第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅問(wèn)答

老師您好！

營(yíng)業(yè)稅暫行條例第二十八條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。我的問(wèn)題是，當(dāng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得賬款時(shí)，只能作預(yù)收賬款處理，而不能確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入。如果要求對(duì)預(yù)收賬款預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅，那么稅金與收入如何實(shí)現(xiàn)配比？另外一個(gè)問(wèn)題是，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅時(shí)，是按照實(shí)際收到的預(yù)收款計(jì)算，還是按應(yīng)收取的全部?jī)r(jià)款計(jì)算？請(qǐng)予解答。謝謝！

——某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人

老師答：

在回答你的問(wèn)題之前，首先必須搞清一個(gè)問(wèn)題，那就是納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)取得預(yù)收款時(shí)，必須繳納營(yíng)業(yè)稅，并非預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅；其次，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是實(shí)際收到的預(yù)收賬款金額，并非應(yīng)當(dāng)收取的全部?jī)r(jià)款。下面，我們對(duì)預(yù)收款應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的賬務(wù)處理作簡(jiǎn)要分析：

現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度沒(méi)有對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)取得預(yù)收款計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的賬務(wù)處理進(jìn)行明確。一般的做法有兩種：一是在實(shí)際繳納時(shí)，借記“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”、“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅”、“其他應(yīng)交款－－應(yīng)交教育費(fèi)附加”，貸記“銀行存款”科目。根據(jù)會(huì)計(jì)核算的配比原則，對(duì)這部分稅款暫不結(jié)轉(zhuǎn)，留待營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)時(shí)，再結(jié)轉(zhuǎn)“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目。這種方法操作性很強(qiáng)，但存在弊端。因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債表上反映的應(yīng)交稅金是一個(gè)負(fù)數(shù)，這會(huì)給閱讀會(huì)計(jì)報(bào)表的人帶來(lái)一個(gè)錯(cuò)誤的信息，即企業(yè)多交了營(yíng)業(yè)稅。

另一種方法是，增設(shè)“待攤稅金－－待攤稅金及附加”科目，在收到預(yù)收賬款時(shí)，按照應(yīng)納的各項(xiàng)稅費(fèi)，借記“待攤稅金－－待攤稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”、“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅”、“其他應(yīng)交款－－應(yīng)交教育費(fèi)附加”，實(shí)際繳納時(shí)，借記“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”等科目，貸記“銀行存款”。當(dāng)會(huì)計(jì)上確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入時(shí)，按照營(yíng)業(yè)收入應(yīng)納的各項(xiàng)稅費(fèi)，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“待攤稅金－－待攤稅金及附加”，按其差額，貸記“應(yīng)交稅金－－應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”等科目。我們認(rèn)為，第二種方法不僅具有可操作性，而且可以彌補(bǔ)第一種方法的不足。

以上意見(jiàn)，供參考。

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅情況審計(jì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅情況審計(jì)（調(diào)查）方法

作者：綜合科文章來(lái)源：綜合科點(diǎn)擊數(shù)：更新時(shí)間：2006-9-19

根據(jù)《中華人民共和國(guó)審計(jì)法》、《安徽省財(cái)政預(yù)算執(zhí)行審計(jì)暫行辦法》、《全省地稅系統(tǒng)稅收征管情況審計(jì)工作方案》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，為加強(qiáng)稅收征管，強(qiáng)化納稅人依法納稅意識(shí)，保障財(cái)政收入，在2005年財(cái)政預(yù)算執(zhí)行審計(jì)中，結(jié)合我市實(shí)際情況，我們有代表性選擇了幾家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其納稅情況進(jìn)行了審計(jì)（調(diào)查），通過(guò)審計(jì)（調(diào)查）發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取不同的方式、方法偷逃稅款,造成國(guó)家稅收流失,此次審計(jì)(調(diào)查)實(shí)踐中主要采取以下幾種方法。

（一）核實(shí)企業(yè)開(kāi)發(fā)建筑總面積，轉(zhuǎn)讓土地面積、轉(zhuǎn)讓建筑面積

通過(guò)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、內(nèi)部監(jiān)督、管理制度、銷(xiāo)售合同、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃和房地產(chǎn)交易部門(mén)等方面的調(diào)查了解，核實(shí)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地總面積、開(kāi)發(fā)建筑總面積，轉(zhuǎn)讓土地面積、轉(zhuǎn)讓建筑面積。重點(diǎn)審查企業(yè)會(huì)計(jì)核算的真實(shí)性、銷(xiāo)售收入的完整性、納稅申報(bào)的準(zhǔn)確性，核實(shí)企業(yè)是否按照《中華人民共和國(guó)稅收征管法》和有關(guān)法律法規(guī)的要求，進(jìn)行納稅申報(bào)，將應(yīng)納的各種稅費(fèi)及時(shí)足額繳交入庫(kù)。

（二）掌握被審計(jì)（調(diào)查）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)稅的稅種和稅率。

目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般應(yīng)納的稅費(fèi)主要有銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅；企業(yè)房屋租賃收入應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅；城建及教育費(fèi)附加、水利基金等，審查企業(yè)有無(wú)利用違法或不正當(dāng)?shù)厥侄?，進(jìn)行偷稅。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要應(yīng)稅稅種的審計(jì)方法

一、營(yíng)業(yè)稅

㈠審查應(yīng)稅收入的完整性。

1、根據(jù)企業(yè)收入的來(lái)源和銷(xiāo)售方式，審查企業(yè)應(yīng)稅收入的的完整性。企業(yè)采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，審查企業(yè)是否按照實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑證（權(quán)力）時(shí)全額計(jì)入應(yīng)稅收入；采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，審查企業(yè)是否按照銷(xiāo)售合同或協(xié)議計(jì)入應(yīng)稅收入；采取銀行按揭貸款銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，審查企業(yè)是否將其首付款計(jì)入應(yīng)稅收入，余款是否在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬時(shí)全額計(jì)入應(yīng)稅收入；采取委托方式，審查企業(yè)是否按照委托銷(xiāo)售協(xié)議計(jì)入應(yīng)稅收入；

2、審查企業(yè)是否按照稅法規(guī)定將預(yù)收房款（含定金）全額計(jì)入應(yīng)稅額；

3、審查企業(yè)是否按照稅法規(guī)定將視同銷(xiāo)售行為的計(jì)入應(yīng)稅總額。如，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、獎(jiǎng)勵(lì)、職工福利等；將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資及分配給股東或投資者；將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)；以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等；

4、審查企業(yè)是否將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品先出租再出售所取得的租賃收入記入應(yīng)稅收入；

5、審查企業(yè)是否將出讓土地使用權(quán)的收入入賬，有無(wú)不入賬或轉(zhuǎn)移收入的問(wèn)題。㈡審查應(yīng)稅收入的真實(shí)性。

1、審查企業(yè)銷(xiāo)售合同、收據(jù)存根、銷(xiāo)售臺(tái)賬及預(yù)收房款戶數(shù)、金額等有關(guān)資料，有無(wú)故意設(shè)置兩套賬和“小金庫(kù)”隱瞞銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入、租賃收入；

2、審查有無(wú)利用“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來(lái)科目，將銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入長(zhǎng)期掛在往來(lái)賬上，不結(jié)轉(zhuǎn)收入或不計(jì)入應(yīng)稅收入。審查“開(kāi)發(fā)成本”科目和“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收

款”等往來(lái)科目，企業(yè)有無(wú)直接從“開(kāi)發(fā)成本”將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，劃轉(zhuǎn)給關(guān)聯(lián)性企業(yè)，長(zhǎng)期掛在往來(lái)賬上，不計(jì)入應(yīng)稅收入；

3、審查還原房協(xié)議、銷(xiāo)售發(fā)票，企業(yè)有無(wú)只記超面積銷(xiāo)售收入，未按照規(guī)定將還原部分按照成本價(jià)計(jì)入應(yīng)稅收入；

4、審查審查采用委托銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售房地產(chǎn)的，有無(wú)將代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)支出直接從售房收入中抵扣、有無(wú)將預(yù)收房款或銷(xiāo)售款長(zhǎng)期存放在受托方轉(zhuǎn)移等行為；審查以銀行按揭貸款銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，有無(wú)將取得的銀行按揭購(gòu)房款不作收入，轉(zhuǎn)入“短期借款”等負(fù)債科目掛賬等不計(jì)入應(yīng)稅收入等行為；采取價(jià)外收費(fèi)方式銷(xiāo)售房產(chǎn)的，有無(wú)將不需要辦理房產(chǎn)證的地下室、停車(chē)位、閣樓、公共設(shè)施等對(duì)外出售不計(jì)收入的問(wèn)題；

5、審查轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)格是否合理，有無(wú)人為隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格。

㈢審查企業(yè)有無(wú)利用稅收優(yōu)惠政策偷稅問(wèn)題。

重點(diǎn)審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有無(wú)采取虛假立項(xiàng)手段，編造合同文件，職工集資建房、以委托建房、舊房改造等名義，利用國(guó)家對(duì)這些修改建項(xiàng)目的優(yōu)惠政策，變相銷(xiāo)售房產(chǎn)，偷逃稅款；有無(wú)利用國(guó)家給外資企業(yè)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，假外資或出資不到位等，偷逃稅款。

二、土地增值稅

按照《安徽省土地增值稅預(yù)征暫行辦法》皖地稅政三字[1997]288號(hào)、《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，按收入的1%—5%預(yù)征土地增值稅，一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工決算銷(xiāo)售后清算土地增值稅。在核實(shí)企業(yè)應(yīng)稅收入的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)審查：

㈠重點(diǎn)審查企業(yè)是否按照《安徽省土地增值稅預(yù)征暫行辦法》規(guī)定，在項(xiàng)目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入（含預(yù)收房款、定金），向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)納稅。審查企業(yè)是否按照轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的類(lèi)型，分別采用相應(yīng)的預(yù)征稅率進(jìn)行申報(bào)納稅，有無(wú)不按規(guī)定，使用低稅率申報(bào)納稅的問(wèn)題。

㈡重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工決算銷(xiāo)售后清算土地增值稅時(shí)企業(yè)扣除項(xiàng)目的真實(shí)性、合法性。

1、審查企業(yè)取得土地土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款是否真實(shí)，竣工清算項(xiàng)目的地價(jià)分?jǐn)偸欠窈侠恚哉畡潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)是否按照國(guó)家規(guī)定補(bǔ)交了土地出讓金；

2、審查企業(yè)竣工清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本是否真實(shí)。有無(wú)將其他項(xiàng)目拆遷費(fèi)用等開(kāi)發(fā)成本計(jì)入竣工清算項(xiàng)目；審查企業(yè)有無(wú)利用關(guān)聯(lián)企業(yè)或承包工程單位，虛開(kāi)發(fā)票、白條、虛加工作量加大竣工清算項(xiàng)目的建筑安裝成本；審查竣工清算項(xiàng)目和項(xiàng)目變更部分是否經(jīng)過(guò)審計(jì)決算，有無(wú)人為增加項(xiàng)目成本；審查企業(yè)有無(wú)將其他項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施費(fèi)不相關(guān)的費(fèi)用支出計(jì)入竣工清算項(xiàng)目；

3、審查企業(yè)竣工清算項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用的真實(shí)性。審查竣工清算項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用是否按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定進(jìn)行計(jì)算扣除；銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用是否符合《會(huì)計(jì)法》和相關(guān)的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，有無(wú)虛列銷(xiāo)售和管理費(fèi)用支出，增加開(kāi)發(fā)費(fèi)用；

4、審查與竣工清算項(xiàng)目有關(guān)的稅金扣除是否真實(shí)、合理，有無(wú)將其他項(xiàng)目繳納的稅金作為竣工清算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目、有無(wú)將出售前租賃收入繳納的稅金作為竣工清算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目，故意減少增值額。

㈢審查增值額計(jì)算是否真實(shí)，使用的土地增值稅率是否正確。

㈣審查企業(yè)是否利用種種手段鉆政策的“空子”，遲遲不進(jìn)行決算，或留下一兩套“尾房”，致使整個(gè)項(xiàng)目不能決算，逃避土地增值稅的清算的問(wèn)題。

三、企業(yè)所得稅

在核實(shí)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)審查成本和費(fèi)用扣除的真實(shí)性。

㈠審查成本費(fèi)用構(gòu)成的的真實(shí)性。

1、審查企業(yè)有無(wú)利用關(guān)聯(lián)企業(yè)或承包工程單位，虛開(kāi)發(fā)票、白條、虛加工作量加大項(xiàng)目的建筑安裝成本；

2、審查企業(yè)外購(gòu)材料是否真實(shí)，是否真正用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有無(wú)套取資財(cái)挪作他用的問(wèn)題；

3、審查企業(yè)有無(wú)通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估虛增產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本的行為；

4、審查企業(yè)有無(wú)將不相關(guān)的費(fèi)用支出計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的問(wèn)題；

5、審查企業(yè)有無(wú)利用非法取得的發(fā)票或其他憑證虛列成本費(fèi)用的問(wèn)題；

6、審查企業(yè)有無(wú)利用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”等科目人為調(diào)節(jié)當(dāng)期損益的行為。㈡審查成本費(fèi)用的分?jǐn)偸欠穹弦?guī)定的配比原則

1、審查當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售成本是否按照規(guī)定的配比原則進(jìn)行分配；

2、審查企業(yè)是否將屬于未完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偟耐恋卣饔觅M(fèi)、拆遷費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)等計(jì)入當(dāng)期完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的問(wèn)題；

3、審查企業(yè)有無(wú)將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工前的借款利息，作為財(cái)務(wù)費(fèi)用一次性放入當(dāng)期損益的問(wèn)題；

4、審查企業(yè)有無(wú)少轉(zhuǎn)自用產(chǎn)品成本，加大外銷(xiāo)產(chǎn)品成本的行為；

5、審查企業(yè)有無(wú)將內(nèi)部職工集資建房差價(jià)或由職工自行負(fù)擔(dān)的裝修費(fèi)、室內(nèi)配套工程等福利性支出混入產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本。

㈢采取預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)是否按照規(guī)定計(jì)算出營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，并繳納企業(yè)所得稅。

第三篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅規(guī)定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅規(guī)定：

（一）應(yīng)稅范圍：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，發(fā)生營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要涉及以下兩個(gè)方面：

1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。

2、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。

不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)，形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物、銷(xiāo)售其他土地附著物。

（1）銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物

銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷(xiāo)售建筑物，視同銷(xiāo)售建筑物。

（2）銷(xiāo)售其他土地附著物

① 銷(xiāo)售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。

② 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。

③ 單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。

④ 在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。

⑤ 以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。

⑥ 不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。

（二）銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：

（1）納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

（2）單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，其營(yíng)業(yè)額比照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。

（3）營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定：

納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：

① 按納稅人當(dāng)月提供的同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

② 按納稅人最近時(shí)期提供的同類(lèi)應(yīng)稅勞務(wù)或者銷(xiāo)售的同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

③ 按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：

計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）÷（1—營(yíng)業(yè)稅稅率）

上列公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

其他具體規(guī)定如下：

（1）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商承銷(xiāo)，包銷(xiāo)商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，所取得的手

續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，對(duì)包銷(xiāo)商也應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。

（2）對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》（京地稅營(yíng)[1995]319號(hào)）規(guī)定：

合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：

① 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷(xiāo)售出去，則又發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷(xiāo)售收入再按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

② 以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。

第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：

① 房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。

② 房屋建成后，甲方如果采取按銷(xiāo)售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷(xiāo)售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷(xiāo)售收入依“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；

③ 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱(chēng)的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷(xiāo)售，則再按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。

對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定：

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！贝隧?xiàng)規(guī)定所稱(chēng)預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。

（3）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》

以“還本”方式銷(xiāo)售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷(xiāo)售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷(xiāo)手段。對(duì)以“還本”方式銷(xiāo)售建筑物的行為，應(yīng)按向購(gòu)買(mǎi)者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。

（4）中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題

根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》的通知》

① 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問(wèn)題

中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷(xiāo)售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。

同時(shí)，對(duì)銷(xiāo)售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷(xiāo)房的，則對(duì)中外雙方各自銷(xiāo)售商品房收入按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷(xiāo)房再分配銷(xiāo)售收入的，則就統(tǒng)一的銷(xiāo)售商品房收入按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式的，則對(duì)外方銷(xiāo)售商品房的全部收入按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅。

② 關(guān)于中方取得的前期工程開(kāi)發(fā)費(fèi)征稅問(wèn)題

外方提前支付給中方的前期工程的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入。

③ 對(duì)中方定期獲取的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。

計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額×5%

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅評(píng)估案例

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅評(píng)估案例

2009-12-31 10:0 讀者上傳 【大 中 小】【打印】【我要糾錯(cuò)】

基本情況

大連市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2000年12月，注冊(cè)資金3000萬(wàn)元，主要從事房屋開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、租賃、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，企業(yè)所得稅為查賬征收。大連市中山區(qū)地稅局通過(guò)系統(tǒng)納稅評(píng)估，發(fā)現(xiàn)其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的某項(xiàng)目納稅情況異常，隨即對(duì)其進(jìn)行評(píng)估分析。

數(shù)據(jù)采集

2001年，該公司在大連市中山區(qū)繁華地帶開(kāi)發(fā)建設(shè)了一座商業(yè)城，并于2004年竣工，其建筑面積為4.1萬(wàn)平方米，2000多個(gè)店鋪，當(dāng)年銷(xiāo)售1.5萬(wàn)平方米。2005年，余下2.6萬(wàn)平方米，1300余個(gè)店鋪，成本每平方米7000元，共有18200萬(wàn)元記入“存貨——產(chǎn)成品店鋪”科目。同時(shí)，以每平方米每日1.8元的價(jià)格進(jìn)行租賃。2005年～2007年，地方各稅正常繳納。

案頭分析

經(jīng)過(guò)對(duì)該公司納稅資料和財(cái)務(wù)基本數(shù)據(jù)進(jìn)行深入分析，評(píng)估人員發(fā)現(xiàn)了以下疑點(diǎn)。

1.該公司2008年3月—7月納稅信息異常，在申報(bào)營(yíng)業(yè)稅欄中銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅增加，而平時(shí)穩(wěn)定的租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅減少，同時(shí)從租計(jì)價(jià)的房產(chǎn)稅減少。是否存在銷(xiāo)售店鋪的情況？

2.對(duì)該公司7月《資產(chǎn)負(fù)債表》中“預(yù)收賬款”科目的期初、期末數(shù)進(jìn)行比對(duì)分析，發(fā)現(xiàn)該科目期末數(shù)大幅度增長(zhǎng)，7月預(yù)收賬款本期發(fā)生額為5000萬(wàn)元。是否有銷(xiāo)售店鋪未結(jié)轉(zhuǎn)收入現(xiàn)象？

3.對(duì)該公司《利潤(rùn)表》進(jìn)行分析時(shí)，發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅增加。該公司自2004年后尚未開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，為

何財(cái)務(wù)費(fèi)用增加？

舉證約談

針對(duì)以上疑點(diǎn)問(wèn)題，評(píng)估人員向該公司下達(dá)了《評(píng)估約談通知書(shū)》，就有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行核實(shí)。該公司財(cái)

務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了如下解釋。

1.由于企業(yè)資金緊張，把租賃到期和快要到期的店鋪以每平方米13000元進(jìn)行銷(xiāo)售，共銷(xiāo)售400余個(gè)店鋪，8000平方米。把未到期但已銷(xiāo)售的店鋪?zhàn)饨鸷褪盏降赇伈糠挚铐?xiàng)記到“預(yù)收賬款”科目中，因而從租

計(jì)價(jià)的房產(chǎn)稅也相應(yīng)減少。

2.關(guān)于該公司財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅增加問(wèn)題，該財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人說(shuō)，因要開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，從某銀行貸款1億元人民

幣，用于新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

實(shí)地核查

為了進(jìn)一步核實(shí)約談中的各項(xiàng)問(wèn)題，2008年8月，大連市中山區(qū)地稅局對(duì)該公司展開(kāi)實(shí)地調(diào)查。通過(guò)查賬和外圍實(shí)地核查，查實(shí)了以下幾方面的問(wèn)題。

1.通過(guò)對(duì)2008年1月—7月預(yù)收賬款每筆與銷(xiāo)售合同核對(duì)，查實(shí)了該公司預(yù)收賬款中有3400萬(wàn)元為售店鋪的全款，應(yīng)轉(zhuǎn)為收入。2008年7月應(yīng)調(diào)增營(yíng)業(yè)收入3400萬(wàn)元。

2.通過(guò)查看合同條款約定，部分未到期的店鋪，該公司將其租金轉(zhuǎn)為房款首付，但少申報(bào)2個(gè)月的從

租計(jì)價(jià)房產(chǎn)稅192萬(wàn)元。

3.經(jīng)過(guò)到土地、規(guī)劃部門(mén)了解，該公司未有新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。查看往來(lái)賬發(fā)現(xiàn)，該公司所貸1億元款項(xiàng)，全部匯往異地某企業(yè)。進(jìn)一步詢問(wèn)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，異地某企業(yè)為該公司法定代表人在異地成立的企業(yè)，與該公司未有任何關(guān)聯(lián)。而該公司所承擔(dān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用600萬(wàn)元，依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的相關(guān)規(guī)定不予扣除，應(yīng)調(diào)增企業(yè)利潤(rùn)。

評(píng)估處理

根據(jù)約談舉證、實(shí)地核查的結(jié)果，評(píng)估人員按照稅法相關(guān)規(guī)定，作出了補(bǔ)繳稅款建議。

1.該公司2008年1月—7月預(yù)收賬款掛賬少繳營(yíng)業(yè)稅及附加，應(yīng)補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅及附加277.5萬(wàn)元。

2.該公司應(yīng)預(yù)繳土地增值稅68萬(wàn)元。

3.該公司應(yīng)補(bǔ)繳2008年4月—7月房產(chǎn)稅192萬(wàn)元。

4.確定該公司重新調(diào)增應(yīng)納稅所得額為2240萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅560萬(wàn)元。

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅策劃案例

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅策劃案例（1）

甲、乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。甲、乙兩企業(yè)合作建房約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經(jīng)有關(guān)部門(mén)評(píng)估，該建筑物價(jià)值 1 000萬(wàn)元，于是，甲、乙各分得500萬(wàn)元的房屋。這種情況下甲、乙兩企業(yè)該如何納稅?

甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。

甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)''子目納稅；乙方應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目納稅；

由于甲、乙所屬稅目的稅率相同，因此，甲、乙雙方應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅：500×5％=25(萬(wàn)元)

雙方合計(jì)繳納50萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。

雙方是否可以采取其他方式，既滿足雙方要求，又可以節(jié)省稅款?首先看稅法中對(duì)合作建房的規(guī)定。

合作建房，是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答(之一)的通知》([國(guó)稅函發(fā)1995]156號(hào))的規(guī)定，合作建房有兩種方式：

第一種方式為“以物易物”方式，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。

第二種方式是一方以土地使用權(quán)，另一方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。但對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股國(guó)家稅務(wù)總局有明確的界定。這是在籌劃前必須先要了解的，否則會(huì)弄巧成拙。所謂投資入股，必須是共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。如果名義上為以不動(dòng)產(chǎn)投資人股，實(shí)際是以取得固定利潤(rùn)或按銷(xiāo)售額提成的方式取得報(bào)酬，就不屬于投資人股行為，而是普通的銷(xiāo)售或出租不動(dòng)產(chǎn)行為，只是其取得銷(xiāo)售收入或租金收入的方式有些特殊罷了。因而應(yīng)當(dāng)按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅。

可見(jiàn)，上面兩企業(yè)采取的是第一種合作建房的方式，?如果采取第二種方式是否會(huì)好一些呢?若甲、乙兩方采取第二種合作方式，即甲企業(yè)以土地使用權(quán)、乙企業(yè)以貨幣資金合股成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。按稅法規(guī)定，甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資人股，對(duì)其不征收營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了50萬(wàn)元的稅款。如果以后一方想轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，則再按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。但納稅人明顯地獲得了貨幣的時(shí)間價(jià)值。