第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)三大清算提綱

【課程大綱】

前言房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)所得稅匯算、企業(yè)所得稅清算及清算分配和土地增值稅清算征管實(shí)踐中存在哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？ 第一篇企業(yè)所得稅匯算

第一章企業(yè)所得稅匯算清繳概述

一、匯算清繳的主體如何判斷？合伙企業(yè)如何認(rèn)定其匯算主體？

二、總局對(duì)2013年度企業(yè)所得稅匯算清繳的總體要求是什么？總局在哪些事項(xiàng)上要強(qiáng)化對(duì)2013年度企業(yè)所得稅加強(qiáng)后續(xù)管理？ 匯算清繳后稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)所得稅哪些方面將重點(diǎn)檢查？

三、哪些企業(yè)需匯算清繳?匯算清繳的時(shí)間要求？應(yīng)報(bào)送哪些資料?

四、哪些企業(yè)需鑒證報(bào)告?稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)申報(bào)資料的審核重點(diǎn)在哪?

五、延期申報(bào)、納稅及申報(bào)錯(cuò)誤如何處理？匯繳申報(bào)前需完成的重要事項(xiàng)有哪些？

六、預(yù)繳與匯算清繳的關(guān)系。

七、匯算清繳后發(fā)生補(bǔ)退稅如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？

八、匯算報(bào)表的三層體系及應(yīng)用要點(diǎn)有哪些？

九、房地產(chǎn)所得稅匯算清繳涉及哪些主要文件？

第二章 開辦期間的所得稅匯算

一、財(cái)務(wù)和稅務(wù)上如何劃分籌建期間？籌建期間發(fā)生的開辦費(fèi)包括哪些？應(yīng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？如何進(jìn)行企業(yè)所得稅的稅前扣除？

二、企業(yè)籌建期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)如何處理？籌建期間企業(yè)所得稅的虧損應(yīng)如何處理？

三、企業(yè)在籌建期間以發(fā)起人名義取得的發(fā)票，是否可在設(shè)立后企業(yè)作為開辦費(fèi)扣除？ 案例1：實(shí)例講解如何確認(rèn)開始計(jì)算企業(yè)損益的年度。

案例2：實(shí)例講解如何劃分企業(yè)籌建期？如何計(jì)算期間發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、又該如何稅前扣除？

案例3：實(shí)例講解如何計(jì)算企業(yè)一次性扣除的開辦費(fèi)。

第三章 預(yù)售期間的匯算清繳

一、預(yù)售期間的所得稅預(yù)繳有哪些稅收政策規(guī)定？

自2014年7月1日起實(shí)施的新的企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)表有哪些新變化？房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)繳申報(bào)時(shí)應(yīng)注意哪些問題？

案例：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳特殊規(guī)定的案例解析？

二、預(yù)售期間的匯算清繳

（一）預(yù)售收入如何繳納企業(yè)所得稅？

（二）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)包括哪些內(nèi)容？如何稅前扣除？勞動(dòng)保護(hù)支出如何認(rèn)定和稅前扣除？

（三）預(yù)售環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何稅前扣除？

問題：房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入可作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用計(jì)提基數(shù)，企業(yè)可否選擇在會(huì)計(jì)確認(rèn)銷售收入時(shí)點(diǎn)作為三項(xiàng)費(fèi)用計(jì)提基數(shù)？

（四）財(cái)務(wù)費(fèi)用問題。

1、統(tǒng)借統(tǒng)還借款費(fèi)用如何進(jìn)行稅前扣除？

2、向非金融機(jī)構(gòu)及個(gè)人借款費(fèi)用如何認(rèn)定和稅前扣除？

問題：企業(yè)取得的個(gè)人資產(chǎn)向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，其貸款利息是否可稅前扣除？

3、集團(tuán)收取資金池借款利息能否在成員企業(yè)稅前扣除？

4、預(yù)售階段匯算清繳應(yīng)注意哪些問題？

案例：房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目預(yù)售階段在年末匯算清繳時(shí)，如何結(jié)合年度申報(bào)表進(jìn)行填報(bào)的實(shí)例解析。

第四章 竣工銷售期間的匯算

一 收入總額的管理

（一）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》上如何確認(rèn)收入？行業(yè)會(huì)計(jì)制度上如何確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)？稅法上收入如何確認(rèn)？

（二）稅法上收入總額確認(rèn)的具體應(yīng)用。

1、政府補(bǔ)助收入如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

2、代收費(fèi)用如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

3、視同銷售行為如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

問題1：房地產(chǎn)企業(yè)將自已開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)作食堂、體育館等用于職工福利方面，是否要視同銷售？

問題2：房地產(chǎn)企業(yè)的商鋪采取售后回租，承諾在購房三年或五年內(nèi)給予購房者固定租金，并在購房時(shí)一次性抵減房款。房地產(chǎn)企業(yè)是否可按合同約定支付給購房者的租金抵減房款后的收入作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)企業(yè)所得稅收入？

問題3：房地產(chǎn)企業(yè)采取銷售時(shí)收取高額房款，在一定年限內(nèi)再逐年返還方式銷售房屋，如何確認(rèn)銷售收入？

二、扣除項(xiàng)目的管理

（一）、稅前扣除的原則有哪些？哪些項(xiàng)目應(yīng)按收付實(shí)現(xiàn)制確認(rèn)稅前扣除？

問題：上一年度已計(jì)提但未支付的工資、“五險(xiǎn)一金” 及類似的成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出如何進(jìn)行稅前扣除？企業(yè)補(bǔ)繳以前年度的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)如何稅前扣除？

（二）、扣除項(xiàng)目的法理應(yīng)用

1、相關(guān)性原則如何理解和應(yīng)用？

問題：企業(yè)支付給離退休人員的醫(yī)藥費(fèi)和生活補(bǔ)助等職工福利費(fèi)是否可稅前列支？

2、真實(shí)性原則如何理解和應(yīng)用？

問題：因產(chǎn)品質(zhì)量出現(xiàn)問題，支付的罰款、賠償金是否能在所得稅前扣除？

（三）、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算

1、會(huì)計(jì)上核算對(duì)象如何確定？

2、房地產(chǎn)企業(yè)主要成本核算項(xiàng)目的會(huì)計(jì)與稅法比較（財(cái)會(huì)[2013]17號(hào) 第26條和國稅發(fā)

[2009]31號(hào)第27條）

3、開發(fā)成本的預(yù)算

導(dǎo)入虛增成本案例。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)六大主要成本的構(gòu)成比例？

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的土建成本中各主要成本項(xiàng)目的構(gòu)成比例？

（3）房地產(chǎn)企業(yè)中開發(fā)變動(dòng)成本項(xiàng)目的主要構(gòu)成比例？

（4）稅法上滾動(dòng)開發(fā)共同成本如何分配？

問題1：房地產(chǎn)企業(yè)售樓處的建造費(fèi)用及樣板房的裝修費(fèi)用是否應(yīng)在開發(fā)成本中列支？ 問題2：房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年建安工程已發(fā)生（房屋當(dāng)年已竣工，部分已出售），但當(dāng)年底前未取得建安發(fā)票，次年匯算清繳期內(nèi)取得發(fā)票，是否可計(jì)入?yún)R算年度的建安成本？

4、房地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用的處理。

（1）開發(fā)費(fèi)用中有標(biāo)準(zhǔn)有限額的扣除規(guī)定有哪些？

問題1：季節(jié)工、臨時(shí)工等費(fèi)用如何稅前扣除？年終表彰大會(huì)，會(huì)后吃飯的餐票是否是業(yè)務(wù)

招待費(fèi)？日常會(huì)議安排工作餐是否是業(yè)務(wù)招待費(fèi)？

問題2：出差途中餐費(fèi)是作為差旅費(fèi)還是業(yè)務(wù)招待費(fèi)？

問題3：企業(yè)贈(zèng)送客戶小禮品是否是業(yè)務(wù)招待費(fèi)？

問題4：企業(yè)營(yíng)銷部門發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)能否計(jì)入“銷售費(fèi)用—業(yè)務(wù)招待費(fèi)”或“管理費(fèi)用— 辦公費(fèi)”？

問題5：如集團(tuán)公司（非股權(quán)投資企業(yè)）沒有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收入，只有來源于子公司的股息紅利所得，若發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)能否依據(jù)稅法將股息紅利所得作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)的依據(jù)？

5、工資薪金和三項(xiàng)費(fèi)用如何稅前扣除？相關(guān)余額如何處理？

問題1：企業(yè)員工在職讀研究生培訓(xùn)費(fèi)可否列支教育經(jīng)費(fèi)？

問題2：企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況臨時(shí)雇用人員，無勞動(dòng)合同、無各種保險(xiǎn)，其支付工資能否稅前扣除？

問題3：企業(yè)為職工提供的通訊補(bǔ)貼、供暖費(fèi)補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼、住房補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助納入工資總額還是職工福利費(fèi)范圍？

問題4：董事會(huì)成員領(lǐng)取工資是否可在稅前扣除？

問題5：見習(xí)生補(bǔ)貼支出如何稅務(wù)處理？

問題6：返聘離、退休人員報(bào)酬能否作為“工資薪金”稅前扣除？

問題7：公車改革相關(guān)費(fèi)用如何列支？

問題8：有的企業(yè)設(shè)有內(nèi)部食堂，有的企業(yè)直接給員工發(fā)放午餐補(bǔ)貼，有的采取與餐館合作的方式提供午餐，如何稅務(wù)處理？

問題9：職工食堂承包給個(gè)人經(jīng)營(yíng)，企業(yè)按職工就餐的次數(shù)定額進(jìn)行現(xiàn)金補(bǔ)貼。個(gè)人承包食堂沒有營(yíng)業(yè)執(zhí)照且不對(duì)外經(jīng)營(yíng)，無法提供正規(guī)的票據(jù)憑證。如何在稅前扣除

問題10：企業(yè)免費(fèi)提供給員工的住房租金支出能否計(jì)入職工福利費(fèi)在稅前扣除？

問題11：某企業(yè)春節(jié)期間對(duì)已離退休職工發(fā)放現(xiàn)金補(bǔ)貼，該補(bǔ)貼能否在企業(yè)所得稅稅前扣除？

6、房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除管理

（1）完工產(chǎn)品成本如何確認(rèn)？

問題：房地產(chǎn)企業(yè)為滿足買房者提前繳納契稅的原因，在尚未竣工驗(yàn)收時(shí)，開具了房地產(chǎn)正式銷售發(fā)票，已按計(jì)稅毛利率計(jì)入應(yīng)納稅所得額，是否要確認(rèn)完工結(jié)轉(zhuǎn)成本？

（2）預(yù)提費(fèi)如何稅前扣除？

（3）配套設(shè)施如何稅前扣除？

（4）公共設(shè)施如何稅前扣除？

（5）停車場(chǎng)如何稅前扣除？

問題：某房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程設(shè)施作為汽車車位轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，銷售時(shí)如何征稅？

（6）中介費(fèi)如何稅前扣除？

（7）企業(yè)繳納雇主責(zé)任險(xiǎn)和公眾責(zé)任險(xiǎn)如何稅前扣除？

（8）非流轉(zhuǎn)稅應(yīng)稅行為的入帳票據(jù)稅前扣除問題。

（9）手工更改的通用機(jī)打發(fā)票能否稅前扣除？

7、彌補(bǔ)虧損的處理：

稽查查補(bǔ)稅款是否可彌補(bǔ)以前年度虧損？查增應(yīng)納稅所得額如何進(jìn)行納稅申報(bào)？

8、特殊事項(xiàng)的處理。

關(guān)于以前年度發(fā)生應(yīng)扣未扣支出和損失的稅務(wù)處理問題。(1)以前年度應(yīng)扣未扣費(fèi)用如何稅務(wù)處理？（2）以前年度應(yīng)扣未扣資產(chǎn)損失如何稅務(wù)處理？

三、所得額計(jì)算方法。

案例：項(xiàng)目產(chǎn)品完工期間如何進(jìn)行所得稅匯算清繳？如何結(jié)合年度申報(bào)表進(jìn)行填報(bào)的案例解析。

第二篇所得稅清算及分配注銷

一、企業(yè)清算分配及注銷在征管中存在哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？

二、企業(yè)清算主要法規(guī)政策有哪些？

三、企業(yè)清算的所得稅處理基本規(guī)定有哪些？

四、企業(yè)清算的所得稅處理具體應(yīng)用。

1、實(shí)務(wù)中哪些企業(yè)需進(jìn)行清算？按《公司法》哪些需進(jìn)行清算？按《企業(yè)破產(chǎn)法》哪些需進(jìn)行清算？企業(yè)重組中哪些需進(jìn)行清算？

企業(yè)經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)變動(dòng)是否需進(jìn)行企業(yè)所得稅清算？企業(yè)合并或分立，有哪些情形不需清算？

2、企業(yè)清算所得稅處理有哪些要求？清算所得如何確認(rèn)？清算后如何進(jìn)行分配和計(jì)稅？所得稅清算應(yīng)關(guān)注哪兩個(gè)層面？稅收優(yōu)惠在清算階段是否適用？清算所得稅的納稅時(shí)間及征管方面有哪些規(guī)定？

3、清算后剩余財(cái)產(chǎn)如何分配和計(jì)稅？

4、案例：應(yīng)稅重組下企業(yè)合并分立清算所得稅的計(jì)算、申報(bào)及會(huì)計(jì)處理實(shí)例解析。

5、企業(yè)分立相關(guān)政策解讀。分立過程中相關(guān)稅種有哪些稅收優(yōu)惠政策？如何應(yīng)用這些政策處理房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的免稅分離問題？相關(guān)案例應(yīng)用及如何進(jìn)行稅收籌劃的案例解析。第三篇土地增值稅清算

第一章 土地增值稅基本知識(shí)

一、土地增值稅的征收范圍如何界定？征免稅范圍如何具體判定？應(yīng)注意哪些問題？

問題：未取得項(xiàng)目立項(xiàng)也未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在租賃土地上建造的房產(chǎn)銷售的土地增值稅如何處理？

二、土地增值稅清算前期的預(yù)征有哪些稅法規(guī)定？

第二章 土地增值稅清算基本規(guī)定

土地增值稅主要清算政策有哪些？國家有關(guān)土地增值稅清算管理的最新要求是什么？

第三章土地增值稅算清具體應(yīng)用

一、清算單位和清算條件如何認(rèn)定？清算方法有哪些？清算條件及清算時(shí)間有哪些要求？清算時(shí)應(yīng)提供哪些資料？

二、土地增值稅清算的計(jì)算與審核（清算申報(bào)表的主附表結(jié)合具體財(cái)稅文件實(shí)務(wù)應(yīng)用講解）

（一）開發(fā)產(chǎn)品收入管理：

1、土地增值稅清算時(shí)，銷售收入如何確認(rèn)？

2、實(shí)測(cè)面積與合同面積存在誤差如何進(jìn)行稅務(wù)處理和土地增值稅清算？

案例：用實(shí)例解析二者的差異及如何具體處理。

問題：政府補(bǔ)貼收入在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)如何處理？

3、銷售收入如何審核？代收費(fèi)如何處理？

4、視同銷售收入如何認(rèn)定和審核？

5、拆遷補(bǔ)償案例解析及應(yīng)用。

(二)扣除項(xiàng)目金額構(gòu)成有哪些？依據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式，扣除項(xiàng)目有哪幾種？每種具體包括哪些內(nèi)容？

問題：納稅人取得土地應(yīng)上交的土地出讓金不直接支付給土地管理部門，而是作為政府部門對(duì)企業(yè)投資，可否作為計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目？

案例：地價(jià)款攤銷案例解析及應(yīng)用。

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括哪些內(nèi)容？如何審核？應(yīng)注意哪些問題？成本費(fèi)用如何分?jǐn)偅?如何填表？

問題1：房地產(chǎn)企業(yè)支付給國土資源局的土地違約金、滯納金是否可以計(jì)入開發(fā)成本扣除？ 問題2：對(duì)于以地補(bǔ)路（工程）的項(xiàng)目，其修路成本和承擔(dān)工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本有哪些？審核應(yīng)注意哪些內(nèi)容？拆遷安置費(fèi)的稅收規(guī)定有哪些？如何填表？

案例：本地安置和異地安置的具體應(yīng)用案例解析及應(yīng)用。

問題1：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)入帳票據(jù)如何處理？逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)如何在稅前扣除？

問題2：如何區(qū)分拆遷補(bǔ)償費(fèi)與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓支出？拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)？

3、前期工程費(fèi)。包括的內(nèi)容，審核的重點(diǎn)有哪些？如何填表？

設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、項(xiàng)目咨詢服務(wù)費(fèi)對(duì)內(nèi)和對(duì)外服務(wù)其入帳票據(jù)如何處理？

4、建筑安裝工程費(fèi)。包括內(nèi)容，審核重點(diǎn)有哪些？如何填表？

問題1：未支付的質(zhì)量保證金如何處理？其在所得稅和土地增值稅方面有哪些區(qū)別？ 問題2：房屋裝修費(fèi)用怎樣確定？

問題3：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的編標(biāo)費(fèi)、中標(biāo)費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)費(fèi)、招標(biāo)監(jiān)督費(fèi)，是否可以扣除？

5、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括的內(nèi)容，審核的重點(diǎn)有哪些？綠化工程的票據(jù)如何入帳？如何填表？

6、公共配套設(shè)施費(fèi)。包括內(nèi)容，處理原則和審核重點(diǎn)有哪些？如何填表？

案例：無產(chǎn)權(quán)證建筑物的土地增值稅計(jì)算案例解析及應(yīng)用。

7、開發(fā)間接費(fèi)用。包括內(nèi)容和審核重點(diǎn)有哪些？如何填表？

問題：國稅發(fā)[2009]31號(hào)規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)包含項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)開發(fā)間接費(fèi)是否包括項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)？

8、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在稅法上有哪些規(guī)定？單獨(dú)修建的售樓部等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除?

如何區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)用？因土地糾紛發(fā)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)；在籌辦、舉辦項(xiàng)目開工儀式發(fā)生的相關(guān)場(chǎng)地布置費(fèi)、禮品、奠基費(fèi)用；產(chǎn)品的模型制作費(fèi)；項(xiàng)目工程部的辦公租金；企業(yè)開發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費(fèi)用等如何區(qū)分？

案例：計(jì)入管理費(fèi)用的工資能否在開發(fā)間接費(fèi)用中列支，計(jì)算土地增值稅是否可加計(jì)扣除問題的案例解析。

【問題】房地產(chǎn)企業(yè)向個(gè)人、關(guān)聯(lián)方借款費(fèi)用應(yīng)如何扣除？委托其他單位、個(gè)人向金融機(jī)構(gòu)借款后，交由本單位使用，利息可在本單位扣除嗎？

案例：利息扣除的選擇實(shí)例應(yīng)用。

利息支出明細(xì)申報(bào)表審核應(yīng)注意的問題有哪些？如何填表？

案例： 土地出讓金返還的解析及應(yīng)用案例。

案例：精裝房對(duì)土地增值稅的影響解析及應(yīng)用案例。

9、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和其他扣除項(xiàng)目金額有哪些稅法規(guī)定？

【問題】未出售房屋繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加是否允許扣除？

值得注意的幾個(gè)問題：

1.代收費(fèi)用的處理。2.關(guān)聯(lián)方交易行為的處理。

3、清算土地增值稅的企業(yè)所得稅調(diào)整實(shí)例解析及應(yīng)用。

第四章稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算的檢查重點(diǎn)和企業(yè)的有效風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法

一、稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算都要求企業(yè)提供哪些資料？

二、案頭審核主要查哪些方面？重點(diǎn)審核哪些關(guān)鍵點(diǎn)？

三、稅務(wù)檢查部門實(shí)地觀察、盤點(diǎn)都做哪些程序，如何初步取證？

四、實(shí)質(zhì)審核在收入方面重點(diǎn)檢查哪些事項(xiàng)？如何具體檢查這些事項(xiàng)？

五、在扣除項(xiàng)目方面主要查什么？用什么方法檢查？

六、企業(yè)如何有效應(yīng)對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的清算檢查，降低風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利潤(rùn)最大化？

第五章土地增值稅清算綜合案例解析

通過實(shí)例講解稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算檢查中主要存在的問題及有效應(yīng)對(duì)方法。

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)三大清算與企業(yè)重組的納稅操作技巧

“房地產(chǎn)企業(yè)三大清算與企業(yè)重組的納稅操作技巧 ☆ 2011年10月21–23日 ☆ 深圳?鴻豐大酒店 ☆ 主講專家：劉玉章

??2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號(hào)），要求對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。為貫徹國務(wù)院的指示，國家稅務(wù)總局在當(dāng)年五月份曾兩次發(fā)文進(jìn)行布置，國務(wù)院及國家稅務(wù)總局的文件在全國掀起了土地增值稅的“清算風(fēng)暴”。??2008年我國施行新《企業(yè)所得稅法》。三年來，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展，制定了一系列有利于促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的稅收政策，對(duì)于降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)、克服經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)我國的影響起到了舉足輕重的作用，房地產(chǎn)企業(yè)需要把這些政策貫徹到經(jīng)營(yíng)管理的全過程之中。

??為了控制經(jīng)濟(jì)過熱、抑制房?jī)r(jià)上漲，自今年年初以來，人民銀行六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，嚴(yán)格控制信貸規(guī)模，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的融資困難，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了資金鏈條斷裂的局面。怎樣開辟新的融資渠道、利用房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重組度過難關(guān)也是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的棘手問題。

??為此，我們開發(fā)這個(gè)課題，準(zhǔn)備幫助房地產(chǎn)企業(yè)掌握土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算清繳、項(xiàng)目公司清算的三大技巧，同時(shí)，研討如何開辟新的融資渠道，在房地產(chǎn)全行業(yè)遇到融資難的情況下，如何通過企業(yè)重組來維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)投資人的合法權(quán)益?！臼谡n內(nèi)容】

第一節(jié)、土地增值稅清算技巧精解

1、計(jì)算增值額時(shí)允許扣除的開發(fā)成本包含哪些內(nèi)容？怎樣計(jì)算允許扣除的開發(fā)費(fèi)用？

2、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中利息怎樣計(jì)算，有金融機(jī)構(gòu)借款證明利息支出怎樣扣除？沒有借款的，開發(fā)費(fèi)用是否按照5％扣除？

3、什么是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策？

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)建造出售保障性住房，是否應(yīng)當(dāng)預(yù)繳土地增值稅？

5、企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有何特殊規(guī)定？

6、怎樣確定土地增值稅的清算項(xiàng)目？應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目和要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目怎樣劃分？

7、房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費(fèi)用可否計(jì)入開發(fā)成本，能否享受加計(jì)扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

8、房地產(chǎn)企業(yè)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有何定價(jià)技巧？

9、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么區(qū)別？

10、房地產(chǎn)企業(yè)利用已經(jīng)征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費(fèi)支出？

11、企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費(fèi)支出？

12、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何降低土地增值稅？

13、怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用可以降低土地增值稅？

14、新辦房地產(chǎn)企業(yè)如何確定“籌建期”？

15、土地轉(zhuǎn)讓與合作開發(fā)土地增值稅征收有何差異？

16、怎樣搞好土地增值稅的清算？

第二節(jié)、企業(yè)所得稅征納中的焦點(diǎn)問題精解

1、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品銷售確認(rèn)的原則和條件，已經(jīng)開具發(fā)票的按揭售房何時(shí)確認(rèn) 銷售收入？

2、“買一贈(zèng)一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅？

3、企業(yè)按計(jì)稅毛利率預(yù)交企業(yè)所得稅，填報(bào)《企業(yè)所得稅季（月）度納稅申報(bào)表》時(shí)，預(yù)交的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、以前虧損可否扣除？

4、房地產(chǎn)企業(yè)采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購方式怎樣納稅？

5、企業(yè)視同銷售業(yè)務(wù)稅收政策有何變化？

6、開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的計(jì)算必須遵循哪些原則和分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

7、開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的具體內(nèi)容包括哪些？

8、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場(chǎng)怎樣核算計(jì)稅成本？利用人防工程建成的地下車庫 投資者是誰？

9、房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權(quán)的，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？

10、房地產(chǎn)企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，怎樣計(jì)算取得的開發(fā)產(chǎn)品成本？

11、房地產(chǎn)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)單位合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)，且未成立獨(dú)立 法人公司的怎樣計(jì)算應(yīng)納稅所得額？

12、為了按繳納企業(yè)所得稅，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的可否 預(yù)提成本？

13、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目怎樣確定成本終結(jié)日？

14、固定資產(chǎn)折舊政策變化對(duì)企業(yè)所得稅的影響，新舊稅法如何銜接？

15、非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資增值何時(shí)繳納企業(yè)所得稅？

16、股權(quán)投資的股息、紅利所得怎樣納稅？損失怎樣扣除？

17、股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損益怎樣納稅？新政策有何變化？

18、物業(yè)公司一次收取物業(yè)管理費(fèi)，長(zhǎng)期為客戶提供的物業(yè)服務(wù)如何確認(rèn)收入？

19、如何理解企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準(zhǔn)予扣除？

20、職工福利費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)的開支范圍是什么？不超過工資薪金總額的部分如何掌握？

21、新稅法對(duì)“弱化資本”與集團(tuán)“統(tǒng)借統(tǒng)還”稅收待遇是如何規(guī)定的？新稅收政策實(shí)施 之后，集團(tuán)如何進(jìn)行“統(tǒng)借統(tǒng)還”？

22、資產(chǎn)損失具體包括哪些內(nèi)容？企業(yè)以前未扣除的資產(chǎn)損失影響的企業(yè)所得稅應(yīng)當(dāng) 如何處理？

23、企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)如何稅前扣除？企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi) 和廣告費(fèi)計(jì)提基數(shù)是如何確定的？

24、“五險(xiǎn)一金”怎樣在稅前扣除？如何計(jì)算個(gè)人所得稅？

25、職工出差補(bǔ)助、誤餐補(bǔ)助、會(huì)議費(fèi)、外事費(fèi)有何區(qū)別，可否在稅前扣除，職工出差的 就餐費(fèi)可否稅前扣除？

26、企業(yè)發(fā)給職工的交通補(bǔ)助、辦公通訊費(fèi)、防暑降溫費(fèi)、冬季取暖補(bǔ)貼怎樣在稅前扣除？

27、股東應(yīng)繳資本金未到位產(chǎn)生的利息支出可否稅前扣除？

28、公司向自然人借款支付的利息有何新規(guī)定？

29、企業(yè)為職工支付的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)怎樣在稅前扣除？ 第三節(jié)、項(xiàng)目公司注銷與清算的操作技巧

1、項(xiàng)目公司清算的操作程序

2、項(xiàng)目公司清算的稅務(wù)處理

3、項(xiàng)目公司注銷時(shí)企業(yè)所得稅的清退技巧

4、項(xiàng)目公司注銷程序與方法

第四節(jié)、融資新渠道與企業(yè)重組的納稅操作技巧

1、融資性售后回租的稅務(wù)處理技巧

2、售后回購的稅務(wù)處理技巧

3、企業(yè)重組概述

4、企業(yè)法律形式改變的稅務(wù)處理

5、債務(wù)重組的稅務(wù)處理

6、資產(chǎn)收購的稅務(wù)處理

7、股權(quán)收購的稅務(wù)處理

8、企業(yè)合并的稅務(wù)處理

9、企業(yè)分立的稅務(wù)處理

10、企業(yè)重組相關(guān)稅種的納稅處理

第五節(jié)、學(xué)員互動(dòng)交流、專家現(xiàn)場(chǎng)疑難解答！

【主講專家】劉玉章：我國著名房地產(chǎn)財(cái)稅籌劃專家，高級(jí)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師?，F(xiàn)受聘擔(dān)任世界稅收聯(lián)合會(huì)財(cái)稅研究員，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院客座教授，財(cái)政部科研所培訓(xùn)中心兼職教授。長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、審計(jì)等實(shí)際工作，潛心于房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅研究，具有深湛的理論基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，廣泛的財(cái)經(jīng)法規(guī)知識(shí)積累。參與了我國《企業(yè)所得稅法》的研究、制定工作，被譽(yù)為我國房地產(chǎn)業(yè)界納稅策劃的領(lǐng)軍人。出版有《房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）等房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅專著。幾年來，曾在北京大學(xué)中國企業(yè)家特訓(xùn)班、清華大學(xué)總裁班、、浙江大學(xué)總裁班、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國城市建筑協(xié)會(huì)等單位主辦的研討會(huì)上作專題講座，長(zhǎng)期擔(dān)任北京市高級(jí)會(huì)計(jì)師繼續(xù)教育的主講教師，為中國建筑集團(tuán)、中國鐵建集團(tuán)、和記黃埔集團(tuán)、大連億達(dá)集團(tuán)、中國移動(dòng)等多家大型企業(yè)集團(tuán)作財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅顧問。講授過《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)稅操作技巧》、《房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與疑難問題解答》、《稅制改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查前輔導(dǎo)》等。學(xué)員普遍反映：通過講座的學(xué)習(xí)提高了對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的理解，擴(kuò)展了稅收法規(guī)知識(shí)，增強(qiáng)了納稅意識(shí)，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業(yè)避免了納稅風(fēng)險(xiǎn)，減輕了稅收負(fù)擔(dān)，提高了經(jīng)濟(jì)效益。

【培訓(xùn)對(duì)象】各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所人員。【資

料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。

【培訓(xùn)時(shí)間】2011年10月21日至23日（10月21日全天報(bào)到、22日至23日兩天課程）【培訓(xùn)地點(diǎn)】深圳◇鴻豐大酒店（深圳市羅湖區(qū)春風(fēng)路3011號(hào)）

【相關(guān)費(fèi)用】人民幣2490元/人（含授課、場(chǎng)地、資料、會(huì)務(wù)、現(xiàn)場(chǎng)咨詢費(fèi)等）。

本次研修班重點(diǎn)講解房地產(chǎn)三大稅種涉稅處理，注重互動(dòng)性、實(shí)效性和可操作性，以權(quán)威專家結(jié)合案例進(jìn)行專題講座為主，同時(shí)輔以提問答疑、討論交流和現(xiàn)場(chǎng)咨詢等形式，參會(huì)學(xué)員可攜帶本企業(yè)的稅務(wù)問題到現(xiàn)場(chǎng)咨詢。

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)清算稅費(fèi)鑒證報(bào)告

房地產(chǎn)企業(yè)清算稅費(fèi)鑒證報(bào)告

***稅專[2011] 號(hào)

XXXXXX公司：

我們接受委托，對(duì)貴公司 年 月至 年 月(其中： 年 月至 年 月為清算期)的繳納稅費(fèi)情況進(jìn)行了審核。貴公司的責(zé)任是如實(shí)編制納稅申報(bào)表并提供真實(shí)、合法和完整的相關(guān)資料。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及其有關(guān)規(guī)定，對(duì)所鑒證的繳納稅費(fèi)情況的真實(shí)性和準(zhǔn)確性在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。

在審核過程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局頒布的稅收法規(guī)制度、政策文件等相關(guān)規(guī)定，按照《注冊(cè)稅務(wù)師涉稅鑒證業(yè)務(wù)基本準(zhǔn)則》及相關(guān)法律法規(guī)等要求，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等我們認(rèn)為必要的鑒證程序。現(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：

一、企業(yè)清算原因及發(fā)票繳銷情況

由于(公司章程規(guī)定的營(yíng)業(yè)期限屆滿或者公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)；股東會(huì)或者股東大會(huì)決議解散；因公司合并或者分立需要解散；依法被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、責(zé)令關(guān)閉或者被撤銷；人民法院依照本法第一百八十三條的規(guī)定予以解散)，貴公司于 年 月 日通過×××號(hào)股東會(huì)決議，決定解散公司并辦理相關(guān)清算手續(xù)，并于2011年 月向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳銷有關(guān)國、地稅票據(jù)。

二、鑒證意見

經(jīng)審核，貴公司 年 月至 年 月(其中： 年 月至 年 月為清算期)的繳納稅費(fèi)情況如：

(一)應(yīng)繳、已繳、補(bǔ)交及滯納金情況：

1.貴公司200 年 月至200 年 月合計(jì)應(yīng)繳增值稅 元，已繳增值稅 元，應(yīng)補(bǔ)繳(退)增值稅 元及相應(yīng)滯納金 元；(如無金額則表述為0.00元，下同)2.貴公司200 年 月至200 年 月合計(jì)應(yīng)繳企業(yè)所得稅 元，已繳企業(yè)所得稅 元，應(yīng)補(bǔ)繳(退)企業(yè)所得稅 元及相應(yīng)滯納金 元；

3.貴公司200 年 月至200 年 月合計(jì)應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅 元，已繳營(yíng)業(yè)稅 元，應(yīng)補(bǔ)繳(退)營(yíng)業(yè)稅 元及相應(yīng)滯納金 元；

4.貴公司200 年 月至200 年 月合計(jì)應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅 元，已繳城市維護(hù)建設(shè)稅 元，應(yīng)補(bǔ)繳(退)城市維護(hù)建設(shè)稅 元及相應(yīng)滯納金 元；

5.貴公司200 年 月至200 年 月合計(jì)應(yīng)繳教育費(fèi)附加 元，已繳教育費(fèi)附加 元，應(yīng)補(bǔ)繳(退)教育費(fèi)附加 元；

6.貴公司200 年 月至200 年 月合計(jì)應(yīng)繳地方教育附加 元，已繳地方教育附加 元，應(yīng)補(bǔ)繳(退)地方教育附加 元；

7.貴公司200 年 月至200 年 月合計(jì)應(yīng)繳土地增值稅 元，已繳土地增值稅 元，應(yīng)補(bǔ)繳(退)土地增值稅 元及相應(yīng)滯納金 元；

8.貴公司200 年 月至200 年 月合計(jì)應(yīng)繳契稅 元，已繳契稅 元，應(yīng)補(bǔ)繳(退)契稅 元及相應(yīng)滯納金 元；

9.貴公司200 年 月至200 年 月合計(jì)應(yīng)繳房產(chǎn)稅 元，已繳房產(chǎn) 元，應(yīng)補(bǔ)繳(退)房產(chǎn) 元及相應(yīng)滯納金 元；

10.貴公司200 年 月至200 年 月合計(jì)應(yīng)繳城鎮(zhèn)土地使用稅 元，已繳城鎮(zhèn)土地使用稅 元，應(yīng)補(bǔ)繳(退)城鎮(zhèn)土地使用稅 元及相應(yīng)滯納金 元；

11.貴公司200 年 月至200 年 月合計(jì)應(yīng)繳車船稅 元，已繳車船稅 元，應(yīng)補(bǔ)繳(退)車船稅 元及相應(yīng)滯納金 元；

12.貴公司200 年 月至200 年 月合計(jì)應(yīng)繳印花稅 元，已繳印花稅 元，應(yīng)補(bǔ)繳(退)印花稅 元及相應(yīng)滯納金 元；

13.貴公司200 年 月至200 年 月合計(jì)應(yīng)繳水利建設(shè)專項(xiàng)資金 元，已繳水利建設(shè)專項(xiàng)資金 元，應(yīng)補(bǔ)繳(退)水利建設(shè)專項(xiàng)資金 元； 14.貴公司200 年 月至200 年 月合計(jì)應(yīng)繳應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅額 元，已繳應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅額金 元，應(yīng)補(bǔ)繳(退)應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅額 元及相應(yīng)滯納金 元；

15.貴公司200 年 月至200 年 月合計(jì)應(yīng)繳社保五險(xiǎn)費(fèi)用 元，已繳應(yīng)社保五險(xiǎn)費(fèi)用 元，應(yīng)補(bǔ)繳(退)社保五險(xiǎn)費(fèi)用 元；

(二)清算所得情況

貴公司清算截止日資產(chǎn)可變現(xiàn)價(jià)值或交易價(jià)格 元，清算費(fèi)用 元，職工相關(guān)費(fèi)用 元，清算稅金及附加 元，清算所得稅額 元，清算稅金及附加 元，以前欠稅額 元，其他債務(wù) 元，剩余財(cái)產(chǎn) 元，其中：累計(jì)盈余公積 元，累計(jì)未分配利潤(rùn) 元。

(三)其他事項(xiàng)說明

(描述審核事項(xiàng)說明四中的具體事項(xiàng))我們認(rèn)為，除上述合計(jì)應(yīng)補(bǔ)繳增值稅 元、企業(yè)所得稅 元、營(yíng)業(yè)稅 元、教育費(fèi)附加 元……,以及滯納金 元，合計(jì)應(yīng)退繳增值稅 元、企業(yè)所得稅 元、營(yíng)業(yè)稅 元、教育費(fèi)附加 元……以及上述第(三)項(xiàng)所述情況外，貴公司200 年 月至200 年 月繳納稅費(fèi)情況正常，建議貴公司向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記注銷手續(xù)。

具體涉稅及審核事項(xiàng)的說明詳見附件。

此報(bào)告僅限于貴公司向國(地)稅稅務(wù)登記注銷(變更)之用，貴公司可據(jù)此向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)補(bǔ)繳(退還)上述稅費(fèi)后，申請(qǐng)辦理注銷(變更)手續(xù)，不作其他用途，因使用不當(dāng)造成的后果，與執(zhí)行本鑒證業(yè)務(wù)的稅務(wù)師事務(wù)所及注冊(cè)稅務(wù)師無關(guān)。

附件: 1．企業(yè)清算稅費(fèi)鑒證事項(xiàng)說明 2．增值稅鑒證表 3．土地增值稅清算表

4、企業(yè)所得稅鑒證表

5.應(yīng)繳地方稅、費(fèi)、基金鑒證表 6．企業(yè)清算所得稅申報(bào)表 7．滯納金計(jì)算表

8.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件 附送件：200 年 月—200 年 月資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表

清算期資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表

****稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 中國注冊(cè)稅務(wù)師

中國·杭州 2011年 月 日

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第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算政策盤點(diǎn)及分析

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算政策盤點(diǎn)及分析

2006年底，國家稅務(wù)總局下發(fā)了國稅發(fā)[2006]187號(hào)文件，明確規(guī)定了國家稅務(wù)總局將于2007年2月1日起，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的清算，此文件的出臺(tái)引起了各界的關(guān)注。隨后，北京市地方稅務(wù)局也先后下發(fā)了京地稅地[2007]134號(hào)及京地稅地[2007]138號(hào)文件，明確了北京市土地增值稅清算的具體管理辦法。為幫助企業(yè)正確地理解和掌握土地增值稅的新政策，做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算工作，中國稅網(wǎng)于2007年6月27日舉辦了“房地產(chǎn)嘉賓訪談—土地增增值稅清算政策”，主要內(nèi)容有：土地增值稅的政策盤點(diǎn)、土地增值稅清算政策詳解及土地增值稅優(yōu)惠政策。

主持人：大家下午好，歡迎光臨中國稅網(wǎng)在線直播室，本次論壇的主題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)和統(tǒng)籌安排土地增值稅的清算事項(xiàng)。

于蕾：本次主題是針對(duì)北京市土地增值稅配套文件的研討。主要內(nèi)容有土地增值稅的政策盤點(diǎn)、近兩年來土地增值稅的主要政策變化和北京市土地增值稅配套文件的探討。

一、土地增值稅的重要文件：

綜觀土地增值稅的政策變化，重要文件有：土地增值稅暫行條例、土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則、財(cái)稅[1995]48號(hào)文件（雖然個(gè)別條款已經(jīng)失效或者廢止，但仍具有指導(dǎo)性意義）與最近發(fā)布的財(cái)稅[2006]21號(hào)文件和國稅發(fā)[2006]187號(hào)文件。

二、土地增值稅清算政策詳解

1、對(duì)清算單位、計(jì)稅單位的稅收政策規(guī)定

清算單位：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

計(jì)稅單位：開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

北京市相應(yīng)政策規(guī)定——

土地增值稅清算以納稅人初始填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為對(duì)象，對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。

2、土地增值稅的清算條件

符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

北京市相應(yīng)政策規(guī)定——

符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：（1）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目；（4）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過竣工驗(yàn)收，在整個(gè)預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)問題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

3、土地增值稅的清算時(shí)間

屬于主動(dòng)性清算對(duì)象的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；屬于被動(dòng)性清算對(duì)象的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

北京市相關(guān)規(guī)定：凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在90日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算稅款申請(qǐng)，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。對(duì)納稅人清算土地增值稅申請(qǐng)不符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)將不予核準(zhǔn)的理由在《土地增值稅清算申請(qǐng)表》中注明并退回納稅人。

凡主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》并送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》報(bào)送主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。

4、計(jì)稅收入的確定

（1）相關(guān)收入的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益；清算收入只包括清算單位的物業(yè)銷售收入；清算時(shí)未取得銷售收入的，如分期收款，實(shí)際操作中多以合同記載金額確認(rèn)，需與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通；租金收入不計(jì)入。

（2）納稅人應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注特殊收入事項(xiàng)，如代收費(fèi)用、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入等。

對(duì)于代收費(fèi)用，要按照《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行計(jì)算收入與加計(jì)扣除的處理。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

5、扣除項(xiàng)目涉稅風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)

（1）扣除憑證：須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（2）前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)的稅務(wù)認(rèn)定。

（3）配套設(shè)施的扣除、裝修費(fèi)用、預(yù)提費(fèi)用、公共成本的分?jǐn)偂?/p>

（4）借款利息

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

北京市相應(yīng)政策規(guī)定——扣除項(xiàng)目

各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額確認(rèn)扣除；對(duì)納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得包括在扣除項(xiàng)目金額中。

納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供合法有效憑證，方可據(jù)實(shí)扣除項(xiàng)目金額的范圍如下：納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中實(shí)際發(fā)生的土地征用費(fèi)用、耕地占用稅、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費(fèi)用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補(bǔ)償費(fèi)用等支出；納稅人在銷售房地產(chǎn)過程中繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

北京市相應(yīng)政策規(guī)定——公共配套設(shè)施扣除

公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除范圍確認(rèn)，以房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出確定。非營(yíng)利性的社會(huì)公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

對(duì)于成片開發(fā)分期清算項(xiàng)目的公共配套設(shè)施費(fèi)用，在先期清算時(shí)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

對(duì)于后期清算時(shí)實(shí)際支付的公共配套設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時(shí)，允許在整體項(xiàng)目全部清算時(shí)，按照整體項(xiàng)目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂?/p>

北京市相應(yīng)政策規(guī)定——利息扣除

對(duì)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）扣除的確定，對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5％計(jì)算扣除。

對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10％進(jìn)行計(jì)算扣除。

6、核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

北京市相應(yīng)策規(guī)定——核定征收

地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核、納稅評(píng)估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進(jìn)行核定征收土地增值稅（征收率另行制定）：依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項(xiàng)目金額的；擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不清算的；

納稅人未如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)，計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

北京市相應(yīng)政策規(guī)定—建安成本扣除的核定

土地增值稅清算項(xiàng)目的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除，但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，應(yīng)按本通知規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)核定扣除：無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的；發(fā)現(xiàn)《鑒證報(bào)告》內(nèi)容有問題的；虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的；清算項(xiàng)目的四項(xiàng)成本扣除額明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的商品住宅單位面積建安造價(jià)扣除金額標(biāo)準(zhǔn)，又無正當(dāng)理由的。

高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價(jià)允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價(jià)允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1560元。對(duì)于不同竣工年代的商品住宅項(xiàng)目，可以按照《分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)修正系數(shù)表》進(jìn)行相應(yīng)系數(shù)修正。

7、如何做好土地增值稅清算工作

清算前的準(zhǔn)備工作、清算期的安排、清算資料的準(zhǔn)備、中介機(jī)構(gòu)的選擇。

8、納稅人土地增值稅自查要點(diǎn)

收入自查、扣除項(xiàng)目自查、特殊事項(xiàng)自查。

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的流程是什么(精)

土地增值稅的清算條件

(一符合下列情形之一的,納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算: 1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(二符合下列情形之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算: 1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;2.取得銷售(預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的;3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的流程是什么,哪些問題比較突出呢,企業(yè)應(yīng)該注意什么? 清算申請(qǐng)與受理

第八條凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人,應(yīng)在90 日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算稅款申請(qǐng),并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》(附件2,經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后,即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。對(duì)納稅人清算土地增值稅申請(qǐng)不符合受理?xiàng)l件的,應(yīng)將不予核準(zhǔn)的理由在《土地增值稅清算申請(qǐng)表》中注明并退回納稅人。

第九條凡主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》(附件3并送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi),填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》報(bào)送主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后,在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。

第十條納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí),應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交有關(guān)清稅項(xiàng)目資料,并填寫《土地增值稅清算材料清單》(附件4。須提交的有關(guān)資料如下:(一項(xiàng)目竣工清算報(bào)表,當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表(包括:損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品(工程銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表等。

(二國有土地使用權(quán)證書。

(三取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

(四清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單。(五能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。

(六銷售商品房有關(guān)證明資料,以商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式,包含:銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等。

(七清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。(八清算項(xiàng)目的銷售許可證。

(九與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證,包括:已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等。

(十《土地增值稅清算鑒證報(bào)告》。

(十一《土地增值稅納稅申報(bào)表(一》。

(十二稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。第十一條納稅人應(yīng)準(zhǔn)確、據(jù)實(shí)填寫各類清算申報(bào)表和相關(guān)表格;納稅人委托中介機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行清算鑒證的,在《鑒證報(bào)告》中應(yīng)詳細(xì)列舉清算項(xiàng)目的收入、扣除項(xiàng)目和進(jìn)行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。

第十二條主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在收取納稅人提交的申請(qǐng)材料和《鑒證報(bào)告》時(shí),應(yīng)認(rèn)真核對(duì)納稅人提供的資料,并嚴(yán)格按照《鑒證報(bào)告》標(biāo)準(zhǔn)格式進(jìn)行驗(yàn)收,對(duì)納稅人提交的申請(qǐng)材料齊全的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予以受理,并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》(附件5交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。對(duì)納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報(bào)告》內(nèi)容不規(guī)范、審計(jì)事項(xiàng)情況不清楚的,應(yīng)退回納稅人重新修改《鑒證報(bào)告》或補(bǔ)充資料,并向納稅人開具《土地增值稅清算

補(bǔ)充材料通知書》(附件6交納稅人,待清算資料補(bǔ)充完整后,重新辦理稅款清算手續(xù)。

房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中存在的問題

按照現(xiàn)行《土地增值稅暫行條例》,土地增值稅是以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象,以增值額為稅基,并按照30%-60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。但由于房地產(chǎn)開發(fā)的成本項(xiàng)目繁多,核算起來難度很大,因此土地增值稅的征收方式一直是每年按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)銷售收入預(yù)征,然后在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后進(jìn)行清算。但由于預(yù)征率較低,預(yù)征的稅款只占清算稅款很小的比例,大部分的土地增值稅都是在清算階段繳納的。而按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)的要求,符合以下條件之一,才進(jìn)行土地增值稅清算:房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。針對(duì)上述規(guī)定,一些房產(chǎn)項(xiàng)目常采取消極的手段來達(dá)到不繳或遲繳稅款的目的,比如在進(jìn)行預(yù)售后,拖延項(xiàng)目工期,不實(shí)現(xiàn)竣工。或者在竣工后銷售的,保留一定比例的開發(fā)產(chǎn)品,故意不實(shí)現(xiàn)土地增值稅清算的條件。這些手段可

能確實(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)延緩清算的目的,但是由此可能會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng),甚至可能產(chǎn)生法律和稅務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)。

編輯本段拖延清算時(shí)間給企業(yè)帶來各種風(fēng)險(xiǎn)

1、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一方面,回款速度受到增值稅清算時(shí)間的影響。滾動(dòng)開發(fā)是現(xiàn)行

房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式,這種開發(fā)模式特別依賴銀行貸款和預(yù)售收入來支撐項(xiàng)目開發(fā),因此,其銷售的回款速度將直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本,回款的速度越快,開發(fā)的資金成本也就越低,利潤(rùn)空間就會(huì)加大。如果企業(yè)保留著相當(dāng)部分的開發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行銷售,首先影響的就是企業(yè)的資金回收。資金回收的速度越慢,開發(fā)的成本就越高。另一方面,捂盤惜售的結(jié)果可能導(dǎo)致增值額越來越高,繳納的稅款越來越多。現(xiàn)今,除了房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)清算外,大部分樓盤只要符合條件還可能由稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)進(jìn)行清算?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》(國稅發(fā)(200991號(hào)中列舉了稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)清算的條件,包括已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;取得銷售(預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的等。但不排除將來稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步提高主動(dòng)清算的條件。屆時(shí)樓盤的增值額可能會(huì)比現(xiàn)在更高,有些企業(yè)早年開發(fā)的樓盤增值額占比現(xiàn)今已會(huì)達(dá)到200%以上,土地增值稅將達(dá)到利潤(rùn)的60%,因此導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的適用比例提高。所以,延緩?fù)恋卦鲋刀惽逅愕臅r(shí)間不能過長(zhǎng),需要綜合考慮市場(chǎng)的發(fā)展和政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。

2、法律風(fēng)險(xiǎn)

首先,沒有進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目公司不能進(jìn)行注銷?！抖愂照鞴芊ā返谑鶙l規(guī)定,且在向工商局辦理注銷前,需要進(jìn)行稅務(wù)注銷。而且《稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》也要求納稅人在辦理注銷稅務(wù)登記前,應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)清應(yīng)納稅款、滯納金、罰款,繳銷發(fā)票、稅務(wù)登記證件和其他稅務(wù)證件。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目公司有大量土地增值 稅款沒有清算，所以不可能獲得注銷。實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)中進(jìn)行注 銷的項(xiàng)目公司不足三分之一。據(jù)了解，房地產(chǎn)行業(yè)一般采取一 個(gè)開發(fā)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)模式。一段時(shí)間之后，房地產(chǎn)企業(yè)可 能積攢了數(shù)量可觀的項(xiàng)目公司，在管理上十分混亂和不便。雖然這些 項(xiàng)目公司都具有開發(fā)資質(zhì)，具有一定的殼價(jià)值，但由于在稅務(wù)上存在 很大的不確定性，很難進(jìn)行整體出售。其次，拖延工期可能產(chǎn) 生合同上的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目沒有竣工之前進(jìn)行預(yù)售，在預(yù)售 合同中一般和買方約定交房日期和辦理房產(chǎn)證書的時(shí)間。如果房地產(chǎn) 企業(yè)只考慮了避免土地增值稅清算，而把工期延長(zhǎng)，遲遲不完成竣工。那么可能會(huì)影響與買方的合同履行，產(chǎn)生不必要的糾紛，甚至可能面 臨集體訴訟。