第一篇：區(qū)房地產(chǎn)估價與交易稅收管理工作交流

進(jìn)一步規(guī)范存量房交易稅收秩序，區(qū)地稅局要加大對存量房交易稅收征管的執(zhí)法力度。營造公平的稅收環(huán)境。對納稅人采取“陰陽合同”方式瞞報交易價格偷逃稅款的行為，要依法進(jìn)行查處；

涉嫌犯罪的要移送司法機(jī)關(guān)依法進(jìn)行處理。

杜絕“陰陽合同”現(xiàn)象，為加強(qiáng)存量房交易稅收征收管理。減少稅收流失，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》國辦發(fā)〔某〕1號）財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》財稅〔2010〕105號）和《某市地方稅務(wù)局某市財政局某市物價局關(guān)于應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》渝地稅發(fā)〔某〕139號）等有關(guān)文件規(guī)定，經(jīng)區(qū)政府同意，現(xiàn)就推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管有關(guān)工作交流如下：

一、提高認(rèn)識,統(tǒng)一思想

深化財稅體制改革、完善地方稅體系的重要內(nèi)容，開展應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管是調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要舉措。也是杜絕“陰陽合同”堵塞稅收漏洞、增加財政收入的有效手段。各鎮(zhèn)街及有關(guān)單位要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，積極支持開展房地產(chǎn)估價技術(shù)的研究與應(yīng)用，加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。

二、形成合力,精心組織

由區(qū)委常委、區(qū)政府黨組成員宋葵任組長，成立區(qū)房地產(chǎn)估價技術(shù)研究與應(yīng)用工作領(lǐng)導(dǎo)小組。區(qū)地稅局、區(qū)發(fā)改委、區(qū)財政局、區(qū)城鄉(xiāng)建委、區(qū)房管局、區(qū)國土分局、區(qū)規(guī)劃分局為成員單位。

辦公室設(shè)在區(qū)地稅局，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室。區(qū)地稅局局長閻健任主任，稅政科科長霍永紅任副主任，辦公室成員由區(qū)地稅局相關(guān)人員和某同誠房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司部分人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)指導(dǎo)全區(qū)房地產(chǎn)估價技術(shù)的研究與應(yīng)用，強(qiáng)化存量房交易稅收的征收管理。

區(qū)地稅局：負(fù)責(zé)組織開展房地產(chǎn)市場稅源調(diào)查、數(shù)據(jù)采集與建庫、制訂評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)和完善評估系統(tǒng)、建立爭議處理機(jī)制、依法征收存量房交易稅收等工作。

參與評估政策制訂。區(qū)財政局：負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)并提供工作經(jīng)費(fèi)保障。

區(qū)發(fā)改委：負(fù)責(zé)對存量房交易計稅價格爭議進(jìn)行價格認(rèn)定工作。

協(xié)助開展評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制訂及相關(guān)評估參數(shù)論證等工作。區(qū)國土分局、區(qū)房管局：負(fù)責(zé)提供房屋交易數(shù)據(jù)信息及房屋產(chǎn)權(quán)證的查詢。

區(qū)城鄉(xiāng)建委：協(xié)助開展房屋建安造價、成本費(fèi)用等測算和論證工作。

區(qū)規(guī)劃分局：協(xié)助做好電子地圖建設(shè)等工作。

三、穩(wěn)步實(shí)施,完善體系

制訂適合本地的房地產(chǎn)交易價格評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)地稅局會同區(qū)發(fā)改委、城鄉(xiāng)建委、財政、國土、房管、規(guī)劃等有關(guān)部門。建立存量房交易價格評估系統(tǒng)，組織專家對存量房交易價格評估系統(tǒng)進(jìn)行評審，待軟件定型后，按照“循序漸進(jìn)、穩(wěn)步實(shí)施”原則，從2012年1月1日起實(shí)現(xiàn)存量房交易價格評估系統(tǒng)推廣應(yīng)用。正式上線運(yùn)行存量房交易價格評估系統(tǒng)后，應(yīng)全面取消房屋交易政府計稅指導(dǎo)價格。對存量房交易環(huán)節(jié)征稅，區(qū)地稅局應(yīng)通過存量房交易價格評估系統(tǒng)對交易存量房進(jìn)行全面評估，以評估價比對分析納稅人的申報價格。申報價格高于評估價的以申報價格作為計稅價格；

申報價格明顯低于評估價又無正當(dāng)理由的以評估價作為計稅價格。

四、完善服務(wù),加強(qiáng)宣傳

尤其是對“陰陽合同”風(fēng)險宣傳，區(qū)有關(guān)部門應(yīng)積極配合區(qū)地稅局開展存量房交易稅征收政策宣傳。要通過辦稅服務(wù)廳、互聯(lián)網(wǎng)等多種途徑為納稅人提供政策咨詢服務(wù)，為誠信納稅營造良好的環(huán)境和氛圍。要建立計稅價格爭議解決機(jī)制，以提高征管效率、評估的社會公信力和納稅遵從度。有關(guān)部門在開展涉稅房地產(chǎn)交易價格認(rèn)定工作中，不得以任何名義向納稅人收取費(fèi)用。

第二篇：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)脫鉤改制工作現(xiàn)場會交流材料

房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)脫鉤改制工作現(xiàn)場會交流材料

(重慶)

2000-11-15來源：上傳人：

^^^^重慶市房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的實(shí)踐與體會 ^^^^^^^^^^^^^重慶市國土資源和房屋管理局 ^^^^^^^^^^^^^^（二○○○年十月十九日）^^^^房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)與行政管理機(jī)關(guān)徹底脫鉤，成為市場上獨(dú)立的企業(yè)法人，既是建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的必然要求，又是國家對行政機(jī)構(gòu)和事業(yè)單位改革的要求。從去年8月份到今年6月底，我局根據(jù)市政府的安排布署，結(jié)合建設(shè)部、國土資源部的有關(guān)會議文件精神在全市房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)開展了脫鉤改制工作。目前這一工作已經(jīng)完成，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報如下： ^^^^

一、脫鉤改制前后我市房價、地價評估機(jī)構(gòu)的基本情況： ^^^^從一九九二年來，我市分別設(shè)立房價、地價評估所。至去年8月，^我局陸續(xù)審批設(shè)立了48個房價評估機(jī)構(gòu)和29家地價評估機(jī)構(gòu)。幾年來，我們根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定和建設(shè)部、國土資源部的要求，對全市房價、地價評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行了卓有成效的管理。改制前，全市有房屋評估和土地評估機(jī)構(gòu)共68家，其中房價評估機(jī)構(gòu)39家，土地評估機(jī)構(gòu)29 家，分別隸屬于各級建委、財政、金融等部門；也有少數(shù)為股份制企業(yè)。^全市有注冊房屋估價師近400名，注冊土地估價師420名；^建立有房地產(chǎn)估價師協(xié)會和土地估價師協(xié)會。對機(jī)構(gòu)的設(shè)立、審批、年檢、注銷均由我局負(fù)責(zé)。市局屬直屬事業(yè)單位的評估機(jī)構(gòu)2家，^分別為市房地產(chǎn)評估所和土地評估所，職工40名，其中房地產(chǎn)評估所27名，土地評估所13 名，注冊土地房產(chǎn)和土地估價師共18名。兩所均于一九九二年經(jīng)市編委批準(zhǔn)成立，屬于自收自支事業(yè)單位。截止到九九年底，兩所資產(chǎn)總額近兩仟萬元。^^^^去年八月，重慶市政府發(fā)布政府令，即《重慶市資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)管理辦法》；市國資局印發(fā)了《關(guān)于全市資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的通知》，具體安排部署全市各類房產(chǎn)、土地、國有資產(chǎn)等評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行脫鉤改制，要求各評價機(jī)構(gòu)必須在人員、財務(wù)、職能和名稱四個方面同原主管部門或掛靠單位徹底脫鉤，不脫鉤的不得再從事評估業(yè)務(wù)；脫鉤以后，按照《公司法》或《合伙企業(yè)法》的要求，改制組建以注冊評估師出資設(shè)立的合伙制或有限責(zé)任制的評估機(jī)構(gòu)。脫鉤改制以后，各類評估機(jī)構(gòu)的設(shè)立和資質(zhì)等級，由市政府成立資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資格評審委員會審批，評審委員會主任由分管副市長兼任，各專業(yè)主管部門只負(fù)責(zé)初審工作。土地房屋系統(tǒng)所管理的評估機(jī)構(gòu)一律納入脫鉤改制的范圍，由我局負(fù)責(zé)本系統(tǒng)內(nèi)改制工作。^^^^經(jīng)過近一年的脫鉤改制，在39家房價評估機(jī)構(gòu)中有11家未能完成脫鉤改制被注銷評估資格。29家地價評估機(jī)構(gòu)中有 23家未完成脫鉤改制被注銷評估資格。我局直屬的市房價評估所改制分設(shè)為兩個有限責(zé)任評估機(jī)構(gòu)；原21個分所，只有 1個縣房價評估分所經(jīng)脫鉤改制成立獨(dú)立的企業(yè)法人，^其余 20個分所撤銷。市地價評估所改制為君達(dá)有限評估公司，原設(shè)14個分支機(jī)構(gòu)全部撤銷。^^^^

二、摸清情況，知難而進(jìn)。^^^^改制涉及職工身份、福利待遇、利益分配等諸多方面的矛盾，件件事情無小事，都可能影響脫鉤改制的推進(jìn)，為了摸清職工的思想狀況，掌握工作的主動權(quán)，我局重點(diǎn)對局屬房價評估所和地價評估所進(jìn)行調(diào)查，主要存在以下“四難”。^^^^一是職工對改制信心不足，改制工作難實(shí)施，改制初期職工對改制的認(rèn)識不足，普遍認(rèn)為改制后會喪失事業(yè)單位職工身份，怕個人的就業(yè)、勞保、養(yǎng)老、醫(yī)療等福利都將受到極大的影響；年紀(jì)大的和年紀(jì)小的又沒估價師資格，怕出不了資占不了新企業(yè)的股份分配受影響；原所的領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)心改制后不能進(jìn)入新企業(yè)的董事會，心理難以承受；估價師擔(dān)心股份設(shè)置不合理、權(quán)益得不到保證。最擔(dān)心的還是離開了主管局的支持，業(yè)務(wù)受到影響，收益減少，因此，不愿改制。^^^^二是人員構(gòu)成復(fù)雜，思想難以統(tǒng)一，兩所的職工人員構(gòu)成比較復(fù)雜，牽扯的面也比較廣，職工中多數(shù)是從其它事業(yè)單位和局機(jī)關(guān)調(diào)去的，有軍隊轉(zhuǎn)業(yè)的正團(tuán)級干部和剛分到位的轉(zhuǎn)業(yè)干部；有市政府辦公廳領(lǐng)導(dǎo)的子女；有局級后備干部；有我局機(jī)關(guān)的局極，處級干部的子女多名；有工作三十多年的老同志，也有才參加工作的碩士研究生等，不少同志都希望不改制，或能回到原工作單位。為此，大量的思想工作不僅在改制單位，也涉及到局機(jī)關(guān)局、處級干部和社會的方方面面。思想很難統(tǒng)一。^^^^三是要求改制分步實(shí)施，整體推進(jìn)難。改制機(jī)構(gòu)的職工和領(lǐng)導(dǎo)也曾向局黨組反應(yīng)，要求改制分二步走：第一步即愿意脫鉤改制的同志先走出去；不愿改制的同志留下來，繼續(xù)承擔(dān)公益性的評估，不進(jìn)入評估市場。第二步待條件成熟以后再脫鉤，這種要求也是符合政策規(guī)定的。^^^^四是改制工作的要求高、^工作難度大。^脫鉤改制是按《公司法》組建新的評估公司，原所職工的安置補(bǔ)償方案，新企業(yè)的章程等都必須要每個職工簽字才能通過。加上脫鉤以后，主管局不再有行政權(quán)，只能通過建議等方式來促進(jìn)改制工作的進(jìn)行，力度有限。而且在脫鉤改制過程中，往往因?yàn)橘Y產(chǎn)處置、安置補(bǔ)償、股份設(shè)置、董事會產(chǎn)生辦法、職工福利基金、獎勵基金、職業(yè)風(fēng)險基金的歸宿、個人住房等問題不如職工的意，都可以拒絕簽字，使改制工作難以進(jìn)行，工作難度大。^^^^兩上所的問題，是全市評估機(jī)構(gòu)的普遍問題。針對“四難”，領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)為只有嚴(yán)格貫徹國家和市政府的文件加大工作力度做好思想工作，知難而進(jìn)，才能保證脫鉤改制的成功。^^^^

三、精心組織，確保評估機(jī)構(gòu)改制順利進(jìn)行。^^^^

1、^組建機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一思想。為了確保改制工作的順利進(jìn)行，經(jīng)局黨組研究決定成立局脫鉤改制領(lǐng)導(dǎo)小組，局長任組長、分管副局長任副組長，有關(guān)處室的處長為成員。局黨組也多次召開會議，專題研究脫鉤改制事宜，統(tǒng)一了對脫鉤改制的認(rèn)識，確保了改制工作的如期完成。局先后召開了全市的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制會議，全面部署工作，下發(fā)專

門文件規(guī)定了脫鉤改制的原則、范圍、時限。明確在2000年六月底沒有脫鉤改制的，一律注銷評估資格，不準(zhǔn)再從事評估業(yè)務(wù)。同時局領(lǐng)導(dǎo)小組除加強(qiáng)對本系統(tǒng)的評估機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)外，重點(diǎn)抓好局屬兩個所的改制，以點(diǎn)帶面，推動全市改制工作。^^^^

2、^確定了整體脫鉤、依法循進(jìn)、平穩(wěn)過渡、有利發(fā)展的脫鉤改制原則。經(jīng)局黨組研究決定，對局屬評估所要在人員、職能、財務(wù)、名稱四個方面徹底與局機(jī)關(guān)脫鉤；一步到位；兩所在編在崗職工必須全部參加脫鉤改制；脫鉤以后組建合伙制或股份制企業(yè)由職工通過表決方式自行選擇。^^^^

3、制定脫鉤改制方案。從去年11月到今年4月，原市房價評估所先后制定了四套脫鉤改制方案，市地價所也制定了幾種方案，均因職工意見不統(tǒng)一而未能實(shí)施。主要是在脫鉤以后是否分所，安置補(bǔ)償如何計算，原所資產(chǎn)如何處置，新所股份如何設(shè)置，新所董事會人員如何產(chǎn)生等問題難以統(tǒng)一。在這種情況下，我局另制定了一套指導(dǎo)性方案，經(jīng)請示房地產(chǎn)業(yè)司，并與具體負(fù)責(zé)全市評估機(jī)構(gòu)改制工作的重慶市國資局及市有關(guān)部門協(xié)商一致后，再由原所職工表決選擇。^^^^

4、^成立幫促指導(dǎo)小組。為推進(jìn)脫鉤改制的實(shí)施，在局脫鉤改制領(lǐng)導(dǎo)小組之下又成立了由局市場處、資產(chǎn)處、人事處、組織處、財務(wù)處、紀(jì)檢組等有關(guān)處室負(fù)責(zé)人組成的脫鉤改制幫促指導(dǎo)小組，定人、定責(zé)任、定時間，幫助和督促兩個評估所落實(shí)脫鉤改制中的每一項(xiàng)具體工作，并及時協(xié)助解決有關(guān)問題。^^^^

5、清算資產(chǎn)，落實(shí)資產(chǎn)處置和人員安置組建新所。對原所的資產(chǎn)（流動資金、固定資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)等）等聘請了一家會計師事務(wù)所進(jìn)行清算。清算以后，局里根據(jù)國家和重慶市的有關(guān)文件規(guī)定提出處置意見，爭取市有關(guān)部門原則同意后，再與原所改制小組協(xié)商，取得一致意見后，局領(lǐng)導(dǎo)與新機(jī)構(gòu)法人代表簽定資產(chǎn)處置協(xié)議。同時，對人員的安置補(bǔ)償，由局根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定提一個總的額度，經(jīng)市有關(guān)部門同意后交原所改制小組，根據(jù)職工工齡、所齡、職務(wù)、職稱等因素提出分類設(shè)分意見，經(jīng)職工表決后進(jìn)行計分，計算出每個人的安置補(bǔ)償費(fèi)，然后再由原所領(lǐng)導(dǎo)與職工簽定人員安置協(xié)議。安置補(bǔ)償完結(jié)后，原所職工按公司法的有關(guān)規(guī)定，組建新的股份有限公司。^^^^在局和所雙方共同努力下，我局評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制已全部完成。原市房價評估所一分為二，分設(shè)為重慶協(xié)同房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司和重慶正源房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司，市地價所改制為君達(dá)資產(chǎn)評估有限公司；原兩所40名職工（包括七名處級干部）的人事檔案已全部移交給市人才交流中心管理；人員安置補(bǔ)償費(fèi)按人均4萬元計算；流動資金和債權(quán)債務(wù)局里全部收回，獎勵基金和一部分執(zhí)業(yè)風(fēng)險金留給改制后的新公司，固定資產(chǎn)（汽車、辦公用房及電腦、空調(diào)等辦公用品）分別按清算評估值打折租賃給叁個新公司使用；原所的辦公桌、椅、文件柜、保險柜及低值易耗品均贈送給叁個新公司。原所的黨、團(tuán)、工會等組織關(guān)系，經(jīng)請示暫由我局代管。新公司全體職工均為股東，股權(quán)設(shè)置比例為董事會成員高于估價師，估價師高于一般職工。其中協(xié)同公司董事會成員的股權(quán)占42.94％，七名估價師占60.7％，正源

公司董事會成員的股權(quán)占31.3％，七名估價師占61.7％；君達(dá)公司董事會成員股權(quán)占30％以上，估價師股權(quán)占60％以上。^^^^

四、搞好房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的幾點(diǎn)體會： ^^^^

（一）要認(rèn)清形勢，明確目標(biāo) ^^^^我們認(rèn)為：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及整個中介機(jī)構(gòu)脫鉤改制的主題，是創(chuàng)新主體，迎接挑戰(zhàn)。創(chuàng)新主體，就是使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)真正成為市場經(jīng)濟(jì)的主體。長期以來，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)并非真正的自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人，在很大程度上受政府主管部門干預(yù)太多，在業(yè)務(wù)上保護(hù)過多，影響了評估市場的發(fā)育。因此，脫鉤改制就是要剝離中介機(jī)構(gòu)與政府職能關(guān)系，使其真正成為產(chǎn)權(quán)利明晰的企業(yè)法人、合格的市場主體。迎接挑戰(zhàn)，即指積極迎接我國加入WTO后，我們所面臨的挑戰(zhàn)。中國加入WTO，國外成熟與發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)會大量涌入，并將會按國際上通行的市場規(guī)則運(yùn)行、競爭；在這種情況下，我們的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不能再壟斷或受政府部門的保護(hù)，應(yīng)該在同等的基礎(chǔ)上參與市場的競爭。因此無論是近在眼前的加入WTO，還是建立我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，政、事、企分開都已是必然之勢。作為政府主管部門則應(yīng)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢，與房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及整個中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的脫鉤，使之改制評估與中介機(jī)構(gòu)真正成為產(chǎn)權(quán)清晰、責(zé)權(quán)明確、管理科學(xué)、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的市場主體，盡早地投身市場實(shí)踐，提高其在市場經(jīng)濟(jì)中的競爭力。^^^^

（二）要加強(qiáng)引導(dǎo)，促進(jìn)轉(zhuǎn)變 ^^^^在長期計劃經(jīng)濟(jì)的模式下，我們下屬的企事業(yè)單位的干部、職工，形成了一些固有的觀念及思路，這些觀念、思路對其脫鉤改制、走向市場是一種嚴(yán)重的障礙。因此，在改制中我們注意了加強(qiáng)引導(dǎo)、宣傳、教育與灌輸，促進(jìn)其轉(zhuǎn)變觀念，從“要我改”變?yōu)椤拔乙摹?。近幾年，我們?jīng)常對下屬單位講改革的意義、分析當(dāng)前的形勢、指出為什么改、應(yīng)該怎樣改。評估所進(jìn)入脫鉤改制的實(shí)施階段后，我們深入單位，直接聽取所領(lǐng)導(dǎo)和全體職工的意見，分層次、面對面地解答疑難問題，解除他們思想上的疑慮，努力創(chuàng)造一種大多數(shù)干部職工接受并愿意進(jìn)行脫鉤改制的氛圍，使他們由不愿意改，轉(zhuǎn)化為必須改、應(yīng)盡早改的認(rèn)識。^^^^脫鉤改制工作盡管是大勢所趨、不得不為的事情，但方法簡單了也很難收到成效，只有獲得大多數(shù)職工的理解及支持，這項(xiàng)工作才能得到健康順利的發(fā)展。^^^^

（三）要精心指導(dǎo)，積極支持 ^^^^脫鉤改制工作，是關(guān)系企業(yè)和整個中介行業(yè)發(fā)展的重要工作，與企業(yè)職工的利益和前途密切相關(guān)。因此，作為上級主管部門，我們加強(qiáng)對這項(xiàng)工作的精心指導(dǎo)。一是我們注意了全面、深入地掌握職工普遍關(guān)心的問題，認(rèn)真、細(xì)致地進(jìn)行調(diào)查研究，掌握第一手資料，做到對改制企業(yè)的情況心中有數(shù)。二是認(rèn)真研究有關(guān)脫鉤改制的政策，緊密結(jié)合改制企業(yè)的實(shí)際情況，提出脫鉤改制的具體思路、方案。由于這是一項(xiàng)全新的工作，許多方面的政策規(guī)定不完善或滯后，我們注意了既按照國家有關(guān)的法律和政策執(zhí)行，又聯(lián)系企業(yè)的實(shí)際情況，盡可能變通制定具體的實(shí)施辦法，同時加強(qiáng)與有關(guān)部門的研討、協(xié)商，求得共識和支持。^^^^精心指導(dǎo)的同時，我們注意積極支持。用

一句通俗的話講，就是在條件允許（不直接與法律政策相抵觸）的情況下，給他們的嫁妝應(yīng)盡量豐厚一些。具體講，就是為改制企業(yè)，創(chuàng)造一個盡量好的條件，對一些關(guān)系企業(yè)發(fā)展及職工利益的問題，尋求較好的解決辦法。在安置費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的確定上，我們并不拘泥于現(xiàn)行規(guī)定，而是從原所社會、經(jīng)濟(jì)效益一直很好的實(shí)際出發(fā)，爭取有關(guān)部門支持，適當(dāng)提高了標(biāo)準(zhǔn)。在對每個職工確定安置費(fèi)時，不是簡單地把工齡作為計算的依據(jù)，而是綜合考慮所齡、職齡、職務(wù)、貢獻(xiàn)等各方面的因素，確定相應(yīng)的系數(shù)，做到尊重歷史、承認(rèn)差別、妥善解決。在資產(chǎn)的處置上，在劃清各自責(zé)任的前提下，清產(chǎn)核資，減去不良資產(chǎn)后，合理劃分；對企業(yè)現(xiàn)有的房產(chǎn)、汽車、設(shè)備等，適當(dāng)給予折扣優(yōu)惠。對股權(quán)的設(shè)置及董事會、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的產(chǎn)生等問題，一是依法辦事，二是結(jié)合實(shí)際。對出資人資格的問題，按照市政府的有關(guān)規(guī)定必須是估價師。而我們考慮到企業(yè)的實(shí)際情況，爭取市政府同意，允許了兩個所全體職工出資，但要求估價師資格的職工出資持股總比例不得低于60％。^^^^各位代表：在房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)脫鉤改制的工作中，我們針對本系統(tǒng)的實(shí)際做了一些工作；但比起部里對我們的要求，和兄弟城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，還是很大的差距。我們將借這次會議的東風(fēng)，虛心向兄弟城市學(xué)習(xí)，爭取在其它方面的改革中作有成效。匯報有不當(dāng)之處，請各位代表批評指正。

第三篇：房地產(chǎn)估價理論與方法

第一章 房地產(chǎn)估價概論

考試目的：測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價的含義、本質(zhì)和必要性，房地產(chǎn)顧家的要素，房地產(chǎn)估價的各種現(xiàn)實(shí)需要，房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德，中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容：

第一節(jié)，對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識

一、房地產(chǎn)估價的含義

指專業(yè)房地產(chǎn)估價。

（一）專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質(zhì)區(qū)別

1）專業(yè)估價是由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成的。

2）專提供的是專業(yè)意見。

3）專具有公信力。

4）專實(shí)行有償服務(wù)。

5）專要承擔(dān)法律責(zé)任。

（二）專業(yè)房地產(chǎn)估價的概念

核心內(nèi)容：為了特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析，測算和判斷。定義：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受他人委托，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍罁?jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，運(yùn)用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。要素：估價當(dāng)事人、估價目的、估價對象、估價時點(diǎn)、價值類型、估價依據(jù)、估價假設(shè)、估價原則、估價程序、估價方法和估價結(jié)果。

（三）估價與評估的異同

估價的含義更精準(zhǔn)、明確、具體，就是指對價值進(jìn)行評估。

房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)從事的房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務(wù)和咨詢顧問業(yè)務(wù)：

1）價值分配業(yè)務(wù)

2）價值減損評估業(yè)務(wù)

3）相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)

4）房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)

（四）國外和港臺地區(qū)對房地產(chǎn)估價的稱謂及定義

二、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)

（一）房地產(chǎn)估價師評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

價值與價格：價值是物的真實(shí)所值，是價格的波動“中心”；價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞價值上下波動。

（二）房地產(chǎn)估價師模擬市場定價而不是替代市場定價

估價與定價：估價師提供關(guān)于價值的專業(yè)意見，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考依據(jù)。定價往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為。

(三)房地產(chǎn)估價師提供價值意見而不是做價格保證

根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可分為兩種不同性質(zhì)的估價：鑒證性估價（或稱證據(jù)性估價、公正性估價）、咨詢性估價（或稱參考性估價）

刑法一百九十八條、公司法二百零八條規(guī)定了估價的法律責(zé)任。

鑒證性估價應(yīng)“獨(dú)立、客觀、公正”，咨詢性估價應(yīng)“為委托人爭取最大的合法權(quán)益”。本書講的主要是鑒證性估價。

（四）

第四篇：房地產(chǎn)估價案例與分析

房地產(chǎn)估價案例與分析

一、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線及其確定

了解房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念。

熟悉房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵、房地產(chǎn)價格形成過程的關(guān)系，熟悉房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法之間的密切關(guān)系。

掌握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定方法和過程。

二、各種估價方法在房地產(chǎn)估價中的運(yùn)用

了解每種估價方法的實(shí)質(zhì)以及它們的共性和特性。

熟悉房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)以及價值標(biāo)準(zhǔn)與估價目的、估價方法之間的關(guān)系。

掌握各種主要房地產(chǎn)估價方法的實(shí)質(zhì)和難點(diǎn)，以及如何在估價中綜合運(yùn)用各種房地產(chǎn)估價方法。

三、各種目的的房地產(chǎn)估價

了解房地產(chǎn)估價目的及其與估價的假設(shè)前提和價格類型之間的關(guān)系。

熟悉國有土地使用權(quán)出讓價格評估、房屋租賃價格評估、房地產(chǎn)課稅估價、房地產(chǎn)分割（合并）估價的特點(diǎn)、適用的法律法規(guī)、估價技術(shù)路線的確定。掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估、房地產(chǎn)抵押價值評估、房地產(chǎn)保險估價、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價、房地產(chǎn)糾紛估價、房地產(chǎn)拍賣底價評估、企業(yè)涉及的房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)、適用的法律法規(guī)、估價技術(shù)路線的確定。

四、各種類型的房地產(chǎn)估價

了解餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊及途等類型房地產(chǎn)的估價特點(diǎn)。熟悉居住、商業(yè)、辦公、旅館房地產(chǎn)的估價特點(diǎn)。

掌握這些不同類型房地產(chǎn)的價格影響因素。

五、房地產(chǎn)估價報告的寫作

了解對房地產(chǎn)估價報告寫作主體的要求，了解房地產(chǎn)估價報告的寫作客體、載體的受體。

熟悉房地產(chǎn)估價報告的寫作原則和構(gòu)成要素。

掌握房地產(chǎn)估價報告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產(chǎn)估價報告的具體寫作。

第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)畢業(yè)論文

X X X X X X X X 學(xué) 院

畢 業(yè) 論 文

題目：論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)

系 部： 工程管理系 專 業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價 學(xué) 號： 學(xué) 生： 指導(dǎo)教師： 起止日期： 0

目 錄

中文摘要............................................................I 英文摘要...........................................................II 引 言............................................................1 1 商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵及特點(diǎn)......................................2

1.1商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵.......................................2 1.2在商品房買賣中消費(fèi)者的權(quán)益的特點(diǎn).............................3 2 商品房消費(fèi)者權(quán)益受損現(xiàn)象..........................................5

2.1商品房質(zhì)量不過關(guān).........................................5 2.2 商品房面積縮水...........................................5 2.4 商品房價格虛高...........................................6 2.5 房屋產(chǎn)權(quán)證書難辦理.......................................6 商品房消費(fèi)者權(quán)益受損原因..........................................6

3.1商品房消費(fèi)者的劣勢地位.......................................6 3.2房地產(chǎn)商追逐暴利.............................................7 4 房地產(chǎn)市場存在一系列問題..........................................8

4.1商品房一級市場發(fā)展過熱.......................................8 4.2官商結(jié)合，幕后操作...........................................8 4.3房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對單一.....................................8 5 對商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的必要性................................9 6 我國商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)的現(xiàn)狀及不足.........................10 6.1商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)現(xiàn)狀................................10 6.2商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度的不足..........................10 6.3 司法解釋的不足.............................................10 6.4 相關(guān)法律制度存在沖突......................................11 6.5 立法層次低，法規(guī)、規(guī)章居多.................................11 7 完善商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制的建議...............................12 結(jié) 論...........................................................20 參考文獻(xiàn)...........................................................21 致 謝...........................................................22

中文摘要

論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)摘要近年來，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深入，房地產(chǎn)交易同趨頻繁、活躍，商品房消費(fèi)也成為許多人一生中較為重要的消費(fèi)行為。然而我國商品房市場中種種不規(guī)范現(xiàn)象導(dǎo)致商品房消費(fèi)者的生命財產(chǎn)安全權(quán)、公平交易權(quán)等權(quán)益受到直接損害，房地產(chǎn)市場秩序混亂的問題還未得到根本解決，嚴(yán)重影響到消費(fèi)者基本生存權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，限制了廣大人民群眾生活水平的進(jìn)一步提高。這一狀況，不僅侵害了消費(fèi)者的生存利益，而且不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化。因此加強(qiáng)對商品房消費(fèi)者的保護(hù)已刻不容緩。本文首先研究商品房消費(fèi)者的權(quán)益，分析了商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵和特點(diǎn)，然后通過考察在商品房買賣過程中侵害消費(fèi)者權(quán)益的具體現(xiàn)象，分析導(dǎo)致商品房消費(fèi)者權(quán)益受損的原因，即市場經(jīng)濟(jì)形態(tài)下消費(fèi)者的弱者地位、立法不完善、房地產(chǎn)市場監(jiān)管不力以及商品房自身特點(diǎn)等，進(jìn)而提出了對商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的必要性。文章接著指出目前我國商品房買賣中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的的諸多不足，例如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中商品房消費(fèi)者保護(hù)主體地位不明確，權(quán)利內(nèi)容不完善；商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律、法規(guī)、規(guī)章等之間還存在著較嚴(yán)重的法律沖突等等。針對這些情況，文章最后提出了要從立法保護(hù)、司法保護(hù)、社會保護(hù)以及政府保護(hù)等方面加強(qiáng)對消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，以期建立覆蓋全社會的全方位、多層次、立體化的保護(hù)體系，使得商品房交易過程中侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的情況減少，即使開發(fā)商等有侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為，消費(fèi)者也能夠以明確的相關(guān)法律為依據(jù)維護(hù)自己的合法權(quán)益，從而促進(jìn)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，進(jìn)而促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展。關(guān)鍵詞：商品房消費(fèi)者；權(quán)益保護(hù)；完善 I

英文摘要

Protection of Commercial Apartment Consumer’s Right and Interests AbstraCt With the development of china’s feal estate and the deepening of the refonIl of the housing system，the real estate trade aduaUy becomes multifarious and actiVe，and commercial apanmem consumption becomes more aIld more lmportant in people’s personal Consumption．However，the various non—standard phenomenon of merchandise building market in our country damages the fight to life and property safety and the rigllt to be fair traded of the consumers．TtIle real estate market disordef has not been fundamentany resolved which has a serious impact on the realization of the basic existence right of the consumers and limits the broad masses of the people to funher improve the standard of living．This condition not only violates the existence interests of consumer but also influences the development of the real estate industry d deepening of refbm of urban housjng syst．It is so u ent that we should stren hen the protection of commefcial apanment consumer． T1lis dissenation firstly studies the commercial apartment Consumer’s rights and interests and analvses the connotation and characteristic of commercial apanment consumer’s ri ts and interests．Secondly'throu obslving some concrete problems about encroaching on consumer’s rigllts d interests in the commercial apartment business，this dissenation analyses the reason of the problem．Consumer’s weak persn status in the market economy，imperfection of the law the inefI．ectiVe supefvision and maIlagement of real estate market，housing market’s own characteristicS lead to above problems． len the anide put fb ard the necessity to the protection of merchandise building consumer ri ts．7nle anicle points out there exist many faults in the protection of consumer ri s and interests in real estatc tr{msactions，such the biguous subject d me impellfbct context of the consumers，rigllt in the law of PRC，II

d there cXist much deteriorate Conflict between the Law of the PRC on the ProtecItion of the Ri ts d Interests of Consumers alld the commercial house trade law and mles，and so on．Ill response to these circumstances，the anicle finally provides legislation protection，judicial protection，social protection as weU govemment protection to strengthen the protection of consumer ri ts，with a view to the establishment of community。wide coverage of the a11．Round, three—dimensional protection system，and feduce the vioIation of legitimate rigIlts and interests of consumers in the rcaI estatetransactions．Even if the developers haVe the behaviors of Violating the legitimate rights and interests of consumers，consumers are able to protect their own legitimate ri ts and interests according the releVant，and so as to promote the protection of consumer rights，and to promote the China’s real estate and even the entire national economy haVe a healthy and orderly development.Keywords： Commercial Apartment Consumer；Protection of Right and Interest； III

引 言

近年來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的不斷深化，商品房消費(fèi)者在市場經(jīng)濟(jì)中的地位越來越重要。消費(fèi)者在購買和使用商品房過程中依法享有的權(quán)利和利益能否得到有效保護(hù)，不僅關(guān)系到消費(fèi)者個人基本生存權(quán)利的保障，而且已經(jīng)成為商品房市場持續(xù)健康發(fā)展的前提條件，因此保護(hù)好商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益具有深刻意義。然而，現(xiàn)實(shí)的情形是，消費(fèi)者在購買商品房的過程中常常與開發(fā)商發(fā)生糾紛，消費(fèi)者的合法權(quán)益往往受到侵害而沒有得到及時適當(dāng)有效的保護(hù)或救濟(jì)。房地產(chǎn)消費(fèi)投訴率居高不下，并且投訴額度大，涉及內(nèi)容廣，問題解決率低，以至于開發(fā)商與消費(fèi)者之間糾紛呈白熱化的趨勢，甚至維權(quán)過程中發(fā)生流血事件，這既直接損害了消費(fèi)者的生存利益，也有礙于房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，更不利于社會的和諧穩(wěn)定。目前我國已經(jīng)制定了一系列的法律、法規(guī)，并建立了各種組織，采用司法和行政手段加強(qiáng)對商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，但我國商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度仍存在許多不足，如商品房消費(fèi)者保護(hù)主體地位不明確，權(quán)利內(nèi)容不完善；商品房買賣中買方合同權(quán)益保護(hù)不足；商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律、法抓規(guī)章等之間存在著較嚴(yán)重的法律沖突；商品房交易法律、法規(guī)、規(guī)章中買賣雙方信息不對稱；法律規(guī)制不完善等等。本文以保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益和促進(jìn)商品房市場健康發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，從商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵入手，闡述了商品房消費(fèi)者權(quán)益受損的種種表現(xiàn)及原因，分析了現(xiàn)行的法律保護(hù)現(xiàn)狀，并就消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制提出了一系列建議，以期建立覆蓋全社會的全方位、多層次、立體化的保護(hù)體系，從而確保商品房消費(fèi)者權(quán)益的順利實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵及特點(diǎn)

1.1商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵

探討商品房消費(fèi)者權(quán)益的概念，首先需明確何為消費(fèi)者。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(以下簡稱《消法》)第2條規(guī)定： “消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)。切實(shí)保護(hù)，是我國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的出發(fā)點(diǎn)和核心內(nèi)容。1993年頒布的《消法》正是以此為出發(fā)點(diǎn)，廣泛吸取、借鑒了各國以及國際消費(fèi)者保護(hù)立法的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計了我國的消費(fèi)者權(quán)利內(nèi)容和體系，并專章規(guī)定了國家對生產(chǎn)經(jīng)營者的監(jiān)督管理、對消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)職責(zé)以及國家司法機(jī)關(guān)在消費(fèi)者爭議解決辦法中的權(quán)威作用，在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益方面起到了很大的積極作用。1.1.1、商品房消費(fèi)者權(quán)益 1.1.1.1商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵

商品房消費(fèi)者權(quán)益，是指商品房消費(fèi)者在購買和使用商品房過程中依法享有相應(yīng)的權(quán)利并有權(quán)作出或者不作出一定行為，并有權(quán)要求政府、房地產(chǎn)商作出不作出一定行為，從而使權(quán)利得到保護(hù)并給商品房消費(fèi)者帶來應(yīng)得的利益。1.1.1.2商品房消費(fèi)者的具體權(quán)利

首先，《消法》規(guī)定下的權(quán)利消費(fèi)者權(quán)益不是一項(xiàng)權(quán)益，而是一束權(quán)益，《消法》作為消費(fèi)者權(quán)利特別保護(hù)法，其出現(xiàn)標(biāo)志著我國在消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)方面形成了比較完整的法律體系。根據(jù)《消法》的規(guī)定，消費(fèi)者在購買、使用商品和接受服務(wù)時主要享有如下權(quán)利：(1)安全權(quán)；(2)知情權(quán)；(3)選擇權(quán)；(4)公平交易權(quán)；(5)求償權(quán)；(6)結(jié)社權(quán)；(7)獲得有關(guān)知識權(quán)；(8)人格尊嚴(yán)和民族風(fēng)俗習(xí)慣受尊重權(quán)；(9)監(jiān)督批評權(quán)。商品

三、商品房消費(fèi)者的權(quán)利極為復(fù)雜且具有專業(yè)性

其次，商品房交易涉及金額大，交易風(fēng)險大，相關(guān)契約條款非常復(fù)雜，涉及建筑、房產(chǎn)、法律等諸多知識，而普通的消費(fèi)者是很難成為建筑房產(chǎn)法律樣樣精通的全才的。其次，商品房價值巨大，生產(chǎn)過程復(fù)雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)相互依存，而一旦出問題，設(shè)計單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責(zé)任，因此面對極為復(fù)雜的商品房糾紛，普通的消費(fèi)者作為非專業(yè)、非知情人士其權(quán)益受到損害也便順理成章。

再次，商品房的交易程序極為復(fù)雜，需要簽訂購買房屋意向書、房屋買賣合同書，辦理過戶登記手續(xù)、入住手續(xù)，與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取商品房所有權(quán)證等。

綜上可知，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深入，商品房在公民生活消費(fèi)中的地位日漸重要。由于商品房交易涉及主體眾多，運(yùn)用法律紛繁，既有民事法律關(guān)系，又涉及行政法律關(guān)系，同時涉及標(biāo)的價值巨大，社會影響廣泛，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)、金融、中介等多個行業(yè)，使得商品房交易問題復(fù)雜化。上述所述商品房消費(fèi)者權(quán)利的這些特點(diǎn)都決定我國有必要大幅度提高商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)意識，加大對商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)力度，使得購房者在不具有專業(yè)購房知識的情況下，其權(quán)益依舊能夠得到很好的保護(hù)，進(jìn)而促進(jìn)商品房交易市場及整個房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。1.2在商品房買賣中消費(fèi)者的權(quán)益的特點(diǎn)

1.2.1商品房消費(fèi)者的權(quán)利是最容易受到損害的權(quán)利

商品房消費(fèi)者的權(quán)利是最容易受到損害的權(quán)利與一般的消費(fèi)者相比，商品房消費(fèi)者的弱勢性更加明顯，商品房消費(fèi)者在購買商品房的過程中，因缺乏有關(guān)專業(yè)性、技術(shù)性知識、信息以及受開發(fā)商等的控制等因素，導(dǎo)致其知情權(quán)、公平交易權(quán)、受償權(quán)、監(jiān)督權(quán)等在一定程度上被剝奪，造成消費(fèi)者權(quán)益的損害。商品房本身和商品房交易的特點(diǎn)決定了商品房消費(fèi)者的權(quán)利是復(fù)雜的、具有相當(dāng)專業(yè)性、技術(shù)性的權(quán)利。消費(fèi)者因缺乏相應(yīng)知識與信息，在選擇、購買商品房過程中很大程度上依賴于經(jīng)營者，而經(jīng)營者往往會利用消費(fèi)者的這種依賴，對其提供片面虛假信息，以謀求自身利益的最大化。

1.2.2商品房消費(fèi)者的權(quán)利是公民最基本的生存權(quán)利之一

近年來，我國的消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生歷史性的變化，人民的生活水平不斷提高，房屋已經(jīng)成為繼食、衣等問題解決以后最重要的消費(fèi)品，買房已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，這為中國房地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的契機(jī)。在房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的同時，商品房消費(fèi)者利益的保障也被提到了前所未有的高度。黨中央、國務(wù)院高度重視解決人民群眾的住房問題，始終把改善群眾居住條件、保障城鄉(xiāng)購房者的合法權(quán)益作為住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。

1.2.3商品房消費(fèi)者的權(quán)利極為復(fù)雜且具有專業(yè)性

首先，商品房交易涉及金額大，交易風(fēng)險大，相關(guān)契約條款非常復(fù)雜，涉及建筑、房產(chǎn)、法律等諸多知識，而普通的消費(fèi)者是很難成為建筑房產(chǎn)法律樣樣精通的全才的。其次，商品房價值巨大，生產(chǎn)過程復(fù)雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)相互依存，現(xiàn)實(shí)中保證每一個環(huán)節(jié)都不出問題非常困難，而一旦出問題，設(shè)計單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責(zé)任，因此面對極為復(fù)雜的商品房糾紛，普通的消費(fèi)者作為非專業(yè)、非知情人士其權(quán)益受到損害也便順理成章。商品房消費(fèi)者權(quán)益受損現(xiàn)象

近年來，隨著商品房市場持續(xù)升溫，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了快速增長，人民群眾的住房條件也迅速改善。據(jù)統(tǒng)計，從1996年起，城鄉(xiāng)每年建房超過10億平方米，折合100萬套住宅，與此同時，商品房消費(fèi)市場中也暴露出不少問題。為了推動房地產(chǎn)市場的誠信建設(shè)，中消協(xié)同中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會及有關(guān)單位，在全國開展房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)狀況調(diào)查，加強(qiáng)對消費(fèi)者選購商品房的消費(fèi)教育和指導(dǎo)，征集評選在房地產(chǎn)市場誠信建設(shè)中的典型人物和事件，支持消費(fèi)者起訴商品房消費(fèi)糾紛案件，并為建立商品房市場誠信建設(shè)和消費(fèi)者滿意度評價體系做了很多探索工作，在配合政府有關(guān)部門搞好房地產(chǎn)市場監(jiān)管，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面，發(fā)揮了重要作用。從2004年以來，房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)者投訴量逐年下降，據(jù)統(tǒng)計，2007年中消協(xié)和各地消協(xié)組織共受理商品房及裝修投訴37443件，較2006年下降了4．7％，但是消費(fèi)者對商品房仍有眾多的抱怨和不滿。目前，侵害商品房消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在以下幾個方面

2.1商品房質(zhì)量不過關(guān)

在關(guān)于商品房投訴中，涉及質(zhì)量問題方面的投訴一直居高不下，商品房質(zhì)量問題指房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。常見的主要有因房屋沉降造成的墻體開裂、下水道堵塞、斷裂；因墻體材料選擇、不當(dāng)引起的墻體開裂及粉刷起殼等這樣的工程有的被檢查出來，還有很多沒被檢查出來，從而形成嚴(yán)重的事故隱患。2.2 商品房面積縮水

商品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。實(shí)踐中常出現(xiàn)以下侵害買房人權(quán)益的現(xiàn)象：總的建筑面積不變，而分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e增加。2.3 商品房銷售廣告不真實(shí)

商品房銷售廣告是房地產(chǎn)開發(fā)商或其代理人制作的，向不特定的人宣傳和發(fā)送的有關(guān)預(yù)售商品房的圖片和文字說明。在商品房預(yù)售時房屋尚未建成，購房人不能通過

實(shí)物，而只能通過售樓廣告了解所購房的狀況。因此，售樓廣告對消費(fèi)者決定是否購買商品房起著非常重要的作用。2.4 商品房價格虛高

對于我國的房價是否有泡沫的問題，自2003年以來就一直是爭論的熱點(diǎn)，對房價是否虛高，判斷標(biāo)準(zhǔn)不一，國內(nèi)甚至有學(xué)者用30個指標(biāo)作為評價依據(jù)，比如房地產(chǎn)投資占GDP比重、空置率等。從國內(nèi)和國際主要研究來看，租售比、房價收入比、家庭月供收入比是三個基本指標(biāo)。所謂租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從國際經(jīng)驗(yàn)看，用來衡量一個區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般為1：300～1：200。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。2.5 房屋產(chǎn)權(quán)證書難辦理

房屋產(chǎn)權(quán)證是證明房屋所有權(quán)的重要憑證，能否辦到房屋產(chǎn)權(quán)證對于消費(fèi)者而言極其重要。然而現(xiàn)實(shí)中，有的經(jīng)營者在沒有取得《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時又對購房者隱瞞無產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，導(dǎo)致購房者誤認(rèn)為所購房屋合法，能取得產(chǎn)權(quán)，但實(shí)際上卻無法辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。有的經(jīng)營者在集體土地或者公益用地上開發(fā)建造商品房，消費(fèi)者購買后根本領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證書。實(shí)踐中，因房屋產(chǎn)權(quán)證問題而引發(fā)的侵害消費(fèi)者權(quán)益的案例屢見不鮮。商品房消費(fèi)者權(quán)益受損原因

3.1商品房消費(fèi)者的劣勢地位

住房制度改革明確了房地產(chǎn)消費(fèi)關(guān)系的市場屬性，而消費(fèi)者的弱者地位是由商品經(jīng)濟(jì)本身所決定的。從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上分析，普通居民作為房地產(chǎn)消費(fèi)者很難與房地產(chǎn)經(jīng)營者相抗衡，消費(fèi)者在這種交易中總是處于弱者地位。首先，從力量對比上看，商品房消費(fèi)者是個人，而房地產(chǎn)經(jīng)營者一般是擁有雄厚資本、設(shè)有復(fù)雜組織機(jī)構(gòu)的企業(yè)。

二者從交易起始，地位便是不平等的，特別是集團(tuán)化的大型壟斷企業(yè)，在利益驅(qū)動下，憑借其優(yōu)勢地位，有可能不惜采取各種手段損害消費(fèi)者的利益。3.2房地產(chǎn)商追逐暴利

商品房價格過高是導(dǎo)致商品房消費(fèi)者權(quán)益受損的重要原因，現(xiàn)實(shí)中，商品房價格過高的原因是多方面的，但其中一個非常重要的一點(diǎn)便是房地產(chǎn)商過度投機(jī)追逐暴利的結(jié)果。搞房地產(chǎn)一定賺大錢是老百姓普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)商甚至一度被稱為“暴利戶“、“房老虎”。因商品房買賣標(biāo)的物的特殊性，在很長一段時間內(nèi)，一直實(shí)行政府指導(dǎo)價，但隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前，除經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價外，普通商品房的價格均已放開，買賣雙方根據(jù)商品房的質(zhì)量、市場需求商定銷售價格。3.2.1商品房價值巨大

商品房與人民群眾生活密切相關(guān)而且價值巨大，購房不論對哪個收入階層的消費(fèi)者來講，都是生活消費(fèi)中的頭等大事。一套商品房動則幾十上百萬，如此巨大的價值，使得消費(fèi)者在購買這一商品的時候，必須非常慎重，對于開發(fā)商來講同樣如此。在買賣商品房中引發(fā)的糾紛給消費(fèi)者帶來的經(jīng)濟(jì)損失、精神傷害也更大。的確，面對商品房如此巨大的價值，消費(fèi)者和開發(fā)商哪一方都不愿承擔(dān)如此巨大的損失，即使是開發(fā)商的過錯，其也會想方設(shè)法逃脫。這便一定程度上增加了對商品房消費(fèi)者保護(hù)的難度。3.2.2商品房質(zhì)量使用檢驗(yàn)周期長

一般而言，消費(fèi)者看房，對商品房進(jìn)行質(zhì)量檢查主要是看房屋有無裂縫、有無傾斜、有無滲漏等等。明顯的裂縫與滲漏短期內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)，但很多質(zhì)量問題并不是看房當(dāng)時能發(fā)現(xiàn)的，而是需要少則幾個月，多則幾年甚至上十年的時問。3.2.3商品房生產(chǎn)過程復(fù)雜，環(huán)節(jié)較多

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長，開發(fā)過程中受各種因素的影響很大，房屋開發(fā)、銷售涉及的行業(yè)和部門較多，一幢商品房從策劃到生產(chǎn)，再到銷售給消費(fèi)者，需要經(jīng)過許多與其他商品不一樣的多個立體交叉環(huán)節(jié)，需要多個部門和機(jī)構(gòu)的參與，包括房產(chǎn)、城市規(guī)劃、價格、衛(wèi)生等部門和勘測、設(shè)計、施工、金融等行業(yè)。商品房丌發(fā)是一項(xiàng)環(huán)節(jié)眾多的系統(tǒng)工程，需要多個機(jī)構(gòu)協(xié)作，各個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，哪個環(huán)節(jié)出問題均可對商品房造成影響，而現(xiàn)實(shí)生活中保證每一個環(huán)節(jié)不出問題并不容易，并且在出問題后各開發(fā)商往往相互推諉，消費(fèi)者很難追究開發(fā)商的責(zé)任，因而其權(quán)益得不到有效的保障。房地產(chǎn)市場存在一系列問題

4.1商品房一級市場發(fā)展過熱

自2004年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價格等以超常的速度攀升，逐步呈現(xiàn)出過熱態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，2004年全國商品房銷售價格指數(shù)比上漲9％，2005年上漲7．7％，2006年繼續(xù)上漲5．5％。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資額不斷提高，2001年僅為0．63萬億元，到2006年底己增加到1．94力．億元，每年均保持20％以上的增長率。房價居高不下，廣大群眾買不起房或淪為“房奴”，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱造成的后果之一。相關(guān)調(diào)查顯示，我國98％的房貸消費(fèi)者有精神病癥，可見高房價已經(jīng)對消費(fèi)者的心理健康造成了嚴(yán)重影響。4.2官商結(jié)合，幕后操作

承建房地產(chǎn)項(xiàng)目資金量大，回報率高，為了謀取利益，建筑商往往不惜一切手段承攬工程項(xiàng)目，其中最主要的便是對掌握土地批租權(quán)的地方官員進(jìn)行腐敗攻關(guān)，而政治和法律頭腦并不清晰的地方官員又很容易在金錢面前迷失自我。4.3房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對單一

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，2006年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中的國內(nèi)貸款高位反彈，并且顯現(xiàn)出越漲越快的趨勢。目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資仍主要依靠銀行貸款，銀行承擔(dān)了大部分金融風(fēng)險。薪階層則實(shí)際消費(fèi)能力下降，導(dǎo)致貧者越貧。泡沫一旦破滅，房地產(chǎn)價格將大幅下跌，作為抵押物的房產(chǎn)急劇貶值，進(jìn)而銀行乃至整個國民經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重創(chuàng)傷，購房者的權(quán)益更是無從得到保障。

綜上，目前我國房地產(chǎn)市場尚不規(guī)范，除上述外，還存在許多問題導(dǎo)致商品房消費(fèi)者的權(quán)益受損，如違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積縮水、秩序混亂等等，而目前的法律對房地產(chǎn)消費(fèi)市場的規(guī)范比較欠缺，對商品房消費(fèi)者利益保護(hù)的規(guī)范較為薄弱。對商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的必要性

隨著我國住房商品化改革的深入實(shí)行，商品房這種特殊的商品在公民生活消 費(fèi)中的地位日漸重要。由于商品房交易自身的特點(diǎn)以及市場經(jīng)濟(jì)條件下商品房消 費(fèi)者的弱勢地位，近幾年消費(fèi)者對商品房投訴的案件日漸增多，并成為我國消費(fèi) 者保護(hù)的一個新課題。中共十六屆四中全會提出構(gòu)建社會主義和諧社會，其中一 個非常重要的目標(biāo)便是實(shí)現(xiàn)“安居樂業(yè)”，保證人民群眾“居者有其屋”，以達(dá)致社會的公平、正義、和諧。為此，對房地消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行充分保護(hù)是非常有必要的。它不僅僅是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要，還是社會和諧穩(wěn)定的需要，總之，如果房地產(chǎn)市場消費(fèi)者權(quán)益屢屢受侵害，那么房地產(chǎn)市場就不能健康發(fā)展，社會不穩(wěn)定因素就會增多，百姓安居樂業(yè)、構(gòu)建和諧社會的目標(biāo)就難以實(shí) 現(xiàn)。為了實(shí)現(xiàn)社會和諧，建設(shè)美好社會，就必須加強(qiáng)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。我國商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)的現(xiàn)狀及不足

6.1商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國并沒有針對商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行專門立法，保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的規(guī)定散見于民事、經(jīng)濟(jì)和行政等法律、法規(guī)中，例如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法》、《合同法》、《廣告法》、《物權(quán)法》等都有所涉及，但是還不夠全面和系統(tǒng)，存在著較大的漏洞，給消費(fèi)者的權(quán)益的權(quán)益帶大較大的威脅。6.2商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度的不足 6.2.1《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的缺陷 6.2.1.1商品房消費(fèi)者主體地位不明確

商品房像普通商品一樣已經(jīng)完全具備了商品的屬性：作為不動產(chǎn)的商品房也是法律意義上的消費(fèi)者消費(fèi)的對象，商品房買賣合同和作為動產(chǎn)的普通商品的買賣合同相比沒有本質(zhì)上的差異；不能按價值的高低來確定一件物品是不是商品。但是因?yàn)椤断ā吩谙M(fèi)者的主體條件上定義不明確，使得法官在處理商品房糾紛時無所適從，造成各地方立法以及司法實(shí)踐的不統(tǒng)一，商品房消費(fèi)者維權(quán)底氣不足。6.2.1.2商品房消費(fèi)者的權(quán)利范圍過窄

消費(fèi)者權(quán)利是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的核心問題，《消法》賦予了消費(fèi)者九項(xiàng)權(quán)利，隨著社會的發(fā)展和新型行業(yè)的出現(xiàn)，這九項(xiàng)權(quán)利已經(jīng)不能滿足保護(hù)消費(fèi)者利益的需要。商品房消費(fèi)者作為一類特殊的消費(fèi)者，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到特殊的保護(hù)，最為典型的是缺乏對商品房消費(fèi)者的反悔權(quán)的規(guī)定。出于保護(hù)消費(fèi)者的利益，目前許多國家的法律規(guī)定了銷售金額較大的商品允許消費(fèi)者在一定期限內(nèi)可以反悔(即反悔權(quán)，也叫猶豫期)。

總之，隨著時代的發(fā)展和社會的進(jìn)步，消費(fèi)者享有的權(quán)利也將越來越多，《消法》作為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的基本法，也應(yīng)與時俱進(jìn)，逐步擴(kuò)大其調(diào)整范圍，增加權(quán)利種類。6.3 司法解釋的不足

從總體上講，《解釋》的公布和實(shí)施，有助于保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益和制裁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違法經(jīng)營行為，但仍存在不少需進(jìn)一步完善的地方。例如在實(shí)踐中，計算公攤面積的爭議和界定公共財產(chǎn)的爭議是開發(fā)商與購房人發(fā)生的爭議最多的、對購房人利益損害最大的、并且難以通過協(xié)商解決的問題，然而對這兩個爭議，《解釋》都沒

有涉及。

6.4 相關(guān)法律制度存在沖突

我國商品房消費(fèi)者保護(hù)法律制度的沖突是比較嚴(yán)重的，舉幾例予以說明：例一：《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的關(guān)系非?；靵y。首先，從標(biāo)題上和理論上無法確定二者是從屬關(guān)系還是并列關(guān)系；其次，從內(nèi)容上看，二者既有從屬又有并行還有矛盾的部分。這兩大重要法律之間的混亂關(guān)系給房地產(chǎn)的執(zhí)法和司法實(shí)踐以及商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)帶來了無窮的后患

調(diào)整一級市場的法規(guī)較多，規(guī)范二級三級市場的法規(guī)較少房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場；房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)出售和出租給消費(fèi)者的市場；房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。目前我國房地產(chǎn)法規(guī)大多屬于土地轉(zhuǎn)讓管理、房屋拆遷和房地產(chǎn)稅方面的法規(guī)，而以居民住宅問題為中心的立法，比如房屋買賣、租賃、抵押等方面的立法卻相對較少，遠(yuǎn)不適應(yīng)形勢發(fā)展，不少與消費(fèi)者利益緊密相關(guān)的房屋預(yù)售、物業(yè)買賣、房屋出租、房屋抵押等方面的法律糾紛較難找到合適的法律依據(jù)，這對商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)顯然極為不利。6.5 立法層次低，法規(guī)、規(guī)章居多

從上文介紹的商品房費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的現(xiàn)狀可以看出，我國商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)方面的房地產(chǎn)立法層次較低，像《城市房地產(chǎn)管理法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》那樣由人大常委會通過的法律極少，與《城市房地產(chǎn)管理法》配套的多是部門規(guī)章以及“報告”、“意見“、“暫行規(guī)定”和司法解釋等，不僅極不嚴(yán)肅，而且規(guī)范性差，難以執(zhí)行和操作，難以給消費(fèi)者利益以最大保護(hù)。總之，對于商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，盡管我國目前已經(jīng)初步形成了以《消法》和《城市房地產(chǎn)管理法》為核心、系列單行法規(guī)并列、諸多規(guī)章相補(bǔ)充的法律體系的框架，但是我國現(xiàn)行商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律保護(hù)依然不夠完善。完善商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制的建議

從上文的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀可以看出，近些年來，國家實(shí)施了一系列措施，逐漸加大了規(guī)范商品房市場開發(fā)行為，頒布了一系列有關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī)，這些法律法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動給予了原則性、范圍性的規(guī)定，并發(fā)揮著法律的準(zhǔn)許和禁止、支持和限制、獎勵和處罰等調(diào)整作用，這對加大商品房消費(fèi)者的保護(hù)力度、維護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益也起了重要作用。但是，由于我國的房地產(chǎn)市場尚不成熟，并沒有從根本上遏制開發(fā)商在開發(fā)銷售商品房過程中嚴(yán)重侵犯消費(fèi)者權(quán)益的違法違規(guī)行為，這種狀況嚴(yán)重影響到我國商品房市場和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展和人民生活水平的進(jìn)一步提高，商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)工作亟待加強(qiáng)。筆者認(rèn)為，在認(rèn)真分析總結(jié)我國商品房消費(fèi)者權(quán)益受損現(xiàn)象、原因以及目前的保護(hù)情況的基礎(chǔ)上，應(yīng)堅持標(biāo)本兼治、重在治本的原則，總結(jié)借鑒國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，深入了解其發(fā)展規(guī)律，不斷積累商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的經(jīng)驗(yàn)，以法律保護(hù)為主同時又不僅僅依靠單一的法律手段，而要綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、社會、道德等多種手段，盡快建立健全商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制。為此需要從以下幾方面努力： 7.1商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的立法完善

完善立法是對商品房消費(fèi)者實(shí)施保護(hù)的基礎(chǔ)和前提，也是最重要的手段之一。立法保護(hù)的主要內(nèi)容和要求是根據(jù)時代的發(fā)展變化建立健全相關(guān)法規(guī)，使商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)工作真正做到有法可依。7.1.1明確購房者屬于消費(fèi)者

任何一部法律都有自己特定的調(diào)整范圍，這決定著該法律的內(nèi)容，《消法》作為調(diào)整國家在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益過程中發(fā)生的社會關(guān)系的專門法，其調(diào)整范圍具體取決于法律對消費(fèi)者的界定。根據(jù)《消法》第二條的規(guī)定，消費(fèi)者是指為生活論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)需要而購買、使用商品或者接受服務(wù)的人。這些特殊性下說明了對消費(fèi)者予以更高程度的特殊保護(hù)的迫切性，而非剝奪對商品房消費(fèi)者的保護(hù)。7.1.2拓展商品房消費(fèi)者權(quán)利種類

權(quán)利是保護(hù)消費(fèi)者的基本依據(jù)，但僅僅9項(xiàng)權(quán)利己不足以保護(hù)商品房消費(fèi)者，隨著經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，立法機(jī)關(guān)應(yīng)拓展權(quán)利種類，比如明確規(guī)定購房者的反悔權(quán)。消費(fèi)者的反悔權(quán)主要針對的是一些“不違法’’、但顯失公平的約定行為。前文已述，雖然消費(fèi)者反悔權(quán)在國內(nèi)的相關(guān)法律法規(guī)中還是空白，但是在國外已經(jīng)成為一種流行趨勢，并成為商家的一種競爭手段。西方發(fā)達(dá)國家的商業(yè)發(fā)展歷程告訴我們：越是經(jīng)濟(jì)

發(fā)達(dá)的國家，越是尊重消費(fèi)者的反悔權(quán)，它體現(xiàn)了對消費(fèi)者權(quán)利的尊重。商品房買賣屬于大宗消費(fèi)，消費(fèi)者對相關(guān)知識十分缺乏，稍不留神就陷進(jìn)了開發(fā)商布下的不違法但極不公平的“溫柔”陷阱。反悔權(quán)在這種情況下將切實(shí)保護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益。因此賦予消費(fèi)者一個反悔期，可以規(guī)定為取得竣工驗(yàn)收合格證(現(xiàn)為備案證)后30天內(nèi)，購房者有反悔退房的權(quán)利。同時，對開發(fā)商或銷售商而言賦予商品房消費(fèi)者反悔權(quán)既是表達(dá)誠信的一種方式，還將是一個吸引消費(fèi)者的經(jīng)營手段。7.1.3明確商品房適用欺詐懲罰性賠償規(guī)定

《消法》第49條規(guī)定“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！痹摋l便是著名的懲罰性賠償規(guī)定。不難看出，該條的適用條件有兩個，一是消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要而購買商品或接受服務(wù)；二是經(jīng)營者提供商品或服務(wù)有欺詐行為。懲罰性損害賠償，具有補(bǔ)償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。我認(rèn)為商品房完全滿足其適用條件，在《消法》中應(yīng)予明確，理由如下：首先，從主體資格上看，購房者作為一方主體，購買商品房以滿足自己“住“的需求，是合格的消費(fèi)者，而房地產(chǎn)開發(fā)商作為另一方主體，正是以贏利為目的的經(jīng)營者，所以商品房買賣雙方都是《消法》適格的主體，其行為理應(yīng)受《消法》規(guī)范和調(diào)整。商品房屬于商品，消費(fèi)者在購買商品和服務(wù)消費(fèi)中，其合法權(quán)益受到侵害，可以依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法尋求救濟(jì)。其次，從投訴標(biāo)的來看，前文已論證，商品房屬于《消法》第49條所規(guī)定的 “商品”，只不過商品房有其特殊性，即其價值較大，但我們判斷有形物的商品屬性不能以其價值為標(biāo)準(zhǔn)，即不能按價值的高低來確定一件物品是不是商品，動產(chǎn)與動產(chǎn)區(qū)分的這一理由已喪失其重要性近年來，屢屢發(fā)生的商品房買賣糾紛，多是由于商品房交易雙方力量懸殊、信息嚴(yán)重不對稱，房地產(chǎn)商故意隱瞞真實(shí)信息或者告知虛假信息，從而誘使商品房購買者與其簽訂購房合同，此類行為完全符合“欺詐”的三個構(gòu)成要件。將商品買賣中的欺詐行為納入《消法》第49條，商品房消費(fèi)者應(yīng)受到《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的保護(hù)逐漸成為社會共識。7.2完善商品房廣告法律制度，建立預(yù)審制 7.2.1現(xiàn)行商品房廣告法律制度的規(guī)定

我國一直以來的廣告經(jīng)營體制是多軌制，即一部分廣告由廣告主自行發(fā)布，一部分由廣告經(jīng)營者代理，一部分由廣告發(fā)布者直接經(jīng)營，多軌制的經(jīng)營體制便論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)決定了廣告審查難度的增加，現(xiàn)行的審查制度是以廣告經(jīng)營、發(fā)布

和審查為一體的廣告審查制度。一般說來，除了廣告審查機(jī)關(guān)對廣告進(jìn)行審查外，還包括廣告主、廣告經(jīng)營者和廣告發(fā)布者對廣告的自審自查。可是目前具有權(quán)威性的廣告審查機(jī)構(gòu)不但沒有出現(xiàn)，反而廣告管理機(jī)關(guān)直接將本應(yīng)賦予廣告審查機(jī)構(gòu)的執(zhí)法權(quán)牢牢地控制在自己手里，而且是落后的事后監(jiān)督的管理。廣告主、廣告經(jīng)營者和廣告發(fā)布者的自審自查更是漏洞百出，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)虛假廣告大行其道，消費(fèi)者所購商品房同廣告的宣傳不符，同消費(fèi)者支付的價格不符，并引發(fā)大量的購房糾紛，極大的損害了購房者的合法權(quán)益。7.2.2建立商品房廣告預(yù)審制度

商品房廣告在發(fā)布前審查不嚴(yán)是造成虛假廣告的一個重要原因，如果能夠嚴(yán)格把握好這一關(guān)，虛假廣告將會大大減少。廣告預(yù)審制就是在廣告發(fā)布之前，由專門設(shè)立的預(yù)審機(jī)構(gòu)依據(jù)統(tǒng)一制定的標(biāo)準(zhǔn)，對廣告的內(nèi)容、形式進(jìn)行審查，認(rèn)為沒有虛假等違法情形的準(zhǔn)予發(fā)布商品房廣告是預(yù)售合同的基礎(chǔ)。購房人之所以接受所購房屋的價格，是基于對商品房廣告的確信，但由于我國規(guī)制商品房銷售廣告的法律法規(guī)還不完善，虛假、夸大、不實(shí)的商品房廣告大量存在。因此，必須進(jìn)一步完善商品房廣告法律制度，建立預(yù)審制，使商品房虛假廣告在發(fā)布前就剔除或盡量剔除，從而大大降低消費(fèi)者上當(dāng)受騙的幾率，以切實(shí)保護(hù)市場環(huán)境中處于弱勢地位的商品房消費(fèi)者的利益。

7.3消除商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律沖突

經(jīng)過多年的努力，我國房地產(chǎn)法律體系已初見輪廓，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展及商品房消費(fèi)者合法權(quán)益的保障起到了重要作用，但實(shí)踐中也出現(xiàn)了不少問題，導(dǎo)致了令人尷尬的現(xiàn)象，較為嚴(yán)重的自然是相關(guān)法律沖突問題。比如，針對同一法律客體，法律、法規(guī)或者司法解釋有不同的規(guī)定，讓執(zhí)法者不知所措，此沖突問題的表現(xiàn)前文已經(jīng)講述，這里將著重說明該如何消除法律沖突。7.3.1消除法律沖突的規(guī)則

消除商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律沖突的重要途徑是建立解決沖突的規(guī)范體體系，就是要明確各種法律規(guī)范的效力等級。明確了法律規(guī)范的效力等級，執(zhí)法、司法部門在適用法律時按法律效力高的優(yōu)先選擇，就能有效地解決法律適用中的沖突問題。現(xiàn)行法律體系中，消除法律沖突的規(guī)則主要有：地方性法規(guī)和部門規(guī)章沖突：法律或行政法規(guī)授權(quán)部門規(guī)章作出實(shí)施性規(guī)定的，其規(guī)定優(yōu)先適用；法律或行政法規(guī)授權(quán)部門地方性法規(guī)作出實(shí)施性規(guī)定的，其規(guī)定優(yōu)先適用；地方性法規(guī)對屬于地方性事務(wù)的事

項(xiàng)作出的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用等；地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，由國務(wù)院提出意見，國務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定；認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請全國人民代表大會常務(wù)委員會裁決；規(guī)章沖突：法律或行政法規(guī)授權(quán)部門規(guī)章作出實(shí)施性規(guī)定的、尚未制定法律行政法規(guī)的，部門規(guī)章對國務(wù)院決定命令授權(quán)的事項(xiàng)或?qū)僦醒牒暧^調(diào)控的事項(xiàng)需要制訂全國統(tǒng)一的市場活動規(guī)則及對外貿(mào)易和外商投資事項(xiàng)作出規(guī)定的優(yōu)先適用部門規(guī)章；地方政府規(guī)章根據(jù)法律或行政法規(guī)的授權(quán)，根據(jù)本區(qū)域的實(shí)際情況作出的具體規(guī)定，對屬于本行政區(qū)域的具體行政管理事項(xiàng)作出的規(guī)定應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用等；部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間對同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致時，由國務(wù)院裁決；第四，特別規(guī)定與一般規(guī)定沖突的，優(yōu)先適用特別規(guī)定；同一機(jī)關(guān)制定的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致時，由制定機(jī)關(guān)裁決； 7.3.2消除法律沖突的措施

加強(qiáng)法律的修訂，確保法律的時效性。近些年來，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和人民生活水平的提高，規(guī)范房地產(chǎn)消費(fèi)的法律、法規(guī)層層出臺，年年有新法，年年有更改，舊法沒廢除，新法已出臺的現(xiàn)象較為普遍，因此必須要加強(qiáng)法的修訂、補(bǔ)充和編纂。通過法的修訂、補(bǔ)充和編纂可以及時修改法中不合時宜的部分，增設(shè)為社會發(fā)展所需的法律條文，并將其匯編成冊，便于保證法的時效性，從而為商品房消費(fèi)者權(quán)益的提供最及時的保護(hù)。因此我國有必要建立專門的憲法監(jiān)督機(jī)構(gòu)，有這個專門機(jī)構(gòu)，就可以使法律沖突的解決方便易行，富有實(shí)效。如果該專門機(jī)構(gòu)確實(shí)能夠真正發(fā)揮作用，那么商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律方面的沖突自然會大大減少。

總之，為了在全國建立統(tǒng)一的保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律制度，有必要對相關(guān)法律制度進(jìn)行全面清理并設(shè)立專門機(jī)構(gòu)裁決法律沖突，使消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)有統(tǒng)一明確的法律規(guī)定，真正做到有法可依、有章可循。7.4商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的司法完善

我國現(xiàn)行的司法保護(hù)不能很好地適應(yīng)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的要求，為了加強(qiáng)對消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，司法機(jī)關(guān)要公平、公正地處理涉及商品房糾紛案件，為此，要從以下幾個方面進(jìn)行完善：

7．4.1適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》審判

目前我國對侵害商品房消費(fèi)者權(quán)益案件的審理以司法途徑為主，但法院在審判這一類案件時經(jīng)常適用的是《民法通則》或《合同法》，眾所周知，《民法通則》或《合

同法》是調(diào)整平等主體之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的民事法律規(guī)范。如果商品房消費(fèi)適用《民法通則》和《合同法》，其實(shí)質(zhì)是將商品房消費(fèi)關(guān)系視為平等主體之間的法律關(guān)系，置于傳統(tǒng)民法、債法的調(diào)整范圍，其基本價值取向是基于意思自治與契約自由，給予商品房消費(fèi)者與經(jīng)營者平等的法律保護(hù)。在現(xiàn)實(shí)的市場經(jīng)濟(jì)條件下，與強(qiáng)有力的經(jīng)營者相比，商品房消費(fèi)者在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、聯(lián)合程度、消費(fèi)認(rèn)知能力、訴訟能力等諸多方面都很難與之相匹敵，很少有機(jī)會和能力就合同條款與開發(fā)商進(jìn)行平等地協(xié)商，因而二者并不是地位平等的民事主體，而民法的契約自由原則卻掩蓋了商品房消費(fèi)主體實(shí)質(zhì)上的不平等。其實(shí)在現(xiàn)代社會，由于在經(jīng)濟(jì)力量或信息容量方面的差距，商品房消費(fèi)者與經(jīng)營者之間的締約能力并不平等，商品房消費(fèi)者根本無法決定契約的內(nèi)容和形式，大量格式條款的出現(xiàn)，使得消費(fèi)者的自由常常被限制在“同意“或“不同意”兩者之間。誠如梁慧星教授所言，“消費(fèi)者權(quán)利與傳統(tǒng)民法上的權(quán)利在性質(zhì)上是不同的’’，因?yàn)椤跋M(fèi)者權(quán)利是論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)以經(jīng)營者和消費(fèi)者之間的不平等關(guān)系為基礎(chǔ)的，其目的在于對消費(fèi)者的弱者地位予以補(bǔ)救?！?7.4.2建立集團(tuán)訴訟制度

目前，消費(fèi)訴訟主要是由消費(fèi)者個人提起，而且沒有適用于消費(fèi)者群體訴訟的程序，這種訴訟制度已經(jīng)不適應(yīng)消費(fèi)者維權(quán)的實(shí)踐需要。因?yàn)閷?shí)踐中商品房一般由開發(fā)商成片整棟開發(fā)和建設(shè)，房屋出現(xiàn)工程質(zhì)量問題、面積糾紛、權(quán)屬證明難以辦理等問題時，往往牽涉到眾多業(yè)主，由此造成的損失也不再局限于個人，而是涉及到眾多消費(fèi)者，同時這些行為甚至?xí)_亂社會經(jīng)濟(jì)秩序。面對強(qiáng)勢開發(fā)商的違規(guī)行為，若由受害人單獨(dú)起訴，容易被不法開發(fā)商“各個擊破”，以致造成大部分業(yè)主權(quán)益受損而無法獲賠，而且單個消費(fèi)者在面對商品房糾紛時，往往是迫不得己才到法院起訴，起訴手續(xù)的麻煩、訴訟時間的漫長以及較高的訴訟成本使得普通商品房消費(fèi)者望而卻步。正因如此，為了更好的保護(hù)商品房消費(fèi)者的權(quán)益，建立集團(tuán)訴訟制勢在必行。集團(tuán)訴訟被譽(yù)為是人類迄今為止發(fā)現(xiàn)的解決小額多數(shù)權(quán)利救濟(jì)問題的最好機(jī)制.通過建立集團(tuán)訴訟制度，放寬代表人訴訟的適用條件，對現(xiàn)有制度作進(jìn)一步突破。在購房糾紛問題上，只要有共同的“事實(shí)問題或法律問題”就允許提起集團(tuán)訴訟，代表人無須取得全體購房者的同意，只要所代表的權(quán)利人在法院公告 7.4.3增設(shè)獨(dú)立的“商品房消費(fèi)者權(quán)益仲裁庭”

《消法》第34條規(guī)定了消費(fèi)糾紛的5種解決途徑，即協(xié)商、調(diào)解、申訴、仲裁、訴訟。但實(shí)踐中往往是協(xié)商不歡而散、“和解”和“調(diào)解”缺乏強(qiáng)制力、“向有關(guān)行政

部門申訴“缺乏力度、仲裁沒有依據(jù)、訴訟精疲力盡，使本來就處于弱勢地位的消費(fèi)者寧愿忍氣吞聲，自動放棄維權(quán)訴訟，使經(jīng)營者得不到應(yīng)有的懲罰，這對保護(hù)消費(fèi)者的弱勢地位不利，更違背了《消法》的立法宗旨。目前消費(fèi)者在面對商品房糾紛時，往往是迫不得己才到法院起訴，究其原因，一是起訴手續(xù)麻煩。啟動訴訟程序前要寫訴狀，準(zhǔn)備各種證據(jù)，向法院遞交訴狀。法院受理后，還得隨時等候庭審。二是訴訟持續(xù)時間長。按《民事訴訟法》規(guī)定，一般案件應(yīng)在6個月內(nèi)結(jié)案，簡易案件應(yīng)在3個月內(nèi)結(jié)案。有的案件一審判決后，還得經(jīng)過上級法院二審判決。這樣一來，判決結(jié)果可能要等半年、一年，甚至更長時間才能下來。三是費(fèi)用昂貴。商品房消費(fèi)糾紛的標(biāo)的額往往較大，較大的訴訟標(biāo)的也導(dǎo)致了高額的訴訟費(fèi)用。此外，消費(fèi)者還要承擔(dān)很多其他費(fèi)用，如律師代理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、交通費(fèi)等等。因此，筆者認(rèn)為，針對傳統(tǒng)的五種解決途徑存在的機(jī)制上的缺陷，可以考慮建立一套消費(fèi)者權(quán)益仲裁機(jī)制，增設(shè)獨(dú)立的“商品房消費(fèi)者權(quán)益仲裁庭’’，專門解決商品房消費(fèi)者權(quán)益糾紛。7.4.4確保司法獨(dú)立、避免行政介入

自建國以來，司法機(jī)關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)體制雖幾經(jīng)變動，但我國法院的設(shè)置基本上還是走行政區(qū)劃的老路子，審判工作與司法工作不分，司法工作行政化現(xiàn)象極為明顯：其一，司法機(jī)關(guān)依行政區(qū)劃設(shè)置，與行政機(jī)關(guān)一一對應(yīng)。其二，對司法人員按行政干部進(jìn)行管理，與行政機(jī)關(guān)相對應(yīng)。其三，工作方式上實(shí)行層層把關(guān)的首長負(fù)責(zé)制和請示匯報等行政方式，而且在實(shí)質(zhì)權(quán)力關(guān)系上，司法機(jī)關(guān)還必須接受執(zhí)政黨——中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)。雖然黨的領(lǐng)導(dǎo)方式受到一定的限制，但是司法機(jī)關(guān)并不享有政治結(jié)構(gòu)即國家權(quán)力關(guān)系上的獨(dú)立。部分地區(qū)司法機(jī)關(guān)基本上受制于黨委，成為黨委的附屬產(chǎn)物，地方法官的任免權(quán)掌握黨委手中。在審理案件過程中，黨委經(jīng)常性直接過問案件情況并參與案件的討論和審理．此外，我國司法經(jīng)濟(jì)保障不足，財政供應(yīng)體制不順。法官的待遇低，而且其身份無法真正獨(dú)立。因此現(xiàn)行的管理機(jī)制和財政體制使得法院在審理商品房案件時在很大程度上受到地方政府、黨委及相關(guān)部門制約，甚至商品房開發(fā)商往往能夠通過黨委、政府部門對司法審判進(jìn)行干涉，這便嚴(yán)重影響了司法審判的獨(dú)立性、公正性和權(quán)威性。司法獨(dú)立主要包括兩個方面：一是指法院獨(dú)立，即法院獨(dú)立行使審判權(quán)，不受其他任何機(jī)關(guān)、團(tuán)體和個人的干預(yù)：二是指法官獨(dú)立，即法官獨(dú)立對法律負(fù)責(zé)，法官在裁判時采取自由心證的原則，不受其他任何因素對其裁判的影響，不對其他任何組織和個人特別是上司負(fù)責(zé)，即馬克思所說的：“法官除了法律，沒有別的上司。”要想確保司法獨(dú)立，就應(yīng)從經(jīng)濟(jì)、組織等方面對現(xiàn)行審判制度進(jìn)行改革，例

如建立司法經(jīng)費(fèi)的全國統(tǒng)籌制度，而非由地方財政供應(yīng)，從而切斷地方政府部門借此干涉和影響司法工作的渠道，為地方各級司法機(jī)關(guān)保持獨(dú)立地位提供經(jīng)濟(jì)保證。再如，改善黨對司法工作的領(lǐng)導(dǎo)方式，使黨的領(lǐng)導(dǎo)原則在具體實(shí)際生活中更加規(guī)范的運(yùn)行，使黨在行使其權(quán)力時嚴(yán)格按照一定規(guī)范和程序來行使，并通過立法對這一權(quán)力進(jìn)行約束等等。通過以上措施最大限度地防止法官審判受到權(quán)力金錢影響，確保商品房糾紛案件得到公正審理，從而更好的維護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益。7.5商品房消費(fèi)者權(quán)益的社會保護(hù)完善 7.5.1 完善消費(fèi)者協(xié)會的職能

消費(fèi)者協(xié)會(以下簡稱消協(xié))是由消費(fèi)者代表組成的，維護(hù)廣大消費(fèi)者權(quán)益的，具有獨(dú)立法人資格的社會團(tuán)體L1J。目前，消協(xié)已經(jīng)在全國范圍內(nèi)建立起了各個層級組成的消協(xié)網(wǎng)絡(luò)，基本履行了其自身的幾大職能，但我國消協(xié)行政性過強(qiáng)，例如消協(xié)大部分的會長兼任其他職務(wù)，很大一部分在行政部門任職，有近一半的秘書長在行政單位任職，同時，有占四分之一的工作人員是由業(yè)務(wù)主管部門直接任命或派遣的。從消協(xié)大事務(wù)的決策過程看，有10．6％的社團(tuán)沒有正式的決策機(jī)構(gòu)。由此可見，消協(xié)的行政性傾向是比較明顯的。消協(xié)行政性過強(qiáng)也一定程度上導(dǎo)致了機(jī)構(gòu)設(shè)置、資金來源、運(yùn)作原理等都缺乏自身的獨(dú)立性，維權(quán)效率較低。在社會轉(zhuǎn)型的當(dāng)今時代，消協(xié)應(yīng)認(rèn)清自己的位置，實(shí)現(xiàn)社團(tuán)的民問化利益代表性質(zhì)，取消掛靠制，保證消協(xié)的民間性、自愿性和獨(dú)立性，真正成為保護(hù)消費(fèi)者利益的民間組織。消協(xié)應(yīng)該成立專門委員會保護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益，由于房屋爭議具有一定的專業(yè)性與復(fù)雜性，因此該專門委員會應(yīng)聘請具有法律、房產(chǎn)、建筑等方面知識的工作人員，同時要保證消協(xié)的資金來源，這罩需要特別指出的是對于社會贊助的監(jiān)督。消費(fèi)者協(xié)會不能利用其資源為贊助者謀取私利，尤其是不能為提供贊助的開發(fā)商等服務(wù)，從而背棄其維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的宗旨。在業(yè)務(wù)方面，消協(xié)除了可以受理投訴、指導(dǎo)消費(fèi)者活動外，還可以增加定期通過新聞媒體曝光不法房地產(chǎn)開發(fā)商、不法經(jīng)營者，代表消費(fèi)者向法院起訴、監(jiān)督法院審判程序等職能。在商品房消費(fèi)者合法權(quán)益的保障中，支持起訴功能顯得尤為重要，消費(fèi)者協(xié)會商品房專門委員會的工作人員對商品房有著更多了解，熟悉相關(guān)法律，又有著從事消費(fèi)者保護(hù)事業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)勢單力薄的商品房消費(fèi)者向人民法院起訴時，消費(fèi)者關(guān)于商品房的知識相對于開發(fā)商來說雖然有限，但可以通過消費(fèi)者協(xié)會商品房專門委員會的幫助來扭轉(zhuǎn)這種不利地位。

作為社團(tuán)組織的一種，消協(xié)的充分發(fā)育成長一定程度上關(guān)乎社會的和諧與穩(wěn)定，因?yàn)槠淠芷鸬綔贤ㄏM(fèi)者、經(jīng)營者、政府的橋梁紐帶作用，有效化解社會矛盾，而且這種作用是不可被替代的，是對政府職能的有益補(bǔ)充。尤其像商品房買賣這樣大宗的交易，更是急需以社會公益為目的、具有專業(yè)知識的消協(xié)的指導(dǎo)與幫助。只有消協(xié)與行政部門、司法機(jī)關(guān)各司其職，各盡其責(zé)，相互配合又不逾越權(quán)力，才能真正建立和諧的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)體系，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善消協(xié)的職能，在消協(xié)內(nèi)部增設(shè)諸如商品房消費(fèi)者專門委員會，商品房消費(fèi)者的利益也才能真正得到有效保障。7.5.2建立社會誠信體系

市場經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)，誠信是社會發(fā)展進(jìn)步的基礎(chǔ)。在目前的經(jīng)濟(jì)社會中，“誠信’’已不可或缺，尤其在商品房買賣的大宗交易中，“誠信"原則更不能少。近些年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，資本主義腐朽思想的侵蝕，社會誠信度在有所下降，反映在商品房交易上，就是開發(fā)商作為以贏利為目的的企業(yè)，不擇手段以各種方式，包括損害消費(fèi)者的權(quán)益來牟取暴利。因?yàn)樵谑袌鰴C(jī)制不完善的情況下，開發(fā)商合法經(jīng)營的誠信成本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于違法違規(guī)經(jīng)營的侵權(quán)成本的。改變這一狀況的一個重要舉措就是構(gòu)建社會誠信體系，這與我國現(xiàn)階段提倡的構(gòu)建社會主義和諧社會的目標(biāo)也是一致的。

結(jié) 論

我國的商品房市場近些年才得到較快發(fā)展，因而對于商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù) 工作的研究起步也比較晚，并且還存在一系列問題，而保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益，是市場經(jīng)濟(jì)國家不可回避的問題，也是現(xiàn)代人權(quán)發(fā)展的普遍要求?；谏唐贩肯?費(fèi)者的弱勢地位與目前提倡的“消費(fèi)者主權(quán)’’的理念，應(yīng)加強(qiáng)對商品房消費(fèi)者權(quán) 益的保護(hù)。應(yīng)該說，目前我國已基本形成了保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的簡陋法律框 架，并不斷發(fā)展完善，但作為保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的基本法的《消法》以及保護(hù)商品 房消費(fèi)者權(quán)益的配套法律、法規(guī)都存在著許多不完善的地方，特別是商品房消費(fèi) 者能否納入到《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》保護(hù)的問題至今仍存爭議。同時，保護(hù)商品 房消費(fèi)者權(quán)益的法律框架內(nèi)還存在較嚴(yán)重的法律沖突。以上這些都是擺在我們面 前需要加以認(rèn)真考慮、仔細(xì)研究，提出可行性方案和意見以期解決的課題。商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，還需要各個部門的協(xié)調(diào)合作，需要全社會的共同努力。

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致 謝

時光茬苒，白駒過隙。三年的學(xué)習(xí)經(jīng)歷雖然短暫，卻令我受益終生。首先，要感謝我的老師徐合芳，魏華潔，這篇論文是在兩位老師的悉心指導(dǎo)下完成的。三年來，老師們以其扎實(shí)的理論基礎(chǔ)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、敏捷的思維、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度和不懈的求真精神給了我多方面的指導(dǎo)和啟迪，使我能夠順利完成課程的學(xué)習(xí)和論文的撰寫。同時感謝法學(xué)院的全體老師們，讓我不僅掌握了知識，也提高了自身素質(zhì)。拙作的字罩行間有著對前人在相關(guān)課題上的研究成果的借鑒，在此也一并致謝。同樣真誠感謝答辯委員會的所有領(lǐng)導(dǎo)、專家和老師，感謝他們的智慧和辛勞。