第一篇：中國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)

中國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)(2008-10-08 13:32:32)

標(biāo)簽：物業(yè)管理 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 發(fā)展趨勢(shì) 教育

中國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)

【摘要】本篇文獻(xiàn)綜述，通過結(jié)合中國物業(yè)管理的特點(diǎn)、現(xiàn)狀以及各文獻(xiàn)的觀點(diǎn)，對(duì)中國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了分析以及判斷。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 發(fā)展趨勢(shì)文獻(xiàn) 綜述物業(yè) 管理

前 言

“物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！薄?】“物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的延續(xù)和完善，它既是開發(fā)建設(shè)的延續(xù)，更是開發(fā)建設(shè)的完善，在房地產(chǎn)業(yè)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條中有著不可替代的地位，起著至關(guān)重要的作用。物業(yè)管理是為了保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，達(dá)到社會(huì)收益和福利的最大化；并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境；最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一和同步增長，提高城市的現(xiàn)代文明程度?！薄?】按照社會(huì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，這種高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營為一體，寓經(jīng)營與管理于服務(wù)之中的物業(yè)管理是一種服務(wù)行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。具有服務(wù)性，經(jīng)營性，專業(yè)性，受聘、受托性，統(tǒng)一和綜合性，規(guī)范性，中介性等性質(zhì)。

中國物業(yè)管理發(fā)展20多年來，不僅推進(jìn)了中國城市的文明化進(jìn)程，推動(dòng)了改革和經(jīng)濟(jì)建設(shè)，更重要的是為中國人帶來了一種全新的生活方式。這一切均讓人有充足的理由相信物業(yè)管理的前景會(huì)更加美好。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，各種層面上的因素日趨成熟，物業(yè)管理行業(yè)也將進(jìn)入健康而有序的發(fā)展階段。

物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)

我國物業(yè)管理有以下特點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，導(dǎo)致物業(yè)管理發(fā)展不平衡；從業(yè)人員素質(zhì)低，專業(yè)人才匱乏，影響物業(yè)管理發(fā)展；經(jīng)營管理意識(shí)不強(qiáng)，規(guī)模效益差，企業(yè)入不敷出；基礎(chǔ)比較薄弱，市場(chǎng)發(fā)育緩慢，競爭機(jī)制尚未完成。【2】 結(jié)合我國物業(yè)管理的特點(diǎn)以及現(xiàn)狀，得出我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)：

根據(jù)對(duì)國外現(xiàn)代物業(yè)管理實(shí)施過程的研究，“我國未來的房地產(chǎn)物業(yè)管理應(yīng)涉及到物業(yè)設(shè)置及使用全過程及服務(wù)”【3】。毛駿飛在其文章中結(jié)合國內(nèi)和國外的對(duì)比，認(rèn)為中國物業(yè)管理發(fā)展的業(yè)務(wù)內(nèi)容應(yīng)包括：物業(yè)管理戰(zhàn)略的制定；為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)服務(wù)；為房地產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)；物業(yè)維修運(yùn)行管理；綜合管理服務(wù)。在我國，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)以管理物業(yè)為主，兼而開展多種經(jīng)營服務(wù)的“一主多副”思路，應(yīng)成為具有中國特色的物業(yè)管

理服務(wù)模式。我國未來的房地產(chǎn)物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)，應(yīng)是專業(yè)化、綜合化涉及物業(yè)建設(shè)及使用全過程的服務(wù)與管理。

依據(jù)結(jié)合中國國情，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)“加快市場(chǎng)化進(jìn)程 ,走專業(yè)化服務(wù) ,規(guī)模化發(fā)展之路”【2】。規(guī)?；l(fā)展是物業(yè)管理企業(yè)必然趨勢(shì)。通過強(qiáng)化市場(chǎng)機(jī)制，通過企業(yè)間的兼并重組，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) ,發(fā)揮整體功能，提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的競爭實(shí)力，使企業(yè)步入良性發(fā)展軌道。多元化經(jīng)營是物業(yè)管理發(fā)展的保證。企業(yè)應(yīng)以主業(yè)物業(yè)管理謀求最大的社會(huì)效益，以配套產(chǎn)業(yè)謀求最佳的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理企業(yè)只有建立以精品物業(yè)管理為主體，以完備的配套產(chǎn)業(yè)為支持，多元化經(jīng)營的發(fā)展模式，才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的穩(wěn)步提高與企業(yè)的永續(xù)發(fā)展。

隨著物業(yè)管理范圍和內(nèi)容的擴(kuò)展，市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理招投標(biāo)的逐步規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)的競爭將日益激烈，行業(yè)間的兼并、整合現(xiàn)象將逐漸加劇迅速擴(kuò)展。在激烈的市場(chǎng)競爭中各物業(yè)管理公司將更注重企業(yè)的管理質(zhì)量和企業(yè)外部形，“以名牌闖天下，以質(zhì)量取天下，以服務(wù)守天下”，創(chuàng)立企業(yè)名牌，樹立行業(yè)形象將直接關(guān)系到企業(yè)的存亡。品牌是企業(yè)的無形資產(chǎn)，也是企業(yè)贏得市場(chǎng)的利刃。因物業(yè)管理是一新興產(chǎn)業(yè)，目前還不夠完善它的社會(huì)地位也不高，加上物業(yè)管理的贏利微乎其微因而很多物業(yè)管理企業(yè)都忽略了品牌的創(chuàng)立。隨著物業(yè)管理范圍和內(nèi)容的擴(kuò)展，市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理招投標(biāo)的逐步規(guī)范，物業(yè)管理行業(yè)的競爭將日益激烈在激烈的市場(chǎng)競爭中各物業(yè)管理公司將更注重企業(yè)的管理質(zhì)量和企業(yè)外部形象?！皠?chuàng)立企業(yè)名牌，樹立行業(yè)形象將直接關(guān)系到企業(yè)的存亡?！薄?】

隨著“郎琴園事件”的出現(xiàn)，信托式物業(yè)管理模式逐漸進(jìn)入人們的眼簾。也說明“物業(yè)管理模式趨向多元化”【5】。隨著物業(yè)管理在全國的鋪開，物業(yè)管理中地區(qū)差異將會(huì)日益凸現(xiàn)。不同的地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物業(yè)類型、需要的管理、服務(wù)也各不相同，各地區(qū)的物業(yè)管理工作也必將圍繞“以人為本”的前提，“因地制宜”的開展各項(xiàng)工作?！碧剿鬟m合中國國情的物業(yè)管理道路，也就是要充分考慮中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地區(qū)性、考慮中國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特殊性，采取有針對(duì)性、切實(shí)可行的辦法搞好各地區(qū)的物業(yè)管理工作。另外，物業(yè)管理模式要隨著時(shí)代的發(fā)展而有所變化。隨著廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房、新農(nóng)村建設(shè)方等大量非市場(chǎng)化的福利性房的出現(xiàn)，對(duì)這些房子的物業(yè)管理是政府和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不面對(duì)的一個(gè)問題?！霸诒ＷC福利性住房的受益群體是中低收入家庭的前提下，應(yīng)當(dāng)逐步推行政府‘埋單’的福利性物業(yè)管理模式，否則，今后這些福利性住房的良好的物業(yè)服務(wù)無從保障?！薄?】所以，在保證福利性住房的受益群體是中低收入家庭的前提下，應(yīng)當(dāng)逐步推行政府“埋單”的福利性的物業(yè)管理模式。也可以說明物業(yè)管理模式應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)。管理模式的多元化也將是物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)。

在奉行“以人為本”，創(chuàng)造“和諧社區(qū)”服務(wù)理念新世紀(jì)里，市場(chǎng)意識(shí)和市場(chǎng)競爭，對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)來說，既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。面對(duì)即將到來的挑戰(zhàn)，物業(yè)管理企業(yè)要生存、要發(fā)展，就必須走進(jìn)市場(chǎng)參與競爭。因此，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在國內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)展的機(jī)遇下 , 堅(jiān)持“以人為本”創(chuàng)造“和諧社區(qū)”服務(wù)理念，不斷創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)，才能獲得市場(chǎng)”【7】。

總 結(jié)

中國物業(yè)管理行業(yè)初步較晚，但發(fā)展很快。作為一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)，中國物業(yè)管理發(fā)展20多年來，不僅推進(jìn)了中國城市的文明化進(jìn)程，推動(dòng)了改革和經(jīng)濟(jì)建設(shè)，更重要的是為中國人帶來了一種全新的生活方式。這一切均讓人有充足的理由相信物業(yè)管理的前景會(huì)更加美好。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，各種層面上的因素日趨成熟，物業(yè)管理行業(yè)也將進(jìn)入健康而有序的發(fā)展階段。無論是從中國物業(yè)管理和國外的對(duì)比得出的發(fā)展趨勢(shì)還是從中國物業(yè)管理特點(diǎn)以及現(xiàn)狀提出的發(fā)展趨勢(shì)，這些都將為中國物業(yè)管理的發(fā)展指明方向。另外，“‘業(yè)必歸會(huì)’是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)”【8】。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在現(xiàn)實(shí)生活中難免會(huì)碰到各種棘手的問題，可能是以前從未有過關(guān)系到整個(gè)行業(yè)的，這時(shí)就需要得到整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的支持?！啊畼I(yè)必歸會(huì)’制度在物業(yè)管理行業(yè)的引入和施行，將有利于建立和諧的物業(yè)管理秩序，促進(jìn)行業(yè)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)?！薄?】也是其他趨勢(shì)得以實(shí)現(xiàn)的前提。

總之，未來幾年，將是我國物業(yè)管理全面、快速發(fā)展的黃金時(shí)代。隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速崛起，物業(yè)管理立法的加快，體制的建立，制度的完善，物業(yè)管理人員素質(zhì)和掛歷服務(wù)水平的提高，我國的物業(yè)管理水平會(huì)迅速的得到提升，最終與世界接軌。

參考文獻(xiàn)

[1]季如進(jìn)：物業(yè)管理.首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社

[2]華越：淺談我國物業(yè)管理的特點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì).遼寧行政學(xué)院學(xué)報(bào)

[3]毛駿飛：淺析我國房地產(chǎn)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì).管理科學(xué)

[4]李永久：淺談物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì).勝利油田大學(xué)學(xué)報(bào)

[5]于志強(qiáng)：淺談物業(yè)管理存在的問題及未來發(fā)展趨勢(shì).中國電力教育

[6]蔡興發(fā)：從法律視角看物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì).名家

[7]張德春：新世紀(jì)我國物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)初探.河南高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)

[8]王?。骸皹I(yè)必歸會(huì)”是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì).熱點(diǎn)討論

第二篇：武漢市物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)

物業(yè)管理師：武漢市物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)

物業(yè)管理師定義：

物業(yè)管理師指按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，通過對(duì)房屋建筑及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地進(jìn)行專業(yè)化維修養(yǎng)護(hù)管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主、使用人提供服務(wù)的人員。自2010年開始，原勞動(dòng)部物業(yè)管理師全國范圍內(nèi)暫?？荚?。

一、我市物業(yè)管理發(fā)展的歷史沿革

第一階段：探索起步的初始階段。80年代中后期，隨著改革開放的深入和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展成為必然。這個(gè)階段，我市物業(yè)服務(wù)的模式主要有三類：一是開發(fā)商自建自管模式；二是房產(chǎn)部門公房自管模式；三是開發(fā)商移交街道、居委會(huì)管理模式。90年代初，南湖花園率先成立專業(yè)化物業(yè)管理公司，邁出了我市物業(yè)管理專業(yè)化、社會(huì)化的第一步；1994年，我市打破直管房、單位自管房、私房等長期封閉型管理模式，臺(tái)北房管所、武鋼房產(chǎn)公司等30多個(gè)房管所、10多個(gè)大型廠礦企業(yè)的后勤部門將房管工作從原來單位中剝離出來，組建成立了物業(yè)管理企業(yè)，試行房產(chǎn)所有權(quán)與管理權(quán)、使用權(quán)與管理權(quán)分離的社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理。1994年，我市房地局成立物業(yè)管理處，專司物業(yè)管理行政工作。1997年，市人民政府下發(fā)《關(guān)于推進(jìn)全市物業(yè)管理工作的通知》，成立以分管市長為組長的物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，全面指導(dǎo)協(xié)調(diào)全市的物業(yè)管理工作，并明確市、區(qū)房地局為物業(yè)管理的行政主管部門。1998年底，武漢市物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，進(jìn)一步拓展了政府與企業(yè)、企業(yè)與社會(huì)溝通聯(lián)絡(luò)的渠道。管理體制的突破、行政機(jī)構(gòu)的設(shè)立、新物管模式的產(chǎn)生，為我市物業(yè)管理體制的深化改革奠定了良好基礎(chǔ)，使得我市物業(yè)管理行業(yè)逐漸步入正軌。

第二階段：依法規(guī)范的發(fā)展階段。1999年10月30日，在全國省會(huì)城市中率先頒布了《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，一系列配套政策文件也陸續(xù)出臺(tái)。以《條例》為依據(jù)，我市開始對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員實(shí)行資質(zhì)管理和持證上崗制度，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，促進(jìn)業(yè)主自治管理作用的發(fā)揮。2000年初，在南湖華錦花園開展前期物業(yè)管理試點(diǎn)；同年4月，南湖中央花園率先進(jìn)行了我市第一個(gè)招投標(biāo)試點(diǎn)，打破了長期以來自建自管的模式，邁出了市場(chǎng)化進(jìn)程的第一步。5月，武漢群廈房地產(chǎn)公司向省柴林小區(qū)業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房、維修基金、工程技術(shù)檔案資料，為業(yè)主自治管理創(chuàng)造了條件。2001年，市物價(jià)局、市房產(chǎn)局聯(lián)合發(fā)布了物業(yè)管理綜合服務(wù)價(jià)格和車輛管理服務(wù)價(jià)格的管理辦法，同時(shí)確立了協(xié)商定價(jià)、價(jià)格公示、物價(jià)核準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式。2002年初，市房產(chǎn)局、市財(cái)政局印發(fā)了《關(guān)于商品房共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金具體繳存管理的通知》，啟動(dòng)了商品住宅維修資金歸集工作。這一時(shí)期，我市物業(yè)管理相關(guān)行政主管部門抓住時(shí)機(jī)，不斷創(chuàng)新思路，加大制度建設(shè)，為行業(yè)健康快速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)。

第三階段：全面提升的發(fā)展階段。2003年9月，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施，2007年10月，《中華人民共和國物權(quán)法》頒布實(shí)施，兩部法規(guī)的實(shí)施對(duì)物業(yè)管理具有定分止?fàn)?、正本清源的作用，引?dǎo)著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向。這期間，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年以三位數(shù)的數(shù)量增加，經(jīng)營規(guī)模和綜合實(shí)力全面提升，物業(yè)管理向各種物業(yè)類型拓展，涉及的類型從住宅和寫字樓，延伸到工廠、醫(yī)院、學(xué)校、企業(yè)、政府機(jī)關(guān)、車站碼頭、體育場(chǎng)館甚至部隊(duì)軍營等。為解決中心城區(qū)老舊住宅區(qū)環(huán)境差、房屋管理缺失等問題，2009年，市人民政府開始在全市641個(gè)老社區(qū)推進(jìn)物業(yè)服務(wù)工作，并將其列入為群眾辦理的10件實(shí)事之一，當(dāng)年基本實(shí)現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)全覆蓋。今年，市政府再次將此項(xiàng)工作納入10件實(shí)事，推進(jìn)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)提檔升級(jí)，極大地改善了老舊住宅區(qū)的居住環(huán)境。我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展開始從追求“量”的積累向“質(zhì)”的提升轉(zhuǎn)換，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平全面提升，呈現(xiàn)出企業(yè)、行業(yè)與社會(huì)和諧共進(jìn)的共贏格局。

二、我市物業(yè)管理行業(yè)二十年發(fā)展成就

（一）行業(yè)發(fā)展規(guī)模逐年擴(kuò)大

物業(yè)管理行業(yè)的企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員、管理規(guī)模、產(chǎn)值逐年遞升，20年的總增幅超過百倍。物業(yè)服務(wù)企業(yè)：1995年前不到20家，2000年為265家，2010年達(dá)到1200家。從業(yè)人員：1995年前1000余人，2000年為10000余人，2010年達(dá)到60000余人。管理規(guī)模：1995年200多萬平方米，2000年為2000萬平方米，2010年達(dá)到1億平方米。產(chǎn)值：1995年不足千萬元，2000年為1.5億元，2010年超過20億元。經(jīng)營規(guī)模的迅速擴(kuò)張和覆蓋面的逐步擴(kuò)大，進(jìn)一步優(yōu)化了我市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，使人們的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念步入理性階段，為我市第三產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)。

（二）管理服務(wù)水平不斷提升

物業(yè)管理行業(yè)歷經(jīng)了從“管理型”到“服務(wù)型”的轉(zhuǎn)變調(diào)整，從對(duì)“物”的管理維護(hù)轉(zhuǎn)變到對(duì)“人”的服務(wù)，服務(wù)導(dǎo)向從“以經(jīng)營管理為導(dǎo)向”轉(zhuǎn)變到“以客戶需求為導(dǎo)向”。在專業(yè)人才培養(yǎng)上，目前全市有8家高等院校（包括武漢大學(xué)）設(shè)置了物業(yè)管理專業(yè)，有10余家企業(yè)自辦培訓(xùn)學(xué)校或與教育機(jī)構(gòu)聯(lián)辦培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，極大地豐富了人才來源。行業(yè)吸納了近20000名各類技術(shù)人才，為提升專業(yè)管理水平奠定了基礎(chǔ)。歷年來，全市共有42個(gè)住宅小區(qū)（大廈）被評(píng)為“全國物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)、大廈”，183個(gè)住宅小區(qū)（大廈）被評(píng)為“湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、大廈”。

（三）市民的居住環(huán)境不斷改善

物業(yè)管理的大力推進(jìn)，為市民群眾營造了一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、居住安心的生活環(huán)境，讓老百姓有了安居樂業(yè)的基礎(chǔ)。2003年“非典”期間，全行業(yè)采取了一系列措施，為防治非典工作做出了巨大貢獻(xiàn)。2008年初，在突如其來的冰雪災(zāi)害面前，全行業(yè)積極響應(yīng)政府號(hào)召，確保了轄區(qū)正常供水供電，沒有發(fā)生一起人身傷亡事件、沒有發(fā)生一起因冰凍導(dǎo)致的設(shè)施設(shè)備損毀事件。多年來，物業(yè)管理行業(yè)積極響應(yīng)市委、市政府“綠色武漢、城在林中”的號(hào)召，在住宅區(qū)開展綠化植樹活動(dòng)，許多小區(qū)獲得“園林綠化先進(jìn)單位”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取的人防、物防、技防措施，使物業(yè)管理小區(qū)治安刑事案件發(fā)案率明顯降低，保障了社區(qū)一方平安。

（四）促進(jìn)了和諧社區(qū)和文明城市建設(shè)

物業(yè)服務(wù)行業(yè)以“共擔(dān)責(zé)任、共建和諧”為發(fā)展目標(biāo)，積極參與和諧社區(qū)建設(shè)，成為社區(qū)建設(shè)的實(shí)踐者，如：協(xié)助社區(qū)開展計(jì)生、流動(dòng)人口、環(huán)境保護(hù)、綜合治理、防火災(zāi)等宣傳和組織實(shí)施。配合公安部門開展“禁鞭”和“禁改限”工作，保障了人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全。在我市開展的創(chuàng)建文明城市、衛(wèi)生城市的活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以服務(wù)人民、奉獻(xiàn)社會(huì)為宗旨，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為重點(diǎn)，以群眾滿意為標(biāo)準(zhǔn)，大力開展優(yōu)質(zhì)服務(wù)競賽活動(dòng)，為廣大業(yè)主提供了完善的管理和周全的服務(wù)。

（五）行業(yè)發(fā)展對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)日益突出

物業(yè)管理已成為了人民群眾生活的基本消費(fèi)支出，對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長有著重要作用。物業(yè)管理行業(yè)吸納了大量機(jī)關(guān)企事業(yè)單位分流人員、大中專畢業(yè)生、部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人、農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員和下崗失業(yè)人員。目前，我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已超過1200余家，提供工作崗位6萬余個(gè)，加上與之相關(guān)的清潔、綠化、秩序維護(hù)等服務(wù)機(jī)構(gòu)，從業(yè)人員的數(shù)量更多。物業(yè)管理行業(yè)以實(shí)際行動(dòng)履行著為政府分憂、為百姓解難的社會(huì)責(zé)任。同時(shí)，物業(yè)管理促進(jìn)了物業(yè)的保值增值，尤其是建立了完善的維修資金管理制度后，保障了物業(yè)的正常維護(hù)，為業(yè)主增加了資產(chǎn)價(jià)值，為社會(huì)創(chuàng)造了財(cái)富。

三、我市物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)和方向

（一）提升自主創(chuàng)新能力，創(chuàng)新物業(yè)管理體制和機(jī)制

我市物業(yè)管理經(jīng)過近20年的發(fā)展，新的《條例》即將頒布實(shí)施，提高自主創(chuàng)新能力的客觀條件已經(jīng)具備。要堅(jiān)定不移推進(jìn)專業(yè)化、企業(yè)化、市場(chǎng)化為主的物業(yè)管理模式，尊重實(shí)際，加強(qiáng)創(chuàng)新，因地制宜地在一些不具備條件，尤其是老舊住宅區(qū)推行業(yè)主自行管理和其他管理模式，以適應(yīng)業(yè)主的不同需求。充分發(fā)揮街道、社區(qū)等基層組織的作用，貫徹好業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)制度，發(fā)揮業(yè)主自治作用，維護(hù)業(yè)主的整體利益。進(jìn)一步規(guī)范、完善維修資金使用管理制度，開辟綠色通道，更好地發(fā)揮維修資金作用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加快引進(jìn)消化先進(jìn)的管理理念和管理技術(shù)，形成后發(fā)優(yōu)勢(shì)，走創(chuàng)品牌、集約化、集團(tuán)化發(fā)展之路。

（二）堅(jiān)持以人為本的理念，不斷拓展新的服務(wù)領(lǐng)域

提高居住質(zhì)量，既要靠提高住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)水平等硬條件，更要有良好的物業(yè)管理創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。目前業(yè)主的消費(fèi)需求已不僅僅滿足保潔、綠化、秩序維護(hù)、房屋管理和設(shè)施設(shè)備維護(hù)這五項(xiàng)基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)，他們更加注重生活質(zhì)量、看重物業(yè)使用附加值，更加關(guān)注房產(chǎn)保值增值與投資收益，物業(yè)服務(wù)由此衍生出包括健康教育、文體健身、居家生活、房屋租售等各類特約服務(wù)形式，物業(yè)服務(wù)要圍繞業(yè)主日益增長的需求而展開，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)始終要堅(jiān)持“以人為本”，不斷創(chuàng)新服務(wù)理念，給業(yè)主提供物超所值的服務(wù)和居住享受。

（三）圍繞構(gòu)建和諧社會(huì)目標(biāo)，協(xié)調(diào)發(fā)展各方新型關(guān)系

和諧社區(qū)建設(shè)是構(gòu)建和諧社會(huì)的重要組成部分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。通過規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，形成推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力，有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社區(qū)安定。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及開發(fā)建設(shè)單位是構(gòu)建和諧物業(yè)管理的基本主體，企業(yè)要樹立“和諧”觀念，一方面誠信經(jīng)營，按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)；另一方面，注重服務(wù)細(xì)節(jié)，加強(qiáng)與業(yè)主間的交流與溝通，提升業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)知度，力爭實(shí)現(xiàn)行業(yè)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的和諧統(tǒng)一。

（四）培養(yǎng)高素質(zhì)人才，努力提高物業(yè)服務(wù)能力和水平

高素質(zhì)人才是物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的保障，物業(yè)管理承擔(dān)著為業(yè)主資產(chǎn)保值增值、保障物業(yè)管理區(qū)域和諧穩(wěn)定的重任。隨著新材料、新技術(shù)、新工藝的大量運(yùn)用，物業(yè)管理也要倡導(dǎo)節(jié)能、低碳、環(huán)保，這就要求物業(yè)從業(yè)人員與時(shí)俱進(jìn)，提高專業(yè)技能和服務(wù)水平。面對(duì)當(dāng)前行業(yè)優(yōu)秀人才匱乏的現(xiàn)狀，要加快人才隊(duì)伍建設(shè)，建立健全多元化的人才培養(yǎng)機(jī)制，大力推進(jìn)物業(yè)管理師制度，造就一支事業(yè)心強(qiáng)、懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的優(yōu)秀人才隊(duì)伍，更好地發(fā)揮物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

（五）轉(zhuǎn)變?cè)鲩L方式，促進(jìn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

物業(yè)管理行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，不僅具有低能耗、低物耗、無污染的良性特征，而且具有促進(jìn)居民消費(fèi)、擴(kuò)大就業(yè)的行業(yè)優(yōu)化功能，是國家需要大力扶持和鼓勵(lì)的行業(yè)。因此，要?jiǎng)?chuàng)新行業(yè)經(jīng)營模式，實(shí)現(xiàn)粗放型傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變，由勞動(dòng)密集型向知識(shí)技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變。只有促進(jìn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，才能逐漸提高行業(yè)的創(chuàng)富能力，才能使物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國民經(jīng)濟(jì)的比重逐年上升，這是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的必然選擇。

第三篇：中國物業(yè)管理

中國物業(yè)管理業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市開發(fā)，物業(yè)管理已形成規(guī)模，其效益也越來越明顯。在經(jīng)濟(jì)效益對(duì)地方政府而言，主要體現(xiàn)為：減少了大量的財(cái)政補(bǔ)貼，對(duì)住宅區(qū)開發(fā)企業(yè)而言，能提高物業(yè)市場(chǎng)競爭力，使開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷，加速資金周轉(zhuǎn)。同時(shí)，完善的物業(yè)管理能為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象，吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費(fèi)者。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境和布局、治安等與整個(gè)建設(shè)風(fēng)貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。但是，目前在物業(yè)管理的實(shí)踐過程中還存在著如下問題：?

（一）物業(yè)管理架構(gòu)不完善。目前，我國物業(yè)管理存在的首要問題是架構(gòu)不完善，體制需進(jìn)一步理順和重新構(gòu)建。其中，政府、管委會(huì)、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要進(jìn)一步明確。例如，成都市近年來已竣工的住宅小區(qū)中，房屋及物業(yè)管理有三種基本形式：一是政府房地產(chǎn)管理部門管理的，二是房地產(chǎn)開發(fā)商以企業(yè)管理的，三是產(chǎn)權(quán)單位自管的，這三種物業(yè)管理模式大約各占1/3。而且其中不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是收費(fèi)服務(wù)和簡單生產(chǎn)活動(dòng)，對(duì)企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無規(guī)劃，二無措施，沒有明確管理目標(biāo)責(zé)任制，企業(yè)既無壓力也無動(dòng)力，管理不計(jì)成本，年終無核算，對(duì)該建立哪些規(guī)章制度和管理標(biāo)準(zhǔn)，心中無數(shù)，照搬照抄了別人的規(guī)章制度，使這些規(guī)章制度流于形式。?

（二）配套設(shè)施運(yùn)作不理想。目前，小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過程來通盤設(shè)計(jì)和全方位運(yùn)作，配套設(shè)施運(yùn)作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費(fèi)使用。其公用設(shè)施本來已很少，商店、學(xué)校、銀行、娛樂設(shè)施等本來不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點(diǎn)還因種種原因“名存實(shí)亡”。?

（三）維修保養(yǎng)不得力。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電

閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時(shí)解決。原因是物業(yè)管理公司在這些方面無能為力。他們一不具備各方面的專業(yè)知識(shí)，二無配備必要的維修隊(duì)及設(shè)施，一旦接獲維修投訴，只能向其他相關(guān)單位報(bào)告或申請(qǐng)維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。?

（四）物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難以為繼。物業(yè)管理和建設(shè)一樣，也需要資金的投入，在物業(yè)管理中，應(yīng)該貫徹“誰受益，誰投入”的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。但是，傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀還有相當(dāng)?shù)膽T性，不少住戶往往把物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)。這有悖于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下住宅消費(fèi)原則，也是影響物業(yè)管理工作順利開展的一大癥結(jié)所在。?

（五）物業(yè)管理法制不健全。全國性小區(qū)物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)、住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗(yàn)收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，實(shí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化等缺乏法制的根本保障。?

（六）物業(yè)管理公司與社會(huì)相關(guān)方面關(guān)系不順。物業(yè)管理公司在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中與街道、居委會(huì)、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門都有密切關(guān)系。由于工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，已成為小區(qū)物業(yè)管理中一大突出矛盾。?

（七）物業(yè)管理不到位。目前有物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而著重于多種經(jīng)營，或只限于收租金和一般養(yǎng)護(hù)維修，而對(duì)于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周圍環(huán)境，主動(dòng)維修設(shè)備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值則未能很好顧及，更談不上特約服務(wù)了。?

（八）地區(qū)間發(fā)展不平衡。各個(gè)?。ㄊ?、區(qū)）申報(bào)參評(píng)全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)，不足全國小區(qū)總數(shù)的30%，參評(píng)城市不到全國城市的1%，有6個(gè)省會(huì)城市拿不出小區(qū)參評(píng)。這里

既有南北經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異的客觀因素，也有主管部門“重建輕管”的傾向。?

編輯本段中國物業(yè)管理業(yè)對(duì)策

筆者認(rèn)為：國家應(yīng)盡快出臺(tái)物業(yè)管理專業(yè)性法規(guī)，規(guī)范政府、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、房產(chǎn)開發(fā)商、居住者各自的責(zé)、權(quán)、利，以及相互之間的法律關(guān)系，進(jìn)一步明確物業(yè)管理在社會(huì)主義初級(jí)階段的地位和作用，為物業(yè)管理公司提供一個(gè)寬松、公開、公平的競爭環(huán)境，使我國物業(yè)管理向社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營軌道上邁進(jìn)一步。?

（一）國家盡快頒布針對(duì)物業(yè)管理的專業(yè)性法律。物業(yè)是涉及房地產(chǎn)、市政、公安、工商、商業(yè)、規(guī)劃、通訊等多個(gè)部門的綜合經(jīng)濟(jì)行為，單一的部門法規(guī)在具體執(zhí)行的其權(quán)威性和規(guī)范作用受到限制，且上述單行法規(guī)自身存在各種局限性。國家亟需制定一部專業(yè)性的法律，對(duì)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的物業(yè)管理行為進(jìn)行引導(dǎo)、規(guī)范和制約，包括對(duì)業(yè)主委員會(huì)的組織運(yùn)作、業(yè)主公約、房屋使用公約的鑒定、規(guī)格、專業(yè)性物業(yè)公司的資質(zhì)管理、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、政府職能部門之間的關(guān)系界定等等。?

（二）建立業(yè)主合約和業(yè)主委員會(huì)制度。房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)盡快著手這方面的工作。以前建成已投入使用的大樓，可以幫助擬定完善、公正的業(yè)主合約（或房屋使用公約），并促使業(yè)主們簽署，進(jìn)一步指導(dǎo)協(xié)助大樓各業(yè)主成立健全的業(yè)主委員會(huì)組織。對(duì)于尚未竣工銷售的房地產(chǎn)，必須指令和輔導(dǎo)開發(fā)商在銷售之前擬定業(yè)主公約，為未來業(yè)主進(jìn)行自主管理創(chuàng)造必要條件。?

（三）加強(qiáng)物業(yè)公司的資質(zhì)管理。房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)管理，實(shí)施注冊(cè)和許可證制度，扶持市場(chǎng)化、社會(huì)化的專業(yè)性物業(yè)管理公司，引導(dǎo)專業(yè)性物業(yè)公司向大型化發(fā)展，創(chuàng)造規(guī)模效益，并將業(yè)績優(yōu)良的物業(yè)管理公司向業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行推薦。?

（四）設(shè)置機(jī)構(gòu)，規(guī)范管理。國家有必要設(shè)置專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，利用國家和地方政府制定的一些法規(guī)、政策對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、開發(fā)商實(shí)施綜合管理，并盡快編制物業(yè)管理勞動(dòng)定額，各物業(yè)各工種的工作量、材料消耗，及以機(jī)械臺(tái)班損耗等做出明確的測(cè)定，使物業(yè)在競爭中一方面即可雙向選擇，又可防止物業(yè)行業(yè)不正當(dāng)競爭。?

（五）實(shí)行由業(yè)主委員會(huì)管理并自主選擇物業(yè)公司的制度。由業(yè)主委員會(huì)選擇物業(yè)管理公司，將會(huì)對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量以直接的監(jiān)督效果，促使物業(yè)公司提高自身綜合管理水平，另一方面，業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主公約在交納管理費(fèi)、遵守秩序和公德方面也對(duì)內(nèi)部成員具有強(qiáng)制約束力。?

（六）加大監(jiān)管力度，提高物業(yè)管理水平。政府部門應(yīng)對(duì)開發(fā)商按國家有關(guān)規(guī)定支付的各項(xiàng)費(fèi)用如維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等實(shí)行全過程、全方位監(jiān)督，保證能及時(shí)到位，并科學(xué)合理地使用。業(yè)主委員會(huì)和房地產(chǎn)開發(fā)商有權(quán)對(duì)物業(yè)管理公司的日常管理，各項(xiàng)收費(fèi)，房屋及公共設(shè)施，設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修和搭亂建、改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途，以及不履行物業(yè)管理合同、管理辦法、規(guī)定的行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督。?

（七）強(qiáng)化管理、樹立品牌。?

（八）建立激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展。?

第四篇：寫字樓物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

20## 屆 畢 業(yè) 生 畢 業(yè) 論 文

題

目: 寫字樓物業(yè)管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

院系名稱： 專業(yè)班級(jí)： 學(xué)生姓名：

學(xué)

號(hào)：

指導(dǎo)教師： 教師職稱：

20##年 6 年10日

摘 要

物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，正在被越來越多的普通百姓所重視，它不僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)售后服務(wù)的重要環(huán)節(jié)，也逐漸成為房地產(chǎn)營銷的主要賣點(diǎn)之一。寫字樓的物業(yè)管理一直以來鮮少受到市場(chǎng)的關(guān)注，但隨著寫字摟開發(fā)市場(chǎng)的慢慢升溫，其物業(yè)管理的重要性亦顯得愈發(fā)重要?，F(xiàn)在寫字樓的品質(zhì)高低，不再僅體現(xiàn)在硬件方面，而更重要的體現(xiàn)在管理、服務(wù)等軟件方面。寫字樓后期的專業(yè)物業(yè)管理能夠保持和體現(xiàn)產(chǎn)品的品質(zhì)和追求。由于進(jìn)駐寫字樓的公司或機(jī)構(gòu)并非滿足于簡單的辦公需求，寫字樓必須能提供多功能服務(wù)，從舒適的辦公環(huán)境，到作為一個(gè)特定的休閑場(chǎng)所和高級(jí)商務(wù)空間，從而使寫字摟物業(yè)管理的復(fù)雜程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般的住宅小區(qū)物業(yè)管理。因此，當(dāng)前的物業(yè)寫字樓物業(yè)管理存在著一些不同于住宅小區(qū)的問題，亟待解決。而關(guān)于未來寫字樓物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)，也是值得期待的。

關(guān) 鍵 字：物業(yè)管理、寫字樓、特點(diǎn)、現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)

I

Title: Property management office of the status quo and development trend

Abstract Property Management as an emerging industry, is being more and more important to ordinary people, it is not only a real estate project development an important part of after-sales service, real estate marketing is becoming one of the main selling point.Property management office has been little concern by the market, but with the write slowly embrace the development of the market to heat up, the importance of its property management which is more important.The level of quality office space is now not only reflected in the hardware, and more importantly in the management of software services.Post-office professional property management to maintain and reflect the quality and the pursuit of products.Into office as a result of the company or organization is not satisfied with a simple demand for office, office to be able to provide multi-services, from a comfortable office environment, as a specific leisure venues and high-level business space, so write embrace the complexity of property management far more than the general residential district property management.Therefore, the current property management office of the property there are some different from the residential quarters of the problem, need to be solved.The property management office on the future trend of development, is worth waiting for.Keywords:Property management, office buildings, characteristics，status quo, development trend

II

目錄

1.緒論...................................................................................................................................1 1.1 研究背景...............................................................................................................................................1 1.2 研究的目的和意義............................................................................................................................1 1.3 文獻(xiàn)綜述...............................................................................................................................................2 1.4 研究內(nèi)容和方法.................................................................................................................................3 2.物業(yè)管理的含義及寫字樓物業(yè)管理的特征...................................................................3 2.1 物業(yè)管理的概念.................................................................................................................................3 2.2 寫字樓的概念......................................................................................................................................3 2.3 寫字樓物業(yè)管理的特征...................................................................................................................4 3.寫字樓物業(yè)管理的現(xiàn)狀...................................................................................................6 3.1 物業(yè)管理行業(yè)本身問題的限制.....................................................................................................6 3.2 寫字樓自身特點(diǎn)引起的問題.........................................................................................................7 4.寫字樓物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)...........................................................................................9 4.1 智能化寫字樓對(duì)物業(yè)管理的要求................................................................................................9 4.2 寫字樓物業(yè)管理的品牌化是不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展潮流............................................................10 4.3 全面創(chuàng)新是寫字樓物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)未來各種變化的重要手段.................................11 5.總結(jié).................................................................................................................................12 結(jié)

論................................................................................................................................13 致 謝................................................................................................................................14 參 考 文 獻(xiàn)........................................................................................................................15 III

1.緒論

1.1研究背景

物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，正被越來越多普通百姓所重視，它不僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)售后服務(wù)的重要環(huán)節(jié)，也逐漸成為房地產(chǎn)營銷的主要賣點(diǎn)之一。

2003 年 6 月 8 日，國務(wù)院總理溫家寶同志簽署了第 379 號(hào)國務(wù)院令，發(fā)布了 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》。同時(shí)，隨著國家對(duì)政府機(jī)關(guān)后勤體制改革的進(jìn)一步深入和全面開展，大量的政府機(jī)關(guān)后勤化管理服務(wù)工作紛紛通過招投標(biāo)的程序脫離出來，走向了社會(huì)，聘請(qǐng)專業(yè)化、具有企業(yè)資質(zhì)、管理到位的物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理、提供物業(yè)服務(wù)，已漸漸成為機(jī)關(guān)行政后勤工作不可缺少的一部分。機(jī)關(guān)也可以對(duì)內(nèi)部的人力、物力進(jìn)行更好的調(diào)配，把人從繁雜的事務(wù)性工作中脫離出來，把更多的精力投入到業(yè)務(wù)工作中去，提高工作效率。

雖然，寫字樓的物業(yè)管理一直以來鮮少受到市場(chǎng)的關(guān)注，但隨著寫字摟開發(fā)市場(chǎng)的慢慢升溫，其物業(yè)管理的重要性亦顯得愈發(fā)重要?，F(xiàn)在寫字樓的品質(zhì)高低，不再僅體現(xiàn)在硬件方面，而更重要的體現(xiàn)在管理、服務(wù)等軟件方面。寫字樓后期的專業(yè)物業(yè)管理能夠保持和體現(xiàn)產(chǎn)品的品質(zhì)和追求。由于進(jìn)駐寫字樓的公司或機(jī)構(gòu)并非滿足于簡單的辦公需求，寫字樓必須能提供多功能服務(wù)，從舒適的辦公環(huán)境，到作為一個(gè)特定的休閑場(chǎng)所和高級(jí)商務(wù)空間，從而使寫字摟物業(yè)管理的復(fù)雜程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般的住宅小區(qū)物業(yè)管理。因此，當(dāng)前的物業(yè)寫字樓物業(yè)管理存在著一些不同于住宅小區(qū)的問題，亟待解決。而關(guān)于未來寫字樓物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)，也是值得期待的。

1.2研究的目的和意義

寫字樓物業(yè)是在最近幾年興起的，但是，全球化的趨勢(shì)讓它有著前所未有的可靠的前景。因此，寫字樓的物業(yè)管理也是越來越受到大家的關(guān)注。

本文著重從寫字樓物業(yè)區(qū)別于小區(qū)物業(yè)的特點(diǎn)上來研究的，目的是能夠讓整個(gè)物業(yè)行業(yè)能夠走向成熟，而不是沒有區(qū)別用統(tǒng)一的方式對(duì)待各種不同的物業(yè)。

深入的研究寫字樓物業(yè)管理有助于寫字樓物業(yè)管理朝著好的、有利的方向發(fā)展，有利于整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

1.3文獻(xiàn)綜述

物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，正被越來越多普通百姓所重視，它不僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)售后服務(wù)的重要環(huán)節(jié)，也逐漸成為房地產(chǎn)營銷的主要賣點(diǎn)之一。寫字樓的物業(yè)管理一直以來鮮少受到市場(chǎng)的關(guān)注，但隨著寫字摟開發(fā)市場(chǎng)的慢慢升溫，其物業(yè)管理的重要性亦顯得愈發(fā)重要。在寫字樓特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，我們可以看出，寫字樓的物業(yè)管理與我們常見的住宅物業(yè)管理很大的區(qū)別。因此，當(dāng)前的物業(yè)寫字樓物業(yè)管理存在著一些不同于住宅小區(qū)的問題，亟待解決。

寫字樓（office building）是指提供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事務(wù)和從事商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分(如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等)構(gòu)成。寫字樓是我國目前高檔物業(yè)的重要組成部分之一，其主要功能是為業(yè)主和用戶提供高檔次的辦公場(chǎng)所和管理服務(wù)。有的寫字樓由業(yè)主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租?，F(xiàn)代寫字樓一般具有比較現(xiàn)代化的設(shè)備，而且環(huán)境優(yōu)越、通信快捷、交通方便，有寬闊的停車場(chǎng)(庫)等設(shè)施設(shè)備相匹配。

物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)、以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。人們對(duì)寫字樓的要求不僅體現(xiàn)在裝潢設(shè)計(jì)上高品位、使用上方便、實(shí)用，而且更需要得到人本服務(wù)、人文關(guān)懷的滿足。本人從事寫字樓物業(yè)管理幾年的工作體會(huì)，深感到寫字樓高水平的物業(yè)管理應(yīng)具備如下十項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)：服務(wù)態(tài)度——熱情、服務(wù)技能——嫻熟、服務(wù)設(shè)備——完好、服務(wù)項(xiàng)目——齊全、服務(wù)方式——靈活、服務(wù)程序——規(guī)范、服務(wù)收費(fèi)——合理、服務(wù)制度——健全、服務(wù)效率——快速、服務(wù)質(zhì)量——優(yōu)良。（劉靈，2007）

我國加入WTO以后，為我國的物業(yè)管理企業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在國內(nèi)市場(chǎng)，有大批國外物業(yè)管理品牌企業(yè)在入世后進(jìn)入我國物業(yè)管理市場(chǎng)，我國物業(yè)管理企業(yè)將面臨前所未有的人才競爭、市場(chǎng)競爭、管理服務(wù)水平和收費(fèi)價(jià)格等方面的沖擊和挑戰(zhàn)。在國際市場(chǎng)，我國的物業(yè)管理企業(yè)也因入世而得到在國際物業(yè)管理市場(chǎng)上爭奪物業(yè)管理項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇。我們應(yīng)該努力適應(yīng)這種競爭與機(jī)遇并存的形勢(shì)，在外國物業(yè)管理企業(yè)大舉進(jìn)入我國市場(chǎng)的情況下，夾縫中求生存，并努力在國際物業(yè)管理市場(chǎng)上一顯身手，這就勢(shì)必要實(shí)施品牌發(fā)展戰(zhàn)略。（苗山，2007）

寫字樓的管理要改進(jìn)、要以最快的速度改進(jìn)，這是我國面向世界發(fā)展的要求。

以上各文獻(xiàn)都分別從自己的研究角度對(duì)我國寫字樓的現(xiàn)狀和發(fā)展作了一定程度分析與研究，為本文的撰寫提供了重要的參考依據(jù)。

1.4研究內(nèi)容和方法

本論文第一部分簡單介紹了一下物業(yè)管理及寫字樓的概念和寫字樓本身區(qū)別與小區(qū)管理的特點(diǎn)；第二部分剖析我國寫字樓的現(xiàn)狀；第三部分是針對(duì)我國寫字樓的特點(diǎn)及現(xiàn)狀，提出了未來發(fā)展的趨勢(shì)，希望寫字樓的發(fā)展方向明確，給整個(gè)領(lǐng)域以及整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)帶來新的希望。

由此，本人擬通過對(duì)現(xiàn)有文獻(xiàn)資料的查閱，通過對(duì)目前我國物業(yè)管理和寫字樓的管理進(jìn)行了現(xiàn)狀分析，明確了一些大的發(fā)展方向。

我校圖書館擁有清華同方全文數(shù)據(jù)庫、中國學(xué)術(shù)期刊全文數(shù)據(jù)庫、中國科學(xué)文獻(xiàn)數(shù)據(jù)庫、美國EBSCO和SPRINGER等數(shù)多種中外文數(shù)據(jù)庫，圖書館也藏有大量專業(yè)文獻(xiàn)，這都為這次課題研究做了文獻(xiàn)資料上的準(zhǔn)備。同時(shí)，我在索克物業(yè)有限公司國龍大廈的實(shí)習(xí)，也對(duì)寫字樓有了一些了解，這些都對(duì)論文寫作有了一定的幫助。

2.物業(yè)管理的含義及寫字樓物業(yè)管理的特征

2.1物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理（property management）是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國，在20世紀(jì)80年代，隨著我國住宅小區(qū)的興建，現(xiàn)代物業(yè)管理才從香港傳入內(nèi)地。自1981年3月，全國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司的成立開始，物業(yè)管理行業(yè)在我國迅速發(fā)展，各地物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員數(shù)量迅速增加。2003年，國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》開始實(shí)施，這標(biāo)志著我國物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段，進(jìn)入了高效、法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時(shí)期。而到2009年，物業(yè)管理已深入各類建筑物的后期管理中，而不僅限于當(dāng)初的住宅小區(qū)。其中，伴隨著寫字樓開發(fā)市場(chǎng)的慢慢升溫，其物業(yè)管理的重要性也顯得越來越重要。

2.2寫字樓的概念

寫字樓（office building）是指提供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事務(wù)和從事商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和公用部分(如電梯、樓梯、衛(wèi)生間、飲水間、走廊等)構(gòu)成。寫字樓是我國目前高檔物業(yè)的重要組成部分之一，其主

要功能是為業(yè)主和用戶提供高檔次的辦公場(chǎng)所和管理服務(wù)。有的寫字樓由業(yè)主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租?，F(xiàn)代寫字樓一般具有比較現(xiàn)代化的設(shè)備，而且環(huán)境優(yōu)越、通信快捷、交通方便，有寬闊的停車場(chǎng)(庫)等設(shè)施設(shè)備相匹配。

而關(guān)于寫字樓的分類，我國還尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，主要依據(jù)其所處的位置、規(guī)模、功能進(jìn)行分類：

1.按建筑面積的大小，可分為小型、中型和大型寫字樓； 2.按功能可分為單純型、商住型和綜合型寫字樓； 3.按現(xiàn)代化程度可分為智能型寫字樓與非智能型寫字樓；

4.按建造等級(jí)、所處位置和物業(yè)管理的檔次等，可分為甲、乙、丙級(jí)寫字樓。

寫字樓和住宅小區(qū)不一樣，有它自己的特點(diǎn)。一是單體建筑規(guī)模大，機(jī)構(gòu)和人員集中。寫字樓多是高層建筑，樓梯高、層數(shù)多，建筑面積大，辦公單位集中，往往能匯集數(shù)百家各種企事業(yè)單位及組織，要容納上萬人在其中辦公，人口密度較大。二是使用時(shí)間集中，人員流動(dòng)性大。由于寫字樓一半都是單位辦公的場(chǎng)所，使用時(shí)間一般都集中于上午8點(diǎn)以后、下午6點(diǎn)以前。上班時(shí)間，人來人往、川流不息，下班后人去樓空、非常安靜。三是外觀裝飾標(biāo)準(zhǔn)高，內(nèi)部空間分割要求靈活。四是設(shè)備系統(tǒng)先進(jìn)，智能化水平高。與住宅相比，寫字樓內(nèi)部一般都配備有更為先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施，如中央空調(diào)、高速電梯等。五是功能齊全，設(shè)備配套。現(xiàn)代寫字樓有服務(wù)前臺(tái)、大小會(huì)議室、車庫等，綜合寫字樓還要有餐廳、商場(chǎng)、商務(wù)中心、銀行等配套服務(wù)場(chǎng)所設(shè)施，能為客戶的工作和生活提供方便和提高效率。六是地理位置優(yōu)越，交通條件良好。寫字樓多位于城市中心的繁華地段，與公共設(shè)施和商業(yè)設(shè)施相鄰，有多種便利的交通條件（如公共汽車、地鐵、高速公路等）供來往人員選擇，有足夠的停車位供使用。

2.3寫字樓物業(yè)管理的特征

在寫字樓特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，我們可以看出，寫字樓的物業(yè)管理與我們常見的住宅物業(yè)管理很大的區(qū)別：

1.與住宅物業(yè)相比，寫字樓業(yè)主數(shù)量相對(duì)較少，但需求較高，對(duì)物業(yè)外在形象、商業(yè)環(huán)境、設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行等方面關(guān)注較多。因此我們應(yīng)特別關(guān)注客戶需求，建立有利于客戶商業(yè)運(yùn)行的服務(wù)模式。寫字樓物業(yè)管理的運(yùn)行和服務(wù)模式應(yīng)適應(yīng)高端客戶的實(shí)際需要，通過研究客戶需求和細(xì)分客戶類別，成立相關(guān)職能部門，按照企業(yè)的不同特點(diǎn)和與其簽訂的不同合同內(nèi)容，分別向客戶提供不同側(cè)重點(diǎn)的服務(wù)。寫字樓內(nèi)企業(yè)對(duì)信息的需求較多，客服中心就應(yīng)專門收集相 4

關(guān)的城市配套、交通、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策等方面信息并予以歸類，以備客戶隨時(shí)咨詢。對(duì)于一些會(huì)議較多的客戶，物業(yè)管理企業(yè)也可以專門成立會(huì)議服務(wù)部，向客戶提供會(huì)議、剪彩、簽約等服務(wù)。

2.與住宅物業(yè)相比，新材料、新技術(shù)在寫字樓建設(shè)中得到了廣泛應(yīng)用，高智能化已成為寫字樓發(fā)展的方向。我們應(yīng)做出相應(yīng)的對(duì)策，走科技化、人性化、綠色化的寫字樓物業(yè)管理道路。寫字樓的高智能化，就是通過一系列國際領(lǐng)先技術(shù)的通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、保安自動(dòng)化管理系統(tǒng)等設(shè)備的安裝，使每棟樓都變成一個(gè)蘊(yùn)涵有巨大能量的信息化坐標(biāo)，而入駐企業(yè)可以隨心所欲地應(yīng)用相關(guān)信息，通過語音與數(shù)據(jù)的高速通訊接入，使企業(yè)的辦公效率得到全面提升，并在一棟樓里就可以完成全球化溝通。在實(shí)施寫字樓物業(yè)管理的過程中，物業(yè)管理企業(yè)要在不降低客戶對(duì)環(huán)境品質(zhì)要求的前提下，大力推行節(jié)能、健康、環(huán)保管理技術(shù)，實(shí)施人性化、綠色化管理。

3.與住宅物業(yè)相比，寫字樓物業(yè)服務(wù)的對(duì)象不同，因而日常服務(wù)的內(nèi)容、重點(diǎn)也不同，我們應(yīng)關(guān)注寫字樓業(yè)主的不同需求，提供規(guī)范化基礎(chǔ)上的差異化服務(wù)。從物業(yè)的整體要求上講，寫字樓的業(yè)主對(duì)物業(yè)整體形象、停車位、電梯、空調(diào)等設(shè)施設(shè)備的使用要求較高；寫字樓的業(yè)主辦公時(shí)間為白天，在公共區(qū)域活動(dòng)較為頻繁；寫字樓業(yè)主對(duì)物業(yè)人員的形象、辦公效率、設(shè)施設(shè)備維護(hù)有著較高的要求。寫字樓的物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)這些特點(diǎn)提供針對(duì)性的服務(wù)。

4.與住宅物業(yè)相比，寫字樓有其獨(dú)特的運(yùn)行規(guī)律，我們應(yīng)該掌握和運(yùn)用這一規(guī)律，做好控制寫字樓物業(yè)管理成本的文章。寫字樓的成本大致可劃分為四大部分：人力成本，占總成本的30%-40%；公共能源，占總成本的20%-30%；營運(yùn)成本，占總成本的20%左右；管理費(fèi)用，占總成本的10%左右。其中，人力成本和公共能源成本占寫字樓企業(yè)成本的50%-70%左右，成為寫字樓物業(yè)管理企業(yè)成本控制的重點(diǎn)。第一，控制公共能源成本。為了達(dá)到既控制公共能源成本又保證寫字樓品牌形象的目的，我們一方面要積極引進(jìn)節(jié)能降耗的新技術(shù)、新工藝，另一方面可將寫字樓劃分成不同的責(zé)任區(qū)域，要求員工根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整操作規(guī)程，使之既能滿足業(yè)主的需求，又能最大限度地節(jié)約用電。第二，控制人力成本。寫字樓的服務(wù)能力不僅指員工的數(shù)量，也包括員工的技能（專業(yè)技能和綜合素質(zhì)），它直接關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的及時(shí)性和服務(wù)的質(zhì)量。為了有效控制人力成本，我們可以從時(shí)間上分析寫字樓服務(wù)的需求高峰期和低谷期，重點(diǎn)安排而不是平均分配服務(wù)能力。也可從空間上落實(shí)服務(wù)責(zé)任，在不同時(shí)段采取定崗定員和值班結(jié)合的排班方式。

3.寫字樓物業(yè)管理的現(xiàn)狀

3.1物業(yè)管理行業(yè)本身問題的限制

一是物業(yè)管理架構(gòu)不完善。目前，我國物業(yè)管理存在的首要問題是架構(gòu)不完善，體制需進(jìn)一步理順和重新構(gòu)建。其中，政府、管委會(huì)、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要進(jìn)一步明確。在我國目前的物業(yè)管理有三種基本形式：一是政府房地產(chǎn)管理部門管理的，二是房地產(chǎn)開發(fā)商以企業(yè)管理的，三是產(chǎn)權(quán)單位自管的，這三種物業(yè)管理模式大約各占1／3。而且其中不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是收費(fèi)服務(wù)和簡單生產(chǎn)活動(dòng)，對(duì)企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無規(guī)劃，二無措施，沒有明確管理目標(biāo)責(zé)任制，企業(yè)既無壓力也無動(dòng)力管理不計(jì)成本，年終無核算，對(duì)該建立哪些規(guī)章制度和管理標(biāo)準(zhǔn)，心中無數(shù)，照搬照抄了別人的規(guī)章制度，使這些規(guī)章制度流于形式。

二是配套設(shè)施運(yùn)作不理想。目前，各種物業(yè)的投資建設(shè)與其管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費(fèi)的全過程來通盤設(shè)計(jì)和全方位運(yùn)作，配套設(shè)施運(yùn)作不理想，致使管理滯后于消費(fèi)使用。雖然寫字樓本身的特點(diǎn)就包括了先進(jìn)的設(shè)備系統(tǒng)，寫字樓內(nèi)部一般都要求配備有更為先進(jìn)的中央空調(diào)、高速電梯等，并且服務(wù)前臺(tái)、大小會(huì)議室、車庫都是要配備齊全的，但是，現(xiàn)代我國寫字樓設(shè)備設(shè)置及運(yùn)作的平均水平還是比較低的。

三是物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)難以為繼。物業(yè)管理和建設(shè)一樣，也需要資金的投入，在物業(yè)管理中，應(yīng)該貫徹“誰受益，誰投入”的原則，形成物業(yè)管理資金的源泉。寫字樓的業(yè)主、客戶與小區(qū)一樣，甚至比小區(qū)業(yè)主還要復(fù)雜，因此，物業(yè)費(fèi)的收繳問題形成了整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的一大癥結(jié)。

四是物業(yè)管理法制不健全。全國性物業(yè)管理方面的法規(guī)很不健全，諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)、寫字樓物業(yè)管理公司的資質(zhì)審查、寫字樓的物業(yè)驗(yàn)收交接等關(guān)于寫字樓的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進(jìn)一步的明確規(guī)定。為此造成了物業(yè)管理很難納入依法管理的法制軌道，實(shí)行寫字樓物業(yè)管理的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化等缺乏法制的根本保障。

五是物業(yè)管理公司與社會(huì)相關(guān)方面關(guān)系不順。物業(yè)管理公司在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中與街道、居委會(huì)、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門都有密切關(guān)系。由于工作范圍不明確，關(guān)系不協(xié)調(diào)，已成為物業(yè)管理中一大突出矛盾。

六是物業(yè)管理不到位。目前有物業(yè)管理公司不以“物業(yè)管理”為主業(yè)，而著重于多種經(jīng)營，或只限于收租金和一般養(yǎng)護(hù)維修，而對(duì)于如何保養(yǎng)好建筑物的外貌、公用部位、周圍環(huán)境，主

動(dòng)維修設(shè)備，提高物業(yè)的使用功能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值則未能很好顧及，更談不上特約服務(wù)了。

3.2寫字樓自身特點(diǎn)引起的問題

1.寫字樓屬于多業(yè)主共存群體，進(jìn)出辦事人員結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，人員管理容易出現(xiàn)漏洞。

寫字樓物業(yè)中的對(duì)進(jìn)出人員的管理目前是寫字樓物業(yè)管理中比較突出的一個(gè)問題。寫字樓的安全保衛(wèi)工作很重要，它不僅涉及國家、企業(yè)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)與生命安全，還涉及 大量的行業(yè)、商業(yè)、部門機(jī)密。但由于寫字樓一般在辦公時(shí)間都是開放的，進(jìn)出辦公的人員也相對(duì)比較多，流動(dòng)性大，因此在人員管理上容易出現(xiàn)漏洞。特別是在寫字樓上下班的高峰期。而且，寫字樓屬于多業(yè)主共存群體，進(jìn)出辦公的人員結(jié)構(gòu)也不穩(wěn)定，若一一詢問登記，一是給客戶帶來諸多的不便與不滿，二是，對(duì)于物業(yè)管理公司而言，這樣做既費(fèi)時(shí)又費(fèi)事。

其實(shí)，在白天的辦公時(shí)間內(nèi)，各個(gè)公司人員都在，且人流量大，竊賊來訪的可能性幾乎為零，但最令客戶討厭的各種小公司的推銷人員的進(jìn)入。關(guān)于這種人員的進(jìn)入，由于他們的打扮也比較正規(guī)且能力也較強(qiáng)，所以即使有前臺(tái)服務(wù)，也難以分辨出是否屬于本大樓的客戶。在這一點(diǎn)上，是最難做到的。寫字樓中包括的公司、機(jī)構(gòu)特別多，下屬人員也特別多，門衛(wèi)及前臺(tái)工作者不可能熟記全部的大樓人員，這就給進(jìn)出人員管理漏洞的出現(xiàn)提供了可能性。

而夜間的管理就相對(duì)白天而言要好一些。因?yàn)榈?8點(diǎn)以后，幾乎是出多如少，這時(shí)最重要的工作就是，詳細(xì)記錄進(jìn)入的人員信息。且，夜間要做好安全檢查工作，保衛(wèi)人員要仔細(xì)檢查各個(gè)樓層的人員留守及各個(gè)公司的值班情況。發(fā)現(xiàn)門未上鎖的，要及時(shí)通知業(yè)主并鎖上，以保證業(yè)主的財(cái)產(chǎn)及其內(nèi)部機(jī)密的安全。

2.很多寫字樓沒有配套餐廳，給后期的物業(yè)管理帶來許多不便。

現(xiàn)代的很多寫字樓都是一、二層作為商鋪，租售給銀行、郵政或開設(shè)大型連鎖超市，其他樓層都作為工作場(chǎng)所租售給各種各樣的公司和機(jī)構(gòu)，很少會(huì)有配套的餐廳供客戶使用。當(dāng)然，綜合型寫字樓會(huì)有商務(wù)酒店，但是，其消費(fèi)水平不適宜各個(gè)公司的職員長期消費(fèi)。這樣，解決自己的溫飽問題對(duì)于寫字樓內(nèi)工作的人員，顯得十分迫切。這些客戶大都是高級(jí)打工仔——白領(lǐng)，他們大部分都是在郊區(qū)或偏遠(yuǎn)地段租房使用，離辦公地點(diǎn)特別的遠(yuǎn)，中午不能回家，因此，午飯的問題就出現(xiàn)了。我們經(jīng)常見到的就是自帶午餐，且許多公司都為自己的員工準(zhǔn)備有微鍋爐等用具。但是，這不是一個(gè)長期的解決方案，尤其是現(xiàn)代人們對(duì)營養(yǎng)學(xué)的日益關(guān)注，逐漸的開始要求吃得營養(yǎng)、吃得健康，簡單的盒飯已不能滿足人們對(duì)健康的追求。衣食住行乃馬斯洛需要層次論的第一層需要——生理的需要。這是人類最原始、最基本的需要。不能解決溫飽問 7

題，員工的積極性將會(huì)受到影響，創(chuàng)造力也會(huì)下降。這也是各個(gè)公司和機(jī)構(gòu)強(qiáng)烈要求物業(yè)服務(wù)公司配備餐廳的重要原因。當(dāng)然，我們可以看出，這個(gè)問題其實(shí)不能獨(dú)獨(dú)針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來提出，因?yàn)?，大多?shù)寫字樓在設(shè)計(jì)的初始階段就沒有餐廳這個(gè)概念，而且，由于寫字樓屬于多業(yè)主共存體，人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜且數(shù)量多，一個(gè)餐廳根本滿足不了客戶的需求，而設(shè)置多個(gè)餐廳的話，將會(huì)影響寫字樓本身的建造目的。所以，這個(gè)問題在較長的一段時(shí)間內(nèi)還將存在。

3.電梯管理難度大。

當(dāng)前寫字樓物業(yè)中的電梯問題非常突出。其原因往往有這么幾種情況：一個(gè)是設(shè)置的電梯數(shù)量太少。很多寫字樓都沒有意識(shí)到電梯的數(shù)量對(duì)其本身的價(jià)值起著至關(guān)重要的作用，電梯數(shù)量的合理與否對(duì)整個(gè)樓本身的價(jià)值來說起著很關(guān)鍵的作用。因?yàn)楝F(xiàn)在生活節(jié)奏非?？欤ぷ鞴?jié)奏非?？?，客戶沒有耐心在電梯間里等電梯；還有一個(gè)就是，有一些寫字樓沒有考慮設(shè)置貨梯。眾所周知，任何大廈都要有一些東西搬進(jìn)搬出的，比如辦公設(shè)備、家具等，如果客貨混用，勢(shì)必給大廈帶來更多管理上的問題。當(dāng)然，我們不僅要考慮電梯，還要考慮電梯的區(qū)域?，F(xiàn)在有些寫字樓在開發(fā)的時(shí)候根本就不重視這個(gè)問題，貨梯實(shí)際上跟客梯在一個(gè)區(qū)域里面，這就給我們后期的物業(yè)管理帶來一系列的問題。

然而對(duì)于客戶來說，最重要的、最亟待解決的就是第一個(gè)問題。在很多寫字樓里都有這種情況出現(xiàn)，每到早上七、八點(diǎn)的時(shí)候，大家都積聚在電梯口等電梯，有些職員甚至?xí)榱四軗尩诫娞堇锏囊粋€(gè)小角，爬到5、6樓。其實(shí)，電梯好比寫字樓里CEO的座駕，對(duì)于寫字樓而言，電梯的配置和性能決定著寫字樓的身價(jià)。安全、舒適、身份感是寫字樓電梯不可或缺的三大條件。電梯，與寫字樓里的每個(gè)人息息相關(guān)。特別是對(duì)于提高精英人士的辦公效率來說，電梯顯然更能給人以最直觀的判斷。辦公效率不僅是指節(jié)省時(shí)間，還包括辦公時(shí)的良好心理狀態(tài)。等待，總是一件令人焦躁而無奈的事。有些寫字樓的物業(yè)管理企業(yè)甚至?xí)驗(yàn)榭蛻舯г闺娞輪栴}，而難以收繳到物業(yè)費(fèi)。

4.寫字樓業(yè)主、客戶的文化活動(dòng)難以開展。

寫字樓里的業(yè)主與客戶雖然在同一座大廈里工作、辦公，但多是互不認(rèn)識(shí)、沒有交集的，而且，行業(yè)與行業(yè)也各不相同，溝通比較難。

在住宅小區(qū)里，一般都是以家庭為單位進(jìn)行溝通，比較輕松、比較容易一些。而寫字樓里，都是企業(yè)，都是單位，又是也會(huì)涉及到行業(yè)或公司機(jī)密，人們的心理防線比較高。并且，大多數(shù)人在工作時(shí)，都會(huì)比較嚴(yán)肅、認(rèn)真的，與生活中的自己有十分大的差距，讓人感覺特別有距離感。而工作的時(shí)間一般都一心一意在工作上，對(duì)于其他的事情都很少關(guān)心。因此，物業(yè)管理人員想要與業(yè)主、客戶進(jìn)行溝通，開展一系列的文化娛樂活動(dòng)是比較苦難的一件事。比如，我

們?cè)诠芾硇^(qū)時(shí)，經(jīng)常會(huì)在周六、周日組織業(yè)主進(jìn)行近郊旅游等活動(dòng)。而這些活動(dòng)卻在寫字樓方面的管理中難以開展。

并且，寫字樓里的客戶并非正真的業(yè)主，而是與代理租賃業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂租賃合同而形成的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。這樣，寫字樓物業(yè)的使用人是相當(dāng)不穩(wěn)定的，更換比較頻繁。這是與住宅小區(qū)的一個(gè)很大的區(qū)別?？蛻暨@樣頻繁的更換也給物業(yè)公司文化活動(dòng)的進(jìn)行帶來了諸多不利的因素。

4.寫字樓物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)

4.1智能化寫字樓對(duì)物業(yè)管理的要求

隨著國門的開放及信息化、全球化的深入，現(xiàn)代的寫字樓要求設(shè)備系統(tǒng)要先進(jìn)、智能化水平要高。寫字樓內(nèi)部一般都要配有更為先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備：中央空調(diào)、高速電梯、監(jiān)控設(shè)備、有用現(xiàn)代通訊手段的高級(jí)會(huì)議室等。而智能化建筑至少應(yīng)具備5大要素：樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（Building Automation system，簡稱BA）、保安自動(dòng)化系統(tǒng)（Security Automation system，簡稱SA）、消防自動(dòng)化系統(tǒng)（Fire Automation system，簡稱FA）、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（Communication Automation system，簡稱CA）、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（Office Automation system，簡稱OA）。此外，還有智能化建筑的綜合布線系統(tǒng)把各系統(tǒng)有機(jī)地聯(lián)系在一起，把現(xiàn)有的、分散的設(shè)備、功能和信息集中到同一的系統(tǒng)之中，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)集成，實(shí)現(xiàn)圖文、數(shù)據(jù)、語音信息的快速傳遞。

寫字樓的智能化為客戶的生活和工作提高了效率和提供了方便外，同時(shí)，也給物業(yè)管理公司帶來了管理上的挑戰(zhàn)。

大量高新技術(shù)和多學(xué)科技術(shù)競相在寫字樓物業(yè)應(yīng)用，可視電話、多媒體、自動(dòng)控制技術(shù)已不再陌生，國際信息高速公路、能量無管線傳輸?shù)燃舛丝萍家矔?huì)在這片沃土上扎根，因此這就給物業(yè)管理行業(yè)提出新的要求，如何提高從業(yè)人員，特別是專業(yè)技術(shù)人員的專業(yè)知識(shí)，更好地提高管理服務(wù)水平，是亟待解決的問題。對(duì)智能化建筑物業(yè)管理來說，物業(yè)管理應(yīng)該是高新技術(shù)服務(wù)性行業(yè)，即便是目前一般的高層大廈，樓宇自控、寬帶網(wǎng)絡(luò)己比較普及，也離不開技術(shù)人員的專業(yè)服務(wù)，否則保證設(shè)備設(shè)施的高效運(yùn)行就無從談起。如果對(duì)用戶提出的問題，一問三不知，服務(wù)質(zhì)量就是一句空話，智能化建筑的物業(yè)管理，只有滿腔熱情是不夠的。

根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)，各專項(xiàng)業(yè)務(wù)可委托專業(yè)公司承擔(dān)。但是對(duì)整個(gè)智能化的弱電系 9

統(tǒng)來說，專業(yè)面比較廣，它集樓宇自動(dòng)化、通信白動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、練合布線和系統(tǒng)集成于一體，況且目前社會(huì)專業(yè)化服務(wù)體系還不完備，完全依賴專業(yè)公司是個(gè)現(xiàn)實(shí)的，也很難保證服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平，這還不同于電梯保養(yǎng)、空調(diào)保養(yǎng)等相對(duì)獨(dú)立的單項(xiàng)業(yè)務(wù)分包。

因此物業(yè)公司應(yīng)積極吸收和引進(jìn)計(jì)算機(jī)技術(shù)和電氣自動(dòng)化專業(yè)的人才，建立良好的培訓(xùn)機(jī)制，除加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)外，還要對(duì)專業(yè)技術(shù)人員加強(qiáng)綜合布線系統(tǒng)、自動(dòng)控制理論和計(jì)算機(jī)技術(shù)的培訓(xùn)，不斷適應(yīng)日益發(fā)展的智能化建筑需要，迎接信息時(shí)代發(fā)展和加入WTO后帶來的挑戰(zhàn)。

4.2寫字樓物業(yè)管理的品牌化是不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展潮流

我國入世以來，給本土的物業(yè)管理企業(yè)帶來了巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在國內(nèi)市場(chǎng)，有大批國外物業(yè)管理品牌企業(yè)在入世后進(jìn)入我國物業(yè)管理市場(chǎng)，我國物業(yè)管理企業(yè)將面臨前所未有的人才競爭、市場(chǎng)競爭、管理服務(wù)水平和收費(fèi)價(jià)格等方面的沖擊和挑戰(zhàn)。而寫字樓作為現(xiàn)代企業(yè)的核心“根據(jù)地”，將成為國內(nèi)外物業(yè)管理公司搶占行業(yè)地位的先鋒戰(zhàn)場(chǎng)。

在全球經(jīng)濟(jì)一體化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)集團(tuán)化發(fā)展的今天，一個(gè)行業(yè)必須有一批代表行業(yè)形象，體現(xiàn)行業(yè)綜合實(shí)力、科技水平、管理水平、服務(wù)質(zhì)量和企業(yè)文化，在國內(nèi)外市場(chǎng)上叫得響的品牌企業(yè)，否則就難以確立該行業(yè)的社會(huì)地位和形象。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，它的品牌建設(shè)也不能例外，特別是寫字樓的物業(yè)服務(wù)。

我國的物業(yè)管理經(jīng)過20多年的實(shí)踐，已涌現(xiàn)出了一批像中海、萬科、金地、福田等這樣的物業(yè)管理品牌企業(yè)，但這類品牌企業(yè)的數(shù)量仍然太少，并且一般都死從事住宅小區(qū)的，遠(yuǎn)不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需求，在物業(yè)管理新一輪競爭已進(jìn)入了品牌競爭時(shí)代的條件下尤其如此。因此，實(shí)施物業(yè)管理品牌化戰(zhàn)略，加速發(fā)展和打造一批物業(yè)管理品牌企業(yè)，對(duì)于我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展是一項(xiàng)十分緊迫的任務(wù)。

眾所周知，可持續(xù)發(fā)展已成為當(dāng)今時(shí)代的主題。我國物業(yè)管理行業(yè)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，尤其是在未來高智能化的寫字樓中實(shí)施可持續(xù)發(fā)展，就必須實(shí)施品牌化發(fā)展戰(zhàn)略，建立自己的物業(yè)管理品牌，打造具有核心競爭力的團(tuán)隊(duì)。也只有適時(shí)打造一大批物業(yè)管理品牌企業(yè)，實(shí)施物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展才有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，寫字樓的智能化才有更堅(jiān)實(shí)的保證。

物業(yè)管理行業(yè)是為產(chǎn)權(quán)人和使用人服務(wù)的行業(yè)，而產(chǎn)權(quán)人和使用人花錢買的就是高標(biāo)準(zhǔn)的管理、高品質(zhì)的服務(wù)。在同等價(jià)格下，產(chǎn)權(quán)人和使用人會(huì)選擇管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好的品牌企業(yè)；也正是品牌企業(yè)，才能為產(chǎn)權(quán)人和使用人提供質(zhì)價(jià)相符的管理和服務(wù)，使消費(fèi)者的利益 10

得到保證。這一點(diǎn)，對(duì)于選擇寫字樓的客戶來說是非常重要的。寫字樓一般都是高級(jí)白領(lǐng)的聚集地，他們當(dāng)然會(huì)比較傾向與選擇一個(gè)管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好的品牌企業(yè)，來彰顯自己的身份。也就是說，品牌化不但是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)自身競爭力的一個(gè)提高，也是對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的一種維護(hù)、一種責(zé)任。

可見，在當(dāng)今的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，我國寫字樓物業(yè)管理的品牌化是未來寫字樓物業(yè)管理的一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。

4.3全面創(chuàng)新是寫字樓物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)未來各種變化的重要手段

寫字樓的創(chuàng)新管理是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)寫字樓環(huán)境條件的變化，特別是客戶需求的改變，更新管理理念，在管理制度、管理措施、管理方式、管理手段、操作流程等方面不斷改進(jìn)創(chuàng)新，提升寫字樓的管理水平和最大程度滿足客戶需求。物業(yè)管理企業(yè)可以從管理體制、設(shè)備管理、安全防范、秩序管理、管理流程、電腦化管理等方面實(shí)行寫字樓管理創(chuàng)新。

1.管理體制創(chuàng)新——管理層與操作層分離。

目前物業(yè)管理體制通行的是“大而全”，主要從事設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)，安全防范、秩序維護(hù)、清潔、綠化等粗放型的勞務(wù)，而這種運(yùn)作方式與技術(shù)含量高的寫字樓管理要求相比略顯落伍。在寫字樓管理中應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)管理層和操作層分離，具體的管理和服務(wù)操作則通過外包，由專業(yè)公司完成。而管理層主要精力放在物業(yè)監(jiān)理和資產(chǎn)管理上，這不僅將使寫字樓的管理更專業(yè)化、規(guī)范化，也可以提升管理的整體水平，發(fā)揮更大的管理和服務(wù)潛能。

2.設(shè)備管理創(chuàng)新——節(jié)能環(huán)保、自動(dòng)化。

設(shè)備管理是寫字樓管理的重點(diǎn)。對(duì)設(shè)備管理，傳統(tǒng)習(xí)慣是通過操作、保養(yǎng)、維修，達(dá)到延長設(shè)備使用壽命的目的。而近年的設(shè)備管理在此基礎(chǔ)上更提出了節(jié)能、環(huán)保等新要求，要求物業(yè)管理企業(yè)不斷采用新技術(shù)。例如，使用中央空調(diào)控制系統(tǒng)、空調(diào)變頻技術(shù)，可以有效地控制空調(diào)使用量，大大降低中央空調(diào)的耗電量； 使用感應(yīng)水龍頭，可減少20%-30% 的用水量； 在人流量較少的區(qū)域采用照明紅外控制、聲控，可以節(jié)約用電量。

3.安全防范創(chuàng)新——引進(jìn)新技術(shù)，多防結(jié)合。

如何確保寫字樓安全（治安、消防）是管理的重中之重。隨著治安形勢(shì)日趨嚴(yán)峻，安全防范壓力增大。物業(yè)管理企業(yè)要盡可能采用技防手段實(shí)現(xiàn)安全防范創(chuàng)新。比如監(jiān)控、紅外線布防、公安聯(lián)網(wǎng)報(bào)警、門禁系統(tǒng)卡、證件掃描器等。同時(shí)要不斷提高人防水平，發(fā)揮普通員工的防范作用，達(dá)到群防群治的目的。

4.秩序管理創(chuàng)新——提供零干擾辦公環(huán)境。

寫字樓作為公司機(jī)構(gòu)的辦公場(chǎng)所，對(duì)大廈內(nèi)的秩序要求非常高，對(duì)環(huán)境的安靜要求近乎苛刻。比如不允許樓內(nèi)喧鬧，不希望閑雜人員打擾。但現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常有客戶裝修造成有氣味、噪音影響鄰近客戶；客戶公司開張慶祝，搞舞獅活動(dòng)；各種衣冠楚楚、西裝革履的推銷人員混進(jìn)大廈騷擾客戶，甚至有公司上班開始全體員工喊口號(hào)，唱公司歌等等。管理者面對(duì)眾多突如其來的新情況，要思考尋找最佳解決辦法。

5.流程創(chuàng)新——簡化服務(wù)程序。

簡化服務(wù)程序，為客戶提供方便快捷的服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)制度創(chuàng)新的關(guān)鍵。例如：實(shí)行一站式服務(wù)：使客戶在一個(gè)部門辦理完入住、裝修、維修等全部手續(xù)；實(shí)行一單式維修：服務(wù)窗口出單，工程部門憑單維修，客戶憑單驗(yàn)收、財(cái)務(wù)憑單收費(fèi)；實(shí)行一次式上門：物業(yè)管理企業(yè)上門幫助客戶完成入住、搬離等手續(xù)。

6.電腦化管理——網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)空間。

物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)寫字樓實(shí)際，設(shè)計(jì)管理和服務(wù)軟件，對(duì)客戶檔案、裝修資料、室內(nèi)及公共區(qū)域維修、投訴處理等全部進(jìn)行電腦操作，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化辦公，提高工作效率。物業(yè)管理企業(yè)也可以建立寫字樓內(nèi)部網(wǎng)站，客戶可以登陸，在BBS 發(fā)表管理意見，也可以通過內(nèi)部網(wǎng)頁，了解管理信息、寫字樓內(nèi)部信息，以及其他相關(guān)信息鏈接。內(nèi)部網(wǎng)站給客戶參與的機(jī)會(huì)，形成物業(yè)管理企業(yè)與客戶的互動(dòng)，便于物業(yè)管理企業(yè)更好地改進(jìn)管理和服務(wù)，也便于客戶掌握更多的信息。

5.總結(jié)

綜上所述，我國寫字樓物業(yè)管理隨著寫字摟開發(fā)市場(chǎng)的慢慢升溫，其重要性顯得愈發(fā)突出，現(xiàn)代寫字樓的品質(zhì)高低，不再僅體現(xiàn)在硬件方面，而更重要的體現(xiàn)在管理、服務(wù)等軟件方面。寫字樓后期的專業(yè)物業(yè)管理能夠保持和體現(xiàn)產(chǎn)品的品質(zhì)和追求。由于進(jìn)駐寫字樓的公司或機(jī)構(gòu)并非滿足于簡單的辦公需求，寫字樓必須能提供多功能服務(wù)，從舒適的辦公環(huán)境，到作為一個(gè)特定的休閑場(chǎng)所和高級(jí)商務(wù)空間，從而使寫字摟物業(yè)管理的復(fù)雜程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般的住宅小區(qū)物業(yè)管理。因此，對(duì)于上述分析的寫字樓物業(yè)中的問題，要加緊解決。同時(shí)，我們要加緊做好各種準(zhǔn)備，讓寫字樓的物業(yè)管理服務(wù)向好的趨勢(shì)發(fā)展，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)。

結(jié)

論

隨著改革開放的不斷深入，物業(yè)管理正被越來越多普通百姓所重視，它不僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)售后服務(wù)的重要環(huán)節(jié)，也逐漸成為房地產(chǎn)營銷的主要賣點(diǎn)之一。寫字樓的物業(yè)管理一直以來鮮少受到市場(chǎng)的關(guān)注，但隨著寫字摟開發(fā)市場(chǎng)的慢慢升溫，其物業(yè)管理的重要性亦顯得愈發(fā)重要。現(xiàn)在寫字樓的品質(zhì)高低，不再僅體現(xiàn)在硬件方面，而更重要的體現(xiàn)在管理、服務(wù)等軟件方面。寫字樓后期的專業(yè)物業(yè)管理能夠保持和體現(xiàn)產(chǎn)品的品質(zhì)和追求。由于進(jìn)駐寫字樓的公司或機(jī)構(gòu)并非滿足于簡單的辦公需求，寫字樓必須能提供多功能服務(wù)，從舒適的辦公環(huán)境，到作為一個(gè)特定的休閑場(chǎng)所和高級(jí)商務(wù)空間，從而使寫字摟物業(yè)管理的復(fù)雜程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般的住宅小區(qū)物業(yè)管理。

寫字樓有它自己的特點(diǎn)：體建筑規(guī)模、使用時(shí)間集中、人員流動(dòng)性大、外觀裝飾標(biāo)準(zhǔn)高、內(nèi)部空間分割要求靈活、設(shè)備系統(tǒng)先進(jìn)等。在寫字樓特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，我們可以看出，寫字樓的物業(yè)管理與我們常見的住宅物業(yè)管理很大的區(qū)別：一是寫字樓業(yè)主數(shù)量相對(duì)較少，但需求較高。二是新材料、新技術(shù)在寫字樓建設(shè)中得到了廣泛應(yīng)用，高智能化已成為寫字樓發(fā)展的方向。三是寫字樓物業(yè)服務(wù)的對(duì)象不同，因而日常服務(wù)的內(nèi)容、重點(diǎn)也不同。四是寫字樓有其獨(dú)特的運(yùn)行規(guī)律。

綜合其特點(diǎn)等因素，聯(lián)系現(xiàn)狀我們發(fā)現(xiàn)寫字樓物業(yè)存在著許多不容忽視的問題。例如：進(jìn)出寫字樓的辦事人員結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，人員管理容易出現(xiàn)漏洞；很多寫字樓沒有配套餐廳，給后期的物業(yè)管理帶來許多不便；電梯管理難度大；寫字樓業(yè)主、客戶的文化活動(dòng)難以開展等問題各種問題。鑒于問題我們應(yīng)積極應(yīng)對(duì)，讓物業(yè)管理走向一個(gè)更加完善的道路。

同時(shí)，我們也應(yīng)加緊做好各種準(zhǔn)備，讓寫字樓的物業(yè)管理服務(wù)向好的趨勢(shì)發(fā)展，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)。

致 謝

首先，謝謝我的導(dǎo)師，##老師。

本論文是在他的親切關(guān)懷和悉心指導(dǎo)下完成的。他的諄諄教導(dǎo)，他的嚴(yán)謹(jǐn)治學(xué)，他的精益求精以及他的音容笑貌都深深地感染和激勵(lì)著我。課題的選擇、論文的初期材料、論文的初稿、二稿到最終完成，里面都流淌著#老師的汗水和心血。他始終給予我細(xì)心的指導(dǎo)和不懈的支持。在此我謹(jǐn)向黨老師致以誠摯的謝意和崇高的敬意！

我還要感謝

#對(duì)我的培養(yǎng)，感謝我所有的老師。雖然只有短暫的兩年，但我學(xué)到了許多有用的東西。

同時(shí)，也要感謝那些陪我走過大學(xué)，并在我生命中留下痕跡的朋友們。最后我還要感謝培養(yǎng)我長大含辛茹苦的父母，是您們給予了我許多的快樂，讓我懂得了生活的真諦，謝謝你們!

參 考 文 獻(xiàn)

［1］徐森，楊曉禾；泰然物業(yè)寫字樓物業(yè)管理從細(xì)處做起——淺析寫字樓安全管理及客戶管理

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［5］由濱生；關(guān)于物業(yè)管理的思考[J]；西北工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)；2005年01期；60-62。［6］卜贊東；我與“物業(yè)管理”有個(gè)緣[J]；中國物業(yè)管理；2005年06期；42。［7］周婭莉；物業(yè)管理法律問題研究[D]；四川大學(xué)；2007。

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第五篇：重慶物業(yè)管理現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)

[摘要］本文結(jié)合物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀、趨勢(shì)對(duì)重慶物業(yè)管理十年發(fā)展歷程作了簡要的回顧和總結(jié)，并對(duì)物業(yè)管理行業(yè)在價(jià)值、地位、作用等方面的發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)行了分析和預(yù)測(cè)。認(rèn)為物業(yè)管理將得到社會(huì)的進(jìn)一步重視和認(rèn)同，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展更加建康、規(guī)范、有序，成為發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的新興產(chǎn)業(yè)。

重慶物業(yè)管理從90年代初開始起步距今已10年。10年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的不斷深化，以及房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，住宅商品化和產(chǎn)權(quán)多元化格局的形成，促使物業(yè)管理快速進(jìn)入社會(huì)經(jīng)濟(jì)生話，并得到了迅猛的發(fā)展，成為社區(qū)建設(shè)、城市管理和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要組成部分。論文網(wǎng)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，重慶物業(yè)管理運(yùn)作正趨向規(guī)范化、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的方向發(fā)展，管理的內(nèi)涵更加豐富，外延更加寬廣。

21世紀(jì)是中國經(jīng)濟(jì)實(shí)力急劇增長的世紀(jì)，也是中國物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)新形勢(shì)的需要，不斷完善、加速發(fā)展的世紀(jì)。為了進(jìn)一步總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、提高物業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)“三年打基礎(chǔ)，五年跨入全國物業(yè)管理先進(jìn)行列和“五個(gè)突破”的目標(biāo)，下面就重慶物業(yè)管理10年的發(fā)展歷程作簡要的回顧和總結(jié)。

一、重慶物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有，從不規(guī)則到規(guī)范，從單一管理服務(wù)到全方位經(jīng)營服務(wù)的發(fā)展階段

（一）1991年至 1998年，是重慶物業(yè)管理探索起步階段

1991年重慶第一家物業(yè)管理公司-重慶房地綜合開發(fā)公司物業(yè)管理分公司宣告成立，率先打破重慶市實(shí)行40多年的福利型行政性房屋管理的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，相繼在文化街小區(qū)、龍溪鎮(zhèn)小區(qū)、南坪小區(qū)、學(xué)田灣小區(qū)，實(shí)施物業(yè)綜合性專業(yè)化管理，并推行有償服務(wù)，標(biāo)志著重慶物業(yè)管理的誕生，邁出了重慶物業(yè)管理的第一步。

1992年以后，一些外商投資企業(yè)相繼來重慶開發(fā)房地產(chǎn)，并組建物業(yè)管理公司管理其所開發(fā)的物業(yè)，這些企業(yè)帶來了國外及香港、沿海地區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和模式，對(duì)重慶市物業(yè)管理的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響和啟發(fā)。特別是1994年建設(shè)部33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》頒布實(shí)施后，隨著大量新建住宅和商業(yè)樓宇建成并交付使用、管理，物業(yè)管理所具有的多功能、全方位的服務(wù)和管理作用，逐漸被人們所認(rèn)識(shí)和接受，社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的需求，促進(jìn)了重慶市物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。1995年重慶市建委對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員逐步進(jìn)行崗位培訓(xùn)，實(shí)施持證上崗，提高了物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)。1996年深圳國貿(mào)物業(yè)管理公司來重慶，組建成立了重慶深國貿(mào)物業(yè)管理有限公司，并受托管理中安大廈，將深圳物業(yè)管理的先進(jìn)方法和理念帶到了重慶。同年，起步較早、管理規(guī)范的錦繡山莊、建設(shè)路小區(qū)、桂花園小區(qū)被評(píng)為“四川省優(yōu)秀住宅小區(qū)”、桂花園小區(qū)還同時(shí)獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的稱號(hào)；1997年，加州花園獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”稱號(hào)，至1998年2月，重慶市物業(yè)管理企業(yè)已達(dá)105家，顯示出重慶物業(yè)管理迅速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

（二）1998年至2001年是重慶物業(yè)管理快速發(fā)展階段

1998年2月，市政府明確國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）作為全市物業(yè)管理的行政主管部門，重慶物業(yè)管理開始步入規(guī)范、快速發(fā)展的軌道。其主要的特點(diǎn)表現(xiàn)為：l、設(shè)置行政管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范企業(yè)行為、提高管理水平

為加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的宏觀指導(dǎo)和管理，重慶市、縣（市）、區(qū)各級(jí)政府主管部門，相繼設(shè)置物業(yè)處或物業(yè)科專司物業(yè)管理工作，市國土房管局在管理全市物業(yè)管理過程中重點(diǎn)抓了以下工作：一是整頓市場(chǎng)秩序，對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)重新進(jìn)行資質(zhì)審查和注冊(cè)登記，以保證合法企業(yè)的權(quán)益；二是提高人員素質(zhì)，對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理人員提出持證上崗要求，并積極開展崗位培訓(xùn)工作；三是以評(píng)促建，積極組織開展創(chuàng)建市級(jí)、國家級(jí)優(yōu)秀（示范）住宅小區(qū)（大廈、工

業(yè)區(qū)）的達(dá)標(biāo)考評(píng)活動(dòng)，引導(dǎo)物業(yè)管理上規(guī)模、上水平。1998年底錦繡山莊、渝海城、龍湖花園、洋河花園四個(gè)物管項(xiàng)目，參加國家建設(shè)部組織的考評(píng)驗(yàn)收，其中：錦繡山莊獲全國城市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)稱號(hào)；渝海城、龍湖花園、洋河花園獲優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號(hào)。

2、加強(qiáng)法規(guī)建設(shè)、奠定物業(yè)管理生存與發(fā)展的法制基礎(chǔ)

為進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)行為，建立較為完善的政策法規(guī)體系，重慶市加快了物業(yè)管理立法步伐，1998年11月，市政府審定通過了《重慶市物業(yè)管理辦法》，并相繼出臺(tái)了《重慶市物業(yè)管理資質(zhì)管理規(guī)定》、《重慶市城市物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施辦法》、《重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）考評(píng)暫行辦法》、《重慶市業(yè)主委員會(huì)實(shí)施辦法》等法規(guī)、文件和物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程等示范文本。這些政策、法規(guī)、規(guī)章及辦法的制訂與實(shí)施，使物業(yè)管理企業(yè)能夠按照較為完善的市場(chǎng)規(guī)則去依法管理和運(yùn)作，對(duì)引導(dǎo)、規(guī)范、促進(jìn)重慶市物業(yè)管理行業(yè)健康、快速、穩(wěn)定的發(fā)展，起到了重要的保障作用。

3、成立物業(yè)管理協(xié)會(huì)、增強(qiáng)行業(yè)發(fā)展動(dòng)力

1998年11月20日重慶市物業(yè)管理協(xié)會(huì)（社團(tuán)組織）宣告成立，協(xié)會(huì)在市民政局的監(jiān)督管理和市國土房管局的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，重點(diǎn)開展了以下工作：一是大力協(xié)助、主動(dòng)配合政府主管部門研究行業(yè)發(fā)展和管理中的問題，為政府主管部門在制定全市物業(yè)管理政策和宏觀決策，提供咨詢和建議，以營造良好、寬松的企業(yè)外部環(huán)境，較好地發(fā)揮了政府與企業(yè)之間的橋梁和紐帶作用；二是大力加強(qiáng)行業(yè)建設(shè)，積極組織制定、實(shí)施行規(guī)行約，建立自律機(jī)制、規(guī)范企業(yè)行為，協(xié)調(diào)重慶物業(yè)管理市場(chǎng)，促進(jìn)行業(yè)健康、有序發(fā)展；三是創(chuàng)辦行業(yè)會(huì)刊——《重慶物業(yè)管理》（雙月刊），大力開展物業(yè)管理理論研討，積極宣傳政策、法規(guī)，及時(shí)反映物業(yè)管理企業(yè)的呼聲和業(yè)主需求，傳遞物業(yè)管理信息、展示行業(yè)風(fēng)貌與動(dòng)向，樹立行業(yè)形象，為行業(yè)發(fā)展提供輿論陣地；四是為盡快縮短與先進(jìn)地區(qū)的物業(yè)管理差距，認(rèn)真組織業(yè)內(nèi)人員赴國內(nèi)外參觀考察，學(xué)習(xí)借鑒國外及我國沿海城市物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，積極開展專題講座、沙龍論壇，進(jìn)行理論研討，提高物業(yè)管理人員的理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。

4、重視專業(yè)理論研究、建立人才培養(yǎng)基地

物業(yè)管理的發(fā)展，離不開系統(tǒng)理論的指導(dǎo)，重視并加強(qiáng)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)交流和物業(yè)管理理論的應(yīng)用性研究，是重慶物業(yè)管理發(fā)展的顯著特點(diǎn)。近年來，重慶物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織完成了重慶市科委和重慶市國土房管局下達(dá)的《重慶市物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)與對(duì)策研究》科研課題；合作完成了《舊城區(qū)物業(yè)管理運(yùn)作機(jī)制研究》并獲重慶市國土房管局2000科技成果二等獎(jiǎng)；與軟件公司共同開發(fā)了《重慶市物業(yè)管理數(shù)字化信息系統(tǒng)》應(yīng)用軟件；由李英儒主編，重慶出版社出版的《中國物業(yè)管理手冊(cè)》正式發(fā)行。此外，《舊城區(qū)實(shí)施物業(yè)管理探析》等理論性研討文章，還分別收錄和刊載在‘99中國住宅發(fā)展論壇論文集，以及《中國房地產(chǎn)》、《中國房地信息》、《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》、《重慶大學(xué)學(xué)報(bào)》、《重慶物業(yè)管理》等學(xué)術(shù)刊物上。

在注重理論學(xué)習(xí)、研究的同時(shí)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理專業(yè)人才的培訓(xùn)、培養(yǎng)工作，除依托重慶房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心開展對(duì)全市物管企業(yè)部門經(jīng)理進(jìn)行上崗培訓(xùn)，提高行業(yè)整體素質(zhì)外，還充分利用重慶市高校教育資源，建立物業(yè)管理人才培養(yǎng)基地。目前，重慶大學(xué)、西南師大已開設(shè)有含物業(yè)管理的工程碩士和物業(yè)管理研究生課程進(jìn)修班。重慶大學(xué)、三峽聯(lián)大物業(yè)管理學(xué)院、重慶工學(xué)院、重慶石油高等專科學(xué)校等一批大專院校，相繼開設(shè)了本科及大專學(xué)歷的物業(yè)管理專業(yè)。重慶市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、重慶大正物業(yè)管理有限公司、渝開發(fā)物業(yè)公司、深國貿(mào)物業(yè)管理有限公司等企業(yè)還與在渝高校就實(shí)施以職業(yè)技術(shù)教育培養(yǎng)為中心的教學(xué)模式，達(dá)成了產(chǎn)學(xué)合作意向，并共同建立物業(yè)管理專業(yè)的實(shí)習(xí)基地，共同培養(yǎng)既具有良好職業(yè)道德，又有管理才能的應(yīng)用型物業(yè)管理人才，使學(xué)生畢業(yè)后能更好地服務(wù)于企業(yè)，滿足物業(yè)管理日趨發(fā)展對(duì)專業(yè)人才的迫切需要，探索出提高物業(yè)管理水平與專業(yè)人才培養(yǎng)相結(jié)合的同步發(fā)展模式。

5、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展迅速、品牌企業(yè)脫穎而出

重慶物業(yè)管理經(jīng)過10年的發(fā)展，無論是從量還是從質(zhì)都顯示出了一定的規(guī)模和檔次。到目

前，全市物業(yè)管理企業(yè)從過去105家，發(fā)展到677家，其中：一級(jí)資質(zhì)企業(yè)62家、二級(jí)資質(zhì)企業(yè)230家、三級(jí)資質(zhì)企業(yè)385家；從業(yè)人員達(dá)4萬多人，實(shí)施物業(yè)管理面積達(dá)5500多萬平方米；有3個(gè)住宅小區(qū)、大廈榮獲“全國城市物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）”稱號(hào)；8個(gè)住宅小區(qū)、大廈榮獲“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）”稱號(hào)；6個(gè)住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、大廈榮獲“重慶市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（工業(yè)區(qū)、大廈）”稱號(hào)；21個(gè)住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)榮獲“重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（工業(yè)區(qū)、大廈）”稱號(hào)；有20多家物業(yè)管理公司通過了ISO9002或ISO9001：2000國際質(zhì)量體系認(rèn)證。涌現(xiàn)了一批如渝海、錦繡山莊、龍湖、康居、大正、安達(dá)、渝開發(fā)、深國貿(mào)、南方、大昌祥、慶通、中渝、中天、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天驕、紳帝、康達(dá)、慶安、志大、渝能等管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好的物業(yè)管理知名企業(yè)。這些公司創(chuàng)出了企業(yè)品牌，為提升重慶物業(yè)管理的社會(huì)形象起到了很好的示范作用，并成為重慶物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的中堅(jiān)力量。

6、積極引導(dǎo)、加強(qiáng)管理，推進(jìn)重慶物業(yè)管理的全面發(fā)展

1999年，重慶市國土房管局提出“三年打基礎(chǔ)、五年跨入全國物業(yè)管理先進(jìn)行業(yè)”的目標(biāo)規(guī)劃。2000年4月14日，市國土房管局組織召開第一次全市物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)，14家優(yōu)秀物管企業(yè)在會(huì)上作了經(jīng)驗(yàn)介紹。2000年11月28日，重慶市物業(yè)管理協(xié)會(huì)召開第三次會(huì)員大會(huì)，重慶市副市長陳際瓦到會(huì)并作了“重視物業(yè)管理工作，提高人民居住質(zhì)量”的發(fā)言，市國土房管局副局長尤世程在大會(huì)上總結(jié)了我市物業(yè)管理近幾年的發(fā)展情況，提出2001年物業(yè)管理工作的思路和意見：一是要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理的法制建設(shè)，爭取盡快出臺(tái)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《重慶市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《重慶市物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)管理辦法》第三部法規(guī)，重新修訂《重慶市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》；二是開展十優(yōu)物業(yè)管理企業(yè)評(píng)選活動(dòng)；三是搞好調(diào)查研究，重點(diǎn)開好三個(gè)片區(qū)物業(yè)管理工作會(huì)；四是開展物業(yè)管理基礎(chǔ)理論研究，推進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展；五是在“物業(yè)管理地域、物業(yè)管理類型、物業(yè)管理方式及服務(wù)、業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范和建立、行業(yè)監(jiān)管措施”等五個(gè)方面力爭實(shí)現(xiàn)新的突破，以推進(jìn)重慶物業(yè)管理的全面發(fā)展。

二、重慶物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)展望

經(jīng)過近十年的探索和實(shí)踐，重慶物業(yè)管理已打下了堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)，初步形成前景廣闊、充滿生機(jī)，最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d行業(yè)。在新的世紀(jì)里，如何把握物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)和走向，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展以及廣大市民對(duì)物業(yè)管理的需求，在開拓、創(chuàng)新、進(jìn)取的旗幟下，創(chuàng)造出更加輝煌的業(yè)績，是物業(yè)管理行業(yè)值得深思和探索的問題。根據(jù)重慶的現(xiàn)狀與事物發(fā)展的基本規(guī)律，行業(yè)的未來發(fā)展將會(huì)呈現(xiàn)以下趨勢(shì)。

（一）物業(yè)管理價(jià)值的認(rèn)識(shí)將不斷深化

1、物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值得以充分體現(xiàn)隨著對(duì)物業(yè)維護(hù)、修理為內(nèi)容的工程技術(shù)管理工作的不斷加強(qiáng)，將提高房屋使用功能和物業(yè)設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行時(shí)間，減少和避免物業(yè)不應(yīng)有的損失和費(fèi)用支出，延長物業(yè)的壽命周期。另一方面，良好的物業(yè)管理品質(zhì)、優(yōu)美的人文環(huán)境將大力提升小區(qū)（大廈）的知名度和形象，增加物業(yè)的無形資產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)保值、增值的目的使物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值得以充分體現(xiàn)。

2、物業(yè)的環(huán)境價(jià)值日趨重要

近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已使人們認(rèn)識(shí)到，把經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與生態(tài)環(huán)境的保護(hù)聯(lián)系起來同步發(fā)展，是保持經(jīng)濟(jì)長期、持續(xù)增長的唯一途徑。物業(yè)管理對(duì)市政建設(shè)、城市形象維護(hù)和環(huán)境的改善，將起到重要的支撐作用。優(yōu)美的居住環(huán)境，已成為人們改變居住現(xiàn)狀、提升居住需求層次的首選條件之一，物業(yè)環(huán)境的價(jià)值已被人們所認(rèn)識(shí)，擁有大量綠地庭院式和良好人文環(huán)境的住宅小區(qū)將充滿生機(jī)。

3、物業(yè)管理的社會(huì)價(jià)值備受重視

由于物業(yè)管理具有多功能、全方位的管理服務(wù)特點(diǎn)，因而對(duì)社區(qū)的管理和社區(qū)精神文明建設(shè)具有不可替代的作用。隨著城市建設(shè)步伐加快，小區(qū)數(shù)量不斷增多，政府對(duì)社區(qū)建設(shè)也日益重視，物業(yè)管理在社區(qū)文化、社會(huì)治安和培養(yǎng)健康文明的生活方式等方面，有巨大的潛力和廣闊的發(fā)展空間。

4、物業(yè)管理費(fèi)用以價(jià)值規(guī)律為評(píng)價(jià)核心

隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)消費(fèi)水平的不斷提高，人們的消費(fèi)觀念也隨之發(fā)生變化。由于物業(yè)管理的企業(yè)行為日趨規(guī)范、物業(yè)管理市場(chǎng)日漸成熟，論文網(wǎng)人們對(duì)物業(yè)管理價(jià)值的認(rèn)識(shí)、評(píng)價(jià)也更加科學(xué)和全面。物業(yè)管理費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)也將會(huì)以市場(chǎng)供求變化和管理的質(zhì)量水平按價(jià)值規(guī)律全面確定，不再單純以經(jīng)濟(jì)成本作為物管費(fèi)用收取的評(píng)價(jià)基礎(chǔ)。物業(yè)管理費(fèi)用收取市場(chǎng)化，必然帶來物業(yè)管理價(jià)值的回歸，有利于維護(hù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。

5、服務(wù)管理向經(jīng)營管理轉(zhuǎn)變，提高企業(yè)盈利水平

為了更好適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的要求，增強(qiáng)競爭能力，提高經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)將實(shí)現(xiàn)由服務(wù)管理型向經(jīng)營管理型的轉(zhuǎn)變，并樹立現(xiàn)代經(jīng)營管理理念，制定正確的經(jīng)營策略，從根本上扭轉(zhuǎn)保本微利、虧損補(bǔ)貼的局面，滿足企業(yè)自我積累、自我發(fā)展的需要，在行業(yè)可持續(xù)發(fā)展下，使企業(yè)利潤率不斷增長。

（二）物業(yè)管理在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位得到增強(qiáng)

l、物業(yè)管理將得到社會(huì)的進(jìn)一步重視和更廣泛的認(rèn)同

物業(yè)管理在管理的深度、廣度，以及管理的觀念、模式、手段、內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等方面都有別于傳統(tǒng)的房屋管理。在房產(chǎn)管理由傳統(tǒng)的福利型行政性管理方式向現(xiàn)代經(jīng)營型服務(wù)性管理方式轉(zhuǎn)變的推動(dòng)下，受托管理的物業(yè)面積不斷增大，由于政策導(dǎo)向、輿論宣傳、企業(yè)形象等多方面的共同作用，社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的重視與認(rèn)同將得以深化，從而擴(kuò)大了行業(yè)的影響。

2、物業(yè)管理成為城市管理、社區(qū)建設(shè)的重要組成部分

隨著我國經(jīng)濟(jì)管理由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步轉(zhuǎn)軌，政府工作的重點(diǎn)也由直接插手企業(yè)經(jīng)營管理，轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛲顿Y者、企業(yè)營造良好的投資環(huán)境以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長。建好、管好城市，改善城市的生態(tài)環(huán)境，樹立城市新形象，已成為投資條件評(píng)價(jià)和促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長的基本要求之一。由于物業(yè)管理具有社區(qū)、環(huán)境建設(shè)和管理的獨(dú)特功能，將成為城市管理、社區(qū)建設(shè)的最重要組成部分。

3、物管覆蓋面迅速擴(kuò)大，成為發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的新興產(chǎn)業(yè)

由于物業(yè)管理是房產(chǎn)管理由傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)換的必然產(chǎn)物，福利型行政性房屋分配和管理體制將在短期內(nèi)退出，改由適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律和城市發(fā)展的物業(yè)管理體制所取代。房地產(chǎn)管理體制改革和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，促使物業(yè)管理覆蓋面迅速擴(kuò)大，深圳1981年至2001年近20年時(shí)間，其物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到90％以上，物業(yè)管理類型涉及各個(gè)領(lǐng)域。重慶1991年至2001年10年時(shí)間，其物業(yè)管理覆蓋率才為35％；據(jù)測(cè)算，2001年至 2010年未來 10年間，重慶物業(yè)管理覆蓋率可望達(dá)到95％以上，物業(yè)管理類型涉及面將更為寬廣，物業(yè)管理將呈現(xiàn)加速推進(jìn)的態(tài)勢(shì)，成為發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁的第三產(chǎn)業(yè)。

4、物業(yè)管理與社會(huì)各界的關(guān)系更加協(xié)調(diào)

由于物業(yè)管理行業(yè)在我國發(fā)展時(shí)間短、速度快，專業(yè)理論學(xué)科體系建立還不完善，政策法規(guī)還不能完全適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的要求，物業(yè)管理企業(yè)與各大產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，以及與政府行政管理部門、街道辦事處、居委會(huì)的社會(huì)關(guān)系還未理順。但是，隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，物業(yè)管理企業(yè)將成為真正的法人企業(yè)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)對(duì)行業(yè)管理的社會(huì)作用將得到增強(qiáng)，社區(qū)管理中的治安、水、電等行政事務(wù)管理將回歸于政府和社會(huì)；保潔、保安、綠化、房屋維修等日常事務(wù)將由社會(huì)的專業(yè)化公司完成；物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系，也將由傳統(tǒng)的“父子”關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槠降雀偁?、關(guān)系密切的獨(dú)立法人關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理活動(dòng)將會(huì)得到進(jìn)一步加強(qiáng)和發(fā)展。

（三）行業(yè)素質(zhì)不斷提高、規(guī)模化經(jīng)營是行業(yè)的發(fā)展方向

1、物業(yè)管理企業(yè)向規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展

目前物業(yè)管理企業(yè)小、弱、散、差的現(xiàn)象普遍存在，全行業(yè)2萬多家物業(yè)管理企業(yè)中，僅有約三分之一的企業(yè)在財(cái)務(wù)上基本持平或約有盈利，而按現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的企業(yè)還不足4％。隨著物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的大力推行和物業(yè)管理市場(chǎng)化的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)將從數(shù)量型增長向質(zhì)量、規(guī)模、效益型增長轉(zhuǎn)變，規(guī)?；?jīng)營的資產(chǎn)重組必然驅(qū)使物業(yè)管理企業(yè)向品牌化企業(yè)的方向發(fā)展，在有限的市場(chǎng)資源條件下，企業(yè)競爭將進(jìn)一步加劇，勢(shì)必推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)整體素質(zhì)的提高，社會(huì)資源配置也將得到進(jìn)一步的優(yōu)化。

2、知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代將不斷提高物業(yè)管理的技術(shù)含量

計(jì)算機(jī)及技術(shù)的快速發(fā)展、房屋建筑所采用的大量高科技現(xiàn)代技術(shù)、住宅、大廈等物業(yè)設(shè)施的智能化系統(tǒng)，以及信息、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的普及，給物業(yè)管理帶來了革命性的發(fā)展，物業(yè)管理從勞動(dòng)密集型行業(yè)向技術(shù)密集型行業(yè)轉(zhuǎn)變，使行業(yè)的科學(xué)技術(shù)水平與管理能力不斷提高，物業(yè)管理將步入一個(gè)嶄新的時(shí)代。

3、物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展需要高素質(zhì)人才

由于物業(yè)管理是新興產(chǎn)業(yè)，具有綜合性、復(fù)雜性的多學(xué)科特點(diǎn)，因而吸引了如建筑、經(jīng)濟(jì)、管理、工程等眾多門類的專業(yè)人才。隨著行業(yè)科技含量的不斷提高，以及加入世界貿(mào)易組織后所面對(duì)的市場(chǎng)競爭，掌握現(xiàn)代管理和科學(xué)技術(shù)知識(shí)的高素質(zhì)人才，將成為物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的重要資源。高等院校正根據(jù)行業(yè)發(fā)展的需要，培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才，行業(yè)的不斷發(fā)展也將為高層次人才提供廣闊的發(fā)展空間。

4、“以人為本”，提升居住環(huán)境的文化品位

人們?cè)跐M足了物質(zhì)需求之后，自然過渡到追求和期望高層次、高品位的文化生活，物業(yè)管理除立足于物業(yè)的管理外，更重要的是要對(duì)業(yè)主提供多方位的服務(wù)，滿足業(yè)主不斷追求的文化需要。努力營造高雅舒適的文化氛圍，以優(yōu)美的人文和居住環(huán)境使業(yè)主產(chǎn)生對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)同，以贏得業(yè)主的信賴，擴(kuò)大社會(huì)影響。因此，將有更多的物業(yè)公司為營造小區(qū)、大廈的人文環(huán)境特色而不斷努力。

（四）物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展更加建康、規(guī)范、有序

1、物業(yè)管理行業(yè)政策體系趨向完善

任何產(chǎn)業(yè)的最初發(fā)展都離不開政府的扶持，而政府扶持的關(guān)鍵是制定符合市場(chǎng)規(guī)律和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的科學(xué)、合理、系統(tǒng)的政策體系，特別是資金政策、稅收政策、價(jià)格等經(jīng)濟(jì)政策。由于物業(yè)管理行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)建設(shè)管理中的的地位與作用，政府將繼續(xù)為扶持行業(yè)的發(fā)展，提供強(qiáng)有力的政策支持，并形成較為完善的物業(yè)管理政策體系。

2、物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系逐漸形成物業(yè)管理的發(fā)展需要成熟的行業(yè)法規(guī)、條例為基礎(chǔ)。盡管各地相應(yīng)出臺(tái)了各項(xiàng)配套法規(guī)對(duì)規(guī)范物業(yè)管理起到了積極的促進(jìn)作用，但是一部分法規(guī)、條例已落后于物業(yè)管理的實(shí)際運(yùn)作，無法滿足新形勢(shì)的要求，影響并制約了物業(yè)管理的發(fā)展。加大物業(yè)管理的立法力度，使行業(yè)發(fā)展有法可依，這不僅是企業(yè)的呼聲，國家有關(guān)部門也正在進(jìn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的制定和立法研究，那些一時(shí)無法適應(yīng)新形勢(shì)發(fā)展要求的法規(guī)和條例將在全面清理之列。更加科學(xué)、合理，真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系將逐漸形成。

3、從嚴(yán)審查資質(zhì)條件、嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)人

物業(yè)管理誘人的市場(chǎng)前景，吸引了眾多企業(yè)的目光，近幾年物業(yè)管理企業(yè)增長迅猛，但發(fā)展參差不齊，個(gè)別企業(yè)的物業(yè)管理面積明顯不足，如重慶市677家物業(yè)管理企業(yè)，僅管理5000多萬平方米物業(yè)，平均每個(gè)企業(yè)管理物業(yè)不足10萬平方米，而最大的企業(yè)也只管理200萬平方米左右。由于一些企業(yè)規(guī)模過小，綜合實(shí)力差、管理不到位，導(dǎo)致投訴增多，影響了行業(yè)形象，也浪費(fèi)了社會(huì)資源。因此，除大力開展物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作外，還將抓好企業(yè)資質(zhì)審查管理和從

業(yè)人員職業(yè)資格認(rèn)證工作，嚴(yán)把市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)。

4、行業(yè)自我管理、自我約束的自律意識(shí)增強(qiáng)

隨著國民經(jīng)濟(jì)宏觀管理體制的改革，小政府、大社會(huì)的管理模式將逐漸形成，政府對(duì)企業(yè)的行政管理職能也將日益弱化，最終淡出對(duì)企業(yè)的行政干預(yù)和指導(dǎo)，行業(yè)協(xié)會(huì)作為政府與企業(yè)的橋梁和紐帶，將會(huì)配合政府行使監(jiān)督、管理企業(yè)的職能。協(xié)會(huì)履行政府部分轉(zhuǎn)移職能后將會(huì)發(fā)揮更大的作用，行業(yè)的自律管理將會(huì)得到進(jìn)一步增強(qiáng)，行規(guī)、行約將會(huì)顯示出更大的作用。

5、業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)與運(yùn)作趨向規(guī)范

目前，重慶多數(shù)小區(qū)、大廈還未成立業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主難以有組織的參與管理和表達(dá)對(duì)物業(yè)管理的看法，委托管理與受托管理的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系難以理順，雙方利益不能得到有效保障。行業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)管理的需要對(duì)業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)會(huì)更加重視，從而使業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理的法律關(guān)系更趨明確，以推動(dòng)和實(shí)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)與運(yùn)作的規(guī)范化。

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