第一篇：物業(yè)安全管理的內(nèi)容

物業(yè)安全管理的內(nèi)容

物業(yè)安全管理的主要內(nèi)容包括治安管理、消防管理以及車輛道路管理3個方面。

1.治安管理

①對物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反《治安管理條例》的行為進行制止，并報公安機關處理。如非法攜 帶槍支彈藥、非法侵入他人住宅，偷盜他人財物等；

②對于物業(yè)區(qū)域內(nèi)妨礙他人正常生活的行為進行禁止。如發(fā)出噪音、污染，亂扔雜物，搭建各類違章建筑、流動攤販擾民等。

2.消防管理

其內(nèi)容主要是預防和控制火災的發(fā)生，如防火安全宣傳，及時撲滅火災，消防器材的保 養(yǎng)和維修等。

3.車輛交通管理

主要是搞好車輛停放和交通安全管理，保證車輛和行人的安全。

美國心理學家馬斯洛的需求梯度理論指出，人類的需要可分為7個層次，即生理需要、安全需要、友愛和歸屬的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要和自我實現(xiàn)的需要。這7種需要是按次序逐級上升的。即當下一級需要獲得基本滿足后，就會追求上一級的需要。根據(jù)這個理論，當人的生理需要(維持體內(nèi)生理平衡的需要，如：饑餓、口渴等)得到基本 滿足后，人類就會首先產(chǎn)生安全(周圍生活環(huán)境的穩(wěn)定性、安全性。如沒有混亂、恐嚇)的需要。隨著整個社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展、科學技術水平的提高以及人民生活水平的不斷改善，安 全問題越來越引起人們的重視。因此，物業(yè)安全管理的服務內(nèi)容和規(guī)范也會隨著社會總體經(jīng)濟水平的提高、社會分工的進一步分化得到進一步的擴展和延伸。

三、物業(yè)安全管理的機構設置與職責

物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的安全管理，可以委托專業(yè)公司經(jīng)營或自行組織專門的隊伍實施管 理業(yè)務。但不論由誰來完成，都必須在物業(yè)建設方案設計之初，就考慮物業(yè)安全方面的專門要求。安全專家必須與物業(yè)管理人員共同參與物業(yè)設計方案的擬訂，以避免在方案建設完成 后進行不必要的更改。因此，在制定物業(yè)設計方案時，安全要求的納入是非常重要的。物業(yè)管理公司應制定詳細的安全管理章程和制度并公之與眾，力求做到有章可循，有章必循，執(zhí) 章必嚴，違章必究。

安全管理的機構設置與所管物業(yè)的類型、規(guī)模有關，物業(yè)管轄的面積越大，類型配套設施越多，班組設置也越多越復雜。物業(yè)管理公司通常可以設置保安部來負責物業(yè)的安全管理。保安部的構成如下圖。

保安部的主要職責是：

①貫徹執(zhí)行國家公安部門關于安全保衛(wèi)工作的方針、政策和有關規(guī)定，建立物業(yè)轄區(qū)內(nèi) 的各項保安工作制度，對物業(yè)轄區(qū)安全工作全面負責；

②組織部門全體人員開展各項保安工作，提出崗位設置和人員安排的意見，制定崗位職 責和任務要求，主持安全工作例會；

③熟悉物業(yè)區(qū)域常住人員，及時掌握變動情況，了解本地區(qū)治安形勢，有預見地提出對 物業(yè)轄區(qū)保安工作的意見和措施；

④積極開展“五防”(防火、防盜、防爆、防破壞、防自然災害)的宣傳教育工作，采取切實措施，防止各類事故發(fā)生，具有突發(fā)性事故的對策和妥善處理的能力；

⑤抓好對部門干部和職工的安全教育、培訓工作，提出并落實教育培

前期介入-驗收接管-入伙（問答篇）

一、前期介入篇

1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項目規(guī)劃設計時應該提出哪些意見？答：一個房地產(chǎn)項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業(yè)管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業(yè)設計（說明）應該提出以下幾點建議：

（1）要考慮商業(yè)和物管用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。

其次，所謂的”職工業(yè)主娛樂活動室“到底是個是么東西，是職工娛樂活動室呢？？還是業(yè)主娛樂活動室啊？？難道斑竹所在公司是允許員工上班出去娛樂的嗎？？如果可以，算我多說了？？

第三、不知道斑竹對于規(guī)劃設計是否了解，你以為垃圾收集站是物業(yè)公

司提出的嗎？？？告訴你吧，所有垃圾站不管是已建的還是未建的，如果沒有事先規(guī)劃（這是項目規(guī)劃、設計的最起碼配套），根本就不能營造，即便造了也是違章建筑??！

（2）配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。

（3）設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。

（4）高層樓宇和大型小區(qū)應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

（5）水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。

（6）信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費），并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。

另外，難道斑竹不知道郵政和電信已經(jīng)分家很久了嗎？？？？ :考試吧網(wǎng)

（7）小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。

（8）小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。

（9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。

（10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。

（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。

（12）小區(qū)內(nèi)標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。

（13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。

（14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。

（15）現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。

（16）低價商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預留窗式空調(diào)口，預留空調(diào)口可設計成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機，又可以安放窗式空調(diào)機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題（滲漏）。

（17）建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。

（18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以

免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）

（19）樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。

（20）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

（21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。

（22）小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。

（23）垃圾收集站最好設計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。

（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

（25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出）。

（26）消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。

（27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。

（28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。

（29）凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。

（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。

（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監(jiān)控。

（32）所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水）。

（33）商鋪商前后的預留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設計中應考慮進去。

（34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。

（35）重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。

（36）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。

（37）小區(qū)配套公共設施規(guī)劃設計要一步到位：

（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設備用房。

（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。

（c）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應注意什么？

答：一個物業(yè)的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成，所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點建議：

（1）對小區(qū)（大廈）的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。

（2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡

量選用市面上有的普通規(guī)格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。

（3）涉及小區(qū)物業(yè)的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。

（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯(lián)的中介單位都應與開發(fā)產(chǎn)就設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內(nèi)容、保質（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯(lián)系電話。

（5）一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規(guī)的培訓。

（6）小區(qū)物業(yè)所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。

（7）為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。

（8）各專業(yè)工程技術人員要做好質量跟進工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。

（9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。

（10）物業(yè)的竣工驗收，物管人員

應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設備設施）的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。

3、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項？

答：嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導消費者）；免x年管理費或只按 多少元／M2收取管理費（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)提供xx會所服務（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經(jīng)營虧損？）；承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結怨），物管公司應該對開發(fā)商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。

二、接管驗收篇

1、物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時應注意那些交接事項？

答：物管公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵：

（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開

發(fā)商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區(qū)配套設施等敏感問題）。

（2）開發(fā)商應對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。

（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。

（4）凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

（5）驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用電的預留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。

（6）小區(qū)公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產(chǎn)權須界定并出具相關證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。

三、入伙篇

1、物業(yè)公司在剛入伙階段應做好哪些準備工作？

答：物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項的法律契約關系（如業(yè)主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費和水電費銀行委托繳款協(xié)議等）。凡是業(yè)主（住戶）違反小區(qū)管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費和車位使用費

等物業(yè)管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主公約中列明，業(yè)主簽字有效。入伙前期對小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據(jù)頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當然重點是放在預防上，通過上述的工作給小區(qū)一個良好的生活秩序和環(huán)境。

第二篇：物業(yè)安全管理的內(nèi)容

物業(yè)安全管理的內(nèi)容

物業(yè)安全管理的主要內(nèi)容包括治安管理、消防管理以及車輛道路管理3個方面。

1.治安管理

①對物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反《治安管理條例》的行為進行制止，并報公安機關處理。如非法攜 帶槍支彈藥、非法侵入他人住宅，偷盜他人財物等；

②對于物業(yè)區(qū)域內(nèi)妨礙他人正常生活的行為進行禁止。如發(fā)出噪音、污染，亂扔雜物，搭建各類違章建筑、流動攤販擾民等。

2.消防管理

其內(nèi)容主要是預防和控制火災的發(fā)生，如防火安全宣傳，及時撲滅火災，消防器材的保 養(yǎng)和維修等。

3.車輛交通管理

主要是搞好車輛停放和交通安全管理，保證車輛和行人的安全。

美國心理學家馬斯洛的需求梯度理論指出，人類的需要可分為7個層次，即生理需要、安全需要、友愛和歸屬的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要和自我實現(xiàn)的需要。這7種需要是按次序逐級上升的。即當下一級需要獲得基本滿足后，就會追求上一級的需要。根據(jù)這個理論，當人的生理需要(維持體內(nèi)生理平衡的需要，如：饑餓、口渴等)得到基本 滿足后，人類就會首先產(chǎn)生安全(周圍生活環(huán)境的穩(wěn)定性、安全性。如沒有混亂、恐嚇)的需要。隨著整個社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展、科學技術水平的提高以及人民生活水平的不斷改善，安 全問題越來越引起人們的重視。因此，物業(yè)安全管理的服務內(nèi)容和規(guī)范也會隨著社會總體經(jīng)濟水平的提高、社會分工的進一步分化得到進一步的擴展和延伸。

三、物業(yè)安全管理的機構設置與職責

物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的安全管理，可以委托專業(yè)公司經(jīng)營或自行組織專門的隊伍實施管 理業(yè)務。但不論由誰來完成，都必須在物業(yè)建設方案設計之初，就考慮物業(yè)安全方面的專門要求。安全專家必須與物業(yè)管理人員共同參與物業(yè)設計方案的擬訂，以避免在方案建設完成 后進行不必要的更改。因此，在制定物業(yè)設計方案時，安全要求的納入是非常重要的。物業(yè)管理公司應制定詳細的安全管理章程和制度并公之與眾，力求做到有章可循，有章必循，執(zhí) 章必嚴，違章必究。

安全管理的機構設置與所管物業(yè)的類型、規(guī)模有關，物業(yè)管轄的面積越大，類型配套設施越多，班組設置也越多越復雜。物業(yè)管理公司通?？梢栽O置保安部來負責物業(yè)的安全管理。保安部的構成如下圖。

保安部的主要職責是：

①貫徹執(zhí)行國家公安部門關于安全保衛(wèi)工作的方針、政策和有關規(guī)定，建立物業(yè)轄區(qū)內(nèi) 的各項保安工作制度，對物業(yè)轄區(qū)安全工作全面負責；

②組織部門全體人員開展各項保安工作，提出崗位設置和人員安排的意見，制定崗位職 責和任務要求，主持安全工作例會；

③熟悉物業(yè)區(qū)域常住人員，及時掌握變動情況，了解本地區(qū)治安形勢，有預見地提出對 物業(yè)轄區(qū)保安工作的意見和措施；

④積極開展“五防”(防火、防盜、防爆、防破壞、防自然災害)的宣傳教育工作，采取切實措施，防止各類事故發(fā)生，具有突發(fā)性事故的對策和妥善處理的能力；

⑤抓好對部門干部和職工的安全教育、培訓工作，提出并落實教育培 前期介入-驗收接管-入伙（問答篇）

一、前期介入篇

1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項目規(guī)劃設計時應該提出哪些意見？答：一個房地產(chǎn)項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應的配置和設施的物業(yè)管理的簡便和低維護支出費用，所以物管方面對物業(yè)設計（說明）應該提出以下幾點建議：

（1）要考慮商業(yè)和物管用房的預留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗亭用房、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。

其次，所謂的”職工業(yè)主娛樂活動室“到底是個是么東西，是職工娛樂活動室呢？？還是業(yè)主娛樂活動室啊？？難道斑竹所在公司是允許員工上班出去娛樂的嗎？？如果可以，算我多說了？？

第三、不知道斑竹對于規(guī)劃設計是否了解，你以為垃圾收集站是物業(yè)公

司提出的嗎？？？告訴你吧，所有垃圾站不管是已建的還是未建的，如果沒有事先規(guī)劃（這是項目規(guī)劃、設計的最起碼配套），根本就不能營造，即便造了也是違章建筑！！

（2）配套設施設備、管線配置和布線要合理，包括預留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。

（3）設計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。

（4）高層樓宇和大型小區(qū)應考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

（5）水、電、氣表的設置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。

（6）信報箱的設置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會加收服務費），并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。

另外，難道斑竹不知道郵政和電信已經(jīng)分家很久了嗎？？？？ :考試吧網(wǎng)

（7）小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。

（8）小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到深圳市戶均車輛比例盡量充足。

（9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設計要防攀防鉆，女兒墻亦要設計成防攀越的。

（10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。

（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設計得太名貴、太繁多。除充分考慮到錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。

（12）小區(qū)內(nèi)標牌和建筑小品設計亦要考慮到易于低成本維護。

（13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉盤、高低杠桿等設施和器械。

（14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時更換。

（15）現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設計應考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題。

（16）低價商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多，故臥室大多預留窗式空調(diào)口，預留空調(diào)口可設計成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機，又可以安放窗式空調(diào)機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題（滲漏）。

（17）建筑物的可上人平臺可以設計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。

（18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬。）

（19）樓道側墻應考慮鋪設一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）。

（20）樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖，樓道開關總閘更應內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。

（21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。

（22）小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。

（23）垃圾收集站最好設計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。

（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復合開關（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）。

（25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出）。

（26）消防水泵、二次供水等設備設施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。

（27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。

（28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。

（29）凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。

（30）建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。

（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應設計加裝閉路電視監(jiān)控。

（32）所有單元進戶門應設計遮雨棚（防雨水和淋花水）。

（33）商鋪商前后的預留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設計中應考慮進去。

（34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。

（35）重要管路和線路要預留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）。

（36）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設計時最好設置套管。

（37）小區(qū)配套公共設施規(guī)劃設計要一步到位：

（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設備用房。

（b）管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預留的排煙道和隔油池等都應在設計中加以考慮。

（c）陽臺設計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預留外斜防水措施設計要考慮進去。

2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應注意什么？

答：一個物業(yè)的整體質量是由建材設備本身的質量和安裝施工質量二大部分組成，所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點建議：

（1）對小區(qū)（大廈）的重要大型設備、設施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術服務良好、價格適中的那家。

（2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。

（3）涉及小區(qū)物業(yè)的結構、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應力、做套管，且參于監(jiān)理公司共同把好相關過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質量關，綠化帶土質的厚度要符合要求。

（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設備設施安裝工程、綠化工程和相關的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關聯(lián)的中介單位都應與開發(fā)產(chǎn)就設備（或大宗材料、配件）的保質（修）期的保質（修）內(nèi)容、保質（修）期限、責任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應地址及單位聯(lián)系電話。

（5）一些重要的大型配套設備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關技術操作人員提供正規(guī)的培訓。

（6）小區(qū)物業(yè)所選用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準許使用，還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設備或儀表供貨安裝單位一并解決。

（7）為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設備能設立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制），高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關開關時可臨時切斷電源），電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配。

（8）各專業(yè)工程技術人員要做好質量跟進工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應的施工更改記錄。

（9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質量驗收、且要有物管人員參加。

（10）物業(yè)的竣工驗收，物管人員

應會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設備設施）的二次接管驗收須全面把關交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。

3、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項目開盤后對外售樓時應注意哪些事項？

答：嚴格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導消費者）；免x年管理費或只按 多少元／M2收取管理費（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)提供xx會所服務（會所一向是個賠錢項目，誰來投資設備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經(jīng)營虧損？）；承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結怨），物管公司應該對開發(fā)商售樓部分人員進行短期培訓，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流，前后一致。

二、接管驗收篇

1、物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時應注意那些交接事項？

答：物管公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的后遺癥和改造、增設工程會給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵：

（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區(qū)配套設施等敏感問題）。

（2）開發(fā)商應對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。

（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。

（4）凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

（5）驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鉆設施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用電的預留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。

（6）小區(qū)公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產(chǎn)權須界定并出具相關證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。

三、入伙篇

1、物業(yè)公司在剛入伙階段應做好哪些準備工作？

答：物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項的法律契約關系（如業(yè)主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費和水電費銀行委托繳款協(xié)議等）。凡是業(yè)主（住戶）違反小區(qū)管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費和車位使用費

等物業(yè)管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主公約中列明，業(yè)主簽字有效。入伙前期對小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據(jù)頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當然重點是放在預防上，通過上述的工作給小區(qū)一個良好的生活秩序和環(huán)境。

第三篇：物業(yè)安全管理職責內(nèi)容

物業(yè)安全管理職責內(nèi)容

1、協(xié)助運營經(jīng)理對業(yè)態(tài)管轄內(nèi)項目(工作組)技術支撐;

2、負責對業(yè)態(tài)內(nèi)的項目(工作組)進行品質稽查考核;

3、負責業(yè)態(tài)管轄內(nèi)項目(工作組)的滿意度督導工作;

4、負責業(yè)態(tài)內(nèi)服務產(chǎn)品的督導驗證工作;

5、協(xié)助運營經(jīng)理對業(yè)態(tài)內(nèi)的項目(工作組)工作計劃的審核，及月度計劃的驗證評價;

6、負責對業(yè)態(tài)內(nèi)的項目(工作組)的公司級培訓;

7、協(xié)助處理業(yè)態(tài)內(nèi)的項目(工作組)投訴及___;

8、協(xié)助開展本業(yè)態(tài)安全體系的實施工作;

9、負責項目(工作組)運營數(shù)據(jù)、資料收集統(tǒng)計，并分類整理分析;負責運營報告的編制;

10、負責完成領導交辦的其他工作事項。

物業(yè)安全管理職責內(nèi)容21、根據(jù)有關物業(yè)管理的法規(guī)、政策，組織提供公共秩序、保潔、綠化養(yǎng)護、房屋及設備設施運行維護保養(yǎng)等服務。;

2、負責制定健全所屬部門的各類規(guī)章制度和防范措施，負責公共突發(fā)事件的組織和各種處置方法的擬制、演練;

3、擬定物業(yè)工作計劃，執(zhí)行公司各項管理制度，控制管理成本;

4、檢查公司物業(yè)的清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化、美化工作，建立和完善行之有效的清潔、綠化量化管理運作流程;

5、負責樓宇、設施、設備的驗收及設備設施的維修保養(yǎng)工作;

6、負責定期不定期對公司物業(yè)進行巡視，以便全面檢查服務工作質量情況;

7、對外與政府相關部門建立良好的公共關系等。

物業(yè)安全管理職責內(nèi)容31、全面負責公司所轄物業(yè)的管理工作，認真完成公司交付的各項任務，實現(xiàn)各項目標。

2、制定物業(yè)管理方面的管理目標和經(jīng)營方向，包括制定一系列的規(guī)章制度和操作規(guī)程;

3、規(guī)定物業(yè)上全體員工的崗位職責，并監(jiān)督貫徹執(zhí)行，制定各項費用標準保證管理工作的正常進行;

4、經(jīng)常巡視管理區(qū)內(nèi)外各場所及管轄各部門的工作情況，檢查服務質量，及時發(fā)現(xiàn)問題，積極解決問題;

5、負責物業(yè)日常工作，完成前期招商團隊管理及后期租客租金及其他費用的收繳工作;

6、負責管理保安、保潔、綠化、維修工作，完成服務質量目標;

7、審核所有合同、文書報告等，對各類費用收支進行審查;

8、負責處理租戶、業(yè)主投訴，保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生及維持治安秩序;

9、完成領導安排的其他工作。

物業(yè)安全管理職責內(nèi)容4

1.全面負責項目物業(yè)的日常事務和管理工作;

2.負責物業(yè)工程、消防、安保、監(jiān)控、綠化、清潔等管理;

3.負責與項目商戶、消費者溝通，及時處理項目發(fā)生的重大突發(fā)事件;

4.負責經(jīng)營項目物業(yè)管理的發(fā)展思路和規(guī)劃;

5.配合項目其他職能部門開展相關工作;

6.執(zhí)行政府各項法規(guī)、法令及物業(yè)管理公約，負責與政府相關部門溝通協(xié)調(diào)，保證項目的正常運營。

物業(yè)安全管理職責內(nèi)容51、負責協(xié)助組織、安排物業(yè)管理的各項工作;

2、負責跟進落實業(yè)主投訴等事項，并向項目負責人匯報;

3、不定期巡視服務范圍內(nèi)各樓宇區(qū)域，并實時跟進公共家具的擺放及維修協(xié)調(diào)工作;

4、完成上級領導交辦的其他事項。

物業(yè)安全管理職責內(nèi)容6

1.1負責物業(yè)服務中心的全面工作，向總公司總經(jīng)理、分管領導負責;

1.2督促各部門做好相關資料的建立和存檔;

___對物業(yè)服務中心整體服務質量安全生產(chǎn)負責;

1.4負責對物業(yè)服務中心各級各各崗位員工的考核工作;

1.5行使對本服務中心員工的使用、調(diào)配權、招聘、辭退、晉級、降級的建議權;

1.6負責物業(yè)服務中心不合格服務的處理及糾正、預防措施和跟蹤;

1.7負責接待重大投訴，并組織整理，及時將重大投訴匯報分管領導;

___組織開展服務中心的各類培訓，并做好效果跟蹤;

___組織進行物業(yè)管理后續(xù)服務工作的情況分析，處理及統(tǒng)計技術的應用;

1.10完成上級交辦的各類臨時性工作。

物業(yè)安全管理職責內(nèi)容71、領導、監(jiān)察、審查、評估及修訂物業(yè)管理的職能及工作的能力;

2、執(zhí)行政府各項法規(guī)、法令及物業(yè)管理公約，與有關各部門保持良好關系;

3、制定項目物業(yè)管理預算方案，管理日常物業(yè)的服務品質、操作管理流程及適當?shù)呢攧者\行情況;

4、妥善處理一切緊急及突發(fā)事件;

5、負責樓宇、設施、設備的驗收及設備設施的維修，安排各項維修工程和專業(yè)的發(fā)標工作;

6、負責監(jiān)管項目資產(chǎn)(如會所、車位、房屋等)的運行情況;

7、負責協(xié)調(diào)和管理綠化、保安等相關工作;

8、負責處理租戶、業(yè)主投訴，保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生及維持治安秩序。

第四篇：物業(yè)巡視管理內(nèi)容

物業(yè)巡視管理內(nèi)容、方法和流程

一、物業(yè)巡視管理的必要性

1）防范于未然。通過有效的巡視，將治安、消防等隱患消除。2）杜絕違章裝修。交違章裝修施工消除于萌芽狀態(tài)。

3）加強工作監(jiān)督，提高員工的工作責任心，變員工的被動工作為主動工作。4）確保公共設施、設備處于良好狀態(tài)。5）檢查管理處的清潔、綠化、保安工作質量。6）增加與住戶的溝通機會。7）實施空置房的管理。

二、物業(yè)巡視的內(nèi)容 1）治安隱患的巡視。

2）公共設施設備安全完好狀況的巡視。3）清潔了衛(wèi)生狀況的巡視。4）園林綠化維護狀況的巡視。5）裝修違章的巡視。6）消防違章的巡視。7）空置房的巡視。

8）利用巡視機會與住戶溝通。

三、物業(yè)巡視的方法

物業(yè)巡視的方法應包括“看”、“聽”、“摸”、“調(diào)查了解”等。

1）“看”：通過觀察來發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理服務中存在的問題。2）“聽”：從設施設備運行時的聲音判斷是否有故障。3）“摸”：通過用手觸摸感覺設施設備的使用狀況。

4）“調(diào)查了解”：向住戶或員工調(diào)查物業(yè)及公共設施設備的使用狀況。

四、物業(yè)巡視的頻次

一般情況下，物業(yè)狀況巡視每日一次。清潔狀況巡視每日一次。裝修施工巡視每日至少一次?？罩梅垦惨曋辽倜咳找淮?，其他方面巡視每兩日一次。

五、房屋本體巡視流程 1.檢查水、電表

檢查水、電表是否處于正常工作狀態(tài)，記錄損壞的水、電表情況。當水表在無人居住的情況下運轉時應關上該單位閘閥，預防水浸事故，并在該單位門口貼上相關告示。當發(fā)現(xiàn)電表異常運轉（如倒轉、有盜電嫌疑）時，應在《巡視登記表》中予以記錄并及時報告公共事務部主管。

2.巡視樓梯間

1）檢查走廊燈、樓梯燈是否正常，門、窗是否處于完好狀態(tài)。

2）檢查梯間墻身、天花板是否出現(xiàn)剝落、脫漆，墻、地面瓷磚是否完整無損。3）檢查消防栓是否標識完好、配件齊全。滅火器是否有漏氣或過期、失效現(xiàn)象。消防通道防火門是否關閉。消防安全疏散指示燈是否完好。消防疏散通道是否堵塞。防盜預警設施及消防報警設施是否完好。

4）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。

3.巡視逃生天臺

1）檢查逃生天臺門是否能隨手打開（嚴禁上鎖）。

2）檢查天臺護欄是否完好，避雷針、電視天線、隔熱層是否完好。3）檢查有無違章占用逃生天臺現(xiàn)象。4）檢查雨水管是否通暢。5）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。

4.巡視電梯

1）檢查電梯的運行是否平穩(wěn)，是否有異常響動。2）檢查安全標識是否完好，電梯按鈕等配件是否完好。3）檢查照明燈及安全監(jiān)控設施是否完好。4）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。

5.巡視大堂、門廳、走廊 1）檢查各類安全標識是否完好。

2）檢查公共設施和照明燈及垃圾箱是否完好。3）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。

6.巡視裝修住戶

巡視家庭裝修施工住戶，預防出現(xiàn)違章裝修現(xiàn)象。在巡視中發(fā)現(xiàn)樓梯間彌漫石油氣味、焦味時應立即對相關單位進行調(diào)查，當原因不明時應立即告知保安部進行檢查。

7.巡視方法及要求

1）先走到樓房屋頂，從上至下逐戶巡視。

2）巡視要求兩人成組進行，以防造成不必要的麻煩。3）注意刷卡簽到或在簽到本人簽到。

4）發(fā)現(xiàn)損壞情況必須當日填寫《公共設施設備報修記錄表》。

5）對裝修施工巡視要求每日記《裝修施工日記》，詳細記錄住戶的施工狀況。

8.緊急情況的處理

發(fā)現(xiàn)住戶家中有異常情況時，除特別緊迫情況外，嚴禁進入住戶家中，更嚴禁擅自打開住戶門鎖進入住戶家中。緊急情況需要進入住戶家中搶救或避險時，應至少邀請公司員工之外的第三方如業(yè)主委員會委員、隔壁鄰居等人員作證后，再進入住戶家中，但事后應立即報告公司領導并留存記錄。兩人以上并至少有一人是主管干部時方可從事上述入戶搶險。

9.巡視記錄

巡視完畢，應將物業(yè)巡視的相關狀況逐項記錄在《巡樓日志》中，不允許只填寫“正?！眱勺郑笥袃擅鹿餐炞?。

六、公共配套設施設備巡視的流程 1.巡視水、電、氣、通信設施

1）檢查室外設施有無破損現(xiàn)象，各種管線有無滲、漏、滴、冒現(xiàn)象。2）檢查室外設施有無生銹、脫漆現(xiàn)象，標識是否完好。3）檢查室外消防設施是否配件齊全、標識完好。

2.巡視公共文體設施

1）檢查雕塑小品是否完好，是否有完全隱患。2）檢查兒童游樂設施是否完好，有無安全隱患。

3）檢查綠地、綠籬及喬、灌木是否有枯死、霉病現(xiàn)象，是否有黃土裸露現(xiàn)象，長勢是否良好。

3.巡視道路、廣場、公共集散地

1）檢查設施設備是否完好，是否有違章占用現(xiàn)象。2）檢查標識、路牌、警示牌是否完好。

3）檢查各類雨、污水井蓋是否完好，照明燈、裝飾燈是否齊全。4）檢查衛(wèi)生狀況是否完好。

4.巡視停車庫、停車場、自行車棚、摩托車場

1）檢查防盜設施是否完好。2）檢查停放的車輛是否有損傷現(xiàn)象。3）檢查各類標識是否完好無損。4）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。

七、物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境巡視

1）檢查小區(qū)內(nèi)是否有亂張貼、亂拉線等現(xiàn)象。

2）檢查是否有損壞公共設施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現(xiàn)象。3）檢查是否有違章飼養(yǎng)家禽、家禽等現(xiàn)象。4）檢查衛(wèi)生狀況是否良好。5）巡視方法及要求為： a)逐項檢查，嚴禁抽查。

b)編制好巡視路線，提高工作效率。c)注意刷卡簽到或在簽到本上簽到。

d)發(fā)現(xiàn)損壞情況必須當日填寫《公共設施設備報修記錄表》。

八、對巡視中發(fā)現(xiàn)問題的處理流程

1）物業(yè)管理員巡視時發(fā)現(xiàn)有上述問題出現(xiàn)時，如本人能進行規(guī)勸、阻止、處理的，應予以立即解決。否則及時將問題記錄在《巡視記錄表》中，巡視回來后報告部門主管解決。

2）各部門主管負責人視情況按下列方法處理。

a)屬公共設施設備破損丟失的，按本系列教材之一《物業(yè)管理標準作業(yè)規(guī)程》中的《報修管理標準作業(yè)規(guī)程》處理。

b)屬管理處其他部門員工工作不力造成的，應通知其他相關部門主管前往處理。巡視中發(fā)現(xiàn)的問題一般情況下應在一周內(nèi)解決（有特別時效要求的，必須按時效要求處理）。特殊情況需經(jīng)管理處經(jīng)理同意后可適當延長。

c)屬住戶違章造成的問題，應按《公眾管理與住戶違章處理》一章有關內(nèi)容處理。3）對巡視中發(fā)現(xiàn)的重大問題，公共事務部主管應及時向管理處經(jīng)理匯報，由管理處經(jīng)理處理。

4）巡視中發(fā)現(xiàn)問題處理完畢后公共事務部管理員應現(xiàn)場驗證，處理的過程和驗證的結果均應有完整的記錄，并經(jīng)相關人員簽字認可。

5）《巡視記當錄表》、《巡視問題處理表》每月底匯總由公共事務部歸檔保存，保存期為兩年

第五篇：物業(yè)部管理職責內(nèi)容

物業(yè)部管理職責內(nèi)容

1、負責物業(yè)公司日常物業(yè)服務管理工作，完成銷售物業(yè)接管入伙;

2、負責擬定工程、保安、保潔、客服等運行管理的規(guī)章制度、應急預案、工作流程、標準和規(guī)范并上報公司批準后實施;

3、負責住宅小區(qū)工程、保安、保潔、客服現(xiàn)場管理及執(zhí)行情況的檢查監(jiān)督;

4、組織制定工作管理辦法、工作程序制度，編制、審核物業(yè)項目、月度計劃;

5、檢查、督促、考核部門員工嚴格執(zhí)行各項制度、程序、規(guī)范及工作進度，了解部門員工思想狀況，對不良傾向及時糾正;

物業(yè)部管理職責2

1.負責建立健全園區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度和流程，制定物業(yè)管理方案;

2.負責產(chǎn)業(yè)園區(qū)日常物業(yè)事務管理，監(jiān)督并實施各項物業(yè)管理制度;

3.負責園區(qū)廠房及樓棟安防、綠化清潔監(jiān)督管理，制定相應標準，爭取做到6s管理;

4.妥善處理一切緊急及突發(fā)事件，及時形成處理報告;

5.負責產(chǎn)業(yè)園內(nèi)招商洽談工作，組織、策劃和實施各類招商活動;

6.根據(jù)公司需要，發(fā)展并引進優(yōu)質商業(yè)活動，建立客戶關系;

物業(yè)部管理職責31、負責公司文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)的經(jīng)營和管理工作;

2、負責物業(yè)部團隊建設，規(guī)范內(nèi)部管理;

3、執(zhí)行政府各項法規(guī)、法令及物業(yè)管理公約，與有關各部門保持良好關系;

4、制定項目物業(yè)管理預算方案，管理日常物業(yè)的服務品質、操作管理流程及適當?shù)呢攧者\行情況;

5、妥善處理園區(qū)一切緊急及突發(fā)事件;

6、負責園區(qū)管樓宇、設施、設備的驗收及設備設施的維修管理工作;

7、負責協(xié)調(diào)和管理綠化、安保等相關管理工作;

8、負責園區(qū)消防應急管理工作;

9、負責園區(qū)客戶服務管理工作。

物業(yè)部管理職責4

1.負責與業(yè)委會、政府部門及相關業(yè)務部門的溝通與協(xié)調(diào)，與有關各部門保持良好關系;

2.制定項目物業(yè)管理預算方案，管理日常物業(yè)的服務品質、操作管理流程及適當?shù)呢攧者\行情況;

3.妥善處理一切緊急及突發(fā)事件;

4.負責樓宇、設施、設備的驗收及設備設施的維修，安排各項維修工程和專業(yè)的發(fā)標工作;

5.負責監(jiān)管項目資產(chǎn)(如會所、車位、房屋等)的運行情況;

6.負責協(xié)調(diào)和管理綠化、保安等相關工作;

7.負責處理租戶、業(yè)主投訴，保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生及維持治安秩序。

物業(yè)部管理職責5

貫徹執(zhí)行公司的管理制度、文件和指令，全面主持公司物業(yè)及工程管理工作;

擬訂并落實部門、季度、月度經(jīng)營計劃、經(jīng)營目標，確保各項指標任務順利完成;

審核部門具體操作流程，實現(xiàn)管理的科學化、規(guī)范化;

4擬訂并落實部門財務預決算方案，合理控制費用支出，健全內(nèi)部監(jiān)控制度;

擬訂并落實部門組織架構配置方案、員工內(nèi)部考核及人事變動決策、梯隊建設;

負責管轄區(qū)域節(jié)能降耗、前期介入、工程移交驗收、消防安全管理工作;

7負責投標單位技術標的審核和重大工程施工組織設計(施工方案)的審核;

組織制定項目工程、材料、設備的招標方案，對項目投標單位進行考察、資格預審，編制和審查招標文件，參與項目的評標、定標、合同擬訂、洽談等;

組織施工圖設計交底和圖紙會審，處理施工現(xiàn)場重大技術問題，負責對項目的預決算進行終審，制定工程款、材料款、設備款的支付計劃;

10完成上級領導交辦的其他工作事項。

物業(yè)部管理職責61、負責協(xié)助品質經(jīng)理組織公司質量進行管理體系的建立、實施、監(jiān)督管理和持續(xù)改進;

2、負責協(xié)助品質經(jīng)理進行質量管理體系的內(nèi)審及配合進行管理評審;

3、負責協(xié)助品質經(jīng)理及時收集國家及上級主管部門頒發(fā)的有關政策法規(guī)、與物業(yè)管理有關的管理信息、文字資料，及時傳遞等。

物業(yè)部管理職責71、負責項目日常工作，制定物業(yè)管理方案，處理各突發(fā)種問題;檢查制度、服務標準及流程并優(yōu)化，并督促改進實施;

2、負責客戶關系維護，對甲方需求有針對對性措施及持續(xù)改善服務;

3、負責項目費用的收取，能合理管理項目預算，提供增值服務，實現(xiàn)經(jīng)營目標。

4、負責組織本項目員工招聘、培訓、管理與績效考核，做好員工團隊建設;

5、負責組織完成甲方及上級交辦的其他工作。