第一篇：分析深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢和對策

摘要：住宅是人類生存和發(fā)展必備的物質(zhì)條件，人的生存必須具備衣、食、住三方面必要的生活資料，住宅的發(fā)展水平、功能齊備與否，反映了人們生活水平和生活質(zhì)量的高低。深圳是我國培育房地產(chǎn)市場最早的城市，改革開放二十多年來，深圳房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就，市場經(jīng)過曲折的發(fā)展歷程，呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。就目前來說，在深圳 “地產(chǎn)熱”成為一種趨勢，也成為政府、企業(yè)及各界人士普遍關(guān)注的問題。本文在分析深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，仔細探究了造成這一現(xiàn)狀的原因，并對深圳市房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢做出了預測，針對存在的問題提出了一些有益的建議。

關(guān)鍵詞：深圳房地產(chǎn)趨勢分析

一、深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀和現(xiàn)狀的原因分析

對于深圳而言，2005年的樓市充滿玄機，宏觀調(diào)控并非弱于其它城市，但房價卻一路高歌猛進，市場在博弈中行進，喜和憂、快與痛，不同的利益主體感受不一?；仡欉^去，展望未來，“不安寧”是深圳房地產(chǎn)的基調(diào)，市場在博弈中抉擇。

（一）深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

縱觀2005年深圳市房地產(chǎn)業(yè)，價格上漲和供需求比例失衡并存是給人們第一印象，這也是外界對深圳市房地產(chǎn)“不安寧”這一定調(diào)的主要原因。

1、價格上漲明顯。2005年，深圳商品房價格為7659.18元/平方米，同比上漲17.28％。2006年2月9日，深圳市房地產(chǎn)研究中心公布了《2005深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展與2006年展望》，研究中心副主任王鋒博士在報告中指出，深圳樓市供求關(guān)系有望在今年下半年趨于平衡。2005年，深圳樓市在全國一片調(diào)控聲中逆市飛漲，部分地區(qū)樓價甚至一度漲幅高達20％??——30％，迫使政府不得不一再出手調(diào)控。在這份權(quán)威報告中，全面描述了去年的漲跌變化:從2005年各月住宅銷售價格變動看，住宅價格在1月份同比上升了3.98％，其他各月份都保持了兩位數(shù)的同比增長率。但隨著國家及深圳穩(wěn)定房價系列措施的實施，6——9月，房價開始回落，基本保持在同比增長率15％以下的波動。10月份以后，價格持續(xù)上升，其中10、11月同比增長為24.70％和38.62％，由于深圳11月份市場調(diào)控措施的及時出臺，12月份住房價格開始回落，同比增長19.90％。經(jīng)過一年的狂漲后，深圳當前商品住宅均價突破了7000元大關(guān)；辦公樓均價則達到了12490.88元/平方米，同比上漲24.71％；商業(yè)用房均價為15611.48元/平方米，同比上漲25.63％。

2、房屋供求失衡。新增住房供求比繼續(xù)縮小，從2003年上半年的0.93，2004年上半年的0.9，迅速縮小為2005年的0.66，供需失衡進一步擴大。同時，有跡象表明，宏觀調(diào)控的鐵錘砸碎了房產(chǎn)投資者在長三角的投資夢，但幸存者似乎又找到了另一個投資樂園——深圳。深圳中原地產(chǎn)深港研究中心指出，正常情況下，批準預售面積與銷售面積之比應當為1.3：1，但資料表明，1——8月份深圳批準預售面積為402萬平方米，銷售面積為551萬平方米，兩者比率僅為0.73:1。供不應求趨勢明顯。此外，供應結(jié)構(gòu)失衡的矛盾也很突出。

（二）造成深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀原因分析

1、從整個城市化建設(shè)的角度，房產(chǎn)依然是熱門

深圳作為我國改革開放的中心城市，是我國勞動力資源流動的主要方向，相對貧乏的資源無法滿足日子增長的住房需求，主要表現(xiàn)在：

①每年兩千萬的農(nóng)民工涌入城市，城市安居的壓力。

②生育的高峰期，對買房安定的需求。

③中國城市化建設(shè)的熱潮、趨勢。

④房地產(chǎn)是中國的龍頭產(chǎn)業(yè)，他在一定程度上代表了中國經(jīng)濟的增長勢頭，外界對中國經(jīng)濟增長的認可，對房產(chǎn)發(fā)展也會認可。

⑤資源匱乏的瓶頸效應。深圳總面積為2020平方公里，陸地面積1953平方公里，其中建設(shè)用地面積800多平方公里。2004年深圳城市建成區(qū)面積達到500多平方公里，所剩建設(shè)

用地面積僅200多平方公里，建設(shè)用地緊缺。而近三年來，深圳每年平均出讓土地面積在10——12平方公里，按這樣的速度，剩余建設(shè)用地僅夠出讓20年。近幾年來，深圳每年出讓房地產(chǎn)用地在1平方公里上下，每年市場新開發(fā)項目約70%以上用地來自存量。隨著存量用地的逐步消耗，房地產(chǎn)用地形勢嚴峻。作為房地產(chǎn)開發(fā)上游資源的土地供應的嚴重匱乏是導致2005年深圳房價大幅上漲的基礎(chǔ)性因素。

2、從房地產(chǎn)商的角度，大部分發(fā)展商承受不住走低的趨勢

房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)業(yè)的運營者，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中起著重要作用，深圳市經(jīng)濟的飛速發(fā)展，土地資源相對成本攀升，銀行貸款難度增大，加上宏觀調(diào)控后房地產(chǎn)業(yè)利潤收縮，房地產(chǎn)商承受不住走低的趨勢，主要表現(xiàn)在：

①土地成本上漲。房地產(chǎn)批地越來越難，拿地成本也越來越高，尤其是在深圳，好不容易拿到稀缺資源，這樣對于房地產(chǎn)商而言沒理由不炒一把，賣個好價錢。

②土地資源稀缺。就目前而言，深圳的好地已經(jīng)不多了，好多地都要填湖移山，開發(fā)成本增大。

③房地產(chǎn)業(yè)利潤空間萎縮。經(jīng)過國家連續(xù)十多年的宏觀調(diào)控，地產(chǎn)行業(yè)并不是高利潤行業(yè)，總體上看沒有幾個項目盈利的絕對額度很大，并且大部分是負債經(jīng)營，即房地產(chǎn)商的投資額不大，基本上是依助銀行貸款。在利潤不高、成本日益增高的情況下，跌價肯定會使發(fā)展商承受不起。

④貸款成本增大。在房地產(chǎn)運作中房地產(chǎn)商的投資額不大，基本上是依助銀行貸款，房地產(chǎn)商在向銀行貸款過程中，銀行并不會為難發(fā)展商，畢竟是大客戶，他如果不好過，銀行虧得更大。但是高額的利息一定程度上限制了發(fā)展商通過銀行取得資助途徑。

⑤房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)不合理。在深圳，年輕白領(lǐng)在房地產(chǎn)消費群中占有相當大的比重。他們最需要的是面積適中、居住舒適、性價比高、使用成本低的普通住宅。但是，雖然2005年深圳商品住宅成交面積突破900萬平方米，創(chuàng)下歷年成交量新高，但是其中豪宅供應面積達132萬平方米，接近總供應面積的二成，遠遠超出正常的市場供應結(jié)構(gòu)比例。大面積豪宅供應過多，價格增長過快，帶動整體市場房價快速上揚，普通人置業(yè)越來越難。這也從側(cè)面顯示了目前深圳樓市中大眾精品樓盤的緊缺。

⑥大量閑置土地沒有轉(zhuǎn)化為市場有效供應。我國土地資源極度缺乏而需求十分巨大，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域卻存在著土地大量閑置和巨大浪費的現(xiàn)象。土地購置面積占土地開發(fā)面積的比例持續(xù)降低，差額逐年增大。問題在于房地產(chǎn)上為了自己利益的最大化處于觀望態(tài)度，從而也加劇了房產(chǎn)供應的緊張。

3、從客戶的角度，深圳的市場在短期內(nèi)會呈現(xiàn)求大于供的局面

客戶是房地產(chǎn)商出售商品的購買者，是房地產(chǎn)業(yè)運營流通環(huán)節(jié)中的重要組成部分，深圳市外來人口比例增大，個人投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，一定程度上造成了房地產(chǎn)業(yè)不安寧的局面。①深圳1200萬人口，200多萬常住戶口，大多數(shù)是外來人口，其中可能購房的潛在客戶有600萬之眾?？蛻裘婧托枨罅慷际蔷薮蟮?。

②深圳比鄰香港，香港來深圳置業(yè)是一個趨勢，香港人看好深圳的發(fā)展，根據(jù)香港的房產(chǎn)發(fā)展，深圳的房子肯定會越來越貴，所以不但可以安居，還可以作為投資保值。有這種意向的香港人有100萬之眾。單從目前的情況來看，港人在深圳置業(yè)已經(jīng)成為深圳外向型樓市的重要支柱。香港經(jīng)濟在金融風暴后一直處于較低迷的狀態(tài)，銀行利息一降再降，而投資房地產(chǎn)是香港一種普遍的投資意識，以為深圳經(jīng)濟發(fā)展良好，房地產(chǎn)的投資收益率遠遠大于香港。③近期股市不景氣，深圳的中產(chǎn)階級，除了吃住不愁，手里還有些閑錢，存銀行利息又低，企圖購房保值。投資市場的不景氣，造成“熱錢”瞄準了房地產(chǎn)，上海的炒房者已經(jīng)看準機會，在深圳將房價炒起來了，人民幣資產(chǎn)升值對擁有大量土地儲備和房地產(chǎn)的地產(chǎn)股影響更大，繼續(xù)推動房地產(chǎn)股的牛市行情。2007年即將實施的新會計準則允許將公司持有的經(jīng)營性房

地產(chǎn)按照市場價格估值記價，刺激了市場對商業(yè)地產(chǎn)的價值挖掘和資產(chǎn)重估熱情，將房地產(chǎn)股的炒做熱情推向高潮。

4、從市場的角度，深圳市場在現(xiàn)階段，很容易被炒熱。

①國家宏觀調(diào)控實際上對這個市場起了反作用，甚至在深圳有幫助炒作之嫌。②深圳房產(chǎn)市場的信息極度不對稱，成交信息不公開，促使消費者交易盲目。③“熱錢”讓樓市變得緊俏，排隊搶房的情景已經(jīng)造成。

④很多企業(yè)變相批地，如物流企業(yè)，借市政府輔助物流之際，批地名建物流，實做房產(chǎn)。消費是感性的，市場在同一時期對龐大的消費群宣傳房子緊俏，房價不漲，不搶才怪。⑤信息傳播的暗示效應。2005年，兩項信息的宣布對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了很大的影響，對房價的上漲起到推波助瀾的作用。一是公安部門宣布深圳總?cè)丝谶_到1200萬人，而此前公開的信息是700萬人；二是多次政府高規(guī)格會議包括年底首次全市規(guī)劃工作會議，都宣布深圳土地資源匱乏，房地產(chǎn)供地嚴重不足。政府及其部門的公開宣示具有權(quán)威性，這對房地產(chǎn)市場形成很大的心理暗示，即房地產(chǎn)供應不足，但需求旺盛。

二、2006年深圳房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望

深圳關(guān)內(nèi)住宅均價逾萬元政府再次調(diào)控時機已到。隨著調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)模式將逐漸改變，金融對房地產(chǎn)市場的制約作用將更加突出，開發(fā)貸款和消費貸款增速的放緩，將起到抑制房地產(chǎn)投資增長的作用。如果今后不出臺更嚴厲的調(diào)控措施，估計2006年房地產(chǎn)投資增速將與2005年持平。受稅收政策限制和拆遷規(guī)?？刂频挠绊?，投機性需求和被動性需求會繼續(xù)減少，加之隨著前幾年開工的商品房逐漸進入完工階段，商品房竣工面積增速將有所提高，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解，2006年房地產(chǎn)價格將在2005年的基礎(chǔ)上趨向緩和的小幅上升。

（一）房地產(chǎn)融資方式呈現(xiàn)多元化趨勢

長期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)采用的是典型的“香港模式”，即開發(fā)商利用大量銀行資金買地、建房、賣房，然后再開始新一輪循環(huán)。在這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來自銀行的土地及開發(fā)貸款、預收款、銀行按揭貸款、施工企業(yè)墊款，而開發(fā)商自有資金比例甚低。經(jīng)過政策調(diào)整后，土地使用趨于透明，但是資金的制約日益明顯。近幾年國家有關(guān)監(jiān)管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實力提出了越來越高的要求，先是清理工程拖欠款，接著房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例提高，存貸款基準利率提高，個人房貸利率及按揭成數(shù)提高，繼之“招拍掛”后的國有土地出讓金的限期繳清，直到最近人民銀行建議取消期房銷售，資金成為房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)：舊的融資渠道受阻、資金鏈日益趨緊。在這種形勢下，房地產(chǎn)業(yè)正由土地運營向金融運營轉(zhuǎn)變，而房地產(chǎn)更加依賴于銀行信貸外的其他金融創(chuàng)新產(chǎn)品，以銀行貸款為主導的間接融資將轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣谫Y模式。

從近兩年的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動空前活躍。據(jù)有關(guān)調(diào)查統(tǒng)計，2004年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金超過7億美元，2005年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金將達到28億美元；2004年，全國30家信托投資公司共計發(fā)行了約83個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元，2005年，房地產(chǎn)信托募集資金將達到220億元。可以看出，隨著調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)融資更加依賴于銀行信貸外的其他金融創(chuàng)新產(chǎn)品。同時，海外地產(chǎn)基金也紛紛進入中國迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，像摩根士丹利、SUN-REF盛陽地產(chǎn)基金、ING地產(chǎn)、美林投資銀行等著名國際地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進入中國房地產(chǎn)市場，拓寬了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

（二）房地產(chǎn)投資增速趨穩(wěn)，供給量有所增加

就全國而言，基于2005年采取的一系列宏觀調(diào)控措施整體上已收成效，來年再次出臺專門針對房地產(chǎn)市場的政策的可能性不大，可能比較大的是一些金融、產(chǎn)業(yè)政策的出臺會順勢影響到房地產(chǎn)業(yè)。在深圳，基于2005年市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)，調(diào)控政策并未收到實質(zhì)性成效，因

此繼續(xù)出臺調(diào)控政策是毋庸置疑的，關(guān)鍵是看政策的針對性、力度和成效。目前已明確的政策有增加土地供應等。從短期看，深圳房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長勢頭，但增長速度將繼續(xù)放緩。可以預計，隨著宏觀調(diào)控政策作用的繼續(xù)顯現(xiàn)，2006年房地產(chǎn)投資的增長幅度將繼續(xù)回落。一方面，在宏觀調(diào)控政策的慣性作用下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費貸款增速將繼續(xù)放緩，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工速度，發(fā)揮抑制投資增長的作用。另一方面，海外資金和民間資金將繼續(xù)流入房地產(chǎn)市場，資金偏緊狀況將有所改善。同時，國家將強化擴大居民消費政策，為了滿足廣大中低收入群體的住房需求，國家將繼續(xù)鼓勵對普通住房和經(jīng)濟適用房的投資建設(shè)，因而，普通住房的投資增加將成為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要動力。由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長的特點，房地產(chǎn)市場供給表現(xiàn)出很強的慣性。由于2005年國家繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，使房地產(chǎn)供求形勢發(fā)生了變化，價格預期改變，加之房屋建設(shè)周期不能拖的過長，房地產(chǎn)開發(fā)商為降低投資風險，將加快建設(shè)速度，確保已開工項目按時竣工。

（三）非理性需求繼續(xù)減少，自住性需求將逐漸回暖

隨著調(diào)控政策的不斷完善和落實，投機性需求將會繼續(xù)受到抑制。同時，深圳關(guān)內(nèi)改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動性需求也會有所下降。但在匯率調(diào)整幅度不大的情況下，一些國際熱錢仍會對深圳房地產(chǎn)市場投資感興趣，因此，外資對房地產(chǎn)市場的投機仍然存在。由于房地產(chǎn)調(diào)控效果逐步明朗，消費者的心理預期開始恢復正常，觀望心態(tài)正緩慢轉(zhuǎn)變。2006年自住性需求將逐漸回暖。首先，隨著我國經(jīng)濟繼續(xù)快速增長，居民收入水平將會有較大提高，居民消費重點會轉(zhuǎn)向住、行等方面。居民消費結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。其次，與工業(yè)化相伴隨的城市化進程加快，大量農(nóng)村人口流向城市，同時，經(jīng)濟發(fā)達的大中城市還吸引了大量經(jīng)濟、技術(shù)、科技人才，將形成巨大的住房需求。

（四）房地產(chǎn)價格漲幅將趨向緩和

2005年以來，出臺的系列調(diào)控措施，其政策效果將在今年繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)價格仍會上漲。但總體分析，房地產(chǎn)價格大幅上漲的可能性不大。根據(jù)上述對房地產(chǎn)供給和需求的判斷，2006年商品房供給量將有所增加，自住性需求逐漸回暖，隨著房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進一步得到改善，2006年深圳房價將繼續(xù)上揚，預計上半年房價漲幅較大，下半年將放緩。關(guān)內(nèi)外的房價差距將縮小。價格拐點可能出現(xiàn)在明年底或后年上半年。

三、完善深圳房地產(chǎn)市場的政策建議

要使房地產(chǎn)既成為深圳經(jīng)濟的火車頭，同時又避免出現(xiàn)投資和房價過快上漲給深圳經(jīng)濟帶來的風險，就必須進行以制度建設(shè)和體制改革為中心的綜合治理。現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢距離房地產(chǎn)市場“規(guī)?；具m度、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定”的宏觀調(diào)控目標還有明顯的差距，要堅定不移的保持現(xiàn)有調(diào)控政策的力度和方向，在“有保有壓、區(qū)別對待”的原則下，防止房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模和價格增長出現(xiàn)反彈。同時，加快財政稅收體制的改革，加快房地產(chǎn)融資體制的改革，建立起房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的長效機制。

（一）建設(shè)節(jié)約型社會，推動節(jié)地、節(jié)能建筑

1、大力發(fā)展節(jié)地建筑。一方面要加大房地產(chǎn)閑置土地的清理力度，盤活和利用存量土地，不僅要征收超過合同約定開發(fā)期一定時期土地的閑置費或無償收回使用權(quán)，還要探討建立土地閑置超過一定規(guī)模和期限的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的退出機制。另一方面要鼓勵發(fā)展小戶型低房價住房，保證大多數(shù)居民能夠買得起房屋，更好地解決中低收入階層的住房問題。

2、大力發(fā)展節(jié)能建筑。要實現(xiàn)經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標，發(fā)展節(jié)能建筑刻不容緩。首先，需要強制性地執(zhí)行現(xiàn)有的法規(guī)和節(jié)能標準。通過建立新聞披露制度和市場清除制度，對不執(zhí)行國家建筑節(jié)能設(shè)計標準的設(shè)計單位和建筑單位進行披露，并給予一定的處罰直至清除出市場。其次，改革供能方式，實行集中供熱、分戶計量。第三，建立一整套經(jīng)濟激勵制

度，喚起全民的節(jié)能意識，推進節(jié)能建筑的發(fā)展,進而實現(xiàn)我國建設(shè)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）對自住性購房需求和投資投機性需求區(qū)別對待，有保有壓

住房消費是我國城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)升級中最大的熱點，也是構(gòu)成本輪經(jīng)濟景氣周期的最重要的源頭性需求。保護好居民住房消費熱點是擴大消費需求、延長經(jīng)濟景氣周期的關(guān)鍵之一。因此，房地產(chǎn)市場調(diào)控需要進一步明確對消費性購房需求和投資投機性需求的區(qū)別對待政策，繼續(xù)保持對居民自住的消費性購房的信貸支持和稅收優(yōu)惠，同時，要重點加強對投資和投機性購房交易行為的稅收征管，適當提高交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅收。在銀行信貸支持上，對于自住需求來說，銀行信貸要繼續(xù)給予支持；對于投資和投機需求，一般不應給予按揭貸款，應該按照商業(yè)抵押貸款操作，執(zhí)行一般商業(yè)貸款利率，同時控制貸款年限，降低貸款成數(shù)。在稅收政策上，對消費性需求，尤其是中小戶型和中低價位普通商品住宅，給予享受新房交易契稅的減免，而對于大面積、大戶型或高檔商品房的消費，實行較高稅負。為了加強對投機購房的稅收征管，稅務部門應加強與房管登記部門的信息溝通，對購買兩套以上住房的個人和家庭不再給予稅收優(yōu)惠措施。

（三）增加經(jīng)濟適用房建設(shè)，完善住房梯級保障體系

住房保障是社會保障問題的重要內(nèi)容，是建立和諧社會的一項重要的基礎(chǔ)性工作，保障居民基本居住需求是政府必須承擔的責任。住房保障政策主要是針對最低收入、低收入和中等偏下收入的家庭，因此，完善的住房保障體系包括經(jīng)濟適用房和廉租房的供給。

在廉租房供給上對于低收入階層的居民，政府應該通過提供廉租房來解決其居住問題。一定程度上深圳可以借鑒香港模式來發(fā)展廉租房的供給。在香港，最低收入者首先是通過租住公屋(相當于廉租房)解決住房問題，收入提高后，再購買居屋(相當于經(jīng)濟適用房)。這樣高低搭配的梯級住房保障體系值得我們借鑒。

在經(jīng)濟適用房供給上深圳市已經(jīng)有了一套自己的模式與經(jīng)驗，與其他城市的經(jīng)濟適用房開發(fā)模式不同，深圳經(jīng)濟適用房的開發(fā)權(quán)一直掌握在政府手中，政府根據(jù)掌握的低保家庭的情況，為此，在每一個經(jīng)濟適用房的小區(qū)里安排一部分廉租屋，提供給低保家庭。這種模式不僅保障了廉租屋的房源，而且可以避免出現(xiàn)低收入人群聚居形成的貧民區(qū)現(xiàn)象。

（四）加快關(guān)內(nèi)外一體化進程

就深圳市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的規(guī)劃來看，加快關(guān)內(nèi)外一體化進程是發(fā)展深圳房地產(chǎn)也的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，為此，改善交通基礎(chǔ)設(shè)施和治安，打造以軌道交通為核心的公共交通系統(tǒng)，使城市各個組成部分成為一個有機體，滿足居民的工作和生活需要。雖然目前出關(guān)置業(yè)已成大趨勢，但從實際情況來看，關(guān)內(nèi)關(guān)外的差距還比較大，政府應該在改善交通、設(shè)施、治安等方面繼續(xù)加大力度，盡快實現(xiàn)關(guān)內(nèi)外的一體化，減少對關(guān)內(nèi)居住存在依賴心理的置業(yè)者，讓更多的中產(chǎn)階級出關(guān)置業(yè)。

（五）選擇恰當時機開征物業(yè)稅

對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收重稅，短期內(nèi)可以起到抑制投機需求的效果，但長遠來看不利于房地產(chǎn)二級市場的發(fā)展。改善供給不僅僅要依賴一級市場，還要激活二級市場，充分利用存量房資源。我國房地產(chǎn)稅收主要集中于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)，在保有環(huán)節(jié)稅負偏輕，不利于抑制投資性和投機性住房需求。物業(yè)稅又稱為不動產(chǎn)稅，作為一種財產(chǎn)占有稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房產(chǎn)的升值而提高。物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。也就是將現(xiàn)行購房者在購買階段一次性交納的房地產(chǎn)稅費，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段按年繳交。為了在增加投機成本、抑制投機的同時，盡可能減低普通消費者的居住支出，可以考慮借鑒美國等發(fā)達國家的經(jīng)驗，對購買第一套自住房時免征物業(yè)稅或?qū)嵭袠O低的稅率，對二套住房以上的所有者征收超額累進的物業(yè)稅。

（六）采用“精明增長”模式實現(xiàn)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

2005年末，深圳政府公布《深圳2030城市發(fā)展策略》，并向公眾咨詢意見?！渡钲?030城市發(fā)展策略》指出：未來25年，深圳將基本遵循“從高速成長期，逐步進入高效成熟期，進而走向精明增長”的漸進式轉(zhuǎn)型三部曲；近期以高速發(fā)展模式為主導，中期以高效成長模式為主導，遠期以精明增長模式為主導；遠期逐步滿足人的多方面發(fā)展需求，尋求經(jīng)濟、社會和環(huán)境的全面和諧發(fā)展，走向“精明增長”。

“精明增長”首先出現(xiàn)在2000年，美國規(guī)劃協(xié)會聯(lián)合60家公共團體組成了“美國精明增長聯(lián)盟”，并確定精明增長的核心內(nèi)容是：用足城市存量空間，減少盲目擴張；加強對現(xiàn)有社區(qū)的重建，重新開發(fā)廢棄、污染工業(yè)用地，以節(jié)約基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務成本；城市建設(shè)相對集中，密集組團，生活和就業(yè)單元盡量拉近距離，減少基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和使用成本。美國三分之二的州選擇了“精明增長”。“精明增長”是一種緊湊、集中、高效的發(fā)展模式，強調(diào)環(huán)境、社會和經(jīng)濟可持續(xù)的共同發(fā)展，和目前國內(nèi)提倡的“科學發(fā)展觀”、“建設(shè)和諧社會”一脈相承，它不僅可以有效解決城市發(fā)展問題，同樣也有助于解決城市發(fā)展中的房地產(chǎn)問題。深圳經(jīng)過25年的發(fā)展，城市建設(shè)正處于重要轉(zhuǎn)折期，而房地產(chǎn)的深層次結(jié)構(gòu)性矛盾尤顯突出，這在2005年集中顯現(xiàn)。要解決房地產(chǎn)的突出問題，借鑒發(fā)達國家的成熟經(jīng)驗，盡快實施“精明增長”，將是一條可行的解決之道。

參考文獻:

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第二篇：諸城市房地產(chǎn)：諸城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢報告

諸城市房地產(chǎn)：諸城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀發(fā)展趨勢報告

資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理2008

當前房地產(chǎn)業(yè)受到社會的普遍關(guān)注，房地產(chǎn)發(fā)展狀況以及房地產(chǎn)價格走勢，成為社會的熱點。2007年，我市房地產(chǎn)業(yè)在加快城市建設(shè)，提升城市品位的城市建設(shè)大舞臺上，凸顯出“四高三緩”的特點，房地產(chǎn)市場在健康、穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上更趨向理性。

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資運行特點

“四高”：

“一高”房地產(chǎn)投資規(guī)模創(chuàng)新高。隨著我市房地產(chǎn)市場形勢的持續(xù)向好，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷增多，投資規(guī)模繼續(xù)擴大，完成投資額和施工面積兩項指標均創(chuàng)歷史新高。至9月底，全市共有房地產(chǎn)企業(yè)35家，其中有二級資質(zhì)等級2家；三級資質(zhì)等級5家；四級資質(zhì)等級6家；其他企業(yè)資質(zhì)等級暫定。前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成投資62289萬元，同比增長17.8%，占全市規(guī)模以上投資的比重為7％，比去年同期提高了2.4個百分點；房屋施工面積77.4萬平方米，同比增長11.3%。

“二高”各種類經(jīng)濟類型房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情高。隨著市場經(jīng)濟的日益完善，我市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟類型逐漸多元化，有私營有限責任公司、其他有限責任公司、股份有限公司三種經(jīng)濟類型。前三季度各類投資都有較快發(fā)展，股份有限公司房地產(chǎn)企業(yè)增速最快，1-9月份完成投資4045萬元，同比增長88.1％，占全部房地產(chǎn)投資的6.5％；其次是其他有限責任公司房地產(chǎn)企業(yè)，完成投資21090萬元，同比增長32.1％，占全部房地產(chǎn)投資的33.9％；私營有限責任公司房地產(chǎn)完成投資37154萬元，同比增長6.8％，占全部房地產(chǎn)投資的59.6％。“三高”房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)部結(jié)構(gòu)優(yōu)化程度提高。近年來，我市房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)部結(jié)構(gòu)得到了有效的調(diào)整，優(yōu)化程度逐步提高，基本滿足我市城市化建設(shè)及居民購房的需要。（1）住宅開發(fā)仍占房地產(chǎn)開發(fā)的主導地位，上半年我市住宅投資52207萬元，同比增長27％，占整個房地產(chǎn)開發(fā)的83.9%，住宅施工面積占房屋施工總面積的比重高達90%。（2）小戶型比重提高。小戶型住宅歷來倍受購房者青睞，自從國家針對住房供應結(jié)構(gòu)出臺90/70標準后，房產(chǎn)商更是加大了小戶型住宅的投入，1-9月份，我市90平方米以下的住宅施工面積29.6萬平方米，目前銷售情況極好，銷售面積占施工面積的15%。

“四高”房價持續(xù)走高。從我市房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查了解到，目前市城區(qū)商品住宅銷售均價已達到2100元/平方米左右，黃金地段樓盤2400元-2500元/平方米左右。房價持續(xù)走高的主要因素有：

1、土地成本加大。地價漲幅較大，按照房地產(chǎn)市場運作的經(jīng)驗，地價每上漲1個百分點，房價就會相應上漲0.5個百分點。今年我市土地價格比去年同期上漲20%左右，地價的上漲,小高層、高層日漸成為市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的主流,并直接對房價形成了強大的拉動力；

2、住房質(zhì)量的相對提高。隨著住宅綜合品質(zhì)的不斷提升，房屋配套設(shè)施的投入加大，導致了房屋成本的相應提高；

3、資金占用成本提高。今年的幾次加息，開發(fā)商的資金壓力明顯加大；

4、建材及其它成本上漲。隨著建筑材料價格及人工工資的上漲、拆遷難度的增加、各種費用的增加等因素均加大了房產(chǎn)開發(fā)的投入，加大了房屋建筑成本。

“三緩”：

“一緩”房屋銷售增速趨緩。1-9月份，全市房屋銷售面積20萬平方米，同比增長10.5%，比房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速低7.3個百分點。在銷售面積中，商品房住宅銷售面積19.9萬平方米，同比增長14%,增速比房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速低3.8個百分點。自去年以來開始火爆的股市與基金市場使得投機性資金流進股市，住房按揭貸款利率的提高使得購房者承受更大的資金壓力和風險，投資、投機性購房明顯減少，居民住房消費趨于理性。

從商品房空置情況來看，1-9月份全市空置面積1.4萬平方米，比去年同期增長了4倍，并且全部為商品住宅。

“二緩”土地供應增速放緩。隨著一系列土地管理的調(diào)控政策的出臺，針對當前在土地審批、用地集約管理等方面存在的問題進行有效治理及嚴格調(diào)控。從不斷從嚴的政策措施來看，土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限的上收，還有不斷加大的耕地保護的壓力及征地拆遷難度加大的壓力，使得建設(shè)項目用地的管理更加嚴格，土地供應“閘門”縮緊。1-9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計購置土地13.5萬平方米，同比下降45.4%。

“三緩”資金供應放緩。2007年是房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金壓力的一年。前三季度我市房地產(chǎn)企業(yè)到位資金69476萬元，同比下降7.4%。其中國內(nèi)貸款2270萬元，同比下降66.6%，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，其資金很大程度上依賴貸款，而今年銀行幾次加息加大了資金壓力，銀行也慎對信貸風險，作為貸款主要去向之一的房地產(chǎn)開發(fā)貸款也必將受到影響。

二、對確保房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的幾點建議

一是提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭實力。隨國家一系列促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施的逐步落實到位，企業(yè)經(jīng)濟實力就成為房地產(chǎn)企業(yè)參與競爭的最重要砝碼。我市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過這些年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷增加，但企業(yè)整體實力還須進一步加強。在35家房地產(chǎn)企業(yè)中，沒有一家一級資質(zhì)企業(yè)，四級以上資質(zhì)企業(yè)共13家，占全部企業(yè)的37％。面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀，主管部門應嚴格控制“入口”，在加強管理與引導的基礎(chǔ)上，通過市場優(yōu)勝劣汰，壓縮開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，走規(guī)模化經(jīng)營之路。各房地產(chǎn)企業(yè)在新的形勢下，應不斷加大改制、重組力度，強強聯(lián)合，適應市場需要，增強資金的運籌能力，提高經(jīng)濟實力與競爭能力。

二是認真貫徹國家有關(guān)調(diào)控政策，切實加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理。近年來，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控措施。應根據(jù)我市的實際情況，從土地供應、市場準入、項目審批、銀行信貸等方面入手，認真貫徹落實國家各項調(diào)控措施。同時，還須建立包括投資增幅、土地供應、銀行信貸、資金來源、開發(fā)結(jié)構(gòu)、銷售率及空置率、房屋銷售及土地購置價格等內(nèi)容在內(nèi)的預警監(jiān)管指標體系，建立相應的信息披露制度及部門監(jiān)管責任制度，進一步完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控制度，及時處理和解決行業(yè)發(fā)展中存在的問題，引導市場理性投資和消費。

三是大力規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。要深入開展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪?，加強對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售的全程監(jiān)管，繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場違法違規(guī)案件的查處力度，防范和制止各種規(guī)避結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，變相囤積房源行為，嚴厲查處哄抬房價，擾亂市場秩序的房地產(chǎn)交易。四是積極引導房地產(chǎn)開發(fā)的投向，加快住房結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)“產(chǎn)品”要適應市場需要，主管部門要加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)研工作并加以引導。在住宅開發(fā)方面，根據(jù)目前我市居民的收入水平，重點開發(fā)一些中、低檔住房。根據(jù)各消費群體的需求，可適時推出小戶型的單身公寓、休閑型的老年公寓、親情型的兩代人套居樓，由單一的商業(yè)住宅向生態(tài)型、健康型、人性化住宅過渡。

三、全年房地產(chǎn)市場展望

在經(jīng)歷國家一系列宏觀調(diào)控政策后，我市的房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)發(fā)展狀態(tài)。根據(jù)今年我市房源豐富，居民購買欲望較弱，建筑成本繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)價格又居高不下等特點，預計全年我市房地產(chǎn)市場還將保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，房價不會出現(xiàn)大幅度增長。

隨著“三年一中變”任務即將順利完成，我市的城市環(huán)境面貌發(fā)生了顯著變化，取得了令人矚目的成就。按照省委、省政府的要求，“2010年一大變”工作也要同步部署推進。我室在對“2010年一大變”工作進行前期調(diào)查研究的過程中，發(fā)現(xiàn)我市老城區(qū)的危舊房屋問題比較嚴重，較大影響了廣州中心城市的環(huán)境面貌。為此，我室專門組織調(diào)研組，對我市危舊房改造工作情況、存在問題進行調(diào)查研究，并先后赴上海、北京、福州等城市進行學習考察，研究探索進一步加強我市危舊房改造工作的政策措施?，F(xiàn)將有關(guān)情況及我們的建議報告如下：

一、我市危改工作的基本情況及面臨的主要問題和困難 從上個世紀80年代開始，我市在公房租金收入中提取一定比例實施危改工作。20年來，在市委、市政府的正確領(lǐng)導

下，經(jīng)過各有關(guān)部門的共同努力，我市危改工作取得了一定的成績。據(jù)統(tǒng)計，1990年我市完成危改投資2100萬元，而2000年則達到2.3億元，相當于1990年10倍多；1990年我市完成拆遷面積僅約數(shù)千平方米，而2000年完成拆遷面積近10萬平方米，相當于1990年數(shù)十倍。1999年，市政府明確提出了力爭用2年半至3年時間完成1997年登記在冊的23萬平方米危險房屋的排危搶險工作的目標，并制訂了相應的改造工作步驟、優(yōu)惠政策和具體措施。目前，32片危改責任地塊的23萬平方米危房（涉及改造總面積70萬平方米）的改造任務已基本完成，其中，成片拆除危房12萬平方米（總拆遷面積35萬平方米），維修加固危房11萬平方米。僅市一級就累計投入資金約4.6億元，全面完成了交電新村、西華路等10片地塊18萬平方米的成片拆遷工作，共拆除危房7萬平方米，約6200戶近2萬人從原來低矮、潮濕、擁擠、危險程度較高的危舊房中搬出，被安置到環(huán)境優(yōu)美、配套完善的棠雅苑、棠德花園、陽光花園等多處安置小區(qū)，戶均面積從改造前的24平方米增加到33平方米，人均居住面積從改造前的9.8平方米增加到13.3平方米；同時完成了沙河墟地街等4個項目的維修加固工作，維修加固危房、嚴重損壞房面積共54268平方米。據(jù)不完全統(tǒng)計，我市目前實有房屋面積13578萬平方米，其中各級房管部門的經(jīng)管房屋2011萬平方米，占房屋總量的14.8%。另據(jù)市房管部門經(jīng)管房屋的安全普查結(jié)果，我市在基本完成23萬平方米危房的改造任務后，仍然存在危房26.4萬平方米，嚴重損壞房80萬平方米，一般損壞房402萬平方米，分別占總數(shù)的1.42%、4.3%和21.6%。此外，85.2％未列入房管部門經(jīng)管的房屋中，包括絕大部分的私房、企業(yè)用房、宗教用房、學校用房等，同樣存在相當數(shù)量的危舊房屋。我市危舊房屋的形勢仍然相當嚴竣。

目前人們普遍喜歡100㎡左右的房子，更大，更高，更舒適是不變的追求。不斷進行舊城改造是正確的。可過度改造只能稱為浪費。我市人口有限，新的房子造的過多就是一種浪費。另外，購物的超市造的也有些多，畢竟消費能力有限，消費能力無限強的也不在諸城消費。

我們的物業(yè)也有很大問題，缺少專業(yè)和敬業(yè)精神。比如看門的僅僅在打牌上有專業(yè)精神，掃地的僅僅在撿小便宜上有敬業(yè)精神。

我們的房地產(chǎn)污染嚴重。噪音污染不在話下。雖然大型車輛22：00以后才能運輸，但也不至于半夜2點多還運??！半夜時施工更是了得。環(huán)境污染有目共睹，塵土飛揚的大街就是證據(jù)。唯一好的是所謂的光污染沒有發(fā)生，而且半夜還可以給我們照明，連電費都省了。

第三篇：我國房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀分析與對策

我國房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀分析與對策

摘要

在房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的背景下，稅收作為國家宏觀調(diào)控的重要手段，起著保障政府財政收入的作用。但是在具體的房地產(chǎn)稅收征管方面，還存在一定的問題。基于此，本文首先介紹了選題背景，第二部分簡單的闡述了房地產(chǎn)稅收的重要性，第三部分分析制約我國房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的因素，第四部分針對制約因素提出了相應的解決措施和建議。通過本文的論述，以期對我國其它地區(qū)在房地產(chǎn)稅收征管方面有一定的理論和現(xiàn)實指導意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；稅收征管；問題；措施

目錄

一、引言........................................................................................................................1

二、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的意義....................................................................................1

三、我國房地產(chǎn)業(yè)稅收征管存在的問題...................................................................1

（一）房地產(chǎn)業(yè)稅收體系不完善.........................................................................1

1．稅收法律法規(guī)的立法層次不高................................................................1

2、房地產(chǎn)稅制設(shè)置不合理............................................................................1

（二）稅收管理部門監(jiān)督體系不健全.................................................................2

1．稅務征收管理監(jiān)管隊伍人員素質(zhì)有所欠缺............................................2 2．內(nèi)部監(jiān)督機制不健全................................................................................2

四、完善我國房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的對策....................................................................2

（一）構(gòu)建合理的房地產(chǎn)業(yè)稅收體制.................................................................2

1．降低房地產(chǎn)開發(fā)稅收征收額度................................................................2 2．降低流通階段房地產(chǎn)稅收征收額度........................................................2

（二）完善納稅管理部門監(jiān)督管理體系.............................................................2

1．加強法制教育，培養(yǎng)優(yōu)秀干部和工作人員............................................2 2．政務公開、流程公開，接受人民群眾的監(jiān)督........................................3

結(jié)束語............................................................................................................................4 參考文獻........................................................................................................................5

一、引言

二十世紀九十年代，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體系的建立，城市化進程逐步加快，受居民住房改革和住房消費的雙重刺激，我國房地產(chǎn)業(yè)迎來了迅猛發(fā)展的新時期，并且日益在國民經(jīng)濟發(fā)展中占著越來越重要的位置。與此相適應，房地產(chǎn)行業(yè)稅收成為社會關(guān)注的熱點，人們普遍認為房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅情況嚴重。因此，對房地產(chǎn)業(yè)的征管日漸成為稅務機關(guān)征收管理的重點。以上海為例，2012年，上海稅收總額為7366億元，其中納稅百強的納稅總額占稅收總額的30.9%，在此榜中，曾作為頂梁柱的房地產(chǎn)業(yè)占比僅2.4%，可見房地產(chǎn)業(yè)對稅收的貢獻在進一步下降。在這種背景下，深入研究房地產(chǎn)業(yè)的稅收征管問題，提出改進的對策，提高該業(yè)的征管績效，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范、有序和健康發(fā)展，具有非常重要的意義。

二、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的意義

現(xiàn)階段，隨著房地產(chǎn)市場如火如荼的發(fā)展，我國各個地方都正在經(jīng)歷一場房地產(chǎn)行業(yè)投資開發(fā)熱潮，并且隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資的急劇增加，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收也將準年遞增，這些增加的稅收可以為我國社會基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會保障體系完善、醫(yī)療保障體系改革和發(fā)展起到積極的推動作用和資金保障。同時，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐力量，它的快速、穩(wěn)定發(fā)展必然會帶動我國整體GDP的增長，因此，高度重視并完善房地產(chǎn)稅收征收的管理工作，對我國整體稅收的增長和我國的經(jīng)濟發(fā)展有著非常重要的作用和意義。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)稅收征管存在的問題

（一）房地產(chǎn)業(yè)稅收體系不完善

稅收收入的征管工作并不是孤立存在的，稅收征管效率很大程度上受稅收政策的影響，因此對于房地產(chǎn)業(yè)制定科學、合理的稅收政策對房地產(chǎn)稅收征管有重要意義。1．稅收法律法規(guī)的立法層次不高

目前，我國只有企業(yè)所得稅法、個人所得稅法、稅收征收管理法三部法律是涉及房地產(chǎn)稅收的。在法律法規(guī)中，涉及房地產(chǎn)稅收的多數(shù)都是通過條例或暫行條例等行政法規(guī)的形式頒布的，例如，營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、上地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等。由于稅收立法層次不高，法律法規(guī)的貫徹落實常常受外界因素的干擾，使政策執(zhí)行不到位。

2、房地產(chǎn)稅制設(shè)置不合理

目前，我國的房地產(chǎn)稅制設(shè)置的特點，即：“重流轉(zhuǎn)和輕保有”。房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)涉及的稅種較多，稅收收入占房地產(chǎn)業(yè)稅收收入的比重大，而保有環(huán)節(jié)涉及稅種少，征管薄弱，其稅收收入也很少。并且隨著稅務機關(guān)對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收越來越重視，保有環(huán)節(jié)的稅收更容易被忽視，出現(xiàn)有交易就征稅、沒有交易就不征稅或少征稅的情況，造成房地產(chǎn)稅收的大量流失。

務征收管理監(jiān)督的各級領(lǐng)導和行政人員在工作中轉(zhuǎn)變思想觀念，加強道德責任建設(shè)，提升為人民服務的意識，進一步減弱官本位思想，對我國現(xiàn)階段部分地區(qū)行政人員行政執(zhí)法執(zhí)行過程中出現(xiàn)的的“人治”和“法制”混淆的治理有著非常重要的作用。通過加強相關(guān)的法律法規(guī)教育和培訓，能夠讓廣大領(lǐng)導干部和行政人員在地方房地產(chǎn)稅務征收管理監(jiān)督和具體政策執(zhí)行過程中始終站在公平、公正、公開的立場考慮問題，這樣才能真正做到為人民服務，為百姓服務，減少因為行政人員地方房地產(chǎn)稅務征收管理監(jiān)督管理中不足和執(zhí)法不公平引發(fā)的群眾事件。

2．政務公開、流程公開，接受人民群眾的監(jiān)督

在許多地方行政人員地方房地產(chǎn)稅務征收管理監(jiān)督和行政執(zhí)法過程中，會出現(xiàn)執(zhí)法部門的“暗箱作業(yè)”，這種“暗箱操作”的做法，直接看來就是缺乏公開的做法，表現(xiàn)出有一部分行政人員執(zhí)行干部綜合素質(zhì)低下，道德責任不足，處理事情態(tài)度蠻橫，從根本上就是剝奪了群眾的知情權(quán)，違背了行政執(zhí)法公平、公正、公開的原則，不敢讓工作暴露在人民群眾的監(jiān)督之下。各種跡象表明，行政人員地方房地產(chǎn)稅務征收管理監(jiān)督和行政執(zhí)法的各項工作只有在廣大群眾的監(jiān)督下進行，才能真正做到有法可依，公正嚴明，群眾的基本利益才能得到根本保障。

參考文獻

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第四篇：我國房地產(chǎn)稅收制度現(xiàn)狀分析與對策

一、我國房地產(chǎn)稅收制度的特征

(一)房地產(chǎn)稅收收入是我國稅收收入的重要組成部分隨著我國房地產(chǎn)業(yè)投資的增加，在建面積和銷 面積也大幅增加，涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入隨之逐年遞增，房地產(chǎn)業(yè)稅收日益成為國家稅收收入的重要來源之一。根據(jù)國家稅務總局2008 年的統(tǒng)計年鑒，2007年，我國中央稅收收入總額為33547.9 億元，第三產(chǎn)業(yè)稅收收入共計12923.9 億元，而房地產(chǎn)稅收為554.2億元，占當年全國稅收總收入的1.7%，占第三產(chǎn)業(yè)稅收收入的4.3%。與2004 年的145.3 億元相比，房地產(chǎn)稅收在短短3 年里增加了281.4%；占稅收收入總額的比重由0.84%上升到4.3%，增加了5 倍多； 占第三產(chǎn)業(yè)稅收收入的比重由2.8%上升到4.3%。在各行業(yè)中其增長速度僅次于金融業(yè)。（見表1）2004 年房地產(chǎn)業(yè)的稅收為145.3 億元，遠低于金融業(yè)的241.7 億元，也低于交通運輸、倉儲及郵政業(yè)的147.3 億元。但隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)稅收收入逐年遞增，2005 年就已經(jīng)超過了交通運輸、倉儲及郵政業(yè)，對國家財政的貢獻越來越突出。由于“十五”期間宏觀政策方面經(jīng)歷了從積極財政政策向穩(wěn)健財政政策的轉(zhuǎn)換，稅收宏觀調(diào)控目標也從刺激投資消費向協(xié)調(diào)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展進行了轉(zhuǎn)變。從2004 年起，稅收調(diào)控政策在建立合理的稅收產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實施促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。如出臺了個人住房銷售征收營業(yè)稅、二手房交易繳納個人所得稅等各項政策，加大了對房地產(chǎn)市場投機炒作的調(diào)控力度。進入21 世紀后，我國的城市化建設(shè)步伐將不斷加快，到2020 年我國的城市化程度計劃達到70%左右，大約有超過9 億的人口將要住在城市。為此,在未來的20 年中，至少要新增住宅1億多套，也即新建100 億平方米以上的住宅。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展空間在今后相當一段時間內(nèi)是非常巨大的，房地產(chǎn)企業(yè)稅收將在國家稅收收入中占重要地位。

(二)房地產(chǎn)稅收是地方政府財政收入的主要來源之一縱觀世界各國，凡實行分稅制的國家，房地產(chǎn)稅收基本上都歸入地方稅收體系，構(gòu)成地方政府財政收入的主要來源。一般來說，這樣一種稅收格局把地方政府的事權(quán)和財權(quán)有機地結(jié)合起來，形成了一個良性的運行機制。首先，它激發(fā)了地方政府征管稅收的積極性；其次，它擴大了地方政府用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公用事業(yè)投資的規(guī)模；再次，地方政府可以根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟的實際發(fā)展水平和發(fā)展情況以及政府的財政支出需要，靈活地制定稅收政策，更加有效地刺激當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為稅收收入的循環(huán)增長創(chuàng)造了條件。

從2004 年到2007 年，房地產(chǎn)稅收占地方政府稅收收入的比重由15.7%增加到19.8%，占第三產(chǎn)業(yè)稅收收入比重由24.5%增加到31.0%，遠遠高于其他三個產(chǎn)業(yè)所占比重，是地方政府財政收入的主要來源。另一方面，從增長率來看，房地產(chǎn)稅收2004 到2007 年年均增長率為34.3%左右，與其他三個產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)稅收收入的年均增長速度遠遠高于其他三個產(chǎn)業(yè)。

二、我國房地產(chǎn)稅制存在的不足

(一)立法層次低，稅權(quán)劃分不合理

目前，我國涉及的十余個房地產(chǎn)稅種，除了《中華人民共和國個人所得稅法》與《外商投資企業(yè)與外國企業(yè)所得稅法》為全國人大通過的法律以外，其他都以國務院頒布“暫行條例”的形式出現(xiàn)，缺乏應有的嚴肅性。同時，房地產(chǎn)稅收多為地方稅，中央統(tǒng)得過死，缺乏必要彈性，既不利于調(diào)動地方積極性，也不利于分稅制財稅體制的客觀要求。

(二)稅率固定，難以發(fā)揮調(diào)節(jié)功能

稅率直接關(guān)系到納稅人的稅收負擔和政府財政收入，是稅制的核心所在。從總體上看，我國房地產(chǎn)稅制的稅率存在著過高與過低并存的結(jié)構(gòu)性問題，即房地產(chǎn)使用占有環(huán)節(jié)稅率較低，而房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、收益所得環(huán)節(jié)稅率過高。具體到各個稅種來說，從量計征的城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅的單位稅額過低，在抑制土地投機、保護土地資源方面并沒有起到其應有的作用； 從價計征的房產(chǎn)稅稅率也偏低，弱化了其組織財政收入和管理房產(chǎn)的功能作用； 作為特定目的稅的城市維護建設(shè)稅的稅率也是偏低的，不能滿足經(jīng)濟發(fā)展和城市化對公共事業(yè)及公共設(shè)施建設(shè)的資金需要； 土地增值稅的稅率是30%－60%，再加上5%的營業(yè)稅和33%的企業(yè)所得稅，稅負明顯偏高，嚴重阻礙了房地產(chǎn)的流動和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。另外，所有稅種的稅率標準都還是十幾年前確定的，與物

價水平變化嚴重脫鉤。

(三)征稅環(huán)節(jié)不合理，重交易輕保有

目前，我國房地產(chǎn)稅制體系中的主要稅種都集中在房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)，并且常常是對同一課稅對象數(shù)稅并課，稅負很重，而對房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)只征少量稅收。特別是個人非營業(yè)用房地產(chǎn)一律免征房產(chǎn)稅的規(guī)定，進一步加劇了稅負結(jié)構(gòu)的不合理和稅負的畸重畸輕狀況。由于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負重，使房地產(chǎn)擁有者不愿意出售其多余的住房，不利于房地產(chǎn)的合理流動和資源的優(yōu)化配置。更重要的是，房地產(chǎn)商必然會通過提高房地產(chǎn)銷售價格的方式進行稅負轉(zhuǎn)嫁，勢必會進一步加劇目前房地產(chǎn)價格過高的局面，阻礙房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅制設(shè)計的重要初衷之一就是通過強化房地產(chǎn)稅制，抑制過快增長的房地產(chǎn)投資，防止房地產(chǎn)泡沬的產(chǎn)生。但實踐證明，現(xiàn)行 重交易、輕保有的房地產(chǎn)稅制不僅沒有達到預定目的，反而阻礙了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

(四)存在著稅基窄、稅種復雜及稅收不公平等弊端

稅基窄主要表現(xiàn)在兩個方面：一是房地產(chǎn)稅不具備完全的財產(chǎn)稅性質(zhì)，大量的個人所有非營業(yè)性用房產(chǎn)被排除在課征范圍以外； 二是有關(guān)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)或經(jīng)營的稅負過高，導致部分房地產(chǎn)通過隱性市場交易，逃避納稅義務?？梢姡愘M設(shè)計的不合理或稅率倒置，從某種意義上非但不能增加稅費收入，反而會造成絕對額的減少。稅種復雜的結(jié)果是一方面讓部分逃稅者有機可趁，另一方面卻又讓部分納稅者有被重復征稅的可能。稅收不公主要指目前我國并存內(nèi)外兩種不同的稅制，外資的房地產(chǎn)企業(yè)稅負水平要遠低于國內(nèi)企業(yè)。

三、我國房地產(chǎn)稅制改革的具體建議

(一)完善房地產(chǎn)稅收法律制度

在我國當前的房地產(chǎn)稅收立法中，有關(guān)程序性的法律法規(guī)較少，應把程序法定的強化作為重要的價值趨向，這也是反映一個國家法治水平高低的重要標志之一。具體而言，必須進一步完善《稅收征收管理法》，使其成為名副其實的稅收程序法。在此基礎(chǔ)上制定規(guī)范的《稅務代理法》、《納稅人權(quán)利保護法》、《稅務機關(guān)組織法》等，全方位地保障納稅主體權(quán)利、監(jiān)督納稅主體義務的履行并規(guī)范征稅主體的行為。

(二)完善房地產(chǎn)稅制體系

1．完善我國土地稅法體系，加強土地資源保護。土地是不可再生資源、稀缺性資源。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是近幾年經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國的土地資源存在著既緊張又嚴重浪費的矛盾局面。為了合理而有效地利用有限的土地資源，我們應當進一步完善我國的土地稅法體系，充分利用稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用。建議完善我國現(xiàn)有的耕地占用稅及土地增值稅，并新增土地閑置稅。土地閑置稅的具體設(shè)計是： 征稅對象為閑置土地的行為；從量計征，計稅依據(jù)是閑置土地的面積；采用地區(qū)差別定額稅率，同時考慮土地的閑置年限、未利用程度而區(qū)別對待。一般是閑置年限越久，稅率越高；未利用程度越高，稅率越高。

2.規(guī)范房地產(chǎn)交易稅收，降低該環(huán)節(jié)的稅負。在我國的房地產(chǎn)交易過程中，契稅和印花稅有重復征稅的情況，而對房地產(chǎn)的繼承取得和贈與行為卻沒有相應稅種對其課稅?？傮w來說，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負較重，阻礙了房地產(chǎn)的流通和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。具體來說，就是要歸并契稅和印花稅，并適時開征遺產(chǎn)稅和贈與稅。

（三）改進稅收征管手段

從稅收機制運行的特點來看，一個完善的稅制不僅要稅種設(shè)置合理、稅制內(nèi)部構(gòu)造科學、稅負適度，還需要一個合理的征管機制。有效的稅收征管是稅收政策目標得以實現(xiàn)的保證。由此，完善房地產(chǎn)稅制也需要在優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)的同時建立起與之相配套的稅制實施機制，即完善的稅收征管模式。第一，稅收征管部門要會同土地和房管部門建立和發(fā)展專業(yè)化的房地產(chǎn)定價和評估機構(gòu)，并建立與稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫。第二，財政、稅收部門要加強與土地開發(fā)規(guī)劃部門、房產(chǎn)和土地管理部門等 相關(guān)部門的聯(lián)系與協(xié)作，建立高效、準確的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，從而加強對房地產(chǎn)稅源的監(jiān)控，減少稅收流失。第三，利用現(xiàn)代化網(wǎng)絡資源和電子商務手段開發(fā)“房地產(chǎn)網(wǎng)上辦稅”操作平臺，在其上廣泛開展稅務登記、納稅申報、網(wǎng)上審批以及稅收繳納等業(yè)務。不僅可以大大降低納稅人和稅收征管部門

雙方的成本，而且還可以及時發(fā)現(xiàn)并制止偷稅、漏稅行為的發(fā)生。（作者單位:1.四川天一學院； 2.西南石油大學）

第五篇：深圳教育現(xiàn)狀分析

深圳教育的現(xiàn)狀及發(fā)展方向分析

深圳教育的發(fā)展現(xiàn)狀可以概括為：歷史短、速度快。2013年成為全省首批推進教育現(xiàn)代化先進市，2014年首批通過國家義務教育發(fā)展基本均衡驗收。全市現(xiàn)有各級各類學校（含幼兒園）2310所，在校生（含在園幼兒）195.8萬人，教職工17.6萬人，基礎(chǔ)教育規(guī)模和上海、北京、廣州接近。深圳教育發(fā)展主要特點有四個方面：

一是高等教育底子薄、勢頭好。2010年前深圳市高校較少，更沒有985、211院校，近年來通過大力引進集聚優(yōu)質(zhì)高等教育資源，高等教育發(fā)展步入快車道，高起點建成和籌建一批高校，并和一批國內(nèi)外頂尖名校簽約在深合作辦學。

二是基礎(chǔ)教育質(zhì)量優(yōu)、學位緊。深圳市高考成績居全國全省前列，省級普通高中比例、公辦標準化義務教育學校比率、教師職稱學歷達標率等指標全省領(lǐng)先，但由于適齡人口特別是非戶籍人口快速增長、入學門檻低，基礎(chǔ)教育規(guī)模增長較快。

三是職業(yè)教育規(guī)模小、水平高。深圳市職業(yè)教育規(guī)模相對較小，但整體發(fā)展水平較高，高職院校辦學水平全國領(lǐng)先，全市有12所中職學校（近50%）成為省級以上重點學校。

四是民辦教育比例高、優(yōu)質(zhì)少。深圳市民辦中小學占38%，民辦幼兒園占96%，兩項比例在全國大城市中均為最高，但優(yōu)質(zhì)、品牌民辦學校比例低，還不能很好滿足市民對選擇性、特色化教育的需求。

關(guān)于深圳教育存在的問題和對策，我們從高等教育、基礎(chǔ)教育、職業(yè)教育、民辦教育、學前教育五個方面闡述，涵蓋各級各類教育，逐一分析問題，有針對性提出對策。高等教育方面

深圳市存在著整體規(guī)模偏小、缺乏高水平大學、人才培養(yǎng)層次偏低、高校科研創(chuàng)新能力不足等問題。2016年10月，市委市政府出臺了《關(guān)于加快高等教育發(fā)展的若干意見》，確定了深圳市下一步發(fā)展高等教育的總體目標、基本思路和主要舉措。

未來10年，深圳市將在繼續(xù)擴大規(guī)模的同時，堅持現(xiàn)有高校和新建高校協(xié)調(diào)發(fā)展，較大規(guī)模大學和特色學院建設(shè)并舉，普通高等教育和職業(yè)高等教育同步推進，重點發(fā)展大體量（萬人規(guī)模）本科層次以上的大學，重點打造理工科、醫(yī)學類學科和專業(yè)。

為落實市委市政府部署，領(lǐng)導提出了包括重點建設(shè)一批高水平大學、實施一流學科培育計劃、引進和培育高水平師資、與境外著名高校共建特色學院、建設(shè)高水平創(chuàng)新載體、深化綜合配套改革等六條舉措，爭取到2025年，全市高校達到20所左右，全日制在校生約20萬人，3-5所高校排名進入全國前50，進入教育部學科評估前10%的學科達到50個以上，進入世界ESI排名前1%的學科達到30個以上。基礎(chǔ)教育方面

深圳市存在著學位緊、班額大，質(zhì)量提升任務重、區(qū)域發(fā)展不均衡、教師配置標準低、優(yōu)秀人才引進難等問題。如深圳市人口增長迅速，基礎(chǔ)教育質(zhì)量好，就讀門檻相對低，導致學位緊張，公辦學位缺口較大，生均擁有教育資源量和北京、上海等城市差距較大。對此，領(lǐng)導提出四條對策，包括：

● 一是強化督政督學，將義務教育公辦學位的建設(shè)情況將納入?yún)^(qū)委區(qū)政府的績效考核，強化辦學水平評估。

● 二是加快學位建設(shè)，“十三五”期間，全市擬新改擴建16所公辦高中和170所公辦義務教育學校，預計增加學位24.33萬個（包括普高學位2.83萬個，初中學位6.2萬個，小學學位15.3萬個），并建立學位供需規(guī)劃“631”機制、完善教育用地規(guī)劃協(xié)調(diào)聯(lián)動機制、優(yōu)化深圳市義務教育公共服務政策和積分入學制度等。

● 三是推進集團化辦學，研究制定集團化辦學的系統(tǒng)扶持政策，依托優(yōu)質(zhì)學校，組建若干個教育集團。預計未來3年，增加2萬多個優(yōu)質(zhì)高中學位。

● 四是加強師資隊伍建設(shè)，大力引進一批名校長、名教師，深入推進校長職級制，優(yōu)化教師系統(tǒng)培養(yǎng)機制，加強民辦學校校長教師隊伍建設(shè)等。

職業(yè)教育方面

深圳市存在著培養(yǎng)體系不健全、產(chǎn)教融合政策環(huán)境不健全等問題，如職業(yè)教育人才培養(yǎng)存在“斷頭路”現(xiàn)象，缺少本科及以上層次的職業(yè)教育，企業(yè)參與舉辦職業(yè)教育、培養(yǎng)技能人才的主動性和積極性不高。

對此，領(lǐng)導提出四條對策：一是大力發(fā)展本科及以上層次職業(yè)教育，加快建設(shè)深圳技術(shù)大學；二是優(yōu)質(zhì)發(fā)展?？坡殬I(yè)教育，支持深圳職業(yè)技術(shù)學院和深圳信息職業(yè)技術(shù)學院從國內(nèi)一流邁向國際一流；三是著力提升職業(yè)教育國際化水平，加強與德國、瑞士等國家職業(yè)教育合作，按照國際一流的設(shè)備設(shè)施標準、師資標準、質(zhì)量標準聯(lián)合創(chuàng)辦高水平職業(yè)院校；四是大力促進產(chǎn)教深度融合，通過立法、財政和集團化等更扎實有效的政策和措施，探索突破校企合作瓶頸，真正激發(fā)企業(yè)、行業(yè)參與職業(yè)教育的積極性。民辦教育方面

深圳市存在著民辦學校整體辦學水平較低，教師待遇低、保障不健全，校長整體水平不高等問題。領(lǐng)導指出，下一步：

一是“托底”，通過加強日常監(jiān)管、深化實施辦學水平評估、強化扶持政策導向等，加強對薄弱民辦學校的扶持、引導和監(jiān)管；

二是鼓勵優(yōu)質(zhì)發(fā)展，鼓勵優(yōu)質(zhì)民辦學校集團化、連鎖化和聯(lián)盟化發(fā)展，優(yōu)先鼓勵支持舉辦優(yōu)質(zhì)民辦學校和高端國際化學校； 三是加強規(guī)范管理，加強對民辦學校在扶持資金使用、安全等重點領(lǐng)域的監(jiān)管，確保學校政治安全、校園安全；

四是推動國際化學校建設(shè)發(fā)展，積極引入國外優(yōu)質(zhì)教育資源，舉辦高端優(yōu)質(zhì)國際化學校，為市民提供更多的優(yōu)質(zhì)、特色的教育選擇。

學前教育方面

深圳市存在著學位壓力大、可持續(xù)供給能力不足，整體辦學條件和水平有待提升等問題。如近5年幼兒園數(shù)量和在園幼兒年均增幅近10%，“十二五”期間全市幼兒園建設(shè)完成率不到三分之一，民辦園比例、改造園比例和未達到市一級標準的幼兒園比例過高。領(lǐng)導指出，下一步：

● 一是加強學前教育“督政”，強化區(qū)一級政府舉辦學前教育的主體責任，進一步強化和落實開發(fā)商建設(shè)住宅小區(qū)配套幼兒園的法定責任，提高幼兒園規(guī)劃實施比例。

● 二是加強幼兒園標準化建設(shè)，修訂《深圳市民辦學前教育機構(gòu)設(shè)置標準》，加強對尚未達到規(guī)范化要求的60所左右幼兒園的規(guī)范化管理，制訂薄弱幼兒園辦學水平提升標準，針對近300所薄弱幼兒園開展“托底改薄”專項行動。● 三是加快推進新型公辦幼兒園建設(shè)，探索股份制、混合所有制、品牌資源輸出等靈活辦學機制，充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)的活力和優(yōu)勢。

● 四是建立健全學前教育教師職前培養(yǎng)機制，提高幼兒園教師待遇。

深圳教育關(guān)系到200萬學生的成長和未來，承載著重托和厚望，辦好市民滿意的教育，是全市教育系統(tǒng)的光榮使命和不懈追求，也是深圳各界所期盼的。