第一篇：房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅自查提綱

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅自查提綱

一、收入方面

應(yīng)全面自查各種應(yīng)稅收入的合理性、完整性和及時(shí)性。

（一）主營業(yè)務(wù)收入（自查重點(diǎn)）

1、銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用是否未按規(guī)定入賬，少計(jì)收入。（1）在開發(fā)產(chǎn)品完工前，取得的預(yù)售收入（包括定金）是否全部計(jì)入“預(yù)收帳款”進(jìn)行申報(bào)繳納稅款；是否計(jì)入“預(yù)收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報(bào)納稅；

（2）是否將售房款沖減成本、費(fèi)用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，未按規(guī)定入賬；是否將售房款打入個(gè)人儲(chǔ)蓄賬戶或信用卡賬戶，存在帳外收入等情況；（3）總機(jī)構(gòu)有無將分支機(jī)構(gòu)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入合并計(jì)入；（4）私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入是否未按規(guī)定入賬；

（5）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨(dú)開具收款收據(jù)，取得的收入是否未按規(guī)定入賬；

（6）拆遷補(bǔ)償收入是否未按規(guī)定確認(rèn)收入；

（7）是否采取包銷低價(jià)開票方式，少計(jì)收入。（與包銷商簽訂一個(gè)價(jià)格較低的包銷合同，按約定的包銷價(jià)格開具發(fā)票，高于包銷價(jià)格的房款由包銷商收取并開具發(fā)票或收據(jù)；

（8）收取的定金、違約金、誠意金等是否按規(guī)定確認(rèn)收入；

（9）向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資款、代收款項(xiàng)及其他各種價(jià)外費(fèi)用，是否按規(guī)定確認(rèn)收入。

2、開發(fā)項(xiàng)目完工后，是否將收入掛在“預(yù)收賬款”等科目長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。

3、按分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時(shí)報(bào)納稅。

4、采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，是否及時(shí)收取售房款，或者部分售房款由中介機(jī)構(gòu)收取開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)未計(jì)入收入。

5、以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭款到賬后，是否按規(guī)定計(jì)入收入，是否將收到的銀行按揭款按銀行貸款的名義計(jì)入“短期借款”等科目，不做收入。

6、對(duì)將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款是否確認(rèn)收入，出售時(shí)是否確認(rèn)收入。

7、發(fā)生視同銷售行為，是否確認(rèn)收入。

（1）以開發(fā)產(chǎn)品換取土地、股權(quán)，是否未按非貨幣資產(chǎn)的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理；（2）以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息、動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)等債務(wù)，是否按規(guī)定計(jì)稅；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、廣告、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、分配給投資者，是否按規(guī)定申報(bào)納稅；

（4）將開發(fā)產(chǎn)品低價(jià)銷售給本單位職工或有經(jīng)濟(jì)利益往來的單位或個(gè)人，是否按市場(chǎng)價(jià)足額申報(bào)納稅；

（5）將公共配套設(shè)施無償贈(zèng)與地方政府、公共事業(yè)單位以外其他單位的，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

（二）其他收入

1、房屋出租收入

（1）出租收入是否抵頂工程款、銀行貸款利息，未確認(rèn)收入；

（2）出租收入（如將未出售的房屋、商鋪、車庫或車位等出租）、周轉(zhuǎn)房手續(xù)費(fèi)收入等是否不按稅法規(guī)定的時(shí)間入賬或計(jì)入“應(yīng)付賬款”等往來科目貸方，未確認(rèn)收入；

（3）以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格出租給關(guān)聯(lián)方，未按規(guī)定計(jì)稅。

2、商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入及材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資金出租收入等是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

（三）其他

1、未完工開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入是否按規(guī)定預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額；

2、產(chǎn)品完工后是否及時(shí)結(jié)算計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度本項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額與其他項(xiàng)目應(yīng)納稅所得額合并繳納企業(yè)所得稅。對(duì)于跨年度開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。

3、取得政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、獎(jiǎng)勵(lì)收入是否繳納企業(yè)所得稅。

4、客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的違約金等是否足額計(jì)取收入。

二、成本費(fèi)用方面（自查重點(diǎn)）

1、取得的土地資產(chǎn)是否按規(guī)定計(jì)價(jià)。是否擅自擴(kuò)大或減少土地資產(chǎn)的價(jià)值，是否存在將土地三通一平后，進(jìn)行評(píng)估，虛增土地成本。

2、是否虛增拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本。

（1）是否存在虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)或虛增補(bǔ)償金額，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

（2）征地、拆遷支出，是否按規(guī)定進(jìn)行歸集分?jǐn)?，涉及分期分片開發(fā)的，未在各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偅?/p>

3、是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用。（1）是否簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費(fèi)；

（2）是否從有關(guān)聯(lián)關(guān)系的貿(mào)易公司購進(jìn)材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價(jià)格或建安費(fèi)用，轉(zhuǎn)移利潤；

（3）采用包工不包料方式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本的情況下，是否有讓施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價(jià)款的合計(jì)金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本；

（4）是否虛列工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理等費(fèi)用。

4、是否取得不合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費(fèi)用。

取得作廢發(fā)票入賬，涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬，取得第三方開具的發(fā)票入賬，取得開具內(nèi)容不實(shí)的發(fā)票入賬等。

5、是否混淆成本核算對(duì)象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本。

（1）未根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況確定成本核算對(duì)象，所有開發(fā)工程成本在一個(gè)賬戶中核算，無法確認(rèn)當(dāng)期單項(xiàng)工程開發(fā)成本；（2）企業(yè)各期成本核算混亂，提前列支下期項(xiàng)目成本；（3）一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀荆ê恋馗綄俪杀荆?/p>

（4）未單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，將其全部計(jì)入可售房屋開發(fā)成本；

（5）雖單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，但只分?jǐn)偲浣ㄖ惭b工程費(fèi)，而土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、借款利息等費(fèi)用在已售房屋中分?jǐn)偂?/p>

（6）發(fā)生售房退回業(yè)務(wù)，只沖減收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。

6、是否將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額。

（1）將辦公用的電子設(shè)備、汽車及音像設(shè)備等固定資產(chǎn)計(jì)入銷售費(fèi)用或在低值易耗品科目中核算，進(jìn)行稅前扣除；

（2）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的，位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施在完工后出租的，未將其按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理；

（3）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、售樓部、停車場(chǎng)庫、物業(yè)管理場(chǎng)所等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理；

（4）臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，對(duì)其已提取折舊是否正確。

7、是否擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍與標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額。

（1）“廣告費(fèi)”、“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”、“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”、“壞賬損失”等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分直接計(jì)入開發(fā)成本的情況，預(yù)售收入是否作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)提基數(shù)，多列管理費(fèi)用；

（2）開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，是否一次性列入當(dāng)期損益，虛增財(cái)務(wù)費(fèi)用；高于同期同類商業(yè)銀行貸款利率支付的利息是否調(diào)整；向關(guān)聯(lián)方借款利息調(diào)整是否正確；從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊(cè)資本的50%，超過部分利息支出，是否已作納稅調(diào)整；

（3）工資及“三費(fèi)”扣除是否正確，是否將未繳納個(gè)人所得稅或社保等五項(xiàng)基金的工資性支出直接列入營業(yè)費(fèi)用，未作納稅調(diào)整；

（4）計(jì)提以前年度的應(yīng)計(jì)未計(jì)、應(yīng)提未提的折舊或費(fèi)用是否已作納稅調(diào)整；（5）有否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出，如違規(guī)列支行政性罰款。

8、其他問題

（1）計(jì)提的各項(xiàng)準(zhǔn)備金是否已作納稅調(diào)整；

（2）政策性減免稅是否視作已繳稅金，少申報(bào)繳納企業(yè)所得稅；

（3）以前年度損益調(diào)整事項(xiàng)未計(jì)入以前年度所得計(jì)繳所得稅的，是否已作納稅調(diào)整；

（4）接受捐贈(zèng)貨幣性資產(chǎn)是否未調(diào)增應(yīng)納稅所得額；接受非貨幣性資產(chǎn)是否存在低價(jià)入賬現(xiàn)象，少計(jì)所得額；

（5）固定資產(chǎn)盤盈收入是否入賬或低價(jià)入賬，少繳所得稅；未經(jīng)審批的固定資產(chǎn)盤虧，是否未作納稅調(diào)整；

（6）無法支付的應(yīng)付賬款長期掛賬不并入應(yīng)納稅所得額，少繳所得稅；預(yù)提費(fèi)用的貸方余額長期掛賬，是否作納稅調(diào)整。（7）其他。

第二篇：自查提綱--企業(yè)所得稅

自 查 提 綱

——企業(yè)所得稅

自查各項(xiàng)應(yīng)稅收入是否全部按稅法規(guī)定繳稅，各項(xiàng)成本費(fèi)用是否按照所得稅稅前扣除辦法的規(guī)定稅前列支。具體自查項(xiàng)目應(yīng)至少涵蓋以下問題：

一、收入方面

（一）企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值是否并入應(yīng)納稅所得額。

（二）企業(yè)從境外被投資企業(yè)取得的所得是否未并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得稅計(jì)稅。

（三）持有上市公司的非流通股份（限售股），在解禁之后出售股份取得的收入是否未計(jì)入應(yīng)納稅所得額。

（四）企業(yè)取得的各種收入是否存在未按所得稅權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)計(jì)稅的問題。

（五）是否存在利用往來賬戶延遲實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅收入或調(diào)整企業(yè)利潤。

（六）取得非貨幣性資產(chǎn)收入或權(quán)益是否計(jì)入應(yīng)納稅所得額。

（七）是否存在視同銷售行為未作納稅調(diào)整。

（八）是否存在各種減免流轉(zhuǎn)稅及各項(xiàng)補(bǔ)貼、收到政府獎(jiǎng)勵(lì)，未按規(guī)定計(jì)入應(yīng)納稅所得額。

（九）是否存在接受捐贈(zèng)的貨幣及非貨幣資產(chǎn)，未計(jì)入應(yīng)納稅所得額。

（十）是否存在企業(yè)分回的投資收益，未按地區(qū)差補(bǔ)繳企業(yè)所得稅。

二、成本費(fèi)用方面

（一）是否存在利用虛開發(fā)票或虛列人工費(fèi)等虛增成本。

（二）是否存在使用不符合稅法規(guī)定的發(fā)票及憑證，列支成本費(fèi)用。

（三）是否存在將資本性支出一次計(jì)入成本費(fèi)用：在成本費(fèi)用中一次性列支達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品未作納稅調(diào)整；達(dá)到無形資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的管理系統(tǒng)軟件，在營業(yè)費(fèi)用中一次性列支，未進(jìn)行納稅調(diào)整。

（四）內(nèi)資企業(yè)的工資費(fèi)用是否按計(jì)稅工資的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除；是否存在工效掛鉤的工資基數(shù)不報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案確認(rèn)，提取數(shù)大于實(shí)發(fā)數(shù)。

（五）是否存在計(jì)提的職工福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)超過計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，未進(jìn)行納稅調(diào)整。

（六）是否存在計(jì)提的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)和職工住房公積金超過計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，未進(jìn)行納稅調(diào)整。

是否存在計(jì)提的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)、年金等超過計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，未進(jìn)行納稅調(diào)整。

（七）是否存在擅自改變成本計(jì)價(jià)方法，調(diào)節(jié)利潤。

（八）是否存在超標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)攤銷：計(jì)提折舊時(shí)固定資產(chǎn)殘值率低于稅法規(guī)定的殘值率或電子類設(shè)備折舊年限與稅收規(guī)定有差異的，未進(jìn)行納稅調(diào)整；計(jì)提固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)攤銷年限與稅收規(guī)定有差異的部分，是否進(jìn)行了納稅調(diào)整。

（九）是否存在超標(biāo)準(zhǔn)列支業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)。

（十）是否存在擅自擴(kuò)大技術(shù)開發(fā)費(fèi)用的列支范圍，享受稅收優(yōu)惠。

（十一）專項(xiàng)基金是否按照規(guī)定提取和使用。

（十二）是否存在企業(yè)之間支付的管理費(fèi)、企業(yè)內(nèi)營業(yè)機(jī)構(gòu)之間支付的租金和特許權(quán)使用費(fèi)進(jìn)行稅前扣除。

（十三）是否存在擴(kuò)大計(jì)提范圍，多計(jì)提不符合規(guī)定的準(zhǔn)備金，未進(jìn)行納稅調(diào)整。

（十四）是否存在從非金融機(jī)構(gòu)借款利息支出超過按照金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率計(jì)算的數(shù)額，未進(jìn)行納稅調(diào)整。

（十五）企業(yè)從關(guān)聯(lián)方借款金額超過注冊(cè)資金50%的，超過部分的利息支出是否在稅前扣除。

（十六）是否存在已作損失處理的資產(chǎn)，部分或全部收回的，未作納稅調(diào)整；是否存在自然災(zāi)害或意外事故損失有補(bǔ)償?shù)牟糠?，未作納稅調(diào)整。

（十七）是否存在開辦費(fèi)攤銷期限與稅法不一致的，未進(jìn)行納稅調(diào)整。

（十八）是否存在不符合條件或超過標(biāo)準(zhǔn)的公益救濟(jì)性捐贈(zèng)，未進(jìn)行納稅調(diào)整。

（十九）是否存在支付給總機(jī)構(gòu)的管理費(fèi)無批復(fù)文件，或不按批準(zhǔn)的比例和數(shù)額扣除，或提取后不上交的，未進(jìn)行納稅調(diào)整。

（二十）是否以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)，視同經(jīng)營性租賃，多攤費(fèi)用，未作納稅調(diào)整。

三、關(guān)聯(lián)交易方面

是否存在與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用而減少應(yīng)納稅所得額的，未作納稅調(diào)整。

第三篇：材料2：房地產(chǎn)行業(yè)自查提綱

材料2：

房地產(chǎn)行業(yè)自查提綱

一、營業(yè)稅

應(yīng)全面自查各種應(yīng)稅收入的合理性、完整性和及時(shí)性。

（一）主營業(yè)務(wù)收入（自查重點(diǎn)）

1．銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用是否未按規(guī)定入賬，少計(jì)收入。

（1）在開發(fā)產(chǎn)品完工前，取得的預(yù)售收入（包括定金）是否全部計(jì)入“預(yù)收帳款”進(jìn)行申報(bào)繳納稅款；是否計(jì)入“預(yù)收賬款”以外的往來科目，長期掛賬不申報(bào)納稅；

（2）是否將售房款沖減成本、費(fèi)用或直接轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)單位，未按規(guī)定入賬；是否將售房款打入個(gè)人儲(chǔ)蓄賬戶或信用卡賬戶，存在帳外收入等情況。

（3）總機(jī)構(gòu)有無將分支機(jī)構(gòu)的未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入合并計(jì)入；

（4）私改規(guī)劃，增加銷售面積的收入是否未按規(guī)定入賬；（5）銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨(dú)開具收款收據(jù)，取得的收入是否未按規(guī)定入賬；

（6）拆遷補(bǔ)償收入是否未按規(guī)定確認(rèn)收入，是否按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)面積的工程成本價(jià)與超出補(bǔ)償面積部分的差價(jià)款之和計(jì)算繳納營業(yè)稅；

（7）是否采取包銷低價(jià)開票方式，少計(jì)收入。（與包銷商簽訂一個(gè)價(jià)格較低的包銷合同，按約定的包銷價(jià)格開具發(fā)票，高于包銷價(jià)格的房款由包銷商收取并開具發(fā)票或收據(jù)，未計(jì)入收入。）

（8）收取的定金、違約金、誠意金等，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入；

（9）向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其它各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，是否未按規(guī)定確認(rèn)收入。

2.開發(fā)項(xiàng)目完工后，是否將收入掛在“預(yù)收賬款”等科目長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。

3.按分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時(shí)申報(bào)納稅；

4.采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，是否不及時(shí)收取售房款，或者部分售房款由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)未計(jì)入收入；

5.以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，是否未按規(guī)定計(jì)稅；是否將收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，不做收入。

6.對(duì)將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款是否按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)是否再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入。對(duì)將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款是否按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)是否再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入。7.發(fā)生視同銷售行為，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅（1）以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，是否未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準(zhǔn)則進(jìn)行稅務(wù)處理；

（2）以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息、動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)等債務(wù)，是否未按規(guī)定計(jì)稅；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、分配給投資者，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。

（4）自建住房低價(jià)銷售給本單位內(nèi)部職工或有經(jīng)濟(jì)利益往來的單位和個(gè)人，是否未按市場(chǎng)價(jià)足額申報(bào)納稅。

（5）將公共配套設(shè)施無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。

（二）其他業(yè)務(wù)收入 1.房屋出租收入

（1）出租收入是否抵頂工程款、抵頂銀行貸款利息，未確認(rèn)收入。

（2）出租收入（如將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）、周轉(zhuǎn)房手續(xù)費(fèi)收入等是否不按稅法規(guī)定的時(shí)間入賬或計(jì)入“應(yīng)付賬款”等往來科目貸方，未確認(rèn)收入。

（3）以明顯低于市場(chǎng)的價(jià)格出租給關(guān)聯(lián)方，未按規(guī)定計(jì)稅。

2.商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入以及材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)出租收入是否未按規(guī)定申報(bào)納稅。

（三）其他營業(yè)稅涉稅問題 1.利用自有施工力量建設(shè)房屋等建筑物，在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，是否未申報(bào)繳納建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。

2.中途轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，是否未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。3.支付境外公司來華提供咨詢、設(shè)計(jì)、施工等勞務(wù)費(fèi)，是否未按規(guī)定代扣營業(yè)稅。

4.合作建房是否按稅法規(guī)定足額納稅。

5.不符合條件的代建房行為，是否將其作為代建處理而少計(jì)或不計(jì)銷售收入。

6.其他

（注：上述若干問題也會(huì)涉及到企業(yè)所得稅、土地增值稅的計(jì)算、繳納。）

二、企業(yè)所得稅

應(yīng)全面檢查各項(xiàng)應(yīng)稅收入的真實(shí)性、完整性及稅前扣除項(xiàng)目的真實(shí)性、合法性。

（一）收入方面（自查重點(diǎn)）

除前述營業(yè)稅部分的相關(guān)問題外，還應(yīng)檢查： 1.未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

2.產(chǎn)品完工后是否及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)本項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額與其他項(xiàng)目應(yīng)納稅所得額合并繳納企業(yè)所得稅。對(duì)于跨房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。3.取得政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或獎(jiǎng)勵(lì)收入是否未申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。

4.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否未按規(guī)定確認(rèn)收入或直接沖減了成本。

（二）成本費(fèi)用方面（自查重點(diǎn)）1.取得的土地資產(chǎn)是否不按規(guī)定計(jì)價(jià)。

是否擅自擴(kuò)大或減少土地資產(chǎn)的價(jià)值；是否存在將購進(jìn)土地進(jìn)行三通一平后，進(jìn)行評(píng)估，虛增土地成本，計(jì)入開發(fā)成本。

2.是否虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本。

（1）是否虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)或虛增補(bǔ)償金額，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（2）征地、拆遷支出，是否未按規(guī)定進(jìn)行歸集分?jǐn)?，涉及分片分期開發(fā)的，未在各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂?/p>

3.是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用。

（1）是否簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費(fèi)。

（2）是否從有關(guān)聯(lián)關(guān)系的貿(mào)易公司購進(jìn)材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價(jià)格或建安費(fèi)用，轉(zhuǎn)移利潤。

（3）采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本的情況下，是否有讓施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價(jià)款的合計(jì)金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本。

（4）是否虛列工程監(jiān)理費(fèi)。

4.是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費(fèi)用。取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬；取得第三方開具的發(fā)票入賬；取得開具內(nèi)容不實(shí)的發(fā)票入賬等

5.是否混淆成本核算對(duì)象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本。

（1）未根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況確定成本核算對(duì)象，所有開發(fā)工程成本在一個(gè)賬戶中核算，無法確認(rèn)當(dāng)期單項(xiàng)工程開發(fā)成本。

（2）企業(yè)各期成本核算混亂，提前列支下期項(xiàng)目的成本。（3）一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀荆ê恋馗綄俪杀荆?/p>

（4）未單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，將其全部計(jì)入可售房屋開發(fā)成本。

（5）雖單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，但只分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費(fèi)，而土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、借款利息等費(fèi)用在已售房屋中分?jǐn)偂?/p>

（6）發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖減收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。

6.是否將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額（1）將辦公用的電子設(shè)備、汽車、音像設(shè)備等固定資產(chǎn)計(jì)入銷售費(fèi)用或在低值易耗品賬戶核算，進(jìn)行稅前扣除。

（2）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的，位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施在完工后出租的，未將其按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。

（3）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、售樓部、停車場(chǎng)庫、物業(yè)管理場(chǎng)等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。

（6）臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，對(duì)其已計(jì)提折舊處理是否正確。

7.是否擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額。

（1）“廣告費(fèi)”、“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”、“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”、“壞賬損失”等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開發(fā)成本的情況。預(yù)售收入是否作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)，多列管理費(fèi)用。

（2）開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，是否一次性計(jì)入當(dāng)期損益，虛增財(cái)務(wù)費(fèi)用；高于同類同期商業(yè)銀行貸款利率支付的利息是否調(diào)整；向關(guān)聯(lián)方借款利息調(diào)整是否正確。從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊(cè)資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整。

（3）工資及“三費(fèi)”扣除是否正確。是否將工資性的支出列入了營業(yè)費(fèi)用，未進(jìn)行納稅調(diào)整。執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則前，在營業(yè)費(fèi)用中是否重復(fù)列支應(yīng)在“三費(fèi)”中列支的費(fèi)用。

（4）計(jì)提的以前應(yīng)計(jì)未計(jì)、應(yīng)提未提的折舊、費(fèi)用是否已作納稅調(diào)整。

（5）有否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出。如違規(guī)列支行政性罰款,少申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。

8.其他問題。

（1）各項(xiàng)跌價(jià)準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備是否已作納稅調(diào)整。（2）政策性減免稅金是否視作已繳稅金，少申報(bào)繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅。

（3）以前損益調(diào)整事項(xiàng)未計(jì)入以前所得計(jì)繳所得稅的，是否已作納稅調(diào)整。

（4）接受捐贈(zèng)貨幣性資產(chǎn)是否未調(diào)增應(yīng)納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅；接受捐贈(zèng)非貨幣性資產(chǎn)是否低價(jià)入帳，少繳所得稅；

（5）固定資產(chǎn)盤盈收入是否未入帳或者低價(jià)入帳，少繳所得稅；未經(jīng)審批的固定資產(chǎn)盤虧，是否未作納稅調(diào)增，少繳企業(yè)所得稅；

（6）無法支付的應(yīng)付款項(xiàng)長期掛帳不并入應(yīng)納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅。預(yù)提費(fèi)用的貸方余額長期掛賬，是否未做納稅調(diào)整。

（7）其他

三、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅

（一）應(yīng)稅收入（收益）方面

1.是否有應(yīng)計(jì)未計(jì)產(chǎn)品銷售（經(jīng)營）收入、視同銷售是否計(jì)入收入。

2.財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、租賃收入、利息收入、特許權(quán)使用費(fèi)、股息收入等是否存在少計(jì)收入的情況；國庫券利息收入是否多計(jì)收入。

3.其他收入（包括固定資產(chǎn)盤盈收入、罰款收入、因債權(quán)人緣故確實(shí)無法支付且兩年以上的應(yīng)付款項(xiàng)、物資和現(xiàn)金的溢余收入、應(yīng)稅補(bǔ)貼收入、逾期包裝物押金、保險(xiǎn)無賠款優(yōu)待、手續(xù)費(fèi)收入等）是否存在少計(jì)收入的情況。

4.接受捐贈(zèng)收入是否計(jì)入當(dāng)年應(yīng)稅所得額。

5.非貨幣資產(chǎn)投資收益、對(duì)外投資的股權(quán)收益及其成本費(fèi)用的核算是否屬實(shí)。

（二）準(zhǔn)予稅前扣除項(xiàng)目方面

1.是否多列支制造費(fèi)用、生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售成本，有無多計(jì)其他業(yè)務(wù)成本。

2.交際應(yīng)酬費(fèi)、工資福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、借款利息費(fèi)用等是否超過法定比例或標(biāo)準(zhǔn)列支；跨行業(yè)經(jīng)營的，是否按適用比例分別計(jì)算列支限額。

3.總機(jī)構(gòu)管理費(fèi)、與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的借款利息、工資福利費(fèi)、財(cái)產(chǎn)損失、壞賬準(zhǔn)備金及其它減值準(zhǔn)備等須經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后列支的項(xiàng)目。一是有無未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)而擅自列支的問題。二是計(jì)提金額是否超過規(guī)定的列支比例。三是有無應(yīng)在免稅期或減半期列支的損失而在減半期或全額征稅期列支從而人為調(diào)節(jié)應(yīng)納所得稅額的問題。四是實(shí)際發(fā)生壞賬損失時(shí)是否沖減壞賬準(zhǔn)備；對(duì)于超過上一計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備部分，是否作為當(dāng)期損失列支；少于上一計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備部分，是否計(jì)入本應(yīng)納稅所得額；已經(jīng)作為壞賬損失在所得稅稅前扣除的應(yīng)收賬款，在以后收回時(shí)是否計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。五是存貨跌價(jià)減值準(zhǔn)備、短期投資跌價(jià)減值準(zhǔn)備、長期投資減值準(zhǔn)備、固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、在建工程減值準(zhǔn)備、委托貸款減值準(zhǔn)備等七項(xiàng)預(yù)提準(zhǔn)備金是否已經(jīng)進(jìn)行納稅調(diào)整。

4．銷售提成方面，有無重復(fù)列支供銷人員的工資、獎(jiǎng)金、差旅費(fèi)和交際應(yīng)酬費(fèi)問題；是否沖減銷售收入；是否以“白條”列支。

5.技術(shù)開發(fā)費(fèi)的列支是否有技術(shù)開發(fā)計(jì)劃和費(fèi)用預(yù)算方案，是否提供政策資料；當(dāng)年發(fā)生的技術(shù)開發(fā)費(fèi)是否超過上年實(shí)際發(fā)生額的10％；有無超范圍歸集技術(shù)開發(fā)費(fèi)套取加成扣除的情況；有無把以前未扣除完或不允許扣除的開發(fā)費(fèi)在本扣除。

6.用于中國境內(nèi)的對(duì)外捐贈(zèng)，是否屬于公益救濟(jì)性捐贈(zèng)；是否直接支付給受贈(zèng)人；有無將攤派支出、贊助支出等作為對(duì)外捐贈(zèng)列支的問題。

7.預(yù)提費(fèi)用，是否按照權(quán)責(zé)發(fā)生制提取和列支；除水電費(fèi)等允許預(yù)提的項(xiàng)目外，是否還預(yù)提其它費(fèi)用并稅前列支。

8.支付給主管部門的管理費(fèi)，有關(guān)主管部門是否提供了相關(guān)服務(wù)、是否有規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者是否符合市場(chǎng)同類服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；支付給關(guān)聯(lián)企業(yè)的管理費(fèi)是否在稅前列支。

9.開業(yè)前發(fā)生的職工培訓(xùn)費(fèi)，是否未計(jì)入企業(yè)的開辦費(fèi)；企業(yè)為培訓(xùn)職工而購建的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等支出，是否直接作為職工培訓(xùn)費(fèi)進(jìn)行列支。

（三）不予稅前列支項(xiàng)目方面

資本性支出和無形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出是否在稅前列支；是否有違法經(jīng)營的罰款和被沒收財(cái)物的損失、各項(xiàng)稅收的罰款、滯納金在稅前列支；自然災(zāi)害或意外事故損失有賠償?shù)牟糠质欠裨诙惽傲兄?；非公益救?jì)性捐贈(zèng)和各種贊助支出是否在稅前列支；與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的支出（如無關(guān)擔(dān)保支出、攤派支出等）、回扣支出是否在稅前列支；支付給總機(jī)構(gòu)的特許權(quán)使用費(fèi)是否在稅前列支。

（四）資產(chǎn)方面

1.固定資產(chǎn)折舊、改良。一是確認(rèn)折舊政策和方法是否與稅法規(guī)定一致。二是折舊年限是否準(zhǔn)確；采用加速折舊法的，是否經(jīng)過有權(quán)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；取得已經(jīng)使用過的固定資產(chǎn)，其尚可使用年限比稅法規(guī)定短的，如按尚可使用年限計(jì)提折舊，是否經(jīng)過有權(quán)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。三是計(jì)提的起止時(shí)間是否正確，有無已經(jīng)提足折舊繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)仍然提取折舊；新增固定資產(chǎn)計(jì)提折舊起始時(shí)間是否準(zhǔn)確；有無多提或少提折舊；四是對(duì)已交付使用但未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，是否已暫估入賬并按規(guī)定計(jì)提折舊；正式竣工后，是否及時(shí)調(diào)整。五是否按規(guī)定殘值率提取殘值；不留殘值的固定資產(chǎn)其原因是否成立。六是固定資產(chǎn)的改良支出，是否一次性稅前列支。

2.無形資產(chǎn)攤銷。一是無形資產(chǎn)原值計(jì)算是否準(zhǔn)確；作為投資或購入的無形資產(chǎn)，其價(jià)值是否與合同、協(xié)議、驗(yàn)資報(bào)告及資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)書等證明文件一致。二是攤銷年限是否準(zhǔn)確；改變攤銷政策是否有依據(jù)或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。

3.開辦費(fèi)攤銷。一是是否有將不屬于開辦費(fèi)的費(fèi)用計(jì)入開辦費(fèi)。二是攤銷期限是否低于5年；經(jīng)營期不滿5年按照實(shí)際經(jīng)營期攤銷開辦費(fèi)的，是否經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。三是開辦費(fèi)的攤銷是否從投產(chǎn)經(jīng)營之日起計(jì)算。

4.房屋裝修費(fèi)。一是有無將產(chǎn)權(quán)屬于本企業(yè)的房屋投入使用前的裝修費(fèi)直接計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用；二是核查裝修費(fèi)用的真實(shí)性；三是攤銷期限的確定、攤銷額的計(jì)算是否準(zhǔn)確。

（五）稅收優(yōu)惠方面

1.區(qū)域性稅率優(yōu)惠和定期減免稅優(yōu)惠的檢查。一是企業(yè)是否屬法定的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)；二是企業(yè)是否位于法定優(yōu)惠區(qū)域；三是享受再減半征收企業(yè)所得稅待遇的產(chǎn)品出口企業(yè)和先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，是否取得有關(guān)部門頒發(fā)的證書；先進(jìn)技術(shù)企業(yè)再減半征收企業(yè)所得稅的，其按照稅法第八條第一款規(guī)定的定期減免稅期的最后一年及其次年是否均屬于先進(jìn)技術(shù)企業(yè)。

2.生產(chǎn)性外商投資企業(yè)兼營非生產(chǎn)性業(yè)務(wù)的檢查。若兼營性外商投資企業(yè)投產(chǎn)第一年的生產(chǎn)性業(yè)務(wù)收入占全部業(yè)務(wù)收入的比例未超過50％，是否已經(jīng)享受區(qū)域性減低稅率優(yōu)惠；在定期減免稅期限（包括先進(jìn)技術(shù)企業(yè)和產(chǎn)品出口企業(yè)的再減半征收企業(yè)所得稅期限）內(nèi)，如果企業(yè)生產(chǎn)性業(yè)務(wù)收入占全部業(yè)務(wù)收入的比例低于50％，則該是否超政策享受減免稅待遇。

3.分別計(jì)算定期減免稅期限和虧損彌補(bǔ)期限的檢查。一是由于分期建設(shè)分期投產(chǎn)經(jīng)營、合并、追加投資等原因，導(dǎo)致分別計(jì)算定期減免稅期限和虧損彌補(bǔ)期限的，其各期的收入、成本費(fèi)用等核算是否清楚、準(zhǔn)確；二是分別適用的定期減免稅期限是否準(zhǔn)確；三是不同稅收待遇虧損的彌補(bǔ)是否準(zhǔn)確。

4.有分支機(jī)構(gòu)的企業(yè)適用所得稅稅率的檢查。一是分支機(jī)構(gòu)適用的所得稅稅率是否準(zhǔn)確；二是總機(jī)構(gòu)或者負(fù)責(zé)匯總納稅的機(jī)構(gòu)本身不從事生產(chǎn)業(yè)務(wù)的，其所適用的企業(yè)所得稅稅率是否與其生產(chǎn)機(jī)構(gòu)的適用稅率一致；三是處在沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等特定區(qū)域內(nèi)的企業(yè)，是否有“區(qū)內(nèi)注冊(cè)，區(qū)外經(jīng)營”的問題。

5.定期減免稅期間轉(zhuǎn)換的檢查。重點(diǎn)檢查由免稅期進(jìn)入減半期或由減半期進(jìn)入全額征稅期的企業(yè)，期間計(jì)算是否準(zhǔn)確。

6.其他稅收優(yōu)惠的檢查。所享受的基礎(chǔ)項(xiàng)目投資、特定項(xiàng)目投資、再投資退稅、購買國產(chǎn)設(shè)備投資抵免企業(yè)所得稅等稅收優(yōu)惠是否符合規(guī)定。

（六）其他

1.與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的購銷業(yè)務(wù)是否按獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來作價(jià)的。是否存在通過原材料高進(jìn)和產(chǎn)品低出，向境外關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤的情況。是否存在以管理費(fèi)、特許權(quán)使用費(fèi)、商標(biāo)使用費(fèi)等名目向境外控股公司支付巨額費(fèi)用的情況。是否在所得稅優(yōu)惠期滿后，與享受優(yōu)惠的其他境內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間存在轉(zhuǎn)移產(chǎn)品銷售、勞務(wù)和費(fèi)用等情況。

2.獲利與虧損彌補(bǔ)是否合法，有無人為調(diào)節(jié)利潤而在之間多轉(zhuǎn)少轉(zhuǎn)成本，特別對(duì)第一年獲利情況進(jìn)行審查，有無人為地推遲獲利。一是彌補(bǔ)數(shù)額是否準(zhǔn)確；二是彌補(bǔ)期限是否準(zhǔn)確；三是有無經(jīng)過稅務(wù)審計(jì)、檢查已經(jīng)調(diào)整過的虧損額仍然按原先的虧損數(shù)額申報(bào)彌補(bǔ)。

3.預(yù)提所得稅。是否發(fā)生預(yù)提所得稅的相關(guān)業(yè)務(wù)以及已申報(bào)的預(yù)提所得稅是否符合規(guī)定。

四、個(gè)人所得稅

（一）未通過“應(yīng)付工資”科目發(fā)給職工的獎(jiǎng)金、實(shí)物以及其他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準(zhǔn)確代扣代繳個(gè)人所得稅。

（二）為職工購買的商業(yè)保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個(gè)人所得稅。

（三）以發(fā)票報(bào)銷方式或定額發(fā)放的交通補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助、加班補(bǔ)助、通訊費(fèi)補(bǔ)貼等，是否未代扣代繳個(gè)人所得稅。（交通補(bǔ)貼、通信補(bǔ)貼如果所在省制定了稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的，在標(biāo)準(zhǔn)限額內(nèi)的部分可免征個(gè)人所得稅）

（四）以發(fā)票報(bào)銷方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎(jiǎng)金或支付給個(gè)人手續(xù)費(fèi)、回扣、獎(jiǎng)勵(lì)等，是否未代扣代繳個(gè)人所得稅。

（五）支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時(shí)是否未扣繳利息、股息、紅利收入的個(gè)人所得稅。

（六）房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否未并入工資、薪金，代扣代繳個(gè)人所得稅。

（七）為管理人員購買住房，支付房款，是否未并入雇員工資、薪金所得計(jì)征個(gè)人所得稅。

（八）各種促銷活動(dòng)向客戶贈(zèng)送禮品，是否未代扣代繳個(gè)人所得稅。

（九）其他

五、土地增值稅

除上述營業(yè)稅、企業(yè)所得稅里已涉及問題外，還應(yīng)注意檢查：

（一）對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。是否將適用商業(yè)用房等高預(yù)征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。

（二）是否以工程未結(jié)算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。

（三）是否不按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。

（四）是否不按規(guī)定進(jìn)行成本費(fèi)用分?jǐn)偂?/p>

（五）是否不按規(guī)定從開發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除。

（六）清算后又銷售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，是否未按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。

六、土地使用稅

（一）已征用未開發(fā)的土地是否未按規(guī)定申報(bào)繳納土地使用稅。

（二）土地等級(jí)和使用稅額變更后是否未及時(shí)調(diào)整納稅申報(bào)。

（三）開發(fā)用地在開發(fā)期間是否未按規(guī)定計(jì)征土地使用稅。

（四）未銷售的商品房占用的土地是否未按規(guī)定繳納土地使用稅。

七、契稅

（一）出讓方式取得國有土地使用權(quán)，是否未按照取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益計(jì)繳契稅。以協(xié)議方式出讓的，契稅計(jì)稅價(jià)格里是否未包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益；以競(jìng)價(jià)方式出讓的，契稅計(jì)稅價(jià)格里是否未包括市政建設(shè)配套費(fèi)及各種補(bǔ)償費(fèi)。

（二）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得使用權(quán)的，是否補(bǔ)繳契稅。

（三）以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，是否未按規(guī)定繳納契稅。

（四）土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項(xiàng)目，以此獲得的低價(jià)轉(zhuǎn)讓或無償贈(zèng)與的土地使用權(quán)，是否已參照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格，繳納契稅。

（五）承受舊城改造拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，是否未按規(guī)定繳納契稅。

（六）分期支付方式取得的土地使用權(quán)，是否未按合同規(guī)定的總價(jià)繳納契稅。

（七）競(jìng)價(jià)土地使用權(quán)尚未辦理產(chǎn)權(quán)，直接再轉(zhuǎn)讓的，是否未按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。

八、房產(chǎn)稅

（一）自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后，是否長期掛“在建工程”，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

（二）是否將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費(fèi)”或掛在其他應(yīng)付款上未做收入。

（三）與房屋不可分割的附屬設(shè)備及固定資產(chǎn)改良支出是否未增加計(jì)稅房產(chǎn)原值。

（四）新建和購置的房產(chǎn)是否未從建成之次月和取得產(chǎn)權(quán)的次月申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

（五）國有企業(yè)進(jìn)行清產(chǎn)核資過程中房屋價(jià)值重估后的新增價(jià)值，是否未按照有關(guān)規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

（六）自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，是否未按照有關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。

九、印花稅

（一）各類應(yīng)稅憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅票或繳納印花稅。是否將應(yīng)稅憑證劃為非稅憑證，漏繳印花稅；是否應(yīng)納稅憑證書立或領(lǐng)受時(shí)不即行貼花，而直到憑證生效日期才貼花納稅。

（二）房屋銷售（預(yù)售）合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購銷合同、租賃合同、廣告合同等是否按規(guī)定足額繳納印花稅。有否混淆合同性質(zhì)，從低適用稅率或擅自減少計(jì)稅依據(jù)，未按全部所載金額計(jì)稅。

（三）2006年11月27日之后簽訂的土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是否未按規(guī)定申報(bào)繳納印花稅。

附：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)相關(guān)稅收政策

1．《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)[2001]142號(hào)文）

2．《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號(hào)文）

3.《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)文）

4．《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)文）

5.《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函[2008]299號(hào)）

6.國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知(國稅發(fā)?2009?31號(hào))

第四篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)自查提綱

房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)自查提綱

為持續(xù)深入開展整頓和規(guī)范稅收秩序工作，依法查處重點(diǎn)行業(yè)、重點(diǎn)地區(qū)存在的稅收違法行為，國家稅務(wù)總局今年確定稅收專項(xiàng)檢查指令性行業(yè)一是房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)；二是煙草行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)自查提綱。煙草行業(yè)已于3月份自查完畢，查補(bǔ)稅款上億元，自查效果比較好，現(xiàn)在進(jìn)入稽查階段，同時(shí)國家稅務(wù)總局要求房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查的方式是自查與重點(diǎn)檢查相結(jié)合，要在房地產(chǎn)行業(yè)開展全面自查，官渡區(qū)地方稅務(wù)局根據(jù)省局統(tǒng)一部署，本著為納稅人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，構(gòu)建公平和諧的稅收環(huán)境，由我局張勵(lì)紀(jì)檢組長親自組織召開房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查自查見面會(huì)，我主要是講兩方面內(nèi)容：

一是就房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查自查的方向與大家進(jìn)行探討；

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收專項(xiàng)檢查自查的方向：

從近幾年我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)檢查的情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)存在的涉稅違法問題較為突出，形成的原因一是企業(yè)主觀故意，抱有查得著是你的，查不著是我的的思想，隨著法制的不斷健全，偷稅的成本越來越高，風(fēng)險(xiǎn)越來越大，這部分企業(yè)還是需要轉(zhuǎn)變觀念，依法納稅；另外一種是企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收政策理解有誤，那么就應(yīng)該和主管稅收機(jī)關(guān)、稅收管理員多進(jìn)行溝通，交流，稅收管理員有義務(wù)對(duì)稅收政策進(jìn)行解釋。下面我就對(duì)歷年來在檢查過程中容易出現(xiàn)的問題進(jìn)行慨述：

取得土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易（包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋租賃）所涉及：

（12個(gè)稅種）

營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等稅種。

下面就檢查中容易出現(xiàn)問題的稅種逐個(gè)說明

（一）房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅

1、檢查應(yīng)稅營業(yè)額的合理性、完整性。

一是有無直接坐支售樓收入不入賬的情況。

二是營業(yè)收入是否包括了各種價(jià)外費(fèi)用，各類手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)返還收入是否按規(guī)定計(jì)入應(yīng)稅收入，整改報(bào)告《房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)自查提綱》。

三是是否存在低價(jià)銷售的行為、有無價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價(jià)格是否合理。

四是動(dòng)遷、拆遷補(bǔ)償?shù)仁鄯啃袨槭欠癜匆?guī)定足額申報(bào)納稅。

五是各種換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈(zèng)與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目、提供土地或資金共同建造不動(dòng)產(chǎn)、拆遷補(bǔ)償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅。

六是以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅。

七是以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

八是房地產(chǎn)企業(yè)大額往來、長期掛賬的款項(xiàng)是否存在漏計(jì)銷售問題。

九是企業(yè)自用（包括經(jīng)營性自用）、分配給股東（股東與企業(yè)是兩個(gè)獨(dú)立的法人實(shí)體）的商品房是否申報(bào)納稅。

十是納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動(dòng)產(chǎn)照章申報(bào)納稅。

十一是各種房產(chǎn)出租收入（如開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

2、檢查應(yīng)稅營業(yè)額的及時(shí)性。一是銷售房產(chǎn)預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時(shí)申報(bào)納稅。二是按分期收款合同約定的時(shí)間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時(shí)申報(bào)納稅。

（二）房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅

1、檢查應(yīng)稅收入的真實(shí)性、完整性。一是確定收入的完整性，重點(diǎn)是各種主營收入、副營收入、營業(yè)外收入（包括各種形式的財(cái)政返還在內(nèi)）、投資收益等是否全部按規(guī)定入賬。有無故意壓低售價(jià)轉(zhuǎn)移收入的行為；有無將已實(shí)現(xiàn)的收入長期掛往來賬或干脆置于賬外而不確認(rèn)收入的情況；對(duì)于跨xx房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。二是確定收入確認(rèn)的合法性，檢查其開發(fā)產(chǎn)品（包括完工產(chǎn)品、未完工產(chǎn)品）的銷售收入、預(yù)售收入、視同銷售收入、預(yù)租收入、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)以及成本和費(fèi)用的扣除，是否符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔XX〕31號(hào)）等有關(guān)規(guī)定。三是確定應(yīng)稅收入與非應(yīng)稅收入的劃分，檢查其有無將應(yīng)稅收入作為非應(yīng)稅收入申報(bào)等情況。

第五篇：企業(yè)稅收自查提綱——消費(fèi)稅、增值稅、企業(yè)所得稅

企業(yè)稅收自查提綱

對(duì)照消費(fèi)稅、增值稅、企業(yè)所得稅及稅務(wù)管理稅收法律法規(guī)及相關(guān)稅收政策，擬定自查提綱如下：

一、消費(fèi)稅

（一）征稅范圍自查項(xiàng)目

1.征稅范圍是否全面、準(zhǔn)確；是否混淆、隱瞞征稅項(xiàng)目。2.是否將應(yīng)稅消費(fèi)品作為非應(yīng)稅消費(fèi)品申報(bào)。

3.工業(yè)企業(yè)購進(jìn)應(yīng)稅消費(fèi)品（除煙）后再銷售，凡未構(gòu)成最終消費(fèi)品直接進(jìn)入消費(fèi)品市場(chǎng)的，是否按規(guī)定征收消費(fèi)稅。

4.不符合委托加工條件的，是否按自產(chǎn)應(yīng)稅消費(fèi)品繳納消費(fèi)稅。

（二）計(jì)稅依據(jù)自查項(xiàng)目

1.銷售收入是否全部申報(bào)納稅，有無漏報(bào)、少報(bào)銷售收入的情況。

2.有無不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)銷售實(shí)現(xiàn)的情況。

3.有無將不符合稅法規(guī)定的銷售折扣、折讓擅自沖減銷售額。

4.有無將應(yīng)稅銷售收入扣減傭金、手續(xù)費(fèi)后申報(bào)納稅的情況。

5.應(yīng)稅消費(fèi)品用于生產(chǎn)非應(yīng)稅消費(fèi)品和在建工程、管理部門、非生產(chǎn)性機(jī)構(gòu)、提供勞務(wù)、以及用于饋贈(zèng)、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等非生產(chǎn)性項(xiàng)目，是否申報(bào)納稅。

6.銷售殘次應(yīng)稅消費(fèi)品，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。

4.對(duì)照消費(fèi)稅政策調(diào)整及稅率變化，檢查納稅人的申報(bào)稅率是否符合政策規(guī)定

（四）自查重點(diǎn)

1.有無改變產(chǎn)品名稱偷逃消費(fèi)稅問題；

2.有無將高稅率產(chǎn)品變更為低稅率產(chǎn)品銷售，少繳消費(fèi)稅； 3.有無將計(jì)稅數(shù)量由高調(diào)低問題；

4.商貿(mào)企業(yè)有無在流通環(huán)節(jié)改變貨物名稱偷逃消費(fèi)稅問題； 5.有無變更產(chǎn)品名稱騙取消費(fèi)稅退稅問題。

二、增值稅

（一）銷項(xiàng)稅額

1、銷售收入是否完整及時(shí)入賬。是否存在銷售產(chǎn)品不開發(fā)票，取得的收入不按規(guī)定入賬的情況；是否存在銷售收入長期掛賬不轉(zhuǎn)收入的情況；

2、是否存在視同銷售行為，未按規(guī)定計(jì)提銷項(xiàng)稅額的情況。

3、是否存在開具不符合規(guī)定的紅字發(fā)票沖減應(yīng)稅收入的情況；發(fā)生銷貨退回，銷售折扣或折讓，開具的紅字發(fā)票和賬務(wù)處理是否符合稅法規(guī)定。

4、是否存在購進(jìn)的材料用于對(duì)外銷售、及無償贈(zèng)送，不計(jì)或少計(jì)應(yīng)稅收入的情況；將外購的材料改變用途，對(duì)外銷售、投資、分配及無償贈(zèng)送等未按視同銷售的規(guī)定計(jì)稅。

5、向購貨方收取的各種價(jià)外費(fèi)用（例如手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、運(yùn)輸裝卸費(fèi)等等）是否按規(guī)定納稅。

⑶是否按照規(guī)定進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出。原材料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品發(fā)生的非正常損失，非生產(chǎn)部門、不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目領(lǐng)用材料物資是否及時(shí)作了進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出。

（三）稅額計(jì)算與繳納

1、增值稅適用稅率是否符合稅法規(guī)定。是否存在錯(cuò)用低稅率的經(jīng)營項(xiàng)目。

2、增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算是否準(zhǔn)確，有無計(jì)算錯(cuò)誤少繳稅款情況。

三、企業(yè)所得稅

（一）自查各項(xiàng)應(yīng)稅收入（收益）的真實(shí)性、完整性。

1、生產(chǎn)經(jīng)營收入部分，是否有應(yīng)計(jì)未計(jì)產(chǎn)品銷售（經(jīng)營）收入、視同銷售是否計(jì)入收入。

2、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、租賃收入、利息收入、特許權(quán)使用費(fèi)、股息收入等是否存在少計(jì)收入的情況。

3、其他收入（包括固定資產(chǎn)盤盈收入、罰款收入、因債權(quán)人緣故確實(shí)無法支付的應(yīng)付款項(xiàng)、物資／現(xiàn)金的溢余收入、應(yīng)稅的補(bǔ)貼收入、逾期包裝物押金、保險(xiǎn)無賠款優(yōu)待、手續(xù)費(fèi)收入等）是否存在少計(jì)收入的情況。

4、接受捐贈(zèng)收入是否計(jì)入當(dāng)年應(yīng)稅所得額。

5、非貨幣資產(chǎn)投資收益、對(duì)外投資的股權(quán)收益及其成本費(fèi)用的核算是否屬實(shí)。

（二）自查稅前扣除項(xiàng)目的真實(shí)性、合法性、合理性

1、是否存在多列支成本、費(fèi)用，有無多計(jì)其他業(yè)務(wù)成本。

⑷自然災(zāi)害或意外事故損失有賠償?shù)牟糠郑?⑸非公益救濟(jì)性捐贈(zèng)； ⑹各種贊助支出；

⑺與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的支出，如無關(guān)擔(dān)保支出、攤派支出等；⑻

（三）資

1、固定資產(chǎn)折舊

⑴確認(rèn)折舊政策和方法是否與稅法規(guī)定一致； ⑵折舊年限是否準(zhǔn)確，折舊額計(jì)算是否符合規(guī)定； ⑶折舊計(jì)提的起止時(shí)間是否正確，有無已經(jīng)提足折舊繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)仍然提取折舊；新增固定資產(chǎn)計(jì)提折舊起始時(shí)間是否準(zhǔn)確；有無多提或少提折舊；

⑷對(duì)已交付使用但未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，是否已暫估入賬并按規(guī)定計(jì)提折舊；正式竣工后，是否及時(shí)調(diào)整；

⑸是否按規(guī)定殘值率提取殘值；不留殘值的固定資產(chǎn)其原因是否成立，手續(xù)是否齊備；

⑹固定資產(chǎn)的改良支出，是否違規(guī)一次性稅前列支。

2、無形資產(chǎn)攤銷。

⑴無形資產(chǎn)原值計(jì)算是否準(zhǔn)確；作為投資或購入的無形資產(chǎn)，其價(jià)值是否與合同、協(xié)議、驗(yàn)資報(bào)告及資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)書等證明文件一致。

⑵攤銷年限是否準(zhǔn)確；改變攤銷政策是否有依據(jù)或經(jīng)稅務(wù)機(jī)

3、開辦費(fèi)攤銷