第一篇：商業(yè)物業(yè)中的節(jié)能降耗

商業(yè)物業(yè)管理中的節(jié)能降耗

商業(yè)物業(yè)能耗費用占物業(yè)管理成本一半以上，節(jié)能管理尤為重要。

商業(yè)物業(yè)管理與一般類型物業(yè)管理是有區(qū)別的，最大的不同就在于商業(yè)物業(yè)管理的一項重要工作是進行高層樓宇形象的宣傳和推廣。不斷擴大商場的知名度，樹立良好的高層樓宇形象，吸引更多的潛在承租和消費者。商業(yè)物業(yè)具有客戶群體綜合性強、內(nèi)部環(huán)境舒適性要求高、設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護要求嚴格和服務(wù)要求人性化等特點，且需要確保高層樓宇場所的安全性、配合營銷推廣。上述要求的時限與商業(yè)物業(yè)能耗管理密不可分的。

商業(yè)物業(yè)能源消耗具有品種多、用量大、費用高等特點。

商業(yè)物業(yè)能源消耗主要指：商業(yè)物業(yè)在運行過程中所消耗的水、電、氣、油等，具體有：高層樓宇辦公、經(jīng)營運行所需要的照明用電、電梯空調(diào)運行燈動力用電，外圍照明、廣告、形象展示所需的量化用電；衛(wèi)生間、辦公室空調(diào)用電、用水供應(yīng)，保潔服務(wù)中消耗的用水；餐飲、門市、廣場所等消耗的煤氣或天然氣； 空調(diào)、熱水供應(yīng)中所消耗的O#柴油等。

在研究商業(yè)物業(yè)節(jié)能管理時，應(yīng)注意遵循的一個原則是：一切節(jié)能活動的開展必須是在不降低由于物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下進行，否則將是本末倒臵，甚至?xí)I(yè)主經(jīng)營獲得順利進行產(chǎn)生負面影響。

商業(yè)物業(yè)的節(jié)能管理應(yīng)從以下幾個方面入手：

可續(xù)合理的使用能源，注重節(jié)能計劃的制定，并狠抓計劃的落實。

現(xiàn)今絕大多數(shù)的廠商都希望自己的柜臺、商品在賣場里的照度是最亮的，以

此來吸引顧客的眼球。無限制的增加柜臺的照度，不僅造成電能的浪費，甚至?xí)纬晒馕廴?，給購物的客人帶來不舒適的感覺。所以在專柜進行裝修時，要嚴格的按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，實行用電負荷控制；對超標(biāo)用電，除要進行相應(yīng)的報批以外，還應(yīng)讓其承擔(dān)超標(biāo)用電的所有超標(biāo)費用。在非賣場區(qū)域，只要保證足夠照度就可以了，而不要像賣場區(qū)那樣明亮。

節(jié)能管理中還要特別注重節(jié)能計劃的制定，較為科學(xué)的方法是把各物業(yè)設(shè)施上年同期能源消耗數(shù)的95%作為本年同期能源使用的計劃數(shù)，通過每月能源報表和月度能源分析對計劃的執(zhí)行情況進行量化統(tǒng)計和分析，其目的有兩個：

1、找出能源消耗中的異常情況，并進行原因分析，制定整改措施予以消除；

2、對節(jié)能管理做的較好或值得推廣和學(xué)習(xí)的地方，進行細化總結(jié)，并積極的在其他商業(yè)物業(yè)的管理中進行推廣，以達到用好能、節(jié)好能的效果。

加強培訓(xùn)和巡檢，消除跑冒滴漏現(xiàn)象，及時制止能源消耗中非正常情況的發(fā)生

日常管理中，可通過各種方式和途徑，加強對員工的節(jié)能意識的教育和培訓(xùn)，讓節(jié)能管理成為員工的自覺行為。通過日常的巡視和對用能設(shè)備的檢查，消除設(shè)備的運行中的跑冒滴漏等現(xiàn)象，如：

供水過程中噴淋、消火栓、末端排氣閥的泄漏；

空調(diào)供應(yīng)中的冷卻塔泡水、地漏等。

杜絕無人燈，如機站房、值班房、停車場等地方的無人燈現(xiàn)象；

長流水，如衛(wèi)生間的水龍頭、座便器、冷卻塔排污口、水箱水池的泄水口等出現(xiàn)的長流水現(xiàn)象；

無人空調(diào)，如辦公室、值班室、賣場、個工作間等出現(xiàn)的無人空調(diào)現(xiàn)象。在條件允許的情況下，還可以適度降低座便器水箱水位，適度調(diào)節(jié)延時水龍頭，更換座便器橡皮旋塞，定期檢修、保養(yǎng)排污口閥門，加強巡檢和完善檢察，來消除各類能源使用中的浪費源頭。

每天抄錄水、電、油、氣消耗量，能及時的制止能源消耗中非正常情況的發(fā)生。長期實踐每天抄錄水、電、油、氣消耗讀數(shù)，其優(yōu)點在于：

1、積累原始數(shù)據(jù)，為統(tǒng)計分析提供第一手的分析資料。

2、能及時發(fā)現(xiàn)能源使用中的異常情況。

例如：2008年1月16日，某大廈物業(yè)，水工在抄錄每日用水讀數(shù)時發(fā)現(xiàn)，當(dāng)天大廈水量的消耗超出了正常情況一倍多，后經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，原因是大樓冬眠建筑打樁，造成地面局部沉降，使地下的一路消防水管發(fā)生斷裂，形成地下滲漏所致、因發(fā)現(xiàn)及時，未造成大的浪費。

重視系統(tǒng)設(shè)備的維護保養(yǎng)，積極采用節(jié)能新技術(shù)，向科學(xué)管理要效益

商業(yè)物業(yè)多采用中央空調(diào)系統(tǒng)，而中央空調(diào)系統(tǒng)能源消耗最大的設(shè)備主要是空調(diào)主機、水泵和末端設(shè)備，所以定期清洗制冷主機冷凝器、蒸發(fā)器水管，對銅管束內(nèi)壁水垢進行通炮，并清洗各溫度探測器，對冷凍水、冷卻水系統(tǒng)進行水質(zhì)處理，對變風(fēng)量、風(fēng)機盤管機組翅片進行清潔等，就顯得十分重要。因為上述工作做好了，不僅能夠確保系統(tǒng)和設(shè)備的正常運行，更關(guān)鍵的是能夠提高主機和末端設(shè)備的熱交換效率，從而能夠?qū)Υ蛳薅鹊陌l(fā)揮設(shè)備的使用效能。

商業(yè)物業(yè)也可結(jié)合其實際的情況，在資金許可的情況下，采用一些BAS系

統(tǒng)中可行的自控裝臵。同時，在一些地方運用變頻技術(shù)，節(jié)能效果也十分顯著，如對耳機水泵加裝變頻控制系統(tǒng)，節(jié)能30%以上。

在空調(diào)供暖系統(tǒng)中，對鍋爐給水有熱力除氧過渡到藥物除氧，不僅能降低油耗，而且能較好的消除鍋爐本體氧腐蝕，延長鍋爐的使用壽命。

定期監(jiān)控賣場溫濕度狀況，適時進行設(shè)定中的調(diào)節(jié)

某物業(yè)公司對所管轄的商業(yè)物業(yè)賣場溫度狀況每三天進行監(jiān)控抄錄，即每天9:30、13:30、16:30對每層按不少于5個固定測溫點進行濕度記錄，并將所測溫濕度狀況及時進行空調(diào)出水、回水溫度的修正設(shè)定。如空調(diào)主機冷媒水的出水溫度在一定的狀況和時段下可以提高到8℃甚至9℃。如在商場內(nèi)溫度達不到需求是，也可以使通過增開循環(huán)泵、加大循環(huán)量來確保溫度達標(biāo)，而不是一味的增開主機，從而減少電能的消耗。另外對末端設(shè)備及新風(fēng)、回風(fēng)的開啟進行調(diào)節(jié)也十分有講究，特別在春秋兩過渡季節(jié)，要充分利用室外新風(fēng)來調(diào)節(jié)商場的溫度，既能保證包場的舒適度，又能最大限度的降低能源的消耗。

完善計量管理網(wǎng)絡(luò)，對脊梁表計定期進行效驗或更換。

理順商業(yè)我也能源使用計量表計的邏輯關(guān)系，對有計劃性的合理管理使用能源有著十分重要的作用。邏輯關(guān)系搞不清，不僅最終的統(tǒng)計數(shù)據(jù)部準(zhǔn)確，而且還會造成損失和浪費，甚至還會出現(xiàn)別人用能，自己買單的狀況，所以日常管理中，不僅 要讓相關(guān)人員熟知、理清計量網(wǎng)絡(luò)的邏輯關(guān)系，還應(yīng)該定期對水表、電表、油表、蒸汽氣量進行定時效驗和更換。

例如：2008.3，某物業(yè)公司所管轄的一管理處，發(fā)現(xiàn)當(dāng)月水損異常，在分析排除其他原因后，要求自來水公司與物業(yè)公司一起對進水總表進行效驗，接管發(fā)現(xiàn)5%誤差，次月，自來水公司退還了多收的8k噸水款。

一些普通的電表盒流量表使用幾年后，計量的誤差較大，通常采取的有效方法是逐步的有計劃的更換，雖然會發(fā)生一些費用，但經(jīng)驗說明，這種投入是非常值得的。

加強夜間用電的管理，并能根據(jù)季節(jié)的變化合理運行變壓器的參數(shù)

每天22:30至次日9:30時段內(nèi)，商業(yè)物業(yè)都處于停滯營業(yè)的狀態(tài)，所以這個時段各樓層照明零度應(yīng)降至最低，關(guān)閉主照明電器，保留基本照明及應(yīng)急性照明，即以賣場主通道和夜間監(jiān)控攝像所需亮度即可。

通常情況下，商業(yè)物業(yè)特別是高檔的購物場所，都會利用夜將的時段進行專柜調(diào)整，或系統(tǒng)設(shè)備維護和改造，以確保其形象和功能的完善。所以夜間對施工用你點的管理就顯得十分重要，具體管理貼別要避免一個施工點作業(yè)，整層樓面通亮的狀況。夜將值班電工要加強巡視，及時關(guān)閉多開的燈具，必要時刻采用移動照應(yīng)的方式減少照明耗電量。

變壓器的運行會產(chǎn)生電損，在中央空調(diào)停用和相關(guān)條件允許的情況下，停用空調(diào)運行專用的或部分動力所有的變壓器，能夠大幅降低運行成本，減少電能的損耗，一般情況下，一臺1600kva的干式變壓器1年的空載損耗高達3萬度電

量，可見節(jié)能余地之大。

對商業(yè)物業(yè)公共區(qū)域和物業(yè)量化照明實施開關(guān)鐘控，能夠避免人為因素造成的浪費現(xiàn)象。

如筆者所在的物業(yè)公司目前對所管轄的商業(yè)物業(yè)的所有公共區(qū)域，包括樓道地下車場以及外圍零花照明等全部采用了鐘控開關(guān)，且一年四季隨天氣變化適時調(diào)節(jié)，以確保開關(guān)符合節(jié)能要求。

綜上，應(yīng)根據(jù)商業(yè)物業(yè)的特點和能源消耗狀況，對高層樓宇經(jīng)營活動中的能源使用進行統(tǒng)籌策劃。在不降低商業(yè)物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，科學(xué)合理的使用能源，并找事系統(tǒng)設(shè)備的維護保養(yǎng)，加強培訓(xùn)和巡視，嚴格杜絕能源作用中的浪費現(xiàn)象，并認真進行計量器具的檢驗，確保計量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。同時，加強商業(yè)物業(yè)夜間施工作業(yè)中的用電管理，不斷引入和采用節(jié)能新技術(shù)，向科學(xué)管理要效益，從而實現(xiàn)降低商業(yè)物業(yè)能耗使用的費用，凈化環(huán)境、造福人類、維護生態(tài)平衡的目的。

第二篇：物業(yè)節(jié)能降耗措施

物業(yè)節(jié)能降耗措施

（二）1.前 言

隨著我國經(jīng)濟建設(shè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)投資、開發(fā)、銷售整體產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，一個個新興居住小區(qū)拔地而起，但居住小區(qū)的能源利用率卻較低。因為電能在物業(yè)管理成本中占有相當(dāng)比重，如何節(jié)約和有效使用寶貴的電能，就看物業(yè)管理公司的管理者水平了，因此供配電系統(tǒng)的節(jié)能降耗問題更顯得重要。

2.降低供配電線路損耗

線損是供配電線路經(jīng)濟運行的重要指標(biāo)。居住小區(qū)的供電線路一般為10kV或35kV、380V/220V系統(tǒng)。特別是較早規(guī)劃設(shè)計的居住小區(qū)采用架空或電纜供電。隨著電氣負荷的增長，供配電線路并未進行技術(shù)改造，從而導(dǎo)致供配電線路在非經(jīng)濟狀態(tài)運行。大量電能損耗在了供配電線路上，致使供電電壓質(zhì)量下降。為解決上述問題，應(yīng)采用經(jīng)濟電流密度確定導(dǎo)線和電纜截面進行技術(shù)改造，降低線損。我國規(guī)定的經(jīng)濟電流密度見表1。多年的設(shè)計和運行經(jīng)驗表明：對鍋爐供暖動力系統(tǒng)，用電負荷穩(wěn)定，即使遇到寒冷的冬季，將備用的鍋爐循環(huán)泵投入運行，用電負荷最大值也在原設(shè)計計算值范圍之內(nèi)。加之冬季的環(huán)境溫度對導(dǎo)線和電纜散熱好，所以按表1參數(shù)選擇導(dǎo)線和電纜截面是可行的。我國規(guī)定的導(dǎo)線和電纜經(jīng)濟電流密度（A/MM2）表1 線路類別 導(dǎo)線材料 年最大負荷利用小時（H）

3000以下 3000-5000 5000以上 架空線路 鋁 1.65(1.10)1.15(0.77)0.90(0.60)銅 3.00(2.00)2.25(1.50)1.75(1.17)電纜線路 鋁 1.92(1.28)1.73(1.15)1.54(1.03)銅 2.5(1.67)2.25(1.50)2.00(1.33)如按表1參數(shù)選擇給居民住宅樓供配電的導(dǎo)線和電纜顯得裕度較小，還應(yīng)充分考慮到供電線路的電壓等級、初始投資、安裝施工、用電負荷功率因數(shù)以及整個電纜經(jīng)濟壽命中損耗費用之和達到最小等因素。

隨著人們生活水平的提高，家用電器不斷地涌入家庭，居民用電負荷增長很快，特別是在夏季，居民用電負荷出現(xiàn)高峰，按表1參數(shù)選擇給居民住宅樓供電的導(dǎo)線和電纜電流密度時應(yīng)留有1.5倍的裕量（參見表1括號內(nèi)數(shù)值）。根據(jù)北京地區(qū)1992年～2000年8年期間居民用電量情況統(tǒng)計分析，居民用電量年平均增長率為16％。居民用電量的增長率遠遠高于其他行業(yè)用電量的增長率，居民用電量的增長還有很大空間。居民用電量占全社會用電量的比例目前在12％（北京地區(qū)）。中西部地區(qū)居民用電量遠低于這個比例，說明居民用電量增長空間極大。根據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)驗，居民用電量增長到占全社會用電量的30％左右時就會保持在一個相對穩(wěn)定的水平，應(yīng)考慮到居民年用電量平均增長率約16％這個重要因素。為降低供配電線路損耗，可采用增設(shè)并聯(lián)導(dǎo)線和電纜或其它技術(shù)手段來實現(xiàn)降低損耗。

現(xiàn)舉一實例，一居民住宅樓3200m2，48戶，1988年設(shè)計時按10W/m2計算，計算負荷Pjs=19.2kW,計算電流Ijs=Pjs/×Ue×cosφ=19.2/×0.38×0.9=32A。1999年夏季用電負荷最高峰時日平均最大負荷Pav.max=48kW,日平均最大負荷電流Iav.max=81A,由于年最大負荷利用小時數(shù)少于3000小時，取經(jīng)濟電流密度Jjil=3A/mm.2，導(dǎo)線截面Sjil=Ijs/Jjil=32/3=10.6mm2,實選氯丁橡皮線BXF－3×16＋1×6mm2架空線。1999年供配電技術(shù)改造時，選取經(jīng)濟電流密度2A/mm2,導(dǎo)線截面Sji2=Iav.max/Jji2=81/2=40.5mm2，為中遠期居民用電負荷增長留有余地，實選氯丁橡皮線BXF－3×70＋1×25mm2取代原供電架空干線。

電纜長度102m，忽略感抗影響，電阻R16=0.136Ω，R70=0.032Ω,有功損耗ΔΡ16=3×I2av.max×R16×10－3=3×812×0.136×10－3=2.676kW，ΔΡ70=3×I2av.max×R70×10－3=3×812×0.032×10－3=0.629kW。兩路不同截面的導(dǎo)線有功損耗之差ΔP=ΔP16－ΔP70=2.676－0.629=2.047kW。負荷高峰季100天，平均每天用電20小時，共計2000小時，節(jié)電量ΔW=ΔP×t=2.047×2000=4094(kWh)。

由計算結(jié)果可知，在相同用電負荷條件下，不同的導(dǎo)線或電纜截面功率損耗差異非常大。此例中把原供電干線截面更換為70mm2，僅一個用電負荷高峰季就可節(jié)省電能4094kWh，折合1068元。采用經(jīng)濟電流密度選擇的電纜，節(jié)約電能的價值只需3年就可收回投資。在電纜剩余的壽命期內(nèi)節(jié)約的電費價值便更容易計算了，這就是物業(yè)管理公司的利潤啊!一個居住小區(qū)供配電干線少則幾十條多則上百條，不同程度的存在著上述現(xiàn)象。上述有功損耗是在用戶電能表與變配電室的低壓配電柜之間的供電干線產(chǎn)生的。而在一些企業(yè)，供電部門只查抄變配電室的高壓計量表或低壓計量表，那在供電干線上產(chǎn)生的有功損耗只能由物業(yè)管理公司來承擔(dān)了。上述計算是有功損耗部分，還有節(jié)約了的無功損耗，降低了無功損耗的顯著效益提高了居住小區(qū)供配電網(wǎng)的功率因數(shù)、減少了負荷電流，從而提高了居民住戶的電壓質(zhì)量。這都是經(jīng)濟效益啊!3.適當(dāng)提高供配電線路的運行電壓和功率因數(shù) 一些較早規(guī)劃設(shè)計的居住小區(qū)供配電線路仍在較大的用電負荷狀況下運行，用戶終端的電壓質(zhì)量很差，單相電壓降低到170V，日光燈啟動受到影響，白熾燈發(fā)出昏暗的光線。鍋爐引風(fēng)、鼓風(fēng)電機啟動也十分困難，產(chǎn)權(quán)單位沒有足夠的資金進行技術(shù)改造。在這種情況下，可通過合理地選擇變壓器的分接開關(guān)，適當(dāng)?shù)靥岣吲潆娋€路的運行電壓，就可以顯著地降低線損。在帶負載運行的條件下如能采用有載調(diào)壓變壓器自動地進行分級調(diào)壓就更方便了。適當(dāng)提高運行電壓，可降低線路功率損耗。見表2 提高電壓與降低線損關(guān)系表2 提高電壓百分數(shù)% 降低線路功率耗損百分數(shù)% 380（1+ 1%）= 383.8V 2% 380（1+ 2%）= 387.6V 3.6% 380（1+ 3%）= 391.4V 5.7% 380（1+ 4%）= 395.2V 7.5% 380（1+ 5%）= 399V 9.3% 提高供配電系統(tǒng)的功率因數(shù)也是降低線損的有效措施，功率因數(shù)提高后，供電干線負荷電流下降，線損可有效地降低。具體方法是：

(1)在住宅樓總配電箱進戶處安裝智能型無功功率因數(shù)補償裝置，這種裝置可隨用電負荷的大小、功率因數(shù)的高低自動投入和切除電容器。

(2)在鍋爐供暖動力系統(tǒng)22kW以上的電機旁采用末端補償電容器提高功率因數(shù)，末端補償可直接向電機提供無功功率，降低了在供電線路上的無功損耗。這是一種比較合理，投資少，見效快的節(jié)電措施。

4.電力變壓器容量的合理選擇與經(jīng)濟運行

在居住小區(qū)供配電系統(tǒng)設(shè)計時，一般都按計算負荷為依據(jù)來選取變壓器容量的。在實際運行中，其運行負荷并不等于計算負荷，而是隨季節(jié)而變化的，甚至在24小時內(nèi)負荷變化也很大。居住小區(qū)的運行負荷曲線，在一年四季中負荷率變化從42％～93％。在小區(qū)供配電系統(tǒng)設(shè)計及運行電氣管理中，應(yīng)該十分重視變壓器容量的合理選取。

當(dāng)居住小區(qū)的建筑面積大于5萬m2以上時，在供配電系統(tǒng)設(shè)計時就應(yīng)考慮選取2臺560kVA以上的電力變壓器并聯(lián)運行，充分發(fā)揮變壓器并聯(lián)運行時的優(yōu)勢。由于季節(jié)性原因使得居住小區(qū)運行負荷發(fā)生變化，如何確定單臺還是兩臺并聯(lián)運行呢？有如下3種方法：

(1)當(dāng)變壓器的負荷率低于0.6時，應(yīng)切除一臺運行比較經(jīng)濟；

(2)當(dāng)變壓器的負荷率大于0.8以上時，應(yīng)投入備用變壓器并聯(lián)運行比較經(jīng)濟；

(3)由臨界負荷公式確定臨界負荷的數(shù)值，查手冊或產(chǎn)品技術(shù)資料將有關(guān)參數(shù)代入公式求出臨界負荷Sj，當(dāng)變壓器的運行負荷小于臨界負荷Sj，則單臺運行較為經(jīng)濟，反之并聯(lián)運行較為經(jīng)濟。合理地安排投入運行的變壓器臺數(shù)是降低有功損耗和提高節(jié)電效益的一項好措施。

另外，要特別注意變壓器的并聯(lián)運行條件：

(1)額定電壓與變比相等，否則易產(chǎn)生渦流，導(dǎo)致?lián)p耗增加，溫度增高;

(2)連接組別相同，連接組別不同，導(dǎo)致環(huán)流增加，其數(shù)值是額定電流的5倍;

(3)阻抗電壓Ud％相等，以利于均等發(fā)揮并聯(lián)運行時的供電能力。

5.電機節(jié)電

居住小區(qū)內(nèi)一般都有數(shù)量較多的電機，除了鍋爐供暖系統(tǒng)的熱水循環(huán)泵、引風(fēng)、鼓風(fēng)電機、爐排傳動電機、電葫蘆電機、輸送帶電機外，還有電梯曳引電機、高壓水泵電機等。要特別重視中小型電機的節(jié)電。這些電機大多屬于風(fēng)機，水泵類負荷，應(yīng)采用變頻調(diào)速技術(shù)。我朋友以前所在的物業(yè)管理公司管理的居住小區(qū)，電機總裝機容量1200kW,計劃在3年～5年內(nèi)逐步改造，更換為變頻調(diào)速和高效能電機。目前，已采用變頻調(diào)速的電機容量335kW，運轉(zhuǎn)時每小時節(jié)電可達33KWh，一個供暖季可節(jié)電8萬kWh，折合4.6萬元。只需三個供暖季運行即可收回投資。

另外，其它節(jié)電途徑還有按經(jīng)濟運行選擇合適的電機容量，減少輕載和空載運行時間，保證電機的電源電壓基本正常等措施。.照明燈具的節(jié)電

選用高效光源和節(jié)能型燈具。以往大多數(shù)居住小區(qū)在設(shè)計時，路燈，公共場所等夜間照明采用的是白熾燈、水銀燈，應(yīng)改造成為緊湊型熒光燈，可節(jié)電50％左右。辦公、商業(yè)樓照明的老式燈具應(yīng)改造成帶電子鎮(zhèn)流器和細管徑燈管的節(jié)能型熒光燈，節(jié)電15％以上，還能延長燈管的使用壽命約60％，光效高達50％，消除了頻閃效應(yīng)和噪聲。采用節(jié)能型熒光燈具運行2年即可收回投資。優(yōu)化照明設(shè)計和管理。在居住小區(qū)照明設(shè)計中，除住戶照明外，應(yīng)對居住小區(qū)的道路、公共場所、辦公、商業(yè)樓等不同的區(qū)域采用不同的照度標(biāo)準(zhǔn)。合理配光，采用節(jié)能要求的控制方法，盡量利用天然光束減少照明，實現(xiàn)時間、地點、天氣變化、工作和生活需要靈活地調(diào)節(jié)照度水平。采用智能化照明管理系統(tǒng)，不僅節(jié)電，還能使小區(qū)由亮變“靚”，當(dāng)人們進入小區(qū)后，“靚”感給人們的心理和生活極佳的影響。.結(jié)束語

小區(qū)物業(yè)的節(jié)電是物業(yè)管理工作的重要組成部分，它投資少，見效快，周期短，效益高。實施后可顯著地降低物業(yè)管理公司的運行成本?？傊^(qū)物業(yè)的節(jié)電潛力很大，全國幾萬多家物業(yè)管理企業(yè)如能采用1項～2項節(jié)電措施，其節(jié)電效果和經(jīng)濟效益將是巨大的!尊敬的物業(yè)管理同行們，節(jié)能降耗、開源節(jié)流從我們開始，從現(xiàn)在開始。

你真誠摯友好的管理同行

第三篇：住宅小區(qū)物業(yè)節(jié)能降耗方案

十四、物業(yè)節(jié)能降耗方案

一、從提高各人節(jié)能降耗意識入手，養(yǎng)成自覺節(jié)能的好習(xí)慣；

物業(yè)節(jié)能的關(guān)鍵是調(diào)動大家的積極性。節(jié)能降耗目標(biāo)的制定不能保守，也不能冒進。目標(biāo)太高達不到，既浪費了人力、財力，又挫傷了員工的積極性；目標(biāo)太低，起不到為企業(yè)帶來經(jīng)濟效益和社會效益的作用，沒有實施價值。在物業(yè)管理工作中，要求員工高度重視節(jié)能工作，樹立“節(jié)能降耗，從我做起”的觀念，從日常工作中節(jié)省能源，減少浪費，從一點一滴做起。例如：辦公室溫度都設(shè)定在26℃以上，而且做到人走關(guān)燈、關(guān)空調(diào)。

二、從設(shè)備改造入手，提高物業(yè)管理的科技含量；

工程部是節(jié)能工作重點，除加強日常管理外，最重要的是從改造高耗能舊設(shè)備入手，選用節(jié)能設(shè)備，降低能耗、節(jié)約費用。要做好這項工作，需要有好的推廣形式，便于企業(yè)運作。在提高認識的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目的不同情況，把物業(yè)用戶分成三種類型：

（1）如果是在物業(yè)早期介入的新用戶，應(yīng)在工程設(shè)計中盡可能推廣或幫助業(yè)主選擇優(yōu)良節(jié)能設(shè)備，給用戶提出中肯的建議，幫助他們提前選擇、一步到位（此階段開發(fā)商或業(yè)主都有資金實力，可以為今后的物業(yè)管理打下堅實基礎(chǔ)）。

（2）如果所管物業(yè)屬于工程設(shè)備老化、需要更新改造的，可及時列入改造計劃、向業(yè)主推薦使用或更換新產(chǎn)品和節(jié)能設(shè)備、材料等，這樣就可以從根本上解決問題，降低能耗。

（3）對于物業(yè)管理中正在運行的、已采用一般節(jié)能措施的工程設(shè)備，由于還沒有老化到一定程度，在改造設(shè)備的資金運作中就有困難，業(yè)主很難一次投入大量改造資金。我們就區(qū)分不同情況，幫助企業(yè)算賬，采取不同方式解決。例如與供貨商協(xié)商，如先支付一部份設(shè)備款，余款從更換設(shè)備以后節(jié)省的資金中分2-3年內(nèi)償還。這些節(jié)能設(shè)備投入后，在兩三年左右時間內(nèi)可收回投資，以后就是純增加的企業(yè)凈收益。這種方式業(yè)主就比較容易接受。

三、從員工日常工作入手，把節(jié)能降耗作為自覺行動； 公司需就把“節(jié)約能源，降低能耗”作為重點工作，下發(fā)通知要求：

（一）每日做好能耗記錄。要求數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，字體工整清楚。值班電工做好每日用電抄表工作；暖通專業(yè)做好大廈水耗統(tǒng)計和監(jiān)控，杜絕跑冒滴漏。

（二）做好能耗的統(tǒng)計分析。發(fā)現(xiàn)能耗異常及時分析報告。

（三）堅守崗位認真做好各項巡視工作，始終堅持“以人為本，注重節(jié)約”這一理念，從方方面面入手，積極開展節(jié)能降耗活動。

1、專業(yè)人員重點控制小區(qū)用水系統(tǒng)有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，有無違反公司規(guī)定使用能源的行為。例如：私自接水、接電等。

2、內(nèi)保人員重點監(jiān)控樓層在無客戶時，公共區(qū)域照明是否按時關(guān)閉，晚間公共區(qū)域空調(diào)是否關(guān)閉，衛(wèi)生間照明及排風(fēng)扇開閉是否符合要求，并將情況及時反饋總值班。

3、暖通專業(yè)人員及時調(diào)整衛(wèi)生間沖水閥門的使用狀態(tài)，杜絕長流水。例如：調(diào)節(jié)水箱水位或調(diào)整沖水時間。

4、全體員工有責(zé)任對浪費能源的現(xiàn)象報告、制止或糾正。

（四）各專業(yè)嚴格按公司節(jié)能降耗具體措施操作，不得私自開動設(shè)備。有效控制耗電總量，減少高峰時段用電量。

1、暖通專業(yè)每日參照天氣預(yù)報溫度、濕度合理開閉冷機及附屬設(shè)備。

2、電工每日對設(shè)備運行耗電情況及不合理運行狀態(tài)提出意見，監(jiān)督節(jié)電措施的實施。

3、保潔人員控制使用保潔用電設(shè)備的時間，錯開高峰用電時段，節(jié)省每一度電。

4、清洗衛(wèi)生間要合理使用水源，水龍頭不可長流水。

5、各部門要控制使用取暖器、空調(diào)等生活用電器，并在使用中注意錯開用 電高峰時段。

四、建立業(yè)主參與機制，鼓勵業(yè)主參與；

節(jié)能降耗工作是社會活動，涉及各家各戶。對企業(yè)、社會來說，節(jié)能降耗是一項“多贏”事業(yè)。因此，不僅要激勵員工參與，還要鼓勵廣大業(yè)主積極參與。員工和業(yè)主相互結(jié)合，互補互動，正確決策，就可以真正實現(xiàn)以人為本，使物業(yè)節(jié)能降耗工作更順利，效果更好。物業(yè)管理處一方面要在小區(qū)內(nèi)開展節(jié)能宣傳教育，加大可持續(xù)發(fā)展、綠色消費、綠色文明等新理念的灌輸力度，提高業(yè)主節(jié)能降耗的意識和在日常生活中節(jié)能降耗的主動性和積極性；另一方面，要維護業(yè)主對物業(yè)共用部分節(jié)能降耗的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，建立相關(guān)制度，使業(yè)主參與真正落到實處。

五、加強設(shè)施設(shè)備的維保管理工作，落實并完善各項流程和制度。對相關(guān)作業(yè)規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)做好做細設(shè)施設(shè)備的維保工作，延長使用壽命；

節(jié)能固然要依托物業(yè)硬件，然而真正要實現(xiàn)節(jié)能目標(biāo)，物業(yè)公司還是要依靠軟件節(jié)能管理，首先應(yīng)對物業(yè)管理公司的能源消耗作一個分析。物業(yè)管理公司消耗的能源主要分為以下幾種：

1、公共用電；

2、公共用水；

3、發(fā)電機燃油。這其中以公共用電為最大頭。所以節(jié)約能源應(yīng)著重抓節(jié)電。而公共用電包括有公共照明、電梯、生活水泵、中央空調(diào)、消防系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備的運行用電。我們所能采取的節(jié)能措施主要有人員控制和技術(shù)改造兩個辦法：

1、加強日常管理，完善規(guī)章制度，防止不必要的浪費；對工作人員進行節(jié)約意識教育，養(yǎng)成隨手關(guān)燈、關(guān)水的好習(xí)慣，杜絕浪費。如使用中央空調(diào)的場所，應(yīng)將風(fēng)機盤管控制器置于合適的溫度，能夠封閉的場所要適當(dāng)?shù)胤忾]，減少冷氣不必要的流失。這種人員控制的方法雖然節(jié)能不多，但能夠培養(yǎng)員工的主人翁意識和個人素質(zhì)，對于提升企業(yè)形象有較大裨益。

2、對原有設(shè)施設(shè)備進行節(jié)能改造，這是節(jié)約能源的最主要的方法，同時也是最有效的方法。如公共照明可使用節(jié)能燈，對長明燈進行改造，使用感應(yīng)式非接觸型開關(guān)（聲光控開關(guān)），在景觀燈等安裝時間功率調(diào)節(jié)裝置，夜深時降低照度或停止照明以節(jié)約用電；水泵的節(jié)能應(yīng)選用合適的加壓設(shè)備，采用變頻技術(shù)，用PLC 進行控制，能有效地降低能耗，同時可以提高供水質(zhì)量。

六、做好設(shè)施設(shè)備運行能耗統(tǒng)計分析工作，每月統(tǒng)計各區(qū)域用水用電量，及時處理堵塞漏洞，防患于未然。

七、選擇價格合理的維修材料供應(yīng)商，降低材料費用嚴格控制維修成本。

八、考核工作；

為貫徹實施公司節(jié)約的措施，達到降耗增效的目的，公司在狠抓管理的同時，要對各部門的節(jié)能工作進行培訓(xùn)與考核，為控制和降低能耗，管理處應(yīng)采取積極有效的措施，使節(jié)能工作既能形成了一定的聲勢，又能取得了較好的效果。同時，各部門設(shè)立節(jié)能監(jiān)督員，負責(zé)對員工及小區(qū)各個區(qū)域進行節(jié)能監(jiān)督檢查工作。

此外，管理處還可通過制訂《創(chuàng)建節(jié)能實施計劃》、《節(jié)能管理辦法》等一系列節(jié)支具體管理制度，發(fā)動公司全員參與，以節(jié)約為工作準(zhǔn)則，大到主要設(shè)備檢修，小到一滴水、一度電，處處都算經(jīng)濟賬；設(shè)定節(jié)能檢查日，開展節(jié)能競賽，檢查并評估員工的節(jié)能習(xí)慣；在業(yè)主會所舉辦“全民節(jié)能，共建節(jié)約型小區(qū)”座談會，與業(yè)主現(xiàn)場交流日常生活中如何節(jié)約；小區(qū)內(nèi)宣傳欄可以長期堅持出倡導(dǎo)節(jié)約的黑板報，并對在節(jié)約方面成效顯著的員工與業(yè)主進行公開表揚與致敬等措施，發(fā)動全員、群眾為構(gòu)建和諧、美好的節(jié)約型社區(qū)而群策群力。要想切切實實地把節(jié)能工作深入細致地做好，必須正視目前各方面存在的問題，尋找出一條共贏的節(jié)能道路；就必須從自我做起，在讓業(yè)主滿意我們服務(wù)的同時，盡量節(jié)約能源，為建設(shè)節(jié)約型社會而努力。

第四篇：商業(yè)物業(yè)糾紛

商業(yè)、寫字樓性質(zhì)物業(yè)是在建設(shè)規(guī)劃中必須用于商業(yè)或辦公經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn)，它是城市整體規(guī)劃建筑的重要組成部分，其直接的功用就是為消費者提供購物、辦公的場所。從建筑結(jié)構(gòu)上來分，商場物業(yè)有敞開式的市場和廣場類型，也有封閉式的購物中心、寫字樓類型。較之傳統(tǒng)的居住型物業(yè)，此類物業(yè)給開發(fā)商及物業(yè)公司帶來的收益更加可觀，但按照收益與風(fēng)險相對應(yīng)的商業(yè)原則，因經(jīng)營和管理商業(yè)物業(yè)導(dǎo)致的法律糾紛也比住宅物業(yè)更加復(fù)雜。

一、商業(yè)物業(yè)糾紛的特點及成因簡析。

我們認為，商業(yè)性物業(yè)糾紛較之傳統(tǒng)居住型物業(yè)糾紛，具備如下兩個方面的特征：

（一）商業(yè)物業(yè)較難成立業(yè)主委員會，以業(yè)委會為維權(quán)主體與物業(yè)管理公司的直接對抗相對較少，更換物業(yè)公司也相對較少。

相對于住宅而言，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)各異，又由于如今商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)租賃式經(jīng)營模式，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)像住宅那樣成立業(yè)主委員會有困難。據(jù)2010年相關(guān)部門統(tǒng)計，僅以深圳為例，商業(yè)物業(yè)成立業(yè)委會的比例不到四分之一。依深圳市《業(yè)主大會和業(yè)主委員指導(dǎo)規(guī)則》及相關(guān)文件規(guī)定，“商業(yè)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上，或者物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)(大廈)所在的街道辦事處書面提出申請成立首屆業(yè)主委員會?！睂嵺`中，如果商業(yè)物業(yè)是單一業(yè)主且物業(yè)又在自家成立的子公司管理之下，則根本沒有成立業(yè)委會的必要。只有在存在分割產(chǎn)權(quán)物業(yè)的情況下，才具備了成立業(yè)委會的前提。但問題是很多商業(yè)性物業(yè)從表面上看入住率頗高，但實際上各個產(chǎn)權(quán)人將物業(yè)出租，或者開發(fā)商用委托第三方經(jīng)營或者全場租約的形式經(jīng)營，又或者開發(fā)商已經(jīng)出售的單元不多而更多的單元被迫出租。因此許多寫字樓的入住率高并不代表小業(yè)主交付使用的面積多，不一定達到成立業(yè)委會的法定要求。即使達到了法定的條件，也因商業(yè)樓宇的產(chǎn)權(quán)人不像小區(qū)業(yè)主那樣特別在意小區(qū)公共事務(wù)和共同利益關(guān)系，在缺乏相互了解交流的平臺下，也很難形成成立業(yè)委會的合意。加上開發(fā)商控制的物業(yè)公司顯然并不希望成立對抗性的業(yè)委會，無人牽頭的小業(yè)主就成了一盤散沙。

物業(yè)公司最擔(dān)心的就是與業(yè)委會對抗、導(dǎo)致丟失管理權(quán)。沒有業(yè)委會或者開發(fā)商作為大業(yè)主在業(yè)委會中具有控制權(quán)，則物業(yè)管理中最大的利益雙方的沖突就大為減少，業(yè)主更換物業(yè)管理公司的訴訟以及成功的可能性也較少。當(dāng)然，作為企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的律師，我們經(jīng)常向開發(fā)商、物業(yè)公司灌輸成立業(yè)委會的好處，有一個監(jiān)督方，有利于物業(yè)公司管理行為更加規(guī)范，有利于減少各類糾紛，有利于小區(qū)的和諧。

（二）隨著商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域外有了新拓展，部分商業(yè)項目采用了開發(fā)商和物業(yè)管理公司合作經(jīng)營的商業(yè)模式，對物業(yè)管理質(zhì)量提出了更高要求，出現(xiàn)了相對居住型物業(yè)中欠繳物業(yè)管理費訴訟案件數(shù)量下降，但個案標(biāo)的額上升以及針對管理質(zhì)量、管理內(nèi)容和收費合理性的新訴訟糾紛。

深圳中院房地產(chǎn)庭所作出的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)居住型物業(yè)訴訟60%集中在物業(yè)公司訴業(yè)主欠繳物業(yè)管理費，30%則是業(yè)主訴物業(yè)公司管理不當(dāng)所導(dǎo)致的侵權(quán)糾紛，其他物業(yè)糾紛的比例則為10%；而在商業(yè)物業(yè)中，欠繳物業(yè)管理費的糾紛比例下降至30%，經(jīng)營戶、業(yè)主訴物業(yè)公司管理不善導(dǎo)致的管理類侵權(quán)糾紛上升至50%，20%則是其他糾紛。

出現(xiàn)以上情形的原因主要歸結(jié)為以下兩個方面。其一，商業(yè)性物業(yè)因其租金與物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)大大高于居住型物業(yè)，開發(fā)商一般不愿將商業(yè)物業(yè)的巨大利潤讓渡于其他物業(yè)公司，因此進駐商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理公司大多為開發(fā)商公司的子公司或關(guān)聯(lián)公司。地產(chǎn)公司此時與物業(yè)公司之間更易形成緊密的利益共同體，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)中本應(yīng)由地產(chǎn)公司負責(zé)經(jīng)營的領(lǐng)域，如房屋租賃，招商引進，廣告招租等業(yè)務(wù)，此時都將會一并委托給物業(yè)公司，或者直接將大廈經(jīng)營權(quán)交付給物業(yè)公司代行使權(quán)利。在減少了開發(fā)商負擔(dān)的前提下，無疑加大了物業(yè)管理公司的責(zé)任和義務(wù)，增加了諸如租賃合同模板的制定；租賃合同糾紛的預(yù)防和解決；招商、廣告業(yè)務(wù)的引進、管理；業(yè)績分成等新業(yè)務(wù)上。同時，因服務(wù)范圍的擴大，業(yè)主和商戶對物業(yè)公司的管理是否合法得當(dāng)、是否謹慎合理、費用是否合理、特別是中央空調(diào)費用的測算是否合理等更加關(guān)注。其二，進駐商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營戶或企業(yè)，一般依據(jù)合同約定，在進駐前均會繳納一定數(shù)額的物業(yè)管理費保證金，加上商戶進行實體經(jīng)營、經(jīng)濟實力相對較強，因此欠繳物業(yè)管理費的案件數(shù)量相對下降，不過因為商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理費相對高昂，個案欠費的數(shù)額會升高。

二、針對商業(yè)物業(yè)糾紛的原因和新類型，物業(yè)管理企業(yè)在風(fēng)險防范方面應(yīng)當(dāng)注意以下幾點。

（一）在接受開發(fā)商委托，獨立取得商業(yè)物業(yè)經(jīng)營權(quán)的情況下，物業(yè)公司在制定商業(yè)樓宇招租租約模板時，需要注意：

1、獨家經(jīng)營權(quán)保障條款

在物業(yè)公司對商業(yè)樓宇招商經(jīng)營過程中，租賃合同的雙方為物業(yè)公司與商戶。為了保證利益最大化，商戶可能會提出保障其同類經(jīng)營項目的獨家經(jīng)營權(quán)。因此，應(yīng)當(dāng)在合同中約定獨家經(jīng)營權(quán)的涵義和范圍：

（1）明確獨家經(jīng)營權(quán)的含義。某類行業(yè)或者店鋪的名稱、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營范疇等要解釋明確，尤其是約定不允許引進的類似行業(yè)的范圍。（2）明確違約責(zé)任，特別是獨家經(jīng)營的商戶必須達到的業(yè)績和按時交納租金（或分成）、管理費等的違約責(zé)任，并約定管理方在條件成就時有權(quán)利提前解除合同。

2、開業(yè)日期與開業(yè)率的約定

對于初次招商的商業(yè)物業(yè)來說，項目開業(yè)日期對于經(jīng)營商家和管理方都是比較重要的，項目開業(yè)日期的確定，是收取租金、管理費，特別是與實際使用相關(guān)聯(lián)的中央空調(diào)費、水電損耗等費用的標(biāo)志和起點。實踐中，需要雙方明確約定項目的各項收費起點，對于開業(yè)日期要求商家開業(yè)前向管理方出具書面函件，明確其開業(yè)日期，以便管理方做好水電、中央空調(diào)、其他公共設(shè)施的啟動準(zhǔn)備。到期即使因單方原因無法正式開業(yè)或者達不到商業(yè)預(yù)期，也應(yīng)當(dāng)開始計算各項費用。

對于因開業(yè)日期不明確或者開業(yè)率不足導(dǎo)致無法支付各項費用的糾紛，雙方事先應(yīng)當(dāng)就開業(yè)的具體日期、逾期不能開業(yè)的處理辦法以及各方的違約責(zé)任做出明確的約定；在開業(yè)率上應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定開業(yè)是否為整體開業(yè)；如不是，則要確定開業(yè)率是多少，開業(yè)率計算標(biāo)準(zhǔn)是以開業(yè)商家占全部商家數(shù)量的比例還是以開業(yè)面積占物業(yè)整體面積的比例進行計算。管理方在合同條款制定上選擇有利于己方的和免責(zé)的條款來合法規(guī)避責(zé)任和最大程度完成費用收取任務(wù)。

3、租金遞增率的設(shè)定

經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)時，租金是投資回報的主要方式。在租金的確定上，如合同明確約定采用固定租金，則無甚爭議；若采用遞增租金時，應(yīng)當(dāng)確定租金遞增率，作為合同相對方的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)代開發(fā)商了解本地區(qū)一定時期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的升值潛力，并經(jīng)過對政府規(guī)劃、統(tǒng)計部門發(fā)布數(shù)據(jù)的研究和詳細的市場調(diào)查后，借鑒周邊類似物業(yè)的租金確定方式來確定。實踐中，因客觀經(jīng)濟形勢的千變?nèi)f化，一味租金遞增將導(dǎo)致商戶難以為繼，導(dǎo)致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。為了雙贏乃至多贏，應(yīng)當(dāng)在合同中約定租金、管理費的彈性條款，如雙方協(xié)商一致可以減免或者降低遞增幅度等。

4、扣率租金模式下如何預(yù)防法律糾紛

除采用固定租金或遞增租金的形式以外，在某些情況下還可采用扣率租金?？勐首饨鹗遣扇】勐首饨鸷凸潭ㄗ饨饍烧呷∑涓叩姆绞?，即確定一個百分比例，按照每個租期商戶的營業(yè)額乘以百分比所得的金額為扣率租金。如果扣率租金高則當(dāng)月租金為扣率租金，如扣率租金低于固定租金，則當(dāng)月租金為固定租金，一般采取的是先預(yù)交固定租金，待租期結(jié)束后再補足扣率租金與固定租金之間的差額的形式。這種租賃費用收取方式多見于大型商廈。如深圳華X萬X城。這種做法，使得物業(yè)公司在獲得固定收益的同時，也分享了商戶的經(jīng)營成果，保證了開發(fā)企業(yè)利潤的增長。但是，如何確定商戶的營業(yè)額則是個突出的問題，很多時候開發(fā)企業(yè)和商戶會因為營業(yè)額數(shù)額上的爭執(zhí)而引發(fā)法律糾紛甚至終止雙方之間的租賃合同。在實踐中，如果是商場統(tǒng)一收銀方式的話，則不存在此問題；如果是由商戶各自收銀，采取“日報”和“月報”相結(jié)合、商戶自報和物業(yè)企業(yè)定期抽查相結(jié)合的形式則更為合理。首先，應(yīng)每日統(tǒng)計商戶的日營業(yè)額，待到月底時再讓商戶上報整月的營業(yè)額，在此基礎(chǔ)上很容易根據(jù)商戶的日現(xiàn)金流量計算出整月的營業(yè)額，不容易存在誤差；其次，應(yīng)不定期的抽查商戶的營業(yè)情況，根據(jù)當(dāng)日抽查的營業(yè)額再與商戶自報的營業(yè)額進行對比分析。如何確定租金是事關(guān)開發(fā)企業(yè)利潤的重要事項，在實踐中應(yīng)采取靈活合理的方式，并在合同中進行明確具體的約定，以避免法律糾紛的出現(xiàn)。

5、避免“裝修期”容易出現(xiàn)的法律漏洞

物業(yè)公司在進行物業(yè)招商時往往會給予商戶一定期限的裝修期，在裝修期內(nèi)商戶享受免租并減免物業(yè)服務(wù)費用、免除中央空調(diào)費的待遇。但問題是裝修期雙方之間的法律關(guān)系究竟如何確定？為了財務(wù)統(tǒng)計便于操作，有些合同把裝修期獨立于正式的租賃期限以外，這樣的很容易出現(xiàn)法律風(fēng)險。因為在租賃期限內(nèi)，雙方存在租賃法律關(guān)系且由合同明確約定了權(quán)利義務(wù)，有據(jù)可依。如果裝修期獨立于正式租賃期限以外，則合同約定的租期尚未開始，并且商戶未實際經(jīng)營，雙方的法律關(guān)系應(yīng)如何界定？如裝修期間發(fā)生安全事故造成人身和財產(chǎn)損失應(yīng)如何承擔(dān)？商戶裝修完畢但因故毀約后房屋如何才能恢復(fù)原狀？等等。為了避免雙方法律關(guān)系的不確定，建議將裝修期納入正式租賃期限，并在租賃合同中對裝修期可能發(fā)生的問題進行具體明確的約定。

6、裝修條款引發(fā)糾紛的預(yù)防

在商業(yè)地產(chǎn)租賃過程中，商戶通常會按照自己的需要對房屋進行裝修。就裝修問題事先約定不明而引發(fā)的租賃糾紛日漸增多。因此在租賃雙方簽訂租賃協(xié)議時，應(yīng)對裝修條款詳細加以約定。

（1）裝修范圍。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，承租人在裝修房屋、增加附屬設(shè)施前，首先應(yīng)當(dāng)書面征得出租人的同意，明確出租人同意裝修的具體范圍；其次，承租人在裝修前，應(yīng)將房屋裝修設(shè)計方案取得出租人認可；最后，明確承租人違反上述約定應(yīng)承擔(dān)的恢復(fù)原狀、賠償損失、支付違約金等責(zé)任。

（2）裝修期限。通常情況下，出租人應(yīng)給予承租人一定的裝修期限，該期限應(yīng)屬于“裝修免租期”。承租人在該期限內(nèi)除需付物業(yè)管理費、水電費等費用外，無須支付房屋租金。雙方還應(yīng)明確該期限屆滿后，即使承租人未能完成裝修，仍需按約支付租金。

（3）裝修保證金。為防止因承租人裝修造成房屋結(jié)構(gòu)破壞，出租人可以要求承租人預(yù)先支付一定數(shù)額的錢款作為裝修保證金，以保證承租人履行其裝修條款中約定的義務(wù)。

（4）租賃終止后的裝修處理。一般說來，承租人會把裝修款分期攤?cè)霠I業(yè)成本中，在租賃期限正常屆滿時不應(yīng)存在補償問題。但在租賃關(guān)系提前結(jié)束時，雙方往往會為裝修的補償問題發(fā)生爭議。為此，雙方應(yīng)在裝修條款中明確非因承租人原因而導(dǎo)致租賃提前終止時，出租人的裝修補償義務(wù)和補償標(biāo)準(zhǔn)。如因承租人違約導(dǎo)致租賃提前終止時，承租人無權(quán)要求出租人給予裝修補償。因此，承租人應(yīng)保管好裝修的相關(guān)票據(jù)、合同等書證，以便雙方結(jié)算。

（5）對物業(yè)管理來說也應(yīng)當(dāng)重視裝修期，在物業(yè)服務(wù)合同中約定中央空調(diào)在裝修期內(nèi)是否開啟、開啟的時段和收費標(biāo)準(zhǔn)，裝修期滿后全額收取空調(diào)費。物業(yè)服務(wù)費一般在裝修期有所下調(diào)，但仍要履行管理義務(wù)，應(yīng)將《裝修須知》讓承租商戶簽收并隨時進行監(jiān)督檢查，避免出現(xiàn)人身和財產(chǎn)損害。

7、優(yōu)先續(xù)約權(quán)的條款設(shè)定

一般情況下，在商業(yè)地產(chǎn)租賃合同中均對承租人的優(yōu)先續(xù)約權(quán)有約定，但往往約定的內(nèi)容模糊，通常只是表述“承租方租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)”。但同等條件如何界定？無法實際操作，如果商業(yè)地產(chǎn)升值導(dǎo)致租金暴漲，有第三方出價高的情況下，承租方利用該條款占據(jù)物業(yè)拒不退出，從而發(fā)生糾紛?；谶@種情況我們認為應(yīng)當(dāng)在租賃合同中做出如下約定：

（1）承租方在租賃期滿后在同等條件下具有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。

（2）對于長期合作并且商業(yè)信譽較好的租戶，同等條件可以約定為承租人有權(quán)在第三方出價的租金上下不超過10%范圍內(nèi)時享有優(yōu)先權(quán)，比如原租金是10000元，第三方出價只要不超過11000元，承租人就有權(quán)以10000元繼續(xù)承租；如果第三方出價為12100元，那么承租人有權(quán)以11000元繼續(xù)承租。

（3）此外同等條件也可約定為租賃期限屆滿后，具備房地產(chǎn)評估資格的評估機構(gòu)所提供的同地段、類型或相似地段、類型租金標(biāo)準(zhǔn)為同等條件，如原租金10000元，租期5年后評估租金為15000元，承租人所出租金在15000以上則有權(quán)繼續(xù)承租。

8、對欠租商戶采取“停水停電”措施的法律風(fēng)險

在商戶拖欠租金和物業(yè)管理費用的情況下，物業(yè)公司是否可以直接采取停水停電的措施是實踐中比較糾結(jié)的問題。我們認為應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析。

首先應(yīng)在租賃合同中寫明在商戶欠租的情況下物業(yè)公司享有對商戶采取停水停電的權(quán)利。此外，應(yīng)區(qū)分兩種情況：第一種情況，開發(fā)商或業(yè)主與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購電協(xié)議》，則對于欠租的商戶，開發(fā)商和業(yè)主可以采取停水停電的自助措施。因為商戶和自來水公司、電力公司并不存在水、電使用合同，不能享有相應(yīng)的使用與否的決定權(quán)。第二種情況，商戶和自來水公司、電力公司直接簽訂了水、電使用合同，則商戶用水、用電的權(quán)利就受法律保護。此時，雖有免責(zé)約定，司法實踐中也通常被認定承擔(dān)擅自停水、停電造成商戶經(jīng)濟損失的賠償責(zé)任。另外，還要注意即使有權(quán)停水、停電，物業(yè)公司也應(yīng)事先書面通知商戶，提前告知停水、停電的具體實施時間、范圍，以避免給商戶帶來突然損失和可能的法律賠償風(fēng)險。

對于物業(yè)公司因業(yè)主和租戶、商戶欠繳物業(yè)管理費的斷水?dāng)嚯妴栴}，按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和各地的物業(yè)管理條例、各地《業(yè)主公約》模板以及司法實踐，均認定物業(yè)公司行為違法?；谖飿I(yè)公司和業(yè)主之間的平等合同關(guān)系，一方付錢，一方提供服務(wù)，物業(yè)公司有對小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)管理及維護相應(yīng)設(shè)施設(shè)備、保證業(yè)主和物業(yè)使用人安全合理便捷使用的義務(wù)。即使物業(yè)公司接受水電部門委托代收水、電、煤、有線電視等費用，也不是這些基礎(chǔ)設(shè)施的提供者，并不享有供水、供電、供氣合同等約定的權(quán)利。即使在物業(yè)服務(wù)合同中約定當(dāng)業(yè)主、物業(yè)使用人不繳納物業(yè)費時物業(yè)公司可以采取斷水?dāng)嚯姷却胧@種約定因干涉他合同而無效。物業(yè)公司如任意胡為將承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。

9、解除租賃合同、強行收回房屋和處理商戶遺留物品的法律風(fēng)險

制定租賃合同一般都會約定合同解除條件，如商戶欠租達到一定金額和時間、商戶違法經(jīng)營，則出租人就享有合同解除權(quán)。實踐中，合同解除條件已經(jīng)成就，但商戶拒絕騰退房屋和償還欠款的情形較突出，考慮到從起訴到法院強制執(zhí)行的時間長、過程復(fù)雜，為了避免擴大損失，業(yè)主大多會采取自行強制收回房屋的措施。如何有效的防范法律風(fēng)險，避免欠租商戶以丟失珍貴物品為由反咬一口呢？首先，一旦滿足合同解除條件，出租人應(yīng)及時向商戶郵寄解除租賃合同通知書，寫明要求商戶自動騰退房屋的期限，如超過期限則出租人將強行收回房屋。其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應(yīng)采取邊清理邊取證的方式：第一，邀請公證人員至現(xiàn)場，對清理房屋的整個過程進行公證；第二，聘請律師作為見證，并對現(xiàn)場商戶的遺留物品進行認真清點造冊，全程錄像，留作證據(jù)；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點和清單，要求其限期領(lǐng)取并承擔(dān)保管費用。實踐中，也有由物業(yè)管理公司、業(yè)委會、社區(qū)工作站甚至無利害關(guān)系人數(shù)人見證下清退承租商戶物品的做法。

（二）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行管理義務(wù)應(yīng)當(dāng)注意的風(fēng)險與防范

1、商業(yè)物業(yè)的保險與風(fēng)險規(guī)避

商業(yè)物業(yè)流動人流量多，注意物業(yè)使用相關(guān)人的人身和財產(chǎn)的安全是物業(yè)服務(wù)重點。同時進駐商戶、企業(yè)自身的實力和守法守規(guī)意識參差不齊，加上設(shè)施設(shè)備特別是空調(diào)、電梯扶梯、水電供應(yīng)等都容易滋生事故，因此要比住宅物業(yè)管理有著更多的風(fēng)險性。司法實踐中，侵權(quán)訴訟與日俱增，而且索賠金額也日益加大。物業(yè)管理公司在日常的經(jīng)營中面臨著巨大的風(fēng)險，因為再優(yōu)秀的物業(yè)管理公司也很難避免因工作中的疏忽和過失對物業(yè)使用相關(guān)人的人身安全和財產(chǎn)造成損害，而受害者可依法提出索賠，如何轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險成為擺在物業(yè)管理公司面前的一個難題。而保險就是一個很好的選擇。

事實上，很多物業(yè)企業(yè)往往要求商戶應(yīng)購買相應(yīng)的保險，而忽視了自身的保險。即使在商戶已經(jīng)購買保險的情況下，根據(jù)保險利益原則，商戶投保的也只是自身的財產(chǎn)，萬一發(fā)生不測事件，例如火災(zāi)，在毀壞商戶財產(chǎn)的同時也給建筑物本身帶來了損害；又例如第三者在經(jīng)營場所的意外傷害，在商戶無力賠償或其他賠償不足的情況下，物業(yè)公司乃至開發(fā)商往往都要承擔(dān)連帶責(zé)任，對于微利企業(yè)的物業(yè)管理公司而言，購買足夠的保險至為重要。一般應(yīng)考慮購買如下保險：

（1）財產(chǎn)一切險，承保范圍是保險單明細表中列明的保險財產(chǎn)因自然災(zāi)害或意外事故造成的直接物質(zhì)損壞或滅失，包括指雷電、颶風(fēng)、臺風(fēng)、龍卷風(fēng)等及其他人力不可抗拒的破壞力強大的自然現(xiàn)象，以及火災(zāi)和爆炸；

（2）第三者責(zé)任險，即由于意外事故造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)的直接損毀，依法應(yīng)由被保險人支付的賠償金額。

（3）物業(yè)管理責(zé)任險，即凡在工商行政管理部門登記注冊，取得合法資格的物業(yè)管理者，均可作為被保險人。該險種涵蓋了物業(yè)管理公司最為擔(dān)憂的各種責(zé)任風(fēng)險，如公眾場所中的第三者責(zé)任；電梯扶梯責(zé)任；游泳池責(zé)任；廣告牌責(zé)任以及停車場責(zé)任等。理賠范圍不僅包括了物業(yè)公司因管理或從業(yè)管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失（依法應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)的經(jīng)濟賠償責(zé)任），還包括物業(yè)公司訴訟費用和為縮小或減少對第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失的賠償責(zé)任所支付必要的、合理的費用。

2、商業(yè)物業(yè)停車場區(qū)域的車輛管理損毀風(fēng)險的控制與預(yù)防

商業(yè)地產(chǎn)停車場的管理風(fēng)險，主要集中在車輛管理損毀風(fēng)險。，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停車場的經(jīng)營服務(wù)過程中，因管理停放的車輛發(fā)生損壞、滅失等給企業(yè)帶來的風(fēng)險。具體風(fēng)險可能有：車輛停放期間車輛外表被第三人用器具劃傷，被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，在停放期間被盜竊或搶劫或者因遭遇其他不可預(yù)知情形，諸如狂風(fēng)暴雨等導(dǎo)致的車輛毀損。由于高檔商圈、寫字樓內(nèi)停放的車輛大多價值不菲，因此該類糾紛和訴訟將導(dǎo)致物業(yè)公司承擔(dān)不菲的賠償風(fēng)險。

物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任關(guān)鍵在于判斷停車服務(wù)關(guān)系是否構(gòu)成保管合同法律關(guān)系。依據(jù)公平原則，這方面司法實踐中已經(jīng)形成定論，即如果簽訂了特定物品的保管合同、所有人支付了保管費則構(gòu)成保管關(guān)系，無論出現(xiàn)何種情形，保管人即物業(yè)公司都要承擔(dān)賠償責(zé)任。否則就只是車位使用服務(wù)關(guān)系。但車位使用服務(wù)這一契約關(guān)系也要求物業(yè)公司必須盡到謹慎善良合理的管理義務(wù)。即使遭遇極端天氣也無法免責(zé)。2010年大雨造成廣州、北京等地一些商業(yè)樓盤發(fā)生地下停車場浸水事件，車主損失巨大，造成影響較大的群體性糾紛，我們代理的物業(yè)公司方面臨舉證難的窘境。因此，提請注意以下方面：

（1）建立車位進場刷卡制度，并將車位服務(wù)合同性質(zhì)、停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項印制在停車憑證上。

（2）完善停車場硬件，要求開發(fā)商、業(yè)主購買監(jiān)控設(shè)備，降低管理風(fēng)險。（3）將停車場車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等。

(4)收取停放服務(wù)費，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時間和車輛的牌號或者電子卡應(yīng)有可資查詢的存檔記錄。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。

(5)因物業(yè)維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進行單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。(6)在異常天氣來臨時，需要及時廣播告知業(yè)主挪移車位，提前預(yù)備沙包等物，尤其注意商業(yè)物業(yè)的地下防空停車場，一般防空區(qū)域是有三防門的，及時放下此門便具有防毒、防水、防輻射的功能，日常管理時，不能只圖車輛通過的便利，用水泥封閉三防門下面的凹形閘口，而應(yīng)當(dāng)用易于挪動的木板或其他可以隨意搬動的材料封閉凹形閘口。

(7)建立健全保安員日常巡查制度，保證一定的巡查密度，及時發(fā)現(xiàn)問題，排除潛在危險。對監(jiān)控設(shè)備要保證完好無損，對錄像資料要按照國家規(guī)定，保存至少30天。

(8)購買保險，分散管理風(fēng)險。

三、物業(yè)管理企業(yè)的進場和撤場

俗語常說“有始有終”。無論是住宅物業(yè)還是商用物業(yè)，物業(yè)公司管理都始于進場而終于撤場，雖然被動撤場在商業(yè)地產(chǎn)中較為少見，但物業(yè)進場、撤場不當(dāng)所引發(fā)的糾紛和后續(xù)調(diào)處將會十分復(fù)雜。經(jīng)過對客戶蘇州開發(fā)區(qū)最大商業(yè)旅游建筑群、南京某重點大學(xué)校區(qū)、無錫最大購物中心、深圳南山區(qū)某大型商場等物業(yè)進場、退場的法律服務(wù)，我們認為物業(yè)企業(yè)對大型商業(yè)項目的進場和撤場應(yīng)高度重視并注意風(fēng)險防范。

（一）物業(yè)的進場的類型與相關(guān)問題

商業(yè)地產(chǎn)中依據(jù)進場時間不同分為“依前期物業(yè)管理協(xié)議的進場”和依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進場。

1、“依據(jù)前期物業(yè)管理協(xié)議的進場”

協(xié)議的主體是開發(fā)商，所以交接對象也是開發(fā)商。因此在與開發(fā)商交接的情況下，進場前應(yīng)當(dāng)把握如下兩個原則，其一，審查開發(fā)商所移交的材料是否完備，是否真實。對移交的材料應(yīng)當(dāng)查實，如暫時未能移交及查實的，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商說明情況，取得開發(fā)商書面承諾書，要求其在承諾期限內(nèi)完成相關(guān)材料的交付義務(wù)。其二，物業(yè)公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)及實體性構(gòu)筑物一定要把好驗收關(guān)，否則因把關(guān)不嚴而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會給物業(yè)公司帶來沉重的負擔(dān)。具體來說，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個方面：

（1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復(fù)核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，是否對小業(yè)主有減免費用、允許搭建改造承諾等以及對外承諾的商業(yè)配套設(shè)施等問題）。

（2）要求開發(fā)商對小區(qū)所有土建工程、消防工程、管線隱蔽工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）圖紙、單位名稱、工程項目合同、工程負責(zé)人聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單和附件交給物業(yè)公司。

（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留存清點備用，可為以后維修減少費用。

（4）凡樓宇內(nèi)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。

（5）驗收時注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好：包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄電梯設(shè)施、商業(yè)景觀取水用的水管接口、垃圾收集房（含清潔工具房）、商業(yè)指示標(biāo)識系統(tǒng)、汽車泊位是否足夠，樓宇公用、消防設(shè)施做好與否，室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。

（6）對于可能有爭議的商業(yè)區(qū)域公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（休憩綠地）、停車位等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明或特別承諾。避免以后引起投訴、紛爭。

2、依據(jù)“新的物業(yè)管理合同”和舊的物業(yè)管理公司交接的進場。

這類交接相對于前者較為復(fù)雜，理想狀態(tài)下如有相對方的配合則會順利交接，但通常均會發(fā)生利益沖突。典型的案例即為北京建外soho的物業(yè)進場交接，雙方互相設(shè)置障礙甚至大打出手，造成了很惡劣的社會影響，降低了北京建外SOHO的經(jīng)營形象。因此對于“新舊交接”的進場方式，尤其需要注意以下幾個方面：

（1）一方進場，一方會撤場，雙方都應(yīng)當(dāng)組建接管小組，與對方會商制定交接的流程、時間表、確定負責(zé)人。

（2）嚴格執(zhí)行交接流程，對于相關(guān)材料的交接，應(yīng)當(dāng)做好交接清單，并讓對方簽字。對因歷史遺留問題發(fā)生的資料遺失，如開發(fā)商未將資料移交導(dǎo)致退出的物業(yè)無法移交的，應(yīng)當(dāng)取得其聲明并簽字確認。往來函件應(yīng)當(dāng)提前與當(dāng)?shù)剜]局聯(lián)系，找專人進行確認送達業(yè)務(wù)，如發(fā)生拒收的情況，應(yīng)當(dāng)采取DV全程跟拍或公證送達。

（3）對物業(yè)硬件設(shè)施進行驗收。列出清單并依據(jù)清單對水電，管線消防等硬件設(shè)施逐項進行接管驗收，對于損壞的部分，需去函說明，取得快遞回執(zhí)。（4）對資料和樓宇內(nèi)的遺留問題進行協(xié)調(diào)，補救。

（5）如雙方發(fā)生沖突，應(yīng)首先取得樓內(nèi)業(yè)主及開發(fā)商的支持并向政府主管機構(gòu)請求協(xié)調(diào)，在維穩(wěn)的背景下，通過正當(dāng)?shù)姆绞竭M場而不要采取過激措施。對有爭議的部分，應(yīng)當(dāng)取得對方明確的書面答復(fù)，本著“求同存異”的原則，逐步進行協(xié)調(diào)接收。

（二）物業(yè)撤場應(yīng)當(dāng)注意的問題

一般情況，物業(yè)撤場都會有交接相對方予以全力配合。但在物業(yè)公司遵守約定管理而相對方違約，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)無法取得物業(yè)管理利潤，依據(jù)合同行使解除權(quán)被迫撤場的情況下，相對方不僅不會配合，反而會百般刁難。在相對方不配合的情況下應(yīng)當(dāng)如何交接，此時注意兩個原則：

1、應(yīng)注意“程序合法，取證充分?！睂τ跓o人配合或設(shè)置障礙的交接，撤場屬于單方行動，很容易成為對方日后爭議的口實，所以必須注意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：

（1）成立撤場工作領(lǐng)導(dǎo)小組并分立各管理項目主管小組，明確職責(zé)；

（2）做好交接計劃、流程并告知開發(fā)商，通知其截止撤場時間點管理責(zé)任發(fā)生轉(zhuǎn)移，警告如因其拒絕交接造成的安全責(zé)任由其自行承擔(dān)；

（3）將交接安排在管理區(qū)域內(nèi)予以公示，做好管理區(qū)域內(nèi)商戶、小業(yè)主的說服解釋工作；

(4)做好完備的交接記錄，DV全程拍攝并照相，將重要機電設(shè)施設(shè)備進行封貼（加蓋公章和封貼人簽字）；重要機房、值班室等安全鎖好；(5)保安按照管理區(qū)域的重要性次第撤崗并公告；

(6)將所有日常運營管理資料和原自開發(fā)商處取得的圖紙、設(shè)施設(shè)備資料等制定清單，分類分箱封存并標(biāo)記清晰；

（7）通知開發(fā)商接收管理資料、交接證明文書和鑰匙并要求有法定代表人或者委托人簽收;（8）對于開發(fā)商拒絕接受的財務(wù)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)預(yù)先安排公證提存等措施保管妥當(dāng)；（9）將撤場的每一步驟和文書證明資料以及催促開發(fā)商交接的函件送達對方簽收，對方不簽收的，通過特快專遞、公證、見證等方式取得送達的證據(jù)。

2、充分依靠政府物業(yè)主管部門和街道辦等機構(gòu)，事先向相關(guān)機構(gòu)報告，說明撤場的原因和可能造成的嚴重后果；請求派人現(xiàn)場見證；必要時候?qū)⒊穲鲎C據(jù)和需要移交的管理資料等送達到政府主管機構(gòu)保管；撤場后向政府機構(gòu)提交報告。

3、整理并備份管理資料，做好財務(wù)核算、分包合同解除和清退員工的補償工作。（1）工程類資料和日常管理資料重要的要復(fù)制備份；移交撤場資料也要整理備份。以免發(fā)生糾紛時無法舉證；

（2）為了追討開發(fā)商和商戶欠費，撤場前應(yīng)對管理期限內(nèi)的物業(yè)費用，單獨歸類制定清單，向欠費方發(fā)出清償通知書并保證送達；對未決訴訟、欠繳物業(yè)管理費或其他訴訟進行列表清理，隨后可聘請律師追繳物業(yè)管理費；

（3）清理員工勞動資料，包括：項目員工合同、薪酬、社保、保險等。對于勞動合同不完備的部分進行補充，分項列明工資、社保、福利等費用和員工遣散所支出的其他費用并妥善遣散員工；

（4）撤場前對物業(yè)共用部分，共用設(shè)備的維保養(yǎng)護合同、清潔綠化等外包合同等分別通知解除并妥善解決爭議；

（5）做好財務(wù)核算，如收支、損益核算；辦公、固定資產(chǎn)投入后的折舊費用統(tǒng)計；可能將來帶有收益性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)項目的測算，可以委托審計機構(gòu)進行審計評估。以便公司了解項目盈虧和報稅。

總之，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理特有的法律風(fēng)險需要引起經(jīng)營者和管理者的高度重視。本文一管之見，囿于經(jīng)驗和水平，難免有不盡、錯漏之處，希望各位同仁斧正。

第五篇：商業(yè)物業(yè)委托合同

物業(yè)管理委托合同

＿＿＿＿＿＿＿有限公司認真研究，決定將 物業(yè)管理服務(wù)項目交 公司實施。根據(jù)《中華人民共和國合同法》和其他相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，雙方在自愿、平等、互惠互利的基礎(chǔ)上經(jīng)友好協(xié)商，一致同意簽訂本合同，并共同遵照執(zhí)行。

第一章

總則

一、本合同當(dāng)事人：

委托方：（以下簡稱甲方）受托方：（以下簡稱乙方）

二、物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：餐飲業(yè) 休閑業(yè) 服裝 娛樂業(yè)商業(yè)街區(qū) 座落位置： 占地面積：約 公頃 建筑面積：約平方米

主配電房： 座，其中高壓室 座 應(yīng)急發(fā)電機組 組 水池： 個，共計平方米 綠地面積：約 萬平方米 男女公廁： 座 經(jīng)營性垃圾房： 座 辦公樓：約平方米

三、乙方提供服務(wù)的受益人為甲方和商場各商戶。

第二章

委托管理事項

一、商場公共部位環(huán)境衛(wèi)生的保潔工作（不含商家內(nèi)部保潔工作），包括商場樓道、過道、廣場、綠地、水池、垃圾桶、垃圾站、垃圾房、果皮箱、公共衛(wèi)生間、室內(nèi)外公共設(shè)施設(shè)備等場所、設(shè)施設(shè)備的清掃、清潔、除塵、漂浮物及落葉的清理、垃圾歸集以及經(jīng)營性垃圾的收集清運等。綠化修剪后的殘留物，乙方必須監(jiān)督綠化養(yǎng)護單位自行清理，否則由乙方負責(zé)及時清理。

二、交通與車輛停放秩序的導(dǎo)引和管理。

三、24小時維護商場公共秩序、公共安全，包括安全監(jiān)控、消防監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、公共突發(fā)事件的應(yīng)急處理、設(shè)施設(shè)備看護等。

四、24小時值班保證街區(qū)內(nèi)能源供應(yīng)（供水、供電、供氣）正常，設(shè)施設(shè)備運轉(zhuǎn)正常，及商場內(nèi)外的應(yīng)急維修工作。

五、商場內(nèi)房屋、公共設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)、巡檢、修繕和管理。（其中材料費由甲方另行支付，正常維護所產(chǎn)生的耗材和工具費用除外）。

六、經(jīng)商場商戶委托，可提供有償服務(wù)并合理收費。

七、與甲方相互配合對商鋪裝修進行管理。

八、對物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》《施工安全責(zé)任書》《裝修管理規(guī)定》的行為，根據(jù)其情節(jié)輕重，采取提醒、批評、規(guī)勸、警告、制止、罰款等手段進行管理，并對決意不糾的負有向甲方或商場“綜治辦”報告的責(zé)任。

九、按照《消防法》及有關(guān)法規(guī)對街區(qū)消防設(shè)施、設(shè)備、及其他有關(guān)消防事項，商家消防進行管理。

十、按照安全、公平、合理的原則，協(xié)調(diào)街區(qū)內(nèi)商家之間物業(yè)方面的相互關(guān)系。

十一、按照本合同附件：《業(yè)主公約》《施工安全責(zé)任書》《裝修管理規(guī)定》等對商場、商家進行管理，并負有相應(yīng)責(zé)任。

十二、甲方按照財產(chǎn)清冊移交房屋、設(shè)施、設(shè)備以后由乙方對其進行管理，乙方負有管理、維護責(zé)任和權(quán)利。

十三、其他：

1、向商家提供報紙、信件、郵件投遞到戶。

2、開設(shè)24小時服務(wù)熱線、接受商家、甲方的咨詢、投訴及要求協(xié)助解決的其他問題。

3、協(xié)調(diào)商場與各管理機構(gòu)的關(guān)系，為保障甲方、商家正常合法公平經(jīng)營提供幫助。

4、無條件配合甲方對商戶的管理。

5、配合甲方的在商場內(nèi)或廣場的活動。（產(chǎn)生的費用由甲乙雙方另行商議結(jié)算）

第三章

委托管理期限

委托管理期限 年，自 年 月 日起至 年 月 日止，本合同期滿前30日內(nèi)，若甲乙雙方均未提出異議，本合同在期滿后將按照 年為一周期繼續(xù)履行。

第四章

雙方權(quán)利義務(wù)

一、甲方的權(quán)利義務(wù)

1、負責(zé)制定《業(yè)主公約》和《施工安全責(zé)任書》《裝修管理規(guī)定》并作為商場房屋物業(yè)合同的附件，要求商場商戶或其他使用人共同遵守。甲方負責(zé)制訂物業(yè)管理服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)。

2、審定乙方根據(jù)甲方要求、結(jié)合街區(qū)經(jīng)營特點所制定的《賣場管理制度》、《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《崗位職責(zé)》、《考核辦法和標(biāo)準(zhǔn)、制度》。

3、每季召集一次商戶聯(lián)系會，檢查監(jiān)督乙方商場管理服務(wù)工作實施及制度執(zhí)行情況，每月對乙方的物業(yè)管理服務(wù)水平進行一次全面測評，若考核測評結(jié)果較差，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，仍未整改的并造成重大損失的，甲方有權(quán)隨時終止本合同。

4、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)計劃。

5、收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于本合同生效之日起30日內(nèi)向乙方提供。

6、按合同或甲乙雙方協(xié)議及時足額支付交由乙方實施的特約維修費用。

7、向乙方無償提供經(jīng)簡裝的辦公用房、工具房各一間，男女更衣室各一間，共計100平方米。

8、甲方提供乙方用水用電（其中水：30噸/月，電：300度/月由甲方無償提供，超出上述額度的部分由乙方按照相應(yīng)單價按實際使用數(shù)量向甲方支付費用）。

9、對乙方的物業(yè)管理服務(wù)工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督。

10、對房屋、設(shè)施、設(shè)備進行財產(chǎn)清冊，并在合同簽訂以后向乙方進行移交。

11、甲方對項目內(nèi)所有外立面、公共區(qū)域享有改造、改變、發(fā)布廣告、增加永久、臨時設(shè)施、設(shè)備的權(quán)利。

12、甲方有權(quán)根據(jù)本合同向乙方授予、解除乙方與甲方簽約商戶簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、收取物業(yè)管理服務(wù)費的權(quán)利。

14、項目內(nèi)水、電費由甲方負責(zé)代收代繳，乙方予以配合。

15、甲方對各商戶承租區(qū)域的外墻體及以外部分，享有完全的處分和管理權(quán)，乙方不享有此項權(quán)利，乙方對此有配合甲方之義務(wù)。

二、乙方的權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定《商場物業(yè)管理制度》。

2、向商戶或其他物業(yè)使用人告知《業(yè)主公約》、《施工安全責(zé)任書》《裝修管理規(guī)定》，并按法規(guī)、及上述規(guī)定對商戶或其他物業(yè)使用人進行管理，并對管理負有相應(yīng)職責(zé)、權(quán)利和責(zé)任。

3、不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。

4、負責(zé)編制房屋、商場公用部位、公共設(shè)施設(shè)備的階段性養(yǎng)護計劃和有償維修服務(wù)方案，并在甲方認定簽字后組織實施。

5、負責(zé)編制物業(yè)管理服務(wù)計劃、代購物品采購計劃。

6、對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用或改變其使用功能，對確需改、擴建或需要完善的項目必須征得甲方的書面許可。

7、本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部辦公、工具用房、代購的各類工具、器材和辦公用品，并保證完好。

8、本合同終止時，乙方按財產(chǎn)清冊記載的項目和數(shù)量將合同項目房屋、設(shè)施、設(shè)備等如數(shù)完整地(正常損耗除外)交還甲方，若有故意損壞、滅失，乙方應(yīng)予修復(fù)或賠償。經(jīng)甲方同意乙方變更或甲方變更的除外。

9、乙方不享有在項目內(nèi)發(fā)布任何廣告的權(quán)利，甲方書面同意的除外。

10、乙方在本合同簽訂生效后、經(jīng)甲方書面授權(quán)后按照與甲方共同商議的方式與甲方簽約商戶簽訂物業(yè)管理協(xié)議并按協(xié)議收取物業(yè)管理費及提供相應(yīng)服務(wù)、承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。物業(yè)管理服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)由甲方確認，乙方未得到甲方書面同意不得擅自更改收取標(biāo)準(zhǔn)。

11、無條件配合甲方對商家進行管理、及采取的相應(yīng)措施。包括乙方按甲方書面要求對商家進行的切斷水、電供應(yīng)的工作。

12、因乙方管理不力造成甲方損失的，乙方應(yīng)給以賠償。因甲方直接原因造成乙方損失的，甲方給予賠償。

13、商場商戶向乙方申報的門頭，房屋外立面、戶外店招、戶外廣告、戶外亮化等項目的裝飾、裝修以及營銷廣告、節(jié)日景觀的設(shè)置、空調(diào)室外機、制冷室外機及排風(fēng)機等戶外設(shè)施、設(shè)備安裝，由甲方進行審批，乙方予以配合并進行管理，乙方不享有審批的權(quán)利。商場商戶向乙方所報圖紙、資料應(yīng)向甲方報備。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標(biāo)管理：

一、公共環(huán)境：

商場通道及過道：每日清掃2次，循環(huán)保潔，目視過道路要求干凈、整潔，無垃圾、雜物、浮砂，地磚無污跡，無積水，每100㎡痰跡、煙頭、紙屑平均不超過5個，無直徑2cm以上的石子；地面垃圾滯留時間不能超過1小時；

標(biāo)識、宣傳牌、導(dǎo)視圖、標(biāo)識、宣傳牌每日擦拭1次，保持干凈、整潔。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物。

綠化帶：每日清掃2次綠化帶、草坪上垃圾，撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，地面基本干凈、無積塵、無污漬、無垃圾。

辦公室：辦公室每日清潔2次，內(nèi)外地面拖洗干凈，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃、窗臺及其他臺面，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，無積灰；工、器具排放整齊、有序。

垃圾箱、垃圾桶：垃圾箱隔日抹布抹1次；垃圾桶、垃圾箱定期沖洗清潔，保證無異味、積垢（具體時間）；垃圾桶、垃圾池周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡、油污，無明顯異味。

垃圾收集與處理：保持垃圾桶清潔，回收垃圾桶垃圾后重新鋪好新的垃圾袋；再蓋好垃圾桶蓋；每日定時收集、清運商場內(nèi)生產(chǎn)、生活垃圾并集中堆放在隱蔽位置，做到垃圾日產(chǎn)日清，每日按時運離街區(qū)；建筑垃圾定點堆放；灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應(yīng)加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。

衛(wèi)生消殺：夏季等蚊、蠅孳生季節(jié)每月消殺2次，其他根據(jù)季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體計劃；滅鼠：每季進行1次；特殊情況根據(jù)需要增加次數(shù)；確保操作人員和經(jīng)營戶安全，有切實可行措施。

公共衛(wèi)生間：保持空氣暢通無異味、不堵、不露，衛(wèi)生潔具包括

鏡子無污跡，地面無水跡、污跡。

公共水池：保持清潔無雜物、定期清洗，保持水質(zhì)，并每日有人進行檢查確保硬件完好，無淌水漏水現(xiàn)象。

綠化：每月對公共區(qū)域綠化，進行兩次維護保養(yǎng)，修剪草坪。

二、交通和車輛停放秩序: 各類車輛按指定方向行駛，分類有序停放。無車輛混雜停放，無易燃、易爆及有毒物品放置。按甲方要求進行管理。

三、安全護衛(wèi)：

1、護管人員一律佩帶工號牌，著裝整齊、儀容、儀表規(guī)范，不留長發(fā)、胡須，行為規(guī)范、語言禮貌文明。

2、各出入口設(shè)立固定崗，值班中不得擅自離崗、并崗，不得聚集聊天，高聲喧嘩。不得在崗位上或禁煙區(qū)域內(nèi)吸煙。謝絕推銷或其他閑雜人員、衣冠不整者進入商場、辦公室。對于從商場內(nèi)搬運物品者，需要持有世紀天成歡樂谷書面簽署同意的《撤場申請流程單》，方可放行。各區(qū)域設(shè)立流動崗，實行24小時值勤制度，24小時不間斷巡邏，保持商場內(nèi)外的治安秩序，巡邏縱向到底，橫向到邊，不留死角，不留空點，做好記錄。巡邏中要多看、多聽、多嗅以檢查治安、防火、防盜等情況。

3、嚴格控制易燃易爆、有毒有害的違禁物品進入商場。

4、嚴格按照《商場突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案》，及時準(zhǔn)確處理事故隱患或停電、火災(zāi)、治安等各類突發(fā)事件。

5、熟悉商場情況，遇有問訊，準(zhǔn)確耐心地給予回復(fù)，態(tài)度溫馨周到，增強服務(wù)意識。

6、監(jiān)控室人員持證上崗，熟練掌握各系統(tǒng)的工作原理、性能和常規(guī)的維護保養(yǎng)工作及操作方法。并準(zhǔn)確、真實、清晰地填寫監(jiān)控值班記錄。

7、愛護公共設(shè)施、設(shè)備，廉潔奉公，秉公執(zhí)勤，互相配合、互相幫助、團結(jié)一致

8、認真處理好客戶的投訴，做好記錄工作。

四、供配電、供水、供氣：

1、嚴格執(zhí)行《配電房運行制度》和《電氣設(shè)備操作程序》。

2、保持總配電房及街區(qū)內(nèi)各分配電房的清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬。

3、每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線及街區(qū)內(nèi)各分配電房設(shè)備等供配電系統(tǒng)的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理。

4、每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次以上清潔、保養(yǎng)。

5、每年按照當(dāng)?shù)毓╇娋种嚓P(guān)標(biāo)準(zhǔn)對供電主設(shè)備進行維護和保養(yǎng)，確保商場供電正常安全有序。

6、保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時間通知經(jīng)營戶。

7、每年檢測1次護管接地電阻和配電房主要電器設(shè)備的絕緣強度；每年檢測4次配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好。

8、潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥。

9、每月檢測1次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻害，及時采取措施消除隱患。

10、每日填寫運行記錄，建檔備查。

11、按日、周、月周期安排作好對商場內(nèi)設(shè)施、設(shè)備進行巡視、檢查、維護、保養(yǎng)工作并做好記錄。特殊天氣狀況下增加對商場設(shè)施、設(shè)備的巡檢。發(fā)現(xiàn)異常及時處理解決。

12、對商場內(nèi)水、電、氣定期進行巡查，及時發(fā)現(xiàn)并防止漏水、漏電、漏氣事件、事故的發(fā)生，對水、電計量器具加強巡查防止偷竊

發(fā)生。

五、房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護：

1、保持商場內(nèi)外道路暢通，無貨品堆積占道現(xiàn)象。

2、化糞池每月巡查1次。出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現(xiàn)場；

3、樓面落水管落水口等保持完好，及時上報更換開裂、破損的落水管落水口，每季度檢查一次；

4、每周清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔除溝內(nèi)生長的雜草；目視基本干凈無污漬、雜草，排水暢通，無積水，無臭味；

5、每3個月對地下管井疏通、清理1次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；

6、堅持每日對地下室設(shè)施設(shè)備進行巡視，認真做好巡視紀錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，每年對地下室水泵保養(yǎng)兩次（材料費由甲方支付）。

7、維修、養(yǎng)護計劃按季度編制報送甲方確認，并在甲方確認后一周內(nèi)組織實施。臨時性維修及時呈報甲方，甲方確認后及時實施。

8、大雨、大風(fēng)、大雪及災(zāi)害性天氣前要做好預(yù)防、告知工作，發(fā)生時要作好巡查和緊急處理，發(fā)生后要作好善后和補救工作。

9、負責(zé)對商場外廣場路面基礎(chǔ)設(shè)施的維修，包括路牙、路面、樹池、水管、公共洗手間設(shè)備等。

10、必須每年對消防監(jiān)控設(shè)施進行日常維修和檢測，確保商場消防監(jiān)控系統(tǒng)正常有序，無監(jiān)控死角。如因此工作延誤而造成消防檢查處罰，由乙方自行負責(zé)。

六、水電維修時限

急修：5分鐘內(nèi)到達。

七、甲方和商場商戶對乙方服務(wù)的滿意率: 95%以上（非乙方因素除外）。

八、以上未詳盡部分，按照甲乙雙方所確定的相應(yīng)附件（）執(zhí)行。

第六章

物業(yè)管理服務(wù)費用

一、財務(wù)收支總的原則

1、經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，本著“既節(jié)約費用開支、又確保服務(wù)質(zhì)量”的目的，世紀天成歡樂谷物業(yè)管理服務(wù)范圍將根據(jù)甲方對外招商的進度和實際入駐經(jīng)營的面積的不斷增加而逐步擴大、分階段實施。

2、在確保物業(yè)管理服務(wù)人員素質(zhì)、數(shù)量和服務(wù)質(zhì)量的前提下，甲方同意乙方按每平方米 元/月的標(biāo)準(zhǔn)對入駐的商鋪收取物業(yè)管理公共服務(wù)費，乙方如不能足額收取與甲方無關(guān)。乙方可根據(jù)市場價位以及管理成本實際情況，在取得物價局批文或備案的情況下，合理對物業(yè)管理費進行適當(dāng)調(diào)價，但必須事先與甲方溝通并取得甲方書面同意。

3、乙方不得向甲方商戶收取超過本合同有效期以外的物業(yè)管理費，否則除必須無條件退還外，還需承擔(dān)一切可能引起的相關(guān)責(zé)任。同時，甲方有權(quán)扣除乙方保證金作為補償。

二、乙方物業(yè)費中已經(jīng)包括下列費用:

1、人員工資、福利費用

2、環(huán)衛(wèi)部門收取的垃圾清運費用

3、辦公、耗材、低質(zhì)易耗品、設(shè)備維修保養(yǎng)的正常費用。

4、各項不可預(yù)見費用。

5、管理費用、稅金。

6、政府部門向街區(qū)收取的涉及物業(yè)管理的各項規(guī)費和雜費。

7、服裝、設(shè)備更新費。

8、配電房、供水、供氣設(shè)施的檢測、保養(yǎng)費用。

9、設(shè)施、設(shè)備非正常損壞，或為乙方管理不力造成損壞的維修相關(guān)費用。

10、街區(qū)環(huán)境保潔工作所需要的各種工具或耗材，包括垃圾桶、垃圾袋、保潔用具等。

11、乙方物業(yè)人員的培訓(xùn)費。

12、乙方人員的勞保、工傷、事故、社會福利等費用。

13、乙方為商戶提供的其他服務(wù)。

14、因乙方管理不力造成的街區(qū)商戶、第三方損失的相關(guān)費用及相應(yīng)賠償。

15、以上費用由乙方承擔(dān)，甲方不再予以支付。

三、乙方物業(yè)費中不含以下費用：

1、甲方對商場的建設(shè)費用，或主動為乙方添置的設(shè)備費用。

2、因綠化公司清潔不力，甲方委托乙方處理的費用。（費用額甲乙雙方另行商議）

3、公共設(shè)施、設(shè)備的水、電正常消耗費用。

4、管委會發(fā)生的費用、公安部門從安全角度向街區(qū)派駐的公安人員所發(fā)生的費用。

5、因甲方進行街區(qū)或建筑物改造而產(chǎn)生的建筑渣土、裝修垃圾的清運費用。

6、公共設(shè)施設(shè)備的大修，以及其他可申請維修基金的維修項目。

第七章

違約責(zé)任

一、甲方因完全自身原因違反本合同第四章第一條的約定，致使乙方未完成規(guī)定的管理目標(biāo)或未達到服務(wù)質(zhì)量，乙方有權(quán)要求甲方在一定的期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同，造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)的經(jīng)濟賠償。

二、若甲方收到商家針對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的重大投訴從而造成對甲方形象的嚴重影響或發(fā)生重大安全、消防責(zé)任事故，甲方有權(quán)終止合同，乙方因此造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)的經(jīng)濟賠償。

三、乙方違反本合同第四章第二條的約定，未能達到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同，造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)的經(jīng)濟賠償。

四、乙方于本合同生效之日起7日內(nèi)，向甲方繳納項目實施保證金人民幣（￥ 元），待本合同終止時雙方結(jié)算完畢后無息退還。

五、甲乙任意一方無正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?萬元人民幣的違約金，給對方造成經(jīng)濟損失的，還應(yīng)給予相應(yīng)的經(jīng)濟賠償。

第八章

附則

三、未盡事宜雙方可以共同協(xié)商，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

四、本合同及其附件中未規(guī)定的事項，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

五、本合同正本連同附件一式六份，其中甲方三份，乙方二份、淮南市房產(chǎn)管理局（備案）一份，具有同等法律效力。

六、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定及時協(xié)商處理。

七、本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請淮南市房產(chǎn)管理局進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，可向淮南市田家庵區(qū)人民法院提起訴訟。

八、本合同自甲乙雙方共同簽字之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：

代表人： 代表人：

年 月 日 年 月 日