第一篇：物業(yè)管理早期介入

前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由受聘的物業(yè)實施前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理一般包括早期介入、業(yè)主入住、裝修管理、物業(yè)檔案管理等內(nèi)容。

2．1物業(yè)管理早期介入

物業(yè)管理早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。即指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，參與房地產(chǎn)項目的投資立項、規(guī)劃設(shè)計及施工建設(shè)等過程，并提出相應(yīng)的意見和建議，以便建成后的物業(yè)能夠更好地滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求。物業(yè)管理企業(yè)早期介入的咨詢服務(wù)對象，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商，其費用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)—經(jīng)營—管理三個階段。通常所說的物業(yè)管理，是在物業(yè)的管理階段進(jìn)入，即在物業(yè)交付使用時進(jìn)入。但是，從物業(yè)管理的實踐來看，因為開發(fā)設(shè)計是物業(yè)項目能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約階段，而房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計中只考慮房屋和配套設(shè)施建造時的方便和節(jié)約，設(shè)計人員只考慮國家現(xiàn)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)成本，很少從日后使用和管理要求的角度進(jìn)行綜合考慮，造成建成后物業(yè)使用和管理上的許多不盡如人意的地方。如現(xiàn)在常見的停車位不足；房屋使用功能落后；設(shè)備設(shè)施科技含量滯后，水、電、煤氣、通風(fēng)、交通等配套方面的不完善等。這種設(shè)計規(guī)劃上的先天不足，即使業(yè)主多有抱怨，影響物業(yè)管理工作的順利開展，但也往往無法彌補(bǔ)。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識，從利于物業(yè)管理的角度對規(guī)劃設(shè)計提出建議和意見，不僅可以使規(guī)劃設(shè)計更符合使用和管理的要求，為以后的管理工作打下良好的基礎(chǔ)，而且可以充分滿足人們對工作或居住功能、環(huán)境的需求，保持其產(chǎn)品的競爭力。

對于物業(yè)管理企業(yè)而言，由于將來的業(yè)主擁有決定續(xù)聘、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，因此，在早期介入中物業(yè)管理企業(yè)能否主動站在業(yè)主的立場，充分考慮業(yè)主的需要，是一個能否在業(yè)主心目中樹立起忠實可信的好“管家”的關(guān)鍵機(jī)會。早期介入還有利于物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)對物業(yè)的全面了解，為物業(yè)前期管理做好充分的準(zhǔn)備工作、形成有序的管理秩序奠定基礎(chǔ)。

物業(yè)管理早期介入一般包括立項決策、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工和竣工驗收等四個階段。

第二篇：淺談物業(yè)管理的早期介入(畢業(yè)論文)

院 福建經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院物流系畢業(yè)論文

淺談物業(yè)管理的早期介入

學(xué)號：06AF3135 學(xué)生姓名：黃文桂 指導(dǎo)老師：周亮華 所屬專業(yè)：物業(yè)管理

福建經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué) 2008．3．1

5目錄

一、物業(yè)管理早期介入的概述..........................................3

二、早期介入對管理企業(yè)以后的管理的好處..............................3

1、有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的管理現(xiàn)狀...............................3

2、沒有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的問題.................................4

（1）、定位不清出現(xiàn)的問題....................................4（2）、規(guī)劃設(shè)計出現(xiàn)的問題....................................4（3）、水電出現(xiàn)的問題........................................5

三、早期介入的內(nèi)容..................................................5

1、對項目的總體設(shè)計與配套設(shè)施提出意見或建議.....................5

2、對水電供暖方面提出建議.......................................5

3、工程監(jiān)理工作階段.............................................6

4、為房地產(chǎn)開發(fā)商收集、提供物業(yè)管理資料.........................6

四、早期介入的必要性................................................6

五、總結(jié)............................................................7

一、物業(yè)管理早期介入的概述

所謂的物業(yè)管理早期介入是指房地產(chǎn)開發(fā)商單位邀請擬從事前期物業(yè)管理的有關(guān)人員參與該項目的可行性研究，從物業(yè)管理 的角度對物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計、設(shè)備選用、功能布局、施工、監(jiān)管、驗收、接管、銷售和租賃提出建設(shè)性意見。充分反映住戶要求和物業(yè)自身要求，力求使住戶入住之前的各種前期工作與用戶使用的實際需要及日后物業(yè)管理工作相適應(yīng)。

隨著生活水平的提高，人們對物業(yè)的要求越來越高，所以現(xiàn)在物業(yè)管理的早期介入越來越重要了。

二、早期介入對管理企業(yè)以后的管理的好處

1、有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的管理現(xiàn)狀

有一個外銷別墅，由于物業(yè)管理沖規(guī)劃就開始介入，發(fā)展商原提出為方便外籍人士生活，在小區(qū)內(nèi)設(shè)便利店，物業(yè)管理的早期介入人員提出不同意見，認(rèn)為小區(qū)不遠(yuǎn)處設(shè)有大型超市，小區(qū)配套便利店從理論上講是可行的，但考慮外籍人士追求高品質(zhì)的生活，他們生性好動，且由于居住者層次的關(guān)系，一般都配車，到附近超市購物是很方便是事，建議取消便利店，既可節(jié)約投資，又可降低管理成本。結(jié)果發(fā)展商采納了意見，外籍人士入住小區(qū)后沒有因無便利店而感到不便，也讓物業(yè)好管理。

還有另外一個例子，有一個別墅小區(qū)，由于物業(yè)管理人員早期介入，從設(shè)計階段就參與全過程，對小區(qū)的情況了如指掌，有一次，小區(qū)路燈短路故障，工程人員很快就要分段排除法找到了故障點，當(dāng)晚就解決了問題。

另一個例子該物業(yè)項目位于粵西的一個沿海城市，開發(fā)規(guī)模較大，總建筑面積達(dá)40余萬平方米，是當(dāng)?shù)刈畲蟮淖≌ㄔO(shè)項目，因此倍受當(dāng)?shù)鼐用窈驼年P(guān)注。整個項目分三期建設(shè)，第一期為經(jīng)濟(jì)適用房，同時被列為該市重點工作，整個小區(qū)建設(shè)申報國家康居示范工程小區(qū)。在該項目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作并就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式發(fā)表了意見并得到物業(yè)建設(shè)單位的采納。（1）．考慮到整個工程項目的狀況，第一期屬經(jīng)濟(jì)適用房，消費者大多屬于中低收入階層，在市場定位上除合理控制建設(shè)成本外，還應(yīng)考慮降低物業(yè)管理成本。按此思路，第一期的綠化率可以低一些，設(shè)備選型可以便宜一些；而第二期、第三期由于消費者為中高收入階層，綠化率要高，設(shè)備選型要好。（2）對整個項目的配套設(shè)施建設(shè)提出了意見，重點考慮配套設(shè)施的布局，既要方便于未來業(yè)主的使用又要防止對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。

（3）．提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也是以后項日銷售的亮點。

（4）．確定了物業(yè)管理早期介入和前期管理的時間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。

實踐證明，這幾條意見和建議對物業(yè)建設(shè)單位是非常有益的幫助，使之市場定位更加準(zhǔn)確，性能價格比更為合適，在第一期銷售過程中的良好業(yè)績證明了這些。現(xiàn)在該小區(qū)已被當(dāng)?shù)卣付閰⒂^點和示范小區(qū)，成為了當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)和物業(yè)管理的樣板。小區(qū)的物業(yè)管理已成為當(dāng)?shù)卣贫ㄕ叻ㄒ?guī)的實驗地。該小區(qū)物業(yè)管理的成功，為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理意識和物業(yè)管理水平的提高起到了非常積極的促進(jìn)作用。該項目成功后，物業(yè)建設(shè)單位的形象大大得以提升，使很多其他物業(yè)建設(shè)單位提高了對物業(yè)管理的認(rèn)識，紛紛邀請物業(yè)管理企業(yè)合作和加盟。

由此可見，物業(yè)管理的早期介入不但可以節(jié)約開發(fā)商的投資成本，還可以使物業(yè)以后的管理更方便，更可以提高物業(yè)維修質(zhì)量和及時率，讓業(yè)主滿意，這樣物業(yè)費也才會及時來交。

2、沒有早期介入的小區(qū)現(xiàn)在的問題（1）、定位不清出現(xiàn)的問題

就拿我在實習(xí)的這個小區(qū)來說吧，這是一個以安置房為主的小區(qū)，連前期介入也沒有，更不要說早期介入了，造成現(xiàn)在出現(xiàn)了很多問題，管理也不便。這個小區(qū)是建來安置那么低保戶的，有27多萬平方米，因為地域太大，這也讓管理出現(xiàn)了一些死角，還有這個小區(qū)住的不全是社會低層的人，也參合進(jìn)一些社會高層的人住進(jìn)來，所以這個小區(qū)定位很不明確，照成了現(xiàn)在的管理難度，有錢的想要有更好的生活環(huán)境，而那么生活在社會低層的人連生活都沒保障了，而且有很多都是從農(nóng)村上來的，要不都是孤寡老人，要不就是殘疾人，他們要求的就只要能吃飽肚子就行了，而且文化水平也較低，所以常常出現(xiàn)高層的人來投訴低層的人怎么擾民，怎么不講衛(wèi)生，高空拋物啊``等等等等。物業(yè)處每天都要處理好幾件這樣的投訴，焦頭爛額的啊。這就是物業(yè)沒早期介入種下的病根了啊，開發(fā)商知道在窮人那賺不了什么錢，所以就也去找一些有錢的人來這購房，他們只知道怎么樣保證自己的利潤，卻不知道貧富差距太大也會造成現(xiàn)在的管理難度，如果有早期介入的話，物業(yè)就可以在開發(fā)商客戶定位時提出建議，至少不要是這樣的兩個極端，上層有上層的管理法，低層有低層的管理法，混在一起的話就亂了套了。

（2）、規(guī)劃設(shè)計出現(xiàn)的問題 就象前面談到的，由于設(shè)計人員只從單方面來考慮問題，設(shè)計出來的產(chǎn)品沒有從管理方面來考慮，所以設(shè)計出來的東西，有可能很漂亮，卻不一定很適合人居住，如果設(shè)計出來的房子只有表面的漂亮，卻沒辦法讓人住得省心，安心，放心的話，那這會讓客戶對這個開發(fā)商失去信心，如果開發(fā)商想要有長遠(yuǎn)的發(fā)展的話，他就不能只注重眼前的利益，要努力打照出自己的口碑。

（3）、水電出現(xiàn)的問題

現(xiàn)代建筑無論是公寓還是辦公樓，由于智能化程度的發(fā)展及配套需要，建筑物內(nèi)的管線錯綜復(fù)雜，所以這就給物業(yè)公司在以后的水點搶修問題上照成的難度。有個小區(qū)，由于沒有早期介入，前期管理混亂，圖紙不祥，有一次小區(qū)路燈線路短路，由于情況不熟悉，無法查到故障部分，造成較長日子大面積路燈不亮，業(yè)主怨聲連天，管理費收繳率大幅下降。

3、通過對比可以看到，早期介入可以為一個小區(qū)帶來多大的效率啊。上述事實足夠說明了物業(yè)管理的早期介入對物業(yè)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主都有很大的益處，是解決物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理銜接問題的有效手段。

三、早期介入的內(nèi)容

1、對項目的總體設(shè)計與配套設(shè)施提出意見或建議

最好的早期介入時期是規(guī)劃設(shè)計階段，設(shè)計人員在設(shè)計房屋或小區(qū)規(guī)劃時，往往只從設(shè)計的角度考慮了房屋和配套設(shè)施，對于今后是否迎合業(yè)主的使用要求、是否符合管理要求、方便管理、降低管理成本很少考慮夠，更有的根本就沒有考慮，造成小區(qū)布局不合理、房型不合理，由此產(chǎn)生了許多交付使用后的矛盾和遺憾。

例如：我在實習(xí)的這個小區(qū)，由于沒有早期介入，現(xiàn)在小區(qū)里處處可見綠化路（綠化被踩成路），這就是規(guī)劃設(shè)計時沒考慮到的，人都是懶性的動物，綠化怎么設(shè)計要充分考慮到人的惰性，有規(guī)劃大片的草皮時，盡量不要過分地去追求美感，應(yīng)該在草皮上修一些路，比如用石板鋪成路這樣也可以啊，還有在設(shè)計路時盡量不要一條路拐個七八個彎的，這樣的路就是虛設(shè)的，就是因為有了太多這種為了美感而修成的路，綠化路才會那么多。

一個資深的物業(yè)管理公司，因為長期接觸業(yè)主，知道業(yè)主的需要，所提供的意見往往是具有代表性的，且切合實際的。

2、對水電供暖方面提出建議

對這方面，物業(yè)管理工程部人員可和工人一起探討怎么布線更合理，更適合以后的維修、搶修，物業(yè)管理人員可是把在日常工作中積累的經(jīng)驗與設(shè)計人員交流，結(jié)合實際，這樣也可以方便以后的維修。

3、工程監(jiān)理工作階段

在早期介入過程中要積極參與工程監(jiān)理工作。要從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免日后給業(yè)主及物業(yè)使用人帶來麻煩，給物業(yè)管理公司的管理服務(wù)工作帶來缺憾。

4、為房地產(chǎn)開發(fā)商收集、提供物業(yè)管理資料

物業(yè)管理企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)商提供物業(yè)管理的相關(guān)資料及技術(shù)支持，可以從規(guī)劃、設(shè)計和施工的源頭解決日后的物業(yè)管理問題，同時也提高了樓盤的質(zhì)量；

四、早期介入的必要性

談到早期介入的必要性，我就由下面這個案例來說明。案例概述：

某房產(chǎn)開發(fā)公司于1997年末立項開發(fā)浦東某地區(qū)的一個中高檔商品住宅小區(qū)，隨即便選聘了一家物業(yè)管理公司早期介入該項目的設(shè)計、施工與安裝工程。物業(yè)管理公司非常重視早期介入，本著做發(fā)展商“好參謀、好幫手、好朋友”的服務(wù)理念，專門成立了由公司物業(yè)管理部和工程設(shè)備部負(fù)責(zé)人組成的項目組，深入項目工地，查閱擴(kuò)初設(shè)計方案和其它設(shè)計資料，與房產(chǎn)開發(fā)公司的項目領(lǐng)導(dǎo)、工程技術(shù)人員達(dá)成一致，很快拿出了早期介入工作計劃和工作方案，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可后迅速開展了工作。項目組在早期介入的一年中，立下“兩會一單”制度，堅持參加開發(fā)商的項目專題會議和工程例會，從保障未來業(yè)戶的利益、有利于物業(yè)銷售和售后物業(yè)管理出發(fā)，先后發(fā)出工作聯(lián)系單25張，對工程建設(shè)中的各種問題提出了71條意見和建議，其中大部分意見或建議被發(fā)展商采納，既提高了工程質(zhì)量，又降低了工程成本，還避免了事后大量難以彌補(bǔ)的終生遺憾。另外，項目組還配合發(fā)展商擬制了《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用公約》、《業(yè)戶手冊》、《前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同》等大量的文件，組織策劃了《前期物業(yè)管理總體方案》、《業(yè)戶入伙實施方案》、《物業(yè)管理處籌建方案》、《物業(yè)管理各項費用預(yù)算》等前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備工作。

由于開發(fā)商站得高、看得遠(yuǎn)，物業(yè)管理公司服務(wù)理念正確、關(guān)系處理得當(dāng)，充分發(fā)揮了自身的優(yōu)勢，使得該項目如期完成了建設(shè)過程和竣工、接管驗收；實現(xiàn)了邊小區(qū)施工邊業(yè)戶入伙，物業(yè)管理服務(wù)從高起點出發(fā)，向著高標(biāo)準(zhǔn)方向努力。兩年后很快成為上海市物業(yè)管理的一個樣板樓盤，各地前來參觀學(xué)習(xí)的房產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司絡(luò)繹不絕。切身的體驗使房產(chǎn)開發(fā)公司和物業(yè)管理公司都一致認(rèn)為：物業(yè)管理的早期介入是非常重要的和非常必要的，而且介入越早越好，這對物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)銷售者和管理服務(wù)者都極為有利。

本案例從總體上描述了物業(yè)管理早期介入的必要性，我認(rèn)為無論是房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司，都是應(yīng)該積極推廣和倡導(dǎo)物業(yè)管理早期介入的。

物業(yè)管理的早期介入對開發(fā)商的好處很多。首先，作為開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個好參謀，特別是需要聽取熟知其產(chǎn)品、能反映產(chǎn)品使用人需求的物業(yè)管理公司的意見，從而最大限度地完善自己的產(chǎn)品、最大限度地降低開發(fā)建設(shè)成本、最大限度地促進(jìn)產(chǎn)品銷售。其次，開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)中需要一個好幫手，特別需要有專業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司，協(xié)助其解決建房過程中發(fā)生的各種各樣的問題，如工程監(jiān)理問題、設(shè)備選型與安裝問題、業(yè)戶入伙問題、售后服務(wù)問題、工程遺留問題等等。同樣的物業(yè)管理的早期介入對物業(yè)管理公司也是非常重要。通過早期介入，物業(yè)管理公司可以從未來潛在業(yè)戶的立場，盡早地了解工程項目的客觀情況，促使開發(fā)商糾正設(shè)計施工中大量的不當(dāng)之處。同時，物業(yè)管理公司可以及時做好業(yè)戶入伙與前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備，實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，使廣大業(yè)戶受益。

五、總結(jié)

舉了那么多的例子我就是為了證明一個論點就是，物業(yè)管理早期介入，已經(jīng)成為現(xiàn)在樓盤的一個賣點，沒有早期介入的小區(qū)講會被淘汰。生活水平越來越高，人們的要求也會越來越高，人們希望開發(fā)公司開發(fā)越來越多的好樓盤，希望物業(yè)管理公司提供越來越好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而這些希望都要建立在早期介入上。實踐證明：物業(yè)管理早期介入對提升物業(yè)價值的作用日益明顯，物業(yè)管理企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)早期階段的成功合作，為物業(yè)管理企業(yè)的全程介入和日后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)，促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的“雙方互動”，可以形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主“三方共贏”的良好局面。所以，不論是房地產(chǎn)開發(fā)商或是物業(yè)管理企業(yè)，都應(yīng)該從意識上重視物業(yè)管理早期介入并積極推行實施。

參考文獻(xiàn)：廈門物業(yè)管理網(wǎng)

現(xiàn)代物業(yè)----作者：李金良

中國地產(chǎn)商

第三篇：早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容可參照相關(guān)章節(jié)。在制訂此部分內(nèi)容的方案時，需要依據(jù)物業(yè)的實際情況和工程進(jìn)度、存在的隱患或問題進(jìn)行編制，并對工作計劃進(jìn)行合理安排，使方案能夠全面真實地反映物業(yè)管理在早期介人和前期物業(yè)管理中起到的重要作用。

如在物業(yè)項目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的內(nèi)容主要包括物業(yè)管理前期介人工作流程、施工期物業(yè)管理工作、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、項目竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理、其他前期準(zhǔn)備工作、人駐準(zhǔn)備預(yù)案、二次裝修管理、物業(yè)接管工作進(jìn)度計劃、后續(xù)工

程的前期介入管理等。

8．常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述

在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述中需要把握的重點是將各項管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點、運行管理及應(yīng)急方案、計劃等進(jìn)行詳細(xì)闡述，對于招標(biāo)人或招標(biāo)物業(yè)有特殊性服務(wù)需求的要進(jìn)行突出的描述。

如某物業(yè)項目，招標(biāo)人在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)企業(yè)將常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)需求內(nèi)容中房屋及共用設(shè)施管理、機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理、安全管理、綠化管理、清潔管理進(jìn)行分項闡述，并對重大活動等項目列出詳細(xì)的實施方案。在此項目的物業(yè)管理方案中，房屋及公用設(shè)施的管理包括管理重點和維護(hù)養(yǎng)護(hù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)、計劃、實施細(xì)則等內(nèi)容；機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理包括前期介入管理、日常運行維護(hù)管理措施及運作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容；安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護(hù)管理、緊急事件的處理等內(nèi)容；重大活動的實施方案等內(nèi)容。

早期介入的內(nèi)容

(一)可行性研究階段

1．內(nèi)容

(1)根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；

(2)根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；

(3)根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

(4)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)；

(5)設(shè)計與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價格比的物業(yè)管理框架性方案。

2．方法和要點

(1)組織物業(yè)管理專業(yè)人員向建設(shè)單位提供專業(yè)咨詢意見，同時對未來的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃。

(2)除對物業(yè)檔次定位外，還應(yīng)考慮物業(yè)的使用成本。

(3)選用知識面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強(qiáng)的管理人員承擔(dān)項目管理工作。

【案例】物業(yè)項目的基本情況同上例。在該項目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作，并就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式提供了專業(yè)意見，得到了建設(shè)單位的采納，具體內(nèi)容如下：

(1)考慮到整個工程項目的狀況，第一期消費者的定位是當(dāng)?shù)刂械褪杖腚A層，在項目規(guī)劃上除合理控制建設(shè)成本外，還考慮到降低物業(yè)管理成本。按此思路，物業(yè)管理公司建議適當(dāng)降低第一期的綠化率，并選擇稍便宜的設(shè)施設(shè)備。由于第二期、第三期的市場定位為當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層，因此在后續(xù)開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)逐步提高綠化率，并相應(yīng)提升設(shè)施設(shè)備選型配置檔次。

(2)對項目的配套設(shè)施建設(shè)提出意見，重點是提出配套設(shè)施的布局方案，使得小區(qū)的布局既方便未來業(yè)主的使用又避免對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。

(3)提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也成為以后項目銷售的亮點。

(4)確定了物業(yè)管理早期介入和前期物業(yè)管理的時間、方式和工作內(nèi)容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。

實踐證明，這幾條意見和建議對建設(shè)單位非常有益，能夠幫助建設(shè)單位更加準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位，提高了項目的性能價格比。第一期銷售的良好業(yè)績就是證明。

(二)規(guī)劃設(shè)計階段

1．內(nèi)容

(1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；

(2)就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；

(3)提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見；

(4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動場所等公共配套建筑、設(shè)施、場地的設(shè)置、要求等提出意見。

2．方法和要點

(1)參與有關(guān)規(guī)劃設(shè)計的討論會，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和物業(yè)保值、增值等角度，對設(shè)計方案提出意見或建議。

(2)幫助建設(shè)單位優(yōu)化設(shè)計或從使用維護(hù)等角度上對設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整，使項目在總體上更能滿足客戶的需求，從而有利于促進(jìn)項目的成功，降低開發(fā)風(fēng)險。設(shè)計上的預(yù)見性可以減少后續(xù)的更改和調(diào)整，為建設(shè)單位節(jié)約投資。

(3)從確定的目標(biāo)客戶的角度考慮問題。在設(shè)計上，比較物業(yè)建設(shè)、使用、維護(hù)的成本與目標(biāo)客戶的需求及經(jīng)濟(jì)承受力，使業(yè)主、建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)利益相統(tǒng)一。

(4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)管理總體規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性。

(5)對于分期開發(fā)的物業(yè)項目，對共用配套設(shè)施設(shè)備和環(huán)境等方面的配置在各期之間的過渡性安排提供協(xié)調(diào)意見。

【案例】物業(yè)項目的基本情況同上例。在規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)管理企業(yè)參與了多次論證會，就規(guī)劃方案提出了多項建議，并得到建設(shè)單位的采納，受到建設(shè)單位和業(yè)主的好評。建議的具體內(nèi)容如下：

(1)考慮到項目較大，且為分期開發(fā)，在設(shè)計方案時，建議采用分組團(tuán)的布局，且各組團(tuán)相對獨立和封閉。這樣對不同組團(tuán)就能按服務(wù)對象的特點提供不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的收費標(biāo)準(zhǔn)，滿足不同層次消費者的需求。

(2)對智能化系統(tǒng)的設(shè)計、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會所及休閑區(qū)域的布局、會所功能的設(shè)置、幼兒園的設(shè)置等提供了主導(dǎo)性意見。由于物業(yè)管理企業(yè)在實際運作方面有豐富的經(jīng)驗，所以實施后深得建設(shè)單位和業(yè)主的好評。

(3)物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如管理辦公用房以及物業(yè)管理企業(yè)員工宿舍、食堂、休息室、倉庫和清潔車停放場地等，在規(guī)劃設(shè)計時就得以落實。

(4)根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，制訂了詳細(xì)的物業(yè)管理方案，確定了實施進(jìn)度表，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計劃、費用測算等，這些都得到了建設(shè)單位的支持和認(rèn)可。

(三)建設(shè)階段

1．內(nèi)容

(1)與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。

(2)配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量。

(3)對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。

(4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

2．方法和要點

(1)派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，對工程進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。

(2)仔細(xì)做好現(xiàn)場記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也為將來處理質(zhì)量問題提供重要依據(jù)。

(3)物業(yè)管理企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法，既要對質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。

【案例】物業(yè)項目的基本情況同上例。在建設(shè)階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個過程，參與了多次專題討論會，提出改進(jìn)意見(其中一次就提出了18項整改意見)，這些意見大部分都在建設(shè)中予以采納。典型的內(nèi)容如下：

(1)對生活垃圾的收集、清運和處理方式提出了具體要求。確定了垃圾桶的規(guī)格、數(shù)量和放置位置，提供了垃圾場地設(shè)計方案，要點是采用瓷片磚地面、配備清洗水源和污水集排設(shè)施。

(2)提供了單元門的安裝意見。既便于安裝可視對講系統(tǒng)，又便于安裝信報箱，還注意到美觀實用和便于維修。

(3)在進(jìn)行綠化帶施工時，事先考慮灌溉管道的鋪設(shè)。

(4)在施工過程中發(fā)現(xiàn)部分室外基礎(chǔ)工程質(zhì)量不好，而該區(qū)屬填海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，導(dǎo)致此處的埋地管網(wǎng)發(fā)生斷裂，因此建議重新施工。

(5)安排機(jī)電技術(shù)人員全程跟蹤機(jī)電設(shè)施設(shè)備的安裝，累計提出了200余項改進(jìn)意見。

(6)提請建設(shè)單位留下一部分特殊的裝飾材料(彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等)，以便于將來的維修和更換。

(7)為前期物業(yè)管理做準(zhǔn)備工作。陸續(xù)招聘物業(yè)管理企業(yè)員工并進(jìn)行培訓(xùn)，組織編寫各類管理服務(wù)文件和規(guī)章制度，準(zhǔn)備業(yè)主入住資料等。

(8)協(xié)助建設(shè)單位同供電公司、自來水公司、煤氣公司等城市公共事業(yè)單位協(xié)商移交相應(yīng)設(shè)施設(shè)備事宜，暫不能移交的則事先確定委托管理方式及收費標(biāo)準(zhǔn)。

(四)銷售階段

1．內(nèi)容

(1)完成物業(yè)管理方案及實施進(jìn)度表；

(2)擬定物業(yè)管理的公共管理制度；

(3)擬定各項費用的收費標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；

(4)對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識培訓(xùn)；

(5)派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；

(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。

2．方法和要點

(1)準(zhǔn)確全面展示未來物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度，一定要符合法規(guī)，同時要實事求是。在銷售物業(yè)時應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的整體策劃和方案進(jìn)行，不應(yīng)為了促銷而夸大其辭，更不能作出不切實際的承諾。

(2)征詢業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)需求意見，并進(jìn)行整理，以此作為前期物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂和修正依據(jù)。

【案例】物業(yè)項目的基本情況同上例。其在銷售階段的介入內(nèi)容為：

(1)在銷售前，整理并全面完成物業(yè)管理方案，將各項應(yīng)使購房業(yè)主了解的內(nèi)容，以書面文件的形式納入有關(guān)《公約》、《協(xié)議》中；

(2)在銷售前對售樓人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解；

(3)在售樓現(xiàn)場安排專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房者的咨詢；

(4)為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在銷售時，就在售樓處、樣板房等處展開規(guī)范的物業(yè)管理工作(如清潔、綠化、安全保護(hù)等)，使業(yè)主對物業(yè)管理有良好的印象。

(五)竣工驗收階段

竣工驗收是指工程全部建成后為檢查工程質(zhì)量而進(jìn)行的一項工作程序。按照國家建設(shè)部關(guān)于建設(shè)工程質(zhì)量控制的有關(guān)規(guī)定，任何建設(shè)工程在竣工后都必須進(jìn)行竣工驗收。

1．內(nèi)容

這一階段的介入內(nèi)容主要是參與竣工驗收。在各單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收；在分期建設(shè)的工程完工后，參與分期竣工驗收；在工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收。

2．方法和要點

物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗收，主要是為了掌握驗收情況，收集工程質(zhì)量、功能配套以及其他方面存在的遺留問題，為物業(yè)的承接查驗做準(zhǔn)備。在參與驗收時，應(yīng)隨同相關(guān)驗收組觀看驗收過程，了解驗收人員、專家給施工或建設(shè)單位的意見、建議和驗收結(jié)論。

第四篇：物業(yè)管理早期介入人員工作職責(zé)

物業(yè)管理早期介入人員工作職責(zé)

（建安階段）

為掌握工程施工的進(jìn)展?fàn)顟B(tài)，確保工程質(zhì)量，方便后期物業(yè)管理，確保為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，物業(yè)管理應(yīng)在施工過程中參與項目施工管理。

1．全面掌握建設(shè)物業(yè)的基本情況，熟悉相關(guān)文件圖紙等，包括房屋結(jié)構(gòu)，主要設(shè)施配置，主要材料性能等，為后期物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。

2．協(xié)助和督促建設(shè)單位選擇優(yōu)秀的施工單位和材料物資供應(yīng)商。

3．檢查和跟蹤項目建設(shè)進(jìn)度狀態(tài)，督促施工單位嚴(yán)格按國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和合約進(jìn)行施工，對其質(zhì)量問題提出質(zhì)疑，并報甲乙雙方有關(guān)部門及時修改。

4．跟蹤和監(jiān)督建設(shè)單位使用的材料、構(gòu)件和設(shè)備的規(guī)格與質(zhì)量，協(xié)助有關(guān)方面對其進(jìn)行驗收和檢查。

5．實施對工程項目進(jìn)度的控制，對現(xiàn)場情況進(jìn)行調(diào)查分析，協(xié)助有關(guān)部門解決工程建設(shè)中的問題，做好有關(guān)單位的協(xié)助溝通工作。

6．根據(jù)后期使用要求，提出設(shè)備設(shè)置和服務(wù)方面的改進(jìn)意見及設(shè)計遺漏項目的建議。

7．詳細(xì)記錄各種隱蔽工程施工狀況，對管線敷設(shè)及走向，設(shè)備安裝情況等作好記錄并作好歸檔工作。

8．配合設(shè)備安裝工作，作好現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量，掌握其使用功能，做好設(shè)備調(diào)試工作，建立后期管理有關(guān)規(guī)章，收集歸檔相關(guān)使用說明及保修文件。

9．熟悉小區(qū)強(qiáng)弱電，給排水設(shè)計狀態(tài)，對后期使用狀態(tài)作出準(zhǔn)確判斷，根據(jù)實際情況提出可行性意見。

10．參加建設(shè)單位和施工單位的有關(guān)工程會議，掌握設(shè)計變更內(nèi)容，并及時作好記錄。

11．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

第五篇：淺談物業(yè)管理早期介入的作用和意義

淺談物業(yè)管理早期介入的作用和意義

[摘要]：近年來我國的物業(yè)管理行業(yè)伴隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，然而在實踐過程中，一些物業(yè)在房屋質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施功能及綜合服務(wù)等方面的先天缺陷一直困繞著物業(yè)管理企業(yè)，這些問題的起因都源于物業(yè)的開發(fā)階段。要改變這一狀況，把一些以往長期難以解決的問題盡可能限制在最小范圍內(nèi)，物業(yè)管理的早期介入就顯得尤為重要。通過早期介入這種建管結(jié)合的服務(wù)，使開發(fā)有一個良好的開端，為今后物業(yè)的使用和管理打下堅實的基礎(chǔ)，其作用和意義將是深遠(yuǎn)的。

[關(guān)鍵詞]：物業(yè)管理早期介入 作用意義

物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理公司在驗收接管投入正式運行、使用的物業(yè)之前，隨同項目開發(fā)就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，從物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的需求。向前延伸對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營和提供服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)，以最大限度的滿足業(yè)主和使用人的需要的一種管理形式。物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)在開發(fā)規(guī)劃設(shè)計階段就開始介入并參與，了解物業(yè)狀況，提出建議，將一些問題在物業(yè)開發(fā)過程中予以解決，就能夠為以后更好地做好物業(yè)管理打下堅實的基礎(chǔ)。

一、物業(yè)早期介入的作用

（一）完善物業(yè)使用功能

當(dāng)今，人們對物業(yè)的品位和環(huán)境的要求越來越高，這使得房地產(chǎn)開發(fā)商，除了執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，還應(yīng)考慮到物業(yè)的使用功能布局的合理、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、生活的便利、安全和舒適等。物業(yè)管理公司因為在長期的實際管理中直接與房屋的業(yè)主和使用人接觸，了解他們的需要，根據(jù)自己的豐富管理經(jīng)驗，就房型的設(shè)計、供電供水、污水處理、電信。道路、綠化、管線走向服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等問題提出建設(shè)性意見，并代表業(yè)主從管理者的角度對所管物業(yè)進(jìn)行審視，及時糾正設(shè)計中的不足，使功能完善。從物業(yè)管理的實踐來看，以往的房地產(chǎn)開發(fā)商在物業(yè)規(guī)劃時只考慮了房屋、配套設(shè)施建造時的方便和成本的節(jié)約，而沒有從今后的管理和使用的角度去合理規(guī)劃，對物業(yè)管理必需的設(shè)施，以及交通泊位、小區(qū)綠化、水、電、氣、通風(fēng)、采光、空調(diào)位置預(yù)留等配套設(shè)施，往往考慮不足，造成以后難以彌補(bǔ)的后果。物業(yè)管理早期介入能將物業(yè)管理企業(yè)與使用人長期相

伴的實踐信息和要求建設(shè)性地提出，從物業(yè)管理、業(yè)主、使用人的角度出發(fā)，對戶型結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、道路綠化、車輛停放、物業(yè)用房等，向開發(fā)商提出具體建議，充分考慮設(shè)備、材料的經(jīng)久耐用，便于維修，盡可能地避免在規(guī)劃設(shè)計中，由于考慮不足和遺漏造成日后物業(yè)管理和業(yè)主使用中出現(xiàn)不必要的麻煩，使規(guī)劃、設(shè)計更加合理。

物業(yè)管理企業(yè)可以組織專業(yè)人員對開發(fā)項目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成及消費水平、消費習(xí)慣，周邊地區(qū)的物業(yè)管理狀況，投用后物業(yè)管理內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)，成本利潤等進(jìn)行預(yù)測、綜合評估后，對今后物業(yè)管理構(gòu)想向開發(fā)商提出建設(shè)性的意見，有利于開發(fā)商綜合考慮。

（二）能夠提高工程質(zhì)量

盡管監(jiān)理制早已推行，但由于物業(yè)管理公司有豐富的房屋維修養(yǎng)護(hù)和管理經(jīng)驗，并作為潛在業(yè)主的物業(yè)驗收接管代理，他們在物業(yè)管理方面、使用方面擁有第一手資料，對于物業(yè)在長期使用過程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問題非常熟悉，他們在物業(yè)的建設(shè)過程中參與監(jiān)理，協(xié)助監(jiān)理公司做好施工質(zhì)量監(jiān)督，可以保證施工安裝符合規(guī)范，建筑材料符合要求；可以加強(qiáng)房屋建造質(zhì)量管理，彌補(bǔ)可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患。特別是隱蔽工程和重點部位，能予以加強(qiáng)監(jiān)管，在施工單位自我質(zhì)量管理、專業(yè)工程監(jiān)理公司監(jiān)督質(zhì)量管理、開發(fā)企業(yè)檢查質(zhì)量管理的基礎(chǔ)上，又增加了管理單位的參與質(zhì)量管理，可以強(qiáng)化房屋建造中的生產(chǎn)技術(shù)的監(jiān)控，確保物業(yè)建造質(zhì)量，為以后管理和維保打下基礎(chǔ)。

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)開發(fā)施工階段和竣工驗收階段，從物業(yè)管理和使用人的角度，對該階段施以全面、細(xì)致的輔助把關(guān)，增加工程監(jiān)理和驗收力度、保證物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、達(dá)到減少返工，減少以后物業(yè)使用中的后遺癥，提高物業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，其結(jié)果對開發(fā)商、業(yè)主使用人和物業(yè)管理公司三方都有利。

（三）奠定了物業(yè)長效管理基礎(chǔ)

物業(yè)管理早期介入，能使物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計更趨人性化、功能化，能更好地考慮到物業(yè)建成交付使用后的管理要求，能使物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、配套設(shè)施、設(shè)備安裝等了如指掌，為物業(yè)的驗收接管打下基礎(chǔ)，并為日后的養(yǎng)護(hù)、維修帶來便利，同時也有利于業(yè)主的使用。在物業(yè)管理的前期工作中，物業(yè)管理企業(yè)就策劃管理該物業(yè)的方案，草擬和制定各項管理制度，安排好機(jī)構(gòu)的設(shè)置、人員的聘用，上崗培訓(xùn)等工作，以便物業(yè)移交后能有序的工作，實現(xiàn)建房、用房、管房的有機(jī)結(jié)合。同時，經(jīng)過一段時間的工作?？梢酝h(huán)保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關(guān)部門建立關(guān)系，理順服務(wù)渠道，便于以后管理工作的順利進(jìn)行。同時，安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)主購房意向的重要因

素，關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。

（四）有利于前期物業(yè)管理的準(zhǔn)備

早期介入有寬裕的時間，充分、穩(wěn)妥地進(jìn)行前期物業(yè)管理的策劃、設(shè)計，確定物業(yè)管理框架，測算前期物業(yè)管理費用，明確物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)；配置人員，招聘各類專業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)；組織力量制定針對本物業(yè)的管理制度。在業(yè)主入住前，在軟硬件方面作好充分準(zhǔn)備，避免倉促上陣。

（五）促進(jìn)物業(yè)的銷售

人們消費理念的變化，在置業(yè)時，除了注重房屋的價格、質(zhì)量。環(huán)境等的同時，也越來越注重起其售后服務(wù)即物業(yè)管理。消費者要求物管企業(yè)提供全面、滿意、舒心的服務(wù)，物管企業(yè)的服務(wù)水平?jīng)Q定了消費者購買房屋這種特殊商品的信心和欲望。所以，一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商，已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋商品和招來顧客不可缺失的重要內(nèi)容之一。

二、物業(yè)管理早期介入的重要意義

(一)體現(xiàn)了物業(yè)管理“全過程”管理理念，提升了物業(yè)管理品質(zhì)

物業(yè)的早期介入實現(xiàn)“設(shè)計、施工和物業(yè)管理一體化”全過程管理。項目設(shè)計階段的介入，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，提出全局性、功能性建設(shè)意見，從完善物業(yè)設(shè)計細(xì)節(jié)、更好搞好物業(yè)經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并對項目進(jìn)行補(bǔ)充和完善，使項目設(shè)計最優(yōu)化。在工程監(jiān)理階段，對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，奠定了物業(yè)“硬”基礎(chǔ)。在接管驗收階段，注重項目存在問題的整改。物業(yè)管理公司的提前介入，使物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布胃、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌，發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即己解訣，節(jié)省了費用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期，實現(xiàn)了設(shè)計、施工和和物業(yè)管理一體化全壽命優(yōu)化管理，使項目在建設(shè)完工前得以解決和完善，在大了節(jié)約了物業(yè)的建設(shè)成本和運行成本。

（二）出色的物業(yè)管理可以提升物業(yè)的價值，有利于物業(yè)的銷售

并隨著房產(chǎn)市場競爭日益激烈，創(chuàng)新銷售在市場中才是不敗的唯一法則。據(jù)房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)評估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價格的 20％－ 30％。在物業(yè)銷售前，物業(yè)管理企業(yè)可以配合開發(fā)商進(jìn)行周密策劃，制定出具有人性化的符合業(yè)主和使用需要的物業(yè)開發(fā)方案，站在潛在購房者的角度，制定出新穎、實用、合理的物業(yè)管理方案，以高品質(zhì)、專業(yè)化的物業(yè)管理，做為房屋銷售新的賣點，吸引更多的潛在業(yè)主。物業(yè)管理早期介入，也能讓消費者真切感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。目前消費者的物業(yè)管理意識已經(jīng)有了很大的提高，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理可以提升物業(yè)的價值。如果能讓具有優(yōu)良業(yè)績的物業(yè)管理公司早期介入，將會極大地促進(jìn)物業(yè)的銷售。可見，物業(yè)管理早期介入對開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的完善和促銷起著很大作用。

（三）能夠體現(xiàn)物管企業(yè)的專業(yè)素質(zhì)，有利于物管工作的順利開展。

物業(yè)管理通過早期介入，在與開發(fā)商、監(jiān)理方、施工方等方面的共同協(xié)作中，可以充分展示自身的專業(yè)素質(zhì)。物管企業(yè)可以從物業(yè)使用管理的角度、從業(yè)主的角度、從降低管理費用的角度在規(guī)劃、設(shè)計、監(jiān)理施工方面提出一條條合理化建議，從而完善了物業(yè)，減少了今后物業(yè)管理中的問題和矛盾。同時，通過在早期介入中同施工單位形成的良好合作關(guān)系，可以在今后物業(yè)的保修期內(nèi)，加強(qiáng)雙方的緊密合作，提高物業(yè)的維修及時率。另一方面，由于通過早期介入，物業(yè)管理公司已經(jīng)在業(yè)主入住前，處理好了如熟悉物業(yè)、設(shè)備設(shè)施使用、資料收集等接管驗收的各類重要工作。業(yè)主入住時，就可以全心全意地投入接待工作，樹立企業(yè)的良好形象。因此，物業(yè)管理早期介入是非常必要的。

（四）為前期的物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。

物管企業(yè)通過早期介入對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在今后的管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。由于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎(chǔ)，可以提高驗收質(zhì)量，縮短驗收時間，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。而沒有前期介入，接管驗收中一旦出現(xiàn)圖紙資料不全的問題和硬件方面嚴(yán)重缺陷往往難以及時解決，對業(yè)主的入住、后期管理和創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作帶來嚴(yán)重影響。另一方面，在早期介入中，經(jīng)過一段時間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，有利于前期管理工作的進(jìn)行。同時，物管企業(yè)通過早期介入可以提出許多設(shè)計和施工方面存在的問題和解決方法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量，有利于業(yè)主，也有利于施工企業(yè)。

（五）提升開發(fā)商公司品牌，實現(xiàn)雙贏

現(xiàn)在，一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營商，已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動產(chǎn)商品的王牌，把它當(dāng)作賣點之一。同時，越來越多的房地產(chǎn)投資者和消費者，也把物業(yè)管理水平的高低、效果的優(yōu)劣，作為進(jìn)行投資和消費決策的主要參考因素。因此開發(fā)公司重視物業(yè)管理的建設(shè)，注重品牌戰(zhàn)略，就是“以人為本“，將會實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會效益的雙贏。

綜上所述，在物業(yè)的開發(fā)初期，物業(yè)管理企業(yè)就介入其中，站在物業(yè)管理和業(yè)主使用人角度，結(jié)合長期物業(yè)管理經(jīng)驗的積累，總結(jié)出的一些在物業(yè)使用中經(jīng)常出現(xiàn)的各種問題，從各個方面提出專業(yè)性、建設(shè)性的意見、咨詢報告，或者直接參與相關(guān)討論、評審和施工的現(xiàn)

場監(jiān)理。通過早期介入這種建管結(jié)合的服務(wù)，可以有效的避免了因規(guī)劃設(shè)計缺陷和施工質(zhì)量問題，給今后的物業(yè)管理和業(yè)主使用帶來不必要的麻煩，使物業(yè)開發(fā)有一個良好的開端，也為進(jìn)一步爭取到前期的物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件，為日后的物業(yè)管理打好基礎(chǔ)，同時也使業(yè)主的權(quán)益得到保障。因此物業(yè)管理早期介入具有非常重要的意義和作用。

參考文獻(xiàn)：

（1）、王貴嶺，（2）、王子潤，（3）、劉剛，中國物價出版社，2003.，文匯出版社，2003.，《中國物業(yè)管理》雜志總第28期《物業(yè)管理》 《中國物業(yè)管理》 《淺析物業(yè)管理的早期介入》