第一篇：物業(yè)公司有權(quán)公示拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主嗎

物業(yè)公司有權(quán)公示拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主嗎？

2014-12-12

年度收繳率大關(guān)日益逼近，對(duì)于催費(fèi)的同學(xué)們來說，“人世間最遙遠(yuǎn)的距離，不是吃切糕、喝茅臺(tái)，而是錢就揣在他兜里，硬是不交物業(yè)費(fèi)”。業(yè)主不交費(fèi)，物業(yè)公司就出現(xiàn)現(xiàn)金流不濟(jì)。收費(fèi)指標(biāo)完不成，物業(yè)小伙伴的考核就沒有著落。于是乎各種“任務(wù)到人”、“每天看板”紛紛出臺(tái)，收費(fèi)小伙伴們?nèi)蝿?wù)在身了，不能不去跟各種欠費(fèi)業(yè)主講道理，講各種道理，談各種感情，拿出無盡的柔軟，耐心傾聽欠費(fèi)業(yè)主們泛起千年沉渣，攪起萬年舊事，提各種要求，小伙伴們于是乎只能一件件說問題，一件件許承諾，一戶戶清欠繳……,使出渾身解數(shù)，沖刺到財(cái)政年的最后一秒。如果對(duì)比各種收費(fèi)方法，最苦逼的，應(yīng)該是門口蹲守。最不得已的，還得算是提起訴訟。最有爭(zhēng)議的，莫過于公示欠費(fèi)業(yè)主名單。為何爭(zhēng)議？能否定紛止?fàn)?？今天單就此事和大家說道說道：

家住某小區(qū)的陳女士反映，其所在小區(qū)一些住戶沒有按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司就將欠款人的姓名、房號(hào)、欠款金額等在小區(qū)內(nèi)張榜公布，而陳女士就是被曝光的一員。陳女士表示，沒有按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)雖然不對(duì)，但物業(yè)公司這樣做很不妥，業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)，往往是出于很多原因，物業(yè)不分青紅皂白的公布，讓鄰居現(xiàn)在帶著有色眼鏡看自己，嚴(yán)重侵犯了小區(qū)住戶的名譽(yù)權(quán)。那么，物業(yè)公司的做法是否涉嫌侵犯該小區(qū)業(yè)主的名譽(yù)權(quán)？

最高人民法院的司法解釋，對(duì)于“是否構(gòu)成侵害名譽(yù)權(quán)的責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)受害人確有名譽(yù)被損害的事實(shí)、行為人行為違法、違法行為與損害后果之間有因果關(guān)系、行為人主觀上有過錯(cuò)來認(rèn)定”。從上述案例分析，陳女士等小區(qū)業(yè)主的名譽(yù)確實(shí)因?yàn)榇耸聦?shí)受到了一定的損害，物業(yè)公司的做法會(huì)使小區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主對(duì)他們的品行、信譽(yù)等產(chǎn)生懷疑，甚至?xí)绊懫渌幍纳鐣?huì)地位。物業(yè)公司公示欠款人名單的目的就是迫使業(yè)主因?yàn)閾?dān)心名譽(yù)、名聲受損而付款，所以物業(yè)公司具有損害小區(qū)業(yè)主名譽(yù)權(quán)的主觀惡意。

所謂隱私權(quán)是指公民個(gè)人生活中不愿意公開或?yàn)樗酥赖拿孛?，包括姓名、住址、電話等。物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自公布他人的隱私材料已經(jīng)侵犯了業(yè)主的隱私權(quán)，即使未公布業(yè)主姓名，在僅公布房號(hào)的情況下，也涉嫌侵權(quán)。

物業(yè)費(fèi)是物業(yè)公司提供服務(wù)的兌價(jià)，物業(yè)費(fèi)本質(zhì)上是一種眾籌，不繳費(fèi)業(yè)主侵害的歸根結(jié)蒂是繳費(fèi)業(yè)主的利益。收取物業(yè)費(fèi)方法上可以請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)代為收取，司法上也提供了救濟(jì)手段，本來正當(dāng)、正義的行為，如果因?yàn)槭褂昧瞬缓戏ǖ氖侄?，即使達(dá)到目的，也讓物業(yè)人的職業(yè)榮譽(yù)蒙詬，甚至可能引發(fā)不必要的糾紛。物業(yè)費(fèi)收取再難，作為物業(yè)人的底線不能破，那就是我們是守法經(jīng)營(yíng)的，是站得住腳的。

第二篇：淺談業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的結(jié)果

淺談不交物業(yè)費(fèi)的結(jié)果

部分業(yè)主為何拒絕繳納物業(yè)費(fèi)呢？經(jīng)過調(diào)查走訪，了解到有的業(yè)主之所以長(zhǎng)期不繳納物業(yè)費(fèi)是認(rèn)為物業(yè)公司不作為或?qū)ζ浞?wù)不滿意，比如維修不到位等；有的業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)是因?yàn)榇嬖陂_發(fā)商遺留問題；還有一些業(yè)主“吹毛求疵”，以一些不合理借口長(zhǎng)期拒繳物業(yè)費(fèi)，進(jìn)而導(dǎo)致小區(qū)品質(zhì)下降，“有時(shí)候?yàn)榱舜呃U物業(yè)費(fèi)，物業(yè)工作人員樓上樓下來回奔波，好話說盡，有些業(yè)主還是拒不繳納。長(zhǎng)期不交物業(yè)費(fèi)，享受已經(jīng)交費(fèi)業(yè)主享受的待遇----及蹭吃蹭喝的那種。久而久之，一些交費(fèi)的業(yè)主也加入到欠費(fèi)隊(duì)伍中，導(dǎo)致物業(yè)公司的服務(wù)日益下降，最終不停的減少人員、減少服務(wù)、直到停止服務(wù)，物業(yè)人員講，不繳費(fèi)我拿什么來服務(wù)，進(jìn)而損害全體業(yè)主的利益。小區(qū)最終走向惡性循環(huán)，受損的還是業(yè)主自己，到那個(gè)時(shí)候，該小區(qū)到聲譽(yù)就會(huì)一落千丈，自己住吧感覺到處臟亂差、味道難聞、電梯壞了、排污壞了、根本無法入住，賣掉吧，提到該小區(qū)再便宜根本就沒有人要買到局面，就是說“如果因?yàn)闃I(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司沒有自己存在的價(jià)值而解體，小區(qū)將變成臟亂差，陷入下一個(gè)惡性循環(huán)中?！痹诨卦L中，多名已交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主表示，對(duì)于一些“老賴”業(yè)主，應(yīng)該出臺(tái)措施進(jìn)行嚴(yán)厲整治?！叭绻试S業(yè)主以物業(yè)管理服務(wù)存在一般瑕疵為由拒交物業(yè)管理費(fèi)，就會(huì)造成無法維持正常的物業(yè)服務(wù)水平，最終損害的是其他正常繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主的利益。”業(yè)主和物業(yè)公司是一種合同關(guān)系，物業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)該交費(fèi)，動(dòng)輒以拒交物業(yè)費(fèi)的做法來表達(dá)對(duì)物業(yè)服務(wù)的不滿并不可取。而如果是物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約，業(yè)主可以視情況是一般違約還是重大違約，通過合理途徑來維護(hù)自己的權(quán)益。據(jù)上門走訪來看：有的則是認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不好，因樓上房屋裂痕而導(dǎo)致她家天花漏水，三番幾次與物業(yè)溝通都無果，最后說了狠話：“啥時(shí)候讓樓上修好樓板，我啥時(shí)候交費(fèi)”。作為“夾心層”的物業(yè)始終無法協(xié)調(diào)樓上鄰居的維修工作。其實(shí)物業(yè)為此事只能積極協(xié)調(diào)，不行可以去法院對(duì)樓上裝修造成對(duì)漏水問題起訴樓上．現(xiàn)在好了，全推到物業(yè)頭上了．這樣的事情就是警察也無法直接搞定。何況物業(yè)也不是警察，沒有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)。

現(xiàn)在好了，江蘇物業(yè)法新《條例》針對(duì)拖欠、拒交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并出臺(tái)了幾條約束性規(guī)定，如物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。這意味著房產(chǎn)過戶時(shí)如果有物業(yè)費(fèi)尚未結(jié)清，業(yè)主將無法辦理過戶手續(xù)。這條規(guī)定徹底掐滅了房產(chǎn)過戶時(shí)少數(shù)人趁機(jī)賴掉物業(yè)費(fèi)的想法。另外，新《條例》規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在小區(qū)內(nèi)公示等形式，督促其限期交納。這一條有兩個(gè)新意，一是明確了法律賦予物業(yè)收費(fèi)員上門催交物業(yè)費(fèi)的職能；二是明確規(guī)定可在小區(qū)內(nèi)公示“欠費(fèi)業(yè)主”名單。

在部分業(yè)主的觀念中，因?yàn)檫w怒于物業(yè)公司服務(wù)的不周，拒絕支付物業(yè)費(fèi)，似乎還很占理。曾經(jīng)服務(wù)于頤景園小區(qū)的物業(yè)公司，就碰到了部分業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的情況。比如：南京某小區(qū)物業(yè)目前已經(jīng)撤出，仍有30%的業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同支付物業(yè)費(fèi)。該公司曾向法院起訴20余戶業(yè)主未支付物業(yè)費(fèi)。該公司人士說，“業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)是不應(yīng)該的，因?yàn)楣疽呀?jīng)提供了服務(wù)。法院也判決了物業(yè)勝訴。”小區(qū)業(yè)主已經(jīng)支付的比例為75%。物業(yè)告訴記者，物業(yè)付出了勞動(dòng)，絕大部分業(yè)主是能夠及時(shí)支付物業(yè)費(fèi)的。也有個(gè)別業(yè)主因?yàn)閷?duì)物業(yè)的部分工作不滿意而推遲繳物業(yè)費(fèi)，這就需要我們積極做工作。但是，我們的工作做得再到位，也難免有疏漏，“比如東西失竊，連戒備森嚴(yán)的銀行金庫(kù)都不能完全防盜，你不好全怪物業(yè)的。要是因此拒繳物業(yè)費(fèi)，是沒道理的?！睒I(yè)主無正當(dāng)理由，不得拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。據(jù)介紹，在我市，業(yè)主因?yàn)榫芾U物業(yè)費(fèi)而被告上法庭的情況，一直都有，基本上都是判決物業(yè)公司勝訴的?！澳壳皹I(yè)主對(duì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的概念不強(qiáng)，只要繳了物業(yè)費(fèi)，都要求物業(yè)提供業(yè)主能想得到的一切服務(wù)，這個(gè)是自己不懂物業(yè)五級(jí)三類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣安排的?！蹦敲礃I(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，該如何維權(quán)“物業(yè)企業(yè)不履行或不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的,或者法律、法規(guī)以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主可以要求物業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失。” 但是，“欠繳物業(yè)費(fèi)”和“物業(yè)服務(wù)有瑕疵”應(yīng)該是兩樁事情，分開來訴訟。拒繳物業(yè)費(fèi)，損害的是其他業(yè)主的利益，在一個(gè)小區(qū)里，總有人以對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意為由，拒繳物業(yè)費(fèi)。這種行為，令其他及時(shí)支付物業(yè)費(fèi)的業(yè)主不齒。說實(shí)話，每天看見那些不繳物業(yè)費(fèi)的還振振有詞以各種理由拒繳的人就覺得真惡心。表面上感覺自己大義凜然，是正義勇士，說來說去還是在乎那幾個(gè)錢。有能耐你把物業(yè)費(fèi)繳了再去說！很多人動(dòng)動(dòng)嘴巴，不交錢，要我們這些交錢的人養(yǎng)著保安和保潔人員伺候他們，憑什么？有的業(yè)主認(rèn)為，應(yīng)該把物業(yè)服務(wù)滿意度與是否繳納物業(yè)費(fèi)分開來：反對(duì)動(dòng)不動(dòng)就拒繳物業(yè)費(fèi)，“業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，到時(shí)候會(huì)形成兩敗俱傷的局面。物業(yè)公司虧本經(jīng)營(yíng)，退出小區(qū)，到頭來還是損害業(yè)主的利益，這在南京各小區(qū)出現(xiàn)這樣到狀況并非少數(shù)。部分業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，包括以各種理由要少交的要打折的，物業(yè)費(fèi)是經(jīng)過物價(jià)局審批的，物業(yè)收費(fèi)有嚴(yán)格的財(cái)務(wù)制度，收到的錢是要上交的，也不是在賣菜，多一塊少一塊的還價(jià)，你少交或不交的部分難道需要物業(yè)工作人員自己貼錢替你交嗎？某種程度上，也是損害了已經(jīng)繳納物業(yè)費(fèi)業(yè)主的利益。

大家共同的家園，得靠眾人去維護(hù)?；镜奈飿I(yè)費(fèi)都不愿繳，整天研究怎么樣才能不交、少交物業(yè)費(fèi)。當(dāng)然了許多業(yè)主，以前住在自己建的房子，什么費(fèi)用都不用交，現(xiàn)在搬進(jìn)小區(qū)后，卻要交物業(yè)費(fèi)，感覺很不習(xí)慣。能拖一天是一天，“業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，最終受損的是自己。”物業(yè)人員分析，業(yè)主享受物業(yè)提供的服務(wù)，并交納實(shí)際服務(wù)的物業(yè)費(fèi)，這本是天經(jīng)地義的事。如果業(yè)主不繳費(fèi)，物業(yè)公司的管理將難以為繼，最終只有關(guān)門一途。屆時(shí)，小區(qū)管理將陷入癱瘓狀態(tài)，垃圾無人清，電梯壞了沒人管。試想一下，一個(gè)小區(qū)如果沒有物業(yè)管理，首先，小區(qū)晚上燈光一片漆黑，停水停電、電梯癱瘓、監(jiān)控癱瘓、水泵癱瘓、建筑垃圾和生活垃圾長(zhǎng)期隨意堆放，亂糟糟根本就無法入住，這個(gè)小區(qū)的房子沒有人敢買、沒有人敢租。許多安置房小區(qū)的業(yè)主大多手上持有數(shù)套房子，因?yàn)椴唤粠装賻浊г奈飿I(yè)費(fèi)，最終導(dǎo)致房子貶值，損失的將是成千上萬元，甚至更多。

第三篇：業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)問題研究

業(yè)主拖欠業(yè)務(wù)服務(wù)費(fèi)問題研究

摘要：

在物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，伴隨的卻是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛。比較典型的是業(yè)主由于各種理由拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)而引發(fā)的與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛。本文以業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)最激化的矛盾為主軸，立足于理論層面，就物業(yè)服務(wù)合同中最突出的物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛進(jìn)行論述，并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議，從完善法律、規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)、制定拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)解決機(jī)制等方面結(jié)合我國(guó)當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)的具體情形，研究解決拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛的對(duì)策，為我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)法律問題的完善提供一些思路，真正做到既能保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，又能促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)居民生活的“長(zhǎng)治久安”。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理費(fèi)；現(xiàn)狀；原因；建議

第一節(jié)我國(guó)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)狀

一、我國(guó)目前拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的基本情況

我國(guó)的物業(yè)管理起步很晚，直到20世紀(jì)80年代初期才由香港引入。如今，物業(yè)管理隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展由初級(jí)階段進(jìn)入快速成長(zhǎng)階段，已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分，同時(shí)也成為與群眾生活水平密切相關(guān)的新型服務(wù)業(yè)。然而由于物業(yè)管理行業(yè)的不成熟、不規(guī)范，以及法律法規(guī)的不完善等多種因素，物業(yè)服務(wù)糾紛激增，這其中因物業(yè)服務(wù)收費(fèi)引發(fā)的糾紛則占據(jù)主要地位。

在我國(guó)，由于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)引發(fā)的矛盾已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)，成為媒體曝光的聚焦點(diǎn)。在實(shí)踐審判中，由于業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用引發(fā)的矛盾沖突是目前物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)最主要的問題。例如上海市靜安區(qū)人民法院2008年受理的153件物業(yè)服務(wù)糾紛案件中，就有142件是物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，占受理案件的92.81%，因業(yè)主不滿物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)引發(fā)的糾紛占受理案件總數(shù)的近60%。

據(jù)國(guó)內(nèi)某知名網(wǎng)站在線調(diào)查，當(dāng)被問到“如果對(duì)小區(qū)物業(yè)的服務(wù)感到不滿，你會(huì)采取什么方式解決”時(shí)，在6251名被調(diào)查者中有56.8%的人選擇會(huì)采取“拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)”的方式，選擇“更換物業(yè)公司”和“集體抗議”的也分別占26%和14%，而選擇“協(xié)商解決”的僅有不到4%。

由上訴調(diào)查可知，目前我國(guó)小區(qū)業(yè)主在對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在不滿時(shí)，所采取的最主要的解決方式就是拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因?yàn)榕c采取訴訟或者通過協(xié)調(diào)機(jī)制解決問題相比起來，這是最直接最方便的辦法，但事實(shí)上卻無法真正有效地解決業(yè)主所面臨的問題，只會(huì)使矛盾逐漸升級(jí)。

二、我國(guó)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題的原因分析 1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)缺少業(yè)主參與

當(dāng)前居民普通住宅物業(yè)服務(wù)主要實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的定價(jià)方式。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。在各地方按照這個(gè)《辦法》制定的地方性行政規(guī)章中，許多都對(duì)普通住宅物業(yè)規(guī)定了實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的定價(jià)方式。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)一般適用于別墅等高檔住宅、非住宅物業(yè)及特約服務(wù)收費(fèi)。特約服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)接受個(gè)別業(yè)主委托，為其提供公共性物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

在實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目上，物業(yè)服務(wù)價(jià)格的確定往往體現(xiàn)了政府的意志、物業(yè)管理企業(yè)或開發(fā)商的意志，卻唯獨(dú)缺少物業(yè)服務(wù)費(fèi)的實(shí)際繳納人業(yè)主的意志，因此業(yè)主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物業(yè)服務(wù)價(jià)格?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。按照此規(guī)定，政府、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)都應(yīng)參與物業(yè)服務(wù)定價(jià)，業(yè)主至少可以參與基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上浮動(dòng)幅度范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)。但實(shí)際上，業(yè)主幾乎很少參與服務(wù)費(fèi)定價(jià)。首先，在前期物業(yè)管理階段，業(yè)主不能參與定價(jià)。由于在前期物業(yè)服務(wù)合同的締約過程中業(yè)主大會(huì)尚未召開，業(yè)主委員會(huì)尚未成立，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同一般是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商即建設(shè)單位簽訂的。此階段業(yè)主不能參與定價(jià)，沒有機(jī)會(huì)表達(dá)自己的意志，更不能討價(jià)還價(jià)。其次，由于一系列復(fù)雜的原因，很多小區(qū)撤換前期物業(yè)公司困難重重，業(yè)主也很難通過由業(yè)主自治機(jī)構(gòu)與新物業(yè)公司簽合同的方式參與物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)。

2.物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)不健全

物業(yè)管理這一概念是在20世紀(jì)90年代中期才引入我國(guó)的新興事物，所以在物業(yè)工作的開展中存在大量的問題，容易引發(fā)矛盾沖突，造成物業(yè)各方的極大困擾。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)不完善，缺乏系統(tǒng)的體系，加之物業(yè)管理服務(wù)工作中所存在缺陷和漏洞，為物業(yè)糾紛的產(chǎn)生提供了人為的環(huán)境條件。

我國(guó)關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的法律法規(guī)不健全，所以在物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)踐操作中就缺乏系統(tǒng)規(guī)范的理論體系的支撐。其次，我國(guó)現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章籠統(tǒng)且過于原則化，部分規(guī)定含糊不清，沒有很好的與物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)踐相結(jié)合，沒有形成系統(tǒng)的、成熟的物業(yè)管理服務(wù)體系。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施多年，但許多地區(qū)制定的的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則仍然照抄《物業(yè)管理?xiàng)l例》的條文，缺乏細(xì)致的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，使得物業(yè)實(shí)踐中出現(xiàn)的各種復(fù)雜問題無章可循。在實(shí)踐審判中，通常將《民法通則》、《合同法》的相關(guān)規(guī)定做為處理物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛的法律依據(jù)，但由于這些法律只是民事法律基礎(chǔ)性的規(guī)定，實(shí)際操作中難以把握對(duì)具體問題標(biāo)準(zhǔn)化的處理。《物權(quán)法》的出臺(tái)減少了物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域?qū)τ行﹩栴}的爭(zhēng)議，在一定程度上促進(jìn)了物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，但《物權(quán)法》中對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)的具體規(guī)定并無太多涉及，或者對(duì)問題的處理存在與其他法律之間的沖突。所以，目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)糾紛缺乏解決的依據(jù)，增加了各方在處理此類案件時(shí)的困難，使得物業(yè)管理服務(wù)中產(chǎn)生的大量物業(yè)糾紛無法得到真正有效地解決，阻礙了物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范化發(fā)展進(jìn)程。3.拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)行為得不到有力制裁

通常在住宅小區(qū)剛?cè)胱r(shí)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的只有極少數(shù)業(yè)主，一旦其行為得不到及時(shí)制裁，不交費(fèi)業(yè)主數(shù)量將迅速增長(zhǎng)，這是因?yàn)椴唤晃飿I(yè)服務(wù)費(fèi)也可以享受物業(yè)服務(wù)的“搭便車”心理和行為會(huì)在業(yè)主間蔓延，造成欠費(fèi)風(fēng)氣盛行。目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)行為除了請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)督促外，唯一合法的手段就是訴諸法院，通過訴訟的途徑追究業(yè)主違約責(zé)任。在實(shí)際生活中，因?yàn)檫@種方式費(fèi)時(shí)費(fèi)力，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過訴訟的方式追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的案例比例不高。從我國(guó)目前的立法規(guī)定看，對(duì)業(yè)主無合法理由欠費(fèi)的行為尚無有效制裁措施。

4.我國(guó)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)體制不完善

首先，目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目混亂，性質(zhì)難以界定。在實(shí)踐中，物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目的歸納類型不明確，性質(zhì)不清晰，而且部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)并沒有按照法律規(guī)定或者合同的約定對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)進(jìn)行科學(xué)地計(jì)算，也沒有透明地進(jìn)行物業(yè)收費(fèi)工作，各種出現(xiàn)在業(yè)主賬單上的收費(fèi)項(xiàng)目來源不清、性質(zhì)不明，有的甚至缺乏收費(fèi)的根據(jù)。而且，在現(xiàn)代物業(yè)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷推出新的物業(yè)種類，但這些新生物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目并沒有法律的明確規(guī)定，在業(yè)主對(duì)這些新生物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目性質(zhì)和應(yīng)用的認(rèn)識(shí)非常有限的情況下，極易認(rèn)為這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費(fèi)的一種表現(xiàn)，在實(shí)踐中引發(fā)矛盾。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代替社會(huì)公用部門，直接向業(yè)主收繳本不屬于其收繳范圍的水電費(fèi)、暖氣費(fèi)等行為，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為各項(xiàng)費(fèi)用的第一催款人，無形中增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。其次，目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)不明確、不統(tǒng)一。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)是我國(guó)新興的行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為新興行業(yè)的管理服務(wù)主體在物業(yè)服務(wù)水平方面對(duì)物業(yè)性質(zhì)的正確判斷失誤，缺乏統(tǒng)一的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，并且在物業(yè)收費(fèi)方面缺乏統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不一致，對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定也不一致，各地政府對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定也就不相統(tǒng)一。各地區(qū)對(duì)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的制定標(biāo)準(zhǔn)不同，并沒有在實(shí)際操作中形成統(tǒng)一的收費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，加之物業(yè)管理部門信息的不公開，因此，業(yè)主很難全面了解收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定的過程與依據(jù)。第三，每個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的需求不同，對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)知不同、評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)也不同，所謂眾口難調(diào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)很難取悅?cè)康臉I(yè)主，即使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)滿足了99%的業(yè)主，但仍有可能有1%的業(yè)主對(duì)此不滿意，拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象也仍可能繼續(xù)發(fā)生。

第四，目前我國(guó)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督機(jī)制不完善。我國(guó)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十二條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)?！彪m然法律進(jìn)行了明確的規(guī)定，但我國(guó)實(shí)踐中物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督機(jī)制并不到位，物業(yè)服務(wù)水平標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定不公開，運(yùn)作過程不透明，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)只作形式上的監(jiān)督，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作得不到有效地監(jiān)督，法律規(guī)定成為虛設(shè)之物，進(jìn)一步加劇了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。

5.開發(fā)商遺留問題 現(xiàn)實(shí)中，由于開發(fā)商遺留問題所引發(fā)的糾紛占物業(yè)服務(wù)糾紛的7成左右。許多住宅小區(qū)的開發(fā)商不講信用，在售房前期對(duì)房屋購(gòu)買者進(jìn)行虛假承諾，并且沒有對(duì)房屋的監(jiān)管環(huán)節(jié)落實(shí)到位，直到業(yè)主購(gòu)買房屋并拿到鑰匙入住后才發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商并沒有兌現(xiàn)先前的承諾，房屋的質(zhì)量存在問題或者房屋的配套設(shè)施不完善。大多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商都屬于房屋買賣中的盈利者，是導(dǎo)致業(yè)主受損的直接侵害者。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是開發(fā)商后續(xù)工作的繼承者，是開發(fā)商權(quán)益的代言人，自然也就是開發(fā)商責(zé)任的承擔(dān)者。因此，業(yè)主就會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任，并以拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)這種看似最有效的方式表示抗議。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不想成為開發(fā)商的“替罪羊”，便與業(yè)主展開了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的戰(zhàn)爭(zhēng)，對(duì)業(yè)主的拖欠行為無計(jì)可施的情況下便訴諸于法律，而法院通常判決業(yè)主敗訴，這為物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后的工作帶來了極大的困難，也不利于物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。6.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的觀念錯(cuò)誤

業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)是主人和管家之間的關(guān)系：“家(房產(chǎn))”歸主人所有，管家是受雇為主人服務(wù)的。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是通過市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行雙向選擇，在雙方地位完全平等的前提下建立的民事合同關(guān)系，屬于民法中的概念。但現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)并沒有理解“管理”與“服務(wù)”的概念，錯(cuò)誤地將自己擺在小區(qū)管理者的地位，認(rèn)為小區(qū)的業(yè)主都應(yīng)服從其管理與指揮，例如以斷水?dāng)嚯?、罰款等強(qiáng)制手段迫使業(yè)主服從其管理，將權(quán)利視為權(quán)力，將方式視為手段。另一方面，小區(qū)業(yè)主錯(cuò)誤地認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費(fèi)僅僅是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利收入，而沒有清楚地認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的大部分都用在了小區(qū)設(shè)施的養(yǎng)護(hù)與維修上，物業(yè)服務(wù)費(fèi)在使用上實(shí)質(zhì)上是維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益。許多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)工作簡(jiǎn)單不復(fù)雜，比如保潔、保安等工作不必要由專人進(jìn)行，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的必要性產(chǎn)生懷疑，認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)借以進(jìn)行的營(yíng)利活動(dòng)的借口。所以業(yè)主通常以挑剔的眼光看待物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，一旦物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)稍有瑕疵，業(yè)主就會(huì)為自己支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用所不值，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)展開拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)之戰(zhàn)。而且，欠費(fèi)業(yè)主常常借助已繳費(fèi)業(yè)主這面大旗將自己藏匿于其身后，在享受物業(yè)服務(wù)時(shí)將自己與交費(fèi)業(yè)主緊緊捆綁在一起，而在繳費(fèi)時(shí)卻是盡可能的分開計(jì)算，這種免費(fèi)搭車的現(xiàn)象，反映了業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念的欠缺。第二節(jié)完善物業(yè)服務(wù)費(fèi)制度的建議 1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)化

解決物業(yè)服務(wù)費(fèi)用糾紛的根本途徑是要構(gòu)建物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的法律關(guān)系，建立完善的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度，并逐步建立科學(xué)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制、收費(fèi)項(xiàng)目分類制度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)制度，特別是要制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的實(shí)施細(xì)則，減少物業(yè)服務(wù)收費(fèi)爭(zhēng)議。由于小區(qū)物業(yè)的需求、期望和滿意度都有所不同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要避免單一按照業(yè)主所擁有的物業(yè)面積來劃分物業(yè)服務(wù)等級(jí)。業(yè)主擁有的住房面積不應(yīng)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)質(zhì)量的一個(gè)參照標(biāo)準(zhǔn)。無論業(yè)主擁有住房的面積大小，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的管理服務(wù)質(zhì)量都應(yīng)當(dāng)是一致的，不應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)原則，在國(guó)家制定的基準(zhǔn)價(jià)的基礎(chǔ)上，在浮動(dòng)幅度的范圍內(nèi)，遵循市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，以滿足業(yè)主的不同服務(wù)需求為目標(biāo)，提供不同等級(jí)的服務(wù)方式，并采用不同的收費(fèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要以物業(yè)管理服務(wù)的成本為基礎(chǔ)，結(jié)合所提供服務(wù)的質(zhì)量進(jìn)行細(xì)致地分類，提供的實(shí)際服務(wù)質(zhì)量與業(yè)主的承受能力相結(jié)合。建立收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)制度可以借鑒現(xiàn)行飯店行業(yè)的等級(jí)分類標(biāo)準(zhǔn)，以滿足不同業(yè)主的消費(fèi)層次需要為目標(biāo)，根據(jù)不同等級(jí)、不同類形的物業(yè)，構(gòu)建多層次的物業(yè)管理服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)體系，哪一級(jí)的服務(wù)質(zhì)量就對(duì)應(yīng)哪一級(jí)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。比如，北京市根據(jù)小區(qū)物業(yè)的管理服務(wù)水平，制訂了五種級(jí)別的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，南京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行考評(píng)定級(jí)，按級(jí)收費(fèi)的評(píng)價(jià)體制，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、安全護(hù)衛(wèi)等六項(xiàng)作為評(píng)價(jià)的指標(biāo)，在評(píng)定后，由物價(jià)部門頒發(fā)《物業(yè)管理收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)證書》。這種劃分物業(yè)服務(wù)等級(jí)的方法在許多地區(qū)逐漸實(shí)行，但是要注意等級(jí)制定的標(biāo)準(zhǔn)需要有關(guān)部門作出嚴(yán)格的規(guī)定與區(qū)分。

規(guī)范物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的分類標(biāo)準(zhǔn)促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度的建立與完善，方便物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的計(jì)算與收取，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主解決糾紛提供了依據(jù)。規(guī)范的分類體系使得收費(fèi)與繳費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一目了然，降低了發(fā)生因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)模糊而發(fā)生糾紛的可能性。通過建立完善的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)日趨完善，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高自己的物業(yè)管理服務(wù)水平。

2.提高業(yè)主參與協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)的程度。首先，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)該朝協(xié)商定價(jià)的方向發(fā)展，縮小適用政府指導(dǎo)價(jià)，拓寬市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的適用范圍。政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制有待改善,尤其在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的今天,應(yīng)放寬并改善這種物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制,在國(guó)家價(jià)格宏觀調(diào)控下,通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制進(jìn)行服務(wù)價(jià)格的調(diào)節(jié)。政府可以定期向社會(huì)如實(shí)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的市場(chǎng)平均價(jià)格以及各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)的明細(xì)情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主參照市場(chǎng)的均價(jià)自由確定收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。以北京為例，僅經(jīng)濟(jì)適用住房、危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會(huì)前，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。北京市的這種規(guī)定市場(chǎng)化程度比較高，更能尊重業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在定價(jià)問題上的合意，符合民事活動(dòng)平等、自愿的原則。其次，就目前而言，在部分有必要實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)項(xiàng)目上要保證業(yè)主在基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上浮動(dòng)幅度范圍內(nèi)參與協(xié)商定價(jià)。為此，還必須完善業(yè)主自治和前期物業(yè)服務(wù)等一系列配套制度。目前各地業(yè)主大會(huì)的召開、業(yè)主委員會(huì)的成立比率普遍不高。沒有業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主就沒有參與協(xié)商物業(yè)費(fèi)定價(jià)的法定機(jī)構(gòu)及合理的程序。業(yè)主自治制度的推行任重而道遠(yuǎn)。前期物業(yè)管理合同的簽訂主體和簽訂程序也有待改進(jìn)。3.構(gòu)建物業(yè)收費(fèi)監(jiān)督制度

《價(jià)格法》規(guī)定：“國(guó)家支持和促進(jìn)公平、公開、合法的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，維護(hù)正常的價(jià)格秩序，對(duì)價(jià)格活動(dòng)實(shí)行管理、監(jiān)督和必要的調(diào)控?！睒?gòu)建物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度的前提保障就是要完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督制度。要想完善物業(yè)收費(fèi)監(jiān)督制度，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)自律的良好機(jī)制，就要建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的公示制度，就要建立符合我國(guó)國(guó)情的價(jià)格主管部門監(jiān)督、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自我監(jiān)督、小區(qū)業(yè)主監(jiān)督“三位一體”的物業(yè)收費(fèi)監(jiān)督體系。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自我監(jiān)督的水平，增強(qiáng)政府部門對(duì)工作監(jiān)督的力度，調(diào)動(dòng)小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督工作的積極性，有助于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度的完善，有助于物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。

4.建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)追繳制度 建立以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主、業(yè)主委員會(huì)為輔的物業(yè)服務(wù)費(fèi)追繳機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)收費(fèi)的第一主體，理應(yīng)將其列為追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的第一主體。即如果業(yè)主拖欠了物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)作為自己權(quán)利的維護(hù)者享有第一催繳權(quán)，業(yè)主委員會(huì)的催繳工作只是作為協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳的輔助工作，對(duì)業(yè)主進(jìn)行溝通與勸導(dǎo)，并不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主提出訴訟的前置程序。這樣就保障了物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)對(duì)業(yè)主進(jìn)行追繳和提起訴訟的權(quán)利，由業(yè)主直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的責(zé)任。

從立法和實(shí)踐來看，對(duì)于業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題的處理除了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條的規(guī)定，我國(guó)目前還欠缺有效的解決措施。如前所述，我國(guó)法律沒有規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主進(jìn)行處罰的權(quán)力。筆者認(rèn)為，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有權(quán)力對(duì)業(yè)主進(jìn)行處罰，所以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家與我國(guó)港臺(tái)地區(qū)的做法，由行政部門負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主的欠費(fèi)行為采取相應(yīng)的制裁與處罰措施，建立科學(xué)有效的物業(yè)服務(wù)費(fèi)追繳制度可以有效地制止業(yè)主隨意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為，促使業(yè)主按時(shí)履行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。

1.將業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)記入房地產(chǎn)管理部門的產(chǎn)權(quán)檔案中，當(dāng)業(yè)主進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)將業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)從房屋轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓金中扣除，這是借鑒了日本的做法。我國(guó)已有地區(qū)開始實(shí)行這一做法，比如1998年《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條對(duì)業(yè)主的欠費(fèi)明確規(guī)定：“經(jīng)催收仍不支付的，累計(jì)記賬次存入該物業(yè)在房地產(chǎn)管理部門的產(chǎn)權(quán)檔案中，物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)有房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)代為扣除?！钡菍?shí)踐中，這種方法的應(yīng)用還未普及，筆者認(rèn)為這種方式避免了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的直接沖突，有效保障了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)工作。應(yīng)該將這一追繳方法進(jìn)行細(xì)致地分析、系統(tǒng)地規(guī)定并廣泛應(yīng)用于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的追繳中。

2.比照《民事訴訟中法》中簡(jiǎn)易程序的有關(guān)規(guī)定完善小額訴訟程序。實(shí)踐中，小額訴訟程序的引進(jìn)能夠簡(jiǎn)化訴訟程序，給拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)問題設(shè)置了快速解決的通道能夠更有效地解決物業(yè)糾紛。因此，將小額訴訟程序作為一種即物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛的解決機(jī)制，對(duì)其進(jìn)行修改與完善，并在法律中明文規(guī)定，在法律上制定統(tǒng)一的操作標(biāo)準(zhǔn)，使其符合我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的發(fā)展需求。

參考文獻(xiàn)： 1.夏善勝：《物業(yè)管理法》，北京：法律出版社，2003年版。2.梅新和、尹卓：《物業(yè)管理案例精點(diǎn)》，北京：法律出版社，2006年。3.趙丹凌：《我國(guó)居住物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度研究》，碩士學(xué)位論文，四川大學(xué)法學(xué)系，2006年。4.張虹：《居住性物業(yè)管理費(fèi)拖欠間題透析及應(yīng)對(duì)》，《武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)》第5卷第3期，2006年 5.饒杰：《物業(yè)管理收費(fèi)理論問題研究》，碩士學(xué)位論文，華中師范大學(xué)法學(xué)系，2006年。6.馬克力，王磊，羅海燕：《物業(yè)管理糾紛》,北京：法律出版社，2007年，第139，136,145頁。電子文獻(xiàn)類 1.莫文：《關(guān)于建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)新機(jī)制的思考》，2007年9月15日，http://004km.cn/article/default.asp?id=46480，2009年12月4日。

第四篇：業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)名單可公示

業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)名單可公示

2011年11月23日02:42京華時(shí)報(bào)孫雪梅我要評(píng)論(0)

昨天，市住建委就《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案登記管理辦法》（征求意見稿）和《北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法》（征求意見稿）開始在北京建設(shè)網(wǎng)（004km.cn）向社會(huì)公開征求意見。今后，業(yè)主大會(huì)將作為實(shí)體組織，收繳小區(qū)公共部分收益、物業(yè)費(fèi)，同時(shí)代表全體業(yè)主與物業(yè)公司簽署服務(wù)協(xié)議，繳納物業(yè)費(fèi)，發(fā)放業(yè)委會(huì)成員工資、津貼等。為保證其透明，《暫行辦法》要求業(yè)主大會(huì)必須建公示和審計(jì)制度。

另外，如果業(yè)主欠物業(yè)費(fèi)，業(yè)主大會(huì)可按約定公示欠費(fèi)業(yè)主姓名、收取滯納金等。

■物業(yè)費(fèi)收繳 業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)收取

現(xiàn)狀：市住建委表示，當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是與每戶業(yè)主簽訂單獨(dú)的物業(yè)服務(wù)合同。造成物業(yè)服務(wù)合同主體的錯(cuò)誤，為物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)糾紛的解決埋下隱患。

變化：《資金管理暫行辦法》規(guī)定，共有資金是全體業(yè)主共同所有的資金。主要包括物業(yè)服務(wù)資金、住宅專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定分?jǐn)偟馁M(fèi)用、業(yè)主大會(huì)的其他合法收入。小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立并登記后，可到銀行開立業(yè)主共有資金賬戶，分類存儲(chǔ)業(yè)主共有資金。據(jù)記者了解，此前，市住建委已允許業(yè)主大會(huì)申領(lǐng)組織機(jī)構(gòu)代碼證書，刻制印章，在銀行開立業(yè)主大會(huì)賬戶管理業(yè)主共有資金，使得業(yè)主大會(huì)有了“法人”資格（實(shí)體組織），并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。因此，以往交給物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)，可以以物業(yè)服務(wù)資金的方式，首先交給業(yè)主大會(huì)，再劃轉(zhuǎn)給物業(yè)公司。同時(shí)，過去業(yè)主們繳存的住宅專項(xiàng)維修資金，今后也能直接劃轉(zhuǎn)到業(yè)主大會(huì)的賬戶中，使用起來更加方便。

公示欠繳業(yè)主名單

現(xiàn)狀：據(jù)了解，因前期物業(yè)交接不到位、物業(yè)服務(wù)參差不齊，以及收繳停車費(fèi)等問題，業(yè)主常以拒繳物業(yè)費(fèi)與物業(yè)公司對(duì)峙，拒繳物業(yè)費(fèi)屢見不鮮。

變化：《資金管理暫行辦法》明確，如果業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)資金和其他分?jǐn)傎M(fèi)用，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)催繳。業(yè)主拖欠專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主大會(huì)開戶銀行負(fù)責(zé)催繳。全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)在小區(qū)《管理規(guī)約》中確定業(yè)主欠費(fèi)的追繳辦法，包括公示欠費(fèi)業(yè)主名單、限制欠費(fèi)業(yè)主共同管理的權(quán)利、收取滯納金等懲戒措施和具體實(shí)施主體。

去年，市住建委發(fā)布的《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約》示范文本中曾規(guī)定，長(zhǎng)期欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，可公示其欠繳費(fèi)用及門牌號(hào)。若仍不繳納的，業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以依法向人民法院提起訴訟。

業(yè)委會(huì)可領(lǐng)取工資 建立預(yù)算制度

現(xiàn)狀：業(yè)主大會(huì)不能向業(yè)委會(huì)成員發(fā)放工資等福利。變化：業(yè)委會(huì)成員在不久的將來，將可以領(lǐng)工資和補(bǔ)貼，這是第一次以文件形式予以明確。

《資金管理暫行辦法》規(guī)定，業(yè)主共有資金的賬戶中的資金，可用來支付包括業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的辦公費(fèi)用及人員工資、津貼、福利費(fèi)用等；財(cái)務(wù)、審計(jì)、承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理等費(fèi)用。住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，業(yè)委會(huì)成員的福利標(biāo)準(zhǔn)則應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主來約定。

此外，如果共有部分收益不夠合理支出的，不足部分由業(yè)主分?jǐn)?，存入業(yè)主共有資金賬戶中。

■資金的監(jiān)管

現(xiàn)狀：多數(shù)業(yè)主大會(huì)財(cái)務(wù)制度相對(duì)薄弱，處于無人監(jiān)管的或監(jiān)管不夠的狀態(tài)。

變化：《資金管理征求意見稿》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)要依法建立業(yè)主共有資金財(cái)務(wù)管理制度，聘請(qǐng)專門的財(cái)務(wù)管理人員，建立財(cái)務(wù)檔案，從制度和人員上保障資金安全。

此外，業(yè)主大會(huì)必須建立預(yù)決算制度、公示制度、資金查詢制度和審計(jì)制度，保障業(yè)主的知情權(quán)和業(yè)主共有資金管理和使用的透明。

業(yè)主大會(huì)還須設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，監(jiān)督業(yè)主共有資金的使用。業(yè)主大會(huì)具有法律責(zé)任，業(yè)主大會(huì)及其工作人員侵占、挪用業(yè)主共有資金的，相關(guān)業(yè)主可以向人民法院起訴。

■印章管理 印章明確用途

《備案登記管理辦法》首次明確了業(yè)主大會(huì)印章使用范圍（見下表）。且使用業(yè)主大會(huì)印章應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主共同決定。監(jiān)事會(huì)主任應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)保管業(yè)主大會(huì)印章，印章使用后，監(jiān)事會(huì)保管全體業(yè)主共同決定形成的書面決議或?qū)唧w事項(xiàng)的授權(quán)委托書。監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定的職責(zé)和監(jiān)事會(huì)工作規(guī)程開展工作，監(jiān)事會(huì)成員不得擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員，不得干涉業(yè)主委員會(huì)的日常工作。

選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收益；申請(qǐng)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議；對(duì)業(yè)主違反法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的行為，向人民法院提起訴訟；管理規(guī)約約定應(yīng)當(dāng)使用業(yè)主大會(huì)印章的其他事項(xiàng)。

第五篇：物業(yè)費(fèi)公示

公 示

南通百威物業(yè)有限公司是經(jīng)南通市海安工商行政局和相關(guān)職能部門批準(zhǔn)成立的從事物業(yè)管理的專業(yè)公司，座落于海安開發(fā)區(qū)迎賓路261號(hào)，主要服務(wù)于南通威隆國(guó)際商貿(mào)有限公司（海安不銹鋼、鋁型材市場(chǎng)）是獨(dú)立核算的法人單位，我公司受南通威隆國(guó)際商貿(mào)有限公司的委托負(fù)責(zé)海安不銹鋼、鋁型材市場(chǎng)物管，其主要職責(zé)：負(fù)責(zé)市場(chǎng)內(nèi)的保潔、水電費(fèi)的收取、市場(chǎng)的安全保衛(wèi)、出租房屋的修繕、水電設(shè)備的更換和維修、以及市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)之保障。目前公司有各類專業(yè)人員十二人。海安不銹鋼、鋁型材市場(chǎng)一、二期工程53000多平方米巳經(jīng)完成，2013年8月份陸續(xù)招商入駐，2014年上半年市場(chǎng)巳基本形成，現(xiàn)有各地經(jīng)銷商80多家，年成交額八億元。為完善公司管理、確保市場(chǎng)良好運(yùn)轉(zhuǎn)，經(jīng)公司財(cái)務(wù)預(yù)算，南通百威物業(yè)有限公司年運(yùn)營(yíng)成本每年不得低于60萬元，其成本構(gòu)成：人員工資40萬元、各項(xiàng)管理費(fèi)用15萬元（主要是財(cái)務(wù)費(fèi)用、修理用耗材、備件，水電費(fèi)等），各種工具、設(shè)備維護(hù)、折舊等5萬元。擬收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：一樓物業(yè)費(fèi)每平方米每月2元（含倉(cāng)儲(chǔ)操作用場(chǎng)地）；二樓物業(yè)費(fèi)每平方米每月1元；三樓物業(yè)費(fèi)每平方米每月0.8元。特此公示。物價(jià)舉報(bào)電話12358

南通百威物業(yè)有限公司

2015年12月19日