第一篇：天津市地方稅務局關于房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅政策問題的公告

天津市地方稅務局關于房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅政策問題的公

告

根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號，以下簡稱《辦法》)、《天津市地方稅務局關于房地產開發(fā)經營業(yè)務有關企業(yè)所得稅問題的公告》(天津市地方稅務局公告2010年第3號)的規(guī)定，現(xiàn)就從事房地產開發(fā)經營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收方式改變后的政策銜接及有關問題公告如下：

一、原實行核定征收方式的企業(yè)，實行查賬征收方式后，按以下方法進行稅務處理

(一)對 2011年1月1日以前未完工的項目，應按照查賬征收方式計算繳納企業(yè)所得稅；已按照核定征收方式繳納的企業(yè)所得稅，應換算成應納稅所得額，按照本公告附件所列的納稅申報方法進行申報。

(二)對2011年1月1日以前已完工的項目，按照稅法規(guī)定結算計稅成本、結轉銷售收入的，并按照核定征收方式繳納企業(yè)所得稅的收入以及此部分收入對應的成本、營業(yè)稅金及附加，不再重新計算應納稅所得額；改變征收方式后，取得的售房收入按照查賬征收方式進行計算，其發(fā)生的成本，應按照該項目可售面積配比結算。

(三)對2011年1月1日以前已完工的項目，未按照稅法規(guī)定結算計稅成本、結轉銷售收入的或核定征收與查賬征收期間的計稅成本不能準確劃分的，按照本公告第一條第(一)款的方法進行處理。

(四)對2011年1月1日以前實行核定征收企業(yè)所得稅期間形成的虧損，凡項目已完工的，實行查賬征收方式后不允許彌補；凡項目未完工的，經主管稅務機關核實確屬項目虧損的，可按照稅法規(guī)定進行彌補。

(五)對2011年1月1日以前實行核定征收方式企業(yè)取得的售房收入，應在2010年度匯算清繳期內，結清應繳納的企業(yè)所得稅。匯算清繳后仍未結清核定征收方式期間應納稅款的，其該部分收入應納的企業(yè)所得稅按照查賬征收方式進行計算。

二、收入的稅務處理

(一)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，按照本公告附件所列的納稅申報方法進行申報。

企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率按照下列規(guī)定進行確定：

1.開發(fā)非經濟適用房項目的，暫按25％確定；

2.開發(fā)經濟適用房、限價房和危改房的，暫按3%確定。

(二)企業(yè)對經濟適用房、限價房和危改房項目的預售收入進行初始納稅申報時，必須附送有關部門批準項目開發(fā)、銷售的文件以及其他相關證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送上述材料的，一律按銷售非經濟適用房的規(guī)定執(zhí)行。

(三)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品，按照《辦法》第六條的規(guī)定確認收入的，毛利率不得低于我市確定的計稅毛利率。

(四)企業(yè)在年度納稅申報時，須出具已完工開發(fā)產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告或有資質的中介機構的鑒證報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

上述差異調整情況報告的基本內容應包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途；初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積；預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本；管理費用、銷售費用、財務費用的歸集情況等。

三、計稅成本的核算

(一)企業(yè)應在開工之前合理確定成本對象，并報主管稅務機關備案。凡2011年1月1日以前未備案的，應在2011年5月31日前進行補報。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變的，應征得主管稅務機關同意，重新備案。

(二)開發(fā)產品完工后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。

四、費用的稅務處理

(一)企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，可作為計算業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費的基數(shù)。

企業(yè)取得預售收入前發(fā)生的招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費支出，應在取得預售收入年度一次結轉。

企業(yè)在項目完工前取得的預售收入已作為計算三項費用基數(shù)的，在開發(fā)產品完工后結轉收入時，不得重復計算。

(二)對土地增值稅清算補繳的稅款，應按照《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)注銷前有關企業(yè)所得稅處理問題的公告》(國家稅務總局公告2010年第29號)的原則進行處理，在項目開發(fā)各年度進行分攤。

五、本公告涉及項目完工的標準，應嚴格按照《辦法》第三條及《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品完工條件確認問題的通知》(國稅函[2010〕201號)執(zhí)行。

六、本公告自2011年1月1日起施行，2015年12月31日廢止。天津市地方稅務局《轉發(fā)〈國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知〉的通知》(津地稅所[2008〕18號)同時廢止。

特此公告。

附件：房地產開發(fā)企業(yè)納稅申報方法

(天津市地方稅務局印章)

第二篇：Jwzzi河北省地方稅務局關于企業(yè)所得稅若干業(yè)務問題的公告

本待將心托明月，誰知明月照溝渠.|

|Never Make Somebody Your Everything, cause when they're gone, you've got nothing。無論如何，不能讓某個人成為你的全部。若是有天他們離開了，你將一無所有。

河北省地方稅務局關于企業(yè)所得稅若干業(yè)務問題的公告

公告[2011]第1號

頒布時間：2011-1-1

3發(fā)文單位：河北省地方稅務局

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其《實施條例》的規(guī)定，結合我省實際，現(xiàn)將企業(yè)所得稅有關業(yè)務問題公告如下：

一、關于售后回購的稅務處理問題

企業(yè)發(fā)生的售后回購業(yè)務，在稅法上應作為銷售、購買商品兩項經濟業(yè)務進行處理，對其按會計準則規(guī)定的銷售價格與回收價格之間的差額計提的財務費用不得扣除。

二、關于或有負債和或有資產的稅務處理問題

對資產負債表日確認的或有負債和或有資產稅收上不予確認，已計入管理費用、營業(yè)外支出、營業(yè)外收入的或有負債和或有資產作相應的納稅調整。

三、關于融資租賃的稅務處理問題

在融資租賃業(yè)務中，出租方根據(jù)預計可收回金額低于其賬面價值的差額計入當期損失的部分，不得扣除。

無情不似多情苦，一寸還成千萬縷.四、關于會計估計變更的納稅調整問題

在會計估計變更中，由于會計估計變更而多計提的折舊和其他費用，稅法上不予確認，應按照歷史成本進行納稅調整。

五、關于關聯(lián)方資產交易的計價調整問題

上市公司與關聯(lián)方之間出售資產的，實際價格低于出售資產或轉移債權賬面價值的，應按照市場價格進行調整，沒有市場價格的，應按照賬面價值進行調整。

六、關于關聯(lián)方經營收入的處理問題

上市公司為關聯(lián)方經營資產或企業(yè)的，應按照會計制度的規(guī)定確認其他業(yè)務收入，對實際取得的收入與其他業(yè)務收入之間的差額確認的資本公積，應依法進行納稅調整。

七、關于股權投資攤銷的稅務處理問題

納稅人按投資會計準則規(guī)定攤銷的股權投資差額，按以下規(guī)定執(zhí)行：其實際攤銷的“股權投資差額”的借差，即確認的投資損失，應作為其他納稅調整增加項目；反之，其攤銷的“股權投資差額”的貸差，即確認的投資收益，應作為其他納稅調整減少項目。

八、關于房地產開發(fā)企業(yè)超過3年尚未支付的質量保修金的計稅問題

房地產開發(fā)企業(yè)在委托施工企業(yè)建設過程中，按規(guī)定應預留質量保修金，在會計核算上通過“應付賬款”科目反映。房地產開發(fā)企業(yè)在建設工程保修期過后，將剩余的質量保修金退給施工企業(yè)。按照國家《建設工程質量管理條例》規(guī)定，部分工程保修期較長，因此，對房地產開發(fā)企業(yè)超過3年尚未支付的質量保修金，不并入當期應納稅所得額，不計征企業(yè)所得稅。

九、關于企業(yè)資產評估投資成本的確認問題

納稅人投資成立全資子公司的，對投資資產進行資產評估發(fā)生的減值可在投資企業(yè)扣除，全資子公司可按資產評估價值確認計稅成本。

十、關于企業(yè)發(fā)生事故后撫恤及補償?shù)亩惽翱鄢龁栴}

納稅人因意外事故發(fā)生的生產經營損失，經有權地稅機關批準可在稅前扣除，支付的撫恤和補賠償金允許其在進行納稅申報時自行扣除。如果納稅人為其雇員繳納了工傷保險，可先用工傷保險基金支付，其差額由納稅人在進行納稅申報時自行扣除。

十一、關于企業(yè)租用個人汽車發(fā)生修車費的扣除問題

對以個人名義貸款購買但使用權歸企業(yè)的汽車，企業(yè)與個人之間有租賃合同或協(xié)議的，企業(yè)按租賃合同或協(xié)議支付的租賃費允許扣除。如果在租賃合同或協(xié)議中約定修車費由企業(yè)負擔的，對個人發(fā)生的修車費允許在計征企業(yè)所得稅時扣除。

十二、關于個人貸款、企業(yè)使用發(fā)生利息的扣除問題

對個人將自己的資產作抵押向金融機構貸款、企業(yè)使用(個人與企業(yè)之間必須有相關的協(xié)議)發(fā)生的利息，在確認該項貸款直接劃入企業(yè)銀行賬戶，利息支出由企業(yè)賬戶劃出后，允許企業(yè)在計征所得稅時扣除。

十三、關于納稅人支付的商業(yè)返利扣除問題

納稅人為促銷產品，對經銷商(代理商)采取達到一定銷售額度給予利潤返還的獎勵政策，并以合同的形式固定下來。此種商業(yè)返利允許在計征企業(yè)所得稅時扣除。

十四、關于會議費的扣除問題

對納稅人內發(fā)生的會議費，同時具備以下條件的，在計征企業(yè)所得稅時準予扣除。

(一)會議名稱、時間、地點、目的及參加會議人員花名冊；

(二)會議材料(會議議程、討論專件、領導講話)；

(三)會議召開地酒店(飯店、招待處)出具的服務業(yè)專用發(fā)票。

企業(yè)不能提供上述資料的，其發(fā)生的會議費一律不得扣除。

十五、關于納稅人購置資產支付過戶費的計稅問題

納稅人購置固定資產發(fā)生的過戶費，應增加購置固定資產的原始價值，按稅法規(guī)定的折舊年限計提折舊，并允許在稅前扣除。

十六、關于對“企業(yè)所得稅在國稅管轄或者實行查賬征收方式、辦理報驗登記的外埠納稅人，施工項目所在地地稅機關代開發(fā)票時，一律不得預征企業(yè)所得稅”如何理解的問題

對在注冊地由國稅負責管理的建筑安裝企業(yè)，在施工地國稅系統(tǒng)辦理了企業(yè)所得稅報驗登記或登錄，則由國稅機關負責征收；未在施工地國稅系統(tǒng)辦理登記或登錄的，如為總機構項目部按其營業(yè)收入的0.2%預征企業(yè)所得稅；如為二級分支機構的，按總分機構管理；如總機構為核定征收，則按獨立納稅人管理。

十七、企業(yè)各項法定應付未付事項的稅前扣除問題

企業(yè)計提而未實際繳納的養(yǎng)老保險、住房公積金、應付工資等各項法定應付未付事項，如在匯算清繳期前繳納或支付的，據(jù)實扣除；如未能在匯繳前繳納或支付，按有關規(guī)定在繳納或支付時調整相應的應繳應付所屬的應納稅所得額。

十八、應納稅所得額增減變化達到20％計算口徑問題

實行定率征收的企業(yè)，按全年核定的應稅所得率計算的應納稅所得額與實際經營核算的應納稅所得額進行比較，其實際應納稅所得額增減變化達到20%的，應及時向稅務機關申報調整已確定的應稅所得率。

本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行。原《河北省地方稅務局關于企業(yè)所得稅若干業(yè)務問題的通知》(冀地稅函[2003]264號)、《河北省地方稅務局關于企業(yè)所得稅若干業(yè)務問題的通知》(冀地稅函[2004]259號)、《河北省地方稅務局關于企業(yè)所得稅若干業(yè)務問題的通知》(冀地稅函[2005]216號)和《河北省地方稅務局關于企業(yè)所得稅若干業(yè)務問

題的通知》(冀地稅函[2006]244號)同時廢止。

二O一一年一月十三日

第三篇：冀地公告2014 4號河北省地方稅務局關于企業(yè)所得稅若干業(yè)務問題的公告

河北省地方稅務局關于企業(yè)所得稅若

干業(yè)務問題的公告

發(fā)布日期：2014-06-24 來源：

2014年第4號

河北省地方稅務局關于企業(yè)所得稅若干

業(yè)務問題的公告

根據(jù)企業(yè)所得稅法及實施條例的有關規(guī)定，現(xiàn)將企業(yè)所得稅若干業(yè)務問題公告如下：

一、關于乘坐交通工具購買的人身意外保險的扣除問題

企業(yè)相關人員因公乘坐交通工具隨票購買的一份人身意外保險，可按差旅費對待，在計征企業(yè)所得稅時準予扣除。

二、關于資產評估增減值的計稅問題 企業(yè)由于合并、分立、股份制改造、債轉股、合資等改組改制活動，其資產經有資質的中介機構進行了評估，并按評估后的資產價值進行了賬務調整，且對其資產評估增值部分計提了折舊或攤銷了費用，對其增值部分應計入企業(yè)收入總額計征企業(yè)所得稅。如企業(yè)在納稅申報時按歷史成本原則，對評估增值部分計提的折舊或攤銷的費用進行了納稅調整，則不計入企業(yè)的收入總額計征企業(yè)所得稅。

企業(yè)資產評估減值部分按歷史成本原則處理。

三、對企業(yè)從金融資產管理公司購買債權的差額計稅問題

對企業(yè)從金融資產管理公司購買債權，形成的債權金額與企業(yè)實際支付數(shù)額之間的差額，暫不征稅，在企業(yè)處置上述債權時，再確認收入或損失計征企業(yè)所得稅。

四、關于房地產開發(fā)企業(yè)拆遷補償計稅問題 房地產開發(fā)企業(yè)在房屋拆遷過程中，返還拆遷戶的房屋，按房屋的市場價格確認收入；如不能現(xiàn)房補償，應在簽訂拆遷協(xié)議時，按房屋的市場價格視同預售收入按規(guī)定的預計毛利率計算出毛利潤，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后，并入其應納稅所得額預繳企業(yè)所得稅。并在合同約定的時間或交房時確認收入。

五、關于企業(yè)使用未簽訂勞動合同的員工計稅人數(shù)計算問題

企業(yè)使用未簽定勞動合同的員工，不能作為企業(yè)進行工資扣除的計稅人數(shù)。

六、關于一人有限責任公司適用所得稅政策問題 一人有限責任公司應征收企業(yè)所得稅。

七、企業(yè)進口貨物計稅基礎的確定問題 企業(yè)從事進出口貿易，不能取得相應發(fā)票的，以合同、付款憑證及報關單等能夠證明交易真實發(fā)生的憑證上記載的金額作為進口貨物或無形資產的計稅基礎。

八、關于企業(yè)借用個人車輛發(fā)生的汽油費和修車費的扣除問題

企業(yè)因業(yè)務需要，可以租用租車公司或個人的車輛，但必須簽訂六個月以上的租賃協(xié)議，租賃協(xié)議中規(guī)定的汽油費、修車費、過路過橋費等支出允許在稅前扣除。

九、關于企業(yè)欠發(fā)工資的扣除問題

企業(yè)因故形成的欠發(fā)工資，在次年匯算清繳期限內發(fā)放的，準予作為當年工資扣除；超過匯算清繳期限發(fā)放的，調整應付工資所屬的應納稅所得額。

十、關于三年以上未支付的應付賬款的稅務處理問題

企業(yè)因債權人原因確實無法支付的應付賬款，包括超過三年未支付的應付賬款以及清算期間未支付的應付賬款，應并入當期應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)若能夠提供確鑿證據(jù)（指債權人承擔法律責任的書面聲明或債權人主管稅務機關的證明等，能夠證明債權人沒有按規(guī)定確認損失并在稅前扣除的有效證據(jù)以及法律訴訟文書）證明債權人沒有確認損失并在稅前扣除的，可以不并入當期應納稅所得額。已并入當期應納稅所得額的應付賬款在以后支付的，在支付允許稅前扣除。

十一、關于電力增容費、管網建設費、集中供熱初裝費的稅務處理問題

對企業(yè)因生產經營需要而向電力、供氣、供水、供熱等單位繳納的電力增容費、管網建設費、集中供熱初裝費，應作為其他長期待攤費用，自支出發(fā)生月份的次月起，分期攤銷，攤銷期限不得低于3年。相關單位收取的上述費用，應計入收入總額，在3年內均勻計入其當年應納稅所得額計征企業(yè)所得稅。

十二、關于差旅費補貼的扣除問題

納稅人支付的差旅費補貼，同時符合下列條件的，準予扣除。

（一）有嚴格的內部財務管理制度；

（二）參照國家有關規(guī)定制定合理的差旅費補貼標準；

（三）有合法有效憑證（包括企業(yè)內部票據(jù)）。

十三、關于集團公司統(tǒng)貸統(tǒng)還的利息稅前扣除問題

對集團公司和所屬企業(yè)采取“由集團公司統(tǒng)一向金融機構借款，所屬企業(yè)按一定程序申請使用，并按同期銀行貸款利率將利息支付給集團公司，由集團公司統(tǒng)一與金融機構結算”的信貸資金管理方式的，不屬于關聯(lián)企業(yè)之間借款。凡集團公司能夠出具從金融機構取得貸款的證明文件，其所屬企業(yè)使用集團公司向金融機構借款所支付的利息，不超過按照省內銀行等金融機構同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分，準予稅前扣除。

十四、關于納稅人以前發(fā)生的成本和費用的扣除問題

對納稅人發(fā)生的成本或費用，如果在次年5月31日以前取得了相關合法票據(jù)的，允許在企業(yè)所得稅匯算清繳期間進行相應的納稅調整。相關票據(jù)在次年5月31日以后取得的，企業(yè)在做出專項申報及說明后，準予追補至該項目發(fā)生計算扣除，但追補確認期限不得超過5年。

十五、商場采取購貨返積分形式銷售商品，確認銷售收入問題

商場采取購貨返積分形式銷售商品的,將銷售取得的貨款或應收貨款在商品銷售產生的收入與獎勵積分之間進行分配,與獎勵積分相關的部分應首先作為遞延收益,待客戶兌換獎勵積分或失效時,結轉計入當期損益。

十六、小額貸款公司、典當公司是否適用金融企業(yè)貸款損失準備金稅前扣除問題

金融企業(yè)貸款損失準備金企業(yè)所得稅稅前扣除政策僅適用于人民銀行頒發(fā)了金融許可證的企業(yè)。小額貸款公司和典當公司不在適用范圍內，不得在稅前扣除貸款損失準備金。

十七、企業(yè)支付的各類應收款項清收手續(xù)費所得稅的處理問題

企業(yè)按合同或管理辦法，支付給外部單位或個人的應收款項清收手續(xù)費，應依據(jù)勞務支出發(fā)票在稅前扣除；對企業(yè)按辦法支付給內部職工的清收手續(xù)費，應按照工資薪金支出的相關規(guī)定在稅前扣除。

十八、無法歸還企業(yè)債務的自然人提供的貧困證明可作為企業(yè)資產損失稅前扣除的有效證據(jù)

企業(yè)與自然人之間形成的債權，因自然人經濟困難等原因確實無法歸還的，由縣級政府民政部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處提供證明，作為企業(yè)損失稅前扣除的有效證據(jù)。

十九、固定資產達到規(guī)定使用年限報廢，難以實際處置，其資產損失的所得稅處理問題

企業(yè)因特殊原因無法處置的固定資產，企業(yè)應提供確屬無法處置的書面說明，同時按照國家稅務總局公告2011年第25號第三十條的規(guī)定提供相關證據(jù)材料，作為資產損失處理。已申報損失的固定資產在以后處置的，處置收入應計入處置的應納稅所得額。

二十、企業(yè)職工總數(shù)（資產總額）如何計算的問題

各類企業(yè)職工總人數(shù)（資產總額）按企業(yè)全年月平均值確定，具體計算公式如下：

月平均值＝（月初值＋月末值）÷2 全年月平均值＝全年各月平均值之和÷12 二

十一、不征稅收入涉及的專項用途財政性資金的撥付文件、專門管理辦法或具體管理要求的問題

不征稅收入涉及的專項用途的財政性資金的撥付文件、專門管理辦法或具體管理要求，均以縣級以上人民政府及其組成部門或直屬機構發(fā)布，并蓋有其印章的正式文件為準。

二十二、關于房地產企業(yè)出租地下車位、車庫的所得稅處理問題

房地產企業(yè)利用地下基礎設施形成的停車場所，其取得的收入應作為租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨，且租金提前一次性支付的，根據(jù)收入與費用配比原則，在租賃期內，分期均勻計入相關收入。

二十三、關于法院向當事人出具的“資金往來結算票據(jù)”，是否作為稅前扣除憑證

各級人民法院使用的《***行政事業(yè)單位資金往來結算票據(jù)》和法院出據(jù)的調解書已共同構成了企業(yè)記賬的憑據(jù)，可以作為企業(yè)所得稅扣除憑證。

二十四、企業(yè)租賃房屋為職工提供住宿或為職工報銷的住宿租金稅前扣除問題

企業(yè)租賃房屋為職工提供住宿，或為職工報銷的住宿租金，憑房屋租賃合同及合法有效憑據(jù)在職工福利費中列支。

二十五、企業(yè)職工通訊費的稅前扣除問題 企業(yè)在依據(jù)真實、合法的憑據(jù)為本企業(yè)職工（已簽訂《勞動合同》）報銷的與取得應稅收入有關的合理的辦公通訊費用，準予在稅前據(jù)實扣除。

本公告自2014年7月1日施行，有效期5年。河北省地方稅務局制定的原《河北省地方稅務局關于企業(yè)所得稅若干業(yè)務問題的通知》（冀地稅函?2008?4號）、《河北省地方稅務局關于企業(yè)所得稅若干業(yè)務問題的通知》（冀地稅函?2009?9號）、《河北省地方稅務局關于企業(yè)所得稅若干業(yè)務問題的通知》（冀地稅發(fā)?2009?48號）和《河北省地方稅務局關于支持高新技術產業(yè)現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展及改善民生的實施意見》（冀地稅發(fā)?2011?44號）同時廢止。納稅人在2013匯算清繳工作中涉及的企業(yè)所得稅業(yè)務問題，可參照本公告的有關規(guī)定執(zhí)行。

河北省地方稅務局

2014年6月20日

第四篇：關于加強房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅征收管理問題通知

廣西自治區(qū)地方稅務局 自治區(qū)國家稅務局

關于加強房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅征收管理問題的通知

桂地稅發(fā)[2010]35號2010-04-01

各市、縣（市、區(qū)）地方稅務局、國家稅務局：

為了切實加強房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)預售收入企業(yè)所得稅的征收管理，根據(jù)《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）精神和《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，經研究，現(xiàn)將房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)取得預售收入的企業(yè)所得稅有關問題通知如下

一、從2010年4月1日起，我區(qū)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率按下列規(guī)定進行確定：

（一）開發(fā)項目位于南寧市所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%。

（二）開發(fā)項目位于地級市所在地城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。

（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10%。

（四）開發(fā)項目屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于5%。

二、各市稅務機關可根據(jù)本地實際情況按第一條規(guī)定的最低下限標準進行調整，但調整的標準必須要國稅局和地稅局統(tǒng)一確定。

三、《自治區(qū)國家稅務局自治區(qū)地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（桂國稅發(fā)〔2009〕96號）有關計稅毛利率的規(guī)定停止執(zhí)行。

第五篇：房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法

國家稅務總局關于印發(fā)《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知

國稅發(fā)[2009]31號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

為了加強從事房地產開發(fā)經營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結合房地產開發(fā)經營業(yè)務的特點，國家稅務總局制定了《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

二○○九年三月六日

房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法

第一章 總 則 

第一條 根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于中國境內從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）。

第三條 企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

（一）開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）開發(fā)產品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。

第四條 企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。

第二章 收入的稅務處理

第五條 開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。

（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。

（四）采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受

托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的，包銷期內可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。

第七條 企業(yè)將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產品市場公允價值確定；

（三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。開發(fā)產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規(guī)定進行確定：

（一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

（二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%.（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。

（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%.第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

在納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

第十條 企業(yè)新建的開發(fā)產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。

第三章 成本、費用扣除的稅務處理

第十一條 企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產品計稅成本、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本。

第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。

第十三條 開發(fā)產品計稅成本的核算應按第四章的規(guī)定進行處理。

第十四條 已銷開發(fā)產品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

第十五條 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。第十六條 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。

第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：

（一）屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。

第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。

第二十條 企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據(jù)實扣除。

第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：

（一）企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

（二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。

第二十二條 企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規(guī)定在稅前扣除。第二十三條 企業(yè)開發(fā)產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。

第二十四條 企業(yè)開發(fā)產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

第四章 計稅成本的核算

第二十五條 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產品（包括固定資產，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。

第二十六條 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開發(fā)產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。

（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。

（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

（四）定價差異原則。開發(fā)產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。

（五）成本差異原則。開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

（六）權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。

第二十七條 開發(fā)產品計稅成本支出的內容如下：

（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

（四）基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

（五）公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。

（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

第二十八條 企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下：

（一）對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質、經濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規(guī)定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。

（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

（三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產品、未銷開發(fā)產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發(fā)產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產品和固定資產并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發(fā)產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產品計稅成本和未銷開發(fā)產品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產品完工后再予結算。

第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。

1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。

（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。

1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。

2.分期開發(fā)的，首先按期內成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。

（三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。

（四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。第三十條 企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配：

（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。

土地開發(fā)同時連結房地產開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產的情況，其土地開發(fā)成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調整。

（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配。

（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。

（四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。

第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規(guī)定確定其成本：

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：

1.換取的開發(fā)產品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產品時，再按應分出開發(fā)產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

2.換取的開發(fā)產品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

（二）企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。第三十二條 除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。

（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

第三十四條 企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。

第三十五條 開發(fā)產品完工以后，企業(yè)可在完工企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產品在完工未按規(guī)定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。

第五章 特定事項的稅務處理

第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：

（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。

（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理：

1.企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。

第三十七條 企業(yè)以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：

企業(yè)應在首次取得開發(fā)產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產品兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

第六章 附 則

第三十八條 從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，至該項開發(fā)產品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進行稅務處理。

第三十九條 本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。