第一篇：物管經(jīng)理淺談如何做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理

物管經(jīng)理淺談如何做好住宅小區(qū)的物業(yè)管理

一、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及項(xiàng)目。

二、物業(yè)使用重點(diǎn)提示。

三、居家守則。

1、裝修管理規(guī)定。

2、消防管理規(guī)定。

3、出入及治安管理規(guī)。

4、安全用水、用電、燃?xì)夤芾硪?guī)定。

5、電梯使用管理規(guī)定。

6、環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定。

7、招牌、廣告管理規(guī)定。

8、車輛停放管理規(guī)定（機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車。

9、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所管理公約。

四、服務(wù)指南

1、費(fèi)用收繳指南。

2、突發(fā)事件應(yīng)急指南。

3、居家安全指。

4、常用電話一覽。

五、消防安全責(zé)任書。

第一是對(duì)業(yè)委會(huì)態(tài)度要好，要針對(duì)業(yè)委會(huì)成員的特點(diǎn)施點(diǎn)小恩小惠

第二是對(duì)員工工資不一定要高，但基本上要在平均線上，其他的福利可以相對(duì)多搞一點(diǎn)，杜絕出現(xiàn)內(nèi)部小團(tuán)體

第三是對(duì)業(yè)主，態(tài)度很重要，態(tài)度會(huì)彌補(bǔ)由收費(fèi)帶來的抵觸情緒，減少欠費(fèi)

第四是各方面的關(guān)系處理，對(duì)業(yè)主主要是由業(yè)委會(huì)出面，相關(guān)部門則由業(yè)委會(huì)主導(dǎo)，物業(yè)輔助，增加相關(guān)的收費(fèi)可以，但一定要讓業(yè)主感受到物有所值

第二篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理

浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

管理工程學(xué)院

2009/2010學(xué)年第1學(xué)期

課程名稱物業(yè)管理實(shí)務(wù)授課教師劉團(tuán)輝教研室主任

第三篇：物業(yè)管理物管員職責(zé)

物業(yè)管理物管員職責(zé)

為客戶辦理入駐手續(xù)、機(jī)動(dòng)車車輛出入證等，收集客戶信息，建立客戶檔案工作，解答客戶提出的有關(guān)問題，并及時(shí)反饋;

辦理裝修手續(xù)，臨時(shí)出入證，解答有關(guān)裝修問題，對(duì)裝修申請(qǐng)進(jìn)行審批;

客戶投訴、報(bào)修和物業(yè)費(fèi)收繳等事宜的受理、記錄并進(jìn)行流轉(zhuǎn)、分派和跟蹤協(xié)調(diào)等工作;

及時(shí)了解客戶的變化情況，并與相關(guān)部門及上級(jí)溝通信息;

負(fù)責(zé)對(duì)客戶各類通知的分發(fā)和存檔工作，受理出門證;

監(jiān)督客戶衛(wèi)生、安全、消防設(shè)施的完善及更新;

7.完成公司安排或委托處理的其他工作任務(wù)。

物業(yè)管理物管員職責(zé)2

1.負(fù)責(zé)確保辦公大樓用電設(shè)施的正常運(yùn)行;

2.及其相關(guān)設(shè)備的管理和維護(hù)，包括但不僅限于照明設(shè)備、配電間、水泵房、消防設(shè)施、技防設(shè)施、電梯、車庫等;

3.定期巡視檢查大廈，確保大廈無安全隱患;

4.遇有緊急狀況時(shí)能積極處理并做好善后工作;

5.與相關(guān)職能部門的溝通協(xié)調(diào)，確保良好的公共關(guān)系;

6.領(lǐng)導(dǎo)交代的其他工作。

物業(yè)管理物管員職責(zé)31、協(xié)助總經(jīng)理制定公司發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)部署各項(xiàng)目落實(shí)執(zhí)行;

2、協(xié)助總經(jīng)理對(duì)公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、指揮、監(jiān)督、管理，并執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)程、工作指令;

3、監(jiān)督公司及各項(xiàng)目預(yù)算方案的執(zhí)行情況、物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)、操作管理流程;

4、熟悉并參與物業(yè)前期工作，協(xié)助提出項(xiàng)目定位方案;

5、召集主持總經(jīng)理辦公會(huì)議，檢查、督促和協(xié)調(diào)各部門的工作進(jìn)展,協(xié)調(diào)和指導(dǎo)各項(xiàng)目經(jīng)理的工作;

6、負(fù)責(zé)公司日常事務(wù)的處理與協(xié)調(diào)。

物業(yè)管理物管員職責(zé)41、全面負(fù)責(zé)所轄項(xiàng)目的一切事務(wù)，帶領(lǐng)全體員工開展各項(xiàng)工作，實(shí)現(xiàn)公司所確定的各項(xiàng)任務(wù)及目標(biāo);

2、負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的重大投訴、緊急事件的處理及與業(yè)主委員會(huì)和政府部門的協(xié)調(diào)、溝通工作;

3、負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目員工的培訓(xùn)以及工作指導(dǎo)等。

物業(yè)管理物管員職責(zé)51、熟悉住宅小區(qū)給排水系統(tǒng)管道維修及操作標(biāo)準(zhǔn);

2、熟悉供暖管道維修操作標(biāo)準(zhǔn)等;

3、熟悉住宅小區(qū)、寫字樓配電設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)操作標(biāo)準(zhǔn)。

4、熟悉供電系統(tǒng)和高壓配電室內(nèi)的各種設(shè)備的性能及操作方法。

物業(yè)管理物管員職責(zé)6

1.熟練運(yùn)用辦公軟件;

2.具備編制安全預(yù)案、執(zhí)行并組織培訓(xùn)演練的能力;

3.了解各類安全設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行原理，能熟練操作使用安全相關(guān)設(shè)備并有組織培訓(xùn)的能力，具有高度的軍事訓(xùn)練基礎(chǔ)和人員管理能力。

4.負(fù)責(zé)物業(yè)范圍內(nèi)的安全保衛(wèi)管理工作。

物業(yè)管理物管員職責(zé)71、制定園區(qū)工作計(jì)劃并貫徹執(zhí)行，保證園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作的穩(wěn)定與發(fā)展;

2、合理安排工作任務(wù)，安排員工做好物業(yè)費(fèi)用的收繳工作。

3、結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際工作，制定完成指標(biāo)的各項(xiàng)重大舉措及專項(xiàng)任務(wù)，并跟進(jìn)相關(guān)責(zé)任部門完成;

4、主持項(xiàng)目的日常工作，負(fù)責(zé)承上啟下和協(xié)調(diào)對(duì)內(nèi)、對(duì)外各種關(guān)系，對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)工作負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任;

第四篇：2013年物管經(jīng)理工作總結(jié)

2013年物管經(jīng)理工作總結(jié)

各位同仁：

大家好！

2013年新博達(dá)物業(yè)管理公司打好各項(xiàng)基礎(chǔ)，求突破復(fù)重前行的一年。我們的物管力隊(duì)秉承“業(yè)主至上，服務(wù)到家”的理念，以“精干高效，優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的原則，執(zhí)行為業(yè)主創(chuàng)造“安全、文明、優(yōu)美、舒適的環(huán)境”為質(zhì)量方針，實(shí)行“管、養(yǎng)、修服務(wù)”為一體的綜合管理。

物管班子經(jīng)過幾年的磨合歷煉，員工基本從動(dòng)蕩中逐漸走向穩(wěn)定，正在成為一支有一定工作經(jīng)驗(yàn)的作業(yè)隊(duì)伍，現(xiàn)有物管員12人，年齡結(jié)構(gòu)年輕化，男女比例合宜，大家團(tuán)結(jié)奮進(jìn)、求真務(wù)實(shí)、勤奮工作，確保了公司的發(fā)展穩(wěn)中向好。

在往年主要負(fù)責(zé)管理了十幾個(gè)老舊小區(qū)的物管外，今年我們先后承接了碧水云天、江北星城、錦銹和高新的物管項(xiàng)目，管理面積達(dá)

萬平方米。一年來我們主要從盯住一個(gè)目標(biāo)，激活兩條主線，把挖三個(gè)鞏固，實(shí)現(xiàn)四個(gè)提高上作出了努力，并力爭(zhēng)在下一個(gè)（2014年）推進(jìn)五個(gè)發(fā)展。具體如下：

一、盯住一個(gè)目標(biāo)——不放松

公司物管班子始終把提高服務(wù)水平，提升管理品位，提正幅射正能量作為工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，牢牢盯住從市場(chǎng)中獲取相對(duì)穩(wěn)定并可持續(xù)健康發(fā)展的效益這一目標(biāo)不放松，開宗明義、立章建制，樹立管理就是服務(wù)的信念，把優(yōu)質(zhì)物務(wù)作為根本事抓，做到了事業(yè)與職業(yè)相結(jié)，低耗與高效相結(jié)合，內(nèi)養(yǎng)與外連相結(jié)合，過程與能力相結(jié)合，業(yè)績(jī)與員工個(gè)體發(fā)展相結(jié)合。

二、激活兩條主線——雙推進(jìn)

1、以激活培養(yǎng)職業(yè)素養(yǎng)的能動(dòng)性為主導(dǎo)線

一個(gè)良好的公司，健全的班組，能讓員工的價(jià)值得到體現(xiàn)，使員工逐步強(qiáng)大起來，這個(gè)對(duì)每個(gè)成員才有凝聚力。

我們首先從個(gè)體思想工作入手，把關(guān)心員工的生活狀況作為切入口，發(fā)揮先進(jìn)個(gè)人的模范帶頭作用，帶領(lǐng)班子內(nèi)員工改變觀念，提高服務(wù)水平，從被動(dòng)工作到主動(dòng)工作，令員工的自身素質(zhì)得到不斷提高，主動(dòng)投入終端，做出大量過細(xì)的溝通解惑解困工作，班子內(nèi)有了“比、學(xué)、幫、趕、超”的氣息，較大地增強(qiáng)了工作技能、工作效率明顯加快，對(duì)照了過去懶、散、慢的不良，有效地減少了業(yè)主投訴，通過一年的努力，著實(shí)提高了員工的大局意識(shí)、責(zé)任意識(shí)，一支團(tuán)結(jié)一心，分工合作，有向心力的團(tuán)隊(duì)逐步形成。本擁現(xiàn)出一大批在平凡崗位上表現(xiàn)突出的楷模：

一、工作方法楷模：徐

陳潔

二、工作效率楷模：羅歡、劉愛蘭（三十夜晚上）

三、任勞任怨揩模：周小紅、周飛、陶沖（因?yàn)槭悄猩┲茱w（打不還手，罵不還口）象這樣的楷模，可以說在我們班子里人人都是，就不在這里一一列舉了，這些同事值得我們尊敬，值得我們學(xué)習(xí)，他們身上都體現(xiàn)出良好的職業(yè)操守同樣應(yīng)該也能給我們?nèi)w員工更大的激勵(lì)，更提高了新博達(dá)物業(yè)的知名度，樹立了新博達(dá)公司的服務(wù)品牌。

2、以激活物管費(fèi)收繳的主動(dòng)性為主體線

物管公司三脈通才能常轉(zhuǎn)常有，安全是天脈，服務(wù)質(zhì)量是命脈，費(fèi)用收支是動(dòng)脈。

我們班組成員在工作中，增收節(jié)支，不斷提高收費(fèi)率，超額完成經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，在去年收取物管費(fèi)200多萬的基礎(chǔ)上增收了170多萬元，增幅為85%，這其中呈現(xiàn)出幾點(diǎn)亮點(diǎn)。

（1）整最淡季為七、八、九三個(gè)月，今年這三個(gè)月收取物管費(fèi)

萬元，比去年同期增加了

萬元。

（2）收費(fèi)作業(yè)力較去年大大提高，特別是常樂這樣的老舊小區(qū)，我們的物管員多次上門（釘子戶幾十戶）催才收到極少部分應(yīng)交費(fèi)用，今年我們的物管員在經(jīng)理、辦公室主任、會(huì)計(jì)的帶領(lǐng)下一趟挨家挨戶的走訪，利用下班時(shí)間的情況比去年大大增多。

（3）收費(fèi)服務(wù)面加大。今年

%的業(yè)主在我們物管員的努力下，都如期繳款，如天益別墅，屢摧拒交的都在今年基本已交齊。

（4）由于我們物管員的溝通意識(shí)增強(qiáng)了，服務(wù)水平提高了，不少非常業(yè)主主動(dòng)送交款項(xiàng)的現(xiàn)象增多了，好

，這些良好現(xiàn)象的呈現(xiàn)，都

物管這班組成員平時(shí)竭的盡力的工作分不開，們包括下班時(shí)間和節(jié)假日上門、走訪。通過電話、短信等方式收取應(yīng)收費(fèi)費(fèi)用，積極的想辦法，保證了收益的提高，在此作為分管人，我一并感謝大家。

三、把控三個(gè)鞏固——夯實(shí)績(jī)

1、保潔要求標(biāo)準(zhǔn)化的督促工作保以鞏固。

針對(duì)保潔工作，我們始終保持高質(zhì)量、高要求的督促標(biāo)準(zhǔn)，通過看、查、訪、叫等形式，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，指出問題，督促保潔員及時(shí)解決問題。

為適應(yīng)新形勢(shì)下，兩型社會(huì)的建設(shè)潮流，保潔全年進(jìn)行了兩次大規(guī)模的有計(jì)劃、有重點(diǎn)，綜合性突擊活動(dòng)，均取得良好的效果，大大埋設(shè)了業(yè)主的滿意度。，今年，我們監(jiān)督保潔工作，除了在人力成本上進(jìn)行嚴(yán)格所控外，還盡可能的在物料上節(jié)約成本，因保潔物件是公司一項(xiàng)成本大的費(fèi)用支出，在不影響工作任務(wù)的提前下，節(jié)約物耗是降低成本的關(guān)鍵，按制定的節(jié)能降耗計(jì)劃在管理上加大力度，在用具上下功夫，能重復(fù)使用，決不輕意換新的。嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)劑量使用高成本清潔液劑，通過一系列的措施，有效的節(jié)約了成本。

2、業(yè)主裝修巡檢和公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備的巡查，保養(yǎng)

得以鞏固。

我們班組監(jiān)督、管理、保證各管轄區(qū)正常供電、供水以及公司所管理的設(shè)施、設(shè)備的保值，增值和下

運(yùn)轉(zhuǎn)。同時(shí)，承擔(dān)著各公共區(qū)域的水、電等養(yǎng)修工作，今年督促和主動(dòng)完成了多項(xiàng)項(xiàng)目改造及善后處理工作，修復(fù)大量的跑、、滴、漏等故障。建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳，做到督促到位，專人負(fù)責(zé)，有根查，有記錄，形成常志。全年屬我班組督管的范圍內(nèi)工作及時(shí)率為98.7%，合格率98%。大家堅(jiān)持日常巡檢，處理裝修違規(guī)，損壞公區(qū)設(shè)施余次。同是，在節(jié)能降耗上也做了大量工作，能修理的不更換，不買新。定時(shí)抄錄設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)，合理啟停，精訂細(xì)算每一度電，每一滴水，每一公斤油。

舉例如

月

日

小區(qū)

3、抓好安防工作的 化得以鞏固

由于各小區(qū)所處的地理僧，風(fēng)吹草動(dòng)邊的社會(huì)環(huán)境往往比較復(fù)雜，加之小區(qū)屬群居場(chǎng)合這一自身特點(diǎn)，注定了安防工作的重中之重，視為物管工作的天脈。隨著大部分小區(qū)電子圍控，行人車輛門禁系統(tǒng)及電子眼等設(shè)備的逐步到位，我們督管的安防工作隨之更加現(xiàn)代化，技術(shù)性更新，也加大了使用和養(yǎng)護(hù)的強(qiáng)度，我們督促保安人員在此塊迅速

適用機(jī)關(guān)設(shè)備，并快速適應(yīng)新的保安技能需要，促進(jìn)了工作的積極性和主動(dòng)性。

本，小區(qū)經(jīng)歷了

不和諧突發(fā)事件7起，處置及時(shí)妥當(dāng)，較好地規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)我們認(rèn)真總結(jié)吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，調(diào)整工作崗位設(shè)備和人員分工，盡最大努力將安防工作做得少

，給住戶和小區(qū)往來人員 下了較好的印象。

四、實(shí)現(xiàn)四個(gè)提高——增亮點(diǎn)

1、實(shí)現(xiàn)了團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)，服務(wù)意識(shí)的顯著提高

我們只有不斷提高服務(wù)質(zhì)量，才能最大限度的滿足住戶和業(yè)主的需求，才能穩(wěn)步增加物管的收入，樹立良好的公司形象。

我們班組在日常工作中，采取鋪路子、遞梯子、搭架子、亮尺子、指模子、出點(diǎn)子、定規(guī)子、等形式鼓舞大家加強(qiáng)的自身業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)提高，適量開展相關(guān)活動(dòng)，針對(duì)內(nèi)部寺

和性質(zhì)定期和不定期對(duì)所轄人員抽查指正從業(yè)狀態(tài)，并引導(dǎo)大家開展整改，取得了較好的效果。為公司整體品牌增添了亮色。

2、實(shí)現(xiàn)了節(jié)能降耗，管理效果明顯提高。

我們清醒地認(rèn)識(shí)到在開展處鉛業(yè)務(wù)前，只有通過加強(qiáng)內(nèi)部管理，加大成本監(jiān)控力度（尤其是人力成本控制），才能減少虧損，提高效益。采購(gòu)工作是節(jié)能降耗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，從我做起，我們實(shí)施了嚴(yán)格的監(jiān)督制度，根據(jù)外購(gòu)材料兩人以上，常置易耗品盡可能地建立了供貨源頭，并長(zhǎng)期合作關(guān)系。

為了提高服務(wù)質(zhì)量，在有償服務(wù)項(xiàng)目上，采取自購(gòu)、代購(gòu)或協(xié)助購(gòu)買方式，以最大限度滿足委托方利益。

同時(shí)提價(jià)修舊利廢的作風(fēng)，辦公用品、接待費(fèi)用嚴(yán)格控制，如廢舊拖把2、3個(gè)拆開合成1個(gè)接著使用，報(bào)廢設(shè)備中能用二零部件拆洗后再利用，還做到不開的燈不開，能少開的少開，相關(guān)負(fù)責(zé)區(qū)域做到人走燈熄、水停，并用相關(guān)規(guī)定加以結(jié)束。

3、實(shí)現(xiàn)了從業(yè)能力的提高

我們公司起步低，從無到有，現(xiàn)在仍處于發(fā)育階段，與大型物業(yè)公司存在著較大差距，在走向市場(chǎng)的發(fā)展過程中依照缺乏不可技術(shù)能力，管理能力和競(jìng)爭(zhēng)能力。

今年，在陶總的努力下，我們籌備并加入武漢市物業(yè)管理協(xié)會(huì)，10月份公司

人參加高端大氣、上檔次、物業(yè)管理培訓(xùn)。全部以較好的成績(jī)通過考試，取得資職證書。拓寬了

，提高了方位，增強(qiáng)了意識(shí)。這在我們工作中得到無形的滲透和貫徹，勢(shì)必影響到每一個(gè)員工的日常工作，起到了良好的效應(yīng)。

4、實(shí)現(xiàn)了職業(yè)技能的提高

隨著時(shí)代的變遷，特別是社會(huì)、業(yè)主對(duì)物管的需求的不斷提高和擴(kuò)大，現(xiàn)代化的物管技術(shù)應(yīng)運(yùn)而生，我們的員工由原來的隊(duì)整體技術(shù)含量低過渡到能掌握相應(yīng)的適用技術(shù)，從把好門，看好人，實(shí)好地，照好物的階段，已經(jīng)進(jìn)化成迷有道德、有素養(yǎng)，有禮儀，有規(guī)范“四有”生力軍。這無形給公司的升格上檔起到了強(qiáng)勁的推波助瀾作用。

五、推進(jìn)五個(gè)發(fā)展——?jiǎng)?chuàng)新高

2014年，是我們公司大力發(fā)展中關(guān)鍵的一年，在今年大好形勢(shì)的平臺(tái)上，能否乘勝追擊，還得仰仗各位同仁的共同努力。

從物管這個(gè)分管線上，我想新的一年里突破五個(gè)發(fā)展，讓我們的業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高。

1、保持和發(fā)揮我們本有的物管優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)向前再邁一步的發(fā)展。

2、促進(jìn)改變物管新觀念，在履行自我職責(zé)的同時(shí)，放眼優(yōu)秀的同行業(yè)，吸取他們的長(zhǎng)處，擦亮主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)的眼光，推進(jìn)更上一個(gè)臺(tái)階的發(fā)展。

3、以業(yè)主為本，建構(gòu)有利的業(yè)務(wù)聯(lián)系平臺(tái)，加強(qiáng)與業(yè)主的互動(dòng)，吸收入來的各的建設(shè)性建設(shè)和舉措，加大工作、調(diào)整步伐，推進(jìn)更廣的地氣資源的發(fā)展。

4、有的負(fù)責(zé)人和員工仍存在個(gè)人主義思想，思考是有一定二面性，不利于團(tuán)隊(duì)的和諧和工作調(diào)整的深化，在人力資源上下一步

養(yǎng)員工的大局意識(shí)、責(zé)任意識(shí)、合作意識(shí)和

意識(shí)，推進(jìn)更優(yōu)的團(tuán)隊(duì)發(fā)展。

5、收取工作中依然存在著不可瓶頸問題，在如何破解這些滯塞，尋求更有效率的門徑，還有得加強(qiáng)探討摸索，新一年是我將與班組各位同仁一道，努力推進(jìn)更佳的收費(fèi)方式發(fā)展。

回顧過去一年，難關(guān)沒有真如鐵，我們的工作中留存了許多不足，在前進(jìn)的道路上還有許多困難。但是，公司的發(fā)展壯大，是我們每個(gè)員工的共同期盼，而今邁從頭越，任重而道遠(yuǎn)，新的熱頭，新的目標(biāo)鼓舞著我們，新的機(jī)遇催人奮進(jìn)，展望明年，我們信心倍起，請(qǐng)大家繼續(xù)精誠(chéng)團(tuán)結(jié)、協(xié)同開拓、努力拼搏，為我們共同效力的公司做出更大、更多、更好、更高的業(yè)績(jī)！

謝謝大家！

第五篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

中國(guó)石油集團(tuán)東方地球物理公司公共事業(yè)部

涿州基地管理處文件

基管物字〔2006〕13號(hào)

關(guān)于印發(fā)《涿州基地管理處 住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》的通知

處屬各單位：

現(xiàn)將《涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)各單位認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

二○○六年七月十三日 涿州基地管理處住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

第一章

總

則

第一條

為規(guī)范涿州基地管理處小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造文明有序、優(yōu)美和諧的生活、工作環(huán)境。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評(píng)分及細(xì)則》和《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》，結(jié)合涿州基地管理處實(shí)際，制定本辦法。

第二條

本辦法所稱物業(yè)，是指涿州基地管理處管理和服務(wù)的住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及相配套的設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)所（地）。

第三條

本辦法所稱物業(yè)管理，指按照公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)委托合同，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及配套的設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所（地）進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、美化等活動(dòng)。

第四條

房屋及配套設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所（地）包括：

（一）住宅的共用部位：是指住戶共用房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管）、電梯、機(jī)電設(shè)備、樓頂、上下水管道、供暖管線、共用照明、單元防盜門等。

（二）公用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)所（地）：排污設(shè)施、道路、綠地、自行車棚、停車場(chǎng)、垃圾存放場(chǎng)地及設(shè)施、以及溝、2 池、井、配置的小品、公益性休閑設(shè)施、避雷設(shè)施、住宅小區(qū)照明和公共設(shè)施設(shè)備用房等；

（三）自用部位、自用設(shè)施設(shè)備：是指分戶門及其以內(nèi)的門、窗、屋面、內(nèi)墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺(tái)，水、電、煤氣的戶表及其以內(nèi)的管線等，暖氣分戶閥門及其以內(nèi)的管道、暖氣片等；獨(dú)戶住宅的院墻及其以內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物和配套設(shè)備等。

第五條

物業(yè)管理部是本辦法的歸口管理部門，負(fù)責(zé)制定住宅小區(qū)小區(qū)管理考核辦法、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定；組織、指導(dǎo)住宅小區(qū)管理機(jī)構(gòu)參加物業(yè)的接管驗(yàn)收及申報(bào)工作；監(jiān)督、檢查、考核小區(qū)物業(yè)管理工作；受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)住宅小區(qū)與業(yè)主、其他共管等單位之間的關(guān)系。

第二章

業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)

第六條

本辦法所稱業(yè)主為居住房屋和非居住房屋的所有權(quán)人。

第七條

本辦法所稱物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和非業(yè)主的使用人。

第八條

涿州基地管理處管理和服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主是指東方地球物理公司和小區(qū)居住房屋所有權(quán)人。

第九條

業(yè)主委員會(huì)是指在公共事業(yè)部指導(dǎo)下由居民委員會(huì)推薦，由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生的業(yè)主自治組織。

第十條

公共事業(yè)部是東方地球物理公司非居住房屋 產(chǎn)權(quán)人代表，依據(jù)東方地球物理公司的授權(quán)，行使下列權(quán)力：

（一）代表東方地球物理公司與涿州基地管理處簽訂小區(qū)物業(yè)管理合同。

（二）組織、指導(dǎo)、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收；

（三）決定專項(xiàng)維修項(xiàng)目、資金使用，并監(jiān)督實(shí)施；

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)物業(yè)管理工作；

（五）批準(zhǔn)成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)；

（六）批準(zhǔn)成立業(yè)主委員會(huì)組織；

（七）其它。

第十一條

公共事業(yè)部作為業(yè)主代表，依據(jù)東方地球物理公司的規(guī)定，履行下列義務(wù)：

（一）協(xié)調(diào)有關(guān)單位和業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)用；

（二）籌措專項(xiàng)維修項(xiàng)目資金；

（三）協(xié)調(diào)住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理單位與業(yè)主及其他有關(guān)管理單位之間的關(guān)系；

（四）提供物業(yè)管理用房；

（五）其它。

第十二條

業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)：

（一）代表居住房屋業(yè)主監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益；

（二）召集業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主代表會(huì)議，聽取物業(yè)管理單位的匯報(bào)；

（三）審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計(jì)劃，并4 監(jiān)督其執(zhí)行，審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的重大措施；

（四）監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用；

（五）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；

（六）監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況；

（七）其它。

第十三條

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）提議召開業(yè)主代表會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（二）提出制定和修改業(yè)主公約的建議；

（三）監(jiān)督物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（五）監(jiān)督住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金（以下簡(jiǎn)稱住宅維修資金）的管理和使用；

（六）法律、法規(guī)的規(guī)定；

（七）其它。

第十四條

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理單位提供的服務(wù)；

（二）遵守業(yè)主公約；

（三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（四）執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)做出的決定；

（五）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納住宅維修資金；

（六）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（七）配合物業(yè)管理單位對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)；

（八）法律、法規(guī)的規(guī)定；

（九）其它。

第三章

管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)

第十五條

涿州基地管理處受公共事業(yè)部委托負(fù)責(zé)東方地球物理公司涿州基地住宅小區(qū)的物業(yè)管理和服務(wù)工作，在各小區(qū)分別設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

第十六條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代表涿州基地管理處實(shí)施物業(yè)管理，職責(zé)如下：

（一）負(fù)責(zé)物業(yè)的接管驗(yàn)收；

（二）依據(jù)物業(yè)委托管理合同對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；

（三）依據(jù)東方地球物理公司物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)；

（四）與業(yè)主委員會(huì)共同制定小區(qū)公共管理制度；

（五）協(xié)助業(yè)主委員會(huì)制（修）訂《業(yè)主公約》；

（六）依據(jù)服務(wù)項(xiàng)目需求與專業(yè)化中心簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部服務(wù)協(xié)議》，并對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督；

（七）接受業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主的監(jiān)督；重大的管理措施經(jīng)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可，涿州基地管理處批準(zhǔn)；

（八）受理業(yè)主投訴，協(xié)調(diào)駐小區(qū)內(nèi)各單位在物業(yè)管理6 活動(dòng)中的有關(guān)事項(xiàng)；

（九）定期與小區(qū)內(nèi)其它管理部門溝通，每季度末召集業(yè)主座談會(huì)，對(duì)業(yè)主提出的意見匯總、上報(bào)、整改、反饋；

（十）接受上級(jí)及處職能部室的監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查、考核。

第十七條

供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務(wù)項(xiàng)目等按《住宅小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部服務(wù)協(xié)議》實(shí)施專業(yè)化服務(wù)。

第四章 前期物業(yè)管理

第十八條

本辦法所稱前期物業(yè)管理是指業(yè)主入住之前，涿州基地管理處按照公共事業(yè)部要求，對(duì)物業(yè)管理的前期策劃、交接驗(yàn)收、業(yè)主入住等事項(xiàng)進(jìn)行的物業(yè)管理活動(dòng)。

第十九條

成立前期物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，組建承接物業(yè)管理的組織機(jī)構(gòu)。

第二十條

在業(yè)主入住之前，起草業(yè)主臨時(shí)公約和物業(yè)管理公共契約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)做出具體約定。

第二十一條

在業(yè)主入住時(shí)與業(yè)主簽訂業(yè)主臨時(shí)公約，并予以說明。

第二十二條

在業(yè)主入住時(shí)與其簽訂物業(yè)管理公共契約。

第二十三條

承接物業(yè)時(shí)，對(duì)新建物業(yè)及配套設(shè)施設(shè)備 進(jìn)行驗(yàn)收。

第二十四條

物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程施工完畢，并經(jīng)當(dāng)?shù)卣姓鞴懿块T竣工驗(yàn)收合格（或接到公共事業(yè)部的通知）；

（二）供電、供暖、供水、排水等配套設(shè)施設(shè)備經(jīng)過調(diào)試達(dá)到正常使用功能；道路、綠化等公用基礎(chǔ)設(shè)施、單項(xiàng)工程全部驗(yàn)收合格。

第二十五條

物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提交下列文件（或下列文件清單）：

（一）規(guī)劃部門及其他專業(yè)管理部門批準(zhǔn)的選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及各單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)文件（圖紙復(fù)印件）等；

（二）當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)提供的竣工驗(yàn)收合格文件；

（三）消防部門提供的消防驗(yàn)收合格文件；

（四）當(dāng)?shù)丶夹g(shù)監(jiān)督部門提供的電梯驗(yàn)收合格文件；

（五）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（六）設(shè)施、設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（七）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（八）物業(yè)管理所必需的其它資料。

（九）接收資料應(yīng)滿足《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）評(píng)分及細(xì)則》要求。第二十六條

物業(yè)接管驗(yàn)收，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：

（一）在接到接管驗(yàn)收通知15日內(nèi)，物業(yè)管理部組織相關(guān)部門和物業(yè)管理單位組成接管驗(yàn)收小組，制訂接管驗(yàn)收方案和驗(yàn)收表格，培訓(xùn)接管驗(yàn)收人員；

（二）物業(yè)管理接管驗(yàn)收在公共事業(yè)部組織下進(jìn)行，聽取開發(fā)建設(shè)單位有關(guān)物業(yè)的情況介紹，提出驗(yàn)收意見，審閱有關(guān)資料，現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收，填寫驗(yàn)收記錄，進(jìn)行資料移交，形成驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

（三）在公共事業(yè)部組織下與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商，達(dá)成協(xié)議，明確質(zhì)保期內(nèi)的維修事項(xiàng)、范圍、聯(lián)絡(luò)方式、處理原則；

（四）在公共事業(yè)部主持下，辦理物業(yè)移交手續(xù)。第二十七條

交接雙方的責(zé)任

（一）物業(yè)接管交付使用后，如發(fā)現(xiàn)隱蔽性的質(zhì)量隱患，報(bào)公共事業(yè)部，由公共事業(yè)部組織開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位共同分析研究，查明原因，提出解決方案。

（二）在正常使用條件下，建設(shè)單位依據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任：

1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件和合同規(guī)定的該工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏，為5年；

3、供熱系統(tǒng)為2個(gè)采暖期；

4、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程保修期2年。

新建房屋自驗(yàn)收接管之日起開發(fā)建設(shè)單位按建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任。在驗(yàn)收接管時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位若委托物業(yè)管理單位保修的事項(xiàng)，經(jīng)雙方達(dá)成協(xié)議，建設(shè)單位可一次性或分項(xiàng)、分期支付保修費(fèi)用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。保修費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)雙方協(xié)商確定。

第五章

物業(yè)管理服務(wù)

第二十八條

涿州基地管理處與公共事業(yè)部簽訂小區(qū)物業(yè)委托服務(wù)合同。內(nèi)容包括：物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等。

第二十九條

涿州基地管理處依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》和合同約定的內(nèi)容，與管理單位簽訂小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書，實(shí)施物業(yè)管理。

小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任書包括：設(shè)備、設(shè)施完好率、業(yè)主滿意率、投訴處理率等。

第三十條

小區(qū)物業(yè)管理單位可以將物業(yè)管理區(qū)域的電梯等維保業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)單位；供水、供電、供暖、環(huán)衛(wèi)、綠化及維修服務(wù)等項(xiàng)目按住宅小區(qū)《物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部服務(wù)協(xié)議》實(shí)施專業(yè)化服務(wù)。第三十一條 住宅小區(qū)物業(yè)管理單位建立健全內(nèi)部管理制度和服務(wù)規(guī)范等。

第三十二條

根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主和用戶收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第三十三條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代收管轄區(qū)域內(nèi)水、電、暖費(fèi)用。

第三十四條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；物業(yè)管理人員不得侵害業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益。

第三十五條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生安全事故時(shí)，啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，采取應(yīng)急措施，及時(shí)向HSE部報(bào)告，做好救助工作。

第三十六條

物業(yè)管理部和住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)處理業(yè)主、物業(yè)使用人、承租人在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。

第六章

物業(yè)的使用及維修養(yǎng)護(hù)管理 第三十七條

物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的范圍與責(zé)任

（一）房屋本體自用部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱：自用部位）的維修責(zé)任人為業(yè)主；

（二）房屋本體共用部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱：共用部位）的維修責(zé)任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主；

（三）房屋毗連部位及設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱：毗連部位）的維修責(zé)任人為毗連業(yè)主。

（四）自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權(quán)益、妨礙住宅小區(qū)容貌及房屋外觀或其他違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的，物業(yè)管理單位督促其及時(shí)進(jìn)行維修、整改，其費(fèi)用由維修責(zé)任人承擔(dān)；

住宅自用部位、毗連部位、共用部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，執(zhí)行《東方地球物理公司住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》；

（五）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)所（地）維修責(zé)任人為涿州基地管理處。其中：日常維修項(xiàng)目由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位制定計(jì)劃，費(fèi)用納入預(yù)算指標(biāo)，從處屬單位的維修費(fèi)用中支出；專項(xiàng)維修項(xiàng)目由計(jì)劃財(cái)務(wù)部組織處屬單位編報(bào)計(jì)劃，報(bào)公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項(xiàng)資金中列支；

（六）住宅小區(qū)綠地、樹木的養(yǎng)護(hù)責(zé)任人為涿州基地管理處。日常養(yǎng)護(hù)由小區(qū)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施，費(fèi)用納入預(yù)算指標(biāo)，從其物業(yè)費(fèi)用中支出（委托項(xiàng)目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；綠化專項(xiàng)項(xiàng)目由計(jì)劃財(cái)務(wù)部組織處屬單位編報(bào)計(jì)劃，報(bào)公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項(xiàng)資金中列支；

（七）住宅小區(qū)公共場(chǎng)所、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的維修保養(yǎng)責(zé)任人為涿州基地管理處。日常維修保養(yǎng)由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)組織實(shí)施，費(fèi)用納入預(yù)算指標(biāo)，從其物業(yè)費(fèi)用中支出（委托項(xiàng)目依據(jù)委托合同執(zhí)行）；環(huán)境治理專項(xiàng)由計(jì)劃財(cái)12 務(wù)部組織處屬單位編報(bào)計(jì)劃，報(bào)公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項(xiàng)資金中列支；

（八）保修期內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)按《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

第三十八條

房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

（一）住宅小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，組團(tuán)及幢、單元（門）、戶門標(biāo)號(hào)標(biāo)志明顯。

（二）對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)。

（三）根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，報(bào)公共事業(yè)部批準(zhǔn)，組織維修。

（四）每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃、樓道燈等，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

（五）住宅裝飾裝修管理按照建設(shè)部《住宅裝飾裝修管理辦法》和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，制定涿州基地管理處住宅小區(qū)住宅裝飾裝修管理規(guī)定。業(yè)主（使用人）在裝修前，住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)審核其裝修方案，并告知有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。

（六）每日巡查裝修現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全、拆改共用管線、私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

（七）保持房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝 飾材料不妨礙院容和觀瞻；前后陽臺(tái)封閉統(tǒng)一有序，不得在戶外安裝裝物框及晾曬架；對(duì)安裝防護(hù)網(wǎng)、遮陽蓬等要符合規(guī)定，無安全隱患；室外招牌、廣告、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一、美觀，無安全隱患或破損。

（八）房屋完好率達(dá)到98%以上。

第三十九條

公共設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所（地）的管理

（一）對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

（二）建立公共設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

（三）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

（四）對(duì)公共設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向公共事業(yè)部提出報(bào)告與建議；根據(jù)公共事業(yè)部的決定，組織維修或者更新改造。

（五）載人電梯按規(guī)定年檢，定期維修、保養(yǎng)，責(zé)任到人，操作人員持證上崗，確保正常運(yùn)行。

（六）公用排污、排雨水管道通暢，設(shè)施完好無損。

（七）設(shè)備間保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

（八）道路（含車行、人行）完好，路面平整，井蓋無缺損，路面井蓋不影響車輛和行人通行。

（九）路燈等公共照明設(shè)備完好, 路燈完好率98%以上。

（十）停車場(chǎng)、棚、房及其他公共場(chǎng)所、建筑小品、垃圾箱清潔完好無損。

（十一）消防設(shè)施完好。

（十二）容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)施設(shè)備事件有應(yīng)急方案。

第四十條

環(huán)境衛(wèi)生管理

（一）制定《住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)管理規(guī)定》，每年制定環(huán)衛(wèi)工作計(jì)劃，劃分責(zé)任區(qū)，明確責(zé)任人。

（二）在規(guī)定地點(diǎn)設(shè)置垃圾箱，垃圾日產(chǎn)日清，保持垃圾箱清潔、無異味。

（三）合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)1次。

（四）住宅小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清潔養(yǎng)護(hù)；電梯轎廂內(nèi)每日清潔1次；樓道每日清掃1次、每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦拭1次；共用部位玻璃每月清潔2次；路燈、樓道燈每年清潔不少于2次；及時(shí)清除道路積水、積雪。

（五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理。

（六）根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

第四十一條

綠化養(yǎng)護(hù)管理

（一）制定《綠化管理規(guī)定》，劃分責(zé)任區(qū)，明確責(zé)任人。

（二）根據(jù)《涿州基地管理處綠化養(yǎng)護(hù)月工作歷》，及時(shí)組織修剪、補(bǔ)栽補(bǔ)種、清除雜草、澆灌、施肥、松土、噴藥殺蟲等養(yǎng)護(hù)工作。

第四十二條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和公共設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)，告知小區(qū)物業(yè)管理單位；物業(yè)管理單位確需改變公共建筑和公共設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)同意。如影響公共建筑和公共設(shè)施的安全性和功能性改造，及時(shí)報(bào)公共事業(yè)部組織評(píng)估，批準(zhǔn)后實(shí)施。

第四十三條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位不得擅自占用、挖掘管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修或者公共利益的需要，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)告知業(yè)主委員會(huì)，完工后及時(shí)恢復(fù)。

第四十四條

供水、供電、供熱、通訊、有線電視、燃?xì)獾葐挝?，承?dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

第四十五條

住宅小區(qū)物業(yè)管理單位實(shí)施物業(yè)管理后，其它施工單位在住宅小區(qū)內(nèi)從事工程建設(shè)或檢修工程前，必16 須經(jīng)住宅小區(qū)物業(yè)管理單位同意，并在明顯位置設(shè)立安全防護(hù)標(biāo)記，保證公共設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)所（地）完好及人員安全，同時(shí)接受住宅小區(qū)物業(yè)管理單位監(jiān)督，對(duì)損壞小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備場(chǎng)所（地）的，應(yīng)予修復(fù)或按有關(guān)規(guī)定賠償損失。

第四十六條

業(yè)主或物業(yè)使用人不得有下列行為：

（一）拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；

（二）損壞、變更房屋承重結(jié)構(gòu)和外貌（外墻、外門窗、陽臺(tái)、屋頂和底層花園等部位的顏色、形狀、規(guī)格），擅自改變房屋的設(shè)計(jì)用途、功能、布局；

（三）私自占用或損壞物業(yè)的共用和公共設(shè)施設(shè)備或移裝、拆除、改造公共設(shè)備，改變其使用性質(zhì)。

（四）私自封閉、拆改陽臺(tái)，違規(guī)安裝防盜窗（欄桿）及室外衣架；違規(guī)在陽臺(tái)引入上、下水管線等。

（五）在天井、庭院、平臺(tái)、屋頂、道路、空地或其它場(chǎng)地搭建任何建筑物、構(gòu)筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定著物。

（六）踐踏草地、侵占綠地、毀壞綠化、損壞園林建筑設(shè)施。

（七）在公共場(chǎng)所私設(shè)、亂設(shè)攤點(diǎn)，推銷商品（廣告）等活動(dòng)。

（八）在公共部位堆放雜物、亂倒垃圾，將雜物投入排水管道、管溝使其堵塞或損壞。高空擲物對(duì)他人人身、財(cái)產(chǎn)造成危險(xiǎn)的行為。

（九）在住宅門窗上安裝私設(shè)廣告牌或標(biāo)志。

（十）在住宅小區(qū)內(nèi)，建筑物內(nèi)亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛。

（十一）占用房屋的公用部位（如樓道、自行車棚、院內(nèi)空?qǐng)龅氐龋┒逊烹s物；

（十二）隨意停放車輛，占用住宅小區(qū)內(nèi)的道路、場(chǎng)地、綠地等；

（十三）在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)點(diǎn)加工，經(jīng)營(yíng)危險(xiǎn)品以及利用住宅從事危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè)；

（十四）謾罵、毆打、設(shè)置障礙，妨礙、阻撓小區(qū)物業(yè)管理單位管理人員、維修人員履行職責(zé)；

（十五）國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主公約》及東方地球物理公司禁止的其他行為。

第四十七條

業(yè)主和使用人違反本辦法第四十六條所列規(guī)定之一的，由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位予以制止、批評(píng)，并責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失，情節(jié)嚴(yán)重交有關(guān)部門處理。

第七章

物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)

第四十八條

經(jīng)費(fèi)來源

（一）向業(yè)主收取的物業(yè)管理費(fèi)；

（二）公司費(fèi)用補(bǔ)貼；

（三）專項(xiàng)費(fèi)用補(bǔ)貼；

（四）其它。

第四十九條

收費(fèi)依據(jù) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按公司公共字[2004]11號(hào)《中國(guó)石油集團(tuán)東方地球物理有限責(zé)任公司職工住房物業(yè)費(fèi)采暖費(fèi)取費(fèi)控制面積標(biāo)準(zhǔn)的暫行辦法》、公司計(jì)字[2004]58號(hào)《東方地球物理公司內(nèi)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、公司計(jì)字[2004]142號(hào)《關(guān)于東方地球物理公司物業(yè)服務(wù)及其他收費(fèi)辦法通知》文件執(zhí)行。

第五十條

物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)支出

（一）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、物業(yè)用水電暖費(fèi)、設(shè)備折舊費(fèi)、市政和住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)費(fèi)用、排污費(fèi)、設(shè)施維修費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）；

（二）管理費(fèi)、人員費(fèi)用、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)和辦公費(fèi)等；

（三）住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)；

（四）其它費(fèi)用。

第八章

附

則

第五十一條

住宅小區(qū)治安保衛(wèi)、車輛安全管理、消防管理、飼養(yǎng)寵物管理、私搭亂建、院區(qū)精神文明建設(shè)等按公共事業(yè)部職責(zé)劃分不屬于涿州基地管理處職責(zé)范圍，由公共事業(yè)部其他相關(guān)單位負(fù)責(zé)管理。燃?xì)夤艿烙扇細(xì)夤?yīng)單位負(fù)責(zé)管理。

第五十二條

本辦法由物業(yè)管理部負(fù)責(zé)解釋。第五十三條

本辦法自發(fā)文之日起實(shí)施。

主題詞：物業(yè)小區(qū)

管理辦法

通知 抄送：處領(lǐng)導(dǎo)，存檔。

涿州基地管理處辦公室

2006年6月20日印發(fā)

打字：謝

校對(duì)：李

(共印30份)20