guān)系，他們的行政為對(duì) 監(jiān)理工作的影響很大，監(jiān)理單位和監(jiān)理人員必須有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。在監(jiān)理工 作中，如果能夠得到他們的理解和支持，監(jiān)理工作就能順利開(kāi)展并取得良好的 工作效果。所以，對(duì)政府部門的管理監(jiān)督行為必須高度重視，充分尊重，認(rèn)真 對(duì)待。正確處理好與他們的關(guān)系，是做好監(jiān)理工作的重要前提。政府部門每年 對(duì)在建工程都要進(jìn)行幾次大檢查，每一項(xiàng)工程從開(kāi)工到竣工都要接受多次檢查，監(jiān)理工作往往首當(dāng)期沖，是重點(diǎn)檢查對(duì)象。這就要求監(jiān)理工作者認(rèn)真負(fù)起工作 責(zé)任，用工作的高質(zhì)量、高水平，自覺(jué)接受檢查。當(dāng)然，由于工程建

設(shè)的復(fù)雜 性和監(jiān)理的特殊性，監(jiān)理工作很難做到十全十美，也難免存在一些問(wèn)題。檢查 中給監(jiān)理工作挑出點(diǎn)毛病來(lái)是一件很容易的事，有時(shí)甚至小題大作整你一通，甚至罰款通報(bào)批評(píng)一下，理由也是充分的。即使由于檢查人員素質(zhì)低，工作方 法簡(jiǎn)單粗暴，執(zhí)法違法，你也無(wú)可奈何。一次我們承擔(dān)了一項(xiàng)住宅工程的監(jiān)理，工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、文明施工等做的都比較好，參建各方也比較滿意，就是 因?yàn)闆](méi)有與檢查人員處理好關(guān)系，結(jié)果挨了通報(bào)批評(píng)，給我們單位和監(jiān)理工作 造成很不好的影響。我們認(rèn)真進(jìn)行了反思，從自身找原因，提高了認(rèn)識(shí)，統(tǒng)一 了思想，規(guī)范了行為，收到了很好的效果。2003 年我們承擔(dān)了一項(xiàng)大型工程的 監(jiān)理任務(wù)。質(zhì)檢部門現(xiàn)場(chǎng)檢查對(duì)施工單位的工作不滿意。在檢查監(jiān)理工作時(shí)火 氣很大，態(tài)度生硬，表現(xiàn)出了要整你一下的勢(shì)頭。對(duì)此我們高度重視，認(rèn)真地 接待了檢查，詳細(xì)地介紹了監(jiān)理工作全面情況，虛心地聽(tīng)取了他們的批評(píng)和意 見(jiàn)，并按照他們的要求，立即行動(dòng)，認(rèn)真做了整改。復(fù)檢工作時(shí)，對(duì)我們的工 作很滿意。事后發(fā)了檢查通報(bào)，唯獨(dú)對(duì)我們的監(jiān)理工作給予了充分肯定和表?yè)P(yáng)，有力地推動(dòng)了監(jiān)理工作的順利開(kāi)展。正確處理好與政府相關(guān)部門的關(guān)系，不僅 體現(xiàn)在檢查監(jiān)督工作上，大量的體現(xiàn)在日常工作的方方面面。我們公司連續(xù)七 年被評(píng)為黑龍江省和哈爾濱市“優(yōu)秀監(jiān)理單位”、“十佳監(jiān)理單位”和“質(zhì)量管理先 進(jìn)單位”等，很重要的一個(gè)原因，就是因?yàn)楣旧舷慢R心協(xié)力，真抓實(shí)干，在努 力做好監(jiān)理工作的同時(shí)，同正確處理與政府相關(guān)部門的關(guān)系，得到他們的大力 支持分不開(kāi)的。

2、正確處理好與建設(shè)單位的關(guān)系，是做好監(jiān)理工作的關(guān)鍵建設(shè) 單位是工程建設(shè)投資的主體，承擔(dān)著工程建設(shè)的全部風(fēng)險(xiǎn)，他們提出的任何要 求都是可以理解的。監(jiān)理人員應(yīng)該想他們之所想，急他們之所急，多做工作，主動(dòng)承擔(dān)一些困難，盡可能地支持和幫助他們。這是監(jiān)理做好工作的關(guān)鍵所在。

事實(shí)上建設(shè)單位違法、違規(guī)、違紀(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的問(wèn)題處處可見(jiàn)，有時(shí)達(dá)到獨(dú)斷 專行的程度，給監(jiān)理工作造成很大的困難。俗話說(shuō)“干活不依東，累死也無(wú)功”。盡管監(jiān)理單位與建設(shè)單位是合同意義上的平等主體，但工作中充分尊重建設(shè)單 位還是非常必要的。實(shí)踐證明，處理不好與建設(shè)單位的關(guān)系，監(jiān)理工作也是很 難做好的。我們?cè)O(jiān)理一個(gè)住宅小區(qū)工程，施工單位在砌筑地下室外承重墻時(shí)，正巧建設(shè)單位的總經(jīng)理和黨委書(shū)記到現(xiàn)場(chǎng)檢查工作。當(dāng)他們檢查砌體時(shí)，認(rèn)真 地指出了砌筑砂漿標(biāo)號(hào)達(dá)不到質(zhì)量要求的問(wèn)題，態(tài)度很嚴(yán)肅。其實(shí)砌筑砂漿的 標(biāo)號(hào)完全按設(shè)計(jì)要求配制的，并且經(jīng)過(guò)監(jiān)理認(rèn)定，只是因?yàn)樯皾{用的砂子是黃 色的，水泥也是黃色的，合成的砂漿也是黃色的，給人的直觀感覺(jué)似乎水泥用 量不足，標(biāo)號(hào)有問(wèn)題。面對(duì)這個(gè)比較嚴(yán)肅而尖銳的問(wèn)題，我們的監(jiān)理工程師未 作出詳細(xì)說(shuō)明，就一口否定了領(lǐng)導(dǎo)的意見(jiàn)。兩位領(lǐng)導(dǎo)沒(méi)有得到應(yīng)有的尊重就發(fā) 火了，做出兩條決定：一是已砌好的墻體推倒重來(lái)；二是頂撞的監(jiān)理人員立即 調(diào)走，并通知監(jiān)理公司的領(lǐng)導(dǎo)立即到施工現(xiàn)場(chǎng)來(lái)。我公司的領(lǐng)導(dǎo)

趕到現(xiàn)場(chǎng)，認(rèn) 真地聽(tīng)取了兩位領(lǐng)導(dǎo)的意見(jiàn)和要求，以禮相待，妥善地處理了這個(gè)問(wèn)題，受到 了領(lǐng)導(dǎo)的稱贊，進(jìn)一步密切了雙方的關(guān)系，增進(jìn)了友誼。2003 年，我們監(jiān)理一 處10 萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)工程，工作中建設(shè)方的管理人員與我方總監(jiān)發(fā)生了矛 盾并罵了總監(jiān)，是非很明確。建設(shè)方的領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)管理人員不但沒(méi)有效果，反而 管理人員把領(lǐng)導(dǎo)也罵了一通。一氣之下領(lǐng)導(dǎo)停止了他的工作。他不服，繼續(xù)上 班工作，領(lǐng)導(dǎo)同志感到很難辦，希望我們能幫助做點(diǎn)工作。我們非常理解建設(shè) 方領(lǐng)導(dǎo)的難處，主動(dòng)承擔(dān)了困難，調(diào)換了總監(jiān)，問(wèn)題得到了解決。建設(shè)方的領(lǐng) 導(dǎo)非常滿意，一再表示感謝，并從多方面有力地支持了我們的工作。實(shí)踐告訴 我們，在監(jiān)理工作中，由于利益主體和所處的角度不同，發(fā)生矛盾是難免的，也是不可怕的，關(guān)鍵是正確處理好。由于我們上下都注意正確處理與建設(shè)方的 關(guān)系，我們也受到了尊重，得到了很多建設(shè)單位的大力支持，不僅有任務(wù)支持 我們干，還在監(jiān)理費(fèi)的支付與價(jià)格上給予優(yōu)惠照顧，企業(yè)受益良多。

3、正確處 理好與施工單位的關(guān)系是做好監(jiān)理工作的中心環(huán)節(jié)監(jiān)理方受建設(shè)方的委托和授 權(quán)實(shí)施監(jiān)理工作，與施工單位雖然是監(jiān)理與被監(jiān)理的關(guān)系，但也是相互支持、相互幫助的平等主體之間的關(guān)系。工程從開(kāi)工到竣工始終在一起并肩工作，并 以工程建設(shè)為中心，共同對(duì)工程施工負(fù)責(zé)。能否正確處理好與施工方的關(guān)系，直接影響到工程建設(shè)的大局。作為監(jiān)理人員既要堅(jiān)持原則，依法辦事，按圖施 工、嚴(yán)格履行合同的約定，努力搞好自身的監(jiān)理工作，又要大力支持施工

方采 用新技術(shù)、新工藝、新材料、新方法組織施工，支持和幫助他們解決施工中遇 到的困難和問(wèn)題，齊心協(xié)力推進(jìn)工程施工。一次，在冬季挖土工程中與施工方 發(fā)生了矛盾。施工方主張采取挖洞的方法掏挖基礎(chǔ)大角處的土方，這樣做省工、省錢還加快施工進(jìn)度。監(jiān)理方認(rèn)為這樣做違反安全生產(chǎn)的規(guī)定不同意這樣做，主張開(kāi)放式施工，把基礎(chǔ)大角以上土方全部挖掉，這樣才能保證施工的安全。否則一旦發(fā)生塌方事故，容易造成群體傷亡，后果不堪設(shè)想。再說(shuō)這方面的教 訓(xùn)很深刻，決不能冒險(xiǎn)作業(yè)。經(jīng)過(guò)大量工作，施工方最終接受了監(jiān)理的意見(jiàn)，既順利的完成了任務(wù)，又確保了安全生產(chǎn)。在監(jiān)理工作中，我們深深地感到，與施工方建立信任和友誼是十分重要的。正確處理好與施工方的關(guān)系，建設(shè)工 程就能安全有序地強(qiáng)力推進(jìn)，監(jiān)理工作也能順利的開(kāi)展。由于我們正確地處理 了相互之間的關(guān)系，因而也得到了施工方的大力支持，他們幫助我們承攬了多 項(xiàng)工程，在一些重要場(chǎng)合講了不少我們的好話，進(jìn)一步提高了企業(yè)的信譽(yù)。公 司多年來(lái)監(jiān)理工程上取得的良好業(yè)績(jī)，與正確處理雙方的關(guān)系，爭(zhēng)取施工方的 有力支持是分不開(kāi)的。正確處理好以上“三個(gè)方面”的關(guān)系，有效地優(yōu)化了企業(yè) 發(fā)展的外部環(huán)境，發(fā)展了企業(yè)的現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力。正確處理好“三個(gè)方面”關(guān)系的核 心是理解、信任、尊重和支持。你這樣做了大家也會(huì)以禮相待你，企業(yè)才能辦 好，監(jiān)理工作才能做好，這也是做好監(jiān)理方方面面工作的基本功