第一篇：淺析我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題

淺析我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題

黃 瑩

內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來(lái)越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問(wèn)題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。

關(guān) 鍵 詞：物業(yè)管理 現(xiàn)狀 完善

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的逐步深入，物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界和老百姓關(guān)注的焦點(diǎn)之一。物業(yè)管理是房地產(chǎn)在消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)。隨著全國(guó)各地房地產(chǎn)的熱銷，將意味著會(huì)有更多的家庭和個(gè)人的生活與物業(yè)管理密不可分。然而我國(guó)的物業(yè)管理起步較晚，仍屬于新興行業(yè)，在它的成長(zhǎng)壯大的過(guò)程中不可避免的會(huì)出現(xiàn)諸多問(wèn)題。因此，正視我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)階段存在的問(wèn)題是十分必要的。本文從法律的角度談?wù)劰P者的認(rèn)識(shí)，以期待完善物業(yè)管理的各項(xiàng)制度，規(guī)范物業(yè)管理的運(yùn)作，提高物業(yè)管理的水平、建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。

一、物業(yè)管理的涵義

由于在此之前國(guó)內(nèi)沒(méi)有統(tǒng)一的物業(yè)管理的立法，各物業(yè)管理公司只能依照各地方政府的法規(guī)經(jīng)營(yíng)。然而各地方法規(guī)對(duì)物業(yè)管理的理解和界定也不一致，這就造成了在全國(guó)范圍內(nèi)物業(yè)管理公司沒(méi)有統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，給物業(yè)管理的規(guī)范經(jīng)營(yíng)、管理水平的提高帶來(lái)了很大的困難。在理論上，業(yè)內(nèi)外的學(xué)者對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)也各不相同。有的學(xué)者認(rèn)為，所謂的物業(yè)管理是指專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員受物業(yè)所有人的委托依照國(guó)家法律法規(guī)和合同，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的技術(shù)，對(duì)已經(jīng)投入使用的物業(yè)以經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一管理，并對(duì)物業(yè)周圍的環(huán)境，清潔綠化，安全保衛(wèi)、道路養(yǎng)護(hù)等實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化的管理，向業(yè)主或住戶提供全方位的服務(wù)。還有的學(xué)者認(rèn)為，物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司受物業(yè)所有人（業(yè)主）的委托運(yùn)用現(xiàn)代的管理科學(xué)和先進(jìn)的維修、養(yǎng)護(hù)技術(shù)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行修繕、養(yǎng)護(hù)、經(jīng)營(yíng)并為使用人提供多方位服務(wù)的行為。

針對(duì)立法不健全，使得全國(guó)范圍內(nèi)的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一這一問(wèn)題，2002年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》，這一條例的頒布，對(duì)物業(yè)管理工作的開(kāi)展提供了立法上的指導(dǎo)作用?！稐l例》第二條明確規(guī)定：“本條例所稱的物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過(guò)對(duì)房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動(dòng)?！痹撘?guī)定對(duì)“物業(yè)管理”這個(gè)概念作了較權(quán)威的闡述。

首先，該規(guī)定指出了物業(yè)管理公司是按照物業(yè)服務(wù)合同來(lái)提供服務(wù)的，說(shuō)明物業(yè)管理公司與業(yè)主之間是一種契約關(guān)系。這種契約關(guān)系決定了雙方的法律地位是平等的，雙方的權(quán)利義務(wù)是對(duì)等的。物業(yè)管理公司給業(yè)主提供的是一種有償?shù)墓芾砗头?wù)，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，要想享受舒適的管理和服務(wù)，必須支付一定的費(fèi)用，這就是說(shuō)業(yè)主要花錢買服務(wù)；而物業(yè)管理公司得到物業(yè)管理費(fèi)后，必須提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。在這里，享受服務(wù)是業(yè)主的權(quán)利，但繳納物業(yè)管理費(fèi)是其義務(wù)；與之相對(duì)應(yīng)，物業(yè)管理公司有權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)，但必須提供優(yōu)越的管理和服務(wù)。

其次，明確了物業(yè)管理公司的工作范圍，即房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。這就是說(shuō)，小區(qū)內(nèi)的房屋、綠地、娛樂(lè)設(shè)施、供水、供電、供氣等設(shè)備以及其他居住條件不可缺少的設(shè)施都由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。這樣就避免了業(yè)主和物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)管理范圍劃分的不同理解，而造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾。

再次，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理公司要以向業(yè)主提供服務(wù)為中心開(kāi)展工作。因此物業(yè)管理公司就要改變過(guò)去那種以領(lǐng)導(dǎo)者身份自居去管理別人的管理理念，注重服務(wù)觀念和服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)，通過(guò)對(duì)小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行專業(yè)性的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，以及搞好小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)舒適的生活環(huán)境。

二、目前我國(guó)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題和成因

物業(yè)管理最初起源于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，60年代初，香港從英國(guó)引入了物業(yè)管理這一概念。80年代初，深圳、廣州等地受香港地區(qū)影響，在我國(guó)率先開(kāi)創(chuàng)了適合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的專業(yè)化物業(yè)管理模式。此后，物業(yè)管理公司在全國(guó)各地紛紛涌現(xiàn)，但由于物業(yè)管理是一個(gè)新生事物，從它現(xiàn)身之日起，紛爭(zhēng)從未停止過(guò)。據(jù)調(diào)查反映，2001年關(guān)于物業(yè)管理的投訴大量增加，而在2002年中央電視臺(tái)“3.15”消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷結(jié)果顯示，物業(yè)管理名列消費(fèi)者不滿意行業(yè)的第五位。近幾年來(lái)，物業(yè)糾紛事件頻頻見(jiàn)于報(bào)端，這樣一個(gè)曾經(jīng)令市場(chǎng)振奮，革新居住觀念的新生事物究竟存在哪些問(wèn)題，筆者對(duì)此談?wù)勛约旱恼J(rèn)識(shí)。

（一）、概念不清

近些年由于商品房的熱買，我們經(jīng)常能聽(tīng)到或看到“物業(yè)管理”一詞，究竟什么是物業(yè)管理？怎樣進(jìn)行物業(yè)管理？許多開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司對(duì)此認(rèn)識(shí)很模糊。一些開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司或者是為了盈利，或者是為了追趕時(shí)尚，或者是為了吸引更多消費(fèi)者而成立物業(yè)管理公司，由于概念上認(rèn)識(shí)不清，有的物業(yè)管理公司則以當(dāng)然的主人身份來(lái)管理廣大業(yè)主。一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理也沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)和充分的理解，認(rèn)為物業(yè)管理公司就相當(dāng)于居委會(huì)，管理生活小區(qū)的閑雜瑣碎之事。正是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理公司以及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不正確，導(dǎo)致了物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾頻頻發(fā)生。

（二）、權(quán)責(zé)不明

由于法制不健全，再加上物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂的合同不規(guī)范，物業(yè)管理公司和業(yè)主并不清楚各自的權(quán)責(zé)利益。一些業(yè)主認(rèn)為自己的權(quán)利至高無(wú)上，只要交了管理費(fèi)，小區(qū)里的任何事情物業(yè)管理公司都得管，而且還要管好。當(dāng)現(xiàn)實(shí)的情況達(dá)不到要求時(shí)，雙方難免發(fā)生矛盾與糾紛。有的甚至對(duì)簿公堂。例如：現(xiàn)在許多小區(qū)存在的大到人身傷亡、汽車被盜，小到水浸地板，人被狗咬、卡拉ok擾民等等問(wèn)題都可能成為業(yè)主索賠和拒絕繳納管理費(fèi)的理由。

（三）、運(yùn)作不規(guī)范

物業(yè)管理是住宅小區(qū)建設(shè)完成投入使用后開(kāi)展的小區(qū)管理工作，但是在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是由開(kāi)發(fā)商自己組建一個(gè)物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行管理，這種管理模式至今仍然存在。這樣使得物業(yè)管理長(zhǎng)期依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，沒(méi)有能夠形成一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，沒(méi)有能夠建立一套規(guī)范的運(yùn)作機(jī)制。

此外，物業(yè)管理公司本身運(yùn)作也不規(guī)范。一些物業(yè)管理公司僅聘幾名保安在大門口站崗，其他的工作都不做，然后向業(yè)主收取高額的管理費(fèi)。這種只收費(fèi)不服務(wù)，或者是多收費(fèi)少服務(wù)的做法自然會(huì)引起業(yè)主的反感，因而引發(fā)物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾。

（四）、觀念落后

住房制度的改革使老百姓的住房消費(fèi)觀念發(fā)生了深刻的變革，但是業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識(shí)還沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理服務(wù)，但是只愿意付非常少的管理費(fèi)用，這樣物業(yè)管理的收費(fèi)和物業(yè)管理的質(zhì)價(jià)不等，給物業(yè)管理帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)上的困難，也容易引起業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的不滿意，進(jìn)而引發(fā)糾紛。

三、完善我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題的思考

物業(yè)管理是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展也日趨成熟和完善。建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系是業(yè)內(nèi)外人士的共同目標(biāo)。要想搞好物業(yè)管理關(guān)系需要業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司及其他相關(guān)部門的配合，然而其中最重要的是所有參與物業(yè)管理的部門和人員都應(yīng)當(dāng)認(rèn)真學(xué)習(xí)物業(yè)管理法規(guī)，都要清楚什么是物業(yè)管理以及物業(yè)管理中的法律關(guān)系。只有明確各方主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位和責(zé)任，之后出現(xiàn)的一系列問(wèn)

題才能迎刃而解，物業(yè)管理工作才能做好。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)理順以下幾方面的關(guān)系：

(一)、明確物業(yè)管理公司與業(yè)主之間是平等的合同關(guān)系

在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間之所以出現(xiàn)諸多的糾紛，究其原因主要是雙方的法律關(guān)系不明確。一些物業(yè)管理公司或業(yè)主錯(cuò)誤地理解了自己在物業(yè)管理中的法律地位。

其實(shí)，物業(yè)管理是物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主提供的一種服務(wù)。小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共同出錢，選聘一個(gè)物業(yè)管理公司代自己對(duì)物業(yè)小區(qū)進(jìn)行管理，物業(yè)管理公司不是業(yè)主的管家或仆人，也不是業(yè)主的代理人，它和業(yè)主都是物業(yè)服務(wù)合同的主體，雙方都應(yīng)該按照合同的約定來(lái)規(guī)范自己的行為。雙方的法律地位是平等的，二者的關(guān)系是平等的合同關(guān)系，而不是主人與仆人的關(guān)系，也不是主人與管家的關(guān)系，更不是管理者與被管理者的關(guān)系?！皹I(yè)主大會(huì)有權(quán)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)”，“業(yè)主通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?！?由此可見(jiàn)，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種聘用與被聘用的合同關(guān)系。所謂“合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?！?在法律上，合同雙方的法律地位是平等的，不存在誰(shuí)高誰(shuí)低，或誰(shuí)強(qiáng)誰(shuí)弱的問(wèn)題。物業(yè)管理公司為業(yè)主提供良好的管理和服務(wù)，而業(yè)主須繳納物業(yè)管理費(fèi)以作為物業(yè)管理公司為其提供管理和服務(wù)的對(duì)價(jià)。雙方都應(yīng)該按合同認(rèn)真地行使權(quán)利和履行義務(wù)，若業(yè)主借故拖欠管理費(fèi)或物業(yè)管理公司沒(méi)有履行服務(wù)和管理的職責(zé)，都可能因沒(méi)有履行合同約定的義務(wù)而將承擔(dān)違約責(zé)任。

因此，明確物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的法律關(guān)系有助于物業(yè)管理公司與業(yè)主正確認(rèn)識(shí)自己在物業(yè)管理活動(dòng)中的位置，扮演好自己的角色。在物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定各自的權(quán)利義務(wù)以及承擔(dān)違約責(zé)任的具體辦法。由于目前物業(yè)服務(wù)合同多是物業(yè)管理公司事先擬定好的格式合同，這樣業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主在簽訂合同時(shí)，一定要注意雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任的約定，以避免物業(yè)管理公司規(guī)避法律，減輕自己的責(zé)任而加重業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

（二）、明確開(kāi)發(fā)商在前期物業(yè)管理活動(dòng)中的法律地位

開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)物業(yè)小區(qū)，將物業(yè)建成經(jīng)政府有關(guān)主管部門驗(yàn)收合格后，通過(guò)商品房的銷售，所建的商品房逐漸部分地或全部地出售給了購(gòu)房人，即業(yè)主。這樣開(kāi)發(fā)商的法律地位逐漸從原來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有者，到把商品房售完，逐步轉(zhuǎn)移而不再擁有已售出部分商品房的所有權(quán)。由于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目一般需要幾年的時(shí)間，在這段時(shí)間里，開(kāi)發(fā)商對(duì)未售出的商品房仍擁有所有權(quán)。但當(dāng)該項(xiàng)目完成了商品房銷售后，房屋的所有權(quán)就發(fā)生了轉(zhuǎn)移。由于發(fā)生了房產(chǎn)交易行為，這里的

第二篇：我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)存的問(wèn)題

淺析我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中現(xiàn)存問(wèn)題及對(duì)策

摘要

隨著我國(guó)住房制度改革和住房商品化的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速蓬勃發(fā)展的時(shí)期。物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，對(duì)于改善居民的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)等方面都發(fā)揮了積極的作用。與此同時(shí)，在物業(yè)管理的發(fā)展過(guò)程中，各種社會(huì)矛盾也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。近年來(lái)，有關(guān)物業(yè)管理的投訴案件大幅度上漲，已成為社會(huì)的熱點(diǎn)話題。本文剖析物業(yè)管理運(yùn)作過(guò)程中存在的問(wèn)題，提出相應(yīng)的對(duì)策，對(duì)于促進(jìn)物業(yè)管理朝著健康、理性的方向發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保障人們安居樂(lè)業(yè)具有十分重要的意義。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 措施 對(duì)策 發(fā)展

目 錄

一、我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀.....................................................3

二、目前我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐過(guò)程中存在的問(wèn)題....................................3

（一）物業(yè)管理架構(gòu)不完善.................................................3

（二）配套設(shè)施運(yùn)作不理想.................................................4

（三）維修保養(yǎng)不得力.....................................................4

（四）物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難以為繼...............................................4

（五）物業(yè)管理法制不健全.................................................4

（六）物業(yè)管理公司與社會(huì)相關(guān)方面關(guān)系不順.................................4

（七）物業(yè)管理不到位.....................................................5

三、解決對(duì)策...............................................................5

（一）國(guó)家盡快頒布針對(duì)物業(yè)管理的專業(yè)性法律...............................5

（二）加強(qiáng)物業(yè)公司的資質(zhì)管理.............................................5

（三）加大宣傳力度，進(jìn)一步提高對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)水平...................5

（四）建立專項(xiàng)維修基金管理委員會(huì).........................................5

（五）設(shè)置機(jī)構(gòu)，規(guī)范管理.................................................6

（六）加大組織領(lǐng)導(dǎo)力度理順管理體制.......................................6

（七）處理好物業(yè)公司與其他方面的關(guān)系.....................................6

（八）強(qiáng)化管理、樹(shù)立品牌，建立激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展.............6 結(jié) 論......................................................................6 參考文獻(xiàn)...................................................................7

淺析我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中現(xiàn)存問(wèn)題及對(duì)策

一、我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

中國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)已經(jīng)日漸成熟，表現(xiàn)在，物業(yè)管理法規(guī)更加完善，政府監(jiān)管物管行業(yè)也日趨規(guī)范；經(jīng)過(guò)不斷的行業(yè)重組，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)，市場(chǎng)化行為更加理性規(guī)范；專業(yè)技術(shù)重組使得物業(yè)管理的專業(yè)技術(shù)服務(wù)基本實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、社會(huì)化；業(yè)主維權(quán)行為趨于理性；業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行逐步規(guī)范并開(kāi)始納入政府監(jiān)管范圍。物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)在又似乎進(jìn)入一個(gè)兩難境地一方面市場(chǎng)化正日漸成熟，另一方面物業(yè)管理發(fā)展方向卻又十分迷茫。這種矛盾和不平衡預(yù)示著物業(yè)管理行業(yè)變盤即將到來(lái)。

2007年3月16日，十屆全國(guó)人大五次會(huì)議上通過(guò)的《物權(quán)法》，于10月1日起正式實(shí)施，《物權(quán)法》是調(diào)整財(cái)產(chǎn)支配管理的法律，是對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益和處分的最基本準(zhǔn)則，是中國(guó)制定民法典的重要組成部分，是完成構(gòu)建中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系的法制目標(biāo)，《物權(quán)法》的頒布將解決中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)一系列長(zhǎng)期懸而未決的問(wèn)題，將對(duì)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)的發(fā)展起到重要而深遠(yuǎn)的影響。21世紀(jì)，是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個(gè)階段將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時(shí)期。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐市場(chǎng)環(huán)境的變化、競(jìng)爭(zhēng)格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營(yíng)理念到市場(chǎng)定位，都要作出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。

二、目前我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐過(guò)程中存在的問(wèn)題

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理已形成規(guī)模，其效益也越來(lái)越明。在經(jīng)濟(jì)效益對(duì)地方政府而言，主要體現(xiàn)為：減少了大量的財(cái)政補(bǔ)貼，對(duì)住宅區(qū)，開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，能提高物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使開(kāi)發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷，加速資金周轉(zhuǎn)。同時(shí)，完善的物業(yè)管理能為開(kāi)發(fā)商樹(shù)立良好的企業(yè)形象，吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費(fèi)者。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境和布局、治安等與整個(gè)建設(shè)風(fēng)貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。但是，目前在物業(yè)管理的實(shí)踐過(guò)程中還存在著如下問(wèn)題：

（一）物業(yè)管理架構(gòu)不完善

目前，我國(guó)物業(yè)管理存在的首要問(wèn)題是架構(gòu)不完善，體制需進(jìn)一步理順和重新構(gòu)建。其中，政府、管委會(huì)、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要進(jìn)一步明確。例如，成都市近年來(lái)已竣工的住宅小區(qū)中，房屋及物業(yè)管理有三種基本形式： 1．是政府房地產(chǎn)管理部門管理的； 2．是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以企業(yè)管理的； 3．是產(chǎn)權(quán)單位自管的；

這三種物業(yè)管理模式大約各占1／3。而其中不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設(shè)，物業(yè)管理看成只是收費(fèi)服務(wù)和簡(jiǎn)單生產(chǎn)活動(dòng)，對(duì)企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無(wú)規(guī)劃，二無(wú)措施，沒(méi)有明確管理目標(biāo)責(zé)任制，企業(yè)既無(wú)壓力也無(wú)動(dòng)力，管理不計(jì)成本，年終無(wú)核算，對(duì)該建立哪些規(guī)章制度和管理標(biāo)準(zhǔn)，心中無(wú)數(shù)，照搬照抄了別人的規(guī)章制度，使這些規(guī)章制度流于形式。

（二）配套設(shè)施運(yùn)作不理想

目前，小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒(méi)有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過(guò)程來(lái)通盤設(shè)計(jì)和全方位運(yùn)作，配套設(shè)施運(yùn)作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費(fèi)使用。其公用設(shè)施本來(lái)已很少，商店、學(xué)校、銀行、娛樂(lè)設(shè)施等本來(lái)不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點(diǎn)還因種種原因 “名存實(shí)亡”。

（三）維修保養(yǎng)不得力

小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時(shí)解決。原因是物業(yè)管理公司在這些方面無(wú)能為力。他們一不具備各方面的專業(yè)知識(shí)，二無(wú)配備必要的維修隊(duì)及設(shè)施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關(guān)單位報(bào)告或申請(qǐng)維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。

（四）物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難以為繼

物業(yè)管理和建設(shè)一樣，也需要資金的投入，在物業(yè)管理中，應(yīng)該貫徹 “誰(shuí)受益，誰(shuí)投入”的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀還有相當(dāng)?shù)膽T性，不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無(wú)償服務(wù)或低償服務(wù)。這有悖于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下住宅消費(fèi)原則，也是影響物業(yè)管理工作順利開(kāi)展的一大癥結(jié)所在。

（五）物業(yè)管理法制不健全

全國(guó)性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗(yàn)收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問(wèn)題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，實(shí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化等缺乏法制的根本保障。

（六）物業(yè)管理公司與社會(huì)相關(guān)方面關(guān)系不順

物業(yè)管理公司在其經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)過(guò)程中與街道、居委會(huì)、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門都有密切關(guān)系。由于工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，已成為小區(qū)物業(yè)管理中一大突出矛盾。

（七）物業(yè)管理不到位

目前有物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而著重于多種經(jīng)營(yíng)，或只限于收租金和一般養(yǎng)護(hù)維修，而對(duì)于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周圍環(huán)境，主動(dòng)維修設(shè)備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值則未能很好顧及，更談不上特約服務(wù)了。

三、解決對(duì)策

面對(duì)上面的這些問(wèn)題國(guó)家應(yīng)盡快出臺(tái)物業(yè)管理專業(yè)性法規(guī)，規(guī)范政府、業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理公司、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、居住者各自的責(zé)、權(quán)、利，以及相互之間的法律關(guān)系，進(jìn)一步明確物業(yè)管理在社會(huì)主義初級(jí)階段的地位和作用，為物業(yè)管理公司提供一個(gè)寬松、公開(kāi)、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使我國(guó)物業(yè)管理向社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)軌道上邁進(jìn)一步。

（一）國(guó)家盡快頒布針對(duì)物業(yè)管理的專業(yè)性法律

立法上明確劃分建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。現(xiàn)有建設(shè)單位已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，可采取限期分離辦法解決，使建設(shè)單位逐步淡出物業(yè)管理行業(yè)。同時(shí)立法還應(yīng)明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位，建立建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主三者互相平衡制約、相互監(jiān)督的制約機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生，體現(xiàn)了建筑物區(qū)分所有權(quán)人通過(guò)建立團(tuán)體關(guān)系、維護(hù)共同性物業(yè)權(quán)益的強(qiáng)烈愿望。業(yè)主委員會(huì)是大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它負(fù)責(zé)實(shí)施其決議，代表業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)進(jìn)行有效管理。這有利于改變業(yè)主與物業(yè)公司權(quán)責(zé)不對(duì)稱的狀況，從而有效地緩解矛盾，并最大限度地避免糾紛的發(fā)生。

（二）加強(qiáng)物業(yè)公司的資質(zhì)管理

房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)管理，實(shí)施注冊(cè)和許可證制度，扶持市場(chǎng)化、社會(huì)化的專業(yè)性物業(yè)管理公司，引導(dǎo)專業(yè)性物業(yè)公司向大型化發(fā)展，創(chuàng)造規(guī)模效益，并將業(yè)績(jī)優(yōu)良的物業(yè)管理公司向業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行推薦。

（三）加大宣傳力度，進(jìn)一步提高對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)識(shí)水平

物業(yè)管理實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)，最受益者是廣大居民，同時(shí)又減輕了政府的負(fù)擔(dān)，還能解決部分下崗職工的再就業(yè)問(wèn)題，可以帶來(lái)很大的社會(huì)效益、環(huán)境效益和一定的經(jīng)濟(jì)效益。推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，要加大對(duì)物業(yè)管理的宣傳力度，提高公眾對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)水平，營(yíng)造一種全社會(huì)關(guān)心和支持物業(yè)管理工作的社會(huì)氛圍。

（四）建立專項(xiàng)維修基金管理委員會(huì)

專項(xiàng)維修基金的收取、管理、使用、續(xù)籌與監(jiān)督等均應(yīng)明確到位，建立專項(xiàng)維修基金管理委員會(huì)，對(duì)其使用情況、利息情況定期予以公布。從實(shí)際情況看，專項(xiàng)維修資金的籌集一般有三種途徑，第一是開(kāi)發(fā)商售房時(shí)按房款2%收取，然后轉(zhuǎn)給物業(yè)公司保管。第二是業(yè)主購(gòu)房時(shí)不交專項(xiàng)維修基金，待用時(shí)再以業(yè)主大會(huì)決議形式籌集。第三是在收取物業(yè)管理費(fèi)用中分兩部分，一部分為平時(shí)物業(yè)管理支出，另一部分為專項(xiàng)維修資金。至于采取哪種方式續(xù)籌專項(xiàng)維修基金，也必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。

（五）設(shè)置機(jī)構(gòu)，規(guī)范管理

國(guó)家有必要設(shè)置專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，利用國(guó)家和地方政府制定的一些法規(guī)、政策對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、開(kāi)發(fā)商實(shí)施綜合管理，并盡快編制物業(yè)管理勞動(dòng)定額，各物業(yè)各工種的工作量、材料消耗，及以機(jī)械臺(tái)班損耗等做出明確的測(cè)定，使物業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中一方面即可雙向選擇，又可防止物業(yè)行業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。

（六）加大組織領(lǐng)導(dǎo)力度理順管理體制

按照建設(shè)部《辦法》第三條“房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)小區(qū)管理的歸口管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人政府按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)小區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)”的規(guī)定，建議明確市房產(chǎn)管理局為市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門。管理局要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，組織物業(yè)公司開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng)，不斷提高企業(yè)管理服務(wù)水平。

（七）處理好物業(yè)公司與其他方面的關(guān)系

物業(yè)管理是通過(guò)管理公司實(shí)施的，而物業(yè)公司對(duì)物業(yè)點(diǎn)的管理必須符合當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定，并接受屬地政府職能部門的管理，因此，物業(yè)公司在管理中要積極與居委會(huì)、街道辦、派出所、物價(jià)、稅務(wù)等單位取得聯(lián)系，輔助行政機(jī)關(guān)工作，共創(chuàng)文明小區(qū)。內(nèi)部條件包括處理好行業(yè)內(nèi)部的平衡，成立行業(yè)協(xié)會(huì)提高管理服務(wù)水平，重視員工素質(zhì)保證基本隊(duì)伍的技術(shù)力量，提供多種服務(wù)和多層次服務(wù)，以及合理收取和使用管理經(jīng)費(fèi)等五個(gè)方面。

（八）強(qiáng)化管理、樹(shù)立品牌，建立激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展

對(duì)于我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步比較晚，在社會(huì)的影響力還不夠，相關(guān)的體制還不完善，強(qiáng)化管理樹(shù)立品牌，建立激勵(lì)機(jī)制，能步斷的提升行業(yè)在社會(huì)上的影響了，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

結(jié)論

物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，也是伴隨于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生而產(chǎn)生的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，有著十分廣闊的發(fā)展前景，從物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)服務(wù)型企業(yè)，它需求完善機(jī)制去求得企業(yè)的生存與發(fā)展。所以，小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，要從實(shí)際情況出發(fā)，一方面要堅(jiān)持業(yè)主的自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合的原則，依法對(duì)業(yè)主進(jìn)行正面的引導(dǎo)、幫助，指導(dǎo)其樹(shù)立與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和城市現(xiàn)代化文明程度相適應(yīng)的科學(xué)消費(fèi)觀念；另一方面要嚴(yán)格依法規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理行為，樹(shù)立企業(yè)誠(chéng)信無(wú)欺、服務(wù)優(yōu)良、管理科學(xué)、業(yè)主滿意的經(jīng)營(yíng)思想，對(duì)企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)條件和面臨的各種困難、問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查研究，切實(shí)幫助企業(yè)建立和完善有利于物業(yè)管理市場(chǎng)良性發(fā)展的經(jīng)濟(jì)秩序。發(fā)展具有中國(guó)特色的物管之路，并更好地為業(yè)主提供高質(zhì)量的人性化的服務(wù)，以滿足業(yè)主的真正要求和得到業(yè)主的理解，到時(shí)，業(yè)主們一定會(huì)迎來(lái)陽(yáng)光明媚的春天。

參考文獻(xiàn)

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第三篇：我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)存的問(wèn)題

我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)存的問(wèn)題

目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法規(guī)政策正在不斷完善，但在具體的實(shí)施中，由于某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的不規(guī)范操作，造成了房地產(chǎn)買賣糾紛的不斷上升，使眾多購(gòu)房者對(duì)購(gòu)買商品房心存疑慮。而實(shí)際上，房產(chǎn)交易糾紛時(shí)明顯的問(wèn)題，其更大的隱患則是房產(chǎn)的物業(yè)管理。隨著一批又一批業(yè)主入住新樓，隨著一個(gè)又一個(gè)小區(qū)正常運(yùn)作，房產(chǎn)物業(yè)管理的矛盾也越來(lái)越突出，業(yè)主們對(duì)此的呼聲也越來(lái)越強(qiáng)烈。那么，物業(yè)管理的矛盾究竟為何一直難以根除呢？

1.“配角”地位造成中國(guó)物業(yè)管理身處險(xiǎn)境

近年來(lái)物業(yè)管理在我國(guó)發(fā)展迅猛，新建設(shè)的小區(qū)，大廈基本上全部實(shí)行了物業(yè)管理，這說(shuō)明物業(yè)管理企業(yè)自有其賣點(diǎn)。這個(gè)賣點(diǎn)就在于，物業(yè)管理企業(yè)在有利于解決小區(qū)、大廈業(yè)主所面臨的公共產(chǎn)品的消費(fèi)問(wèn)題。然而，作為一種新興的產(chǎn)業(yè)，中國(guó)的物業(yè)管理從產(chǎn)生至今，一直將自己擺在“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從屬部門”的配角地位，把發(fā)展方向地位于一些簡(jiǎn)單的、具體的服務(wù)形式，并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)要應(yīng)集中對(duì)公共事務(wù)的協(xié)調(diào)和處理，從而導(dǎo)致了該行業(yè)的被動(dòng)局面。

2.物業(yè)管理涉及諸多的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包括看法公司與業(yè)主之間，業(yè)主委員會(huì)與物管企業(yè)之間，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司與全體業(yè)主之間等。盡管這些年為規(guī)范物業(yè)管理出臺(tái)了一系列法規(guī)、政策，但由于缺乏大法和行政法規(guī)，致使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾、糾紛到不到及時(shí)解決，司法機(jī)關(guān)對(duì)日前增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據(jù)難以及時(shí)處理。

3.建管之間缺乏有效銜接

開(kāi)發(fā)商的工程質(zhì)量低劣，有的配套設(shè)施不完善，矛盾在居民入住并實(shí)施物業(yè)管理后反映出來(lái)，業(yè)主意見(jiàn)強(qiáng)烈意見(jiàn)強(qiáng)烈，而此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)將代人受過(guò)；還有的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時(shí)，對(duì)物業(yè)掛歷做出不切實(shí)際的承諾，給后續(xù)的管理帶來(lái)困難；有的項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，由開(kāi)發(fā)商和選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了一定年限的物業(yè)管理合同，在合同期內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)成立并另行選出了物業(yè)管理企業(yè)，引發(fā)合同糾紛。這些問(wèn)題必須依靠開(kāi)發(fā)商與物管企業(yè)之間訂立的規(guī)范合同去解決。

4.業(yè)主與物管企業(yè)雙向選擇的機(jī)制無(wú)法確立

在傳統(tǒng)的房屋管理體制下，房管所是管理者，住戶總體上處于比較被動(dòng)的地位。

推行物業(yè)管理體制以來(lái)，我們?cè)欢葟?qiáng)調(diào)業(yè)主至上，把業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)視同“主人”與“仆人”的關(guān)系，沒(méi)有確立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)平等的民事主體關(guān)系，對(duì)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的行為也缺乏約束。所以隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，這就勢(shì)必形成業(yè)主和物業(yè)管理公司間不平等的“雙向選擇”關(guān)系。

5.缺乏權(quán)益保護(hù)意識(shí)

近幾年，不斷有物業(yè)管理企業(yè)被起訴，要求承擔(dān)各類賠償，包括汽車在小區(qū)被盜、住戶在家中被謀殺、其他私有財(cái)產(chǎn)被盜，等等。迫于社會(huì)各方面的壓力，甚至要物業(yè)管理公司對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位乃至政府的責(zé)任承擔(dān)后果。究其原因，一方面是法制不完善，沒(méi)有明確物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)法律義務(wù)的范圍，另一方面是物業(yè)管理企業(yè)不注重自身利益的保護(hù)。

6.物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容不明確

在物業(yè)管理法制初期，為方便住戶，曾經(jīng)倡導(dǎo)在管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行五費(fèi)統(tǒng)收，不少物業(yè)管理公司大包大攬，無(wú)償實(shí)施水、電、氣費(fèi)代收代繳，不僅加大了管理人員的開(kāi)支，甚至連水、電總表和分表的差額也要物業(yè)管理公司承擔(dān)。有的公司將其分?jǐn)偟阶?，因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高而帶來(lái)投訴，甚至成為被告。造成這些問(wèn)題的原因，還是沒(méi)有準(zhǔn)確地界定物業(yè)管理作為企業(yè)行為應(yīng)履行合同約定的服務(wù)內(nèi)容，收取相應(yīng)的報(bào)酬。對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)構(gòu)成以外的服務(wù)事項(xiàng)，物業(yè)管理企業(yè)在自愿的前提下提供有償服務(wù)。

7.物業(yè)管理收費(fèi)缺乏規(guī)范性

目前，由于職工工資中沒(méi)有足夠的住房消費(fèi)含量，很多城市的物業(yè)管理的收費(fèi)定價(jià)主要考慮居民的承受能力，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于物管成本，物業(yè)管理企業(yè)虧本經(jīng)營(yíng)，難以發(fā)展。

8.市場(chǎng)化程度較低，招投標(biāo)行為不規(guī)范

目前，中國(guó)的不少城市還停留在誰(shuí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目誰(shuí)管理的狀況，物業(yè)公司即使開(kāi)始推行競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，但卻由于自身的被動(dòng)性，造成招投標(biāo)程序不規(guī)范、評(píng)委組成部不合理、運(yùn)作成本高、壓價(jià)招標(biāo)等問(wèn)題。所以當(dāng)前應(yīng)著手制定物業(yè)物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)則，規(guī)范招標(biāo)人、投標(biāo)人的行為和開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)等活動(dòng)，使招投標(biāo)活動(dòng)又發(fā)可依、有章可循。

第四篇：我國(guó)物業(yè)管理誠(chéng)信存在的問(wèn)題

我國(guó)物業(yè)管理誠(chéng)信存在的問(wèn)題

1、物業(yè)管理法律制度建設(shè)相對(duì)滯后

物業(yè)管理服務(wù)涉及到多個(gè)主體,物業(yè)管理服務(wù)涉及到多重權(quán)利義務(wù)關(guān)系,包括銷售商品房的開(kāi)發(fā)公司、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)相互之間多方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而我國(guó)物業(yè)管理法律制度建設(shè)尚不完善,物業(yè)管理相應(yīng)配套的法律法規(guī)還不健全,加快物業(yè)管理的立法步伐,盡快建立符合中國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理法律法規(guī)框架體系,已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。雖然國(guó)家和地方也出臺(tái)了一系列規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)、政策,但缺乏全國(guó)性、全面性的行業(yè)法律,使得物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量的矛盾糾紛得不到合法解決,日益增多的物業(yè)管理案件也因缺乏法律依據(jù)而難以及時(shí)處理。沒(méi)有相應(yīng)的法規(guī)約束,物業(yè)管理違規(guī)成本低,物業(yè)管理相關(guān)主體誠(chéng)信缺失現(xiàn)象嚴(yán)重。

2、物業(yè)管理體制轉(zhuǎn)變帶來(lái)的問(wèn)題

我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)在體制轉(zhuǎn)換的過(guò)程中出現(xiàn)了一些問(wèn)題。一方面,物業(yè)管理市場(chǎng)介入不規(guī)范。目前我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)介入方式主要有接管、談判和招投標(biāo)。在實(shí)際操作中,物業(yè)管理的介入多是接管形式,即從開(kāi)發(fā)商、政府手中接管,缺乏競(jìng)爭(zhēng)。即使采用招投標(biāo)方式,也不乏暗箱行為。這就阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)育,競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制難以形成。物業(yè)管理公司定位不清,服務(wù)意識(shí)淡薄,無(wú)競(jìng)爭(zhēng)壓力,服務(wù)質(zhì)量低下。另一方面,一旦出現(xiàn)糾紛,則開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司互相推諉責(zé)任。隨著城市住房制度改革的深化,物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化、商品化、貨幣化,我國(guó)物業(yè)管理由以前的政府分管而逐漸分離。目前,許多物業(yè)管理企業(yè)附屬于開(kāi)發(fā)商,導(dǎo)致一些項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段缺乏專業(yè)的物業(yè)管理介入,建管脫節(jié)造成物業(yè)管理先天不足。對(duì)于具體問(wèn)題。物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商往往采取互相推諉的策略,最終使得業(yè)主只能不了了之,自身權(quán)益得不到有效維護(hù)。

3、物業(yè)管理企業(yè)自身的不實(shí)承諾

我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)尚待完善,物業(yè)管理公司權(quán)利義務(wù)范圍亟待明確規(guī)定。但也有些物業(yè)管理公司不注重自身形象的維護(hù),做出自身有可能做不到的承諾。有些企業(yè)為了爭(zhēng)市場(chǎng)份額,接管項(xiàng)目之前,不顧自身實(shí)力,做出不發(fā)生汽車丟失、不發(fā)生重大刑事案件、保證人身安全等承諾。而一旦發(fā)生事情,公司又無(wú)法或不愿負(fù)責(zé),這就導(dǎo)致業(yè)主們與物管公司之間關(guān)系惡化。還有不少企業(yè)在訂合同免責(zé)條款時(shí),不注意風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

4、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)意識(shí)薄弱

我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展起步較晚,人們對(duì)物業(yè)管理的了解不全面,不深入。業(yè)主在接受“管理”時(shí),對(duì)自身在接受物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中的權(quán)利和義務(wù)并不十分清楚。也有一些業(yè)主過(guò)于強(qiáng)調(diào)維護(hù)自身的權(quán)利,而忽略履行應(yīng)有的義務(wù)。這就導(dǎo)致亂扔垃圾、占用公共物業(yè)、不交物業(yè)管理費(fèi)、不遵守業(yè)主公約等現(xiàn)象發(fā)生。

第五篇：物業(yè)管理問(wèn)題

物業(yè)管理答客問(wèn)匯總

一、物業(yè)收費(fèi)類

1、為什么物業(yè)管理公司一次性收取半年/一年的物業(yè)管理費(fèi)？

答：由于本小區(qū)客戶群特點(diǎn)，大部分業(yè)主事務(wù)繁忙，因此可能出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)交費(fèi)不及時(shí)的現(xiàn)象；而我們也會(huì)將大部分精力用于催繳費(fèi)用上（因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)是保證物業(yè)公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)的先決條件），這勢(shì)必就會(huì)影響到我們對(duì)您和其他方面的服務(wù)質(zhì)量。如按收取物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司可將全部精力投入到對(duì)客戶服務(wù)中，在資金運(yùn)轉(zhuǎn)上無(wú)后顧之憂。

2、從什么時(shí)間開(kāi)始計(jì)收我的物業(yè)管理費(fèi)？

答：按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開(kāi)始計(jì)算；未按收樓手續(xù)約定日期拖延收樓手續(xù)的，以開(kāi)發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收樓通知書(shū)”上標(biāo)明的交房時(shí)間的次月開(kāi)始計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)。

3、以什么面積收取我的物業(yè)管理費(fèi)？

答：房產(chǎn)證未辦理以前,以商品房買賣合同上的銷售面積為準(zhǔn)；房產(chǎn)證辦理以后，以實(shí)測(cè)后的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)。

4、我入住時(shí)要繳納購(gòu)房契稅和專項(xiàng)維修資金嗎？ 答：按雙方簽署的商品房預(yù)售合同中的條款執(zhí)行。

5、我入住時(shí)應(yīng)該簽訂什么協(xié)議或文件？

答：入住時(shí)您應(yīng)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《臨時(shí)管理規(guī)約》、《樓宇查驗(yàn)表》、《業(yè)主信息登記表》、等資料。

6、我們?nèi)绾沃牢飿I(yè)管理費(fèi)都花在什么地方了？ 答：物業(yè)管理費(fèi)主要用在小區(qū)內(nèi)各公共設(shè)施設(shè)備(電梯、消防監(jiān)控、供水供電設(shè)備)的日常養(yǎng)護(hù)、維修及公共清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化的維護(hù)等方面；物業(yè)管理公司將每年向業(yè)主公布一次物業(yè)管理公司對(duì)本小區(qū)收繳與支出的賬目，屆時(shí)您可以詳細(xì)了解物業(yè)管理費(fèi)是如何花銷的。

7、業(yè)主有權(quán)審查物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？

答：沒(méi)有。只有業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)有關(guān)審計(jì)部門進(jìn)行審計(jì)。因?yàn)橐话愕臉I(yè)主不具備專業(yè)的財(cái)務(wù)知識(shí)，即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也無(wú)法以個(gè)人身份提供具有合法效力的審計(jì)證明。如果每個(gè)業(yè)主都可以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作。

8、裝修需交哪些費(fèi)用？ 答：A、裝修押金：元；

B、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：元/平方； C、出入證工本費(fèi)：元/個(gè)。

9、為什么要交專項(xiàng)維修資金？它的使用、續(xù)籌的程序怎樣的？

答：根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)維修資金之相關(guān)規(guī)定，業(yè)主需要交納物業(yè)維修資金。新建居住小區(qū)商品住宅銷售時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2%—3%的比例向售房單位繳納維修資金。資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。維修資金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)提出財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審定后實(shí)施。維修資金不足時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，按業(yè)主擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。商品住宅專項(xiàng)維修資金由房管局代為管理。

10、自行車車停放收費(fèi)嗎？ 答：不收費(fèi)。

11、車輛的停放費(fèi)用都有什么？ 答：車位及其有償使用管理服務(wù)費(fèi)用： A、租用車位：租金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)； B、專有車位：物業(yè)服務(wù)費(fèi)； C、公共車位：收占地費(fèi)。

12、有線電視的繳費(fèi)方式？

答：業(yè)主如想開(kāi)通有線電視，需持有效證件到任意一個(gè)有線電視營(yíng)業(yè)廳辦理相關(guān)手續(xù)：需繳納有線電視入戶初裝費(fèi)及收視費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最終以有線電視收費(fèi)部門公布的最新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

13、如果業(yè)主因?yàn)槟撤N原因沒(méi)有及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)是否有權(quán)掐斷住戶的水、電供應(yīng)？

答：物業(yè)管理公司沒(méi)有權(quán)力限制業(yè)主的水、電供應(yīng)；但有權(quán)暫時(shí)停止為欠費(fèi)用戶提供服務(wù)。如果是代收代繳卡式收費(fèi)，則要及時(shí)交費(fèi)或充值，以免自動(dòng)停水、停電，造成不必要的損失。

14、售樓時(shí)的承諾沒(méi)有兌現(xiàn)，我可以不交物業(yè)管理費(fèi)嗎？

答：不可以。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是具獨(dú)立法人資格的公司，物業(yè)管理費(fèi)是用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)的，是物業(yè)公司用于保證和維護(hù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行的根本。物業(yè)公司可以幫助業(yè)主、物業(yè)使用人按投訴程序向開(kāi)發(fā)商/有關(guān)部門反映投訴，爭(zhēng)取盡早解決，但物業(yè)管理費(fèi)仍需支付。

15、有的業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，這對(duì)我有影響嗎？

答：有影響。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)的實(shí)施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費(fèi)來(lái)支持的，如果有業(yè)戶不交管理費(fèi)，勢(shì)必會(huì)給物業(yè)公司的管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)造成影響，也將影響了已交費(fèi)業(yè)戶的利益，也就是影響了您的利益。

16、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)里面包括了哪些費(fèi)用？如果沒(méi)有包含電梯費(fèi)用，低層住戶也要交電梯費(fèi)嗎？

答：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括：

管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)公司辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

高層住宅電梯費(fèi)用是包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)里面的；最低樓層住戶也要交納電梯費(fèi)用；業(yè)主大會(huì)另有決議以及業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。

17、小區(qū)的公共照明用電是否需要業(yè)主分?jǐn)?？?yīng)該按什么標(biāo)準(zhǔn)收取？ 答：包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用里面。

18、收樓時(shí)還有許多配套設(shè)施，（例如：周邊綠化、車庫(kù)、行人通道等）沒(méi)有交，是否需全額繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)?

答：原則上是要全額繳交的。

19、裝修時(shí)為什么要交裝修保證金？是按哪些相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)收??？

答：根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第一條和物業(yè)公司在具體操作時(shí)通過(guò)與業(yè)主簽訂協(xié)議，以收取一定的保證金的方式來(lái)約定裝修行為。以達(dá)到安全施工的目的。具體的收取標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的金額為準(zhǔn)。

20、裝修時(shí)所產(chǎn)生的垃圾清運(yùn)費(fèi)是按什么標(biāo)準(zhǔn)收?。?/p>

答：裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)是按市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)收取的，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，也可以說(shuō)是協(xié)商收費(fèi)。

21、業(yè)主辦理了入伙手續(xù)但沒(méi)有入住，也要繳納物業(yè)管理費(fèi)？ 答：是的，要繳納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)樵诜梢饬x上來(lái)講，該單元的所有權(quán)已經(jīng)由開(kāi)發(fā)商移交到了單個(gè)的業(yè)主手中，物業(yè)管理公司已經(jīng)為該單位提供了公共性的物業(yè)管理服務(wù)（比如設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、清潔綠化等服務(wù)），所以，您是要交物業(yè)管理費(fèi)的。

22、已經(jīng)購(gòu)買了車庫(kù)或車位，為什么還要繳納停車費(fèi)？

答：嚴(yán)格來(lái)講是交納場(chǎng)地管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司要對(duì)車庫(kù)或車位進(jìn)行清潔和維護(hù)。

23、物業(yè)管理費(fèi)如何收繳? 其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方式?

答：于業(yè)主入伙時(shí)預(yù)收一年的物業(yè)管理費(fèi)，符合建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十九條和而此收費(fèi)已經(jīng)在《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》中約定。

24、小區(qū)內(nèi)的水景、園林維護(hù)如何進(jìn)行？其保養(yǎng)運(yùn)行是否額外收費(fèi)？ 答：水景園林將由外包的專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)與保養(yǎng)。能夠保證如噴泉之類的配套正常運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)間由管理處具體擬定。其保養(yǎng)運(yùn)行不額外收費(fèi)，包含在物業(yè)管理費(fèi)中。如遇大修則需動(dòng)用維修資金。

25、物業(yè)管理費(fèi)是怎樣計(jì)算出來(lái)的，測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)是什么？

答：是依據(jù)國(guó)家《前期物業(yè)服務(wù)合同》、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法所約定之物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量要求而定出管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)除依據(jù)以上內(nèi)容，亦參考當(dāng)?shù)匚飪r(jià)水平及物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)水平，并根據(jù)與樓盤檔次相匹配之服務(wù)需求和服務(wù)深度而作出測(cè)算并經(jīng)過(guò)政府部門最終批核確定。

26、為什么物業(yè)管理費(fèi)會(huì)這么高，是不是日后會(huì)隨時(shí)變動(dòng)？

答：小區(qū)現(xiàn)時(shí)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由政府備案的，不會(huì)隨便調(diào)整。

27、為什么我買了房，在小區(qū)內(nèi)停車還要交停車費(fèi)？

答：小區(qū)內(nèi)的停車位為業(yè)戶提供車輛停放之便利，但由于車位產(chǎn)權(quán)歸屬因素，其他人士若以租用形式使用，因此需要交納停車費(fèi)及車位管理費(fèi)，即類似租房需要交房租及管理費(fèi)。

28、這里的水、電、煤氣費(fèi)定價(jià)是多少？

答：物業(yè)管理公司將嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)水、電、煤氣費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

29、業(yè)主家被盜,物業(yè)公司是否一定要賠償？

答：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。保安服務(wù)內(nèi)容不包含對(duì)住戶室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費(fèi)僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對(duì)小區(qū)內(nèi)特定的人、財(cái)、物予以管理。只要保安服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒(méi)有法律責(zé)任。

30、房屋未裝修，入住前是否要交納物業(yè)管理費(fèi)？ 答：只要房屋已交付，無(wú)論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)公司已經(jīng)開(kāi)始提供服務(wù)。物業(yè)公司并不是為一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主服務(wù)，而是為整個(gè)小區(qū)提供服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系是一對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用，并非物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)性收入。如果一個(gè)或幾個(gè)業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，必然導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)入不敷出，物業(yè)公司因缺乏資金對(duì)小區(qū)的維護(hù)管理將難以為繼，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損。

31、我不付裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，由裝修公司清走可以嗎？

答：可以，但業(yè)主需要簽署承諾書(shū)及交納保證金，裝修完工后無(wú)違規(guī)如在公共區(qū)域堆放垃圾、搬運(yùn)過(guò)程無(wú)撒漏等情況則予以退還。

32、物管服務(wù)包括哪些內(nèi)容?有無(wú)專門的物管手冊(cè)給客戶?

答：物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費(fèi)以后，需要按照有關(guān)政府法規(guī)與協(xié)議約定的服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)，主要包括：

1、房屋共用部位的維護(hù)和管理；

2、房屋共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的維護(hù)和管理；

3、檔案資料的管理；

4、環(huán)境衛(wèi)生的管理；

5、秩序的維護(hù)；

6、交通秩序與車輛停放的管理；

7、房屋裝飾裝修的管理；

8、小區(qū)綠化、景觀的管理；

9、各類工程報(bào)修并記錄；

10、專人值班、專人接聽(tīng)電話的服務(wù)；

11、對(duì)外事務(wù)管理。

物管公司向業(yè)主提供《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《臨時(shí)管理規(guī)約》與《業(yè)業(yè)手冊(cè)》和《房屋裝飾裝修服務(wù)協(xié)議》等文件資料。

33、物業(yè)客戶服務(wù)部是干什么的？

答：負(fù)責(zé)客服工作的策劃；負(fù)責(zé)入伙手續(xù)、裝修手續(xù)的辦理及資料整理并歸檔；顧客來(lái)電、來(lái)訪、報(bào)修、請(qǐng)修、投訴的受理和跟蹤處理；小區(qū)綜合巡查；物品出入控制；進(jìn)行客戶走訪和回訪；便民服務(wù)的組織與開(kāi)展；顧客意思的征詢與反饋；顧客的檔案理；客服部的各種文檔輸入工作；客服人員行為的規(guī)范與管理；物業(yè)服務(wù)費(fèi)的催繳工作。

34、因工程質(zhì)量遺留問(wèn)題，業(yè)主是否可以拒交管理費(fèi)？

答：不可以，開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的問(wèn)題，而物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的法律問(wèn)題，二者不能混淆，業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或通過(guò)物業(yè)公司代為協(xié)商處理。

35、草坪或其他植物會(huì)定期整修嗎？

答：會(huì)按季節(jié)與植物長(zhǎng)勢(shì)情況定期整修或補(bǔ)栽。

36、房屋有問(wèn)題找哪個(gè)部門？

答：可以找物業(yè)服務(wù)中心，由物業(yè)服務(wù)中心受理后根據(jù)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系履行有關(guān)房屋保修義務(wù)。

37、高層住戶水壓不夠怎么辦？

答：可以直接向所管轄區(qū)內(nèi)自來(lái)水主管部門投訴，也可以向所在小區(qū)物業(yè)反映，由物業(yè)人員代為聯(lián)系相關(guān)部門進(jìn)行情況說(shuō)明及報(bào)修。

38、物業(yè)公司是否提供周到的家政服務(wù)？ 答：根據(jù)物業(yè)管理公司自身?xiàng)l件而定，詳情可在入戶時(shí)咨詢物業(yè)公司人員，或留意小區(qū)內(nèi)有償服務(wù)公示欄。

39、業(yè)主問(wèn)：“我不用請(qǐng)裝修公司，自己找散工來(lái)做如何？”

答：因?yàn)榉课菔菢I(yè)主花費(fèi)大量收入買來(lái)的最有價(jià)值的商品，也是業(yè)主財(cái)富的積累，為了確保閣下的房屋裝修工程質(zhì)量，建議業(yè)主聘請(qǐng)有資質(zhì)的裝修公司裝修，以免找散工裝修完畢，入住后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，無(wú)法得到保修，同時(shí)浪費(fèi)錢財(cái)。

40、業(yè)主問(wèn)：“我裝修時(shí)，搬運(yùn)裝修材料，是否可以使用電梯？”

答：可以使用電梯，但為了保護(hù)好全體業(yè)戶的利益，對(duì)于大件物品（超高、超寬）須從樓梯搬運(yùn)，搬運(yùn)河砂、水泥時(shí)必須做好電梯內(nèi)地面的防護(hù)，不得散裝或使用手推車進(jìn)出電梯，所搬運(yùn)的裝修材料需做到包裝完整并保證電梯內(nèi)的衛(wèi)生，遵守正確的電梯使用規(guī)范。

41、業(yè)主入住后垃圾怎樣處理？ 答：對(duì)于生活垃圾，業(yè)主可以封好袋后放在指定的垃圾桶內(nèi)，裝修垃圾不得投放到垃圾桶內(nèi)，需業(yè)主用袋裝好后并做好封閉，統(tǒng)一放在小區(qū)內(nèi)指定的裝修垃圾點(diǎn)內(nèi)。

42、業(yè)主逾期收樓要承擔(dān)哪方面的責(zé)任？

答：在商品房符合買賣合同的交付使用條件后，如因業(yè)主個(gè)人原因而不能按期收房的，則業(yè)主需承擔(dān)以下責(zé)任：

1、房屋不因業(yè)主不辦理交付使用手續(xù)而視為未交付，其將在一定期限屆滿后視為已向業(yè)主交付，房屋的風(fēng)險(xiǎn)也將轉(zhuǎn)由業(yè)主承擔(dān)。

2、因房屋所發(fā)生的物業(yè)費(fèi)及物業(yè)費(fèi)之外所發(fā)生的需由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用（加壓費(fèi)、電梯費(fèi)等），等相關(guān)費(fèi)用并不因業(yè)主不收樓而免除。

43、小區(qū)以后是否會(huì)實(shí)行人車分流？ 答：小區(qū)不會(huì)實(shí)行人車分流，因?yàn)槊娣e較小。

44、車輛停放時(shí)，車主享有什么樣的權(quán)利？假如車輛丟失，物業(yè)管理公司應(yīng)該承擔(dān)什么樣的責(zé)任？

答：車主享有車輛停放，及對(duì)物業(yè)人員服務(wù)態(tài)度的投訴權(quán)利等。至于車輛丟失的賠償問(wèn)題,要看具體原因,如果物業(yè)公司管理人員履行了正常的安全防范義務(wù)，不存在失職情形，業(yè)主不能要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任。如果物業(yè)公司有明顯的失職情形，并且這種失職與業(yè)主存在一定的因果關(guān)系，則物管有可能要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

45、物業(yè)管理公司能否在房屋樓頂或者電梯轎箱內(nèi)架設(shè)廣告牌？

答：可以做一些公益性的宣傳,同時(shí),根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,經(jīng)營(yíng)性的廣告所得,用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足，剩余的用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。

46、小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施損壞，維修費(fèi)用是包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)內(nèi)嗎？如果不是，維修費(fèi)用該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？

答：公用設(shè)施的小修和日常保養(yǎng)費(fèi)用包含在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中。

47、別的小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)只有0.5元/平方米/月，我們小區(qū)為什么收費(fèi)那么高？ 答：

1、從規(guī)模，品質(zhì)，園林景觀，小區(qū)智能化和舒適度來(lái)講都優(yōu)于其他小區(qū)。

2、管理服務(wù)費(fèi)是通過(guò)科學(xué)測(cè)算后,根據(jù)日常開(kāi)支情況進(jìn)行定位的,符合物業(yè)管理收費(fèi)的“以支定收”原則。

48、物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)配套有哪些？使用流程是怎樣的？

答：物業(yè)管理公司除提供《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》所規(guī)定之物業(yè)管理服務(wù)外，亦會(huì)因應(yīng)客戶之需求，適時(shí)提供其他便利業(yè)戶之有償服務(wù)，屆時(shí)請(qǐng)留意管理處公告之有關(guān)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)信息。

49、業(yè)主委員會(huì)何時(shí)成立？有哪些責(zé)任與義務(wù)？

答：依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，符合業(yè)主委員會(huì)成立條件的居住小區(qū)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行以下職責(zé)：

1、集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

2、表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

3、時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

4、督臨時(shí)管理規(guī)約的實(shí)施；

5、主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

50、請(qǐng)告訴我你們的工作時(shí)間好嗎？

答：每天24小時(shí)均有專人值班和接聽(tīng)電話，隨時(shí)提供服務(wù)?？头娫挘?******。

51、寵物飼養(yǎng)的若干問(wèn)題？

答：本物業(yè)不得飼養(yǎng)兇猛、高大及不利于衛(wèi)生的動(dòng)物（如獵狗、家禽、蛇、猛獸、猛禽等；）如業(yè)主飼養(yǎng)犬，需持有相關(guān)部門發(fā)放的許可證，執(zhí)行登記和年檢，并需每年到相關(guān)部門辦理手續(xù)。對(duì)有需要的業(yè)主可提供周邊地區(qū)的寵物醫(yī)院資料。業(yè)主在遛狗時(shí)，應(yīng)以繩束之，及時(shí)清潔寵物在公共區(qū)域內(nèi)排放的糞便。

52、我們?nèi)绾瓮对V？怎樣報(bào)修？

答：您如果要投訴個(gè)別管理、服務(wù)人員時(shí)，請(qǐng)記錄其姓名、證件編號(hào)，可以直接到物業(yè)客戶服務(wù)部投訴，也可用電話、書(shū)信函件的形式進(jìn)行投訴。我們將進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)并及時(shí)向閣下反饋處理意見(jiàn)。物業(yè)管理公司收到您的報(bào)修后，維修人員在三十分鐘內(nèi)趕到維修現(xiàn)場(chǎng)。業(yè)主室內(nèi)維修只按零部件成本價(jià)格收取適當(dāng)費(fèi)用，維修之前，請(qǐng)您在維修工作單中維修報(bào)價(jià)一欄中簽字確認(rèn)，維修結(jié)束后，請(qǐng)?jiān)诰S修工作單上簽署維修意見(jiàn)。倘若業(yè)戶對(duì)維修服務(wù)結(jié)果存有異議或意見(jiàn)，請(qǐng)?jiān)诰S修工作單上予以說(shuō)明或向物業(yè)客服部進(jìn)行投訴。

53、我們的信件等郵件怎么接收？

答：我們的普通信件將由郵政人員分發(fā)到信箱。

54、為什么填寫《業(yè)主聯(lián)系信息登記表》，如何保密？ 答：主要是想通過(guò)此種方式了解業(yè)主的基本情況，以便于我們更好的為業(yè)主提供有針對(duì)性的個(gè)性化服務(wù)，如當(dāng)業(yè)主不在，而家中出緊急狀況時(shí)，物業(yè)管理公司可通過(guò)您所提供的緊急情況下的聯(lián)絡(luò)號(hào)碼與您及時(shí)聯(lián)絡(luò)，使您及時(shí)得以處理使損失降到最低。

對(duì)于業(yè)主簽署的任何協(xié)議和個(gè)人資料我處均有專人管理，并建立健全檔案管理制度，資料的查閱必須由經(jīng)理批準(zhǔn)方可查閱。

55、我家里跑水了，物業(yè)應(yīng)負(fù)什么責(zé)任？

答：物業(yè)管理公司以提供物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)為宗旨。公司所應(yīng)履行的、承擔(dān)的責(zé)任、享有的權(quán)利均由《臨時(shí)管理規(guī)約》賦予并作明確規(guī)定。假如跑水是因物業(yè)公司違反法律及相關(guān)契約的規(guī)定而造成的，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，反之，則不應(yīng)承擔(dān)事故責(zé)任。我們要求業(yè)主在二次裝修過(guò)程中做防水實(shí)驗(yàn)，目的是以免將來(lái)給自己帶來(lái)不必要的麻煩。

56、物業(yè)是否對(duì)噪音施工有限制？

答：有。按照業(yè)主、施工方、物業(yè)公司三方簽署的裝修管理協(xié)議執(zhí)行。

57、如業(yè)主在驗(yàn)房時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)存在異議，業(yè)主可否不收房？

答：按照銷售合同約定，本單元已具備各項(xiàng)交接條件，業(yè)主已可以接收所購(gòu)單元，如存在不足，雙方應(yīng)簽署收樓的書(shū)面?zhèn)渫洸⒓s定修復(fù)時(shí)間，由開(kāi)發(fā)商整改小組負(fù)責(zé)解決，且房屋竣工后有質(zhì)量保證期，相關(guān)問(wèn)題可以得到妥善解決。所以并不影響房屋的交付。

58、電梯運(yùn)行噪音問(wèn)題？

答：電梯噪音符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定范圍之內(nèi)，不會(huì)超標(biāo)。

59、底層的屋頂清潔如何管理？

答：物業(yè)公司首先會(huì)制定定期清潔的工作計(jì)劃，安排保潔人員定期清潔。同時(shí)也將通過(guò)宣傳提醒業(yè)主不要隨意從窗戶向室外屋頂扔雜物。

60、物業(yè)工程維修承諾多長(zhǎng)時(shí)間到位？ 答：接到報(bào)修后**分鐘內(nèi)到位。

61、物業(yè)公司何時(shí)正式工作？

答：物業(yè)公司在簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》后即展開(kāi)物業(yè)前期介入工作；在交房后面向業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。

62、交房后裝修公司進(jìn)場(chǎng)需要辦理什么手續(xù)？ 答：裝修施工單位需要提供公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證、設(shè)計(jì)圖紙等原件及復(fù)印件，且復(fù)印件上需加蓋公司公章，到物業(yè)服務(wù)中心辦裝修備案手續(xù)。并繳納相應(yīng)的費(fèi)用（如施工人員的出入證等）。

63、自來(lái)水水質(zhì)如何保證？

答：本小區(qū)自來(lái)水是由市政自來(lái)水公司管道直接供應(yīng)到各業(yè)主單元的，水質(zhì)經(jīng)過(guò)自來(lái)水公司嚴(yán)格的檢驗(yàn)。

64、出租車可否直接進(jìn)入小區(qū)大門內(nèi)？。答：可以（或不可以）。

三、工程類

65、物業(yè)工程部的工作是什么？ 答：物業(yè)工程部的工作是對(duì)小區(qū)的公共區(qū)域進(jìn)行小修；公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)，保證小區(qū)水電氣的正常供應(yīng)；制訂中修、大修計(jì)劃；并向業(yè)主提供室內(nèi)有償維修服務(wù)。在二次裝修期間進(jìn)行裝修管理服務(wù)，平時(shí)工程的維修報(bào)修工作等。

66、什么是住宅的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備？

答：除業(yè)主自用部位以外的區(qū)域，如：住宅的共用墻體、共用設(shè)施設(shè)備(如上下水管線等)、主體結(jié)構(gòu)、承重部位、樓梯間、電梯大廳、電梯、各設(shè)備房、消防監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備，小區(qū)道路、場(chǎng)地、綠化、路燈、健身場(chǎng)所等。

67、業(yè)主或物業(yè)管理公司能否擅自利用物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備？ 答：業(yè)主不可以擅自利用。但是物業(yè)公司根據(jù)服務(wù)合同約定,從業(yè)主利益出發(fā)可以視情況利用。

68、小修、中修、大修都包括哪些內(nèi)容？

答：

1、大修工程是指需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需要全部拆除的工程；

2、中修工程是指需牽動(dòng)或拆換少量主體結(jié)構(gòu)或設(shè)備，但保證原房或設(shè)備的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程；

3、小修工程是指及時(shí)修復(fù)房屋或設(shè)備在使用過(guò)程中，其構(gòu)部件小的損失，以保證房屋或設(shè)備原有等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。

69、小修費(fèi)和公共設(shè)施維修費(fèi)的區(qū)別？

答：小修費(fèi)用是公共區(qū)域的常規(guī)維修和業(yè)主單元內(nèi)簡(jiǎn)單維修（材料需自備）。公共設(shè)施維修是指各類供、配電、給排水、燃?xì)庠O(shè)備等的維修費(fèi)用，用途是不同的。

70、戶內(nèi)結(jié)構(gòu)是否可以改動(dòng)？

答：戶內(nèi)隔離墻（12CM以下的）原則上在不影響房屋結(jié)構(gòu)及左右鄰居房屋質(zhì)量的情況下可以拆改。

71、對(duì)講機(jī)、配電箱、寬頻、電話接口、電視插口？

答: 不可私自移動(dòng)，如需改動(dòng)需到小區(qū)客戶服務(wù)中心申請(qǐng)，由原安裝單位進(jìn)行改動(dòng)，否則不再列入保修范圍之內(nèi)。煤氣管道改動(dòng)則需到煤氣公司申請(qǐng)，批準(zhǔn)后由煤氣公司安排專人施工。

72、廚房的煤氣管道是否可以更改，是否可以藏在櫥柜里面？

答：煤氣管道原則上不可以更改，如需更改，先要報(bào)煤氣公司審批并由煤氣公司施工。倘若煤氣公司確定滿足通風(fēng)的情況下，可以將管道藏在櫥柜內(nèi)。

73、房屋發(fā)現(xiàn)裂縫、漏水等問(wèn)題是否保修？保修期限是多久？

答：根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，房屋主體和相關(guān)部位及配套設(shè)施都有保修，只是保修的期限不同，具體見(jiàn)收樓時(shí)開(kāi)發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》。

74、電梯多長(zhǎng)時(shí)間檢修一次？檢修需要多長(zhǎng)時(shí)間？是否會(huì)影響住戶？

答：電梯每月檢修。檢修時(shí)間由電梯運(yùn)行狀況與養(yǎng)護(hù)情況綜合決定。檢修時(shí)間將避開(kāi)人流高峰期（一般是在夜晚），不會(huì)影響住戶使用電梯。

75、物業(yè)管理公司是否替業(yè)主驗(yàn)過(guò)房？

答：物業(yè)管理公司已對(duì)各房屋進(jìn)行了分階段檢查，并向開(kāi)發(fā)商提出整改意見(jiàn)，由開(kāi)發(fā)商安排施工單位進(jìn)行整改。另外物業(yè)管理公司積極配合施工單位進(jìn)行成品保護(hù)。這些工作是為幫您把好最后一道關(guān)。由于多工種交叉施工及小區(qū)的竣工進(jìn)度安排，戶內(nèi)可能存在個(gè)別問(wèn)題，請(qǐng)您在收房時(shí)認(rèn)真仔細(xì)檢查，我們會(huì)幫您及時(shí)通知有關(guān)施工整改單位進(jìn)行整改。

76、房屋隔音效果如何，會(huì)不會(huì)受到噪音的影響？ 答：小區(qū)房屋是按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)范設(shè)計(jì)的，樓板和墻壁厚度可以保證的隔音效果，保證入住業(yè)主的正常生活。

77、廚房處是否做防水？

答：廚房防水施工符合國(guó)家規(guī)范要求。有地漏廚房的做了防水，沒(méi)有地漏的廚房，未做防水。如業(yè)主認(rèn)為該處須加防水處理，我們建議業(yè)主在裝修過(guò)程中，由裝修人員對(duì)該處進(jìn)行防水處理。我們也可協(xié)助您找專業(yè)防水單位進(jìn)行防水施工，但產(chǎn)生的費(fèi)用必須由您來(lái)支付。

78、業(yè)主要求提供房間布線圖紙？ 答：可以找物業(yè)服務(wù)中心。

79、可否安裝太陽(yáng)能熱水器？

答：由于物業(yè)原有設(shè)計(jì)不包括業(yè)戶安裝太陽(yáng)能熱水器之需求，業(yè)戶不可以占用公共區(qū)域安裝太陽(yáng)能熱水器。

80、哪些公共面積可分?jǐn)偅?/p>

答：公共面積分?jǐn)偠嗌伲琴?gòu)房人普遍關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。目前調(diào)整這方面法律關(guān)系的主要法規(guī)就是1995年12月1日開(kāi)始施行的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》。根據(jù)法規(guī)內(nèi)容，我們整理出一些常見(jiàn)的分?jǐn)偯娣e以供用戶參考。

公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t為：

1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。每套商品房?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和比例確定。

2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

3、公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：

1、大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；

2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間:

1、作為人防工程的地下室、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房，單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；

2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。其他購(gòu)房人受益的非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。售房單位在銷（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷（預(yù)）合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。建筑小區(qū)部分竣工，售房單位申請(qǐng)對(duì)已竣工商品房銷售面積進(jìn)行計(jì)算，因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐ぃ枰砸?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)房屋土地管理部門同意，并需書(shū)面承諾：對(duì)于先行計(jì)算的商品房銷售面積，在建設(shè)小區(qū)全部竣工后，與房屋土地管理部門最終實(shí)測(cè)的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房?jī)r(jià)不變；面積減少的，售房單位應(yīng)按實(shí)際售價(jià)退款。商品房如整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分?jǐn)?，其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)偂?/p>

81、誰(shuí)是解決住宅質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任單位？

答：本市住宅質(zhì)量整治的基本原則是：“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)負(fù)責(zé)”；市、區(qū)共同配合，以區(qū)為主的“具體解決屬地化”原則。重點(diǎn)解決影響住宅結(jié)構(gòu)安全和嚴(yán)重影響使用功能的問(wèn)題。這就明確規(guī)定，承擔(dān)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是解決住宅質(zhì)量問(wèn)題的第一責(zé)任人，一旦發(fā)生住宅質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不可推卸，應(yīng)積極、主動(dòng)地設(shè)法解決住宅的質(zhì)量問(wèn)題。

82、新建住宅交付使用必須達(dá)到的要求

1)、住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來(lái)水管網(wǎng)；使用地下水的，須經(jīng)過(guò)市公用事業(yè)管理部門審核批準(zhǔn)。2)、住宅用電根據(jù)電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時(shí)施工用電和其他不符合要求的用電。

3)、住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件限制，一時(shí)無(wú)法納入的，要具有市主管部門審批同意的實(shí)施計(jì)劃，并經(jīng)環(huán)保、水力部門同意后，可以在規(guī)定的期限內(nèi)，采取臨時(shí)性排放措施。

4)、住宅與外界交通干道之間有直達(dá)的道路相聯(lián)。

5)、住宅周邊做到場(chǎng)地清潔，道路平整，與施工工地有明顯有有效的隔離設(shè)施。經(jīng)審核合格的新建住宅，由審核機(jī)關(guān)按幢頒發(fā)《住宅交付使用許可證》。

83、公共部位可以隨意占用嗎？

答：根據(jù)建設(shè)部1994年第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人和使用人不得擅自占用公共場(chǎng)地和設(shè)施，不得在共用部位亂堆亂放。如有違反，物業(yè)管理部門有權(quán)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告，同時(shí)有權(quán)要求恢復(fù)原狀、賠償損失。因此發(fā)現(xiàn)有人占用公共區(qū)域時(shí)，物業(yè)公司會(huì)及時(shí)勸阻，避免影響您的正常使用。

四、裝修類

84、裝修時(shí)需要辦理哪些手續(xù)？

答：大致流程為：到服務(wù)中心領(lǐng)取裝修申請(qǐng)表填寫，然后提供裝修公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)的復(fù)印件、房屋裝修設(shè)計(jì)圖、裝修方案等資料給物管，由物管工程部進(jìn)行技術(shù)會(huì)審，經(jīng)批準(zhǔn)后方可入場(chǎng)進(jìn)行裝修。

提出申請(qǐng) 提交施工圖紙及方案物業(yè)審批（3個(gè)工作日）交裝修押金 辦理裝修許可證 辦理“施工人員出入證”完工報(bào)驗(yàn) 退裝修施工證及證件押金。

85、裝修房屋為什么要向物業(yè)公司申請(qǐng)?為什么要收裝修保證金？

答: 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第53條規(guī)定業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。國(guó)家有關(guān)法規(guī)規(guī)定，建筑物包括共有部位和自用部位兩個(gè)方面。對(duì)于共有部位，單個(gè)業(yè)主沒(méi)有權(quán)力去改變。裝修涉及到建筑物安全使用的問(wèn)題。物業(yè)公司必須從裝修開(kāi)始時(shí)就進(jìn)行管理，否則等裝修完后，裝修帶來(lái)的損害已經(jīng)形成，不但難以改正，也給業(yè)主安全帶來(lái)威脅。實(shí)際生活中，有不少裝修工人野蠻施工，破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，不考慮他人生活的方便、安全，不顧及對(duì)建筑物，設(shè)施設(shè)備的保護(hù)，不顧及對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的愛(ài)護(hù)，造成他人生命、健康、財(cái)產(chǎn)的損失，破壞公共設(shè)施設(shè)備。對(duì)于裝修中的這些違規(guī)行為，用裝修保證金來(lái)制約。

86、裝修時(shí)，業(yè)主能否擅自更改房屋結(jié)構(gòu)？物業(yè)管理公司是否有權(quán)對(duì)外觀部分（陽(yáng)臺(tái)、窗戶等）進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃？

答：根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁擅自更改房屋結(jié)構(gòu)。為了整個(gè)小區(qū)的外觀形象和城市管理的需要，物管有權(quán)對(duì)外觀部分進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃。

87、收樓后是否統(tǒng)一時(shí)間準(zhǔn)許業(yè)主裝修？

答：統(tǒng)一安排裝修，原則上的安排為：白天8：00—18：00，晚上和節(jié)假日不允許噪音施工,具體在《裝修手冊(cè)》里會(huì)有詳細(xì)的說(shuō)明。

88、住戶進(jìn)行室內(nèi)裝修有哪些注意事項(xiàng)？

答：業(yè)主裝修時(shí)需要交納二次裝修保證金、裝修管理費(fèi)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用，裝修工人辦理出入證之辦證押金及工本費(fèi)，相關(guān)的費(fèi)用可由裝修公司代交。業(yè)主進(jìn)行二次裝修時(shí)需要提出裝修申請(qǐng)、簽署相關(guān)協(xié)議文本、交納相關(guān)費(fèi)用和得到管理處審批許可后方可按審批要求進(jìn)行裝修，完工后向管理處提出驗(yàn)收申請(qǐng)。具體的辦理流程請(qǐng)留意管理處之公告。

89、裝修時(shí)不是承重墻可以敲掉嗎？框架結(jié)構(gòu)內(nèi)的墻可以拆嗎？

答：根據(jù)國(guó)家2002年實(shí)行的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三章之相關(guān)規(guī)定，裝修內(nèi)容須經(jīng)管理處根據(jù)具體情況審批確定，未經(jīng)審批不可私自違規(guī)施工。

90、業(yè)主詢問(wèn)關(guān)于裝修的問(wèn)題

答：“《裝修手冊(cè)》里有辦理裝修程序的詳細(xì)介紹，您可以查閱一下，如果還有不清楚的地方，可以打管理處電話咨詢。

91、衛(wèi)生間是否要做防水閉水

答：業(yè)主裝修時(shí)一定要裝修公司做防水、閉水試驗(yàn)，閉水試驗(yàn)的時(shí)間為48小時(shí)。以免業(yè)主入住使用后衛(wèi)生間滲漏，造成樓下業(yè)主投訴，給自己房屋裝修帶來(lái)維修損失，同時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”第七十一條規(guī)定業(yè)主對(duì)專有部份的使用不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

92、如果業(yè)主裝修時(shí)鋪設(shè)木地板，是否會(huì)影響屋門的開(kāi)關(guān)？

答：木地板的高度一般為4公分，但實(shí)際裝修中可降為2－3公分。這樣將不會(huì)影響到屋門的開(kāi)關(guān)。

93、我想把室內(nèi)的對(duì)講（暖氣、電話接口、燃?xì)鈭?bào)警器、緊急求助報(bào)警器）移一移，可不可以？

答：建議業(yè)主不要改動(dòng)。另外，由于這項(xiàng)改動(dòng)設(shè)計(jì)到小區(qū)的整體系統(tǒng)，需要由物業(yè)協(xié)調(diào)原施工單位（暖氣和燃?xì)庀到y(tǒng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定不允許改動(dòng)，可視對(duì)講等智能系統(tǒng)應(yīng)提醒住戶改動(dòng)后有可能影響使用效果）。

94、我是否可以對(duì)所屬單元內(nèi)進(jìn)行拆改？

答：根據(jù)建設(shè)部110號(hào)文件，我們已在《裝修管理手冊(cè)》中詳列了一些關(guān)于拆改的規(guī)定，主要是居室內(nèi)承重結(jié)構(gòu)、采暖系統(tǒng)、智能化安防系統(tǒng)不能改動(dòng)，非承重結(jié)構(gòu)可酌情進(jìn)行改動(dòng)。物業(yè)工程部備有各種戶型的圖紙，可供您查閱確認(rèn)室內(nèi)承重及非承重結(jié)構(gòu)墻，具體方案請(qǐng)您需報(bào)裝修部審批。

95、我的裝修垃圾如何清運(yùn)？ 答：物業(yè)負(fù)責(zé)將裝修垃圾委托專業(yè)單位從小區(qū)內(nèi)清走，但您需要每天在集中裝修期規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將裝修垃圾袋封口后，堆放在我們指定的裝修垃圾場(chǎng)地點(diǎn)，不得占用公共區(qū)域；關(guān)于集中和非集中裝修期垃圾清運(yùn)時(shí)間參照《裝修手冊(cè)》規(guī)定的時(shí)間。

96、我可以拆改供暖、煤氣么？當(dāng)施工的人員將裝修垃圾扔進(jìn)下水道造成堵塞，我該負(fù)責(zé)嗎？

答：根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中明確規(guī)定：“裝修人擅自拆改供暖、煤氣管道和設(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。另，因家居裝修造成相鄰房屋及公用部位管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞以及其他損失，應(yīng)由裝修人負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償?！?/p>

97、裝修都需要什么圖？

答：需要裝修商提供施工原平面圖、立面圖、照明配電系統(tǒng)圖、平面圖，若上下水改動(dòng)，還需要給水系統(tǒng)平面圖。

98、我想把室外部分設(shè)施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？

答：2003年5月1日，建設(shè)部頒發(fā)的110號(hào)文中規(guī)定，房屋外立面一律不得拆改。

99、業(yè)主聘請(qǐng)的裝修公司不具備資質(zhì)可否辦理裝修手續(xù)？（包括自裝）

答：裝修商必須具備建筑企業(yè)資質(zhì)裝飾等級(jí)證明，這也在一定程序保證業(yè)主的利益，為裝修后業(yè)主入住生活把好第一道關(guān)，如業(yè)主執(zhí)意要聘請(qǐng)?jiān)撗b修商，考慮可以找具備資質(zhì)的裝修公司掛靠，這樣對(duì)于業(yè)主、裝修商、物業(yè)都是最理想的結(jié)果（最低限度要求業(yè)主寫承諾書(shū)）。

100、業(yè)主鋪地板、瓷磚可以不辦理手續(xù)直接進(jìn)場(chǎng)嗎？

答：不可以。因上述事項(xiàng)均在是裝修范疇之內(nèi)，故上述事項(xiàng)均須先報(bào)方案，工程部審批后，到安保部辦理進(jìn)場(chǎng)施工人員證件后，方可開(kāi)始進(jìn)行。工程完成后，應(yīng)將所產(chǎn)生的垃圾及時(shí)清離小區(qū)。（涉及消防安全問(wèn)題要配備滅火器）特別提醒：裝修地板、鋪地磚時(shí)可能因您的不注意，而對(duì)管道施工破壞造成跑水，浸水事故。

101、裝修人員可以在我家住嗎？

答：為了業(yè)主和小區(qū)的安全裝修人員不可以留宿在現(xiàn)場(chǎng)。

102、衛(wèi)生間為什么在裝修后還要做防水？

答：首先，承建商在交房前已經(jīng)做過(guò)防水，且經(jīng)過(guò)閉水試驗(yàn)，防水效果良好。但在裝修期間，衛(wèi)生間地面及墻面工藝一般采用瓷磚，會(huì)剔鑿地面，影響防水層，故建議業(yè)主在裝修后要求裝修商重做防水。

103、陽(yáng)臺(tái)、窗戶是否可以安裝防盜網(wǎng)？

答：不可以。根據(jù)國(guó)家2002年實(shí)行的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第二章第六條第二款之相關(guān)規(guī)定，改變住宅外立面之裝修行為須經(jīng)過(guò)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，因此，陽(yáng)臺(tái)、窗戶等安裝防盜網(wǎng)需要經(jīng)過(guò)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，104、業(yè)主可以對(duì)排煙道進(jìn)行改造處理嗎？ 答：不可以改造。

五、安全保衛(wèi)類

105、業(yè)戶家中被竊或在社區(qū)內(nèi)受到歹徒侵犯，物業(yè)公司已收取保安費(fèi)，物業(yè)公司要如何處理？ 答：物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)包含了保安費(fèi)，就會(huì)嚴(yán)格遵照文件對(duì)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行工作。當(dāng)發(fā)生案件時(shí)業(yè)戶應(yīng)保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)并盡快通知物業(yè)公司，物業(yè)將會(huì)協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)及配合公安機(jī)關(guān)調(diào)查取證。物業(yè)公司有相應(yīng)的工作制度，如果保安人員沒(méi)有按要求進(jìn)行巡視及盤查工作，物業(yè)公司將會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如各項(xiàng)記錄及監(jiān)控顯示保安工作按要求進(jìn)行了，物業(yè)公司就已盡到了責(zé)任。出于對(duì)業(yè)主安全負(fù)責(zé)，盡可能提高保衛(wèi)服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)的考慮，歡迎業(yè)戶來(lái)人、來(lái)電或來(lái)函與我們共同討論保衛(wèi)工作方案，以便最大限度的發(fā)揮現(xiàn)有資源的能量，提供優(yōu)質(zhì)的保衛(wèi)服務(wù)。建議業(yè)戶仍要正常買保險(xiǎn)，以便發(fā)生問(wèn)題時(shí)盡可能減少損失。

106、裝修期間如何控制人員出入？

答：裝修工人憑證件出入，裝修工人和裝修車輛從專門通道出入。

107、小區(qū)有何措施保護(hù)住戶安全？

答：首先，在硬件方面設(shè)立防范措施，包括圍墻設(shè)紅外線防越系統(tǒng)，小區(qū)樓層門安裝門禁及對(duì)講系統(tǒng)；小區(qū)主出入口通道、停車場(chǎng)、室外部分區(qū)域等均安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)連接物業(yè)保安監(jiān)控中心，其次，在非技術(shù)防范層面，設(shè)專職保安人員24小時(shí)值班、巡邏，在重點(diǎn)部位重點(diǎn)監(jiān)控；物業(yè)公司會(huì)有完善的應(yīng)急措施，并有針對(duì)性地采取安全防范措施，人防、技術(shù)防范有效結(jié)合。

108、陽(yáng)臺(tái)如何防盜？業(yè)主是否可以自行安裝防護(hù)欄？

答：不可。小區(qū)內(nèi)禁止安裝防盜網(wǎng)，第一影響房屋外觀、第二封閉消防通道。按《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《消防法》均不允許。而我們小區(qū)安全防范措施是非常完善的：

1）對(duì)講系統(tǒng)：小區(qū)大門，各單元門及住戶門設(shè)置（戶內(nèi)）訪客對(duì)講機(jī)，確保安全私密的居住品質(zhì)。

2）監(jiān)控系統(tǒng)：小區(qū)大門，各單元門，各電梯轎箱，各地下車庫(kù)及主要道路上設(shè)置攝像機(jī)全天候值勤監(jiān)控，為業(yè)主生活筑起嚴(yán)密的安全防線。

除以上安防系統(tǒng)外，我小區(qū)安管員24小時(shí)巡邏執(zhí)勤，以確保安全無(wú)事故發(fā)生。

109、怎樣防止小商小販進(jìn)入？

答：大門門崗保安會(huì)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的所有非業(yè)主進(jìn)行詢問(wèn)。通過(guò)后方可進(jìn)入小區(qū)。

110、出現(xiàn)緊急情況，物業(yè)可以破門而入嗎？

答：出現(xiàn)緊急情況，必須采取緊急避險(xiǎn)措施時(shí)，緊急避險(xiǎn)行為由于其保護(hù)的利益大于其造成的傷害，具有正義合理性。因此我國(guó)《民法通則》對(duì)此行為予以認(rèn)可?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第129條規(guī)定：“因緊急避險(xiǎn)造成他人損失的，如果險(xiǎn)情是因自然原因引起，行為人采取的措施又無(wú)不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。受害人要求補(bǔ)償?shù)?，可以?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償?！蔽飿I(yè)管理者在進(jìn)行如下物業(yè)管理活動(dòng)時(shí)，對(duì)業(yè)主造成的財(cái)產(chǎn)損失可不承擔(dān)民事賠償責(zé)任：

1、為救助人命造成的必要財(cái)產(chǎn)損失；

2、為避免業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損或可能受損的必要財(cái)產(chǎn)損失；

3、為抓捕違法犯罪分子，制止不法侵害行為而造成的必要財(cái)產(chǎn)損失。

111、門禁系統(tǒng)的安全性能如何？

答：已安裝的門禁系統(tǒng)是成熟產(chǎn)品，有著很好產(chǎn)品質(zhì)量和安全性，當(dāng)您遇到門禁系統(tǒng)發(fā)生故障時(shí)可聯(lián)系物業(yè)客服部解決。（詳見(jiàn)住宅使用說(shuō)明書(shū)及產(chǎn)品合格證）。

112、怎樣保證住戶的安全？有什么安防設(shè)施？物業(yè)提供怎樣的安防服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)？ 答：每個(gè)住戶單元的防盜、防災(zāi)報(bào)警裝置通過(guò)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與管理中心的監(jiān)控計(jì)算機(jī)連接起來(lái)，實(shí)現(xiàn)不問(wèn)斷監(jiān)控。一般來(lái)說(shuō)，安防報(bào)警包括：門禁系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警、煤氣泄漏報(bào)警、緊急求助、閉路電視監(jiān)控、對(duì)講防盜門系統(tǒng)等。物業(yè)提供24小時(shí)巡查，人防與技防相結(jié)合。正常情況下，如接到緊急求助，保安人員會(huì)在5分鐘內(nèi)電話或通過(guò)可視對(duì)講機(jī)和業(yè)戶確認(rèn)，15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，時(shí)間可能會(huì)盡量提前。

六、針對(duì)特殊條款的問(wèn)題解答

113、業(yè)主若不簽《臨時(shí)管理規(guī)約》承諾書(shū)將如何處理？

答：應(yīng)耐心向業(yè)主解釋，本公約明確了業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)公司在三方權(quán)利與義務(wù)，具有法律效力。是業(yè)主在辦理入伙手續(xù)中必須簽定的，這也是政府有關(guān)部門規(guī)定的。

七、入伙

114、收樓時(shí)業(yè)主需要帶的證件以及費(fèi)用？

答：收樓時(shí)業(yè)主需要帶的證件：居民身份證、戶口本、如是委托他人需要委托書(shū)、照片，及交費(fèi)發(fā)票。

費(fèi)用：預(yù)交一年物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、水電周轉(zhuǎn)金、有線、網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)獾鹊某跹b或開(kāi)通費(fèi)等。具體情況會(huì)在開(kāi)發(fā)商寄出的《收樓通知書(shū)》里詳細(xì)說(shuō)明。

115、業(yè)主未帶身份證原件

答：

1、詢問(wèn)其是否攜帶其它證件，護(hù)照、回鄉(xiāng)證、駕駛執(zhí)照、暫住證均可作為有效身份證件。

2、如均未帶應(yīng)向其解釋無(wú)法辦理入伙手續(xù)，指引其向收樓現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T咨詢。

116、入伙業(yè)主未帶《入伙通知書(shū)》（或稱未收到《入伙通知書(shū)》）答：請(qǐng)業(yè)主出示《房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》的原件（按揭貸款的應(yīng)核對(duì)《個(gè)人住房擔(dān)保〈抵押、保證〉借款合同》原件），并核對(duì)入伙業(yè)主名單。名單上有房號(hào)，但未帶合同原件的，請(qǐng)業(yè)主出具身份證明確認(rèn)無(wú)誤的可繼續(xù)辦理手續(xù)。

具備入伙資格業(yè)主的但名單上沒(méi)有的，向業(yè)主簡(jiǎn)要說(shuō)明，并通知現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)人員陪同業(yè)主到銷售部查詢。銷售確認(rèn)的應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)具《入伙通知書(shū)》，可繼續(xù)辦理入伙手續(xù)。

117、業(yè)主委托他人代辦入伙手續(xù)

答：應(yīng)出具：業(yè)主授權(quán)委托書(shū)（須公證）、業(yè)主身份證件及代辦人身份證件原件（種類同1），同時(shí)核對(duì)授權(quán)委托書(shū)與合同原件上的簽名。

118、業(yè)主委托他人代辦入伙手續(xù)，而無(wú)授權(quán)委托書(shū)

答：無(wú)業(yè)主授權(quán)委托書(shū)，不能代辦入伙手續(xù)，向代辦人委婉解釋說(shuō)明。

119、授權(quán)委托書(shū)未進(jìn)行公證

答：向代辦人聲明應(yīng)進(jìn)行公證，核對(duì)授權(quán)委托書(shū)與合同原件上的簽名筆跡無(wú)誤后可繼續(xù)辦理。

120、業(yè)主為未成年人的

答：應(yīng)由其法定監(jiān)護(hù)人代為辦理，并需要出具《戶口簿》證明其法定監(jiān)護(hù)人關(guān)系，及代辦人身份證件原件（身份證件種類同3）。

121、如業(yè)主詢問(wèn)“為什么要簽訂《臨時(shí)管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》？” 答：根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定“為維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，避免個(gè)別業(yè)主的行為侵害其他業(yè)主的合法利益，同時(shí)明確物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

122、如業(yè)主詢問(wèn)“《臨時(shí)管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》有何區(qū)別？”

答：《臨時(shí)管理規(guī)約》規(guī)范全體業(yè)主公共行為，《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。123、如業(yè)主詢問(wèn)“《臨時(shí)管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》以何為依據(jù)？有效期到什么時(shí)候？”

答：“《臨時(shí)管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》都是依照國(guó)家建設(shè)部示范文本制定的。” “臨時(shí)管理規(guī)約有效期：15%以上的業(yè)主簽字生效，至業(yè)主大會(huì)成立后修訂新的臨時(shí)管理規(guī)約?！?/p>

“《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》有效期：自房屋出售之日起至成立業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽定新的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止。

124、如業(yè)主提出“是否可不簽《臨時(shí)管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》？” 答：要求業(yè)主簽訂，并根據(jù)第1項(xiàng)說(shuō)明作用及對(duì)業(yè)主有益之處。說(shuō)明“物業(yè)管理?xiàng)l例及銷售合同有約定”，并聲明公約和協(xié)議生效的條件。

125、如業(yè)主提出“是否可先驗(yàn)房再簽約？”

答：“為了提高入伙效率，把簽約手續(xù)放在驗(yàn)樓手續(xù)之前”。

“簽約之后驗(yàn)樓發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，我們會(huì)記錄并及時(shí)進(jìn)行整改直至符合交房標(biāo)準(zhǔn)，而不會(huì)因?yàn)闃I(yè)主已經(jīng)簽約就不去整改”。

如業(yè)主仍堅(jiān)持，可請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T處理。

126、如業(yè)主提出“是否可先驗(yàn)房再交費(fèi)？”

答：“為了提高入伙效率，把收費(fèi)手續(xù)放在驗(yàn)樓手續(xù)之前”。

“交費(fèi)之后驗(yàn)樓發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，我們會(huì)及時(shí)進(jìn)行整改直至符合交房標(biāo)準(zhǔn)，而不會(huì)因?yàn)闃I(yè)主已經(jīng)交費(fèi)就不去整改”。

如業(yè)主仍堅(jiān)持，可請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T處理。

127、業(yè)主辦理收樓手續(xù)時(shí)未帶現(xiàn)金

答：“由于我們現(xiàn)場(chǎng)辦理收樓無(wú)法辦理銀聯(lián)刷卡，所以只能繳現(xiàn)金，請(qǐng)您諒解。” “您可以先到附近銀行取款，回來(lái)后直接到我這里辦理交費(fèi)手續(xù)?！?將該業(yè)主的《入伙工作》單獨(dú)存放在一邊，并告知接待人員處理。如業(yè)主堅(jiān)持，可請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T處理。

128、如業(yè)主詢問(wèn)“是否可不辦理銀行托收管理費(fèi)手續(xù)？”

答：“如果考慮您今后交費(fèi)的便利性，建議最好辦理銀行托收。”業(yè)主堅(jiān)持不辦理的，可以同意不辦理。

129、如業(yè)主詢問(wèn)“收取的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否已辦理物價(jià)局備案報(bào)批手續(xù)？” 答：“我們已根據(jù)相關(guān)規(guī)定實(shí)施相關(guān)報(bào)備手續(xù)?！?/p>

130、業(yè)主詢問(wèn)整改問(wèn)題何時(shí)可以完成？

答：“為最快完成整改，我們專人跟進(jìn)整改問(wèn)題，最遲在第二天上午把問(wèn)題交到施工單位，施工單位根據(jù)收樓先后順序進(jìn)行整改。但集中入伙期內(nèi)可能會(huì)在同一時(shí)間匯集較多問(wèn)題，所以整改需要一定的時(shí)間，我們將一個(gè)星期內(nèi)答復(fù)?！?/p>

131、業(yè)主詢問(wèn)“業(yè)主資料如何管理,是否會(huì)泄露?”

答：“物業(yè)公司已制定嚴(yán)格的制度和工作紀(jì)律，業(yè)主資料由專人保管，如查明是物管人員泄露業(yè)主資料，將進(jìn)行處罰甚至予以辭退?！?/p>