第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

姓名：顧敏

學(xué)號(hào)：201100200216

學(xué)院：土建與水利學(xué)院

專業(yè)：土建類摘要：房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營(yíng)利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。受所經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品和服務(wù)特殊性的影響，同其他行業(yè)的企業(yè)相比較，房地產(chǎn)企業(yè)有以下幾方面特征：①經(jīng)營(yíng)對(duì)象的不可移動(dòng)性 ②業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性③經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金和人才密集性④經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程的行業(yè)限制性。

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)、資金、人才

一：全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展情況分析

房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng) 土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過(guò)度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對(duì)土地與房屋開(kāi)發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來(lái)2—3年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計(jì)不會(huì)低于20％ 市場(chǎng)供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動(dòng)的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購(gòu)房與投機(jī)性購(gòu)房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國(guó)，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來(lái)2-3年我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求仍將有所提高。

二：企業(yè)應(yīng)該逐步走向民營(yíng)化

近年來(lái)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中迅速崛起，并逐漸成為我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。近幾年?lái)，由于我國(guó)買方市場(chǎng)的全面形成，其他實(shí)業(yè)領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)越來(lái)越少，而房地產(chǎn)領(lǐng)域相對(duì)來(lái)說(shuō)則機(jī)會(huì)大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵(lì)措施，所以吸引了許多在其他領(lǐng)域積累了一定資金實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)家轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)。民營(yíng)企業(yè)具有良好的管理機(jī)制而迅速增強(qiáng)了企業(yè)綜合實(shí)力。而國(guó)有企業(yè)由于體制和機(jī)制以及歷史遺留問(wèn)題等深層次原因，往往在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，發(fā)展相對(duì)緩慢。政府在這一問(wèn)題上應(yīng)態(tài)度鮮明，下定決心，所謂“有進(jìn)有退”的措辭并不能阻止國(guó)企將全面淡出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中的重新“洗牌”將是大勢(shì)所趨。事實(shí)上，目前民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在市場(chǎng)基礎(chǔ)好、發(fā)育快的地區(qū)如廣州、深圳等地迅速崛起，“后發(fā)而先至”，并逐步從市場(chǎng)的“少壯派”向“實(shí)力派”轉(zhuǎn)變。例如，在廣州市新近評(píng)出的房地產(chǎn)綜合實(shí)力30強(qiáng)中，民營(yíng)房企占了近一半，而在前10名中，只有廣州城建集團(tuán)一家房地產(chǎn)國(guó)企榜上有名。三：努力實(shí)現(xiàn)法制化正規(guī)化

制度化是企業(yè)發(fā)展規(guī)模化，民營(yíng)化的制度基礎(chǔ)和保障，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外制度的建設(shè)是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)下一步的重點(diǎn)，加入世貿(mào)則加速了這一進(jìn)程。改革以來(lái)，我們?cè)谥贫冉ㄔO(shè)、市場(chǎng)規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方方面面都取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，然而如果套用國(guó)際游戲規(guī)則的要求則又在各方面都存在著不規(guī)范，遠(yuǎn)未能與之“接軌”。一言以蔽之，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的各方面仍然顯得“亂”，典型的不合理制度如房地產(chǎn)定價(jià)制度、土地征用制度，企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制等。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的基本原則，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度、激勵(lì)制度、用人制度、財(cái)務(wù)制度等的規(guī)范化，企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織以及企業(yè)的外部環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)管理都將進(jìn)一步向制度化方向發(fā)展。隨著我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價(jià)格為主導(dǎo)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。房地產(chǎn)企業(yè)只有堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，為客戶提供更高品質(zhì)的產(chǎn)品和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷滿足客戶的需求，才能被市場(chǎng)所接受，才能保證項(xiàng)目的成功和企業(yè)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。否則，投入開(kāi)發(fā)的大量資金不能及時(shí)回收，不但無(wú)法實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，而且會(huì)造成企業(yè)運(yùn)作資金緊難，甚至危及企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究工作顯得尤為重要?？茖W(xué)化的決策要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視投資項(xiàng)目的可行性分析工作。投資分析的準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗。在項(xiàng)目投資決策前，應(yīng)投入

足夠的人力和財(cái)力，做好充分的案前工作，比如市場(chǎng)調(diào)研與分析、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品規(guī)劃方案，為企業(yè)決策提供科學(xué)的依據(jù)，而不是將決策建立在經(jīng)驗(yàn)和直覺(jué)的非科學(xué)基礎(chǔ)之上?？茖W(xué)化的決策還需要程序化的過(guò)程，現(xiàn)在不少大型房地產(chǎn)企業(yè)都建立了項(xiàng)目投資聽(tīng)證會(huì)制度，通過(guò)集體討論和辯論來(lái)評(píng)估項(xiàng)目，決策投資。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在制度建設(shè)、市場(chǎng)規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方面都取得了很大的進(jìn)步，但是如果按照國(guó)際慣例的要求，目前我國(guó)很多方面還存在著不規(guī)范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地產(chǎn)定價(jià)制度、土地征用制度、企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制等。未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，完善企業(yè)內(nèi)部的管理制度、激勵(lì)制度、用人制度和財(cái)務(wù)制度等。企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織建設(shè)及企業(yè)的外部環(huán)境和行業(yè)管理也都將進(jìn)一步向制度化、規(guī)范化方向發(fā)展。四：行業(yè)發(fā)展追求專業(yè)化和品牌化

專業(yè)化的管理要求房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)上配備專業(yè)化的管理人才，提升企業(yè)及項(xiàng)目的管理水平，提高效率，降低成本，以獲得更多的利潤(rùn)。加和WT0以后，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入微利時(shí)代，企業(yè)只有具備較高的項(xiàng)目成本管理水平，使開(kāi)發(fā)成本低于行業(yè)平均水平，才能在競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視投資管理工作，盡早培養(yǎng)出一批專業(yè)化的投資管理人才，使他們成為既具備房地產(chǎn)運(yùn)作的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，全面了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，又具備財(cái)務(wù)分析、投資管理及相關(guān)法律知識(shí)的復(fù)合型管理人才。品牌化是產(chǎn)品差別化的進(jìn)一步深化。

品牌是一個(gè)企業(yè)的實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標(biāo)的綜合體現(xiàn)，是核心競(jìng)爭(zhēng)力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)。長(zhǎng)久以來(lái)中國(guó)的消費(fèi)者買房子需要全面考慮有關(guān)住房的所有因素，而且各因素的權(quán)重相差不多，于是只好一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目去“踩盤(pán)”，交易費(fèi)用很高。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將是品牌的競(jìng)爭(zhēng)，目前靠“概念”吃飯，全面采取“跟隨策略”就能“全贏”的局面將被逐步打破，房地產(chǎn)業(yè)界將會(huì)崛起一批行業(yè)精品樓盤(pán)和明星企業(yè)，它們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)并獲得巨大的超額利潤(rùn)。

越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到，未來(lái)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不應(yīng)出現(xiàn)象中國(guó)家電業(yè)那樣殘酷的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，那只會(huì)導(dǎo)致全行業(yè)的生存危機(jī)，而是要走品牌競(jìng)爭(zhēng)之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時(shí)，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。

我們要針對(duì)我國(guó)的社會(huì)環(huán)境，以及各方面的特點(diǎn)，既要在級(jí)數(shù)和管理方面與世界接軌，也要建立起具有我國(guó)特色的房地產(chǎn)企業(yè)，這樣才能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而建立起房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展.

第二篇：2006年飼料企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析探討

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來(lái)源：中國(guó)養(yǎng)殖網(wǎng) 時(shí)間：2006-4-8 查看：86

我國(guó)飼料工業(yè)開(kāi)始于20世紀(jì)70年代中后期，80年代中期蓬勃興起。盡管起步晚，但發(fā)展較快，平均每年以25％的高速度發(fā)展。經(jīng)過(guò)短短20多年的艱苦創(chuàng)業(yè)，飼料工業(yè)從無(wú)到有，從小到大，走過(guò)了許多發(fā)達(dá)國(guó)家數(shù)十年才走完的歷程，已成為我國(guó)工業(yè)體系中重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，躍居世界第二大飼料生產(chǎn)國(guó)。飼料工業(yè)的發(fā)展，不僅促進(jìn)了資源的優(yōu)化配置，提高了人民生活水平和健康水平，而且飼料工業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了在糧食產(chǎn)量低速增長(zhǎng)條件下畜牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的高速增長(zhǎng)。

然而，中國(guó)飼料業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的快速增長(zhǎng)期之后，目前已進(jìn)入了平臺(tái)發(fā)展期，出現(xiàn)了技術(shù)產(chǎn)品同質(zhì)化、競(jìng)爭(zhēng)加劇、行業(yè)平均利潤(rùn)下降、投資風(fēng)險(xiǎn)加大、產(chǎn)品升級(jí)的壓力加大、市場(chǎng)增長(zhǎng)速度減緩等一系列不良現(xiàn)象。另外，與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的同行業(yè)相比，我國(guó)在生產(chǎn)規(guī)模、資金運(yùn)作等方面都與其存在較大的差異，加上技術(shù)水平、管理水平較低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱，虧損面積大等問(wèn)題，目前的行業(yè)處境十分艱難。面對(duì)這樣的迫切形勢(shì)，加強(qiáng)飼料企業(yè)的發(fā)展、使其擺脫困境，是當(dāng)前飼料行業(yè)不容忽視的問(wèn)題。在具體實(shí)踐中，要注意以下方面：

1以創(chuàng)新謀發(fā)展，爭(zhēng)取更大利潤(rùn)。

所謂創(chuàng)新，也叫創(chuàng)造，是指?jìng)€(gè)體根據(jù)一定目的和任務(wù)，運(yùn)用一切已知的條件，產(chǎn)生出新穎、有價(jià)值的成果的認(rèn)知和行為活動(dòng)。在管理理論中，創(chuàng)新是企業(yè)的生命，是輸入到企業(yè)中的帶有氧氣的新鮮血液。江澤民同志曾指出：“現(xiàn)在我們更應(yīng)十分重視創(chuàng)新，要樹(shù)立全民族的創(chuàng)新意識(shí)，建立國(guó)家的創(chuàng)新體系，增強(qiáng)企業(yè)的創(chuàng)新能力，把科技進(jìn)步和創(chuàng)新放在更加重要的戰(zhàn)略位置?！笨v觀當(dāng)代企業(yè)，只有不斷創(chuàng)新，才能在競(jìng)爭(zhēng)中處于主動(dòng)、立于不敗之地。為了持續(xù)保證飼料企業(yè)鮮活的競(jìng)爭(zhēng)力，企業(yè)在創(chuàng)新的過(guò)程中，要注意以下方面的內(nèi)容。

1．1堅(jiān)持科技創(chuàng)新

1．1．1創(chuàng)立自己的技術(shù)研發(fā)中心

目前，許多大中型企業(yè)都選擇了投資創(chuàng)立自己的技術(shù)研究發(fā)展中心的道路。這要求企業(yè)必須在研究氛圍、實(shí)驗(yàn)設(shè)備和研究人才等方面下功夫。這樣，企業(yè)可以根據(jù)發(fā)展的需要及時(shí)解決技術(shù)問(wèn)題或開(kāi)發(fā)出適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)的新產(chǎn)品，以滿足顧客需要。但應(yīng)注意到：進(jìn)行技術(shù)投資的企業(yè)往往不能滿足其競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的需要，而且成本昂貴，尤其在飼料行業(yè)進(jìn)入到微利時(shí)代，單個(gè)企業(yè)在科技上的產(chǎn)出在短期內(nèi)難以及時(shí)得到回報(bào)，從而延長(zhǎng)了資金周轉(zhuǎn)的時(shí)間，使資金利用率大幅度降低。

1．1．2走企研結(jié)合道路建立虛擬的技術(shù)研發(fā)中心

即企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者把技術(shù)的研究發(fā)展問(wèn)題委托給專業(yè)科研機(jī)構(gòu)，采取定單委托或合作開(kāi)發(fā)技術(shù)的方式。有的企業(yè)甚至把提升整個(gè)企業(yè)的技術(shù)水平、產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督、客戶技術(shù)指導(dǎo)與服務(wù)都委托給專業(yè)機(jī)構(gòu)操作。有的企業(yè)采取設(shè)立科技創(chuàng)新基金（研發(fā)投入）的辦法，每年都有科技投人計(jì)劃，把這筆基金用于和科研院所搞合作，建立起虛擬的技術(shù)研發(fā)中心，并有企業(yè)的技術(shù)研發(fā)中心管理。事實(shí)證明這是一條比較成功的道路，也將是今后企業(yè)獲取科技競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的有效方法和發(fā)展趨勢(shì)。

1．1．3加盟企業(yè)聯(lián)合研發(fā)中心

鑒于國(guó)家對(duì)飼料行業(yè)的科研經(jīng)費(fèi)投入日益減少，而且主要集中到一些高新技術(shù)的研究，許多共性技術(shù)，尤其是一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)研究工作已經(jīng)沒(méi)有多少機(jī)構(gòu)來(lái)研究，這已經(jīng)開(kāi)始制約飼料企業(yè)，如某些共性的新型添加劑和新興飼料原料成分的更新。而這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基礎(chǔ)工作不具有保密性，如果幾家企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，則可以即省錢又能提升企業(yè)的科技水平，因此由科研機(jī)構(gòu)牽頭，多個(gè)企業(yè)聯(lián)合投入建立企業(yè)聯(lián)合研發(fā)中心開(kāi)始在行業(yè)中流行起來(lái)。

1．2堅(jiān)持管理創(chuàng)新

1．2．1制度創(chuàng)新

企業(yè)的制度創(chuàng)新可以改變?nèi)说男袨轱L(fēng)格、價(jià)值觀念、熟練程度，同時(shí)也能改變管理人員的認(rèn)識(shí)方式。在飼料企業(yè)中，制度創(chuàng)新包括創(chuàng)建行業(yè)協(xié)會(huì)和進(jìn)行飼料企業(yè)本身的制度創(chuàng)新。其中，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)從管理者的身份中解脫出來(lái)，充當(dāng)消費(fèi)者的保護(hù)神和企業(yè)的監(jiān)督者、指導(dǎo)者，既要為飼料企業(yè)提供更為寬松的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，又要把握好經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益的統(tǒng)一，使行業(yè)發(fā)展處于有序狀態(tài)。在制度創(chuàng)新方面做得比較成功的是希望集團(tuán)。他們?cè)诒拘袠I(yè)中率先進(jìn)行制度與組織創(chuàng)新，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實(shí)現(xiàn)社會(huì)化經(jīng)營(yíng)，在明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系、變革企業(yè)治理結(jié)構(gòu)等方面都起了表率作用，具有重要的啟發(fā)作用和借鑒意義。

1．2．2企業(yè)文化創(chuàng)新

企業(yè)文化是凝聚企業(yè)內(nèi)部職工及服務(wù)對(duì)象的精神原動(dòng)力，良好的企業(yè)文化不但有利于內(nèi)部穩(wěn)定；而且是溝通外部和整合外部的有力武器。例如，新希望集團(tuán)把企業(yè)文化看作一項(xiàng)重要的無(wú)形資源，集中反映了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特色、組織特色和管理特色等理論，進(jìn)而提出了新希望企業(yè)文化的三段論：即“像家庭、像軍隊(duì)、像學(xué)校?！彼谌粘５纳a(chǎn)經(jīng)營(yíng)中被實(shí)踐著，為全體員工所認(rèn)同并遵守。創(chuàng)新企業(yè)文化，不但可以增強(qiáng)員工的凝聚力，發(fā)揮全體職工的積極性、創(chuàng)造性，提高生產(chǎn)效率，取得更大、更高質(zhì)量的效益回報(bào)，還可以合理、充分地運(yùn)用企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)，使企業(yè)社會(huì)聲譽(yù)大增，客戶增多，市場(chǎng)擴(kuò)大，從而形成有形資產(chǎn)的增值。

1．2．3品牌創(chuàng)新

通過(guò)品牌創(chuàng)新提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力是人們普遍認(rèn)同的一種戰(zhàn)略選擇。在全球一體化的今天，我們的飼料企業(yè)不僅要參加國(guó)內(nèi)主戰(zhàn)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，而且要參加國(guó)際大市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)是無(wú)情的，在競(jìng)爭(zhēng)中必須靠產(chǎn)品說(shuō)話，靠品牌爭(zhēng)先，靠商品創(chuàng)優(yōu)。從一定意義上講，當(dāng)前國(guó)內(nèi)國(guó)際市場(chǎng)已從產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代進(jìn)入名牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。為了推進(jìn)品牌創(chuàng)新戰(zhàn)略，飼料企業(yè)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：第一，要堅(jiān)持在發(fā)展中創(chuàng)名牌，在創(chuàng)名牌中促發(fā)展的指導(dǎo)思想。要立足于“創(chuàng)”，在“創(chuàng)新、創(chuàng)造”上下真功夫，真正“攻關(guān)”，攻克尖端技術(shù)，而不是靠“公關(guān)”。要在創(chuàng)名牌的全過(guò)程中，動(dòng)員企業(yè)全體員工，運(yùn)用全行業(yè)的整體力量，使生產(chǎn)力和競(jìng)爭(zhēng)力水平都上一個(gè)新臺(tái)階。第二，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持自主創(chuàng)新，堅(jiān)持市場(chǎng)檢驗(yàn)。實(shí)踐證明高標(biāo)準(zhǔn)出大名牌，大名牌出高效益。圍繞高標(biāo)準(zhǔn)，全過(guò)程抓管理，全流程抓工藝，做到精益求精，出精品、出名品。

2以一體化為導(dǎo)向，打造完整的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

目前，飼料業(yè)發(fā)展存在一些結(jié)構(gòu)性的突出問(wèn)題，使單兵作戰(zhàn)、單業(yè)發(fā)展的飼料加工企業(yè)更加處境不妙。我國(guó)飼料加工企業(yè)的困境是系統(tǒng)的困境，需要系統(tǒng)的突破。加大我國(guó)飼料業(yè)整合提升的力度，通過(guò)重新改組、調(diào)整、合并，逐步形成以大型飼料企業(yè)為龍頭、中小型企業(yè)為支柱、社會(huì)化組織化程度高、布局合理、分工協(xié)作的飼料加工企業(yè)群體，在我國(guó)飼料業(yè)發(fā)展中起骨干作用。

從密集型發(fā)展戰(zhàn)略到一體化發(fā)展戰(zhàn)略是大型企業(yè)集團(tuán)化發(fā)展的基本趨勢(shì)。實(shí)行一體化，即根據(jù)上、下游行業(yè)物資流動(dòng)的方向，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)不斷向自身所處業(yè)務(wù)鏈的深度和廣度擴(kuò)展，從而把業(yè)務(wù)鏈上商品制造的供應(yīng)階段、生產(chǎn)階段和經(jīng)銷階段囊括到一個(gè)統(tǒng)一的、有層次的系統(tǒng)內(nèi)，用內(nèi)部交易代替市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)能，從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)交易的內(nèi)部化、某些職能的協(xié)同化等目的的一種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

我國(guó)大型飼料企業(yè)實(shí)行一體化發(fā)展戰(zhàn)略，不僅要有充足的可調(diào)配資金，自我發(fā)展的強(qiáng)烈愿望，還要具有管理的優(yōu)秀能力，這樣才能使相關(guān)企業(yè)的整合以及上、下游企業(yè)的協(xié)同管理得以順暢，更加壯大自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。實(shí)行這樣的發(fā)展戰(zhàn)略，一定要面向市場(chǎng)，講求效益，從實(shí)際出發(fā)，量力而行。在這點(diǎn)上，湖南正虹集團(tuán)在實(shí)行一體化發(fā)展戰(zhàn)略過(guò)程中所積累的經(jīng)驗(yàn)，可供我們借鑒：

2．1是直接從事飼料原料貿(mào)易業(yè)，實(shí)現(xiàn)后向垂直一體化

2001年，正虹集團(tuán)將總部商貿(mào)部實(shí)行企業(yè)化運(yùn)作，在上海市浦東新區(qū)注冊(cè)成立了上海正虹貿(mào)易發(fā)展有限公司，負(fù)責(zé)集團(tuán)所需的大豆、玉米、魚(yú)粉等大宗原材料、添加劑及農(nóng)副產(chǎn)品的進(jìn)出口業(yè)務(wù)。同時(shí)，還在東北、新疆等原材料主產(chǎn)區(qū)建立了供應(yīng)基地。

2．2是大力進(jìn)軍畜禽養(yǎng)殖業(yè)，實(shí)現(xiàn)前向垂直一體化

從1998年開(kāi)始，正虹集團(tuán)陸續(xù)建立起了原種豬場(chǎng)、擴(kuò)繁場(chǎng)、仔豬場(chǎng)等。同時(shí)，還實(shí)行了公司+農(nóng)戶模式養(yǎng)豬、養(yǎng)雞，帶領(lǐng)當(dāng)?shù)厝嗣耩B(yǎng)殖致富。2003年，正虹集團(tuán)投巨資創(chuàng)建的中外合資肉食品加工企業(yè)。湖南正虹海原綠色食品有限公司正式運(yùn)營(yíng)，將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的觸角縱向延伸到飼料加工業(yè)的下游。

2.3是按計(jì)劃全國(guó)性設(shè)廠布點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)橫向水平一體化

從1990年兼并周邊三家飼料廠，實(shí)現(xiàn)四廠合一。從成立湖南正虹飼料廠開(kāi)始，正虹集團(tuán)一直沒(méi)有停止兼并、收購(gòu)、合營(yíng)的步伐，尤其是1997年上市后，正虹集團(tuán)橫向擴(kuò)張達(dá)到了飼料加工業(yè)、畜禽水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)、肉食品加工業(yè)等廣泛的行業(yè)鏈上。

3掌握市場(chǎng)規(guī)律，抵御規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

中國(guó)在經(jīng)過(guò)20多年的風(fēng)風(fēng)雨雨后已成為世界第二大飼料工業(yè)生產(chǎn)國(guó)，飼料業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已占有重要地位。但同時(shí)我們應(yīng)清楚地看到，未來(lái)的市場(chǎng)更嚴(yán)峻、競(jìng)爭(zhēng)更激烈，優(yōu)勝劣汰是一個(gè)不破的真理。目前，飼料行業(yè)在市場(chǎng)化、國(guó)際化、產(chǎn)業(yè)化的新時(shí)期中，面臨的是全面競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，各種矛盾相互交錯(cuò)，科技革命日新月異，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)大而狡黠。飼料企業(yè)如何做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和防范工作，抵御經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，使我國(guó)飼料企業(yè)在國(guó)際大舞臺(tái)上具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，是擺在我們面前值得深思和急需解決的問(wèn)題。飼料企業(yè)只有充分認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)的存在，采取相應(yīng)的措施，加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)管理，才能持續(xù)、健康地經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

飼料企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可以從內(nèi)、外兩個(gè)部分進(jìn)行分析。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)包括生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力風(fēng)險(xiǎn)；外部風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)秩序風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和其它風(fēng)險(xiǎn)。既然飼料企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)多種多樣，那么抵御風(fēng)險(xiǎn)的策略也應(yīng)不同。主要方法有：

3．1風(fēng)險(xiǎn)控制策略

主要針對(duì)人才流失風(fēng)險(xiǎn)、營(yíng)銷渠道風(fēng)險(xiǎn)、火災(zāi)等意外風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)重視人力資源的管理，制定明確的員工行為標(biāo)準(zhǔn)和工作規(guī)范，各崗位明確職責(zé)，日常管理做到細(xì)致到位，使員工養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣。企業(yè)還應(yīng)注重培訓(xùn)工作，塑造良好的企業(yè)文化，使有些人才進(jìn)得來(lái)，留得住，用得好。意外風(fēng)險(xiǎn)的防范在于安全工作得力而且堅(jiān)持不懈，樹(shù)立安全是最大的效益思想。防止?fàn)I銷渠道風(fēng)險(xiǎn)、保證資金回籠要做到：保證產(chǎn)品質(zhì)量，避免質(zhì)量事故，如發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)及時(shí)有效處理；對(duì)中間商的資金信用進(jìn)行考察，核定及跟蹤監(jiān)督；中間商必須提供有效的財(cái)產(chǎn)抵押保證；信用資金不高于中間商年所得稅的銷售折扣總數(shù)。

3．2風(fēng)險(xiǎn)回避策略

主要針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，如何保持和壯大實(shí)力，防范實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵在于對(duì)本企業(yè)的實(shí)力要有正確的評(píng)價(jià)，知可以戰(zhàn)與不可以戰(zhàn)者勝。有了正確的實(shí)力評(píng)價(jià)，就可以決定是采取放手戰(zhàn)略還是采取攻擊戰(zhàn)略。企業(yè)對(duì)自己及對(duì)手有了正確的實(shí)力評(píng)價(jià)后，在某些情況下也可以弱制強(qiáng)。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，要充分運(yùn)用SWOT的模式進(jìn)行分析，即優(yōu)勢(shì)（strength）、劣勢(shì)（weakness）、機(jī)會(huì)（opportunity）、威脅(threat)。首先要認(rèn)真分析雙方的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，如產(chǎn)品質(zhì)量、成本、市場(chǎng)占有率等，然后再根據(jù)對(duì)手的情況及預(yù)期目標(biāo)提出企業(yè)的行動(dòng)方案與戰(zhàn)略，如低價(jià)格戰(zhàn)略，集中營(yíng)銷戰(zhàn)略，服務(wù)第一戰(zhàn)略。其次，在分析外部環(huán)境中的機(jī)會(huì)和威脅時(shí)，要注重加高行業(yè)壁壘，以減少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，抑制行業(yè)內(nèi)部的激烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。在對(duì)其他企業(yè)實(shí)施攻擊戰(zhàn)略時(shí)，還要具備及時(shí)處理異常情況的能力，必要時(shí)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整

3．3風(fēng)險(xiǎn)適應(yīng)策略

主要針對(duì)政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)屬企業(yè)不可控因素，一般指適應(yīng)政策的變化。國(guó)內(nèi)企業(yè)不但要注意外資企業(yè)政策的變化，更應(yīng)該研究我國(guó)的政策走向，以便用好、用活、用足政策，發(fā)揮本土優(yōu)勢(shì)，為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

在新形勢(shì)下，飼料企業(yè)不僅要學(xué)會(huì)抵御風(fēng)險(xiǎn)，更要學(xué)會(huì)避險(xiǎn)，要把經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度?？v觀國(guó)際上的著名企業(yè)，他們規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)相當(dāng)強(qiáng)烈。目前摸索出的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施主要有：在大宗飼料原料的采購(gòu)上，通常要用期貨套期保值。在資金上，除了盲目投資、低水平重復(fù)建設(shè)、過(guò)度擴(kuò)張以外，飼料行業(yè)最大問(wèn)題是賒銷。資金如收不回來(lái)或不能按期回籠，將直接影響資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，從而影響企業(yè)發(fā)展，因此應(yīng)特殊防范。

目前，相比其他行業(yè)，我國(guó)的飼料工業(yè)還是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。尤其是加入WTO以后，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，但整體來(lái)說(shuō)，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。一方面，飼料企業(yè)在生產(chǎn)中要將滿足市場(chǎng)需求放在首要位置，以需求為導(dǎo)向，按照市場(chǎng)細(xì)分的原則，制訂合理的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略；另一方面，要適應(yīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，審時(shí)度勢(shì)，把握全局，從戰(zhàn)略高度完善飼料工業(yè)體系。20余年的發(fā)展歷程，飼料業(yè)從無(wú)到有，目前已經(jīng)形成了門(mén)類比較齊全、功能比較完備的產(chǎn)業(yè)體系，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。不僅促進(jìn)了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化，而且還推進(jìn)了第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我們有理由相信，依托入世的良好機(jī)遇，飼料業(yè)不但會(huì)成為中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，而且會(huì)完成由飼料大國(guó)向飼料強(qiáng)國(guó)的轉(zhuǎn)變，它的未來(lái)也一定會(huì)更加輝煌燦爛！

第三篇：2018年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

我眼中的2018年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了2017年的瘋狂暴漲后會(huì)迎來(lái)幾年的平靜恢復(fù)期，縱觀中國(guó)自從改革開(kāi)放到1994年房改房開(kāi)始住宅由國(guó)家控制改成自由買賣的商品房，經(jīng)歷了很長(zhǎng)一段時(shí)間才慢慢步入正軌。住宅房屋也由原來(lái)的多層磚混發(fā)展到現(xiàn)在的多層、小高層、高層、別墅等多樣性發(fā)展，住宅小區(qū)各種配套建筑及設(shè)施相對(duì)越來(lái)越完善。

房?jī)r(jià)高的原因是什么？宏觀講就是通貨膨脹、貨幣貶值。按現(xiàn)狀看其實(shí)還受政府依賴土地收入，各開(kāi)發(fā)商拍地時(shí)也相互抬價(jià)地王頻出土地成本大幅上漲。政府治理大氣污染造成相關(guān)企業(yè)停產(chǎn)、限產(chǎn)和升級(jí)改造，水泥、鋼筋、磚等主材和輔材價(jià)格上漲一倍甚至更多，天氣污染預(yù)警時(shí)工程停工造成施工時(shí)間有原來(lái)的可以建設(shè)1年到現(xiàn)在的施工時(shí)間縮短為7個(gè)月甚至更短，這不僅使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期延長(zhǎng)，更增加了建設(shè)成本，工人工作時(shí)間短會(huì)提高工資，施工設(shè)備租賃時(shí)間加長(zhǎng)，管理人員工資及各種消耗都在增加。所有受到影響的最終都會(huì)加在房?jī)r(jià)里由買房人承擔(dān)，所有的這些因素都是影響房?jī)r(jià)的根本原因。

2016年底至2017年這段時(shí)間邢臺(tái)房?jī)r(jià)的上漲除了成本上漲外還有受國(guó)家限購(gòu)政策的影響，很多人在國(guó)家發(fā)布限購(gòu)政策前知道消息后剛需購(gòu)房者快速入手，也使有些猶豫不決的人或準(zhǔn)備延后買房的人群加入到購(gòu)房行列，造成房源緊張，有些項(xiàng)目一開(kāi)樓盤(pán)就賣光，加劇了從眾者的心理，開(kāi)發(fā)商趁機(jī)漲價(jià)，造成越漲越賣，直到房?jī)r(jià)超出人們的正常承受能力，演變成現(xiàn)在的有價(jià)無(wú)市，剛需一族受到打擊，與政府的限購(gòu)政策背道而馳。

2018年經(jīng)過(guò)前兩年的洗禮，房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求逐步平穩(wěn)，一些新開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)會(huì)從略低價(jià)位起步，逐步跟上現(xiàn)行房?jī)r(jià)，不會(huì)出現(xiàn)大的上浮，比如邢臺(tái)市西北區(qū)房?jī)r(jià)由2016年的5000元左右的均價(jià)到2017年9000元左右均價(jià)，價(jià)格幾乎上漲一倍，2018年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格在7500元左右，整體感覺(jué)屬于下降趨勢(shì)，但這只是新盤(pán)價(jià)格，老項(xiàng)目平均價(jià)格基本維持在9500左右。這就能從整個(gè)市場(chǎng)反饋的信息了解到現(xiàn)在的行情。為什么開(kāi)盤(pán)價(jià)會(huì)有這么大的差距，如果市場(chǎng)有需求誰(shuí)會(huì)不想賣高價(jià)，賣9500元比7500元每平米差2000元，10萬(wàn)平的小區(qū)就差2個(gè)億，老板們嫌賺的錢多嗎！回答是NO。有錢不賺是傻子，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司那么多精英不會(huì)算不清賬的。因?yàn)槭袌?chǎng)不允許你這么做，你價(jià)格高客戶就會(huì)選擇別的樓盤(pán)，現(xiàn)在受國(guó)家政策影響，銀行對(duì)房地產(chǎn)公司的信貸收緊，各公司在這兩年賺了滿盆缽后，又得擴(kuò)展新項(xiàng)目，地價(jià)走高趨勢(shì)明顯，融資渠道不暢通，縮短開(kāi)發(fā)周期，要快速銷售回籠資金，不能在一個(gè)項(xiàng)目上耗費(fèi)太多時(shí)間，以免在激烈競(jìng)爭(zhēng)中落后。所以能從現(xiàn)在的開(kāi)盤(pán)價(jià)格上找到符合市場(chǎng)規(guī)律，適應(yīng)市場(chǎng)行情的節(jié)點(diǎn)價(jià)格。但受開(kāi)發(fā)成本的制約，房?jī)r(jià)會(huì)慢慢向上調(diào)整，所以上漲是不可避免的，穩(wěn)中有升，所以邢臺(tái)房?jī)r(jià)在2018普通樓盤(pán)將會(huì)在8000元左右，高端樓盤(pán)維持在10000元左右，在未來(lái)5年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大起大落。按中國(guó)的國(guó)情來(lái)說(shuō)長(zhǎng)遠(yuǎn)看也許會(huì)有暴漲的投機(jī)性情況出現(xiàn)，預(yù)計(jì)在未來(lái)20年后整個(gè)房地產(chǎn)會(huì)有一個(gè)波動(dòng)期，有可能造成房?jī)r(jià)下跌。

城市在擴(kuò)大，縣城也在擴(kuò)張，農(nóng)民進(jìn)城成為一種趨勢(shì)，按國(guó)家政策的城鎮(zhèn)化要求，這些農(nóng)民是未來(lái)10-20年的購(gòu)房主力，改善型需求也會(huì)隨時(shí)間發(fā)展而增多，人們對(duì)住房的要求也會(huì)越來(lái)越高，周邊及社區(qū)環(huán)境、設(shè)施、品質(zhì)等相關(guān)服務(wù)會(huì)成為開(kāi)發(fā)商們的競(jìng)爭(zhēng)途徑，差異化分類，按需所求，市場(chǎng)會(huì)被細(xì)分，成為每個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)為樓盤(pán)定位的選擇，也為他們的長(zhǎng)久發(fā)展提供參考。

劉志杰

2018/2/8

第四篇：分析深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)和對(duì)策

摘要：住宅是人類生存和發(fā)展必備的物質(zhì)條件，人的生存必須具備衣、食、住三方面必要的生活資料，住宅的發(fā)展水平、功能齊備與否，反映了人們生活水平和生活質(zhì)量的高低。深圳是我國(guó)培育房地產(chǎn)市場(chǎng)最早的城市，改革開(kāi)放二十多年來(lái)，深圳房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的成就，市場(chǎng)經(jīng)過(guò)曲折的發(fā)展歷程，呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。就目前來(lái)說(shuō)，在深圳 “地產(chǎn)熱”成為一種趨勢(shì)，也成為政府、企業(yè)及各界人士普遍關(guān)注的問(wèn)題。本文在分析深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，仔細(xì)探究了造成這一現(xiàn)狀的原因，并對(duì)深圳市房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)做出了預(yù)測(cè)，針對(duì)存在的問(wèn)題提出了一些有益的建議。

關(guān)鍵詞：深圳房地產(chǎn)趨勢(shì)分析

一、深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀和現(xiàn)狀的原因分析

對(duì)于深圳而言，2005年的樓市充滿玄機(jī)，宏觀調(diào)控并非弱于其它城市，但房?jī)r(jià)卻一路高歌猛進(jìn)，市場(chǎng)在博弈中行進(jìn)，喜和憂、快與痛，不同的利益主體感受不一。回顧過(guò)去，展望未來(lái)，“不安寧”是深圳房地產(chǎn)的基調(diào)，市場(chǎng)在博弈中抉擇。

（一）深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

縱觀2005年深圳市房地產(chǎn)業(yè)，價(jià)格上漲和供需求比例失衡并存是給人們第一印象，這也是外界對(duì)深圳市房地產(chǎn)“不安寧”這一定調(diào)的主要原因。

1、價(jià)格上漲明顯。2005年，深圳商品房?jī)r(jià)格為7659.18元/平方米，同比上漲17.28％。2006年2月9日，深圳市房地產(chǎn)研究中心公布了《2005深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與2006年展望》，研究中心副主任王鋒博士在報(bào)告中指出，深圳樓市供求關(guān)系有望在今年下半年趨于平衡。2005年，深圳樓市在全國(guó)一片調(diào)控聲中逆市飛漲，部分地區(qū)樓價(jià)甚至一度漲幅高達(dá)20％??——30％，迫使政府不得不一再出手調(diào)控。在這份權(quán)威報(bào)告中，全面描述了去年的漲跌變化:從2005年各月住宅銷售價(jià)格變動(dòng)看，住宅價(jià)格在1月份同比上升了3.98％，其他各月份都保持了兩位數(shù)的同比增長(zhǎng)率。但隨著國(guó)家及深圳穩(wěn)定房?jī)r(jià)系列措施的實(shí)施，6——9月，房?jī)r(jià)開(kāi)始回落，基本保持在同比增長(zhǎng)率15％以下的波動(dòng)。10月份以后，價(jià)格持續(xù)上升，其中10、11月同比增長(zhǎng)為24.70％和38.62％，由于深圳11月份市場(chǎng)調(diào)控措施的及時(shí)出臺(tái)，12月份住房?jī)r(jià)格開(kāi)始回落，同比增長(zhǎng)19.90％。經(jīng)過(guò)一年的狂漲后，深圳當(dāng)前商品住宅均價(jià)突破了7000元大關(guān)；辦公樓均價(jià)則達(dá)到了12490.88元/平方米，同比上漲24.71％；商業(yè)用房均價(jià)為15611.48元/平方米，同比上漲25.63％。

2、房屋供求失衡。新增住房供求比繼續(xù)縮小，從2003年上半年的0.93，2004年上半年的0.9，迅速縮小為2005年的0.66，供需失衡進(jìn)一步擴(kuò)大。同時(shí)，有跡象表明，宏觀調(diào)控的鐵錘砸碎了房產(chǎn)投資者在長(zhǎng)三角的投資夢(mèng)，但幸存者似乎又找到了另一個(gè)投資樂(lè)園——深圳。深圳中原地產(chǎn)深港研究中心指出，正常情況下，批準(zhǔn)預(yù)售面積與銷售面積之比應(yīng)當(dāng)為1.3：1，但資料表明，1——8月份深圳批準(zhǔn)預(yù)售面積為402萬(wàn)平方米，銷售面積為551萬(wàn)平方米，兩者比率僅為0.73:1。供不應(yīng)求趨勢(shì)明顯。此外，供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡的矛盾也很突出。

（二）造成深圳房地產(chǎn)現(xiàn)狀原因分析

1、從整個(gè)城市化建設(shè)的角度，房產(chǎn)依然是熱門(mén)

深圳作為我國(guó)改革開(kāi)放的中心城市，是我國(guó)勞動(dòng)力資源流動(dòng)的主要方向，相對(duì)貧乏的資源無(wú)法滿足日子增長(zhǎng)的住房需求，主要表現(xiàn)在：

①每年兩千萬(wàn)的農(nóng)民工涌入城市，城市安居的壓力。

②生育的高峰期，對(duì)買房安定的需求。

③中國(guó)城市化建設(shè)的熱潮、趨勢(shì)。

④房地產(chǎn)是中國(guó)的龍頭產(chǎn)業(yè)，他在一定程度上代表了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，外界對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的認(rèn)可，對(duì)房產(chǎn)發(fā)展也會(huì)認(rèn)可。

⑤資源匱乏的瓶頸效應(yīng)。深圳總面積為2020平方公里，陸地面積1953平方公里，其中建設(shè)用地面積800多平方公里。2004年深圳城市建成區(qū)面積達(dá)到500多平方公里，所剩建設(shè)

用地面積僅200多平方公里，建設(shè)用地緊缺。而近三年來(lái)，深圳每年平均出讓土地面積在10——12平方公里，按這樣的速度，剩余建設(shè)用地僅夠出讓20年。近幾年來(lái)，深圳每年出讓房地產(chǎn)用地在1平方公里上下，每年市場(chǎng)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目約70%以上用地來(lái)自存量。隨著存量用地的逐步消耗，房地產(chǎn)用地形勢(shì)嚴(yán)峻。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上游資源的土地供應(yīng)的嚴(yán)重匱乏是導(dǎo)致2005年深圳房?jī)r(jià)大幅上漲的基礎(chǔ)性因素。

2、從房地產(chǎn)商的角度，大部分發(fā)展商承受不住走低的趨勢(shì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)者，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中起著重要作用，深圳市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，土地資源相對(duì)成本攀升，銀行貸款難度增大，加上宏觀調(diào)控后房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)收縮，房地產(chǎn)商承受不住走低的趨勢(shì)，主要表現(xiàn)在：

①土地成本上漲。房地產(chǎn)批地越來(lái)越難，拿地成本也越來(lái)越高，尤其是在深圳，好不容易拿到稀缺資源，這樣對(duì)于房地產(chǎn)商而言沒(méi)理由不炒一把，賣個(gè)好價(jià)錢。

②土地資源稀缺。就目前而言，深圳的好地已經(jīng)不多了，好多地都要填湖移山，開(kāi)發(fā)成本增大。

③房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)空間萎縮。經(jīng)過(guò)國(guó)家連續(xù)十多年的宏觀調(diào)控，地產(chǎn)行業(yè)并不是高利潤(rùn)行業(yè)，總體上看沒(méi)有幾個(gè)項(xiàng)目盈利的絕對(duì)額度很大，并且大部分是負(fù)債經(jīng)營(yíng)，即房地產(chǎn)商的投資額不大，基本上是依助銀行貸款。在利潤(rùn)不高、成本日益增高的情況下，跌價(jià)肯定會(huì)使發(fā)展商承受不起。

④貸款成本增大。在房地產(chǎn)運(yùn)作中房地產(chǎn)商的投資額不大，基本上是依助銀行貸款，房地產(chǎn)商在向銀行貸款過(guò)程中，銀行并不會(huì)為難發(fā)展商，畢竟是大客戶，他如果不好過(guò)，銀行虧得更大。但是高額的利息一定程度上限制了發(fā)展商通過(guò)銀行取得資助途徑。

⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)不合理。在深圳，年輕白領(lǐng)在房地產(chǎn)消費(fèi)群中占有相當(dāng)大的比重。他們最需要的是面積適中、居住舒適、性價(jià)比高、使用成本低的普通住宅。但是，雖然2005年深圳商品住宅成交面積突破900萬(wàn)平方米，創(chuàng)下歷年成交量新高，但是其中豪宅供應(yīng)面積達(dá)132萬(wàn)平方米，接近總供應(yīng)面積的二成，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例。大面積豪宅供應(yīng)過(guò)多，價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，帶動(dòng)整體市場(chǎng)房?jī)r(jià)快速上揚(yáng)，普通人置業(yè)越來(lái)越難。這也從側(cè)面顯示了目前深圳樓市中大眾精品樓盤(pán)的緊缺。

⑥大量閑置土地沒(méi)有轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)有效供應(yīng)。我國(guó)土地資源極度缺乏而需求十分巨大，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域卻存在著土地大量閑置和巨大浪費(fèi)的現(xiàn)象。土地購(gòu)置面積占土地開(kāi)發(fā)面積的比例持續(xù)降低，差額逐年增大。問(wèn)題在于房地產(chǎn)上為了自己利益的最大化處于觀望態(tài)度，從而也加劇了房產(chǎn)供應(yīng)的緊張。

3、從客戶的角度，深圳的市場(chǎng)在短期內(nèi)會(huì)呈現(xiàn)求大于供的局面

客戶是房地產(chǎn)商出售商品的購(gòu)買者，是房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)流通環(huán)節(jié)中的重要組成部分，深圳市外來(lái)人口比例增大，個(gè)人投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，一定程度上造成了房地產(chǎn)業(yè)不安寧的局面。①深圳1200萬(wàn)人口，200多萬(wàn)常住戶口，大多數(shù)是外來(lái)人口，其中可能購(gòu)房的潛在客戶有600萬(wàn)之眾?？蛻裘婧托枨罅慷际蔷薮蟮?。

②深圳比鄰香港，香港來(lái)深圳置業(yè)是一個(gè)趨勢(shì)，香港人看好深圳的發(fā)展，根據(jù)香港的房產(chǎn)發(fā)展，深圳的房子肯定會(huì)越來(lái)越貴，所以不但可以安居，還可以作為投資保值。有這種意向的香港人有100萬(wàn)之眾。單從目前的情況來(lái)看，港人在深圳置業(yè)已經(jīng)成為深圳外向型樓市的重要支柱。香港經(jīng)濟(jì)在金融風(fēng)暴后一直處于較低迷的狀態(tài)，銀行利息一降再降，而投資房地產(chǎn)是香港一種普遍的投資意識(shí)，以為深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，房地產(chǎn)的投資收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于香港。③近期股市不景氣，深圳的中產(chǎn)階級(jí)，除了吃住不愁，手里還有些閑錢，存銀行利息又低，企圖購(gòu)房保值。投資市場(chǎng)的不景氣，造成“熱錢”瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)，上海的炒房者已經(jīng)看準(zhǔn)機(jī)會(huì)，在深圳將房?jī)r(jià)炒起來(lái)了，人民幣資產(chǎn)升值對(duì)擁有大量土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)的地產(chǎn)股影響更大，繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)股的牛市行情。2007年即將實(shí)施的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則允許將公司持有的經(jīng)營(yíng)性房

地產(chǎn)按照市場(chǎng)價(jià)格估值記價(jià)，刺激了市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值挖掘和資產(chǎn)重估熱情，將房地產(chǎn)股的炒做熱情推向高潮。

4、從市場(chǎng)的角度，深圳市場(chǎng)在現(xiàn)階段，很容易被炒熱。

①國(guó)家宏觀調(diào)控實(shí)際上對(duì)這個(gè)市場(chǎng)起了反作用，甚至在深圳有幫助炒作之嫌。②深圳房產(chǎn)市場(chǎng)的信息極度不對(duì)稱，成交信息不公開(kāi)，促使消費(fèi)者交易盲目。③“熱錢”讓樓市變得緊俏，排隊(duì)搶房的情景已經(jīng)造成。

④很多企業(yè)變相批地，如物流企業(yè)，借市政府輔助物流之際，批地名建物流，實(shí)做房產(chǎn)。消費(fèi)是感性的，市場(chǎng)在同一時(shí)期對(duì)龐大的消費(fèi)群宣傳房子緊俏，房?jī)r(jià)不漲，不搶才怪。⑤信息傳播的暗示效應(yīng)。2005年，兩項(xiàng)信息的宣布對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了很大的影響，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到推波助瀾的作用。一是公安部門(mén)宣布深圳總?cè)丝谶_(dá)到1200萬(wàn)人，而此前公開(kāi)的信息是700萬(wàn)人；二是多次政府高規(guī)格會(huì)議包括年底首次全市規(guī)劃工作會(huì)議，都宣布深圳土地資源匱乏，房地產(chǎn)供地嚴(yán)重不足。政府及其部門(mén)的公開(kāi)宣示具有權(quán)威性，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成很大的心理暗示，即房地產(chǎn)供應(yīng)不足，但需求旺盛。

二、2006年深圳房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望

深圳關(guān)內(nèi)住宅均價(jià)逾萬(wàn)元政府再次調(diào)控時(shí)機(jī)已到。隨著調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式將逐漸改變，金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制約作用將更加突出，開(kāi)發(fā)貸款和消費(fèi)貸款增速的放緩，將起到抑制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的作用。如果今后不出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，估計(jì)2006年房地產(chǎn)投資增速將與2005年持平。受稅收政策限制和拆遷規(guī)?？刂频挠绊?，投機(jī)性需求和被動(dòng)性需求會(huì)繼續(xù)減少，加之隨著前幾年開(kāi)工的商品房逐漸進(jìn)入完工階段，商品房竣工面積增速將有所提高，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解，2006年房地產(chǎn)價(jià)格將在2005年的基礎(chǔ)上趨向緩和的小幅上升。

（一）房地產(chǎn)融資方式呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采用的是典型的“香港模式”，即開(kāi)發(fā)商利用大量銀行資金買地、建房、賣房，然后再開(kāi)始新一輪循環(huán)。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自銀行的土地及開(kāi)發(fā)貸款、預(yù)收款、銀行按揭貸款、施工企業(yè)墊款，而開(kāi)發(fā)商自有資金比例甚低。經(jīng)過(guò)政策調(diào)整后，土地使用趨于透明，但是資金的制約日益明顯。近幾年國(guó)家有關(guān)監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金實(shí)力提出了越來(lái)越高的要求，先是清理工程拖欠款，接著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資本金比例提高，存貸款基準(zhǔn)利率提高，個(gè)人房貸利率及按揭成數(shù)提高，繼之“招拍掛”后的國(guó)有土地出讓金的限期繳清，直到最近人民銀行建議取消期房銷售，資金成為房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)：舊的融資渠道受阻、資金鏈日益趨緊。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)正由土地運(yùn)營(yíng)向金融運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，而房地產(chǎn)更加依賴于銀行信貸外的其他金融創(chuàng)新產(chǎn)品，以銀行貸款為主導(dǎo)的間接融資將轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣谫Y模式。

從近兩年的情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)空前活躍。據(jù)有關(guān)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2004年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金超過(guò)7億美元，2005年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金將達(dá)到28億美元；2004年，全國(guó)30家信托投資公司共計(jì)發(fā)行了約83個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元，2005年，房地產(chǎn)信托募集資金將達(dá)到220億元。可以看出，隨著調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)融資更加依賴于銀行信貸外的其他金融創(chuàng)新產(chǎn)品。同時(shí)，海外地產(chǎn)基金也紛紛進(jìn)入中國(guó)迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，像摩根士丹利、SUN-REF盛陽(yáng)地產(chǎn)基金、ING地產(chǎn)、美林投資銀行等著名國(guó)際地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拓寬了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

（二）房地產(chǎn)投資增速趨穩(wěn)，供給量有所增加

就全國(guó)而言，基于2005年采取的一系列宏觀調(diào)控措施整體上已收成效，來(lái)年再次出臺(tái)專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策的可能性不大，可能比較大的是一些金融、產(chǎn)業(yè)政策的出臺(tái)會(huì)順勢(shì)影響到房地產(chǎn)業(yè)。在深圳，基于2005年市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，調(diào)控政策并未收到實(shí)質(zhì)性成效，因

此繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策是毋庸置疑的，關(guān)鍵是看政策的針對(duì)性、力度和成效。目前已明確的政策有增加土地供應(yīng)等。從短期看，深圳房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，但增長(zhǎng)速度將繼續(xù)放緩?？梢灶A(yù)計(jì)，隨著宏觀調(diào)控政策作用的繼續(xù)顯現(xiàn)，2006年房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)幅度將繼續(xù)回落。一方面，在宏觀調(diào)控政策的慣性作用下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和消費(fèi)貸款增速將繼續(xù)放緩，直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模和施工速度，發(fā)揮抑制投資增長(zhǎng)的作用。另一方面，海外資金和民間資金將繼續(xù)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，資金偏緊狀況將有所改善。同時(shí)，國(guó)家將強(qiáng)化擴(kuò)大居民消費(fèi)政策，為了滿足廣大中低收入群體的住房需求，國(guó)家將繼續(xù)鼓勵(lì)對(duì)普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房的投資建設(shè)，因而，普通住房的投資增加將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿ΑＳ捎诜康禺a(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性。由于2005年國(guó)家繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，使房地產(chǎn)供求形勢(shì)發(fā)生了變化，價(jià)格預(yù)期改變，加之房屋建設(shè)周期不能拖的過(guò)長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，將加快建設(shè)速度，確保已開(kāi)工項(xiàng)目按時(shí)竣工。

（三）非理性需求繼續(xù)減少，自住性需求將逐漸回暖

隨著調(diào)控政策的不斷完善和落實(shí)，投機(jī)性需求將會(huì)繼續(xù)受到抑制。同時(shí)，深圳關(guān)內(nèi)改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動(dòng)性需求也會(huì)有所下降。但在匯率調(diào)整幅度不大的情況下，一些國(guó)際熱錢仍會(huì)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)投資感興趣，因此，外資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)仍然存在。由于房地產(chǎn)調(diào)控效果逐步明朗，消費(fèi)者的心理預(yù)期開(kāi)始恢復(fù)正常，觀望心態(tài)正緩慢轉(zhuǎn)變。2006年自住性需求將逐漸回暖。首先，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，居民收入水平將會(huì)有較大提高，居民消費(fèi)重點(diǎn)會(huì)轉(zhuǎn)向住、行等方面。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)的總量。其次，與工業(yè)化相伴隨的城市化進(jìn)程加快，大量農(nóng)村人口流向城市，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大中城市還吸引了大量經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、科技人才，將形成巨大的住房需求。

（四）房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將趨向緩和

2005年以來(lái)，出臺(tái)的系列調(diào)控措施，其政策效果將在今年繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格仍會(huì)上漲。但總體分析，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的可能性不大。根據(jù)上述對(duì)房地產(chǎn)供給和需求的判斷，2006年商品房供給量將有所增加，自住性需求逐漸回暖，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到改善，2006年深圳房?jī)r(jià)將繼續(xù)上揚(yáng)，預(yù)計(jì)上半年房?jī)r(jià)漲幅較大，下半年將放緩。關(guān)內(nèi)外的房?jī)r(jià)差距將縮小。價(jià)格拐點(diǎn)可能出現(xiàn)在明年底或后年上半年。

三、完善深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策建議

要使房地產(chǎn)既成為深圳經(jīng)濟(jì)的火車頭，同時(shí)又避免出現(xiàn)投資和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲給深圳經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，就必須進(jìn)行以制度建設(shè)和體制改革為中心的綜合治理?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢(shì)距離房地產(chǎn)市場(chǎng)“規(guī)模基本適度、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”的宏觀調(diào)控目標(biāo)還有明顯的差距，要堅(jiān)定不移的保持現(xiàn)有調(diào)控政策的力度和方向，在“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”的原則下，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模和價(jià)格增長(zhǎng)出現(xiàn)反彈。同時(shí)，加快財(cái)政稅收體制的改革，加快房地產(chǎn)融資體制的改革，建立起房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

（一）建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，推動(dòng)節(jié)地、節(jié)能建筑

1、大力發(fā)展節(jié)地建筑。一方面要加大房地產(chǎn)閑置土地的清理力度，盤(pán)活和利用存量土地，不僅要征收超過(guò)合同約定開(kāi)發(fā)期一定時(shí)期土地的閑置費(fèi)或無(wú)償收回使用權(quán)，還要探討建立土地閑置超過(guò)一定規(guī)模和期限的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的退出機(jī)制。另一方面要鼓勵(lì)發(fā)展小戶型低房?jī)r(jià)住房，保證大多數(shù)居民能夠買得起房屋，更好地解決中低收入階層的住房問(wèn)題。

2、大力發(fā)展節(jié)能建筑。要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，發(fā)展節(jié)能建筑刻不容緩。首先，需要強(qiáng)制性地執(zhí)行現(xiàn)有的法規(guī)和節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)建立新聞披露制度和市場(chǎng)清除制度，對(duì)不執(zhí)行國(guó)家建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)單位和建筑單位進(jìn)行披露，并給予一定的處罰直至清除出市場(chǎng)。其次，改革供能方式，實(shí)行集中供熱、分戶計(jì)量。第三，建立一整套經(jīng)濟(jì)激勵(lì)制

度，喚起全民的節(jié)能意識(shí)，推進(jìn)節(jié)能建筑的發(fā)展,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)我國(guó)建設(shè)事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）對(duì)自住性購(gòu)房需求和投資投機(jī)性需求區(qū)別對(duì)待，有保有壓

住房消費(fèi)是我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)中最大的熱點(diǎn)，也是構(gòu)成本輪經(jīng)濟(jì)景氣周期的最重要的源頭性需求。保護(hù)好居民住房消費(fèi)熱點(diǎn)是擴(kuò)大消費(fèi)需求、延長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)景氣周期的關(guān)鍵之一。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控需要進(jìn)一步明確對(duì)消費(fèi)性購(gòu)房需求和投資投機(jī)性需求的區(qū)別對(duì)待政策，繼續(xù)保持對(duì)居民自住的消費(fèi)性購(gòu)房的信貸支持和稅收優(yōu)惠，同時(shí)，要重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)投資和投機(jī)性購(gòu)房交易行為的稅收征管，適當(dāng)提高交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅收。在銀行信貸支持上，對(duì)于自住需求來(lái)說(shuō)，銀行信貸要繼續(xù)給予支持；對(duì)于投資和投機(jī)需求，一般不應(yīng)給予按揭貸款，應(yīng)該按照商業(yè)抵押貸款操作，執(zhí)行一般商業(yè)貸款利率，同時(shí)控制貸款年限，降低貸款成數(shù)。在稅收政策上，對(duì)消費(fèi)性需求，尤其是中小戶型和中低價(jià)位普通商品住宅，給予享受新房交易契稅的減免，而對(duì)于大面積、大戶型或高檔商品房的消費(fèi)，實(shí)行較高稅負(fù)。為了加強(qiáng)對(duì)投機(jī)購(gòu)房的稅收征管，稅務(wù)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)與房管登記部門(mén)的信息溝通，對(duì)購(gòu)買兩套以上住房的個(gè)人和家庭不再給予稅收優(yōu)惠措施。

（三）增加經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，完善住房梯級(jí)保障體系

住房保障是社會(huì)保障問(wèn)題的重要內(nèi)容，是建立和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作，保障居民基本居住需求是政府必須承擔(dān)的責(zé)任。住房保障政策主要是針對(duì)最低收入、低收入和中等偏下收入的家庭，因此，完善的住房保障體系包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給。

在廉租房供給上對(duì)于低收入階層的居民，政府應(yīng)該通過(guò)提供廉租房來(lái)解決其居住問(wèn)題。一定程度上深圳可以借鑒香港模式來(lái)發(fā)展廉租房的供給。在香港，最低收入者首先是通過(guò)租住公屋(相當(dāng)于廉租房)解決住房問(wèn)題，收入提高后，再購(gòu)買居屋(相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)適用房)。這樣高低搭配的梯級(jí)住房保障體系值得我們借鑒。

在經(jīng)濟(jì)適用房供給上深圳市已經(jīng)有了一套自己的模式與經(jīng)驗(yàn)，與其他城市的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)模式不同，深圳經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)權(quán)一直掌握在政府手中，政府根據(jù)掌握的低保家庭的情況，為此，在每一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房的小區(qū)里安排一部分廉租屋，提供給低保家庭。這種模式不僅保障了廉租屋的房源，而且可以避免出現(xiàn)低收入人群聚居形成的貧民區(qū)現(xiàn)象。

（四）加快關(guān)內(nèi)外一體化進(jìn)程

就深圳市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃來(lái)看，加快關(guān)內(nèi)外一體化進(jìn)程是發(fā)展深圳房地產(chǎn)也的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，為此，改善交通基礎(chǔ)設(shè)施和治安，打造以軌道交通為核心的公共交通系統(tǒng)，使城市各個(gè)組成部分成為一個(gè)有機(jī)體，滿足居民的工作和生活需要。雖然目前出關(guān)置業(yè)已成大趨勢(shì)，但從實(shí)際情況來(lái)看，關(guān)內(nèi)關(guān)外的差距還比較大，政府應(yīng)該在改善交通、設(shè)施、治安等方面繼續(xù)加大力度，盡快實(shí)現(xiàn)關(guān)內(nèi)外的一體化，減少對(duì)關(guān)內(nèi)居住存在依賴心理的置業(yè)者，讓更多的中產(chǎn)階級(jí)出關(guān)置業(yè)。

（五）選擇恰當(dāng)時(shí)機(jī)開(kāi)征物業(yè)稅

對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收重稅，短期內(nèi)可以起到抑制投機(jī)需求的效果，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不利于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。改善供給不僅僅要依賴一級(jí)市場(chǎng)，還要激活二級(jí)市場(chǎng)，充分利用存量房資源。我國(guó)房地產(chǎn)稅收主要集中于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)，在保有環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕，不利于抑制投資性和投機(jī)性住房需求。物業(yè)稅又稱為不動(dòng)產(chǎn)稅，作為一種財(cái)產(chǎn)占有稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房產(chǎn)的升值而提高。物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。也就是將現(xiàn)行購(gòu)房者在購(gòu)買階段一次性交納的房地產(chǎn)稅費(fèi)，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段按年繳交。為了在增加投機(jī)成本、抑制投機(jī)的同時(shí)，盡可能減低普通消費(fèi)者的居住支出，可以考慮借鑒美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)購(gòu)買第一套自住房時(shí)免征物業(yè)稅或?qū)嵭袠O低的稅率，對(duì)二套住房以上的所有者征收超額累進(jìn)的物業(yè)稅。

（六）采用“精明增長(zhǎng)”模式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

2005年末，深圳政府公布《深圳2030城市發(fā)展策略》，并向公眾咨詢意見(jiàn)。《深圳2030城市發(fā)展策略》指出：未來(lái)25年，深圳將基本遵循“從高速成長(zhǎng)期，逐步進(jìn)入高效成熟期，進(jìn)而走向精明增長(zhǎng)”的漸進(jìn)式轉(zhuǎn)型三部曲；近期以高速發(fā)展模式為主導(dǎo)，中期以高效成長(zhǎng)模式為主導(dǎo)，遠(yuǎn)期以精明增長(zhǎng)模式為主導(dǎo)；遠(yuǎn)期逐步滿足人的多方面發(fā)展需求，尋求經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的全面和諧發(fā)展，走向“精明增長(zhǎng)”。

“精明增長(zhǎng)”首先出現(xiàn)在2000年，美國(guó)規(guī)劃協(xié)會(huì)聯(lián)合60家公共團(tuán)體組成了“美國(guó)精明增長(zhǎng)聯(lián)盟”，并確定精明增長(zhǎng)的核心內(nèi)容是：用足城市存量空間，減少盲目擴(kuò)張；加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有社區(qū)的重建，重新開(kāi)發(fā)廢棄、污染工業(yè)用地，以節(jié)約基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)成本；城市建設(shè)相對(duì)集中，密集組團(tuán)，生活和就業(yè)單元盡量拉近距離，減少基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和使用成本。美國(guó)三分之二的州選擇了“精明增長(zhǎng)”?！熬髟鲩L(zhǎng)”是一種緊湊、集中、高效的發(fā)展模式，強(qiáng)調(diào)環(huán)境、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)的共同發(fā)展，和目前國(guó)內(nèi)提倡的“科學(xué)發(fā)展觀”、“建設(shè)和諧社會(huì)”一脈相承，它不僅可以有效解決城市發(fā)展問(wèn)題，同樣也有助于解決城市發(fā)展中的房地產(chǎn)問(wèn)題。深圳經(jīng)過(guò)25年的發(fā)展，城市建設(shè)正處于重要轉(zhuǎn)折期，而房地產(chǎn)的深層次結(jié)構(gòu)性矛盾尤顯突出，這在2005年集中顯現(xiàn)。要解決房地產(chǎn)的突出問(wèn)題，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟經(jīng)驗(yàn)，盡快實(shí)施“精明增長(zhǎng)”，將是一條可行的解決之道。

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第五篇：2014年電信企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

2014年電信企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

“在改變的時(shí)代里改變自己”、“由外生自然式增長(zhǎng)向內(nèi)生性機(jī)制變革式增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變”、“讓創(chuàng)新貫穿企業(yè)運(yùn)營(yíng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)”??在近期工作會(huì)議布局中，各地電信企業(yè)對(duì)加快變革步伐達(dá)成強(qiáng)烈共識(shí)。先前，為應(yīng)對(duì)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)競(jìng)爭(zhēng)，電信企業(yè)探索諸多機(jī)制創(chuàng)新與改造，但仍無(wú)法擺脫固有的封閉心態(tài)和傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)模式的束縛。在比拼效率和用戶體驗(yàn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中感受切膚之痛的電信企業(yè)意識(shí)到，必須通過(guò)開(kāi)放式變革，內(nèi)提效率，外增能力，跟上移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的步伐。

變革，從被動(dòng)應(yīng)對(duì)到主動(dòng)選擇

2013年，電信企業(yè)的日子不太好過(guò)。內(nèi)部，面臨成本升高、效率低下、業(yè)務(wù)成長(zhǎng)緩慢的窘境；外部，受到各路對(duì)手的狙擊，業(yè)務(wù)不斷遭到蠶食。一位運(yùn)營(yíng)商高層直言，企業(yè)的渠道效能與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)不在同一水平，甚至和同業(yè)對(duì)手都存在巨大差距，這直接導(dǎo)致了業(yè)務(wù)量的萎縮。資源虛耗在煩瑣的流程和環(huán)節(jié)中，貽誤商機(jī)。新業(yè)務(wù)運(yùn)作仍然按照老套路，客戶體驗(yàn)差，市場(chǎng)反響平平。短期內(nèi)很難根治的機(jī)制頑疾讓電信企業(yè)在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)中放不開(kāi)手腳。

自身能力受限，強(qiáng)壯的掠食者還在增多。在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)上熱門(mén)的互聯(lián)網(wǎng)金融、手機(jī)支付、位置服務(wù)等領(lǐng)域，都有一大批企業(yè)在精心經(jīng)營(yíng)，他們憑借各自的優(yōu)勢(shì)和對(duì)用戶的理解力，攥住的市場(chǎng)越來(lái)越多。2014年，虛擬運(yùn)營(yíng)開(kāi)放，牌照陸續(xù)落地，極富活力的民資將進(jìn)入基礎(chǔ)電信運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，與運(yùn)營(yíng)商分食市場(chǎng)。

2014年要面對(duì)的挑戰(zhàn)還不止于此。“營(yíng)改增”即將在電信業(yè)全面推開(kāi)，企業(yè)成本壓力陡增，內(nèi)部運(yùn)營(yíng)必須主動(dòng)適應(yīng)。4G牌照發(fā)放后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)業(yè)格局或?qū)⒅匦孪磁?，電信企業(yè)還須著重注意擴(kuò)張速度與質(zhì)量。

思慮種種危機(jī)與困境，主因之一還在于電信企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。除了天然管道和客戶資源，運(yùn)作資源的效率和速度才是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的主競(jìng)爭(zhēng)力，在這方面，電信企業(yè)存在短板，居于劣勢(shì)。正是源于這樣的自我審視，加快機(jī)制變革的步伐成為電信企業(yè)今年的主動(dòng)選擇。中國(guó)電信在新年工作會(huì)議上動(dòng)員全體員工進(jìn)一步解放思想，加快變革創(chuàng)新。中國(guó)移動(dòng)總裁李躍在工作會(huì)議上表示，只有對(duì)現(xiàn)有生產(chǎn)方式進(jìn)行深度改造，才能抓住流量大發(fā)展機(jī)遇。只有提早布局新的資源，對(duì)公司組織結(jié)構(gòu)和運(yùn)行機(jī)制作出系統(tǒng)化調(diào)整，才能開(kāi)辟移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)的嶄新未來(lái)。中國(guó)聯(lián)通提出把改革創(chuàng)新貫穿于各個(gè)領(lǐng)域、各個(gè)環(huán)節(jié)，持續(xù)激發(fā)體制機(jī)制活力。

整合內(nèi)外資源，重新發(fā)動(dòng)創(chuàng)新引擎

變革要做什么？變革往何處去？業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，電信業(yè)并非沒(méi)有創(chuàng)新，但這種創(chuàng)新一直是封閉式的，傳統(tǒng)電信運(yùn)營(yíng)商習(xí)慣了“主導(dǎo)”的位置，他們推出的服務(wù)多從內(nèi)部誕生，未和用戶有充分的互動(dòng)，這種模式不僅速度慢、效率低，而且與市場(chǎng)脫節(jié)。封閉式的創(chuàng)新和改革在面對(duì)龐大的產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)、瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)和激烈競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，已經(jīng)不再適用。在開(kāi)放、平等、合作的互聯(lián)網(wǎng)精神面前，電信運(yùn)營(yíng)商必須聯(lián)合諸多服務(wù)環(huán)節(jié)提供商、客戶，甚至競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)新產(chǎn)品，以內(nèi)外資源結(jié)合的方式，重新發(fā)動(dòng)創(chuàng)新引擎。

“近一年來(lái)，電信運(yùn)營(yíng)商已經(jīng)通過(guò)密集的產(chǎn)業(yè)合作表明開(kāi)放姿態(tài)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠”，一位電信業(yè)內(nèi)研究人士指出，開(kāi)放是一種由內(nèi)及外，由觀念、組織架構(gòu)設(shè)計(jì)、內(nèi)部流程、企業(yè)文化到客戶服務(wù)、經(jīng)營(yíng)策略、營(yíng)銷拓展、產(chǎn)業(yè)合作等深層次的改變。“不是傳統(tǒng)電信運(yùn)營(yíng)模式那樣，關(guān)起門(mén)來(lái)搞創(chuàng)新、做事情，而是把資源拿出來(lái)，與產(chǎn)業(yè)鏈條上的優(yōu)質(zhì)資源進(jìn)行整合，產(chǎn)生效益。”加快開(kāi)放式的變革，更好地對(duì)接移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的運(yùn)行規(guī)則，成為電信運(yùn)營(yíng)商2014年工作規(guī)劃中的重點(diǎn)內(nèi)容。

開(kāi)放的客戶觸點(diǎn)。許多移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)用戶除了日常交費(fèi)及網(wǎng)絡(luò)好壞的感知外，已與電信運(yùn)營(yíng)商沒(méi)有太多交集。在專注于用戶體驗(yàn)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)面前，運(yùn)營(yíng)商可能失去客戶端的掌控力。分析原因，傳統(tǒng)的與客戶打交道的方式已經(jīng)過(guò)時(shí)，客戶觸點(diǎn)單一，新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)流程中客戶參與度低。對(duì)此，電信運(yùn)營(yíng)商今年將在微博、即時(shí)通信、郵件、在線客服等多領(lǐng)域全力拓展客戶觸點(diǎn)，爭(zhēng)取有客戶出現(xiàn)的地方就有運(yùn)營(yíng)商的存在，甚至不排除在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)質(zhì)平臺(tái)上服務(wù)客戶。同時(shí)，創(chuàng)新客服運(yùn)營(yíng)支撐，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的全網(wǎng)一體化，增強(qiáng)對(duì)客戶的理解。

開(kāi)放的能力平臺(tái)。三大運(yùn)營(yíng)商已建立自己的開(kāi)放平臺(tái)，但活力不夠，雖然技術(shù)、用戶資源層面具備優(yōu)勢(shì)，但是服務(wù)能力和開(kāi)放思維仍然欠缺，面對(duì)合作者，很難放下姿態(tài)。除了積極推進(jìn)賬號(hào)、支付、定位、通信、云計(jì)算等核心能力開(kāi)放外，運(yùn)營(yíng)商在2014年要做的，是怎么樣通過(guò)改變自身，讓用戶、開(kāi)發(fā)者與電信運(yùn)營(yíng)商平起平坐，實(shí)現(xiàn)真正意義上的共贏。

開(kāi)放的渠道布局。2013年，三大運(yùn)營(yíng)商在渠道上的比拼非常激烈，也暴露出諸多問(wèn)題：重復(fù)的渠道投資、自有網(wǎng)點(diǎn)入不敷出、社會(huì)渠道單

一、電子渠道整合不夠。幾大運(yùn)營(yíng)商都在今年提出了渠道全面轉(zhuǎn)型規(guī)劃，包括對(duì)自有渠道進(jìn)行功能的重新定位，加強(qiáng)業(yè)務(wù)和渠道適配性，打造電子渠道的統(tǒng)一性、規(guī)模性，發(fā)揮渠道聯(lián)合營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)等。同時(shí)，通過(guò)多元合作、虛擬運(yùn)營(yíng)等模式，更大膽地開(kāi)拓社會(huì)渠道。

開(kāi)放的跨界合作。一年來(lái)，電信運(yùn)營(yíng)商的跨界合作可謂風(fēng)生水起，沒(méi)有永遠(yuǎn)的對(duì)手，只有永遠(yuǎn)的利益，電信運(yùn)營(yíng)商已經(jīng)可以和金融、媒體、互聯(lián)網(wǎng)、物流、娛樂(lè)等多個(gè)行業(yè)進(jìn)行合作。由新興業(yè)務(wù)到基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，由業(yè)務(wù)層面到資本層面，由國(guó)資到民資，2014年運(yùn)營(yíng)商跨界合作的領(lǐng)域?qū)⒏鼜V，他們將充分利用產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中的所有環(huán)節(jié)，進(jìn)行利益共享和合作平衡，最終一起構(gòu)建成熟的商業(yè)合作機(jī)制。

開(kāi)放的機(jī)制創(chuàng)新。電信運(yùn)營(yíng)商在客戶服務(wù)、能力平臺(tái)搭建、渠道布局以及跨界合作上的創(chuàng)新，必然伴隨著公司內(nèi)部管理的變革。換句話說(shuō)，只有運(yùn)營(yíng)商內(nèi)部速度更快、效率更高，才有可能在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代做好事情。中國(guó)電信表示將在2014年建立完善的新興業(yè)務(wù)隔離體系。中國(guó)移動(dòng)用“管理集中化、運(yùn)營(yíng)專業(yè)化、機(jī)制市場(chǎng)化、組織扁平化、流程標(biāo)準(zhǔn)化”來(lái)標(biāo)明機(jī)制改革目標(biāo)。中國(guó)聯(lián)通將充分發(fā)揮市場(chǎng)在內(nèi)部資源配置中的決定性作用，改革運(yùn)營(yíng)支撐體系。業(yè)內(nèi)專家建議，運(yùn)營(yíng)商可適時(shí)引入民企的投資管理機(jī)制和人才激勵(lì)機(jī)制，在建立“責(zé)權(quán)利統(tǒng)一”、“鼓勵(lì)成功”、“寬容失敗”的創(chuàng)新體系上仍須努力。同時(shí)，“營(yíng)改增”正倒逼運(yùn)營(yíng)商進(jìn)一步精細(xì)化管理，創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，加強(qiáng)制度流程建設(shè)。

危機(jī)并非壞事，它讓電信企業(yè)及早警醒，及早改變。既然擺脫了“溫水煮青蛙”式的封閉，何不讓變革來(lái)得更猛烈些呢？

新一波簡(jiǎn)政放權(quán)聚焦生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)遠(yuǎn)將向負(fù)面清單過(guò)渡

在第五次取消和下放行政審批等事項(xiàng)后，本屆政府承諾的“任期內(nèi)將1700多項(xiàng)中央級(jí)別的行政審批事項(xiàng)削減三分之一左右”的目標(biāo)已經(jīng)完成過(guò)半。

國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于取消和下放一批行政審批項(xiàng)目的決定》(下稱“決定”)，再次取消和下放64個(gè)行政審批項(xiàng)目和18個(gè)子項(xiàng)。

本次取消和下放的行政審批事項(xiàng)共涉及24個(gè)部門(mén)，在內(nèi)容上突出了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，涉及項(xiàng)目社會(huì)關(guān)注度高，申報(bào)量和審批量大，取消和下放后受益面將進(jìn)一步擴(kuò)大。

一名學(xué)者稱，簡(jiǎn)政放權(quán)“漸入佳境”，從五次取消和下放行政審批的內(nèi)容來(lái)看，涉及重點(diǎn)領(lǐng)域的內(nèi)容頗多，但力度和涉及面仍有待關(guān)注。未來(lái)應(yīng)該注重“提質(zhì)”，而不是一味“充量”。

民生證券研究院副院長(zhǎng)管清友在接受本報(bào)采訪時(shí)也稱，改革的核心是簡(jiǎn)政放權(quán)，本屆政府以簡(jiǎn)政放權(quán)為核心推進(jìn)行政管理體制改革。放松管制，創(chuàng)新制度，短期可以穩(wěn)增長(zhǎng)，長(zhǎng)期可以調(diào)結(jié)構(gòu)。

重點(diǎn)放權(quán)支持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域

新一屆政府履職一年，簡(jiǎn)政放權(quán)被公認(rèn)為是進(jìn)展最快、最實(shí)質(zhì)性的改革。多名專家在接受本報(bào)采訪時(shí)都同意將簡(jiǎn)政放權(quán)視作“改革馬前卒”，并認(rèn)為行政審批制度改革是一場(chǎng)深層次的觀念和體制變革，可作為全盤(pán)改革的突破口。

目前來(lái)看，下放權(quán)限的“含金量”還是很高的，不僅涉及重點(diǎn)的交通、能源等領(lǐng)域，也有出版、影視等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

本次取消和下放的行政審批事項(xiàng)著重突出生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域這個(gè)重點(diǎn)，涉及企業(yè)主體設(shè)立、生產(chǎn)許可、經(jīng)營(yíng)范圍、資本和資產(chǎn)處置等與企業(yè)發(fā)展息息相關(guān)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有48項(xiàng)。

其中，決定取消基礎(chǔ)電信和跨地區(qū)增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)許可證備案核準(zhǔn)、取消國(guó)內(nèi)通用航空企業(yè)承擔(dān)境外通用航空業(yè)務(wù)審批、將交通運(yùn)輸部的省際普通貨物水路運(yùn)輸許可下放至省級(jí)人民政府交通運(yùn)輸主管部門(mén)等內(nèi)容都引起廣泛關(guān)注。

隨著4G的面世，通訊領(lǐng)域的放權(quán)再次引起熱議。目前，電信方面的一些審批管理?xiàng)l文已經(jīng)破壞了正常的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，影響了行業(yè)的發(fā)展效率。通訊行業(yè)相關(guān)人士表示，取消通信領(lǐng)域的行政審批，有利于打破壟斷加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)，讓電信產(chǎn)品和服務(wù)的定價(jià)更加市場(chǎng)化，行業(yè)發(fā)展流程更順、效率也更高，這將給消費(fèi)者帶來(lái)更多便利，給社會(huì)信息繁榮帶來(lái)更多利好。

早在今年一月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就明確提出繼續(xù)把簡(jiǎn)政放權(quán)作為“當(dāng)頭炮”。會(huì)議還提出，今年要在去年分三批取消和下放行政審批事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)圍繞生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，再取消和下放包括省際普通貨物水路運(yùn)輸許可、基礎(chǔ)電信和跨地區(qū)增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)許可證備案核準(zhǔn)、利用網(wǎng)絡(luò)實(shí)施遠(yuǎn)程高等學(xué)歷教育的網(wǎng)校審批、保險(xiǎn)從業(yè)人員資格核準(zhǔn)和會(huì)計(jì)從業(yè)資格認(rèn)定等70項(xiàng)審批事項(xiàng)。

這也意味著，運(yùn)輸、電信、教育將成為下一輪重點(diǎn)放權(quán)支持的產(chǎn)業(yè)。負(fù)面清單進(jìn)行時(shí)

就在國(guó)務(wù)院印發(fā)決定的當(dāng)天，國(guó)家發(fā)改委公布了經(jīng)國(guó)務(wù)院審改辦審核認(rèn)定的目前保留的行政審批事項(xiàng)25項(xiàng)，接受社會(huì)監(jiān)督。記者梳理發(fā)現(xiàn)，公布的審批目錄與過(guò)去相比有大幅刪減，主要保留了核心重大項(xiàng)目的審批，而刪減的大部分內(nèi)容包含在此前國(guó)務(wù)院取消和下放的項(xiàng)目中。

此前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確表示要公開(kāi)國(guó)務(wù)院各部門(mén)全部行政審批事項(xiàng)清單，推進(jìn)進(jìn)一步取消和下放，促進(jìn)規(guī)范管理，防止邊減邊增、明減暗增。并強(qiáng)調(diào)，除公開(kāi)的事項(xiàng)外，各部門(mén)不得擅自新設(shè)行政審批事項(xiàng)。

與減少審批相比，更進(jìn)一步的改革應(yīng)該是向“負(fù)面清單”轉(zhuǎn)變。這一方面是和國(guó)際接軌的要求，另一方面也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)和改革進(jìn)行到一定階段的需要。

去年下半年，相關(guān)高層就在內(nèi)部講話上提出過(guò)負(fù)面清單取代支持目錄的思路。今年年初的國(guó)務(wù)院會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，逐步向?qū)徟马?xiàng)的“負(fù)面清單”管理邁進(jìn)，做到審批清單之外的事項(xiàng)，均由社會(huì)主體依法自行決定。

相關(guān)部門(mén)從去年下半年開(kāi)始已經(jīng)對(duì)負(fù)面清單實(shí)施展開(kāi)調(diào)研和研究，預(yù)計(jì)以試點(diǎn)的方式逐步推行。媒體近日消息稱，作為改革試驗(yàn)田的中國(guó)(上海)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)負(fù)面清單正在遵循三個(gè)原則開(kāi)展修訂。與此同時(shí)，浙江、海南等地也正在負(fù)面清單制定方面展開(kāi)不同程度的探索。

云技術(shù)改變了一切?；ヂ?lián)網(wǎng)在過(guò)去20年里改變了游戲規(guī)則，而云技術(shù)正在掀起第二次革命，這是一次改變?nèi)藗兩罘绞胶推髽I(yè)經(jīng)營(yíng)方式的革命。

以下是值得我們?cè)敿?xì)說(shuō)明的六大趨勢(shì)。

趨勢(shì)1：更好的客戶關(guān)系管理

雖然大多數(shù)企業(yè)已經(jīng)采用了客戶關(guān)系管理和ERP軟件，但是仍然有許多用戶還在使用現(xiàn)場(chǎng)客戶關(guān)系管理軟件。這種情況到2014年應(yīng)該發(fā)生變化，許多企業(yè)會(huì)采用基于云計(jì)算的客戶關(guān)系管理軟件。這是因?yàn)樵萍夹g(shù)能夠靈活地與各種數(shù)據(jù)庫(kù)互操作，使得云客戶關(guān)系管理軟件比現(xiàn)場(chǎng)客戶關(guān)系管理軟件的功能強(qiáng)大很多。尋求能夠提供更強(qiáng)大功能的客戶關(guān)系管理軟件，這將為企業(yè)經(jīng)營(yíng)起到重大的促進(jìn)作用。

趨勢(shì)2：大數(shù)據(jù)

過(guò)去的二十多年來(lái)，企業(yè)收集了大量的數(shù)據(jù)，但是迄今為止，大多數(shù)數(shù)據(jù)都沒(méi)有派上用場(chǎng)，或者至少是沒(méi)有得到充分的利用。然而，2014年，這一現(xiàn)狀將發(fā)生變化，因?yàn)樘峁┙o大中小型企業(yè)的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)和云服務(wù)正在讓數(shù)據(jù)的可獲取性達(dá)到前所未有的水平。現(xiàn)在，企業(yè)可以通過(guò)大數(shù)據(jù)來(lái)獲得有關(guān)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的實(shí)時(shí)信息，使得大數(shù)據(jù)和云服務(wù)成為2014年的最大趨勢(shì)之一。

趨勢(shì)3：云作為新硬件平臺(tái)

虛擬化已經(jīng)使得云技術(shù)成為了幾乎每一類計(jì)算任務(wù)的實(shí)用技術(shù)，現(xiàn)場(chǎng)硬件正在逐漸退出舞臺(tái)，讓位于云解決方案。傳統(tǒng)IT基礎(chǔ)設(shè)施將在2014年進(jìn)一步消失，因?yàn)樵普趶倪^(guò)去的總體架構(gòu)中的不起眼角色轉(zhuǎn)變成為標(biāo)準(zhǔn)。

趨勢(shì)4：JavaScript是新Java

雖然Java過(guò)去一直都是首選的商業(yè)編程語(yǔ)言，但是現(xiàn)在是JavaScript的天下，因?yàn)樵浦饕ㄟ^(guò)網(wǎng)絡(luò)瀏覽器作為接口。JavaScript/HTML5的結(jié)合是應(yīng)用程序和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)接口的主要平臺(tái)，借助新的跨平臺(tái)開(kāi)發(fā)平臺(tái)，如今更加容易將JavaScript轉(zhuǎn)換為本地應(yīng)用。JavaScript成為了首選編程語(yǔ)言！

趨勢(shì)5：身份管理水平提高

安全問(wèn)題日益重要，因?yàn)槠脚_(tái)和關(guān)鍵業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)是無(wú)法訪問(wèn)的身份驗(yàn)證。隨著越來(lái)越多的企業(yè)采用云技術(shù)，你會(huì)看到企業(yè)日益重視身份管理以及云中數(shù)據(jù)的安全。

趨勢(shì)6：平臺(tái)即服務(wù)的興起

雖然云技術(shù)曾被看作是不可信的技術(shù)，但是，隨著安全性的提高，許多企業(yè)現(xiàn)在都愿意完全將云技術(shù)用作他們的主要基礎(chǔ)設(shè)施。這一趨勢(shì)導(dǎo)致了平臺(tái)即服務(wù)模式的進(jìn)一步普及，也促進(jìn)了為特定行業(yè)開(kāi)發(fā)的平臺(tái)即服務(wù)解決方案的應(yīng)用。