第一篇：論房地產(chǎn)實物資產(chǎn)與虛擬資產(chǎn)的雙重屬性論文

房地產(chǎn)作為實物資產(chǎn)和虛擬資產(chǎn)的雙重特性，將實體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)緊密的聯(lián)系在一起③。房地產(chǎn)為家庭提供必需的住房服務(wù)，住房需求是居民消費支出最主要的組成部分之一。商業(yè)用房和辦公樓也是企業(yè)生產(chǎn)必需的要素投入之一。由于房地產(chǎn)具有廣泛的和緊密的上游聯(lián)系和下游聯(lián)系，由此創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會，提供大規(guī)模的產(chǎn)出和收入。因此，房地產(chǎn)是實體經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是一種能夠滿足消費需求和提供生產(chǎn)性服務(wù)的重要的實物資產(chǎn)。同時，房地產(chǎn)具有存續(xù)時期長和價值高的特點，而且建造周期較長，所占據(jù)的空間資源具有稀缺性，這使其成為一種重要的投資品，其定價方式不僅取決于生產(chǎn)成本和所提供的服務(wù)，也取決于未來產(chǎn)生的收益，包括由于資產(chǎn)價格上漲帶來的收益，因此，具有明顯的虛擬資產(chǎn)的特征。金德爾伯格④對各國長期以來金融危機(jī)的歷史回顧表明，在歷次危機(jī)中，房地產(chǎn)價格的暴漲與暴跌均發(fā)揮了重要的作用。在所有的虛擬資產(chǎn)中，房地產(chǎn)幾乎是唯一重要的具有實物資產(chǎn)特性的資產(chǎn)形式，是聯(lián)系虛擬經(jīng)濟(jì)和實體經(jīng)濟(jì)的重要紐帶。

房地產(chǎn)貸款是貨幣創(chuàng)造過程中的重要環(huán)節(jié)。無論是發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，尤其是東亞地區(qū)的經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)抵押是銀行貸款的重要條件之一。房地產(chǎn)與金融緊密聯(lián)系在一起，對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)揮著加速器的作用⑤。從長期來看，美國房地產(chǎn)貸款在商業(yè)銀行長期貸款中所占比重呈上升趨勢，目前已經(jīng)超過了一半的比重⑥。我國住房制度改革催生了規(guī)模龐大的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)貸款在新增貸款中所占比重超過三分之一。因此，房地產(chǎn)市場的發(fā)展直接影響到貨幣發(fā)行和貨幣創(chuàng)造的數(shù)量，進(jìn)而決定了宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀況。房地產(chǎn)價格波動介于普通商品和金融資產(chǎn)之間。郭金興⑦比較了日本、美國和中國等主要國家物價水平、房地產(chǎn)價格和金融資產(chǎn)價格波動的特征，發(fā)現(xiàn)在這些經(jīng)濟(jì)體中，房地產(chǎn)價格的波動性顯著大于一般物價水平，但比金融資產(chǎn)價格更為穩(wěn)定。這一特征是房地產(chǎn)雙重屬性的直接表現(xiàn)，同時，也使得房地產(chǎn)通過貨幣創(chuàng)造機(jī)制，成為宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的重要基石⑧。

除以上對房地產(chǎn)虛擬性的理論研究以外，一些學(xué)者也對房地產(chǎn)的虛擬性或雙重屬性作了實證研究。王子龍和許簫迪⑨分析了我國３０個大中城市房地產(chǎn)市場的虛擬財富效應(yīng)，發(fā)現(xiàn)在大部分城市的財富效應(yīng)為負(fù)，影響系數(shù)較小且不顯著，因此，認(rèn)為房地產(chǎn)價格的上漲對居民消費具有一定的擠出效應(yīng)和一直作用。鞠方和周建軍⑩研究了中國和日本的房地產(chǎn)與虛擬經(jīng)濟(jì)因素的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格與貨幣供給、利率水平、信貸創(chuàng)造和金融資產(chǎn)價格均存在長期協(xié)整關(guān)系，認(rèn)為房地產(chǎn)價格主要受虛擬經(jīng)濟(jì)因素的影響，因而可能存在房地產(chǎn)泡沫。這些研究有助于理解我國房地產(chǎn)與虛擬經(jīng)濟(jì)和實體經(jīng)濟(jì)關(guān)系，但主要側(cè)重于房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟(jì)或與虛擬經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系，如果能夠同時分析實體經(jīng)濟(jì)因素和虛擬經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)價格的共同影響，將有可能獲得更有意義的結(jié)論。本文第三部分將沿這一思路作些初步的嘗試。

在本文的實證研究部分，分析我國實體經(jīng)濟(jì)因素和虛擬經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)價格的影響，從而說明房地產(chǎn)的雙重屬性。如果房地產(chǎn)價格主要受實體經(jīng)濟(jì)因素的影響，則表明我國房地產(chǎn)的實物資產(chǎn)特性更強(qiáng)，反之，則表明我國房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的虛擬資產(chǎn)特點，其他價格也會具有更強(qiáng)的波動性，有可能加大經(jīng)濟(jì)波動的風(fēng)險。

１．計量模型

在本文建立的計量模型中，因變量為房地產(chǎn)價格，自變量為代表實體經(jīng)濟(jì)因素的主要變量、代表虛擬經(jīng)濟(jì)因素的主要變量和控制變量。其中，ＲＥＰｒｉｃｅｉｔ為第ｉ個省份、第ｔ期房地產(chǎn)價格，ｐ保悛保牽模形實際人均ＧＤＰ，Ｆｕｎｄｓ為房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)量，Ｘ為控制變量。實際人均ＧＤＰ是代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民購買力的主要指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得的資金數(shù)量是虛擬經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要指示指標(biāo)，且與房地產(chǎn)價格直接相關(guān)。本文的控制變量是財政支出占當(dāng)年ＧＤＰ的比重，該比重越高，政府在公共產(chǎn)品和服務(wù)的投入越大，將會吸引更多的居民在本地購房和居住，從而推高房地產(chǎn)價格。本文采取半對數(shù)模型，對房地產(chǎn)價格、人均ＧＤＰ和房地產(chǎn)開發(fā)資金取自然對數(shù)，政府支出比重未取對數(shù)。其中，γｉ是表示個體異質(zhì)性的截距項，μｉ為隨機(jī)誤差項。如果γｉ與解釋變量不相關(guān)，則建立個體隨機(jī)效應(yīng)模型（ＲＥ），反之，則應(yīng)建立個體固定效應(yīng)模型（ＦＥ）。模型具體形式的設(shè)定可以通過Ｈａｕｓｍａｎ檢驗來完成。

２．?dāng)?shù)據(jù)說明

本文選?。保梗梗埂玻埃保蹦晡覈魇?shù)據(jù)進(jìn)行面板回歸。西藏和重慶由于部分?jǐn)?shù)據(jù)缺失，不含在樣本內(nèi)。其中實際人均ＧＤＰ和財政支出占ＧＤＰ比重根據(jù)各年《中國統(tǒng)計年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)計算而得。實際人均ＧＤＰ按照各省歷年消費者物價指數(shù)進(jìn)行平減，折算為以１９９９年不變價格計算的數(shù)據(jù)。財政支出占ＧＤＰ比重均按當(dāng)年價格計算。房地產(chǎn)價格水平包括商品房銷售價格和住宅銷售價格兩個指標(biāo)，資金為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全部資金，以上三個數(shù)據(jù)來自中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫。

３．計量結(jié)果及其說明

本文對房地產(chǎn)價格水平的回歸結(jié)果如表２所示。所有自變量的回歸系數(shù)在１％的統(tǒng)計水平上具有顯著性。對于所有商品房的銷售價格而言，實際人均ＧＤＰ增長１％，將使房地產(chǎn)價格增長０保擔(dān)掣靄俜值悖環(huán)康夭開發(fā)企業(yè)獲得的資金每增長１％，房地產(chǎn)價格將上漲０保保備靄俜值?。因此７康禺a(chǎn)價格水平的上漲既取決于實際因素，也取決于虛擬經(jīng)濟(jì)因素，即房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的能力。政府對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展也具有重要的作用，政府支出在ＧＤＰ比重每提高１％，則會使得房地產(chǎn)價格上漲幾乎１個百分點。作為與居民生活直接相關(guān)的住宅，回歸結(jié)果與商品房十分類似。略有不同的是，住宅受人均ＧＤＰ和政府支出比重的影響更大，而受房地產(chǎn)企業(yè)資金的影響略小，這也驗證了住宅更具實物資產(chǎn)的觀點。這也表明，除住宅以外的辦公樓和商業(yè)用房受實際因素的影響將會更小，而受虛擬經(jīng)濟(jì)因素的影響將會更大。本文對房地產(chǎn)價格增速的回歸結(jié)果如表２所示。所有自變量的回歸系數(shù)在１％的統(tǒng)計水平上具有顯著性。對于所有商品房的銷售價格而言，實際人均ＧＤＰ增速每提高１個百分點，將使房地產(chǎn)價格增速提高０保矗陡靄俜值悖環(huán)康夭開發(fā)企業(yè)獲得的資金增速每提高１個百分點，房地產(chǎn)價格增速將提高０保埃蹈靄俜值?。与房地矁r格水平相比，房地產(chǎn)價格的上漲速度受自變量的影響更小一些。政府支出比重也會影響到房地產(chǎn)價格上漲速度，政府支出在ＧＤＰ比重每提高１％，則會使得房地產(chǎn)價格增速提高０保叮犯靄俜值?。住盏幕貧w結(jié)果與商品房也十分類似。

本文梳理了有關(guān)房地產(chǎn)實物資產(chǎn)與虛擬資產(chǎn)雙重特性的理論文獻(xiàn)和實證研究，并從這一視角構(gòu)建計量模型，利用我國省級面板數(shù)據(jù)進(jìn)行計量分析。研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)價格水平及其增速既取決于人均ＧＤＰ這類實體經(jīng)濟(jì)因素，也取決于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金這類虛擬經(jīng)濟(jì)因素，具有顯著的雙重特性。同時，地方政府支出對房地產(chǎn)市場的發(fā)展也發(fā)揮著重要的決定作用。從本文的回歸結(jié)果來看，至少在全國層面上，金融因素或虛擬經(jīng)濟(jì)因素并非房地產(chǎn)價格唯一重要的決定因素，實際ＧＤＰ的提高似乎發(fā)揮著更重要的作用，這可能意味著，至少從全國來看，我國的房地產(chǎn)泡沫并不嚴(yán)重。目前的房地產(chǎn)價格水平及其較快的增長速度，更多是由于收入水平的提高導(dǎo)致的。當(dāng)然，政府的支出也發(fā)揮著重要的作用。如果政府通過減低財政支出水平，適當(dāng)減少對經(jīng)濟(jì)干預(yù)，有可能會起到平抑房價的作用。本文僅是房地產(chǎn)雙重屬性實證研究的初步嘗試，使用的解釋變量較少，是否還有其他更重要的解釋變量，有待于進(jìn)一步探討。由于受限于數(shù)據(jù)的可得性，本文僅以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所獲資金作為影響房地產(chǎn)價格的主要虛擬經(jīng)濟(jì)變量，而沒有采用更為常見的其他虛擬變量，如各省的貨幣供給、銀行貸款以及其他金融工具的數(shù)據(jù)。在進(jìn)一步的研究中，隨著數(shù)據(jù)的補(bǔ)充和完善，有可能獲得更準(zhǔn)確的研究結(jié)果。

第二篇：論自然資源資產(chǎn)的內(nèi)涵屬性與分類

論自然資源資產(chǎn)的內(nèi)涵、屬性與分類

自然資源，是人類生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，只能保護(hù)好、利用好。自然資源資產(chǎn)是國家、民族最為重要的資產(chǎn)，只能保全好、經(jīng)管好。眾所周知，2013年11月12日中共十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》和2015年4月25日發(fā)布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于加快推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)的意見》，都對自然資源資產(chǎn)進(jìn)行了較多的論述，特別是對自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度、自然資源資產(chǎn)管理體制、自然資源資產(chǎn)負(fù)債表、自然資源資產(chǎn)離任審計等的論述。此后的討論、研究呈井噴之勢。然而，時至今日認(rèn)識不統(tǒng)一、歧見甚多。冷靜分析，發(fā)現(xiàn)問題出在對自然資源資產(chǎn)基本概念的認(rèn)識上。為此，極有必要對自然資源資產(chǎn)的內(nèi)涵、屬性及分類作一次系統(tǒng)而簡要的梳理。

一、自然資源及其基本屬性

自然資源，簡言之就是“（主要）以自然形態(tài)存在的資財?shù)膩碓础??；蛘呤侵浮叭祟惪梢岳玫?、自然生成的物質(zhì)與能量”。同時，也可以視為“在一定時間、地點、條件下能夠產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價值，以提高人類當(dāng)前和將來福利的自然環(huán)境因素和條件”。

自然資源的基本特征或?qū)傩允嵌喾矫娴?。首先是“有用性”，也就是說只有“有用的”自然要素，才能稱之為自然資源。這是自然資源最基本的屬性，也是“以人為本”的體現(xiàn)。

其次是“可控性”，也就是說只有在人的能力范圍內(nèi)的自然要素才能稱之為自然資源，而超技術(shù)能力之外，或超經(jīng)濟(jì)承受能力之外，或者不為法律法規(guī)或宗教信仰所允許的自然要素，只能視作自然條件，而不能視為自然資源。顯然，自然資源是一個動態(tài)的概念，隨著科學(xué)技術(shù)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)能力提升和制度觀念改進(jìn)等，自然資源的范圍不斷拓展。

第三是“區(qū)域性”，即自然資源呈現(xiàn)顯著的區(qū)域性、地帶性分布特征，水資源有流域性，植物資源有地帶性，礦產(chǎn)資源有成礦帶。這就決定了自然資源的開發(fā)、利用和保護(hù)必須因地制宜，沒有放之四海皆準(zhǔn)的模式。

第四是“系統(tǒng)性”，也就是說各類自然資源間不是孤立存在的，而是相互聯(lián)系、相互影響和相互制約，構(gòu)成一個自然資源復(fù)雜系統(tǒng)，農(nóng)業(yè)資源中的水土平衡、礦產(chǎn)資源中的共生伴生現(xiàn)象，都是系統(tǒng)性的典型體現(xiàn)。這就決定了自然資源開發(fā)利用和保護(hù)必須堅持系統(tǒng)思維，不能就水論水、就土論土，或就礦說礦、就林說林。

第五是“更新性”，即自然資源受物理作用（重力、沉降等）、化學(xué)作用、生物作用（消化、轉(zhuǎn)化、光合）和人類干預(yù)等影響，呈現(xiàn)出不同程度的可更新性，相對于人類壽命 來說更新較快的資源，稱之為可更新資源，如森林、地表水資源，反之稱之為不可更新資源，如礦產(chǎn)資源。

第六是“時效性”，自然資源的范疇隨著人類認(rèn)識、技術(shù)水平等發(fā)展而不斷變化，總體上呈現(xiàn)不斷拓展的態(tài)勢；同時，從自然資源存在的時間看，有些資源不因時間而發(fā)生變化，如礦產(chǎn)資源，有些資源則存在時間極短、稍縱即逝，如光照、風(fēng)力等資源，前者稱為恒定性資源，而后者稱為流逝性資源。恒定性資源，要盡可能控制開發(fā)利用的速度，而流逝性資源往往要盡可能快地加以開發(fā)利用。

二、自然資源資產(chǎn)的基本內(nèi)涵

所謂自然資源資產(chǎn)，是指以自然資源形態(tài)存在的物質(zhì)資產(chǎn)。

當(dāng)然，并非所有的自然資源都可稱之為自然資源資產(chǎn)。自然資源要成為自然資源資產(chǎn)，需要具備如下條件：一是自然資源的稀缺性。這是自然資源成為自然資源資產(chǎn)的基本條件。凡是不稀缺的，還不是嚴(yán)格意義上的自然資源資產(chǎn)。當(dāng)然，自然資源本身也必須是稀缺的。二是自然資源能夠產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價值，并且這種經(jīng)濟(jì)價值能夠評價，甚至能夠在市場上得以實現(xiàn)。三是產(chǎn)權(quán)主體盡可能明確。如果產(chǎn)權(quán)主體不明確，則易導(dǎo)致自然資源資產(chǎn)的過度開發(fā)利用或收益的流失。四是產(chǎn)權(quán)邊界盡可能清晰，如果邊界不清晰，就不能保證資產(chǎn)權(quán)益的清晰，也不能保證權(quán)益的完全實現(xiàn)。結(jié)合上述條件，有必要對自然資源資產(chǎn)作進(jìn)一步的界定：所謂自然資源資產(chǎn)，是指產(chǎn)權(quán)主體明確、產(chǎn)權(quán)邊界清晰、可給人類帶來福利、以自然資源形式存在的稀缺性物質(zhì)資產(chǎn)。

三、自然資源資產(chǎn)的基本屬性

自然資源資產(chǎn)是自然狀態(tài)（以及伴有人工狀態(tài)）存在的資產(chǎn)，與道路、橋梁、房屋等固定資產(chǎn)不一樣，是以自然狀態(tài)存在的水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源資產(chǎn)。其一，自然資源資產(chǎn)是基礎(chǔ)性資產(chǎn)，關(guān)系一個國家、一個民族或一個地區(qū)的生存和發(fā)展，關(guān)系到國家安全。自然資源安全是國家安全的重要組成部分。其二，自然資源資產(chǎn)的使用具有排他性，由于自然資源資產(chǎn)的使用權(quán)賦予某個主體，往往由于空間的不可重疊特性，其他主體就不能再取得相應(yīng)的使用權(quán)。其三，自然資源資產(chǎn)往往具有剛性需求的特性，這與人口增長、自然資源稀缺度不斷提升是聯(lián)系在一起的。其四，自然資源資產(chǎn)的替代性較差，水、土、能、礦、生物等自然資源資產(chǎn)往往很難有替代品，替代是漸進(jìn)的、有限的。其五，自然資源資產(chǎn)的保值特性與增值特質(zhì)，這也是由自然資源資產(chǎn)的稀缺性、不可替代或有限替代特性所決定的，由此土地資產(chǎn)、森林資產(chǎn)等往往是保值和增值的重要領(lǐng)域。最后，自然資源資產(chǎn)具有區(qū)位性或非遍布同質(zhì)的特性，這也是由自然資源的區(qū)域性特點所決定的。上述特性或?qū)傩?，在自然資源資產(chǎn)評價、交易和管理中，應(yīng)給予高度重視。

四、自然資源資產(chǎn)與自然資源的關(guān)系

首先，自然資源資產(chǎn)源于并基于自然資源，沒有自然資源便沒有自然資源資產(chǎn)；自然資源的功能和屬性是自然資源資產(chǎn)功能和屬性的基礎(chǔ)。

其次，自然資源資產(chǎn)是從人類生存和發(fā)展的角度，對自然資源基礎(chǔ)的重新思考。換句話說，目前之所以如此重視自然資源資產(chǎn)，是因為傳統(tǒng)增長（發(fā)展）方式出現(xiàn)了重大偏差，資源浪費、資源破壞、資源枯竭、資源流失現(xiàn)象已經(jīng)嚴(yán)重動搖了國家發(fā)展的基礎(chǔ)，為此，要重視經(jīng)濟(jì)增長的自然資源問題，對傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)核算方式進(jìn)行反思、修正甚至革命，要進(jìn)行自然資源資產(chǎn)核算。

再次，自然資源資產(chǎn)，亦可理解為包括自然資源和自然條件在內(nèi)的一切自然狀態(tài)存在的人類生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。從這個意義上講，自然資源資產(chǎn)的范圍要大于自然資源；另一方面，自然資源資產(chǎn)，亦可理解為貢獻(xiàn)正向（否則就是負(fù)資產(chǎn)）、產(chǎn)權(quán)清晰（否則矛盾）、可以管控、可以交易的自然資源。從這個意義講，自然資源的范圍又比自然資源資產(chǎn)的范圍大。因此，自然資源資產(chǎn)與自然資源在一定程度上講并無本質(zhì)的差異，是相互包容的關(guān)系，只是視角上的差別或側(cè)重點不同。最后，自然資源資產(chǎn)與自然資源也有著明顯的差異性。前者強(qiáng)調(diào)的是價值，后者強(qiáng)調(diào)的是實物；前者同質(zhì)性與后者的非遍布同質(zhì)性；前者的管理一體化基礎(chǔ)較好，而后者的管理一體化基礎(chǔ)較差，換句話說，自然資源資產(chǎn)統(tǒng)一監(jiān)管的難度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于后者的統(tǒng)一監(jiān)管。

五、自然資源資產(chǎn)的分類

自然資源資產(chǎn)的類別極其多樣，可以有多種分類方法。第一，按自然資源資產(chǎn)的主體性質(zhì)，可分為公有（國家所有、集體所有）自然資源資產(chǎn)、私有自然資源資產(chǎn)、共有（混和所有）自然資源資產(chǎn)；以及無主的自然資源資產(chǎn)。在我國，自然資源資產(chǎn)公有制是主體。隨著改革和發(fā)展，事實上的自然資源資產(chǎn)共有、私有亦不斷出現(xiàn)，但在法律上目前還難以認(rèn)定。無主的自然資源資產(chǎn)是不合理的現(xiàn)象，應(yīng)予以消除。

第二，按自然資源資產(chǎn)的實物性質(zhì)，可分為土地資源資產(chǎn)、水資源資產(chǎn)、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)、生物資源資產(chǎn)、生態(tài)資源資產(chǎn)和綜合性資源資產(chǎn)。這其中，由于土地的空間屬性，土地資源資產(chǎn)是最重要、最基礎(chǔ)的自然資源資產(chǎn)，其他自然資源資產(chǎn)往往與此有高度的關(guān)聯(lián)性。

第三，按自然資源資產(chǎn)的使用性質(zhì)，可分為公益性資源資產(chǎn)、非公益性資源資產(chǎn)和介于二者之間的準(zhǔn)公益性資源資產(chǎn)。公益性資源資產(chǎn)，顧名思義，指完全用于公共目的、不 以獲取經(jīng)濟(jì)利益為目的的資源資產(chǎn)。要嚴(yán)格禁止公益性資源資產(chǎn)用于非公共用途。

第四，按自然資源資產(chǎn)存在的位臵特性，可分為原位性自然資源資產(chǎn)和開采性或非原位性自然資源資產(chǎn)，前者位臵不可移動，如土地；后者位臵可以移動，如礦產(chǎn)資源。在評價一個地區(qū)的自然資源資產(chǎn)總體狀況時，應(yīng)把重點放在原位性資源資產(chǎn)上，非原位性資源資產(chǎn)可通過貿(mào)易、合作等方式來獲得。

第五，按自然資源資產(chǎn)的所有權(quán)分割特性，可分為專有資源資產(chǎn)和共享資源資產(chǎn)。前者邊界清楚、可以分割、可以排他；后者要么邊界不清、要么不可分割、要么不可排他、要么法律規(guī)定或歷史形成的公共進(jìn)入。共享資源資產(chǎn)，要交由政府進(jìn)行公開配臵和代理管理；專有資源資產(chǎn)，主要交由市場配臵，并接受政府監(jiān)管。

最后，按自然資源資產(chǎn)的作用大小，可分為戰(zhàn)略性資源資產(chǎn)和非戰(zhàn)略性資源資產(chǎn)。前者關(guān)系國計民生，是資源資產(chǎn)中最活躍、位臵最關(guān)鍵、在非常態(tài)下難以從國際市場獲得的資源資產(chǎn)；后者的作用則非基礎(chǔ)性、關(guān)鍵性、戰(zhàn)略性的。在構(gòu)建國家自然資源資產(chǎn)管理體系、建立健全自然資源資產(chǎn)管理體制時，應(yīng)重點關(guān)注戰(zhàn)略性資源資產(chǎn)，包括耕地資源資產(chǎn)、水資源資產(chǎn)、重要能源資產(chǎn)、森林資源資產(chǎn)等。對于自然資源資產(chǎn)的分類，有助于認(rèn)識各類資源資產(chǎn)的功能和特點，有助于采取差異化的管理對策。

作者：國務(wù)院發(fā)展研究中心資源與環(huán)境政策研究所副所長、研究員 谷樹忠

中國科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所博士后、云南財經(jīng)大學(xué)副教授 謝美娥 自然資源資產(chǎn)管理制度研討會在石家莊召開

2014年5月17日—18日，國務(wù)院發(fā)展研究中心資源與環(huán)境政策研究所與中國自然資源學(xué)會政策研究專業(yè)委員會、石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院在石家莊聯(lián)合舉辦了“自然資源資產(chǎn)管理制度研討會”。

國務(wù)院發(fā)展研究中心資源與環(huán)境政策研究所副所長、中國自然資源學(xué)會政策研究專業(yè)委員會主任谷樹忠研究員，國務(wù)院發(fā)展研究中心社會部巡視員、中國自然資源學(xué)會政策研究專業(yè)委員會副主任林家彬研究員，國土資源部調(diào)控司副司長、中國自然資源學(xué)會政策研究專業(yè)委員會副主任吳太平，中國國土資源經(jīng)濟(jì)研究院副院長、中國自然資源學(xué)會政策研究專業(yè)委員會副主任賀冰清研究員，中國地質(zhì)大學(xué)（北京）人文經(jīng)管學(xué)院院長、中國自然資源學(xué)會政策研究專業(yè)委員會副主任安海忠教授，北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院書記、中國自然資源學(xué)會政策研究專業(yè)委員會副主任張琦教授，石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院副校長、中國自然資源學(xué)會政策研究專業(yè)委員會副主任張舉鋼教授，中國礦業(yè)大學(xué)教授、中國自然資源學(xué)會政策研究專業(yè)委員會副主任王棟民等出席研討會，中國自然資源學(xué)會政策研究專業(yè)委員會的各位委員、相關(guān)單位的專家共約110人參加了會議。石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院黨委書記郝東恒教 授到會祝賀。

研討會圍繞自然資源資產(chǎn)的科學(xué)內(nèi)涵、外延、屬性、類型，自然資源管理與自然資源資產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)）管理的關(guān)系及其協(xié)調(diào)機(jī)制，自然資源資產(chǎn)評估的理論、方法與規(guī)程，自然資源資產(chǎn)收益的實現(xiàn)與分配制度及方式等重大理論和現(xiàn)實問題，進(jìn)行了深入研討。

會議認(rèn)為，自然資源資產(chǎn)管理是我國生態(tài)文明體制創(chuàng)新的重要組成部分，是我國自然資源管理改革的重要方向。自然資源資產(chǎn)管理必將有力地推進(jìn)自然資源有償使用制度的實施，推動自然資源用途管制制度的實施，推動國有資產(chǎn)管理和利益分配的改革和完善，推動干部績效考核制度的改革和完善。

第三篇：資產(chǎn)管理論文-論行政事業(yè)單位固定資產(chǎn)管理

摘要:各級行政事業(yè)單位和管理部門,對固定資產(chǎn)的管理和使用應(yīng)堅持統(tǒng)一政策?統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)?分級管理?責(zé)任到人?物盡其用的原則,并通過建立完善與財務(wù)管理系統(tǒng)和辦公自動化系統(tǒng)相連接的固定資產(chǎn)管理軟件系統(tǒng),規(guī)范固定資產(chǎn)分類及代碼?加強(qiáng)盤點和處置的監(jiān)控等措施,使固定資產(chǎn)管理制度剛性化,達(dá)到實時監(jiān)控?硬性約束的目的?

關(guān)鍵詞:行政事業(yè)單位;固定資產(chǎn);管理系統(tǒng)

Abstract: The all levels administrationbusiness unit and the management section, should insist to unify the policy and unify the leadership, the ratings management, responsibility to person, thing to the management and usages of the fixed assets to the utmost the principle that it use, and pass the establishment perfect manage the system with finance and transact the fixed assets that automation connect with each other management the software system, the norm fixed assets classification and code, strengthen the supervision of the stocktaking and handle etc.measure, make the fixed assets management system rigid to turn, attain solid hour supervise and control, the purpose that rigidity control.Key Words: administration business unit;fixed assets management;fixed assets management system

引言

行政事業(yè)單位的固定資產(chǎn)數(shù)量和金額增長迅猛,到2000年底,廣東省行政事業(yè)單位固定資產(chǎn)約達(dá)1 529億元,規(guī)模龐大,種類繁多?隨著經(jīng)濟(jì)改革的不斷發(fā)展,政府為加強(qiáng)行政事業(yè)單位固定資產(chǎn)管理,提高固定資產(chǎn)的使用效益,建立健全各項管理制度,保障固定資產(chǎn)的安全和完整,于近年在全國進(jìn)行了大規(guī)模的清產(chǎn)核資及固定資產(chǎn)清查工作?在新形勢的要求下,需要有相應(yīng)的會計體系積極配合政府職能部門,根據(jù)政府實際管理工作的需要,對原有的固定資產(chǎn)管理系統(tǒng)進(jìn)行針對性的優(yōu)化完善,以滿足政府部門對固定資產(chǎn)管理的需要?預(yù)算單位固定資產(chǎn)管理存在的問題

2.1 賬實不符問題

賬實相符是確保會計信息質(zhì)量真實?準(zhǔn)確的基本要求?造成賬實不符的原因,一是固定資產(chǎn)采購時項目被挪用,形成固定資產(chǎn)虛列;二是因歷史原因違規(guī)購建固定資產(chǎn),而不入固定資產(chǎn)賬或部分入賬;三是會計差錯,即已報廢?盤虧的固定資產(chǎn)未及時進(jìn)行賬務(wù)處理?

2.2 責(zé)任人管理機(jī)制不到位問題

根據(jù)固定資產(chǎn)管理制度規(guī)定要求,政府相關(guān)部門應(yīng)該對造成上述違規(guī)現(xiàn)象的責(zé)任人進(jìn)行處罰?由于管理未得到徹底落實,保管固定資產(chǎn)的負(fù)責(zé)人責(zé)任意識薄弱,對固定資產(chǎn)的管理工作就會不重視,產(chǎn)生更多的違規(guī)事件?

2.3 閑置固定資產(chǎn)的處置問題

閑置固定資產(chǎn)是指不需用固定資產(chǎn),主要表現(xiàn)為閑置房地產(chǎn)及閑置電子設(shè)備等?閑置固

定資產(chǎn)的產(chǎn)生,主要源于以下三種因素:一是內(nèi)部整合產(chǎn)生的閑置,在進(jìn)行政府機(jī)構(gòu)改革的過程中,對部分政府部門進(jìn)行了撤并,造成了撤并后資產(chǎn)的閑置;二是科技進(jìn)步造成固定資產(chǎn)無形損耗而產(chǎn)生的閑置,這在電子設(shè)備的更新?lián)Q代上表現(xiàn)得尤為突出;三是因歷史違規(guī)行為產(chǎn)生的閑置?最明顯的例子,如無定編車輛?違規(guī)購建房產(chǎn),因產(chǎn)權(quán)問題無法解決而閑置存在于賬外?這些閑置固定資產(chǎn)占用了國家大量資金,有些資產(chǎn)已無法使用但只要不報廢就可每年得到財政的撥款,所以,需要積極加以盤活處置?健全和完善固定資產(chǎn)管理體制的對策

預(yù)算單位曾在2001年進(jìn)行了清產(chǎn)核資,在2001年和2005年開展了清產(chǎn)核資檢查,相當(dāng)于在全國進(jìn)行了全面摸清預(yù)算單位“家底”的工作,規(guī)范了固定資產(chǎn)的入賬核算,在很大程度上改善了會計信息質(zhì)量?但由于賬實不符問題源于多年的歷史原因,并未得到全面的解決?近年來,隨著“責(zé)任政府”的建設(shè)及政府部門的內(nèi)部管理制度的完善,逐步將固定資產(chǎn)違規(guī)現(xiàn)象與有關(guān)負(fù)責(zé)人的任期業(yè)績評價掛鉤,這種情況已有所好轉(zhuǎn)?但固定資產(chǎn)管理工作之所以存在上述種種問題,很大程度上來源于歷史上長期粗放式管理形成的遺留問題積淀,還有一部分源于現(xiàn)有體制的不完善之處?針對固定資產(chǎn)管理中存在的種種問題,應(yīng)進(jìn)一步健全和完善固定資產(chǎn)管理體制?

3.1 實施電算化管理,按照預(yù)算單位固定資產(chǎn)分類與代碼進(jìn)行固定資產(chǎn)管理分類

由于近年行政事業(yè)單位的固定資產(chǎn)數(shù)量及金額增長迅猛,規(guī)模龐大,種類繁多,各項管理工作僅靠傳統(tǒng)的手工管理?手工統(tǒng)計已遠(yuǎn)不能適應(yīng)工作的要求,必須實現(xiàn)電算化管理,將固定資產(chǎn)的購建?決算?核算?處置?報廢等各項業(yè)務(wù)予以反映,實現(xiàn)固定資產(chǎn)的電子化管理與實時監(jiān)控?完善的固定管理系統(tǒng)將有助于政府管理機(jī)構(gòu)實時掌握固定資產(chǎn)信息,提高管理工作的時效性和透明度?同時,在實現(xiàn)核算電算化的前提下,建議取消手工固定資產(chǎn)明細(xì)賬和總賬,提高工作效率?但目前固定資產(chǎn)電算化核算方面最大的問題就在于固定資產(chǎn)科目設(shè)定問題上?目前,通常的做法是根據(jù)行政單位財務(wù)規(guī)則規(guī)定將固定資產(chǎn)分為房屋及建筑物?一般設(shè)備?專用設(shè)備?文物和陳列品?圖書?其他固定資產(chǎn)六大類?在對房屋及建筑物?文物和陳列品?圖書的分類中一般不容易產(chǎn)生差異,但在一般設(shè)備?專用設(shè)備?其他固定資產(chǎn)的分類中則產(chǎn)生了不少的差異?兩個單位的固定資產(chǎn)分類,一個為行政機(jī)關(guān)單位,一個為事業(yè)單位(學(xué)校),從科目編碼上就有不同,各個單位對專用設(shè)備與一般設(shè)備的分類也不盡相同,對某些單位是專用設(shè)備,對另一些單位又屬一般設(shè)備,如幻燈機(jī),在學(xué)校為專用教學(xué)設(shè)備,在大部分行政單位為一般辦公設(shè)備?另外,單位自己分類明細(xì),編碼也多有重復(fù),電腦與電腦微機(jī)就在專用設(shè)備與一般設(shè)備中重復(fù)出現(xiàn)?

作者認(rèn)為,在實務(wù)中要按照預(yù)算單位固定資產(chǎn)分類與代碼目錄(根據(jù)GB/T14885-94摘編整理)作為固定資產(chǎn)卡片管理的分類依據(jù)更為可行?因該目錄將固定資產(chǎn)分為四大類:(1)房屋及構(gòu)筑物類;(2)交通運(yùn)輸工具類;(3)通用設(shè)備類;(4)專用設(shè)備類?每大類的分類非常細(xì)致清楚,比人為分類更科學(xué)?合理?由其對容易造成差異的分類項進(jìn)行了明細(xì)分類,對專用設(shè)備更是按行業(yè)類別分為醫(yī)療衛(wèi)生類?廣播電視類?科研類?文化體育類?新聞出版?公安政法及其他類?目前,市面上已有不少固定資產(chǎn)軟件的編碼就是以此為依據(jù)的?另外,按預(yù)算單位固定資產(chǎn)分類與代碼目錄的另一大好處即是可自動導(dǎo)出清產(chǎn)核資數(shù)據(jù),因日常就按此分類與代碼做賬,清查時就可事半功倍?如無固定資產(chǎn)管理軟件,則根據(jù)預(yù)算單位固定資產(chǎn)分類與代碼目錄建立會計科目與之對應(yīng),也會為固定資產(chǎn)核算?管理帶來極大的方便?

3.2 建立與辦公自動化系統(tǒng)相連接的固定資產(chǎn)管理模塊

會計信息系統(tǒng)在信息技術(shù)的推動下必將從封閉走向開放,從桌面走向網(wǎng)絡(luò)?辦公自動化系統(tǒng)的構(gòu)建和應(yīng)用,能及時?迅速地獲取單位管理運(yùn)行及實時變動的情況,使各部門之間協(xié)調(diào)配合,進(jìn)行辦公業(yè)務(wù)操作處理,做到有效地處理和利用信息?本文僅以會計固定資產(chǎn)管理模塊在辦公自動化系統(tǒng)中的應(yīng)用進(jìn)行探討?

固定資產(chǎn)管理軟件模塊通常僅在財務(wù)部門進(jìn)行核算,為核算型軟件,但隨著社會發(fā)展與科技進(jìn)步導(dǎo)致會計信息系統(tǒng)向財務(wù)業(yè)務(wù)集成階段發(fā)展?在財務(wù)工作中固定資產(chǎn)管理軟件主要功能為核算資產(chǎn)數(shù)據(jù),包括財產(chǎn)登記?登記財產(chǎn)卡片?財產(chǎn)單據(jù)?生成資產(chǎn)憑證?資產(chǎn)賬簿(財產(chǎn)明細(xì)表?財產(chǎn)匯總表)等?而財產(chǎn)采購?財產(chǎn)處置?安全控制及財產(chǎn)登記中的驗收登記?領(lǐng)用登記等數(shù)據(jù)在財務(wù)軟件中很難連貫地反映出來,而在整個固定資產(chǎn)管理中會涉及單位所有人員,為完成固定資產(chǎn)管理功能,不同部門人員和同一部門人員,經(jīng)常會發(fā)生個人與個人之間?個人與部門之間的交互關(guān)系,并需要對某項事務(wù)進(jìn)行合作處理?所以,必須借助辦公自動化系統(tǒng)與財務(wù)固定資產(chǎn)管理軟件相結(jié)合,才能使各類數(shù)據(jù)資源實現(xiàn)共享,從而大幅度地提高財政部門的數(shù)據(jù)管理能力和運(yùn)用效率?而整個固定資產(chǎn)管理軟件模塊主要功能應(yīng)包括:財產(chǎn)采購?財產(chǎn)登記?財產(chǎn)處置?安全控制等功能?但如何實現(xiàn)兩個系統(tǒng)的結(jié)合及數(shù)據(jù)的交換,各類數(shù)據(jù)資源實現(xiàn)共享,我認(rèn)為可通過以下實際應(yīng)用的方案來予以解決?

將所有資產(chǎn)的驗收?登記?領(lǐng)用?查詢數(shù)據(jù)工作均在辦公自動化系統(tǒng)中的資產(chǎn)管理模塊完成?在資產(chǎn)驗收保存時直接生成領(lǐng)用單并登記財產(chǎn)附件?圖片等資料,并進(jìn)行驗收單據(jù)?標(biāo)簽?卡片打印?在辦公自動系統(tǒng)中可以按資產(chǎn)的名稱?類別?登記時間?資產(chǎn)狀況進(jìn)行組合查詢?資產(chǎn)分配給各使用部門?使用人員,以便相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)責(zé)人可以隨時查閱當(dāng)前資產(chǎn)使用的狀況?包括資產(chǎn)的借用?部門間資產(chǎn)的調(diào)撥?資產(chǎn)贈送等詳細(xì)記錄?同時,財產(chǎn)管理軟件增加導(dǎo)入模塊:由辦公自動化系統(tǒng)在導(dǎo)入財產(chǎn)管理軟件前根據(jù)行政單位財務(wù)規(guī)則第二十六條關(guān)于固定資產(chǎn)單位價值及其他的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)條件,自動將資產(chǎn)數(shù)據(jù)分成固定資產(chǎn)數(shù)據(jù)及材料?低值易耗品數(shù)據(jù)兩部分,并提供數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)導(dǎo)入至財產(chǎn)管理軟件中?財產(chǎn)管理軟件中進(jìn)行變動數(shù)據(jù)的審核?登記或更新財產(chǎn)卡片?自動編制分錄?結(jié)賬?財產(chǎn)明細(xì)表?財產(chǎn)匯總表?打印財產(chǎn)數(shù)據(jù)?查詢財產(chǎn)數(shù)據(jù)?資產(chǎn)盤點等工作?行政事業(yè)單位固定資產(chǎn)管理系統(tǒng)工作流程圖如下圖所示?

通過辦公自動化系統(tǒng)及財產(chǎn)管理軟件的分功能管理,資產(chǎn)數(shù)據(jù)根據(jù)既定的軟件程序和規(guī)則自動生成資產(chǎn)卡片?會計憑證?報表等,會計人員只需要維護(hù)相應(yīng)的分類和匯總機(jī)制,就可實現(xiàn)從數(shù)據(jù)采集到數(shù)據(jù)輸出的全部工作,大大減少了會計人員基礎(chǔ)工作量?資產(chǎn)數(shù)據(jù)通過導(dǎo)入時的劃分,進(jìn)行了資產(chǎn)的分類,在進(jìn)行資產(chǎn)管理時就可分重點?分層次的管理?

資產(chǎn)數(shù)據(jù)通過一次錄入的數(shù)據(jù)同時被辦公自動化系統(tǒng)和財產(chǎn)管理軟件所共享,完成了幾個系統(tǒng)的數(shù)據(jù)收集和規(guī)范,在這種模式下,所有數(shù)據(jù)來源一致,劃分口徑統(tǒng)一,從不同的層面進(jìn)行數(shù)據(jù)分析產(chǎn)生的結(jié)果也是一致的?數(shù)據(jù)采集能夠?qū)崿F(xiàn)與交易事件發(fā)生?發(fā)展同步,真正達(dá)到實時反映資產(chǎn)的實際狀態(tài)?

3.3 完善資產(chǎn)管理機(jī)制

完成固定資產(chǎn)管理的各項工作必須建立起有效的管理機(jī)制,以促進(jìn)管理目標(biāo)的實現(xiàn)?完善固定資產(chǎn)管理方面的機(jī)制必須受到政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重視與認(rèn)可,具體措施如下:各預(yù)算單位設(shè)定固定資產(chǎn)管理工作崗位人員責(zé)任制,財政部門也應(yīng)設(shè)立監(jiān)督預(yù)算單位固定資產(chǎn)管理工作崗位人員責(zé)任制,提高管理人員的素質(zhì)要求,定期由政府的財政部門進(jìn)行檢查?考核,考核結(jié)果作為固定資產(chǎn)管理工作崗位人員提拔?任用等的依據(jù);將固定資產(chǎn)管理水平作為管理責(zé)任人審計的重要一項等?

3.4 加強(qiáng)固定資產(chǎn)的盤點及處置工作

根據(jù)行政單位會計制度第三章資產(chǎn)的規(guī)定,固定資產(chǎn)應(yīng)每年盤點一次?但實際工作中,固定資產(chǎn)的盤點往往由于年終人手少?工作繁雜而未進(jìn)行?所以,固定資產(chǎn)的盤點工作必須認(rèn)真落實,從制度?時間?人手?領(lǐng)導(dǎo)抓起,對發(fā)現(xiàn)的賬實不符?盤盈?盤虧的固定資產(chǎn)及時進(jìn)行處理?應(yīng)建立切實可行的預(yù)算單位盤點?處置機(jī)制,并嚴(yán)格執(zhí)行,落實到人?積極處理好閑置固定資產(chǎn),引入資產(chǎn)評估程序,進(jìn)行競價出售?拍賣等公開?透明方式回收資金,或依法按政策捐贈邊遠(yuǎn)地

區(qū)等方式使國有資產(chǎn)保值?增值,提高固定資產(chǎn)的質(zhì)量,保證會計信息真實?可靠?政府的財政部門也應(yīng)建立固定資產(chǎn)的盤點?處置制度的監(jiān)督機(jī)制,對要處置的資產(chǎn)進(jìn)行金額?數(shù)量上把關(guān)和審批,并定期對預(yù)算單位的固定資產(chǎn)進(jìn)行清查?結(jié)論

本文在指出行政事業(yè)單位固定資產(chǎn)管理中存在問題的基礎(chǔ)上,提出了應(yīng)進(jìn)一步健全和完善固定資產(chǎn)管理體制?各部門固定資產(chǎn)的管理和使用應(yīng)堅持統(tǒng)一政策?統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)?分級管理?責(zé)任到人?物盡其用的原則,并通過建立完善與財務(wù)管理系統(tǒng)和辦公自動化系統(tǒng)相連接的固定資產(chǎn)管理軟件系統(tǒng),規(guī)范固定資產(chǎn)分類及代碼?加強(qiáng)盤點和處置的監(jiān)控等措施,使固定資產(chǎn)管理制度剛性化,達(dá)到實時監(jiān)控?硬性約束的目的?從而實現(xiàn)對行政事業(yè)單位固定資產(chǎn)的有效管理,提高固定資產(chǎn)的使用效益,保障固定資產(chǎn)的安全和完整?

參考文獻(xiàn):

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第四篇：資產(chǎn)評估與房地產(chǎn)評估要素比較

房地產(chǎn)估價與資產(chǎn)評估要素比較

房地產(chǎn)的定義：房產(chǎn)實物、地產(chǎn)實物及其權(quán)利的總稱。

（一）房地產(chǎn)估價中估價當(dāng)事人包括房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人，估價相關(guān)方包括估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用者及監(jiān)管機(jī)構(gòu)。估價委托人和估價相關(guān)方為評估報告使用者。資產(chǎn)評估中評估主體指從事資產(chǎn)評估的機(jī)構(gòu)和人員。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師對應(yīng)估價主體。注意：評估主體與評估客體是委托與被委托的關(guān)系，而不是代理與被代理的關(guān)系。

（二）房地產(chǎn)估價中估價對象為被評估的房地產(chǎn)，為了考慮、分析問題方便將房地產(chǎn)分為土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體三種基本存在形態(tài)。資產(chǎn)評估中評估客體指被評估的資產(chǎn)。

資產(chǎn)的定義：經(jīng)濟(jì)中，有用且稀缺就是資產(chǎn)。會計中，資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或事項形成的、有企業(yè)擁有或控制的、預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益或減輕負(fù)債的資源。資產(chǎn)評估中，是特定主體擁有或控制、能以貨幣計量的、能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。

（三）房地產(chǎn)估價原則，是指房地產(chǎn)估價活動所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。包括：獨立、客觀、公正原則；合法原則；價值時點原則；替代原則；最高最佳利用原則。

資產(chǎn)評估原則分為工作原則和技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則；工作原則包括：真實性、科學(xué)性、公平性、可行性、簡易性等原則；技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則包括：預(yù)期收益原則、供求原則、貢獻(xiàn)原則、替代原則、估價日期原則等。

（四）房地產(chǎn)估價依據(jù)是指一個估價項目中估價所依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關(guān)司法解釋、估價對象所在地的地方性法規(guī)、國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策、估價對象所在地的國家機(jī)關(guān)頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見和估價對象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等。例如，《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的有關(guān)規(guī)定，以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》、《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》等。

資產(chǎn)評估依據(jù)有六大類：

1、行為依據(jù)包括業(yè)務(wù)約定書、相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件；

2、法律法規(guī)依據(jù)包括全國人名代表大會及其委員會以主席令的形式發(fā)布的法律、國務(wù)院以總理令的形式發(fā)布的法規(guī)，各相關(guān)部門以部長令形式發(fā)布的規(guī)章制度，例如1991年91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；

3、準(zhǔn)則依據(jù)主要有兩條主線四個層次28條；

4、權(quán)屬依據(jù)包括法定和非法定權(quán)屬依據(jù)，法定依據(jù)：由專門的注冊登記機(jī)關(guān)注冊登記并發(fā)放權(quán)屬證明有房產(chǎn)（所有）證、土地（使用權(quán)）證、機(jī)動車輛行駛證、商標(biāo)專利等；非法定依據(jù)：發(fā)票、提貨證明及實物本身等；兩者的區(qū)別主要是能否對抗善意第三人；

5、取價依據(jù)是指價格參數(shù)從哪來。

6、其他依據(jù)。

第五篇：資產(chǎn)價格與貨幣政策研究論文

一．問題的提出：金融體系的變化及其對貨幣政策的挑戰(zhàn)

自70年代以來，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，金融創(chuàng)新、放松管制和金融全球化使得主要以美國為代表的工業(yè)國家資本市場發(fā)展日益深化與廣化，傳統(tǒng)的貨幣政策目標(biāo)與操作體系面臨著愈來愈多的挑戰(zhàn)。過去20年來，各國中央銀行雖然在控制商品與勞務(wù)的通貨膨脹方面已經(jīng)取得很大成效，但是對于資產(chǎn)價格的膨脹，卻難有對策。實踐上，早在1929年，紐約股市的暴跌即已導(dǎo)致美國和全世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入長期嚴(yán)重的蕭條；日本80年代末資產(chǎn)價格極度膨脹引發(fā)的“泡沫經(jīng)濟(jì)”對其經(jīng)濟(jì)造成了長期不利影響；[1]90年代以美國為代表的西方各國資產(chǎn)價格明顯地偏離實體經(jīng)濟(jì)上漲的趨勢更是引起了決策部門普遍擔(dān)憂。[2]

同樣的情形在20世紀(jì)80年代也在北歐國家（挪威、芬蘭、瑞典）出現(xiàn)過。在挪威，銀行貸款對GDp的比重從1984年的40％上升到88年的68％，資產(chǎn)價格急劇上升，同時投資與消費需求也顯著上升。但是石油價格的暴跌引起了自二戰(zhàn)以后最深刻的銀行危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退。在芬蘭，1987年擴(kuò)張性的預(yù)算導(dǎo)致大規(guī)模的信用擴(kuò)張，銀行貸款對GDp的比重從1984年的55％上升到1990年的90％。住房價格在1987年和1988年共上升了68％。1989年中央銀行為了抑制信用擴(kuò)張，提高利率和儲備，再加上1990年、1991年與俄羅斯貿(mào)易下降，經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，資產(chǎn)價格暴跌，政府不得不對銀行予以救助，GDp收縮了7％。在瑞典80年代后期持續(xù)的信用擴(kuò)張導(dǎo)致了房地產(chǎn)繁榮。1991年由于大量的是基于過度膨脹的資產(chǎn)價值，因此，眾多銀行遇到了困難，政府不得不干預(yù)，經(jīng)濟(jì)陷入衰退。

墨西哥提供了新興國家資產(chǎn)價格膨脹相同的版本。墨西哥在90年代初期進(jìn)行了銀行私有化和金融自由化，同時，取消了對商業(yè)銀行的儲備要求。Mishikin（1997）指出，銀行向私人非金融企業(yè)的貸款占GDp的比重從80年代末期的10％急劇上升到1994年的40％。同一時期，股票價格急劇上升。1994年總統(tǒng)暗殺和農(nóng)民起義引發(fā)了泡沫的崩潰，進(jìn)而出現(xiàn)了銀行與外匯危機(jī)，和嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退。

在這種大量的歷史案例背后，人們發(fā)現(xiàn)，隨著金融市場尤其是資本市場的深化和廣化，金融創(chuàng)新使得金融機(jī)構(gòu)功能分化，貨幣與其他金融資產(chǎn)界限日益模糊，貨幣供應(yīng)量與實際經(jīng)濟(jì)變量失去了穩(wěn)定的聯(lián)系，很多學(xué)者者感覺到傳統(tǒng)的貨幣政策理論需要尋找新的微觀基礎(chǔ)，正在醞釀著新的突破。

貨幣政策對實體經(jīng)濟(jì)和物價水平的影響有多種途徑。根據(jù)傳統(tǒng)的凱恩斯主義理論，這種影響主要是借助利率變量，影響消費和投資。但是，隨著金融體系的不斷變化，金融資產(chǎn)存量的增加，貨幣政策也可能通過對資產(chǎn)價格的影響，進(jìn)而影響消費和投資，具體的途徑如改變財富總量，改變借貸成本，以及各經(jīng)濟(jì)單位的資產(chǎn)負(fù)債狀況。金融體系已經(jīng)和正在發(fā)生的變革對貨幣政策有著重要的影響，但同時也非常難以操作和預(yù)測。尤其是金融資產(chǎn)對實際經(jīng)濟(jì)活動的比重，可交易金融資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比重持續(xù)增加，這些資產(chǎn)對利率、經(jīng)濟(jì)增長等變量的預(yù)期反應(yīng)更加敏感。

在中國，90年代以來金融市場的迅速發(fā)展以及居民資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中有價證券份額的持續(xù)增加，貨幣市場與資本市場的資金聯(lián)系加強(qiáng)，貨幣供應(yīng)量的統(tǒng)計劃分面臨新的檢討；而且，造成這種變化的基礎(chǔ)力量（金融的國際聯(lián)系、信息技術(shù)在金融領(lǐng)域的應(yīng)用、金融創(chuàng)新和制度變革等）還在加強(qiáng)，已經(jīng)并將繼續(xù)對中央銀行的貨幣政策提出同樣的挑戰(zhàn)。

下面我們首先通過主要發(fā)達(dá)國家家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的變化來看金融市場規(guī)模的增長。[3]

自20世紀(jì)70年代以來，世界各國的金融市場無論在規(guī)模還是范圍上都有顯著的增長。例如，從1985年到1998年，主要的OECD國家中，未清償?shù)男庞煤凸蓹?quán)總值對GDp之比，從150左右上升到250左右。（p.Mylonas etc.2000，）

圖表1 主要工業(yè)化國家金融市場趨勢（年末值，占GDp百分比）

銀行對私人非銀行部門信貸 私人部門國內(nèi)債務(wù)證券 股票市場市值

198519951998 199019951998 198519951998

美國686469 505671 528212

3日本99118118 333040 58172257

德國93103118 394253 212248

法國768780 413933 12326

5英國47116120 161728 62119169

意大利515860 2263231 101846

加拿大687988 9914 41619

4G10758486 394252 446798

資料來源：IMF International Financial Statistics;BIS International Banking and Financial Market Development;International Federation of Stock Exchanges.轉(zhuǎn)引自p.Mylonas etc.2000，p.15。

從上表中可以看出，盡管銀行信貸在大多數(shù)國家中還是主要的融資來源，但是確實存在著資金從銀行貸款向各種證券（包括貸款的證券化，尤其是銀行的抵押貸款）的轉(zhuǎn)移。這體現(xiàn)在金融財富從銀行存款向機(jī)構(gòu)投資者和直接持有債券與股權(quán)的轉(zhuǎn)移，這種變化在美國尤其明顯。因此，具有流動性和可交易的金融資產(chǎn)在GDp和金融資產(chǎn)總量中的比重明顯上升，其結(jié)果是總財富中的一個很大比重對一般市場變化和價格變化更加敏感。

從家庭資產(chǎn)負(fù)債表看，OECD各國（除日本）凈財富相當(dāng)于個人可支配收入的4－6倍，而且在90年代有所上升。家庭負(fù)債則相當(dāng)于個人可支配收入的1倍左右。因此，家庭金融資產(chǎn)與負(fù)債的比大約為3－5倍。非金融企業(yè)的凈值與GDp的比重在大多數(shù)國家都較低。但是企業(yè)的金融資產(chǎn)（不包括自有股權(quán)的價值）與GDp相比是上升的。

過去20多年中，發(fā)達(dá)國家和大多數(shù)發(fā)展中國家較為成功地控制住了通貨膨脹，經(jīng)濟(jì)學(xué)家都同意物價穩(wěn)定是宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和持續(xù)增長的前提，但是這并不是經(jīng)濟(jì)增長的必然保證。隨著金融結(jié)構(gòu)的變化，金融資產(chǎn)存量的累積對貨幣政策提出的挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)在以下幾個方面，第一，資產(chǎn)價格的定價基礎(chǔ)是什么？資產(chǎn)價格的變動是否應(yīng)該、而且能夠得到控制？第二，貨幣政策需要經(jīng)由許多中間環(huán)節(jié)才能最終影響實體經(jīng)濟(jì)，在這一過程中，資產(chǎn)價格對消費和投資的影響如何？第三，貨幣政策最終目標(biāo)是維持幣值穩(wěn)定，但是傳統(tǒng)的衡量通貨膨脹壓力的指標(biāo)所包含的判別經(jīng)濟(jì)總量的信息已逐步喪失，因此是否需要將資產(chǎn)價格的變化納入通漲指標(biāo)？[4]

迄今為止，對資本市場與貨幣政策的研究主要是一些貨幣政策機(jī)構(gòu)，例如，BIS1998年組織過兩次專題研討，并出版了論文集；美國聯(lián)儲Kansas1998年年會將資產(chǎn)價格與貨幣政策關(guān)系作為三大議題之一；日本中央央行鑒于“泡沫”時期的教訓(xùn)，也有一些探討。但是學(xué)術(shù)界正式的研究還比較缺乏，既有的研究成果大多還處在工作論文與討論論文形態(tài)上。筆者近年來在德國與日本的訪問研究過程中，以及與這一領(lǐng)域的領(lǐng)先學(xué)者[5]的交流中感覺到，雖然大家均認(rèn)為資本市場的發(fā)展對貨幣政策提出了新的挑戰(zhàn)，但是在這些國家中，這一問題的研究嚴(yán)格說來并沒有展開。所幸的是，一些著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)者，例如倫敦經(jīng)濟(jì)學(xué)院的C.Goodhart，普林斯頓大學(xué)的B.Bernanke, 紐約大學(xué)的M.Gertler，以及沃頓商學(xué)院的F.Allen，Gale等學(xué)者開始積極在這一領(lǐng)域進(jìn)行探索。我國學(xué)者中，錢小安（1998），茍文均（2001）有論文進(jìn)行過初步探討；下面對既有的研究作簡要歸納并分析這一研究領(lǐng)域存在的問題。

二． 資產(chǎn)價格在貨幣政策制訂中的意義

在討論之前，我們需要對討論的對象即金融資產(chǎn)作簡單的界定。由于金融創(chuàng)新產(chǎn)生了大量的新的金融資產(chǎn)，同時，原有資產(chǎn)的可交易性不斷增加，目前存在著很多資產(chǎn)價格形式。例如證券化的債務(wù)與普通的銀行貸款不同，已經(jīng)具有了可觀察的價格。不過，即使如此，還有大量的金融資產(chǎn)是不可交易的（例如個人債務(wù)），它們的市場價格與貨幣政策沒有直接關(guān)系。換句話說，盡管金融資產(chǎn)的價格信息已經(jīng)非常龐大，但是貨幣政策還是通過象銀行貸款這樣沒有市場價格的金融資產(chǎn)而發(fā)揮作用的。而可交易的資產(chǎn)價格變動是通過影響企業(yè)的擔(dān)保品價值、金融中介機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債狀況等，對經(jīng)濟(jì)政的信貸總量發(fā)揮影響。因此，在分析資產(chǎn)價格與貨幣政策關(guān)系時，必須注意區(qū)分不同國家，不同時期金融資產(chǎn)形式的變化。在既有的關(guān)于資產(chǎn)價格與貨幣政策研究中，一般是以股票和房地產(chǎn)為代表，本文以下的討論也是如此。[6]

(1)資產(chǎn)價格的信息內(nèi)涵（information content）：

無論就貨幣政策的傳導(dǎo)過程還是貨幣政策的目標(biāo)而言，資產(chǎn)價格所包含的信息都具有重要的意義。因為資產(chǎn)價格是貨幣政策傳導(dǎo)中聯(lián)系實體經(jīng)濟(jì)的中介之一，也可以作為經(jīng)濟(jì)預(yù)測的領(lǐng)先指標(biāo)。

一般認(rèn)為，股價和利率期限結(jié)構(gòu)是最具有信息內(nèi)涵的變量。從理論上看，股價的變化反應(yīng)未來盈利增長的預(yù)期，而未來盈利增長與產(chǎn)出增長關(guān)系密切，所以股價的變化可以提供未來經(jīng)濟(jì)活動的信息。至于利率期限結(jié)構(gòu)。根據(jù)預(yù)期理論，長期利率是未來各期間短期利率的平均值，反映了未來實際經(jīng)濟(jì)增長和通貨膨脹的市場預(yù)期。因此，也可以較好地作為未來經(jīng)濟(jì)活動的領(lǐng)先指標(biāo)。但是，從實證研究來看，各國相差很大，尤其是這兩個變量與實體經(jīng)濟(jì)變量之間的因果關(guān)系難以確認(rèn)（陳裴紋，2000）。

這說明，資產(chǎn)價格信息內(nèi)涵的大小在很大程度上與各國資本市場深化的程度有關(guān)，因此，資產(chǎn)價格在貨幣政策中的地位需要根據(jù)不同國家的具體情況而定。從目前的情況看，資產(chǎn)價格很難直接作為貨幣政策的指標(biāo)，但是，可以作為間接的參考目標(biāo)。例如美國和我國臺灣的景氣動向領(lǐng)先指標(biāo)中即包括股價。

(2)資產(chǎn)價格的決定：基本面與“泡沫”

在貨幣政策的制訂過程中，無論中央銀行將資產(chǎn)價格是看作信息變量（information variable）、參考變量（indicator），還是目標(biāo)變量（target variable），都必須了解資產(chǎn)價格變化的原因。同時，只有充分了解資產(chǎn)價格變化的原因，才能采取相應(yīng)的對策。

金融資產(chǎn)代表了對商品和服務(wù)的請求權(quán)，現(xiàn)代資產(chǎn)定價理論建立在這樣的假設(shè)基礎(chǔ)上，即人們進(jìn)行資產(chǎn)交易的目的是在不同時期中進(jìn)行消費的最優(yōu)配置，要使得一個單位當(dāng)期消費的邊際收益與將這一個單位的貨幣投資于某種資產(chǎn)，將來出售該資產(chǎn)進(jìn)行消費的邊際收益相等。這就導(dǎo)致了該資產(chǎn)的風(fēng)險調(diào)整的預(yù)期收益率和無風(fēng)險利率之間的套利條件，一種資產(chǎn)的價格是其預(yù)期收益流的風(fēng)險調(diào)整貼現(xiàn)值。以股利定價的“戈頓方程”（Gordon Equation）為例，[7]

p=D/(g+r-g），p是股票價格, γ是實際利率，ρ股票風(fēng)險溢價，g是股息增長率。

股價是未來股利的貼現(xiàn)流，既受到實際因素的影響，又受到未來預(yù)期的影響。這個簡單且廣泛使用的公式說明，股票價格與無風(fēng)險利率或投資者的風(fēng)險升水呈反向關(guān)系，與盈利增長呈正向關(guān)系。但是，它在實際應(yīng)用中的問題是，由于它是基于未來盈利和利率，而者兩者都是無法直接觀察到的。必須依賴對未來的預(yù)期，因而必然受到投資過于樂觀或悲觀情緒的影響。歷史經(jīng)驗表明，這種情緒經(jīng)常使得股票價格對實際盈利和股息做出過度的反應(yīng)，也就是說投資心理在股價決定中往往起著關(guān)鍵的作用，使其偏離“基礎(chǔ)”或“均衡”水平。[8]

至少到目前為止，金融學(xué)理論不能準(zhǔn)確區(qū)分資產(chǎn)價格中的基礎(chǔ)價格和泡沫成分（參見野口，1993: Blanchard and Fisher, 1989, Chp.5;Kindlerberger,1996;小川?北坂，1998;）。因此，中央銀行要在做出政策之前確定類似股票資產(chǎn)的“實際價值”，或者說要判斷是否存在“泡沫”是非常困難的。

三.資產(chǎn)價格與貨幣政策的目標(biāo)

目前世界各國央行多將物價穩(wěn)定作為貨幣政策的目標(biāo)。例如，日本銀行法第二條規(guī)定，“日本銀行的基本任務(wù)是穩(wěn)定物價，并借此保障國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展”。因此，日本的中央銀行在資產(chǎn)價格膨脹時期，并不是要對資產(chǎn)價格采取直接的措施，而是要通過一般物價的持續(xù)穩(wěn)定來保障國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。但是對于“物價穩(wěn)定”這一定義本身存在多種看法。白冢重典認(rèn)為，物價穩(wěn)定不應(yīng)機(jī)械地理解為統(tǒng)計上的物價指標(biāo)相對穩(wěn)定，更本質(zhì)的是將它理解為保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的前提，即“持續(xù)的物價穩(wěn)定”。從日本泡沫經(jīng)濟(jì)的教訓(xùn)看，作為保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和效率的必要條件，未來通貨膨脹預(yù)期的穩(wěn)定是極其重要的。與貨幣政策有關(guān)的是，保持未來物價預(yù)期的穩(wěn)定，防止通貨膨脹和通貨緊縮的預(yù)期都很重要。正是在這一意義上，我們需要研究資產(chǎn)價格的變化在貨幣政策中的地位。（白冢重典，2001，p290）。

雖然理論與歷史經(jīng)驗均顯示，一般物價水平的穩(wěn)定有助于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與增長，但是并不能保證金融的穩(wěn)定。相反，物價穩(wěn)定有時反而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)主體過分承擔(dān)風(fēng)險的行為。例如20世紀(jì)20年代后期美國的資產(chǎn)價格膨脹和80年代后期日本的“泡沫經(jīng)濟(jì)”恰恰出現(xiàn)在一般價格水平比較穩(wěn)定的環(huán)境中?！半m然資產(chǎn)價格的波動并不是什么新現(xiàn)象，但是多數(shù)工業(yè)化國家過去20多年中，一個顯著的特點是資產(chǎn)價格的持續(xù)上升和急劇下跌發(fā)生在消費物價下降和宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的環(huán)境中”（IMF,2000, p.77）。物價下降的原因主要在于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化、財政紀(jì)律的實施和中央銀行在控制通漲方面的成功（瞿強(qiáng)，2000a），認(rèn)為低通漲有可能助長資產(chǎn)價格膨脹的理由主要有以下幾點（陳裴紋，2000）：1.當(dāng)通漲率趨緩時，名義利率隨之走低，由于“貨幣幻覺”，在短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)主體感覺不到實際利率的下降，因而引發(fā)大量借貸，增加了投資者利用銀行信貸進(jìn)行投資活動的機(jī)會；2.物價穩(wěn)定使得經(jīng)濟(jì)主體預(yù)期貨幣當(dāng)局不會提高利率，因而經(jīng)濟(jì)會持續(xù)擴(kuò)張，并愿意承擔(dān)更多的風(fēng)險；3.低通漲期間，央行容易認(rèn)為貨幣供應(yīng)的擴(kuò)張是貨幣實際需求的增加或貨幣流通速度減緩的現(xiàn)象，因而傾向于維持寬松的貨幣政策；4.低通漲期間，由于貨幣政策寬松，平均實際利率下降，風(fēng)險溢價下降，因而資產(chǎn)價格將上升。[9]

如果說在低通漲環(huán)境下容易出現(xiàn)資產(chǎn)價格膨脹，另一方面，在這種環(huán)境下“資產(chǎn)泡沫”破滅對經(jīng)濟(jì)的危害更大，因為在這種情況下資產(chǎn)價格的實際調(diào)整只能通過名義價格的大幅下降來實現(xiàn)，而資產(chǎn)價格的急劇下降會對家庭、企業(yè)和金融部門的資產(chǎn)負(fù)債狀況產(chǎn)生嚴(yán)重沖擊，進(jìn)而危及金融體系和實體經(jīng)濟(jì)的安全。Kent and Lowe（1998）比較了澳大利亞70年代初和80年代末兩次房地產(chǎn)泡沫發(fā)現(xiàn)，盡管這兩次資產(chǎn)價格實際跌幅相近，但是后者通漲水平較低，因此資產(chǎn)名義跌幅更大，其后的經(jīng)濟(jì)衰退持續(xù)更久。因此，在低通漲時期，貨幣當(dāng)局對資產(chǎn)價格的持續(xù)上漲更應(yīng)該警惕。[10]

資產(chǎn)價值取決于對未來的預(yù)期。由于貨幣的價值取決于貨幣政策，那么對未來貨幣政策的預(yù)期自然也會影響到那些具有名義貨幣收入的資產(chǎn)的定價。反過來，貨幣政策的制訂本身也應(yīng)該考慮反映市場預(yù)期的資產(chǎn)價格。這里關(guān)鍵的問題是資產(chǎn)價格是否應(yīng)該包括在通貨膨脹的貨幣政策目標(biāo)中？

目前世界各國的物價指數(shù)均沒有直接包括資產(chǎn)價格。這是因為資產(chǎn)價格一般是用來反映各個時點上商品的消費的成本變動，屬于流量分析。根據(jù)這一理論，自然不應(yīng)包括作為存量的各種資產(chǎn)。例如已經(jīng)使用的住宅價格的變化不包括在物價指數(shù)中，但是房租的價格應(yīng)計入物價指數(shù)。

但是，我們可以利用資產(chǎn)價格中所包含的信息，從動態(tài)的角度擴(kuò)展物價指數(shù)的概念。這方面最初的嘗試是Alchian and Klein(1973)，C.Goodhart（1995）進(jìn)行了初步的探討，白冢重典在一系列論著中（1998, 1999, 2001）做了系統(tǒng)的分析。

Alchian and Klein(1973)“沿著費雪的跨期消費分析傳統(tǒng)”（p193），首先提出了“不同時點上的生活費用指數(shù)”（intertemporal cost of living index, ICLI）概念，借此綜合反映為了實現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)福利，各個不同時點上生活費用的變化。其基本思想可以簡單歸納如下：

家庭或代表性個人在某個特點時點上的消費并不僅僅取決于其當(dāng)期收入和當(dāng)期價格，根據(jù)生命周期理論，當(dāng)期消費受整個生命周期中各階段預(yù)期收入與價格的影響。如果考慮家庭在生命周期中的消費最優(yōu)化問題，其預(yù)算約束為生命周期中的收入等于生命周期中的消費。這樣一來，資產(chǎn)價格因為反映未來商品和服務(wù)的價格預(yù)期，應(yīng)該作為代理變量來考慮。

這種論述當(dāng)然是非常抽象的，涉谷（1991）對此進(jìn)行了具體化嘗試，建立了“動態(tài)均衡價格指數(shù)”（DEpI: dynamic equilibrium price index），他用單個商品跨期科布－道格拉斯效用函數(shù)代替Alchian and Klein的一般效用函數(shù)假設(shè)，用物價指數(shù)（GDp deflator）pt和資產(chǎn)價格（國民財富變化率）qt加權(quán)幾何平均數(shù)，構(gòu)建了如下價格指數(shù)公式：

此處α為當(dāng)期商品?服務(wù)價格的權(quán)重參數(shù)，α=ρ/(1+ρ), ρ為時間偏好率。

白冢認(rèn)為，從理論上看DEpI指標(biāo)因為動態(tài)考慮了資產(chǎn)價格因素，很有價值，但是在實踐中，還有很多難題有待解決：第一，資產(chǎn)價格除了受對未來商品?服務(wù)價格預(yù)期的影響之外，還受其他很多因素的影響，因此，未必能夠反映未來的價格變化。第二，資產(chǎn)價格在指數(shù)中的權(quán)重難以確定；如果說當(dāng)期消費只是生命周期中的一小部分的話，則當(dāng)期消費權(quán)重勢必很小，因此統(tǒng)計的準(zhǔn)確性存在很大問題。因此，DEpI既不能作為政策目標(biāo)，也不能用來進(jìn)行直接的政策判斷，至多可以在做定性分析時作為參考指標(biāo)。（白冢，2001，p296）。

四?資產(chǎn)價格與貨幣政策傳導(dǎo)

所謂“傳導(dǎo)機(jī)制”實際上是貨幣政策影響實體經(jīng)濟(jì)的分析框架。這是一個非常復(fù)雜的機(jī)制，迄今缺乏共識，爭論紛紜?？偲饋砜?，有三種觀點（Mishkin, 1995；Taylor, 1995;Meltzer, 1995;Bernanke and Gertler, 1995）：

圖表 三種代表性的貨幣政策傳導(dǎo)圖示

其一是傳統(tǒng)的凱恩斯主義觀點（Keynesian View）：貨幣政策操作?短期利率?長期利率?投資與消費?實體經(jīng)濟(jì)；

其二是貨幣主義觀點（Monetarism View）：貨幣政策操作?短期利率?多種資產(chǎn)利率的相應(yīng)變化?“財富效應(yīng)”，“Tobin q”等 ?實體經(jīng)濟(jì)；

其三是80年代以來出現(xiàn)的所謂“信貸觀點”（Credit View）：貨幣政策?資產(chǎn)價格變化?企業(yè)和銀行資產(chǎn)負(fù)債表的變化?社會信用水平?實體經(jīng)濟(jì)。

所謂貨幣政策的傳導(dǎo)，實際上就是央行貨幣政策的變化（貨幣或者短期利率的調(diào)整）如何影響實際經(jīng)濟(jì)，因此，關(guān)于資產(chǎn)價格在貨幣政策傳導(dǎo)中的作用，就是研究資產(chǎn)價格與實際經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。[11]

資產(chǎn)價格與實際經(jīng)濟(jì)的關(guān)系：

關(guān)于資產(chǎn)價格變化對于實際經(jīng)濟(jì)的影響，已經(jīng)有大量的經(jīng)驗研究。例如，E.Fama(1990)研究了美國的案例，J.Chio etc.(1999)研究了G-7的案例；但是，資產(chǎn)價格是否能夠作為經(jīng)濟(jì)變動的領(lǐng)先指標(biāo)取決于資產(chǎn)的類型和一個國家資本市場的深度與廣度，也即取決于一個國家的金融結(jié)構(gòu)。p.Mauro研究了股票市值占GDp比重，與股價作為經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先指標(biāo)之間的關(guān)系（IMF Wp？）。一般說來，股價在很多國家具有比較顯著的領(lǐng)先性質(zhì)（例如在美國、英國、日本股價是GDp的領(lǐng)先指標(biāo)，但在德國、法國則不是）。

圖表2 工業(yè)化國家產(chǎn)出缺口、房地產(chǎn)價格、股價變化之間的相關(guān)性（IMF,2000,p78）

資產(chǎn)價格與消費：

資產(chǎn)價格對消費的影響大概有三種途徑：第一，根據(jù)生命周期或持久收入模型，消費支出是家庭生命周期中總的金融資源的函數(shù)，因此金融資產(chǎn)價格的變化自然會影響消費支出。第二，當(dāng)期消費受到對未來收入水平預(yù)期的影響，而資產(chǎn)價格變化影響未來收入水平的預(yù)期；第三，古典的消費生命周期理論假設(shè)資本市場是完全的，這樣家庭可以根據(jù)其凈財富和持久收入，在各個時期中最優(yōu)分配消費支出。但是在實踐中，由于各種市場磨擦的存在，家庭事實上不能單純地根據(jù)收入預(yù)期來借貸，當(dāng)期消費對可支配收入和外部融資“過度敏感”。資產(chǎn)價格的變化影響當(dāng)期收入和外部借貸成本，因而影響到總消費水平。

證據(jù)表明，在多數(shù)工業(yè)化國家中，房地產(chǎn)和股價的變化對民間消費支出有顯著影響。但是這種影響因各國金融結(jié)構(gòu)、資本市場發(fā)達(dá)程度的不同而不同。其中最突出的是美國，據(jù)估計其消費支出對股票凈市值的彈性大約在0.03—0.07之間。其次是加拿大、英國、日本等，而在法國、意大利則不明顯（IMF,2000, p98）。[12]

圖表3：家庭持有的股權(quán)在凈財富中的比重

80－8485－8990－94959697

美國10.611.015.119.520.924.4日本4.57.65.85.44.93.7

英國5.56.39.411.311.312.4

加拿大13.713.914.215.616.518.3法國1.33.12.92.62.93.2意大利0.82.13.63.83.64.7

資料來源：L.Boone etc.Stock Market Fluctuations and Consumption Behavior, OECD, Wp.98(21)，paris。

資產(chǎn)價格與投資：

資產(chǎn)價格對投資的影響主要有三個途徑：第一，Tobin’s q 效應(yīng)；第二，資產(chǎn)價格變化影響未來的GDp增長，從而影響當(dāng)期的投資支出；第三，資產(chǎn)價格的變化影響企業(yè)的凈值，從而外部資金的成本，通過“信貸渠道”（”Credit Channel”）影響投資。

在美國90年代中后期的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張中，資產(chǎn)價格對投資的影響非常顯著，Tobin’s q 從1992年到1998年上升了75％，為戰(zhàn)后的最高水平。其他國家，例如澳大利亞、英國、日本也是如此，而法國、德國這種關(guān)系則稍弱。（IMF, 2000, p100）。

下面我們根據(jù)“信貸觀點”分析資產(chǎn)價格的上升和下降過程對宏觀經(jīng)濟(jì)影響的非對稱性。

資產(chǎn)價格變化對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，如前所述大約有兩個途徑，一是通過財富效應(yīng)對消費的影響，另一是通過外部籌資成本的變化影響投資，同時在這一過程中，金融體系的負(fù)擔(dān)加重。具體說來，如果資產(chǎn)價格大幅下降，經(jīng)濟(jì)主體的擔(dān)保價值、凈資產(chǎn)下降，不良資產(chǎn)增加，外部資產(chǎn)籌措成本上升。一方面，債務(wù)人還貸困難，另一方面?zhèn)鶛?quán)人擔(dān)心債務(wù)人風(fēng)險增加，兩者的行為均會趨于謹(jǐn)慎，總需求因而收縮。Bernanke, Gertler and Gilchrist(1996)分析認(rèn)為，如果債權(quán)人和債務(wù)人之間存在信息不對稱，資產(chǎn)價格的下降和總需求下降之間就會出現(xiàn)惡性循環(huán)，即所謂“金融加速因子”（financial accelerator）。[13]

在分析上述過程中，自有資本對未來可能出現(xiàn)的風(fēng)險、損失的“預(yù)防”功能非常重要。這種功能在經(jīng)濟(jì)順利發(fā)展的時期通常不被重視，但是一旦經(jīng)濟(jì)主體對經(jīng)濟(jì)的預(yù)期發(fā)生變化，自有資本不足的問題就會暴露出來。因為資產(chǎn)價格暴落擔(dān)保價值下降，自有資本大幅減少，金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)和個人的破產(chǎn)風(fēng)險增加，經(jīng)濟(jì)主體的行為更加謹(jǐn)慎，同時對交易對方的態(tài)度也趨于謹(jǐn)慎。正是這一點使得泡沫崩潰時期的影響呈現(xiàn)出非對稱性特點。資產(chǎn)價格變化還會通過它對金融體系的影響進(jìn)一步擴(kuò)大。尤其是在資產(chǎn)價格上升過程中，銀行為客戶提供信貸購買資產(chǎn)，這種成本就非常大。同時，泡沫時期虛假的價格信號導(dǎo)致實際資源的不當(dāng)配置。一旦泡沫崩潰，這些實物資產(chǎn)難以改做其他用途，價值也會隨之減小。

資產(chǎn)價格與金融體系的穩(wěn)定：

工業(yè)化國家自20世紀(jì)70年代以來，金融業(yè)發(fā)展迅速，金融部門占GDp的比重顯著上升，金融部門內(nèi)部隨著政府管制的放松，競爭激烈，銀行業(yè)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)減少，與高杠桿的家庭、企業(yè)的資產(chǎn)交易、抵押融資顯著增加。例如，在很多國家80年代和90年代早期，銀行的房地產(chǎn)貸款急劇上升。

圖表4： 一些國家銀行的房地產(chǎn)貸款（占私人部門貸款的％）

***

2加拿大303346

51法國28293130

德國44464240

日本12142419

挪威51485046

葡萄牙2328343

3西班牙19192730

瑞士5152545

4英國16193132

美國29314143

資料來源：BIS 年報，各期。

銀行與資本市場的這種越來越密切的聯(lián)系反映在資產(chǎn)價格（房地產(chǎn)和股價）的變化對銀行等金融中介機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債狀況有很大的影響。一方面，銀行非貸款資產(chǎn)的價格下降和從事資產(chǎn)交易的收入可能下降，另一方面，更重要的是，資產(chǎn)價格的下降使得家庭、企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況惡化，凈資產(chǎn)減少，借貸能力下降；同時銀行的不良資產(chǎn)增加，資本狀況惡化，貸款能力下降。普遍而持續(xù)的資產(chǎn)價格下跌更是容易形成“受用收縮”（“Credit Crunch”），使實際經(jīng)濟(jì)遭受打擊。（Fisher,1933;Bernanke and Gertler, 1983等。）

根據(jù)Gordon 方程，如果資產(chǎn)價格能夠完全由基本因素決定，就是最有效率的市場信號，資產(chǎn)價格的變動對貨幣政策也不會有意外的沖擊。

但是，資產(chǎn)價格經(jīng)常不是單純由基礎(chǔ)因素決定，從而出現(xiàn)所謂的“泡沫”?！芭菽贝嬖诘年P(guān)鍵在于投資者的預(yù)期。“泡沫”有廣義和狹義之分。如果投資者出于的資產(chǎn)邊際收益的過度預(yù)期，使得資產(chǎn)價格超出實際價值，可以稱之為“廣義泡沫”；如果在這種預(yù)期之外，投資者單純地判斷資產(chǎn)價格還會持續(xù)上升，并且在其下降前可以拋售套利，由此導(dǎo)致的資產(chǎn)價格上升就是“狹義的泡沫”。但是，從歷史經(jīng)驗看，資產(chǎn)價格不可能脫離基礎(chǔ)因素長期上升，含有“泡沫”的資產(chǎn)價格在某一時期一定會進(jìn)行調(diào)整。這種調(diào)整會通過前面分析過的幾種途徑影響實際經(jīng)濟(jì)。目前關(guān)于貨幣政策機(jī)制的三種代表性觀點均存在的問題，首先，這三種觀點對于資產(chǎn)價格與貨幣政策關(guān)系均缺乏統(tǒng)一的解釋，對于資產(chǎn)價格與實體經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，無論理論研究還是實證檢驗，均不夠成熟。其次，就中國的貨幣政策的傳導(dǎo)而言，第一種觀點將金融資產(chǎn)抽象為貨幣，顯然過于簡單；第二中觀點需要金融資產(chǎn)在居民資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占相當(dāng)大的比重，也即在不同的金融體制中差異較大；第三種觀點需要廣泛的金融資產(chǎn)抵押貸款制度，或者金融部門與企業(yè)更密切的聯(lián)系。因此，對現(xiàn)實的解釋力都比較欠缺。

五?政策選擇

既然我們分析了資產(chǎn)價格泡沫對經(jīng)濟(jì)有多種不利影響，貨幣政策應(yīng)該如何應(yīng)對呢？

從理論上說，貨幣政策的最終目標(biāo)是保持貨幣幣值的穩(wěn)定和整個金融體系的穩(wěn)定，而資產(chǎn)價格的變化與金融體系的穩(wěn)定關(guān)系密切。如果存在資產(chǎn)價格過度波動的現(xiàn)象，常常會引起實體經(jīng)濟(jì)的損失，因此，有些學(xué)者認(rèn)為央行應(yīng)通過調(diào)控利率等手段，進(jìn)行干預(yù)。澳大利亞央行學(xué)者Kent And Lowe認(rèn)為，資產(chǎn)價格上漲與下跌對實際經(jīng)濟(jì)的影響是不對稱的，金融體系內(nèi)部的監(jiān)管能夠限制，但不能消除“泡沫”，因此，為了避免資產(chǎn)價格過度上漲和最終崩潰帶來的長期影響，貨幣政策在資產(chǎn)價格上漲的初期就應(yīng)該通過調(diào)整利率等手段來干預(yù)資產(chǎn)價格（Kent and Lowe,1997）。

Goodhart 認(rèn)為，中央銀行將貨幣政策的目標(biāo)只限定的通貨膨脹上，顯得過于狹窄，象住宅、金融資產(chǎn)等的價格也應(yīng)該包括在廣義的通貨膨脹指標(biāo)內(nèi)。如果將通貨膨脹定義為貨幣價值的下降，那么，未來消費的價格應(yīng)該與現(xiàn)在消費的商品與勞務(wù)的價格一樣重要。

但是，鑒于資產(chǎn)價格決定的基礎(chǔ)難以把握，缺乏可操作的工具，各國中央銀行在實踐中也持比較保守的態(tài)度[14]。更多的學(xué)者較為普遍的看法是，貨幣政策不應(yīng)該試圖直接對資產(chǎn)價格的變化作出反應(yīng)（Bernanke and Gertler,1999；Cogley,1999）。小川?北坂認(rèn)為，“盡管資產(chǎn)價格影響消費與投資，但是政策當(dāng)局將資產(chǎn)價格納入一般物價目標(biāo)，為了穩(wěn)定資產(chǎn)價格而介入資金分配，從經(jīng)濟(jì)理論上看有違市場效率原則，從技術(shù)層面看，也缺乏有效的手段。政府所能做的充其量是規(guī)范市場信息披露制度，最大限度地抑制市場‘噪音’”（小川一夫?北坂真一，1998，p261）。[15]也有人認(rèn)為，雖然中央銀行不應(yīng)該也無法直接控制資產(chǎn)價格，但是對于資產(chǎn)價格變化對實際經(jīng)濟(jì)活動的物價水平的影響，應(yīng)該采取一定的措施。Crockett（1998），“比較一直的共識是，貨幣政策不應(yīng)該以任何直接的方式就資產(chǎn)價格納如目標(biāo)體系，而是應(yīng)該致力于物價的穩(wěn)定，并保證金融體系足以應(yīng)付資產(chǎn)價格的波動”。這方面值得注意的研究是Bernanke and Gertler（1999）。他們提出了“有彈性的通貨膨脹目標(biāo)”（flexible inflation targeting），認(rèn)為長期中的通漲目標(biāo)，應(yīng)該能同時保證宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和金融體系的穩(wěn)定。[16]下面，我們簡要討論與這一主張有關(guān)的經(jīng)常被中央銀行當(dāng)作反應(yīng)函數(shù)使用的Taylor’s Rule。其基本思想是，作為貨幣政策操作目標(biāo)的利率要綜合考慮通漲率和GDp缺口對均衡水平的偏離（Taylor,1993；King,1999；更多的資料參見J.Taylor的webside）。公式為，公式中it為t期的短期名義利率（央行的操作目標(biāo)），為長期均衡中的短期名義利率，為t期的通貨膨脹率，為通貨膨脹目標(biāo)值，yt為t期的GDp缺口，為GDp缺口的均衡水平。

Taylor’s Rule的標(biāo)準(zhǔn)解釋是，央行應(yīng)將通漲率和GDp缺口作為經(jīng)濟(jì)活動水平的兩個代表性指標(biāo)，并根據(jù)各自對目標(biāo)值在偏離程度來評價其相對重要性。但是，如果將GDp缺口看作未來通漲壓力的代理變量，泰勒規(guī)則也可以被理解為央行對現(xiàn)在與未來物價趨勢反應(yīng)的一種規(guī)則（Mayer, Goodhart）。根據(jù)這種理解，資產(chǎn)價格的變化可以通過前述財富效應(yīng)、資產(chǎn)負(fù)債（凈值）效應(yīng)等途徑，對GDp缺口產(chǎn)生影響，最終作為未來物價變動壓力而發(fā)揮作用。具體說，一方面，當(dāng)期GDp缺口中，吸收了資產(chǎn)價格變化的影響，根據(jù)泰勒規(guī)則，短期名義利率的調(diào)整，可以對未來的通貨膨脹采取相應(yīng)的措施；或者，將泰勒規(guī)則公式加以擴(kuò)展，加入資產(chǎn)價格信息變量。[17]

結(jié)語：

本文從金融體系的變化，資產(chǎn)價格與貨幣政策目標(biāo)，資產(chǎn)價格在貨幣政策傳導(dǎo)中的地位，和目前各國央行在實踐中對資產(chǎn)價格的處理方法等四個方面，對資產(chǎn)價格與貨幣政策的關(guān)系進(jìn)行了總結(jié)。可以看出，迄今的研究主要著眼于政策操作層面上，具體說，就是在政策傳導(dǎo)和政策目標(biāo)上，至于引起這些困難的制度變化和影響的理論問題缺乏更深入、系統(tǒng)的分析。而正是在這方面需要新的突破。筆者認(rèn)為，目前這一領(lǐng)域的研究困難在很大程度上與過于專業(yè)化的研究方法有關(guān)，貨幣政策與資本市場尤其是與資產(chǎn)價格之間的關(guān)系，涉及到至少兩個研究領(lǐng)域，即貨幣理論與政策，以及金融經(jīng)濟(jì)學(xué)。[18]過于專業(yè)化的方法在一定程度上限制了研究的深入和擴(kuò)展。

從某種意義上說，20世紀(jì)70年代以來世界范圍內(nèi)出現(xiàn)的金融體系的大幅變革，未必改變了金融體系的基本關(guān)系，盡管資產(chǎn)存量顯著增加，資本市場日益發(fā)達(dá)，衍生工具層出不窮，但是，資產(chǎn)價格膨脹的過程、影響在歷史上的各個時期并沒有多大改變（Goodhart，1995c）。日本一橋大學(xué)的清水啟典，按照Fisher(1933)年“債務(wù)收縮”分析框架，對比了29－33年美國金融危機(jī)和80年代后期日本的泡沫經(jīng)濟(jì)，發(fā)現(xiàn)兩者在形成原因、過程和危害等各方面具有高度的相似性（清水啟典，1997，第11章）。這就提出了一個重要的理論問題，在資本市場高度發(fā)達(dá)的情形下，貨幣－信用－資產(chǎn)在形式上更趨復(fù)雜，相互轉(zhuǎn)換更為迅捷，但是其本質(zhì)關(guān)系是否發(fā)生了變化？換言之，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，推動實際經(jīng)濟(jì)運(yùn)動的主要力量是什么？商業(yè)銀行的作用是否會發(fā)生根本性變化，或者象有些學(xué)者認(rèn)為的會“消失”？迄今，學(xué)術(shù)界在這一根本問題上缺乏共識，也沒有對貨幣－信用－資產(chǎn)簡潔的模式描述，提供一個解釋力較強(qiáng)的分析框架。[19]

此外，迄今對資產(chǎn)價格與實際經(jīng)濟(jì)的關(guān)系多從信用擴(kuò)張與收縮的角度分析，但是，從社會資金總量的角度看，這一問題本身或許并不嚴(yán)重，因為資本市場的交易是一種“零和博弈”；關(guān)鍵在于資產(chǎn)價格脫離基礎(chǔ)因素的上升會給實際經(jīng)濟(jì)發(fā)出錯誤的信號，同時引起社會財富的重新分配，最終導(dǎo)致總供給與總需求的錯位，引起宏觀經(jīng)濟(jì)波動。

附錄一：資產(chǎn)價格泡沫模型

附錄二：資產(chǎn)價格與實際經(jīng)濟(jì)關(guān)系模型

主要參考文獻(xiàn)：

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