第一篇：完善物業(yè)服務(wù)收費定價機(jī)制的思考

完善物業(yè)服務(wù)收費定價機(jī)制的思考

來源:發(fā)布時間:2009-3-5 11:09:24 訪問次數(shù):958次

一、物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品屬性決定其價格形成的市場化

物業(yè)管理是一種區(qū)域性公共產(chǎn)品。對于不同物業(yè)管理區(qū)域來說，物業(yè)管理存在差異，業(yè)主需要何種質(zhì)量的產(chǎn)品，以及愿意為接受這種產(chǎn)品提供何種報酬，從根本上說是一種雙方的合同行為。因此，從物業(yè)管理的發(fā)展方向來說，物業(yè)服務(wù)應(yīng)采取市場化的價格形成機(jī)制。

國務(wù)院《物業(yè)管理條例》明確了物業(yè)服務(wù)收費在物業(yè)管理合同中的標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)服務(wù)收費的市場化提供了法律保障；國家發(fā)展改革委和建設(shè)部制定的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》進(jìn)一步明確了物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價兩種形式，政府價格主管部門不再核定具體物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)服務(wù)收費的市場化提供了政策依據(jù)，由于物業(yè)管理服務(wù)的區(qū)域性公共產(chǎn)品性質(zhì)以及市場定價機(jī)制的缺失，在過去的較長時間里，國內(nèi)所有省市都對物業(yè)服務(wù)收費實行了不同程度的管制，這種管制對保障業(yè)主的合法權(quán)益、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但是，政府核定具體物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的弊端也是顯而易見的：一是剝奪了業(yè)主對服務(wù)的選擇權(quán)。政府核定收費標(biāo)準(zhǔn)，往往實際給予物管企業(yè)已提供的服務(wù)，業(yè)主真正需要什么樣的服務(wù)，政府并不清楚。在此背景下，實際是政府代業(yè)主行使了對服務(wù)的選擇權(quán)；二是政府定價機(jī)制有其自身的缺陷。由于物管企業(yè)與政府、業(yè)主與政府之間存在信息的不對稱性，加之物業(yè)管理成本的軟約束，政府制定的收費標(biāo)準(zhǔn)往往難以做到準(zhǔn)確真實。因此，物業(yè)服務(wù)收費實行政府定價，只是在物業(yè)管理市場化體制尚未建立或完善前提下對市場行為的一種矯正機(jī)制。物業(yè)服務(wù)收費由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，才是物業(yè)服務(wù)收費管理體制改革的終極目標(biāo)。

二、現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)收費制度值得商榷的問題

現(xiàn)行政策規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價和政府指導(dǎo)價兩種定價形式，住宅物業(yè)實行政府指導(dǎo)價，其他類型物業(yè)實行市場調(diào)節(jié)價。該規(guī)定至少在兩個方面值得商榷。

1.以物業(yè)類型劃分定價形式，缺乏法律和理論上的支持。

根據(jù)《價格法》的精神，產(chǎn)品和服務(wù)是由市場競爭形成價格還是實行政府管制，應(yīng)依據(jù)產(chǎn)品和服務(wù)的屬性。對壟斷性、稀缺性、公益性的產(chǎn)品和服務(wù)實行政府指導(dǎo)價或政府定價；對競爭性的產(chǎn)品和服務(wù)實行市場調(diào)節(jié)價。而物業(yè)管理服務(wù)就其屬性而言，不管是住宅物業(yè)，還是別墅、寫字樓、商場、工業(yè)區(qū)，都是一致的。所不同的是，有的物業(yè)具備了市場化定價的機(jī)制，有的物業(yè)暫時還不具備。

2.住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是一種政府指導(dǎo)性價格。

《價格法》意義上的政府指導(dǎo)價，指由政府部門規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。也就是說，在政府規(guī)定的基準(zhǔn)價及其浮動幅度范圍內(nèi)，經(jīng)營者可以自主制定具體價格。就物業(yè)管理服務(wù)而言，其價格水平要么由業(yè)主與接受委托的物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商確定，；要么由政府價格主管部門黑的那個。由物業(yè)管理企業(yè)制定收費標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主而言是不公平的。在國家政策規(guī)定取消政府定價形式的情況下，政府對住宅物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)，應(yīng)該是規(guī)定基準(zhǔn)價和浮動幅度，而由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方商定價格。這種指導(dǎo)價格不是《價格法》意義上的政府指導(dǎo)價，而是政府指導(dǎo)性價格，不應(yīng)具有法律強制性。

三、完善物業(yè)服務(wù)市場化機(jī)制面臨的困難

物業(yè)服務(wù)收費定價的市場化，依賴于市場化的物業(yè)管理體制的建立。當(dāng)前，亟待完善三個機(jī)制：

1.業(yè)主自治體制。在法律地位上，《物業(yè)管理條例》對業(yè)主自治原則予以了明確，重點是要喚醒和引導(dǎo)業(yè)主的自知意識，明確業(yè)主委員會的法律地位，規(guī)范業(yè)主委員會的運作機(jī)制，防止實踐中存在的兩個極端：一是業(yè)主委員會與物管企業(yè)串通損害大多數(shù)業(yè)主的利益；二是少

數(shù)業(yè)主操縱業(yè)主委員會與物管企業(yè)惡意對立。

2.市場選擇機(jī)制。完善物業(yè)管理的招投標(biāo)機(jī)制，讓物管企業(yè)進(jìn)得來、出得去，讓業(yè)主真正自主選擇滿意的物管企業(yè)，淘汰服務(wù)差的企業(yè)，使有實力、服務(wù)好的物管企業(yè)脫穎而出。

3.監(jiān)督機(jī)制。包括政府對物管企業(yè)、業(yè)主委員會運作的監(jiān)督機(jī)制，業(yè)主對物管企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，重點要建立和完善業(yè)主對物管企業(yè)收費收支的監(jiān)督機(jī)制，讓業(yè)主的每一分錢交的明白，花的透明，用的滿意。

但是，從目前物業(yè)管理收費的實踐來看，政策的執(zhí)行還存在一次而問題，突出體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)收費的市場調(diào)節(jié)價異化為物業(yè)管理企業(yè)自主定價，主要原因在于完善物業(yè)管理的市場化機(jī)制面臨以下困難。

1.運用市場化方式選擇物業(yè)管理企業(yè)難。由于物業(yè)管理企業(yè)屬勞動密集型，對資金的要求不高，市場準(zhǔn)入門檻低，市場風(fēng)險小，出現(xiàn)了一大批依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理公司。而且進(jìn)駐管理后，很難讓其推出。通過業(yè)主大會招標(biāo)選擇物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)單位少之又少。

2.業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立難。按照物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，達(dá)到一定條件的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，但實際情況是多數(shù)符合條件的物業(yè)單位都沒有成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。原因有二：開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)沒有協(xié)助成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的積極性，不愿受到監(jiān)管，甚至有時阻撓業(yè)主委員會的成立；業(yè)主對物業(yè)管理這一準(zhǔn)公共產(chǎn)品，存在搭便車心理，不愿參與公共事務(wù)。

3.業(yè)主委員會規(guī)范運作難。由于法律上沒有明確業(yè)主委員會的主體地位，業(yè)主委員會議事規(guī)則、權(quán)利義務(wù)關(guān)系也缺乏法律上的支持，使業(yè)主委員會和業(yè)主大會難以規(guī)范運作，實踐中往往走向兩個極端：要么業(yè)主委員會被物業(yè)管理企業(yè)操縱形同虛設(shè)，要么業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)惡意對立。

物業(yè)管理服務(wù)市場化機(jī)制的缺失，對市場化的物業(yè)服務(wù)收費形成機(jī)制造成了體制障礙。物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)說了算，業(yè)主權(quán)益受到侵害時，價格主管部門對業(yè)主申訴處理無據(jù)，業(yè)主往往投訴無門。

四、推進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費市場化的法律保障

克服物業(yè)服務(wù)市場化價格形成機(jī)制面臨的困難，根據(jù)依法行政的原則，不可能通過價格政策加以解決，當(dāng)務(wù)之急是要為市場化制定切實可行的法律規(guī)范。

1.賦予業(yè)主大會、業(yè)主委員會法律主體地位，解決市場化價格形成的“可以”問題。物業(yè)管理服務(wù)是基于業(yè)主委托，由物業(yè)管理企業(yè)開展的管理服務(wù)業(yè)務(wù)。必須解決委托主體的法律地位問題，明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會的訴訟主體資格、對公共事務(wù)的管理權(quán)限、物業(yè)服務(wù)費用及維修基金的財產(chǎn)權(quán)屬、對物業(yè)服務(wù)支出的監(jiān)督權(quán)利等一系列問題。

2.明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會的議事規(guī)則，解決市場化價格形成的“能夠”問題。哪類事務(wù)應(yīng)由業(yè)主大會決定，哪類事務(wù)可由業(yè)主委員會決定、業(yè)主委員會和業(yè)主大會如何議定事務(wù)，法律應(yīng)予明確，以防止議而不決、或者一部分業(yè)主侵害另一部分業(yè)主利益的情況發(fā)生。

3.建立物業(yè)管理服務(wù)的強制招標(biāo)制度，解決市場化價格形成的“怎樣”問題。明確所有物業(yè)管理須經(jīng)招標(biāo)選擇管理單位、收費標(biāo)準(zhǔn)。前期物業(yè)管理可以由房地產(chǎn)開發(fā)商組織招標(biāo)，并確定收費標(biāo)準(zhǔn)，在售房時向物業(yè)買受人明示并在購房合同中約定物業(yè)管理事項及收費標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會或授權(quán)業(yè)主委員會組織招標(biāo)，確定收費標(biāo)準(zhǔn)。

五、完善物業(yè)服務(wù)收費管理政策的幾點思路

物業(yè)管理服務(wù)涉及廣大市民和工商企業(yè)的切身利益，基于物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)前存在的問題，完善管理政策，規(guī)范收費行為非常重要。然而，管理的思路和重心應(yīng)從管理具體收費標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范收費行為上來。筆者認(rèn)為，當(dāng)前和今后一段時間，價格主管部門可以做好以下幾個方面的工作。

1.規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費項目。當(dāng)前群眾對物業(yè)管理反映較多的問題除了對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)

準(zhǔn)的爭議外，主要集中在裝修期間的各種收費。價格主管部門亟需制定政策，明確哪些項目可以收費，收費標(biāo)準(zhǔn)如何確定；哪些項目禁止收費。

2.會同行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會，制定和發(fā)布不具強制力的物業(yè)服務(wù)收費的指導(dǎo)性價格標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)管理單位商定服務(wù)價格標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)業(yè)主解決信息不對稱的問題。

3.加強物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查，及時查處各種亂收費的行為。

第二篇：物業(yè)服務(wù)定價成本

附：

物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審表

（）

住宅物業(yè)項目名稱 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 住宅物業(yè)項目地址 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資格等級 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)法定代表人 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)地址 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 郵

負(fù)

填

電政責(zé)表編碼 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 人 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 人 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 話 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 傳真或郵箱地址 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

物業(yè)服務(wù)企業(yè)蓋章年月日—1—

表一：物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況表

（注：上報數(shù)由經(jīng)營者按實際發(fā)生數(shù)填報）

表一：物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況表（續(xù)）

表二：物業(yè)服務(wù)成本支出情況表

（注：上報數(shù)由經(jīng)營者按實際發(fā)生數(shù)填報）

表三：物業(yè)服務(wù)人員薪酬明細(xì)表

（注：上報數(shù)由經(jīng)營者按實際發(fā)生數(shù)填報）

表四：物業(yè)服務(wù)定價成本核定表

主題詞：住宅物業(yè)成本監(jiān)審辦法通知

青島市物價局辦公室2008年1月4日印發(fā)

第三篇：關(guān)于廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費情況的思考

關(guān)于廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費情況的思考

廣州市的物業(yè)管理經(jīng)歷20余年的發(fā)展，在社區(qū)建設(shè)和精神文明建設(shè)，以及創(chuàng)建和諧社會方面發(fā)揮了必不可少的積極作用。但由于缺乏宣傳與溝通，對于物業(yè)管理行業(yè)，仍有些誤解與片面的看法，本文擬從有關(guān)的政策環(huán)境和市場現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合廣州市物價局2005年對廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)費的調(diào)查數(shù)據(jù)，對廣州市物業(yè)服務(wù)收費的情況作一個淺析。

一、廣州市物業(yè)管理的基本情況

據(jù)不完全統(tǒng)計，廣州市現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)800多家，從業(yè)人員5．5萬人，物業(yè)管理小區(qū)、大廈近4．000個，建筑面積達(dá)到1．43億平方米，享受物業(yè)管理服務(wù)的人口超過259萬人。物業(yè)管理覆蓋的范圍包括了住宅小區(qū)、寫字樓、工業(yè)廠房、醫(yī)院、學(xué)校、寺廟、倉庫、機(jī)場、體育場館、酒店、農(nóng)貿(mào)(專業(yè))市場，步行街等多種物業(yè)類型在內(nèi)。

二、廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費現(xiàn)狀

目前指導(dǎo)廣州市物業(yè)服務(wù)收費的規(guī)范性文件是廣州市物價局與市國土房管局聯(lián)合制定的《廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則》(以下簡稱《實施細(xì)則》)、《廣州市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》(以下簡稱《服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》)和《2005～2006廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價基準(zhǔn)價和浮動幅度》。根據(jù)市物價局2005年對廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)費的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們抽樣選取了54個普通住宅作為樣本進(jìn)行統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)大致有以下特點

一是從各項成本、利潤指標(biāo)看，提供二級物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營狀況最佳，基本實現(xiàn)了保本微利的目標(biāo)，其他兩級物業(yè)服 務(wù)的經(jīng)營狀況堪憂。

二是從各項收入對成本的貢獻(xiàn)情況看，物業(yè)公司管理服務(wù)的收支缺口，只能通過有償服務(wù)和其他的市場拓展收入來加以彌補。但一方面，要開展上述經(jīng)營活動，勢必要企業(yè)增加投入；另一方面，開展上述經(jīng)營活動受多方面的條件限制，并非每個項目都可行，特別是一些條件較差的住宅樓宇及舊城區(qū)的物業(yè)項目。在這種壓力下，部分企業(yè)壓縮服務(wù)含量的行為在所難免，這也是業(yè)主、住戶發(fā)覺這些企業(yè)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位的原因之一。

三、物業(yè)管理企業(yè)的費用成本構(gòu)成與發(fā)展趨勢 從本次調(diào)查數(shù)據(jù)樣本總體統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，物業(yè)服務(wù)費各項成本的分配比重從大到小依次為：人工成本、設(shè)備設(shè)施維護(hù)清潔保安、辦公、綠化、折舊(見表格)。

現(xiàn)就各項費用成本構(gòu)成及發(fā)展趨勢進(jìn)行分析如下：(一)人工成本及相關(guān)費用

這是物業(yè)管理企業(yè)運作的主要成本與支出部分。廣州市社會平均工資水平年年調(diào)升，最低收入保障線也已一再調(diào)升。而且按照有關(guān)文件規(guī)定，企業(yè)須計提14％的福利經(jīng)費、1．5％的教育經(jīng)費及2％的工會經(jīng)費，40．2％的社保企業(yè)應(yīng)繳部分，隨稅同征也是必不可少的。按上述統(tǒng)計結(jié)果，人均年收入水平為15．188元，僅為2005全市職工人均工資水平33．839元的二分之一(市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，下同)，為全市在崗職工人均工資水平34，337元的45％，僅達(dá)廣州城市居民人均可支配收入水平18．287元的83％，略高于城市居民年人均消費性支出14，468元的水平。如與其他行業(yè)對比，僅比位居全市最低收入次位的農(nóng)林牧漁業(yè)的14，625元略高。即使是在這么低的人均收入水平下，正常管理服務(wù)收費仍不足支付規(guī)定項目服務(wù)成本的開支。

發(fā)展趨勢：該部分費用所占比重最大，達(dá)52％，并呈逐年增加趨勢。而廣東地區(qū)近年來出現(xiàn)的外來務(wù)工人員資源短缺現(xiàn)象，也導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)在招聘保安、清潔和技工時不得不提高其基本工資水平和福利待遇。

(二)企業(yè)辦公經(jīng)費

包括

1、日常辦公耗材(印制宣傳資料、告示)：

2、水電費與通訊費(16-24小時熱線服務(wù))；

3、服裝費用(統(tǒng)一著裝的要求)，4、業(yè)務(wù)招待費(與街道、居委、派出所、物價、國土房管、工商、稅務(wù)、市政建設(shè)、交通管理、公安交警等發(fā)展趨勢：該部分費用所占比例為3％，基本隨物價指數(shù)的變動而變動，近幾年也是呈現(xiàn)只升不降的趨勢。

(三)設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費用

包括：

1、設(shè)備設(shè)施的日常維修；

2、設(shè)備設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)(國家明確特種設(shè)備必須由生產(chǎn)廠家或其委托，授權(quán)的維保單位負(fù)責(zé))；

3、設(shè)備設(shè)施的審驗費用等。

發(fā)展趨勢：該部分費用占管理成本的10％。由于住宅專項維修資金的制度尚未完善，許多應(yīng)由其支付的項目擠占了日常管理經(jīng)費。因此，該部分費用所占比例較大。

(四)清潔綠化費用

包括

1、綠化養(yǎng)護(hù)；

2、清潔保潔(市環(huán)衛(wèi)協(xié)會已經(jīng)著手制定最低收費標(biāo)準(zhǔn)，目的在于提高收費水平)：

3、化糞池清理(環(huán)衛(wèi)部門要求專業(yè)清運．價格受制于市場報價)，4、垃圾清運(涉及處理費征集及繳納的責(zé)任與義務(wù))，5、除“四害”(具體業(yè)務(wù)由街道及相關(guān)行業(yè)協(xié)會控制，報價居高不下)；

6、相關(guān)環(huán)衛(wèi)設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)等。

發(fā)展趨勢該部分費用屬于物業(yè)管理企業(yè)主要的分包項目，占10％左右的比例，隨著市場價格的不斷提升也逐步趨于上升。

(五)保安、消防費用

包括

1、保安雇請費用(物業(yè)管理企業(yè)的保安隊伍性質(zhì)界定模糊，其市場報價受保安服務(wù)公司價格主導(dǎo))；

2、治安聯(lián)防費用；

3、治安監(jiān)控系統(tǒng)安裝費用分?jǐn)?該項費用往往都攤派到物業(yè)管理企業(yè)頭上)，4、消防監(jiān)控系統(tǒng)及設(shè)施的維保(包括聯(lián)網(wǎng)費用、清洗檢測煙感探頭等，除栓體保養(yǎng)外，均屬授權(quán)委托的專業(yè)部門定價)等。

發(fā)展趨勢從統(tǒng)計結(jié)果看，其所占比例為7％。由于目前自建保安隊伍的審批由各區(qū)公安部門分別組織實施，跨區(qū)派駐時需重新申辦手續(xù)。加之物業(yè)保安隊伍定位模糊，由保安公司提供的又難以監(jiān)管到位，導(dǎo)致各企業(yè)采取了變換崗位名稱等措施，保安隊伍質(zhì)量難以保證。

(六)物業(yè)保險費用

從調(diào)查的樣本發(fā)現(xiàn)，僅有24個樣本提供該數(shù)據(jù)，這反映了普通住宅業(yè)主、住戶的風(fēng)險防范意識有待加強。而且由于這部分費用易被誤認(rèn)為已經(jīng)包含在物價部門規(guī)定的指導(dǎo)價格中，從而將有關(guān)風(fēng)險單方面轉(zhuǎn)移到了物業(yè)管理企業(yè)身上。

(七)折舊、稅費、酬金或利潤等項

該部分費用項目也存在不盡合理的方面。一是折舊。從抽樣調(diào)查統(tǒng)計的結(jié)果來看，固定資產(chǎn)折舊所占成本的比重是最低的(僅占1％)，抽樣數(shù)據(jù)中甚至有17個樣本未提供該數(shù) 據(jù)，說明部分企業(yè)的抗風(fēng)險能力弱，可持續(xù)發(fā)展后勁不足；二是稅費。目前稅務(wù)部門統(tǒng)一按物業(yè)服務(wù)費計征稅費。但在酬金制下，物業(yè)管理服務(wù)費應(yīng)類似于水電費的代收代繳，僅對物業(yè)管理企業(yè)的所得酬金征稅。目前的操作，加大了物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

(八)其他幾個涉及物業(yè)服務(wù)費支出的問題

1、代收代交水電費的問題。地稅部門認(rèn)為只需對手續(xù)費征收營業(yè)稅；國稅部門則出臺政策認(rèn)為屬于轉(zhuǎn)售行為，要交增值稅，如該企業(yè)獲得般納稅人資格認(rèn)定可以抵扣，否則須全額計征。對于一般物業(yè)管理企業(yè)來說，獲得一般納稅人資格認(rèn)定困難，由此造成了稅負(fù)大幅增加。

2、關(guān)于舉辦社區(qū)活動的問題。作為一項最能與業(yè)主“貼心”的服務(wù)，且列入物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的服務(wù)，對于沒有房地產(chǎn)公司作為依靠與支持的企業(yè)，又是一筆不小的負(fù)擔(dān)。

3、解決開發(fā)商后遺癥的問題。矛盾無形中轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理企業(yè)身上，令物業(yè)公司負(fù)荷加重。

4、承擔(dān)其他社會職能的問題。范圍已經(jīng)涉及計劃生育、衛(wèi)生防疫、國家安全、外來人員租賃房管理等方面。此外，各管理處均被要求辦理分支機(jī)構(gòu)工商營業(yè)執(zhí)照(這一規(guī)定有別于業(yè)主委員會的報備登記程序)，并隨辦稅務(wù)登記，街道更視管理處為轄內(nèi)單位，各項規(guī)費及攤派增加，對于管理處較多的企業(yè)，負(fù)擔(dān)更趨沉重。

從統(tǒng)計結(jié)果看，“其他費用”一項占到了15％左右。費用雖似不少，但面對所要承擔(dān)的其他職能而言，費用就顯得捉襟見肘了。

四、廣州市物業(yè)服務(wù)收費存在的問題

結(jié)合上述分析，我們認(rèn)為，廣州市物業(yè)服務(wù)收費存在的主要問題有以下幾個方面：

第一，現(xiàn)行政府指導(dǎo)價雖已略有提高，但相對于社會發(fā)展與居民收入水平而言，則增幅明顯偏低，導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)利潤空間受到嚴(yán)重擠壓，發(fā)展空間日益縮小。

第二，現(xiàn)行的政府指導(dǎo)價，定性化指標(biāo)遠(yuǎn)多于定量化指標(biāo)，從而使得物業(yè)服務(wù)收費價格的制定更多地是從市場認(rèn)知價值——市民接受能力的角度去考慮，而嚴(yán)重偏離了物業(yè)管理的實際成本。

第三，就具體的收費行為而言，明顯的表現(xiàn)是收費率不高，業(yè)主、住戶拖欠、拒繳物業(yè)服務(wù)費為數(shù)不少，理由也五花八門，這些都給物業(yè)管理企業(yè)的正常運作造成了很大的影響。

第四，目前的物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章令出多門，且部門間存在著不少管理交叉與分歧之處，定性的模糊，給物業(yè)管理企業(yè)的運作帶來了額外的困難與費用負(fù)擔(dān)。

五、對策及有關(guān)建議

從調(diào)查數(shù)據(jù)我們可以獲知物業(yè)管理企業(yè)的人員配臵、管理面積和其他收入的多寡，是影響經(jīng)營狀況的直接因素。結(jié)合前述分析可以看出，廣州市物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)定服務(wù)項目上入不敷出、抗風(fēng)險能力不強、可持續(xù)發(fā)展能力沒有保證，并從另一個角度說明物業(yè)管理企業(yè)在小區(qū)的服務(wù)要么逐步趨于壟斷，要么在服務(wù)與收費問題的惡性循環(huán)中矛盾趨于激烈。要擺脫目前行業(yè)經(jīng)營的困境，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下方面努力 首先，建議物價部門與房管部門在制定物業(yè)服務(wù)收費有關(guān)指導(dǎo)性政策文件時充分考慮行業(yè)特點及貼近市場現(xiàn)狀。在政府指導(dǎo)價方式下，放開一級物業(yè)服務(wù)定價，實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。

其次，建議稅務(wù)部門與物價部門調(diào)整并理順物業(yè)管理有關(guān)的稅費，使其更加合理地保障與推動行業(yè)的發(fā)展。

再次，建議公安部門對保安人員培訓(xùn)及流動管理問題加以統(tǒng)籌規(guī)范。可借鑒上海的做法，就物業(yè)保安隊伍統(tǒng)一在較高層次的行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行管理，以實現(xiàn)既規(guī)范該類保安的管理，又減少物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)的目的。

最后，建議物業(yè)主管部門及其他有關(guān)職能部門聯(lián)合建立物業(yè)服務(wù)費用的有效協(xié)商與運作機(jī)制。一是明確業(yè)主委員會的法律地位，落實相應(yīng)的責(zé)權(quán)利；二是規(guī)范物業(yè)服務(wù)費用的支付責(zé)任，建立物業(yè)服務(wù)費用糾紛的簡易及快捷的解決機(jī)制；三是對于困難戶等物業(yè)服務(wù)費補貼與減免，由政府設(shè)立有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并明確支付方式及途徑；四是授權(quán)相關(guān)行業(yè)協(xié)會(如價格協(xié)會、物業(yè)管理協(xié)會)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及費用參考價的評估，以此作為政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費定價出臺之前的參考等。

(作者單位陳昂鵬，廣州市物業(yè)管理協(xié)會；葉亮，廣州海運集團(tuán)物業(yè)發(fā)展有限公司)關(guān)于廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費情況的思考

第四篇：物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

根據(jù)《*******省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第二條之規(guī)定，物業(yè)管理費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出費用包括如下：

1、物業(yè)管理服務(wù)人員的工資，社會保險和按規(guī)定提取的福利費用。

2、物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的日常運行，維護(hù)費用。

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用。

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用。

6、辦公費用。

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用。

9、其它雜費。

*******業(yè)主委員會

*******物業(yè)辦公室2010年7月1日

第五篇：物業(yè)服務(wù)收費方案

通 知尊敬的各位業(yè)主/商戶：

運城豪德光彩貿(mào)易廣場至2009年開業(yè)以來，開發(fā)公司和物業(yè)公司投入了大量的人力、物力和財力經(jīng)過兩年多的前期運轉(zhuǎn)和市場啟動?，F(xiàn)在已經(jīng)逐步走向繁榮，為了能更好的服務(wù)廣場業(yè)主，維護(hù)公共設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，有效提升廣場的整體經(jīng)營形象和美譽度，促進(jìn)廣場的持久繁榮和發(fā)展，實現(xiàn)業(yè)主利益最大化，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)運城市物價局核準(zhǔn)。物業(yè)公司將于2011年9月1日起，開始對豪德光彩貿(mào)易廣場商鋪/住宅收取物業(yè)服務(wù)費用。

一、收費標(biāo)準(zhǔn)（收費面積按房產(chǎn)證面積為準(zhǔn)）

1、商鋪：每月每平米1元。

2、住宅：每月每平米0.60元

二、交費方式

每月1-10日到物業(yè)公司綜合部繳納當(dāng)月的物業(yè)服務(wù)費用。

運城豪德物流園區(qū)服務(wù)有限公司

2011年8月10日

豪德貿(mào)易廣場物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

目的

為維持豪德貿(mào)易廣場的正常運轉(zhuǎn)，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，結(jié)合廣場的實際,制定本辦法。收費依據(jù)

根據(jù)《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定。物業(yè)公司為業(yè)主提供房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序維護(hù)等服務(wù)，向業(yè)主收取服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)包括以下內(nèi)容：

一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)保養(yǎng)；

二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理；

三、公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理；

四、公共秩序維護(hù)和協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；

五、物業(yè)的檔案資料管理；

六、《豪德貿(mào)易廣場前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《豪德貿(mào)易廣場業(yè)主臨時公約》和《豪德貿(mào)易廣場公共契約》中規(guī)定的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。收費標(biāo)準(zhǔn)

一、商鋪：每月每平米1元。

二、住宅：每月每平米0.60元

三、對于大客戶或者一次性交納半年以上物業(yè)服務(wù)費用的商戶/業(yè)主，公司將給予一定的優(yōu)惠政策，具體優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)由綜合部報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后按審批標(biāo)準(zhǔn)收?。ù隧梼?yōu)惠至2012年底結(jié)束）。收費方式

一、有人居住的商鋪

由綜合部負(fù)責(zé)對市場內(nèi)的業(yè)主/商戶收取物業(yè)服務(wù)費用，對沒有按時交納費用的商戶，綜合部負(fù)責(zé)電話通知，并發(fā)放收費通知單，對連續(xù)兩個月未交納費用的商戶，綜合部將欠費商鋪房號書面告知物業(yè)工程部，并停止售電、供電，直至所欠費用交納完畢才開始售電和供電服務(wù)。

二、無人居住的商鋪

由招商部負(fù)責(zé)電話催繳。收費通知發(fā)放

由物業(yè)管理員（治安隊）向業(yè)主/商戶發(fā)放通知書，并做好解釋工作（公司任何部門遇到商戶的投訴或咨詢都必須做好解釋工作），未在市場內(nèi)經(jīng)營的商戶，物業(yè)管理員（治安隊）負(fù)責(zé)將通知粘貼在商鋪玻璃門上面，并將商鋪房號書面告知綜合部，由綜合部電話通知商戶/業(yè)主。

運城豪德物流園區(qū)服務(wù)有限公司

2011年7月10日

豪德貿(mào)易廣場物業(yè)服務(wù)收費細(xì)則

一、通知發(fā)放（王建負(fù)責(zé)）

物業(yè)管理員（治安隊）在2011年8月20日之前將通知發(fā)放完畢。

二、電話通知（黃海燕負(fù)責(zé)）

1）、招商員在2011年8月20日之前必須對自己區(qū)域的客服電話通知完畢。2）、對無人居住的商鋪負(fù)責(zé)電話催繳。

三、收費系統(tǒng)的安裝和資料的錄入（任少華負(fù)責(zé)）

1）、2011年8月15日之前將收費系統(tǒng)安裝完畢，并能熟練操作。2）、2011年8月25日之前將業(yè)主資料及商鋪面積錄入完畢。3）、每月將物業(yè)各項收費情況以書面形式報送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。

四、各部門負(fù)責(zé)對收費疑問做好解釋，并出示相關(guān)的法規(guī)。