第一篇：試論物業(yè)管理市場化改革與發(fā)展

試論物業(yè)管理市場化改革與發(fā)展

自我國市場經(jīng)濟(jì)推行以來，社會經(jīng)濟(jì)的各行各業(yè)都逐步進(jìn)行了不斷的改革、不斷的更新以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理作為新興的行業(yè)也隨經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型產(chǎn)生、發(fā)展并不斷隨社會主義市場經(jīng)濟(jì)的完善而完善自己。在發(fā)展的這二十五六年中，物業(yè)管理的發(fā)展也伴隨著出現(xiàn)了各式各樣的問題，有的甚至矛盾激化產(chǎn)生社會矛盾，既嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)的健康發(fā)展，又對社會產(chǎn)生了不良影響，物業(yè)到底該走什么樣的路一直是物業(yè)企業(yè)和相關(guān)專業(yè)人士非常關(guān)注的問題。從物業(yè)管理這二十多年的發(fā)展趨勢來看，更新觀念、與市場并軌、引入競爭機(jī)制、改革創(chuàng)新、樹立品牌是當(dāng)今物業(yè)管理企業(yè)健康順利發(fā)展壯大的有效途徑。

一.物業(yè)管理的發(fā)展過程來看它對社會發(fā)展的利益與存在的問題

我國物業(yè)管理的發(fā)展過程比較明顯，從最早的計劃經(jīng)濟(jì)體制的福利房到后來的市場化的商品房，從物業(yè)管理的空白到從國外引進(jìn)并建立發(fā)展，從房地產(chǎn)和物業(yè)的一體化到主見的權(quán)責(zé)清晰，從物業(yè)與居民矛盾的層出不窮到各自行為逐漸規(guī)范，從法律法規(guī)的空白到如今物業(yè)專業(yè)法規(guī)的出臺，從物業(yè)管理體制的不健全到不斷摸索的成長，在這二十多年的發(fā)展過程中呈現(xiàn)出逐漸成熟、逐漸規(guī)范的發(fā)展態(tài)勢。但是，唯物辯證法告訴我們新的發(fā)展必然也會伴隨新的問題出現(xiàn)，我們研究物業(yè)，目的就是為了對其有一個清醒地認(rèn)識，一方面它為我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展起到了推動和支持的作用，要肯定其在國家宏觀經(jīng)濟(jì)中作用，積極支持它的健康發(fā)展，另一方面認(rèn)識和發(fā)掘存在的問題，未雨綢繆，當(dāng)面臨這一類的矛盾時能從客觀、全面、法律的角度認(rèn)識處理問題。

（一）物業(yè)管理的優(yōu)勢：

發(fā)展物業(yè)管理有利于增加社會就業(yè)，資料顯示在社會中每投資100萬元可提供的就業(yè)重工業(yè)是400個崗位，輕工業(yè)是700個崗位，服務(wù)性行業(yè)是1000個崗位，物業(yè)管理分屬第三產(chǎn)業(yè)，而如果將第三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)比重在國民經(jīng)濟(jì)中提高到40%左右，全國就可以增加1億左右的就業(yè)機(jī)會，這對社會經(jīng)濟(jì)是一個相當(dāng)可觀的就業(yè)數(shù)據(jù)[1]；發(fā)展物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，成立物業(yè)管理企業(yè)壯大了第三產(chǎn)業(yè)陣營，為來城務(wù)工人員、各地閑置人員提供了很好的從業(yè)機(jī)會；發(fā)展物業(yè)管理有利于提高人們生活質(zhì)量和社區(qū)服務(wù)質(zhì)量，增長建筑壽命，改善居住環(huán)境方便人們生產(chǎn)生活都有積極的作用；物業(yè)管理的保安隊(duì)伍通過人防、物防、技防的緊密結(jié)合，協(xié)助公安部門維護(hù)社區(qū)秩序，對防范刑事犯罪，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤?、爆炸等惡性事故起到了重要作用，為居民?chuàng)造了安全舒適的居住環(huán)境發(fā)展物業(yè)管理，從安全角度促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居民生活的安全居住。

（二）物業(yè)管理現(xiàn)存的問題和矛盾：

1.對物業(yè)管理的認(rèn)識模糊，思想觀念落后：我國傳統(tǒng)的房屋管理是計劃經(jīng)濟(jì)條件下封閉式答理體制，房屋答理與住戶的關(guān)系是管理與被管理的關(guān)系，由于長期受此影響，人們對物業(yè)答理的性質(zhì)、內(nèi)涵、重要性等方而還沒有真正的理解和認(rèn)識。而且社會對新的物業(yè)管理認(rèn)識不足，居民心理承受能力不強(qiáng)，答理者的思維方式也未完全跟上，故從政府到業(yè)主到企業(yè)，觀念都有待進(jìn)一步更新提高。國際上的物業(yè)管理已經(jīng)運(yùn)行了一個多世紀(jì)，在英文中“物業(yè)”與“房地產(chǎn)”和“不動產(chǎn)”

是同譯，即為“real property”或者“real estate"。按專業(yè)概念，物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律和答理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使答理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)及其周圍環(huán)境的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營，主要為使用人提供多方面的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內(nèi)容包括對物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對各種費(fèi)用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠手下方式進(jìn)行答理，要耗費(fèi)極大的人力、物力和財力，最終導(dǎo)致效益差，入不敷出。從物業(yè)管理企業(yè)費(fèi)用結(jié)構(gòu)構(gòu)成來看，物業(yè)管理收費(fèi)構(gòu)成包括以下四方面的內(nèi)容：為物業(yè)的保值與增值所耗費(fèi)的生產(chǎn)資料的價值包括物業(yè)管理公司的設(shè)備更新、維修、綠化工具、保安設(shè)施等；管理人員為自己創(chuàng)造的新價值，即各類人員的工資、補(bǔ)貼、獎金、福利等支出；稅金；物業(yè)公司合理的利潤四大方面。物業(yè)管理的具體費(fèi)用支出一般包括：人工費(fèi)；辦公費(fèi)，包括辦公場所的固定資產(chǎn)及其維修、折舊費(fèi)、以及交通工具、辦公用品等；公共設(shè)施的更新、維修、保養(yǎng)費(fèi)，包括通訊、消防、給排水等更新維修；小區(qū)清潔費(fèi)用的支出；小區(qū)綠化費(fèi)用的支出；保安費(fèi)用的支出；公共水電費(fèi)的支出；保險費(fèi)的支出，包括物業(yè)公司自身則產(chǎn)保險及各種責(zé)任保險的費(fèi)用支出等等八個大的方面。清晰物業(yè)費(fèi)用管理的主要內(nèi)容，便可以在用統(tǒng)籌的眼光審視物業(yè)所收取的各項(xiàng)費(fèi)用，以達(dá)到公平、公開的目的。

2.物業(yè)管理市場化程度還較低，開發(fā)商和城市拆遷遺留問題給物業(yè)管理帶來風(fēng)險。一方面開發(fā)商為銷售，越權(quán)給購房者做出物業(yè)管理承諾，成為日后物業(yè)管理糾紛的根源。另一方面一些物業(yè)管理公司盲目承接物業(yè)，沒有重視如房屋質(zhì)量、面積縮水、規(guī)劃更改等開發(fā)商造成的問題，在實(shí)際操作中代人受過，從而造成業(yè)主對物業(yè)管理不滿，甚至拒交管理費(fèi)，給物業(yè)管理帶來非常不便。物業(yè)公司與開發(fā)商的關(guān)系很多時候權(quán)責(zé)不清，大部分物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，使許多人習(xí)慣于把發(fā)展商當(dāng)主宰，而把物業(yè)管理公司當(dāng)附屬品的認(rèn)識，這種建、管概念不清，權(quán)責(zé)不分關(guān)系在一定程度上事使物管從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如果開發(fā)商重視物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司予以有效的配合和有力的支持，物業(yè)公司工作會做得非常輕松，但會缺乏應(yīng)有的危機(jī)和競爭意識，平時工作就會懶散，造成居民抱怨；反之，如果開發(fā)商在規(guī)劃、設(shè)計、施工階段留下隱患，在房屋交付使用后一些缺陷會逐漸暴露出來，引發(fā)業(yè)主對物管的不滿，或開發(fā)商違法抽調(diào)管理費(fèi)或侵占公共利益，都會給物管工作帶來問題。同時，在物管運(yùn)行機(jī)制上，公平公開的市場機(jī)制尚未形成，開發(fā)公司開發(fā)的項(xiàng)目大部分是交給屬下的物管公司管理，這不僅不利于物管市場的形成和發(fā)展，同時很容易侵害業(yè)主們的利益。拆遷歷史遺留問題較多，拆遷單位為達(dá)到盡快遷移安排原居民，把降低物業(yè)管理收費(fèi)作為拆遷條件，拆遷戶入住時，經(jīng)常為物業(yè)管理費(fèi)收取和定價爭論不止，這樣拆遷單位無形中把風(fēng)險轉(zhuǎn)移到了物業(yè)公司身上，使物業(yè)管理企業(yè)陷入困境。物業(yè)管理公司在獲得管理服務(wù)權(quán)利的同時，一份沉重的責(zé)任也隨之而來，物業(yè)管理公司僅憑自身的力量杜絕或解決因意外事故產(chǎn)生的糾紛，可謂杯水車薪。小區(qū)內(nèi)人身安全、消防、治安等等責(zé)任己經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一個物業(yè)管理企業(yè)能夠承擔(dān)的范圍，為避免今后不必要的糾紛出現(xiàn)。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)購買財產(chǎn)保險、人身保險和公眾責(zé)任險，對于分散風(fēng)險和避免糾紛有著非常重要的作用。

3.物業(yè)管理體制不順，機(jī)制不健全，物業(yè)管理人才缺乏，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動不規(guī)范。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，有關(guān)物業(yè)管理的投訴呈上升趨勢，目前約占房地產(chǎn)投訴的50%以上。由于法律責(zé)任不清，權(quán)利界定不清晰，司法機(jī)關(guān)在調(diào)解和處理問題時缺乏法律依據(jù)，致使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾得不到及時解決，影響物業(yè)管理的健康發(fā)展。許多物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主要求的多，而自己卻做得少，在商品房住宅區(qū)的物業(yè)管理中，個別企業(yè)更是巧立名目，亂收費(fèi)，多收費(fèi)，少服務(wù)，質(zhì)價不符，引發(fā)住戶的不滿，以押金、罰款等等不正當(dāng)手段強(qiáng)制業(yè)主服從管理，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間缺少明確的權(quán)責(zé)關(guān)系，使矛盾不斷激化。現(xiàn)行物業(yè)管理的委托基本上是由開發(fā)公司與物業(yè)管理公司協(xié)商解決，一部分的開發(fā)項(xiàng)目都由開發(fā)公司簽訂的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，沒有經(jīng)過業(yè)主參與，致使企業(yè)缺乏競爭意識。另外，我國在物業(yè)管理立法比價緩慢，1994年以來，建設(shè)部等國家部委(局)雖然單獨(dú)或聯(lián)合頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)丁物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約不范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范。2003年6月《物業(yè)管理?xiàng)l例》作為專業(yè)法規(guī)終于出臺，這是中國有史以來第一部物業(yè)管理的法律，也是我國到日前為止除《城市房地產(chǎn)管理法》外僅有的兩部房地產(chǎn)法之

一。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主直接享有的權(quán)利主要有：依據(jù)合同對物業(yè)服務(wù)的接受權(quán)；對召開業(yè)卞人會、制定修改業(yè)主公約、業(yè)主人會議事規(guī)則以及對物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)的建議權(quán)；業(yè)主入會的參加權(quán)和投票權(quán)；業(yè)主委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；業(yè)主委員會工作和物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同、小區(qū)內(nèi)物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)資金的管理使用的監(jiān)督權(quán)；國家法律法規(guī)規(guī)定的其他相關(guān)權(quán)利等[3]。這就為我國現(xiàn)行物業(yè)管理提供了一條模式，即成立業(yè)主委員會，住區(qū)權(quán)利由居民共同享有，是一種民主化的、公開化的模式，無疑為不堪矛盾涌起的物業(yè)與居民關(guān)系展示一條好路。

二.物業(yè)管理改革與發(fā)展對策

（一）樹立品牌意識

品牌是一種無形資產(chǎn)，好的物業(yè)管理品牌，不但促進(jìn)了房地產(chǎn)的營銷，也進(jìn)一步開拓了企業(yè)在市場的份額，優(yōu)秀的品牌則代表著某種商品或服務(wù)具有較高的質(zhì)量、性能和效用，也同時使得其在市場中能夠占有較大的份額，具有較強(qiáng)的競爭力?！叭f科品牌”、“中海品牌”、“金地品牌”、“招商品牌”等品牌的產(chǎn)生，不僅促進(jìn)了相關(guān)企業(yè)所開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售，同時也使得這些企業(yè)在全國房地產(chǎn)市場、物業(yè)管理市場具有很高的知名度，在市場競爭之中占有一席之地。這些品牌效應(yīng)的產(chǎn)生，使得其在全國各地房地產(chǎn)市場及物業(yè)管理市場占有較大份額。品牌是高質(zhì)量產(chǎn)品(服務(wù))的持久作用升華而成的一種企業(yè)信譽(yù)，是品質(zhì)的象征，是企業(yè)經(jīng)營理念的一種濃縮，是企業(yè)形象的一個重要標(biāo)志，品牌形象能給企業(yè)帶來超額利潤，能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

物業(yè)管理企業(yè)提供的是無形產(chǎn)品、無形產(chǎn)品沒有可依附實(shí)體，其中產(chǎn)品品質(zhì)、功能的體現(xiàn)比有形產(chǎn)品更需要借助品牌形象、企業(yè)形象來實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)有塑造優(yōu)質(zhì)品牌的得人獨(dú)厚的優(yōu)勢，她最接近人眾，最了解人眾的心理及需求，而且其周到的服務(wù)能立即為人眾所感受，很容易在住戶心目中樹立起和諧的形象。

（二）建立物業(yè)市場的有效機(jī)制

物業(yè)管理市場化與傳統(tǒng)房屋管理模式相比有其明顯優(yōu)勢所在：兩者介入的時間有別于傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理，傳統(tǒng)模式采用的是在小區(qū)竣工、交付使用后方才介入管理模式，由此造成的是物業(yè)先天不足，對一些項(xiàng)日建設(shè)期間產(chǎn)生的歷史遺留問題束手無策；而實(shí)行市場化運(yùn)作的物業(yè)管理實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)與完善，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、流通、消費(fèi)、使用的全過程中起著至關(guān)重要的作用。在市場化下，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中的一部分必須提前啟動、全程介入、貫穿到規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、竣工驗(yàn)收、交付使用等各個階段中去。計劃經(jīng)濟(jì)時代物業(yè)答理是行政性、福利性、多級多頭的答理模式，普遍存在機(jī)構(gòu)臃腫、人員繁多、管理混亂的現(xiàn)象，是一種“小而全”的組織模式，基于市場的物業(yè)管理專業(yè)化使人型設(shè)備得以使用，企業(yè)人員減少，素質(zhì)相對提高。日前物業(yè)管理服務(wù)價格高，消費(fèi)者難以接受，其主要原因就是成本投入過高，可以由機(jī)器從事的生產(chǎn)都是由人工生產(chǎn)的，所以勞動生產(chǎn)率低下生產(chǎn)成本高。市場化的物業(yè)管理企業(yè)可以降低服務(wù)價格，大型設(shè)備的使用，生產(chǎn)效率的提高，人員隨之精簡，工資支出會節(jié)省、管理成木也會下降，又由于專業(yè)化水平的提高，服務(wù)水平的上升，物業(yè)管理的成木會有效降低，服務(wù)價格會隨之下降。

根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)內(nèi)容，可將其分為兩大類：管理性的項(xiàng)目公司和生產(chǎn)性的專業(yè)公司。管理性的項(xiàng)日公司以其所管的物業(yè)項(xiàng)日的資料為信息資源，作為其贏利的手段，又可分為對營利性物業(yè)如寫字樓、商業(yè)大廈等的管理公司和對消費(fèi)性物業(yè)的管理公司；生產(chǎn)性的專業(yè)公司，是以其所提供的勞務(wù)和生產(chǎn)為營利手段的因其所提供的服務(wù)內(nèi)容的區(qū)別可劃分為：清潔公司、配送公司、綠化園林公司、家政服務(wù)公司、搬家公司，維修養(yǎng)護(hù)公司等等。一些新的觀點(diǎn)認(rèn)為：物業(yè)管理是有關(guān)物業(yè)設(shè)置和使用全過程的專業(yè)化管理，其主要任務(wù)是協(xié)調(diào)、控制物業(yè)管理中各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動的開展，這與國外目前流行的設(shè)施管理Facilities Management觀點(diǎn)基本一致。這種觀點(diǎn)認(rèn)為：在物業(yè)管理形式上，存在廣義性和狹義性區(qū)別，而廣義性觀點(diǎn)，實(shí)際上體現(xiàn)了現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的一種新的趨勢，即隨著社會分工的細(xì)化，一方面產(chǎn)生了知識密集型的、專業(yè)化程度較高的管理型群體或機(jī)構(gòu)（如國外的F'M公司、FM公司）；另一方面，則產(chǎn)生了勞動密集型的、專業(yè)服務(wù)與社會服務(wù)相結(jié)合的勞務(wù)型群體或機(jī)構(gòu)（如清潔公司、保安公司、綠化公司）。同時，管理型群體的業(yè)務(wù)活動中，也不斷涌入大量的非房地產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)內(nèi)容(如物業(yè)區(qū)域內(nèi)又通、治安、環(huán)保等有關(guān)客戶工作及生活環(huán)境管理的內(nèi)容)。由于我國近年來城市建設(shè)發(fā)展速度較快，上述服務(wù)的規(guī)劃與延伸往往難以跟上發(fā)展的需要，從而造成了大量的住宅區(qū)附近沒有完善的生活服務(wù)。因此，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供這些服務(wù)就顯得非常必要和有益。在我國，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)以管理物業(yè)為主，兼而開展多種經(jīng)營服務(wù)的“一主多副”思路，應(yīng)成為具有中國特色的物業(yè)管理服務(wù)模式。

三.結(jié)語

物業(yè)管理工作是一項(xiàng)平常、瑣碎而又非常辛苦的工作，物業(yè)管理公司必須打破傳統(tǒng)觀念，樹立市場競爭的服務(wù)意識，得到業(yè)主的認(rèn)可，不斷完善機(jī)制，吸納物業(yè)管理專業(yè)人才，才能在以后市場經(jīng)濟(jì)激烈的競爭下生存發(fā)展壯大下去，才能創(chuàng)造出知名的品牌企業(yè)。

第二篇：行業(yè)協(xié)會市場化改革與轉(zhuǎn)型發(fā)展

行業(yè)協(xié)會市場化改革與轉(zhuǎn)型發(fā)展

我國行業(yè)協(xié)會在改革開放、發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)歷史進(jìn)程中建立起來，在30多年的建設(shè)發(fā)展中已經(jīng)成為市場經(jīng)濟(jì)的重要組成力量，為服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局發(fā)揮了不可替代的重要作用。但基于當(dāng)前我國全面深化改革、經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)一步轉(zhuǎn)型發(fā)展新的形勢要求，行業(yè)協(xié)會也面臨體制優(yōu)化、面目歸真、治理完善、效能提高的進(jìn)一步市場化改革和規(guī)范發(fā)展問題，這實(shí)際也是行業(yè)協(xié)會由建立到發(fā)展歷史進(jìn)程中的一次新的轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型的目標(biāo)在系統(tǒng)治理上，是行業(yè)協(xié)會由傳統(tǒng)的體制機(jī)制向現(xiàn)代社會組織體制和治理機(jī)制轉(zhuǎn)變；在行業(yè)協(xié)會特質(zhì)要求上，是由傳統(tǒng)的行政依附型向行業(yè)“自組織型”轉(zhuǎn)變。轉(zhuǎn)型的實(shí)質(zhì)是行業(yè)協(xié)會性質(zhì)和功能表現(xiàn)的市場化、民間化回歸，要進(jìn)一步適應(yīng)市場環(huán)境，實(shí)現(xiàn)符合現(xiàn)代社會組織特征和治理規(guī)范的真正的自治管理、自律發(fā)展。

行業(yè)協(xié)會市場化改革的基本精神和目標(biāo)原則

黨的十六屆二中全會提出“行業(yè)協(xié)會商會等自律性組織要按照市場化原則規(guī)范發(fā)展”，明確了改革的基本原則和方向。黨的十八大提出“加快形成政社分開、權(quán)責(zé)明確、依法自治的現(xiàn)代社會組織體制”，明確了改革發(fā)展新的體制目標(biāo)。黨的十八屆二中全會提出“改革社會組織管理制度”，明確了改革的現(xiàn)實(shí)突破口。新一屆中央政府在《國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》中進(jìn)一步明確政府職能轉(zhuǎn)變要與改革社會組織管理制度相協(xié)調(diào)，“行業(yè)協(xié)會商會與行政機(jī)關(guān)脫鉤”，成為真正履行“提供服務(wù)、反映訴求、規(guī)范行為”社會職能的獨(dú)立社團(tuán)法人。

市場化，一方面是指由傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的過程，強(qiáng)調(diào)改革的過程性和按照市場體制目標(biāo)對改革的實(shí)際推動；另一方面是指按照市場原則辦事的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)和要求，強(qiáng)調(diào)要尊重市場原則、按市場規(guī)律辦事。市場化正是以建立市場體制機(jī)制為目標(biāo)，改革在動態(tài)過程和靜態(tài)結(jié)果兩方面的統(tǒng)一。行業(yè)協(xié)會市場化改革的基本精神是要求行業(yè)協(xié)會組織治理和作用的發(fā)揮要與我國市場化進(jìn)程總體保持一致；改革的目的是要使行業(yè)協(xié)會作為現(xiàn)代社會組織在市場經(jīng)濟(jì)條件下面貌更加清晰、治理更加科學(xué)、發(fā)展更具活力、作用更為廣泛；改革和轉(zhuǎn)型發(fā)展的目標(biāo)任務(wù)是要使行業(yè)協(xié)會真正獨(dú)立于政府行政體系之外，通過管理制度改革在社會管理創(chuàng)新中與現(xiàn)代社會生產(chǎn)方式相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)自組織管理、自律發(fā)展。

行業(yè)協(xié)會轉(zhuǎn)型發(fā)展應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)科學(xué)思想借鑒

行業(yè)協(xié)會轉(zhuǎn)型是市場化改革的一種探索，必須認(rèn)真貫徹中央精神，把握正確導(dǎo)向，在推進(jìn)中取得科學(xué)思想借鑒。

一是企業(yè)轉(zhuǎn)型的質(zhì)量效益觀。企業(yè)轉(zhuǎn)型主要是與以往粗放的不可持續(xù)的發(fā)展方式相比較，以提質(zhì)增效為目標(biāo)，從重速度、重規(guī)模向重質(zhì)量、重效益轉(zhuǎn)變；從低要素成本、高資源環(huán)境代價的粗放型發(fā)展方式向集約化和可持續(xù)發(fā)展方式與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變；從制造產(chǎn)品主導(dǎo)市場、適應(yīng)市場向制造與服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈新的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變；從主導(dǎo)生產(chǎn)的非理性主體向具有高度市場認(rèn)知能力的智慧企業(yè)和品牌轉(zhuǎn)變；從在結(jié)構(gòu)環(huán)境中過剩、不合理和非成長性定位向結(jié)構(gòu)合理定位的成長型轉(zhuǎn)變；從全球產(chǎn)業(yè)鏈價值鏈和品牌的低端向高端轉(zhuǎn)變等。企業(yè)轉(zhuǎn)型給我們的啟示核心之處是升級發(fā)展對質(zhì)量效益的追求，推動行業(yè)協(xié)會轉(zhuǎn)型發(fā)展應(yīng)當(dāng)深刻汲取、積極借鑒。

二是市場原則的精神價值。市場的素質(zhì)稟賦決定其內(nèi)在精神原則，是推進(jìn)行業(yè)協(xié)會轉(zhuǎn)型發(fā)展的核心借鑒。

去行政化。市場是資源配置中以價值為基礎(chǔ)、價格為導(dǎo)向、供需平衡為調(diào)節(jié)取向的一種自然機(jī)制，是人類迄今為止發(fā)現(xiàn)的最為靈驗(yàn)、最有效的資源配置方式。基于我國歷史和現(xiàn)實(shí)國情，去行政化在我國市場化改革中是一個最基本的要求，具有突出意義。資源配置的一只手是看得見的政府調(diào)配，另一只手則是無形的市場調(diào)節(jié)。黨的十八大強(qiáng)調(diào)“發(fā)揮市場的決定作用”，要改革現(xiàn)行體制，轉(zhuǎn)變政府職能，創(chuàng)新社會管理，切實(shí)處理好政府與市場、與社會的關(guān)系，在發(fā)揮市場決定作用的同時更好發(fā)揮政府作用。

效率為先。市場資源配置最大的優(yōu)點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)供需直接對接和實(shí)現(xiàn)平衡中運(yùn)行方式的高效率，體現(xiàn)低成本、自然調(diào)節(jié)的最大效益。效率為先是市場化改革的基本價值觀。

主體多元，競爭公平。市場化的前提是主體多元化?，F(xiàn)行基本經(jīng)濟(jì)制度明確多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，黨的十八屆三中全會提出讓各種勞動、知識、技術(shù)、管理和資本的活力競相迸發(fā)。主體多元化運(yùn)行格局的維護(hù)必須以公平、公正為保障，實(shí)現(xiàn)公平競爭下的整體繁榮和可持續(xù)發(fā)展。

尊重個性，組織和運(yùn)行體系開放統(tǒng)一。多元主體、公平發(fā)展原則下的市場體系必須是統(tǒng)一和開放的，各種要素自然和自愿結(jié)合、自由流動，經(jīng)營者、組織聯(lián)合者自主決策、自擔(dān)責(zé)任，組織體系在開放中統(tǒng)一，在統(tǒng)一中開放，實(shí)現(xiàn)各相關(guān)主體在市場體制機(jī)制下的協(xié)同發(fā)展。

誠信與信用秩序法治化。市場經(jīng)濟(jì)基于其內(nèi)在原則和運(yùn)行特點(diǎn)，要求主體行為必須契約化、信用化，以法制化作為保障。在這個意義上，人們往往稱市場經(jīng)濟(jì)就是信用經(jīng)濟(jì)、法治經(jīng)濟(jì)，信用履行和法制保障是市場經(jīng)濟(jì)的基石。

三是現(xiàn)代社會組織的本質(zhì)屬性和發(fā)展取向。現(xiàn)代社會是公民高度自治、政府有限作為、社會力量和諧有序發(fā)揮，充滿協(xié)商、對話與妥協(xié)的多元共治社會。現(xiàn)代社會組織是現(xiàn)代社會中獨(dú)立于政府、企業(yè)之外的第三方公共事業(yè)主體，具有公共性、非政府性和非營利性等本質(zhì)屬性和特征。

特質(zhì)穩(wěn)定、面貌清晰。社會組織保持獨(dú)立性質(zhì)，目標(biāo)取向與政府、企業(yè)有明顯區(qū)別。

高度自治。社會組織是社會特定領(lǐng)域“自組織”化的結(jié)果，按照共同意愿形成，具有完善的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，在法制條件下遵循自我管理、自我教育、自我服務(wù)的“自組織”化運(yùn)行準(zhǔn)則。

構(gòu)建和諧、廣泛協(xié)同?，F(xiàn)代社會組織在社會的和諧發(fā)展要求中產(chǎn)生，自身必須做到功能目標(biāo)明確，發(fā)揮構(gòu)建社會和諧、促進(jìn)協(xié)同發(fā)展的積極作用。

組織執(zhí)行高效化、手段現(xiàn)代化?，F(xiàn)代社會組織管理結(jié)構(gòu)趨于扁平化，分權(quán)集權(quán)相統(tǒng)一，組織執(zhí)行職業(yè)化、高效化，制度管理常態(tài)化。資源管理中對現(xiàn)代人力、知識、技術(shù)、信息條件具有現(xiàn)代社會發(fā)展最前沿的要求，服務(wù)方式和作用富有時代特征。

與外部條件保持協(xié)調(diào)和有機(jī)統(tǒng)一?，F(xiàn)代社會組織的基本特征在廣義上還應(yīng)包括外部監(jiān)管制度和政策保障的和諧、統(tǒng)一與現(xiàn)代化。現(xiàn)代社會組織治理和運(yùn)行發(fā)展必須借鑒現(xiàn)代社會一切文明方式，彰顯現(xiàn)代社會組織的本質(zhì)特征。

行業(yè)協(xié)會轉(zhuǎn)型與企業(yè)轉(zhuǎn)型的區(qū)別

企業(yè)是配置生產(chǎn)資源創(chuàng)造價值，為社會提供產(chǎn)品和服務(wù)并取得盈利的市場主體。行業(yè)協(xié)會則是配置行業(yè)組織資源，通過自律服務(wù)促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的社會主體。行業(yè)協(xié)會市場化改革不是要為營利而直接搞市場運(yùn)作，而是要借鑒市場原則、彰顯市場精神，提升服務(wù)行業(yè)、企業(yè)和協(xié)助政府的質(zhì)量效益，通過轉(zhuǎn)型展現(xiàn)現(xiàn)代社會組織應(yīng)有的面貌。推動行業(yè)協(xié)會轉(zhuǎn)型發(fā)展，就是要按照市場化原則堅持去行政化，堅持會員主體自愿結(jié)合、自治管理，堅持效益導(dǎo)向，堅持公平競爭、共同發(fā)展。要在轉(zhuǎn)型中進(jìn)一步弘揚(yáng)組織誠信，建設(shè)法治環(huán)境，完善自律機(jī)制，實(shí)現(xiàn)真正的“自組織”化管理與發(fā)展。

行業(yè)協(xié)會轉(zhuǎn)型發(fā)展的實(shí)現(xiàn)途徑

一是建立轉(zhuǎn)型發(fā)展新體制。這是行業(yè)協(xié)會實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的基本前提和保障。包括兩個層級的體制建設(shè)問題，要靠政府和包括社會組織在內(nèi)的社會力量共同推進(jìn)。

現(xiàn)代社會組織體制的系統(tǒng)建立?，F(xiàn)代社會組織體制是一個制度體系，包括國家層面對社會組織的監(jiān)管體制、政策層面對社會組織發(fā)展發(fā)揮作用的支持體制、社會組織與政府的合作體制、社會組織作為特定社會主體的治理體制和運(yùn)行管理體制五大基本方面。這五個方面的制度系統(tǒng)建立，才標(biāo)志著建立現(xiàn)代社會組織體制的系統(tǒng)完成。

現(xiàn)代社會組織體制的分項(xiàng)建立?，F(xiàn)代社會組織體制中監(jiān)管體制、支持體制、合作體制等，體現(xiàn)為政府監(jiān)管的優(yōu)化和政策環(huán)境的改善，應(yīng)以政府為主導(dǎo)推進(jìn)建立。而治理體制、運(yùn)行管理體制等應(yīng)在改善外部環(huán)境、加強(qiáng)外部監(jiān)管的同時以社會組織為主體形成?，F(xiàn)代社會組織體制的系統(tǒng)建立目前缺項(xiàng)很多、差距甚遠(yuǎn)、過程艱難，行業(yè)協(xié)會在實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型中要積極配合前三個分項(xiàng)體制的推進(jìn)建立，更重要的是要切實(shí)推進(jìn)自身改革，解決好自身問題，要按照市場化原則，以“自組織化”為目標(biāo)積極推進(jìn)內(nèi)部治理的自我完善，按照現(xiàn)代社會特征和治理要求自覺建立科學(xué)的運(yùn)行管理模式。

二是以管理制度改革為突破口，通過推進(jìn)政社分開實(shí)現(xiàn)行業(yè)協(xié)會傳統(tǒng)體制機(jī)制向現(xiàn)代社會組織體制和治理機(jī)制轉(zhuǎn)變?；跉v史生成條件不同、體制實(shí)施的現(xiàn)狀不同，我國行業(yè)協(xié)會目前存在不同類別及相應(yīng)的特點(diǎn)和問題，發(fā)展實(shí)際處于一種混合狀態(tài)。但行業(yè)協(xié)會轉(zhuǎn)型的目標(biāo)要求是統(tǒng)一的，是要由行業(yè)協(xié)會自建立之初的傳統(tǒng)體制機(jī)制向市場經(jīng)濟(jì)條件下現(xiàn)代社會組織體制和治理機(jī)制轉(zhuǎn)變，任務(wù)是在市場化原則指導(dǎo)下以體制轉(zhuǎn)變?yōu)楹诵?，倒逼、培育和鑄建現(xiàn)代社會組織本質(zhì)特征，實(shí)現(xiàn)符合市場化要求的體制機(jī)制統(tǒng)一規(guī)范。

通過去行政化推進(jìn)政社分開?！懊撱^”是實(shí)現(xiàn)政社分開的基本途徑，是在管理制度改革中使行業(yè)協(xié)會脫離政府業(yè)務(wù)部門的直接管理，取消行業(yè)協(xié)會行政職能、級別、編制、現(xiàn)職公務(wù)人員兼職和與政府合署辦公，變常態(tài)化的財政支持為競爭下的政府購買服務(wù)與項(xiàng)目支持，還原行業(yè)協(xié)會本來面目?！懊撱^”一方面要解決行業(yè)協(xié)會在傳統(tǒng)體制下的行政依附問題，使政府與社會組織職能分離、性質(zhì)獨(dú)立、面貌清晰、權(quán)責(zé)明確，使目前那些仍然作為政府部門附屬物的行業(yè)協(xié)會真正轉(zhuǎn)變成為獨(dú)立履行社會職能的行業(yè)社團(tuán)法人；另一方面是要解決行業(yè)協(xié)會自身機(jī)制與活力問題。要通過管理制度改革和新體制的建立凸顯行業(yè)協(xié)會自身性質(zhì)和現(xiàn)代社會組織治理面貌，突出行業(yè)協(xié)會發(fā)展和發(fā)揮作用的自主性，實(shí)現(xiàn)其在市場經(jīng)濟(jì)條件下的自治管理、自我服務(wù)和自律發(fā)展。

配套建立有利于行業(yè)協(xié)會自治管理和有效發(fā)揮作用的保障體制。鑒于我國市場環(huán)境的發(fā)育程度和行業(yè)協(xié)會自身發(fā)展的成熟程度，監(jiān)管體制、支持體制和合作體制等保障性制度必須在推進(jìn)政社分開、實(shí)現(xiàn)“脫鉤”中及時和配套建立，這是行業(yè)協(xié)會市場化改革的題中應(yīng)有之義，是事物發(fā)展系統(tǒng)性、完整的實(shí)際體現(xiàn)，是科學(xué)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求。

改革要考慮國情，注意防范風(fēng)險、穩(wěn)妥推進(jìn)

改革必須正視國情，慎重考慮可能出現(xiàn)的問題。在推進(jìn)建立新模式中，外部監(jiān)管和必要的服務(wù)保障必須保持和及時跟上。在“脫鉤”中“配”的問題如不能同時解決，“脫鉤”實(shí)際就變成一種破壞。

改革的意義是要去除體制中不適應(yīng)市場化發(fā)展要求的弊端，建立更為先進(jìn)科學(xué)的體制機(jī)制?！懊撱^”的意義在于通過體制松綁促進(jìn)協(xié)會自律發(fā)展，而不是為限時完成所謂改革任務(wù)搞“一脫了之”，對既有體制進(jìn)行簡單廢除。

從治理有效性上看，“雙重體制”在目前并未完全失去其存在的理由。在法制不健全、行業(yè)協(xié)會發(fā)展尚不夠成熟的現(xiàn)實(shí)條件下，現(xiàn)行“主管”在一定意義上起到的是法律替代和“擋風(fēng)墻”作用，改革中監(jiān)管缺失將會導(dǎo)致行業(yè)協(xié)會在管理上直接出現(xiàn)危險。失去外部監(jiān)督一是行業(yè)協(xié)會有可能因此變成“家天下”，廣東等地的“脫鉤”已有實(shí)證；二是有可能成為西方敵對勢力的利用工具。如一位老同志所說，行業(yè)協(xié)會是我黨“直屬經(jīng)濟(jì)部隊(duì)”，聽黨的話、做服務(wù)經(jīng)濟(jì)建設(shè)大局的事，可不能就這樣簡單地“不要我們了”。在黨建、人事、外事、宣傳出版物以及對重大事項(xiàng)、重要人事關(guān)系的監(jiān)督檢查和服務(wù)保障等方面，行業(yè)協(xié)會與政府一直保持著必要的聯(lián)系，完全割斷將可能引發(fā)社會風(fēng)險、政治風(fēng)險。

確保改革的有效實(shí)施必須做到保障在先。推進(jìn)政社分開，一是要實(shí)現(xiàn)行業(yè)協(xié)會與行政機(jī)關(guān)脫鉤；二是必要的外部監(jiān)管和服務(wù)保障必須同時跟上，社會的配套改革也要相應(yīng)協(xié)調(diào)進(jìn)行。要考慮監(jiān)管的需要和行業(yè)協(xié)會對改革的實(shí)際承受能力，自頂層開始進(jìn)行系統(tǒng)科學(xué)設(shè)計，使監(jiān)管體制、支持體制、合作體制、組織治理體制等在推進(jìn)改革中配套建立，切實(shí)體現(xiàn)中央領(lǐng)導(dǎo)提出的“保障在先”。

慎重、系統(tǒng)把握“脫鉤”中的關(guān)鍵問題。一是協(xié)會的黨組織關(guān)系落位要保持有利層級；二是針對產(chǎn)業(yè)體系的系統(tǒng)維護(hù)慎重處理好協(xié)會間的代管關(guān)系，尊重事業(yè)單位在產(chǎn)業(yè)體系中的作用；三是保持政策延續(xù)，處理好協(xié)會資產(chǎn)方面的條件支持。改革要有必要的成本，不能因改革使行業(yè)協(xié)會失去生存、發(fā)展和發(fā)揮作用的基本條件。勞動保障方面的歷史遺留問題也要按照政策延續(xù)性妥善解決；四是在人事方面確保不因脫鉤出現(xiàn)監(jiān)管缺失；五是在資產(chǎn)的界定和處置上要考慮協(xié)會生存發(fā)展和事業(yè)貢獻(xiàn)的實(shí)際需要；六是非營利組織稅收政策和立法要相應(yīng)及時跟上。形成與“脫鉤”相配套的必要保障體系，改革的初衷才可能實(shí)現(xiàn)，行業(yè)協(xié)會“優(yōu)先發(fā)展”才不至于成為一句空話甚至是反話。試點(diǎn)是新模式的現(xiàn)實(shí)演練，必須做到“脫”、“配”相濟(jì)，配套措施如不能及時有效建立，莫說有利于行業(yè)協(xié)會將來的發(fā)展和發(fā)揮作用，眼下的“脫鉤”試點(diǎn)也將無法真正開展。

行業(yè)協(xié)會自身要做到積極適應(yīng)改革，有效應(yīng)對改革

管理制度改革對目前處于完全雙重管理體制下的行業(yè)協(xié)會（例如政府行業(yè)主管部門直接管理的行業(yè)協(xié)會）、初步去行政化的行業(yè)協(xié)會（例如國務(wù)院國資委受國務(wù)院委托聯(lián)系的行業(yè)協(xié)會）以及已經(jīng)“脫鉤”的行業(yè)協(xié)會等不同類別的行業(yè)協(xié)會，將會產(chǎn)生不同的影響。各類行業(yè)協(xié)會都要按照改革的精神、針對改革的實(shí)施要求，結(jié)合自身實(shí)際情況把握轉(zhuǎn)變選項(xiàng)，作不同的思想準(zhǔn)備、組織準(zhǔn)備、工作準(zhǔn)備。但就整體而言，管理制度革是問題的一個方面，在推進(jìn)行業(yè)協(xié)會市場化改革和轉(zhuǎn)型發(fā)展中，行業(yè)協(xié)會自身的觀念和機(jī)制轉(zhuǎn)變最為關(guān)鍵。行業(yè)協(xié)會要從主觀做起、從現(xiàn)在做起，極適應(yīng)改革、有效應(yīng)對改革，同時要在整個經(jīng)濟(jì)社會的轉(zhuǎn)型發(fā)展中扮演好角色，體現(xiàn)好現(xiàn)實(shí)的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。在推動自身改革方面，要按照現(xiàn)代社會組織治理體制和運(yùn)行管理體制要求，高舉行業(yè)民主旗幟，切實(shí)完善行業(yè)協(xié)會法人治理結(jié)構(gòu)，充分發(fā)揮會員（代表）大會、理事會的作用，加強(qiáng)秘書處制度化、職業(yè)化和能力現(xiàn)代化建設(shè)，加強(qiáng)自我監(jiān)督約束機(jī)制建設(shè)；要加強(qiáng)自身的品牌建設(shè)。提高承接政府職能轉(zhuǎn)變的能力，認(rèn)真規(guī)劃好主業(yè)，提升核心功能，以核心業(yè)務(wù)的品牌化實(shí)現(xiàn)行業(yè)協(xié)會整體能力和形象的品牌化；要結(jié)合登記管理制度改革相關(guān)要求切實(shí)管理好設(shè)立、變更等自身重要事務(wù)。在轉(zhuǎn)型擔(dān)當(dāng)方面，要結(jié)合體制改革精神進(jìn)一步自覺體現(xiàn)作為。要繼續(xù)為企業(yè)、行業(yè)和政府提供高質(zhì)量的基礎(chǔ)服務(wù)；要結(jié)合形勢把握企業(yè)、行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展要求，在觀念轉(zhuǎn)變、戰(zhàn)略規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)制定、政策推動和國際合作等方面做好對企業(yè)、行業(yè)的轉(zhuǎn)型診脈，發(fā)揮服務(wù)引領(lǐng)作用；要努力提升行業(yè)軟實(shí)力，大力推動現(xiàn)代企業(yè)文化建設(shè)、企業(yè)社會責(zé)任履行、行業(yè)誠信發(fā)展和企業(yè)品牌建設(shè)，為實(shí)現(xiàn)行業(yè)協(xié)會自身改革和行業(yè)、企業(yè)改革與轉(zhuǎn)型發(fā)展同步提升作出應(yīng)有努力。

總之，行業(yè)協(xié)會市場化改革和轉(zhuǎn)型發(fā)展是一項(xiàng)歷史性、系統(tǒng)性任務(wù)，要堅持辯證唯物史觀，正視客觀、尊重實(shí)際，堅持科學(xué)和健康可持續(xù)發(fā)展。改革的實(shí)施要堅持問題導(dǎo)向，系統(tǒng)思考、辯證施治，政府和行業(yè)協(xié)會共同努力，確保改革穩(wěn)妥進(jìn)行和轉(zhuǎn)型的有效推進(jìn)。唯此，改革目的才能真正實(shí)現(xiàn)。

第三篇：物業(yè)管理市場化

物業(yè)管理市場化

什么是物業(yè)管理市場化

物業(yè)管理市場化是指把自給自足和內(nèi)部交換為主要內(nèi)容的初級、低層次和封閉的物業(yè)管理推向市場的過程。簡單地說，就是培育物業(yè)管理市場的過程。具體地說，物業(yè)管理市場化包括以下幾個要點(diǎn)：

第一，把物業(yè)管理需求主體，即業(yè)主管理委員會推向市場，讓業(yè)主管理委員會在市場上尋找自己滿意的、能夠提供符合自己要求的物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理公司。而不再像以前那樣，被動地接受物業(yè)管理單位的管理和服務(wù)。

第二，把物業(yè)管理供給主體，即物業(yè)管理公司推向市場，讓物業(yè)管理公司在市場中通過競爭獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)，選擇自己滿意的物業(yè)管理項(xiàng)目，在市場競爭中求生存和發(fā)展。而再不家過去那樣，是接受任務(wù)式的被動管理物業(yè)，不論自己是否愿意。

第三，發(fā)展與物業(yè)管理相關(guān)的技術(shù)性或?qū)I(yè)性的管理機(jī)構(gòu)，如房屋修繕公司、綠化公司、保安公司、設(shè)備維修保養(yǎng)公司、樓宇清洗公司以及急修服務(wù)中心等單位，通過這些單位提供的專業(yè)化服務(wù)，來提高物業(yè)管理的專業(yè)水平和總體服務(wù)水平。

第四，建立物業(yè)管理的媒介機(jī)構(gòu)或顧問公司，作為業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司的中介代理方，為物業(yè)管理服務(wù)的生產(chǎn)與消費(fèi)牽線搭橋。物業(yè)管理的市場化不是某一個人主觀的產(chǎn)物，也不是人的意志所能決定的，它既有堅實(shí)的理論基礎(chǔ)，又有迫切的現(xiàn)實(shí)必要性。[1]

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物業(yè)管理市場化的條件[2]

要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場化的目標(biāo)，必須具備一些較為成熟的條件，如完善的招投標(biāo)政策、規(guī)則，權(quán)屬清晰的物業(yè)，成熟的招標(biāo)主體和投標(biāo)主體，健全的市場信息系統(tǒng)。

1．完善的招投標(biāo)政策、規(guī)則

完善的招投標(biāo)政策、規(guī)則，是物業(yè)管理市場化運(yùn)行的前提和正常進(jìn)行招投標(biāo)、保護(hù)招投標(biāo)雙方權(quán)益不可缺少的法律規(guī)定。如果沒有有利于物業(yè)管理市場運(yùn)作的游戲規(guī)則，物業(yè)管理市場化很可能就走入歧途。

2．權(quán)屬清晰的物業(yè)

物業(yè)管理最早推行是在體制貨幣化分房后在新建小區(qū)中進(jìn)行的，因?yàn)樾陆ㄐ^(qū)的權(quán)屬清晰。產(chǎn)權(quán)清晰是物業(yè)管理市場化的必要條件，否則物業(yè)管理市場的主體之一就不存在了，物業(yè)管理市場就不存在了，這樣就又回到了傳統(tǒng)的房屋管理時代去了。

3．成熟的招投標(biāo)主體

招標(biāo)主體是業(yè)主大會和業(yè)主委員會，因此，每個物業(yè)都要成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，否則就沒有一個代表社區(qū)物業(yè)的組織到市場上去招聘物業(yè)管理公司了。沒有一個組織來代表社區(qū)的業(yè)主及物業(yè)，就沒有一個可以和物業(yè)管理公司對等的主體，在市場的環(huán)境中就是一個弱勢群體，物業(yè)管理公司就可能單方面地控制市場，這樣物業(yè)管理市場極可能發(fā)展為一個壟斷市場，而不是一個可以競爭的公平市場。

當(dāng)然，僅有招標(biāo)主體是不夠的，業(yè)主大會和業(yè)主委員會還應(yīng)該是一個成熟的招標(biāo)主體。業(yè)主委員會應(yīng)該熟悉國家有關(guān)物業(yè)管理招標(biāo)的相關(guān)政策和法律規(guī)定，熟悉市場運(yùn)行的規(guī)律，能根據(jù)市場和物業(yè)的情況，代表社區(qū)選聘到合適的物業(yè)管理公司，能自主續(xù)聘和辭聘物業(yè)管理公司。投標(biāo)主體，就是各種各樣，即不同專業(yè)、不同服務(wù)項(xiàng)目、不同服務(wù)特色、不同服務(wù)質(zhì)量、不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理公司、專業(yè)服務(wù)公司及顧問公司。獨(dú)立法人是物業(yè)管理市場發(fā)展的活力與動力，如果物業(yè)管理企業(yè)都從屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，那物業(yè)管理市場的競爭就無從說起；如果物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)都千篇一律，物業(yè)管理市場的需求就不能滿足，物業(yè)管理的市場化就沒有了基礎(chǔ)。

成熟的投標(biāo)主體，是指物業(yè)管理企業(yè)在管理經(jīng)驗(yàn)、管理技術(shù)、人才使用、市場運(yùn)作等方面的成熟。要有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，成熟而先進(jìn)的管理技術(shù)，優(yōu)秀的專業(yè)管理和技術(shù)人才，準(zhǔn)確的市場定位和經(jīng)營規(guī)模，能把握市場的變化，并能及時調(diào)整公司投標(biāo)策略、管理方向、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及品牌戰(zhàn)略等。

4．健全的市場信息網(wǎng)絡(luò)

物業(yè)管理主體市場需求者的特殊性(業(yè)主委員會的成員多為兼職，而且專業(yè)知識欠缺)，使得物業(yè)的需求方對信息的需求量很大，同時業(yè)主委員會也需要專業(yè)顧問公司的指導(dǎo)。同樣，作為物業(yè)管理市場服務(wù)的提供者——物業(yè)管理公司，也需要有通暢的市場信息來保證企業(yè)在市場競爭中制勝。

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物業(yè)管理市場化的必然趨勢[3]

物業(yè)管理是我國市場經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)綜合開發(fā)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。現(xiàn)代物業(yè)管理是傳統(tǒng)房屋管理的發(fā)展方向，而市場化正是現(xiàn)代物業(yè)管理的最突出的特征。物業(yè)管理市場化是應(yīng)對我國加入WTO挑戰(zhàn)的需要，是滿足群眾不斷提高的居住生活需求的需要，是建立我國統(tǒng)一市場體系的需要，也是物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者——業(yè)主的迫切要求。

(一)物業(yè)管理市場化是應(yīng)對我國加入WT0挑戰(zhàn)的需要

入世以后，國外企業(yè)將會逐漸進(jìn)入我國市場的各個領(lǐng)域。物業(yè)管理作為一個融管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的服務(wù)性行業(yè)，其巨大的市場空間將對外資形成強(qiáng)烈的吸引力。相對于國外大型的物業(yè)管理企業(yè)，我國物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)理念滯后、管理規(guī)模偏小、專業(yè)化程度不高、經(jīng)營機(jī)制不活、服務(wù)內(nèi)容單一的問題將使它們處于市場競爭的劣勢。因此，必須建立物業(yè)管理市場，吸引社會各方面力量進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，使其迅速發(fā)展壯大。

(二)物業(yè)管理市場化是滿足群眾不斷提高的生活需求的需要

當(dāng)前，人們對居住、工作環(huán)境的要求越來越高，簡單意義上的保安、保潔、保綠、保修等物業(yè)管理服務(wù)需求，已開始向物業(yè)的保值增值化、生活環(huán)境人文化和服務(wù)需求個性化發(fā)展，只有建立物業(yè)管理市場，讓物業(yè)管理企業(yè)按城市居民不斷提高的消費(fèi)需求開拓自身的服務(wù)領(lǐng)域，才能不斷擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)的空問。

(三)物業(yè)管理市場化是建立我國統(tǒng)一社會主義市場體系的需要

市場體系是各類專業(yè)市場組成的統(tǒng)一市場整體。主要包括商品市場和生產(chǎn)要素市場。商品市場由消費(fèi)者市場和生產(chǎn)資料市場組成；生產(chǎn)要素市場由金融市場、勞動力市場、技術(shù)市場、信息市場、房地產(chǎn)市場和企業(yè)資產(chǎn)市場等組成。此外，也有人將旅游市場、文化市場、娛樂市場、郵電市場等歸入市場體系中。這些按行業(yè)性質(zhì)分類的市場主要是提供某種服務(wù)的市場，如按行業(yè)劃分還可以分出許多不同的專業(yè)市場。各類專業(yè)市場具有不同的交換對象、不同的調(diào)節(jié)功能、不同的地域分布、不同的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，也發(fā)揮著不同的市場作用。因此，既不能用一種市場替代另一種市場，也不能只發(fā)展一種市場，而忽視另一種市場，形成“瘸腿”的市場體系。如果沒有物業(yè)管理市場、房地產(chǎn)市場，我國統(tǒng)一的市場體系就不健全。因此，物業(yè)管理市場化是建立我國統(tǒng)一社會主義市場體系的需要。

(四)物業(yè)管理市場化是物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者——業(yè)主的要求

目前，實(shí)踐中的物業(yè)管理基本上存在著四種形態(tài)，即繼承式、自管式、自薦式及招投標(biāo)式。所謂繼承式，是指由原房管所(站、科等)轉(zhuǎn)換成物業(yè)管理公司后對國家所有或單位所有的售后公房進(jìn)行的物業(yè)管理。所謂自管式，是指“誰開發(fā)，誰管理”模式的物業(yè)管理。而自薦式，是指企業(yè)化、專業(yè)化的物業(yè)管理公司為尋找業(yè)務(wù)而上門自我推薦，獲得業(yè)務(wù)后進(jìn)行的物業(yè)管理。與前三者不同的是，招投標(biāo)式則是指物業(yè)管理公司通過市場競爭的方式，經(jīng)過投標(biāo)獲得物業(yè)管理權(quán)后進(jìn)行的物業(yè)管理。

對于繼承式的物業(yè)管理，一方面，物業(yè)管理公司的員工基本上都是原行政性房管單位的職工，專業(yè)素質(zhì)相對較差，思想上還有“房老大”的印記，缺乏服務(wù)意識和市場意識；另一方面，售后公房的業(yè)主和使用人福利意識較強(qiáng)，對于有償?shù)奈飿I(yè)管理從心理上不愿接受，一旦被迫繳費(fèi)，自然對物業(yè)管理要求較高。由于繼承式物業(yè)管理公司經(jīng)常服務(wù)不到位，態(tài)度也比較差，讓業(yè)主與使用人覺得“有償和無償一個樣，管理和不管理一個樣”，因而很不滿意，欲炒這些物業(yè)管理公司的“魷魚”，卻因?yàn)闆]有物業(yè)管理市場，找不到其他物業(yè)管理公司來管理而只好作罷。但為了行使

自己業(yè)主的權(quán)利，享受高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主們往往通過各種方式和途徑，呼吁和要求政府盡快建立物業(yè)管理市場，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的市場化。

對于自管式物業(yè)管理，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司常常是開發(fā)公司的全資子公司，其管理人員一般都是開發(fā)商的手下，干部提升基本上都由開發(fā)商決定等，以致物業(yè)管理公司以對開發(fā)公司負(fù)責(zé)(而不是業(yè)主)作為自己的工作目標(biāo)。這樣，物業(yè)管理公司一方面拿著業(yè)主的錢，另一方面又不以服務(wù)于業(yè)主為己任，管理服務(wù)不到位，而且常常以主人自居，業(yè)主對此意見很大，希望盡快建立物業(yè)管理市場，讓他們選擇自己滿意的物業(yè)管理公司來管理物業(yè)。

對于自薦式物業(yè)管理，雖然物業(yè)管理公司是專業(yè)化的，但因?yàn)闆]有物業(yè)管理市場，這些物業(yè)管理公司常常缺乏業(yè)務(wù)來源，為了生存，只好上門自薦。沒有市場，一般的業(yè)主(業(yè)主委員會)也不可能了解他們的情況，又不知道到哪里去找這些物業(yè)管理公司，因而更談不上讓他們來管理自己的物業(yè)。不少業(yè)主說，如今保姆們都能自發(fā)地在人流多的地方聚集，形成市場，物業(yè)管理公司是否也可聚集起來，掛牌上市，形成物業(yè)管理市場呢?

招投標(biāo)式物業(yè)管理應(yīng)該是市場的產(chǎn)物，但是目前我國開展招投標(biāo)的物業(yè)管理還比較有限，在有限的若干例子中，絕大部分都是系統(tǒng)內(nèi)、集團(tuán)內(nèi)、城市內(nèi)開展的招投標(biāo)，面向全國的寥寥無幾。這對有實(shí)力而又想有大發(fā)展的物業(yè)管理公司來說，無疑是一個極大的束縛。同樣，對于那些想在全國尋找最有實(shí)力提供物美價廉的服務(wù)并能管理好自己物業(yè)的物業(yè)管理公司的業(yè)主們來說，也只能是一種企望。

綜上所述，無論從哪個角度出發(fā)，在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)的條件下，建立和發(fā)展物業(yè)管理市場、推進(jìn)物業(yè)管理市場化都是非常必要和迫切的。

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物業(yè)管理市場化的重要意義[3]

(一)有效落實(shí)了業(yè)主的“主權(quán)”

實(shí)行物業(yè)管理市場化，業(yè)委會依法成立并登記成為社團(tuán)法人，以及有一個依法定程序通過的業(yè)主章程，在整個招標(biāo)、簽約過程中能明顯起到組織者、領(lǐng)導(dǎo)者的作用。

(二)形成了平等的民事法律關(guān)系

在市場化的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的選擇過程中，邀約談判和簽約過程中，充分表現(xiàn)為兩法人之間的平等權(quán)利的交易，合同的簽訂，意味著達(dá)成～定時期內(nèi)定向服務(wù)的協(xié)議。當(dāng)公司發(fā)生某些重大失誤時，業(yè)委會有權(quán)解聘物業(yè)管理公司；在合同期滿物業(yè)公司工作表現(xiàn)正常時，有同等條件下的優(yōu)先受聘權(quán)。這種互相選擇、自愿成交的關(guān)系，不僅大大有別于房管體制——房管所是業(yè)主，住戶是管理對象；也有別于現(xiàn)在的多數(shù)物業(yè)管理體制——權(quán)責(zé)的設(shè)定未經(jīng)對等談判，且業(yè)主很難炒物業(yè)管理公司的“魷魚”。

(三)凸顯了競爭性的價格形成機(jī)制

市場不僅意味著公平，更意味著競爭。在競標(biāo)過程中，投標(biāo)者要提出一整套有關(guān)管理目標(biāo)、管理成本及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的資料，而在議標(biāo)過程中，業(yè)委會要就投標(biāo)者提供的各種服務(wù)的質(zhì)和量及其相對應(yīng)的服務(wù)價格以“物美價廉”為標(biāo)準(zhǔn)做出選擇。這種競標(biāo)與議標(biāo)的過程，實(shí)際上就是物業(yè)管理市場價格的形成過程。物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合服務(wù)，這種服務(wù)不見得都能明確界定受惠個體，也不宜確定具體服務(wù)的準(zhǔn)確參數(shù)。因此，物業(yè)管理定價是一項(xiàng)難度較大的工作，而這種競爭性的市場價格形成機(jī)制，有利于公平交易的實(shí)現(xiàn)。

(四)促進(jìn)了物業(yè)管理水平的提高

既然市場存在著競爭，而競爭又會形成有效的激勵，因此對于物業(yè)管理單位來說，為擴(kuò)大業(yè)務(wù)覆蓋面，必然會盡最大努力提高管理水平、降低管理成本，以便在業(yè)主貨比三家后能選中自己。進(jìn)而，在管理過程中，物業(yè)管理公司必然會兢兢業(yè)業(yè)為業(yè)主辦事，替業(yè)主著想，給業(yè)主留下好印象，爭取續(xù)聘。對于整個物業(yè)管理行業(yè)來說，實(shí)行面向社會的招標(biāo)，加劇了市場競爭，一批經(jīng)營不好、管理不善的物業(yè)管理公司將會被淘汰。優(yōu)勝劣汰的洗禮正是行業(yè)素質(zhì)提高的必由之路

第四篇：物業(yè)管理市場化、思想政治工作初探

文章標(biāo)題：物業(yè)管理市場化、思想政治工作初探

局八屆三次職代會明確指出：2004年是我們油田的“改革促進(jìn)年”，從今年起到2005年，要用二年左右的時間，初步實(shí)現(xiàn)社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)改革，加快社會管理體制和運(yùn)行機(jī)制的轉(zhuǎn)變，使之最終從職工福利型運(yùn)行模式轉(zhuǎn)變?yōu)槊嫦蛴吞锖蜕鐣蓚€市場開展物業(yè)管理服務(wù)的市場化運(yùn)作模式。今

年，《江蘇油田深化改革方案》和《關(guān)于加強(qiáng)油田民用水電氣管理的通知》的相繼出臺與實(shí)施，拉開了我局社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)改革的序幕。物業(yè)管理市場化，成為這次改革的總體目標(biāo)。

作為我廠生活后勤服務(wù)單位，新形勢下，如何充分發(fā)揮思想政治工作的“推進(jìn)器”、“減壓閥”作用，讓思想政治工作更好地為物業(yè)管理市場化改革服務(wù)，年初以來，站黨總支提出了“立足本站，輻射小區(qū)，大力推進(jìn)物業(yè)管理市場化”的政治工作目標(biāo)，對長期以來形成的思想政治工作的觀念、內(nèi)容、方式方法、隊(duì)伍建設(shè)等方面進(jìn)行一些有益的探索。

一、注重四種意識培養(yǎng)，促進(jìn)職工觀念轉(zhuǎn)變，為物業(yè)管理市場化運(yùn)作奠定思想基礎(chǔ)。

自年初油田改革方案公布實(shí)施以來，站黨總支利用支部書記例會、班級長會議、面對面的職工訪談等各種形式對我站干部職工的思想現(xiàn)狀進(jìn)行了一次摸底。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分干部職工思想上存在著“五盼五怕”：盼改革，又怕丟位子；盼減員，又怕減自己；盼調(diào)整，又怕降收入；盼競爭，又怕風(fēng)不正；盼市場，又怕難生存。特別是某些技術(shù)含量低而工作量又不飽和的崗位職工，對于物業(yè)管理市場化改革的害怕心理更加嚴(yán)重。

針對這些思想問題，從3月份起，利用全廠深入開展“目標(biāo)－對策”大討論活動為契機(jī)，我們開展了“出路靠改革，效益靠市場，崗位靠競爭，收入靠貢獻(xiàn)”的“四靠”主題教育和樹立“新理念、新服務(wù)、新形象”的“三新”文明服務(wù)教育活動，注重對廣大職工進(jìn)行“四個意識”的培養(yǎng)與強(qiáng)化。

1、是改革意識的培養(yǎng)與強(qiáng)化。我們充分利用（《江蘇石油報》、《金采報》和廠有線電視臺），通過政治學(xué)習(xí)、座談會、隊(duì)務(wù)公開欄、黑板報、班組例會等形式，大力開展形勢任務(wù)教育，做好宣傳動員工作，把物業(yè)管理市場化改革的緊迫性、現(xiàn)實(shí)性宣傳到每一個班組、每一個職工，從而使廣大職工認(rèn)識到“出路靠改革，發(fā)展在改革?！弊屓w干部職工對物業(yè)管理市場化改革從觀念上克服“等、靠、要”的思想，樹立后勤服務(wù)的經(jīng)濟(jì)觀念、效益觀念和競爭觀念，變被動為主動，化壓力為動力，從而形成人人理解改革、支持改革、參與改革的新局面。

2、是服務(wù)意識的培養(yǎng)與強(qiáng)化。市場化改革，給物業(yè)單位提出了新的要求，既要履行管理職能，更要提供優(yōu)質(zhì)、高效、正規(guī)的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)開辟市場、靠優(yōu)質(zhì)的服務(wù)占領(lǐng)市場。因此，為了進(jìn)一步提高我站后勤服務(wù)工作質(zhì)量，實(shí)行規(guī)范服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、承諾服務(wù)，站黨總支開展了以“規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，爭當(dāng)服務(wù)標(biāo)兵，樹立崗位形象”的主題的優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)兵競賽活動，樹立“新理念、新服務(wù)、新形象”，在此基礎(chǔ)上，衛(wèi)生所開展了“四比”、“四規(guī)范”活動，四比即：比質(zhì)量、比快捷、比安全、比窗口服務(wù)。四規(guī)范即：規(guī)范窗口服務(wù)、規(guī)范文明用語，不用生、冷、硬語言；規(guī)范診療過程；規(guī)范制度建設(shè)；規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行服務(wù)公開。在服務(wù)標(biāo)兵競賽活動中，涌現(xiàn)出一大批愛崗敬業(yè)、服務(wù)優(yōu)良的標(biāo)兵，如：對維修工作樣樣拿手的馮振斌、熱情執(zhí)著的維修工葉益江、招待所食堂吉麗華、氣站班長劉扣英、門衛(wèi)班長董麗霞等等，這些職工已經(jīng)成為我站全體職工學(xué)習(xí)的楷模，努力的方向。

3、是主人翁意識的培養(yǎng)與強(qiáng)化。長期以來，部分職工已經(jīng)形成了“每月十號打工資、檢查之后發(fā)獎金”的慣性思維模式，所謂“背靠大樹好乘涼”，對企業(yè)的發(fā)展和改革并沒有引起高度重視。物業(yè)管理市場化改革，必將給生活管理站帶來前所未有的沖擊。站黨總支未雨綢繆，通過與相關(guān)后勤服務(wù)單位的橫向?qū)Ρ龋M織生產(chǎn)骨干到南京和其他物業(yè)小區(qū)參觀學(xué)習(xí)，向每一位職工都提出了“明天的工資在哪拿，明天的獎金在哪發(fā)”的殘酷的問題，強(qiáng)化主人翁意識，讓員工深深感受到，企業(yè)的命運(yùn)與自己的生活息息相關(guān)，企業(yè)的發(fā)展與自己的將來一脈相連，讓“廠興我榮、廠衰我恥”不再是一句空洞的口號，讓員工感受到自己是企業(yè)的主人，自己有責(zé)任和義務(wù)與企業(yè)同吸呼、共命運(yùn)，有責(zé)任和義務(wù)為企業(yè)的改革和發(fā)展做出努力，提前為生存大考驗(yàn)作好思想準(zhǔn)備。

4、是學(xué)習(xí)意識的培養(yǎng)與強(qiáng)化。目前，我站共有職工168人，擁有各類專業(yè)技術(shù)職稱的干部和職工57名，具有大專以上文化程度的共49名，但主要集中在衛(wèi)生所、托兒所兩單位。且由于各種原因，生活管理站一直是我廠老弱病殘職工的安置所，相較而言，技術(shù)水平低，專業(yè)化程度弱，整個職工隊(duì)伍的職業(yè)技術(shù)素質(zhì)偏低，是不可忽視的事實(shí)。對此，站黨政在全站職工中大興學(xué)習(xí)之風(fēng)，一方面完善了政治學(xué)習(xí)、職工技術(shù)技能培訓(xùn)等學(xué)習(xí)和獎勵制度，另一方面，為職工創(chuàng)造學(xué)習(xí)條件，提供各種學(xué)習(xí)、培訓(xùn)的機(jī)會，采取多種途

徑加強(qiáng)崗位練兵，為職工搭建成才之梯。本著干什么、學(xué)什么、缺什么、補(bǔ)什么的原則，通過送出去，請進(jìn)來，以及職工自學(xué)等方式，不斷提高職工的職業(yè)技術(shù)素質(zhì)。我站的電氣維修，鍋爐工等專業(yè)性比較強(qiáng)，我們與教育科聯(lián)系，及時送出去培訓(xùn)，從而增強(qiáng)職工的業(yè)務(wù)水平。到目前為止，我站組織外送學(xué)習(xí)和內(nèi)部培訓(xùn)計16次129人次。

二、發(fā)揮黨員模范作用，著

力打造團(tuán)隊(duì)精神，為物業(yè)管理市場化運(yùn)作提供組織保障。

目前，我站共有黨員24名，占職工總數(shù)的9，面對新形勢、新情況，黨總支自我加壓，向全體職工承諾：“有問題，找支部；有困難，找黨員”，全力打造一支廣大職工群眾值得信賴的頑強(qiáng)拼搏、奮發(fā)有為的黨員干部隊(duì)伍，把思想政治工作的生命線做強(qiáng)做大。

黨總支以創(chuàng)建“五星黨支部”為目標(biāo)，將學(xué)習(xí)和貫徹“三個代表”的重要理論為重點(diǎn)，從思想、業(yè)務(wù)、學(xué)習(xí)等方面對廣大黨員干部提出了“六要六不要”，即：政治上要敏銳，不要麻木；要出精品，不要次品；要勤奮，不要懶惰；要團(tuán)結(jié)，不要內(nèi)訌；要誠信，不要失信；要自律，不要放縱。今年5月，借站領(lǐng)導(dǎo)班子調(diào)整之機(jī)，我們以更嚴(yán)格的要求重新修訂了黨風(fēng)廉政責(zé)任制，堅持“三會一課”制度，完善了政治學(xué)習(xí)制度、干部值班制度，為建設(shè)一支更加朝氣蓬勃、奮發(fā)有為的黨員干部隊(duì)伍打下基礎(chǔ)。

七一期間，黨總支開展了一次大討論，讓全體黨員認(rèn)真思索并用行動來回答“當(dāng)初入黨為什么？如今為黨干什么？今后為黨留什么？”三個問題。各支部“重溫了入黨誓詞”的宣誓活動，全體黨員佩戴黨徽，面對黨旗，對照《黨章》結(jié)合個人思想、工作實(shí)際開展自我剖析。增強(qiáng)了廣大黨員的黨性意識，使他們自覺履行黨員義務(wù)，實(shí)踐“三個代表”。物業(yè)隊(duì)的錢存?zhèn)ネ矩?fù)責(zé)石油大廈100多戶居民的物業(yè)管理工作，他克服工作任務(wù)重但人手嚴(yán)重不足的困難，兢兢業(yè)業(yè)地為小區(qū)居民服務(wù)。今天2月，院內(nèi)廁所排污洞口堵塞，臭水四溢，環(huán)衛(wèi)局人員看過后要1500元，為了節(jié)約開支，他帶領(lǐng)職工挽起褲角自已動手干，十多個小時后，終于將多處的糞便穢物清除干凈，疏通了排污口。

通過一個黨員一面旗的模范帶頭作用，影響和帶動了一大批普遍職工的轉(zhuǎn)變，從而在全站掀起了向先進(jìn)看齊，向黨員學(xué)習(xí)的高潮，使“主動服務(wù)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，文明服務(wù)”成為全站職工的共識。

三、狠抓小區(qū)文明創(chuàng)建，努力營造溫馨家園，為物業(yè)管理市場化運(yùn)作提供發(fā)展動力。

1、正視收費(fèi)困難，做好宣傳工作。

上半年我局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)油田民用水電氣管理的通知》之后，我廠制定了相關(guān)的服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則。盡管社區(qū)收費(fèi)工作已是大勢所趨，但我廠的部分干部職工和社區(qū)居民對水、電、氣、暖、物業(yè)收費(fèi)工作的認(rèn)識還不到位，長期習(xí)慣于不交費(fèi)或少交費(fèi)的福利性補(bǔ)貼，尤其是長期享受無償供暖和物業(yè)服務(wù)，對將大部分社區(qū)服務(wù)消費(fèi)納入到日常開支范圍還缺乏心理準(zhǔn)備。對此，我們深刻認(rèn)識到即將面對的困難，開展了多種耐心細(xì)致的解釋工作，做好廣大居民的思想觀念的轉(zhuǎn)變。在宣傳科的大力支持下，廠《金采報》出了物業(yè)收費(fèi)?？?，用訪談的形式詳細(xì)回答了“收費(fèi)目的、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)的具體措施”等幾個問題，利用報紙、電視的強(qiáng)大的宣傳攻勢，及時把相關(guān)政策措施宣傳到位。此外，我們還將服務(wù)收費(fèi)辦法制作成展板，組織相關(guān)人員成立政策措施宣講團(tuán)，依次到金采、金北、黃玨等四個小區(qū)進(jìn)行宣傳解釋工作。居委會開通了服務(wù)熱線，設(shè)專人負(fù)責(zé)接待群眾來訪，為小區(qū)居民答疑解惑，并把小區(qū)居民的困難及時反饋到上級，為下步順利開展服務(wù)收費(fèi)工作鋪平了道路。

2、創(chuàng)建文明小區(qū)，營造溫馨家園。

小區(qū)文明程度的高低是檢驗(yàn)物業(yè)管理水平高低的重要標(biāo)準(zhǔn)。2003年，金采小區(qū)首次獲得由省建設(shè)廳頒發(fā)的全省城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)、淮安市文明小區(qū)的榮譽(yù)稱號。今年來，站黨政繼續(xù)把文明小區(qū)創(chuàng)建工作作為物業(yè)管理市場化運(yùn)作的重頭戲，對該小區(qū)進(jìn)行了規(guī)范化、人性化、科學(xué)化管理，努力加強(qiáng)軟件管理，為廣大居民創(chuàng)造了良好的生活與工作環(huán)境。

首先，加強(qiáng)硬件建設(shè)。對金采小區(qū)的水表更新900余只，對其它幾個小區(qū)的水表進(jìn)行檢測維修；1－9月份，全站組織了9次義務(wù)勞動；廠綜合樓投入使用后，及時做好辦公樓周圍的綠化維護(hù)和保潔工作，同時加強(qiáng)了對苗木的病蟲害的防治，有效的控制了病蟲害的疫情。春季，我們聘請專家上門授課，聯(lián)系實(shí)際，當(dāng)場示范，向職工講解綠化理論知識，為更好地開展綠化工作打下良好基礎(chǔ)。目前，小區(qū)花草蔥蘢，綠樹繁盛，一派欣欣向榮。

其次，加強(qiáng)軟件建設(shè)。為方便小區(qū)居民的生活，特別是前線職工，我們開展了“服務(wù)到家”活動，把社區(qū)服務(wù)工作延伸到家庭。1－9月，共收到維修任務(wù)回執(zhí)單800多份，服務(wù)滿意度達(dá)85以上，疏通下水道136人次，上門維修住戶的水管線172人次，修理和保養(yǎng)、冰柜、空調(diào)150多臺，更換樓道燈、聲控開關(guān)200余次，更換推拉門滑輪260余只，為用戶送氣上門12000多瓶；衛(wèi)生所還開設(shè)了家庭病房，出診68人次。為老年人解決了后顧之?dāng)_。

物業(yè)管理市場化改革，是一項(xiàng)復(fù)雜、艱巨的系統(tǒng)工程。實(shí)踐證明，改革成功的關(guān)鍵在于觀念的更新。而長期以來形成的思維定勢并不能在一朝一夕之間改變，因此，我們將繼續(xù)努力，把思想政治工作與當(dāng)前改革大局密切結(jié)合，發(fā)揮“潤滑劑”、“減壓閥”作用。

四、物業(yè)管理市場化過程中的幾點(diǎn)體會：

1、市場化運(yùn)作離不開廠黨政領(lǐng)導(dǎo)的支持和大力關(guān)懷。我們的物業(yè)工作得到了廠領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，他們把小區(qū)文明創(chuàng)建為樹立企業(yè)形象的重要組成部分，把物業(yè)管理當(dāng)作充分展示現(xiàn)代企業(yè)文化的內(nèi)涵，今年8月，廠印發(fā)了《試采二廠小區(qū)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則（暫行）》，為物業(yè)管理市場化指明了方向。

2、堅持“以人為本”，不斷創(chuàng)新，是做好物業(yè)管理市場化過程中思想政治工作的關(guān)鍵。隨著物業(yè)管理市場化的不斷深入，促使我們要拓寬服務(wù)范圍，提高服務(wù)質(zhì)量，不斷滿足居民不斷增長的物質(zhì)文化需求，居民的需求就是我們的努力方向，因此我們在物業(yè)管理工作中不斷創(chuàng)新，讓居民感覺到“服務(wù)在深入，關(guān)愛無處不在”，人性化的服務(wù)在物業(yè)管理工作中得到體現(xiàn)。

3、緊緊依靠職工群眾，發(fā)揮兩個積極作用，是做好思想政治工作的重要保障。

在市場化運(yùn)作中，我們要始終把“以人為本”的服務(wù)思想滲透到每一位職工心中，每一個工作環(huán)節(jié)，才能激勵職工去奮進(jìn)，只有不斷提升服務(wù)質(zhì)量，才能使廣大職工感受到：“群眾利益無小事”，廣大居民既是物業(yè)管理的參與者，更是收益者，居民在實(shí)際生活中體驗(yàn)到市場化運(yùn)作的好處，才能自覺地支持物業(yè)管理工作，我相信通過我們共同努力，全員互動，物業(yè)管理工作將會有更好的明天。

《物業(yè)管理市場化、思想政治工作初探》來源于xiexiebang.com，歡迎閱讀物業(yè)管理市場化、思想政治工作初探。

第五篇：市場化改革料加速

尊敬的黨組織：

中共十八屆三中全會9日即將拉開帷幕，世界各國主要媒體近來紛紛對中國可能在會后深化改革的領(lǐng)域展開預(yù)測和分析，其中圍繞國企、土地和金融三大領(lǐng)域的市場化改革引發(fā)外界最多遐想。

《日本經(jīng)濟(jì)新聞》評論指出，從中國主要領(lǐng)導(dǎo)人最近的表態(tài)中可以看出中國下一輪改革的大方向是：讓市場更好地發(fā)揮作用、明確區(qū)分政府和市場的作用、建立統(tǒng)一市場，“毫無疑問，習(xí)近平和李克強(qiáng)正在推進(jìn)市場化改革?！?/p>

中國國務(wù)院國資委副主任黃淑和日前表示，涉及放寬市場準(zhǔn)入、發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)的國資國企改革方案爭取在三中全會后出臺。英國廣播公司BBC中文網(wǎng)認(rèn)為，破除國企壟斷將是三中全會首要改革之一，以此來創(chuàng)造更加公平競爭的市場環(huán)境，推動經(jīng)濟(jì)的重新成長。

最新一期英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志以封面文章的形式稱，如果三中全會能夠在國企改革和農(nóng)村土地制度改革兩個受到熱切企盼的領(lǐng)域有大膽突破，那就證明本次三中全會及其開啟的變革的確意義重大。

針對金融領(lǐng)域的市場化改革，德國《世界報》認(rèn)為，金融改革對于中國經(jīng)濟(jì)將起到?jīng)Q定性作用。通過諸如放松利率管制、引入外部競爭等方式，將推動總體經(jīng)濟(jì)增長。

美國《紐約時報》在報道中指出，實(shí)現(xiàn)資本項(xiàng)目可兌換將解除使用人民幣進(jìn)行交易的一個主要阻礙，讓人民幣可以更加自由地在國際間流動。

韓國《朝鮮日報》估測，中國將在金融、通信、石化等國有銀行和國有企業(yè)的“壟斷行業(yè)”引入競爭機(jī)制。其中，金融領(lǐng)域改革的基本方向是，利率、匯率市場化以及擴(kuò)大人民幣浮動范圍。另外，對高達(dá)2.5億的農(nóng)民工及貧困農(nóng)民等社會弱勢群體構(gòu)筑社會安全網(wǎng)，也將是此次會議的主要議題。

中國領(lǐng)導(dǎo)人近期頻頻提及的城鎮(zhèn)化和民營經(jīng)濟(jì)問題，同樣成為外界關(guān)注的重點(diǎn)。多國媒體認(rèn)為，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以為支撐中國下一輪增長提供動力。

德國《法蘭克福匯報》認(rèn)為，三中全會將給出改革指導(dǎo)方針，以將中國這個世界第二大經(jīng)濟(jì)體從過度依靠投資、出口和國有企業(yè)，逐步轉(zhuǎn)移到倚重內(nèi)需、民企、城鎮(zhèn)化、高新技術(shù)和服務(wù)產(chǎn)業(yè)等作為提振經(jīng)濟(jì)新動力。

美國彭博新聞社在報道中指出，隨著老齡化和人力成本上漲調(diào)整中國制造業(yè)的全球競爭力，中國領(lǐng)導(dǎo)層已經(jīng)明確表示將依靠城鎮(zhèn)化作為未來幾年經(jīng)濟(jì)增長的新動力，為此三中全會或?qū)⑼瞥錾婕皯艨谥贫鹊母母铮源龠M(jìn)勞動力流動。

中國今年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)為7.5%，較之過去30多年平均逾9%的增幅有所降低。然而德國之聲認(rèn)為，若以經(jīng)濟(jì)力和增長率作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，中國的情況仍好于其它“金磚國家”，深處金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)、債臺高筑的西方工業(yè)國家更無法與之相比。尤其是3.66萬億美元的外匯儲備，使中國具備了深化經(jīng)濟(jì)改革的財力基礎(chǔ)，“這或許也是十八屆三中全會將批準(zhǔn)進(jìn)一步經(jīng)濟(jì)改革計劃的決定性因素之一?！?/p>

匯報人：xiexiebang