第一篇：我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題及解決對(duì)策

物業(yè)管理是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依照合同和契約，對(duì)己竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化，道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。

一、我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題

（一）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)問題一直是物業(yè)管理工作的難點(diǎn)

自從開始實(shí)施物業(yè)管理以來，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)問題一直是工作的難點(diǎn)，也是政府主管部門立法和監(jiān)管工作的重點(diǎn)。

從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的角度，主要是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高。對(duì)于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人來說，主要是針對(duì)房租而言，現(xiàn)階段的低水平房租，使產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)額與房租相差很??；對(duì)于物業(yè)使用人來說，與以往相比，除了交納房租外，還必須承擔(dān)住戶個(gè)人交費(fèi)項(xiàng)目的費(fèi)用這筆難以承受的開支。價(jià)格水平與服務(wù)質(zhì)量也不相符。違規(guī)收費(fèi)時(shí)有發(fā)生。比如擅自增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擅自處長(zhǎng)收費(fèi)期限、只收費(fèi)不服務(wù)、多收費(fèi)少服務(wù)、不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)收費(fèi)等等。

從物業(yè)管理單位的角度，主要是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低、項(xiàng)目不全。有資料顯示，對(duì)于物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行成本核算，發(fā)現(xiàn)除了個(gè)別項(xiàng)目外，大多數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于成本價(jià)。同時(shí)收費(fèi)責(zé)任不清，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)過大。現(xiàn)階段各物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了大多數(shù)公用部門的收費(fèi)任務(wù)，不僅物業(yè)管理企業(yè)要投入人力代收費(fèi)用，而且由于拒繳、欠繳現(xiàn)象普遍存在，物業(yè)管理企業(yè)還不得不為住戶暫付大量費(fèi)用，承擔(dān)了很大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重不足

在實(shí)行物業(yè)管理后，居民從思想上、經(jīng)濟(jì)上都難以接受物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，這是物業(yè)管理遇到的一個(gè)難點(diǎn)問題。有些物業(yè)管理公司之所以起步艱難，其關(guān)鍵是不能解決經(jīng)費(fèi)來源，僅靠向住戶收取服務(wù)費(fèi)來解決物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)來源，大多步履維艱。公共設(shè)施、設(shè)備、維修基金的資金難以到位，很少有物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)到了這一筆資金；按合同規(guī)定的向每一個(gè)住戶收取的管理費(fèi)收入又由于目前存在的對(duì)收費(fèi)工作的不理解、不支持，住戶欠繳、拒繳管理費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，使這一筆資金也難以全部落實(shí)；合同之外的特約有償服務(wù)收入由于大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)特約服務(wù)項(xiàng)目少，業(yè)務(wù)量小，不能從中取得多少收入，對(duì)資金的補(bǔ)充也是杯水車薪。

（三）物業(yè)管理的法制建設(shè)滯后

物業(yè)管理在我國(guó)的興起也就是從近幾年來開始的，國(guó)家出臺(tái)了的法規(guī)雖然填補(bǔ)了我國(guó)物業(yè)管理法律制度的空白，初步改變了我國(guó)物業(yè)管理無法可依的狀況，然而，與物業(yè)管理實(shí)踐對(duì)立法的要求相比，仍有相當(dāng)差距。由于在許多方面都缺乏明確的法律規(guī)定，使得在管理中形成大量的矛盾與分歧，物業(yè)管理的糾紛事件日益增多，而物業(yè)管理公司、業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛后也缺乏仲裁機(jī)構(gòu)和處理規(guī)程。

二、若干原因探析

（一）產(chǎn)生收費(fèi)問題原因探析

傳統(tǒng)的福利觀念根深蒂固，物業(yè)管理意識(shí)尚未形成。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，居民除交納象征性房租外，沒有其它任何住房消費(fèi)，而推行新的物業(yè)管理模式，住戶要支付高出原有房租許多的物業(yè)管理費(fèi)，在觀念上一時(shí)難以接受。同時(shí)行業(yè)規(guī)范尚不健全，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成。再者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)背離價(jià)值規(guī)律，執(zhí)法監(jiān)督缺乏有力保障。在收費(fèi)執(zhí)法監(jiān)督問題上，對(duì)于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人來說，可以通過消協(xié)、物價(jià)、房管部門甚至法院等途徑維護(hù)自身合法權(quán)益，而對(duì)物業(yè)管理單位來說，由于分戶收費(fèi)金額小，欠費(fèi)住戶數(shù)量多和欠費(fèi)

原因復(fù)雜等因素的制約，在目前情況下，要通過法律手段監(jiān)督和制約物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人交納物業(yè)管理費(fèi)，存在著諸多的實(shí)際困難。

（二）物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足的主要原因

（1）物業(yè)管理啟動(dòng)資金難以到位。當(dāng)前我國(guó)的物業(yè)管理尚處于起步階段，需要大量資金投入，盡管政府每年對(duì)住宅小區(qū)的管理都能給予一定的經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足物業(yè)管理快速發(fā)展的要求。（2）物業(yè)管理企業(yè)管理成本居高不下。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重不足，營(yíng)運(yùn)資金缺乏，導(dǎo)致大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)，除了收費(fèi)難，啟動(dòng)資金沒有到位等原因外，還有物業(yè)管理企業(yè)本身規(guī)模和所管理的物業(yè)質(zhì)量的原因。（3）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)渠道少。企業(yè)化要強(qiáng)調(diào)“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”。物業(yè)管理公司要取得經(jīng)濟(jì)效益，既要通過各種方法降低管理成本，又要開拓經(jīng)營(yíng)渠道增加收入。

（三）法制建設(shè)跟不上物業(yè)管理發(fā)展的主要原因

（1）效力層次低、權(quán)威性不高，體系殘缺不全?，F(xiàn)行物業(yè)管理立法大多是建設(shè)所公布的各種部門規(guī)章，政策及規(guī)范性文件，這些規(guī)章的權(quán)威性、普遍適用性較低，不利于物業(yè)管理職權(quán)的行使。在我國(guó)現(xiàn)行的物業(yè)管理法律法規(guī)中，缺乏一部能統(tǒng)率物業(yè)管理所涉及的所有領(lǐng)域的基本法，一旦某一單行法規(guī)出現(xiàn)立法漏洞，無法可依的現(xiàn)象便不可避免。（2）內(nèi)容不完全、法律漏洞多?，F(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的適用范圍過窄。物業(yè)管理法的調(diào)整對(duì)象應(yīng)該是所有的物業(yè)管理關(guān)系，而現(xiàn)行法規(guī)主要涉及住宅小區(qū)的物業(yè)管理，至于工業(yè)廠房、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、倉庫等眾多領(lǐng)域的物業(yè)管理還是無法可依。同時(shí)，尚未建立完善、科學(xué)的物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。準(zhǔn)入制度是主管機(jī)關(guān)對(duì)物管企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理的首要環(huán)節(jié)，是建立競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系的基礎(chǔ)。物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)督管理體制尚未理順。目前物業(yè)管理市場(chǎng)存在著多頭監(jiān)管而又監(jiān)管不力的現(xiàn)象，不僅增大了物業(yè)管理企業(yè)的工作難度，也給物業(yè)管理的有序運(yùn)行埋下了隱患。法律責(zé)任制度不健全也是原因之一。

三、我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展對(duì)策

作者試圖根據(jù)我國(guó)具體國(guó)情，結(jié)合國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的一些先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)及方法，探索解決當(dāng)前問題的行之有效的方法。

（一）解決物業(yè)管理收費(fèi)問題的有效途徑

首先要改變傳統(tǒng)觀念，提高對(duì)收費(fèi)的認(rèn)識(shí)。讓人們充分意識(shí)到購(gòu)房之后，還要在使用期限內(nèi)，連續(xù)不斷地自行承擔(dān)物業(yè)維護(hù)和享受服務(wù)的全部費(fèi)用。同時(shí)，強(qiáng)化業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的作用。業(yè)主可以通過業(yè)主委員會(huì)來充分行使自己的權(quán)利，維護(hù)自己的利益。再者，物業(yè)管理要得到發(fā)展和繁榮，就要得到政府的扶助和支持，政府應(yīng)該在物業(yè)管理開始興起階段扶持物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，激勵(lì)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成。可對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施特殊稅收政策，應(yīng)進(jìn)一步明確公共維修服務(wù)收費(fèi)的法定稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格構(gòu)成更加合理，同時(shí)便于物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際操作。同時(shí)可以從各城市的實(shí)際出發(fā)，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施特殊優(yōu)惠的稅制，減免部分稅費(fèi)，減輕物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力。政府對(duì)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貼，這有利于保護(hù)從事這一類物業(yè)管理的企業(yè)的積極性，推進(jìn)住房制度改革進(jìn)程。

（二）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)從多方面著手，以改善經(jīng)費(fèi)不足狀況

（1）物業(yè)管理可實(shí)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)。企業(yè)在生產(chǎn)規(guī)模上要達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模，此時(shí)產(chǎn)品的單位成本最低。物業(yè)管理公司也應(yīng)考慮運(yùn)用規(guī)模經(jīng)濟(jì)發(fā)展企業(yè)化經(jīng)營(yíng)。（2）物業(yè)管理應(yīng)實(shí)行專業(yè)服務(wù)社會(huì)化。我國(guó)的物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)大、人員多，公司對(duì)每一項(xiàng)管理業(yè)務(wù)、服務(wù)項(xiàng)目都要親力親為，這勢(shì)必大大增加了成本。物業(yè)管理公司應(yīng)以積極的態(tài)度，努力尋求和適應(yīng)符合國(guó)際慣例的新的管理架構(gòu)和方式。（3）物業(yè)管理公司應(yīng)開展多種經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理公司采取“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”。物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理和服務(wù)的同

時(shí)，也可利用自身的優(yōu)勢(shì)將經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大到與物業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù)，也可根據(jù)自身特點(diǎn)和該小區(qū)的情況向其它方向發(fā)展。（4）改革現(xiàn)行物業(yè)管理體制，打破單一物業(yè)管理模式。從大多數(shù)中低收入者無力負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)的實(shí)際情況出發(fā)，可以嘗試打破普遍推行物業(yè)管理公司管理一種模式的體制，將我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)普遍實(shí)行的業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理方式引進(jìn)我國(guó)大陸的物業(yè)管理體制，實(shí)行物業(yè)管理公司管理與業(yè)主的自營(yíng)式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理就是住宅小區(qū)（臺(tái)灣稱社區(qū)）的物業(yè)管理，既不由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)，也不聘請(qǐng)社會(huì)上專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，而是由樓房業(yè)主自己打班。這種方式在臺(tái)灣的城市中比較普遍。整個(gè)社區(qū)的建筑物分為兩部分：一部分是私產(chǎn)（即居民的套房），由業(yè)主自己打班；另一部分是公產(chǎn)，包括庭院、各種公共活動(dòng)場(chǎng)所和臨街的配套建筑物。公產(chǎn)歸社區(qū)全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理。臺(tái)灣的物業(yè)管理隊(duì)伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監(jiān)控員(他們的房間有對(duì)公產(chǎn)部分進(jìn)行監(jiān)控的先進(jìn)電子設(shè)備，并且24小時(shí)錄像，保留二周)。另外有少量的臨時(shí)工，如保潔員、修理工等，由干事根據(jù)需要聘請(qǐng)，他們的工資、獎(jiǎng)金等從出租房屋收取的管理費(fèi)中支出。工作人員盡職、敬業(yè)，加上文明程度較高、設(shè)備先進(jìn)、通訊發(fā)達(dá)，所以其物業(yè)管理成本不算高，水平和效率卻很高。

（三）完善物業(yè)管理法律法規(guī)

為了規(guī)范物業(yè)管理的組織和行為，保障各主體的合法權(quán)益，構(gòu)建物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)秩序，當(dāng)務(wù)之急是完善物業(yè)管理法規(guī)。在結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，提出如下的建議：（1）提升物業(yè)管理法規(guī)的層次和效力，建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系。就物業(yè)管理的目的、基本原則、物業(yè)管理法律關(guān)系（含主體的權(quán)利義務(wù)）、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)務(wù)范圍、監(jiān)管體制和物業(yè)管理法的適用范圍等原則性內(nèi)容加以明確規(guī)定。各有關(guān)部門要加強(qiáng)政策法規(guī)的協(xié)調(diào)，盡量摒棄狹隘的部門利益，以實(shí)現(xiàn)法規(guī)的體系化，促進(jìn)法與社會(huì)需求之間的和諧。（2）完善物業(yè)管理法規(guī)內(nèi)容，做到內(nèi)容與體系的協(xié)調(diào)。應(yīng)當(dāng)擴(kuò)展物業(yè)管理法規(guī)的適用范圍，除了繼續(xù)完善城市住宅小區(qū)物業(yè)管理法規(guī)外，還要將工業(yè)廠房、商業(yè)物業(yè)、辦公大樓、倉庫等的物業(yè)管理也納入物業(yè)管理法規(guī)的調(diào)整范圍。同時(shí)建立完善科學(xué)的物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，凈化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。物管企業(yè)應(yīng)做到產(chǎn)權(quán)清晰且獨(dú)立、組織機(jī)構(gòu)和內(nèi)部管理制度科學(xué)合理、不斷提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量、創(chuàng)造好的業(yè)績(jī)。促使那些由房管所、公房管理單位轉(zhuǎn)制而來的物管企業(yè)盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求，并放寬企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的條件。再者，應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)管體制，細(xì)化各職能部門的職權(quán)及行使職權(quán)的程序，完善監(jiān)管、制約手段。最后，完善法律責(zé)任制度。明確規(guī)定罪錯(cuò)與應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任形式，構(gòu)建涵蓋民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任的責(zé)任體系，使各主體明確知道如果違反了物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定應(yīng)受到何種懲罰，這將有力地督促各主體正確行使權(quán)利和積極履行義務(wù)，盡可能減少和避免糾紛，違法行為的發(fā)生。明確界定依法追究各種法律責(zé)任的組織積程序，使各類組織依法定程序切實(shí)履行監(jiān)管義務(wù)，保障物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實(shí)施，也便于保護(hù)各個(gè)主體的合法權(quán)益。

第二篇：論我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題及其解決對(duì)策

山西煤炭職工聯(lián)合大學(xué)

畢業(yè)論文

論文題目：論我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題及其解決對(duì)策 專

業(yè)： 工商管理

班

級(jí)： 2007工商企業(yè)管理二班 姓

名： 史 小平指導(dǎo)教師： 高 文 潔

二零一一年十二月

論我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題及其解決對(duì)策

內(nèi)容摘要

目前物業(yè)管理是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活質(zhì)量的提高密切相關(guān)，但由于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步比較晚，所亦在現(xiàn)實(shí)的實(shí)踐和發(fā)展中任然存在一部分比較突出的問題，為解決目前物業(yè)管理當(dāng)中存在的問題，我們主要采取了加強(qiáng)立法，加強(qiáng)物業(yè)公司的資質(zhì)管理，加大宣傳力度，建立專項(xiàng)維修基金管理委員會(huì)，建立專項(xiàng)維修基金管理委員會(huì)，加大組織領(lǐng)導(dǎo)力度理順管理體制，處理好物業(yè)公司與其他方面關(guān)系等一系列措施，以促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理: 措施: 發(fā)展

緒論：

中國(guó)的物業(yè)管理始于八十年代初,從產(chǎn)生初期的感性、無序，到迅速發(fā)展狂熱的中期，再到平穩(wěn)和理性的后期，走過了風(fēng)風(fēng)雨雨的二十多年發(fā)展 歷史。現(xiàn)在，中國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)已經(jīng)日漸成熟，表現(xiàn)在，物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)也日趨規(guī)范；經(jīng)過不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)，市場(chǎng)化行為更加理性規(guī)范；專業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)服務(wù)基本實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、社會(huì)化；業(yè)主維權(quán)行為趨于理性；業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行逐步規(guī)范并開始納入政府監(jiān)管范圍。物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)在又似乎進(jìn)入一個(gè)兩難境地一方面市場(chǎng)化正日漸成熟，另一方面物業(yè)管理發(fā)展方向卻又十分迷茫。這種矛盾和不平衡預(yù)示著物業(yè)管理行業(yè)變盤即將到來。

2007年3月16日，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議上通過的《物權(quán)法》，于10月1日起正式實(shí)施，《物權(quán)法》是調(diào)整財(cái)產(chǎn)支配管理的法律，是對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益和處分的最基本準(zhǔn)則，是中國(guó)制定民法典的重要組成部分，是完成構(gòu)建中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系的法制目標(biāo)，《物權(quán)法》的頒布將解決中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)一系列長(zhǎng)期懸而未決的問題，將對(duì)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)未來的發(fā)展起到重要而深遠(yuǎn)的影響。

21世紀(jì)，是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個(gè)階段將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時(shí)期。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來說，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐市場(chǎng)環(huán)境的變化、競(jìng)爭(zhēng)格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。

一、目前我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐過程中存在的問題

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市開發(fā)，物業(yè)管理已形成規(guī)模，其效益也越來越明。在經(jīng)濟(jì)效益對(duì)地方政府而言，主要體現(xiàn)為：減少了大量的財(cái)政補(bǔ)貼，對(duì)住宅區(qū)，開發(fā)企業(yè)而言，能提高物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷，加速資金周轉(zhuǎn)。同時(shí)，完善的物業(yè)管理能為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象，吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費(fèi)者。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境和布局、治安等與整個(gè)建設(shè)風(fēng)貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。但是，目前在物業(yè)管理的實(shí)踐過程中還存在著如下問題：

1、物業(yè)管理架構(gòu)不完善。

目前，我國(guó)物業(yè)管理存在的首要問題是架構(gòu)不完善，體制需進(jìn)一步理順和重新構(gòu)建。其中，政府、管委會(huì)、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要進(jìn)一步明確。例如，成都市近年來已竣工的住宅小區(qū)中，房屋及物業(yè)管理有三種基本形式：一是政府房地產(chǎn)管理部門管理的，二是房地產(chǎn)開發(fā)商以企業(yè)管理的，三是產(chǎn)權(quán)單位自管的，這三種物業(yè)管理模式大約各占1／3。而其中不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是收費(fèi)服務(wù)和簡(jiǎn)單生產(chǎn)活動(dòng)，對(duì)企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無規(guī)劃，二無措施，沒有明確管理目標(biāo)責(zé)任制，企業(yè)既無壓力也無動(dòng)力，管理不計(jì)成本，年終無核算，對(duì)該建立哪些規(guī)章制度和管理標(biāo)準(zhǔn)，心中無數(shù)，照搬照抄了別人的規(guī)章制度，使這些規(guī)章制度流于形式。

2、配套設(shè)施運(yùn)作不理想。

目前，小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過程來通盤設(shè)計(jì)和全方位運(yùn)作，配套設(shè)施運(yùn)作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費(fèi)使用。其公用設(shè)施本來已很少，商店、學(xué)校、銀行、娛樂設(shè)施等本來不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點(diǎn)還因種種原因“名存實(shí)亡”。

3、維修保養(yǎng)不得力。

小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時(shí)解決。原因是物業(yè)管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業(yè)知識(shí)，二無配備必要的維修隊(duì)及設(shè)施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關(guān)單位報(bào)告或申請(qǐng)維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。

4、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難以為繼。

物業(yè)管理和建設(shè)一樣，也需要資金的投入，在物業(yè)管理中，應(yīng)該貫徹“誰受益，誰投入”的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀還有相當(dāng)?shù)膽T性，不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)。這有悖于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下住宅消費(fèi)原則，也是影響物業(yè)管理工作順利開展的一大癥結(jié)所在。

5、物業(yè)管理法制不健全。

全國(guó)性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗(yàn)收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，實(shí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化等缺乏法制的根本保障。

6、物業(yè)管理公司與社會(huì)相關(guān)方面關(guān)系不順。

物業(yè)管理公司在其經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)過程中與街道、居委會(huì)、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門都有密切關(guān)系。由于工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，已成為小區(qū)物業(yè)管理中一大突出矛盾。

7、物業(yè)管理不到位。

目前有物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而著重于多種經(jīng)營(yíng)，或只限于收租金和一般養(yǎng)護(hù)維修，而對(duì)于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周圍環(huán)境，主動(dòng)維修設(shè)備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值則未能很好顧及，更談不上特約服務(wù)了。

8、地區(qū)間發(fā)展不平衡。

各個(gè)?。ㄊ?、區(qū)）申報(bào)參評(píng)全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)，不足全國(guó)小區(qū)總數(shù)的30％，參評(píng)城市不到全國(guó)城市的1％，有6個(gè)省會(huì)城市不出小區(qū)參評(píng)。這里既有南北經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異的客觀因素，也有主管部門“重建輕管”的傾向。

二、解決對(duì)策

面對(duì)上面的這些問題國(guó)家應(yīng)盡快出臺(tái)物業(yè)管理專業(yè)性法規(guī)，規(guī)范政府、業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理公司、房產(chǎn)開發(fā)商、居住者各自的責(zé)、權(quán)、利，以及相互之間的法律關(guān)系，進(jìn)一步明確物業(yè)管理在社會(huì)主義初級(jí)階段的地位和作用，為物業(yè)管理公司提供一個(gè)寬松、公開、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使我國(guó)物業(yè)管理向社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)軌道上邁進(jìn)一步。

1、國(guó)家盡快頒布針對(duì)物業(yè)管理的專業(yè)性法律。立法上明確劃分建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任（包括前期物業(yè)管理）。首先應(yīng)當(dāng)在立法中明確建設(shè)單位對(duì)開發(fā)完畢已竣工驗(yàn)收合格的小區(qū)住宅必須實(shí)行前期物業(yè)管理，其組成應(yīng)由建設(shè)單位在當(dāng)?shù)胤抗懿块T指導(dǎo)下進(jìn)行。規(guī)定入住率達(dá)到一定比例（如30%——50%）或首次交付使用達(dá)到一定期限，房管部門必須組織業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)，如果建設(shè)單位或前期物業(yè)管理企業(yè)阻撓業(yè)主大會(huì)成立的，一定比例（如10——15%）的業(yè)主可向房管部門申請(qǐng)強(qiáng)制成立業(yè)主大會(huì)，房管部門應(yīng)當(dāng)給予支持，否則，業(yè)主可向上一級(jí)行政主管部門提出行政訴訟，狀告房管部門“不作為”。業(yè)主大會(huì)成立并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后，在一定期限內(nèi)（如6個(gè)月）應(yīng)當(dāng)做出選聘新物業(yè)管理企業(yè)的決定，在選聘新物業(yè)公司期間，建設(shè)單位必須將物管條例第29條規(guī)定的竣工驗(yàn)收資料、技術(shù)資料說明文件等移交業(yè)主委員會(huì)保管，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)委托業(yè)主委員會(huì)在房管部門的指導(dǎo)和街道辦事處的配合下確定物業(yè)管理企業(yè)，定聘后，業(yè)主委員會(huì)再將上述物業(yè)資料轉(zhuǎn)交物業(yè)管理企業(yè)保管。物業(yè)管理企業(yè)直接對(duì)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，最終對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。以此杜絕“老子”遺禍“兒子”擔(dān)罪現(xiàn)象發(fā)生，對(duì)現(xiàn)有建設(shè)單位已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，可采取限期分離辦法解決，使建設(shè)單位逐步淡出物業(yè)管理行業(yè)。同時(shí)立法還應(yīng)明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，建立建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主三者互相平衡制約、相互監(jiān)督的制約機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生，體現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)人通過建立團(tuán)體關(guān)系、維護(hù)共同性物業(yè)權(quán)益的強(qiáng)烈愿望。它由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其對(duì)公共物業(yè)財(cái)產(chǎn)的管理權(quán)利，來自于區(qū)域內(nèi)全體區(qū)分所有權(quán)人以業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的方式所做的委托，雙方之間產(chǎn)生的是一種類似于信托性質(zhì)的民事關(guān)系?？梢哉f，成立業(yè)主委員會(huì)這樣的法律主體，是所有權(quán)人行使公寓化建筑物所有權(quán)的一種新的法律形式。但正如胡杰豐律師所說，業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系就如公司董事會(huì)與股東會(huì)的關(guān)系，業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的一個(gè)內(nèi)部機(jī)關(guān)，而不是法人和其他組織。按照法律規(guī)定它并不具備任何法律主體資格！這對(duì)于當(dāng)事人的訴訟、對(duì)弱勢(shì)群體合法權(quán)益的及時(shí)有效保護(hù)，以及對(duì)法院的案件審理工作都將帶來很大的困難和壓力，它既不符合司法效率的原則，也不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)。也使物業(yè)管理在立法與實(shí)踐中脫節(jié)，并陷入難以自拔的困境。因此，法律應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)可在依法成立并登記后取得法人資格，業(yè)主委員會(huì)是大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它負(fù)責(zé)實(shí)施其決議，代表業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)進(jìn)行有效管理。這有利于改變業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)責(zé)不對(duì)稱的狀況，從而有效地緩解矛盾，并最大限度地避免糾紛的發(fā)生。

2、加強(qiáng)物業(yè)公司的資質(zhì)管理。

房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)管理，實(shí)施注冊(cè)和許可證制度，扶持市場(chǎng)化、社會(huì)化的專業(yè)性物業(yè)管理公司，引導(dǎo)專業(yè)性物業(yè)公司向大型化發(fā)展，創(chuàng)造規(guī)模效益，并將業(yè)績(jī)優(yōu)良的物業(yè)管理公司向業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行推薦。

3、加大宣傳力度，進(jìn)一步提高對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)水平。物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)，最受益者是廣大居民，同時(shí)又減輕了政府的負(fù)擔(dān)，還能解決部分下崗職工的再就業(yè)問題，可以帶來很大的社會(huì)效益、環(huán)境效益和一定的經(jīng)濟(jì)效益。推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，要加大對(duì)物業(yè)管理的宣傳力度，提高公眾對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)水平，營(yíng)造一種全社會(huì)關(guān)心和支持物業(yè)管理工作的社會(huì)氛圍。

4、建立專項(xiàng)維修基金管理委員會(huì)。

專項(xiàng)維修基金的收取、管理、使用、續(xù)籌與監(jiān)督等均應(yīng)明確到位，建立專項(xiàng)維修基金管理委員會(huì)，對(duì)其使用情況、利息情況定期予以公布。從實(shí)際情況看，專項(xiàng)維修資金的籌集一般有三種途徑，第一是開發(fā)商售房時(shí)按房款2%收取，然后轉(zhuǎn)給物業(yè)公司保管。第二是業(yè)主購(gòu)房時(shí)不交專項(xiàng)維修基金，待用時(shí)再以業(yè)主大會(huì)決議形式籌集。第三是在收取物業(yè)管理費(fèi)用中分兩部分，一部分為平時(shí)物業(yè)管理支出，另一部分為專項(xiàng)維修資金。至于采取哪種方式續(xù)籌專項(xiàng)維修基金，也必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

5、設(shè)置機(jī)構(gòu)，規(guī)范管理。

國(guó)家有必要設(shè)置專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，利用國(guó)家和地方政府制定的一些法規(guī)、政策對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、開發(fā)商實(shí)施綜合管理，并盡快編制物業(yè)管理勞動(dòng)定額，各物業(yè)各工種的工作量、材料消耗，及以機(jī)械臺(tái)班損耗等做出明確的測(cè)定，使物業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中一方面即可雙向選擇，又可防止物業(yè)行業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。

6、加大組織領(lǐng)導(dǎo)力度理順管理體制。

按照建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的基本要求，結(jié)合兄弟城市住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，加速住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作步伐，以適應(yīng)住房制度改革深入發(fā)展的新形勢(shì)。建議市政府成立由分管副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)、規(guī)劃局、房產(chǎn)局、房改辦、城建局、公安局、財(cái)政局、物價(jià)局、政府負(fù)責(zé)人為成員的住宅小區(qū)物業(yè)管理 領(lǐng)導(dǎo)小組，以加強(qiáng)對(duì)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的組織、協(xié)調(diào)、領(lǐng)導(dǎo)。按照建設(shè)部《辦法》第三條“房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)小區(qū)管理的歸口管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)小區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)”的規(guī)定，建議明確市房產(chǎn)管理局為市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門。市房產(chǎn) 管理局要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，組織物業(yè)公司開展各項(xiàng)活動(dòng)，不斷提高企業(yè)管理服務(wù)水平。

7、處理好物業(yè)公司與其他方面的關(guān)系。

物業(yè)管理是通過管理公司實(shí)施的，而物業(yè)公司對(duì)物業(yè)點(diǎn)的管理必須符合當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定，并接受屬地政府職能部門的管理，因此，物業(yè)公司在管理中要積極與居委會(huì)、街道辦、派出所、物價(jià)、稅務(wù)等單位取得聯(lián)系，輔助行政機(jī)關(guān)工作，共創(chuàng)文明小區(qū)。內(nèi)部條件包括處理好行業(yè)內(nèi)部的平衡，成立行業(yè)協(xié)會(huì)提高管理服務(wù)水平，重視員工素質(zhì)保證基本隊(duì)伍的技術(shù)力量，提供多種服務(wù)和多層次服務(wù)，以及合理收取和使用管理經(jīng)費(fèi)等五個(gè)方面。

8、強(qiáng)化管理、樹立品牌，建立激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。

對(duì)于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步比較晚，在社會(huì)的影響力還不夠，相關(guān)的體制還不完善，強(qiáng)化管理樹立品牌，建立激勵(lì)機(jī)制，能步斷的提升行業(yè)在社會(huì)上的影響了，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

三、結(jié) 論

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們收入不斷提高，人們對(duì)于高質(zhì)量的生活水平的追求欲望越來越強(qiáng)烈，物業(yè)管理作為我國(guó)服務(wù)行業(yè)的一份子，與人們生活質(zhì)量的高低有著密切的關(guān)系，它的管理是否完善直接影向人們的心情和生活質(zhì)量，因此面對(duì)我國(guó)目前物業(yè)管理存在的問題采取加強(qiáng)立法，加強(qiáng)物業(yè)公司的資質(zhì)管理，加大宣傳力度，建立專項(xiàng)維修基金管理委員會(huì)，建立專項(xiàng)維修基金管理委員會(huì)，加大組織領(lǐng)導(dǎo)力度理順管理體制，處理好物業(yè)公司與其他方面的關(guān)系以及強(qiáng)化管理、樹立品牌，建立激勵(lì)機(jī)制等措施來解決我國(guó)物業(yè)管理在發(fā)展中存在的問題，是符合我國(guó)國(guó)情和人們的切身利益的。

總之，不斷的完善我國(guó)的物業(yè)管理服務(wù)，不僅能使我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)在激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)生存和壯大，還能為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。

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第三篇：我國(guó)服務(wù)業(yè)存在問題及其解決對(duì)策

我國(guó)服務(wù)業(yè)存在問題及其解決對(duì)策

班級(jí)：經(jīng)1109 學(xué)號(hào)：20111246 姓名：邢艷春

在經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)愈加洶涌的背景下，世界經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生著深刻的變革，以金融及信息革命全球化發(fā)展為特征的科學(xué)技術(shù)革新浪潮正在推動(dòng)世界服務(wù)的加速發(fā)展。如今服務(wù)業(yè)占各國(guó)經(jīng)濟(jì)比重越來越大。當(dāng)然中國(guó)也在此行列之中，接下來我們將分析中國(guó)的服務(wù)業(yè)，以及其存在的問題以及解決的決策。

服務(wù)業(yè)是指利用設(shè)備、工具、場(chǎng)所、信息或技能為社會(huì)提供服務(wù)的業(yè)務(wù)。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，服務(wù)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，服務(wù)業(yè)包括現(xiàn)代物流業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、味濃服務(wù)業(yè)、社區(qū)服務(wù)業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)、文化服務(wù)業(yè)、金融服務(wù)業(yè)、公共服務(wù)業(yè)、教育服務(wù)業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)等等。服務(wù)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，服務(wù)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r與發(fā)展水平是衡量一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要標(biāo)志，也反應(yīng)了一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)是主要依托信息技術(shù)和現(xiàn)代管理而發(fā)展起來的知識(shí)相對(duì)密集的服務(wù)業(yè)，具有技術(shù)含量高、人力資本含量高、附加值高、資源依賴度低、污染排放低等特征，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平是衡量現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志。發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對(duì)于轉(zhuǎn)變我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、實(shí)現(xiàn)我國(guó)產(chǎn)業(yè)向價(jià)值鏈高端的轉(zhuǎn)移、提高科技創(chuàng)新能力、建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家，具有重要的戰(zhàn)略意義。

我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的主要問題：

一是技術(shù)含量有待提高。我國(guó)服務(wù)業(yè)總體技術(shù)含量不高，勞動(dòng)生產(chǎn)率較低，科技對(duì)服務(wù)業(yè)的貢獻(xiàn)率還有待進(jìn)一步提高。二是創(chuàng)新能力有待加強(qiáng)。自主創(chuàng)新能力不強(qiáng)，制約著我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，如軟件和信息服務(wù)業(yè)由于自主創(chuàng)新能力不足、缺乏核心技術(shù)，我國(guó)所提供的產(chǎn)品和信息服務(wù)基本處于產(chǎn)業(yè)鏈低端，經(jīng)濟(jì)效益很低，而且我國(guó)在服務(wù)業(yè)領(lǐng)域研發(fā)投入的不足，也在一定程度上影響了服務(wù)業(yè)創(chuàng)新能力的提高。三是人才短缺問題凸顯。我國(guó)雖然擁有豐富的人力資源，但服務(wù)人才的短缺、尤其是結(jié)構(gòu)性短缺一直制約著我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。四是融資困難亟待改善。大多數(shù)服務(wù)企業(yè)由于規(guī)模小、信用低以及缺乏足夠的抵押品等原因，很難從銀行獲得企業(yè)發(fā)展所需的貸款。在需要大量資金的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)如節(jié)能服務(wù)業(yè)，融資困難一直是制約行業(yè)發(fā)展的最大難題。五是規(guī)模品牌有待提升。規(guī)模偏小、品牌效應(yīng)差也是制約著我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要原因，在服務(wù)外包領(lǐng)域，企業(yè)規(guī)模越大、品牌效應(yīng)越高，越容易獲得訂單。我國(guó)大多數(shù)服務(wù)外包企業(yè)雖然發(fā)展迅速，但由于規(guī)模偏小、品牌效應(yīng)不大，在國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中處于不利地位，難以獲得較大的訂單。

對(duì)于我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的主要問題的解決對(duì)策：

以發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為抓手，努力提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的科技含量和創(chuàng)新水平。當(dāng)前，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)已成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主體，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)由于充分運(yùn)用現(xiàn)代科技成果，不僅科技含量高，而且在技術(shù)、管理、經(jīng)營(yíng)等方面的創(chuàng)新也引領(lǐng)世界潮流。金融危機(jī)促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，加速了我國(guó)東部到中西部的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，既為我國(guó)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供了條件，又對(duì)我國(guó)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)提高科技含量和創(chuàng)新能力提出了要求。要充分利用金融危機(jī)提供的有利時(shí)機(jī)，以發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為抓手，在東部沿海地區(qū)圍繞高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展需求，采取有效措施大力發(fā)展研發(fā)、文化創(chuàng)意、供應(yīng)鏈管理等科技含量高、創(chuàng)新能力強(qiáng)的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)；在中西部和東北地區(qū)，可以通過設(shè)立專項(xiàng)基金等方式，對(duì)服務(wù)于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)如物流、研發(fā)、公共服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行支持，以提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)科技含量和創(chuàng)新能力。

以發(fā)展軟件和服務(wù)外包業(yè)為契機(jī)，加快建立適應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的人才培養(yǎng)模式。我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)人才的缺乏，既有總量上的，也有結(jié)構(gòu)上的；總體看來，我國(guó)外包服務(wù)業(yè)人才的缺乏更多是總量上的不足。據(jù)介紹，金融危機(jī)中大量軟件服務(wù)企業(yè)所需要的是具有一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的中級(jí)軟件人員，對(duì)高、中、低人才的需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出“橄欖型”的特征，而目前我國(guó)院校培養(yǎng)模式卻無法適用這種需求。因此，應(yīng)以此次金融危機(jī)所形成的強(qiáng)大的市場(chǎng)需求為契機(jī)，首先在軟件和服務(wù)外包相關(guān)專業(yè)，形成以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的訂單式人才培養(yǎng)模式，并逐步擴(kuò)展到其它現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，最終形成適應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的人才培養(yǎng)模式。

以發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為契機(jī)，加快形成適應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的融資模式。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)具有反經(jīng)濟(jì)周期和逆勢(shì)而上的特點(diǎn)，并能夠發(fā)展成為重要的支柱產(chǎn)業(yè)。為加快我國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一要充分發(fā)揮政府的積極作用，通過設(shè)立文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基金解決文化創(chuàng)意企業(yè)融資難的問題。如北京市通過設(shè)立文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資引導(dǎo)基金，對(duì)為文化創(chuàng)意企業(yè)提供擔(dān)保的公司進(jìn)行政策扶持，很好地解決了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)融資難的問題。二是抓緊時(shí)間研究解決知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款所存在的問題，盡快形成較為成熟的知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款模式。三是積極發(fā)展針對(duì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的專業(yè)化擔(dān)保公司，以減少銀行的風(fēng)險(xiǎn)和放貸的積極性，以此為基礎(chǔ)逐步形成適應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的融資模式。

以優(yōu)化服務(wù)和政策環(huán)境為推手，提升我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的規(guī)模和品牌。當(dāng)前，為充分利用金融危機(jī)提供的有利時(shí)機(jī)，擴(kuò)大我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的規(guī)模和品牌。一要鼓勵(lì)并支持現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，尤其是服務(wù)外包企業(yè)、文化創(chuàng)意企業(yè)、軟件服務(wù)業(yè)等之間開展以市場(chǎng)為中心、以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的多種多樣的并購(gòu)，特別是鼓勵(lì)開展國(guó)際并購(gòu)，較快地形成一大批具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力、超過萬人以上的現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)。二要積極鼓勵(lì)現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)開拓國(guó)際客戶資源。三要進(jìn)一步完善發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的軟硬件環(huán)境，包括國(guó)內(nèi)服務(wù)業(yè)務(wù)外國(guó)企業(yè)禁入、外匯管制過于嚴(yán)格等問題。四要盡快出臺(tái)鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)政府、機(jī)構(gòu)、公司外包非核心業(yè)務(wù)的稅收、收費(fèi)、信息保密和資格認(rèn)定等政策，為現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)提供更多的業(yè)務(wù)資源。

綜上所訴：雖然我國(guó)的服務(wù)業(yè)存在著很多的問題，但是發(fā)展的潛力是巨大的。我國(guó)的服務(wù)業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)被視為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的最后一塊蛋糕。我國(guó)強(qiáng)有力的政策扶持是我國(guó)服務(wù)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要保障，我相信在運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式和信息技術(shù)改造提升傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的過程中，我國(guó)的服務(wù)業(yè)將會(huì)發(fā)展的越來越好，逐步邁入到發(fā)達(dá)國(guó)家的行列。

第四篇：我國(guó)中小企業(yè)發(fā)展中存在的問題及對(duì)策

中央廣播電視大學(xué)工商管理?？飘厴I(yè)論文

我國(guó)中小企業(yè)發(fā)展中存在的問題及對(duì)策

學(xué)生姓名:汪紅彬

分校:黃山電大

專業(yè):工商管理?？?/p>

年級(jí):10秋

學(xué)號(hào):1034001459029

指導(dǎo)老師:許老師

答辯日期:

成績(jī):

內(nèi)容摘要

中小企業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定起著舉足輕重的促進(jìn)作用,但政策、法律、資金、服務(wù)等方面存在的問題卻制約了它的發(fā)展。政府應(yīng)從完善法律體系、完善信用擔(dān)保體系、健全社會(huì)化和信息服務(wù)體系等方面為這些問題的解決創(chuàng)造條件。

本文就我國(guó)中小企業(yè)發(fā)展中存在的問題及其成因進(jìn)行了分析，并提出了解決我國(guó)中小企業(yè)問題的方法，這對(duì)促進(jìn)我國(guó)中小企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展將會(huì)有所助益。

關(guān)鍵詞：中小企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀對(duì)策創(chuàng)新發(fā)展

我國(guó)中小企業(yè)發(fā)展中存在的問題及對(duì)策

中小企業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定起著舉足輕重的促進(jìn)作用,但政策、法律、資金、服務(wù)等方面存在的問題卻制約了它的發(fā)展。政府應(yīng)從完善法律體系、完善信用擔(dān)保體系、健全社會(huì)化和信息服務(wù)體系等方面為這些問題的解決創(chuàng)造條件。

一、中小企業(yè)發(fā)展中存在的問題

中小企業(yè)經(jīng)濟(jì)在蓬勃發(fā)展的同時(shí)，也面臨了一系列的問題。從中小企業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境看，目前令其裹足不前的原因主要有：全球經(jīng)濟(jì)增速放緩；原材料、能源等成本大幅度提升，利潤(rùn)空間被大幅壓縮；勞動(dòng)力成本上升，低勞動(dòng)力成本優(yōu)勢(shì)被削弱；緊縮的宏觀調(diào)控政策造成融資困難，中小企業(yè)資金鏈面臨壓力等。具體問題如下：

（一）體制環(huán)境問題

在體制問題中，最嚴(yán)峻的就是進(jìn)入門檻和審批等問題。要致力于優(yōu)化法制環(huán)境、政策環(huán)境、政務(wù)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境和輿論環(huán)境，尤其是意識(shí)形態(tài)和對(duì)轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)的體制慣性觀念還需要突破。政府一些歧視性政策還沒有完全消除。國(guó)家對(duì)私有財(cái)產(chǎn)的法律保護(hù)力度還不夠，在憲法和其他法律中缺乏對(duì)民營(yíng)企業(yè)財(cái)產(chǎn)保護(hù)的規(guī)定；一些金融、保險(xiǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、科教文衛(wèi)等領(lǐng)域仍然不同程度地限制民營(yíng)、私營(yíng)企業(yè)進(jìn)入。像銀行、電信和商品批發(fā)等多個(gè)行業(yè)品種被限制進(jìn)入，一些允許進(jìn)入的行業(yè)和其他所有制比起來，也存在門檻過高、前置性審批復(fù)雜等問題；民營(yíng)企業(yè)在土地征用、人才引進(jìn)、信息獲取、戶籍管理等仍存在不公平待遇。

（二）中小企業(yè)的融資困難

雖然各級(jí)政府部門想方設(shè)法為中小企業(yè)的發(fā)展提供便利，但是由于受到中央調(diào)整存款準(zhǔn)備金率的影響，貨幣供應(yīng)量受到控制，使本來貸款環(huán)境就相對(duì)較差的中小企業(yè)因此在近幾年來的融資更加困難。

（三）中小企業(yè)戰(zhàn)略模糊

任何一個(gè)企業(yè)的發(fā)展，都需要構(gòu)造一個(gè)完善的管理體系，而這個(gè)管理體系是以企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)的。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)管理體系的平臺(tái)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其戰(zhàn)略管理的框架下加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，從人治過渡到制度化管理。但問題是，許多中小企業(yè)的發(fā)展缺乏一個(gè)明確的戰(zhàn)略作支撐。企業(yè)沒有一個(gè)戰(zhàn)略平臺(tái)，企業(yè)容易受到內(nèi)外因素的干擾，那么企業(yè)的發(fā)展與管理很容易在重大問題上迷失方向是。有些中小企業(yè)自認(rèn)為擁有了發(fā)展的戰(zhàn)略，但是，實(shí)際情況不然。企業(yè)戰(zhàn)略是系統(tǒng) 化的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?，而不是一些“點(diǎn)子”的堆砌。因?yàn)槭袌?chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展己經(jīng)到了僅依靠個(gè)人的聰明或直覺而無法把握的程度，企業(yè)應(yīng)當(dāng)理性的從研究戰(zhàn)略開始。

（四）中小企業(yè)沒有明確的核心競(jìng)爭(zhēng)力

競(jìng)爭(zhēng)力其實(shí)就是企業(yè)在長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)過程中逐步積累形成的不同于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的能力，它可能是研發(fā)能力、制造能力、營(yíng)銷能力，也可能是品牌能力等等任何一方面的能 力。核心競(jìng)爭(zhēng)力不同于

一般的競(jìng)爭(zhēng)力，它應(yīng)該是企業(yè)成功和保持競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力，是企業(yè)永葆強(qiáng)盛的基石。當(dāng)前，我國(guó)許多中小企業(yè)家對(duì)于核心競(jìng)爭(zhēng)力缺乏 清晰的認(rèn)識(shí)，要真正培養(yǎng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就必須先澄清多個(gè)誤區(qū)。首先，脫離企業(yè)戰(zhàn)略就無從談核心競(jìng)爭(zhēng)力，核心競(jìng)爭(zhēng)力是與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略連接在一起的，它 是為企業(yè)戰(zhàn)略服務(wù)的。其次，企業(yè)的核心產(chǎn)品不等于企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。一個(gè)企業(yè)有了某項(xiàng)核心產(chǎn)品，并不代表它有了核心競(jìng)爭(zhēng)力，如同樹干不同于樹根一樣。一旦 企業(yè)的核心產(chǎn)品生命周期到了衰退期，企業(yè)就會(huì)面臨衰敗甚至導(dǎo)致關(guān)門破產(chǎn)的危險(xiǎn)。第三，企業(yè)的局部成功因素不一定就是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。過去促使成功的因素 未必能保證企業(yè)繼續(xù)獲得成功。暫時(shí)的、局部的成功因素，不一定是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（五）中小企業(yè)的人才素質(zhì)偏低

人力資源是企業(yè)發(fā)展的惟一“活”資源，企業(yè)產(chǎn)品和管理的創(chuàng)新都需要合格的人才。人才缺乏導(dǎo)致了中小企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)新和管理制度跟不上時(shí)代的步伐，阻礙了我國(guó)中小企業(yè)進(jìn)上步展的勢(shì)頭。中小企業(yè)人才素質(zhì)低，成為我國(guó)民營(yíng)企業(yè)順利實(shí)現(xiàn)“二次創(chuàng)業(yè)”的瓶頸。

二、中小企業(yè)存在問題的原因分析

改革開放后我國(guó)中小企業(yè)取得巨大成就，但仍然存在許多問題，在問題的背后，深層次的原因主要是：

（一）政府角色越位、錯(cuò)位、缺位，民營(yíng)企業(yè)發(fā)展缺乏良好的外部環(huán)境企業(yè)發(fā)展最重要的是政府營(yíng)造一個(gè)特別適合民營(yíng)企業(yè)發(fā)展的大好環(huán)境，且提供優(yōu)良的服務(wù)，特別是在于政府管理機(jī)制的改革，而改革的關(guān)鍵是解決政府職能部門越 位、錯(cuò)位、缺位的問題。盡管經(jīng)過幾次的政府機(jī)構(gòu)改革，我國(guó)也為中小企業(yè)出臺(tái)了一些政策，但對(duì)照中小企業(yè)發(fā)展的要求和WTO 要求的平等競(jìng)爭(zhēng)、高度開放的規(guī) 則，我們還有問題亟待解決。中小企業(yè)的發(fā)展受外部因素制約的因素還很多，缺乏政府明確、有力的引導(dǎo)和扶持，政府政策不到位，存在不少領(lǐng)導(dǎo)始終對(duì)中小經(jīng)濟(jì)偏 見而致中小企業(yè)在人才引進(jìn)、投資、融資、地方稅收等受到歧視性待遇，還受到政府一些職能部門不規(guī)范行為的干擾。有關(guān)政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、服務(wù)環(huán)境等嚴(yán)重制 約了中小企業(yè)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展。

（二）企業(yè)內(nèi)部思想觀念落后、管理不科學(xué)成為企業(yè)發(fā)展的瓶頸中國(guó)中小企業(yè)面臨的主要問題是在新的形勢(shì)下如何持續(xù)發(fā)展的問題。中小企業(yè)存在的問題，既有外部的不利環(huán)境造成的，更多的是來自企業(yè)自身在思想觀念和管理理 念上的落后，這些問題己成為中小企業(yè)持續(xù)發(fā)展的障礙。企業(yè)成員的思想觀念，決定著企業(yè)成員的思維方式和行為方式。這些對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說，無非是致命的。此外，傳統(tǒng)式的指令式的上級(jí)對(duì)下級(jí)的管理，尊重色彩濃厚，內(nèi)部人員缺乏相互溝通 的機(jī)制和動(dòng)力，企業(yè)的信息很少能在應(yīng)有的范圍內(nèi)得到傳播，上下級(jí)之間存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱現(xiàn)象，這一來影響員工之間的感情，二來不利于員工之間開展有利 于企業(yè)業(yè)績(jī)的工作，三來直接帶來了不人本、不科學(xué)的企業(yè)文化，形成惡性循環(huán)。

三、解決我國(guó)中小企業(yè)問題的方法

（一）建立健全法律體系，形成有利于中小企業(yè)發(fā)展的良好宏觀環(huán)境要進(jìn)一步提高政府及全民對(duì)中小企業(yè)地位和作用的認(rèn)識(shí)，形成良好的企業(yè)發(fā)展的輿論環(huán)境；應(yīng)加強(qiáng)立法，加快有關(guān)中小企業(yè)的法律法規(guī)建設(shè)，要以實(shí)施《中小企業(yè)促進(jìn)法》為契機(jī)，積極地制定配套性的全國(guó)法規(guī)及地方性法規(guī)，改變中小企業(yè)的法律保障機(jī)制；切實(shí)轉(zhuǎn)換中小企業(yè)的宏觀管理機(jī)制，政府要轉(zhuǎn)變職能，做好中小企業(yè)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)管理等宏觀政策的制定、執(zhí)行、監(jiān)督、指導(dǎo)、服務(wù)等工作，營(yíng)造中小企業(yè)發(fā)展的良好政策環(huán)境，使中小企業(yè)的援助走上法制化軌道，形成有利于各種中小企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)的法律和政策體系，形成良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。按照國(guó)際慣例，各級(jí)政府應(yīng)重點(diǎn)扶持中小企業(yè)專業(yè)區(qū)、服務(wù)聯(lián)合體、社會(huì)化服務(wù)系統(tǒng)的建設(shè)和發(fā)展。

（二）拓寬中小企業(yè)融資渠道

建立中小企業(yè)發(fā)展準(zhǔn)備金制度。準(zhǔn)備金由政府掌握，重點(diǎn)用于支持地方中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品換代，支持高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，做到有償使用，滾動(dòng)發(fā)展。初始資金可由財(cái)政撥款、原國(guó)有中小企業(yè)出售所得、中小企業(yè)提取一定的發(fā)展準(zhǔn)備金等方式籌集。此外，可以建立中小企業(yè)銀行，鼓勵(lì)開辦多種經(jīng)營(yíng)模式的金融機(jī)構(gòu)。鼓勵(lì)組建以中小企業(yè)為主要股東、以企業(yè)互助為主要業(yè)務(wù)范圍的、區(qū)域性的中小企業(yè)互助合作銀行及投資財(cái)團(tuán)，并在法律上規(guī)定資金投向（主要為中小企業(yè)）和扶持的政策。同時(shí)，各大商業(yè)銀行也應(yīng)積極為中小企業(yè)的融資提供支持。

（三）建立健全社會(huì)化服務(wù)體系

首先，應(yīng)將中小企業(yè)組織起來，引導(dǎo)企業(yè)組建自我約束、自我服務(wù)的自律性組織。這些組織應(yīng)積極為中小企業(yè)提供多方面的服務(wù)，維護(hù)好其權(quán)益。政府應(yīng)通過改革，將相關(guān)行政職能逐步轉(zhuǎn)化為服務(wù)職能，轉(zhuǎn)移到這些組織，形成“小政府，大服務(wù)”的格局。其次，應(yīng)吸取國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行咨詢服務(wù)補(bǔ)助制度，培育壯大社會(huì)中介服務(wù)組織，為中小企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、企業(yè)診斷、信息咨詢、市場(chǎng)營(yíng)銷、技術(shù)支持、人才培訓(xùn)、引進(jìn)、法律咨詢等全方位的服務(wù)。社會(huì)各界都應(yīng)積極為中小企業(yè)牽線搭橋，做好中小企業(yè)的“紅娘”和載體。

（四）為中小企業(yè)發(fā)展培訓(xùn)人才，更新其觀念中小企業(yè)無論是經(jīng)營(yíng)管理的高級(jí)人才，還是從事各種專業(yè)管理和技術(shù)工作的專門人才，都遠(yuǎn)不能適應(yīng)其發(fā)展的要求，而它們自身又沒有能力實(shí)現(xiàn)在職人員的自我培訓(xùn)，這使政府和社會(huì)的幫助就顯得十分必要。中小企業(yè)也應(yīng)更新觀念，樹立人力資源是企業(yè)發(fā)展第一資源的觀念，要舍得在人才培養(yǎng)上投入，并要樹立“不為我有，但為我用”的人才觀念。

（五）為中小企業(yè)發(fā)展提供良好的市場(chǎng)環(huán)境

中小企業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于競(jìng)爭(zhēng)，但必須是公開、公平的競(jìng)爭(zhēng)。所以，應(yīng)當(dāng)通過深化改革，發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，形成適合各類企業(yè)游泳的大海。要在中小企業(yè)的開業(yè)登記、注冊(cè)等方面，降低條件，簡(jiǎn)化手續(xù)，減少費(fèi)用。對(duì)能夠放開的行業(yè)，應(yīng)當(dāng)通過改革，打破壟斷，盡早放開。凡允許國(guó)外企業(yè)進(jìn)入的行業(yè)，就應(yīng)當(dāng)允許私營(yíng)和個(gè)體企業(yè)經(jīng)營(yíng)。

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第五篇：物業(yè)管理問題及解決對(duì)策

一、物業(yè)管理存在的問題

1.物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后

盡管《物權(quán)法》出臺(tái),又有此前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,但整體上而言,有關(guān)物業(yè)管理的配套法律法規(guī)比較零散,缺少系統(tǒng)性。

現(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在著一些弊端,這些問題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實(shí)際的物業(yè)管理法律關(guān)系,也不可能使我國(guó)的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.遺留問題

一方面是開發(fā)商遺留問題，由于房屋質(zhì)量差、過度承諾等開發(fā)企業(yè)遺留為題,從而使物業(yè)管理公司代人受過。一些住宅小區(qū)物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)如同母子關(guān)系,物業(yè)管理公司為開發(fā)商遮遮掩掩,即使不是一家,物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約開發(fā)商的行為。因此,開發(fā)商的遺留問題,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。

針對(duì)房山的老舊小區(qū)，由于建設(shè)時(shí)間已經(jīng)很久，許多問題是歷史遺留問題，直到現(xiàn)在可能還沒有完全解決；由于一直不能夠得到妥善解決，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任度降低，抵制情緒越來越大，更加不利于物業(yè)管理。

3.業(yè)主缺乏自我約束

由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展,居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。業(yè)主的自我約束與自我保護(hù)意識(shí)也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強(qiáng)了物業(yè)管理的難度。

4、老舊小區(qū)的業(yè)主缺乏對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)意識(shí)，還在懷念過去的“免費(fèi)午餐”。

5、業(yè)主法制意識(shí)淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)。

6、社會(huì)關(guān)注程度不夠，許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞賣點(diǎn)，一有糾紛就紛紛對(duì)物業(yè)公司

7、行業(yè)協(xié)會(huì)還沒有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

8、物業(yè)公司不專業(yè)，管理服務(wù)不到位

一些物業(yè)公司缺乏專業(yè)性，管理服務(wù)各方面不夠規(guī)范，又未能夠合理的處理好與業(yè)主之間的關(guān)系，直接影響了業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任度，同時(shí)也對(duì)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)帶來很不利的影響。

二、相應(yīng)的對(duì)策

1、政府層面

（1）制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)，建立物業(yè)管理信用檔案。

政府應(yīng)委派物業(yè)管理協(xié)會(huì)建立物業(yè)管理公司信用檔案體系,它可為各級(jí)政府部門和社會(huì)公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場(chǎng)行為,為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù),為社會(huì)公眾對(duì)物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng),減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營(yíng)行為。同時(shí)建立物業(yè)管理信用檔案也有利于物業(yè)公司的良性發(fā)展，通過市場(chǎng)和業(yè)主的口碑來選擇出真正優(yōu)秀的物業(yè)公司，使真正優(yōu)秀的物業(yè)公司能夠在目前魚龍混雜的物業(yè)管理行業(yè)

中脫穎而出，獲得業(yè)主的青睞。

（2）制定完善相應(yīng)的法律法規(guī)，協(xié)調(diào)物業(yè)公司與個(gè)相關(guān)部門的關(guān)系，在物業(yè)公司做好服務(wù)的前提下，幫助物業(yè)公司協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)、教育、銀行、水利、電力等各部門的關(guān)系，幫助物業(yè)公司各項(xiàng)服務(wù)能夠更人性化、更規(guī)范化；使物業(yè)公司成為業(yè)主們的朋友，而不是敵人。

（3）推行建立第三方管理機(jī)構(gòu)

由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的不滿與日俱增,并迫切要求物業(yè)管理在透明、公正的環(huán)境下進(jìn)行操作,同時(shí)對(duì)于物業(yè)管理公司來說,面對(duì)業(yè)主過多的缺乏理性和缺乏專業(yè)的責(zé)問,已顯得力不從心,而政府將太多的時(shí)間耗費(fèi)在業(yè)主委員會(huì)的成立及物業(yè)管理公司與業(yè)主關(guān)系的調(diào)和上,此時(shí)可以組建一個(gè)第三方機(jī)構(gòu)解決這些矛盾。

第三方機(jī)構(gòu)可以是招投標(biāo)中心、業(yè)主咨詢公司、也可以是行業(yè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)、專家委員會(huì)。

2、物業(yè)公司層面

（1）嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

針對(duì)遺留的質(zhì)量問題應(yīng)認(rèn)真實(shí)施承接查驗(yàn)程序,嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)接管時(shí),以明確物業(yè)公司與開發(fā)單位的責(zé)任。

（2）培育和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作第一、增強(qiáng)業(yè)主的自我約束與自我救濟(jì)能力

由政府、媒體共同加大宣傳力度,增強(qiáng)業(yè)主花錢買服務(wù)意識(shí),不交物業(yè)管理費(fèi)是違法行為的宣傳,引導(dǎo)業(yè)主依法履行業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),同時(shí)監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度,將業(yè)主違約行為進(jìn)行宣傳,提高業(yè)

主的自覺性。

第二、借助社區(qū)管理的力量,監(jiān)管好業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作。

（4）物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范企業(yè)管理制定科學(xué)有效的管理體制，并認(rèn)真執(zhí)行到位，深刻認(rèn)識(shí)服務(wù)型行業(yè)的特點(diǎn)，提高企業(yè)人員素質(zhì)；要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

（5）制定好各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)標(biāo)要求已經(jīng)收費(fèi)明細(xì)，召開業(yè)主大會(huì)對(duì)相關(guān)規(guī)定及各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)張榜公布，并接受監(jiān)督。

3、社會(huì)層面

（1）物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。

（2）加大對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的宣傳力度，使社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視。

（3）新聞媒體應(yīng)了解物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)和行業(yè)特點(diǎn)，深切體會(huì)物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，加深對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的了解、同情和支持，從而進(jìn)行正面的引導(dǎo)，使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)深入地認(rèn)識(shí)，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。

（4）加強(qiáng)對(duì)廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的宣傳和指引，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。