第一篇：物業(yè)的安全管理

物業(yè)的安全管理

一．物業(yè)安全管理的含義

物業(yè)安全管理是指物業(yè)管理公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主或使用人的人身和財產(chǎn)的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。物業(yè)安全管理包括“防”與“?！眱蓚€方面，“防”是預(yù)防災(zāi)害性、傷害性事故發(fā)生；“?！笔峭ㄟ^各種措施對萬一發(fā)生的事故進行妥善處理。“防”是防災(zāi)，“保”是減災(zāi)。兩者相輔相成，缺一不可。

二、物業(yè)安全管理的內(nèi)容

物業(yè)安全管理的主要內(nèi)容包括治安管理、消防管理以及車輛道路管理3個方面。

1.治安管理

①對物業(yè)區(qū)域內(nèi)違反《治安管理條例》的行為進行制止，并報公安機關(guān)處理。如非法攜 帶槍支彈藥、非法侵入他人住宅，偷盜他人財物等；

②對于物業(yè)區(qū)域內(nèi)妨礙他人正常生活的行為進行禁止。如發(fā)出噪音、污染，亂扔雜物，搭建各類違章建筑、流動攤販擾民等。

2.消防管理

其內(nèi)容主要是預(yù)防和控制火災(zāi)的發(fā)生，如防火安全宣傳，及時撲滅火災(zāi)，消防器材的保 養(yǎng)和維修等。

3.車輛交通管理

主要是搞好車輛停放和交通安全管理，保證車輛和行人的安全。

三、物業(yè)治安管理人員崗位職責(zé)

1.部門經(jīng)理的職責(zé)

(1)保安部經(jīng)理應(yīng)對整個物業(yè)范圍內(nèi)的安全負有組織領(lǐng)導(dǎo)的具體責(zé)任；

(2)根據(jù)國家治安的有關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理公司的有關(guān)管理細則制定保安部門的工作計劃和目標，并督導(dǎo)下級管理人員的工作；

(3)主持部門例會，傳達貫徹總經(jīng)理及有關(guān)部門的指示，并與廣大保安人員一道分析研究住宅小區(qū)的治安管理問題；

(4)熟悉和掌握住宅小區(qū)內(nèi)各種保安設(shè)施的操作和性能，熟悉住宅小區(qū)內(nèi)治安狀況，做到心中有數(shù)；

(5)對重大事件、事故親自組織調(diào)查、處理；

(6)負責(zé)完成總經(jīng)理交辦的其他事項。

2.保安班長的職責(zé)

(1)對部門經(jīng)理負責(zé)，做好所管轄區(qū)內(nèi)安全治安工作；

(2)帶領(lǐng)保安班全體人員，根據(jù)制定的崗位責(zé)任制，認真嚴肅、一絲不茍地搞好安全保衛(wèi)工作；

(3)根據(jù)崗位責(zé)任制所規(guī)定的項目和要求，嚴格進行檢查，督促全體保安人員落實崗位責(zé)任制；

(4)要有法律知識和法律觀念，熟悉保安業(yè)務(wù)，了解物業(yè)管理公司所制定的規(guī)章制度，掌握管區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作的規(guī)律、特點，嚴格管好、做好安全保衛(wèi)工作；

(5)做好部門領(lǐng)導(dǎo)和基層保安人員的協(xié)調(diào)工作，及時將保安人員反映的各種信息向上級匯報，為上級領(lǐng)導(dǎo)部門提供建設(shè)性的工作建議，同時及時傳達、落實上級的指示精神和工作 安排；

(6)認真做好本班保安人員的考勤工作，詳細如實地記載工作中遇到及處理的各種情況，每天應(yīng)向部門經(jīng)理匯報一次；

(7)以身作則，做好本職工作。

3.保安員的職責(zé)

(1)保安員上崗必須身穿制服，配戴裝備，嚴整儀容。糾正違章時先敬禮，必須做到以禮待人。

(2)作風(fēng)正派，遵紀守法，堅守崗位，提高警惕，發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要堅決設(shè)法抓獲。

(3)值班保安人員要認真做好防火、防盜、防搶劫工作，認真檢查設(shè)備設(shè)施，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告主管部門及領(lǐng)導(dǎo)，確保管區(qū)的安全。

(4)執(zhí)勤過程中要勤巡查，要有敏銳的目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防案件、事故的發(fā)生，力爭做到萬無一失。

(5)愛護設(shè)施設(shè)備、公共財物。對崗位內(nèi)一切設(shè)施、財物不得隨便亂用。

(6)嚴格遵守上下班時間及值班紀律，對崗位發(fā)生的各種情況要認真處理，并且做好詳細的書面記錄。

(7)遇到緊急、突發(fā)性重大事情，要及時向主管部門經(jīng)理請示報告。

(8)嚴格執(zhí)行交接班制度，按時、按規(guī)定交接班。

(9)對住宅小區(qū)內(nèi)的住戶做好公司的規(guī)章制度及治安保衛(wèi)的宣傳工作。

(10)應(yīng)有禮貌地查詢進入住宅小區(qū)的訪客，并盡可能登記身份證，如有懷疑，應(yīng)通知有關(guān)住戶及有關(guān)部門。

(11)詳細記錄各有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)打來的電話，認真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項任務(wù)。

四．物業(yè)安全管理的指導(dǎo)思想和原則

一。指導(dǎo)思想是：建立最健全、完備的組織機構(gòu)，用盡可能先進的設(shè)備、設(shè) 施，選派最具責(zé)任心的專業(yè)人才，堅決貫徹“預(yù)防為主”的原則，千方百計地作好預(yù)防工作，最大可能的杜絕或減少安全事故的發(fā)生。同時，對于萬一出現(xiàn)的安全事故，要根據(jù)具體情 況，統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一組織，及時報警，并采取一切有效的手段和措施，進行處理，力爭將人員傷亡和經(jīng)濟損失減少到最低點。

二、“五落實”原則

1.思想落實

2.組織落實

3.人員落實

4.制度落實

5.裝備落實

五。物業(yè)安全管理的意義

1.物業(yè)安全管理是保證國家和城市社會穩(wěn)定、維護社會安定團結(jié)，保障人民安居樂業(yè)的前提條件之一。整個國家和城市是由千千萬萬個社區(qū)所組成的，只有作好各個社區(qū)的安全 管理，才能實現(xiàn)社會穩(wěn)定、人民安居樂業(yè)的目標。

2.物業(yè)安全管理能為業(yè)主和使用人的人身、財產(chǎn)提供安全和保護。

3.物業(yè)安全管理是物業(yè)管理公司提高信譽，增強市場競爭力的一種重要途徑。

4.物業(yè)的安全管理做好了，物業(yè)才能少受或不受損失和侵害，其價值才能得到保持。另外，人們也才會更樂意購買該物業(yè)，物業(yè)才會增值。

2003年7月30日，某工業(yè)園管理處當(dāng)值安全員李某巡邏至7#員工宿舍時，突然發(fā)現(xiàn)5#宿舍601員工宿舍有濃煙從窗戶向外冒出，吳敏感的意識到601室已發(fā)生火警（注：宿舍所屬單位員工于上午集體外出活動），在這緊急關(guān)頭，刻不容緩，李即刻用對講通知四號巡邏崗，同時快速沖向宿舍提取滅火器趕赴事發(fā)現(xiàn)場。四號巡邏崗在得到火警信息后，第一時間啟動大門崗警鈴，并用對講通知各崗位，3分鐘后，各班組人員按照管理處《義務(wù)消防隊作戰(zhàn)方案》相關(guān)流程執(zhí)行，在總指揮的指揮下，全面展開滅火救援工作，在各班組通力協(xié)作下于45分后將火源撲滅。

事后，經(jīng)管理處技術(shù)人員對火災(zāi)現(xiàn)場進行查看，初步查明引起此次火災(zāi)事故的主要原因是員工外出時未拔掉放在床鋪上的小型錄音機的變壓器電源，變壓器帶電長時間工作造成線圈絕緣擊穿,導(dǎo)致短路燃燒,繼而引起床鋪易燃品起火而波及周邊床鋪等；目前，起火原因有關(guān)部門還在進一步調(diào)查之中。

1、在《中華人民共和國消防法》第四章、第三十二條明確規(guī)定任何人發(fā)現(xiàn)火災(zāi)時，都應(yīng)當(dāng)立即報警。任何單位、個人都應(yīng)當(dāng)無償為報警提供便利，不得阻攔報警。嚴禁謊報火警。公共場所發(fā)生火災(zāi)時，該公共場所的現(xiàn)場工作人員有組織、引導(dǎo)在場群眾疏散的義務(wù)。發(fā)生火災(zāi)的單位必須立即組織力量撲救火災(zāi)。鄰近單位應(yīng)當(dāng)給予支援。消防隊接到火警后，必須立即趕赴火場，救助遇險人員，排除險情，撲滅火災(zāi)。我國法規(guī)明文規(guī)定了在火警確認為火災(zāi)后的處理應(yīng)是在第一時間報警，本案例中是在物業(yè)公司已經(jīng)盡力進行滅火但是如果在無法撲滅火災(zāi)的情況下才撥打“119，事實上這樣做風(fēng)險太大。一是即使將火災(zāi)撲滅，物業(yè)公司投入大量的人力物力不說，如果方法不當(dāng)，速度太慢，加大了損失；二是若不能及時將火撲滅，此時撥打“119”，延誤了最佳滅火時間，消防部門將會追糾物業(yè)管理公司管理不當(dāng)?shù)呢?zé)任。這是本案應(yīng)該注意的要點之一。

2、另外一個關(guān)鍵點就是在火災(zāi)撲滅后，需要鑒定火災(zāi)事故的火災(zāi)原因和損失的時候，我國消防法第三十九條規(guī)定 火災(zāi)撲滅后，公安消防機構(gòu)有權(quán)根據(jù)需要封閉火災(zāi)現(xiàn)場，負責(zé)調(diào)查、認定火災(zāi)原因，核定火災(zāi)損失，查明火災(zāi)事故責(zé)任。對于特大火災(zāi)事故，國務(wù)院或者省級人民政府認為必要時，可以組織調(diào)查。火災(zāi)撲滅后，起火單位應(yīng)當(dāng)按照公安消防機構(gòu)的要求保護現(xiàn)場，接受事故調(diào)查，如實提供火災(zāi)事實的情況。在本案處理過程中，該物業(yè)公司應(yīng)按照消防法之規(guī)定請公安消防機構(gòu)負責(zé)調(diào)查、核定，查明事故責(zé)任而不是由物業(yè)公司技術(shù)人員來確認。

啟示與思考：

１、當(dāng)上述類型事件發(fā)生前，物業(yè)公司要按照國家以及當(dāng)?shù)卣姆ㄒ?guī)明確消防設(shè)施等行業(yè)管理部門與物業(yè)公司之間應(yīng)該維護或者管理服務(wù)的界限。對與屬于物業(yè)公司管理服務(wù)范圍的嚴格按照法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)管理服務(wù)合同約定履行義務(wù)；

２、當(dāng)上述類型事件發(fā)生時。物業(yè)公司要根據(jù)國家規(guī)定以及按照符合國家規(guī)定制訂預(yù)案并在已經(jīng)確認為火災(zāi)發(fā)生時按照預(yù)案開展工作；同時我們在火災(zāi)整個救助過程要根據(jù)符合相關(guān)法規(guī)，既不能不作為而引起違約，也不能充當(dāng)公安消防機構(gòu)履行公安消防機構(gòu)的法定責(zé)任；在處理此類案件過程中特別要注意員工安全的保護；

3、當(dāng)上述類型事件發(fā)生后，物業(yè)公司應(yīng)配合公安消防機構(gòu)保護現(xiàn)場，火災(zāi)因各類責(zé)任問題需要鑒定的，應(yīng)根據(jù)國家消防法的規(guī)定由公安消防部門以及政府組織調(diào)查、認定火災(zāi)原因，核定火災(zāi)損失，查明火

4、物業(yè)公司還應(yīng)按照消防預(yù)案組織消防演習(xí)保證預(yù)案啟動后的運行質(zhì)量、加強員工培訓(xùn)，提高消防意識和消防技能、加大園區(qū)消防安全宣傳促進業(yè)主對日常生活中消防安全注意事項的關(guān)注。對于消防隱患要及時的處理，消防設(shè)施設(shè)備有物業(yè)公司負責(zé)維護的應(yīng)制定日常維保計劃，并在消防演習(xí)中啟動保證運行良好，同時建議也可以以消防安全為專業(yè)分類，使用ｄｓ系統(tǒng)制.

第二篇：物業(yè)安全管理方案

物業(yè)安全管理方案

（一）一、物業(yè)管理架構(gòu)

物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務(wù)管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。

1、綜合管理部

（1）負責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲備人才。

（2）負責(zé)員工工作考勤。

（3）負責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。

（4）負責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。

（5）負責(zé)對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。

（6）負責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。

（7）負責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。

（8）組織、開展企業(yè)文化活動。

2、物業(yè)管理部

（1）負責(zé)籌建管理員工餐廳工作。

（2）負責(zé)會所及會議中心的管理。

（3）書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。

（4）負責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。

（5）負責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。

（6）負責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。

（7）協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。

（8）負責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。

（9）建立業(yè)戶檔案管理工作。

（10）負責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的慶典活動提供必要的幫助。

（11）開展業(yè)戶文化交流，接待、介紹物業(yè)工作。

（12）配合綜合管理部開展員工培訓(xùn)工作。

（13）總經(jīng)理指派的其他工作。

3、安全管理部

（1）負責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。

（2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。

（3）成立義務(wù)消防隊，定期舉行消防演習(xí)。

（4）建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。

（5）與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書”。

（6）負責(zé)物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。

（7）負責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。

（8）負責(zé)地下停車場的安全秩序管理工作。

（9）負責(zé)監(jiān)控室管理工作。

（10）負責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。

（11）總經(jīng)理指派的其他工作。

4、工程管理部

（1）負責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運行管理，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。

（2）負責(zé)物業(yè)機電設(shè)備的日常維護保養(yǎng)工作。

（3）制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。

（4）負責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。

（5）負責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常維修保養(yǎng)。

（6）負責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。

（7）協(xié)助綜合管理部、財務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。

（8）負責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。

（9）負責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。

（10）總經(jīng)理指派的其他工作。

5、財務(wù)管理部

（1）協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財務(wù)政府部門的關(guān)系。

（2）建立財務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。

（3）征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費用。

（4）征收和支付管理公司各類合同費用。

（5）制作財務(wù)報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表及其他各種財務(wù)報表。

（6）按員工工資表發(fā)放員工工資。

（7）小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。

（8）負責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。

（9）總經(jīng)理指派的其他工作。

二、物業(yè)管理崗位編制

暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。

1、綜合管理部

（1）由1名綜合管理部經(jīng)理和（）名員工組成。

（2）綜合管理部經(jīng)理（）名，要求具有多年豐富的社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強。

（3）文員兼?zhèn)}庫管理員（）名，負責(zé)本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。

（4）資料管理員（）名，負責(zé)工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。

（5）業(yè)戶接待員（）名，負責(zé)咨詢及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作及信件、報紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務(wù)窗口。

2、物業(yè)管理部

（1）由1名物業(yè)經(jīng)理和（）名員工組成，負責(zé)大廈清潔、會所等項的物業(yè)管理工作。

（2）清潔班由（）名員工組成，分白班和夜班。白班（）人負責(zé)維護所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個人素質(zhì)較好；夜班（）人，負責(zé)全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質(zhì)要求可適量放低些。

（3）員工餐廳服務(wù)由（）名廚師及（）名工作人員組成，上班時間為（），要求員工個人素質(zhì)較高。

（4）業(yè)戶服務(wù)員（）名，開展業(yè)戶文化交流，接待介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)較好。

（5）會所服務(wù)人員（）名，負責(zé)健身、洗浴、美容等場所的接待服務(wù)工作，要求形象、素質(zhì)較好。

3、安全管理部

（1）由1名安全管理經(jīng)理和（）名安全管理員組成，24小時負責(zé)大廈的安全管理工作。

（2）安全管理經(jīng)理（）名，要求有多年物業(yè)管理經(jīng)驗的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔(dān)任，具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。

（3）文員兼資料員（）名，負責(zé)部門文字處理和檔案管理工作。

（4）主管（）名，分三班，全面負責(zé)所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。

（5）監(jiān)控值班由（）名員工組成，分三班，負責(zé)監(jiān)控中心值班工作。

（6）大堂值班由（）名員工組成，分三班，負責(zé)樓宇大堂值班工作。

（7）外圍值班由（）名員工組成，分三班，負責(zé)外圍值班工作。

（8）商場值班由（）名員工組成，分二班，負責(zé)商場值班工作。

（9）停車場值班由（）名員工組成，分三班，負責(zé)地下停車場出入口的值班工作。

（10）巡邏值班由（）名員工組成，分三班，負責(zé)巡邏值班工作。

4、工程管理部

（1）由1名工程管理部經(jīng)理和（）名員工組成。

（2）工程管理部經(jīng)理（）名，要求多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗的工程師擔(dān)任，具有較強的管理能力。

（3）文員兼資料管理員（）名，負責(zé)工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。

（4）強電值班由（）名強電技工組成，全天24小時值班，負責(zé)大廈強電設(shè)備的使用與維護，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。

（5）空調(diào)值班由（）名空調(diào)技工組成，全天24小時值班，負責(zé)空調(diào)設(shè)備的正常運作與管理、維護。

（6）消防值班由（）名弱電技工組成，全天24小時值班，專職負責(zé)消防設(shè)備的正常運作與管理、維護。

（7）電梯值班（）名，負責(zé)電梯設(shè)備的正常運作與維護。

5、財務(wù)管理部

（1）由1名財務(wù)主管和（）名員工組成，負責(zé)物業(yè)管理收繳各項費用。

（2）會計由主管兼任。

（3）出納員（）名。

（4）停車場收費員（）名。

物業(yè)安全管理方案

（二）商鋪是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營方式主要為單體經(jīng)營，集中管理的模式，對商業(yè)街商鋪進行統(tǒng)一管理，是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。

對于開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對商鋪進行管理，才能長久發(fā)展。

目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險還是要落到開發(fā)商的頭上。

1.0商鋪物業(yè)管理理念

商鋪是有計劃的商業(yè)聚集，對商鋪進行“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點。

“統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。

“分散經(jīng)營”，是商鋪對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。

1.1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。

為了達到“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

1.1.1 “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

“品牌審核管理”指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進入。

審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。

“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進入。

租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如：

承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會的認可（業(yè)主委員會成立之前，經(jīng)開發(fā)商認可）；

營業(yè)時間的確定；

承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理；

為整個商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)；

承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；

投保范圍事宜；

是否統(tǒng)一的收銀等

1.1.2 “統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益。

由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。

組織策劃相關(guān)的促銷活動，所發(fā)生的費用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分攤費用。

1.1.3 “統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。

商鋪須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動，保證商鋪的高效運轉(zhuǎn)。常見的方式有：

指導(dǎo)項目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動安排；

協(xié)調(diào)項目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進經(jīng)營者之間合作；

服務(wù)項目：行政事務(wù)管理；

監(jiān)督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。

1.1.4 “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)。

商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。商鋪的各項設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。

2.0商鋪物業(yè)的管理特點

2.1 顧客流量大

商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。安全管理應(yīng)特別慎重

2.2 服務(wù)要求高

要物業(yè)管理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負責(zé)，一切為他們著想。促進商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則

2.3 管理點分散

出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點。

2.4 營業(yè)時間性強

顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關(guān)門時間不統(tǒng)一會造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。

2.5 車輛管理難度大

來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。

3.0商鋪物業(yè)管理人員配備

3.1.1商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的管理費都用在刀刃上。

3.1.1.1業(yè)戶服務(wù)部

設(shè)主管一人，可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。

3.1.1.2維保服務(wù)部

設(shè)主管一人，全面負責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進行合理配置。

3.1.1.3保安服務(wù)部

設(shè)主管一人，全面負責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點、工作量和作業(yè)班次進行配備。

3.1.1.4保潔綠化部

設(shè)主管一人，全面負責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。

3.1.1.5經(jīng)營服務(wù)部

設(shè)主管或兼職主管一人，全面負責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經(jīng)營服務(wù)工作。該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動，促進商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。

4.0商鋪的物業(yè)服務(wù)管理

商鋪物業(yè)管理包含以下幾個方面，我們現(xiàn)對此進行分項描述：

4.1商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

4.2商鋪裝修服務(wù)管理

4.3商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

4.4商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理

4.5商鋪保安服務(wù)管理

4.6商鋪保潔服務(wù)管理

4.7商鋪綠化服務(wù)管理

4.8 商鋪經(jīng)營服務(wù)管理

4.9 商鋪廣告管理

4.10商鋪保險管理

4.1商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

業(yè)戶服務(wù)部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務(wù)，二是內(nèi)部管理。

4.1.1接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內(nèi)外聯(lián)系等。

4.1.2糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績考核依據(jù)之一；

4.1.3報修接待

商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修，應(yīng)迅速做記錄，填寫《維修任務(wù)單》，即時派維修工到現(xiàn)場搶修；

4.1.4走訪回訪

接待員的走訪內(nèi)容包括三方面：

一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議；

二是對報修后的維修結(jié)果進行回訪；

三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標是一致的。

4.1.5內(nèi)外聯(lián)系

商鋪內(nèi)部聯(lián)系：

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。商鋪服務(wù)管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。

商鋪的外部聯(lián)系

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系，如處理不好這些關(guān)系，會使商鋪的經(jīng)營活動很被動。處理得好，往往事半4.2商鋪裝修服務(wù)管理

4.2.1裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協(xié)議”，現(xiàn)場監(jiān)督管理等。

4.2.2商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾個方面：

建立周全、詳細、便于操作的管理制度；

專人負責(zé)對工程實行嚴格的監(jiān)督；

選定資質(zhì)高、信譽好的工程承包商進行裝修；

對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。

第三篇：安全管理-社區(qū)物業(yè)

安全管理

前言

安全管理是一項系統(tǒng)工程，它需要全體員工積極參與和共同努力，并為此工作付出，安全工作它是100-1=0道理，其工作性質(zhì)決定了只有100%的成功之，才能贏得業(yè)主滿意，我們不懈為之奮斗！著為安全工作者，我們前進的道路是豎辛的，但也是快樂的，此工作就象種地一樣，你對這顆小苗出了多少，你付出的越多，將來收獲就更加多。

我們?yōu)榘踩覀儽０踩?，我們做安全，那么你知道什么是安全嗎？我們?nèi)绾巫霭踩?，如何保障安全?/p>

一、什么叫安全

1、安全的基本定義

人類的整體與生存環(huán)境資源的和諧相處，互相不傷害，不存在危險的危害的隱患。

2、安全的廣義與狹義

狹義的安全，就是人類的個體與周圍的環(huán)境的相容性！相容性很好的話，表明生存環(huán)境非常寬容！人們幸福安康娛樂休閑富足！

廣義的安全則是指人類的生存環(huán)境——地球的生態(tài)安全！包括來自宇宙的多種復(fù)雜的天文危險隱患的識別！

3、安全的通俗理解

無危險才為安，無損失、損壞才為全

4、安全的高度理解

人們可以理解為國家安全、民族安全、政治安全、經(jīng)濟安全、文化安全、國際安全、區(qū)域安全，還有常見的企業(yè)安全（如物業(yè)安全、財物安全、消防安全、生產(chǎn)安全）等。

二、什么是管理

管理就是制定，執(zhí)行，檢查和改進。制定就是制定計劃（或規(guī)定、規(guī)范、標準、法規(guī)等）；執(zhí)行就是按照計劃去做，即實施；檢查就是將執(zhí)行的過程或結(jié)果與計劃進行對比，總結(jié)出經(jīng)驗，找出差距；改進首先是推廣通過檢查總結(jié)出的經(jīng)驗，將經(jīng)驗轉(zhuǎn)變?yōu)殚L效機制或新的規(guī)定；再次是針對檢查發(fā)現(xiàn)的問題進行糾正，制定糾正、預(yù)防措施，以持續(xù)改進。管理就是有管，有理，在一起才能叫管理，組織單元，通過市場經(jīng)濟選擇，科學(xué)、合理、優(yōu)化配置經(jīng)濟要素資源，達到組織經(jīng)營低投入、高產(chǎn)出的目的經(jīng)營行為。管理是集中人的腦力和體力達到預(yù)期目的的活動。管理不僅表現(xiàn)在對人與人之間關(guān)系的調(diào)整上，也決定如何運用自己的體力和腦力上，比如早晨起來鍛煉身體，然后去上班，還比如工作先干什么，后干什么，采取何種手段。無論干什么，都需要集中自己的腦力和體力，否則就無法完成目的管理可以分為很多種類的管理，比如行政管理、經(jīng)濟管理、社會管理、城市管理、衛(wèi)生管理、工商管理等等。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中工商企業(yè)的管理最為常見。每一種組織都需要對其事務(wù)、資源、人員進行管理。每一個人也同樣需要管

理，比如管理自己的時間、健康、情緒、學(xué)習(xí)、職業(yè)、財富、人際關(guān)系、社會活動等。企業(yè)管理可以劃為幾個分支：人力資源管理、財務(wù)管理、生產(chǎn)管理、采購管理、營銷管理等。在企業(yè)系統(tǒng)的管理上，又可分為企業(yè)戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)模式、業(yè)務(wù)流程、企業(yè)結(jié)構(gòu)、企業(yè)制度、企業(yè)文化等系統(tǒng)的管理。

管理是什么

邏輯學(xué)認為概念是反映客觀事物的一般的、本質(zhì)的特征，定義是對概念的內(nèi)涵或語詞的意義所做的簡要而準確的描述。管理的定義是：從詞義上，管理通常被解釋為主持或負責(zé)某項工作。人們在日常生活上對管理的理解是這樣，平常人們也是在這個意義上去應(yīng)用管理這個詞的。但自從管理進入人類的觀念形態(tài)以來，幾乎每一個從人類的共同勞動中思考管理問題的人，都會對管理現(xiàn)象做出一番描述和概括，并且頑固地維護這種描述和概括的正確性甚至唯一性，人類從來就不曾取得對于管理定義的一致理解。由于管理概念本身具有多義性，它不僅有廣義和狹義的區(qū)分，而且還因時代、社會制度和專業(yè)的不同，產(chǎn)生不同的解釋和理解。隨著生產(chǎn)方式社會化程度的提高和人類認識領(lǐng)域的拓展，人們對管理現(xiàn)象的認識和理解的差別還會更為明顯。長期以來，許多中外學(xué)者從不同的研究角度出發(fā)，對管理作出了不同的解釋，然而，不同學(xué)者在研究管理時出發(fā)點不同，因此，他們對管理一詞所下的定義也就不同。直到目前為止，管理還沒有一個統(tǒng)一的定義。特別是本世紀以來，各種不同的管理學(xué)派，由于理論觀點的不同，對管理概念的解釋更是眾說紛紜。讓我們對管理活動的—般情況先做—下剖析。我們知道管理是一種行為，作為行為，首先應(yīng)當(dāng)有行為的發(fā)出者和承受者，即誰對誰做，其次，還應(yīng)有行為的目的，為什么做。因此，形成一種管理活動，首先要有管理主體，即說明由誰來進行管理的問題；其次要有管理客體，即說明管理的對象或管理什么的問題；再次要有管理目的，即說明為何而進行管理的問題。以上分析說明，任何一種管理活動都必須由以下四個基本要素構(gòu)成，即：

管理主體，由誰管的問題；

管理客體，管什么的問題；

組織目的，為何而管的問題；

組織環(huán)境或條件，在什么情況下管的問題。

管理目的：達到組織經(jīng)營低投入、高產(chǎn)出的目的。這樣的經(jīng)營行為就是管理。管理職能，指管理承擔(dān)的功能?，F(xiàn)在最為廣泛接受的是將管理分為四項基本職能：

1.計劃：計劃就是確定組織未來發(fā)展目標以及實現(xiàn)目標的方式。

2.組織：服從計劃, 并反映著組織計劃完成目標的方式。

3.領(lǐng)導(dǎo)：運用影響力激勵員工以便促進組織目標的實現(xiàn)。同時，領(lǐng)導(dǎo)也意味著創(chuàng)造共同的文化和價值觀念，在整個組織范圍內(nèi)與員工溝通組織目標和鼓舞員

工樹立起謀求卓越表現(xiàn)的愿。此外，領(lǐng)導(dǎo)也包括對所有部門，職能機構(gòu)的直接與管理者一道工作的員工進行激勵。

4.控制：對員工的活動進行監(jiān)督, 判定組織是否正朝著即定的目標健康地向前發(fā)展, 并在必要的時候及時采取矯正措施。

管理的基本原則是“用力少，見功多”，以越少的資源投入、耗費，取得越大的功業(yè)、效果。細分為四種情況：產(chǎn)出不變，支出減少；支出不變，產(chǎn)出增多；支出減少，產(chǎn)出增多；支出增多，產(chǎn)出增加更多。這里的支出包括資金、人力、時間、物料、能源等的消耗。

三、什么叫安全管理

安全管理就是利用管理的活動, 將事故預(yù)防，應(yīng)急措施與保障手段有機地結(jié)合在一起，以達到保障安全的目的。安全管理是管理科學(xué)的一個重要分支，它是為實現(xiàn)安全目標而進行的有關(guān)決策、計劃、組織和控制等方面的活動；主要運用現(xiàn)代安全管理原理、方法和手段，分析和研究各種不安全因素，從技術(shù)上、組織上合管理上采取有力的措施，解決和消除各種不安全因素，防止事故的發(fā)生。安全管理是企業(yè)管理的一個重要組成部分，它是以安全為目的，進行有關(guān)安全工作的方針、決策、計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等職能，合理有效地使用人力、財力、物力、時間和信息，為達到預(yù)定的安全防范而進行的各種活動的總和，稱為安全管理。安全管理本身是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它包括：從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)、從宏觀到微觀、從全局到局部，做出周密的規(guī)劃協(xié)調(diào)和控制，以及安全管理的指導(dǎo)方針、規(guī)章制度、組織機構(gòu)，對職工的安全要求、作業(yè)環(huán)境、教育和訓(xùn)練、安全工作目標、階段工作重點、安全措施項目、危險分析、不安全行為、不安全狀態(tài)、防護措施與用具、事故災(zāi)害的預(yù)防等。企業(yè)安全管理的對象包括：生產(chǎn)的人員、生產(chǎn)的設(shè)備和環(huán)境、生產(chǎn)的動力和能量，以及管理的信息和資料；企業(yè)安全管理的手段有：行政手段；法制手段；經(jīng)濟手段；文化手段等。

四、小區(qū)物業(yè)安全管理包括哪些內(nèi)容

1、小區(qū)秩序維護、治安防范及管理

2、消防安全安全及管理

3、安全生產(chǎn)管理

4、設(shè)施設(shè)備安全管理

5、車輛安全管理

6、燃氣、電器安全管理

五、小區(qū)安全管理最重要的因素

1、人是質(zhì)量安全管理工作中最關(guān)鍵的因素—員工，安全生產(chǎn)是企業(yè)發(fā)展永恒的主題。只有積極調(diào)動各方面的參與熱情，理順各方面的情緒，發(fā)揮各方面的力量，將人在質(zhì)量安全管理過程中最大的潛能發(fā)揮好，將人在質(zhì)量安全管理過程中

最易疏忽的環(huán)節(jié)克服好，我們的質(zhì)量安全工作才能有所突破，有所發(fā)展。

①、員工的思想（品德）

②、員工的安全意識

③、員工的日常工作經(jīng)驗

④、員工的主觀能動性

⑤、員工的對事件的敏感性

2、設(shè)施設(shè)備因素

①、設(shè)施的功能完善

②、設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)

③、設(shè)施設(shè)備的日常管理

3、廣大業(yè)主的安全防范意識

①、業(yè)主的安全意識

②、業(yè)主的習(xí)慣

③、業(yè)主的個人素養(yǎng)

④、業(yè)主的利益保障

4、社區(qū)周邊安全因素

①、居住人情

②、居民素養(yǎng)

③、領(lǐng)管理者意識

④、防范意識等

5、小安全管理者

①、安全意識

②、敬業(yè)精神

③、工作經(jīng)驗

④、管理能力

⑤、個人素養(yǎng)、文化知識

⑥、專業(yè)知識

⑦、創(chuàng)新意識

六、如何做好小區(qū)的安全工作

1、知已知彼

2、外強中實

3、時時準備

4、機警靈活

5、團隊水平

6、群防群治

第四篇：物業(yè)安全管理協(xié)議書

物業(yè)安全管理協(xié)議

甲方：XXX（簡稱甲方）乙方:XXX（簡稱乙方）服務(wù)區(qū)域范圍：xxx 為了認真遵守國家的法律、法規(guī)，堅持“安全第一、預(yù)防為主、責(zé)任明確”的原則，為確保甲、乙雙方各自的經(jīng)濟利益避免遭受損失，簽訂此安全協(xié)議，以明確安全生產(chǎn)管理責(zé)任。為此制定安全協(xié)議如下：

一、乙方必須組織員工進行身體檢查，凡患作業(yè)禁忌癥、生理缺陷或者不宜從事實際作業(yè)人員，一律不得進入甲方作業(yè)，否則由此引起的后果由乙方負責(zé)。乙方要向甲方提供所屬員工的體檢材料，供甲方存檔備查。

二、乙方應(yīng)建立和健全安全管理和環(huán)保制度，物業(yè)管理期間，乙方有專人負責(zé)本單位的有關(guān)安全、環(huán)保等工作。乙方法人代表或者委托管理人為乙方安全責(zé)任人。

三、甲方應(yīng)向乙方介紹本單位安全生產(chǎn)、環(huán)境保護的有關(guān)制度、規(guī)定和告知要求，并對乙方員工進行安全教育培訓(xùn)并留存培訓(xùn)記錄。乙方在合同期內(nèi)必須嚴格遵守甲方的安全生產(chǎn)、環(huán)境保護的各項規(guī)定，接受甲方的督查和指導(dǎo)。

四、在物業(yè)管理過程中的個人防護用品用品由乙方自行解決。甲、乙雙方督促物業(yè)管理從業(yè)人員戴好防護用品。勞防用品質(zhì)量必須符合國家或行業(yè)標準。

五、乙方應(yīng)有健全的安全管理組織體制，各工種的安全操作規(guī)程，特種作業(yè)人員的審證、執(zhí)證上崗制度，制定各級安全生產(chǎn)崗位責(zé)任制及定期安全檢查制度、安全教育制度等。

六、乙方必須對本單位員工進行安全生產(chǎn)制度及安全技術(shù)知識教育，增強法制觀念，提高職工的安全意識和自我保護能力，督促職工自覺遵守安全生產(chǎn)法規(guī)、制度及規(guī)定。

七、乙方與其派遣到甲方工作的員工簽署勞動合同，并負責(zé)辦理社會保險（包含工傷保險）及人身意外傷害保險。乙方員工在工作期間發(fā)生工傷事故或造成甲方/第三方人身及財產(chǎn)損害的，安全事故雙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，按照事故調(diào)查組的調(diào)查結(jié)果賠償損失。

本協(xié)議在簽訂物業(yè)委托合同的同時生效，委托合同終止時隨之終止。協(xié)議一試兩份，由甲、乙雙方各自存檔備查。

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

負責(zé)人：負責(zé)人：

年月日年月日

第五篇：物業(yè)安全管理工作方案

物業(yè)安全管理工作方案

物業(yè)安全管理工作方案1

一、物業(yè)管理架構(gòu)

物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達到降低管理成本，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務(wù)管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。

1、綜合管理部

（1）負責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲備人才。

（2）負責(zé)員工工作考勤。

（3）負責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。

（4）負責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供協(xié)助。

（5）負責(zé)對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通。

（6）負責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作。

（7）負責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作。

（8）組織、開展企業(yè)文化活動。

2、物業(yè)管理部

（1）負責(zé)籌建管理員工餐廳工作。

（2）負責(zé)會所及會議中心的管理。

（3）書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出。

（4）負責(zé)物業(yè)的日常清潔工作。

（5）負責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置。

（6）負責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作。

（7）協(xié)助業(yè)主處理租賃工作。

（8）負責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作。

（9）建立業(yè)戶檔案管理工作。

（10）負責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的慶典活動提供必要的幫助。

（11）開展業(yè)戶文化交流，接待、介紹物業(yè)工作。

（12）配合綜合管理部開展員工培訓(xùn)工作。

（13）總經(jīng)理指派的其他工作。

3、安全管理部

（1）負責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。

（2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系。

（3）成立義務(wù)消防隊，定期舉行消防演習(xí)。

（4）建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。

（5）與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書”。

（6）負責(zé)物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。

（7）負責(zé)物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。

（8）負責(zé)地下停車場的.安全秩序管理工作。

（9）負責(zé)監(jiān)控室管理工作。

（10）負責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作。

（11）總經(jīng)理指派的其他工作。

4、工程管理部

（1）負責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運行管理，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。

（2）負責(zé)物業(yè)機電設(shè)備的日常維護保養(yǎng)工作。

（3）制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。

（4）負責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作。

（5）負責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)機房的值班和日常維修保養(yǎng)。

（6）負責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)的服務(wù)要求。

（7）協(xié)助綜合管理部、財務(wù)管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作。

（8）負責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作。

（9）負責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。

（10）總經(jīng)理指派的其他工作。

5、財務(wù)管理部

（1）協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財務(wù)政府部門的關(guān)系。

（2）建立財務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。

（3）征收管理費、水電費、電話費、加時空調(diào)費等其他管理費用。

（4）征收和支付管理公司各類合同費用。

（5）制作財務(wù)報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表及其他各種財務(wù)報表。

（6）按員工工資表發(fā)放員工工資。

（7）小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。

（8）負責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。

（9）總經(jīng)理指派的其他工作。

二、物業(yè)管理崗位編制

暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。

1、綜合管理部

（1）由1名綜合管理部經(jīng)理和x名員工組成。

（2）綜合管理部經(jīng)理x名，要求具有多年豐富的社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強。

（3）文員兼?zhèn)}庫管理員x名，負責(zé)本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作。

（4）資料管理員x名，負責(zé)工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。

（5）業(yè)戶接待員x名，負責(zé)咨詢及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作及信件、報紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務(wù)窗口。

2、物業(yè)管理部

（1）由1名物業(yè)經(jīng)理和x名員工組成，負責(zé)大廈清潔、會所等項的物業(yè)管理工作。

（2）清潔班由x名員工組成，分白班和夜班。白班x人負責(zé)維護所轄物業(yè)內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個人素質(zhì)較好；夜班x人，負責(zé)全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質(zhì)要求可適量放低些。

（3）員工餐廳服務(wù)由x名廚師及x名工作人員組成，上班時間為x，要求員工個人素質(zhì)較高。

（4）業(yè)戶服務(wù)員x名，開展業(yè)戶文化交流，接待介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)較好。

（5）會所服務(wù)人員x名，負責(zé)健身、洗浴、美容等場所的接待服務(wù)工作，要求形象、素質(zhì)較好。

3、安全管理部

（1）由1名安全管理經(jīng)理和x名安全管理員組成，24小時負責(zé)大廈的安全管理工作。

（2）安全管理經(jīng)理x名，要求有多年物業(yè)管理經(jīng)驗的轉(zhuǎn)業(yè)軍人擔(dān)任，具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。

（3）文員兼資料員x名，負責(zé)部門文字處理和檔案管理工作。

（4）主管x名，分三班，全面負責(zé)所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。

（5）監(jiān)控值班由x名員工組成，分三班，負責(zé)監(jiān)控中心值班工作。

（6）大堂值班由x名員工組成，分三班，負責(zé)樓宇大堂值班工作。

（7）外圍值班由x名員工組成，分三班，負責(zé)外圍值班工作。

（8）商場值班由x名員工組成，分二班，負責(zé)商場值班工作。

（9）停車場值班由x名員工組成，分三班，負責(zé)地下停車場出入口的值班工作。

（10）巡邏值班由x名員工組成，分三班，負責(zé)巡邏值班工作。

4、工程管理部

（1）由1名工程管理部經(jīng)理和x名員工組成。

（2）工程管理部經(jīng)理x名，要求多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗的工程師擔(dān)任，具有較強的管理能力。

（3）文員兼資料管理員x名，負責(zé)工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。

（4）強電值班由x名強電技工組成，全天24小時值班，負責(zé)大廈強電設(shè)備的使用與維護，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作。

（5）空調(diào)值班由x名空調(diào)技工組成，全天24小時值班，負責(zé)空調(diào)設(shè)備的正常運作與管理、維護。

（6）消防值班由x名弱電技工組成，全天24小時值班，專職負責(zé)消防設(shè)備的正常運作與管理、維護。

（7）電梯值班x名，負責(zé)電梯設(shè)備的正常運作與維護。

5、財務(wù)管理部

（1）由1名財務(wù)主管和x名員工組成，負責(zé)物業(yè)管理收繳各項費用。

（2）會計由主管兼任。

（3）出納員x名。

（4）停車場收費員x名。

物業(yè)安全管理工作方案2

第一節(jié)消防安全教育、培訓(xùn)制度

1、每年以創(chuàng)辦消防知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式，提高全體員工的消防安全意識。

2、定期組織員工學(xué)習(xí)消防法規(guī)和各項規(guī)章制度，做到依法治火。

3、各部門應(yīng)針對崗位特點進行消防安全教育培訓(xùn)。

4、對消防設(shè)施維護保養(yǎng)和使用人員應(yīng)進行實地演示和培訓(xùn)。

5、對新員工進行崗前消防培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后方可上崗。

6、因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓(xùn)。

7、消控中心等特殊崗位要進行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格，持證上崗。

第二節(jié)防火巡查、檢查制度

1、落實逐級消防安全責(zé)任制和崗位消防安全責(zé)任制，落實巡查檢查制度。

2、消防工作歸口管理職能部門每日對公司進行防火巡查。每月對單位進行一次防火檢查并復(fù)查追蹤改善。

3、檢查中發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，檢查人員應(yīng)填寫防火檢查記錄，并按照規(guī)定，要求有關(guān)人員在記錄上簽名。

4、檢查部門應(yīng)將檢查情況及時通知受檢部門，各部門負責(zé)人應(yīng)每日消防安全檢查情況通知，若發(fā)現(xiàn)本單位存在火災(zāi)隱患，應(yīng)及時整改。

5、對檢查中發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患未按規(guī)定時間及時整改的，根據(jù)獎懲制度給予處罰。

第三節(jié)安全疏散設(shè)施管理制度

1、單位應(yīng)保持疏散通道、安全出口暢通，嚴禁占用疏散通道，嚴禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物。

2、應(yīng)按規(guī)范設(shè)置符合國家規(guī)定的消防安全疏散指示標志和應(yīng)急照明設(shè)施。

3、應(yīng)保持防火門、消防安全疏散指示標志、應(yīng)急照明、機械排煙送風(fēng)、火災(zāi)事故廣播等設(shè)施處于正常狀態(tài)，并定期組織檢查、測試、維護和保養(yǎng)。

4、嚴禁在營業(yè)或工作期間將安全出口上鎖。

5、嚴禁在營業(yè)或工作期間將安全疏散指示標志關(guān)閉、遮擋或覆蓋。

第四節(jié)消防控制中心管理制度

1、熟悉并掌握各類消防設(shè)施的使用性能，保證撲救火災(zāi)過程中操作有序、準確迅速。

2、做好消防值班記錄和交接班記錄，處理消防報警電話。

3、按時交接班，做好值班記錄、設(shè)備情況、事故處理等情況的交接手續(xù)。無交接班手續(xù)，值班人員不得擅自離崗。

4、發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時，應(yīng)及時報告，并通知有關(guān)部門及時修復(fù)。

5、非工作所需，不得使用消控中心內(nèi)線電話，非消防控制中心值班人員禁止進入值班室。

6、上班時間不準在消控中心抽煙、睡覺、看書報等，離崗應(yīng)做好交接班手續(xù)。

7、發(fā)現(xiàn)火災(zāi)時，迅速按滅火作戰(zhàn)預(yù)案緊急處理，并撥打119電話通知公安消防部門并報告部門主管。

第五節(jié)消防設(shè)施、器材維護管理制度

1、消防設(shè)施日常使用管理由專職管理員負責(zé)，專職管理員每日檢查消防設(shè)施的使用狀況，保持設(shè)施整潔、衛(wèi)生、完好。

2、消防設(shè)施及消防設(shè)備的技術(shù)性能的維修保養(yǎng)和定期技術(shù)檢測由消防工作歸口管理部門負責(zé)，設(shè)專職管理員每日按時檢查了解消防設(shè)備的運行情況。查看運行記錄，聽取值班人員意見，發(fā)現(xiàn)異常及時安排維修，使設(shè)備保持完好的技術(shù)狀態(tài)。

3、消防設(shè)施和消防設(shè)備定期測試：

(1)煙、溫感報警系統(tǒng)的測試由消防工作歸口管理部門負責(zé)組織實施，保安部參加，每個煙、溫感探頭至少每年輪測一次。

(2)消防水泵、噴淋水泵、水幕水泵每月試開泵一次，檢查其是否完整好用。

(3)正壓送風(fēng)、防排煙系統(tǒng)每半年檢測一次。