第一篇：物業(yè)管理問題及對(duì)策

物業(yè)管理（存在的主要問題及解決對(duì)策）研究目的和意義

一、當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)中的反映出來的主要問題

（一）法規(guī)不健全，司法效力不高

近些年來，雖然物業(yè)管理的立法取得了不小進(jìn)展，《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等的出臺(tái)，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理的運(yùn)作起了一定的作用。但物業(yè)管理中的一些深層次問題，如業(yè)主組織與其它組織的關(guān)系處理、物業(yè)管理權(quán)力交接等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。這使得許多物業(yè)管理糾紛難以通過法律途徑解決。加之當(dāng)前我國(guó)的司法訴訟程序多、費(fèi)時(shí)長(zhǎng)、效力低，物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)、接管不暢一類糾紛更是經(jīng)常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭(zhēng)執(zhí)，甚至引發(fā)集體請(qǐng)?jiān)?、暴力沖突等一些嚴(yán)重影響社會(huì)和諧的事件。

（二）物業(yè)公司與業(yè)主之間的缺乏信任，難以建立和諧關(guān)系

目前有一些物業(yè)公司依仗有開發(fā)建設(shè)單位的支持，經(jīng)常對(duì)業(yè)主的呼聲不予理會(huì)，粗暴干涉業(yè)主的權(quán)利，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)開發(fā)建設(shè)單位附屬的物業(yè)公司很反感、不信任。開發(fā)建設(shè)單位的物業(yè)公司對(duì)物業(yè)早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護(hù)業(yè)主的利益，在建筑質(zhì)量、功能、配套等重大事項(xiàng)上沒有起到應(yīng)有的監(jiān)督把關(guān)作用。引致業(yè)主經(jīng)常以房屋質(zhì)量問題、建設(shè)單位承諾不兌現(xiàn)等而遷怒于物業(yè)公司，對(duì)物業(yè)公司不信任，關(guān)系處理不好。廣州、深圳許多小區(qū)由此發(fā)生暴力沖突。

（三）物業(yè)公司履約意識(shí)和能力差，物業(yè)服務(wù)不到位

有一些物業(yè)公司在取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有按照合同認(rèn)真提供物業(yè)服務(wù)，擅自降低服務(wù)等級(jí)，減少服務(wù)項(xiàng)目，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求；有的公司連起碼的服務(wù)合同要求都不能達(dá)到，以減少成本增加利潤(rùn)。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。

（四）業(yè)主組織地位不明確，業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范

長(zhǎng)期以來，業(yè)主委員會(huì)只是一個(gè)無法人地位和獨(dú)立財(cái)產(chǎn)相對(duì)松散的業(yè)主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。即便現(xiàn)在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴后，也難以執(zhí)行。而在實(shí)際運(yùn)作中業(yè)委會(huì)主任、業(yè)主代表等人又難以得到適當(dāng)?shù)募?lì)。機(jī)制欠缺，部分業(yè)委員成員或業(yè)主代表便會(huì)不公、不當(dāng)?shù)匦惺棺约旱臋?quán)力，難以發(fā)揮業(yè)主組織應(yīng)有的作用。

（五）業(yè)主欠費(fèi)比例在有的地方較為嚴(yán)重

根據(jù)《中國(guó)物業(yè)管理》雜志的報(bào)導(dǎo)，北京市居民小區(qū)管理辦公室對(duì)28個(gè)商品房小區(qū)進(jìn)行調(diào)查，物業(yè)收費(fèi)率能達(dá)到80%的只有14個(gè)小區(qū)，商品房小區(qū)平均物業(yè)收費(fèi)率僅為65%。而一般來說物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)率低于80%物業(yè)公司將難以維持正常管理活動(dòng)。

二、物業(yè)管理服務(wù)問題產(chǎn)生的原因

（一）業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)理念滯后

時(shí)致今天，仍然有大量人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的單位管理或房管所管理模式上,無論是物業(yè)公司還是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)均又不成熟之處。特別是內(nèi)地這種情況更普遍。據(jù)陜西《華商報(bào)》記者調(diào)查，西安市民對(duì)物業(yè)管理存在的問題可概括為六個(gè)方面：97％的業(yè)主稱小區(qū)物業(yè)管理部門不是根據(jù)業(yè)主意愿公平選聘產(chǎn)生，而是由開發(fā)商“欽定”的，小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益無法得到保障；86％的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)物業(yè)收費(fèi)不透明，更有60％的業(yè)主稱不了解物業(yè)部門收費(fèi)的用途，而行政主管部門的指導(dǎo)無從談起；參與調(diào)查的70％以上的業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，同時(shí)認(rèn)為業(yè)主無法行使屬于自己的權(quán)利；在參與調(diào)查的市民

中，有一半以上的人稱不知道小區(qū)物業(yè)管理的政府行政主管部門是誰；參與者中，近90％的業(yè)主稱小區(qū)不能按時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，其中不少業(yè)主稱小區(qū)沒有召開業(yè)主大會(huì)卻產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，懷疑是物業(yè)管理部門暗箱操作；在“您對(duì)小區(qū)物業(yè)管理不滿時(shí)采取何種方式解決？”的調(diào)查項(xiàng)中，近30％的小區(qū)業(yè)主通過“爭(zhēng)吵”解決物業(yè)糾紛。

（二）物業(yè)管理規(guī)模小，規(guī)模不經(jīng)濟(jì)，經(jīng)營(yíng)管理困難

規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的問題。物業(yè)管理行業(yè)有一種說法，如住宅小區(qū)的管理面積在5萬平方米以下者往往是虧損的，5-8萬平方米才收支平衡，8萬平方米才有贏利可能。但目前很多物業(yè)管理項(xiàng)目面積較少，整體上很難達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理較成熟的廣東省，截止2004年底物業(yè)管理覆蓋率也只有為40%。物業(yè)管理企業(yè)有3000余家，管理項(xiàng)目1.2萬個(gè),平均管理4個(gè)項(xiàng)目，管理面積5億平方米，每個(gè)公司平均管理面積只有16.7萬平方米，每個(gè)項(xiàng)目只有4.2萬平方米。［13］物業(yè)公司管理項(xiàng)目少，面積少的現(xiàn)狀，反應(yīng)了物業(yè)管理正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未形成，使物業(yè)管理企業(yè)難以走出經(jīng)營(yíng)困境，服務(wù)質(zhì)量自然難以保證。

（三）行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)偏低，人才短缺

物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才。但由于我國(guó)物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚，培養(yǎng)的人才有限，加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足，更加之觀念上認(rèn)為物業(yè)管理無需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等，使得我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的良性發(fā)展，影響行業(yè)地位的提高。

回答人的補(bǔ)充2009-06-04 12:57

（四）物業(yè)糾紛處理方法不當(dāng)，解決物業(yè)糾紛的有效途經(jīng)不夠

目前，不少物業(yè)公司對(duì)物業(yè)糾紛和和與業(yè)主的糾紛經(jīng)常采用不適當(dāng)?shù)姆椒ㄌ幚?，如暴力解決、對(duì)簿公堂等，結(jié)果不僅難以解決根本問題，反而容易激化矛盾。據(jù)新京報(bào)報(bào)導(dǎo)，2005年10月30日晚，朝陽區(qū)57名欠交物業(yè)費(fèi)、未履行判決的業(yè)主被法院強(qiáng)制執(zhí)行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝陽區(qū)法院強(qiáng)制執(zhí)行物業(yè)費(fèi)一個(gè)月后對(duì)朝陽區(qū)被強(qiáng)制執(zhí)行小區(qū)（百環(huán)花園、歐陸經(jīng)典小區(qū)、農(nóng)光里小區(qū)和芍藥居北里小區(qū)）百名業(yè)主進(jìn)行的問卷調(diào)查表明：超七成業(yè)主認(rèn)為強(qiáng)制執(zhí)行不會(huì)促使他們交納物業(yè)費(fèi)，而其后物業(yè)公司提供的服務(wù)也沒有改善。調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)顯示：6.1％的業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)滿意，65.9%的業(yè)主選擇了不滿意；同時(shí)42.7％的業(yè)主也意識(shí)到拒交物業(yè)費(fèi)不能促使物業(yè)改善服務(wù)。對(duì)于強(qiáng)制執(zhí)行后的影響，76.8%的業(yè)主認(rèn)為，強(qiáng)制執(zhí)行不會(huì)促使他們積極繳納物業(yè)費(fèi)；73.2％的業(yè)主感到強(qiáng)制執(zhí)行后，物業(yè)的服務(wù)并未得到改善；68.3％的業(yè)主認(rèn)為，強(qiáng)制執(zhí)行后，業(yè)主和物業(yè)的關(guān)系惡化了。

三、解決問題的對(duì)策

通過以上分析，我們認(rèn)為解決當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)中的問題，主要應(yīng)從以下幾方面解決：

（一）完善立法，改進(jìn)司法

一年前出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》突出了權(quán)在業(yè)主、訂約自由、合同優(yōu)先、建設(shè)與管理相分離、以招投標(biāo)方式選聘物管企業(yè)、以合理公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等物業(yè)管理法治精神與原則，較以往有了較大的改善。但迫切需要地方立法加以細(xì)化，強(qiáng)化法規(guī)的可執(zhí)行性和可操作性，特別是要在業(yè)主組織的成立運(yùn)作、物業(yè)接管的程序、方式、不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的制約等方

面作出具體規(guī)定，以化解當(dāng)前大量出現(xiàn)的一些突出糾紛與矛盾。在司法方面，要借鑒香港小額錢債審裁方面的經(jīng)驗(yàn)，改革簡(jiǎn)化審判程序，提高審判效率，加大對(duì)物業(yè)服務(wù)中每一方違約違規(guī)的處罰力度，遏制“賴賬”等不良現(xiàn)象與苗頭。

（二）強(qiáng)化政府監(jiān)管與指導(dǎo)，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督力度

首先，要從源頭上對(duì)包括物業(yè)項(xiàng)目報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資、開發(fā)、銷售全過程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，為后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)打下良好的基礎(chǔ)。要積極改革物業(yè)管理行政管理模式，真正落實(shí)三級(jí)管理體制，將對(duì)物業(yè)管理監(jiān)管的權(quán)力中心下移至街道辦事處，明確賦予街道辦事處指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)召開成立，對(duì)物管招投標(biāo)、物管交接及業(yè)主組織和物業(yè)公司實(shí)際運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)管的具體職責(zé)，提高監(jiān)管效率?；卮鹑说难a(bǔ)充2009-06-04 12:58

再者，要依靠社區(qū)代表、人大代表、專聘社會(huì)監(jiān)督員等各方力量，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)監(jiān)督。拓寬群眾投訴渠道，及時(shí)解決群眾反映的物業(yè)管理問題，并加大對(duì)群眾投訴的處理力度，對(duì)各種違法違規(guī)行為堅(jiān)決查處，公開曝光，以起“震懾”作用。把物業(yè)管理市場(chǎng)中容易出現(xiàn)的問題消除在萌芽狀態(tài)。

（三）多種途徑培育規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，提高物業(yè)管理水平

要進(jìn)一步加強(qiáng)社會(huì)輿論宣傳，引導(dǎo)群眾轉(zhuǎn)變思想觀念，使物業(yè)管理進(jìn)一步得到廣大群眾的認(rèn)同和支持，提高他們參與物業(yè)管理活動(dòng)的主動(dòng)性和積極性；要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的指導(dǎo)、引導(dǎo)，確立起物業(yè)管理市場(chǎng)的真正的買方主體，并增加這一主體的決策能力和行為能力；要加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體的培育，嚴(yán)格實(shí)行建管分離，大力推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，真正建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；要增設(shè)對(duì)口的高等教育專業(yè)，大力培養(yǎng)具有相關(guān)專業(yè)的高層次人才，通過職業(yè)教育、在職培訓(xùn)考核等多種手段，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)；要加強(qiáng)政府調(diào)控引導(dǎo)力度，加快物業(yè)管理企業(yè)改組改制，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，重組上規(guī)模的步伐，培育一批高素質(zhì)的企業(yè)；加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審核，對(duì)違法違規(guī)不能規(guī)范運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)，加大監(jiān)督處罰力度，使物業(yè)管理企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中規(guī)范自己的經(jīng)營(yíng)行為，提高管理服務(wù)水平。

（四）加強(qiáng)專業(yè)人才培養(yǎng)和全員培訓(xùn)工作，提高行業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)

即要通過多種途徑解決當(dāng)前的物業(yè)管理服務(wù)人員素質(zhì)不高的問題。首先，學(xué)歷教育要要培養(yǎng)既懂政策法規(guī)、服務(wù)禮儀、心理溝通，也熟悉工程技術(shù)的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)型人才；同時(shí)物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)加快職業(yè)資格制度的建立，培養(yǎng)各級(jí)職業(yè)人才；企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)重點(diǎn)要從解決業(yè)主關(guān)心的人員素質(zhì)著手，加強(qiáng)服務(wù)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、員工禮儀、各種工程問題的解決實(shí)用技能、法律知識(shí)、突發(fā)事件應(yīng)變能力等針對(duì)性培訓(xùn)。多管齊下，達(dá)到行業(yè)人員素質(zhì)的根本提高，從而帶來服務(wù)作風(fēng)、水平的大力改善，使業(yè)主欣然接受優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，消除內(nèi)心的對(duì)抗心理。

總之，解決物業(yè)管理服務(wù)方面的問題不是一朝一夕之事，需要全社會(huì)的努力。相信隨著我國(guó)法制建設(shè)的完善、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的成熟，物業(yè)管理行業(yè)也一定能逐步走上規(guī)范、健康、和諧的發(fā)展軌道。

第二篇：物業(yè)管理問題及解決對(duì)策

一、物業(yè)管理存在的問題

1.物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后

盡管《物權(quán)法》出臺(tái),又有此前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,但整體上而言,有關(guān)物業(yè)管理的配套法律法規(guī)比較零散,缺少系統(tǒng)性。

現(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在著一些弊端,這些問題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實(shí)際的物業(yè)管理法律關(guān)系,也不可能使我國(guó)的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.遺留問題

一方面是開發(fā)商遺留問題，由于房屋質(zhì)量差、過度承諾等開發(fā)企業(yè)遺留為題,從而使物業(yè)管理公司代人受過。一些住宅小區(qū)物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)如同母子關(guān)系,物業(yè)管理公司為開發(fā)商遮遮掩掩,即使不是一家,物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約開發(fā)商的行為。因此,開發(fā)商的遺留問題,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。

針對(duì)房山的老舊小區(qū)，由于建設(shè)時(shí)間已經(jīng)很久，許多問題是歷史遺留問題，直到現(xiàn)在可能還沒有完全解決；由于一直不能夠得到妥善解決，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任度降低，抵制情緒越來越大，更加不利于物業(yè)管理。

3.業(yè)主缺乏自我約束

由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展,居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。業(yè)主的自我約束與自我保護(hù)意識(shí)也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強(qiáng)了物業(yè)管理的難度。

4、老舊小區(qū)的業(yè)主缺乏對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)意識(shí)，還在懷念過去的“免費(fèi)午餐”。

5、業(yè)主法制意識(shí)淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)。

6、社會(huì)關(guān)注程度不夠，許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞賣點(diǎn)，一有糾紛就紛紛對(duì)物業(yè)公司

7、行業(yè)協(xié)會(huì)還沒有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

8、物業(yè)公司不專業(yè)，管理服務(wù)不到位

一些物業(yè)公司缺乏專業(yè)性，管理服務(wù)各方面不夠規(guī)范，又未能夠合理的處理好與業(yè)主之間的關(guān)系，直接影響了業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任度，同時(shí)也對(duì)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)帶來很不利的影響。

二、相應(yīng)的對(duì)策

1、政府層面

（1）制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)，建立物業(yè)管理信用檔案。

政府應(yīng)委派物業(yè)管理協(xié)會(huì)建立物業(yè)管理公司信用檔案體系,它可為各級(jí)政府部門和社會(huì)公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場(chǎng)行為,為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù),為社會(huì)公眾對(duì)物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng),減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營(yíng)行為。同時(shí)建立物業(yè)管理信用檔案也有利于物業(yè)公司的良性發(fā)展，通過市場(chǎng)和業(yè)主的口碑來選擇出真正優(yōu)秀的物業(yè)公司，使真正優(yōu)秀的物業(yè)公司能夠在目前魚龍混雜的物業(yè)管理行業(yè)

中脫穎而出，獲得業(yè)主的青睞。

（2）制定完善相應(yīng)的法律法規(guī)，協(xié)調(diào)物業(yè)公司與個(gè)相關(guān)部門的關(guān)系，在物業(yè)公司做好服務(wù)的前提下，幫助物業(yè)公司協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)、教育、銀行、水利、電力等各部門的關(guān)系，幫助物業(yè)公司各項(xiàng)服務(wù)能夠更人性化、更規(guī)范化；使物業(yè)公司成為業(yè)主們的朋友，而不是敵人。

（3）推行建立第三方管理機(jī)構(gòu)

由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的不滿與日俱增,并迫切要求物業(yè)管理在透明、公正的環(huán)境下進(jìn)行操作,同時(shí)對(duì)于物業(yè)管理公司來說,面對(duì)業(yè)主過多的缺乏理性和缺乏專業(yè)的責(zé)問,已顯得力不從心,而政府將太多的時(shí)間耗費(fèi)在業(yè)主委員會(huì)的成立及物業(yè)管理公司與業(yè)主關(guān)系的調(diào)和上,此時(shí)可以組建一個(gè)第三方機(jī)構(gòu)解決這些矛盾。

第三方機(jī)構(gòu)可以是招投標(biāo)中心、業(yè)主咨詢公司、也可以是行業(yè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)、專家委員會(huì)。

2、物業(yè)公司層面

（1）嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

針對(duì)遺留的質(zhì)量問題應(yīng)認(rèn)真實(shí)施承接查驗(yàn)程序,嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)接管時(shí),以明確物業(yè)公司與開發(fā)單位的責(zé)任。

（2）培育和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作第一、增強(qiáng)業(yè)主的自我約束與自我救濟(jì)能力

由政府、媒體共同加大宣傳力度,增強(qiáng)業(yè)主花錢買服務(wù)意識(shí),不交物業(yè)管理費(fèi)是違法行為的宣傳,引導(dǎo)業(yè)主依法履行業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),同時(shí)監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度,將業(yè)主違約行為進(jìn)行宣傳,提高業(yè)

主的自覺性。

第二、借助社區(qū)管理的力量,監(jiān)管好業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作。

（4）物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，規(guī)范企業(yè)管理制定科學(xué)有效的管理體制，并認(rèn)真執(zhí)行到位，深刻認(rèn)識(shí)服務(wù)型行業(yè)的特點(diǎn)，提高企業(yè)人員素質(zhì)；要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

（5）制定好各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)標(biāo)要求已經(jīng)收費(fèi)明細(xì)，召開業(yè)主大會(huì)對(duì)相關(guān)規(guī)定及各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)張榜公布，并接受監(jiān)督。

3、社會(huì)層面

（1）物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。

（2）加大對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的宣傳力度，使社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一新興行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視。

（3）新聞媒體應(yīng)了解物業(yè)管理行業(yè)的政策法規(guī)和行業(yè)特點(diǎn)，深切體會(huì)物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，加深對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的了解、同情和支持，從而進(jìn)行正面的引導(dǎo)，使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)深入地認(rèn)識(shí)，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。

（4）加強(qiáng)對(duì)廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的宣傳和指引，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)和對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。

第三篇：物業(yè)管理五大問題VS五大對(duì)策

物業(yè)管理五大問題VS五大對(duì)策

隨著住房制度改革和住房商品化的發(fā)展，物業(yè)管理這一新興行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速蓬勃發(fā)展的時(shí)期。截至2002年底，全國(guó)物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38％，深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市已達(dá)95％，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過兩萬家，從業(yè)人員超過230萬人。物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)發(fā)揮了積極的作用。

但與此同時(shí)，物業(yè)管理在發(fā)展中也出現(xiàn)了很多問題，關(guān)于物業(yè)管理糾紛的各種報(bào)道屢屢見報(bào)，矛盾激烈者常有大打出手、集體上訪、訴諸法庭等現(xiàn)象。物業(yè)管理投訴年年大幅度上漲，與拆遷投訴成為建設(shè)行業(yè)兩大投訴熱點(diǎn)。未來十到二十年，隨著住宅建設(shè)的大規(guī)模發(fā)展，物業(yè)管理將擁有更廣闊的發(fā)展機(jī)遇和空間，也會(huì)不斷出現(xiàn)新的問題。物業(yè)管理的未來路在何方？解剖物業(yè)管理存在的根本問題，提出相應(yīng)的對(duì)策，將促進(jìn)物業(yè)管理朝著更加健康、理性的方向發(fā)展，讓物業(yè)管理更好地行使其應(yīng)有的職能，保護(hù)業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。

■問題一：收費(fèi)高、服務(wù)差、財(cái)務(wù)不透明

1999年至2002年間，201戶業(yè)主分別購(gòu)買了朝陽區(qū)歐陸經(jīng)典萬興苑小區(qū)，當(dāng)時(shí)業(yè)主和物業(yè)公司對(duì)物業(yè)收費(fèi)未約定具體收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。入住后物業(yè)公司按每平方米3.15元收取物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)公司的收費(fèi)過高，財(cái)務(wù)收支不透明，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平差距較大，遂把物業(yè)公司告上了法院。

北京市對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)有三種規(guī)定：一是普通住宅小區(qū)，按北京市規(guī)定收取。在項(xiàng)目申報(bào)時(shí)，沒有申請(qǐng)為高檔公寓或涉外公寓都叫普通住宅小區(qū)。二是經(jīng)濟(jì)適用住房，政府有明確規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三是高檔物業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方商定。北京市物價(jià)局認(rèn)為：歐陸經(jīng)典萬興苑小區(qū)屬普通住宅，應(yīng)執(zhí)行普通住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行日期至2003年6月25日；如被評(píng)為市級(jí)優(yōu)秀管理居住小區(qū)，在兩年內(nèi)管理費(fèi)可在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上上浮10％至25％。2000年11月，被告管理的歐陸經(jīng)典萬興苑南苑被評(píng)為北京市優(yōu)秀管理居住小區(qū)。法院認(rèn)為，被告在部分項(xiàng)目上提高或變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，且在其管理的萬興苑南苑被授予優(yōu)秀管理居住小區(qū)時(shí)，將不在該范圍內(nèi)居住的原告的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一并提高25％，實(shí)為搭車漲價(jià)。判決北京中海物業(yè)管理有限公司將超標(biāo)準(zhǔn)多收的物業(yè)費(fèi)260元至5000元不等分別退還給業(yè)主。由于普通住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用涉及到廣大群眾的切身利益，在目前物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育還不完善的情況下，物業(yè)管理作為一種商品，應(yīng)遵循等價(jià)和有償原則，在國(guó)家必要的指導(dǎo)和規(guī)范下，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商約定。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，應(yīng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制訂的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法執(zhí)行。

針對(duì)政府在物業(yè)管理收費(fèi)中的職能和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何確定的問題，一些城市正在著手制訂物業(yè)管理分等定級(jí)的服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)收費(fèi)將按質(zhì)論價(jià)，不同檔次的物業(yè)有相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主購(gòu)房時(shí)就可根據(jù)小區(qū)檔次和物業(yè)公司提供的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，一目了然知道自己應(yīng)交的費(fèi)用和應(yīng)享有的服務(wù)。業(yè)主可以加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)的監(jiān)管，而物業(yè)公司也可以根據(jù)自己所付出的勞動(dòng)，收取相應(yīng)的報(bào)酬。

針對(duì)業(yè)主反映強(qiáng)烈的維修不及時(shí)、服務(wù)不到位、收費(fèi)不合理等問題，上海為物業(yè)公司制定了一系列“規(guī)定動(dòng)作”。要求物業(yè)維修公開報(bào)修電話，24小時(shí)受理居民報(bào)修，急修事項(xiàng)兩小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，24小時(shí)內(nèi)處理完畢，確實(shí)難以及時(shí)處置的，應(yīng)列入專項(xiàng)維修計(jì)劃；物業(yè)服務(wù)要做到周一至周日受理業(yè)務(wù)接待，公開辦事程序，明確辦事時(shí)限；物業(yè)收費(fèi)要做到嚴(yán)格按物價(jià)部門審核批準(zhǔn)或物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，服務(wù)窗口應(yīng)公示

物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果“規(guī)定動(dòng)作”不到位，業(yè)主不滿意，物業(yè)公司就可能被清理出局。

■問題二：小區(qū)配套說變就變，承諾不兌現(xiàn)

王芳女士購(gòu)房時(shí)，從售樓處的沙盤模型看到規(guī)劃中的小區(qū)中心綠地有一萬平方米，景觀設(shè)計(jì)有江南水鄉(xiāng)的小橋流水，旁邊有一個(gè)三層樓的幼兒園。王女士的小孩剛剛一歲，優(yōu)美的環(huán)境、方便的配套設(shè)施，促使王女士毫不猶豫地買了一套單價(jià)最高、朝向中心花園的大戶型。當(dāng)十個(gè)月后王女士高高興興來辦理入住時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)中心花園處正在興建一棟塔樓，規(guī)劃中的幼兒園已整體賣給一個(gè)公司用做辦公樓。王女士一氣之下聯(lián)合其他業(yè)主把開發(fā)商和物業(yè)管理公司告到了法院。類似這種因小區(qū)配套設(shè)施的變化引起的糾紛是最常見的物業(yè)糾紛。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五章關(guān)于“物業(yè)的維護(hù)和使用”明確規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。條例的規(guī)定明確了公共建筑和共用設(shè)施的處分權(quán)掌握在業(yè)主手里，物業(yè)管理企業(yè)無權(quán)擅自處理?！鰡栴}三：公共收益被物業(yè)公司私自占有

郭明剛搬進(jìn)一個(gè)新建小區(qū)臨街頂層，裝修后入住不到一個(gè)月，突然發(fā)現(xiàn)夜如白晝，徹夜通明，仔細(xì)觀察才發(fā)現(xiàn)是樓頂剛剛豎起的巨大霓虹燈廣告牌，郭明就樓頂廣告擾民問題、電梯間、大堂收益問題與物業(yè)公司發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)，廣大業(yè)主要求物業(yè)公司一是撤掉樓頂廣告牌，二是所有廣告收益抵減業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)，重新核算物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五章關(guān)于“物業(yè)的維護(hù)和使用”中規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。這就意味著：小區(qū)住宅建筑的樓頂、外立面等如果用做經(jīng)營(yíng)，所有收益歸業(yè)主所有。過去很多業(yè)主或物業(yè)公司違反了相關(guān)規(guī)定，有關(guān)管理部門卻不能對(duì)其進(jìn)行處罰?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》明確了開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主等各方在物業(yè)管理中的法律責(zé)任，以及處罰辦法。條例規(guī)定：開發(fā)商擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

■問題四：業(yè)主隨意拖欠物業(yè)管理費(fèi)

北京某著名小區(qū)因開發(fā)商承諾的配套設(shè)施不兌現(xiàn)，業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生了矛盾，業(yè)主把對(duì)開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)，已有五年不交物業(yè)管理費(fèi)了，物業(yè)管理企業(yè)多次發(fā)出催交通知，但除個(gè)別業(yè)主交納了物業(yè)費(fèi)，大部分根本收不上來，多年來，物業(yè)公司在開發(fā)商的微薄補(bǔ)貼下還在苦苦支撐。北京還有一個(gè)早年開發(fā)的別墅區(qū)，業(yè)主素質(zhì)參差不齊，一些住戶無緣無故拖欠、拒交物業(yè)管理費(fèi)，幾年來，物業(yè)公司只能維持基本的保安和清潔服務(wù)，別墅區(qū)已變得破舊不堪，不僅沒有升值，剩余的房子越賣越便宜，最終受損的還是廣大業(yè)主的利益。

目前，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)困難已嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)的生存，常常使一些物業(yè)管理企業(yè)陷入舉步維艱、瀕臨倒閉的困境。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市上海，對(duì)20家面積在5萬平方米以上的商品房小區(qū)調(diào)查中，物業(yè)管理企業(yè)能正常收費(fèi)達(dá)到80％以上的僅有兩家，60％至80％之間的有10家，有4家的收費(fèi)率不到30％。

這種因各種原因拖欠或拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象在行業(yè)中越來越嚴(yán)重，物業(yè)公司往往拿這些“搭車消費(fèi)”、拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的少數(shù)業(yè)主沒辦法。而按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，個(gè)別業(yè)主“搭車消費(fèi)”、拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的行為，將受到業(yè)主委員會(huì)和法律的監(jiān)督。條例

規(guī)定:違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。這一規(guī)定保障了物業(yè)管理企業(yè)的正?；顒?dòng)，也符合條例所遵循的維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則。個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的行為，將受到業(yè)主委員會(huì)的制約。

■問題五：維修基金不到位，挪用嚴(yán)重

陳工程師買了單位的房改房，并按規(guī)定在購(gòu)房時(shí)交納了維修基金，當(dāng)兩年后房屋老化需要電梯維護(hù)和外立面粉刷時(shí)，才得知維修基金大部分被原單位用在了集資合作建房的單位補(bǔ)助部分，另一部分被當(dāng)作住房補(bǔ)貼發(fā)放給了無房職工。小邱買的是商品房，辦理入住時(shí)沒有交納維修基金，四年后，當(dāng)小區(qū)業(yè)主決定重新粉刷外墻時(shí)，只有小邱等個(gè)別業(yè)主補(bǔ)交了維修基金，其余業(yè)主有些不常住，找不到人，有些根本就不交，帶來業(yè)主間費(fèi)用分?jǐn)偟牟还?，引起矛盾，已交納費(fèi)用的部分業(yè)主還要求物業(yè)管理企業(yè)全額退還。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金是物業(yè)保修期滿以后，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)的資金，是物業(yè)的“養(yǎng)老金”，條例對(duì)專項(xiàng)維修資金作了以下規(guī)定：一是住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。二是專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。三是對(duì)挪用專項(xiàng)維修資金的行為規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任。這項(xiàng)規(guī)定不僅明確了維修基金的使用方向，還對(duì)物業(yè)在使用和維護(hù)過程中，必須處理好單個(gè)業(yè)主權(quán)利和全體業(yè)主共同利益之間的關(guān)系做出了明確規(guī)定，保護(hù)了全體業(yè)主的利益。

第四篇：淺談物業(yè)管理中財(cái)務(wù)管理相關(guān)問題及對(duì)策

淺談物業(yè)管理中財(cái)務(wù)管理相關(guān)問題及對(duì)策

論文寫作提綱

題目：淺談物業(yè)管理中財(cái)務(wù)管理存在的問題及對(duì)策

一、物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理存在的具體問題

（一）會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)工作缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理。

（二）會(huì)計(jì)核算方式單一。

（三）會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理手段落后。

（四）成本管理不完善，資金利用不當(dāng)現(xiàn)象存在。

（五）財(cái)務(wù)報(bào)表不詳細(xì)，不能為公司管理提供詳細(xì)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

（六）稅務(wù)賬目不清楚，物業(yè)管理收費(fèi)對(duì)稅務(wù)的劃分不清楚，導(dǎo)致申稅及納稅不真實(shí)。

（七）會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理分不清。

二、提高物業(yè)管理行業(yè)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理水平的方法

（一）規(guī)范管理會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作

1.建立規(guī)范的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作(1)加強(qiáng)對(duì)原始記錄的管理。(2)加強(qiáng)對(duì)定額管理的管理。

(3)嚴(yán)格規(guī)定企業(yè)物質(zhì)的購(gòu)進(jìn)、入庫(kù)、領(lǐng)用、維修等各環(huán)節(jié)。(4)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的管理。

(5)加強(qiáng)對(duì)財(cái)產(chǎn)清查的管理，定期做好財(cái)產(chǎn)清查工作，對(duì)加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)管理、加 速資金周轉(zhuǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益，確保會(huì)計(jì)報(bào)表質(zhì)量具有十分重要的意義。2.建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度 3.要全面展開財(cái)務(wù)分析，保證資金合理運(yùn)用

（二）提高物業(yè)管理人員綜合素質(zhì)。

（三）建立二級(jí)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度。

（四）正確劃分應(yīng)繳稅務(wù)項(xiàng)目，準(zhǔn)確申報(bào)應(yīng)納稅額。

（五）對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行精細(xì)化的管理。

1.劃分不同的作業(yè)中心。2.劃分企業(yè)資源。

（六）對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行精細(xì)化管理，進(jìn)行最小范圍的核算。

（七）對(duì)資金的精細(xì)化管理。

三、結(jié)束語

四、參考文獻(xiàn)

淺談物業(yè)管理中財(cái)務(wù)管理存在的問題及對(duì)策

摘要：財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的有機(jī)組成部分之一，其重要作用是顯而易見和眾所周知的，因?yàn)槠髽I(yè)的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最終要在財(cái)務(wù)部門歸集整理，并用數(shù)字來反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)績(jī)，故財(cái)務(wù)管理手段的科學(xué)運(yùn)用,對(duì)監(jiān)控物業(yè)管理企業(yè)的效益提高有著相當(dāng)重要的作用，財(cái)務(wù)管理的健康有序促進(jìn)物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理

財(cái)務(wù)管理

問題

對(duì)策

物業(yè)管理行業(yè)的起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。作為第三產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理在我國(guó)經(jīng)歷了從無到有、不斷發(fā)展壯大的歷程。20世紀(jì)80年代初，隨著我國(guó)改革開放的國(guó)策實(shí)施，物業(yè)管理由香港地區(qū)引入，經(jīng)歷三十多年的發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)全面推進(jìn)并廣泛覆蓋，在對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、解決就業(yè)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮積極作用的同時(shí)，行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)認(rèn)知度、業(yè)主滿意度和在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位得到了不同程度的提高。此外，物業(yè)服務(wù)的全天候性，可有效防范犯罪、減少意外事故、配合社區(qū)活動(dòng)開展等，從多個(gè)角度為促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)揮著積極的作用。同時(shí)，物業(yè)財(cái)務(wù)管理的健康有序?qū)ξ飿I(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展起到了重要的作用，現(xiàn)就物業(yè)管理服務(wù)中財(cái)務(wù)管理存在的問題和具體對(duì)策淺述如下：

一、物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理存在的具體問題

伴隨我國(guó)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，大部分物業(yè)管理公司的管理理念和管理水平在不斷提升。但是由于我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展時(shí)間短、物業(yè)財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì)不高和物業(yè)規(guī)模相對(duì)較小，管理分散等造成很多問題。

（一）會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)工作缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理。

會(huì)計(jì)記賬的方式不合格，沒有嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)制度明細(xì)記錄財(cái)務(wù)狀況；會(huì)計(jì)科目混亂，收支會(huì)計(jì)科目的記錄不準(zhǔn)確，例如資本性支出與收益性支出混亂記錄；會(huì)計(jì)資料造假，數(shù)據(jù)失真或者不準(zhǔn)確，作假帳的現(xiàn)象是依然存在的；會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理手續(xù)不合理，有些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)甚至沒有正式的合同或者協(xié)議等現(xiàn)象都是會(huì)計(jì)核算存在的嚴(yán)重問題。這些會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)的問題嚴(yán)重影響會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性和完整性，影響物業(yè)公司對(duì)數(shù)據(jù)的判斷。

（二）會(huì)計(jì)核算方式單一。

很多物業(yè)管理公司不注重會(huì)計(jì)核算這一塊，公司財(cái)務(wù)狀況由財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一管理核算，其他部門很少設(shè)立會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理人員專門對(duì)本部門的財(cái)務(wù)進(jìn)行詳細(xì)管理。物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)范圍大，一個(gè)物業(yè)公司要同時(shí)管理好幾個(gè)小區(qū)甚至更多，賬目設(shè)置不詳細(xì)不利于公司對(duì)每個(gè)小區(qū)的具體情況分析和管理。

（三）會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理手段落后。

很多公司目前的會(huì)計(jì)核算任然停留在手工做賬的階段，公司的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)收集、分析、處理大部分依靠人工作業(yè)。這樣既耗費(fèi)大量的時(shí)間，還影響數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度。財(cái)務(wù)管理工作把很多時(shí)間用在做賬上面，用很少的時(shí)間對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行詳細(xì)的總結(jié)分析。

（四）成本管理不完善，資金利用不當(dāng)現(xiàn)象存在。

成本管理有三種方式：調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的規(guī)模效益；與供貨商談判交流，轉(zhuǎn)移成本；加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，強(qiáng)化預(yù)算管理，節(jié)約支出。這些方法只能片面的短時(shí)間的管理成本，忽略了物業(yè)管理在對(duì)企業(yè)的供應(yīng)和服務(wù)環(huán)節(jié)的成本管理，這樣對(duì)物業(yè)管理公司的長(zhǎng)期成本管理效果不是很好。資金挪用、賬款收不回來、壞賬等都提高了資金成本。

（五）財(cái)務(wù)報(bào)表不詳細(xì)，不能為公司管理提供詳細(xì)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

很多物業(yè)公司對(duì)外提供的財(cái)務(wù)報(bào)表只是很籠統(tǒng)的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表等。沒有管理需要的各種詳細(xì)報(bào)表。例如：維修報(bào)表、各種服務(wù)費(fèi)用報(bào)表等。還有很多財(cái)務(wù)信息是采用統(tǒng)計(jì)的方法，統(tǒng)計(jì)工作時(shí)間長(zhǎng)，數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，不能滿足財(cái)務(wù)管理的需求。

（六）稅務(wù)賬目不清楚，物業(yè)管理收費(fèi)對(duì)稅務(wù)的劃分不清楚，導(dǎo)致申稅及納稅不真實(shí)。

（七）會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理分不清。

很多物業(yè)公司認(rèn)為會(huì)計(jì)核算是會(huì)計(jì)部門的工作，沒有認(rèn)識(shí)到會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理是一個(gè)體系。

二、提高物業(yè)管理行業(yè)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理水平的方法

物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要方面就是成本管理，因?yàn)槠渥钪匾某杀局С鍪侨斯こ杀竞凸芾碣M(fèi)用的支出，因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹立全員成本控制觀念。物業(yè)管理企業(yè)一方面應(yīng)確立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理和成本控制目標(biāo)，提高全員成本素質(zhì)和意識(shí)，使所有單位和部門都重視成本。另一方面通過對(duì)人力資源的科學(xué)整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本。同時(shí)還要通過職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，造就一批敬業(yè)愛崗、懂技術(shù)、會(huì)管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊(duì)伍，來提高工作質(zhì)量和效率。

（一）規(guī)范管理會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作 1.建立規(guī)范的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作

物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)信息是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策和與國(guó)際物業(yè)管理接軌，謀求更大發(fā)展的重要數(shù)據(jù)支持，是企業(yè)降低服務(wù)成本、獲得經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵之一，也是國(guó)家規(guī)劃物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展、制定物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的重要依據(jù)。而真實(shí)、準(zhǔn)確、先進(jìn)、及時(shí)、完整的財(cái)務(wù)信息需要規(guī)范的、科學(xué)的財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作做保障。

(1)加強(qiáng)對(duì)原始記錄的管理。一是要統(tǒng)一規(guī)范各種原始記錄的格式、內(nèi)容和方法；二是要明確簽署、傳遞、匯集、反饋、保管原始記錄的要求；三是要建立各環(huán)節(jié)的責(zé)任制，確保原始記錄的真實(shí)、完整、正確、及時(shí)，健全財(cái)務(wù)核算資料。

(2)加強(qiáng)對(duì)定額管理的管理。制定并嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部的勞動(dòng)定額、物質(zhì)定額、費(fèi)用定額、人員定額、工時(shí)定額及考核辦法。

3(3)嚴(yán)格規(guī)定企業(yè)物質(zhì)的購(gòu)進(jìn)、入庫(kù)、領(lǐng)用、維修等各環(huán)節(jié)。計(jì)量驗(yàn)收管理工作，堵塞漏洞，增收節(jié)支。

(4)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的管理。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算制度，明確財(cái)務(wù)預(yù)算編制程序及方法，做好財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況的檢查、考核工作，達(dá)到通過財(cái)務(wù)預(yù)算控制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、確保各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的目的。

(5)加強(qiáng)對(duì)財(cái)產(chǎn)清查的管理，定期做好財(cái)產(chǎn)清查工作，對(duì)加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)管理、加速資金周轉(zhuǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益，確保會(huì)計(jì)報(bào)表質(zhì)量具有十分重要的意義。

2.建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定，結(jié)合本身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和內(nèi)部管理要求，制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)活動(dòng)的《財(cái)務(wù)管理辦法》。同時(shí)，還要不斷細(xì)化完善這項(xiàng)制度，配以與財(cái)務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法，如《收費(fèi)員管理辦法》、《空置房、報(bào)停房管理辦法》、兼職收費(fèi)員管理辦法》、《物資采購(gòu)管理辦法》等；制定小區(qū)管理者的考核指標(biāo)和收費(fèi)員考核指標(biāo)；并對(duì)小區(qū)臺(tái)賬、上交的各種財(cái)務(wù)資料進(jìn)行日常核對(duì)；對(duì)小區(qū)的收入進(jìn)行定期、不定期的檢查監(jiān)督。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，才能充分落實(shí)好理財(cái)自主權(quán)，形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理要求的財(cái)務(wù)管理體系和自我的約束機(jī)制，才能規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康有序發(fā)展。

3.要全面展開財(cái)務(wù)分析，保證資金合理運(yùn)用

物業(yè)企業(yè)在開展經(jīng)營(yíng)的過程中，經(jīng)濟(jì)收益主要來自于兩個(gè)方面，一個(gè)是為客戶提供物業(yè)管理，收取管理費(fèi)，另一個(gè)就是開展多種經(jīng)營(yíng)、多元化、分散化投資。如果企業(yè)想從中獲取利潤(rùn)，使得企業(yè)發(fā)展壯大，就要對(duì)企業(yè)進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)分析，保持企業(yè)良性運(yùn)行。物業(yè)管理的財(cái)務(wù)分析就是以物業(yè)企業(yè)的報(bào)表為依據(jù)展開分析，從而為客戶及投資者提供有用信息。首先，財(cái)務(wù)管理部門要評(píng)價(jià)公司的財(cái)務(wù)狀況，了解公司一定時(shí)期的資產(chǎn)、負(fù)債水平，從而判斷企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保證資金合理運(yùn)作。企業(yè)在發(fā)展壯大時(shí)需要投資籌資，企業(yè)通過財(cái)務(wù)分析可以及時(shí)了解企業(yè)資金的構(gòu)成比例，充分利

用閑置資金，合理安排長(zhǎng)期借款或者是短期借款，有效控制資金成本。其次，財(cái)務(wù)分析要評(píng)價(jià)企業(yè)的管理效率，管理效率的高低是企業(yè)管理能力的集中反映。企業(yè)要分析自身的管理效率，及時(shí)了解企業(yè)的運(yùn)作情況，要對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度進(jìn)行檢查，以有效防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，健全財(cái)務(wù)控制，保證業(yè)務(wù)流程暢運(yùn)作。最后，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理分為三個(gè)部分，投資、融資以及利潤(rùn)分配。企業(yè)要進(jìn)行利益分配，就要對(duì)企業(yè)的獲利能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，贏利多少不僅跟自身有關(guān)系，而且跟投資者、債權(quán)人都息息相關(guān)。因此，對(duì)企業(yè)贏利能力的評(píng)估是必須的，不僅可以滿足投資者的需要，而且還可以根據(jù)自身的活動(dòng)能力及時(shí)做出財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。企業(yè)在財(cái)務(wù)分析的過程中，要重視財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與計(jì)劃，以增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，為企業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)營(yíng)決策提供可靠依據(jù)。

（二）提高物業(yè)管理人員綜合素質(zhì)。

人才建設(shè)始終應(yīng)當(dāng)放在公司發(fā)展中的首要位置、提高人員素質(zhì)是提高公司管理水平的條件之一。物業(yè)財(cái)管管理工作不僅僅是公司財(cái)務(wù)部門的事情，而是關(guān)系到公司整體利益又取決于公司整體的一項(xiàng)管理活動(dòng)。財(cái)務(wù)管理活動(dòng)為公司經(jīng)營(yíng)管理籌集、分配所需資金，涉及到公司經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過程。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理活動(dòng)受到公司經(jīng)濟(jì)狀況、公司規(guī)模等方面的限制，因此財(cái)務(wù)管理活動(dòng)與公司經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)密不可分。因此，要提高公司財(cái)管管理水平，為公司里財(cái)務(wù)管理活動(dòng)營(yíng)造一個(gè)好的環(huán)境，需要所有員工的共同努力。在財(cái)務(wù)人員的培養(yǎng)過程中，首先要嚴(yán)把會(huì)計(jì)從業(yè)人員的準(zhǔn)入關(guān)，堅(jiān)決杜絕不具備會(huì)計(jì)從業(yè)能力的人員進(jìn)入財(cái)務(wù)部門，要對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員加強(qiáng)思想道德教育，注重對(duì)會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德素質(zhì)的考察和培養(yǎng)，使公司財(cái)務(wù)部門成為一個(gè)思想覺悟高，專業(yè)技能強(qiáng)的部門。公司要鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行會(huì)計(jì)繼續(xù)教育和學(xué)習(xí)，及時(shí)更新自己的知識(shí)和技能。

（三）建立二級(jí)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度。

由于物業(yè)管理公司管理區(qū)域的增多，對(duì)財(cái)務(wù)的管理也應(yīng)該更加詳細(xì)。要掌握詳細(xì)的數(shù)據(jù)信息，必須建立二級(jí)或者多級(jí)的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度。以每個(gè)小區(qū)為單位建立會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)小區(qū)信息及時(shí)進(jìn)行整合分析，再將原數(shù)據(jù)和整合數(shù)據(jù)交由總公司財(cái)務(wù)部門，公司財(cái)務(wù)部門對(duì)每個(gè)小區(qū)的信息數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。必要時(shí)這些

詳細(xì)的信息也是物業(yè)公司制定小區(qū)管理計(jì)劃的重要依據(jù)。

（四）正確劃分應(yīng)繳稅務(wù)項(xiàng)目，準(zhǔn)確申報(bào)應(yīng)納稅額。

1.目前，對(duì)物業(yè)管理適用“服務(wù)業(yè)”5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，相對(duì)交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)3%的稅率明顯偏高。鑒于物業(yè)管理行業(yè)區(qū)別于其他服務(wù)行業(yè)的根本之處在于它具有準(zhǔn)公共服務(wù)的特征，從維護(hù)涉及千家萬戶的公共利益和保障民生的角度出發(fā)，應(yīng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)適用有別于一般服務(wù)業(yè)的較低的營(yíng)業(yè)稅率。

2.物業(yè)管理收費(fèi)具有“取之于民，用之于民”的特征。在酬金制收費(fèi)模式下，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按照“以支定收”的方式確定的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)酬金兩部分構(gòu)成，其中物業(yè)服務(wù)支出屬代業(yè)主收取并用于支付維持清潔、維護(hù)秩序、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等物業(yè)服務(wù)日常開支，與居民日常生活中發(fā)生的水電費(fèi)、取暖費(fèi)和燃?xì)赓M(fèi)等費(fèi)用一樣具有代收代付的性質(zhì)，不應(yīng)作為稅基因物業(yè)管理發(fā)展較為成熟的國(guó)家及地區(qū)，業(yè)主所交的物業(yè)管理費(fèi)一般是先進(jìn)入業(yè)主公戶（各地方名稱不同），在物業(yè)公司實(shí)施管理的過程中，從該帳戶將各種費(fèi)用支付給專業(yè)公司，物業(yè)公司收取10%左右傭金作為收入，依據(jù)該收入交納稅費(fèi)。因此，稅務(wù)部門應(yīng)以物業(yè)服務(wù)酬金為稅基向物業(yè)服務(wù)企業(yè)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅及其附加，而目前各地稅務(wù)部門均以物業(yè)服務(wù)資金為稅基向企業(yè)征稅，無疑加重業(yè)主和企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

3.根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定：消防維保、電梯維保應(yīng)當(dāng)委托具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)單位承擔(dān)，隨著社會(huì)專業(yè)化分工的日趨細(xì)化，目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多存在不同程度的專業(yè)分包。中央空調(diào)維保、日常專業(yè)保潔、專業(yè)安防、專業(yè)外墻清洗等專項(xiàng)服務(wù)，從多是通過分包委托給其他專業(yè)公司的方式完成的。在計(jì)征營(yíng)業(yè)稅時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)分包公司之間實(shí)際應(yīng)存在稅項(xiàng)抵扣，在申報(bào)本企業(yè)營(yíng)業(yè)稅時(shí)，應(yīng)允許將外包服務(wù)的支出從物業(yè)服務(wù)收入中予以扣減，剩余的服務(wù)收入作為計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的依據(jù)。而且目前稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照收入全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，不允許根據(jù)各專業(yè)分包公司的發(fā)票額將相應(yīng)支出部分作為稅前抵扣項(xiàng)目，明顯存在重復(fù)征稅的問題，加重了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

4.根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定，部分服務(wù)業(yè)納入“營(yíng)改增”后，涉及到物業(yè)公司營(yíng)改增的城市，增值稅小規(guī)模納稅人開具的物業(yè)費(fèi)的增值稅稅率為3%，此外還要根據(jù)增值稅計(jì)算各項(xiàng)附加稅。此外，同時(shí)國(guó)家為了扶持“小微”企業(yè)發(fā)展，在稅收給予了優(yōu)惠：①增值稅小規(guī)模納稅人和營(yíng)業(yè)稅納稅人，月銷售額或營(yíng)業(yè)稅小規(guī)模納稅人和營(yíng)業(yè)稅納稅人，季度銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過9萬元的，按照上述文件規(guī)定免征增值稅或營(yíng)業(yè)稅；②增值稅小規(guī)模納稅人兼營(yíng)營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目的銷售額和營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)額，月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，免征增值稅；月營(yíng)業(yè)額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，免征營(yíng)業(yè)稅；③增值稅小規(guī)模納稅人月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，當(dāng)期因代開增值稅專用發(fā)票（含貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票）已經(jīng)繳納的稅款在專用發(fā)票全部聯(lián)次追回或者按規(guī)定開具紅字專用發(fā)票后，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還。[1] 因?yàn)楹芏辔飿I(yè)公司財(cái)務(wù)人員分不清楚公司“管理處”和業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系、物業(yè)管理企業(yè)所有者權(quán)益和物業(yè)所有人權(quán)益之間的區(qū)別、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)申報(bào)之間的關(guān)系，以及對(duì)應(yīng)繳稅項(xiàng)和非應(yīng)繳稅項(xiàng)之間的劃分認(rèn)識(shí)不清。還有相當(dāng)一部分物業(yè)管理財(cái)務(wù)人員對(duì)國(guó)家優(yōu)惠政策掌握不夠，不能讓企業(yè)及時(shí)享受國(guó)家相關(guān)優(yōu)惠政策待遇。這些都導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理不當(dāng)。所以要增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的稅務(wù)知識(shí)，正確劃分應(yīng)交稅務(wù)項(xiàng)目，按時(shí)申報(bào)納稅，做好物業(yè)管理的財(cái)務(wù)工作，保證各方利益不受損害。

（五）對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行精細(xì)化的管理。

建立會(huì)計(jì)輔助核算和財(cái)務(wù)管理制度，成本核算必須明確到各個(gè)部門及負(fù)責(zé)人，可以按照單位管理的需要對(duì)成本科目按部門、按人員、按地點(diǎn)進(jìn)行輔助核算，對(duì)每一筆開支的用處和單位都進(jìn)行詳細(xì)的記錄，保證信息的完整性和準(zhǔn)確性。

1.劃分不同的作業(yè)中心。保潔作業(yè)中心，其主要包括日常的清潔工作以及垃圾的清掃和處理：綠化作業(yè)中心，其主要的工作是增加物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠色植物，提高區(qū)域內(nèi)的綠化面積，及時(shí)地對(duì)植物進(jìn)行美化和養(yǎng)護(hù)“維護(hù)作業(yè)中心。其主要的工作是使用先進(jìn)的技術(shù)和管理方法對(duì)房屋管理區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)；綜合管理作

業(yè)中心，其主要是為了物業(yè)管理工作能夠正常運(yùn)行而的一些職能部門以及輔助部門：保安中心，其主要的工作是維護(hù)管理范圍內(nèi)的正常生活工作秩序，保護(hù)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。

2.劃分企業(yè)資源。人工費(fèi)用，其主要包括了物業(yè)管理人員的薪酬工資、保險(xiǎn)以及相關(guān)的福利費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用。主要包含物業(yè)管理企業(yè)自身擁有的固定資產(chǎn)按年限折舊所需要計(jì)提的折舊費(fèi)；材料費(fèi)用，其主要包含了在進(jìn)行物業(yè)管理工作時(shí)候需要消耗的直接材料、燃料、輔助材料、零部件以及包裝物等；辦公費(fèi)用，其主要包括培訓(xùn)費(fèi)、書報(bào)費(fèi)、差旅費(fèi)、租賃費(fèi)、文化宣傳費(fèi)用等；動(dòng)力費(fèi)，物業(yè)的公共設(shè)施平常運(yùn)行、維護(hù)以及自身消耗使用的水電費(fèi)等。

（六）對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行精細(xì)化管理，進(jìn)行最小范圍的核算。

以部門或以樓體為單位劃分利潤(rùn)的財(cái)務(wù)管理，每個(gè)單位的財(cái)務(wù)管理又可以劃分下一級(jí)的財(cái)務(wù)管理單位（例如再以項(xiàng)目為單位劃分，或者以樓層為單位劃分）。這樣的財(cái)務(wù)管理體系可以清晰具體的反映公司各部門的盈利狀況。也利于公司財(cái)務(wù)部門進(jìn)行利潤(rùn)報(bào)表總結(jié)，還可以保證利潤(rùn)數(shù)據(jù)信息的完整性。

（七）對(duì)資金的精細(xì)化管理。

物業(yè)管理資金的來源，除資本本金或者銀行貸款外，其他物業(yè)管理收入都是向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)用，所以資金的籌措必須注重社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。同時(shí)，加強(qiáng)資金有計(jì)劃及合理使用，把有限的資金用在必要的物業(yè)管理項(xiàng)目上。增加資金使用的透明度。另外，進(jìn)行科學(xué)的投資決策，積極防范投資風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理企業(yè)多是中小企業(yè)，更應(yīng)選擇科學(xué)合理的投資模式，盡可能地采用中短期投資，揚(yáng)長(zhǎng)避短，在科學(xué)合理的投資模式下，加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性研究和論證。同時(shí)，加強(qiáng)項(xiàng)目投資實(shí)施過程的控制和管理，做好入監(jiān)督工作。其具體做法為：首先，減少資金的浪費(fèi)，提高資金的利用率。其次,對(duì)資金的流動(dòng)做好跟蹤管理，防止貪污挪用現(xiàn)象的發(fā)生。然后，對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)，應(yīng)該加大催款力度，盡快收回款項(xiàng)，提高資金的流動(dòng)速度。再次，分散風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理公司可以與保險(xiǎn)公司、保安公司合作，分散資金風(fēng)險(xiǎn)。最

后，設(shè)立壞賬準(zhǔn)備金，將其納入資金管理費(fèi)用，加強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，增強(qiáng)物業(yè)管理公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

三、結(jié)束語

物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理對(duì)公司的整體管理和發(fā)展都很重要，但是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)處于初級(jí)階段，還存在很多不足，我們要加強(qiáng)物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理水平，推動(dòng)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，更好的為業(yè)主服務(wù)和合理取得收益。

參考文獻(xiàn)：[1]參考文件：《國(guó)家稅務(wù)總局

關(guān)于小微企業(yè)免征增值稅和營(yíng)業(yè)稅有

關(guān)問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第57號(hào)）

[2]參考教材：《物業(yè)管理實(shí)務(wù)I、II》、《管理學(xué)基礎(chǔ)》、《物業(yè)管理財(cái)稅 基礎(chǔ)》、《物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理》

[3]其他參考資料：《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)》、《稅法》、《企業(yè)管理》

第五篇：沈陽市物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策

08級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)院工程管理劉國(guó)祥280707113

沈陽市物業(yè)管理存在的問題及對(duì)策

物業(yè)管理作為一個(gè)起步較晚的一種模式，在各方面還存在不少的不足之處，在經(jīng)過為期幾天的調(diào)查（當(dāng)然大多數(shù)是網(wǎng)上查閱資料）后，我對(duì)沈陽市物業(yè)管理存在的問題提出自己的如下一些拙見。

1、沈陽市物業(yè)管理存在的主要問題1、1 關(guān)于物業(yè)管理方面的法制建設(shè)的滯后使得物業(yè)管理涉及的一系列法律問題還沒有從根本上得到解決。

隨著我國(guó)住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個(gè)人購(gòu)房，隨之而來產(chǎn)生居民小區(qū)的物業(yè)管理問題，但由于我國(guó)的相關(guān)法律體系尚未出臺(tái)，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。雖然現(xiàn)在已經(jīng)有《物業(yè)管理?xiàng)l例》，相關(guān)部門也推出了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等行政規(guī)章，但現(xiàn)有的物業(yè)管理模式基本上是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強(qiáng)迫業(yè)主接受有資質(zhì)（甚至沒有資質(zhì)）的物業(yè)管理公司管理模式。

1、2 相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)不全，在人力資源素質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、危機(jī)管理水平、質(zhì)量管理體系、公共關(guān)系能力、品牌塑造能力等多方面還處于較低水平，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、管理水平有待提高，其中以高素質(zhì)物業(yè)管理人才的短缺最為嚴(yán)重。

目前，我國(guó)有相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊(duì)伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之

一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場(chǎng)，管理人員普遍素質(zhì)低，服務(wù)不到位。《物業(yè)管理?xiàng)l例》中第 33 條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。但實(shí)際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級(jí)管理資格（如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、“三總師”等）的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。

1、3 產(chǎn)業(yè)物業(yè)糾紛的一些根本性問題沒有得到解決。

當(dāng)前的物業(yè)糾紛要么因收費(fèi)問題引起，要么最終導(dǎo)致收費(fèi)問題，物業(yè)收費(fèi)成了物業(yè)管理部門和業(yè)主相互博弈的一個(gè)重要選項(xiàng)。根本原因在于各利益主體保證自身利益的正常渠道不順暢，符合當(dāng)前公民素質(zhì)的能夠保證各方利益的可操作性機(jī)制尚未形成?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定業(yè)主的義務(wù)之一是按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)管理中也應(yīng)該貫徹“誰享用，誰受益，1

誰負(fù)擔(dān)”的原則，以形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀念還有相當(dāng)?shù)膽T性，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符等現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)，許多物業(yè)公司收費(fèi)范圍和價(jià)格透明度低，有的公司收取物業(yè)費(fèi)后，一些維修工作仍需要繳費(fèi)，而物業(yè)公司提交的物業(yè)收費(fèi)預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告也存在問題，收費(fèi)難問題依然困擾著各物業(yè)管理企業(yè)，這些都極大的影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展，同時(shí)，也使物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)，也遏制了物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大。

1、4 對(duì)業(yè)主行為進(jìn)行約束和規(guī)范的程度缺乏力度，對(duì)業(yè)主的約束偏少，而且多數(shù)業(yè)主的物業(yè)知識(shí)也較缺乏。

1、5 物業(yè)管理企業(yè)以單純謀利為目標(biāo)導(dǎo)致物業(yè)管理水平低下。

追求利潤(rùn)是物業(yè)公司的出發(fā)點(diǎn)之一，本應(yīng)無可厚非，但如果是片面追求利潤(rùn)，單純追求利潤(rùn)或只管理不服務(wù)，必然在物業(yè)管理中釀成巨大的問題。許多地產(chǎn)公司及其附屬的物業(yè)公司，在售樓時(shí)就信誓旦旦，大肆喧染，許下種種承諾，并在售樓時(shí)一次性收取3年左右的物業(yè)管理費(fèi)。待接管物業(yè)后，便抓住居民維權(quán)意識(shí)差，沒有業(yè)主委員會(huì)等弱點(diǎn)，千方百計(jì)降低服務(wù)成本，有的甚至只是搞象征性的服務(wù)，待時(shí)間一到，錢也賺了，便以種種托詞逃之夭夭。留下一大堆問題交給居民，交給社會(huì)。

2、沈陽市物業(yè)管理問題的對(duì)策2、1 加快物業(yè)管理方面的立法建設(shè)，從根本上讓物業(yè)管理做到有法可依，有規(guī)可循。

這方面需要政府方面的努力，作為一般居民也無能為力，我們做的就是要提出自己的意見，讓政府去加快這方面的立法。

2、2 促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)提高經(jīng)營(yíng)管理水平

第一, 發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會(huì)的優(yōu)勢(shì), 更多地介紹發(fā)達(dá)地區(qū)先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)；在行業(yè)內(nèi)展開經(jīng)營(yíng)管理方面的交流；組織企業(yè)管理者對(duì)外埠先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察；針對(duì)部分企業(yè)管理者業(yè)務(wù)素質(zhì)不高的情況, 舉辦業(yè)務(wù)培訓(xùn), 開展物業(yè)管理企業(yè)員工業(yè)務(wù)競(jìng)賽。培訓(xùn)上要加大力度，培訓(xùn)一批適應(yīng)我區(qū)物業(yè)工作需要的人員是當(dāng)務(wù)之急，也是今后物業(yè)管理的需要，一是強(qiáng)化對(duì)物業(yè)公司法人的培訓(xùn)，使他們?cè)谡叻ㄒ?guī)、專業(yè)知識(shí)等方面得到全面提高。同時(shí)，幫助沒有取得物業(yè)工作資質(zhì)的企業(yè)，盡快拿到資質(zhì)。打造一支有資質(zhì)、素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)的物業(yè)管理隊(duì)伍。二是開展物業(yè)公司專業(yè)人員的強(qiáng)化培訓(xùn)，如物業(yè)財(cái)務(wù)人員、保安員、水電工等，使他們具備良好的職業(yè)道德和工作需要的專業(yè)技能。

第二, 在核定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的條件中, 除規(guī)定物業(yè)管理專業(yè)人員的職稱標(biāo)準(zhǔn)外,還應(yīng)考慮增加學(xué)歷標(biāo)準(zhǔn), 促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)積極吸收高素質(zhì)人才加入, 從整體上保證沈陽市物業(yè)管理行業(yè)人才素質(zhì)的提升, 為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供人才保障。

第三, 進(jìn)一步加強(qiáng)宣傳, 推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)積極按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范物業(yè)服務(wù)質(zhì)量, 提高物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化水平； 加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理中的危機(jī)管理。

2、3 針對(duì)目前的物業(yè)收費(fèi)難的問題，建立新的物業(yè)繳費(fèi)機(jī)制。

新的繳費(fèi)機(jī)制旨在將收費(fèi)與物業(yè)糾紛分離開來，就是物業(yè)費(fèi)不由物業(yè)公司直接收取，而由業(yè)主委員會(huì)代收，并且介入第三方的仲裁和認(rèn)證機(jī)構(gòu)，保證業(yè)主委員會(huì)秉公辦事，通過這種收費(fèi)機(jī)制，可以有效的將業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾分離開來，如果仍是原先那樣物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)，本身就和物業(yè)公司有糾紛的業(yè)主會(huì)因?yàn)楦鞣N糾紛糾纏在一起而不繳納物業(yè)費(fèi)，這樣更加加大了收取物業(yè)費(fèi)的難度。

2、4 政府介入，加大對(duì)物業(yè)管理公司的管理。

政府管理主要是通過制度方面，通過建立制度，強(qiáng)制約束物業(yè)公司提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，并加大對(duì)他們的監(jiān)督力度，漸漸地通過強(qiáng)制約束到讓物業(yè)公司從思想上轉(zhuǎn)變單純?yōu)橹\利的觀念，讓物業(yè)公司在公眾中樹立起一個(gè)好的形象，改變物業(yè)公司單純謀利的現(xiàn)狀。把物業(yè)管理的責(zé)任全部歸結(jié)于政府是不公平的，但如果說物業(yè)管理中存在的一系列問題政府沒有責(zé)任也是不客觀的，或者說政府是造成出現(xiàn)這些問題的主要癥結(jié)。試想，哪一個(gè)小區(qū)的規(guī)劃審批不是政府所為，哪一棟樓的驗(yàn)收把關(guān)不是政府決定，哪一家開發(fā)商、建筑商不歸政府管理，哪一個(gè)物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)組建不是政府準(zhǔn)入。所以說政府有責(zé)任加大對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督力度。2、5 物業(yè)管理也可以有針對(duì)性的嘗試一些新的管理模式。

在加大對(duì)沈陽物業(yè)的扶持力度的同時(shí)，像對(duì)于低收入人群密集的住宅小區(qū)以及近郊區(qū), 可以嘗試開展業(yè)主經(jīng)營(yíng)式管理的物業(yè)管理模式。在嘗試新模式的同時(shí)提高物業(yè)管理企業(yè)的信息化管理水平，完善物業(yè)公司的信息管理系統(tǒng)。