第一篇：陳紹霞：怎樣才能堵住土地增值稅征管理漏洞？

陳紹霞：怎樣才能堵住土地增值稅征管理漏洞？

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萬科是A股市場為數(shù)不多的信息披露較為透明、經(jīng)營活動規(guī)范的上市公司，央視對萬科的實(shí)地調(diào)查尚且發(fā)現(xiàn)其可能欠繳稅款，由此亦不難想象，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅征繳、清算方面可能存在諸多問題，房地產(chǎn)項目長期不清算，可能是一個較為普遍的現(xiàn)象，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)可能大面積欠繳稅款。

為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象？筆者認(rèn)為，預(yù)征率偏低、清算條件存漏洞，稅務(wù)征管部門自由裁量權(quán)過大，是導(dǎo)致房地產(chǎn)項目清算率低、房地產(chǎn)企業(yè)可能大量欠繳土地增值稅的主要原因。

1.土地增值稅預(yù)征率偏低，房地產(chǎn)商清算意愿低

個人認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)項目遲遲不清算，一個主要原因是，土地增值稅預(yù)征率明顯偏低，一旦實(shí)施清算，房地產(chǎn)企業(yè)需要補(bǔ)繳大量稅款，因此，房地產(chǎn)企業(yè)清算意愿低，不斷拖延清算時間。

2012年末萬科A預(yù)提的應(yīng)繳土地增值稅賬面余額為44.35億元、金地集團(tuán)（600383）、招商地產(chǎn)（000024）、華僑城等房地產(chǎn)上市公司都計提了大量應(yīng)繳土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)之所以計提大量應(yīng)繳土地增值稅，一方面說明這些項目在報告期內(nèi)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售結(jié)算、確認(rèn)銷售收入，但稅款尚未清算，為了使報告期成本與收入相匹配、真實(shí)反映報告期經(jīng)營業(yè)績，需要預(yù)提相應(yīng)的稅款、計入當(dāng)期營業(yè)稅金，另一方面正說明了土地增值稅預(yù)征比例偏低，需要在清算后補(bǔ)繳稅款。

那么，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率與應(yīng)繳稅率相差多大呢？筆者查閱了多家房地產(chǎn)上市公司2012年報，其中只有招商地產(chǎn)和金融街（000402）披露了預(yù)繳土地增值稅余額數(shù)據(jù)：

2012年末，招商地產(chǎn)預(yù)繳土地增值稅賬面余額5.27億元、預(yù)收賬款余額284.64億元，以此計算的土地增值稅預(yù)繳率為1.85%；2012年招商地產(chǎn)的房地產(chǎn)營業(yè)收入240億元、計入當(dāng)期營業(yè)稅金的土地增值稅為28.4億元（含預(yù)提），應(yīng)繳稅率為11.75%。按照同樣的方法計算出，2012年末金融街土地增值稅預(yù)繳率為1.38%、應(yīng)繳稅率為4.42%。兩家公司預(yù)繳稅率皆顯著低于應(yīng)繳稅率。

為了加強(qiáng)土地增值稅征管，2010年6月國稅總局發(fā)文要求：“除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%?！惫P者上述計算分析顯示，招商地產(chǎn)、金融街土地增值稅預(yù)征率都低于2%。

筆者統(tǒng)計了A股房地產(chǎn)前10大上市公司2012年土地增值稅應(yīng)繳稅率，其中9家上市公司應(yīng)繳稅率在3%以上，華僑城以19.6%的應(yīng)繳稅率位居首位。

由此可見，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率明顯偏低，一旦清算，需補(bǔ)繳巨額稅款。為了推遲納稅、占用應(yīng)稅款項，房地產(chǎn)企業(yè)有可能拖延項目清算工作，一些房地產(chǎn)企業(yè)在項目竣工、銷售多年后，以至于已成為成熟小區(qū)，仍然遲遲不辦理土地增值稅清算。

觀點(diǎn)辯析：預(yù)征土地增值稅是否為提前征稅、占用企業(yè)流動資金？

房地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)認(rèn)為：“政府的預(yù)繳正是無償提前占用企業(yè)流動資金的納稅方式。”對于任志強(qiáng)的這一觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，這是對土地增值稅的誤讀。

《土地增值稅暫行條例》第十條規(guī)定：“納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅?！庇纱丝芍?，土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間為簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時，只要簽訂了房屋銷售合同，納稅義務(wù)就已經(jīng)發(fā)生。

但由于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房實(shí)行預(yù)售制，簽訂合同時成本未知，無法據(jù)以確定應(yīng)繳稅率，實(shí)施細(xì)則規(guī)定按一定比例預(yù)征稅款；可見，對土地增值稅進(jìn)行預(yù)征，并不是提前征收稅款。

土地增值稅預(yù)征是與商品房預(yù)售制相對應(yīng)的，如果房地產(chǎn)項目竣工后才對外銷售，土地增值稅也就不必預(yù)征。只有當(dāng)預(yù)征稅款高于房地產(chǎn)項目清算時計算的應(yīng)繳稅款時，才會占用企業(yè)的流動資金；而從目前土地增值稅預(yù)征率明顯偏低、預(yù)征率普遍低于應(yīng)繳率，以致房地產(chǎn)企業(yè)為了推遲納稅、大量房地產(chǎn)項目遲遲不清算的情況來看，實(shí)際上是房地產(chǎn)企業(yè)無償占用了應(yīng)繳稅款。因此，基于土地增值稅征管現(xiàn)狀，有必要提高土地增值稅的預(yù)征率。

2.清算條件存漏洞，稅務(wù)征管部門自由裁量權(quán)過大

國稅總局2006年發(fā)布的187 號文明確了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的三個條件，符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

根據(jù)以上條件，如果房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目只有一套商品房沒有完成銷售，就可以不進(jìn)行清算，這也為很多房地產(chǎn)企業(yè)合法地拖延房地產(chǎn)項目清算時間提供了便利。

187文還規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的幾種情形：

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

根據(jù)這一條款的規(guī)定，只要主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不提出清算要求，房地產(chǎn)企業(yè)無須進(jìn)行土地增值稅清算。

2009年國稅總局下發(fā)的《土地增值稅清算管理規(guī)程》第十一條規(guī)定：“對符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時要求納稅人進(jìn)行清算的時間。對確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項目管理，每年作出評估，及時確定清算時間并通知納稅人辦理清算?！?/p>

因此，即使符合前述“可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算”的條件之一，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)仍可以決定暫不通知清算，但該文件中沒有規(guī)定在什么條件下可以暫不通知清算，這實(shí)際上意味，只要主管稅務(wù)機(jī)關(guān)樂意，可以無限期不要求納稅人進(jìn)行清算，在是否要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行清算方面，稅務(wù)征管人員擁有極大的自由裁量權(quán)。

根據(jù)上述分析，只要房地產(chǎn)開發(fā)項目尚未全部完成銷售（即使還剩一套房），就不屬于“納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算”的情形；只要稅務(wù)征管機(jī)關(guān)不通知納稅人進(jìn)行清算，房地產(chǎn)開發(fā)項目可以無限期不清算，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也無須為此承擔(dān)法律責(zé)任。

以央視調(diào)查的萬科開發(fā)項目來看，除吉林萬科城項目外，其他幾個項目主管稅務(wù)機(jī)關(guān)都沒有通知萬科進(jìn)行清算，只要這些項目沒有100%完成銷售，企業(yè)就可以無限期不進(jìn)行清算。萬科雖有拖欠稅款之嫌，但卻是在現(xiàn)行的稅收征管體制下合法地遞延納稅，如果說是欠稅的話，那也是合法地欠稅。稅收征管部門似乎也沒啥問題，稅法有關(guān)條款賦予稅務(wù)征管部門可以不通知納稅人清算的權(quán)限，且沒有附加具體的限制性條件。

如何完善土地增值稅征管？

土地增值稅條例發(fā)布于20年前，20年間我國房地產(chǎn)市場發(fā)生了翻天覆地的巨變，20年前制定的條例沒有考慮到房地產(chǎn)預(yù)售制成為我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的銷售方式，2006年以來國稅總局雖然發(fā)布了一系列文件為土地增值稅條例打上補(bǔ)丁，但土地增值稅征管中仍然暴露出預(yù)征率偏低、大量房地產(chǎn)項目遲遲不清算、拖欠稅款等亂象。

無論是2006年187號文、還是2010年以來國稅總局發(fā)布的針對土地增值稅征管文件，都是將加強(qiáng)土地增值稅征管作為調(diào)控房地產(chǎn)市場、抑制房價過快上漲的政策工具。如果以這一政策目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，那么，有必要結(jié)合房地產(chǎn)市場調(diào)控管理對土地增值稅征管進(jìn)行系統(tǒng)地完善。

1）提高土地增值稅預(yù)征率

前文分析顯示，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)繳率顯著低于應(yīng)繳率，一旦項目進(jìn)行清算，房地產(chǎn)開發(fā)商需要為此補(bǔ)繳大量稅款。正因為如此，房地產(chǎn)企業(yè)清算意愿低，大量房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后遲遲未能清算。

改變這一現(xiàn)狀的一個有效的方法是大幅提高土地增值稅預(yù)征率，可以要求房地產(chǎn)商在辦理房

地產(chǎn)項目預(yù)售許可證時合理預(yù)計項目開發(fā)成本，并據(jù)以確定相應(yīng)的預(yù)征率，并根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)度調(diào)整預(yù)征率，使預(yù)征稅額與項目清算時應(yīng)繳稅額相近，對于最終清繳稅款超過整個項目土地增值預(yù)征稅款總額10%以上的部分，計征滯納金。以此引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理確定預(yù)繳率，并及時辦理項目清算。

2）修改完善土地增值稅清算條件

國稅發(fā)[2006]187 號文規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的幾種情形，只有當(dāng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人清算的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)才需要進(jìn)行清算，這也為房地產(chǎn)企業(yè)遲遲不清算提供了理由。

這一條款可以修改為，只要符合文件中規(guī)定的幾種情形之一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動申報對項目進(jìn)行清算，而不是由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知其是否清算，如果房地產(chǎn)企業(yè)未主動申報、或房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為缺乏成本數(shù)據(jù)、申請延遲清算，應(yīng)對由此導(dǎo)致稅款延遲繳納加征滯納金。

3）取消房地產(chǎn)預(yù)售制

土地增值稅作為房地產(chǎn)業(yè)的暴利稅，旨在抑制房地產(chǎn)市場的暴利，2006年以來歷次出臺加強(qiáng)土地增值稅征管的文件，都是將其作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段，央視本次報道中也表示：“在全國不少地方，土地增值稅這樣一項抑制房價快速上漲的重要措施卻沒有落實(shí)?！?/p>

因此，如果從打壓房地產(chǎn)業(yè)暴利的角度考慮完善土地增值稅征管，那么最直接有效的方法就是取消房地產(chǎn)預(yù)售制，房地產(chǎn)項目一律于項目竣工后方可對外銷售，并根據(jù)銷售進(jìn)度按月申報納稅。

房地產(chǎn)預(yù)售制取消后，只有當(dāng)房地產(chǎn)項目竣工結(jié)算后，才能對外銷售。在此情形下，所銷售的房屋的成本已能夠可靠計量，每銷售一套房屋，均可根據(jù)其成本及收入計算應(yīng)繳土地增值稅款，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際發(fā)生的收入、成本數(shù)據(jù)按月匯總申報繳納土地增值稅。沒有了房地產(chǎn)項目的預(yù)售制，也就沒有了土地增值稅的預(yù)征，房地產(chǎn)企業(yè)完全能夠按照房地產(chǎn)項目的銷售進(jìn)度，據(jù)實(shí)申報繳納土地增值稅，如果整個項目成本的分?jǐn)偤侠?，那么，整個項目銷售完畢后的清算，也就并不重要，不會有大量的稅款集中到清算時一次性繳納，大量欠稅的可能性也就不會發(fā)生。如果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利用不合理的分?jǐn)偝杀痉椒ㄟf延納稅，可能導(dǎo)致大量稅款集中于清算時計繳，亦可以責(zé)令企業(yè)改正并要求其繳納滯納金。

第二篇：加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理堵塞漏洞、防止稅款流失

隨著新稅制的全面實(shí)施以及市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，增值稅的改革日益深入人心。增值稅專用發(fā)票的使用和管理日益為各級稅務(wù)機(jī)關(guān)所重視。經(jīng)過幾年的實(shí)踐，在增值稅專用發(fā)票的管理方面也不同程度地暴露了一些問題，特別是利用增值稅發(fā)票偷稅案屢屢發(fā)生。然而，值得深思的是我們至今對增值稅發(fā)票案件還沒有十分有效的預(yù)防和控制手段。還不能將利用發(fā)票偷稅問題消滅在萌芽狀態(tài)。

全國各地不斷發(fā)生的增值稅發(fā)票大案，導(dǎo)致的不僅僅是社會物質(zhì)和國家利益的巨大損失，而更深遠(yuǎn)的是精神上的損失。可以想象，當(dāng)屢屢發(fā)生的增值稅專用發(fā)票案件，對人們心靈的震撼從最初的觸目驚心，到司空見慣，不以為然，這種心態(tài)發(fā)展下去，喪失的不只是人們心目中的“稅法”觀念，而是法律的公平與公正。因此有效地遏制利用增值稅專用發(fā)票進(jìn)行偷稅犯罪活動，是亟待解決的問題。

一、目前增值稅發(fā)票管理存在的問題

（一）虛開現(xiàn)象嚴(yán)重。所謂虛開是在無任何商品交易行為（購銷行為）的情況下，利用所持有的增值稅專用發(fā)票，采取無中生有或以少開多的手段，為他人虛開，為自己虛開或介紹他人虛開增值稅專用發(fā)票。

（二）人為的調(diào)節(jié)進(jìn)項稅額。造成零申報、負(fù)申報。由于增值稅專用發(fā)票不僅是納稅人經(jīng)營活動中的主要商事憑證，而且是兼記銷售方納稅義務(wù)和購貨方抵扣稅款的重要憑證，該發(fā)票不僅具有較強(qiáng)的以票管稅作用，更重要的是增值稅專用發(fā)票將一個產(chǎn)品從最初生產(chǎn)到最終銷售各個環(huán)節(jié)聯(lián)系起來，形成鏈條，體現(xiàn)了流轉(zhuǎn)稅在生產(chǎn)和流通環(huán)節(jié)的重要作用。正因為“抵扣制度有著極大的誘惑力”，因此，一些人千方百計在扣稅環(huán)節(jié)上動腦筋，作文章。其主要表現(xiàn)一是，根據(jù)銷項稅確定進(jìn)項稅。納稅人月末進(jìn)行核算先將當(dāng)月銷項稅額計算出來，然后再設(shè)法開具同等金額的進(jìn)項稅票，于是出現(xiàn)了怪現(xiàn)象之一“零申報”。本市某外資企業(yè)98年人為調(diào)節(jié)進(jìn)項稅達(dá)7000余萬元。二是，非法索取進(jìn)項稅發(fā)票，多多益善。月末一次性抵扣，造成進(jìn)項稅大于銷項稅，于是出現(xiàn)怪現(xiàn)象之二“負(fù)申報”。

（三）人為調(diào)節(jié)銷項稅。在開具銷售發(fā)票時，采取上下聯(lián)次、內(nèi)容、數(shù)額均不相等，或大頭小尾分別填開辦法，其目的是縮小銷項稅額。達(dá)到偷稅目的。

（四）騙購增值稅專用發(fā)票。當(dāng)前騙購增值稅發(fā)票現(xiàn)象十分嚴(yán)重。偷稅分子多采取編造假姓名，利用假身份證、假經(jīng)營地址，騙取營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，騙購增值稅專用發(fā)票，以“開票“為主要經(jīng)營項目，一旦敗露，迅速逃離。甚至有的偷稅分子一次注冊幾家，十幾家公司，進(jìn)行犯罪活動。

（五）開具假發(fā)票。開具假發(fā)票一般為合伙經(jīng)營。犯罪團(tuán)伙以私印、盜竊、收售假發(fā)票為主要經(jīng)營手段，私自刻制有關(guān)公司圖章，經(jīng)營地點(diǎn)不固定，流動性很強(qiáng)，不易抓獲。市稽查局于98年6月6日與天津市公安十七處配合查獲了一起開具假發(fā)票的犯罪團(tuán)伙，犯罪分子與其團(tuán)伙（浙江人）在天津、北京、秦皇島等地進(jìn)行虛開犯罪活動，先后為二十幾家企業(yè)虛開發(fā)票，辦案人員搜出空白假發(fā)票216本，犯罪分子4人被逮捕歸案。

增值稅專用發(fā)票違法問題，直接影響稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)發(fā)票控稅、計稅、征稅、查稅。增值稅專用發(fā)票的鏈條作用被沖淡，形成管理上的失控，使國家稅款嚴(yán)重流失。我市國稅稽查機(jī)構(gòu)自94年8月機(jī)構(gòu)分設(shè)到99年末，共檢查各類納稅單位157266戶，其中有問題戶76843戶，占補(bǔ)戶數(shù)48.46%。查出應(yīng)補(bǔ)稅款為189226萬元，查補(bǔ)稅款數(shù)額呈逐年上升趨勢。

為什么犯罪分子鋌而走險，千方百計在增值稅專用發(fā)票上大做文章，達(dá)到其偷稅獲利目的，且屢禁不止？原因是多方面的，我們僅從以下幾方面剖析。

二、增值稅發(fā)票管理產(chǎn)生問題的原因

（一）現(xiàn)行抵扣制度與征管程序不相適應(yīng)。現(xiàn)行增值稅管理比較復(fù)雜，特別是抵扣稅款制度為征管流程設(shè)置了障礙。目前，征管力量相對薄弱，特別是原來由幾百名專管員負(fù)責(zé)的管理事務(wù)，集中在管理科二十幾個干部來完成，因而，大量的抵扣發(fā)票的審核、監(jiān)督不到位。留下的問題，后移到稽查部門，致使稅務(wù)稽查任務(wù)越來越重。征管流程堵塞，降低了工作效率，影響了稅收收入。

（二）增值稅一般納稅人資格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上掌握不嚴(yán)。國家稅務(wù)總局對增值稅一般納稅人資格的認(rèn)定，有明確的規(guī)定，但是有些企業(yè)經(jīng)營規(guī)模未達(dá)到一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)，為取得增稅專用發(fā)票，到處托人情、拉關(guān)系、騙取一般納稅人資格。目前，對新開辦的企業(yè)，采取認(rèn)定為臨時增值稅一般納稅人。這部分企業(yè)大部分是商業(yè)性公司，經(jīng)營部、個體戶。從實(shí)際情況看很多企業(yè)一旦得到增值稅專用發(fā)票，幾個月后便不知去向，很難查找和監(jiān)控。近幾年90%以上專用發(fā)票案件出現(xiàn)在這部分企業(yè)中。

（三）抵扣在前，申報在后，使征管工作被動?，F(xiàn)行抵扣制度，全部實(shí)行購進(jìn)扣稅法。企業(yè)當(dāng)前購進(jìn)貨物不論多少，均可在當(dāng)期銷項稅中一次性全部抵扣，且先扣稅，后接受稅務(wù)機(jī)關(guān)審查，形成事后監(jiān)督和制約。稅務(wù)機(jī)關(guān)工作處于滯后、被動局面。相反，企業(yè)則享有相當(dāng)大的主動權(quán)和隨意性。由于征管不嚴(yán)，客觀上留有縫隙，容易被偷稅分子利用。

（四）稅收執(zhí)法不嚴(yán)，對偷稅、逃稅查處不力?！吨腥A人民共和國稅收征管法》明確規(guī)定，有違反其規(guī)定的，要嚴(yán)格依照該法的有關(guān)規(guī)定給予處罰。但是在具體執(zhí)行時，由于受到種種干擾，缺乏剛性和力度?；槿藛T一進(jìn)入企業(yè)，就有人出面說情，查出問題后更是興師動眾，企業(yè)托人說情，要求稽查人員“高抬貴手”?；槿藛T要抵擋來自各方面的壓力，有些部門默許和縱容，使偷逃稅有了較大的生存空間。造成了稅務(wù)機(jī)關(guān)查處的偷稅案件越來越多，逃稅現(xiàn)象愈查愈烈，嚴(yán)重影響了依法治稅。

下面我們僅就如何加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理，堵塞漏洞、防止稅款流失提出如下建議和措施。

三、防范利用增值稅發(fā)票偷稅的建議和措施

（一）強(qiáng)化增值稅專用發(fā)票管理，應(yīng)成為當(dāng)前稅收征管工作“重中之重”。

發(fā)票管理是稅收征管的中心環(huán)節(jié)，特別是增值稅專

第三篇：加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理堵塞漏洞、防止稅款流失

隨著新稅制的全面實(shí)施以及市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，增值稅的改革日益深入人心。增值稅專用發(fā)票的使用和管理日益為各級稅務(wù)機(jī)關(guān)所重視。經(jīng)過幾年的實(shí)踐，在增值稅專用發(fā)票的管理方面也不同程度地暴露了一些問題，特別是利用增值稅發(fā)票偷稅案屢屢發(fā)生。然而，值得深思的是我們至今對增值稅發(fā)票案件還沒有十分有效的預(yù)防和控制手段。還不能將利用發(fā)票偷稅問題消滅在萌芽狀態(tài)。

全國各地不斷發(fā)生的增值稅發(fā)票大案，導(dǎo)致的不僅僅是社會物質(zhì)和國家利益的巨大損失，而更深遠(yuǎn)的是精神上的損失?？梢韵胂螅?dāng)屢屢發(fā)生的增值稅專用發(fā)票案件，對人們心靈的震撼從最初的觸目驚心，到司空見慣，不以為然，這種心態(tài)發(fā)展下去，喪失的不只是人們心目中的“稅法”觀念，而是法律的公平與公正。因此有效地遏制利用增值稅專用發(fā)票進(jìn)行偷稅犯罪活動，是亟待解決的問題。

一、目前增值稅發(fā)票管理存在的問題

（一）虛開現(xiàn)象嚴(yán)重。所謂虛開是在無任何商品交易行為（購銷行為）的情況下，利用所持有的增值稅專用發(fā)票，采取無中生有或以少開多的手段，為他人虛開，為自己虛開或介紹他人虛開增值稅專用發(fā)票。

（二）人為的調(diào)節(jié)進(jìn)項稅額。造成零申報、負(fù)申報。由于增值稅專用發(fā)票不僅是納稅人經(jīng)營活動中的主要商事憑證，而且是兼記銷售方納稅義務(wù)和購貨方抵扣稅款的重要憑證，該發(fā)票不僅具有較強(qiáng)的以票管稅作用，更重要的是增值稅專用發(fā)票將一個產(chǎn)品從最初生產(chǎn)到最終銷售各個環(huán)節(jié)聯(lián)系起來，形成鏈條，體現(xiàn)了流轉(zhuǎn)稅在生產(chǎn)和流通環(huán)節(jié)的重要作用。正因為“抵扣制度有著極大的誘惑力”，因此，一些人千方百計在扣稅環(huán)節(jié)上動腦筋，作文章。其主要表現(xiàn)一是，根據(jù)銷項稅確定進(jìn)項稅。納稅人月末進(jìn)行核算先將當(dāng)月銷項稅額計算出來，然后再設(shè)法開具同等金額的進(jìn)項稅票，于是出現(xiàn)了怪現(xiàn)象之一“零申報”。本市某外資企業(yè)98年人為調(diào)節(jié)進(jìn)項稅達(dá)7000余萬元。二是，非法索取進(jìn)項稅發(fā)票，多多益善。月末一次性抵扣，造成進(jìn)項稅大于銷項稅，于是出現(xiàn)怪現(xiàn)象之二“負(fù)申報”。

（三）人為調(diào)節(jié)銷項稅。在開具銷售發(fā)票時，采取上下聯(lián)次、內(nèi)容、數(shù)額均不相等，或大頭小尾分別填開辦法，其目的是縮小銷項稅額。達(dá)到偷稅目的。

（四）騙購增值稅專用發(fā)票。當(dāng)前騙購增值稅發(fā)票現(xiàn)象十分嚴(yán)重。偷稅分子多采取編造假姓名，利用假身份證、假經(jīng)營地址，騙取營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證，騙購增值稅專用發(fā)票，以“開票“為主要經(jīng)營項目，一旦敗露，迅速逃離。甚至有的偷稅分子一次注冊幾家，十幾家公司，進(jìn)行犯罪活動。

（五）開具假發(fā)票。開具假發(fā)票一般為合伙經(jīng)營。犯罪團(tuán)伙以私印、盜竊、收售假發(fā)票為主要經(jīng)營手段，私自刻制有關(guān)公司圖章，經(jīng)營地點(diǎn)不固定，流動性很強(qiáng)，不易抓獲。市稽查局于98年6月6日與天津市公安十七處配合查獲了一起開具假發(fā)票的犯罪團(tuán)伙，犯罪分子與其團(tuán)伙（浙江人）在天津、北京、秦皇島等地進(jìn)行虛開犯罪活動，先后為二十幾家企業(yè)虛開發(fā)票，辦案人員搜出空白假發(fā)票216本，犯罪分子4人被逮捕歸案。

增值稅專用發(fā)票違法問題，直接影響稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)發(fā)票控稅、計稅、征稅、查稅。增值稅專用發(fā)票的鏈條作用被沖淡，形成管理上的失控，使國家稅款嚴(yán)重流失。我市國稅稽查機(jī)構(gòu)自94年8月機(jī)構(gòu)分設(shè)到99年末，共檢查各類納稅單位157266戶，其中有問題戶76843戶，占補(bǔ)戶數(shù)48.46%。查出應(yīng)補(bǔ)稅款為189226萬元，查補(bǔ)稅款數(shù)額呈逐年上升趨勢。

為什么犯罪分子鋌而走險，千方百計在增值稅專用發(fā)票上大做文章，達(dá)到其偷稅獲利目的，且屢禁不止？原因是多方面的，我們僅從以下幾方面剖析。

二、增值稅發(fā)票管理產(chǎn)生問題的原因

（一）現(xiàn)行抵扣制度與征管程序不相適應(yīng)。現(xiàn)行增值稅管理比較復(fù)雜，特別是抵扣稅款制度為征管流程設(shè)置了障礙。目前，征管力量相對薄弱，特別是原來由幾百名專管員負(fù)責(zé)的管理事務(wù)，集中在管理科二十幾個干部來完成，因而，大量的抵扣發(fā)票的審核、監(jiān)督不到位。留下的問題，后移到稽查部門，致使稅務(wù)稽查任務(wù)越來越重。征管流程堵塞，降低了工作效率，影響了稅收收入。

（二）增值稅一般納稅人資格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上掌握不嚴(yán)。國家稅務(wù)總局對增值稅一般納稅人資格的認(rèn)定，有明確的規(guī)定，但是有些企業(yè)經(jīng)營規(guī)模未達(dá)到一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)，為取得增稅專用發(fā)票，到處托人情、拉關(guān)系、騙取一般納稅人資格。目前，對新開辦的企業(yè)，采取認(rèn)定為臨時增值稅一般納稅人。這部分企業(yè)大部分是商業(yè)性公司，經(jīng)營部、個體戶。從實(shí)際情況看很多企業(yè)一旦得到增值稅專用發(fā)票，幾個月后便不知去向，很難查找和監(jiān)控。近幾年90%以上專用發(fā)票案件出現(xiàn)在這部分企業(yè)中。

（三）抵扣在前，申報在后，使征管工作被動?，F(xiàn)行抵扣制度，全部實(shí)行購進(jìn)扣稅法。企業(yè)當(dāng)前購進(jìn)貨物不論多少，均可在當(dāng)期銷項稅中一次性全部抵扣，且先扣稅，后接受稅務(wù)機(jī)關(guān)審查，形成事后監(jiān)督和制約。稅務(wù)機(jī)關(guān)工作處于滯后、被動局面。相反，企業(yè)則享有相當(dāng)大的主動權(quán)和隨意性。由于征管不嚴(yán)，客觀上留有縫隙，容易被偷稅分子利用。

（四）稅收執(zhí)法不嚴(yán)，對偷稅、逃稅查處不力?！吨腥A人民共和國稅收征管法》明確規(guī)定，有違反其規(guī)定的，要嚴(yán)格依照該法的有關(guān)規(guī)定給予處罰。但是在具體執(zhí)行時，由于受到種種干擾，缺乏剛性和力度?；槿藛T一進(jìn)入企業(yè)，就有人出面說情，查出問題后更是興師動眾，企業(yè)托人說情，要求稽查人員“高抬貴手”?；槿藛T要抵擋來自各方面的壓力，有些部門默許和縱容，使偷逃稅有了較大的生存空間。造成了稅務(wù)機(jī)關(guān)查處的偷稅案件越來越多，逃稅現(xiàn)象愈查愈烈，嚴(yán)重影響了依法治稅。

下面我們僅就如何加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理，堵塞漏洞、防止稅款流失提出如下建議和措施。

三、防范利用增值稅發(fā)票偷稅的建議和措施

（一）強(qiáng)化增值稅專用發(fā)票管理，應(yīng)成為當(dāng)前稅收征管工作“重中之重”。

發(fā)票管理是稅收征管的中心環(huán)節(jié)，特別是增值稅專用發(fā)票，有著特殊的以票計稅，以票管稅的重要作用。因此，管住了增值稅專用發(fā)票，也就管住了銷項和進(jìn)項稅。具體做法：

一是，在發(fā)票領(lǐng)、購環(huán)節(jié)實(shí)行監(jiān)控。發(fā)票領(lǐng)、購環(huán)節(jié)是關(guān)鍵，必須對發(fā)票的領(lǐng)購數(shù)量，納稅人的經(jīng)營狀況，發(fā)票使用情況，違紀(jì)問題做詳細(xì)記錄。嚴(yán)格執(zhí)行驗舊售新制度，克服就票審票，借助其他資料，對企業(yè)有無虛開，有無代開和編購現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格審查，對領(lǐng)購數(shù)量嚴(yán)加控制，克服過去的重發(fā)售、輕審核、輕管理，監(jiān)督不力現(xiàn)象。

二是，在申報環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控。取消專管員管戶制度，實(shí)行納稅人主動申報為基礎(chǔ)的新的征管模式后，各基層稅務(wù)機(jī)關(guān)建立了征收大廳，但從實(shí)際情況看、納稅人主動申報，如實(shí)申報的情況很不理想，增值稅納稅人依法向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，提供財務(wù)報表及其他資料，是其應(yīng)盡的義務(wù)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對申報資料有責(zé)任進(jìn)行審核，這種審核在嚴(yán)格意義上講也是一種書面稽查，這同進(jìn)戶檢查一樣，具有相應(yīng)的法律效力，同樣可依法對納稅人自我界定的稅收法律責(zé)任進(jìn)行調(diào)整和追究。為規(guī)范納稅人的申報行為，建議在征稅大廳建立納稅輔導(dǎo)站，從幫助納稅人正確計算應(yīng)納稅額入手，利用發(fā)票、帳薄、各種報表及營業(yè)執(zhí)照等資料，重點(diǎn)檢查企業(yè)發(fā)票所列產(chǎn)品有無超照經(jīng)營項目、檢查進(jìn)項稅票產(chǎn)品項目是否企業(yè)經(jīng)營所需。對辦稅工作不熟悉、核算水平較低的人員進(jìn)行重點(diǎn)輔導(dǎo)，對帶有普遍性、共性的問題進(jìn)行集中輔導(dǎo)，有利于及時發(fā)現(xiàn)問題，逐漸提高納稅申報質(zhì)量，達(dá)到主動申報、如期申報、如實(shí)申報。

三是，建立納稅監(jiān)督員。實(shí)行新的稅收征管模式以來，對納稅人實(shí)行日常監(jiān)督顯得相對薄弱。一些基層單位正在嘗試實(shí)行納稅監(jiān)督員辦法。監(jiān)督員不同于過去的專管員，而是主要承擔(dān)對企業(yè)納稅情況的日常檢查與監(jiān)督，通過有關(guān)資料的審查和實(shí)地考察，隨時掌握企業(yè)發(fā)票使用和經(jīng)營情況，使防范關(guān)口前移，將問題消滅在萌芽狀態(tài)。

（二）加強(qiáng)稅法宣傳力度。近幾年稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅法宣傳上力度不斷加大，宣傳的主題也不斷變換。但實(shí)效性較差，宣傳仍停留在一般水平。應(yīng)將稅法宣傳滲透到稅收征收、管理、稽查各個環(huán)節(jié)，寓稅法宣傳于優(yōu)化服務(wù)之中?？蓪⒄魇沾髲d作為主要宣傳陣地，設(shè)立稅法宣傳專欄，定期公布稅收政策及發(fā)票管理規(guī)定。我們在稽查中發(fā)現(xiàn)一些企業(yè)因缺乏稅收知識和發(fā)票知識，特別是受票方缺乏對真假發(fā)票的鑒別能力，在接受進(jìn)項稅專用發(fā)票時被違法受罰現(xiàn)象普遍。如：河北省南宮稅案涉及我市350家企業(yè)的662份專用發(fā)票存在有違法問題。這說明，當(dāng)前發(fā)票監(jiān)控的社會化程度低，納稅人對假發(fā)票防范能力、防范意識較差。可利用征收大廳建立稅務(wù)咨詢站，免費(fèi)咨詢電話、納稅光榮榜等。還可對偷稅大案通過播放錄像的方式進(jìn)行宣傳，對納稅人切實(shí)起到警示作用。促進(jìn)納稅人自覺守法，依法經(jīng)營、照章納稅。

（三）完善新辦企業(yè)臨時增值稅一般納稅人認(rèn)定和征稅工作。

一是建議國家稅務(wù)總局改變增值稅納稅人認(rèn)定方式。先讓企業(yè)經(jīng)營一段時間，如一年或半年，待其銷售收入額達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，財務(wù)核算比較規(guī)范、健全時再認(rèn)定為一般納稅人，即先達(dá)標(biāo)，后認(rèn)定。

二是，對臨時增值稅一般納稅人實(shí)行“代管監(jiān)開”的辦法，即在臨時增值稅一般納稅人期間，納稅人使用的增值稅專用發(fā)票由稅務(wù)機(jī)關(guān)代管監(jiān)開，有利于對納稅人進(jìn)行考核和監(jiān)督。

（四）采取銷售實(shí)耗扣稅制度。目前，企業(yè)在同時期內(nèi)購進(jìn)貨物與銷售的產(chǎn)品比例不均衡。采取購進(jìn)扣稅法，使銷售與抵扣不配比，不利于稅款及時、足額、均衡地組織入庫。按會計上的配比原則，采取銷售收入與稅款抵扣相配比的方法，即在同一納稅期間內(nèi)，進(jìn)項稅額的抵扣不得大于或等于銷項稅額?？梢苑乐钩霈F(xiàn)異常申報。

（五）取締大量的現(xiàn)金結(jié)算辦法，與金融監(jiān)督形成一種相互關(guān)聯(lián)的監(jiān)督機(jī)制。納稅人實(shí)現(xiàn)銷售、開具增值稅專用發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核進(jìn)項稅專用發(fā)票時，必須與納稅單位銀行對帳單核對，經(jīng)核對無誤，方允許抵扣。這個辦法既有利于加強(qiáng)增值稅進(jìn)項發(fā)票的監(jiān)督又減少了大量用現(xiàn)金結(jié)算帶來的弊端。

（六）完善法制，制定《發(fā)票管理法》。目前，涉及我國稅收的法律只有《中華人民共和國稅收征收管理法》、《外商投資企業(yè)所得稅法》和《個人所得稅法》三個法。這與我國稅收的重要地位和作用，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度不相適應(yīng)，現(xiàn)有的稅收法規(guī)剛性不足，缺乏權(quán)威性、規(guī)范性和穩(wěn)定性，效力低于稅收法律。就國家和全社會而言，發(fā)票的作用以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其原來固有的交易結(jié)算作用。因此應(yīng)盡快制定出一部《發(fā)票管理法》、對發(fā)票管理的各個環(huán)節(jié)、消費(fèi)者對發(fā)票的索取以及違反發(fā)票管理法的刑事犯罪量刑標(biāo)準(zhǔn)等詳細(xì)作出規(guī)定，以便有效地發(fā)揮依法管票、以票計稅、依法治稅的作用。

（七）加大處罰力度，堵住假發(fā)票供銷渠道。對利用發(fā)票違法犯罪處罰力度不夠是值得注意的問題。以往我們對偷稅案件查了不少，但處罰措施不力，執(zhí)法力度不夠。以征代罰，以罰代刑、以言代法現(xiàn)象不同程度的存在。無法有效地遏制納稅人逃稅獲利的膨脹心理。因此，必須充分發(fā)揮稅務(wù)稽查部門的職能作用，有效地懲治偷稅行為。首先，稽查要以虛開、代開增值稅專用發(fā)票違法犯罪為重點(diǎn)，嚴(yán)查重罰，按照《稅收征收管理法》，適時采取稅收保全措施和強(qiáng)制執(zhí)行措施，該暴光的暴光，該移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任的及時立案移送。突出稅法的剛性和強(qiáng)制性，使稅法成為不可觸摸的“高壓線”，一旦觸及，便傷筋動骨，不可治愈。其次，稽查要以促進(jìn)納稅人主動申報為目的，善于發(fā)現(xiàn)發(fā)票管理上存在的薄弱環(huán)節(jié)，達(dá)到以查促管?；楣ぷ饕朔p發(fā)票檢查、重帳薄檢查的問題，擴(kuò)大稽查的覆蓋面和稽查深度。定期開展發(fā)票專項檢查，對長期出現(xiàn)零申報、負(fù)申報、低稅負(fù)的企業(yè)開展重點(diǎn)檢查。另外，對制造、銷售假發(fā)票的犯罪團(tuán)伙，依法予以嚴(yán)懲，與公安機(jī)關(guān)配合，對販假、制假、盜竊增值稅專用發(fā)票大案堅決予以打擊。規(guī)范辦案程序，排除各種干擾，從重從嚴(yán)處罰，形成良好的治稅環(huán)境，堵住假發(fā)票供銷渠道，鏟除虛開增值稅專用發(fā)票的生存土壤。

（八）加速推進(jìn)計算機(jī)管理化進(jìn)程，逐步實(shí)現(xiàn)地區(qū)、區(qū)域以至全國聯(lián)網(wǎng)，信息共享。從目前查處的發(fā)票案件分析，多為跨地區(qū)、跨省市，涉及面較廣的案件，單靠一個地區(qū)的稽查力量很難將案件徹底查清。全國已建立了案件協(xié)查制度，對于查處大案要案提供了良好的條件。但在發(fā)票管理上我國還處于管理手段比較落后的狀況，雖然一些地區(qū)正在加速實(shí)現(xiàn)微機(jī)管票，但大部分地區(qū)尚未擺脫人工開票辦法，為解決增值稅發(fā)票管理上的問題，重要的是發(fā)揮計算機(jī)儲存量大，運(yùn)算速度快等特點(diǎn)，將增值稅一般納稅人的基本情況、稅號、票號以及發(fā)票領(lǐng)購，使用情況輸入微機(jī)，供全國各地稅務(wù)機(jī)關(guān)通過微機(jī)聯(lián)網(wǎng)查詢，既有效地防止虛開增值稅發(fā)票現(xiàn)象，及時反饋信息，又可大大提高稅務(wù)稽查部門查處發(fā)票偷稅犯罪工作效率。

第四篇：土地增值稅清算管理操作指引

土地增值稅清算管理操作指引

(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)

討論稿

一、土地增值稅的前期管理

（一）開發(fā)項目的前期管理

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實(shí)施項目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與國土、規(guī)劃、住建、國稅等部門的信息共享，從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)臵臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應(yīng)當(dāng)積極關(guān) 注，對納稅人同時開發(fā)多個項目或分期開發(fā)項目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求分項目、分期，并在金三系統(tǒng)中進(jìn)行土地增值稅項目登記，合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

（二）清算資料的收集

稅務(wù)人員在清算及工作開始前，應(yīng)從以下幾個方面收集資料： 1．納稅人必須提供土地增值稅清算的相關(guān)資料包括：

（1）《土地增值稅清算申報表》及其他各類明細(xì)申報附表；

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；（3）開發(fā)項目立項批復(fù)；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證；

（5）國有土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同、國有土地使用權(quán)證書、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證；

（6）拆遷補(bǔ)償費(fèi)支付憑證、《房屋拆遷安臵補(bǔ)償協(xié)議》及拆遷補(bǔ)償費(fèi)簽收臺賬等；

（7）總層平面規(guī)劃圖及分層平面規(guī)劃圖、地下停車場車位分布平面圖；

（8）工程監(jiān)理報告、日志等監(jiān)理材料；

（9）工程竣工備案表；

（10）項目預(yù)算、概算書及竣工決算報表；

（11）項目工程建設(shè)合同及其價款結(jié)算單、預(yù)算表、工程決算明細(xì)；

（12）測繪報告及房屋分戶（室）面積測繪圖紙；

（13）商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售情況明細(xì)表；

（14）能夠按清算項目計算分?jǐn)偛⒅Ц顿J款利息的有關(guān)證明及金融機(jī)構(gòu)貸款合同；

（15）物業(yè)用房申請確認(rèn)單、無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非盈利性社會公共事業(yè)的憑證；

（16）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；

（17）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證及清算項目預(yù)繳土地增值稅的完稅憑證；

（18）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；

（19）清算期間的財務(wù)會計報表；（20）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

2.稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)掌握的內(nèi)部資料

稅款入庫資料：從金稅三期稅收管理系統(tǒng)中獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的繳納情況、土地增值稅的預(yù)繳情況。

二、土地增值稅的清算申報

（一）土地增值稅清算條件

1.納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第3項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

（二）清算申報 對于符合應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照國稅發(fā)﹝2009﹞91號公告第三十四條規(guī)定采取核定征收方式核定其應(yīng)納稅額；或按照《稅收征收管理法》第六十二、六十四等條款對違法的納稅人實(shí)施行政處罰。

三、土地增值稅的清算受理

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理。受理后應(yīng)向納稅人出具《土地增值稅清算受理通知書》并轉(zhuǎn)入審核程序。對納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)報，向納稅人出具《土地增值稅清算補(bǔ)正資料通知書》，納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理。對不符合清算條件的項目，不予受理。對于已受理的清算申請，納稅人無正當(dāng)理由不得撤消。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)自受理納稅人土地增值稅清算申報之日起，90日（不含補(bǔ)正資料時間）內(nèi)應(yīng)完成清算審核工作。情況復(fù)雜的，經(jīng)區(qū)（縣）局局長批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長辦理期限，但延長期限不超過30個工作日。

四、土地增值稅的清算審核

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)采取適當(dāng)方法對清算項目的收入、成本確認(rèn)和歸集的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核（納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項目，還要對有關(guān)鑒證報告的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核）。土地增值稅清算審核結(jié)束后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。

清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

（一）對清算單位的審核 1.審核內(nèi)容

土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。國稅發(fā)﹝2006﹞187號文明確土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

清算審核時，應(yīng)審核對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅類型的房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

2.審核資料

◆房地產(chǎn)立項報告、開發(fā)項目立項批復(fù)；

◆國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證； ◆房屋建筑面積測繪報告等。

3.審核過程

（1）調(diào)閱開發(fā)項目立項批復(fù)、土地使用權(quán)受讓合同、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷（預(yù)售）許可證、《土地增值稅項目登記表》等有關(guān)資料，審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算。（2）未經(jīng)政府部門批準(zhǔn)，企業(yè)自行分期開發(fā)的項目，或者政府各部門審批的項目不一致，應(yīng)進(jìn)行實(shí)地審核察看，結(jié)合企業(yè)核算、政府部門審批、備案的項目登記表，本著實(shí)質(zhì)重于形式的原則分期確定清算單位并報縣區(qū)局確定后執(zhí)行。

4.注意事項

在實(shí)務(wù)中，各省市對于土地增值稅清算對象的具體處理觀點(diǎn)不盡相同。按照湖南省地方稅務(wù)局2014年7號公告第二條規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，原則上以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為依據(jù)確認(rèn)清算單位。

如果企業(yè)無法準(zhǔn)確分期并確定清算對象，可根據(jù)國稅發(fā)﹝2009﹞91號公告第三十四條規(guī)定實(shí)行核定征收。

（二）對收入的審核 1.審核內(nèi)容

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額；稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。

納稅人因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方收取的定（訂）金、違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。2.審核資料

◆電子版企業(yè)財務(wù)會計核算軟件賬套數(shù)據(jù)；

◆銀行對賬單、財務(wù)報表；

◆售房合同（根據(jù)情況抽查驗證部分即可）、售房發(fā)票；

◆商品房購銷合同銷售統(tǒng)計表；

◆房產(chǎn)測繪所出具的實(shí)測數(shù)據(jù)； ◆開發(fā)項目總平面圖； ◆網(wǎng)簽備案資料； ◆預(yù)售許可證信息。3.審核過程

（1）內(nèi)部資料與外部資料比對。

查閱房管部門網(wǎng)上備案資料，查詢0731房產(chǎn)網(wǎng)等有關(guān)該項目均價等具體信息，將其與銷售臺賬和銷售明細(xì)表比對，核對銷售數(shù)據(jù)的真實(shí)性，尋找差異原因，形成差異比對表，檢查有無隱瞞收入問題。（2）案頭審核與實(shí)地查驗結(jié)合。

在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過實(shí)地查看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況,調(diào)查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨(dú)作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售情況。

查看物業(yè)公司入住通知單及《鑰匙發(fā)放保管登記簿》，詢問物管人員繳納物業(yè)管理費(fèi)的住宅、停車位等戶數(shù)，或是繳納水電費(fèi)的戶數(shù)，與企業(yè)提供的銷售數(shù)據(jù)比對，尋找差異原因，核實(shí)計稅收入。（3）詳查與抽查并用。

抽查部分買受人,核實(shí)開具發(fā)票的金額與收取的價款是否一致.有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨(dú)開具收款收據(jù)問題。

掌握地下車位的銷售情況,是否單獨(dú)作價出售。（4）關(guān)注關(guān)聯(lián)方交易和視同銷售情況。

查看企業(yè)股東名冊和管理層名單，也可通過國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢企業(yè)關(guān)聯(lián)方等有關(guān)信息，核對銷售臺賬，重點(diǎn)核查是否存在關(guān)聯(lián)交易申報收入偏低的情況。

4.注意事項

（1）常見的幾種隱瞞收入的手段：

◆將預(yù)收賬款計入應(yīng)收賬款的貸方或?qū)⑺湛铐椧浴罢\意金”、“定金”、“保證金”等名目掛入其他應(yīng)付款科目或者其他往來科目下，不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。

◆通過簽訂虛假的借款合同，把實(shí)際收入變成借款長期掛賬?！艟幵焯摷黉N售合同（比實(shí)際成交價格少），隱瞞按揭收入?！魧㈩A(yù)售收入轉(zhuǎn)入個人銀行卡賬戶，不納入企業(yè)的財務(wù)核算體系，賬外循環(huán)。

◆直接用售房收入抵減工程款項支出、抵減銀行本息、抵付廣告費(fèi)等等，坐支收入。

◆通過委托代銷方式來隱瞞委托代銷收入，特別是關(guān)聯(lián)性質(zhì)的委托代銷。

◆對需要視同銷售的房地產(chǎn)不調(diào)整申報視同銷售收入。（2）以房抵債、抵息收入確認(rèn)的規(guī)定

以房抵債是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其所開發(fā)的房地產(chǎn)抵償給提供貸款的金融單位、建設(shè)工程施工單位或者其他單位；以房抵息是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以所開發(fā)的房地產(chǎn)抵償金融機(jī)構(gòu)、非金融機(jī)構(gòu)貸款利息?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房抵債、以房抵息應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條的規(guī)定，視為取得了經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)當(dāng)將其所抵償?shù)膫鶆?wù)額、利息額和其他經(jīng)濟(jì)利益作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，據(jù)以計繳土地增值稅。（3）視同銷售收入的確定

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)﹝2006﹞187號）第三條規(guī)定，納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：

① 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)；

② 參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)。（4）代收費(fèi)用是否計收入的問題

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可以予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。（5）審核精裝房銷售收入是否包含裝修收入。凡在銷售合同中明確約定裝修條款的，其收取的裝修價款應(yīng)合并收入，裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。裝修合同單獨(dú)簽訂的除外、房屋交付后再裝修的除外。注意審核精裝房售價的合理性，與毛坯房的售價相比對，其差價部分是否等于或高于裝修成本。

（三）對面積的審核 1.審核內(nèi)容

面積是土地增值稅清算計算扣除項目金額的重要依據(jù)。房地產(chǎn)建筑面積有以下種類：

規(guī)劃面積：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》注明的面積 施工面積：《建筑工程施工許可證》注明的面積 竣工面積：竣工圖及竣工驗收報告注明的面積

測繪面積：項目竣工后，由測繪部門出具的測繪報告上注明的面積

可售面積：取得了《商品房預(yù)售許可證》、可以進(jìn)行預(yù)售和銷售的商品房面積，一般是指住建部門下發(fā)的商品房預(yù)售許可證的建筑面積、可以辦理產(chǎn)權(quán)的車位車庫面積

不可售面積：總建筑面積減去可售面積 合同面積：《商品房買賣合同》注明的面積

合同面積與測繪面積有差異。在實(shí)際操作中，以完工實(shí)際測繪面積為準(zhǔn)。

2.審核資料

◆規(guī)劃面積-《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 ◆合同面積-《商品房買賣合同》 ◆驗收面積-《竣工驗收報告》 ◆賬面面積-財務(wù)會計賬簿憑證等 ◆實(shí)測面積-《房屋測繪報告》 3.審核過程

（1）將《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中開發(fā)項目的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設(shè)施等信息，與賬面記載面積、實(shí)地開發(fā)面積核對，檢查有無私改規(guī)劃，增加可售面積，銷售后不計收入問題。

（2）檢查銷售合同所載商品房面積，將其與測繪部門提供的實(shí)際測量面積比對，如有不一致，應(yīng)以實(shí)測面積為準(zhǔn)，關(guān)注是否發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況，審核是否按規(guī)定調(diào)整收入

4.注意事項

在審核收入和面積的過程中，應(yīng)關(guān)注企業(yè)是否存在隱匿收入和面積的情況。

（四）對取得土地使用權(quán)所支付的金額的審核 1.審核內(nèi)容

取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款包括：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。

按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)的登記、過戶手續(xù)費(fèi)，其中，一級土地拍賣傭金和出讓環(huán)節(jié)受讓方支付的土地拍賣機(jī)構(gòu)費(fèi)用允許扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

2.審核資料 ◆國有土地使用權(quán)證 ◆土地出讓合同 ◆土地收據(jù) ◆契稅票據(jù) ◆銀行支付記錄 ◆與政府相關(guān)部門的協(xié)議 3.審核過程

（1）查看企業(yè)的土地使用權(quán)證、出讓合同、土地收據(jù)、契稅票據(jù)、銀行支付記錄和與政府相關(guān)部門的協(xié)議,審核取得土地使用權(quán)所支付金額的真實(shí)性，審核其受讓面積是否正確，判定是否存在政府返還（補(bǔ)貼）和以地補(bǔ)路等情況。對以地補(bǔ)路的情況要結(jié)合政府的相關(guān)文件和協(xié)議進(jìn)一步核實(shí)。

（2）在中國土地市場網(wǎng)或各地國土資源局網(wǎng)站查詢土地出讓信息，與企業(yè)提供的有關(guān)資料核對。

（3）通過契稅票據(jù)金額推算查驗取得土地使用權(quán)支付的金額是否正確。

4.注意事項

（1）關(guān)注是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計入取得土地使用權(quán)支付金額增加土地扣除項目。

（2）注意土地使用權(quán)出讓價款在稅收規(guī)定與財務(wù)會計制度中的區(qū)別,會計上取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)等作為土地開發(fā)成本計入“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償”,而稅法上對于土地增值稅扣除項目中的“取得土地使用權(quán)支付的金額”僅對應(yīng)財務(wù)會計核算中的“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償”的其中一部分,不包括土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等支出。

（3）注意自用房土地成本的劃分上,其支付的土地出讓金應(yīng)在“無形資產(chǎn)”科目中列支與核算,而不是在“開發(fā)成本”中列支,在實(shí)際清算中也應(yīng)予以剔除。

（4）注意企業(yè)常用手法：加大早期項目土地成本；租用房、違章房等成本擠入商品房成本。

（5）注意“兩安用地”物業(yè)返還款。房地產(chǎn)企業(yè)在拍“兩安用地”時，一般要附加無償返還物業(yè)的情況，無償返還的物業(yè)價值計入土地成本，并在土地增值稅清算過程中加計扣除。實(shí)際情況有些房地產(chǎn)企業(yè)并非無償返還，而是簽定代建合同，由村委會將政府補(bǔ)償款撥款至房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資建設(shè)，建設(shè)物業(yè)的費(fèi)用既多抵扣了土地成本又多加計扣除。

（五）對土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核 1.審核內(nèi)容

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安臵費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安臵動遷用房支出等。

2.審核資料

◆政府部門的拆遷補(bǔ)償辦法或具體拆遷安臵文件 ◆雙方簽訂的房屋拆遷安臵協(xié)議及拆遷補(bǔ)償清單 ◆房屋評估及測繪資料 ◆房屋拆遷補(bǔ)償安臵計算表

◆被拆遷房屋所有權(quán)、使用權(quán)等權(quán)屬相關(guān)資料

◆被拆遷人營業(yè)執(zhí)照或組織代碼證、居民身份證等證材料 ◆安臵資金結(jié)算及交付證明材料 ◆其他資料（法律公證或法院裁定）3.審核過程

（1）向拆遷管理部門（拆遷辦公室）了解拆遷政策，并獲取《房屋拆遷許可證》，調(diào)取《房屋拆遷安裝補(bǔ)償協(xié)議》及《拆遷臺賬》，從中抽取部分拆遷戶進(jìn)行調(diào)查了解，審查包括補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、支付方式、安臵用房面積、安臵地點(diǎn)，核實(shí)是否多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）確認(rèn)相關(guān)合同和收據(jù),如是支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證需一一對應(yīng)。

（3）將現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬與銀行對賬單進(jìn)行比對，核查資金支付行為的真實(shí)性，核實(shí)有無資金回流情況。

4.注意事項

（1）關(guān)注是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)增加扣除項目,開發(fā)費(fèi)用應(yīng)在土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)項目中予以調(diào)出轉(zhuǎn)入開發(fā)費(fèi)用。

（2）拆遷安臵問題

根據(jù)國稅函﹝2010﹞220號文，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安臵回遷戶的，安臵用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)﹝2006﹞187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

開發(fā)企業(yè)采取異地安臵，異地安臵的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)﹝2006﹞187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安臵的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

貨幣安臵拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（3）注意土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)在稅收規(guī)定與財務(wù)會計制度中的區(qū)別,會計上將取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)等均作為土地開發(fā)成本計入“開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償”。對于土地增值稅扣除項目中的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”對應(yīng)財務(wù)會計核算中的“開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償”，且只是其中一部分，對取得土地使用權(quán)所支付金額予以剔除。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費(fèi)不得在計算土地增值稅時扣除。

（5）多個（或分期）項目共同發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，是否按項目合理分?jǐn)?。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應(yīng)按各占地面積分配，同一項目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按建筑面積分配。但對占地相對獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分?jǐn)偂?/p>

（六）對前期工程費(fèi)的審核 1.審核內(nèi)容

前期工程費(fèi)，是指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘查、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘查、測繪、“三通一平”等支出。

2.審核資料

◆前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總預(yù)算

◆招投標(biāo)情況（招標(biāo)公告、項目報價清單、招標(biāo)文件、中標(biāo)文書）

◆評估、設(shè)計、認(rèn)證合同以及相關(guān)報告 ◆施工合同

◆支付憑證、發(fā)票、票據(jù) 3.審核過程

（1）查核相關(guān)合同、監(jiān)理報告、發(fā)票、付款記錄、決算報告，核實(shí)發(fā)票合法性，業(yè)務(wù)真實(shí)性。

（2）抽查部分合同及相應(yīng)的付款記錄，核實(shí)資金流向，審核前期工程費(fèi)是否實(shí)際支付，是否存在虛列情形。

（3）關(guān)注前期工程費(fèi)中除規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘查、測繪、三通一平支出以外的其他支出,核查此類其他支出是否真實(shí)發(fā)生,是否應(yīng)列入前期工程費(fèi)。

4.注意事項

（1）注意計算前期工程費(fèi)占全部開發(fā)成本的比值，并將該比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。（2）前期工程費(fèi)一般發(fā)生在立項開工前,防止管理費(fèi)用擠列本項目,關(guān)注是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計入前期工程費(fèi)。

（3）關(guān)注多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)，是否按項目合理分?jǐn)偂儆诙鄠€房地產(chǎn)項目共同的前期工程費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應(yīng)按各建筑面積（規(guī)劃）分配。同一項目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按建筑面積（規(guī)劃）分配。

（七）對建筑安裝工程費(fèi)的審核 1.審核內(nèi)容

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

2.審核資料

◆開發(fā)項目建筑安裝工程費(fèi)總預(yù)（概）算

◆投標(biāo)情況（招標(biāo)公告、項目報價清單、招標(biāo)文件、中標(biāo)書）◆施工合同

◆甲供材料（設(shè)備）的采購合同（發(fā)票、記賬憑證）

◆施工企業(yè)領(lǐng)取甲供材料（設(shè)備）的領(lǐng)取記錄憑證（記賬憑證）◆工程款項支付憑證及結(jié)算發(fā)票 ◆工程竣工驗收資料決（結(jié)）算報告

◆工程質(zhì)量保證金扣留情況（往來款項憑證、賬頁、工程審定造價的發(fā)票開具情況

◆建筑工程施工合同、建筑工程竣工決算書、房屋建筑工程竣工驗收備案文檔和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案文檔

3.審核過程

（1）審查施工合同和預(yù)（決）算書，核對工程內(nèi)容，參照中介機(jī)構(gòu)出具的審計報告，對決算超過預(yù)算價格過高的項目，重點(diǎn)審查單項合同、補(bǔ)充協(xié)議的真實(shí)性，關(guān)注資金流向，核實(shí)是否實(shí)際支付。

（2）對開發(fā)企業(yè)提供的成本資料進(jìn)行歸集整理，同時抽查相關(guān)建筑施工合同、施工竣工決算報告等資料，將合同金額、竣工決算金額與開發(fā)企業(yè)賬面歸集的建筑工程費(fèi)用發(fā)票金額加以比對，差異處應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)提供合理解釋及依據(jù)

（3）測算單位建安成本,是否明顯偏高,參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本（可參考當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價網(wǎng)或當(dāng)?shù)亍豆こ淘靸r信息》雜志）,驗證是否存在異常，對價格過高的建筑成本進(jìn)行重點(diǎn)審查。

（4）獲取企業(yè)關(guān)聯(lián)企業(yè)有關(guān)資料（國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)上可以查詢企業(yè)相關(guān)信息）核查是否存在關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤的情況,對長期掛賬的大額應(yīng)付款項,與對方核實(shí)未付款項的真實(shí)性。（5）對營改增前房地產(chǎn)企業(yè)采用甲供材方式自行提供部分建筑材料的，應(yīng)審查其是否存在重復(fù)列支成本問題。重點(diǎn)審核企業(yè)與施工企業(yè)簽訂的建安合同中甲供材條款，核對房地產(chǎn)企業(yè)甲供材核算的記賬憑證，同時查驗建安發(fā)票的開具金額是否包含甲供材部分，如果同時列支的，應(yīng)予以調(diào)出。

4.注意事項

（1）關(guān)注開發(fā)企業(yè)是否在開發(fā)成本“建筑安裝成本”或“開發(fā)間接費(fèi)”中列支代墊費(fèi)用,如為施工方代墊的臨時水電費(fèi),如有列支應(yīng)將其調(diào)出。

（2）關(guān)注臨時售樓部和樣板房,不得作為開發(fā)間接費(fèi)用,不可計入開發(fā)成本并在土地增值稅清算時扣除,而應(yīng)作為期間費(fèi)用扣除.如果臨時售樓部或樣板房以后用于出售,則可以作為開發(fā)成本進(jìn)行扣除,并可加計扣除處理,其銷售收入也應(yīng)計入收入。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，但要關(guān)注企業(yè)銷售的精裝修商品房中,是否包含電視機(jī)、電冰箱、床、沙發(fā)、窗簾、裝飾畫等可移動或裝卸的家電家具、日用品及裝飾用品,這部分成本費(fèi)用不能在開發(fā)成本建筑安裝成本中列支。

（4）對于開發(fā)項目的質(zhì)量保證金,在計算土地增值稅時,施工企業(yè)對開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的,扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

（6）關(guān)注營改增前建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具，營改增后是否在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱。

（7）如果企業(yè)無法完整的提供前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等開發(fā)成本的憑證或資料，根據(jù)國稅發(fā)﹝2006﹞187號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（八）對基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核 1.審核內(nèi)容

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

2.審核資料 ◆基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總預(yù)算

◆招投標(biāo)情況（招標(biāo)公告、項目報價清單、招標(biāo)文件、中標(biāo)文書）◆評估、設(shè)計、認(rèn)證合同以及相關(guān)報告 ◆施工合同

◆支付憑證、發(fā)票、票據(jù) 3.審核過程

（1）查核相關(guān)合同、監(jiān)理報告、發(fā)票、付款記錄、決算報告，核實(shí)發(fā)票合法性，業(yè)務(wù)真實(shí)性。

（2）抽查部分合同及相應(yīng)的付款記錄，核實(shí)資金流向，審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否實(shí)際支付，是否存在虛列情形。

4.注意事項

（1）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)限定在小區(qū)內(nèi)且為工程支出，不含各類管理費(fèi)用，審核時關(guān)注是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

（2）測算基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)占全部開發(fā)成本的比值，并將比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。（3）關(guān)注多個（或分期）項目共同發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項目合理分?jǐn)?。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應(yīng)按各占地面積或各實(shí)測建筑面積分配。同一項目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按實(shí)測建筑面積分配。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核不能忽視實(shí)地查看。

（九）公共配套設(shè)施費(fèi) 1.審核內(nèi)容

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

2.審核資料

◆公共配套設(shè)施的規(guī)劃資料

◆無償移交政府或全體業(yè)主的證明資料 3.審核過程

（1）審核公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，在案頭審核的基礎(chǔ)上，審核人員應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看和詢問，核實(shí)公共配套設(shè)施的用途，是否有挪作他用的情況。

（2）根據(jù)合同約定的內(nèi)容、取得的合法票據(jù)和對應(yīng)款項審核公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。（3）審核是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計入公共配套設(shè)施費(fèi)。4.注意事項

（1）注意企業(yè)作為公共配套設(shè)施費(fèi)扣除的必須是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，因此在審核過程中應(yīng)特別關(guān)注企業(yè)申報的公共配套設(shè)施費(fèi)的產(chǎn)權(quán)歸屬，核實(shí)公共配套設(shè)施的面積。納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。

（2）注意區(qū)分配套設(shè)施與公共配套設(shè)施。關(guān)注將配套設(shè)施的建筑面積是否已納入可售面積，若未納入可售面積，是否單獨(dú)歸集配套設(shè)施的相關(guān)成本費(fèi)用，而未擠入銷售產(chǎn)品的成本費(fèi)用扣除。根據(jù)國稅發(fā)﹝2006﹞187號文件規(guī)定，開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會、派出所用房、會所、停車場、物業(yè)管理場所、變電所、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除（此種情況應(yīng)查看移交公告或相關(guān)證明資料）；

②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除（此時應(yīng)查看無償移交的證明材料）；

③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用（此時應(yīng)核查是否計入收入）。

（3）測算公共配套設(shè)施費(fèi)占全部開發(fā)成本的比值，并將比值與同類工程的比值相比較，若發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重偏差的，則應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)。（4）關(guān)注多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項目合理分?jǐn)?。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應(yīng)按各占地面積或各實(shí)測建筑面積分配。同一項目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按實(shí)測建筑面積分配。

（十）對開發(fā)間接費(fèi)用的審核 1.審核內(nèi)容

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

2.審核資料

◆直接組織、管理開發(fā)項目相關(guān)人員職責(zé)說明 ◆直接組織、管理開發(fā)項目相關(guān)人員考勤情況記錄 ◆直接組織、管理開發(fā)項目相關(guān)人員工資薪金標(biāo)準(zhǔn)說明 ◆項目部人員名單、勞務(wù)合同以及工資明細(xì)表

◆項目部所需用的固定資產(chǎn)明細(xì)帳、提取折舊以及周轉(zhuǎn)房攤銷的明細(xì)帳

◆支付憑證及結(jié)算發(fā)票 3.審核過程

（1）開發(fā)間接費(fèi)用一般限于工程部中負(fù)責(zé)工地現(xiàn)場管理人員直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，調(diào)取項目部人員的花名冊與工資冊進(jìn)行核實(shí)，審核是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用計入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。（2）核對項目開工日期和竣工日期，施工期間發(fā)生的工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)等才能作為開發(fā)間接費(fèi)用扣除，抽查相關(guān)憑證，審核是否將項目完工后的費(fèi)用擠入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。（3）審核是否將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用、房地產(chǎn)銷售費(fèi)用等其他費(fèi)用擠入開發(fā)間接費(fèi)用。

4.注意事項

（1）關(guān)注開發(fā)企業(yè)是否在開發(fā)成本“建筑安裝成本”或“開發(fā)間接費(fèi)”中列支代墊費(fèi)用,如為施工方代墊的臨時水電費(fèi),如有列支應(yīng)將其調(diào)出。

（2）為了防止房產(chǎn)企業(yè)將管理費(fèi)用混入開發(fā)間接費(fèi)用中，加大可扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和職責(zé)分工，合理劃分“項目管理人員”與“行政管理人員”。

（3）多個（或分期）項目共同發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)，是否按項目合理分?jǐn)?。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的開發(fā)間接費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定的分配標(biāo)準(zhǔn)和方法，計算確定清算項目的扣除金額。多項目受益應(yīng)按各建筑面積分配。同一項目不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)按建筑面積分配。

（十一）對房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核 1.審核內(nèi)容

開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。

2.審核資料 ◆發(fā)票、憑證

◆支付利息憑證、借款合同、與信托公司有關(guān)的委托貸款合同 3.審核過程

（1）對于利息支出據(jù)實(shí)扣除的情況，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用；利用閑臵借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出；分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分?jǐn)?。?）重點(diǎn)審核計算基數(shù)，當(dāng)代收費(fèi)用計入房價時，審核有無將代收費(fèi)用計入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算基數(shù)的情形。

4.注意事項

注意與會計期間費(fèi)用中銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用列支標(biāo)準(zhǔn)不同。

（十二）對與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的審核 1.審核內(nèi)容

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

2.審核資料

企業(yè)稅金賬、稅票及稅務(wù)局開票入庫系統(tǒng)數(shù)據(jù) 3.審核過程

（1）獲取或編制該項目各項稅金繳納情況明細(xì)表。

（2）從征管系統(tǒng)中核實(shí)其實(shí)際繳納情況，審核繳納稅金的稅收完稅證明等相關(guān)繳稅證明，審核是否是本項目發(fā)生的稅費(fèi)，只有本項目發(fā)生的稅費(fèi)才能扣除。

4.注意事項

（1）按照財務(wù)會計準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除，不得重復(fù)計算扣除。

（2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，在同一項目不同類型房地產(chǎn)中分配應(yīng)據(jù)實(shí)分?jǐn)偅拖嚓P(guān)收入配比，不應(yīng)按已售建筑面積分?jǐn)偂?/p>

（十三）對財政部規(guī)定的其他扣除項目的審核 1.審核內(nèi)容 財政部規(guī)定的其他扣除項目，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是指可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（房地產(chǎn)開發(fā)成本）規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。2.審核過程

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人進(jìn)行的加計扣除，應(yīng)嚴(yán)格審核確定可以加計扣除的基數(shù)，對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。

3.注意事項

（1）對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金。

（2）對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金。

五、資料歸檔

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)部門在相關(guān)明細(xì)表格中簽字并加蓋公章，予以認(rèn)可，并由稅源管理部門負(fù)責(zé)土地增值稅清算資料歸檔。歸檔資料包括：《土地增值稅項目清算小組審核會議情況表》；《稅務(wù)事項通知書》及稅務(wù)文書送達(dá)回證；《土地增值稅清算審核表》、《存量房扣除項目金額分?jǐn)偯骷?xì)表》；土地增值稅清算審核見面材料（包括土地增值稅清算審核報告、《土地增值稅清算審核表》和《存量房扣除項目金額分?jǐn)偯骷?xì)表》）及稅務(wù)文書送達(dá)回證；土地增值稅清算執(zhí)行情況、土地增值稅入（退）稅收繳款書；《土地增值稅清算受理通知書》、《土地增值稅清算補(bǔ)正資料通知書》、《土地增值稅清算不予受理通知書》及稅務(wù)文書送達(dá)回證；企業(yè)申報資料及附表（見土地增值稅清算資料清單）。全部清算資料及文書統(tǒng)一清理、順序編號。其余資料按時間順序排列，資料右下腳按頁進(jìn)行順序編號。編制文書目錄（注明頁碼），文書送達(dá)時要有送達(dá)回證，裝訂并整理歸檔。

六、后續(xù)管理

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)清算后項目的后續(xù)管理。根據(jù)國稅發(fā)﹝2006﹞187號第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

其中，單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)建立土地增值稅清算工作臺賬，登記土地增值稅征收情況，加強(qiáng)房屋銷售管理，改變后續(xù)管理薄弱的現(xiàn)實(shí)情況。

附：

土地增值稅清算成本計算分?jǐn)偡椒?/p>

1、總的分?jǐn)偡椒?/p>

國稅發(fā)﹝2006﹞187號文件第四條第五款規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

國稅發(fā)﹝2009﹞91號文件規(guī)定，納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

2、土地成本的分?jǐn)?/p>

省局2014年第7號公告第四條明確了土地成本計算分?jǐn)倖栴}：對于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按分期開發(fā)項目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(以下簡稱“土地成本”)。同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的，按不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的建筑面積占該項目總建筑面積的比例計算分?jǐn)偼恋爻杀?。但對占地相對?dú)立的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

值得注意的是，關(guān)于地下車庫（位）對土地成本的分?jǐn)倖栴}，首先要明確地下車庫（位）是否計入容積率，如果計入容積率，則應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?，如不計入容積率，則不分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

3、住宅與商業(yè)用房的成本扣除問題（建筑安裝工程費(fèi)）省局2014年第7號公告第五條規(guī)定，單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，商業(yè)用房的建筑安裝工程費(fèi)可以按照層高系數(shù)予以調(diào)整。

商業(yè)用房層高系數(shù)=商業(yè)用房平均層高/住宅平均層高還有一種特殊情形，開發(fā)商建造綜合樓時僅對商業(yè)用房部分進(jìn)行精裝修的，如果納稅人在財務(wù)核算上能單獨(dú)確定為成本核算對象，準(zhǔn)確歸集并核算裝修成本，其裝修成本屬于成本核算對象的直接成本，在計算商業(yè)用房的增值額時可以單獨(dú)扣除，不必分?jǐn)偂?/p>

第五篇：云南省土地增值稅征收管理暫行規(guī)定

云南省土地增值稅征收管理暫行規(guī)定

第一條 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合云南實(shí)際，制定本規(guī)定。第二條 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除的具體比例確定為：

（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按《實(shí)施細(xì)則》第七條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的５％計算扣除。

（二）不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按《實(shí)施細(xì)則》第七條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的１０％計算扣除。

第三條 根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第十一條的規(guī)定，我省普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限按照省建設(shè)行政主管部門制定的住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)辦理。

各級建設(shè)行政主管部門在審批房地產(chǎn)開發(fā)項目初步設(shè)計時，應(yīng)當(dāng)會同同級稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅加以認(rèn)定，聯(lián)合發(fā)出普通標(biāo)準(zhǔn)住宅情況通知，基層稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)此確定免征土地增值稅的范圍。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別核算普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他住宅的經(jīng)營收入、經(jīng)營成本。未分別核算的，按照其他住宅辦理。

第四條 從事房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

（一）納稅人在簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或者取得房地產(chǎn)開發(fā)立項批準(zhǔn)文件后３０日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或者核算對象為單位向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅納稅項目申報手續(xù)，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房地產(chǎn)開發(fā)合同或者房地產(chǎn)開發(fā)立項批準(zhǔn)文件。

（二）納稅人發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，實(shí)行各納稅項目分月繳納，年終清算的辦法：

１．納稅人應(yīng)當(dāng)于次月１０日內(nèi)，分別根據(jù)上月各納稅項目的收入、成本、費(fèi)用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計算并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅土地增值稅。

２．納稅人應(yīng)當(dāng)于終了后４５日內(nèi)，分別根據(jù)全年各納稅項目的全部收入、成本、費(fèi)用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅款以及已繳納的土地增值稅稅款，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行清算申報，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后，多退少補(bǔ)。

第五條 從事其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

（一）納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后７日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

（二）納稅人按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定期限繳納土地增值稅。

（三）納稅人憑土地增值稅繳款書或者完稅證復(fù)印件到土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)權(quán)屬變更手續(xù)。無土地增值稅繳款書或者完稅證復(fù)印件的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)權(quán)屬變更手續(xù)。

第六條 縣級以上人民政府批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)方可從事《實(shí)施細(xì)則》第七條

（四）項和第十三條規(guī)定的價格評估工作。同級稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)參與并監(jiān)督房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對涉及土地增值稅的價格評估工作，評估價格須經(jīng)同級稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

第七條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或者兩個以上縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別在房地產(chǎn)所在地申報納稅。難以確定納稅地點(diǎn)的，由上一級主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第八條 本規(guī)定由云南省地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

第九條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。

【發(fā)布單位】 云南省人民政府

【發(fā)布文號】 云南省人民政府令第22號

【發(fā)布日期】 1995-04-28

云南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理

有關(guān)問題的通知

（云地稅發(fā)〔2007〕180號 2007年10月22日）

各州、市地方稅務(wù)局，省局直屬征收分局：

現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）（以下簡稱《通知》）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合云南實(shí)際就有關(guān)問題明確如下，請一并貫徹執(zhí)行。

一、土地增值稅的清算范圍

凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)開發(fā)銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，包括未預(yù)征土地增值稅稅款的房地產(chǎn)開發(fā)項目（經(jīng)濟(jì)適用住房項目除外），均應(yīng)按規(guī)定辦理土地增值稅的清算手續(xù)。

二、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

對納稅人開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別核算增值額。凡不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，普通住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條

（一）項的免稅規(guī)定，應(yīng)按照其他房地產(chǎn)開發(fā)項目辦理清算。

三、土地增值稅的清算條件

（一）根據(jù)《通知》規(guī)定，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)按照土地增值稅清算規(guī)定到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅的清算手續(xù)。

（二）《通知》第二條規(guī)定，已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。其中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售的房地產(chǎn)的建筑面積；“85%以上”包含85%即以上。

（三）凡符合《通知》第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請表》（附件1（略））。經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，即可辦理清算稅款手續(xù)。對納稅人申請不符合受理條件的，應(yīng)將不予核準(zhǔn)的理由在《土地增值稅清算申請表》中注明并退回納稅人。

凡主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》（附件2（略））并送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，即可辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房，已自用或出租使用年限在2年以上（不含2年）再出售的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。

四、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料

納稅人申請辦理土地增值稅清算時，除《通知》規(guī)定應(yīng)報送的資料外，還應(yīng)報送以下資料：

土地增值稅清算表（分清算單位填寫）（見附件3（略）），清算前各月土地增值稅納稅申報表和完稅憑證，國有土地使用權(quán)證書，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（以轉(zhuǎn)讓方式取得國有土地使用權(quán)的），清算項目的預(yù)算、概算書，清算項目的銷售許可證，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證（包括已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等，以及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

五、土地增值稅的扣除項目

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)，需要進(jìn)行核定的，在省局未確定具體核定辦法前，由負(fù)責(zé)清算的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《通知》第四條第（二）項規(guī)定確定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)。

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的核定征收率

凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有《通知》第七條規(guī)定的情形之一的，土地增值稅按銷售收入的一定比例實(shí)行核定征收，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為5‰-1.5%；寫字樓、營業(yè)用房、別墅、度假村、高級公寓等高檔住宅的核定征收率為1%-2.5%；開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的核定征收率為1.5%-3.5%。具體核定征收率由各州、市地方稅務(wù)局參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅負(fù)等情況，在不低于當(dāng)?shù)仡A(yù)征率的基礎(chǔ)上確定并報省局備案。

七、土地增值稅清算項目的審核鑒證

根據(jù)《通知》第五條

（三）項及第六條的規(guī)定，就稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證土地增值稅的有關(guān)問題明確如下：

（一）稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入條件

凡是經(jīng)過國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)，取得注冊稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格，納入云南省注冊稅務(wù)師管理中心備案管理的稅務(wù)師事務(wù)所，并經(jīng)過省級稅務(wù)機(jī)關(guān)審查合格在省級報刊予以公示的稅務(wù)師中介機(jī)構(gòu)，均可從事土地增值稅清算審核鑒證工作。

省局將擇時組織稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對土地增值稅的有關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行考試，對考試不合格的中介機(jī)構(gòu)，將取消其鑒證資格。

（二）清算鑒證工作程序

稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》及《通知》等文件的規(guī)定，開展鑒證工作。

1.審核轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的收入。

2.審核扣除項目金額。

接受委托土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)師事務(wù)所審核扣除項目金額時，應(yīng)向委托方取得土地增值稅清算應(yīng)報送的各種資料和其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料。

3.依法確認(rèn)增值額。

4.計算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額。

（三）土地增值稅清算項目的鑒證內(nèi)容

稅務(wù)師事務(wù)所受托對清算項目審核鑒證的，應(yīng)如實(shí)填寫《土地增值稅項目鑒證報告》以下簡稱《鑒證報告》（見附件4（略））。

（四）法律責(zé)任

稅務(wù)師事務(wù)所在受托辦理土地增值稅清算業(yè)務(wù)時，應(yīng)以有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正、誠實(shí)守信原則，在充分調(diào)查研究、論證和計算的基礎(chǔ)上，出具《鑒證報告》，并為其承擔(dān)法律責(zé)任。

對稅務(wù)師事務(wù)所出具的《鑒證報告》，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對稅務(wù)師事務(wù)所出具的《鑒證報告》，應(yīng)認(rèn)真檢查、審核，對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

（五）主管地稅機(jī)關(guān)在辦理土地增值稅稅款清算時，如發(fā)現(xiàn)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范、事實(shí)不清楚、提供清稅資料不完整等問題的，要退回重新修改或補(bǔ)充資料后，再辦理稅款清算。凡發(fā)現(xiàn)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報告》不規(guī)范、弄虛作假的，將取消參審資格。

八、凡2007年2月1日后進(jìn)行清算的開發(fā)項目，均適用本通知的規(guī)定。

九、各州、市地方稅務(wù)局可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定具體清算實(shí)施意見及工作規(guī)程，確保土地增值稅清算工作的順利進(jìn)行。

昆明市土地增值稅征收管理辦法

第一條 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》及《云南省土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 凡在我市轄區(qū)內(nèi)依法轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，都應(yīng)依照本辦法的規(guī)定到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記、申報納稅。

這里所指的單位和個人包括：各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、個體經(jīng)營者以及其他組織和個人。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

第三條 土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減去按本辦法第四條所規(guī)定扣除項目金額后的余額。第四條 計算增值額的扣除項目：

一、取得土地使用權(quán)所支付的金額。指納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

二、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。指房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)。

三、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)。指房地產(chǎn)開發(fā)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。具體計算方式如下：

(一)財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條一、二款規(guī)定計算金額之和的5％扣除。(二)財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條一、二款規(guī)定計算金額之和的10％扣除。

四、舊房及建筑物的評估價格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由本辦法規(guī)定的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

五、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加也可視同稅金予以扣除。

六、財政部規(guī)定的其他扣除項目。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按本年一、二款規(guī)定計算的金額之和加計百分之二十的扣除。

第五條 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

每級“增值額未超過扣除項目金業(yè)務(wù)員”的比例，均包括本比例數(shù)。

第六條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本辦法第五條規(guī)定的稅率計算征收。

計算土地增值稅稅額可按增值額乘以適用的最高稅率減去扣除項目金額乘以同級速算扣除系數(shù)的方法計算。速算扣除系數(shù)分別為5％、15％、35％。具體計算公式如下： 增值額未超過扣除項目金額50％的 土地增值稅稅額＝增值額×30％；

增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的

土地增值稅稅額＝增值額×40％一扣除項目金額×5％；增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的

土地增值稅稅額＝增值額×50％一扣除項目金額×15％； 增值額超過扣除項目金額200％的

土地增值稅稅額＝增值額×50％一扣除項目金額×5％； 增值額超過扣除項目金額200％的

土地增值稅稅額＝增值額×60％一扣除項目金額×35％。

第七條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

第八條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)?，也可按昆明市地方稅?wù)局確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂５诰艞l 納稅人建蓋普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

我市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限，按照省建設(shè)行政主管部門制定的住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)辦理。

市、縣建設(shè)行政主管部門在審批房地產(chǎn)開發(fā)項目初步設(shè)計時，會同同級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅加以認(rèn)定，聯(lián)合發(fā)出《房地產(chǎn)開發(fā)項目普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定通知書》，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)此確定免征土地增值稅的范圍。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別核算普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他住宅的經(jīng)營收入、經(jīng)營成本。未分別核算的，按照其他住宅計算征收。

第十條 在征收土地增值稅時，有下列情況，需進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估，并按評估價格計算征收：

一、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的；

二、隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

三、提供扣除項目金額不實(shí)的；

四、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估時，應(yīng)將房產(chǎn)和地產(chǎn)分別進(jìn)行評估。

第十一條 轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)的評估工作，必須由省以上國有資產(chǎn)管理部門認(rèn)定的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)或是經(jīng)昆明市人民政府授權(quán)專門從事國有房地產(chǎn)評估的評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)的評估工作，由縣級以上政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)交易管理部門負(fù)責(zé)。

第十二條 從事涉及土地增值稅工作的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，必須到昆明市地方稅務(wù)局辦理登記手續(xù)后，方可進(jìn)行涉及土地增值稅的房地產(chǎn)評估工作。

第十三條 涉及土地增值稅工作的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，在接受房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人要求進(jìn)行房地產(chǎn)評估的申請時，應(yīng)及時將申請轉(zhuǎn)一份給同級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。同級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)參與并監(jiān)督房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估工作。評估價格須經(jīng)昆明市房管部門、土地管理部門或其委托的部門認(rèn)定，并由同級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后，方可作為土地增值稅的計稅依據(jù)。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)有義務(wù)根據(jù)納稅人主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，無償提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的資料。

第十四條 土地增值稅稅務(wù)登記和申報納稅的工作，屬于昆明市地方稅務(wù)局各直屬分局負(fù)責(zé)征管的納稅人，由各直屬分局負(fù)責(zé)；其余納稅人，由房地產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)。

第十五條 從事房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的納稅人，按照下列程序申辦納稅手續(xù)：

一、納稅人在簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或者取得房地產(chǎn)開發(fā)立項批準(zhǔn)文件后30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或者核算對象為單位向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅納稅項目申報手續(xù)，填報《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅項目申報表》，并提交房地產(chǎn)開發(fā)合同或者房地產(chǎn)開發(fā)立項批準(zhǔn)文件。

二、納稅人發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，實(shí)行各納稅項目分月繳納，年終清算的辦法。

1、從事房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的納稅人，必須按照“施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度”和“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度”的規(guī)定進(jìn)行財務(wù)核算。

2、納稅人應(yīng)當(dāng)于次月10日內(nèi)，分別根據(jù)上月轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本、費(fèi)用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金按項目計算、填報《土地增值稅納稅申報表》，按主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

3、納稅人應(yīng)當(dāng)于終了后45日內(nèi)，分別根據(jù)全年各納稅項目的全部收入、成本、費(fèi)用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅款以及已繳納的土地增值稅稅款，填報《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算表》，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)清算核實(shí)后，多退少補(bǔ)。

第十六條 從事其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，應(yīng)按照下列程序辦理申報納稅手續(xù)：

一、納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到本辦法第十四條規(guī)定的主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，填報《土地增值稅納稅申報表》，并提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金的完稅憑證及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

二、主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報及有關(guān)資料，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅人按照核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅，并由主管地方稅務(wù)機(jī)并開具土地增值稅完稅證明。

三、主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報及有關(guān)資料，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。納稅人按照核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅，并由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)開具土地增值稅完稅證明。

四、納稅人憑土地增值稅完稅證明到當(dāng)?shù)乜h級以上房產(chǎn)管理部門、土地管理部門辦理房產(chǎn)、土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記手續(xù)。

第十七條 凡符合政策規(guī)定給予免征土地增值稅的單位和個人，在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，必須持房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用證書、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理免征手續(xù)。經(jīng)縣以上主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)，并出具免稅證明后，到當(dāng)?shù)乜h級以上房產(chǎn)管理部門、土地管理部門辦理房產(chǎn)、土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記手續(xù)。

第十八條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)必須使用由云南省地方稅務(wù)局監(jiān)制的《云南省銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》。

第十九條 土地管理部門、房產(chǎn)管理部門，應(yīng)當(dāng)協(xié)助地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅，并向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、土地出讓金額、土地基準(zhǔn)地價、房地產(chǎn)交易價格及權(quán)屬變更等方面的資料。

第二十條 土地增值稅的稅政管理和征收管理，由各級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，本辦法由昆明市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

第二十一條 本辦法自公布之日起執(zhí)行。1994年1月1日至本辦法發(fā)布之日期間的土地增值稅，參照本辦法規(guī)定計算征收。