北京市高級人民法院關(guān)于審理商業(yè)特許經(jīng)營合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見

第一篇：北京市高級人民法院關(guān)于審理商業(yè)特許經(jīng)營合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見

京高法發(fā)[2011]49號

為妥善處理商業(yè)特許經(jīng)營合同（簡稱特許經(jīng)營合同）糾紛，統(tǒng)一審判標(biāo)準(zhǔn)和裁判尺度，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》及《商業(yè)特許經(jīng)營管理條例》等法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判實踐，特制訂本意見。

第一條商業(yè)特許經(jīng)營（簡稱特許經(jīng)營）是指擁有注冊商標(biāo)、企業(yè)標(biāo)志、專利等經(jīng)營資源的企業(yè)（以下稱特許人），以合同形式將其擁有的經(jīng)營資源許可其他經(jīng)營者（以下稱被特許人）使用，被特許人按照合同約定在統(tǒng)一的經(jīng)營模式下開展經(jīng)營，并向特許人支付特許經(jīng)營費(fèi)用的經(jīng)營活動。

特許經(jīng)營的基本特征在于：

（一）特許人擁有注冊商標(biāo)、企業(yè)標(biāo)志、專利等經(jīng)營資源；

（二）被特許人根據(jù)特許人的授權(quán)在特定經(jīng)營模式下使用特許人的經(jīng)營資源；

（三）被特許人按照約定向特許人支付特許經(jīng)營費(fèi)用。

第二條經(jīng)營資源既包括注冊商標(biāo)、企業(yè)標(biāo)志、專利，也包括字號、商業(yè)秘密、具有獨(dú)特風(fēng)格的整體營業(yè)形象，以及在先使用并具有一定影響的未注冊商標(biāo)等能夠形成某種市場競爭優(yōu)勢的經(jīng)營資源。

特許人原始取得或經(jīng)受讓取得經(jīng)營資源，或者取得包括再許可權(quán)在內(nèi)的經(jīng)營資源獨(dú)占使用權(quán)的，可以視為擁有經(jīng)營資源。

第三條特許經(jīng)營合同性質(zhì)的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以雙方當(dāng)事人約定的合同內(nèi)容為主要依據(jù)，合同名稱及合同中有關(guān)“本合同不屬于特許經(jīng)營合同”等類似約定一般不影響對特許經(jīng)營合同性質(zhì)的認(rèn)定。

合同的實際履行與合同中相應(yīng)約定不一致的，該實際履行可以視為對合同相應(yīng)約定的變更，并可與合同約定的其他內(nèi)容一起作為認(rèn)定特許經(jīng)營合同性質(zhì)的依據(jù)。

第四條合同中約定一方以另一方的分支機(jī)構(gòu)或者關(guān)聯(lián)公司等名義進(jìn)行注冊并經(jīng)營，當(dāng)事人據(jù)此主張該合同不屬于特許經(jīng)營合同的，應(yīng)結(jié)合合同約定及實際履行情況等因素綜合認(rèn)定該合同是否屬于特許經(jīng)營合同。

第五條當(dāng)事人可以在特許經(jīng)營合同中直接約定特許經(jīng)營費(fèi)用，也可以通過貨款返點(diǎn)、盈利提成、培訓(xùn)費(fèi)等形式約定特許經(jīng)營費(fèi)用。

特許經(jīng)營合同既約定被特許人向特許人一次性交付經(jīng)營資源特許使用費(fèi)，又約定被特許人按照其經(jīng)營收入的一定比例等方式向特許人定期交付經(jīng)營資源特許使用費(fèi)的，從其約定。

第六條從事特許經(jīng)營活動，特許人和被特許人應(yīng)當(dāng)訂立書面特許經(jīng)營合同。

特許人許可被特許人從事特許經(jīng)營業(yè)務(wù)，但未采用書面形式的，一般不影響特許經(jīng)營合同的效力。

第七條特許人應(yīng)當(dāng)自首次訂立特許經(jīng)營合同之日起15日內(nèi)依法向商務(wù)主管部門備案。

特許人未及時向商務(wù)主管部門備案的，一般不影響特許經(jīng)營合同的效力。

第八條特許人從事特許經(jīng)營活動應(yīng)當(dāng)擁有至少兩個直營店，并且經(jīng)營時間均超過1年。特許經(jīng)營合同不因特許人不具備前述條件而無效。

特許人擁有的直營店是指特許人利用其經(jīng)營資源直接從事特許經(jīng)營業(yè)務(wù)的直營機(jī)構(gòu)。

第九條企業(yè)以外的其他單位和個人不得作為特許人從事特許經(jīng)營活動，其簽訂的特許經(jīng)營合同無效。

第十條法律、行政法規(guī)明確規(guī)定特許經(jīng)營的產(chǎn)品或者服務(wù)應(yīng)當(dāng)經(jīng)批準(zhǔn)方可經(jīng)營，或者從事特許經(jīng)營的業(yè)務(wù)需要具備其他特定條件的，特許人或被特許人為規(guī)避上述規(guī)定簽訂的特許經(jīng)營合同無效，但特許人或被特許人在特許經(jīng)營糾紛發(fā)生前已具備相關(guān)特定條件的，可以不認(rèn)定為無效合同。

第十一條經(jīng)營資源具有不可續(xù)展的法定期限，或者雖具有可續(xù)展的法定期限但未依法續(xù)展，當(dāng)事人約定的特許經(jīng)營合同期限超過該法定期限的，超過部分的約定無效。

第十二條經(jīng)營資源被依法撤銷或者宣告無效的，特許人或被特許人可以依法解除該特許經(jīng)營合同。

特許經(jīng)營合同實際履行完畢后，當(dāng)事人以相關(guān)經(jīng)營資源已被依法撤銷或者宣告無效為由請求解除該合同的，不予支持，但因特許人惡意造成被特許人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償?shù)确韶?zé)任。

第十三條特許經(jīng)營合同的一方當(dāng)事人未按約定履行合同致使合同根本目的難以實現(xiàn)的，對方當(dāng)事人可以根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條、九十六條等規(guī)定解除合同。

特許經(jīng)營合同的根本目的是指被特許人在特許人指導(dǎo)下使用特許人的相關(guān)經(jīng)營資源，在特定經(jīng)營模式下開展特許業(yè)務(wù)。

除當(dāng)事人另有約定外，被特許人是否盈利不屬于特許經(jīng)營合同的根本目的。第十四條特許人在推廣宣傳特許經(jīng)營業(yè)務(wù)過程中使用的廣告或者宣傳手冊等資料通常應(yīng)視為要約邀請，但特許人就特許經(jīng)營所作的說明和承諾對特許經(jīng)營合同的訂立有重大影響的，亦可視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反該說明和承諾的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第十五條對特許人欺詐的認(rèn)定應(yīng)綜合考慮特許人隱瞞的信息、提供的虛假信息或夸大的經(jīng)營資源與合同目的的關(guān)聯(lián)性、與真實信息的背離程度及其對特許經(jīng)營合同訂立和履行的影響程度等因素。

特許人在訂立合同過程中隱瞞、提供或者夸大直接關(guān)系到特許經(jīng)營實質(zhì)內(nèi)容的相關(guān)信息或經(jīng)營資源，足以導(dǎo)致被特許人簽訂特許經(jīng)營合同的，被特許人可以請求撤銷或者依法解除該特許經(jīng)營合同。

第十六條特許人在簽訂特許經(jīng)營合同后隱瞞重大變更信息或者提供虛假信息、夸大經(jīng)營資源，給被特許人從事特許經(jīng)營業(yè)務(wù)造成實質(zhì)影響的，被特許人可以請求撤銷或者依法解除該特許經(jīng)營合同。

與特許人有關(guān)的訴訟、仲裁或行政處罰可能直接影響到被特許人是否簽訂特許經(jīng)營合同，或者可能對被特許人實現(xiàn)特許經(jīng)營合同目的產(chǎn)生重大影響，但特許人隱瞞該訴訟、仲裁或行政處罰情況，或者提供虛假訴訟、仲裁或行政處罰信息的，被特許人可以依法解除該特許經(jīng)營合同。

第十七條在特許經(jīng)營合同的約定期限內(nèi)，一方當(dāng)事人被吊銷營業(yè)執(zhí)照，致使其無法按照合同約定履行相應(yīng)義務(wù)的，當(dāng)事人可以解除該特許經(jīng)營合同。特許經(jīng)營合同的當(dāng)事人被吊銷營業(yè)執(zhí)照致使其無法按照合同約定履行相應(yīng)義務(wù)，該當(dāng)事人隱瞞該信息給對方當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)确韶?zé)任。

第十八條特許人和被特許人在特許經(jīng)營合同中約定或者通過其他形式約定被特許人在特許經(jīng)營合同訂立后一定期限內(nèi)可以單方解除合同的，從其約定。

特許人和被特許人未約定被特許人在特許經(jīng)營合同訂立后一定期限內(nèi)可以單方解除合同的，被特許人在特許經(jīng)營合同訂立后的合理期限內(nèi)仍可以單方解除合同，但被特許人已經(jīng)實際利用經(jīng)營資源的除外。

第十九條特許經(jīng)營合同因特許人的原因未成立、未生效、無效、解除或撤銷，或者因被特許人的原因終止履行，被特許人請求返還已經(jīng)支付的特許經(jīng)營費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮合同的訂立和履行情況、實際經(jīng)營期限、雙方當(dāng)事人的過錯程度等因素合理確定返還的數(shù)額、比例或方式。

第二十條特許經(jīng)營合同已經(jīng)履行完畢，或者雖未履行完畢但合同約定的返還條件成就的，特許人應(yīng)當(dāng)及時向被特許人返還押金、保證金，但該押金、保證金已經(jīng)充抵特許經(jīng)營費(fèi)用或被特許人其他債務(wù)的除外。

因特許人的原因致使合同未成立或無效、撤銷或者解除的，或者被特許人對特許經(jīng)營合同未成立、無效、撤銷或者解除無過錯的，特許人應(yīng)當(dāng)向被特許人返還押金、保證金。

特許人和被特許人明確約定押金、保證金系定金的，可以適用《中華人民共和國合同法》等相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

第二十一條特許經(jīng)營合同未成立、未生效、無效、解除或撤銷的，除當(dāng)事人另有約定外，被特許人應(yīng)停止使用特許人許可其使用的相關(guān)經(jīng)營資源，特許人亦可請求被特許人返還或銷毀與經(jīng)營資源有關(guān)的授權(quán)書、特許使用證明、特許商業(yè)標(biāo)志、技術(shù)資料、牌匾等文件或材料。

被特許人不能返還上述文件或材料的，應(yīng)當(dāng)賠償特許人因此受到的損失，但屬于被特許人從事特許經(jīng)營業(yè)務(wù)過程中的正常消耗的材料的，可不予返還且不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

第二十二條特許經(jīng)營合同未成立、未生效、無效、解除或撤銷的，除屬于從事特許經(jīng)營業(yè)務(wù)過程中的正常消耗外，特許人向被特許人提供的產(chǎn)品或者設(shè)備應(yīng)當(dāng)返還或折價返還。

第二十三條特許經(jīng)營合同未成立、未生效、無效、撤銷或解除的，無過

錯的一方當(dāng)事人可以請求過錯方當(dāng)事人賠償其因訂立及履行合同而產(chǎn)生的實際損失，對于無過錯方遭受的喪失締約機(jī)會或其他可得利益的損失，亦可酌情確定過錯方予以賠償。

第二十四條特許經(jīng)營合同未成立、無效、被撤銷以及因解除等事由而終止，或者被認(rèn)定為不屬于特許經(jīng)營合同的，當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定履行相應(yīng)的保密、保管等注意義務(wù)，任何一方違反該義務(wù)造成對方當(dāng)事人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償?shù)确韶?zé)任。

第二十五條一方當(dāng)事人主張?zhí)卦S經(jīng)營合同未成立、未生效、無效或應(yīng)被解除或撤銷而對方當(dāng)事人主張繼續(xù)履行合同的，在認(rèn)定該特許經(jīng)營合同屬于未成立、未生效、無效、應(yīng)予解除或撤銷的情形時，應(yīng)告知當(dāng)事人可就特許經(jīng)營費(fèi)用、產(chǎn)品設(shè)備、經(jīng)營資源的處置等事由請求一并處理，但當(dāng)事人堅持另行處理的除外。

第二篇：安徽省高級人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見

安徽省高級人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件

適用法律問題的指導(dǎo)意見

(安徽省高級人民法院審判委員會2009年5月4日第16次會議通過)

為正確審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等法律和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合本省民事審判實際，制定本意見。

一、建設(shè)工程施工合同糾紛訴訟主體的確定

1．因轉(zhuǎn)包、分包建設(shè)工程發(fā)生糾紛，實際施工人起訴承包人索要工程款的，一般不追加發(fā)包人為案件當(dāng)事人，但為查明案件事實需要，人民法院可追加發(fā)包人為第三人。

因建設(shè)工程質(zhì)量發(fā)生糾紛，發(fā)包人僅起訴承包人或僅起訴實際施工人的，人民法院可依當(dāng)事人申請，將實際施工人或承包人追加為共同被告。

2．實際施工人已被掛靠單位名義簽訂建設(shè)工程施工合同，實際施工人或被掛靠單位單獨(dú)起訴發(fā)包人索要工程款的，發(fā)包人可申請人民法院追加被掛靠單位或?qū)嶋H施工人為案件當(dāng)事人；發(fā)包人起訴實際施工人或被掛靠單位的，人民法院可依被掛靠單位或?qū)嶋H施工人的申請，追加被掛靠單位或?qū)嶋H施工人為案件當(dāng)事人。

3．未經(jīng)登記成立的工程項目部不是適格的訴訟主體，應(yīng)以設(shè)立該項目部的法人或法人的分支機(jī)構(gòu)為當(dāng)事人。

二、建設(shè)工程施工合同效力的認(rèn)定

4．同時符合下列情形的，應(yīng)認(rèn)定為掛靠經(jīng)營，所簽訂的建設(shè)工程施工合同無效：

(1)實際施工人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級；

(2)實際施工人以建筑施工企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)、施工隊或者項目部等形式對外開展經(jīng)營活動，但與建筑施工企業(yè)之間沒有產(chǎn)權(quán)聯(lián)系，沒有統(tǒng)一的財務(wù)管理，沒有規(guī)范的人事任免、調(diào)動或聘用手續(xù)；

(3)實際施工人自籌資金，自行組織施工，建筑施工企業(yè)只收取管理費(fèi)，不參與工程施工、管理，不承擔(dān)技術(shù)、質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)責(zé)。

5．符合下列情形之一的，應(yīng)認(rèn)定為違法分包，所簽訂的建設(shè)工程施工合同無效：

(1)承包人將建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)的施工分包給他人完成；

(2)分包單位不具備相應(yīng)的資質(zhì)條件；

(3)分包未經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可；

(4)分包單位將其承包的工程再行分包。

6．同時符合下列情形的，應(yīng)認(rèn)定為勞務(wù)分包，所簽訂的合同有效：1

(1)實際施工人具備勞務(wù)分包企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的一種或幾種項目的施工資質(zhì)，承包的施工任務(wù)僅是整個工程的一道或幾道工序，而不是工程的整套工序；

(2)承包的方式為提供勞務(wù)，而非包工包料。

7．發(fā)包人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無效，但起訴前取得規(guī)劃許可證的，應(yīng)認(rèn)定合同有效。

違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定超規(guī)模建設(shè)的，所簽訂的建設(shè)工程施工合同無效，但起訴前補(bǔ)辦手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定合同有效。

三、建設(shè)工程價款的確定

8．備案合同約定的價款與中標(biāo)價不一致的，如該工程屬必須招投標(biāo)的工程，應(yīng)按中標(biāo)價確定工程價款；如該工程不屬必須招投標(biāo)的工程，當(dāng)事人舉證證明備案合同系雙方真實意思表示或?qū)嶋H履行的合同，可以備案合同的約定確定工程價款。

9．承包人就招投標(biāo)工程承諾對工程價款予以大幅度讓利的，屬于對工程價款的實質(zhì)性變更，應(yīng)認(rèn)定無效；承包人就非招投標(biāo)工程承諾予以讓利，如無證據(jù)證明讓利后的工程價款低于施工成本，可認(rèn)定該承諾有效，按該承諾結(jié)算工程價款。

10．建設(shè)工程施工合同約定發(fā)包人應(yīng)在承包人提交結(jié)算文件后一定期限內(nèi)予以答復(fù)，但未約定逾期不答復(fù)視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，承包人請求按結(jié)算文件確定工程價款的，不予支持。

11．建設(shè)工程施工合同無效，但工程經(jīng)竣工驗收合格的，應(yīng)當(dāng)參照合同約定確定工程價款。

12．建設(shè)工程施工合同終止履行，工程未完工但質(zhì)量合格的，應(yīng)參照合同約定確定工程價款。

13．非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程，實際施工人與承包人約定以承包人與發(fā)包人之間的結(jié)算價款作為雙方結(jié)算依據(jù)的，應(yīng)按該約定確定實際施工人應(yīng)得的工程價款；實際施工人舉證證明承包人與發(fā)包人之間的結(jié)算結(jié)果損害其合法權(quán)益的，人民法院可根據(jù)實際施工人的申請，依據(jù)承包人與發(fā)包人之間的合同及相關(guān)簽證確定實際施工人應(yīng)得的工程價款。

14．建設(shè)工程施工合同無效，但工程經(jīng)竣工驗收合格并交付發(fā)包人使用的，承包人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的工程保修義務(wù)和責(zé)任，發(fā)包人可參照合同約定扣留一定比例的工程款作為工程質(zhì)量保修金。

四、違約責(zé)任的確定

15．承包人以發(fā)包人未按合同約定支付工程進(jìn)度款為由主張工期順延權(quán)，發(fā)包人以承包人未按合同約定辦理工期順延簽證抗辯的，如承包人舉證證明其在合同約定的辦理工期順延簽證期限內(nèi)向發(fā)包人提出過順延工期的要求，或者舉證證明因發(fā)包人遲延支付工程進(jìn)度款嚴(yán)重影響工程施工進(jìn)度，對其主張，可予支持。

2因發(fā)包人遲延支付工程進(jìn)度款而認(rèn)定承包人享有工期順延權(quán)的，順延期間自發(fā)包人拖欠工程進(jìn)度款之日起至進(jìn)度款付清之日止。

五、工程價款優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù)

16．裝飾裝修工程承包人主張工程款優(yōu)先受償權(quán)，可予支持；工程勘察人或設(shè)計人就工程勘察或設(shè)計費(fèi)主張優(yōu)先受償權(quán)，不予支持。

17．建設(shè)工程施工合同無效，但工程經(jīng)竣工驗收合格的，承包人主張工程價款優(yōu)先受償權(quán)，可予支持。

18．分包人或?qū)嶋H施工人完成了合同約定的施工義務(wù)且工程質(zhì)量合格的，在總包人或非法轉(zhuǎn)包人怠于主張工程價款優(yōu)先受償權(quán)時，就其承建的工程在發(fā)包人欠付的工程款范圍內(nèi)主張工程價款優(yōu)先受償權(quán)，可予支持。

19．本指導(dǎo)意見自下發(fā)之日起施行。

第三篇：安徽省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見

安徽省高級人民法院

關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見

(2012年3月5日安徽省高級人民法院審判委員會民事執(zhí)行專業(yè)委員會第1次會

議通過）

為正確審理房屋買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）等法律法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合本省民事審判實際，制定本意見。

一、關(guān)于新建商品房買賣合同糾紛

1、當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購書、購房意向書等協(xié)議雖然不具備《解釋》第五條規(guī)定的條件，但已經(jīng)明確了擬購商品房的位置、面積、價款且能夠?qū)嶋H履行的，可以認(rèn)定為商品房買賣合同。但當(dāng)事人明確約定認(rèn)購書、購房意向書等協(xié)議僅為預(yù)約合同的除外。

人民法院對認(rèn)購書、購房意向書等協(xié)議性質(zhì)作出的認(rèn)定，不影響一方當(dāng)事人根據(jù)協(xié)議中定金條款的約定，向可歸責(zé)的另一方當(dāng)事人主張適用定金罰則。

2、當(dāng)事人以期房不能轉(zhuǎn)讓為由請求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，一般不予支持；轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓合同履行期限屆滿時仍未取得房屋所有權(quán)，致使受讓人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人請求解除合同并要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

3、出賣人就同一房屋分別與數(shù)個買受人簽訂買賣合同，在合同均為有效且買受人均主張出賣人履行合同轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的情況下，一般應(yīng)按照以下順序確定買受人的權(quán)利保護(hù)順位：

（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；

（2）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記或合同備案手續(xù)的；

（3）已經(jīng)合法占有房屋的；

（4）合同實際履行在先的；

（5）均未履行，合同成立在先的。

簽訂房屋買賣合同在先的買受人已經(jīng)合法占有了房屋，出賣人又與后買受人

簽訂合同并辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，除非先買受人能夠舉證證明后買受人在簽訂合同及辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋已被其他買受人先行占有，仍應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的買受人。

4、房屋買賣格式合同約定以“該商品房經(jīng)驗收合格”作為交付條件，一般應(yīng)以出賣人（建設(shè)單位）組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行工程竣工驗收并出具驗收合格的意見作為認(rèn)定房屋經(jīng)驗收合格的依據(jù)。但規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城建檔案管理等專門管理部門尚未出具認(rèn)可性意見的，不應(yīng)認(rèn)定房屋已經(jīng)驗收合格。

5、出賣人交付的房屋不符合本意見第4條規(guī)定的交付條件，買受人接收了房屋后以出賣人交付房屋時“未經(jīng)驗收合格”為由主張逾期交房違約責(zé)任的，在一審法院辯論終結(jié)前出賣人能夠提供完整的《工程竣工驗收報告》，對買受人的訴訟請求一般不予支持。

6、房屋買賣合同約定出賣人在交付房屋時須提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件，出賣人實際交付房屋時未能提供上述文件的，買受人有權(quán)拒絕接收房屋，但買受人接收房屋后又以出賣人未能依約提供上述文件為由主張逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持。

7、買受人以出賣人逾期辦證為由主張違約責(zé)任的，出賣人舉證證明其已于房屋買賣合同約定或《解釋》規(guī)定的辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的最后期限30個工作日前向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)報送了辦證所需的文件和資料的，對買受人的訴訟請求一般不予支持。

8、房屋買賣合同的當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求對違約金進(jìn)行調(diào)整，但雙方當(dāng)事人均未舉證證明守約方因違約所造成的實際損失，人民法院可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第二十九條的規(guī)定，結(jié)合案件具體情況，在中國人銀行發(fā)布的同期同類貸款利率四倍的范圍內(nèi)，對約定的違約金進(jìn)行調(diào)整。

二、關(guān)于城鎮(zhèn)”二手房“買賣合同糾紛

9、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第十四條規(guī)定的“效力性

強(qiáng)制性規(guī)定”，買受人僅以出賣人簽訂合同時未取得房屋權(quán)屬證書為由請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款第（二）項的規(guī)定在性質(zhì)上也不屬于上述司法解釋第十四條規(guī)定的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。

10、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。

在合同約定的履行期限屆滿時因抵押登記仍未涂銷，導(dǎo)致無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人請求解除合同的，可予支持。買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的，可綜合考慮合同雙方過錯、所造成的損失等因素，確定應(yīng)予承擔(dān)的責(zé)任。

11、當(dāng)事人之間就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，因該數(shù)份合同中關(guān)于房屋價款、履行方式、履行期限等實質(zhì)性內(nèi)容的約定不一致而產(chǎn)生爭議的，人民法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮合同簽訂時間的先后、實際履行情況、同類房屋市場交易價等因素，確定當(dāng)事人的真實意思，認(rèn)定應(yīng)予履行的合同。

12、房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益，委托人拒絕支付中介服務(wù)費(fèi)用或請求房屋中介機(jī)構(gòu)賠償因此造成的損失的，應(yīng)予支持。

三、關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛

13、城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購買農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條和《中華人民共和國土地管理法》第四十三的規(guī)定，認(rèn)定為無效合同。

農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定為無效的，可以根據(jù)當(dāng)事人的過錯、所獲利益、賠償能力等情況，判令其承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任。

14、非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。但買受人在一審法院辯論終結(jié)前取得出賣人所謂的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且符合其他購買條件的，可以認(rèn)定合同有效。

四、其他問題

15、共有房屋的部分登記權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋，屬于無權(quán)處分行為，其他登記權(quán)利人以轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其同意為由主張買賣合同無效的，一般予以支持。但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)的除外。

共有房屋登記在一人或部分共有人名下，登記權(quán)利人轉(zhuǎn)讓共有房屋，亦屬于無權(quán)處分行為，其他共有人主張房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條第一款的規(guī)定進(jìn)一步審查買受人是否構(gòu)成善意取得。

16、房屋買賣合同簽訂后，買受人已交付了全部價款并合法占有了房屋，在申請登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記期間，該買受人對轉(zhuǎn)移登記尚未完成沒有過錯，或者因出賣人原因無法辦理轉(zhuǎn)移登記，出賣人的債權(quán)人請求人民法院查封、拍賣、變賣該房屋，買受人提出異議的，應(yīng)予支持。但有證據(jù)證明買受人與出賣人惡意串通損害債權(quán)人利益的除外。

17、房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人提起確權(quán)之訴，請求確認(rèn)房屋歸其所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)對買受人進(jìn)行釋明，告知變更訴訟請求為主張出賣人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅持不予變更的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求。

買受人請求出賣人履行協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記義務(wù)的，不受法律規(guī)定的訴訟時效期間的限制。

18、本意見自下發(fā)之日起施行。

第四篇：安徽省高級人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意

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安徽省高級人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意

安徽省高級人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見

（二）(2017年12月23日安徽省高級人民法院審判委員會民事執(zhí)行專業(yè)委員會第32次會議討論通過)

為正確審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》等法律和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合本省民事審判實際，制定本意見。

第一條建筑施工企業(yè)的內(nèi)部人員對外以企業(yè)名義承包工程，對內(nèi)與企

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業(yè)簽訂承包協(xié)議，企業(yè)只收取管理費(fèi)，不在資金、技術(shù)、設(shè)備、人力等方面提供支持，不承擔(dān)技術(shù)、質(zhì)量監(jiān)管和經(jīng)濟(jì)責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借用資質(zhì)，以建筑施工企業(yè)名義與發(fā)包人簽訂的建設(shè)工程施工合同無效。

第二條依法必須進(jìn)行招標(biāo)的建設(shè)工程，招標(biāo)人與投標(biāo)人在履行招投標(biāo)程序前，以簽訂補(bǔ)充協(xié)議等形式對建設(shè)工程的施工范圍、工期、計價方式、總價款等內(nèi)容進(jìn)行約定的，屬串通投標(biāo)，所簽訂的建設(shè)工程施工合同無效。

第三條建設(shè)工程的開工日期應(yīng)依據(jù)開工令、開工報告記載的時間予以認(rèn)定。當(dāng)事人認(rèn)為實際開工時間與開工令、開工報告記載的時間不符的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

因發(fā)包人原因?qū)е卵诱`開工的，以實際開工時間作為開工日期;因承包人原因?qū)е卵诱`開工的，以開工令、開工報告記載的時間作為開工日期。

既無開工令、開工報告，又無法查明實際開工時間的，依據(jù)合同約定的開工日期予以認(rèn)定。

第四條承包人未能提供順延工期的簽證等書面文件，但能夠證明工程

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存在延期開工、不具備施工條件、設(shè)計變更、工程量增加、發(fā)包人指定的分包工程遲延完工、不可抗力等不可歸責(zé)于承包人的原因，影響施工進(jìn)度的，可以允許承包人相應(yīng)順延工期。

第五條承包人已經(jīng)按照合同約定或者《建筑法》第六十一條規(guī)定，向發(fā)包人提交竣工驗收報告、其承包部分完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，發(fā)包人拖延驗收的，以上述資料提交齊全之日為竣工日期。但工程質(zhì)量不合格的除外。

第六條尚未竣工驗收或使用的建設(shè)工程，承包人主張工程價款，發(fā)包人以工程質(zhì)量不符合合同約定或者國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為由，主張減少工程價款或者扣除修復(fù)費(fèi)用的，屬于抗辯。

工程已經(jīng)竣工驗收合格，發(fā)包人又以工程質(zhì)量不合格為由，主張承包人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)提起反訴。

第七條不屬于依法必須招標(biāo)的建設(shè)工程，發(fā)包人與承包人又另行簽訂并實際履行了與備案中標(biāo)合同不一致的合同，當(dāng)事人請求按照實際履行的合同確定雙方權(quán)利義務(wù)的，應(yīng)予支持。

第八條當(dāng)事人就同一建設(shè)工程訂立的數(shù)份施工合同均被認(rèn)定無效，應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)事人實際履行的合同結(jié)算工程價款。

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第九條經(jīng)過招投標(biāo)的建設(shè)工程，當(dāng)事人對工程量變化部分的工程價款如何確定沒有約定，且不能協(xié)商一致的，參照建設(shè)行政主管部門的規(guī)定或者行業(yè)規(guī)范處理。

第十條政府投資和以政府投資為主的建設(shè)項目，當(dāng)事人在合同中約定以審計機(jī)關(guān)出具的審計報告、財政評審機(jī)構(gòu)出具的評審結(jié)論作為工程價款結(jié)算依據(jù)，發(fā)包人請求依據(jù)審計報告、評審結(jié)論結(jié)算工程價款的，予以支持。

第十一條非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程，實際施工人與承包人約定以發(fā)包人與承包人的結(jié)算結(jié)果作為結(jié)算依據(jù)，承包人與發(fā)包人尚未結(jié)算，實際施工人向承包人主張工程價款的，分別下列情形處理：

(一)承包人與發(fā)包人未結(jié)算尚在合理期限內(nèi)的，駁回實際施工人的訴訟請求。

(二)承包人已經(jīng)開始與發(fā)包人結(jié)算、申請仲裁或者訴至人民法院的，中止審理。

(三)承包人怠于向發(fā)包人主張工程價款，實際施工人主張參照發(fā)包人與承包人簽訂的建設(shè)工程施工合同確定工程價款的，應(yīng)予支持。

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第十二條非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程的當(dāng)事人未簽訂書面合同，又無法查明雙方的計價方法或者計價標(biāo)準(zhǔn)，一方主張參照承包人與發(fā)包人簽訂的建設(shè)工程施工合同確定工程價款的，可予支持。

第十三條實際施工人根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條第二款的規(guī)定要求發(fā)包人承擔(dān)責(zé)任，發(fā)包人對其已支付的工程價款數(shù)額負(fù)有舉證責(zé)任。

第十四條建設(shè)工程尚未竣工，合同終止履行的，已完工程質(zhì)量合格，發(fā)包人主張按照合同約定扣留一定比例的工程價款作為質(zhì)量保修金的，不予支持。

第十五條建設(shè)工程施工合同履行過程中，人工、材料、機(jī)械費(fèi)用出現(xiàn)波動，合同有約定的，按照約定處理;合同無約定，當(dāng)事人又不能協(xié)商一致的，參照建設(shè)行政主管部門的規(guī)定或者行業(yè)規(guī)范處理。

因工期延誤導(dǎo)致上述費(fèi)用增加造成損失的，由導(dǎo)致工期延誤的一方承擔(dān);雙方對工期延誤均有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十六條當(dāng)事人同時主張違約金和利息的，可予支持。

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當(dāng)事人主張的總額在中國人民銀行公布的同期同類貸款利率或貸款基礎(chǔ)利率4倍范圍內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)綜合違約行為的情節(jié)、程度，給守約方造成損失的大小等因素進(jìn)行確定。

當(dāng)事人主張的總額超出中國人民銀行公布的同期同類貸款利率或貸款基礎(chǔ)利率4倍范圍的，應(yīng)當(dāng)舉證證明實際損失的數(shù)額，人民法院按照《最高人民法院關(guān)于適用<;中華人民共和國合同法>;若干問題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定處理。

第十七條一方當(dāng)事人主張以自行委托中介機(jī)構(gòu)作出的審核意見作為確定建設(shè)工程造價的依據(jù)，另一方有異議的，審核人員應(yīng)當(dāng)出庭接受質(zhì)詢。審核人員無正當(dāng)理由拒不出庭的，審核意見不得作為定案依據(jù)。

第十八條出具審核意見的審核人員已出庭接受質(zhì)詢，如果審核意見存在《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條第一款規(guī)定情形，且不能通過該條第二款規(guī)定解決，當(dāng)事人又申請司法鑒定的，可予支持。

第十九條工程價款、質(zhì)量等需要通過司法鑒定確定，經(jīng)一審人民法院釋明，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人無正當(dāng)理由拒不申請鑒定，或者在人民法院決定委托鑒定后拒不預(yù)交鑒定費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

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上述當(dāng)事人在二審期間又申請鑒定的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其說明理由，拒不說明理由或者理由不成立的，不予支持。

第二十條人民法院對外委托工程造價鑒定，應(yīng)當(dāng)選擇具有建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的工程造價資質(zhì)證書的鑒定機(jī)構(gòu)。

第二十一條鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定意見，因具有《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條規(guī)定情形，未被采信，當(dāng)事人可以依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第七十八條的規(guī)定，向鑒定機(jī)構(gòu)要求返還鑒定費(fèi)用。

第二十二條承包人僅對建設(shè)工程占用的土地使用權(quán)主張優(yōu)先受償權(quán)的，不予支持。

第二十三條因發(fā)包人原因?qū)е鲁邪耸┕て陂g停窩工產(chǎn)生的工人工資、設(shè)備租賃等費(fèi)用，承包人將該費(fèi)用與工程價款一并主張優(yōu)先受償權(quán)的，應(yīng)予支持。

第二十四條本意見自2017年1月1日起施行。

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本意見施行后，法律、行政法規(guī)和司法解釋作出新規(guī)定的，按新規(guī)定執(zhí)行。

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2018

第五篇：北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見

《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行）》

為正確審理物業(yè)管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判實踐，就當(dāng)前我市法院審理物業(yè)管理糾紛案件中的相關(guān)問題，提出如下意見。

一、關(guān)于適用范圍

1、本意見所稱物業(yè)管理糾紛是指居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛。

現(xiàn)有居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的，該公房使用人的權(quán)利義務(wù)等同于前款中的業(yè)主。

2、不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務(wù)與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

3、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的民事糾紛，不適用本意見。

4、業(yè)主與業(yè)主團(tuán)體(業(yè)主大會、業(yè)主委員會)之間因內(nèi)部管理行為發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向政府房地產(chǎn)行政主管部門申請?zhí)幚怼?/p>

5、商業(yè)物業(yè)管理區(qū)域或特種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規(guī)定的除外。

二、關(guān)于管轄

6、當(dāng)事人一方違反物業(yè)服務(wù)合同約定造成另一方損害，發(fā)生違約與侵權(quán)競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權(quán)之訴，由法院根據(jù)訴訟性質(zhì)依法確定管轄。

三、關(guān)于訴訟主體

7、業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負(fù)責(zé)人(主任或副主任)作為代表人：

(1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的；

(2)業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的；

(3)物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的；

(4)其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。

業(yè)主委員會的成立應(yīng)當(dāng)符合法定程序。沒有成立業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主行使提起訴訟的權(quán)利。

8、業(yè)主委員會作為原告提起訴訟，業(yè)主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準(zhǔn)許。

業(yè)主委員會起訴且法院已經(jīng)受理后，業(yè)主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。

9、物業(yè)管理企業(yè)侵害的權(quán)益僅涉及單個業(yè)主或部分業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)由單個業(yè)主或部分業(yè)主作為原告提起訴訟。

10、物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同的約定而起訴業(yè)主委員會或要求將業(yè)主委員會列為共同被告的，不予準(zhǔn)許。

11、物業(yè)使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當(dāng)事人：

(1)物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同的；

(2)物業(yè)使用人接受物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)與物業(yè)管理企業(yè)形成事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系的；

(3)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的；

(4)物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理條例》和業(yè)主公約的規(guī)定的。

在上述(3)、(4)情形下，業(yè)主可以列為共同被告。

12、因前期物業(yè)服務(wù)發(fā)生糾紛的，業(yè)主應(yīng)以物業(yè)管理企業(yè)為被告。沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)以實際提供物業(yè)服務(wù)的單位為被告。

四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的效力

13、物業(yè)管理企業(yè)雖不具有獨(dú)立的法人資格，但具備國家規(guī)定的物業(yè)管理資質(zhì)的，可以確認(rèn)其所簽物業(yè)服務(wù)合同的效力。

14、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，違規(guī)將物業(yè)服務(wù)全部轉(zhuǎn)托給其他物業(yè)管理企業(yè)的，如果該轉(zhuǎn)托行為已經(jīng)公告且業(yè)主接受了物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)依公平原則確定業(yè)主向?qū)嶋H提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)支付適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用。

15、物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，當(dāng)事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動延續(xù)。

16、業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個業(yè)主或部分業(yè)主要求解除物業(yè)服務(wù)合同的，不予支持。

五、關(guān)于管理權(quán)糾紛

17、物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同行使管理權(quán)。業(yè)主違反規(guī)定妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可予以制止，并要求其承擔(dān)民事責(zé)任。

18、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備營利，損害業(yè)主公共權(quán)益的，業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復(fù)原狀，賠償損失，并返還收益。

19、業(yè)主在物業(yè)共用部位搭建自用設(shè)施，妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主排除妨礙，恢復(fù)原狀，并賠償相應(yīng)損失。

20、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動物，構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主承擔(dān)停止侵害、消除危險等民事責(zé)任。

21、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或業(yè)主公約的規(guī)定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設(shè)施設(shè)備或構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

六、關(guān)于管理費(fèi)糾紛

22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：

(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的；

(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的。

23、業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，一般不予支持。

24、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會雖未簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

雙方當(dāng)事人沒有約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，法院可參照政府規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

25、業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)約定請求一并支付滯納金的，應(yīng)予支持。滯納金數(shù)額過高的，可以依據(jù)欠費(fèi)方的請求予以適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應(yīng)超過欠費(fèi)金額。

26、審理追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)案件，應(yīng)依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時效的規(guī)定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，可認(rèn)定其在持續(xù)主張權(quán)利。

27、業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令。

七、關(guān)于代收代繳糾紛

28、業(yè)主拖欠公共性服務(wù)或特約服務(wù)等物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過合法途徑進(jìn)行追索。

物業(yè)管理企業(yè)采取停止供應(yīng)電、水、氣、熱等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。

29、物業(yè)管理企業(yè)與電、水、氣、熱等供應(yīng)部門因代收代繳發(fā)生爭議，致使供應(yīng)部門停止電、水、氣、熱等供應(yīng)給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權(quán)選擇要求物業(yè)管理企業(yè)履行合同義務(wù)，并賠償損失。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任后，認(rèn)為自己沒有過錯的，有權(quán)向有關(guān)責(zé)任人追償。

30、物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭姓w供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費(fèi)，不予支持。

八、關(guān)于管理責(zé)任糾紛

31、物業(yè)管理企業(yè)未按合同約定提供服務(wù)或者提供服務(wù)不符合約定標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

32、物業(yè)服務(wù)合同約定有財物保管服務(wù)，在發(fā)生財物丟失或毀損時，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財物保管服務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi) 未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)與其過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任。

33、物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護(hù)費(fèi)用，在發(fā)生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務(wù)協(xié)議確定賠償責(zé)任。沒有簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)有過錯的，可以根據(jù)其過錯程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素合理確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

34、物業(yè)管理企業(yè)或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規(guī)章制度，不設(shè)置明示標(biāo)志或不采取其他安全措施，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

35、物業(yè)管理企業(yè)的受雇人員在履行職務(wù)中給業(yè)主人身或財產(chǎn)造成損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

36、因物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的娛樂、運(yùn)動器材等公共設(shè)施存在不安全因素，造成業(yè)主在使用或靠近這些設(shè)施時受到傷害的，受害人可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

37、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯事故，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

38、物業(yè)管理企業(yè)怠于行使管理職責(zé)，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)、物業(yè)坍塌等事故，造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

39、第三人侵權(quán)造成業(yè)主人身或財產(chǎn)損害，受害人起訴要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否履行保安職責(zé)或履行保安職責(zé)是否存在過錯確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

40、本意見自2004年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負(fù)責(zé)解釋。法律、司法解釋另有規(guī)定的，按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。

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北京市高級人民法院關(guān)于審理商業(yè)特許經(jīng)營合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見

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第五篇：北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見

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