第一篇：物業(yè)管理中保安的三個角色

物業(yè)管理中保安的三個角色

物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和進(jìn)一步完善，在現(xiàn)代化的城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理中起著重要的作用。物業(yè)管理作為適應(yīng)市場經(jīng)濟的一種先進(jìn)管理模式，已逐漸被業(yè)主和政府相關(guān)部門所重視，做為物業(yè)管理行業(yè)的保安又該何自處，他所起到的作用和價值又有多大呢？

綜合來說，物業(yè)管理的保安服務(wù)性質(zhì)可以從以下幾個方面來理解：

1、它所服務(wù)的實施依據(jù)是物業(yè)管理服務(wù)合同；

2、它的使施主體是物業(yè)管理單位；

3、服務(wù)目的是維護物業(yè)管理劃定區(qū)域內(nèi)的公共秩序；

4、它的界限是做好防范性的安全保衛(wèi)活動。它所扮演的“三重”角色是服務(wù)員、消防員和保安員。

一、角色

（一）服務(wù)員

物管企業(yè)的保安員始終處在一線前沿，直接面對業(yè)戶，是企業(yè)的窗口，保安員每時每刻的言行舉止、服務(wù)水平都直接體現(xiàn)了物管企業(yè)的整體形象、管理水平和服務(wù)意識。為此加強保安員的職業(yè)道德、服務(wù)意識、業(yè)務(wù)知識、服務(wù)技巧等各方面的培訓(xùn)是十分重要的。只有這樣才能使其做到愛崗敬業(yè)、精益求精，在工作中變的有主動性和創(chuàng)造性。而物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平也就得到了全面提高和保證。所以說做好一個熱情周到的服務(wù)員應(yīng)是保安從業(yè)人員的基本要求和努力追求的目標(biāo)。

角色

（二）消防員

物業(yè)管理的服務(wù)性質(zhì)決定了對所管區(qū)域的消防安全責(zé)任，所以說保安員又是消防管理工作的中堅力量，從日常的巡視、檢查，到發(fā)現(xiàn)火險、撲救、滅火等，每一個環(huán)節(jié)保安隊員都肩負(fù)著重要職責(zé)。所以加強對保安消防管理知識、滅火自救等技巧的培訓(xùn)尤為重要，只有使他們熟練的掌握了消防管理的相關(guān)知識，加上不定期組織的消防演習(xí)，讓他們積累一定的豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，使其綜合素質(zhì)得到有效提高。在工作中學(xué)到更多的知識，掌握更大的本領(lǐng)，獲得更多的成就，這樣做無疑會使保安員感到從事保安工作的優(yōu)越性和充實感，更加熱愛本職工作，熱愛物業(yè)管理行業(yè)，擁有了成就感、自豪感，工作自然會更加努力。消防管理好了，火險隱患少了，業(yè)主、客戶高興了，政府部門滿意了，物業(yè)管理企業(yè)的聲譽就好了，在市場上的競爭力自然也就強了。

三、機智勇敢的保安員.物管企業(yè)的保安服務(wù)是維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，并提供安全防范。因此，物管企業(yè)的保安員不同于其他行業(yè)的保安，不僅要身體強健，更要服務(wù)意識強，頭腦靈活、機智勇敢、臨危不懼、樂于奉獻(xiàn)。為了確保物業(yè)管理保安服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理企業(yè)在聘用保安員時要把好“三關(guān)”，即招聘關(guān)、考核關(guān)和培訓(xùn)關(guān)。首先要從源頭抓好，即在招聘保安員時要選擇優(yōu)秀退伍軍人、黨員、團員，他們紀(jì)律性很強，綜合素質(zhì)高，集體意識好，又好學(xué)上進(jìn)，具備從事物業(yè)管理服務(wù)的先決條件；其次，要嚴(yán)格認(rèn)真進(jìn)行考核，能否勝任物業(yè)管理保安服務(wù)這項工作，需要基本的理論知識測試和相應(yīng)的軍事考核，物業(yè)管理面對不同的業(yè)主、客戶，長期需要做好溝通、解釋等工作，沒有一定的溝通能力顯然不行，當(dāng)然體質(zhì)不行那就更不用說；再次，周密細(xì)致的培訓(xùn)長抓不懈，從應(yīng)知應(yīng)會、崗位職責(zé)、服務(wù)流程等基礎(chǔ)知識抓起，進(jìn)行反復(fù)的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，并及時考核、檢查，發(fā)現(xiàn)“落伍者”，要立即采取措施，或培訓(xùn)合格后再上崗，或辭退，決不能姑息養(yǎng)閑，影響整個隊伍的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和工作成效?？傊?，機智勇敢的保安是物業(yè)管理保安服務(wù)的基本要求，一名稱職、合格的物業(yè)管理保安員必須具備機智勇敢這個先決條件。

第二篇：淺談物業(yè)管理中的保安責(zé)任問題

淺談物業(yè)管理中的保安責(zé)任問題

物業(yè)管理保安服務(wù)中發(fā)生的矛盾主要集中在兩個方面：一是業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到侵害引發(fā)訴訟；二是日常管理中引發(fā)的糾紛。保安人員處在物業(yè)管理第一線，和業(yè)主有最頻繁的接觸，容易引發(fā)沖突。而一旦發(fā)生沖突，則報端網(wǎng)站等媒體大多口誅筆伐，對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行曝光指責(zé)，使得物業(yè)管理企業(yè)名聲受到損害。

由此，反思我們物業(yè)管理制度的設(shè)計，通過比較可以看出，國外大部分地區(qū)的物業(yè)管理對治安和安全防范管理的介入都較淺，包括美國、加拿大、日本、法國、丹麥等國，有的完全不介入社會治安等公共安全事務(wù)，而大多則只配備極少量的人員負(fù)責(zé)公共秩序的維護。在發(fā)達(dá)國家的大型社區(qū)，對秩序的維護更多的采用技防而不是人防，例如在關(guān)鍵部位設(shè)置24小時攝像，發(fā)生安全問題時派人到現(xiàn)場參與調(diào)解，需要時向公共安全管理部門提供情況。因此，在物業(yè)管理區(qū)域幾乎見不到物業(yè)人員，矛盾和沖突也極少發(fā)生。我國大陸物業(yè)管理發(fā)源于廣東沿海地區(qū)，在起步階段就把保安擔(dān)負(fù)的安全管理工作作為亮點納入了服務(wù)范疇。多年來，物業(yè)管理保安在積極協(xié)助公安部門開展治安、消防、交通安全管理，在處理突發(fā)事件，消除安全隱患，維護城市的安寧和業(yè)主的安全方面發(fā)揮了積極的作用。但是在早期的管理中，行業(yè)自身也存在夸大保安作用的問題。有的企業(yè)就大肆宣傳有了物業(yè)管理保安24小時值崗和巡邏，管理區(qū)域內(nèi)偷盜等刑事案件可以杜絕，業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全就可以得到保障等等。物業(yè)管理企業(yè)都配備了大量的保安人員，有設(shè)崗值勤的，有流動巡邏的，大多按類似警服著裝，給業(yè)主以準(zhǔn)警察部隊承擔(dān)治安管理的印象。包括1984年建設(shè)部頒布的《城市新建小區(qū)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）也提出：“住宅小區(qū)管理是指對住宅小區(qū)的房屋建筑極其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護、修繕和整治”。由此可見這個階段的物業(yè)管理把安全管理放在較為重要的位子上，從而導(dǎo)致社會各方面對物業(yè)管理的治安責(zé)任看得較重。此間，深圳、上海、北京都發(fā)生過在管理區(qū)域內(nèi)家庭財產(chǎn)被盜甚至業(yè)主被殺害的事件，業(yè)主狀告物業(yè)管理企業(yè)并提出巨額索賠，使物業(yè)管理承受了巨大的壓力，也引發(fā)了業(yè)內(nèi)對物業(yè)管理承擔(dān)安全防范事物責(zé)任和能力的再思考。

2003年9月，國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》），《條例》明確了物業(yè)管理職責(zé)為：“物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動”?！稐l例》與1984年建設(shè)部《辦法》相比，對物業(yè)管理承擔(dān)的安全事務(wù)管理作了重大的調(diào)整。通過對《條例》分析可以看出其中三層意思：首先明確了

物業(yè)管理是“維護相關(guān)區(qū)域秩序”，并非對住宅小區(qū)的治安管理，不負(fù)有保障業(yè)主和住戶人身財產(chǎn)安全的責(zé)任；其次明確了“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助作好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部們報告，協(xié)助做好救助工作”。平時協(xié)助安全防范，發(fā)生事故及時報告和協(xié)助救助是物業(yè)管理應(yīng)承擔(dān)的三項任務(wù)；再次是在相關(guān)條款中規(guī)定了“雇請保安的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定”。從該法規(guī)看當(dāng)屬選擇性規(guī)范，它并不強制規(guī)定物業(yè)管理必須設(shè)置保安崗位以及承擔(dān)保安責(zé)任。

從法理上說，物業(yè)管理維持秩序和協(xié)助安全性防范工作的服務(wù)屬于私權(quán)范疇，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主均是平等的民事法律關(guān)系主體，其承擔(dān)安全事務(wù)的義務(wù)和責(zé)任主要受物業(yè)管理服務(wù)合同的約定而非法律的直接規(guī)定。而社會治安管理屬于公權(quán)范疇，是指由公安機關(guān)依法律規(guī)定所負(fù)有的維護社會秩序和公共安全、保護公民合法權(quán)益的義務(wù)，并依據(jù)國家《刑法》、《治安管理處罰法》等法律對違法犯罪行為實施懲處的權(quán)利。

《物業(yè)管理條例》發(fā)布后，引起了政府房地主管部門的高度重視，中國物業(yè)管理協(xié)會和各省市物業(yè)管理協(xié)會紛紛組織業(yè)內(nèi)外有關(guān)單位學(xué)習(xí)討論《條例》的有關(guān)精神，中國物業(yè)管理協(xié)會并為此發(fā)出通知，要求各物業(yè)管理單位將“物業(yè)保安員”改稱為“秩序維護員”，以有序規(guī)范物業(yè)管理行為。由此，很多城市將原來物業(yè)管理保安改為“秩序維護員”，調(diào)整了物業(yè)管理保安承擔(dān)維護物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域秩序和協(xié)助做好安全防范的工作要求和宣傳口徑。這一更改完全準(zhǔn)確地體現(xiàn)了《條例》精神。但是，應(yīng)該承認(rèn)，目前對《條例》有關(guān)精神的宣傳和貫徹尚不到位，無論在行政管理層面還是在輿論導(dǎo)向?qū)用孢€是在民眾潛意識當(dāng)中，物業(yè)管理對安全事務(wù)責(zé)任被任意擴大的問題仍然存在，并給物業(yè)管理帶來了過大的壓力。要降低和解決物業(yè)管理保安服務(wù)或者說“秩序維護服務(wù)”的糾紛等問題，可從以下四點著手：

第一，物業(yè)管理人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)《條例》的精神，按照不錯位、不越位的原則，堅持《條例》對物業(yè)管理維持秩序和協(xié)助安全防范的服務(wù)定位，建立一套嚴(yán)格的管理制度和流程，在物業(yè)管理的和諧服務(wù)上下足功夫。

第二，物業(yè)管理企業(yè)在簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》時，應(yīng)明確約定合同雙方在維持秩序和協(xié)助安全防范方面應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，細(xì)化合同條款（包括免責(zé)條款）。一旦發(fā)生問題依據(jù)合同法進(jìn)行處理，避免矛盾和糾紛。

第三，嚴(yán)格企業(yè)內(nèi)部管理制度，規(guī)范服務(wù)人員的行為，堅決杜絕打人等影響行業(yè)形象的惡劣事件發(fā)生。同時在條件許可的情況下加大技防覆蓋面，做到人防技防雙軌齊下。

第四，加大法規(guī)宣傳力度，堅持正確的輿論導(dǎo)向。通過媒體客觀公正地引導(dǎo)社會對物業(yè)企業(yè)安全管理責(zé)任的正確理解，避免業(yè)主把一些應(yīng)由政府承擔(dān)的社會治安管理職能都誤認(rèn)為是物業(yè)管理服務(wù)的法定義務(wù)，從而影響物業(yè)行業(yè)的正常發(fā)展。

秦儉 2009年3月8日

第三篇：淺談物業(yè)管理中的保安隊伍管理

淺談物業(yè)管理中的保安隊伍管理

其中的一個重要環(huán)節(jié)便是治安問題，良好的治安環(huán)境需要一個作風(fēng)過硬、技能優(yōu)良、機動快速的保安隊伍做保障。如何搞好保安隊伍管理,保安，已成為物業(yè)管理人普遍關(guān)注的課題。大家認(rèn)為，搞好保安隊伍的管理，營造祥和的安居環(huán)境，應(yīng)做好以下幾個方面的工作：

一、保安員的素質(zhì)把關(guān)

物業(yè)管理是一個人口密集型的工作。一名優(yōu)秀的保安員，必須具備良好的思想業(yè)務(wù)素質(zhì)，才能勝任物業(yè)保安這項工作。并不是人人都能做保安的。對物業(yè)保安員的錄用和考核，要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)，層層篩選，綜合考評?？己嗣鎽?yīng)涵蓋軍事技能、文化水平、普通話、協(xié)調(diào)能力等方面。只有人員素質(zhì)上去了，提高服務(wù)水準(zhǔn)才有保障。保安員直接與住戶的接觸，是聯(lián)系住戶和公司的紐帶，又是物業(yè)管理的門面和窗口。良好的工作態(tài)度、得體的語言、熱忱的服務(wù)是業(yè)主衡量我們管理水平的標(biāo)尺。如果保安員的普通話都講不標(biāo)準(zhǔn)，就無法與住戶溝通、不能及時準(zhǔn)確地了解客戶所想。

二、保安的培訓(xùn)和教育應(yīng)做為日常工作

物業(yè)保安員進(jìn)入隊伍，前期的理論技能培訓(xùn)是必要的。編制科學(xué)合理的培訓(xùn)教案，輔以靈活多樣的培訓(xùn)方法是需要考慮的首要問題。案例中側(cè)重理論和實踐相結(jié)合，走集中培訓(xùn)、單兵考核的辦法。培訓(xùn)中注重對人才的發(fā)掘和使用。了解人員的特長、技能、愛好，適才專用。只有充分發(fā)現(xiàn)和挖掘人才的潛力，恰如其分地發(fā)揮他的作用和專長，才能營造一種寬松公正的管理氛圍。培訓(xùn)項目要進(jìn)行基礎(chǔ)考核，了解和掌握培訓(xùn)的質(zhì)量；同時運用獎優(yōu)罰懶的管理杠桿。推行軍事技能訓(xùn)練和理論知識培訓(xùn)相輔相成，真正做到周有計劃、月有安排。同時不忽視消防和其他應(yīng)急突發(fā)事件處理的模擬演練。從實戰(zhàn)中總結(jié)摸索經(jīng)驗，真正做到有備無患。

三、完善各項管理制度，并按章實施

高效的物業(yè)管理需要完善的制度來支持。制定并及時完善各項管理規(guī)章制度，對日常管理將起到較好的指導(dǎo)作用。制度作為管理的行為準(zhǔn)則和依據(jù)，只是從形式、文字上對管理做了指引，重要的在于貫徹和落到實處。

物業(yè)管理是朝陽產(chǎn)業(yè)，日益成為公司第二次飛躍中的關(guān)鍵一環(huán)。物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，通過向業(yè)主提供治安、綠化、維修等多種無形的服務(wù)形式，來產(chǎn)生經(jīng)濟效益。要打好物業(yè)這張牌，首要的就是治安問題。保安隊伍管理是一個常說常新的話題。治軍治道，得之于嚴(yán)，失之于寬。

物業(yè)管理如何做好保安隊伍建設(shè)

現(xiàn)在大多數(shù)物業(yè)公司對保安隊伍的建設(shè)感到非常頭痛，比如大家常說的人員整體素質(zhì)不高、人員流動頻繁、招聘困難、服務(wù)意識和安全意識低、不服從管理等問題，嚴(yán)重的還有監(jiān)守自盜的現(xiàn)象。但在物業(yè)管理企業(yè)，保安在物業(yè)管理中的地位是別人無法替代的，除了肩負(fù)著物業(yè)轄區(qū)內(nèi)秩序維護的重任外還是公司對外形象宣傳的一面旗幟，起到形象展示的作用，保安工作人員是工作在物業(yè)管理的最前線，他們直接和業(yè)主（顧客）接觸，為業(yè)主（顧客）提供最直接的物業(yè)管理服務(wù)，所以保安隊伍的管理和服務(wù)水平將直接影響到整個物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量及品牌信譽。那么如何做好保安隊伍的建設(shè)呢，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個方面加強保安隊伍管理：

一、嚴(yán)格控制招聘環(huán)節(jié)

在保安招聘的環(huán)節(jié)上一定要把好關(guān)，招聘前要先制定出招聘條件，這個是最基本的也是最重要的，不要沒有方向的招聘，人員的選才很重要，對于保安崗位的重要性從公司領(lǐng)導(dǎo)就要端正認(rèn)識態(tài)度。招聘人員要明白應(yīng)聘人員做保安的目的，預(yù)防很多人“跳板式”的工作方式，這樣即使招聘來也不會做太久，也做不好，因為他們感覺只是個跳板，無所謂，極易不服從管理，另外盡量去招聘沒有做過保安的人員，最好是剛畢業(yè)的學(xué)生，這樣便于管理，因為保安工作年限和工作表現(xiàn)可以用這樣四個字來形容，那就是“古、靈、精、怪”，意思就是說第一年的保安比較古板，第二年的保安比較靈活，第三年的保安就成精了，第四年的保安就成怪了。所以保安工作時間長對企業(yè)未必有好處，雖然不是絕對的，但的確有它的道理。故在招聘的時候?qū)μ厥獾膷徫?，比如車庫，可以考慮年齡大一點成家的退伍人員，或一些中年下崗職工，因為他們找份工作也很不容易，會比較珍惜工作，并且責(zé)任心強。另可多招聘些農(nóng)村出來的人員，他們還是比較珍惜工作的，并且思想單一。在保安招聘時杜絕有“痞子”性子的人和杜絕同一地方和朋友關(guān)系的人（即使要也不能超過兩個），有“土”性的是可以考慮的，因為有訓(xùn)練，基本可以糾正。

二、做好崗前和崗中培訓(xùn)

在保安招聘來后崗前培訓(xùn)很重要，如果有條件的話一定要獨立培訓(xùn)，有些公司因為條件上的限制喜歡讓老員工在崗中帶，不過通過我多年的保安工作經(jīng)驗，這樣的做法效果不大，因為老的保安往往不會說怎么教新員工如何做好，而是教員工如何偷懶和如何應(yīng)付領(lǐng)導(dǎo)，往往新來的員工在專業(yè)知識還沒學(xué)到的情況下其他的已經(jīng)很精通了。在崗前培訓(xùn)中一定要講明公司的要求和管理制度，當(dāng)然也是有技巧的，如果是開始就講管理制度，那么很大一部分人也會被嚇跑了，感覺管理太嚴(yán)。在崗前培訓(xùn)中開始要著重于軍事訓(xùn)練，因為從中可以看出一個人的紀(jì)律性和接受能力，如果實在不行那么只能從這一環(huán)節(jié)淘汰掉，另外要加強管理專業(yè)化和物業(yè)管理基礎(chǔ)知識的培訓(xùn)，讓大家了解物業(yè)管理并對物業(yè)行業(yè)前景看好，可以給他們舉例說明，因為很多公司的高層領(lǐng)導(dǎo)都是從保安做起的，要對未來有信心。對于崗中培訓(xùn)同時要加強，在每周都要定期培訓(xùn)，其中主要包括軍事、體能、消防、業(yè)務(wù)知識、法律法規(guī)等，要安排合理時間進(jìn)行反復(fù)培訓(xùn)，并結(jié)合現(xiàn)場管理情況定制出培訓(xùn)計劃，有計劃一定要施行。

三、嚴(yán)格執(zhí)行管理制度

在正常管理中，一定要結(jié)合現(xiàn)場嚴(yán)格執(zhí)行管理制度，最終的目的是讓處罰有依據(jù)，被處罰人無怨言，做到公平公正，這樣也能提高管理者的威信，保安隊伍是個特殊的隊伍，團隊年輕化，員工遇事很容易沖動，情緒波動較大，但對道理也很清晰，接受新的事物較快，所以一個團隊開始的管理很重要，做好管理預(yù)防工作，如果等到問題都出現(xiàn)了再去處理，那么要多付出很大的人力和物力，還未必能達(dá)到理想的效果。

四、巧用管理技巧

在保安隊伍中管理技巧很重要，要講究方法，在生活中要真心關(guān)心我們的每位員工，有困難要馬上解決，在工作中要嚴(yán)格要求每個員工。打個比方，有一個員工違反了紀(jì)律，那么做為保安隊長肯定要對違規(guī)人員做出處罰，那么這時候就要按兩條路線走，給被處罰的員工處罰后就不能不處理了，要在私下再找這名隊員談一下心，問為什么違反，有什么想法，對處罰結(jié)果如何認(rèn)識，并給其講處罰的目的，當(dāng)然我們都知道處罰的目的是為了整個團隊的建設(shè)，不是說對那一個人而言。在部門會議上要進(jìn)行宣布，要把事情拿出來進(jìn)行分析，引起大家的注意，這樣一個處罰才能起到應(yīng)有的作用；另要加強逐級管理的制度，但在這個制度中最難實行的就是保安班長對保安員的監(jiān)督，很多保安班長由于本身認(rèn)識的問題即使在發(fā)現(xiàn)本班員工違反紀(jì)律也不進(jìn)行處罰，并且還為其打掩護，感覺這樣員工會感激他，會服從他，這樣的想法是錯誤的，一個團隊只有紀(jì)律嚴(yán)明，每個人才更便于管理，如果長久這樣下去在真的遇到問題要進(jìn)行解決的時候很容易出現(xiàn)員工集體辭職的現(xiàn)象發(fā)生。我們?yōu)榱俗龊弥鸺壒芾砜梢钥紤]在管理制度中做好連帶責(zé)任處罰，比如說本班隊員在一個月內(nèi)出現(xiàn)三次違紀(jì)現(xiàn)象班長扣多少分，前提是違紀(jì)不是本班班長發(fā)現(xiàn)的，要不然又達(dá)不到效果。

五、重視他們，同時也要讓他們感覺到受到重視

管理處上下員工都要相互關(guān)心，在隊員有生活問題或有工作情緒的情況下要做好思想工作教育和溝通，這時候管理員要起到作用，要做好溝通，不能單靠保安主管，特別是女管理員、管理處主任也要定期不定期地與員工溝通，不要給員工高高在上的感覺，要重視他們，對員工講他們的重要性，對他們的工作成績要給予肯定，這樣員工才會更加努力的去工作，有時候加工資不是最好的辦法，特別是保安人員，他們更想得到別人的認(rèn)可和尊重，尤其是領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可。

六、讓其生活感到充實

對于保安工作，做久了都會感覺到無聊，特別是下班后，如果這時候管理不善的話很容易使保安隊伍紀(jì)律渙散，這是因為保安隊伍大部分都是一些年輕小伙子，即使有退伍軍人也會因社會環(huán)境而變化。加之處于結(jié)交朋友談情說愛階段。那么在這樣的關(guān)鍵時刻，除了要經(jīng)常灌輸安全重要性和崗位重要性外還要提高員工的業(yè)余生活，讓其感覺生活每天都排的滿滿的，比如培訓(xùn)、訓(xùn)練、娛樂項目比賽等，這樣的話他們感覺既有部隊的生活又有社會的樂趣，既能統(tǒng)一管理又能增

加保安隊伍整體團隊的凝聚力、戰(zhàn)斗力。

七、要有好的薪酬體制

物業(yè)公司除有好的體制和規(guī)范完整的規(guī)章制度外，要想保安隊伍綜合素質(zhì)高，服務(wù)理念強，就必須做好保安薪酬評估計劃。在當(dāng)今的社會里，經(jīng)濟是大家關(guān)心的問題，那么要招聘好的保安就得在薪水方面讓他感覺到比周邊同行企業(yè)要高，他們就會感到自己能進(jìn)入這樣的企業(yè)而自豪，就會珍惜這份來之不易的工作。物業(yè)公司在薪酬計劃評估方面做到位，薪酬體制完善，保安的流動率就會下降，人員的素質(zhì)就會提高，服務(wù)理念就會加強。這個問題比較現(xiàn)實，但確實管用。

八、人員著重培養(yǎng)，選拔人才

除了以上管理措施，企業(yè)還要有完善的人才選拔機制，給員工能看到自己的前途，形成良性循環(huán)，說實話沒有一個保安愿意一輩子做保安，都感覺只是在吃青春飯，要給員工希望，讓員工感覺到自己的努力是有回報的，這樣才能形成一個積極向上的團隊，才能建設(shè)好保安隊伍。

因此，不管是什么樣的物業(yè)管理公司，要加強保安隊伍的建設(shè)，假如做到上述幾點，那么，物業(yè)公司的保安形象、公司品牌就得到了展示，企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會效益也就隨之而來、、、、、、

第四篇：如何做好物業(yè)管理中的保安工作

如何做好物業(yè)管理中的保安工作

思想心態(tài)上

·要認(rèn)為保安工作很光榮，是業(yè)主生命財產(chǎn)的保護神

·不要事事向錢看，做好一份職業(yè)也是一件有意義的事情

·自尊自信，首先要自已看得起自已，做好工作，得到業(yè)主的認(rèn)可

行為儀表上

·著裝整潔規(guī)范

·行為富陽剛之氣

·警覺有禮

·不貪小便宜

工作方法上

·熟悉自已的管轄區(qū)域

·認(rèn)識所管轄區(qū)域的業(yè)主

·了解本小區(qū)以往常發(fā)生的案件

·做幾件得人心的事，長期堅持

·做業(yè)主的朋友，有困難就想起咱

·定期與業(yè)主開辦活動

可視化管理上

·做好工作，還要讓業(yè)主知道

·保安工作計劃

·保安評比

·保安警容

·每日操練整隊 ·安全知識，常見安全情況處理宣傳

要認(rèn)為保安工作很光榮，是業(yè)主生命財產(chǎn)的保護神

整個社會是一個互為依靠聯(lián)結(jié)的整體，不要總認(rèn)為做老板就很光榮，做保安就不值得，要知道，再大的老板住在小區(qū)，他的生命財產(chǎn)有賴我們的保護，在國外，很多人對職業(yè)很尊重，即使一個六十歲的人做侍者，他也不會覺得丟人，只要做好本職工作，得到上司同事和業(yè)主的認(rèn)可，就是很光榮的一件事。我們保安要熱愛我們物業(yè)公司，不要動不動就想離職，就想跳槽，雖然我們工資不高，但看到業(yè)主能在假日放心地出門旅行，我們欣慰，當(dāng)看到孩童在小區(qū)的草地上安全在玩耍，我們欣慰，當(dāng)傍晚，一群群的老人和小孩在游樂區(qū)嘻戲，我們也打心里地欣慰。

不要事事向錢看，做好一份職業(yè)也是一件有意義的事情

錢多當(dāng)然好，工資高也當(dāng)然好，但君子愛財，取之有道，我們應(yīng)不斷地提升我們的服務(wù)水平，提供更人性化更貼心更高效的服務(wù)，來讓業(yè)主愿意出更多的管理費來提高我們的待遇，我們應(yīng)不斷提高我們的管理水平，提高名聲，接手管理更高檔的小區(qū)來提升我們的待遇，靜下心來，做內(nèi)功，而不是處處抱怨，看事的眼光很短，要愿吃小虧來換長遠(yuǎn)的大便宜。

自尊自信，首先要自已看得起自已，做好工作，得到業(yè)主的認(rèn)可

做保安首先要自尊自信，只有先自已看得起自已，精神抖擻，認(rèn)真做好工作，才能得到業(yè)主的共鳴，我們很多保安同事抱著做一天和尚撞一天鐘的心態(tài)上班，上班時不用心，無精打采，衣冠不整，業(yè)主見面一百次也不認(rèn)識，這樣的保安自已做著也覺無趣，業(yè)主當(dāng)然也看不起。

著裝整潔規(guī)范

保安應(yīng)類同于軍隊，應(yīng)一年四季戴帽，穿制服，正謂人要衣裝，佛要金裝，一身得體威武的保安服極易讓業(yè)主產(chǎn)生安全感，讓不法分子產(chǎn)生威懾感。同時，整潔威武的服裝也讓保安更愛自已。行為富陽剛之氣

做保安，要有陽剛之氣，走路要威風(fēng)凜凜，站如松，坐如鐘，不能讓業(yè)主看到我們打不起精神，慵懶的樣子，在保安室，要時刻保持警惕，不能打瞌睡，玩手機，看小說等，對業(yè)主要象春天般溫暖，對不法分子要象冬天般無情。

警覺有禮

雖然我們威武，但要讓小區(qū)的老人、小孩、業(yè)主覺得我們和藹可親，對于熟悉的業(yè)主，要主動打招呼，遇到隨手的小困難，要主動前去幫忙，比如遇老人提重物，可主動協(xié)助，不隨便進(jìn)業(yè)主的門。不貪小便宜

不隨便要業(yè)主的東西，不喝業(yè)主的水，更不能主動要業(yè)主的禮物，在業(yè)主家，眼睛不可隨便亂找，實在要進(jìn)去時，應(yīng)速進(jìn)速出。

熟悉自已的管轄區(qū)域

對于自已管轄的區(qū)域，應(yīng)多巡視，有哪些危險隱患點，有哪些可能被不法分子利用的地方，在哪些部位有發(fā)生過事故，都應(yīng)調(diào)查清楚，并且重點留意。

認(rèn)識所管轄區(qū)域的業(yè)主

業(yè)主是我們的衣食父母，業(yè)主交物業(yè)管理費，才有物業(yè)公司的生存，只有物業(yè)公司有收入，才有保安的收入，所以，應(yīng)一切工作圍繞如何服務(wù)好業(yè)主支開展。我們每月的工資，有我們管理各樓層業(yè)主的一部分，可我們大多保安卻不認(rèn)識業(yè)主，業(yè)主也不認(rèn)識我們，是很可可悲的事情。

作為自已管轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)盡可能想辦法記住他們住的樓層，他們的姓名，基本情況，孩子情況，擁有的私家車情況，及業(yè)主主要的朋友親戚情況，甚或業(yè)主是否常出差，在家的情況，只有做好業(yè)主檔案，才能針對業(yè)主的服務(wù)有的放矢，令各業(yè)主高興，當(dāng)有情況發(fā)生時，才能更快更好地處理問題。

比如上次某住戶遭竊，是業(yè)主長期不在家，被小偷了解了情況，如果保安能了解此情況，那么，他就能重點關(guān)注，及與業(yè)主作好溝通，也許損失就可避免，讓不法分子無可乘之機，業(yè)主受了損失，他平時交物業(yè)管理費就不情愿，也就影響到我們的收入。

認(rèn)識我們的業(yè)主，當(dāng)在路上碰面時，多與他們打招呼，其實大多業(yè)主很客氣，是好人，與他們交朋友有很多樂趣，很多業(yè)主是成功人士，與他們交往，向他們學(xué)習(xí)，可以得到很好的進(jìn)步。了解本小區(qū)以往常發(fā)生的案件

本小區(qū)以往發(fā)生過哪些案件，是如何發(fā)生的，有哪些經(jīng)驗教訓(xùn)可以總結(jié)，附近小區(qū)有哪些案件發(fā)生，是哪些人所為，有哪些經(jīng)驗教訓(xùn)可以總結(jié)，及國內(nèi)外做得好的物業(yè)管理公司是如何做的，我們應(yīng)不斷學(xué)習(xí)別人好的作法，來改進(jìn)我們的工作，爭取在管理上不斷上臺階，以獲得更多的小區(qū)管理權(quán)，甚至可以以參加評比，以增長我們物業(yè)公司的名氣。做幾件得人心的事，長期堅持

我們要做幾件得人心的事，長期堅持下來，比如，每天早晚所有的保安進(jìn)行隊列訓(xùn)練，對全小區(qū)進(jìn)行集體巡查，讓業(yè)主看到我們的訓(xùn)練有素，從而放心。

對于小區(qū)中特別需照顧的孤寡老人堅持給予關(guān)懷，并讓所有的業(yè)主知道。比如，常期堅持邀請業(yè)主與我們一起開檢討會，討論工作如何做得更好。

比如，邀請有興趣的業(yè)主與我們一起打球賽，以增進(jìn)感情等，長期堅持，讓業(yè)主關(guān)注我們，了解我們，產(chǎn)生感情交流。

比如，在可能時，幫有困難的業(yè)主送水，偶爾接送或照顧一下小孩等，作為我們?nèi)粘１貍涞姆?wù)內(nèi)容。

參照酒店的大堂經(jīng)理方式，讓業(yè)主很容易知道今天我們物業(yè)公司誰當(dāng)值，如何快速找到我們等。

做業(yè)主的朋友，有困難就想起咱 同上，略

定期與業(yè)主開辦活動 同上，略

做好工作，還要讓業(yè)主知道

俗話說，酒香不怕巷子深，我們做了很多工作，如果業(yè)主不知道，不清楚，當(dāng)有問題發(fā)生時，他們就會責(zé)怪我們平時無作為，如果讓他們知道我們平時做了很多工作，那么當(dāng)發(fā)生問題時，他們就會認(rèn)為是偶然性的事情，是難以避免的事情，對我們的責(zé)怪就會少很多。

所以，平時的很多工作，盡量想辦法予以公布，通報，讓業(yè)主盡可能多地了解我們，比如我們可以在各主要出口設(shè)一個公告欄，常更換我們的工作報告。

或者，定期召集業(yè)主，向他們作工作報告。

我們小區(qū)對面的陽光幼兒園有些作法值得學(xué)習(xí)，比如他們會將小孩每周的菜譜發(fā)給家長，定期與家長舉辦親子活動，每年春秋季還要求家長與小孩一起出游，以增進(jìn)感情，每周幼兒園將小孩的表現(xiàn)作評價，同時要求家長也將小孩在家的表現(xiàn)作書面評價，我們很多人總以為將事做好就行了，但如果別人不知道，他們就可能認(rèn)為我們沒有做。

保安工作計劃

將一年的工作計劃，每季，每月的工作計劃張貼，及執(zhí)行情況作對比，打鐵須得自身硬，只有自已將工作做得扎實，不怕部分業(yè)主心不改，最終相信，絕大部分業(yè)主會喜歡我們，依賴我們。

保安評比

每月將保安進(jìn)行評比，將其照片，事跡公布，讓業(yè)主認(rèn)識明星保安，增加保安的榮譽感。

保安警容 所有保安的照片及名字，工號，簡介及曾經(jīng)的光榮事跡上墻，讓業(yè)主認(rèn)識我們。每幢樓負(fù)責(zé)的保安相片，名字，手機張貼在樓層門口，讓業(yè)主有需要時馬上可以找到我們，同時也增加了各個保安的責(zé)任感。

安全知識，常見安全情況處理宣傳

定期通進(jìn)書面和活動形式向業(yè)主宣傳保安，消防，自我防衛(wèi)等知識，只有業(yè)主安全，才有我們物業(yè)公司的生存安全，才有我們保安的工作安全。

第五篇：業(yè)委會和物業(yè)公司在物業(yè)管理中的角色

業(yè)委會是創(chuàng)新社會治理體制的重要力量

---一個業(yè)委會主人的多年感悟---

十八屆三中全會通過的中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定第十三章、創(chuàng)新社會治理體制中說：改進(jìn)社會治理方式。?實現(xiàn)政府治理和社會自我調(diào)節(jié)、居民自治良性互動?運用法治思維和法治方式化解社會矛盾。?調(diào)節(jié)利益關(guān)系，協(xié)調(diào)社會關(guān)系，解決社會問題。

從以下三個方面闡述業(yè)委會是創(chuàng)新社會治理體制的重要力量。

1、依法治理，加強法治保障---物權(quán)法明確了產(chǎn)權(quán)關(guān)系決定業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)治理中的位置。

2、社會自我調(diào)節(jié)、居民自治良性互動-----因業(yè)委會是業(yè)主自我管理的公益性群眾組織決定了她的作用。

3、業(yè)委會在化解社區(qū)矛盾中所起的重要作用

4、及時反映和協(xié)助政府協(xié)調(diào)社區(qū)群眾各方面各層次利益訴求是廣東華南和諧社區(qū)發(fā)展中心的歷史責(zé)任

一、依法治理，加強法治保障---物權(quán)法明確了產(chǎn)權(quán)關(guān)系決定業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)治理中的位置。

現(xiàn)在90%以上的城市居民是住在商品房或房改房小區(qū)。社區(qū)的和諧是社會和諧的基礎(chǔ)之一。

《物權(quán)法》在第六章首次提出了業(yè)主的建筑物區(qū)分所權(quán)的概念。其中第七十條明確 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。換句話說，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，除專有物權(quán)以外的部分，比如，電梯，過道、走廊、小區(qū)綠化帶等等都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有的物權(quán)。業(yè)主 們打開家門，直到小區(qū)紅線以內(nèi)的非專有部分，如沒有特別約定，都屬于業(yè)主共有部分。共有物權(quán)的概念之所以重要，是因為這是業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會一切權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的物質(zhì)基礎(chǔ)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用就在于對共同擁有、使用的共有部分進(jìn)行管理、處分與協(xié)調(diào)，使共有部分處于良好的狀態(tài)，以營造一個和諧、寧靜的家園。也是由于對共有物權(quán)的維護管理的需要，產(chǎn)生了物業(yè)服務(wù)行業(yè)，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與其簽訂委托合同，委托其管理業(yè)主的共有物業(yè)。

現(xiàn)在社會上有一個較嚴(yán)重的誤區(qū)，政府主管部門某些工作人員開發(fā)商、物業(yè)公司、甚至相當(dāng)一部分業(yè)主都認(rèn)為物業(yè)公司是小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)。雖然2003年已實施的國務(wù)院物業(yè)管理條例第三十五條，第三十六條已經(jīng)明確規(guī)定： 物業(yè)公司在小區(qū)是受全體業(yè)主聘用為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的。和業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的關(guān)系是服務(wù)合同關(guān)系，通俗稱之為保姆或管家。物權(quán)法第八十一條更明確規(guī)定： 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。在法律的角度更明確了業(yè)主才是小區(qū)的主人，是業(yè)主決定用什麼方式管理小區(qū)，聘用誰。而小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)是業(yè)主大會！業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。但是在現(xiàn)實生活中卻不是如此，開發(fā)商或物業(yè)公司無視業(yè)主大會是小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)是司空見慣的，可悲的是我們部分從事物業(yè)管理工作的政府機關(guān)工作人員也無視這個基本事實和基本法理。

例如：正是因為這種對物業(yè)公司位置的嚴(yán)重誤區(qū)，咄咄怪事出現(xiàn)了，最大的問題是廣州市業(yè)主能夠支配自己小區(qū)的公共收益的物業(yè)小區(qū)占不到全市小區(qū)的一成。小偷，強盜是人人憎惡，也是公安打擊的重點之一，但是對于公然侵占業(yè)主公共收益的行為卻被“慣例”保護起來，這些公共部位的收益，少則七八萬多則幾十萬、別墅、大面積豪宅可能上百萬，而公共收益的錢比小偷強盜侵占的數(shù)額大多了，業(yè)主追討難上難，甚至要付出血的代價。隨著時間的推移，公共設(shè)施及公共部位的問題逐年增多，維修資金的數(shù)額連更換電梯的主要部件都難以支付，錢從何來？公共物權(quán)的收益是最主要來源，現(xiàn)在卻被開發(fā)商或物業(yè)公司全額占有。這就埋下了社區(qū)不穩(wěn)定因素的最大定時炸彈！

有業(yè)委會主任舉了一個例子來說明是業(yè)委會成立了問題多，還是問題多才成立了業(yè)委會：發(fā)生火災(zāi)消防隊來滅火，可以說是消防隊來了才發(fā)生火災(zāi)嗎？

這種嚴(yán)重的違背物權(quán)法的咄咄怪事是社區(qū)和諧的重大障礙！所以從各級政府到業(yè)主，依物權(quán)法認(rèn)識小區(qū)物業(yè)公司等和業(yè)主的物權(quán)關(guān)系，加強法治保障支持業(yè)主自主決定共有產(chǎn)權(quán)的事物，支持業(yè)主大會業(yè)主委員會的成立，對于小區(qū)是必不可少的。只有業(yè)主大會業(yè)主委員會才有可能努力去爭取業(yè)主的權(quán)益，才有可能落實物權(quán)法賦予業(yè)主小區(qū)主人的權(quán)力，物業(yè)公司錯位的“權(quán)力機構(gòu)”才能得以糾正，小區(qū)的維修資金續(xù)籌等諸多問題才有解決的可能，小區(qū)的安定和諧才有可能實現(xiàn)。

二、社會自我調(diào)節(jié)、居民自治良性互動-----由業(yè)委會是業(yè)主自我管理的公益性群眾組織決定了她的作用。

埃莉諾?奧斯特羅姆是2011年諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者,頭一個獲經(jīng)濟學(xué)獎女性,她獲獎的中心理論是指出在政府和企業(yè)之外還有第三種力量,即自主組織解決社會問題,推動社會的發(fā)展。她曾在2011年調(diào)研了我們廣州完全由業(yè)主自治的豐景大廈,她也多次出席全國業(yè)主委員會組織的交流會，她如此關(guān)注業(yè)主委員會和業(yè)主自治是因為業(yè)主委員會就是典型的自主治理的組織！她對于自主治理是這樣論述的：

一群相互依賴的委托人如何才能把自己組織起來，進(jìn)行自主治理，從而能夠在所有人都面對搭便車、規(guī)避責(zé)任或其他機會主義行為誘惑的情況下，取得持久的共同收益。必須同時解決的問題是如何對變量加以組合，以便⑴增加自主組織的初始可能性，⑵增強人們不斷進(jìn)行自主組織的能力，或⑶增強在沒有某種外部協(xié)助的情況下通過自主組織解決公共池塘資源問題的能力。

業(yè)委會的成立是非常不易的，能夠?qū)π^(qū)的公共物權(quán)實現(xiàn)自主治理更加不易，但是這是物權(quán)法給與的不可剝奪的權(quán)利，更是中國社會健康發(fā)展的必然！

不可否認(rèn)，業(yè)委會成員不都是雷鋒，也有個別甚至犯法。但是絕大部分是好的，沒有任何報酬，除了付出辛苦，還要付出金錢！他們無怨無悔，只有一個信念，就是要通過持久不懈的努力使自己小區(qū)的 鄰居們生活得和諧安逸，使小區(qū)的物業(yè)保值升值！他們是一群志愿者！我到很多小區(qū)去，看到業(yè)主親切的和業(yè)委會成員打招呼，這是一種凝聚力的表現(xiàn)！這幾年業(yè)委會成員的組成也更趨向高學(xué)歷高職務(wù)。里面有處級局級公務(wù)員，包括公安部門的警官，學(xué)者律師，企業(yè)的高中層管理人員，他們是社會精英，他們的共同特點是政策水平較高，同時有較強的組織能力，在自己居住的小區(qū)具有較強的公信力。

廣州市和廣東省有大量的事實：

1、海珠區(qū)順景雅苑小區(qū)業(yè)主委員會領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主成功更換物業(yè)公司、收回被物業(yè)公司長期霸占的停車場，并收回被開發(fā)商長期霸占的公共綠地（被建了商鋪出租給布匹批發(fā)商），同時收回開發(fā)商占有的非法所得幾百萬元。

2、越秀區(qū)豐景大廈業(yè)主委員會帶領(lǐng)小區(qū)的業(yè)主走出了目前國內(nèi)千千萬萬業(yè)主仍然在艱難維權(quán)的怪圈，并率先走上了構(gòu)建和諧平安社區(qū)的健康之路，自治多年來最大的收獲是：第一、最大限度減少了物業(yè)管理糾紛；第二、實現(xiàn)了權(quán)益共享、責(zé)任均負(fù)的業(yè)主理念；解決了小區(qū)物業(yè)維護可持續(xù)發(fā)展的資金問題。

3、廣州海珠區(qū)潤泰大廈業(yè)委會追討回數(shù)百萬元，把一個爛尾樓建設(shè)得井井有條。

4、深圳長城一花園業(yè)主委員會通過各種努力相繼收回了一部分架空層、地下室、電梯間的共有物權(quán)及其出租收益。這筆收入，每年就有80萬，給這個老區(qū)帶來了養(yǎng)老金。業(yè)委會在小區(qū)得到廣大業(yè)主的信任，得到業(yè)主大會的授權(quán)，實現(xiàn)了在所屬小區(qū)社會自我調(diào)節(jié)、居民自治良性互動！這是物業(yè)公司無法取代的，可惜的是廣州成立業(yè)委會的小區(qū)比例僅為25%，市國土房管局有關(guān)人士解釋稱，一個原因是部分業(yè)主對于成立業(yè)委會的意愿沒有特別強烈，原因真是居民意愿不強嗎？顯然不是，城內(nèi)不少小區(qū)業(yè)主有強烈要求成立業(yè)委會的意愿，卻往往得不到支持；即使成立了，換屆時也會遭到各種阻擾。有關(guān)基層單位也視業(yè)委會為另類，總覺得他們的共有物業(yè)自我管理侵犯了自己的管理權(quán)。此外，開發(fā)商也借著前期物業(yè)管理，千方百計侵占共有物業(yè)的業(yè)權(quán)，無償占有共有物業(yè)的開發(fā)收益，據(jù)說在一些物業(yè)公司的行規(guī)里有一條潛規(guī)則：成立了業(yè)委會的小區(qū)物業(yè)經(jīng)理就要被撤職！這才是業(yè)委會難以成立、業(yè)主大會難以召開的根本原因。因此，房管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)是非常重要的，房管部門的支持以及與街道居委的共同合作，無論是對業(yè)主自我管理的支持，還是支持業(yè)主依法維權(quán)維護小區(qū)的穩(wěn)定都是至關(guān)重要的。

三、業(yè)委會在化解社區(qū)矛盾中所起的重要作用

深圳雍翠豪園的案例以事實顯示業(yè)委會在化解矛盾中的重要作用：該小區(qū)位于羅湖區(qū)蓮塘梧桐山邊，“共420戶，建筑面積約3.5萬平方米。小區(qū)2000年入伙到第三家物業(yè)公司進(jìn)駐前，一直是羅湖區(qū)名聲在外的“問題小區(qū)”，糾紛不斷、上訪不斷、官司訴訟不斷、老問題解決不了新問題又不斷出現(xiàn)。小區(qū)除了發(fā)展商欠繳150多萬專項基金，物業(yè)公司也肆無忌憚地反復(fù)挪用，盜用本體維修基金，但業(yè) 委會、政府主管部門能做的也不過是公文來公文去而已，實質(zhì)性的措施一點也沒有。老物業(yè)公司被驅(qū)逐前不但把全部本體維修基金挪走拒不歸還，而且把門禁系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)全部破壞。新物業(yè)公司進(jìn)駐時真是百廢待興、舉步為艱，消防被限期整改、小區(qū)連大門道閘桿斷了也沒有錢修復(fù)，那時甚至打報告向住宅局基金中心申請借款用來消防整改和電梯維修（當(dāng)然也不可能借到錢）。

2007年業(yè)委會經(jīng)多次修改正式確定了以“賬戶共管”為核心的“雍翠豪園第二輪物業(yè)管理模式”作為業(yè)主大會表決提案，經(jīng)業(yè)主大會表決取得了65.7%票權(quán)?！坝捍浜缊@第二輪物業(yè)管理模式”（即雍翠模式）作為對外招聘物業(yè)公司的基本條件。我們據(jù)此制作了招標(biāo)文件、合同框架和評分標(biāo)準(zhǔn)，向外公開招標(biāo)。2008年北方物業(yè)管理有限公司經(jīng)評標(biāo)取得了小區(qū)物業(yè)管理資格，受業(yè)委會授權(quán)委托在11月正式進(jìn)駐小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)：

設(shè)立“小區(qū)收入共管賬戶；管理處按年、按月制定工作計劃和預(yù)算并提交業(yè)委會審議。審核后的預(yù)算每月從“小區(qū)收入共管賬戶”劃拔到管理處賬戶用于日常物業(yè)管理開支；與管理費一起統(tǒng)一托收到“小區(qū)收入共管賬戶”上的維修基金，則按月劃拔到“維修基金專戶”，該賬戶實行雙方共管，保障了維修基金的安全；彌補舊有物業(yè)管理模式的缺陷，在現(xiàn)有法律條件下可操作的模式。它的機制能夠有效化解業(yè)主、業(yè)委會與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾，改變了物業(yè)公司在舊有模式中“獨霸一方、為所欲為”的思維，置業(yè)委會監(jiān)管作用于物業(yè)管理的日常工作中，使小區(qū)成本開支環(huán)節(jié)得到有效監(jiān)督和控制。為營建和 諧的物業(yè)管理環(huán)境開創(chuàng)新局面起到了重要的作用。

《物權(quán)法》第七十八條對業(yè)主委員會的地位明確：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。業(yè)主有權(quán)選舉業(yè)主委員會，但是在一般情況下，不能拒絕業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主可以由于種種原因不參加業(yè)主委員會的活動，但是，業(yè)主委員會的決定必須遵守，只有人民法院才能有權(quán)撤銷業(yè)主委員會的決定。規(guī)范了業(yè)主委員會與政府職能部門之間的關(guān)系。

這一條也賦予業(yè)委會在化解社區(qū)矛盾中的重要作用！

例如潤泰大廈業(yè)主委員會經(jīng)反復(fù)勸阻無效后，起訴同小區(qū)的業(yè)主在裝修過程中，鑿穿H層樓板，加設(shè)直徑約50毫米的新排水管道。4樓和5樓之間H層（架空層），平時是業(yè)主們休閑納涼之所，業(yè)委會說“修復(fù)原狀就好，打官司不是針對誰，而是為了維護小區(qū)管理規(guī)約的嚴(yán)肅性?！苯?jīng)法院調(diào)解，被告需恢復(fù)樓板原狀并承擔(dān)訴訟費用，現(xiàn)在私自鑿開孔洞已恢復(fù)原狀。業(yè)委會告業(yè)主勝訴的案件，具有標(biāo)本性意義：業(yè)主要自覺遵守業(yè)主規(guī)約維護公共利益！

四、及時反映和協(xié)助政府協(xié)調(diào)社區(qū)群眾各方面各層次利益訴求是廣東華南和諧社區(qū)發(fā)展中心的歷史責(zé)任

廣東華南和諧社區(qū)發(fā)展中心在政府的扶持和社會各界的關(guān)心支持下于2010年經(jīng)廣東省民政廳批準(zhǔn)注冊成立，中心致力落實科學(xué)發(fā)展觀和貫徹《物權(quán)法》，致力推動全社會共同構(gòu)建長治久安的和諧社區(qū)。

中心的指導(dǎo)思想：學(xué)好用好《物權(quán)法》，引導(dǎo)廣大業(yè)主依法、有序地推進(jìn)業(yè)主委員會的建設(shè)，聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，共同推動小區(qū)物業(yè)管理市場的健康發(fā)展，最終達(dá)到構(gòu)建和諧社區(qū)的總目標(biāo)，迫切需要建立一個融學(xué)術(shù)研究與實踐指導(dǎo)為一體的交流合作平臺，使之成為政府聯(lián)系基層社區(qū)的紐帶和國內(nèi)外學(xué)術(shù)交流的橋梁。

本中心一方面將組織學(xué)術(shù)界通過開展國內(nèi)和國際學(xué)術(shù)交流，借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗和做法，努力使小區(qū)業(yè)主委員會這一社會基層自治組織成為政府聯(lián)系社區(qū)廣大居民的橋梁和紐帶，推動構(gòu)建和諧社區(qū)的建設(shè)步伐；另一方面將發(fā)揮各社區(qū)業(yè)主委員會的自身優(yōu)勢，借助業(yè)主委員會在社區(qū)的自我管理平臺，通過公益性運作，推動基層社區(qū)的綜合治理和文化建設(shè)事業(yè)的健康發(fā)展。

成立后，首先組織了提高業(yè)委會自我管理自我提高的多種課題的培訓(xùn)交流活動，在廣東省組織了多種課題的論壇和社區(qū)活動，如：

協(xié)助政府組織

幫助小區(qū)成立業(yè)主委員會，解決各種矛盾

及時反映和協(xié)助政府協(xié)調(diào)社區(qū)群眾各方面各層次利益訴求是廣東華南和諧社區(qū)發(fā)展中心的歷史責(zé)任