第一篇：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告 國家稅務(wù)總局公告2010年第29號

成文日期：2010-12-2

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根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問題公告如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照以下方法計算出其在注銷前項(xiàng)目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅：

（一）企業(yè)整個項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照項(xiàng)目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計算：

各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目年度銷售收入÷整個項(xiàng)目銷售收入總額）

本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入,但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。

（二）項(xiàng)目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。

（三）企業(yè)對項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的當(dāng)年，由于按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

（四）企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在項(xiàng)目開發(fā)各年度累計實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅。

二、企業(yè)在申請退稅時，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書面材料證明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計算過程，包括企業(yè)整個項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額、整個項(xiàng)目銷售收入總額、項(xiàng)目年度銷售收入、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率等。

三、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，或盡管土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前年度已按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的，不執(zhí)行本公告。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合企業(yè)土地增值稅清算年度至注銷年度之間的匯算清繳情況，判斷其是否應(yīng)該執(zhí)行本公告，并對應(yīng)退企業(yè)所得稅款進(jìn)行核實(shí)。

四、本公告自2010年1月1日起施行。

特此公告。

國家稅務(wù)總局

二○一○年十二月二十四日

分送：各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知

國稅發(fā)[2006]187號

頒布時間：2006-12-28發(fā)文單位：國家稅務(wù)總局

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局：

為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； 

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應(yīng)報送的資料

符合本通知第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

（二）項(xiàng)目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。

納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

六、土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證

稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

稅務(wù)機(jī)關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。

國家稅務(wù)總局

二○○六年十二月二十八日

第二篇：國家稅務(wù)總局公告2010年第29號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告

國家稅務(wù)總局

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得

稅處理問題的公告

國家稅務(wù)總局公告2010年第29號根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問題公告如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照以下方法計算出其在注銷前項(xiàng)目開發(fā)各多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅：

（一）企業(yè)整個項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照項(xiàng)目開發(fā)各實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開發(fā)各進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計算：

各應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項(xiàng)目銷售收入÷整個項(xiàng)目銷售收入總額）

本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通

標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。

（二）項(xiàng)目開發(fā)各應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)?shù)膽?yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計算當(dāng)應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后的應(yīng)納稅所得額。

（三）企業(yè)對項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的當(dāng)年，由于按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致當(dāng)應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

（四）企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在項(xiàng)目開發(fā)各累計實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅。

二、企業(yè)在申請退稅時，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書面材料證明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計算過程，包括企業(yè)整個項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額、整個項(xiàng)目銷售收入總額、項(xiàng)目銷售收入、各應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各的適用稅率等。

三、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，或盡管土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前已按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的，不執(zhí)行本公告。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合企業(yè)土地增值稅清算至注銷之間的匯算清繳情況，判斷其是否應(yīng)該執(zhí)行本公告，并對應(yīng)退企業(yè)所得稅款進(jìn)行核實(shí)。

四、本公告自2010年1月1日起施行。

特此公告。

2010-12-24

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅會計實(shí)務(wù)（推薦）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅會計實(shí)務(wù)

第二編 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特點(diǎn)

1．投入金額大。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的高價值性且建設(shè)開發(fā)周期較長，對資金需求量較大，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金量是否充足、融資渠道是否暢通極為重要。

提示：利息支出成為企業(yè)所得稅管理的一個重點(diǎn)。

2．建設(shè)開發(fā)周期長。房地產(chǎn)開發(fā)從土地取得到售后服務(wù)，期間要經(jīng)過開發(fā)用地取得、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、產(chǎn)品預(yù)售、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷售、售后服務(wù)等多個環(huán)節(jié)。整個開發(fā)周期一般為3-5年。

提示：開發(fā)周期長，導(dǎo)致資金核算的周期長。是造成企業(yè)的應(yīng)納稅所得額在各個間忽高忽低的主要原因。

3．業(yè)務(wù)發(fā)展地域性強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展往往較快，產(chǎn)品質(zhì)量、售價也都較高。

4．監(jiān)管部門多。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)帶動性強(qiáng)，社會關(guān)注度高，政府調(diào)控性強(qiáng)，監(jiān)管部門多。整個開發(fā)環(huán)節(jié)內(nèi)，政府監(jiān)管部門主要有：國土局、發(fā)改局、規(guī)劃局、建設(shè)局和工商、稅務(wù)等多個部門。

提示：國稅部門必須盡可能取得第三方信息，加強(qiáng)監(jiān)管。

第三編 房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程簡介

第一步：開發(fā)設(shè)想與可行性研究(發(fā)改局)在市場經(jīng)濟(jì)體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場需求狀況。

開發(fā)商確定可行后，還得報發(fā)改局審批。

工作程序：

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點(diǎn)

4、申報、審批項(xiàng)目建議書

5、編制項(xiàng)目可行性研究報告

6、申報、審批項(xiàng)目可行性研究報告

第二步：申請項(xiàng)目用地（國土局）土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運(yùn)行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實(shí)際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)局備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊》。

工作程序：

（一）國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4、主管部門實(shí)地勘察

5、土地估價報告的預(yù)審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

（二）集體土地的征用

1、征用集體土地用地申請

2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

3、簽訂征地協(xié)議

4、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

5、確定勞動力安置方案

6、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議

7、市政府下文征地

8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)

9、辦理批地文件、批地圖

10、辦理凍結(jié)戶口

11、調(diào)查戶口核實(shí)勞動力

12、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

13、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

14、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

15、地上物作價補(bǔ)償工作

16、征地結(jié)案

第三步：項(xiàng)目設(shè)計（規(guī)劃局）根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。

方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。

施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。

工作程序：

1、開發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。

2、開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計。持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

3、根據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》進(jìn)行初步設(shè)計，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)。

4、審查符合要點(diǎn)后進(jìn)行施工圖設(shè)計，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

第四步：征地及拆遷安置（國土局）

在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場地范圍的實(shí)地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。

工作程序

1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、行政強(qiáng)制拆遷

第五步：籌措資金（金融機(jī)構(gòu)）取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費(fèi)殆盡，如何取得進(jìn)一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款。

第六步：建設(shè)工程招標(biāo)（建設(shè)局）通過程項(xiàng)目招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項(xiàng)目承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。

工程建設(shè)招程序

1、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請

2、招標(biāo)準(zhǔn)備

3、招標(biāo)通告

4、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)

5、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

6、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

7、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)

8、投標(biāo)單位資格審批

9、編制投標(biāo)書并送達(dá)

10、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場

11、召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)

12、評標(biāo)、決標(biāo)

13、發(fā)中標(biāo)通知書

14、簽訂工程承包合同

15、工程承包合同的審查

第七步：工程施工（建設(shè)局）

為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進(jìn)行放線、驗(yàn)線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項(xiàng)目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項(xiàng)目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗(yàn)收。通不過驗(yàn)收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。

工作程序：

（一）開工手續(xù)的辦理

1、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

2、建設(shè)工程監(jiān)理

3、辦理開工統(tǒng)計登記

4、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

5、辦理開工前審計

6、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

7、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

8、報裝施工用水、電、路

9、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

10、協(xié)調(diào)交通管理部門

11、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議

12、領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證

（二）工程施工

13、施工場地的“三通一平”

14、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)

15、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

16、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

第八步：商品房預(yù)售（建設(shè)局）

房地產(chǎn)項(xiàng)目如果符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時，進(jìn)行所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售工作。

房地產(chǎn)預(yù)售條件：

清遠(yuǎn)市建設(shè)局關(guān)于辦理商品房預(yù)售許可證的規(guī)定： 預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；

（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；

（四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時間；

（五）七層以下（含七層）的商品房項(xiàng)目已完成主體結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上的商品房項(xiàng)目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程；

（六）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；

（七）預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

建設(shè)部規(guī)定：

預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

工作程序：

1、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明

2、簽署預(yù)售商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

3、辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》

4、銷售項(xiàng)目備案

5、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售

6、與購房者簽訂認(rèn)購書

7、與購房者簽訂房地產(chǎn)銷售合同

8、辦理預(yù)售登記

9、辦理轉(zhuǎn)讓登記

10、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

第九步：工程竣工驗(yàn)收（建設(shè)局）竣工驗(yàn)收條件：

工程符合下列要求方可進(jìn)行竣工驗(yàn)收：

（一）完成工程設(shè)計和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容。

（二）施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

（三）對于委托監(jiān)理的工程項(xiàng)目，監(jiān)理單位對工程進(jìn)行了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評估報告。工程質(zhì)量評估報告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

（四）勘察、設(shè)計單位對勘察、設(shè)計文件及施工過程中由設(shè)計單位簽署的設(shè)計變更通知書進(jìn)行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。質(zhì)量檢查報告應(yīng)經(jīng)該項(xiàng)目勘察、設(shè)計負(fù)責(zé)人和勘察、設(shè)計單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

（五）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。

（六）有工程使用權(quán)的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報告。

（七）建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；

（八）有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。

（九）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計要求進(jìn)行檢查，并出具認(rèn)可文件。

（十）有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。

（十一）建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。

工程竣工驗(yàn)收程序：

（一）工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗(yàn)收。實(shí)行監(jiān)理的工程竣工報告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。

（二）建設(shè)單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗(yàn)收要求的工程，組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案。

（三）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收7個工作日前將驗(yàn)收的時間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。

（四）建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收。

1．建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約情況和在工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的情況；

2．審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料； 3．實(shí)地查驗(yàn)工程質(zhì)量；

4．對工程勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，形成經(jīng)驗(yàn)收組人員簽署的工程竣工驗(yàn)收意見。

參與工程竣工驗(yàn)收的建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等各方不能形成一致意見時，應(yīng)當(dāng)協(xié)商提出解決的方法，等意見一致后，重新組織工程竣工驗(yàn)收。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案

第十步：交付使用（建設(shè)局）

《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2010]53號）規(guī)定：

明確商品住房交付使用條件：

商品住房交付使用條件應(yīng)包括工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T備案、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施已建成并滿足使用要求、北方地區(qū)住宅分戶熱計量裝置安裝符合設(shè)計要求、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度已落實(shí)、商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體已明確、前期物業(yè)管理已落實(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人出示上述相關(guān)證明資料。

國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，在房產(chǎn)過戶時必須辦理土地使用證和房產(chǎn)權(quán)屬證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的房地產(chǎn)按期交付給買受人。對預(yù)售的商品房自交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

第四編 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算簡介

第一節(jié) 會計改革歷程：

第一階段

時間：1979年至1988年 代表作：

1．1979年至1983年以前的《基本建設(shè)簡易會計制度》：

2．1984年至1986年執(zhí)行的《國營建設(shè)單位會計制度——會計科目和會計報表》；

3．1987年至1988年執(zhí)行修訂后的《國營建設(shè)單位會計制度——會計科目和會計報表》。

第二階段

時間：1989年至2005年

代表作： 1989年1月1日實(shí)施的《國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會計制度——會計科目和會計報表》。

1993年7月1日實(shí)施的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》；因?yàn)橥诎l(fā)布了多個行業(yè)的會計制度，合并稱為分行業(yè)會計制度。

舊企業(yè)會計準(zhǔn)則：1項(xiàng)基本準(zhǔn)則16項(xiàng)具體會計準(zhǔn)則。因?yàn)?006年發(fā)布了新的企業(yè)會計準(zhǔn)則，故上世紀(jì)90年代發(fā)布的那套會計準(zhǔn)則也稱為舊企業(yè)會計準(zhǔn)則。

第三階段

時間：2005年至今。代表作：

2001年1月1日實(shí)施的《企業(yè)會計制度》（財會[2005]25號），股份有限公司于2001年1月1日開始執(zhí)行的，其他企業(yè)選擇執(zhí)行，至2005年1月1日全部企業(yè)執(zhí)行。相對于分行業(yè)會計制度而言，也稱為統(tǒng)一企業(yè)會計制度。

2007年1月1日實(shí)施的《企業(yè)會計準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》和38項(xiàng)具體準(zhǔn)則（也稱新企業(yè)會計準(zhǔn)則）。上市公司于2007年1月1日執(zhí)行，同時鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。

目前是統(tǒng)一《企業(yè)會計制度》與新《企業(yè)會計準(zhǔn)則》并行，企業(yè)選其中一種執(zhí)行。

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要會計科目介紹

1、無形資產(chǎn)

本科目核算企業(yè)持有的無形資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)等。

采用成本模式計量的已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，在“投資性房地產(chǎn)”科目核算，不在本科目核算。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照無形資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。土地使用權(quán)的明細(xì)科目： 無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 了解以下科目： 1702 累計攤銷

1703 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

2、原材料

本科目核算企業(yè)庫存的各種材料，包括原料及主要材料、輔助材料、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計劃成本或?qū)嶋H成本。

本科目應(yīng)當(dāng)按照材料的保管地點(diǎn)（倉庫）、材料的類別、品種和規(guī)格等進(jìn)行明細(xì)核算。

3、開發(fā)成本

相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”和“制造費(fèi)用”的融合體 多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的本科目下設(shè)三科明細(xì)科目，如： 開發(fā)成本—**成本對象—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)—**小區(qū)道路 開發(fā)成本—前期工程費(fèi)—**成本對象—設(shè)計費(fèi) 開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)—水電費(fèi)

盡量要求企業(yè)在“開發(fā)成本”下設(shè)明細(xì)科目中，有一級科目是與備案的成本對象名稱保持一致，以方便核對賬目。

4、預(yù)收賬款

本科目核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項(xiàng)。本科目應(yīng)按購貨單位進(jìn)行明細(xì)核算。

企業(yè)向購貨單位預(yù)收的款項(xiàng)，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；銷售實(shí)現(xiàn)時，按實(shí)現(xiàn)的收入借記本科目，按實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目。

購貨單位補(bǔ)付的款項(xiàng)，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；退回多付的款項(xiàng)，做相反的會計分錄。

本科目期末貸方余額，反映企業(yè)向購貨單位預(yù)收的款項(xiàng)；期末如為借方余額，反映企業(yè)應(yīng)由購貨單位補(bǔ)付的款項(xiàng)。

盡量要求企業(yè)按“購房人+備案成本對象”的形式設(shè)立明細(xì)科目核算。

5、預(yù)付賬款 本科目核算企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)。

預(yù)付款項(xiàng)情況不多的，也可以不設(shè)置本科目，將預(yù)付的款項(xiàng)直接記入“應(yīng)付賬款”科目的借方。

本科目應(yīng)當(dāng)按照供應(yīng)單位進(jìn)行明細(xì)核算。

6、開發(fā)產(chǎn)品

相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的“產(chǎn)成品”

本科目核算商品房竣工驗(yàn)收時，按實(shí)際成本，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記“開發(fā)成本”科目。

期末，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)對外轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，結(jié)轉(zhuǎn)時，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目。

盡量要求企業(yè)按備案成本對象設(shè)立明細(xì)科目。

7、營業(yè)稅金及附加

本科目核算企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的營業(yè)稅、消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅和教育費(fèi)附加等相關(guān)稅費(fèi)。

房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在“管理費(fèi)用”等科目核算，不在本科目核算。

企業(yè)按規(guī)定計算確定的與經(jīng)營活動相關(guān)的稅費(fèi)，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)”等科目。

期末，應(yīng)將本科目余額轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無余額。

第三節(jié) 主要業(yè)務(wù)的會計分錄

1、購入土地使用權(quán)時

借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)—**地塊

貸：銀行存款

注意重置成本問題，主要是注意企業(yè)是否將以前取得的成本較低的土地使用權(quán)（或主要資產(chǎn)），不按歷史成本入賬，而按重置成本（或其他計量方式）入賬，但又未做納稅調(diào)整。

重置成本：是指企業(yè)重新取得與其所擁有的某項(xiàng)資產(chǎn)相同或與其功能相當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)需要支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物。

會計計量屬性

新基本準(zhǔn)則第四十三條規(guī)定： 企業(yè)在對會計要素進(jìn)行計量時，一般應(yīng)當(dāng)采用歷史成本，采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值計量的，應(yīng)當(dāng)保證所確定的會計要素金額能夠取得并可靠計量。

企業(yè)會計制度第11條規(guī)定，企業(yè)的各項(xiàng)財產(chǎn)在取得時應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際成本計量，其后，各項(xiàng)財產(chǎn)如果發(fā)生減值，應(yīng)當(dāng)按照本制度規(guī)定計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。

2、土地使用權(quán)的攤銷 借：管理費(fèi)用

貸：累計攤銷—無形資產(chǎn)攤銷—**地塊土地使用權(quán)

如果企業(yè)不計提，或者購入土地使用權(quán)時，直接記入了“開發(fā)成本”，可以不怎么理會他。

3、出售土地使用權(quán) 借：銀行存款

貸：主營業(yè)務(wù)收入 借：主營業(yè)務(wù)成本

累計攤銷—無形資產(chǎn)攤銷—**地塊土地使用權(quán)

貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)—**地塊

4、土地使用權(quán)投入開發(fā)

借：開發(fā)成本—**成本對象—土地使用費(fèi)—土地買價

累計攤銷—無形資產(chǎn)攤銷—**地塊土地使用權(quán)

貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)—**地塊

5、購入原材料

借：原材料—**材料

貸：銀行存款

6、原材料投入開發(fā)

借：開發(fā)成本—**成本對象—建筑安裝工程費(fèi)—材料費(fèi)

貸：原料料—**材料

7、預(yù)付工程款

借：預(yù)付賬款—**施工單位

貸：銀行存款

8、按工程進(jìn)度結(jié)算工程款

借：開發(fā)成本—**成本對象—建筑安裝工程費(fèi)—施工費(fèi)

貸：預(yù)付賬款—**施工單位 注意甲方供料的問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投資過程中,為了有效防止施工方購買殘次原料用于施工,從而影響項(xiàng)目質(zhì)量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（甲方）與施工方（乙方）一般有兩種處理方案。一是由甲方指定主材供應(yīng)方、材料型號等，乙方購買后用于甲方的開發(fā)項(xiàng)目，這種方式俗稱“包工包料”，一般不會影響到開發(fā)雙方的會計處理，也不影響涉稅業(yè)務(wù)。二是由甲方直接購買主材，分期分批向乙方供應(yīng)，這種方式俗稱“包工不包料”或是“包工不包主料”，可能導(dǎo)致以下問題。

正常情況下，甲方將外購的主材直接記入開發(fā)成本，再將乙方開業(yè)的工程勞務(wù)費(fèi)記入開發(fā)成本。這是正當(dāng)?shù)摹?/p>

但由于地稅局向乙方征收建筑工程營業(yè)稅，是按包含主材在內(nèi)的項(xiàng)目總工程開支征收的，故乙方無論是包工包料，還是包工不包料，交納營業(yè)稅時計征的基礎(chǔ)是一樣的，乙方也就可能開具了包料的發(fā)票給甲方，如果甲方不扣除已入賬的主材部分，而是按全額記賬，就會造成主材金額重復(fù)記賬，虛增了開發(fā)成本。

建筑安裝成本是否偏高，市局在稅收管理指引中設(shè)定了預(yù)警值，可以參考使用，（預(yù)警值是以清遠(yuǎn)市區(qū)2010年為測算標(biāo)準(zhǔn)，已有點(diǎn)偏高了，相對縣來說，相對以前來說，則更是偏高，因此，使用時要注意參考當(dāng)?shù)氐某杀緝r。）如果偏高，要注意核實(shí)是否存在甲方供料問題，或是故意虛大建筑安裝費(fèi)等問題。

9、發(fā)生費(fèi)用，如利息支出 借：財務(wù)費(fèi)用 借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)—利息支出

貸：應(yīng)付利息—**銀行

（注：借款費(fèi)用要分資本支出或費(fèi)用支出，注要以下規(guī)定：

國稅發(fā)[2009]31號第21條規(guī)定，企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

《〈企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號——借款費(fèi)用〉應(yīng)用指南》規(guī)定，符合借款費(fèi)用資本化條件的存貨，主要包括企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）開發(fā)的用于對外出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)制造的用于對外出售的大型機(jī)械設(shè)備等。這類存貨通常需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的建造或者生產(chǎn)過程，才能達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)。這就是說，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本，在房地產(chǎn)完工后，應(yīng)計入財務(wù)費(fèi)用，千萬不要把已在開發(fā)成本列支的借款費(fèi)用再從財務(wù)費(fèi)用中重復(fù)稅前扣除。）

10、收取購房意向金或訂金時，借：銀行存款

貸：其他應(yīng)付款—**客戶

（注：如果沒有簽訂銷售合同，所得稅處理暫不確認(rèn)收入。）

31號文第六規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，……

11、預(yù)售商品房時

借：銀行存款（收取的首期款）

其他應(yīng)付款—**客戶（意向金轉(zhuǎn)預(yù)售款）

貸：預(yù)收賬款—**客戶（**成本對象）

12、收到銀行撥付的按揭貸款 借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款—**客戶（**成本對象）（注意要全額，不能扣除按揭保證金）

31號文第十九條規(guī)定：企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時可據(jù)實(shí)扣除。

13、完工結(jié)算

企業(yè)所得稅的完工時間與企業(yè)財務(wù)的竣工時間往往不同，故企業(yè)所得稅規(guī)定的完工時點(diǎn)到了，企業(yè)財務(wù)往往是什么都不做。

財務(wù)收入確認(rèn)原則：

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入（2006）》

第四條 銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：

（一）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；

（二）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制；

（三）收入的金額能夠可靠地計量；

（四）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

（五）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。

31號文規(guī)定的完工條件：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（國稅函2010-201號有規(guī)定）

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

商品房是一套一套的交付給客戶的，財務(wù)上的收入也可能（不一定）是一套一套的確認(rèn)收入，但稅收規(guī)定的完工是對備案的整個成本對象而言的（有些爭議）。成本對象中只要有一套房交付使用了，整個成本對象就進(jìn)入完工結(jié)算程序了。

所以說，稅收確認(rèn)完工時，會計財務(wù)上可能什么都不處理，但稅收規(guī)定進(jìn)入了結(jié)算程序：

1、選定已完工的成本對象的計稅成本核算終止日；（第35條）

2、歸集終止日前的計稅成本，計算此前銷售收入（預(yù)售收入）的實(shí)際毛利額；（第9條）

3、將實(shí)際毛利額與預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)（完工）的應(yīng)納稅所得額。（第9條）

14、企業(yè)確認(rèn)收入

借：預(yù)收賬款—**客戶（**成本對象）

貸：主營業(yè)務(wù)收入—商品房銷售

15、結(jié)轉(zhuǎn)成本（1）預(yù)提成本：

借：開發(fā)成本—**成本對象—建筑安裝工程費(fèi)—施工費(fèi)

貸：其他應(yīng)付款（或預(yù)提費(fèi)用）—**單位（注：新準(zhǔn)則沒有“預(yù)提費(fèi)用”科目）（2）結(jié)轉(zhuǎn)商品房成本

借：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象

貸：開發(fā)成本—**成本對象—**（3）結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本

借：主營業(yè)務(wù)成本—商品房銷售

貸：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象

期末，收入與成本均轉(zhuǎn)入“本年利潤”，同時，當(dāng)期的期間費(fèi)用也轉(zhuǎn)入“本年利潤”。

16、營業(yè)稅金及附加（1）計提時：

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅 —應(yīng)交營業(yè)稅

—應(yīng)交城建稅

—應(yīng)交教育費(fèi)附加（2）期末結(jié)轉(zhuǎn)： 借：本年利潤

貸：營業(yè)稅金及附加（3）繳交時：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅

—應(yīng)交營業(yè)稅

—應(yīng)交城建稅

—應(yīng)交教育費(fèi)附加

貸：銀行存款 部分企業(yè)預(yù)售時只做第（3）個分錄，第（1）（2）項(xiàng)待財務(wù)確認(rèn)收入時才做，這導(dǎo)致了納稅申報表的填寫方法不一致。

17、企業(yè)所得稅處理（1）每月預(yù)繳時：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交企業(yè)所得稅

貸：銀行存款

（附的憑證中，須注明本月預(yù)繳的所得稅的計算明細(xì)。）（2）匯算清繳時：

借：所得稅費(fèi)用（當(dāng)期所得稅費(fèi)用）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交企業(yè)所得稅

匯算清繳時，是補(bǔ)稅還是退稅？就根據(jù)“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目余額在借方還是在貸方而定，借方余額表示要辦理退稅，貸方余額表示要補(bǔ)稅。但要注意是當(dāng)?shù)?，不要把?-5月預(yù)繳的混進(jìn)去了。實(shí)在搞不清，就設(shè)個三級科目，“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交企業(yè)所得稅—**年”（純屬個人意見，沒見過）

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳不是不能辦理多繳退稅，多繳退稅一般有三種情況：一是當(dāng)年分月預(yù)繳時多交了，匯繳時可以辦理分月預(yù)繳時多交的稅；二是以前匯繳時搞錯數(shù)據(jù)了，實(shí)事求是地改正數(shù)據(jù)后重新辦理以前的匯算清繳，可以補(bǔ)稅或退稅。第三種情況是土地增值稅造成的（國家稅務(wù)總局公告2010年第29號）

（3）所得稅債務(wù)法調(diào)整

借：所得稅費(fèi)用（遞延所得稅費(fèi)用）

貸：遞延所得稅負(fù)債 或：

借：遞延所得稅資產(chǎn)

貸：所得稅費(fèi)用（遞延所得稅費(fèi)用）所得稅費(fèi)用科目轉(zhuǎn)入“本年利潤”

這個調(diào)整跟我們計算交納所得稅關(guān)系不大，這是企業(yè)計繳了所得稅后，應(yīng)列入那一年的利潤而已，是經(jīng)營業(yè)績的問題，可以不理他。

**思考的問題：

某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，適用的預(yù)計計稅毛利率為25%。

2008年開工建設(shè)，當(dāng)年全部預(yù)售，共收到預(yù)售款10000萬元，繳納營業(yè)稅金及附加750萬元，當(dāng)年發(fā)生可扣除的期間費(fèi)用250萬元。

當(dāng)年匯算清繳數(shù)據(jù)為：

計稅毛利額＝10000×25%＝2500（萬元）

應(yīng)納稅所得額＝2500－250－750＝1500（萬元）應(yīng)納所得稅＝1500×25%＝375（萬元）

2009年，當(dāng)年沒有收入。開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年完工，企業(yè)選定當(dāng)年12月31日為該成本對象計稅成本核算終止日。完工結(jié)算時，可扣除的計稅成本為7800萬元，當(dāng)年發(fā)生可扣除的期間費(fèi)用200萬元。

當(dāng)年匯算清繳數(shù)據(jù)為：

實(shí)際毛利額＝10000－7800＝2200（萬元）毛利額調(diào)整額＝2200－2500＝-300（萬元）納稅調(diào)整后所得＝－300－200＝-500（萬元）應(yīng)納稅所得額＝0（萬元）

2010年，當(dāng)年沒有收入。企業(yè)投入300萬元用于該項(xiàng)目的園林綠化等后期建設(shè)，當(dāng)年發(fā)生可扣除的期間費(fèi)用100萬元。

當(dāng)年匯算清繳數(shù)據(jù)為：

納稅調(diào)整后所得＝－300－100＝-400（萬元）應(yīng)納稅所得額＝0（萬元）

問題：2009年和2010年，納稅調(diào)整后所得均為負(fù)數(shù)，能不能從2008年繳交的375萬元中辦理多繳退稅？

答案：不能。依據(jù)：《企業(yè)所得稅法》第54條：“……企業(yè)應(yīng)當(dāng)自終了之日起五個月內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送企業(yè)所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款?！?/p>

在本題中也可以看出：如果預(yù)計計稅毛利率制定得不合理，會造成企業(yè)的實(shí)際應(yīng)交所得稅的不合理，如果毛利率低，預(yù)售匯算的所得稅就少，但在完工可以補(bǔ)交；如果預(yù)計計稅毛利率高，預(yù)售匯算的所得稅就多，但在完工不可以退稅，只是加大了虧損額，在以后的其他盈利項(xiàng)目中彌補(bǔ)。這點(diǎn)要求密切注意我市企業(yè)毛利情況，盡量爭取每年調(diào)整一次，貼近實(shí)際毛利率。

第五編 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的主要法律法規(guī)

（一）稅收法律法規(guī)

1、中華人民共和國企業(yè)所得稅法（主席令第63號）

2、中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例（國務(wù)院令第512號）

3、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)[2009]31號）

4、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)[2006]31號）

5、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知（國稅函[2008]299號）

6、財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知（財稅[2008]121號）

7、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知（國稅函[2010]201號）

（二）其他法律法規(guī)

1、中華人民共和國土地管理法（主席令第28號）

2、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（主席令第72號）

3、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例（國務(wù)院令第248號）

4、商品房銷售管理辦法（建設(shè)部令88號）

5、城市商品房預(yù)售管理辦法（建設(shè)部令第131號）

6、廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例

（三）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的主要文件：2009—31號文 法源：

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定：

企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。本條例和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。

31號文《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》屬于另有規(guī)定的情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的收入與成本不太適用權(quán)責(zé)發(fā)生制，多處體現(xiàn)的是收付實(shí)現(xiàn)制。

計稅收入確認(rèn)，基本上以簽定的合同為準(zhǔn)，以實(shí)際收到款項(xiàng)為準(zhǔn)。（第6條）計稅成本的扣除，完工前，以核定的成本率（1-計稅毛利率）為準(zhǔn)；完工結(jié)算時，以實(shí)際已發(fā)生的，加上允許預(yù)提的為準(zhǔn)（第32條）；完工結(jié)算后，以實(shí)際發(fā)生的為準(zhǔn)。（第12條、第34條）

營業(yè)稅金及附加的扣除，以實(shí)際發(fā)生的為準(zhǔn)。（第12條）期間費(fèi)用的扣除，以實(shí)際發(fā)生的為準(zhǔn)。（第12條）（以上的“實(shí)際發(fā)生”，須取得合法憑證。）注意：計稅成本存在一個“核算終止日”，（第35條）。也就是說，企業(yè)可以選定“核算終止日”，而不規(guī)定是當(dāng)年的12月31日。企業(yè)從其利益角度出發(fā)，往往選擇在第二年的4月末至5月上中旬。但文件中未規(guī)定收入、營業(yè)稅金及附加、期間費(fèi)用等也依據(jù)“核算終止日”進(jìn)行完工結(jié)算，因此，后三者仍按《企業(yè)所得稅法》第五十三條執(zhí)行：“企業(yè)所得稅按納稅計算。納稅自公歷1月1日起至12月31日止。”

第六編 稅收管理中的幾個基本概念 第一節(jié) 結(jié)算與清算

（一）企業(yè)所得稅完工結(jié)算

房地產(chǎn)企業(yè)完工結(jié)算，文件說的是某個開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）符合完工條件后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計算的應(yīng)納稅所得額。但應(yīng)認(rèn)識到：一般情況下，完工結(jié)算時，開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本也是不完整的，此時的“實(shí)際毛利額”也不是對應(yīng)開發(fā)產(chǎn)品的“真實(shí)毛利額”。

舉例：

【例】甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某樓盤于2009年全部預(yù)售，預(yù)售款20000萬元，樓盤已于2009年10月完工并全部交付入住，土地等項(xiàng)目成本6000萬元，已取得發(fā)票；出包工程合同總金額為8000萬元，2009年12月31日前已取得的發(fā)票金額為5000萬元，2010年4月取得的發(fā)票金額為1000萬元。甲公司2009年12月31日按照合同造價預(yù)提了3000萬元，年終結(jié)轉(zhuǎn)后開發(fā)成本無余額。

計稅成本核算以2010年5月1日為終止日，企業(yè)的計稅成本包括：

1.2009年12月31日前已取得的發(fā)票11000萬元； 2.2010年4月取得的發(fā)票1000萬元；

3.不超過出包合同總額10%的預(yù)提成本800萬元；

企業(yè)的銷售成本當(dāng)為14000萬元，（6000+5000+3000）企業(yè)的計稅成本當(dāng)為12800萬元，（6000+5000+1000+800）。

財務(wù)毛利額＝（20000－14000）÷20000＝30% 實(shí)際毛利額＝（20000－12800）÷20000＝36% 真實(shí)毛利額＝（20000－12000－X）÷20000＝Y(jié)%

企業(yè)所得稅完工結(jié)算的本質(zhì)內(nèi)容是：將原來預(yù)計計稅成本調(diào)整為至核算終止日為止的實(shí)際計稅成本，進(jìn)而計算出毛利額調(diào)整額。

理解：

1、商品房預(yù)售時，稅收規(guī)定已確認(rèn)為銷售收入，但銷售成本無法確認(rèn)，就暫估了一個預(yù)計計稅成本（計稅成本率＝1－計稅毛利率）作為稅前扣除，再扣除符合規(guī)定的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加等項(xiàng)目后，就是預(yù)售當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。

2、在項(xiàng)目（成本對象）完工后，開展完工結(jié)算的本質(zhì)內(nèi)容，就是將預(yù)售產(chǎn)品的原預(yù)計計稅成本調(diào)整為符合規(guī)定的計稅成本，并將兩個計稅成本之間的差額調(diào)整入完工當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額。

預(yù)計計稅成本＞實(shí)際計稅成本的，調(diào)增完工的應(yīng)納稅所得額； 預(yù)計計稅成本＜實(shí)際計稅成本的，調(diào)減完工的應(yīng)納稅所得額。

（二）企業(yè)所得稅清算 企業(yè)所得稅清算，實(shí)際上是企業(yè)清算時企業(yè)所得稅的處理，是指企業(yè)在不再持續(xù)經(jīng)營，發(fā)生結(jié)束自身業(yè)務(wù)、處置資產(chǎn)、償還債務(wù)以及向所有者分配剩余財產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)行為時，對清算所得、清算所得稅、股息分配等事項(xiàng)的處理。

房地產(chǎn)企業(yè)某個項(xiàng)目完工時只須辦理成本對象完工結(jié)算，不須辦理項(xiàng)目所得稅完工清算，實(shí)際上也不存在某個項(xiàng)目的企業(yè)所得稅清算業(yè)務(wù)。通俗所講的完工清算，是指企業(yè)所得稅完工結(jié)算或者是土地增值稅清算。

實(shí)務(wù)操作中，企業(yè)所得稅無法按項(xiàng)目進(jìn)行清算的。由于一個企業(yè)的期間費(fèi)用（特別是管理費(fèi)用）是不按經(jīng)營項(xiàng)目或開發(fā)項(xiàng)目分開核算的，如果一個企業(yè)同時開發(fā)多個項(xiàng)目，或是混業(yè)經(jīng)營（如既開發(fā)房地產(chǎn)，又經(jīng)營百貨公司），管理費(fèi)用就難以分清（你能說總經(jīng)理的工資是按什么比例在不同項(xiàng)目之間分配嗎？），因此，項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得是無法計算出來的。關(guān)鍵問題是法律法規(guī)沒有授權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)分項(xiàng)目核算期間費(fèi)用。

（三）兩者的主要區(qū)別

1、條件不同： 完工結(jié)算條件：除土地開發(fā)之外，房地產(chǎn)企業(yè)的其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)準(zhǔn)備開展完工結(jié)算：

（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

所得稅清算條件：下列企業(yè)應(yīng)進(jìn)行清算的所得稅處理：（1）按《公司法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》等規(guī)定需要進(jìn)行清算的企業(yè)；（2）企業(yè)重組中需要按清算處理的企業(yè)。

2、業(yè)務(wù)不同：

企業(yè)所得稅完工結(jié)算包括以下內(nèi)容：（1）選擇確定計稅成本核算的終止日（2）計算預(yù)售收入的實(shí)際毛利額

（3）將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)清算的所得稅處理包括以下內(nèi)容：

（1）全部資產(chǎn)均應(yīng)按可變現(xiàn)價值或交易價格，確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失；（2）確認(rèn)債權(quán)清理、債務(wù)清償?shù)乃没驌p失；

（3）改變持續(xù)經(jīng)營核算原則，對預(yù)提或待攤性質(zhì)的費(fèi)用進(jìn)行處理；（4）依法彌補(bǔ)虧損，確定清算所得；（5）計算并繳納清算所得稅；

（6）確定可向股東分配的剩余財產(chǎn)、應(yīng)付股息等。

注：清算所得的概念

《企業(yè)所得稅實(shí)施條例》第十一條規(guī)定：清算所得，是指企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或者交易價格減除資產(chǎn)凈值、清算費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)等后的余額。

完工結(jié)算后，再投入的成本和費(fèi)用，怎么處理？ 可以在發(fā)生當(dāng)期扣除。31號文的第28條規(guī)定。計稅成本核算的程序：

1、發(fā)生的支出，判斷是期間費(fèi)用還是開發(fā)成本，作以下分錄： 屬期間費(fèi)用的，借：管理費(fèi)用（等）

貸：銀行存款 期末：

借：本年利潤

貸：管理費(fèi)用（等）這就扣除了。

屬開發(fā)成本的，借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)—

貸：銀行存款

2、合理歸集后，分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象 借：開發(fā)成本—**成本對象—

貸：開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)

屬于已完工成本對象的，繼續(xù)做以下分錄： 借：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象

貸：開發(fā)成本—**成本對象—

3、由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的，按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配

屬已銷開發(fā)產(chǎn)品的，借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象 這也扣除了。

屬已轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的，借：固定資產(chǎn)—**資產(chǎn)

貸：開發(fā)產(chǎn)品—**成本對象

進(jìn)入了固定資產(chǎn)，等著計提折舊進(jìn)成本扣除了。

屬未銷開發(fā)產(chǎn)品的，不用做分錄。

仍然留在開發(fā)產(chǎn)品，等著出售后再扣除。

第七編 2011年3號文件的主要內(nèi)容

1、統(tǒng)一確定預(yù)計計稅毛利率

原來市局授權(quán)各縣局按每一企業(yè)每一項(xiàng)目核定毛利率，效果不好。一是工作量大，二是難以核實(shí)，各地也是統(tǒng)一確定一個毛利率，企業(yè)填寫的數(shù)據(jù)不支持稅務(wù)局核定的毛利率，公正點(diǎn)說，基層稅務(wù)人員也難以核實(shí)數(shù)據(jù)。

部分地方仍按預(yù)計利潤率辦理預(yù)繳稅款，甚至是匯繳稅款。

以前已核定了利潤率或計稅毛利率的，可以繼續(xù)執(zhí)行到完工結(jié)算，但建議調(diào)整為市局統(tǒng)一規(guī)定的毛利率。

如果繼續(xù)執(zhí)行原毛利率的，在《成本對象完工報告表

（一）》中第12欄要按原核定的毛利率填寫。如果調(diào)整的話，可以按原預(yù)售收入×（新毛利率—原毛利率或利潤率），統(tǒng)一作為今年某一個月份（最好是匯繳前）的預(yù)繳稅款，原來未扣除的期間費(fèi)用和營業(yè)稅金等可一起計算扣除。當(dāng)然，也可以采用其他合理的方法，這由各地自行根據(jù)實(shí)際情況解決。這個問題不宜拖了，特別是仍在使用利潤率的地方，一定盡快處理。

對于部分地方,預(yù)繳時采用利潤率、匯繳時采用毛利率的，一定要實(shí)事求是地妥善處理好。

用利潤率計算稅款，可不可以扣除期間費(fèi)用？？一直爭論不休，我市一般理解是不允許扣除，因?yàn)?5%的利潤率，如果扣除期間費(fèi)用和稅金等，可能已經(jīng)無稅可交了。上級的文件也一直不說清楚。但從“毛利”變?yōu)椤袄麧櫋?，文字的變化，就讓人感到?yīng)該有不一樣的地方。我認(rèn)為稅總當(dāng)時也是想不讓扣除的，但實(shí)務(wù)操作中做不到。問題還是出在多項(xiàng)目經(jīng)營或混業(yè)經(jīng)營上。以上已經(jīng)說了，沒有特別規(guī)定，一個企業(yè)的期間費(fèi)用是不會按不同項(xiàng)目來劃分的，作為一個整體，它已經(jīng)在企業(yè)的其他項(xiàng)目利潤（或應(yīng)納稅所得額）的計算中扣除了，在非預(yù)售收入的正常業(yè)務(wù)核算中全部扣除了，我們怎么不讓其扣除？怎么劃分出不允許扣除額？可見，稅總的2008-299號文并不理想。稅總在2008年末的時候應(yīng)該很清楚這一問題了，他在回答納稅人咨詢的時候，承認(rèn)了是可以扣除的，但稅總不直接廢除該文，直至2009-31號第9條才把它實(shí)際廢掉了。

2、企業(yè)會計處理辦法的備案

備案的目的是對企業(yè)收取意向金、預(yù)售商品房、營業(yè)稅金及附加、以及完工結(jié)轉(zhuǎn)收入等會計處理辦法有所了解，稅收管理員必須清楚知道，這一企業(yè)在以上事項(xiàng)上，在什么條件下做了什么分錄。如營業(yè)稅金及附加，要知道企業(yè)在繳交時做了什么分錄，在計算繳交的當(dāng)期利潤時是否已經(jīng)扣除了，還是在以后再扣除，這關(guān)系到納稅申報表的填寫。

到現(xiàn)在為止，未辦理備案的或備案資料中不清晰的，要督促企業(yè)在今年匯繳前重新辦理備案。

3、成本對象的備案

這是31號文的要求，成本對象是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理的直接對象。對于以前備案的資料中未明確成本對象的，要補(bǔ)辦備案手續(xù)。

成本對象劃分越細(xì)，對企業(yè)應(yīng)該是有利的，但過細(xì)了，會增加企業(yè)財務(wù)核算工作量。這是企業(yè)自行選擇的，企業(yè)備案后，應(yīng)盡量要求企業(yè)在“開發(fā)成本”科目中設(shè)立一級明細(xì)科目用來分別核算不同成本對象的成本。

4、完工產(chǎn)品的結(jié)算

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理中最重要的一個環(huán)節(jié)。對當(dāng)年達(dá)到完工條件的，當(dāng)匯算清繳時，一定要求企業(yè)提供完工結(jié)算資料。否則按31號文的35條處理。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計稅成本時，核算終止日確定為完工當(dāng)年的12月31日，計稅成本按實(shí)際發(fā)生的符合扣除規(guī)定的成本計算（意思是不計算3項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用）。

5、納稅申報表的填寫

這次統(tǒng)一了納稅申報表的填寫，主要思路是：

一、不增加附加表，因?yàn)楦郊颖砀癫灰?guī)范，數(shù)據(jù)也進(jìn)不了CTAIS，難以開展數(shù)據(jù)分析。因此只能對申報表格的一些欄次做些調(diào)整。

二、對可調(diào)可不調(diào)的盡量不調(diào)，如預(yù)售收入，稅收規(guī)定是確認(rèn)了收入的，但在預(yù)繳申報表時仍按規(guī)定只填寫會計確認(rèn)的收入，故還是規(guī)定不填；但在申報表時，如果不填寫收入，將會導(dǎo)致業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)等難以填寫，所以只好做了調(diào)整。

三、相應(yīng)的，企業(yè)預(yù)售收入的營業(yè)稅金及附加，會計計算利潤時可能未計提也未扣除，但稅收規(guī)定在預(yù)售時扣除，故也只能作了調(diào)整。

四、由于主表的數(shù)據(jù)不能直接更改，只能通過填寫附表來體現(xiàn)主表的修改，故文件中的數(shù)據(jù)填寫，是通過填寫（）內(nèi)的附表來實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的填寫的。用“加增”和“減除”的意義是原欄次數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上“加上”或“減去”要處理的數(shù)額。

五、完工結(jié)算時，由于預(yù)售收入不填入“營業(yè)收入”欄，而是分拆出來填寫到了“納稅調(diào)整增加額”，（這樣的目的是防止虛大計算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)的營業(yè)收入欄），故預(yù)售收入對應(yīng)的“開發(fā)成本”也應(yīng)填入“營業(yè)成本”。這樣就計算出了“實(shí)際毛利額”。

第四篇：企業(yè)注銷前的企業(yè)所得稅清算如何計算

企業(yè)注銷前的企業(yè)所得稅清算如何計算

問：按照現(xiàn)行政策的規(guī)定，企業(yè)注銷前哪些情況應(yīng)當(dāng)清算？清算時限如何確定？清算所得是否可以享受稅收優(yōu)惠政策？清算所得如何計算？清算所得企業(yè)所得稅是否意味著一定繳納？企業(yè)清算所得如何申報？

讀者 程璐

答：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（主席令第63號，以下簡稱《企業(yè)所得稅法》）第五十三條、第五十五條和《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(國務(wù)院令第512號,以下簡稱《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》)第十一條以及《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)清算業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕60號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)（中華人民共和國企業(yè)清算所得稅申報表〉的通知》（國稅函〔2009〕388號）等有關(guān)規(guī)定，針對你所提出的問題解答如下：

一、企業(yè)清算的對象

按企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)清算時，應(yīng)以清算時期作為一個納稅，清算所得應(yīng)征收企業(yè)所得稅。企業(yè)有兩種情況需要進(jìn)行企業(yè)所得稅清算：一是按中華人民共和國公司法》（主席令第42號）、《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》等規(guī)定需要進(jìn)行清算的企業(yè)。1.企業(yè)解散。合資、合作、聯(lián)營企業(yè)在經(jīng)營期滿后，不再繼續(xù)經(jīng)營而解散；合作企業(yè)的一方或多方違反合同、章程而提前終止合作關(guān)系解散。2.企業(yè)破產(chǎn)。企業(yè)不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，或者企業(yè)法人已解散但未清算或者未清算完畢，資產(chǎn)不足以清償債務(wù)的，債權(quán)人或者依法負(fù)有清算責(zé)任的人向人民法院申請破產(chǎn)清算。3.其他原因清算。企業(yè)因自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等不可抗力遭受損失，無法經(jīng)營下去，應(yīng)進(jìn)行清算；企業(yè)因違法經(jīng)營，造成環(huán)境污染或危害社會公眾利益，被停業(yè)、撤銷，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算。二是企業(yè)重組中需要按清算處理的企業(yè)?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2009〕59號）規(guī)定：1.企業(yè)由法人轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)等非法人組織，或?qū)⒌怯涀缘剞D(zhuǎn)移至中華人民共和國境外（包括港澳臺地區(qū)），應(yīng)進(jìn)行企業(yè)所得稅清算；2.不適用特殊性稅務(wù)處理的企業(yè)合并中，被合并企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理；3.不適用特殊性稅務(wù)處理的企業(yè)分立中，被分立企業(yè)不再繼續(xù)存在時，被分立企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理。

二、企業(yè)清算的時限

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)在一個納稅中間開業(yè)，或者終止經(jīng)營活動，使該納稅的實(shí)際經(jīng)營期不足12個月的，應(yīng)當(dāng)以其實(shí)際經(jīng)營期為一個納稅。企業(yè)依法清算時，應(yīng)當(dāng)以清算期間作為一個納稅。財稅〔2009〕60號文對此進(jìn)一步明確規(guī)定：企業(yè)應(yīng)將整個清算期作為一個獨(dú)立的納稅計算清算所得。也就是說，無論清算期間實(shí)際是長于12個月還是短于12個月都要視為一個納稅，以該期間為基準(zhǔn)計算確定企業(yè)應(yīng)納稅所得額。企業(yè)如果在中間終止經(jīng)營，該終止經(jīng)營前，應(yīng)當(dāng)以其實(shí)際經(jīng)營期為一個納稅進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳，終止經(jīng)營后則屬于清算，按照清算所得計算繳納企業(yè)所得稅。

三、清算所得的稅收優(yōu)惠適用

清算所得是否不再適用任何企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策？從國稅函〔2009〕388號文中對企業(yè)清算所得稅申報表的設(shè)計來看，清算所得到應(yīng)納所得額中間存在四個減項(xiàng)，包括免稅收入、不征稅收入、其他免稅所得和彌補(bǔ)以前虧損四項(xiàng)。除不征稅收入和彌補(bǔ)虧損并不屬于稅收優(yōu)惠范疇外，免稅收入和其他免稅所得均屬于《企業(yè)所得稅法》第四章稅收優(yōu)惠范疇。企業(yè)清算期間，正常的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目運(yùn)營一般都已停止，企業(yè)取得的所得已是非正常的生產(chǎn)經(jīng)營所得，企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的適用對象已不存在，企業(yè)應(yīng)就清算所得按稅法規(guī)定的基本稅率繳納企業(yè)所得稅，因此，清算所得不適用《企業(yè)所得稅法》所規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策，包括小型微利企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)、重點(diǎn)軟件企業(yè)、技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)的優(yōu)惠稅率，過渡期優(yōu)惠稅率以及在清算過程中涉及技術(shù)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)是不能享受優(yōu)惠政策的。而企業(yè)在經(jīng)營期的經(jīng)營或投資行為，為企業(yè)在清算期帶來的所得，應(yīng)該仍然適用相關(guān)的優(yōu)惠政策。如在清算過程中取得的國債利息收入,符合免稅條件的股息、紅利等免稅收入,仍應(yīng)按稅法規(guī)定享受免稅待遇。清算企業(yè)在清算前,因購買國產(chǎn)設(shè)備應(yīng)享受的抵免稅額或購買環(huán)保、節(jié)能節(jié)水、安全生產(chǎn)專用設(shè)備抵免稅額尚未執(zhí)行到期的,應(yīng)允許納稅人從清算所得稅額中減去上述應(yīng)享受的抵免稅額。因?yàn)橥顿Y抵免稅額不是在清算過程中產(chǎn)生的,而屬于納稅人正常生產(chǎn)經(jīng)營期間應(yīng)享受但尚未享受完的稅收優(yōu)惠,因此應(yīng)允許其在清算過程中享受。創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)在清算前,投資于未上市的中小高新技術(shù)企業(yè)且符合抵扣應(yīng)納稅所得額相關(guān)規(guī)定的,其投資額70％尚未完全享受抵扣應(yīng)納稅所得額的,應(yīng)允許創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)將其余額抵扣清算所得。

四、企業(yè)清算所得的計算

作為一個正常生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，資產(chǎn)未銷售或未處置相應(yīng)不確認(rèn)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入。但對企業(yè)注銷清算則不同。企業(yè)清算期間的資產(chǎn)無論是否實(shí)際處置，一律視同變現(xiàn)，確認(rèn)所得或者損失。確認(rèn)清算環(huán)節(jié)企業(yè)資產(chǎn)應(yīng)按其可變現(xiàn)價值或者公允價值進(jìn)行計算。也就是說，清算期間，對企業(yè)已處置的資產(chǎn)按照正常交易價格確認(rèn)收入；對于清算企業(yè)沒有實(shí)際處置的資產(chǎn)，應(yīng)按照其可變現(xiàn)價值來確認(rèn)隱性的資產(chǎn)變現(xiàn)損益。納稅人清算財產(chǎn)變現(xiàn)價值明顯偏低又無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求其限期提供中介機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)評估報告，并按經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的評估價值作為清算財產(chǎn)的價值。因財產(chǎn)已經(jīng)處置等原因納稅人確實(shí)無法提供資產(chǎn)評估報告的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按一定原則確定財產(chǎn)變現(xiàn)價值。

根據(jù)財稅〔2009〕60號文的規(guī)定，企業(yè)的全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或交易價格，減除資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)、清算費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)，加上債務(wù)清償損益等后的余額，為清算所得。在清算所得的扣除項(xiàng)目上應(yīng)注意以下問題：資產(chǎn)是按照全部資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)進(jìn)行扣除，而不是企業(yè)賬載金額；清算費(fèi)用是指清算過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括清算組人員工資、辦公費(fèi)、公告費(fèi)、差旅費(fèi)、訴訟費(fèi)、審計費(fèi)、公證費(fèi)、財產(chǎn)估價費(fèi)和變賣費(fèi)等；相關(guān)稅費(fèi)是指企業(yè)在清算過程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，不包含企業(yè)以前欠稅；債務(wù)清償損益是指稅法上所說的確實(shí)無法償還的債務(wù)，債務(wù)清償損益＝債務(wù)的計稅基礎(chǔ)－債務(wù)的實(shí)際償還金額；彌補(bǔ)以前虧損是指對注銷前依法應(yīng)彌補(bǔ)而未彌補(bǔ)的虧損。以及其他允許扣除的項(xiàng)目。比如商譽(yù)的扣除，商譽(yù)的初始確認(rèn)，在會計上，商譽(yù)＝合并成本－被購買方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價值，而在稅法上，外購商譽(yù)的計稅基礎(chǔ)為0。但根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十七條的規(guī)定，外購商譽(yù)的支出，在企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓或者清算時，準(zhǔn)予扣除。

舉例：某企業(yè)停止生產(chǎn)經(jīng)營之日的資產(chǎn)負(fù)債表記載：資產(chǎn)的賬面價值3360萬元、資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)3890萬元、資產(chǎn)的可變現(xiàn)凈值4230萬元，負(fù)債賬面價值3750萬元、負(fù)債計稅基礎(chǔ)3700萬元、最終清償額3590萬元，企業(yè)清算期內(nèi)支付清算費(fèi)用70萬元，清算過程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)為20萬元，以前可以彌補(bǔ)的虧損100萬元。清算所得＝4230－3890－70－20＋（3700－3590）－100＝60（萬元），清算所得稅＝60×25％＝15（萬元）。

五、清算所得企業(yè)所得稅并非一定要繳納

計算清算所得企業(yè)所得稅也是為了在被清算的企業(yè)有清償能力的情況下作為繳納的依據(jù)，并非意味著必須繳納清算所得企業(yè)所得稅。因?yàn)椴徽撌瞧飘a(chǎn)清算還是非破產(chǎn)清算，企業(yè)清算所得應(yīng)當(dāng)遵循破產(chǎn)法的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》（主席令第75號）第二百零四條的規(guī)定，破產(chǎn)財產(chǎn)須優(yōu)先撥付破產(chǎn)費(fèi)用。破產(chǎn)財產(chǎn)在優(yōu)先撥付破產(chǎn)費(fèi)用后，按

下列順序清償：

（一）破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費(fèi)用；

（二）破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款；

（三）破產(chǎn)債權(quán)。破產(chǎn)財產(chǎn)不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例進(jìn)行分配。根據(jù)財稅〔2009〕60號文的規(guī)定，企業(yè)全部資產(chǎn)的可變現(xiàn)價值或交易價格在支付清算費(fèi)用，職工的工資、社會保險費(fèi)用和法定補(bǔ)償金，結(jié)清清算所得稅、以前欠稅等稅款，清償企業(yè)債務(wù)完畢之后，才能將剩余的資產(chǎn)按股東各自出資進(jìn)行分配。由此可見，財稅〔2009〕60號文的規(guī)定與破產(chǎn)法的規(guī)定是完全一致的。清算所得企業(yè)所得稅是作為第二清償順序，當(dāng)支付清算

費(fèi)用，職工的工資、社會保險費(fèi)用和法定補(bǔ)償金后沒有所得的，則終止企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。

六、清算所得稅申報

《企業(yè)所得稅法》規(guī)定：企業(yè)在中間終止經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)自實(shí)際經(jīng)營終止之日起60日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理當(dāng)期企業(yè)所得稅匯算清繳；同時企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理注銷登記前，就其清算所得向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報并依法繳納企業(yè)所得稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于企業(yè)清算所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2009〕684號）規(guī)定：企業(yè)清算時，應(yīng)當(dāng)以整個清算期間作為一個納稅，依法計算清算所得及應(yīng)納所得稅。企業(yè)應(yīng)當(dāng)自清算之日起15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送企業(yè)清算所得稅納稅申報表，結(jié)清稅款。并且進(jìn)入清算期的企業(yè)應(yīng)對清算事項(xiàng)報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報或者未按照規(guī)定期限繳納稅款的，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（主席令2001年第49號）的相關(guān)規(guī)定加收滯納金。清算所得稅申報表重點(diǎn)項(xiàng)目的填寫：

（一）資產(chǎn)處置損益。本項(xiàng)目依據(jù)附表一填寫,填寫附表一時,要把握兩個重點(diǎn)。一是要正確確認(rèn)可變現(xiàn)價值或交易價格。由于清算結(jié)束后,清算企業(yè)將不存在任何資產(chǎn),應(yīng)確認(rèn)全部清算財產(chǎn)的處置損益。因此,資產(chǎn)真正變賣的應(yīng)填寫交易價格,作為剩余財產(chǎn)分配給股東的應(yīng)填寫可變現(xiàn)價值。二是應(yīng)正確確認(rèn)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)是指企業(yè)計算應(yīng)納稅所得額時按照稅法規(guī)定可以自應(yīng)納稅所得額中抵扣的金額,資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)不一定等于賬面價值,比如交易性金融資產(chǎn)期末應(yīng)以公允價值計量反映其賬面價值,而其計稅基礎(chǔ)卻保持不變,即按取得時實(shí)際支付的歷史成本確定。

（二）負(fù)債清償損益。本項(xiàng)目依據(jù)附表二填寫。所謂“負(fù)債清償損益”,即在償還負(fù)債時,實(shí)際支付金額小于負(fù)債計稅基礎(chǔ)的金額。負(fù)債的計稅基礎(chǔ)是指負(fù)債的賬面價值減去未來期間計算應(yīng)納稅所得額時按照稅法規(guī)定可予抵扣的金額。一般情況下,負(fù)債的賬面價值與計稅基礎(chǔ)是相同的。

（三）其他所得或支出。本項(xiàng)目主要包括無法收回的債權(quán)損失、清算前尚未確認(rèn)的遞延收益、尚未在稅前扣除的待攤費(fèi)用或已在稅前扣除不再實(shí)際支付的預(yù)提性質(zhì)的支出等,其中無法收回的債權(quán)損失,經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后才能計算扣除。

（四）彌補(bǔ)以前虧損。本項(xiàng)目填寫金額應(yīng)包括清算當(dāng)年正常生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生的虧損額,并且彌補(bǔ)的年限應(yīng)從當(dāng)年算起,向前推算4年,共計允許彌補(bǔ)5年發(fā)生的虧損。

（五）減（免）企業(yè)所得稅額。如前所述,本項(xiàng)目只能填寫尚未抵免完的“購置國產(chǎn)設(shè)備”或“安全生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水”專用設(shè)備按稅法規(guī)定應(yīng)享受的抵免稅額。

第五篇：企業(yè)所得稅注銷清算實(shí)例解說

[實(shí)例解說]A公司成立于1996年9月，實(shí)收資本390萬元，截至2008年12月31日，企業(yè)賬面未分配利潤為128.47萬元。2009年9月30日根據(jù)公司章程期滿，企業(yè)準(zhǔn)備清算。2009年9月30日的資產(chǎn)負(fù)債情況如下：流動資產(chǎn)577.90萬元，非流動資產(chǎn)12.72萬元，流動負(fù)債40.28萬元，非流動負(fù)債為0，所有者權(quán)益540.33萬元（其中實(shí)收資本390萬元，本年利潤21.85萬元，未分配利潤128.47萬元）。

一是經(jīng)營期企業(yè)所得稅的計算及申報。股東同意企業(yè)提前解散的股東會決議簽署日期是2009年9月30日，并在當(dāng)日成立清算組，則2009年1月1日～2009年9月30日為經(jīng)營期未滿12個月的一個納稅。按規(guī)定進(jìn)行經(jīng)營期企業(yè)所得稅匯算清繳，2009年1～9月企業(yè)會計利潤總額為21.85萬元（假設(shè)沒有其他納稅調(diào)整事項(xiàng)，企業(yè)所得稅率為25％），企業(yè)應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行該經(jīng)營期的企業(yè)所得稅匯算清繳，并繳納企業(yè)所得稅5.46萬元。

二是清算期企業(yè)所得稅的計算及申報。2009年9月30日為清算期開始之日，2009年12月20日申請稅務(wù)注銷，即清算期為2009年9月30日一2009年12月20日，截止日期為12月20日。

（1）資產(chǎn)可收回金額（或稱可變現(xiàn)金額）為582.05元。（2）資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)為590.62萬元（假設(shè)計稅基礎(chǔ)與賬面價值一致）。則資產(chǎn)處臵損益= 582.05-590.62=-8.56（元）。

（3）債務(wù)償還金額為19.09萬元；假設(shè)負(fù)債計稅基礎(chǔ)與負(fù)債賬面價值一致，則：處理債務(wù)損益=40.28-19.08=21.20萬元

（4）清算費(fèi)用合計5萬元，清算過程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)為1.7萬元。其他所得或支出付略不計。

（5）清算所得= 資產(chǎn)處臵損益-清算費(fèi)用-相關(guān)稅費(fèi)+（或者-）處理債務(wù)損益 =-8.56-5-1.7+21.20=5.93萬元

因此，需要繳納清算企業(yè)所得稅=5.934×25％=1.48萬元

三是股東取得剩余資產(chǎn)的涉稅事宜。企業(yè)全部資產(chǎn)的可變現(xiàn)價值或交易價格減去清算費(fèi)用，職工的工資、社會保險費(fèi)用和法定補(bǔ)償金，結(jié)清清算所得稅、以前欠稅等稅款，清償企業(yè)債務(wù)．按規(guī)定計算可以向所有者分配的剩余資產(chǎn)。假設(shè)職工的工資、社會保險費(fèi)用和法定補(bǔ)償金為20萬元，以前欠稅5.46萬元

剩余資產(chǎn)=資產(chǎn)可收回金額一清算費(fèi)用一職工工資等相關(guān)稅費(fèi)一清算所得稅一以前欠稅-債務(wù)償還金額

=582.05-5-20-1.7-1.48-5.46-19.08=529.32萬元

累計未分配利潤和累計盈余公積（即股息所得）=未分配利潤+本年利潤+（清算所得-清算企業(yè)所得稅）=128.48+21.85+（5.93-1.48）=154.78萬元

剩余資產(chǎn)減去股息所得后的余額=529.32-154.78=374.54萬元

股東投資成本=3900000（元）

投資損失=剩余資產(chǎn)減去股息所得后的余額-股東投資成本=374.54-390=-15.46萬元

從以上計算可知，累計未分配利潤和累計盈余公積余額為154.78萬元元，故股東應(yīng)確認(rèn)的股息所得為154.78萬元；剩余資產(chǎn)減去股息所得后的余額小于股東投資成本，故該股東應(yīng)確認(rèn)投資轉(zhuǎn)讓損失15.46萬元

[實(shí)例解說2]

清算所得案例分析

某企業(yè)成立于2002年，實(shí)收資本4000000元，截至2007年12月31日，企業(yè)賬面未分配利潤為1284798.38元。根據(jù)股東會決議，企業(yè)準(zhǔn)備注銷。2008年9月30日的資產(chǎn)負(fù)債情況如下：流動資產(chǎn)5679008.56元，非流動資產(chǎn)227155.98元，流動負(fù)債402849.64元，非流動負(fù)債為0，所有者權(quán)益5503314.90元（其中實(shí)收資本4000000元，本年利潤218516.52元，未分配利潤1284798.38元）。

1.經(jīng)營期企業(yè)所得稅的計算及申報。

股東同意企業(yè)提前解散的股東會決議簽署日期是2008年9月30日，并在當(dāng)日成立清算組，則2008年1月1日~2008年9月30日為經(jīng)營期未滿12個月的一個納稅。按規(guī)定進(jìn)行經(jīng)營期企業(yè)所得稅匯算清繳，2008年1月~9月企業(yè)會計利潤總額為218516.52元（假設(shè)沒有其他納稅調(diào)整事項(xiàng)，企業(yè)所得稅稅率為25%），企業(yè)應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行2008年1月1日~2008年9月30日這一經(jīng)營期的企業(yè)所得稅匯算清繳，并繳納企業(yè)所得稅54629.13元。

2.清算期企業(yè)所得稅的計算及申報。

2008年10月1日為清算期開始之日，2008年12月20日申請稅務(wù)注銷，即清算期為2008年10月1日~2008年12月20日，截止日期為12月20日。

（1）資產(chǎn)可收回金額（或者稱可變現(xiàn)金額）為5420518.09元；

（2）資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)為5906164.54元（假設(shè)計稅基礎(chǔ)與賬面價值一致）；

（3）債務(wù)償還金額為190858.66元；

假設(shè)負(fù)債計稅基礎(chǔ)與負(fù)債賬面價值一致，則：

處理債務(wù)損益＝402849.64－190858.66＝211990.98（元）；

（4）清算費(fèi)用合計58000；

（5）假設(shè)沒有發(fā)生相關(guān)稅費(fèi)，清算所得＝5420518.09－5906164.54－58000.00＋211990.98 ＝-331655.47（元）；

由于清算所得為負(fù)數(shù)，故就清算期作為一個納稅進(jìn)行企業(yè)所得稅申報，不需要繳納企業(yè)所得稅。

3.股東取得剩余資產(chǎn)的涉稅事宜。

剩余資產(chǎn)＝資產(chǎn)可收回金額－債務(wù)償還金額－清算費(fèi)用－相關(guān)稅費(fèi)

＝5420518.09－190858.66－58000－0＝5171659.43（元）；

累計未分配利潤和累計盈余公積（即股息所得）＝1284798.38＋218516.52＋0＝1503314.90（元）；

剩余資產(chǎn)減除股息所得后的余額＝5171659.43－1503314.90＝3668344.53（元）；

股東投資成本為4000000元；

投資轉(zhuǎn)讓損失＝4000000－3668344.53＝331655.47（元）。

從以上計算可知，累計未分配利潤和累計盈余公積余額為1503314.90元，故股東應(yīng)確認(rèn)的股息所得為1503314.90元；剩余資產(chǎn)減除股息所得后的余額小于股東投資成本，故該股東應(yīng)確認(rèn)投資轉(zhuǎn)讓損失。