第一篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的現(xiàn)狀和與對策

房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的現(xiàn)狀和與對策

近幾年，在我國住房制度改革和刺激內(nèi)需拉動經(jīng)濟等政策的引導(dǎo)下，我市房地產(chǎn)行業(yè)得以蓬勃發(fā)展，《2000-2009年洛陽國稅分產(chǎn)業(yè)稅收收入情況表》顯示國稅系統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入（企業(yè)所得稅）從2000年的22萬元增加到2009年的10796萬元，十年增幅高達490.73%。現(xiàn)結(jié)合我區(qū)房地產(chǎn)稅收管理現(xiàn)狀，談?wù)劸瓦M一步加強房地產(chǎn)行業(yè)所得稅管理的幾點思考：

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點

房地產(chǎn)企業(yè)項目運作特點 ：一個房地產(chǎn)項目從開始立項到銷售結(jié)束大致分為三個階段： 第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權(quán)→取得計劃委員會印發(fā)的正式計劃書→規(guī)劃部門批準的→建設(shè)用的規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證→土地主管部門核發(fā)的建設(shè)用地批準書→建設(shè)局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時，建設(shè)局將對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項目的施工圖、設(shè)計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。

第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業(yè)進場施工。第三階段（預(yù)售期和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期）：根據(jù)國家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預(yù)售證組織房屋銷售。預(yù)售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購買者，必須到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。

房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計算有別于其他行業(yè)的特點有：

1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款或預(yù)收定金方式，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的，月末按“預(yù)收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營業(yè)稅及附加，對出租開發(fā)產(chǎn)品的出租收入，按5%交納營業(yè)稅，同時按規(guī)定交納城建稅和教育費附加或房產(chǎn)稅。

2、企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)確定及繳納情況根據(jù)國稅發(fā)【2003】83號文規(guī)定，采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的成本利潤率（不低于10％）計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當期應(yīng)納稅所得統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時在進行結(jié)算調(diào)整。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管中存在的主要問題

（一）稅務(wù)部門在征管中存在漏洞

1、稅收的輔助制度不健全，涉稅信息失真，計稅依據(jù)可信度不高，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收流失。部分地區(qū)尚未建立起完善的房地產(chǎn)評估制度，使得在房地產(chǎn)的占有、使用和轉(zhuǎn)讓等各環(huán)節(jié)，計稅依據(jù)難以合理確定。例如，對房地產(chǎn)銷售的房戶面積等數(shù)據(jù)是建立在房管部門的售房合同數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的，而當前部分房地產(chǎn)業(yè)納稅人與購房戶為逃避納稅私下協(xié)定減少面積，致使稅務(wù)部門在此方面的工作比較被動。

2、稅收征管力度和深度跟不上房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，征管漏洞較為明顯。一方面企業(yè)申報敷衍，單純依賴稅務(wù)機關(guān)去檢查輔導(dǎo)；另一方面稅務(wù)機關(guān)征管力量薄弱，管理面不夠。由于房地產(chǎn)企業(yè)核算復(fù)雜，從開發(fā)到項目投資時間跨度很長，而稅收管理員只就當年情況進行納稅輔導(dǎo)，因此對房地產(chǎn)企業(yè)的核算沒有連續(xù)性，無法正確計算其開發(fā)成本和銷售成本，不利于對房地產(chǎn)行業(yè)的管理。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)自身存在的問題

1、企業(yè)財務(wù)核算不規(guī)范。一些企業(yè)未按照房地產(chǎn)會計的核算要求進行會計處理，賬務(wù)登記不及時，按照收付實現(xiàn)制即實際發(fā)生的收入和支出數(shù)進行登賬，而不是按照權(quán)責發(fā)生制進行賬務(wù)處理，不符合收入與費用配比原則。另外，記賬憑證不規(guī)范，原始憑證中存在不合法的憑證較為普遍，提取的各項預(yù)提費用隨意性較大。這些現(xiàn)象加大了房地產(chǎn)企業(yè)的征管難度，影響了稅收的及時足額入庫。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制缺乏制約機制，造成稅基難以核實。同時由于開發(fā)項目時間長，占壓資金額巨大，房地產(chǎn)企業(yè)往往通過調(diào)節(jié)稅收入庫時間以補充開發(fā)資金的不足。

3、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)違法行為分析

（一）隱匿收入

1、“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的時間滯后。部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”或 “其他應(yīng)付帳款”科目中長期掛帳不作銷售處理，通過推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷售收入”的時間，有意識的延緩銷售收入實現(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時間，造成企業(yè)所得稅申報納稅滯后。

2、提供虛假或不完整的銷售面積。銷售面積不屬于企業(yè)納稅申報中必須填寫的內(nèi)容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時反映出企業(yè)銷售的進度，為初步估算銷售收入實現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關(guān)人員有意識隱瞞、不肯如實提供實際銷售面積，增加稅務(wù)人員核算企業(yè)收入的難度。

3、以物易物隱匿收入。在大額費用支付中常用其開發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費、職工福利等費用，而在商品房“銷售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。

4、假代建、真開發(fā)。即：開發(fā)商以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)商“借給”對方使用，實際操作卻有相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取了部分土地的使用權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地的使用權(quán)取得部分房屋的所有權(quán)。

（二）虛增成本方面

1、利用成本核算特點虛增成本。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的方法是以每平米的單位造價×銷售面積的金額來結(jié)轉(zhuǎn)成本。由于項目開發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開發(fā)項目中的單位項目較多，對口的施工單位、供料商多，項目開發(fā)早期財務(wù)不能及時的取得各項目的“工程結(jié)算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預(yù)算造價計算單位成本的方法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員利用這一特點，自行加大早期單位平米的計劃預(yù)算造價，從而達到少繳企業(yè)所得稅的目的。

2、關(guān)系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個項目的開發(fā)包括設(shè)計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機。

3、以收據(jù)支付工程款、材料款偷欠稅款。

4、房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時從“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營成本”。

（三）超標準列支費用

1、利息支出問題。

（1）未在成本對象中分攤借款利息。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財務(wù)處理為將其作為財務(wù)費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯后。

（2）高利率融資。存在的問題主要有：超國家規(guī)定同期銀行貸款利率標準扣除費用；同時往往未按規(guī)定代扣代繳個人所得稅。

2、銷售費用列支問題

（1）銷售人員的人數(shù)以及提成工資未如實納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員的人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個人所得稅計稅依據(jù)計算不準確。

（2）虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規(guī)定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產(chǎn)公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁?/p>

些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉(zhuǎn)帳，擠占稅前利潤。

（3）廣告費、業(yè)務(wù)招待費超支。超標準的廣告費、業(yè)務(wù)招待費支出企業(yè)混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費”等明細科目的賬載金額。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的對策建議

（一）建立健全征管輔助制度。一是建立健全房地產(chǎn)銷售房明細申報制度；二是建立健全房地產(chǎn)評估制度。加強與財政、建設(shè)、房管、國土、計劃等部門的協(xié)作，加強對房戶數(shù)據(jù)信息的管理，防止房地產(chǎn)業(yè)中存在的開發(fā)企業(yè)及購房戶單方面或是合作虛報數(shù)據(jù)，保障稅收收入及時、足額入庫。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)日常監(jiān)管。在開發(fā)初期，稅務(wù)機關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)公司上報項目立項書、項目規(guī)劃圖、建房方式、主要材料供應(yīng)方情況、與建筑公司的承包合同、銷售方式、開工時間、預(yù)計竣工時間、項目總投資額等，總體掌握工程的開發(fā)情況，為后期的監(jiān)管打下基礎(chǔ)。項目竣工后，要求企業(yè)及時上報成本費用分攤辦法，防止企業(yè)私自轉(zhuǎn)移利潤，逃避納稅。同時，要求企業(yè)按季度上報季度存量房產(chǎn)盤點表，以便稅務(wù)機關(guān)對其銷售情況實施過程監(jiān)控。建立企業(yè)日常監(jiān)控管理動態(tài)臺賬，逐戶分季度反映與有關(guān)部門的聯(lián)系情況、預(yù)售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況及稅務(wù)機關(guān)調(diào)整情況。對存在問題的企業(yè)進行檢查調(diào)整，對應(yīng)繳未繳的稅款進行補征。

（三）對稅源科學(xué)管理，提高征管質(zhì)量。一是對稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算，不能向主管稅務(wù)機關(guān)提供真實、準確、完整的納稅資料，可以采取核定征收管理方法，包括定額征收和核定征收。主要是指掛靠房、承包戶，應(yīng)采取按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收。在具體操作方面可以按照核定應(yīng)納稅所得率確定應(yīng)納稅所得額，按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業(yè)額等方法；二是加強對房地產(chǎn)行業(yè)納稅戶的稅法宣傳、輔導(dǎo)以及審核評稅工作，發(fā)揮稅收預(yù)警，提高申報率、入庫率、申報準確率、稅務(wù)登記率等指標。

（四）加強依法誠信納稅宣傳，提高企業(yè)的稅法遵從度。在廣泛宣傳各種稅法和稅收政策的同時，有側(cè)重地開展與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的稅法宣傳，并采取多種形式，開展納稅咨詢服務(wù)，既要使納稅人進一步明確依法納稅是應(yīng)盡的義務(wù)，又要使納稅人充分了解和掌握如何正確履行納稅義務(wù)，讓納稅人充分了解稅收在為社會管理、公共服務(wù)等提供財力保障和調(diào)節(jié)分配、調(diào)節(jié)經(jīng)濟等方面發(fā)揮的重要作用，從而進一步增強依法納稅的榮譽感和積極性。

（五）建立部門協(xié)作機制，通過對房地產(chǎn)業(yè)涉及的各職能管理部門的管理職責劃分，在各環(huán)節(jié)有針對性地尋求各相關(guān)管理部門的支持與配合，發(fā)揮職能部門的最大管理優(yōu)勢，堵塞各環(huán)節(jié)的稅收管理漏洞。

一是取得國土資源部門的支持配合。根據(jù)國土資源部門及時傳遞的存量地和非存量地的用地信息，地稅機關(guān)對相關(guān)用地人的有關(guān)稅收及時進行跟蹤介入，實現(xiàn)土地稅收的監(jiān)控管理。

二是加強與房產(chǎn)管理部門的配合協(xié)作。房屋交易和發(fā)證環(huán)節(jié)是房屋契稅征收和房地產(chǎn)業(yè)各稅控管的核心環(huán)節(jié)。通過與房產(chǎn)管理部門聯(lián)系，廣泛收集、有效利用涉稅信息，以契稅接管為把手，全面實行一體化征收，諸稅種統(tǒng)管，把房地產(chǎn)稅收管理水平提高到一個新臺階。

第二篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理中存在的問題及對策

房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理中存在的問題及對策

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理中存在的主要問題

1、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識不強。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過招商引資開辦的，這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策，甚至有的認為自己是招商引資企業(yè)，在稅收方面享有優(yōu)惠、得到“照顧”理所應(yīng)當；部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己的納稅義務(wù)和有關(guān)稅收政策不清楚，特別是對預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。以高唐縣為例，該縣共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)7家，其中，高唐本地企業(yè)僅有1家，其他均為招商引資的外來企業(yè)，這些企業(yè)在高唐的累計經(jīng)營期限都超過了180天，按規(guī)定均應(yīng)到國稅部門辦理稅務(wù)登記手續(xù)，但是，除本地一家企業(yè)外，沒有一戶主動到國稅部門申報辦理稅務(wù)登記手續(xù)，經(jīng)國稅部門多次上門催辦，目前已4家企業(yè)辦理了稅務(wù)登記手續(xù)，另2戶企業(yè)仍在催辦過程中。

2、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財務(wù)核算不健全。一是財務(wù)制度混亂。帳務(wù)不全，有的甚至根本沒有帳。二是收入不實。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收售房款的形式，因未開具正式發(fā)票，預(yù)收款長期掛在帳上，不作收入，有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長，與建安施工企業(yè)結(jié)算不及時，成本核算未嚴格執(zhí)行權(quán)責發(fā)生制、遵循配比原則，有的仍然按收付實現(xiàn)制即對成本采取支付多少，就列支多少；對未售房面積，收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業(yè)盈虧情況。有的按預(yù)計數(shù)開具收款收據(jù)入帳，造成成本虛增，同時存在大量的不合法憑證或沒有取得憑證。

3、房地產(chǎn)行業(yè)流動性強。流動性強是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點，目前高唐的6家外來房地產(chǎn)開發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶，往往以回總公司匯總納稅為由，不愿接受經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)管理，但按照國家政策的規(guī)定，他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件，并且在高唐累計經(jīng)營期限都超過了180天，應(yīng)該接受經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)管理。流動性強的特點給稅收管理帶來一定困難，稍有疏松，極易形成漏征漏管。

4、易造成其他偷逃稅行為。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供貨商無固定經(jīng)營場所，無營業(yè)證和稅務(wù)登記證，開具虛假發(fā)票行為嚴重，經(jīng)營行為隱蔽、流動性大，如果對房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理不到位，這些供貨商偷逃稅更有了可乘之機，造成國家稅款流失。

5、發(fā)票管理相對薄弱。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取預(yù)售房屋款時，采取白條或收款收據(jù)收款，有的用建筑材料發(fā)票沖抵售房款，從而造成收入體外循環(huán)，致使發(fā)票管理沒有有效發(fā)揮控稅效應(yīng)。

6、稅收管理管理人員的素質(zhì)有待提高。房地產(chǎn)行業(yè)是一個新興行業(yè)，由于房地產(chǎn)市場尚不規(guī)范，涉及的稅收問題比較復(fù)雜，房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理政策性非常強，對管理人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)要求比較高。管理人員不僅要全面掌握房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策，也要熟悉國家有關(guān)房地產(chǎn)有業(yè)的其他政策。國稅人員由于受傳統(tǒng)的“兩稅”影響，所得稅分享制度改革后，在所得稅的管理方面有所欠缺，加之房地產(chǎn)行業(yè)是新興行業(yè)，基層稅務(wù)人員接觸較少，有的在管理上感到力不從心。

7、稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的《征管法》對有關(guān)部門協(xié)稅護稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現(xiàn)實中由于部門利益驅(qū)使，造成部門配合不力，協(xié)稅護稅組織不夠完善，更增加了管理難度。此外，據(jù)調(diào)查，有些地方的政府部門不能正確認識涵養(yǎng)稅源與依法治稅的關(guān)系，在支持稅務(wù)部門依法開展工作方面力度不夠，也在一定程度上影響了對房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的實際效果。

二、規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對策

1、優(yōu)化服務(wù)，加強有關(guān)稅收政策的宣傳和財務(wù)核算的輔導(dǎo)。一是通過印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊，在新聞媒體、稅務(wù)網(wǎng)站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓(xùn)班等多種形式，將國家房地產(chǎn)政策特別是相關(guān)稅收政策傳達給每一個企業(yè)負責人、財務(wù)人員和辦稅人員；二是主動深入企業(yè)宣講有關(guān)政策，了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況，幫助健全財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)核算，減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風險。還可通過設(shè)立招商引資綠色通道，優(yōu)先為外來房地產(chǎn)企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)。三是經(jīng)常向地方政府匯報工作，將房地產(chǎn)稅收管理情況進行專題匯報，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)宣講房地產(chǎn)稅收政策，幫助分析規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理對地方經(jīng)濟發(fā)展的促進作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規(guī)范的稅收服務(wù)，提高企業(yè)自覺納稅的意識，使之熟練掌握稅收知識和辦稅技能，用誠心、誠信營造良好經(jīng)濟稅收環(huán)境，贏得地方政府、社會各界特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的理解和配合，留住外來商家。

2、強化培訓(xùn)，提高稅務(wù)管理人員的素質(zhì)。結(jié)合稅收形勢的發(fā)展變化，加強對稅務(wù)人員房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)稅收政策、其他國家政策、生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)管理、征管技巧等諸多方面的知識培訓(xùn)，提高他們的理論水平和征管技能。

3、有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財務(wù)核算不健全，稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算，不能向主管稅務(wù)機關(guān)提供真實、準確完整的納稅資料的納稅戶，可以采取核定征收管理方法，包括定額征收和核定征收。對掛靠戶、承包戶應(yīng)按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收，在具體操作方面可以按照核定應(yīng)納稅所得率確定應(yīng)納稅所得額，按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業(yè)額等方法。

4、提高房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收管理信息化水平。將計算機技術(shù)和CTAIS等軟件充分運用到房地產(chǎn)稅收管理，包括稅務(wù)登記、納稅申報、稅款征收、發(fā)票管理、稅源監(jiān)控、稅源分析、情報交換、信息采集等各個環(huán)節(jié)，通過全面、科學(xué)采集各類信息，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)登記管理的及時性、納稅申報的準確性、稅源監(jiān)控的有效性和行業(yè)管理的規(guī)范性。

5、探索實行戶籍管理辦法?？梢园衙恳粋€單項房地產(chǎn)開發(fā)項目做為一戶納稅企業(yè)進行管理。考慮到目前掛靠戶、承包戶、私人開發(fā)商等僅僅是收取管理費的“影子公司”，必須加強對建安公司、項目工程、子工程的三級管理，建立健全單項工程檔案管理。

6、加強重點監(jiān)控和重點稽查。重點對無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經(jīng)營開發(fā)的業(yè)戶進行重點監(jiān)控，同時抓好房地產(chǎn)行業(yè)專項稽查，堵塞漏洞?？梢圆扇∫粭l街一幢房產(chǎn)逐個清理的拉網(wǎng)式清查辦法；對不依法接受稅務(wù)管理或偷逃稅行為情節(jié)嚴重，造成不良影響的，予以嚴厲打擊并公開暴光，起到打擊一個、震懾一片的作用，確保房地產(chǎn)業(yè)稅收不流失。

7、加強發(fā)票管理。結(jié)合國稅部門和地稅部門開展的發(fā)票雙獎活動，認真落實好全面開票制度，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中取得、使用的發(fā)票，確保其合法性和真實性，充分發(fā)揮以票控稅的基礎(chǔ)性作用，對預(yù)收款項收據(jù)列入發(fā)票進行管理。

8、加強部門配合，開展綜合治稅。房地產(chǎn)開發(fā)涉及面廣，有時會涉及多個方面、多個部門的利益關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性對加強部門配合、健全協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)、開展社會綜合治稅提出了更高的要求。建議在原有協(xié)稅護稅組織的基礎(chǔ)上，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、縣直各部門、各企事業(yè)單位、行政村、居委會都要確定一名綜合治稅信息員，公檢法司等部門要發(fā)揮職能，為綜合治稅工作保駕護航，形成以協(xié)稅護稅和涉稅信息提供為主要內(nèi)容的社會綜合治稅網(wǎng)絡(luò)。嚴格納稅戶登記管理。建立工商、國稅、地稅、技術(shù)監(jiān)督等部門間的工作聯(lián)系和信息共享制度，進一步明確工商和技術(shù)監(jiān)督部門的信息傳遞要求，加強源頭控管，確保業(yè)戶及時辦理稅務(wù)登記，及時納入正常管理；財政、計劃、經(jīng)貿(mào)、建設(shè)等部門要及時向稅務(wù)部門提供房地產(chǎn)和各建設(shè)項目的信息資料，建筑施工企業(yè)必須依法開具、使用發(fā)票，否則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得與其結(jié)算工程款。

第三篇：淺談關(guān)于加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的思考

對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)的稅收問題應(yīng)該多加強管理，下面小編為大家整理了關(guān)于這個問題的論文，僅供大家參考。

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 稅收征管 一體化管理

論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管中存在的問題進行了分析，并提出了具體的預(yù)防措施和管理方法。

隨著城市建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入大幅增長，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多、征管的難度大.稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業(yè)稅收管理的科學(xué)化、精細化水平.進一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能.促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時.通過整合現(xiàn)有征管資源.加強部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)的銜接。進一步做到應(yīng)收盡收?，F(xiàn)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的實際。就加強房地產(chǎn)業(yè)稅收管理談幾點意見。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題

(一)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識不強。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過招商引資開辦的.這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策.甚至有的認為自己是招商引資企業(yè).在稅收方面享有優(yōu)惠、得到照顧理所應(yīng)當：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己的納稅義務(wù)和有關(guān)稅收政策不清楚.特別是對預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財務(wù)核算不健全。一是財務(wù)制度混亂。賬務(wù)不全.有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收售房款的形式.因未開具正式發(fā)票.預(yù)收款長期掛在賬上.不作收入.有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長，與建安施工結(jié)算不及時.成本核算未嚴格執(zhí)行權(quán)賁發(fā)生制、遵循配比原則.有的仍然按收付實現(xiàn)制即對成本采取支付多少.就列支多少：對末售房面積。收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支.造成收入、成本不配比。因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業(yè)盈虧情況。有的按預(yù)計數(shù)開具收款收據(jù)入賬。造成成本虛增.同時存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。

(三)政策宣傳力度不夠.政策執(zhí)行不能到位。目前。在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓諸環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產(chǎn)方面的稅收政策又不能及時、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有所認識。同時由于房地產(chǎn)開發(fā)商稅收法律意識淡薄，又不積極配合也增加了征收難度.導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。

(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復(fù)雜，涉及稅種相對較多.使得征管難度加大，再加上稅務(wù)部門征管手段的落后。房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實.使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅.而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營業(yè)稅的征管.而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。二是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對企業(yè)所得稅的征管.有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位.待工程完工后進行結(jié)算征收等.而土地增值稅則由于提供稅款不多.計算程序復(fù)雜，以及預(yù)征政策落實問題.使得征管上存在較大的漏洞。三是發(fā)票控管力度不強。主要表現(xiàn)在：其一.施工企業(yè)結(jié)算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成本。其二，房地產(chǎn)公司不開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票.在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時.難以確認收入，從而影響稅款征收。其三.房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算.混淆納稅義務(wù)時間.少申報收入。四是房地產(chǎn)行業(yè)流動性強。流云力JIl生強是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點，目前，全市外來房地產(chǎn)開發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶.往往以回總公司匯總納稅為由.不愿接受經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)管理.但按照國家政策的規(guī)定.他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件.并且在我市累計經(jīng)營期限大都超過了180天.應(yīng)該接受經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)管理。流動性強的特點給稅收管理帶來一定困難.稍有疏松.極易形成漏征漏管。

(五)稅收違法打擊不夠.檢查工作力度不到位。

目前，地稅機關(guān)檢查人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴.雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規(guī)定，但在實際工作中，稅務(wù)部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復(fù)雜.事后監(jiān)督檢查.追繳稅款相當困難。目前.產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機構(gòu)采取瞞報成交價，t丁立假合同等手段降低計稅依據(jù)以達到少繳稅款的目的.由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應(yīng)的處罰條款.加上查處不嚴，致使開發(fā)商、中介機構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關(guān)部門協(xié)稅護稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現(xiàn)實中由于部門利益驅(qū)使.造成部門配合不力，協(xié)稅護稅組織不夠完善.更增加了管理難度。稅務(wù)部門在具體進行房地產(chǎn)稅收征管過程中.一些基礎(chǔ)信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門.以及沒有一個具體的法律或規(guī)蕈來約束相關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護稅行為。致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門對房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作.普遍需要依靠相關(guān)部門的協(xié)助配合。才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料.但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力.由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)。遇到問題不能及時解決.必須召開部門間的協(xié)調(diào)會議才可解決.缺乏相應(yīng)的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享.難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。

二、對房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議

針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細化水平.進一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時.通過整合現(xiàn)有征管資源，實現(xiàn)信息共享.加強部門協(xié)調(diào)配合.搞好各征管環(huán)節(jié)連接.實施一體化管理。

第四篇：淺談關(guān)于加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的思考

淺談關(guān)于加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的思考

盧丹 韓波

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 稅收征管 一體化管理

論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管中存在的問題進行了分析，并提出了具體的預(yù)防措施和管理方法。

隨著城市建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入大幅增長，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多、征管的難度大．稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業(yè)稅收管理的科學(xué)化、精細化水平．進一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能．促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現(xiàn)有征管資源．加強部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)的銜接。進一步做到應(yīng)收盡收?，F(xiàn)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的實際。就加強房地產(chǎn)業(yè)稅收管理談幾點意見。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題

(一)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識不強。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過招商引資開辦的．這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策．甚至有的認為自己是招商引資企業(yè)．在稅收方面享有優(yōu)惠、得到“照顧理所應(yīng)當：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己的納稅義務(wù)和有關(guān)稅收政策不清楚．特別是對預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財務(wù)核算不健全。一是財務(wù)制度混亂。賬務(wù)不全．有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收售房款的形式．因未開具正式發(fā)票．預(yù)收款長期掛在賬上．不作收入．有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長，與建安施工結(jié)算不及時．成本核算未嚴格執(zhí)行權(quán)賁發(fā)生制、遵循配比原則．有的仍然按收付實現(xiàn)制即對成本采取支付多少．就列支多少：對末售房面積。收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業(yè)盈虧情況。有的按預(yù)計數(shù)開具收款收據(jù)入賬。造成成本虛增．同時存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。

(三)政策宣傳力度不夠．政策執(zhí)行不能到位。目前。在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓諸環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產(chǎn)方面的稅收政策又不能及時、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有所認識。同時由于房地產(chǎn)開發(fā)商稅收法律意識淡薄，又不積極配合也增加了征收難度．導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。

(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復(fù)雜，涉及稅種相對較多．使得征管難度加大，再加上稅務(wù)部門征管手段的落后。房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實．使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅．而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營業(yè)稅的征管．而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。二是行業(yè)稅收管

理措施不到位。如目前對企業(yè)所得稅的征管．有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位．待工程完工后進行結(jié)算征收等．而土地增值稅則由于提供稅款不多．計算程序復(fù)雜，以及預(yù)征政策落實問題．使得征管上存在較大的漏洞。三是發(fā)票控管力度不強。主要表現(xiàn)在：其一．施工企業(yè)結(jié)算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成本。其二，房地產(chǎn)公司不開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票．在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時．難以確認收入，從而影響稅款征收。其三．房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算．混淆納稅義務(wù)時間．少申報收入。四是房地產(chǎn)行業(yè)流動性強。流云力JIl生強是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點，目前，全市外來房地產(chǎn)開發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶．往往以回總公司匯總納稅為由．不愿接受經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)管理．但按照國家政策的規(guī)定．他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件．并且在我市累計經(jīng)營期限大都超過了180天．應(yīng)該接受經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)管理。流動性強的特點給稅收管理帶來一定困難．稍有疏松．極易形成漏征漏管。

(五)稅收違法打擊不夠．檢查工作力度不到位。

目前，地稅機關(guān)檢查人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴．雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規(guī)定，但在實際工作中，稅務(wù)部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復(fù)雜．事后監(jiān)督檢查．追繳稅款相當困難。目前．產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機構(gòu)采取瞞報成交價，t丁立假合同等手段降低計稅依據(jù)以達到少繳稅款的目的．由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應(yīng)的處罰條款．加上查處不嚴，致使開發(fā)商、中介機構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關(guān)部門協(xié)稅護稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現(xiàn)實中由于部門利益驅(qū)使．造成部門配合不力，協(xié)稅護稅組織不夠完善．更增加了管理難度。稅務(wù)部門在具體進行房地產(chǎn)稅收征管過程中．一些基礎(chǔ)信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門．以及沒有一個具體的法律或規(guī)蕈來約束相關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護稅行為。致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門對房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作．普遍需要依靠相關(guān)部門的協(xié)助配合。才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料．但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力．由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)。遇到問題不能及時解決．必須召開部門間的協(xié)調(diào)會議才可解決．缺乏相應(yīng)的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享．難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。

二、對房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議

針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細化水平．進一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現(xiàn)有征管資源，實現(xiàn)信息共享．加強部門協(xié)調(diào)配合．搞好各征管環(huán)節(jié)連接．實施一體化管理。

(一)優(yōu)化服務(wù)，加強有關(guān)稅收政策的宣傳和財務(wù)核算的輔導(dǎo)。一是通過印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊．在新聞媒體、稅務(wù)網(wǎng)站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓(xùn)班等多種形式．將國家房地產(chǎn)政策特別是相關(guān)稅收政策傳達給每一個企業(yè)負責人、財務(wù)人員和辦稅人員：二是主動深入企業(yè)宣講有關(guān)政策，了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況，幫助健全財務(wù)制度．規(guī)范財務(wù)核算．減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風險。還可通過設(shè)立招商引資綠色通道，優(yōu)先為外來房地產(chǎn)企業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)。三是經(jīng)常向地方政府匯報工作，將房地產(chǎn)稅收管理情況進行專題匯報，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)宣講房地產(chǎn)稅收政策，幫助分析規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理對地方經(jīng)濟發(fā)展的促進作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規(guī)范的稅收服務(wù)，提高企業(yè)自覺納稅的意識．使之熟練掌握稅收知識和辦稅技能．用誠心、誠信營造良好經(jīng)濟稅收環(huán)境，贏得地方政府、社會各界特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的理解和配合，留住外來商家。

(二)革新稅收征管措施，推進稅收精細化管理。一是全面推廣分戶全程管理模式。對房產(chǎn)開發(fā)項目實行“棟號管理“．按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺賬．一棟一檔．全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監(jiān)控：同時對房屋土地權(quán)屬進行普查并建立征管臺賬：實現(xiàn)房管、土地部門的產(chǎn)權(quán)檔案信息與稅務(wù)部門共享．由檔案建臺賬。通過三套臺賬完善管理模式。二是加強發(fā)票管理工作．把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理。定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況．核對發(fā)票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規(guī)操作填開的發(fā)票．嚴格進行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。重點對無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經(jīng)營開發(fā)的業(yè)戶進行重點監(jiān)控。同時抓好房地產(chǎn)行業(yè)專項稽查．堵塞漏洞。可以采取一條街一幢房產(chǎn)逐個清理的拉網(wǎng)式清查辦法：對不依法接受稅務(wù)管理或偷逃稅行為情節(jié)嚴重．造成不良影響的，予以嚴厲打擊并公開曝光。起到打擊一個、震懾一片的作用．確保房地產(chǎn)業(yè)稅收不流失。

(三)有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財務(wù)核算不健全．稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算．不能向主管稅務(wù)機關(guān)提供真實、準確完整的納稅資料的納稅戶．可以采取核定征收管理方法．包括定額征收和核定征收。對掛靠戶、承包戶應(yīng)按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收．在具體操作方面可以按照核定應(yīng)納稅所得率確定應(yīng)納稅所得額．按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業(yè)額等方法。

(四)加強聯(lián)合控管力度．建立健全協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務(wù)機關(guān)要建立健全協(xié)稅護稅的控管網(wǎng)絡(luò)．嚴密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動態(tài)。首先．加強與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系．建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權(quán)的取得、項目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)．全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料。建立房地產(chǎn)稅收電子檔案，實行全程動態(tài)跟蹤管理．及時發(fā)現(xiàn)新情況、新問題。其次．以契稅征管為契機．全面掌握稅源信息。實施一體化管理。主要是以契稅征管為把手．嚴格執(zhí)行“先稅后證”的有關(guān)規(guī)定。以證控稅．堵塞漏洞．把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。再通過征收機關(guān)聞的配合。準確、快捷傳遞信息。實現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務(wù)部門監(jiān)制發(fā)票和稅票．房產(chǎn)、土地部門不予辦理產(chǎn)權(quán)證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務(wù)機關(guān)要充分利用契稅征管中獲取的信息．明確責任人。跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源情況．對有關(guān)稅收實施有效管理．提高稅收的管理質(zhì)量和效率。

(五)建立健全房地產(chǎn)信息庫。按照房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程。在房管、規(guī)劃、國土等部門的配合與支持下。健全部門聯(lián)動的稅收監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息．對房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移雙方的名稱、識別號碼．房地產(chǎn)的位置、面積、轉(zhuǎn)移時間、轉(zhuǎn)移價格等相關(guān)信息．按照“五統(tǒng)一”的要求．在登錄入賬的基礎(chǔ)上全部輸入微機進行管理．并及時傳遞、比對、整理、歸集．按日錄入．按周核對．按月訂冊，初步建成一個“集中管理、相互依托、數(shù)據(jù)規(guī)范、信息共享”的綜合信息庫．使之成為涉稅信息處理中心和稅源監(jiān)控中心。同時，綜合利用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息．與納稅人的納稅申報資料進行比對。隨時掌握稅源變化情況．讓各種房地產(chǎn)信息歸入稅源管理檔案．逐步實現(xiàn)各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權(quán)交易信息，及時掌握承受土地使用權(quán)的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息．了解或控制城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理，對占用耕地進行開發(fā)建設(shè)的，及時征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個人在房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息．將轉(zhuǎn)讓方名稱、識別號碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格與有關(guān)納稅申報資料進行比對分析，發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的．及時進行追繳．切實加強在房地產(chǎn)二級交易市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關(guān)信息，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)稅源臺賬和征收臺賬，跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源變化和征收情況，嚴格實行以票控稅．促使購房者主動向房地產(chǎn)開發(fā)商索取不動產(chǎn)銷售發(fā)票。從而提高管理質(zhì)量和效率。

(六)進一步細化房地產(chǎn)一體化管理流程。以契稅為把手．從房地產(chǎn)有關(guān)信息的獲取及處理．到房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)稅種納稅人的納稅申報、稅款征收、臺賬登錄及相關(guān)資料的傳遞反饋。對每個稅種的征管環(huán)節(jié)和辦理程序進行細化．繪制《房地產(chǎn)稅收一體化管理流程圖》。進一步明確了征管崗位貫任．形成一條有序操作的傳遞鏈條。為搞好征收管理．實行“三個跟蹤”：

一是通過建立管理臺賬．分戶跟蹤了解土地利用規(guī)劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協(xié)議以及建設(shè)施工進度等情況，及時登記掌握從事建設(shè)施工的單位或個人應(yīng)繳納的營業(yè)稅及附加、所得稅、印花稅等各稅種稅源情況，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中有關(guān)稅收征管的信息從立項到用地建設(shè)以及稅收征納入庫等情況一目了然。二是跟蹤了解并掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用、商品房預(yù)售和實際銷售進度、收款方式、收款時間等情況。監(jiān)控商品房的存量變化，跟蹤監(jiān)控商品房的銷售進度．并利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房的信息．對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳稅情況進行納稅評估．及時發(fā)現(xiàn)問題，及時解決問題。三是跟蹤了解涉稅執(zhí)法程序．按照稅收管理員執(zhí)法責任制實施辦法》的要求，嚴格落實執(zhí)法目標責任制。規(guī)范執(zhí)法文書。嚴格稅收征管．對稅收征管過程環(huán)節(jié)、稅務(wù)部門崗位銜接環(huán)節(jié)、征納事項告知受理環(huán)節(jié)實行全程監(jiān)控．做到環(huán)環(huán)相連．程序公開透明，充分發(fā)揮了一體化管理的效能。

第五篇：淺談關(guān)于加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的思考

淺談關(guān)于加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的思考

2010-11-16 15:32 盧丹 韓波 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 稅收征管 一體化管理

論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是地方稅收收入的重要來源，本文對房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管中存在的問題進行了分析，并提出了具體的預(yù)防措施和管理方法。

隨著城市建設(shè)及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入大幅增長，己成為地方稅收收入的重要來源。但由于建筑房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多、征管的難度大．稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業(yè)稅收管理的科學(xué)化、精細化水平．進一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能．促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現(xiàn)有征管資源．加強部門協(xié)調(diào)配合，搞好各征管環(huán)節(jié)的銜接。進一步做到應(yīng)收盡收?，F(xiàn)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的實際。就加強房地產(chǎn)業(yè)稅收管理談幾點意見。

一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問題

(一)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識不強。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過招商引資開辦的．這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策．甚至有的認為自己是招商引資企業(yè)．在稅收方面享有優(yōu)惠、得到“照顧理所應(yīng)當：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對自己的納稅義務(wù)和有關(guān)稅收政策不清楚．特別是對預(yù)收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。

(二)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財務(wù)核算不健全。一是財務(wù)制度混亂。賬務(wù)不全．有的甚至根本沒有建賬。二是收入不實。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收售房款的形式．因未開具正式發(fā)票．預(yù)收款長期掛在賬上．不作收入．有的甚至無賬可查。三是虛列成本。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長，與建安施工結(jié)算不及時．成本核算未嚴格執(zhí)行權(quán)賁發(fā)生制、遵循配比原則．有的仍然按收付實現(xiàn)制即對成本采取支付多少．就列支多少：對末售房面積。收入未轉(zhuǎn)但成本已提前列支．造成收入、成本不配比。因而無法核實其真實成本，也就無法真實反映企業(yè)盈虧情況。有的按預(yù)計數(shù)開具收款收據(jù)入賬。造成成本虛增．同時存在大置的不合法憑證或沒有取得憑證。

(三)政策宣傳力度不夠．政策執(zhí)行不能到位。目前。在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓諸環(huán)節(jié)分別征收營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產(chǎn)方面的稅收政策又不能及時、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無法對房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有所認識。同時由于房地產(chǎn)開發(fā)商稅收法律意識淡薄，又不積極配合也增加了征收難度．導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執(zhí)行不到位。

(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算復(fù)雜，涉及稅種相對較多．使得征管難度加大，再加上稅務(wù)部門征管手段的落后。房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實．使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營業(yè)稅，開發(fā)中期主要涉及到銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅．而在開發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營業(yè)稅的征管．而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。二是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對企業(yè)所得稅的征管．有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位．待工程完工后進行結(jié)算

征收等．而土地增值稅則由于提供稅款不多．計算程序復(fù)雜，以及預(yù)征政策落實問題．使得征管上存在較大的漏洞。三是發(fā)票控管力度不強。主要表現(xiàn)在：其一．施工企業(yè)結(jié)算不開具建安發(fā)票，無法確定工程成本。其二，房地產(chǎn)公司不開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票．在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時．難以確認收入，從而影響稅款征收。其三．房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算．混淆納稅義務(wù)時間．少申報收入。四是房地產(chǎn)行業(yè)流動性強。流云力JIl生強是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點，目前，全市外來房地產(chǎn)開發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶．往往以回總公司匯總納稅為由．不愿接受經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)管理．但按照國家政策的規(guī)定．他們中無一符合回總公司匯總納稅的條件．并且在我市累計經(jīng)營期限大都超過了180天．應(yīng)該接受經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)管理。流動性強的特點給稅收管理帶來一定困難．稍有疏松．極易形成漏征漏管。

(五)稅收違法打擊不夠．檢查工作力度不到位。

目前，地稅機關(guān)檢查人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴．雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規(guī)定，但在實際工作中，稅務(wù)部門往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復(fù)雜．事后監(jiān)督檢查．追繳稅款相當困難。目前．產(chǎn)權(quán)交易雙方或者中介機構(gòu)采取瞞報成交價，t丁立假合同等手段降低計稅依據(jù)以達到少繳稅款的目的．由于稅法對這類偷逃稅行為沒有相應(yīng)的處罰條款．加上查處不嚴，致使開發(fā)商、中介機構(gòu)以及產(chǎn)權(quán)承受人肆無忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。

(六)部門配合缺乏合力，稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關(guān)部門協(xié)稅護稅職能作用作出了明確的法律規(guī)定，但現(xiàn)實中由于部門利益驅(qū)使．造成部門配合不力，協(xié)稅護稅組織不夠完善．更增加了管理難度。稅務(wù)部門在具體進行房地產(chǎn)稅收征管過程中．一些基礎(chǔ)信息來源于房管、土地等部門。但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導(dǎo)部門．以及沒有一個具體的法律或規(guī)蕈來約束相關(guān)部門對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護稅行為。致使部門之間協(xié)調(diào)配合乏力。稅務(wù)部門對房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作．普遍需要依靠相關(guān)部門的協(xié)助配合。才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料．但在買際工作中。出于種種原因很難形成部門合力．由于涉及的部門較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)。遇到問題不能及時解決．必須召開部門間的協(xié)調(diào)會議才可解決．缺乏相應(yīng)的激勵制約手段，未能實現(xiàn)信息共享．難以實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。

二、對房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議

針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細化水平．進一步發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現(xiàn)行管理體制下落實各項管理要求的同時．通過整合現(xiàn)有征管資源，實現(xiàn)信息共享．加強部門協(xié)調(diào)配合．搞好各征管環(huán)節(jié)連接．實施一體化管理。

(一)優(yōu)化服務(wù)，加強有關(guān)稅收政策的宣傳和財務(wù)核算的輔導(dǎo)。一是通過印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊．在新聞媒體、稅務(wù)網(wǎng)站上開辟宣傳專欄，舉辦專門培訓(xùn)班等多種形式．將國家房地產(chǎn)政策特別是相關(guān)稅收政策傳達給每一個企業(yè)負責人、財務(wù)人員和辦稅人員：二是主動深入企業(yè)宣講有關(guān)政策，了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況，幫助健全財務(wù)制度．規(guī)范財務(wù)核算．減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風險。還可通過設(shè)立招商引資綠色通道，優(yōu)先為外來房地產(chǎn)企業(yè)辦理相

關(guān)手續(xù)。三是經(jīng)常向地方政府匯報工作，將房地產(chǎn)稅收管理情況進行專題匯報，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)宣講房地產(chǎn)稅收政策，幫助分析規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理對地方經(jīng)濟發(fā)展的促進作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過依法開展熱情、規(guī)范的稅收服務(wù)，提高企業(yè)自覺納稅的意識．使之熟練掌握稅收知識和辦稅技能．用誠心、誠信營造良好經(jīng)濟稅收環(huán)境，贏得地方政府、社會各界特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的理解和配合，留住外來商家。

(二)革新稅收征管措施，推進稅收精細化管理。一是全面推廣分戶全程管理模式。對房產(chǎn)開發(fā)項目實行“棟號管理“．按施工棟號或商品房銷售的棟號登記臺賬．一棟一檔．全面掌握每一棟號的成本、核算和銷售情況，實施稅源監(jiān)控：同時對房屋土地權(quán)屬進行普查并建立征管臺賬：實現(xiàn)房管、土地部門的產(chǎn)權(quán)檔案信息與稅務(wù)部門共享．由檔案建臺賬。通過三套臺賬完善管理模式。二是加強發(fā)票管理工作．把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理。定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況．核對發(fā)票的金額是否與房屋實際銷售的價格一致，對違規(guī)操作填開的發(fā)票．嚴格進行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。重點對無證戶、掛靠戶、承包戶以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經(jīng)營開發(fā)的業(yè)戶進行重點監(jiān)控。同時抓好房地產(chǎn)行業(yè)專項稽查．堵塞漏洞。可以采取一條街一幢房產(chǎn)逐個清理的拉網(wǎng)式清查辦法：對不依法接受稅務(wù)管理或偷逃稅行為情節(jié)嚴重．造成不良影響的，予以嚴厲打擊并公開曝光。起到打擊一個、震懾一片的作用．確保房地產(chǎn)業(yè)稅收不流失。

(三)有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財務(wù)核算不健全．稅基不真實，收入總額及成本費用支出均不能正確核算．不能向主管稅務(wù)機關(guān)提供真實、準確完整的納稅資料的納稅戶．可以采取核定征收管理方法．包括定額征收和核定征收。對掛靠戶、承包戶應(yīng)按照同行業(yè)同規(guī)模水平從高核定征收．在具體操作方面可以按照核定應(yīng)納稅所得率確定應(yīng)納稅所得額．按商品建筑面積乘以市場價格核定計稅營業(yè)額等方法。

(四)加強聯(lián)合控管力度．建立健全協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務(wù)機關(guān)要建立健全協(xié)稅護稅的控管網(wǎng)絡(luò)．嚴密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動態(tài)。首先．加強與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系．建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權(quán)的取得、項目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個關(guān)鍵環(huán)節(jié)．全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料。建立房地產(chǎn)稅收電子檔案，實行全程動態(tài)跟蹤管理．及時發(fā)現(xiàn)新情況、新問題。其次．以契稅征管為契機．全面掌握稅源信息。實施一體化管理。主要是以契稅征管為把手．嚴格執(zhí)行“先稅后證”的有關(guān)規(guī)定。以證控稅．堵塞漏洞．把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。再通過征收機關(guān)聞的配合。準確、快捷傳遞信息。實現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務(wù)部門監(jiān)制發(fā)票和稅票．房產(chǎn)、土地部門不予辦理產(chǎn)權(quán)證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務(wù)機關(guān)要充分利用契稅征管中獲取的信息．明確責任人。跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源情況．對有關(guān)稅收實施有效管理．提高稅收的管理質(zhì)量和效率。

(五)建立健全房地產(chǎn)信息庫。按照房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)流程。在房管、規(guī)劃、國土等部門的配合與支持下。健全部門聯(lián)動的稅收監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)。多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息．對房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移雙方的名稱、識別號碼．房地產(chǎn)的位置、面積、轉(zhuǎn)移時間、轉(zhuǎn)移價格等相關(guān)信息．按照“五統(tǒng)一”的要求．在登錄入賬的基礎(chǔ)上全部輸入微機進行管理．并及時傳遞、比對、整理、歸集．按日錄入．按周核對．按月訂冊，初步建成一個“集中管理、相互依托、數(shù)據(jù)規(guī)范、信息共享”的綜合信息庫．使之成為涉稅信息處理中心和稅源監(jiān)控中心。同時，綜合利用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息．與納稅人的納稅申報資料進行比對。隨時掌握稅源變化情況．讓各種房

地產(chǎn)信息歸入稅源管理檔案．逐步實現(xiàn)各管理部門之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權(quán)交易信息，及時掌握承受土地使用權(quán)的單位或個人名稱、土地坐落位置、價格、用途、面積等信息．了解或控制城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理，對占用耕地進行開發(fā)建設(shè)的，及時征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個人在房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息．將轉(zhuǎn)讓方名稱、識別號碼，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格與有關(guān)納稅申報資料進行比對分析，發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的．及時進行追繳．切實加強在房地產(chǎn)二級交易市場轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關(guān)信息，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)稅源臺賬和征收臺賬，跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源變化和征收情況，嚴格實行以票控稅．促使購房者主動向房地產(chǎn)開發(fā)商索取不動產(chǎn)銷售發(fā)票。從而提高管理質(zhì)量和效率。

(六)進一步細化房地產(chǎn)一體化管理流程。以契稅為把手．從房地產(chǎn)有關(guān)信息的獲取及處理．到房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)稅種納稅人的納稅申報、稅款征收、臺賬登錄及相關(guān)資料的傳遞反饋。對每個稅種的征管環(huán)節(jié)和辦理程序進行細化．繪制《房地產(chǎn)稅收一體化管理流程圖》。進一步明確了征管崗位貫任．形成一條有序操作的傳遞鏈條。為搞好征收管理．實行“三個跟蹤”：

一是通過建立管理臺賬．分戶跟蹤了解土地利用規(guī)劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協(xié)議以及建設(shè)施工進度等情況，及時登記掌握從事建設(shè)施工的單位或個人應(yīng)繳納的營業(yè)稅及附加、所得稅、印花稅等各稅種稅源情況，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中有關(guān)稅收征管的信息從立項到用地建設(shè)以及稅收征納入庫等情況一目了然。二是跟蹤了解并掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用、商品房預(yù)售和實際銷售進度、收款方式、收款時間等情況。監(jiān)控商品房的存量變化，跟蹤監(jiān)控商品房的銷售進度．并利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房的信息．對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳稅情況進行納稅評估．及時發(fā)現(xiàn)問題，及時解決問題。三是跟蹤了解涉稅執(zhí)法程序．按照稅收管理員執(zhí)法責任制實施辦法》的要求，嚴格落實執(zhí)法目標責任制。規(guī)范執(zhí)法文書。嚴格稅收征管．對稅收征管過程環(huán)節(jié)、稅務(wù)部門崗位銜接環(huán)節(jié)、征納事項告知受理環(huán)節(jié)實行全程監(jiān)控．做到環(huán)環(huán)相連．程序公開透明，充分發(fā)揮了一體化管理的效能。