第一篇：“中國(guó)房地產(chǎn)基金發(fā)展路徑”高峰論壇實(shí)錄[大全]

“中國(guó)房地產(chǎn)基金發(fā)展路徑”高峰論壇

文字實(shí)錄

轉(zhuǎn)型期間的中國(guó)房地產(chǎn)，正處于巨變的前夜。房地產(chǎn)基金順勢(shì)而生，風(fēng)起云涌，正日益成為一支不可忽視的新生力量。面向未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)基金，怎樣才能走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)、更穩(wěn)??？在地產(chǎn)金融時(shí)代即將開啟的大背景下，這一新興行業(yè)將呈現(xiàn)怎樣一種發(fā)展格局？又存在哪些問(wèn)題及矛盾？以及趨勢(shì)與變化？全國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟的成立，又將發(fā)揮哪些作用與功能？銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)資本、地產(chǎn)LP等，又將如何在參預(yù)地產(chǎn)基金過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)各方的共贏及行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展？

為此，《融資中國(guó)》雜志聯(lián)合全國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟，10月19日在北京隆重舉辦“中國(guó)房地產(chǎn)基金發(fā)展高峰論壇”，金融界網(wǎng)站作為重要媒體合作伙伴參與了本次大會(huì)。

主題：中國(guó)房地產(chǎn)基金發(fā)展路徑 高峰論壇 文字實(shí)錄

時(shí)間：2011年10月19日上午

地點(diǎn)：北京金融街（000402）維斯汀酒店

內(nèi)容：

主持人：謝謝大家在白忙準(zhǔn)時(shí)之中來(lái)到活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，我代表主辦方對(duì)各位的到來(lái)表示最衷心的感謝，謝謝你們。

我是來(lái)自北京電視臺(tái)的主持人，房地產(chǎn)基金是瞬時(shí)而升，風(fēng)起云涌…昨天的晚宴舉辦的非常成功。希望大家今天可以暢所欲言，共同把脈中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展未來(lái)，首先歡迎融資中國(guó)總編輯方泉先生。

方泉：溢美之詞都是溢美，感謝大家在冬至來(lái)臨之際參加我們房地產(chǎn)的基金討論會(huì)，昨天我跟一個(gè)房地產(chǎn)界的老朋友一塊聊天，曉光在那劉煒中午一起吃飯的時(shí)候說(shuō)冬天可能提前到來(lái)，盡管十度的別墅還差強(qiáng)人意的賣著，但是他知道和他共同做這行業(yè)的很多朋友都面臨資金的及其緊缺的狀況，我說(shuō)在冬至來(lái)臨之跡我們開這個(gè)會(huì)還是適時(shí)的，昨天晚上跟證券的投資基金的聚會(huì)，大家討論資本市場(chǎng)下一步走勢(shì)的時(shí)候，繞不凱德問(wèn)題還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否應(yīng)著陸還是軟著陸，盡管昨天上午中國(guó)經(jīng)濟(jì)不可能硬著陸，但是作為在二級(jí)市場(chǎng)做投機(jī)的機(jī)構(gòu)投資者，更關(guān)心的是通脹下來(lái)之后，我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)不會(huì)下來(lái)，上市公司的業(yè)績(jī)會(huì)不會(huì)下來(lái)，就是整體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)會(huì)不會(huì)硬著陸，又繞不開的一個(gè)問(wèn)題是房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)下的局面，一個(gè)家單地不是很符合經(jīng)濟(jì)邏輯的現(xiàn)象如果房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅度下跌，他么無(wú)疑我們的經(jīng)濟(jì)就是硬著陸，反之才是軟著陸，但是反之也是說(shuō)房地產(chǎn)是緩慢下跌。所以房地產(chǎn)和房地產(chǎn)融資不但關(guān)心到業(yè)內(nèi)的這些相關(guān)的操盤者，同時(shí)更廣泛的關(guān)注到中國(guó)經(jīng)濟(jì)，關(guān)注到我們所有的參與中國(guó)經(jīng)濟(jì)投資的大小投資者，我們知道今年以來(lái)關(guān)于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的三個(gè)關(guān)鍵詞是壓通脹、保增長(zhǎng)、促轉(zhuǎn)型，所有的宏觀經(jīng)濟(jì)這一年以來(lái)的政策都想通過(guò)一兩條政策，以貨幣政策為主導(dǎo)的政策同時(shí)應(yīng)對(duì)這三個(gè)問(wèn)題。而這三個(gè)問(wèn)題之間又互為因果，我們說(shuō)保增長(zhǎng)離不開房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定，哪怕是穩(wěn)定下滑。那么裔通脹也離不開房地產(chǎn)的穩(wěn)定和穩(wěn)定下滑，大家知道企業(yè)成本極高一個(gè)重要的推手就是中小企業(yè)的租房成本，通脹對(duì)房地產(chǎn)之間發(fā)生關(guān)系，那么增長(zhǎng)與房地產(chǎn)也直接發(fā)生關(guān)系，更重要的放長(zhǎng)遠(yuǎn)看中國(guó)經(jīng)濟(jì)不得不面臨的從現(xiàn)在做的轉(zhuǎn)型又需要集中代表傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式的房地產(chǎn)做出一定的犧牲，在這個(gè)背景下我們房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)基金的下一步的發(fā)展，都跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前的狀況息息相關(guān)。我們說(shuō)搞這樣的活動(dòng)對(duì)大家來(lái)講是一次暢所欲言的機(jī)會(huì)，對(duì)整體的中國(guó)業(yè)績(jī)講也是尋找政策出路的機(jī)會(huì)，我注意到今年以來(lái)馮侖的萬(wàn)通一直搞立體城市，他有這個(gè)想法的時(shí)候，我個(gè)人作為資本市場(chǎng)的專家，也參與了討論，馮侖這個(gè)創(chuàng)意能不能搞出來(lái)，其實(shí)我認(rèn)為也代表了房地產(chǎn)行業(yè)本身是否能夠創(chuàng)新的一個(gè)方向，大家如果有興趣的話，大家可以搜一搜，馮侖的立體城方案相關(guān)信息，我覺得馮侖的立體誠(chéng)實(shí)的創(chuàng)意，至少改變了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型和勞動(dòng)密集型的特征，正在向高科技密集型來(lái)轉(zhuǎn)變，甚至于他所倡導(dǎo)的立體城的融資方式也不是我們現(xiàn)在能夠想到的類似房地產(chǎn)基金，他給我們的啟示不在乎他是否能成功，而在于房地產(chǎn)冬至來(lái)臨的形勢(shì)下，我們業(yè)內(nèi)怎么尋找自己行業(yè)的提升和發(fā)展的機(jī)會(huì)，謝謝大家。

主持人：接下來(lái)是第一個(gè)進(jìn)行主題演講的嘉賓，中國(guó)房地產(chǎn)基金的發(fā)展路徑及創(chuàng)造探索，有請(qǐng)劉曉光先生。

劉曉光：方總的觀點(diǎn)我不同意，流動(dòng)性肯定對(duì)通貨膨脹有影響，但流動(dòng)性是一個(gè)雙面。一方面他可能會(huì)減弱通貨膨脹，現(xiàn)在企業(yè)資金成本這么高，大量成本肯定轉(zhuǎn)移到…尤引起人們新的預(yù)期，總重要我的觀點(diǎn)如果現(xiàn)在繼續(xù)大雅流動(dòng)性，同時(shí)打壓股市價(jià)格，再打價(jià)房產(chǎn)價(jià)格，那將是致命的問(wèn)題。又美元去買美元資產(chǎn)，那是更棒的事情。關(guān)于基金我想今天我有15分鐘，我簡(jiǎn)練的說(shuō)一說(shuō)，我對(duì)基金我們比較熟從91年開始，20年時(shí)間，我們經(jīng)歷過(guò)基金的上市，研究基金的法鼓，現(xiàn)在主要做的有幾個(gè)，首創(chuàng)華夏基金，一只是內(nèi)子的還有一只是外資的，我們做兩只北京小城市的基金…基金現(xiàn)在在探索，今天覺得很有意義，把這些基金的朋友組織起來(lái)，有專門的聯(lián)盟，我覺得很有意義。我想今天說(shuō)的題目就是一個(gè)基金的發(fā)展的路徑，新模式的探討，副標(biāo)題叫做打造中國(guó)基金地產(chǎn)基金的聯(lián)合艦隊(duì)，簡(jiǎn)單推廣一下。

基金我們?cè)诎l(fā)展興起過(guò)程中有很多困惑大家知道從本原上講，地產(chǎn)基金是…被稱為私募基金的是專門用于地產(chǎn)投資的分支，最早出現(xiàn)70年代末期，因?yàn)樯虡I(yè)手段的兇悍被稱為門口的野蠻人，基金的發(fā)展歷史不是很長(zhǎng)，但是對(duì)中國(guó)來(lái)講推遲了很長(zhǎng)時(shí)間，我們最早接觸地產(chǎn)基金在90年代初期，真正運(yùn)作在2002年以后，從基金的現(xiàn)狀看，大概有幾個(gè)特征，近兩年來(lái)發(fā)展很快，基金市場(chǎng)的激增，以開發(fā)商的財(cái)團(tuán)背景組成的，有的是外資獨(dú)立的，開始的時(shí)候可能主要集中一二線城市，現(xiàn)在 是二三四線城市，我們看中國(guó)的基金現(xiàn)在有很多問(wèn)題，因?yàn)橐郧岸鄶?shù)是所謂收取固定收益的債券式的基金，我說(shuō)很多基金名為債權(quán)，實(shí)為股權(quán)，針對(duì)這些情況，現(xiàn)在基金還有這些那樣的問(wèn)題，我們概括有這么幾個(gè)方面，傳統(tǒng)的基金模式?jīng)]有具備快速接觸物質(zhì)項(xiàng)目的功能，這樣的專業(yè)大型開發(fā)商可能是不缺資金，資金很多，但是中小開發(fā)商有好象自身的基金功能還是差。第二有利沖突，基金投資者與基金管理者項(xiàng)目之間有利益。第三定位出現(xiàn)偏差?？赡苡幸恍┗饘?lái)發(fā)展成為財(cái)團(tuán)…第四盈利模式。注重資本的收入，項(xiàng)目的管理的收入和資產(chǎn)管理的收入，當(dāng)然還有機(jī)制的問(wèn)題，整個(gè)基金的投入期豐收期的配比，這些問(wèn)題我認(rèn)為融合基金的發(fā)展過(guò)程中，可能也是一個(gè)歷史的必然，這里有很多問(wèn)題我們需要探討，到底是什么樣的模式，到底是什么的方式，功能怎么確定，都需要我們探討。

從基金角度講，他的發(fā)展情況我們把它概括一下，不多說(shuō)了，從90年代到03年，從04年到06年外資采取收入的方式，06年到09年改變收入的路線，改向參與房地產(chǎn)投資?，F(xiàn)在基金比較多了，但是仍然是發(fā)展期、探討期。我們回顧歷史，中國(guó)的房地產(chǎn)基金每次的變革都是伴隨宏觀調(diào)控大背景進(jìn)行的，中國(guó)的房地產(chǎn)沒多少年，從90年代算20多年的歷史，我們趕上大概有11次宏觀調(diào)控，這種調(diào)控情況下我們房地產(chǎn)金融面臨的困境，當(dāng)然跟其他行業(yè)宏觀調(diào)控產(chǎn)業(yè)升級(jí)等等，這里面講，我們的困擾肯定是流動(dòng)性的緊張，傳統(tǒng)融資工具的受限，我們也看到行業(yè)發(fā)展的新的機(jī)遇，比如私募基金正在成為地產(chǎn)金融的一個(gè)很好的模式。我們想還是要深入的去共同來(lái)總結(jié)研究發(fā)展。這里可能幾個(gè)方面的工作，一個(gè)是深入研究海外的基金的先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，另外一個(gè)促進(jìn)行業(yè)內(nèi)的互相的交流溝通。還有加快地產(chǎn)基金人才的培養(yǎng)。還有創(chuàng)新的模式，打造房地產(chǎn)的基金的聲威。這是我說(shuō)的主要的觀點(diǎn)。

基金來(lái)講到了中國(guó)以后，根據(jù)中國(guó)的國(guó)情要有很多的變化，我們投資基金創(chuàng)業(yè)基金的時(shí)候做了很多很細(xì)致的分析，在中國(guó)可能有些變化，從基金的人才講，我們過(guò)去是空白的，這些年來(lái)我們有一些隊(duì)伍，我們還存在很多需要我們探討的問(wèn)題，關(guān)于壯心基金模式的問(wèn)題我們簡(jiǎn)單概括一下，就是以投資人的利益為核心，打通房地產(chǎn)投資的鏈條，打造由地產(chǎn)基金獨(dú)立第三方的開發(fā)公司律師、會(huì)計(jì)師、造價(jià)咨詢師，營(yíng)銷策劃，等等構(gòu)成的聯(lián)合艦隊(duì)，當(dāng)然我這里提的不全面，這個(gè)鏈條還要長(zhǎng)，有一個(gè)具體的圖，這個(gè)圖在目前還有些其他構(gòu)造從地產(chǎn)基將來(lái)要往前運(yùn)作的過(guò)程中，有專業(yè)化的專業(yè)性的生產(chǎn)指標(biāo)要結(jié)合在一起，圓的中心是基金管理人，這些機(jī)構(gòu)可能將來(lái)共同構(gòu)成我們的發(fā)展隊(duì)伍，可能一個(gè)基金一個(gè)金融機(jī)構(gòu)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，一定是專業(yè)化很強(qiáng)的都是，和生態(tài)鏈高度融合的東西，我們形象的講基金就是航空，投資人管理人就是航空母艦，我們還需要有巡洋艦等等，產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)內(nèi)容很多，但是概括起來(lái)將實(shí)際上是項(xiàng)目孵化，項(xiàng)目的價(jià)值發(fā)現(xiàn)，投資的運(yùn)作，投資后的管理，項(xiàng)目的挖掘、策劃、協(xié)助、支柱等等，實(shí)際上一方面是基金的改革要考慮的問(wèn)題，生態(tài)鏈、價(jià)值鏈。實(shí)際上不是做基金的你做地產(chǎn)商也會(huì)涉及到一樣的問(wèn)題，只是基金將來(lái)更容易專業(yè)化的結(jié)合起來(lái)，本身就是為投資人服務(wù)的，提供價(jià)值最大化，他不需要一定都是自己的都是，一定是綜合性的，這樣我選最好的。

現(xiàn)在很多項(xiàng)目將來(lái)專業(yè)化的東西可能更適合基金里邊，代表投資人的概念，所以更容易的把這種專業(yè)鏈條結(jié)合起來(lái)。它的流程程序跟地產(chǎn)商的概念有很多相通的，我再2002年的時(shí)候涉及思考大的財(cái)團(tuán)的運(yùn)作模式當(dāng)中當(dāng)時(shí)有涉及到，當(dāng)時(shí)我提出來(lái)拿出150億，投150個(gè)城市，占領(lǐng)150塊地，如果當(dāng)年做，可能我今天就幾千億的身價(jià)，后來(lái)沒有做。

涉及鏈條很有意義第一價(jià)值發(fā)現(xiàn)，第二評(píng)估，第三資金平臺(tái)，第三項(xiàng)目運(yùn)作，第五項(xiàng)目管理，還有追蹤審計(jì)的鏈條，這樣按可以風(fēng)險(xiǎn)控制。我們的基金是最適于把專業(yè)化聯(lián)合結(jié)合起來(lái)攜程我們的生態(tài)鏈，價(jià)值鏈，這樣可能最后的目的是給投資提供最大的利益，我一直講什么叫商業(yè)，就是用最少的金錢最好的概念最好的專業(yè)組成，把錢拿到家里，我們的基金發(fā)展方向可能會(huì)有幾個(gè)方向，我們現(xiàn)在在做嘗試，如果首創(chuàng)華夏。脫胎于品牌地產(chǎn)商，堅(jiān)持獨(dú)立題材方的運(yùn)作，目的是實(shí)現(xiàn)投資的利益最大化，在這個(gè)過(guò)程中，很多專業(yè)化的鏈條運(yùn)用，可能是我們將來(lái)發(fā)展的一個(gè)重要方向和成功的重要方面。由于時(shí)間有限，我簡(jiǎn)單的把思考給大家介紹一下，中國(guó)的基金發(fā)展將來(lái)會(huì)有很多思考，我的形象感覺像雨后春筍在生長(zhǎng)，所以基金聯(lián)盟很重要，我們自己要規(guī)范，這樣可能對(duì)中國(guó)的基金業(yè)產(chǎn)生一條光輝的道路，謝謝大家。

主持人：謝謝劉曉光，接下來(lái)演講嘉賓江湖人稱少帥，讓我們掌聲有請(qǐng)曹少山先生。

曹少山：非常感謝，剛才劉總發(fā)言也是最核心深邃的東西，我的發(fā)言可能不會(huì)有劉總這樣的高度，也沒有這樣的經(jīng)驗(yàn)，但是給大家分享一下我自己同時(shí)這段行業(yè)的觀察和心得體會(huì)。

地產(chǎn)基金的話題最近一段時(shí)間非常熱，我也參加過(guò)一些論壇，但是應(yīng)該說(shuō)我覺得今天這次的論壇從參會(huì)人員的背景講是最強(qiáng)最有價(jià)值的，因?yàn)榘颜嬲軌虼碛绊戇@個(gè)行業(yè)今后發(fā)展的很多代表性人都請(qǐng)來(lái)了，以前我參加過(guò)很多論壇基本上參加的人員是開發(fā)商為主，而且很多是中小開發(fā)商，他們對(duì)真正基金發(fā)展的東西沒有太大興趣，所以像我們這些基金管理人在那些論壇上說(shuō)，總有點(diǎn)對(duì)牛彈琴的感覺。

我一直在不同的場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)私募基金它的核心首先是資產(chǎn)。是社會(huì)資本用一種新的代理形勢(shì)參與房地產(chǎn)開發(fā)的組織形式，其次才是開發(fā)商可以運(yùn)用的融資形勢(shì)，所以地產(chǎn)服務(wù)的核心意義是投資人的利益，能夠有能力影響主導(dǎo)地產(chǎn)行業(yè)格局的應(yīng)該是LP群體，尤其是有組織的LP群體但是到目前為止還處在觀望?，F(xiàn)在地產(chǎn)具有整個(gè)私募股權(quán)市場(chǎng)的特征。

我今天講的是我自己個(gè)人的一點(diǎn)觀點(diǎn)，第一首先這個(gè)行業(yè)的規(guī)模非常小，影響力還有限，雖然前景很廣闊，但是速度并不快，真正要形成勢(shì)力還需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，現(xiàn)在做房地產(chǎn)基金有幾百家，但是在我看來(lái)，有很大一部分是開赴上用有限合伙之的形勢(shì)實(shí)現(xiàn)的案例，還不能稱為真正的地產(chǎn)基金，比較純粹的地產(chǎn)基金從投資規(guī)模講，一年下來(lái)融200、300億，這個(gè)和每年4、5萬(wàn)億的房地產(chǎn)投資最規(guī)模講還是比較小的。

一般投資人對(duì)地產(chǎn)基金的認(rèn)識(shí)和趨向還掌握在大型的渠道商，由于政策限制，他們對(duì)這些資產(chǎn)類型的態(tài)度比較謹(jǐn)慎，真正的大型LP群體對(duì)這種房地產(chǎn)意識(shí)沒有完全覺醒，在如何評(píng)判的核心認(rèn)識(shí)還是比較粗放，在行業(yè)起步階段，LP缺乏對(duì)評(píng)判GP很好的尺度，現(xiàn)在看絕大多數(shù)看品牌，看誰(shuí)的名氣大，看背后的股東背景勢(shì)力，對(duì)真正絕對(duì)GP實(shí)際問(wèn)題關(guān)注不夠。GP在專署研究上的能力，GP的利益沖突，團(tuán)隊(duì)的操守問(wèn)題，我覺得大家對(duì)這些問(wèn)題的關(guān)注不夠，現(xiàn)在只要是GP牌子都大都可以。那么在我看來(lái)，任何一種私募基金，都應(yīng)該是一群誠(chéng)實(shí)的聰明過(guò)人、勤奮過(guò)人，渴望成功的團(tuán)隊(duì)，通過(guò)擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)為投資人賺錢的形式，基金的核心是團(tuán)隊(duì)，基金成敗得關(guān)鍵是高效的…基金的靈魂是投資人致尚。

開發(fā)商的盈利模式投融資的模式的轉(zhuǎn)變是中國(guó)地產(chǎn)基金發(fā)展的大前提，目前絕大多數(shù)開發(fā)商沒有放棄維持原來(lái)重資產(chǎn)加高杠桿加投資開發(fā)的盈利模式，這樣的狀況不利益形成有利基金發(fā)展的外部環(huán)境。

第四市場(chǎng)上應(yīng)該嚴(yán)重缺乏具備良好機(jī)構(gòu)特征的基金管理人，合格的GP團(tuán)隊(duì)是稀缺，現(xiàn)在社會(huì)上錢不少、機(jī)會(huì)也不少，真正少的是好的基金人才。

目前市場(chǎng)上一般投資人追究短期化的收益這種不利于培養(yǎng)好的管理人，我認(rèn)為這是制約行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題，為了滿足投資人的短期逐利的要求很多現(xiàn)在市場(chǎng)上包括我們自己在內(nèi)，在做一些短期的債型，實(shí)際就是信托的高成本替代，從長(zhǎng)期說(shuō)這種產(chǎn)品沒有太大的價(jià)值，也缺乏長(zhǎng)期生成的市場(chǎng)空間。

第五在中國(guó)地產(chǎn)投資行業(yè)這個(gè)舞臺(tái)上，現(xiàn)在開發(fā)商還是主角，雖然我說(shuō)這個(gè)行業(yè)過(guò)去十年今后十年行業(yè)特征有很大變化，這些人基本功還很好，所以還是有捧場(chǎng)的人，但是實(shí)際上并不是最適合這個(gè)行業(yè)發(fā)展的。獨(dú)立團(tuán)隊(duì)在目前的狀況下，力量比較單薄，開發(fā)商發(fā)起的基金又有很大的先發(fā)的優(yōu)勢(shì)，我有一個(gè)擔(dān)心中國(guó)的私募行業(yè)而偏離在成熟的資本市場(chǎng)作為投資資產(chǎn)類型這種以投資人為核心的定位，有這種風(fēng)險(xiǎn)。

在我看來(lái)，開發(fā)商發(fā)起并擔(dān)當(dāng)實(shí)質(zhì)基金管理人這種基金，不再做母體以外的投資，這都不能稱為真正意義上的基金，使開發(fā)商反融資的一種形勢(shì)，在PE企業(yè)里，大家沒有聽過(guò)把錢投到自己企業(yè)的事情，但是同樣的利益沖突在地產(chǎn)私募基金領(lǐng)域沒有被廣泛的認(rèn)識(shí)，我們會(huì)說(shuō)美國(guó)出了…中國(guó)也一定有這樣的企業(yè)，但是其實(shí)你們真正了解凱德置地的已經(jīng)不是開發(fā)商了，已經(jīng)完全變成基金企業(yè)了。

第六：業(yè)績(jī)比較小，和投資人利益可以實(shí)現(xiàn)比較高度的一致在激勵(lì)機(jī)制和行為約束上有可能成為市場(chǎng)的鯰魚，第七中國(guó)地產(chǎn)基金現(xiàn)在發(fā)展階段正好遭遇了比較復(fù)雜的外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境，其實(shí)剛才方總講了實(shí)際上中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)目前外部的經(jīng)營(yíng)環(huán)境不確定性很大，國(guó)內(nèi)國(guó)際宏觀形式在發(fā)展大的變化，同時(shí)也是考驗(yàn)基金管理人的時(shí)候，調(diào)控是個(gè)雙刃劍，以前投資地產(chǎn)閉著眼也可以賺錢，現(xiàn)在沒有，這樣有利于鍛煉培養(yǎng)好的團(tuán)隊(duì)。

在我看來(lái)中國(guó)這么大的經(jīng)濟(jì)體，同時(shí)帶動(dòng)著中國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，這樣的機(jī)遇放在全球的范圍鎳都是千載難逢，專業(yè)化、精細(xì)化的地產(chǎn)投資時(shí)代才剛剛開始，再糟糕的市場(chǎng)當(dāng)中，優(yōu)秀的私募基金都會(huì)找到賺錢的機(jī)會(huì)。在泡沫破裂的20多年很多私募在日本的地產(chǎn)中是賺錢的，好的私募基金是和大勢(shì)相反性比較弱的，地產(chǎn)基金業(yè)不例外。

對(duì)于未來(lái)的預(yù)判我覺得這個(gè)很難做，未來(lái)需要我們所有人堅(jiān)持不懈的努力去實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)更加完善健康的地產(chǎn)基金。中國(guó)所有的創(chuàng)新都是創(chuàng)新實(shí)踐先行。我們這些相對(duì)先行的這些人自立非常重要，總體中國(guó)的創(chuàng)新環(huán)境現(xiàn)在有很大進(jìn)步，我們以前只能做不能說(shuō)，現(xiàn)在能說(shuō)也能做，地產(chǎn)基金本身不是一個(gè)新鮮的東西，是舶來(lái)品是，我希望看到這個(gè)行業(yè)未來(lái)相對(duì)層次比較豐富，我相信這個(gè)不同背景的基金管理人能夠在一起，因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)足夠大，最后我說(shuō)幾點(diǎn)呼吁。

一從業(yè)人員要有使命感，我們有可能會(huì)我們作為一個(gè)集體會(huì)影響和改變行業(yè)的格局，我們要承擔(dān)起引導(dǎo)教育投資人的責(zé)任，堅(jiān)持去做我們認(rèn)為對(duì)有價(jià)值的東西，很多先行者可能做的不好會(huì)成為先烈，我們需要堅(jiān)持必要的原則。

二、不要急功近利，要培養(yǎng)真正的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，徹底擺脫原來(lái)銀行體制延續(xù)出來(lái)的案頭風(fēng)險(xiǎn)管理的方式。

最后我非常相信私募地產(chǎn)基金的存在的經(jīng)濟(jì)格局和社會(huì)意義，我相信他有生命，相信能夠發(fā)展。我們希望我們的努力能夠得到社會(huì)其他力量的呼應(yīng)和支持，尤其廣大LP意識(shí)的崛起，謝謝大家。

主持人：接下來(lái)是張民耕先生，演講題目是在調(diào)控中發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)基金。

張民耕：各位來(lái)賓早上好。聽了方總編和曉光和曹總的演講感受特別深，以前房地產(chǎn)界一到調(diào)控就開會(huì)，叫扎堆壯膽抱團(tuán)取暖，今天是房地產(chǎn)基金和各種潛在的投資人的機(jī)會(huì)，可以用兩句話概括，呼朋喚友、一接班通行，我今天想討論兩個(gè)方面，一個(gè)房地產(chǎn)基金現(xiàn)在產(chǎn)生要做什么可以做什么，怎么在現(xiàn)在的環(huán)境下得到很規(guī)律的有序的發(fā)展，也是為了基金在千載難逢的機(jī)會(huì)下誕生了，要利用好這個(gè)機(jī)會(huì)，使的基金這個(gè)行業(yè)能夠茁壯成長(zhǎng)有序的發(fā)展，另外還有房地產(chǎn)基金聯(lián)盟干什么，會(huì)干些什么，這兩方面做一些我的考慮、思考。

我演講的題目叫大勢(shì)所趨、順勢(shì)而為，在調(diào)控中發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)基金，剛才曹總說(shuō)了一下現(xiàn)在的房地產(chǎn)基金有數(shù)百個(gè)，我看到兩個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)字一個(gè)說(shuō)200個(gè)一個(gè)說(shuō)500個(gè)，投入的資金大概有500億，這些都表現(xiàn)了行業(yè)不成熟，現(xiàn)在房地產(chǎn)聯(lián)盟我們準(zhǔn)備和新科，和融資中國(guó)結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，今后希望由第三方由一些媒體或者是科研機(jī)構(gòu)對(duì)這個(gè)行業(yè)的成長(zhǎng)做記錄和分析，這樣今后就會(huì)有規(guī)規(guī)范的數(shù)字展示給大家。

我介紹一下房地產(chǎn)基金聯(lián)盟，基金聯(lián)盟是由神州基金、高科投資、信基基金、河山資…發(fā)展的，有國(guó)內(nèi)近40家房地產(chǎn)投資基金參與與發(fā)起，今后還有更多的業(yè)內(nèi)企業(yè)加盟。全國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)批準(zhǔn)成立，接受全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)指導(dǎo)和監(jiān)督管理，是在全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的非營(yíng)利性的房地產(chǎn)投資基金行業(yè)會(huì)員組織，全國(guó)投資基金聯(lián)盟的成立是中國(guó)房地產(chǎn)界的一個(gè)件大事，是房地產(chǎn)基金界的一件大使，聯(lián)盟將以會(huì)員的利益和需求為第一要?jiǎng)?wù)。

房地產(chǎn)基金對(duì)目前形式的判斷，沒有專門開會(huì)研究，是我們?nèi)粘＝涣鲗?duì)房地產(chǎn)基金對(duì)房地產(chǎn)形式的市場(chǎng)發(fā)展前景的基本判斷。

第一：城市化進(jìn)入第二波，房地產(chǎn)還會(huì)持續(xù)發(fā)展，改革開放30年，中國(guó)城市人口從2億增長(zhǎng)到5億，城市化率從20%增長(zhǎng)到50%，要達(dá)到法發(fā)達(dá)國(guó)家75%的平均的城市化率中國(guó)還有很長(zhǎng)的路要走，未來(lái)30年城市人口還要增長(zhǎng)約5億，達(dá)到12億人，中國(guó)人口15億到了75%到80%的樣子，還要增長(zhǎng)25%的城市化率，作為城市化物質(zhì)載體的房地產(chǎn)還有大的發(fā)展。

第二我們認(rèn)為房地產(chǎn)投資的短缺導(dǎo)致中國(guó)城市化的房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)一系列重大的問(wèn)題，中國(guó)的城市化進(jìn)程進(jìn)行了30年，這30年走過(guò)了發(fā)達(dá)國(guó)家300年的路徑，制約中國(guó)城市化良性發(fā)展的公募投資，西方國(guó)家在300年中積累大量的資金用于公募投資，中國(guó)在短短的30年中作為公募投資主題政府是很難積累那么多資金，于是土地財(cái)政只是解決短缺的一種嘗試。這種嘗試不是很成功，導(dǎo)致種種中國(guó)城市化發(fā)展過(guò)程中和房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中的一系列問(wèn)題，有人說(shuō)是城市化，也有人說(shuō)是只有土地沒有人口的城市化，關(guān)系最根本的原因是公募投資的短缺，導(dǎo)致供求失衡，導(dǎo)致高地價(jià)高房?jī)r(jià)的問(wèn)題。

第三增加投資是解決一系列的路徑，解決中國(guó)城市化的根本途徑再生增加投資，房地產(chǎn)基金作為動(dòng)員非房地產(chǎn)社會(huì)基金，經(jīng)過(guò)專業(yè)隊(duì)伍管理，增加城市化…這顯然是一條可靠的路徑，這是對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展前景，房地產(chǎn)基金得以發(fā)展的最扎實(shí)的基礎(chǔ)。

我們現(xiàn)在房地產(chǎn)基金對(duì)于本輪調(diào)控以后房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)有一些比較共同的認(rèn)識(shí)，第一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體和市場(chǎng)份額將發(fā)生變化，房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性凸現(xiàn)出來(lái)，金融資源的多寡決定了房地產(chǎn)業(yè)的成敗，市場(chǎng)主體和市場(chǎng)份額大進(jìn)小退將成為一種趨勢(shì)…

第二房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式將發(fā)生轉(zhuǎn)變，從投資開發(fā)銷售經(jīng)營(yíng)管理全的開發(fā)商模式，向?qū)I(yè)分工的專業(yè)開發(fā)商轉(zhuǎn)變，從香港模式向美國(guó)是轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)細(xì)分、產(chǎn)品細(xì)分開始成為趨勢(shì)，海南島與投資商的分野開始出現(xiàn)。

第三房地產(chǎn)開發(fā)商的投資財(cái)務(wù)模式將發(fā)生轉(zhuǎn)變，資本金門坎進(jìn)一步提高，從以前的自有資金節(jié)資金下一輪的投資本金的財(cái)務(wù)模式，轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂匈Y金合伙合作資金，下一輪投資本金。

第四：房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率和模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率是降低已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，房地產(chǎn)全行業(yè)全過(guò)程的利潤(rùn)分布發(fā)生變化，從以前的開發(fā)商利潤(rùn)加上售后增值利潤(rùn)這種模式轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)利潤(rùn)加上投資商利潤(rùn)加上售后增值利潤(rùn)，這樣的利潤(rùn)模式，一個(gè)是利潤(rùn)率降低，一個(gè)是利潤(rùn)的分布向前移。

第五房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)變由于一二線城市限購(gòu)限貸，有的正式已經(jīng)無(wú)限制了，北京、上海的特大人口的往往是十年的指標(biāo)五年完成，所以車和房的限葉也是自然一方由于開發(fā)能力的…房地產(chǎn)由一線城市向二線城市展開。

以上五點(diǎn)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，是房地產(chǎn)基金得以發(fā)展的基礎(chǔ)。下來(lái)說(shuō)一下如何在調(diào)控中發(fā)展中國(guó)的房地產(chǎn)。

第一房地產(chǎn)開發(fā)商需要雪中送談。結(jié)合大中小型不同的開發(fā)說(shuō)的需求為大企業(yè)提供并購(gòu)基金，為中型企業(yè)提供夾層基金，為小提供股權(quán)基金。

第二今后的發(fā)展之中金融機(jī)構(gòu)需要錦上添花，基金為其提供一種新的避險(xiǎn)工具，與金融機(jī)構(gòu)合作，提供銀行信托發(fā)放貸款前的基金投入，提供銀行信托債權(quán)監(jiān)管之外的股權(quán)，與銀行信托等金融機(jī)構(gòu)何合作，提前介入延后退出，以及優(yōu)先劣后機(jī)構(gòu)安排，成為他們的一種新的避險(xiǎn)工具。

第三：社會(huì)資金需要保駕護(hù)航，基金為其提供一種不同于炒房炒地的安全收益平臺(tái)。

第四：中小開發(fā)商和三四線發(fā)展商需要抱團(tuán)取暖。

下面說(shuō)一下房地產(chǎn)基金聯(lián)盟作為房地產(chǎn)的社團(tuán)組織我們的使命和目標(biāo)。

要珍惜房地產(chǎn)投資基金寶貴的發(fā)展機(jī)會(huì)，規(guī)范自律，加強(qiáng)交流、開合作、共同發(fā)展，以天下之才建下屋，住天下之人，富天下之民，樹正確的房地產(chǎn)發(fā)展觀及財(cái)富觀。

最后我簡(jiǎn)單說(shuō)一下，房地產(chǎn)基金聯(lián)盟的作為與功能，房地產(chǎn)基金行業(yè)規(guī)范自律信用建設(shè)的肌底，第二房地產(chǎn)基金行業(yè)對(duì)外宣傳溝通社會(huì)的窗口，房地產(chǎn)基金行業(yè)與各級(jí)政府管理機(jī)構(gòu)溝通檢驗(yàn)合作的的橋梁，房地產(chǎn)基金企業(yè)和從業(yè)人員信息交流資源整合加強(qiáng)有意及合作的橋梁，房地產(chǎn)基金企業(yè)互利合作，共謀發(fā)展共同提升業(yè)務(wù)水平的平臺(tái)，房地產(chǎn)基金行業(yè)與國(guó)內(nèi)國(guó)際房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)金融行業(yè)、金融行業(yè)交流的渠道。

由于時(shí)間關(guān)系我就講到這，謝謝大家

主持人：下一個(gè)演講嘉賓蘇鑫先生。演講題目是地產(chǎn)私募基金是順勢(shì)而為還是創(chuàng)新發(fā)展。

蘇鑫：非常感謝主辦方給我這個(gè)機(jī)會(huì)交流，把這幾年的工作感受跟大家涉及交流，涉及到三個(gè)方面，第一我們?cè)趺纯创康禺a(chǎn)基金面臨的宏觀的環(huán)境和形勢(shì)，形象的認(rèn)知，第二就目前的現(xiàn)狀我們看到房地產(chǎn)基金應(yīng)該是怎么樣的模式，怎么樣的方式，我們可以進(jìn)行一些探討。第三跟基金長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展推出一些核心的路徑。

基金的未來(lái)的機(jī)會(huì)，我們談的比較多，我們相信這是未來(lái)一個(gè)無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，還是中國(guó)投資的渠道都是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，但是我們清醒的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)基金說(shuō)到底，我們所處的行業(yè)環(huán)境只能算是一個(gè)嬰兒，所以我們?cè)偻白叩奈磥?lái)的幾年，我們可能是莽撞的少年而已，我們這時(shí)候遇到的狀態(tài)并不是特別好，因?yàn)槲覀円栏酱蟮男袠I(yè)，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)實(shí)際上是受到調(diào)控的未來(lái)會(huì)有重大波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，這種情況下，要有非常深刻的意識(shí)。

最近大家都關(guān)注喬布斯，有一本書講了在20幾年前，在美國(guó)硅谷愛鋪了的時(shí)候年輕人在一起剛剛啟蒙的狀態(tài)非常熱血沸騰，那些人沒有禁忌不知道什么是最好的，但是他們有熱情，有對(duì)這個(gè)行業(yè)的這種熱忱的投入，這一點(diǎn)可能是我們欣慰的，所以堅(jiān)信未來(lái)我們這些人能夠引領(lǐng)這個(gè)行業(yè)往前發(fā)展，但是我們看這個(gè)行業(yè)最核心的有三個(gè)方面，實(shí)際上我們有機(jī)會(huì)有挑戰(zhàn)跟這個(gè)行業(yè)相關(guān)的，第一個(gè)監(jiān)管部門，第二投資人，第三開發(fā)商，開發(fā)商現(xiàn)在我們感覺到發(fā)生變化，基金受到重視，投資人也開始關(guān)注基金新的一種投資的形勢(shì)，政府實(shí)際上原來(lái)不認(rèn)知他，現(xiàn)在進(jìn)行監(jiān)管，從天津最近的政策的發(fā)展趨勢(shì)看，實(shí)際上中國(guó)金融的不開放，造成了有些不法分子良利用這種形勢(shì)搞一些非常的募集，所以出現(xiàn)了一些監(jiān)管，這個(gè)也是張總把我們大家聚在一起形成基金聯(lián)盟的核心，我們要有自律，我們要知道什么是合格基金管理人應(yīng)該做的事情，這一點(diǎn)對(duì)我們來(lái)說(shuō)是非常重要的。

第二點(diǎn)我們談一談賺錢的模式，賺錢的模式實(shí)際上我們每個(gè)基金賺錢的模式都不一樣，但是我們最近發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別好的機(jī)會(huì)，就是開發(fā)商缺錢，信托受到一定的限制，所以內(nèi)債的形勢(shì)家庭的形勢(shì)，我們感覺到我們生活條件比一年前好很多，我們有很多的賺錢的機(jī)會(huì)，但是我們要清醒的看到，我們賺到前要問(wèn)自己是怎么轉(zhuǎn)到的，是市場(chǎng)賞賜給你的，還是靠你自己能力賺到的，不是說(shuō)市場(chǎng)賞賜我們不需要，但是我們要清醒，一個(gè)基金的發(fā)展是靠你的核心能力，你的商業(yè)模式就是你賺錢的能力，你投資的項(xiàng)目對(duì)你說(shuō)能不能夠促進(jìn)提升你的專業(yè)能力，到底哪一種模式最好的，實(shí)際上是沒有定論的，至少在目前基金發(fā)展?fàn)顩r，我不知道未來(lái)到底是怎么樣，我們敬畏要充滿熱情，有可能是有強(qiáng)大的融資能力，這可能是你的核心能力，你就可以不斷的發(fā)展，也可能是你以前有很好管理團(tuán)隊(duì)，你做過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)，你有這方面經(jīng)驗(yàn)，相對(duì)合作者你房地產(chǎn)開發(fā)能力非常強(qiáng)，這也是你的能力，當(dāng)然說(shuō)我有能力募集，我自己去開發(fā)，在中國(guó)也存在這種機(jī)會(huì)哪一種更好不知道，但是每一年我們賺到錢總結(jié)的時(shí)候一定要問(wèn)自己，我們是靠什么來(lái)的，是不是靠我們的能力，我們跟其他人有什么不同這個(gè)能力能不能被別人復(fù)制，把潛在的合作者，把潛在的人員吸引過(guò)來(lái)。

第三我們談一談關(guān)于資本的募集，和房地產(chǎn)未來(lái)的變化我們要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)的控制，最近有兩件事情，媒體議論的非常多，一個(gè)是鄂爾多斯（600295），房地產(chǎn)出事情，第二個(gè)溫州，民間資金的崩盤，在半年前，我們走訪過(guò)這幾個(gè)地方，做民間資本的調(diào)研，已經(jīng)非常清晰的看好鄂爾多斯房地產(chǎn)的問(wèn)題，因?yàn)樗@個(gè)鏈條是把地下的財(cái)富通過(guò)鏈條變成了永遠(yuǎn)不開燈的存錢罐，但是游戲規(guī)則要不斷的積累財(cái)富，鄂爾多斯有一個(gè)特點(diǎn)需要95%的人…而政府的這次調(diào)控在二三線誠(chéng)城市的按揭出現(xiàn)了問(wèn)題，這樣自然問(wèn)題就出現(xiàn)，通過(guò)這個(gè)例子給我們說(shuō)明房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)可能未來(lái)面臨最大的不確定性就是流動(dòng)性，任何一個(gè)微小的變化都會(huì)產(chǎn)生重大的影響，甚至是半年左右的時(shí)間我們會(huì)看到有些信投公司會(huì)遇到重大的問(wèn)題。我們?nèi)チ藥讉€(gè)二線城市，一個(gè)非常大的銀行，他們參與開發(fā)項(xiàng)目，在未來(lái)的一年都沒有考慮開發(fā)帶，沒有信號(hào)。就是傳統(tǒng)的資金鏈條跟銀行相關(guān)的可能都會(huì)重大影響，這些現(xiàn)金流都會(huì)對(duì)我們的投資產(chǎn)生重大的影響。

第一流動(dòng)性對(duì)這個(gè)行業(yè)產(chǎn)生影響。這個(gè)矛盾就來(lái)了，作為基金來(lái)說(shuō)，這個(gè)行業(yè)如果收益率達(dá)到25%以上是非常難的，但是投資人希望有25%的收益幅度，一種方式我們用高利貸，因?yàn)槿卞X，那我們要從兜里拿一些過(guò)來(lái)，這個(gè)偶爾為之可行。那怎么去賺，原來(lái)我們坐在一起，跟開發(fā)商坐在一起是談判，我們能不能換一種方式變成合作者，這樣我們通過(guò)專業(yè)能力共同賺市場(chǎng)的錢他分你一部分，他多得一部分，何樂而不為。

還有一點(diǎn)募集在兩年我們接觸的基金朋友當(dāng)中，當(dāng)時(shí)有兩派，一類是機(jī)構(gòu)投資者，從現(xiàn)在看這些效果不明顯，因?yàn)樵谥袊?guó)還沒有成型的機(jī)構(gòu)投資者，在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)還不存在，但是我們發(fā)現(xiàn)大量的民間資本都是傾向房地產(chǎn)，溫州為什么出問(wèn)題，說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)部開發(fā)，說(shuō)明政府對(duì)民間資本金融是…結(jié)果是這么多個(gè)中小金融機(jī)構(gòu)并沒有能夠真正形成民間資本金融銀行，出問(wèn)題是遲早的事情，如果不開發(fā)民間資本，向溫州高利貸的事件，早晚會(huì)出現(xiàn)。我們要看到一個(gè)信號(hào)，民間資本有一個(gè)偏好，因?yàn)樗非笙鄬?duì)高的回報(bào)，這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)具備這種可能性，我們?cè)趺锤耖g資本結(jié)合，這是我們要考慮的，首先要展示你的專業(yè)能力，最核心的就是你的賺錢能力，你怎么去賺錢，我們的專業(yè)能力，怎么能夠讓他有吸引力，還有一個(gè)要么通過(guò)我們自己要么通過(guò)，第三方機(jī)構(gòu)把信用建立起來(lái)。還有一點(diǎn)就是剛才幾位提到的，我們要勇于去引導(dǎo)投資，因?yàn)槲覀兪菍I(yè)人士，其實(shí)大家再看一看民間投資的渠道是很可憐的，有什么可投資，以前說(shuō)投房地產(chǎn)，可以投礦業(yè)，可以投股票，股票不說(shuō)了，那么房地產(chǎn)慣有的投資渠道買房子就能賺錢這個(gè)事已經(jīng)不存在了，即使是開發(fā)了限購(gòu)，但是沒有按揭支持的房地產(chǎn)住宅投資是不可能有很高的收益的，我們估算了一下不可能超過(guò)5%，我為什么不買信托，為什么不跟基金合作，因?yàn)樗麄兪菍I(yè)人士…這些很多人看到，蒙蒙朧朧的，房地產(chǎn)的慣用渠道出不去，新的看不清楚，房地產(chǎn)投資證券化一定是大的趨勢(shì)，如果不開發(fā)，我們想一想普通的老白欣，兜里只有10萬(wàn)塊錢，金融環(huán)境對(duì)他是非常慘淡的，他只是在受剝削，他連抗通脹的途徑都沒有，那么中小投資人我們所有的白領(lǐng)或者更高一層次的金領(lǐng)，以前還可以買房子公寓銀行還支持，現(xiàn)在沒有了，買商業(yè)地產(chǎn)還買不起，如果更大的投資，幾千萬(wàn)，更多的，可能會(huì)跟基金合作，但是我們這種信用，還沒有跟他建立很好的匹配。

如果說(shuō)作為政府來(lái)說(shuō)，我們今天要講的LP探討這個(gè)話題，就要看作為宏觀監(jiān)管層能不能容忍民間資本，要看到所有的投資的通道，不要看到房地產(chǎn)投資基金就是給開發(fā)商賺錢能不能看到它是解決民間資本投資通道非常重要的一種方式，如果看到這一點(diǎn)，我們?cè)谧幕鸸芾砣硕紩?huì)有未來(lái)，謝謝各位。

主持人：下面有請(qǐng)吳有富先生。

吳有富：各位朋友大家上午好，今天很高興參加這個(gè)會(huì)，前面嘉賓站在基金思考問(wèn)題，我站在地產(chǎn)開發(fā)，除了我們出售業(yè)務(wù)盈利，我們還能通過(guò)什么樣的方式盈利。想向大家報(bào)告四個(gè)方面，這個(gè)不用說(shuō)了，一家公司要有自己的原則。一家企業(yè)它怎么去盈利肯定要談它的背景，長(zhǎng)虹是一家有50多年的國(guó)企家電行業(yè)的知名且，我們有幾個(gè)背景，在深圳在成包括在北京我們都有自己的研發(fā)基地，一部分是自用，還有一部分是出租，更重要的是我們還要在深圳建成自己的通話基地，叫互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地，下個(gè)月18號(hào)我們?cè)谏钲谟幸粋€(gè)關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)布，環(huán)境大家有時(shí)間參加。

下面幾個(gè)就是老的廠區(qū)的改造，說(shuō)我們地產(chǎn)這不好那不好假如我們不做地產(chǎn)開發(fā)，中國(guó)的城市能改變面貌嗎。我們很多同行被稱為夜總會(huì)，夜里總開會(huì)，不開會(huì)不行。我們獲得一些相對(duì)高一點(diǎn)的回報(bào)也是勤奮的結(jié)果。我們這一塊也配合長(zhǎng)虹的企業(yè)重組，把經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)重組，我們認(rèn)為對(duì)這個(gè)城市都有好處，我們盈利還是要站在這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)這個(gè)國(guó)家貢獻(xiàn)的角度思考，你我只是一粒沙子一滴水，千萬(wàn)不要把自己估高了，我想我們今天探討的盈利模式的問(wèn)題，還是要為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)在這作出貢獻(xiàn)的過(guò)程中談我們的盈利回報(bào)問(wèn)題。

我們現(xiàn)在已經(jīng)在全國(guó)7個(gè)城市開展工作，也在全國(guó)包括東北在內(nèi)大概8個(gè)城市進(jìn)行工業(yè)園的建設(shè)。我們?cè)谧鰟?chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)，最近炒陶瓷炒的比較熱鬧，我們準(zhǔn)備干這個(gè)事情。如果做創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，我們離不開三個(gè)要素，第一離不開政府，沒有政府的指導(dǎo)是不可行的，第二離不開大師。第三還需要在座的投資商，大家要有開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。這樣就可以把它做起來(lái)，就不展開說(shuō)了。

我們想盈利模式第一通過(guò)創(chuàng)作生產(chǎn)銷售展示平臺(tái)，促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜闻c會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐某鞘谢M(jìn)程，為帶地的就業(yè)和誠(chéng)實(shí)的可持續(xù)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

第二要有現(xiàn)金的回流。第三要通過(guò)人才培養(yǎng)平臺(tái)，投資于有才華的中青年陶瓷藝術(shù)工作者，保證瓷具長(zhǎng)期收益。

我們?cè)偎伎嫉囊粋€(gè)問(wèn)題就是我們叫智能社區(qū)家庭，做高科技我們比較厲害，怎么把我們服務(wù)業(yè)主，還有房地產(chǎn)開發(fā)，包括家電智能化結(jié)合起來(lái)，我們做了一個(gè)集團(tuán)內(nèi)的跨部門的研究小組，跟筑建部一起研究，做一個(gè)智能社區(qū)方面的創(chuàng)新，怎么樣搭建平臺(tái)，不僅僅是賣一個(gè)硬件的東西，總之我們結(jié)論就是除了去出售物業(yè)除了出租物業(yè)盈利…也可以做創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，通過(guò)提升當(dāng)?shù)氐挠凭玫奈幕瘋鹘y(tǒng)的東西，通過(guò)把這一些大師們團(tuán)結(jié)起來(lái)的平臺(tái)來(lái)獲取我們的盈利，也可以把我們?cè)趥鹘y(tǒng)家電產(chǎn)業(yè)上的優(yōu)勢(shì)，高科技的優(yōu)勢(shì)，加上我們業(yè)主的服務(wù)做一個(gè)智能社區(qū)獲益盈利，未來(lái)道路還很廣，今天借助這個(gè)機(jī)會(huì)向大家報(bào)道一下，謝謝大家。

主持人：接下來(lái)演講嘉賓是李壽雙先生，他的演講題目是新趨勢(shì)新問(wèn)題。

李壽雙：剛才劉總做了發(fā)言，提到律師事物塞房地產(chǎn)基金的產(chǎn)業(yè)鏈里面也是的一環(huán)，我從法律的角度談一下，此前我們做的比較多的就是傳統(tǒng)的基金，當(dāng)然包括傳統(tǒng)意義上的基金，比如此前理解房地產(chǎn)基金差異并不大，無(wú)非投資項(xiàng)目的對(duì)象可能有所不同，股權(quán)基金房地產(chǎn)基金投資方式包括退出是會(huì)有不同，但是近一兩年基金的調(diào)控進(jìn)行，從我們從業(yè)的經(jīng)驗(yàn)看，有兩個(gè)特點(diǎn)，談到對(duì)新的房地產(chǎn)基金對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)基金的改造，一個(gè)就是基金的項(xiàng)目化，我們?cè)瓉?lái)講的都是找很多項(xiàng)目，有一個(gè)投資策略，選的項(xiàng)目投。現(xiàn)在新出現(xiàn)的房地產(chǎn)基金，傳統(tǒng)的意義還有，但是在數(shù)量上占更多的是定投基金是基于這個(gè)項(xiàng)目發(fā)展基金，另外就是私募、公募，傳統(tǒng)的基金我們加私募基金，實(shí)際上隨著融資形式的改變，房地產(chǎn)缺錢缺的很厲害，通過(guò)其他主體參與涉及…這樣會(huì)產(chǎn)生了傳統(tǒng)方面意義上的改造，與此同時(shí)隨著房地產(chǎn)基金的發(fā)展，我們整個(gè)的股權(quán)基金的法律環(huán)境也在發(fā)生改變，此前股權(quán)投資行業(yè)監(jiān)管是比較寬松的，比如創(chuàng)業(yè)投資管理辦法，那些規(guī)定基本上管創(chuàng)投的，房地產(chǎn)基金跟創(chuàng)投沒有直接關(guān)系，這樣在傳統(tǒng)的PE基金，此前并沒有一個(gè)明確的行業(yè)法律規(guī)定，曾經(jīng)發(fā)改委曾經(jīng)起草過(guò)辦法，但是并沒有出臺(tái)，直到最近10年上半年發(fā)改委出臺(tái)了股權(quán)基金備案規(guī)定，發(fā)改委還有一個(gè)非試點(diǎn)的股權(quán)基金管理辦法，在這個(gè)備案管理辦法里第一點(diǎn)加強(qiáng)股權(quán)投資企業(yè)的備案。另外一個(gè)備案規(guī)定特別強(qiáng)調(diào)了關(guān)于募集資金的監(jiān)管，除了引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展之外最擔(dān)心的風(fēng)險(xiǎn)就是公共的募集的社會(huì)化的風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)問(wèn)題是監(jiān)管機(jī)關(guān)最關(guān)心的。這方面規(guī)定在加強(qiáng)。

房地產(chǎn)基金在發(fā)展變化，另一個(gè)監(jiān)管日趨嚴(yán)格，在這有很多矛盾之主，我撿幾個(gè)要點(diǎn)從法律角度給予，在募集做法還是不同，基金有幾個(gè)特點(diǎn)，房地產(chǎn)基金有很多做法有不太規(guī)范的地方，很多基金還是通過(guò)短信、匯率、論壇的形勢(shì)募集，包括第三方的理財(cái)機(jī)構(gòu)也了解到，大家也收到類似的信息，很多第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)還是傳統(tǒng)意義賣房地產(chǎn)信托的做房地產(chǎn)私募的募集，這樣給我們有很多沖突。第二工業(yè)回報(bào)，我們大家做房地產(chǎn)基金，如果是開發(fā)商的背景投到開發(fā)商項(xiàng)目去的，開發(fā)商非常關(guān)注融資成本，要么在房地產(chǎn)基金操作，要么在項(xiàng)目操作，在特定情況下，比如一年兩年之后要掛基金的份額需買斷，這樣就形成有可能特定情況下形成工業(yè)機(jī)構(gòu)，如果說(shuō)具備了半公募或者公募的募集，非法集資不一定構(gòu)成犯罪。如果沒有真實(shí)的項(xiàng)目，畫一個(gè)餅，這三個(gè)條件具備就構(gòu)成了非法集資，政府自動(dòng)給你分配。

第二備案，備案這個(gè)問(wèn)題尤其新的備案管理辦法，很多基金有這個(gè)困惑，房地產(chǎn)基金到底要不要備案，房地產(chǎn)基金我投房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是畢竟投房地產(chǎn)項(xiàng)目除非你是接待形勢(shì)否則就有股權(quán)的問(wèn)題，凡是在以股權(quán)投資，不管是投上市退出目的，還是除了房地產(chǎn)公司股權(quán)以短期回報(bào)為目的，主要經(jīng)營(yíng)就是股權(quán)投資，這種就要備案，但是實(shí)踐當(dāng)中也有矛盾的地方。在天津的辦法里提到股權(quán)的投資方向要符合國(guó)家的投資政策，包括此前的客戶服務(wù)也跟天津的備案有爭(zhēng)論，房地產(chǎn)基金有的是想備案，有的不想備案，我們大家知道如果備案之后有一些日常的管理，如果把很多錢投到房地產(chǎn)項(xiàng)目去了，有些就會(huì)提出質(zhì)疑，在部分地方存在行業(yè)政策的限制，這個(gè)就是我們房地產(chǎn)基金在法律服務(wù)過(guò)程中，或者在實(shí)踐操作過(guò)程中存在的問(wèn)題，第三個(gè)管控?；鹨灿谢鹬卫淼母拍?，做一個(gè)基金通常就是GP出1%，LP出99%。這種情況下基金的治理比公司治理更難的難題，很多基金由于特定的原因，比如說(shuō)以房地產(chǎn)商發(fā)行的基金怎么樣避險(xiǎn)發(fā)生沖突，比如說(shuō)設(shè)立咨詢委員會(huì)，如果房地產(chǎn)商作為主要發(fā)起人就是要為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，如果你要讓他回表決是無(wú)法接受的。

另外一個(gè)剛才幾位提到定投的基金，這種情況下，投資決策怎么辦，傳統(tǒng)的基金都有投決會(huì)，如果就這么兩個(gè)項(xiàng)目再設(shè)立就是一個(gè)形勢(shì)，在這種情況下，房地產(chǎn)基金的治理是一個(gè)重要的課題，如果這個(gè)問(wèn)題解決不好那你無(wú)法取得LP，你作為基金的管理公司你長(zhǎng)期發(fā)展，治理不好，實(shí)際會(huì)有比較大的問(wèn)題。

第四房地產(chǎn)投資的問(wèn)題，大家剛才有人提到每股實(shí)占的問(wèn)題，說(shuō)的文雅一點(diǎn)就是夾縫投資，我們從法律的角度看，更向夾縫投資，并不是沒有任何問(wèn)題，也并不是沒有任何辦法。比如說(shuō)剛才蘇總談到像鄂爾多斯，現(xiàn)在出現(xiàn)很多問(wèn)題，大家通過(guò)微博關(guān)注到梧州有一個(gè)案例，放高利貸，現(xiàn)在這個(gè)案例法律上也存在很多的爭(zhēng)議，但是至少提醒我們這樣存在風(fēng)險(xiǎn)，我們要分清楚什么樣的接待形勢(shì)什么樣合法什么樣不合法，很多人區(qū)分不清楚，企業(yè)借貸和民間借貸只要不超過(guò)銀行利率的4倍就是合法的，實(shí)際民間接待有特別的定義，想法如果是企業(yè)間的借貸，房地產(chǎn)基金可能不管是合伙制…這種叫企業(yè)借貸，這就是無(wú)法合同，甚至還要罰款，可能如果說(shuō)跟你被投資方發(fā)生糾紛。

另外一點(diǎn)我們說(shuō)的民故是寨的形勢(shì)，如果擺到桌面上，無(wú)非就是明為投資，實(shí)為借貸，也會(huì)被認(rèn)為是借貸的形式不認(rèn)為是投資的形式。這種情況下認(rèn)為民故是寨比較大，相反做一些法律處理。新的問(wèn)題也不斷出現(xiàn)，也會(huì)有一些創(chuàng)新的解決方式，作為律師事務(wù)所…也為房地產(chǎn)基金行業(yè)的發(fā)展做一些貢獻(xiàn)，希望多跟大家交流，謝謝。

主持人：下一位演講嘉賓裘韜先生，演講主題是海外REITS帶給中國(guó)投資者的機(jī)會(huì)。

裘韜：我覺得目前中國(guó)房地產(chǎn)的形勢(shì)比較嚴(yán)峻，前途是光明的，道路是曲折的，東方不亮西方亮，我現(xiàn)在向大家介紹一下海外房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)。

這個(gè)是目前情況的小結(jié)，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策收緊，現(xiàn)在投資者面臨很大的困難，如何投資房地產(chǎn)有很多投資者把目光轉(zhuǎn)向海外，前兩年一些網(wǎng)站也組織了一些去美國(guó)、歐洲澳大利亞看房的活動(dòng)，有很多有能力的投資者已經(jīng)去海外進(jìn)行職業(yè)，但作為普通投資者去海外置業(yè)有很大的困難，另外很重要一點(diǎn)是國(guó)外午夜的稅務(wù)成本比較高，流動(dòng)性比較大，風(fēng)險(xiǎn)比較集中，我們覺得目前的情況下，通過(guò)QE的渠道投資海外房地產(chǎn)，使投資用比較少的資金獲得穩(wěn)定的資金收益和潛在的增值。

REITS就是資產(chǎn)政權(quán)化的方式，可以享受一些優(yōu)惠政策，需要存在一些義務(wù)，最大的好處就在于企業(yè)本身免稅，海外REITS的總市值超過(guò)9000億，主要市場(chǎng)有美國(guó)、澳大利亞、加拿大、新加坡等，持有的市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)萬(wàn)億，目前占全國(guó)商業(yè)的總比重是10%到20%，這個(gè)比較還是比較小，但是隨著不斷的發(fā)展比例會(huì)不斷的增加。美國(guó)是這個(gè)模式的創(chuàng)造者，制度結(jié)構(gòu)監(jiān)管體系行業(yè)規(guī)范和市場(chǎng)運(yùn)作都是其他國(guó)家推出這個(gè)模式參考的重要對(duì)象，下面的表是對(duì)市場(chǎng)各國(guó)家的結(jié)構(gòu)，一在每個(gè)國(guó)家發(fā)展的情況都是不太一樣的，尤其亞洲國(guó)家采取的信托制，美國(guó)以公司制為主，亞洲很多國(guó)家都是外部管理結(jié)構(gòu)，因此在表現(xiàn)上有不同，在法規(guī)上也略有區(qū)別總體的特點(diǎn)就是讓投資者直接參與房地產(chǎn)投資，極大可能最大化增加收益。

美國(guó)REITS的條件，首先公司必須進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)75%以上投資房地產(chǎn)，跟一些信托不太一樣。決定了他經(jīng)營(yíng)模式主要還是在經(jīng)營(yíng)租賃性房地產(chǎn)而非開發(fā)項(xiàng)目上，REITS的股份，由于是一種公募的結(jié)構(gòu)，股份必須被廣泛持有，前五位的持有者不能超過(guò)50%的股份，這是美國(guó)非常流行的的模式，REITS的下屬，物業(yè)的所有人可以把物業(yè)貢獻(xiàn)出來(lái)，是LP的權(quán)益，把這個(gè)權(quán)益置換成股份。另外他也可以間接享受到REITS地下所有物業(yè)收益情況。REITS這種盈利模式大家已經(jīng)有所了解，它的重要的一個(gè)盈利模式就是投入收購(gòu)、管理、足聯(lián)、變賣的形式直接進(jìn)行房地產(chǎn)管理，REITS本身建構(gòu)了一個(gè)現(xiàn)金收入的穩(wěn)定性和增產(chǎn)增值的長(zhǎng)久性，美國(guó)REITS的非常廣…

下面簡(jiǎn)單介紹一下龍頭企業(yè)的作用，Vornado酒店的REITS，這個(gè)host hobetis…它地下不管有管好物業(yè)，還包括酒店運(yùn)營(yíng)商的資產(chǎn)。在高速公路旁會(huì)經(jīng)?？吹竭@樣的房子。林業(yè)華盛頓有很多森林。

REITS的法規(guī)歷程，中國(guó)現(xiàn)在發(fā)展REITS的過(guò)程非常艱苦，看一下美國(guó)的歷程有很艱苦，美國(guó)REITS第一家是艾森豪威爾總統(tǒng)創(chuàng)建的，在這個(gè)過(guò)程中間涉及到無(wú)數(shù)的法律稅法的修改，1965年有第一家REITS上市，2000年有投資REITS的ETF成立，目前為止REITS成立51年。大家看到它經(jīng)歷過(guò)兩次的騰飛，一次是1986年，以前REITS只能被動(dòng)的管理，1986年這個(gè)法案的通過(guò)，很多公司制的REITS得到很大的發(fā)展。1996年以后這個(gè)行業(yè)數(shù)目在減少，行業(yè)的整合在不斷的進(jìn)行，但是目前看股權(quán)類REITS市值的情況也保持了非常大的增長(zhǎng)，美國(guó)REITS的投資者分布，大家看到目前位置機(jī)構(gòu)個(gè)人，還有公募私募都有參與。

它的幾個(gè)特點(diǎn)，第一，資產(chǎn)質(zhì)量非常高。另外REITS的結(jié)構(gòu)可以使公募市場(chǎng)進(jìn)行融資，在很多融資上具有優(yōu)勢(shì)，它的杠桿率比較高，金融危機(jī)的時(shí)候美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率過(guò)高，很多企業(yè)短期融資，目前內(nèi)部也進(jìn)行了改革，資產(chǎn)負(fù)債率是良性的水平。

第二付息率高，它的歷史平均達(dá)到5%到8%，他為投資者提供除了債權(quán)以外的收益來(lái)源，它歷史的股息的付息情況，它價(jià)格變動(dòng)是隨著市場(chǎng)的變動(dòng)的，它的年化總收益達(dá)到5%，他的固定收益得到體現(xiàn)，另外他的總收益非?？捎^的，從歷史上來(lái)看，在過(guò)去3年5年，跟他上證宗旨相比沒有超過(guò)，在這個(gè)區(qū)間內(nèi)沒有打敗，但是從年化標(biāo)準(zhǔn)比國(guó)內(nèi)證券是要低的。

它的跟其他各類指數(shù)的相關(guān)性還是比較低的，比如跟上證宗指的投資風(fēng)險(xiǎn)還是有貢獻(xiàn)的，美國(guó)REITS也促使這個(gè)行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行了一些改革，導(dǎo)致研究透明度非常高，由于是上市企業(yè)，一方面要進(jìn)行定期披露，另外他們制訂了自己的行業(yè)準(zhǔn)則，包括運(yùn)營(yíng)先進(jìn)額的概念，更好的反映現(xiàn)金流的情況，另外他的資產(chǎn)相當(dāng)?shù)墓_透明。還有本身資產(chǎn)負(fù)債的情況，我覺得是對(duì)最重要一點(diǎn)公司的治理非常好，由于稅收法規(guī)的規(guī)定，必須把90%的收入開發(fā)給投資者，在前進(jìn)的管理靈活度并不是特別大，約束了管理的行為。

在公募市場(chǎng)上投資REITS的產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，美國(guó)最大的ETF由先鋒公司成立，公募基金有這樣的企業(yè)，我為大家簡(jiǎn)單介紹一下美國(guó)房地產(chǎn)目前的現(xiàn)狀，現(xiàn)在去投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是一個(gè)很好的時(shí)間。第一經(jīng)濟(jì)基本面在不斷的好轉(zhuǎn)，另外價(jià)格是完成了比較大的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整幅度達(dá)到42%，房?jī)r(jià)收入達(dá)到合理的水平，現(xiàn)階段會(huì)維持低利率的政策，第四美國(guó)整體的宏觀增長(zhǎng)。我們對(duì)未來(lái)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇比較看好。

由于時(shí)間關(guān)系簡(jiǎn)單講一下目前房地產(chǎn)交易的情況，這張圖很好的體現(xiàn)了在美國(guó)大型項(xiàng)目核心地方的交易變化，住宅性房地產(chǎn)不同的是，反彈的幅度非常大。現(xiàn)在我們從谷底過(guò)來(lái)已經(jīng)兩年半時(shí)間，歷史經(jīng)驗(yàn)看，時(shí)間上來(lái)講我們處于復(fù)蘇的中期，另外從房地產(chǎn)復(fù)蘇的周期講，目前我們處的階段是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)了資產(chǎn)負(fù)債的情況得到了好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在進(jìn)入的是第二個(gè)階段行業(yè)內(nèi)的大規(guī)模的整合階段，最近REITS之間活動(dòng)非常頻繁。

第三個(gè)階段就是美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇階段，長(zhǎng)期刺激經(jīng)濟(jì)需求。這張圖就是REITS目前的股價(jià)跟公司資產(chǎn)靜止的比較，歷史上而言，議價(jià)在2%左右，目前市場(chǎng)價(jià)值在10%的折價(jià)，現(xiàn)在投資美國(guó)房地產(chǎn)通過(guò)REITS去投資有很好的價(jià)值。謝謝大家

閆宗成：非常感謝，我想傳播也是一種生產(chǎn)力，希望我們的觀點(diǎn)和言論能夠促進(jìn)我們房地產(chǎn)基金發(fā)展的環(huán)境，現(xiàn)在我正式來(lái)宣讀房地產(chǎn)投資基金管理企業(yè)資本宣言。

中國(guó)房地產(chǎn)基金近期的快速發(fā)展，既有宏觀調(diào)控的促進(jìn)因素，更是大勢(shì)所趨，目前的發(fā)展局面是基于房地產(chǎn)行業(yè)自身金融創(chuàng)新的需求和中國(guó)金融資本市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)力同時(shí)涌現(xiàn)的結(jié)果，我們可以預(yù)見本次房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展趨勢(shì)不會(huì)是曇花一現(xiàn)，更不會(huì)停滯不前，最終湊涓涓的溪流匯集成波瀾壯闊的江河，成為推進(jìn)中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行發(fā)展的新生力量，作為中國(guó)房地產(chǎn)私募基金的先行者，我們身感行業(yè)發(fā)展的責(zé)任，我們?cè)敢庖宰粤⑿缘男蝿?shì)愿意以規(guī)范和提高鋼也水平為己任，促進(jìn)房地產(chǎn)私募行業(yè)有效持續(xù)的發(fā)展…共同發(fā)布資本宣言如下，第一堅(jiān)持正確的政策發(fā)展導(dǎo)向，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展，作為中國(guó)房地產(chǎn)基金領(lǐng)域的開拓者，我們首先堅(jiān)持落實(shí)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)及方面的孔正，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展方向，我們將通過(guò)自身的努力研發(fā)平臺(tái)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系，疏導(dǎo)民間資本的流動(dòng)，對(duì)比高利貸的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮積極作用。

第二依法設(shè)立合法經(jīng)營(yíng)提示風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)私募基金和基金管理公私要自覺遵紀(jì)守法，合法經(jīng)驗(yàn)，依法納稅，嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，與投資者簽署詳盡的協(xié)議，忠實(shí)履行投資協(xié)議。

第三提高專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)技能，樹立政府的價(jià)值觀和財(cái)務(wù)觀，房地產(chǎn)私募基金從業(yè)人員必須提高房地產(chǎn)和金融領(lǐng)域的職業(yè)技能，具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)和能力，獲得社會(huì)的認(rèn)可，在中國(guó)培養(yǎng)一批獨(dú)立、職業(yè)、專業(yè)的地產(chǎn)金融投資家。樹立正確的道德觀、財(cái)富觀，謀求合理的利益回報(bào)。

第四堅(jiān)持推進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展方向，我們將倡導(dǎo)房地產(chǎn)的主流發(fā)展模式，積極實(shí)施引領(lǐng)中國(guó)房地產(chǎn)的先進(jìn)投融資模式，致力于同事業(yè)資本和商業(yè)資本更深領(lǐng)域的融合，成為中國(guó)地產(chǎn)金融領(lǐng)域的創(chuàng)新者和引導(dǎo)者。

我們將同投資人成為一個(gè)共同謀求合理的利潤(rùn)回報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避手段，樹立正確成熟的投資理念，作用管理人我們始終代表投資人的根本利益，主要以具備資金實(shí)力為主，披露引發(fā)潛在利益沖突情況，設(shè)置防范手段，管理人堅(jiān)持基金收益回報(bào)時(shí)投資者優(yōu)先的原則。

第六：公平交易，契約是保持投資的手段，公平是實(shí)現(xiàn)雙贏的保證，房地產(chǎn)私募基金與被投資公司秉持長(zhǎng)期共贏的理念，與律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所第三方機(jī)構(gòu)…

房地產(chǎn)私募基金雖然迎來(lái)了較好的發(fā)展環(huán)境，但其規(guī)模仍然很小，行業(yè)有待成熟，各基金之間廣泛交流合作，只有基金，房地產(chǎn)私募行業(yè)不斷的發(fā)展壯大各基金公司才有可能獲得更好的生存和發(fā)展，我們堅(jiān)信只要房地產(chǎn)私募行業(yè)遵守國(guó)家相關(guān)法律，國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展方向保持一致，遵循國(guó)際奉行的成熟的基金手段，中國(guó)的房地產(chǎn)私募基金行業(yè)必將蓬勃發(fā)展，并在不久的間來(lái)成為持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展重要的力量。謝謝。

趙燕凌：各位來(lái)賓大家好，非常感謝以上的主講嘉賓代理的非常精彩的演講，給大家分享的心得。我們現(xiàn)在看到國(guó)內(nèi)的一些大的開發(fā)商都在做，或正在籌備做地產(chǎn)資金，這個(gè)地產(chǎn)基金其實(shí)有很大的優(yōu)勢(shì)，從LP的角度講，項(xiàng)目有比較管理團(tuán)隊(duì)，有過(guò)往的業(yè)績(jī)，但是在實(shí)際的操作過(guò)程中，融資不是特別容易，曹總講到了他認(rèn)為決定房地產(chǎn)基金行業(yè)格局的重要力量是LP，那現(xiàn)在如果是說(shuō)LP是對(duì)房地產(chǎn)基金尤其是說(shuō)開發(fā)商目前還處于一種非常謹(jǐn)慎的觀望的狀態(tài)，或者說(shuō)謹(jǐn)慎的嘗試投資的狀態(tài)，那就這個(gè)房地產(chǎn)基金，能夠上很大的規(guī)模可能也是比較困難。

我們非常希望能夠討論開發(fā)商背景的房地產(chǎn)基金是什么樣的狀態(tài)，目前存在哪些問(wèn)題，未來(lái)需要走什么樣的發(fā)展道路。下面我邀請(qǐng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)比較有研究的專業(yè)人士研討房地產(chǎn)基金的發(fā)展之路，下面有請(qǐng)（高合）投資的總是長(zhǎng)蘇鑫，（頂風(fēng)）投資合伙白勇，（伏地）的丁恒總監(jiān)，閆振杰、吳有富先生、陳偉權(quán)先生。

我們順著之前溝通的話題我們順著往下說(shuō)，這個(gè)就是按照嘉賓的順序比如說(shuō)誰(shuí)有什么樣的判斷想法都可以順著往下說(shuō)。第一個(gè)問(wèn)題我非常關(guān)心的也是我個(gè)人非常關(guān)心的就是開發(fā)商背景的房地產(chǎn)基金看起來(lái)有非常多的優(yōu)勢(shì)，比如說(shuō)它的項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、管理的優(yōu)勢(shì)、過(guò)往業(yè)績(jī)的優(yōu)勢(shì)，我們?cè)谶M(jìn)行基金鹿野的時(shí)候，幫助地產(chǎn)做融資的時(shí)候，做房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)的時(shí)候，在跟LP做溝通，LP對(duì)開發(fā)類的投資是什么態(tài)度在擔(dān)心什么。

陳偉權(quán)：我說(shuō)一下，我們主要是跟各方面，LP的投資方面我們可以看到最重要我們談風(fēng)險(xiǎn)跟股票，我們看到的基金方面還有開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)在里面，對(duì)于LP來(lái)說(shuō)，對(duì)于壓迫的回報(bào)肯定加上開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)這一塊，很多與會(huì)的同志談到，整個(gè)的談到LP標(biāo)志其他的成本都是，現(xiàn)在對(duì)于目前來(lái)說(shuō)，有項(xiàng)目的開發(fā)商，LP看中的就是渠道，開發(fā)商的利潤(rùn)，我們說(shuō)開發(fā)商的利潤(rùn)投票，LP在希望在這里分享一部分的回報(bào)，我們從風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)的角度對(duì)于整個(gè)開發(fā)商LP對(duì)他們的匯報(bào)還是很大，我們看最近看到的都是…

丁恒：我說(shuō)一下（）的感受，（）在，國(guó)內(nèi)做基金業(yè)務(wù)比較早的，之前大家覺得做的相對(duì)比較慢，從（）最出做基金業(yè)務(wù)的時(shí)候，行為發(fā)展的業(yè)務(wù)模式，我們把它作為一個(gè)業(yè)務(wù)來(lái)做，不僅僅由于它受到資金有影響需要融資，我們把它當(dāng)業(yè)務(wù)來(lái)做，這就決定整個(gè)在做的時(shí)候，傾向股權(quán)多一點(diǎn)，債權(quán)不做，我們希望找到一些真正的成熟的投資人，大家做長(zhǎng)期的合作，不是短期的投資行為，我們?cè)谙蛞恍┩顿Y人在推薦項(xiàng)目或者推薦產(chǎn)品的時(shí)候不會(huì)是過(guò)高的把項(xiàng)目進(jìn)行包裝，我們因?yàn)橛幸粋€(gè)項(xiàng)目很好做的基金，對(duì)外我們不愿意把它說(shuō)的過(guò)分的話，我們很客觀的有點(diǎn)保守的給一些人描述，后來(lái)大家做復(fù)興一家的基金，包括復(fù)興的高官投的，大家感覺為什么內(nèi)部比外部更高，因?yàn)閮?nèi)部更了解，我們只是客觀的說(shuō)，我們把它當(dāng)時(shí)長(zhǎng)期的發(fā)展業(yè)務(wù)，這個(gè)業(yè)務(wù)來(lái)源腹地是復(fù)興下來(lái)的子公司，復(fù)興是投資控股性的公司，同時(shí)延伸了腹地未來(lái)也是開發(fā)加投資的商業(yè)模式發(fā)展的這樣一個(gè)，在08年的時(shí)候，資金面不緊張的時(shí)候，我們已經(jīng)開始，這是一個(gè)長(zhǎng)期堅(jiān)持的策略，但是我們不會(huì)因?yàn)槟壳暗臓顩r，提高很高的一些回報(bào)的預(yù)期，我們于是找一些長(zhǎng)期的合作的比較成熟的把這個(gè)業(yè)務(wù)長(zhǎng)期的做下去。

王文斌：我們希望能夠借助房地產(chǎn)基金的行業(yè)，今天我們來(lái)和在座的朋友學(xué)習(xí)借鑒，同時(shí)推薦我們自己，找總談到LP的問(wèn)題，我們和LP還沒有正面的接觸，所以現(xiàn)在對(duì)這方面的情況我不是很了解，不過(guò)我想說(shuō)一點(diǎn)，因?yàn)槲铱戳艘幌驴赡茉谠谧拈_發(fā)商就我一個(gè)，我談一些我作為開發(fā)商的體會(huì)，市場(chǎng)好的時(shí)候是錢追著我們走，比如說(shuō)在前兩年基本上是銀行天天請(qǐng)我們吃飯，各種資金找我們，這兩年現(xiàn)在就是資金不足，我們不得不天天去找銀行的行長(zhǎng)去聊天吃飯，這個(gè)我想剛才我聽了一個(gè)嘉賓談了，現(xiàn)在GP不好做，LP不好找，這個(gè)情況跟市場(chǎng)有關(guān)系，市場(chǎng)相好的時(shí)候，什么時(shí)候你看到開發(fā)是仰著頭走路市場(chǎng)肯定很好，作為開發(fā)商我談一點(diǎn)提醒投資者，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不是市場(chǎng)化的市場(chǎng)，他受政策的影響非常大，現(xiàn)在土地的供給是壟斷的，在這種情況下，一般的資本對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)的判斷是什么樣的，能夠不能按照市場(chǎng)化的原則判斷風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)我們現(xiàn)在最要解決的問(wèn)題，可能今天上午有很多的嘉賓在談，說(shuō)做GP要提升自己房地產(chǎn)管理能力，甚至給項(xiàng)目中小開發(fā)商提供一些戰(zhàn)略上的一些幫助，我能夠幫你調(diào)整，這個(gè)東西有很重要的一個(gè)問(wèn)題，當(dāng)這種情況發(fā)生的時(shí)候，我們的GP他介入多深，也就是基金對(duì)房地產(chǎn)介入多深，我上午看了，我們的基金經(jīng)理人，都是以前有開發(fā)商背景，都是做開發(fā)商的，收過(guò)一個(gè)項(xiàng)目來(lái)很好的運(yùn)作，當(dāng)你現(xiàn)在拉到的不是項(xiàng)目100%的股權(quán)，你拿到是30%、40%時(shí)候，你如何去影響，你影響和承擔(dān)的責(zé)任之間又是什么關(guān)系，是不是有矛盾，我們這個(gè)行業(yè)要發(fā)展需要解決的問(wèn)題，謝謝。

閆振杰：我們接觸比較多的地產(chǎn)基金或者說(shuō)LP，我們系這么認(rèn)為，目前我們沒有太多的客戶配制地蠶基金這方面，主要有這么幾個(gè)原因，開發(fā)商的地產(chǎn)基金，就是開發(fā)商有自己的融資平臺(tái)，或者是說(shuō)叫兒子給老子借錢，借了錢以后有利益輸送的問(wèn)題，這是大家的很容易很直接的認(rèn)識(shí)，第二個(gè)就說(shuō)在目前的這種情況下，可能整個(gè)的市場(chǎng)都在形成一個(gè)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的限制或者打壓，形成房?jī)r(jià)的下跌的預(yù)期，在這個(gè)時(shí)候如果說(shuō)不管是說(shuō)房地產(chǎn)基金還是說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)本身，可能都會(huì)面臨一些困難，這個(gè)方面不會(huì)特別好的募集，第三個(gè)原因現(xiàn)在房地產(chǎn)基金，我們肯定是希望給客戶配制一些比較獨(dú)立的專業(yè)做基金的公司推的組合，而不是說(shuō)已經(jīng)鎖定了幾個(gè)項(xiàng)目，如果銀行放松的時(shí)候…從客戶的角度看，如果現(xiàn)在形成了下降的預(yù)期，可能就不是特別的看好這個(gè)基金，如果在這個(gè)過(guò)程中間還沒有新的創(chuàng)新出來(lái)，比如剛才講了美國(guó)有很多的基金專業(yè)化做出來(lái)了，那么這樣一部分的LP就可以去進(jìn)行分析，有沒有市場(chǎng)看好，比如專門做大學(xué)宿舍的，還有一點(diǎn)中國(guó)目前的LP肯定大部分都是個(gè)人投資者，個(gè)人投資者財(cái)富積累的過(guò)程可能60%、70%都是靠炒房子，買比較多的房子做起來(lái)的，而不是中小企業(yè)，中小企業(yè)做地產(chǎn)LP的不太多，目前大多數(shù)都是子沒出手，過(guò)去的成功經(jīng)驗(yàn)在房子上獲取了很多暴利，如果現(xiàn)在及基金其他的方式出來(lái)，在沒有到位的情況下不會(huì)參與這個(gè)行業(yè)，我接觸的LP可能最終選擇地產(chǎn)的信托，這個(gè)行業(yè)不是特別看好的情況下，只能追求一個(gè)比較基本的固定的回報(bào)，我們?cè)俳o客戶配制的時(shí)候，接觸比較多的LP，最后比較傾向的選擇都是地產(chǎn)信托，能夠有一個(gè)8%到10%，現(xiàn)在能到11%、12%的回報(bào)，地產(chǎn)信托也在限制阻礙房地產(chǎn)發(fā)展的重要的力量，我們希望有更多的專業(yè)的地產(chǎn)基金能力起來(lái)，不管是開發(fā)商背景的有從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，如果能向剛才講的那么多領(lǐng)域能出來(lái)，這個(gè)行業(yè)發(fā)展應(yīng)該是非常好。

白勇：我剛才想我應(yīng)該結(jié)合我自己的經(jīng)驗(yàn)圍繞這個(gè)話題，關(guān)于開發(fā)商發(fā)起私募基金是否合適，我在想寫了幾個(gè)點(diǎn)，我自己也聊，話題說(shuō)的簡(jiǎn)單一點(diǎn)，我想第一什么是私募基金，其實(shí)私募基金只不過(guò)它的錢是來(lái)源是通過(guò)私底下募集，他不一定是公募還有自己的錢，你是幫別人管錢還是幫別人服務(wù)，這是跟開發(fā)商最大的不同，第二什么叫開發(fā)商，我們大部分說(shuō)的話是有誤解的，我們中國(guó)人在學(xué)術(shù)上，包括在國(guó)外咱們說(shuō)開發(fā)商指的就是項(xiàng)目管理公司，指的開發(fā)服務(wù)環(huán)節(jié)，開發(fā)在中國(guó)是服務(wù)環(huán)節(jié)，大部分說(shuō)的開發(fā)商其實(shí)指的是開發(fā)給自己的資金提供服務(wù)，自己的資金自己還有開發(fā)隊(duì)伍，那么在美國(guó)這個(gè)就是分類比較明顯。我節(jié)的把這兩個(gè)說(shuō)清楚了之后就比較清楚了，就是核心現(xiàn)在這個(gè)問(wèn)題問(wèn)的本質(zhì)上是哪周基金的發(fā)起人是合適的，或者說(shuō)各有什么優(yōu)劣勢(shì)，西方的早期的發(fā)起人的背景也是各種各樣的，也有現(xiàn)在一些國(guó)內(nèi)的開發(fā)商為了自己的項(xiàng)目來(lái)去融資，只不過(guò)是偏項(xiàng)目型的，也有做的比較大的，有個(gè)朋友講他們把這個(gè)作為公司的戰(zhàn)略，有一個(gè)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，因?yàn)樵瓉?lái)在2005年以前，原來(lái)是幾個(gè)公司合并在一起，原來(lái)都有好多資產(chǎn)，原來(lái)都不是很賺錢，最后一起發(fā)現(xiàn)要充分利用資本市場(chǎng)，把自己的資產(chǎn)管理作為一個(gè)重要的業(yè)務(wù)，他明確了自己要靠基金管理賺錢，這是一個(gè)，現(xiàn)在國(guó)外大部分好多發(fā)起背景都是從金融行業(yè)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的，或者從房地產(chǎn)行業(yè)，結(jié)合到我們的中國(guó)，實(shí)際上我覺得沒什么特別的，跟國(guó)外是一樣的，只不過(guò)在這早前。我們今天在座的，比如張總最早也是做開發(fā)商，我本意就是在自己的潛伏在早期，現(xiàn)在把它轉(zhuǎn)型了，自己隊(duì)伍單獨(dú)的跟私募基金的投資者對(duì)他們進(jìn)行服務(wù)，他是開發(fā)商背景，因?yàn)樗ㄒ坏姆?wù)對(duì)象就是他募集的LP，就涉及到一個(gè)核心問(wèn)題，你服務(wù)的對(duì)象是誰(shuí)，他自己有一部分資金，第一你能不能保證我的收益，第二當(dāng)有好的項(xiàng)目的時(shí)候我的利益跟你的會(huì)不會(huì)有沖突，本質(zhì)上是投資者的錢和他自己的錢的利益的沖突，只要把這個(gè)利益沖突解決好了誰(shuí)發(fā)起都沒有問(wèn)題。他們投資很認(rèn)可他們，因?yàn)樵诨鹕婕暗臅r(shí)候涉及的非常好。在募集基金的時(shí)候…避免了基金沖突。我覺得這個(gè)問(wèn)題我算是把它說(shuō)的相對(duì)比較清楚。不同的投資模式有哪些沖突，很多私募基金大部分是去投資別的公司的股份，像IPO項(xiàng)目公司的股份，這種自己有沒有開發(fā)隊(duì)伍，這是另外一個(gè)話題，你是私募基金你投資一個(gè)開發(fā)類的項(xiàng)目，誰(shuí)來(lái)幫你完成這個(gè)利潤(rùn)，其實(shí)私募基金好多種，如果這種情況下大部分買別的公司，實(shí)際上借助了被投資對(duì)象的這幫投資隊(duì)伍幫你增值，也有私募基金借助第三方，包括綠城專門給別人提供項(xiàng)目管理，潛在的私募基金跟他們談，我買的科第你來(lái)做項(xiàng)目開發(fā)，我們自己也成立了自己的一個(gè)項(xiàng)目管理公司，他給私募基金支持，我個(gè)人得意見這個(gè)無(wú)所謂，核心是你要找一幫人，你投資的是開發(fā)類的項(xiàng)目，你要把利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)，第二收購(gòu)類的，也需要一個(gè)隊(duì)伍，如果要收購(gòu)一個(gè)縣城的商業(yè)，你只是進(jìn)行中心定位，這個(gè)你的隊(duì)伍有可能比較小，資產(chǎn)管理隊(duì)伍，后面的東西其實(shí)有國(guó)際的好多基金…這是第二個(gè)。我再回到最后總結(jié)一下，第一發(fā)起人背景無(wú)所謂，核心是你要處理好投資人的錢和你自己的錢的沖突，第二誰(shuí)來(lái)幫你做產(chǎn)品線做產(chǎn)品增值，核心的私募基金你幫別人管錢，你只要幫他賺錢就可以，只要這個(gè)基金管理人他又紅又專。

趙燕凌：白總的投資是比較成熟的，是比較典型的股權(quán)類的地產(chǎn)基金，您剛才講的沒有回答我感興趣的，咱們是靠什么獲得了LP的認(rèn)同。

白勇：又紅又專，我結(jié)合我們公司的例子，你看其實(shí)我們這個(gè)隊(duì)伍里面，房地產(chǎn)私募基金，最好有房地產(chǎn)背景，第二私募基金，金融背景，你發(fā)現(xiàn)我們這個(gè)隊(duì)伍里面，都有房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的人也有金融經(jīng)驗(yàn)的人，說(shuō)到我們公司，實(shí)際上他們的經(jīng)驗(yàn)就是圈在金融上，我本人是做房地產(chǎn)行業(yè)出身，從04年開始做房地產(chǎn)基金，所以核心投資者認(rèn)不認(rèn)可你核心就是認(rèn)為你這個(gè)團(tuán)隊(duì)是否優(yōu)秀，你這個(gè)團(tuán)隊(duì)有沒有這個(gè)業(yè)績(jī)，所以我們現(xiàn)在已經(jīng)在開始二期基金，他們也想認(rèn)可我們，但是你最好我們第一只基金，也建議我們不要太大，我們自己也覺得小一點(diǎn)，現(xiàn)在二級(jí)基金規(guī)模大一些。

趙燕凌：你是怎么獲得LP的認(rèn)可和投資。

蘇鑫：因?yàn)榇蟮脑掝}主持人是煞費(fèi)苦心，我們基本上沒有上當(dāng)，中間還隔了一個(gè)，證明這個(gè)市場(chǎng)爭(zhēng)議還非常大，我們處在行業(yè)的初期階段，那么最后那個(gè)話題剛才問(wèn)的話題特別好，最終的抉擇是LP決定的，各有利弊，LP絕對(duì)開發(fā)商有項(xiàng)目，只不過(guò)有利益沖突的可能，專業(yè)團(tuán)隊(duì)可能，但是項(xiàng)目基礎(chǔ)、專業(yè)能力受到一定的限制，無(wú)論是哪一個(gè)你知道自己的能力在哪里，我們跟LP交流時(shí)候，最關(guān)鍵告訴別人你的核心能力在哪里，你的專業(yè)能力在哪里，還要看到錢跟我們這些開發(fā)商基金是一樣的，他是有去向的，有的人愿意承擔(dān)更高的風(fēng)險(xiǎn)，這些人是我們基金募集的核心，不愿意可能是信托的方式最適合，如果要想增加流動(dòng)性，所以跟基金結(jié)合一定還是錢比較多的，然后對(duì)房地產(chǎn)相對(duì)比較偏好，又愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的人，這些人我們難就是怎么能跟他們建立一種關(guān)系可以通過(guò)第三方，也可能通過(guò)你以前的人脈，在中國(guó)沒有非常良好的信用系統(tǒng)，這一點(diǎn)是非常重要，把你的能力展示出來(lái)，另外一方面要虛心起步，賺到錢別人自然跟你合作，這一點(diǎn)也非常重要，我覺得有這幾點(diǎn)就有可能一步一步往前發(fā)展。

趙燕凌：剛才蘇總白總來(lái)自開發(fā)上背景的基金，目前的基金屬于獨(dú)立性的市場(chǎng)基金，丁總是純開發(fā)商背景的基金，你在跟LP溝通的過(guò)程中，收益率還不如就是LP的預(yù)期，達(dá)不到LP的預(yù)期，所以我非常想知道，目前開發(fā)商背景的基金和市場(chǎng)獨(dú)立型的，市場(chǎng)化的基金相比，有哪些優(yōu)劣勢(shì)。

丁恒：我們給的數(shù)據(jù)給的高，我們選擇投資人選擇我并不是看我跟你描述的預(yù)計(jì)收益率，一定是相信我可以和你一起把這個(gè)做好，因?yàn)槲医o你與其的東西，他使實(shí)現(xiàn)的可能性是很多變量的，你是相信預(yù)期還是相信我這個(gè)團(tuán)隊(duì)相信我我這個(gè)組織相信我這個(gè)組織的能力，這是對(duì)投資人的選擇，合乎我們要求的，我們?cè)敢飧L(zhǎng)期合作，如果不符合我們寧愿步子放慢一點(diǎn)。

趙燕凌：在運(yùn)作的過(guò)程中，您體會(huì)買開發(fā)上商的背景基金你有哪些優(yōu)勢(shì)？

丁恒：假如我們作為一個(gè)投資人，我們是把錢投資給有能力的人還是沒這個(gè)能力的人，大家擔(dān)心就是利益輸送的問(wèn)題，這個(gè)可能跟企業(yè)本身的定位有關(guān)系，我們走的路子就是把這個(gè)作為長(zhǎng)期的戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)模式做的，我們比一般的投資，我更關(guān)心我的形象，更關(guān)心我的信用，更關(guān)心投資人對(duì)我的評(píng)價(jià)，如果我這個(gè)維護(hù)不了，我業(yè)務(wù)做不下去了，投資人選擇的時(shí)候，看這個(gè)基金發(fā)起的動(dòng)機(jī)是什么，他哪怕是開發(fā)商發(fā)起的，他是短期的投資需要還是長(zhǎng)期的業(yè)務(wù)需要。

趙燕凌：陳總你有什么補(bǔ)充。

陳偉權(quán)：我都很同意，剛才丁總談到企業(yè)里面對(duì)這模式是新的嘗試，凈資產(chǎn)的收入，我看到這個(gè)可能跟資本市場(chǎng)有關(guān)，某些開發(fā)商他們本來(lái)是有自資本市場(chǎng)上市的，對(duì)于現(xiàn)在的大環(huán)境，拿地的成本越來(lái)越高，而現(xiàn)在的情況下一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)在哪里，我們的高杠桿，大家說(shuō)南海，可能開發(fā)不同的房地產(chǎn)是一個(gè)南海，但是整個(gè)模式改變，從你的模式競(jìng)爭(zhēng)力變成基金投資方的回報(bào)，我們之前討論過(guò)在其他地方比如美國(guó)新加坡，背后的內(nèi)涵一直在…都是機(jī)構(gòu)投資者，回報(bào)的能力最強(qiáng)的，平均回報(bào)最高的一種，對(duì)于整個(gè)的系統(tǒng)改善的話，這個(gè)是整個(gè)生態(tài)改變。趙燕凌：王總。

王文斌：我覺得存在就是必然，看我兩邊的架式就知道了，我們上午的學(xué)習(xí)美國(guó)的發(fā)展路徑逐步發(fā)展到現(xiàn)在，我們從中國(guó)這種狀況發(fā)展到將來(lái)是不是也要向中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展，往左方面傾斜，我想可能會(huì)，不過(guò)我們這些人能不能看的到，美國(guó)發(fā)展50年，我們中國(guó)用多少年發(fā)展，如果是50年我相信在座沒有多少人看到。

趙燕凌：閆總怎么看？

閆振杰：一般聽第三方的，肯定任何一個(gè)不管地產(chǎn)開發(fā)商的基金還是獨(dú)立的專業(yè)的基金，肯定每個(gè)人都會(huì)說(shuō)自己的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)，需要有機(jī)構(gòu)幫他分析判斷，發(fā)表一下我們的觀點(diǎn)，雖然這個(gè)名字叫地產(chǎn)基金，但是本質(zhì)上沒有區(qū)別，我們應(yīng)該還是想它首先是基金，其次有一個(gè)叫地產(chǎn)類型的股權(quán)，主要的資產(chǎn)管理行業(yè)，如果從我們的觀點(diǎn)分析，這個(gè)團(tuán)隊(duì)有沒有歷史業(yè)績(jī)，你原來(lái)的管理的路徑是什么樣子的，從這個(gè)角度我們應(yīng)該是比較看好說(shuō)，海外的一些美元基金做了很多年，現(xiàn)在做人民幣基金，或者說(shuō)有這樣的經(jīng)驗(yàn)做的團(tuán)隊(duì)，更關(guān)注的能力，對(duì)于開發(fā)商發(fā)地產(chǎn)基金，除了治理結(jié)構(gòu)上有不同，但是如果運(yùn)動(dòng)員老是想沖上場(chǎng)比賽，如果開發(fā)商背景的基金它也可能他就看好這個(gè)項(xiàng)目，他自己就想干這個(gè)項(xiàng)目，他自己投了，但有可能投了就失敗了，但如果從基金管理的角度說(shuō)，我就想在天安門附近蓋一個(gè)樓，這是我的某一個(gè)情節(jié)，我去投了砸了，但是地產(chǎn)基金不見得懂行，或者特別熟的人，從行當(dāng)角度說(shuō)我就是投資要賺錢?，F(xiàn)在如果說(shuō)從任何一個(gè)基金來(lái)說(shuō)，起碼從兩個(gè)角度判斷，要么能講出比較好的業(yè)績(jī)，還有一個(gè)你能講故事，未來(lái)你的壯心特色有哪些和別人不一樣的東西，這樣對(duì)你，未來(lái)的發(fā)展都有必要，講不出太多的成功故事，就必須有創(chuàng)新的東西出來(lái)才好做。

趙燕凌：您剛才說(shuō)了這100塊錢能夠拿到就是又紅又專，您在給LP的溝通的時(shí)候，拿到100塊錢因?yàn)槭菑腖P做，對(duì)GP的判斷的評(píng)價(jià)指標(biāo)里面您具備了哪些。

白勇：我們因?yàn)槟壳盀橹乖谕赓Y的房產(chǎn)基金來(lái)自歐洲和美國(guó)，根據(jù)我們對(duì)投資者對(duì)歐洲，他們的評(píng)價(jià)的指標(biāo)非常多，他們要看好多好多因素，到某一個(gè)階段，也會(huì)來(lái)，我覺得他全部都會(huì)看，到某一個(gè)階段就會(huì)給我們發(fā)一份問(wèn)卷，幾十頁(yè)，所以我覺得是全面的，就是風(fēng)險(xiǎn)和收益率，第一你有多高的回報(bào)，第二你承諾的能夠不能夠做的到，開發(fā)商跟自己的資金還同時(shí)獨(dú)立的基金，本質(zhì)也是風(fēng)險(xiǎn)，肯定落實(shí)到現(xiàn)在我覺得大部分的投資者如果愿意投資開發(fā)商和上市公司發(fā)起的私募基金是因?yàn)樗麄冇X得風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小一點(diǎn)，回報(bào)率就會(huì)低一點(diǎn)，投資獨(dú)立的基金管理人風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)高一點(diǎn)，所以核心就是回報(bào)率加風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)就是比較到最后就是很普通的。謝謝。

趙燕凌：蘇總還有要補(bǔ)充的嗎？

蘇鑫：關(guān)鍵看意識(shí)，我們都認(rèn)為開赴上做基金有道德風(fēng)險(xiǎn)，最近我接觸了一個(gè)開發(fā)商，他覺得基金是未來(lái)的方向，他能做到這基金100%在上市公司里控股，所有的項(xiàng)目放在…基金100%持有，意識(shí)到這個(gè)點(diǎn)你就會(huì)自己去調(diào)整，我們也是一樣，我們剛剛起步，我們覺得這是好的方向，10年、20年就好，我們?cè)敢獍阉械臒崆樗械馁Y源放在這里邊，我們可能會(huì)成功，但是任何一個(gè)行業(yè)都會(huì)有危有機(jī)，不是以我們?yōu)檗D(zhuǎn)移的。國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)簡(jiǎn)單搬過(guò)來(lái)，募集的時(shí)候，投資者不成熟，我們不成熟怎么能讓投資者成熟，我們都成熟投資者不成熟是必然的，規(guī)模小一點(diǎn)，開始的時(shí)候可能是朋友，你賺到錢了再去講不是很容易嗎，你覺得是個(gè)方向，投入全部的精力去做就有機(jī)會(huì)。

趙燕凌：剛才閆總說(shuō)了，假如LP有100塊錢愿意頭房地產(chǎn)的激進(jìn)，不是開發(fā)商的基金，開發(fā)商的權(quán)重占的非常過(guò)，未來(lái)這股力量會(huì)被激發(fā)起來(lái)，現(xiàn)在看到的國(guó)外的開發(fā)商的基金，我特別請(qǐng)教一下場(chǎng)上的嘉賓，目前開發(fā)商背景的基金與國(guó)外的開發(fā)商背景的基金存在哪些差異。

蘇鑫：這個(gè)話題交給我的好朋友白勇，哪都做。

白勇：我再簡(jiǎn)單回顧一下他們的歷史，其實(shí)他們?cè)?997年進(jìn)入亞洲金融危機(jī)之后，包尤其是東南亞壓力很大，但是這些國(guó)家還是有創(chuàng)新意識(shí)，嘉德充分利用了這個(gè)機(jī)會(huì)，這是很大的點(diǎn)，所以剛才有朋友呼吁，中國(guó)也應(yīng)該建立這么一個(gè)。他就以這個(gè)作為一個(gè)支點(diǎn)，開始把自己擁有的物業(yè)開始上市，包括寫字樓，包括商場(chǎng)，他是新加坡，他是海外的，后來(lái)就有意識(shí)的把這個(gè)作為一個(gè)戰(zhàn)略向海外擴(kuò)張，你自己擴(kuò)張的時(shí)候我發(fā)現(xiàn)自己還沒那么多錢。第二他想全球擴(kuò)張，他能把規(guī)模做大，又能進(jìn)行轉(zhuǎn)型，進(jìn)行資產(chǎn)管理，也能做一部分收入，跟國(guó)內(nèi)我覺得只不過(guò)處在一個(gè)早期，有的已經(jīng)把它當(dāng)成業(yè)務(wù)，有的還是處于在早期的摸索階段，但是我覺得這個(gè)跟環(huán)境有關(guān)系，原來(lái)我在別的會(huì)上也講了，中國(guó)的金融生態(tài)鏈，生態(tài)環(huán)境還不完全具備，包括前端的私募基金，中端物業(yè)抵押貸款，都需要政府充分利用好私金，給開發(fā)商創(chuàng)造比較好的環(huán)節(jié)，有時(shí)候也是沒辦法，如果是為了把這個(gè)作為一個(gè)戰(zhàn)略，也是好的。

趙燕凌：陳總。

陳偉權(quán)：政府的政策很重要，資產(chǎn)管理這一塊是可以提供很多優(yōu)惠，對(duì)基金管理很重要，吸引各方面的人才，所以體現(xiàn)在對(duì)基金行業(yè)這一塊，跟他本來(lái)的傳統(tǒng)的開發(fā)商整個(gè)模式改變，美國(guó)跟中國(guó)不一樣，他們主要是以稅收的政策鼓勵(lì)國(guó)民，他們長(zhǎng)期的投資的增值稅很低，這個(gè)作為一個(gè)吸引基金彌慢慢保存下來(lái)，中國(guó)方面還暫時(shí)沒有具備這一方面，一方面民間的儲(chǔ)蓄率很高，另外中國(guó)對(duì)稅法改觀也不是時(shí)候，可能看起來(lái)證監(jiān)會(huì)對(duì)于發(fā)展覺得還不是時(shí)候，除了保障法，對(duì)于市場(chǎng)運(yùn)作的商品房來(lái)說(shuō)暫時(shí)還不是這方面，剛才我提到稅收是很大改變，另外我提…美國(guó)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈里邊最重要還是團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)，團(tuán)隊(duì)的一些激勵(lì)。美國(guó)最重要的稅法是參與基金管理方面的激勵(lì)吸引了很多金融的人才在這方面投進(jìn)去，對(duì)于基金產(chǎn)業(yè)鏈的GP來(lái)說(shuō)核心就是團(tuán)隊(duì)，我們說(shuō)不知道5年、10年還是50年，我們看到開發(fā)商里面主要的核心出來(lái)品牌，他們的團(tuán)隊(duì)如果已以后看到自己出來(lái)做，這也是對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)也是很重要的一個(gè)考慮的因素，他們的團(tuán)隊(duì)是不是…他們拿到的這些基金不一樣，他們承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)不一樣，到最后基金不缺的情況最后的核心…慢慢的發(fā)展的最重要的驅(qū)動(dòng)力。

蘇鑫：丁總你有什么對(duì)比。

丁恒：我根據(jù)剛才的比較，討論的需要可能把它區(qū)分市場(chǎng)化的開發(fā)商，實(shí)際上就是開發(fā)商也是市場(chǎng)化的沒有對(duì)立的關(guān)系。

趙燕凌：

丁恒：內(nèi)部的項(xiàng)目就是我們下面負(fù)責(zé)基金的團(tuán)隊(duì)，包括一些領(lǐng)導(dǎo)人，首先從程序上決策他是獨(dú)立的不是公司的干擾，二一個(gè)所有的項(xiàng)目放同一個(gè)平臺(tái)上，我們不會(huì)分內(nèi)部的外部的，我們?cè)谀壳盎饦I(yè)務(wù)的初步發(fā)展起，采取了扶持的態(tài)度，我們所有的項(xiàng)目對(duì)下面的基金業(yè)務(wù)先開發(fā)，他們先選擇他們?cè)敢馔读送叮覀冋檬欠催^(guò)來(lái)做的。

趙燕凌：我特別想問(wèn)一下，嘉德當(dāng)年是不是走過(guò)了同樣的路程，慢慢的一步步走向市場(chǎng)化，如果是這樣的話，我們把它作為模本，中國(guó)的房地產(chǎn)基金尤其是開發(fā)商背景的房地產(chǎn)基金應(yīng)該走新加坡之路，如果是這樣的話，那就是開發(fā)商背景的基金慢慢的未來(lái)一定是走向市場(chǎng)話。

陳偉權(quán)：因?yàn)槲乙呀?jīng)離開這邊，我就是不太好多說(shuō)，他們有他們的戰(zhàn)略，我只是說(shuō)曾經(jīng)工作過(guò)，負(fù)責(zé)過(guò)幾個(gè)私募基金。他們公司的基金全都是在自己的管理之下，不會(huì)去投別的公司管理的項(xiàng)目私募基金長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展道路，我個(gè)人覺得從國(guó)外來(lái)看有可能獨(dú)立的私募基金更加有發(fā)展前途一些，做到一定程度，之所以開發(fā)商背景的因?yàn)樽约旱馁Y金的限制和環(huán)境的限制，當(dāng)是市場(chǎng)的發(fā)展慢慢的不一定還要做這個(gè)，我是愿意用只有的項(xiàng)目投，還是愿意用基金投，像黑石要有很多錢，他可以自己買自己管理，只不過(guò)他希望把項(xiàng)目做大，希望通過(guò)別人的基金，把自己做大。

趙燕凌：房地產(chǎn)行業(yè)是新興的行業(yè)，目前有很多新的跡象，出新了新的問(wèn)題，以后我們有很多的機(jī)會(huì)在一起來(lái)共同討論行業(yè)未來(lái)的發(fā)展。

主持人：謝謝臺(tái)上的嘉賓，謝謝你們。今天上午的整個(gè)論壇議程到這里全部結(jié)束。下午三個(gè)論壇、一個(gè)頒獎(jiǎng)典禮，謝謝大家。

主題：中國(guó)房地產(chǎn)基金發(fā)展路徑 高峰論壇 文字實(shí)錄

時(shí)間：2011年10月19日下午

地點(diǎn)：北京金融街維斯汀酒店

內(nèi)容：

主持人：各位下午好，今天下午的議程是這樣，有一個(gè)主題演講，有三場(chǎng)論壇，還有頒獎(jiǎng)儀式，我們熱烈掌聲歡迎唯一主題演講嘉賓章華先生，有十年房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，自2005年起即開始基金方向研究，發(fā)起設(shè)立了超過(guò)10只房地產(chǎn)私募基金，是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金的先行者。請(qǐng)章總跟我們分享他的演講題目是地產(chǎn)基金的成功之道。

章華：我非常高興，跟業(yè)界的朋友做一個(gè)這樣主題的分享，本來(lái)的題目是地產(chǎn)基金成功之道的探討，不知道為什么探討沒有了，好象在炫耀成功的因素，我還是跟大家共同探討題目更好一些。

講題目之前把我們基金自己的戰(zhàn)略研究部的情況跟大家做一個(gè)溝通，截止到昨天為止，中國(guó)的房地產(chǎn)上市公司137家，相關(guān)的數(shù)據(jù)都披露完畢，大概66%左右接近三分之二，業(yè)績(jī)指標(biāo)是下滑的，不足三分之一業(yè)績(jī)支指標(biāo)是向上的，反映當(dāng)前調(diào)控帶來(lái)的影響，這個(gè)指標(biāo)來(lái)自我們監(jiān)管的數(shù)字，如果考慮到那些非監(jiān)管數(shù)字，可能幾乎全部都是綠的，全部指標(biāo)是上下走的，這是最新現(xiàn)實(shí)數(shù)字情況。那么今年以來(lái)的話，從銀行的投資渠道，然后到信托的投資渠道，幾乎全都關(guān)掉了。截止到去年的10月份圍繞資本市場(chǎng)的各項(xiàng)的資本化停掉了，所以基金的話，大家感覺到很熱的話題，我們?cè)诨疬@個(gè)業(yè)界我們自我的感受其實(shí)基金這一塊還是時(shí)間比較短，比較難以上規(guī)模，問(wèn)題不斷在探討中逐步解決，像我們最新成立的房地產(chǎn)基金聯(lián)盟，圍繞如何解決主流的融資渠道，如何建設(shè)可持續(xù)長(zhǎng)期發(fā)展，我們國(guó)內(nèi)有這這樣組織，很多問(wèn)題在探討中，沒有更多的經(jīng)驗(yàn)，更多跟大家做一些主題的交流。

我們感覺從復(fù)地到興業(yè)我們幾年走過(guò)來(lái)，感覺有幾個(gè)因素是做基金是比較關(guān)鍵的情況，第一塊還是行業(yè)的形勢(shì)和趨勢(shì)的分析和認(rèn)知，房地產(chǎn)談到的調(diào)控帶來(lái)的問(wèn)題，也包括像負(fù)債率增加帶來(lái)的問(wèn)題，最近的負(fù)債率由去年年底69%的負(fù)債率，到一季度是71%的負(fù)債率，最新76%的負(fù)債率，負(fù)債率的增加的話，帶來(lái)很沉重的壓力，這些問(wèn)題都是一些不可回避的問(wèn)題，如何判斷形勢(shì)，我們基金如何搭配基金的進(jìn)程變得越來(lái)越重要。

主要的一點(diǎn)中國(guó)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展催生了房地產(chǎn)基金的發(fā)展，我們之所以選擇做基金，然后我們?cè)诖蟛糠只鸬膹臉I(yè)，就像曹總講得非常顯赫的背景，然后的話我想大家都是經(jīng)歷了很多輝煌的過(guò)往，為什么選擇這一塊，還是未來(lái)長(zhǎng)期看好這一塊行業(yè)，有幾個(gè)因素涉及到，不在展開講，像城市化進(jìn)程，像縣城的財(cái)稅體制，像投資渠道的單一，像融資的過(guò)剩，這些問(wèn)題從我自己的視角來(lái)講，我們是站在未來(lái)得20年到30年看，就站在未來(lái)20恩年到30年這些因素能否改變，如果不能改變我們長(zhǎng)期堅(jiān)定看好這個(gè)行業(yè)，這是我們堅(jiān)守這個(gè)行業(yè)一個(gè)非常關(guān)鍵的戰(zhàn)略因素。

現(xiàn)在大部分資金沒有做成主動(dòng)管理，都是被動(dòng)管理型這樣的基金，波動(dòng)管理基金也好，包括債權(quán)、加權(quán)的公司也好，還是看一些抵押物的情況，抵押物的話八年了，然后平均的漲幅大概是45%。房屋價(jià)格漲幅的話，我們自己做了一些數(shù)據(jù)的采集分析差不多17左右，土地價(jià)格在過(guò)去10年間，從04年的831到現(xiàn)在，過(guò)去八年實(shí)際上地價(jià)，到這個(gè)房?jī)r(jià)的增加，地價(jià)的話，這個(gè)跟國(guó)家的相關(guān)的財(cái)政政策、GDP的話，這個(gè)相關(guān)的指標(biāo)緊密的掛鉤、相輔相成。在未來(lái)一定時(shí)間內(nèi)，我們也看不到地價(jià)大幅下降趨勢(shì)，如果出現(xiàn)不能大幅下降的話，短期這種房子價(jià)格的調(diào)整，我不認(rèn)為有很長(zhǎng)的一個(gè)可持續(xù)性，雖然今年明年可能都還會(huì)非常艱難。

從左邊的指標(biāo)來(lái)看，大家能發(fā)現(xiàn)這樣的規(guī)律，實(shí)際上到現(xiàn)在為止還是供應(yīng)和需求之間是脫鉤的，這個(gè)數(shù)據(jù)是取了很長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，這個(gè)數(shù)據(jù)什么時(shí)間能發(fā)生調(diào)頭向下，像這樣的情況，然后我們也會(huì)持續(xù)的并購(gòu)，這是我們對(duì)地產(chǎn)行業(yè)因素這樣的考慮。

另外一塊就是說(shuō)大家非常慎重在短期的策略政策，像劉曉光我們前一段時(shí)間在一起討論，現(xiàn)在所有的房企都沒有戰(zhàn)略，之后的戰(zhàn)略，主要是生存安全變成了第一戰(zhàn)略，安全過(guò)程的第一戰(zhàn)略?，F(xiàn)在來(lái)講的話，短期內(nèi)大家看出空的因素是越來(lái)越明顯，但是站在我們角度看，我們是短期看政策，中期看貨幣，長(zhǎng)期看區(qū)域。短期和中期總的分也許是一到三年，周期的長(zhǎng)期應(yīng)該是三年以上的時(shí)間，短期的政策實(shí)際是政策猛烈這樣的打壓，各種因素的焦急的匯集，然后的話這使房地產(chǎn)陷入困境和煎熬，中期的貨幣我們也覺得國(guó)家會(huì)收，但是從世界的趨勢(shì)看的話，當(dāng)美國(guó)在不斷印鈔的過(guò)程里邊，其他國(guó)家必然都會(huì)跟進(jìn)。因此現(xiàn)在舊的貨幣政策沒有跟進(jìn)，所以大家從不斷的印鈔票的話，才可以使本國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，才可以在國(guó)際貿(mào)易里不吃虧，長(zhǎng)期趨勢(shì)大家都是業(yè)內(nèi)人士，我想這個(gè)比較容易認(rèn)知。

這一塊我們選擇這個(gè)行業(yè)的符合國(guó)際趨勢(shì)，國(guó)際上從美國(guó)開始第一只基金純股權(quán)投資在80年代，隨著戰(zhàn)爭(zhēng)的世界范圍的結(jié)束，房地產(chǎn)變成了國(guó)際主流的投資工具，短短的幾年間，從八幾年過(guò)千億美金，像高盛在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的前幾年發(fā)的兩只基金各自了100億，所以的話空間在國(guó)內(nèi)的話，2010年被稱為元年，所以在商會(huì)有很多年，然后就會(huì)將變成一個(gè)房地產(chǎn)的黃金時(shí)期，這一塊作為一個(gè)主流這種趨勢(shì)不可阻擋。在國(guó)內(nèi)的話直接的融資的比例的話，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了銀行的比例，中國(guó)還是銀行占據(jù)了絕對(duì)的主導(dǎo)，基本的話，現(xiàn)在房企這方面，像信托和銀行還是絕對(duì)大的占的比例份額。

這一塊現(xiàn)在大的形勢(shì)看，短期調(diào)控恰恰是一個(gè)投資的最佳時(shí)期，中國(guó)的房企的這樣一些財(cái)務(wù)數(shù)字，一般現(xiàn)在房企的話，這個(gè)數(shù)字截止到去年的年底，這么來(lái)看有比較大的戰(zhàn)略空間，如果按照全國(guó)，截止到年底8萬(wàn)家比例計(jì)算，如果說(shuō)對(duì)等的話，全資金1比2將有4.3萬(wàn)億的資金需求，這個(gè)需求我想大家可能還是可以感受的到，上市房企的自然對(duì)基金及股權(quán)的方式介入興趣更大，但是對(duì)非常時(shí)而言，相應(yīng)需求沒有那么旺盛，如果不是考慮股權(quán)，只是考慮資產(chǎn)證券，負(fù)債率數(shù)字比4.3萬(wàn)億還大，房地產(chǎn)企業(yè)接受的程度非常大。

第一個(gè)因素我們講整個(gè)形勢(shì)的判斷認(rèn)知，站在我們基金的角度。第二個(gè)因素基金管理公司不同的發(fā)起推動(dòng)發(fā)展模式，這幾個(gè)模式各有各的優(yōu)劣缺點(diǎn)，我想這里邊可能針對(duì)五種不同的類型，也是中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)基金管理公司存在的模式，再有一點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)起，優(yōu)勢(shì)在資金，劣勢(shì)在專業(yè)，因?yàn)榻鹑谑怯?，就像這樣一個(gè)企業(yè)永遠(yuǎn)是升不下去的。我國(guó)是有這么一層感知，因?yàn)槲易约哼@十幾年下來(lái)就在這兩個(gè)領(lǐng)域一直在做，房地產(chǎn)企業(yè)很多的爭(zhēng)議，恰恰反映了問(wèn)題，這一方面我們并沒有主流的認(rèn)知和房企發(fā)生了基金，就是成功的。但是從特殊情況，國(guó)際上也有走的商業(yè)地產(chǎn)的路線，長(zhǎng)期持有，他的價(jià)值各方面都看的到，凱德是大國(guó)企，然后整個(gè)新加坡主流的房企是一股獨(dú)大的，所以它做的事情的話，不受我們國(guó)內(nèi)，我們做的最早復(fù)地我們都有更多的交流，幾年下來(lái)，還是難以成為規(guī)模的話，我想只能是比較重要的一環(huán)。PE和VC行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)基金有重大的不同，對(duì)行業(yè)認(rèn)識(shí)是有很大的影響，外資基金我們?cè)谧袔孜唬F(xiàn)在為止始終沒有成為中國(guó)房地產(chǎn)基金的主流，進(jìn)去的話，限的還是比較多，必須以股權(quán)的方式進(jìn)來(lái)，進(jìn)出問(wèn)題還是挺多的，金融背景為主的人士發(fā)起的，再有專業(yè)人士，類似于我們曹總幾位老朋友，這種模式長(zhǎng)期我非常看好，我認(rèn)為這是長(zhǎng)期來(lái)看是最主流的方式，但短期內(nèi)來(lái)說(shuō)，我們也會(huì)碰到一些問(wèn)題，在資金的來(lái)源上，像專業(yè)人士發(fā)起的，如果站在專業(yè)的管理角度來(lái)說(shuō)，這種管理的制度管理的水平是最強(qiáng)的，它如果是應(yīng)該代表未來(lái)，可能在段中期還會(huì)碰到問(wèn)題，我自己感覺主流的一個(gè)方式還是專業(yè)人士的結(jié)合，最后是股權(quán)方式的結(jié)合，而不是專業(yè)認(rèn)識(shí)與金融機(jī)構(gòu)掛鉤，兩個(gè)結(jié)合的話，就可以盤整一個(gè)投資問(wèn)題，然后一個(gè)入資問(wèn)題，最重要包括管理問(wèn)題，所以這個(gè)從模式上，我們是這樣一個(gè)考慮。

這一塊是團(tuán)隊(duì)，這次怎么來(lái)考量，我覺得還是金融和地產(chǎn)的結(jié)合，其中以金融為主，同時(shí)輔助，然后其他的專業(yè)人士搭配，就類似造價(jià)所、評(píng)估所，類似于律師、會(huì)計(jì)師，相配套的這樣一些相關(guān)的人士，切塊分割的要求，之間還是有邊界的，除了專業(yè)之外，基金還是需要很強(qiáng)的資源背景，需要有很強(qiáng)的克服困難能力，然后還要求確定在某些方面意還是挺高的。

另外一個(gè)因素融資通道，融資通道的話，我想大金融發(fā)起來(lái)自先天的優(yōu)勢(shì)，但是對(duì)非金融發(fā)起，我覺得可選擇的東西還比較多，我們之前做了系統(tǒng)的梳理，這個(gè)模式大家始終還是比較重要的一塊，然后這方面像五大國(guó)際，然后就是中農(nóng)工建交五大銀行，實(shí)際上國(guó)際部分的話，可以做一些論證。像保險(xiǎn)資金、現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)都是可以投的，只不過(guò)深度的認(rèn)同這個(gè)是不容易，像信托的基金的結(jié)合也是不錯(cuò)的形式，包括像對(duì)一些外資基金，還有REITs的一些配合，像LP這種方式的話，這個(gè)可能是有一些深入的一些資源的整合，現(xiàn)在的話類似于像類似重慶，類似于像上海，包括其他的還有個(gè)別地區(qū)，中央級(jí)的，國(guó)家級(jí)的這種開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在的話，還是有一定額度，這樣結(jié)構(gòu)好的話，投資這方面我覺得最主流還是職務(wù)職務(wù)的話，可以省去中間過(guò)程，可以培養(yǎng)忠實(shí)的投資者，但是職務(wù)的難度也是相對(duì)比較高，然后我們更多的主要面對(duì)這些問(wèn)題，然后我們也要說(shuō)對(duì)方不成熟，首先我們成熟了沒用，還是需要一定的時(shí)間的積淀，隨著業(yè)績(jī)的提升，隨著我們管理的這種重復(fù)，這種公開化和認(rèn)知，這一方面一定是我們的主流。這方面的我想只要走出這條路，我們基金的以真正的獨(dú)立的成熟的基金是越來(lái)越近，基金之所以能成功，在于它的投資能力和資產(chǎn)管理能力。

投資能力是非常關(guān)鍵的一塊，資產(chǎn)管理能力才是真正考驗(yàn)我們的重要一塊，一個(gè)項(xiàng)目的投資我們可能只是一個(gè)點(diǎn)，你投的對(duì)我們需要幾年，然后在這幾年中你如何可以保證風(fēng)險(xiǎn)控制的住，收益能衡量不錯(cuò)，這是需要很深的對(duì)地產(chǎn)的認(rèn)知，包括一個(gè)廣闊體系的搭建，同時(shí)需要配備很強(qiáng)的人跟的上，大的方面還是預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)三方面去做。預(yù)見的話，就是說(shuō)你在去投之前，然后要有自己的一套體系，然后總結(jié)和體驗(yàn)。我們這項(xiàng)工作做了幾年風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的話歸納了大概有70幾類，細(xì)化更多。管理風(fēng)險(xiǎn)有的放矢，制定一些風(fēng)險(xiǎn)管控的措施，在整個(gè)的基金的中途管配，整個(gè)的全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的話貫穿其中，所以控制風(fēng)險(xiǎn)出了問(wèn)題及時(shí)的做轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)的關(guān)節(jié)和PE、VC差距太大了，然后它的每一個(gè)過(guò)程，如果沒有事先的預(yù)案很困難，沒有事后運(yùn)營(yíng)的話，就比較困難。

另外一點(diǎn)的話，資產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估也是原來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)，整個(gè)全過(guò)程我們都是希望，內(nèi)容的話是一部分，在投資前系統(tǒng)做好準(zhǔn)備的，如果大家，這種準(zhǔn)備沒有的話，我想從基金角度還是很難進(jìn)行投資。

總結(jié)一點(diǎn)我們要看是專業(yè)的投資能力，完善的風(fēng)險(xiǎn)控制能力和系統(tǒng)的資產(chǎn)管控能力這三個(gè)核心能力的話，構(gòu)成這樣一個(gè)合格的管理能力。有這樣一個(gè)管理能力的話，使我們能有穩(wěn)健的回報(bào)，進(jìn)而形成持續(xù)穩(wěn)定的強(qiáng)大的投資能力，然后打造我們的品牌，回歸投資人，實(shí)際上錢不是我們主動(dòng)去找，而是錢洶涌澎湃跟著我們而來(lái)，謝謝大家。

主持人：謝謝章總，接下來(lái)論壇的環(huán)節(jié)我們換個(gè)主持人，是主持人的新人，河山資本董事長(zhǎng)曹少山先生，熱烈鼓掌一下，大家鼓掌歡迎。

曹少山：這個(gè)環(huán)節(jié)主要是想針對(duì)潛在的LP，就是投資人怎么跟EP對(duì)接，因?yàn)楝F(xiàn)在做基金最主要的環(huán)節(jié)，就是基金的募集過(guò)程中碰到的問(wèn)題，我今天早上也說(shuō)，LP這個(gè)群體到現(xiàn)在為止，還沒有站到基金行業(yè)的中心位置來(lái)，我們沒有很系統(tǒng)的很全面的聽到這個(gè)群體的聲音，所以接下來(lái)的時(shí)間，我們就想把這個(gè)時(shí)間留給比較有代表性的LP群體的代表人物，參加這個(gè)環(huán)節(jié)的嘉賓的民生銀行（600016）私人銀行部的副總裁李文先生，工商銀行（601398）投行部負(fù)責(zé)人段文衛(wèi)先生，合眾集團(tuán)中國(guó)區(qū)首席代表趙鵬先生，北京信托總經(jīng)濟(jì)師時(shí)寶東先生，萬(wàn)潤(rùn)投資董事長(zhǎng)謝志剛先生，諾亞財(cái)富副總裁殷哲先生，西安恒信資管常務(wù)副總裁趙豐先生。

曹少山：圍繞這個(gè)話題我們涉及幾個(gè)題目，但是我想進(jìn)行對(duì)話之前，我還想請(qǐng)帶在座的嘉賓介紹一下自己，根據(jù)你們可能代表的背后的LP群體，我們選擇一些有一定代表性的，大概在我們今天討論這個(gè)語(yǔ)境下，你們介紹一下自己的機(jī)構(gòu)和現(xiàn)在在做的事情。

趙豐：尊敬的各位嘉賓大家下午好，借此機(jī)會(huì)我首先介紹一下我們公司的情況，我是來(lái)自于西安的我也想簡(jiǎn)單的介紹一下西安的機(jī)遇，我是西安投資控股公司總經(jīng)理，同時(shí)是西安資產(chǎn)管理公司的常務(wù)副總，我們公司是西安市政府的一個(gè)全資產(chǎn)的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，目前我們做什么經(jīng)營(yíng)投資、基金管理咨詢等多元化的行業(yè)，我們目前就是昨天也和幾位嘉賓做交流，我既是做LP，我們某些層面又是GP，我們可以稱為綜合性的投資公司，非常想利用這個(gè)機(jī)會(huì)給大家介紹一下西安機(jī)遇，我想就是三個(gè)方面，首先是西部大開發(fā)，第二個(gè)我們大開發(fā)所給我們帶來(lái)的發(fā)展機(jī)遇。第二各是我們新經(jīng)濟(jì)區(qū)大家可以看到，新經(jīng)濟(jì)區(qū)對(duì)國(guó)家對(duì)省級(jí)開發(fā)區(qū)，所帶來(lái)的一些發(fā)展的機(jī)遇。第三個(gè)西安市在國(guó)務(wù)院文件里邊被列為全國(guó)第三個(gè)擴(kuò)機(jī)化所帶來(lái)的發(fā)展的機(jī)遇，同時(shí)還有一些政治機(jī)遇。這些經(jīng)營(yíng)者機(jī)遇疊加為西安帶來(lái)的前所未有的發(fā)展機(jī)會(huì)，我邀請(qǐng)各位到西安共同投資于西安，共享西安的盛舉。

段文衛(wèi)：大家下午好我是工商銀行投行部負(fù)責(zé)人，雖然PE這塊資金這一塊產(chǎn)品是我們市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，這個(gè)市場(chǎng)實(shí)際上，始終把我們看作專業(yè)渠道，或者是金融超市，實(shí)際上我們通過(guò)PE為我們所有的資金，隨著PED蓬勃發(fā)展，我們做了一個(gè)為基金服務(wù)的產(chǎn)品，從基金的做顧問(wèn)，到基金投資的管理，到基金資金的托管，在整個(gè)基金運(yùn)作的龍頭管推的過(guò)程中，我們提供顧問(wèn)服務(wù)，應(yīng)該是這些銀行本身就是中介，我們從事的是經(jīng)營(yíng)的模式，建行它是只賣自己的產(chǎn)品，我們既賣我們自己的產(chǎn)品，同時(shí)我們也賣其他基金的產(chǎn)品，我們可能要挑出來(lái)，比如對(duì)GP的準(zhǔn)入，對(duì)項(xiàng)目的準(zhǔn)入，這個(gè)推出來(lái)效果不錯(cuò)。去年做了80幾個(gè)億，今年做了100多個(gè)億，這里面80%以上是地產(chǎn)基金或者是土地開發(fā)基金，到這個(gè)月開始對(duì)地產(chǎn)這一塊是暫停的，因?yàn)槭艿轿覀儽旧硇刨J活行業(yè)對(duì)這個(gè)調(diào)整，對(duì)地產(chǎn)的調(diào)整，并不是說(shuō)房地產(chǎn)基金就應(yīng)該停，只是說(shuō)對(duì)住宅為主的傳統(tǒng)性的房地產(chǎn)基金叫停，我們應(yīng)該怎么去轉(zhuǎn)型，我們的房地產(chǎn)之間不能說(shuō)只圍繞房，住房這一塊，傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)，商品化的運(yùn)作，包括更深入的城市化、商業(yè)化的、產(chǎn)業(yè)化，只要我們房地產(chǎn)圍繞這些東西去做轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，可能還會(huì)產(chǎn)生很多的PE，所以在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，可以提供我們的服務(wù)，可以繼續(xù)提供金融銀行的服務(wù)，當(dāng)然這個(gè)模式有很多，包括信托性類的資金，包括有效合伙制的基金，所以這種基金我們都可以去做。跟在座的GP類型的有效合伙制的公司，我們跟產(chǎn)業(yè)基金，和其他的產(chǎn)業(yè)基金我們也有做，謝謝大家。

謝志剛：各位嘉賓下午好，我是北京萬(wàn)潤(rùn)投資謝志剛，感謝主辦方提供這個(gè)機(jī)會(huì)，萬(wàn)潤(rùn)投資跟是一家小開發(fā)商，在北京摸爬滾打10多年的時(shí)間，像北京的望京西南四環(huán)的博銳大廈。隨著房地產(chǎn)形式的調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)格，作為我們中小開發(fā)商來(lái)講一直在思考一個(gè)問(wèn)題，在這樣激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，作為我們市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不是很充足，既沒有國(guó)企背景也沒有上市公司雄厚的資本支持，出路很難，往哪里去走一直是我們業(yè)界同仁思考的問(wèn)題，本人一直在考慮，苦苦的尋找新的發(fā)展方向，以及發(fā)展出路，應(yīng)該到底怎么做，有幸在去年有個(gè)機(jī)會(huì)結(jié)緣了第一只人民幣地產(chǎn)基金，有幸結(jié)識(shí)了張總，我也投入了第一個(gè)人民幣地產(chǎn)基金的第一個(gè)項(xiàng)目，對(duì)咱們金融業(yè)做了LP服務(wù)做了一個(gè)嘗試。通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目的投資，確確實(shí)實(shí)整個(gè)過(guò)程當(dāng)中一直關(guān)注地產(chǎn)基金，也一直關(guān)注了整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，所以在這種也是省市神州提供了這么一個(gè)機(jī)會(huì)，跟基金界的朋友結(jié)緣，謝謝大家。

雄亮：感謝大家我來(lái)自民生私人銀行，民間這些還是持續(xù)在2008年，一直在私募資金比較活躍。我們參與的私募基金超過(guò)100億元，有幾個(gè)重大項(xiàng)目跟地產(chǎn)有關(guān)的，看到滑潤(rùn)的劉總跟民泰合作的零售基金募集成功，跟北京旅游（000802）合作的率產(chǎn)業(yè)基金10.8億元募集成功，另外不單是合作，還信托公司一起參與，這個(gè)信托公司發(fā)起的信托計(jì)劃，同時(shí)也為一些我們?cè)趦?yōu)秀的包括開發(fā)商為背景的，或者包括章總那邊還有探索，以銀行的客戶作為L(zhǎng)P加入房地產(chǎn)基金，因?yàn)槲覀兊目蛻粢恢庇性诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域配置比較多，現(xiàn)在由于限購(gòu)的原因沒法直接投資房地產(chǎn)，目前也是由于銀行監(jiān)管政策的原因，我們傳統(tǒng)上的以固定收債券為主的單一項(xiàng)目也好，信托也好我們是不參與的，讓我們投資者享受到房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)，謝謝大家。

時(shí)寶東：各位嘉賓各位朋友下午好，我來(lái)自北京國(guó)際信托有限公司。我們是一家國(guó)有控股的機(jī)構(gòu)。公司從2002年開始從事房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，一直到今天仍然在這個(gè)行業(yè)中還在從事這樣的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托占整個(gè)公司業(yè)務(wù)大概20%左右，我們現(xiàn)在管理的信托財(cái)產(chǎn)已經(jīng)1000多個(gè)億，所以在房地產(chǎn)行業(yè)也做了很多項(xiàng)目，在某種程度上基金是信托型的有限合伙的公司制的，我們是一種信托型的基金，這里是既充當(dāng)著GP，同時(shí)又是LP，因?yàn)樗切磐行偷幕?，將?lái)有可能信托可以作為L(zhǎng)P加盟到咱們有限合伙制的房地產(chǎn)基金，就是GP加上信托成為L(zhǎng)P這樣一個(gè)基金，所以有幸參與這樣的盛會(huì)結(jié)識(shí)各位朋友，希望將來(lái)能有進(jìn)一步的合作，謝謝。

趙鵬：大家下午好我是合眾集團(tuán)的趙鵬，合眾集團(tuán)可能大家聽說(shuō)過(guò)，是一家REITs外資的，以私募為主的投資公司。了解我們的一些資產(chǎn)都投入在私募股權(quán)里這樣一個(gè)高度房地產(chǎn)資產(chǎn)，房地產(chǎn)這塊我們是一小塊，包括房地產(chǎn)私募股權(quán)，一是我們業(yè)務(wù)部相對(duì)比較小40億美元，我們剩下的錢200多億全都是所有的PE，今天房地產(chǎn)我們做的并不是太多，當(dāng)然有很多原因，一個(gè)主要原因就是中國(guó)的基金不是很發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)基金外資房地產(chǎn)基金在中國(guó)不是很發(fā)達(dá)，跟別的國(guó)家，美國(guó)幾萬(wàn)億，中國(guó)差了很多。這一點(diǎn)我們?cè)谥袊?guó)沒有找到很多的合作伙伴，我們做的不多，但是我們?cè)趯?duì)中國(guó)投過(guò)基金，就是直接投過(guò)項(xiàng)目，可能今天借這個(gè)機(jī)會(huì)探討一下，看中國(guó)房地產(chǎn)基金業(yè)怎么發(fā)展，因?yàn)槲抑饕鯬E，這邊發(fā)展起來(lái)了，這個(gè)事對(duì)我們是利好，我們可以找到更多的合作伙伴，更多的投資機(jī)會(huì)，是以這個(gè)財(cái)政的需要，這是我們的角色，我們不是戰(zhàn)略投資人，我們不是開發(fā)商，我們也不投債，我們只投股權(quán)，有機(jī)會(huì)跟大家探討很高興。

曹少山：今天在座的嘉賓我覺得既有銀行界的代表，銀行界現(xiàn)在大家知道整個(gè)中國(guó)銀行（601988）業(yè)的金融脫媒的趨勢(shì)非常的明顯，而且這個(gè)是大勢(shì)所趨，還有基本上是不可逆轉(zhuǎn)。中國(guó)的銀行實(shí)際掌握著眾多富裕人士階層的資源，雖然第三方理財(cái)做的不錯(cuò)，但是總體講中國(guó)絕大部分客戶掌握在銀行手里，所以銀行界的受行業(yè)政策的影響比較大，即便是客戶有這樣的需求，但是什么時(shí)候做，做多大，怎么做，有很多情況下，銀行體系外的那么自由，但是最顯然這是一個(gè)巨大的金礦，是所有基金管理看中的一個(gè)，謝總從一個(gè)中小開發(fā)商實(shí)現(xiàn)了非常華麗的轉(zhuǎn)身，已經(jīng)從一個(gè)實(shí)業(yè)家變成了資本家，我覺得謝總的經(jīng)驗(yàn)可能會(huì)對(duì)很多小型的開發(fā)商沒有特別競(jìng)爭(zhēng)力的開發(fā)商，但是又不愿意馬上離開地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商這個(gè)筆資產(chǎn)是一個(gè)很好的啟示，請(qǐng)趙總來(lái)主要是想聽聽國(guó)際上大的OFF他們是怎么看待LP的這個(gè)關(guān)系。第一個(gè)請(qǐng)大家談一談你們直接接觸LP的這些機(jī)構(gòu)，你們的LP現(xiàn)在到底是怎么看私募地產(chǎn)基金這種資產(chǎn)類型，這種投資渠道，你們認(rèn)為中國(guó)的私募地產(chǎn)基金的前景到底有多大，目前的市場(chǎng)環(huán)境，因?yàn)檎{(diào)控非常嚴(yán)謹(jǐn)，是不是適合這種新興的代表形勢(shì)的發(fā)展，我想先請(qǐng)雄總談一談您的看法。

雄亮：包括房地產(chǎn)投資基金在內(nèi)的所有私募投資，是向我們私人銀行客戶推進(jìn)。那么這些客戶比我們傳統(tǒng)零售客戶有更高的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，可能也有更高的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的能力，并且能保持他的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品控制在相應(yīng)的領(lǐng)域及其配置要求，另外就說(shuō)一個(gè)房地產(chǎn)投資一般都是長(zhǎng)期投資，區(qū)別于以往銀行傳統(tǒng)代銷的這種，不管銀行理財(cái)產(chǎn)品，或者是結(jié)構(gòu)優(yōu)化也好，是以投資項(xiàng)目，我們感覺到短期確實(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)非常嚴(yán)厲，那么我們也有一個(gè)房地產(chǎn)整體價(jià)格往下走的預(yù)期，我們房地產(chǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行了大量的壓力測(cè)試。這是我們認(rèn)為在中長(zhǎng)期房地產(chǎn)確實(shí)比較看好，中國(guó)人的傳統(tǒng)來(lái)說(shuō)，在傳統(tǒng)中房地產(chǎn)確實(shí)是比較重要的抵制通貨膨脹的重要工具，但是我們作為銀行來(lái)說(shuō)，重要的責(zé)任就是替投資者識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，或者更好向投資者披露風(fēng)險(xiǎn)，民生銀行參加的房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)在風(fēng)險(xiǎn)上經(jīng)過(guò)了非常嚴(yán)格的檢驗(yàn)。第一個(gè)我們一般從合作看它的實(shí)力，另外一個(gè)GP的過(guò)往業(yè)績(jī)，同時(shí)我們希望分散風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)所有投資的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤，另外我們參與房地產(chǎn)投資基金，同時(shí)也想為銀行獲得一個(gè)長(zhǎng)期長(zhǎng)遠(yuǎn)的客戶，從培育客戶，所以我們銀行做事其實(shí)很多，不光是在房地產(chǎn)投資的LP代銷的客戶推薦方面，我們可以從資金監(jiān)管，后續(xù)的一切服務(wù)，民生銀行不同于其他的銀行，把全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中在一個(gè)事業(yè)來(lái)做，這樣可以在全國(guó)配置我們的一個(gè)貸款合作，優(yōu)化房地產(chǎn)合作開發(fā)當(dāng)中一些企業(yè)，所以我們每個(gè)月跟房地產(chǎn)也好，金融融資提供宏觀長(zhǎng)期的合作。

曹少山：我想問(wèn)一下，民生銀行做地產(chǎn)私募基金嘗試這個(gè)比較早做的比較成功，現(xiàn)在在您看來(lái)基金私人銀行客戶對(duì)地產(chǎn)基金的態(tài)度是說(shuō)非常積極，我沒有地方配置，我比較很多資產(chǎn)類型比較下來(lái)可能買這個(gè)更好，還是說(shuō)調(diào)控這么嚴(yán)厲，等一等再看看，除非有特別好的我才愿意買，就是大概的您背后的大的凈資產(chǎn)在1000萬(wàn)以上的客戶怎么看這個(gè)。

雄亮：我們的客戶其實(shí)是多種多樣的，每個(gè)私人銀行都有不同的資產(chǎn)配置的需求，確實(shí)有的時(shí)候客戶非?？春玫禺a(chǎn)股，他們有很大的熱情。但是有些客戶是相當(dāng)保守的，他們也僅僅是配置很小一部分資產(chǎn)，到房地產(chǎn)投資基金。因?yàn)榇_實(shí)來(lái)講，如果僅僅1000萬(wàn)資產(chǎn)不推薦房地產(chǎn)投資基金的，第一是長(zhǎng)期的投資，因?yàn)閺囊粋€(gè)真正房地產(chǎn)項(xiàng)目，起碼應(yīng)該是3年左右如果形勢(shì)不太好，可能拉的更長(zhǎng)。我們民生銀行現(xiàn)在主導(dǎo)參與基金都是以這個(gè)為主，希望直接參與這個(gè)情況，不希望像以前做開發(fā)商，我們是對(duì)應(yīng)我們的銀行更高，這是資產(chǎn)監(jiān)管推薦產(chǎn)品。另外一個(gè)就說(shuō)有的大家有長(zhǎng)期看好，有的是短期看好，所以短期這部分我們以前房地產(chǎn)計(jì)劃推薦來(lái)做，現(xiàn)在由于政策來(lái)講，這塊是銀行無(wú)法繼續(xù)參與，主要是這方面考慮，謝謝。

曹少山：時(shí)總您說(shuō)一說(shuō)。

時(shí)寶東：信托公司在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)當(dāng)中，大量做的是單一項(xiàng)目，實(shí)際上針對(duì)一個(gè)項(xiàng)目做的基金，這種基金按照信托行業(yè)是99加1等于0，從收益上沒有任何影響，但是信譽(yù)上會(huì)受到影響，所以信托首先是信任才托付，如果一旦出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)影響你的信譽(yù)，信托公司的生存會(huì)受到影響，所以說(shuō)關(guān)于項(xiàng)目確實(shí)部分托付，只是看好。因?yàn)橥顿Y組合可以做到平滑的作用，所以說(shuō)用基金的方式運(yùn)作確實(shí)是比較好的方式，我們也曾經(jīng)做過(guò)組合式投資房地產(chǎn)信托，也就是說(shuō)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃，那么大概有7年，投資項(xiàng)目投三到五個(gè)項(xiàng)目。利用這種方式確實(shí)是能夠相對(duì)來(lái)說(shuō)抵抗單一項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題造成整個(gè)項(xiàng)目損失，組合投資有好處的。所以說(shuō)信托公司另一種就是發(fā)起一信托計(jì)劃，積極參與到基金當(dāng)中，同樣可以做主流投資，避免單一項(xiàng)目的問(wèn)題，所以說(shuō)從這個(gè)角度，信托公司還是愿意做這樣的事情，還有一個(gè)問(wèn)題是這樣，就是說(shuō)上午大家談到，中國(guó)真正的機(jī)構(gòu)投資人并沒有出現(xiàn)，因?yàn)樵趪?guó)外機(jī)構(gòu)投資人我們通常講保險(xiǎn)基金、社保、各種福利基金還有慈善等等，我們國(guó)內(nèi)這樣的機(jī)構(gòu)投資人由于政治限制，他們并不能真正投資到我們當(dāng)中帶來(lái)比較好，回報(bào)比較好的行業(yè)中。我們所說(shuō)的機(jī)構(gòu)投資人都是國(guó)有企業(yè)，民營(yíng)企業(yè)，把他們稱之為機(jī)構(gòu)投資人，這肯定是不對(duì)。因?yàn)樗麄儜?yīng)該是自己把自己的錢用好了，如果用不好股東就把他們解雇，不應(yīng)該由企業(yè)給你錢，你自己管不好讓別人給你投，這肯定也不現(xiàn)實(shí)的。所以說(shuō)信托在這里某種程度上可以充當(dāng)機(jī)構(gòu)投資人的角色，信托公司在面臨轉(zhuǎn)型首任支托，代人理財(cái)。但是8目前來(lái)看更多是代人融資，從資金需求方角度來(lái)考慮，監(jiān)管部門也一直希望信托公司進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，變成代人理財(cái)。那么代人理財(cái)之后，資金歸結(jié)起來(lái)了，怎么把基金運(yùn)用好，需要專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)管理資金，因?yàn)榻鹑诿媾R著行業(yè)是太多了，所有的行業(yè)都要面對(duì)，不可能所有的行業(yè)都有專家，所以說(shuō)結(jié)合行業(yè)專家管理好這個(gè)資金，那就是想做好代人理財(cái)必須要做好這個(gè)工作，所以說(shuō)我們?cè)谵D(zhuǎn)型上來(lái)講，一定會(huì)有這樣的需求，在尋找過(guò)程中一定要，尋找有這個(gè)能力能把資金運(yùn)用好專業(yè)隊(duì)伍的LP共同管理好。

曹少山：我有一種感受像民生銀行的像時(shí)總這種，其實(shí)對(duì)這種產(chǎn)品理解還是很深刻，這樣的新興機(jī)構(gòu)。我覺得到是非常有利于行業(yè)真正的成熟和發(fā)展，因?yàn)槟銈儙椭銈兊目蛻糇隽艘欢ǔ潭鹊暮Y選和識(shí)別，謝總您要不要談一談您作為一個(gè)成功的企業(yè)家，或者說(shuō)是一個(gè)成功的民間資本的代表，怎么看待這種地產(chǎn)基金的產(chǎn)品，您對(duì)它的前景判斷怎么樣？

謝志剛：民間資本的代表我不敢當(dāng)，還是說(shuō)從一個(gè)中小開發(fā)商的角度談一些自己的感受，剛才談到國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)形式近幾年一直在調(diào)控不斷的加強(qiáng)，這樣中小型開發(fā)商留下的空間應(yīng)該越來(lái)越少，所以廣大的中小開發(fā)商時(shí)時(shí)都在思考出路，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中也有不少人提到的干脆賣掉了，把錢裝在兜里，找時(shí)間做點(diǎn)別的行業(yè)，這種轉(zhuǎn)型對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)講是一個(gè)非常艱難和痛苦的過(guò)程，選擇行業(yè)不是一件簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的事，選不好可能把以前發(fā)展得到的積累輔助一旦，作為企業(yè)盈盈來(lái)講選型不是一件容易的事，也有人說(shuō)過(guò)我們主動(dòng)尋求被別人包養(yǎng)，找出大量的專業(yè)機(jī)構(gòu)。但是這種實(shí)際上也有一個(gè)很大的問(wèn)題，作為我自己的思考來(lái)說(shuō)，你已經(jīng)定位自己是中小開發(fā)商，主動(dòng)可以自己有太多是主動(dòng)。這樣的話也決定了不是一個(gè)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的過(guò)程，即便找到了可靠的人找到了大款，在被包養(yǎng)的過(guò)程中也不是很快樂的事情，我通過(guò)對(duì)自己的分析和從業(yè)的經(jīng)歷，我到是選擇了做LP的這條路，因?yàn)樽鲆粋€(gè)開發(fā)商摸爬滾打在這個(gè)行業(yè)里，對(duì)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程以及開發(fā)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)控制，以及市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)判斷都積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，跟地產(chǎn)基金結(jié)合，恰巧是在金融行業(yè)的支持需要尋找基金團(tuán)隊(duì)的幫助，把自己的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和基金團(tuán)隊(duì)金融經(jīng)驗(yàn)尤其結(jié)合起來(lái)，緊密結(jié)合起來(lái)，同時(shí)投入在開發(fā)產(chǎn)品上，這種投資型式的轉(zhuǎn)變實(shí)際上比尋找別人包養(yǎng)地位要強(qiáng)大的多，我舉個(gè)例子，說(shuō)一個(gè)億的投資基金，我投在一個(gè)跟某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目我占的地位是微乎其微，今天這么多基金公司，我投資一個(gè)億，投資在基金公司的項(xiàng)目上，我想我的地位不能說(shuō)很高，但是比我找大的開發(fā)商要很高，這樣兩個(gè)從自己的地位考慮應(yīng)該說(shuō)作為地產(chǎn)基金的LP的轉(zhuǎn)型，我認(rèn)為是中小開發(fā)商很好的思路，一個(gè)出路。面臨上午今天聽了同仁的演講，面臨現(xiàn)在目前基金行業(yè)的整體發(fā)展的現(xiàn)狀，存在著一定的問(wèn)題，最關(guān)鍵的印象一個(gè)模式上的問(wèn)題，投資人和基金公司以及基金的需求方三者之間的關(guān)系，上午劉總講了首創(chuàng)基金的模式，這點(diǎn)我聽了以后非常欣賞，有很多目前這種現(xiàn)狀，應(yīng)該說(shuō)基金公司和投資人的利益能緊緊的綁在一起，我們基于現(xiàn)在目前市場(chǎng)的模式，是一種實(shí)力股民債的形勢(shì)，斷定了基金公司和基金的開發(fā)商之間的利益關(guān)系存在一種矛盾，不能形成一種緊密的特征，在這種矛盾的過(guò)程當(dāng)中，可能無(wú)形當(dāng)中就給投資行為拉下了種種的障礙和風(fēng)險(xiǎn)，在這種障礙出現(xiàn)的問(wèn)題作為L(zhǎng)P，作為投資人是很尷尬的，我們看到一些問(wèn)題，但是我們作為L(zhǎng)P的角度，我們沒有能力干預(yù)，也沒有能力挽救，我們只能牢牢的跟GP結(jié)合在一起。

另外一個(gè)方面可能不一定在我業(yè)界發(fā)生，還有一個(gè)問(wèn)題是LP要面對(duì)的GP，GP怎么真正的為投資人把利益真正結(jié)合在一起，每家基金公司毫無(wú)疑問(wèn)這個(gè)責(zé)任都會(huì)作為自己的任務(wù)去完成，從主觀的愿望上一定是這樣子，我想在實(shí)際的投資行為過(guò)程當(dāng)中，往往可能或多或少的，對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)以及過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)的把控上，畢竟真真正正自己身上掏出來(lái)的錢還不確定，可能還有差異，我們每個(gè)人從心理上還是如此，你花錢跟我花錢還是不一樣，這兩者作為L(zhǎng)P來(lái)講是現(xiàn)在特別關(guān)注的，從這種角度上特別期盼基金公司怎么創(chuàng)造出新的機(jī)制和體制，真正的深入成為一體。如果有這種機(jī)制和模式，我想未來(lái)基金發(fā)展的方向、發(fā)展前景，毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)該是非常廣闊的，上午聽了劉曉光的模式我感覺非常好。

這種模式的形成，它不是靠基金公司的一個(gè)方面愿望要做就能實(shí)現(xiàn)的，需要客觀環(huán)境，同時(shí)需要目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整個(gè)開發(fā)過(guò)程中的形成，因?yàn)槟壳暗默F(xiàn)狀以及開發(fā)商實(shí)際上說(shuō)是開發(fā)商不如說(shuō)是一個(gè)發(fā)展商，既是投資又是過(guò)程的管理，投資商是投資商，開發(fā)商確實(shí)是項(xiàng)目的管理方，再加上社會(huì)的資源要素，律師行、會(huì)計(jì)師事務(wù)所把各種因素結(jié)合在一起，形成一種新的模式，把各自的定位到一個(gè)程度，作為基金公司GP想為投資人負(fù)起責(zé)任，承擔(dān)起使命這種環(huán)境已經(jīng)具備了，謝謝大家。

曹少山：我覺得謝總這一番話給我們，包括本人在內(nèi)還有臺(tái)下的基金同行一個(gè)很重要的提示，謝總的思考應(yīng)該說(shuō)非常的深刻，而且確實(shí)每一個(gè)基金管理人都得面對(duì)，同時(shí)要提示很好的解決的辦法，應(yīng)該說(shuō)謝總還是從您個(gè)人投資的經(jīng)驗(yàn)講，還是代表了一個(gè)非常成熟、非常有經(jīng)驗(yàn)的投資人，您提出的這些要求我覺得很深刻。既然談到在LP在選擇GP的過(guò)程中碰到的問(wèn)題，我想咱們把話題轉(zhuǎn)到下一個(gè)主題上，在目前基金發(fā)展的階段中國(guó)的地產(chǎn)基金很短，劉總可能是真正的先驅(qū)，就是這幾年雖然冒出了很多基金管理公司，但是歷史很短，業(yè)績(jī)也很薄，在這個(gè)行業(yè)處在初級(jí)階段的時(shí)候，LP具體在操作的過(guò)程當(dāng)中，你們?cè)诳紤]的過(guò)程當(dāng)中，怎么評(píng)判和選擇這個(gè)GP，你們是看哪些東西。我今天早上發(fā)言當(dāng)中提到現(xiàn)在有的時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)一些選擇的時(shí)候，簡(jiǎn)單化的一些思考，剛才在臺(tái)下跟他討論另外的一個(gè)LP，趙宗談?wù)勀目捶?，一個(gè)大的管理人在選擇GP的時(shí)候，清單可能是幾十頁(yè)，上百頁(yè)都有可能，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)從我們看到的情況來(lái)講，顯然還沒有到這么深入的調(diào)查，經(jīng)常出現(xiàn)的情況我站在一個(gè)局外的立場(chǎng)，就是會(huì)出現(xiàn)一種我所說(shuō)的大公司、大品牌、大的開發(fā)商，再配上一個(gè)大的金融機(jī)構(gòu)就行，我也接觸到一些發(fā)行內(nèi)部無(wú)論做風(fēng)控還是整理的人，聽了很多但是私募下來(lái)很大程度上依賴一個(gè)品牌和公司實(shí)力股東背景做基金管理人的探討，對(duì)其他問(wèn)題也談，但是談的并不是很深，從這點(diǎn)上剛才謝總的講話給了我們一個(gè)影子，請(qǐng)嘉賓圍繞這個(gè)話題如何選擇和評(píng)判GP，尤其在GP普遍資金比較薄，行業(yè)處在初始階段，我想請(qǐng)趙總先談?wù)?，因?yàn)槟质荓P，又自己?jiǎn)胃蒅P，雙重的這個(gè)角色，這點(diǎn)您怎么看待這個(gè)問(wèn)題。

趙鵬：應(yīng)該曹總問(wèn)我這個(gè)問(wèn)題也是我一直在思考的問(wèn)題，因?yàn)樽龅囊荒甓鄟?lái)，作為一個(gè)公募基金的管理人員，如何尋找到適合的GP，能夠把政府的資金實(shí)現(xiàn)有效的放大，第二實(shí)現(xiàn)保值增值也是我不斷總結(jié)不斷學(xué)習(xí)的過(guò)程，目前看曹總講的非常正確，國(guó)外的FPI管理員尋找合適的一個(gè)GP，進(jìn)行調(diào)查，我看得最多200多億進(jìn)行調(diào)查，我看對(duì)GP是全方位的認(rèn)可，目前從國(guó)內(nèi)看在座咱們今天參加這個(gè)活動(dòng)都是春江水暖鴨先知，大家都是最早以靈敏的嗅覺發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)基金機(jī)會(huì)的人，但這個(gè)行業(yè)又是非常新生的行業(yè)，剛才上午下午幾位的發(fā)言，我們下午在一起溝通，我想基本上從2007年以后像雨后春筍一樣逐步的誕生，我們實(shí)際上沒有能用嚴(yán)格的東西展示出來(lái)，我認(rèn)為尋找一個(gè)好的GP我想主要看兩個(gè)方面，首先看團(tuán)隊(duì)，就是人的問(wèn)題，人的問(wèn)題應(yīng)該是所有要素資源里面最重要的問(wèn)題，這個(gè)要素資源走的好其他的問(wèn)題都能夠解決。下午章總的發(fā)言談到，尤其是團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)要有過(guò)往的優(yōu)秀的業(yè)績(jī)，團(tuán)隊(duì)每個(gè)人要有很好的操作實(shí)操的經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)要有非常好的合理搭配的機(jī)制，也就是說(shuō)大家財(cái)務(wù)的，做風(fēng)險(xiǎn)管控的，這個(gè)團(tuán)隊(duì)要有非常好的結(jié)構(gòu)的匹配，我覺得解決好團(tuán)隊(duì)的問(wèn)題之后，下面就是機(jī)制的問(wèn)題，機(jī)制問(wèn)題就是最終決定這個(gè)團(tuán)隊(duì)是否被我們認(rèn)可信賴的問(wèn)題，我覺得最重要就是團(tuán)隊(duì)分配的機(jī)制，管理公司自身的分配機(jī)制，GPLP的分配機(jī)制問(wèn)題，國(guó)外的成熟經(jīng)驗(yàn)為我們提供太多可以參考借鑒的，正如我剛才講的中國(guó)這個(gè)行業(yè)是非常新興的行業(yè)，國(guó)外我們不能照搬。在LP和GP的博弈過(guò)程當(dāng)中，LP和GP也是博弈，最后達(dá)到雙方的妥協(xié)，在博弈過(guò)程中不僅僅是分配的問(wèn)題，包括對(duì)決策的要求上，我們初生的GP會(huì)讓給LP。除了分配機(jī)制以后還有管控機(jī)制，我覺得管控機(jī)制非常重要，從項(xiàng)目的開始醞釀到項(xiàng)目的管理，到項(xiàng)目的退出是整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理的問(wèn)題，我們剛才時(shí)總講的推動(dòng)組合投資平滑風(fēng)險(xiǎn)。從管理的角度從退出的角度，渠道設(shè)計(jì)的角度來(lái)解決好風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)的管控來(lái)實(shí)現(xiàn)投資收益的問(wèn)題，我們選擇GP無(wú)外乎圍繞這兩個(gè)核心，第一團(tuán)隊(duì)的搭配，第二個(gè)符合合理的一個(gè)機(jī)制的問(wèn)題，解決了兩個(gè)問(wèn)題以外的，我們其他就是看我們行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題等等我相信都能夠?qū)崿F(xiàn)解決，這是我對(duì)這個(gè)問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，謝謝。

曹少山：段總談?wù)劦哪愕目捶ā?/p>

段文衛(wèi)：我們本身把GP分成A類和B類，我們簡(jiǎn)單分成兩類，當(dāng)然A類可以在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)工行合作做基金發(fā)行，第二個(gè)是B類B類指的就是說(shuō)在全縣分為內(nèi)在省推薦的，每個(gè)省有權(quán)限有5個(gè)億3個(gè)億的，就說(shuō)實(shí)際上不同風(fēng)格的團(tuán)隊(duì)。我們?cè)趺纯碐P這個(gè)問(wèn)題在做一個(gè)GP，在目前為止每一個(gè)GP都是新的，沒有說(shuō)哪一個(gè)GP是品牌GP，我說(shuō)未來(lái)可能三到五年知道哪個(gè)GP是最優(yōu)秀的，在座的許多一個(gè)基金管理人都存在機(jī)構(gòu)，我們看如果他的團(tuán)隊(duì)本身有一定的業(yè)績(jī)有一定的商業(yè)模式，資本比較雄厚。另外項(xiàng)目的儲(chǔ)備比較豐富，我們進(jìn)行考慮以后進(jìn)行，當(dāng)然自身做一個(gè)GP起碼的內(nèi)部的管理從合法性，從合規(guī)性到合理性，在行業(yè)的這一塊為什么我剛剛提到工行前期做的80%是地產(chǎn)，后來(lái)又突然體到行業(yè)的問(wèn)題，實(shí)際上我們房地產(chǎn)業(yè)面臨一個(gè)轉(zhuǎn)型。上午聽了吳總說(shuō)我受了很大的啟發(fā)，我們純粹以住宅，住宅房地產(chǎn)實(shí)際上就是商品房。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中很多的地產(chǎn)商，開發(fā)商得到短期得到報(bào)應(yīng)，原來(lái)的經(jīng)營(yíng)模式發(fā)生變化，在這個(gè)過(guò)程中，首先我們的房地產(chǎn)開放上就要思考我們?cè)趺崔D(zhuǎn)型，應(yīng)該向城市化、商業(yè)化、市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型，城市化結(jié)合國(guó)家新農(nóng)村建設(shè)，這個(gè)是國(guó)家政策支持的，第二個(gè)行業(yè)化我把長(zhǎng)期持續(xù)商業(yè)地產(chǎn)作為發(fā)展的方向，怎么樣立體城市的發(fā)展，第三個(gè)就是產(chǎn)業(yè)化，國(guó)家高端制造業(yè)是重點(diǎn)支持的，文化行業(yè)是國(guó)家重點(diǎn)支持的，所以房地產(chǎn)不能說(shuō)住宅地產(chǎn)就是房地產(chǎn)行業(yè)，更應(yīng)該考慮我應(yīng)該看到怎么樣配合國(guó)家的政策，在國(guó)家轉(zhuǎn)型過(guò)程當(dāng)中我們的地產(chǎn)商要發(fā)行轉(zhuǎn)型，這樣就符合我銀行支持的對(duì)象，第二個(gè)本身基金的項(xiàng)目準(zhǔn)入制，我們看項(xiàng)目，任何一個(gè)基金房地產(chǎn)也是個(gè)行業(yè)也是產(chǎn)業(yè)鏈，應(yīng)該說(shuō)這個(gè)基金不能說(shuō)就好就不好，應(yīng)該在每一個(gè)階段這個(gè)產(chǎn)品是不同的，我們工商銀行有6萬(wàn)億的存差，怎么轉(zhuǎn)換成產(chǎn)品，轉(zhuǎn)換成另外一種投資，轉(zhuǎn)換成直接投資的話，這是我們客戶的需求，在每一個(gè)房地產(chǎn)在整個(gè)鏈條中，沒有長(zhǎng)期限制的時(shí)候，我當(dāng)然是以后做成一個(gè)夾層，這是短暫性的，你要賣就賣可變現(xiàn)的東西作為抵押，做一個(gè)可變做保證，萬(wàn)一開發(fā)不成功呢，在這樣情況下我們第一件。這個(gè)是我們做的，他拿了在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，他沒有拿上市公司做保證。但是在實(shí)際上股權(quán)基金房地產(chǎn)基金是解決企業(yè)資本的工具，在房地產(chǎn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)里面它會(huì)發(fā)生變化，它的資產(chǎn)、資本會(huì)提升，這個(gè)時(shí)候我們銀行放貸的流動(dòng)資金借款和建設(shè)資金一塊，基金還是在每個(gè)階段還是要發(fā)揮它，一級(jí)完全之后在第二階段解決資本沖突的問(wèn)題，房地產(chǎn)這個(gè)時(shí)候涉及的資金可能是可轉(zhuǎn)債，部分股權(quán)部分債權(quán)，銷售這塊的收益會(huì)更高，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)要考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)又要考慮高回報(bào)，在國(guó)外可能做上市公司收購(gòu)，我們做房地產(chǎn)基金不能只定位說(shuō)現(xiàn)在為了解決我自身項(xiàng)目的資金問(wèn)題，或者說(shuō)為了幫房地產(chǎn)企業(yè)解決現(xiàn)在融資的問(wèn)題，這種產(chǎn)品可能是有風(fēng)險(xiǎn)的，這就叫做逆勢(shì)而為我們要順勢(shì)而為，應(yīng)該講既要順勢(shì)而為，又要?jiǎng)?chuàng)新。就是要隨著目前轉(zhuǎn)型，為了解決中小企業(yè)房地產(chǎn)商，解決它的融資問(wèn)題，現(xiàn)在可以拿到25%的回報(bào)，這意味著也有風(fēng)險(xiǎn)，凡是都有可能賣不出去，因?yàn)榘唇疫@一塊，買房子這樣一塊貸款都可以，有可能我可以拿到25%的回報(bào)，拿不出現(xiàn)金來(lái)，所以這就是一種風(fēng)險(xiǎn)，你是靠我房子可以賣掉，所以在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中我們應(yīng)該眼光看到怎么在房地產(chǎn)，隨著我們國(guó)家產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的過(guò)程當(dāng)中，以房地產(chǎn)概念來(lái)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)型的布局，我們對(duì)地產(chǎn)GP的評(píng)判也是結(jié)合行業(yè)項(xiàng)目包括基金管理人自身的，包括我們?cè)谠O(shè)計(jì)產(chǎn)品過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)判斷的，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中我們會(huì)把不同的產(chǎn)品我們的銷售渠道我們跟LP是不一樣的，做夾層這一塊，如果說(shuō)是可轉(zhuǎn)債我們可以做信托，不同的產(chǎn)品我們的銷售對(duì)象是不一樣，我們對(duì)GP既看GP本身也看行業(yè)本身這個(gè)企業(yè)的背景商業(yè)模式和經(jīng)營(yíng)模式，謝謝。

曹少山：我覺得段總的信號(hào)非常清晰，開發(fā)商不轉(zhuǎn)變模式，基金管理人放帶高利貸的方式這條路走不通，無(wú)論是開發(fā)商趙總談?wù)勀愕目捶ā?/p>

趙豐：對(duì)于我們來(lái)講選擇GP是我們的本質(zhì)工作，但是不管怎么樣做了那個(gè)東西叫做盡職調(diào)查，我盡職了，后邊是沒辦法。我的意思是說(shuō)這個(gè)東西只有看過(guò)去不看未來(lái)，這個(gè)基金好你看他干過(guò)這個(gè)這個(gè)，這跟你完全沒關(guān)系。這點(diǎn)剛才嘉賓提到了品牌就是說(shuō)它做的好過(guò)去，有的時(shí)候發(fā)現(xiàn)是過(guò)去做的好未來(lái)可能會(huì)產(chǎn)生問(wèn)題，很復(fù)雜的原因，我講一個(gè)小原因，比如投了個(gè)好項(xiàng)目要退出，人們?cè)?007、2008年干的沒到退出期，這陣你發(fā)現(xiàn)他要管理兩個(gè)基金，我期待他第二個(gè)基金做同樣質(zhì)量的項(xiàng)目，你發(fā)現(xiàn)他的精力把你的錢融起來(lái)，一般都是5倍、10倍往上漲，更重要是把前邊5倍、8倍先賺到，先把這個(gè)討嫌了，你發(fā)現(xiàn)一兩年的時(shí)間投不出去，單在那交管理費(fèi)，所以就說(shuō)我們有一點(diǎn)點(diǎn)小方法論，我感覺在中國(guó)挑GP房地產(chǎn)開發(fā)商沒什么經(jīng)驗(yàn)，我感覺的確很難，因?yàn)橛幸粋€(gè)原因就是利益交換問(wèn)題，國(guó)外也有中國(guó)更有，我們有豐富的土壤產(chǎn)生利益交換很可怕，我們并沒有很好的方法去防備。中國(guó)并不是的，因?yàn)槟惆l(fā)現(xiàn)這個(gè)盤子企業(yè)之外還有很多東西要交換，對(duì)于下一代的發(fā)展會(huì)產(chǎn)生好的時(shí)候會(huì)毫不猶豫跟你交換，如果不進(jìn)行交換影響我們基金的整體實(shí)力發(fā)展，這個(gè)很難很難判斷，的確是沒有辦法像這么大的機(jī)構(gòu)在追求短期，就是說(shuō)可見度比較清晰的短期的項(xiàng)目，不能說(shuō)10年、甚至更長(zhǎng)的項(xiàng)目我們也有顧慮。

曹少山：LP選擇GP不管200億500億的凈值，它肯定是科學(xué)的。

01：42：00

趙豐：不是藝術(shù)，我認(rèn)為是社會(huì)學(xué)，他認(rèn)為是藝術(shù)。我認(rèn)為是社會(huì)學(xué)，深度光度都要進(jìn)行研究，不能把它作為太藝術(shù)的東西。

曹少山：謝謝，實(shí)際上是一個(gè)很全面的東西，中國(guó)的GP群體不成熟，LP群體選GP的經(jīng)驗(yàn)，也是剛剛積累的階段，我們GP沒走過(guò)周期，但是選人我覺得最高層次的投資，在這方面實(shí)際上境外的一些好的一些。而國(guó)內(nèi)像謝總這樣的民間企業(yè)家，雖然用很草根的方式，但是有一套非常管用實(shí)際有效的一種商業(yè)邏輯，一樣是我們國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)值得借鑒的。我們簡(jiǎn)單談?wù)劺鏇_突，前面環(huán)節(jié)都在不同層面上碰到這個(gè)問(wèn)題，GP的利益沖突問(wèn)題，包括開發(fā)商發(fā)起的基金，到底有沒有人，有沒有像我們說(shuō)的那么重要，真的他么重要嗎，你們?cè)趯?duì)開發(fā)商發(fā)起的基金里面的常見問(wèn)題，比如說(shuō)我們說(shuō)的利益輸送的問(wèn)題，管理人到底是對(duì)忠誠(chéng)度的問(wèn)題，能不能拿出最好的項(xiàng)目，以及對(duì)項(xiàng)目這個(gè)質(zhì)量有沒有立項(xiàng)選擇選擇披露，等等問(wèn)題，怎么看，有沒有你們感覺到在實(shí)際操作過(guò)程中，有沒有好的防范的方法，民生銀行的雄總你們跟銀泰、滑潤(rùn)非常成功的基金，能夠不能拿這個(gè)案例談?wù)勀愕目捶ā?/p>

雄亮：如果是銀泰華潤(rùn)的基金，我想可能是這個(gè)，劉總更有發(fā)言權(quán)，從開發(fā)商利益角度講是這樣的，我們民生銀行跟有些銀行不一樣，我們?nèi)绾螢橥顿Y者挑選GP，目前來(lái)講，我們其實(shí)偏向一些有全國(guó)大的開發(fā)商背景的這些，或者是參股的一些基金管理公司。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)就是目前來(lái)講，由于房地產(chǎn)投資基金歷史業(yè)績(jī)不透明，不像PE整個(gè)IPO價(jià)格大家都知道，另外一個(gè)沒有一個(gè)大家公開的第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也好。像PE是國(guó)內(nèi)的新科一直在做排名，但是房地產(chǎn)基金沒有，我們目前講對(duì)于每一個(gè)合作的PE來(lái)講，都要求把投資的項(xiàng)目要講清楚，因?yàn)楦鶳E不一樣，只要說(shuō)清楚你投資這個(gè)充分披露，我們是要求充分披露，我們要對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目可能要代替投資者測(cè)算，同時(shí)講我們對(duì)基金要求有些條件，比如基金的審計(jì)機(jī)構(gòu)，可能是銀行的偏向四大會(huì)計(jì)事務(wù)所，我們幫助GP也好，或者跟華潤(rùn)合作一樣，一起做好每個(gè)項(xiàng)目的監(jiān)控，華潤(rùn)的基金來(lái)講，全國(guó)是三個(gè)地區(qū)投了四個(gè)項(xiàng)目，我們要求當(dāng)?shù)氐拿裆y行分支機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目和資金情況進(jìn)行監(jiān)管，一個(gè)是如何投是否符合它一開始向我披露的，另外一個(gè)有預(yù)收收入進(jìn)行監(jiān)管，我們對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目對(duì)基金成立之前，站在銀行角度進(jìn)行調(diào)查判斷的話，我們對(duì)大體整個(gè)收益有相對(duì)的判斷，所以我們目前講沒有信息透明的標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)是傾向于對(duì)每個(gè)項(xiàng)目跟蹤比較詳細(xì)的，基本站在每個(gè)項(xiàng)目角度來(lái)做的。

曹少山：你的意思只要項(xiàng)目好，誰(shuí)當(dāng)GP無(wú)所謂。

雄亮：也不是這樣，根本來(lái)講，我們對(duì)GP也是第一個(gè)看人，我們關(guān)注的是主要一兩個(gè)關(guān)鍵人士他過(guò)往的業(yè)績(jī)，另外一個(gè)就是團(tuán)隊(duì)，有些團(tuán)隊(duì)公司幾個(gè)層面都是非常強(qiáng)的人，不希望有個(gè)幾個(gè)人都非常出類拔萃。另外一個(gè)如何配合開發(fā)商，銀行的高端客戶還是偏保守，可能不同于券商也不同于PE自己的客戶，銀行的客戶得偏保守，而心里我們下一階段更多注重風(fēng)險(xiǎn)，一旦基金不利情況下，第一他有沒有自己后續(xù)的能力。開發(fā)商自己的后續(xù)資金，這是比較重要的。另外一個(gè)就是未來(lái)的不只是住宅，還有一個(gè)是商業(yè)，未來(lái)在招商運(yùn)營(yíng)方面有沒有自己獨(dú)特的經(jīng)驗(yàn)，體現(xiàn)物業(yè)價(jià)值是我們比較看中的，另外一個(gè)確實(shí)是全國(guó)性開發(fā)商，很少有中小型開發(fā)商我們更多選擇我們地產(chǎn)有戰(zhàn)略的客戶，對(duì)客戶的過(guò)往業(yè)績(jī)非常非常了解，基本這個(gè)情況。

曹少山：大致開發(fā)商好象安全性高、收益也高。最后一點(diǎn)時(shí)間留給時(shí)總，談?wù)剬?duì)這個(gè)問(wèn)題的看法。

時(shí)寶東：因?yàn)樗侥脊蓹?quán)投資只是確定一個(gè)投資方向，然后確定條件可是沒有項(xiàng)目，通常是這樣。那么房地產(chǎn)基金作為L(zhǎng)P來(lái)講確實(shí)希望報(bào)酬問(wèn)題，你只是說(shuō)投資房地產(chǎn)大概怎么樣，因?yàn)檫@個(gè)就是投資人很難來(lái)判斷，因?yàn)榇蠹抑婪康禺a(chǎn)地段地段還是地段。那意味著必須有操作項(xiàng)目，第一項(xiàng)目確實(shí)多，他從一個(gè)市內(nèi)有幾個(gè)，不同的省也有，組合就比較容易一些，如果全在一線城市肯定死定了，如果有二線城市配比，至少現(xiàn)階段有靈活性。所以說(shuō)為什么要選擇開發(fā)商，最關(guān)鍵就是項(xiàng)目要多一些好一些，做組合容易一些，當(dāng)然弊端就在于萬(wàn)一出現(xiàn)問(wèn)題，這就我想跟REITs一樣，REITs現(xiàn)在也強(qiáng)調(diào)綜合投資，既有商業(yè)工業(yè)，就說(shuō)它可能各有優(yōu)缺點(diǎn)，你REITs有專業(yè)的網(wǎng)站，然后要做組合，實(shí)際我想將來(lái)是這樣，如果最好的情況是幾個(gè)開發(fā)商把他們共同組合起來(lái)，但是要多個(gè)項(xiàng)目，這是我覺得做房地產(chǎn)基金要考慮的問(wèn)題，中國(guó)基金發(fā)展的道路肯定有自己的特色。

曹少山：在市場(chǎng)出發(fā)的階段，應(yīng)該給所有的不同形態(tài)的基金都有這樣的發(fā)展的機(jī)會(huì)，過(guò)了一段時(shí)間以后，我們市場(chǎng)自然有生命，有生命力的東西自然能發(fā)展下去。感謝各位嘉賓精采的發(fā)言。

主持人：好，謝謝曹總，和我們今天第一個(gè)論壇的嘉賓，今天下午的第二個(gè)論壇的主題是全資本配下的房地產(chǎn)投資。第二個(gè)主持人甘女士。

章華 劉志強(qiáng) 劉綱 郭克軍

甘美蘭：咱們下面這個(gè)第二個(gè)論壇像一個(gè)，好像這個(gè)難度有點(diǎn)大，咱們這個(gè)論壇，就這個(gè)題目是講的這個(gè)全資本配置下的房地產(chǎn)投資，跟這個(gè)有很多，像這個(gè)居委會(huì)有些問(wèn)題，設(shè)置到很多PE方面的問(wèn)題，但是我我們還是我覺得跟地產(chǎn)有一些，不一定直接的關(guān)聯(lián)，從我的價(jià)值看這個(gè)問(wèn)題，但我想我們還是先請(qǐng)我們的嘉賓上來(lái)，然后再慢慢的聊，大家聊一聊。下面我們先請(qǐng)上我們的討論嘉賓，首先請(qǐng)信業(yè)投資董事總經(jīng)理章華。北京風(fēng)險(xiǎn)投資公司總裁，劉志強(qiáng)先生。再下面是深創(chuàng)投的北方區(qū)總經(jīng)理劉綱先生。美華投資的董事總經(jīng)理王志斌先生，華潤(rùn)信托的北京總經(jīng)理劉騫。還有中倫律師事務(wù)所的郭克軍。我們就這個(gè)論壇的這個(gè)題目，我覺得不是特別容易，跟房地產(chǎn)好像這個(gè)全資產(chǎn)配置下的房地產(chǎn)投資，這個(gè)因?yàn)槿Y產(chǎn)配置下又提到了PE，因?yàn)榫捅旧韥?lái)講PE跟房地產(chǎn)還是兩件事，雖然都叫股權(quán)投資，但PE這一塊跟房地產(chǎn)還是不一樣，但我想今天的主題也不是討論的PE，咱們討論房地產(chǎn)的問(wèn)題。但是我想有些講的這些長(zhǎng)期從事PE行業(yè)的一些專門的這些，所以我想就開始我們還是每位嘉賓就介紹一下自己的公司和自己有關(guān)的一些經(jīng)驗(yàn)，然后再討論。

郭克軍：各位下午好，我就簡(jiǎn)單介紹一下我們中倫律師事務(wù)所，以及我們從事基金，基金房地產(chǎn)基金情況，那么中倫律師事務(wù)所，是一個(gè)綜合性的全國(guó)性的和獨(dú)立的律師事務(wù)所，應(yīng)該我們的綜合排名一直是國(guó)內(nèi)的領(lǐng)先。這里面尤其值得一提的是我們房地產(chǎn)法律服務(wù)一直國(guó)內(nèi)領(lǐng)先因?yàn)槲覀冞@個(gè)律師事務(wù)所最早開創(chuàng)了中國(guó)房地產(chǎn)銀行按揭的法律服務(wù)，目前我們也為國(guó)內(nèi)很多大的開發(fā)商提供全程的法律服務(wù)，我們有很多大的房地產(chǎn)開發(fā)商的客戶，此外資本運(yùn)作，包括基金的募集設(shè)立，法律無(wú)誤上也是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先，談到地產(chǎn)基金上一輪討論，很多嘉賓提到這個(gè)買給商業(yè)地產(chǎn)基金，這個(gè)項(xiàng)目就是我們律師事務(wù)所房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不得律師全程提供法律服務(wù)的，設(shè)了人民幣性質(zhì)的房地產(chǎn)基金，還有上海一個(gè)房地產(chǎn)基金，是跟基金公司合作。我本人是一直參加國(guó)家發(fā)改委股權(quán)工作，參與全程的起草，所以我們中倫律師事務(wù)在PE領(lǐng)域，也有一些心得，很高興借這個(gè)機(jī)會(huì)跟大家交流，希望在接下來(lái)的交流中學(xué)到新的經(jīng)驗(yàn)，謝謝。

劉騫：各位嘉賓下午好，我是華潤(rùn)信托北京總經(jīng)理劉騫，很多基金專家在這里跟大家做一個(gè)交流，那么華潤(rùn)信托是是1982年成立，我們是20世紀(jì)到30億，那現(xiàn)在是資產(chǎn)管理達(dá)到50億，大家也能來(lái)50億在二級(jí)市場(chǎng)投資的，地產(chǎn)和其它結(jié)合信托，達(dá)到200億，還有大概100億是其它的投資人PE這個(gè)基金領(lǐng)域，進(jìn)行7年的時(shí)間，也嘗試做規(guī)模基金投資，這個(gè)投資合作。那么大家業(yè)務(wù)，包括證券投資這塊，另外一塊就是我們結(jié)構(gòu)，包括地產(chǎn)投資方面，還有一塊就是我們基金合作，這也是基金常規(guī)。我們現(xiàn)在利潤(rùn)情況10年是凈利潤(rùn)是12個(gè)億，公司應(yīng)該從82年開始是一個(gè)比較緩慢的發(fā)展，從人員業(yè)務(wù)規(guī)模上都是金融公司，人員大概有150人，相比較業(yè)內(nèi)大型的公司包平安中信，我們希望能夠在地產(chǎn)基金方面跟大家做出探討，我們過(guò)去嘗試幾個(gè)基金的合作，那現(xiàn)在已經(jīng)成立基金的，包括一些情況我們看，還有10月13號(hào)我們投資基金，信托地產(chǎn)都是為了投資這么一個(gè)專門基金，好像就是以基金合作，希望大家多多交流經(jīng)驗(yàn)，在不同的領(lǐng)域在GP和LP的領(lǐng)域做溝通。

劉綱：大家好我是劉綱，從事風(fēng)險(xiǎn)投資的公司，我們成立1999年到現(xiàn)在累計(jì)投資將近86億的投資，300多個(gè)項(xiàng)目，在國(guó)外上市的項(xiàng)目達(dá)到86家左右，具體數(shù)字沒記住，在創(chuàng)業(yè)板我們有一段時(shí)間達(dá)到了十分之一，現(xiàn)在上市項(xiàng)目還有6%。我們目前管理的基金全部都是在做風(fēng)險(xiǎn)投資，就是私募股權(quán)投資，我們最近開始籌備證券方面的基金，要拿證監(jiān)會(huì)的牌照。在地產(chǎn)基金方面我們也著手研究，我們認(rèn)為在私募股權(quán)投資在500億的時(shí)候要進(jìn)入到騏達(dá)另類的投資領(lǐng)域，包括像合同文員管理的基金，我們現(xiàn)在對(duì)基金的管理非常關(guān)注，在我們自己投資的領(lǐng)域中間我們?cè)诘禺a(chǎn)中間有一些初步的資源，在全國(guó)分布了40多個(gè)分支機(jī)構(gòu)和當(dāng)?shù)氐恼_發(fā)區(qū)和有關(guān)管委會(huì)合作的，他們有時(shí)候會(huì)跟他們交流會(huì)提到一個(gè)問(wèn)題，城市的開發(fā)產(chǎn)業(yè)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，接著我們還沒有介入這個(gè)，所以這次有這樣一個(gè)機(jī)會(huì)跟地產(chǎn)的同志們一塊來(lái)學(xué)習(xí)，包括張總也是我們PE班的同學(xué)，當(dāng)時(shí)邀請(qǐng)我參加地產(chǎn)基金，我們也不是業(yè)內(nèi)的人士不能夠在這。我們還是愿意去協(xié)助支持地產(chǎn)的工作，也希望通過(guò)這個(gè)過(guò)程尋找一些合作，謝謝大家。

劉志強(qiáng)：謝謝大家我叫劉志強(qiáng)，是北京風(fēng)險(xiǎn)投資公司的。我和劉綱是上下樓他代表深圳我代表北京，我們的股東結(jié)構(gòu)也差不多，我們也差不多時(shí)間成立的，當(dāng)時(shí)承擔(dān)的任務(wù)性質(zhì)協(xié)調(diào)差不多，他們大股東是深圳市國(guó)家管理局我們是北京市國(guó)有經(jīng)營(yíng)管理公司。經(jīng)過(guò)這么多年發(fā)展深創(chuàng)走在我們前面，我們?cè)诘禺a(chǎn)基金上邊也是做了一些嘗試和實(shí)踐，這種嘗試和實(shí)踐是被逼出來(lái)的，它跟PE沒有太多差別，最早PE基金投資房地產(chǎn)也還是很多。但是現(xiàn)在一些地產(chǎn)基金的這些基金的也還是很多，像匯豐最近搞了一個(gè)跟南華搞了一個(gè)叫匯豐全國(guó)房地產(chǎn)基金，叫金融街一號(hào)樓，像這樣的基金也在投資地產(chǎn)方，他跟PE沒有太多細(xì)分，概念上在實(shí)踐中會(huì)交叉在一起的，那么我先介紹一下公司的項(xiàng)目是。

王志斌：主持人好大家好，我是北京美華投資公司的董事長(zhǎng)王志斌。投資美華是一家金融控制的投資公司，實(shí)際上進(jìn)行持有一些還沒有上市的公司股權(quán)，有一些民間經(jīng)營(yíng)的所有機(jī)構(gòu)貸款公司和保險(xiǎn)公司，第二個(gè)我們主要是在退出基金，包括投資。那么對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)投資基金的內(nèi)容，現(xiàn)在主要是在產(chǎn)業(yè)里邊開發(fā)，那么我們把這些產(chǎn)業(yè)投資人、客戶，然后再一起稱為基金。那么在一起在這塊進(jìn)行開發(fā)，各種各樣的工業(yè)國(guó)家，然后一些項(xiàng)目。所以這是我們?cè)谶@幾年要做的全資產(chǎn)的配置，我們把我們產(chǎn)業(yè)投資人的一些合作伙伴也牽起來(lái)，一起做金融投資。所以這是我們現(xiàn)在要解決的事情。

章華：大家好我是章華，來(lái)自信業(yè)基金公司，信業(yè)的情況大家了解一些，不多說(shuō)了，我自己之前一直在地產(chǎn)時(shí)間更長(zhǎng)一些，從2002天信托法規(guī)范以后，我們當(dāng)時(shí)做了北京市第一單房地產(chǎn)信托，在那個(gè)時(shí)間信托是很時(shí)髦的事情，現(xiàn)在信托是一個(gè)主流的方式了，我們?cè)?002年有了第一單之后，在2005年和幾個(gè)大的政府機(jī)構(gòu)包括中信、中城，幾個(gè)公司一起上基金方案，2006年有一只28億，進(jìn)入發(fā)行的基金，后續(xù)因?yàn)橐恍┰蛭覀冏隽俗冃翁幚?，后面我始終覺得基金實(shí)際是一個(gè)方向，強(qiáng)調(diào)他的投資性，強(qiáng)調(diào)他股權(quán)的運(yùn)作，強(qiáng)調(diào)他的投資者的資產(chǎn)管理，所以后邊在非利到藍(lán)光，全國(guó)性的大房企做一些結(jié)合，也是做了一些這方面的工作，我覺得問(wèn)題是有一些，但是主流的方向仍然是勢(shì)不可當(dāng)，可以借助這樣的形勢(shì)整合專業(yè)資源，整合這樣的一些金融資源，包括一些項(xiàng)目資源共同做好，選擇這樣的行當(dāng)，希望在這條路上走的很遠(yuǎn)，謝謝大家。

甘美蘭：從大家介紹情況來(lái)看，這樣都是對(duì)房地產(chǎn)都有或多或少的接觸，像房地產(chǎn)的投資，像深創(chuàng)投有興趣走到里面去，像華潤(rùn)信托這些已經(jīng)這樣做了。其實(shí)就是說(shuō)我想今天大家雖然都在一個(gè)起步的階段，即便是PE的背景和創(chuàng)投的背景，現(xiàn)在多多少少接觸了房地產(chǎn)基金開始了，但是第一個(gè)問(wèn)題就是說(shuō)咱們?cè)谀壳暗暮暧^調(diào)控的形勢(shì)下，房地產(chǎn)投資到底有沒有機(jī)會(huì)，就說(shuō)大家如果說(shuō)深創(chuàng)投我是國(guó)內(nèi)最好最有限的企業(yè)，做了這么多，在空投方面，在IPO方面。但是我覺得現(xiàn)在我要走入到房地產(chǎn)，像這些想法的背后房地產(chǎn)到底有沒有機(jī)會(huì)，一定是有機(jī)會(huì)，或者有什么特殊的機(jī)會(huì)導(dǎo)致你走到這條路上去，現(xiàn)在是越來(lái)越多的人加入到這個(gè)行業(yè)，各種各樣的背景的來(lái)嘗試的都有，我也想要不要從深創(chuàng)投的，劉總你說(shuō)一說(shuō)你覺得房地產(chǎn)投資者有沒有機(jī)會(huì)，然后這個(gè)機(jī)會(huì)到底在哪里，而且是這個(gè)宏觀調(diào)控、房?jī)r(jià)，這樣的情況下。

劉綱：昨天晚上和甘總一塊吃飯，談了地產(chǎn)基金的收益率，每年回報(bào)50%以上非常非常好。一個(gè)項(xiàng)目下來(lái)大概兩三倍以上，就是蠻不錯(cuò)的，我們可能一個(gè)項(xiàng)目下來(lái)是十幾倍，現(xiàn)在目前可能是五六倍，有的最高50倍更高。從短期來(lái)看肯定對(duì)我們的吸引力是不夠的，而且我們?cè)谥鲬?zhàn)場(chǎng)的經(jīng)理本來(lái)就不夠能源很多，我們會(huì)在一段時(shí)間之內(nèi)繼續(xù)加大對(duì)私募股權(quán)在PE領(lǐng)域投資，即使在中國(guó)目前房地產(chǎn)調(diào)控的局面下，從我們基金戰(zhàn)略角度我們要有一個(gè)資產(chǎn)配置組合，我們側(cè)重中早期側(cè)重VC為主的投資，一個(gè)平均可能就3000到5000萬(wàn)之間的話，500億可以投很多的項(xiàng)目，達(dá)到500億規(guī)模的時(shí)候，就不能在VC和PE里面，除非在走一個(gè)大的平夠基金，其他方向我們必須要考慮，從整個(gè)公司的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)講我們會(huì)成為一個(gè)基金管理的在政權(quán)基金在地產(chǎn)基金是我們要考慮的。從地產(chǎn)的行業(yè)來(lái)看，我個(gè)人一直認(rèn)為中國(guó)還是城鎮(zhèn)化高速成長(zhǎng)的時(shí)期，我們現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入到股權(quán)紅利的階段，第一階段是雙軌制，還有從外貿(mào)方面的收益所謂的進(jìn)口等等這些差價(jià)，雙軌制導(dǎo)致的，第二波是所有的工業(yè)化，第三波就是城市化，包括礦產(chǎn)資源的開發(fā)，第四波進(jìn)入股權(quán)投資的階段，但是我認(rèn)為中小企業(yè)發(fā)展的過(guò)程中國(guó)的城市化沒有結(jié)束，中國(guó)由于目前城市化過(guò)程中間，在政策在市場(chǎng)博弈的方面存在一些失控失調(diào)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格在短期之內(nèi)非常激進(jìn)的高漲。對(duì)于普通老百姓的住宅工藝遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，因此在局部或者一個(gè)階段成為社會(huì)上重大的問(wèn)題，因此出了很多證券，但是當(dāng)偶然解決了保障房基本普通中少收入的民眾通過(guò)這種渠道獲得住房保障之后，我想相對(duì)中高端的市場(chǎng)供應(yīng)一定是這種住宅供應(yīng)一定靠市場(chǎng)解決，我可以問(wèn)在座一個(gè)問(wèn)題，你們有計(jì)劃要選一個(gè)要搬房子，要換一個(gè)更好的住宅要拒收的話可能90%以上都對(duì)自己住宅狀態(tài)步態(tài)滿意，因?yàn)榧词乖诒本┳詈玫奈恢锰?，可能原?lái)50年代的房子，或者60、70年代的房子，它的品質(zhì)不符合我們目前社會(huì)高速增長(zhǎng)的財(cái)富人群，還有中產(chǎn)階層的需求，因此我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)的發(fā)展，首先成長(zhǎng)的動(dòng)力來(lái)自于消費(fèi)升級(jí)，對(duì)高品質(zhì)住宅的需求，這是很重要的一點(diǎn)。第二就是從農(nóng)村到城鎮(zhèn)，從城鎮(zhèn)到城市這樣大的成口遷徙，這些人從農(nóng)民變工人也是有需求的。普遍要通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房的保障體系，第三在城市建設(shè)過(guò)程中，所謂的商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家遠(yuǎn)遠(yuǎn)不同，大家出國(guó)美輪美奐，整個(gè)中國(guó)的城鎮(zhèn)農(nóng)一有很大區(qū)別，不是那么美好完美，因此由于需求而驅(qū)動(dòng)的中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展始終都存在，在這個(gè)地產(chǎn)中間有三個(gè)最好的驅(qū)動(dòng)力量，第一個(gè)我認(rèn)為是理念和人才相關(guān)的理念，一個(gè)優(yōu)秀的開發(fā)者可以把這個(gè)地方點(diǎn)石成金。第二個(gè)是驅(qū)動(dòng)力量是位置地產(chǎn)資源，第三個(gè)是資金，由于這三個(gè)最重要的力量三架馬車，作為我們基金管理在未來(lái)中國(guó)的地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中間，可以發(fā)揮我們應(yīng)有的作用，謝謝。

甘美蘭：謝謝劉總，講的很好，我們到底這個(gè)市場(chǎng)的走勢(shì)會(huì)怎么樣，機(jī)會(huì)到底有沒有，投資機(jī)會(huì)在哪里。

劉騫：因?yàn)榈禺a(chǎn)本身也是一個(gè)資產(chǎn)密集型的行業(yè)，就有這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，而且房地產(chǎn)在就是說(shuō)在資本這個(gè)技術(shù)層面，它還是很多的，杠桿率是非常高的，靜態(tài)投資是80億的話動(dòng)態(tài)30個(gè)億就行了，所以這里邊對(duì)于一些金融的從業(yè)這些人來(lái)講，這個(gè)對(duì)他的吸引力還是非常大的，因?yàn)樗陌锤軛U率非常高，所以管理層在基金一定會(huì)有很多的，就說(shuō)不管房地產(chǎn)怎么發(fā)展，我們的政府如何壓制房地產(chǎn)的價(jià)格成長(zhǎng)，它也一定會(huì)發(fā)展非常多的。

甘美蘭：謝謝。大家認(rèn)為有機(jī)會(huì)，我跟您比較熟，從認(rèn)識(shí)到現(xiàn)在，也知道你一直在嘗試了很多基金，對(duì)基金情有獨(dú)鐘的行當(dāng)里，您覺得機(jī)會(huì)在哪，您覺得有錢的話準(zhǔn)備投到什么地方去？

章華：我覺得資產(chǎn)配置，房地產(chǎn)相比其他機(jī)會(huì)確實(shí)做了一點(diǎn)功課，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)間PEVC更好一些，簡(jiǎn)短的說(shuō)有這么幾點(diǎn)，第一個(gè)做房地產(chǎn)基金和做PEVC時(shí)間段，第二金額大，去年有60億，如果60億交給劉綱投可能投三年，可能回報(bào)很高，但是事實(shí)上形成具體規(guī)模非常不容易，房地產(chǎn)兩到三年出來(lái)，可能PEVC甚至有更長(zhǎng)的。另外一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)低房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)比其他風(fēng)險(xiǎn)低，只要國(guó)家大的格局不改變風(fēng)險(xiǎn)還非常低的，另外一點(diǎn)回報(bào)在所有行業(yè)里邊，如果按行業(yè)去分第一是金融業(yè)第二是房地產(chǎn)，劉騫做可能回報(bào)更高，但是做房地產(chǎn)的行業(yè)，實(shí)際是房地產(chǎn)加金融的概念，回報(bào)實(shí)際是不低的，之前做PE規(guī)模比較大的鴻毅要正確的交流，他們做到300億以上，可能30不到，目前做房地產(chǎn)20的話都搶200，但是形成的規(guī)?？赡苁茿倍，這是一個(gè)大的問(wèn)題。

第二塊說(shuō)現(xiàn)在的機(jī)會(huì)投房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)我覺得是短期的機(jī)會(huì)，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司回報(bào)沒那么高，整個(gè)100強(qiáng)房地產(chǎn)12.9，前年12%，現(xiàn)在出來(lái)比去年還低，短期是在特殊時(shí)期，考驗(yàn)我們的眼光一定是在股權(quán)上，在特殊項(xiàng)目上。所以我覺得中長(zhǎng)期看股權(quán)的機(jī)會(huì)一定是這個(gè)是確實(shí)有。

甘美蘭：再問(wèn)問(wèn)劉志強(qiáng)，你是怎么投的，在房地產(chǎn)這塊。

劉志強(qiáng)：這是一樣投資機(jī)會(huì)在哪兒，要依據(jù)一個(gè)基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)的投資人，我們會(huì)說(shuō)我們是管理人，那么僅僅是這樣的話就是說(shuō)機(jī)會(huì)在哪里，管理費(fèi)或者說(shuō)以后實(shí)踐的收益，但是為了能夠讓別人把錢他給我，那我們往往會(huì)說(shuō)，作為L(zhǎng)P你的機(jī)會(huì)在哪里，我?guī)退治?，在住宅之外現(xiàn)在還有好多的城市的綜合體，還比如說(shuō)產(chǎn)業(yè)園這樣的一些商業(yè)，我們現(xiàn)在說(shuō)有很多企業(yè)家，他可能說(shuō)我之在三個(gè)小時(shí)的車程左右的一個(gè)公司，有一個(gè)地塊，把我在北京的一些產(chǎn)業(yè)移出去，我直接投資到哪做一個(gè)開發(fā)，委托開發(fā)也好。還有一個(gè)就是說(shuō)我這個(gè)產(chǎn)業(yè)園有這個(gè)規(guī)劃，大家都參加了基金里邊，我做兩件事情，第一幫大家運(yùn)行基金，第二幫大家在房地產(chǎn)進(jìn)行全部開發(fā)，所有人在這個(gè)園區(qū)里做了協(xié)同效應(yīng)，我的酒店今天賺錢，但是他有一個(gè)產(chǎn)業(yè)不賺錢，對(duì)于我來(lái)說(shuō)在之外更重要我們既然把房地產(chǎn)看成一個(gè)金融，我們就要為我們的產(chǎn)業(yè)做增值的服務(wù)，不是說(shuō)跟誰(shuí)見面，你缺錢我?guī)湍憬鉀Q，擔(dān)保公司這就是我們所壓的沒有辦法面臨困難，如果說(shuō)一開始就跟所有的產(chǎn)能同時(shí)作為金融股權(quán)的投資人，再次之外還有一些純粹的財(cái)務(wù)，他們覺得說(shuō)我沒有產(chǎn)業(yè)到那個(gè)地方去，我可以我們大家小的利益。我在考慮這樣的問(wèn)題，就是說(shuō)機(jī)會(huì)不僅僅在我們身上，我們要說(shuō)機(jī)會(huì)在之外在哪里，我們一起去找。

甘美蘭：您給大家介紹一下你這個(gè)項(xiàng)目為什么覺得這樣是一個(gè)選擇的機(jī)會(huì)，選擇零售這方面。

劉騫：這個(gè)事我這么看，就說(shuō)中國(guó)高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)體城市化完全結(jié)束，這樣大的長(zhǎng)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)很急切。這里面很簡(jiǎn)單的就是說(shuō)舉出來(lái)三塊，一個(gè)說(shuō)商業(yè)的發(fā)展，人均的商業(yè)面臨相比較發(fā)達(dá)國(guó)家是很重要的這個(gè)是一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)，第二塊城市化進(jìn)程改善性需求產(chǎn)生了鋼需，這個(gè)也是重要的因素，現(xiàn)在看到我們投的項(xiàng)目都是在二三線城市。還有一塊也看豪宅，因?yàn)榈禺a(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)完全是現(xiàn)金流貼現(xiàn)，住宅不會(huì)，沒有人花錢租個(gè)別墅，這個(gè)市場(chǎng)可能存在，但是這個(gè)市場(chǎng)不會(huì)很大，所以稀缺地段的豪宅也是有機(jī)會(huì)的，這三個(gè)地段是我們選擇的標(biāo)準(zhǔn)，銀泰的項(xiàng)目涉及到很大背景，商業(yè)是我們選擇的，住宅是我們變相的，從整個(gè)的合作的基礎(chǔ)來(lái)看，銀泰的初衷不是跟我們合作，是為了商業(yè)布局，想強(qiáng)占核心的類型，現(xiàn)在是很好的階段，給他基金去強(qiáng)占位置，住宅的潛在利潤(rùn)讓基金來(lái)賺，而且從我們這個(gè)角度講，從基金提供方低產(chǎn)和GP的利益沖突，我們認(rèn)為做基金是長(zhǎng)期的合作，大家一定互利互惠友好合作，以往做信托貸款，把它所有的抵押給我，把自己的資產(chǎn)保護(hù)好，這樣做一個(gè)長(zhǎng)期的合作，這樣很容易出現(xiàn)問(wèn)題，因?yàn)樗囊恍┵Y源沒有額外的東西去避免它經(jīng)濟(jì)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，從我們基金涉及的節(jié)都講，從我們經(jīng)理的機(jī)制講都做了一些安排，大家可以看到我們投的三個(gè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)的配比大概的規(guī)模是現(xiàn)在。

甘美蘭：你是說(shuō)投的三個(gè)項(xiàng)目。

劉騫：一個(gè)項(xiàng)目?jī)蓧K地，一個(gè)住宅。

甘美蘭：大家從各個(gè)不同的角度做了很好的解釋。有一個(gè)問(wèn)題大家展開談一談，從全資產(chǎn)配置的角度，各方面做投資如何配置PE與房地產(chǎn)基金，在多大的規(guī)模下，我聽聽其他嘉賓的說(shuō)法，因?yàn)檫@個(gè)題全資產(chǎn)的配置的角度把PE和房地產(chǎn)基金。

郭克軍：聽了各位嘉賓的發(fā)言，我的身份比較特殊，因?yàn)槲沂锹蓭煟v我們律師募集，更多是參與了整個(gè)基金的全部流程，像滑潤(rùn)這邊作為L(zhǎng)P的中間渠道，幫助GP去募資，還有可能是開發(fā)商，我們律師是參與了整個(gè)過(guò)程，但是不一定是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)我感覺實(shí)際上就是房地產(chǎn)基金，如果單純的把房地產(chǎn)基金割裂看，我覺得意義不大，更多要連讀在一起房地產(chǎn)基金，它只是行業(yè)大的基金這樣一個(gè)概念下做的一個(gè)行業(yè)投資的細(xì)分，所以我覺得關(guān)注點(diǎn)在基金本身的運(yùn)行規(guī)律上，而不是房地產(chǎn)本身，因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身只是它投資的一個(gè)領(lǐng)域，這是我的一個(gè)觀點(diǎn)，單純看房地產(chǎn)本身的一些經(jīng)濟(jì)周期或者波動(dòng)，我覺得還不如考慮基金的本質(zhì)特性，這里面如何設(shè)計(jì)一些好的結(jié)構(gòu)，激發(fā)GP的積極性等等，更好的吸引更多LP來(lái)參與房地產(chǎn)基金投資，這個(gè)從我的經(jīng)驗(yàn)看參與房地產(chǎn)基金的設(shè)立和投資的LP更重要，而不是過(guò)多的關(guān)注房地產(chǎn)本身的一些波動(dòng)，或者說(shuō)它的一些特性，當(dāng)然我也承認(rèn)，房地產(chǎn)企業(yè)或者行業(yè)本身有它的特性，更多從基金的特性來(lái)看，這是第一個(gè)觀點(diǎn)。

第二個(gè)觀點(diǎn)上一個(gè)問(wèn)題我簡(jiǎn)單說(shuō)一點(diǎn)，第一個(gè)根據(jù)我做很多IPO項(xiàng)目，我覺得沒有差的行業(yè)，只有差的企業(yè)，任何企業(yè)任何行業(yè)都是不錯(cuò)的，都有不錯(cuò)的投資機(jī)會(huì)，只是你是不是選擇了很好的一個(gè)企業(yè)，很好的企業(yè)家去投資，這個(gè)是我的一個(gè)觀點(diǎn)。還有一點(diǎn)我覺得在目前的情況下，越是房地產(chǎn)企業(yè)潛入所有的資金鏈的斷裂的可能或者國(guó)家宏觀調(diào)控，反而給做房地產(chǎn)基金投資的同事或者同仁帶來(lái)機(jī)會(huì)，危中有機(jī)，我覺得要更多看到機(jī)會(huì)而不是危，所以從我們現(xiàn)在法律服務(wù)的角度看，我們更多的是配合客戶涉及比較好的交易結(jié)構(gòu)，達(dá)到資金的需求方和資金供給方力量的平衡，保護(hù)各方的利益，GP和LP的利益法律關(guān)系的設(shè)計(jì)達(dá)到力量的平衡，我覺得當(dāng)一個(gè)基金的GPLP達(dá)到平衡，GP達(dá)到很好的激勵(lì)，LP得到很好的回報(bào)，所以外部這個(gè)基金和投資企業(yè)，如果投資什么項(xiàng)目，這些也能達(dá)到一個(gè)很好的一個(gè)利益平衡，我覺得這個(gè)就是一個(gè)非常完美的基金結(jié)構(gòu)，不在于他投的房地產(chǎn)還是新能源。

甘美蘭：因?yàn)槟銈冏鲢y泰產(chǎn)品之后，您也做過(guò)PE，現(xiàn)在有一種說(shuō)法信托公司慢慢做轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，就是說(shuō)用信托來(lái)作為L(zhǎng)P，測(cè)PE基金，你們打算怎么超這個(gè)方向去發(fā)展，做資產(chǎn)的配置，怎么考慮從信托的角度打算怎么走法。

劉騫：一個(gè)是盈利模式，大家看到更多是一個(gè)平臺(tái)，一個(gè)方式一個(gè)渠道，信托公司協(xié)調(diào)不想把這個(gè)牌照飯一直吃下去，去做專業(yè)的事情，通過(guò)專業(yè)來(lái)推動(dòng)資金供給，達(dá)到資產(chǎn)管理的角色，還有一個(gè)從風(fēng)險(xiǎn)控制角度講，信托公司其實(shí)是吃的擔(dān)保公司的飯，一直在給項(xiàng)目做擔(dān)保，因?yàn)轫?xiàng)目不能虧，所以我投了一個(gè)好的投資項(xiàng)目，我只賺了一點(diǎn)點(diǎn)擔(dān)保費(fèi)用而已，這種情況講投資者培育的狀態(tài)講，我們只能做現(xiàn)在這樣的小利差的擔(dān)保著，我們從這兩個(gè)角度出發(fā)，既然做了LP，我從風(fēng)險(xiǎn)控制的角度講，我一定要參與GP，從這個(gè)家度會(huì)反推從LP的目的中反推成我們要做LP，另外我們主動(dòng)管理的方面要建立自己的專業(yè)能力成為GP，從這兩點(diǎn)出發(fā)，我們慢慢向GP過(guò)渡。從這個(gè)方向上來(lái)講，我們現(xiàn)在主要的方向包括銀泰萬(wàn)通現(xiàn)在也在成倍能源基金，都具備這樣的專業(yè)能力，我們希望通過(guò)公司的協(xié)同達(dá)到自我的專業(yè)能力的培育，通過(guò)自我專業(yè)再加上公信力，解決問(wèn)題，是我們高速發(fā)展如果具備了這兩段就是我們高速發(fā)展取得很好的態(tài)勢(shì)的開始。

甘美蘭：深創(chuàng)劉總。

劉綱：從我們的角度看，有一個(gè)重要的問(wèn)題，我們?cè)瓉?lái)從事PE，現(xiàn)在進(jìn)入房地產(chǎn)基金，這里面我們需要學(xué)習(xí)很多東西，之間的差別其實(shí)是蠻重要的，所以我覺得之間的差別，我個(gè)人感覺對(duì)我們來(lái)講要解決好幾個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)就是團(tuán)隊(duì)組建，一部分肯定是基金，原來(lái)做VC和PE的人，另外一部分跟房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)的，這里面它的學(xué)問(wèn)還是差距很大，第二個(gè)我覺得在募集資金的放上，原來(lái)我們LP和地燃基金LP期望都是不同的，做地產(chǎn)投資的人，信托發(fā)起兩年，是吧，我們可能是五家吧，但是在第四年形成現(xiàn)金回流，但是時(shí)間周期很長(zhǎng)，我們?cè)趺唇鉀Q，原來(lái)募集是高回報(bào)，地產(chǎn)基金募集的時(shí)候是不是同樣能做到，這是要解決的第二個(gè)問(wèn)題。第三個(gè)問(wèn)題以前我們投資成長(zhǎng)性小，現(xiàn)在要投資地產(chǎn)型項(xiàng)目，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的理念和位置確定好之后，就不單純的是股指投資，在項(xiàng)目投資的資產(chǎn)負(fù)債的配置比是什么樣的關(guān)系，這個(gè)顯然是非常重要的，如果太高就給信托公司掙去了，如果太低你也啟動(dòng)不了，還有就是這里面多了一個(gè)角色，還有開發(fā)商的角色，還要解決開發(fā)商。我們認(rèn)為私募股權(quán)基金進(jìn)入地產(chǎn)是未來(lái)的趨勢(shì)也是一個(gè)大的方向，我們目前國(guó)內(nèi)的向定會(huì)投資，也有專門的地產(chǎn)事業(yè)部，但是這是我們要進(jìn)入的過(guò)程顯然不會(huì)這么順利，有可能在私募做的非常好，我們要抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度向各位學(xué)習(xí)。

劉志強(qiáng)：剛才中青旅（600138）和IDG，投旅游的時(shí)候，并不是說(shuō)一個(gè)股權(quán)投資，他是看上這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，他要把烏鎮(zhèn)的這些老百姓搬走搬到新區(qū)里面，把烏鎮(zhèn)開發(fā)出來(lái)做旅游，地產(chǎn)也做了旅游也做了，形成股權(quán)發(fā)現(xiàn)有長(zhǎng)年累月的收益，并是說(shuō)完全滿足買入，這是一個(gè)非常好的股權(quán)，它的結(jié)構(gòu)現(xiàn)在股權(quán)的結(jié)構(gòu)就是烏鎮(zhèn)的政府40%，因?yàn)橥恋厥撬麄兊?，IDG30%，中青旅30%，現(xiàn)在在做第二個(gè)項(xiàng)目，第二項(xiàng)就是在北京的司馬開長(zhǎng)城做一個(gè)旅游地產(chǎn)，也是找了一個(gè)古鎮(zhèn)來(lái)做大家有一個(gè)長(zhǎng)年累月的收入，第一個(gè)團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)旅游項(xiàng)目。第二個(gè)團(tuán)隊(duì)做房地產(chǎn)開發(fā)的，它是一個(gè)銜接的，我把剛才不說(shuō)劉總，我把劉綱的話給具體化了一下，它是一個(gè)互相轉(zhuǎn)化的一個(gè)，我剛看這有一個(gè)微博寫著，以后信托基金資寬松的時(shí)候怎么辦，會(huì)不會(huì)迎來(lái)地產(chǎn)基金的春天，像中青旅IDG一定會(huì)有，謝謝。

甘美華：接著說(shuō)，再補(bǔ)充一下說(shuō)，在差不多的時(shí)間大家總結(jié)一下。

劉志斌：我們所投資的這些要跟更深的一個(gè)交流，基于更大的格局全方位的解決方案，可以把我們LP不但當(dāng)做客戶來(lái)談，可能當(dāng)做合作伙伴來(lái)談。

章華：我覺得專業(yè)是有邊界的，我們做投資是基于專業(yè)同時(shí)基于資源，基地產(chǎn)基金PE不同的欲望，我們不會(huì)說(shuō)輕易踏入地產(chǎn)以外的內(nèi)容，始終不是一個(gè)主流，像PE和VC，像劉綱很難一腳踏兩船。到地產(chǎn)這個(gè)捐資一樣，我們之前談到幾個(gè)合伙人也許不限股東，之后可持續(xù)的道路也并不多，像我們?nèi)タ碢E、VC還有很大不同，機(jī)會(huì)還是很多的，就像房地產(chǎn)基金，都是很多。但是還是選種一段自己最擅長(zhǎng)的，房地產(chǎn)基金未來(lái)20、30年，我們就會(huì)沿著這條路很好的發(fā)展，輕易不會(huì)分心，謝謝大家。

甘美蘭：我們論壇時(shí)間到這，最后做一個(gè)總結(jié)性的闡述，從投資來(lái)講我個(gè)人認(rèn)為是大家為什么今天把我推到這做主持這個(gè)論壇，像我所任職的又作PE又做房地產(chǎn)投資，事實(shí)上管兩個(gè)類別的產(chǎn)品，既有PE基金又是地產(chǎn)基金，我們是兩個(gè)不同的投資團(tuán)隊(duì)齊頭并進(jìn)，和PE相比房地產(chǎn)基金在團(tuán)隊(duì)的組建基金的程序期，包括項(xiàng)目的選擇，資金的募集和資金的收益方面都是有區(qū)別的，就是說(shuō)其實(shí)兩種并存的情況沒有什么問(wèn)題，我覺得就是說(shuō)有PE的團(tuán)隊(duì)在，PE對(duì)股權(quán)投資的認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上，再去延伸做房地產(chǎn)，這也是過(guò)去走過(guò)的路，從這個(gè)角度來(lái)講應(yīng)該都有配置，不同的投資標(biāo)的，不同的投資目標(biāo)，我想這個(gè)是大概總結(jié)性的看法，就是說(shuō)都有投資機(jī)會(huì)，最后謝謝大家，今天參加這個(gè)論壇。

主持人：謝謝諸位劉總，接下來(lái)我們進(jìn)行最后一個(gè)論壇，是中國(guó)房地產(chǎn)基金的發(fā)展路徑以及創(chuàng)新模式，再次請(qǐng)出這個(gè)論壇的主持人鄭錦橋先生，有請(qǐng)鄭總，大家知道鄭總在清華負(fù)擔(dān)、上海交大等名校同時(shí)擔(dān)任客座教授，同時(shí)也是渤海的發(fā)起人，鄭總一直專著做新的股權(quán)的投資基金實(shí)踐，包括這個(gè)全球資本市場(chǎng)的研究。

鄭錦橋王戈宏 閆宗成 肖 張海泉 張家勇 李壽雙

鄭錦橋：我們看到是很具有挑戰(zhàn)性的一個(gè)課題，它是請(qǐng)我們要上來(lái)的幾位實(shí)物的操作者，來(lái)共同探討一下有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)基金的發(fā)展路徑及創(chuàng)新模式，其實(shí)中國(guó)房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展也就是最近剛剛幾年的時(shí)間，特別是在最近一兩年，那么對(duì)于這些鋼舍入的企業(yè)而言，如果說(shuō)能有正確的方式去募集基金，投資項(xiàng)目，管理項(xiàng)目和退出的話，那么這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，就會(huì)更加規(guī)范，同時(shí)我們?cè)诳吹椒康禺a(chǎn)投資基金，在歐美迅速發(fā)展的同時(shí)，我們是否能借來(lái)更多的一些經(jīng)驗(yàn)和吸取他們的一個(gè)教訓(xùn)，例如說(shuō)我們看到金融危機(jī)的發(fā)生，就是源于我們房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品過(guò)多使用而造成，那么中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，是否在這個(gè)方面要吸取教訓(xùn)，因此我們的房地產(chǎn)投資基金在發(fā)展的初期，如果說(shuō)定位好，建設(shè)好了，基礎(chǔ)平擺好了，并且能結(jié)合中國(guó)的實(shí)際情況，來(lái)更好的創(chuàng)新了，那么我們的行業(yè)就更有希望，我們的老大哥提到這個(gè)，中國(guó)房地產(chǎn)這個(gè)投資基金，年年的目的，就是在于是中國(guó)房地產(chǎn)投資基金的比較能在一個(gè)健康的平臺(tái)和管理下進(jìn)行，所以我們下面就有請(qǐng)我們幾嘉賓、朋友，共同就這一問(wèn)題，來(lái)做一個(gè)討論，他們是王戈宏，我們盛世神州的CEO。還有我們閆宗成董事長(zhǎng)，咱們?cè)ＴY本管理集團(tuán)的合伙人，還有華夏雙大的執(zhí)行總裁，張總沒有來(lái)，陳總。中城聯(lián)盟運(yùn)營(yíng)總監(jiān)，張總…好，我們掌聲有請(qǐng)諸位上臺(tái)。大家在這兒聽了一天，其實(shí)咱們這個(gè)最后幾位，都是比較重量級(jí)的，為什么呢，因?yàn)檫@個(gè)王總說(shuō)，越到最后，這個(gè)話題相對(duì)而言就越難，該談的別人都談過(guò)了，我談點(diǎn)什么，所以這方面，我想諸位能否就放開一點(diǎn)，不僅僅局限于我們看到的這些主題，而且就我們大家在座的諸位聽了半天有什么特別的問(wèn)題，提出來(lái)，我這個(gè)基金設(shè)立過(guò)程中有這樣那樣的問(wèn)題，我相信我們的專家都能給您一個(gè)滿意的答復(fù)，大家準(zhǔn)備好問(wèn)題，你可以舉手，好嗎，我再擴(kuò)充一下，那么在此之前我們請(qǐng)諸位來(lái)先介紹一下自己的基金和所在單位的記錄情況，我們從肖總這兒先開始。

肖波：各位好，我是大城律師事務(wù)所的肖波肖律師，我們大城應(yīng)該是綜合規(guī)模排名第一第二位吧。2009年、2010點(diǎn)在亞洲法律事物的評(píng)比當(dāng)中排名第一，亞洲排名也是第一，2010年我們年收入超過(guò)11億人民幣，我們大城的愿景是在未來(lái)跟隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展在未來(lái)20、30成為全球最大律師事務(wù)所之一，因?yàn)樵谟?guó)經(jīng)濟(jì)全球最強(qiáng)的時(shí)候，全球最強(qiáng)十大律師事務(wù)所都是英國(guó)，未來(lái)20、30年中國(guó)律師行也有極大的可能成為全球最大的律師行之一，我個(gè)人在1997年開始參與中國(guó)銀行廣東分行按照香港的按揭模式進(jìn)行房地產(chǎn)按揭的這種嘗試，2000年開始跟中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行（601288）廣州分行還是搞二手樓按揭，開發(fā)商發(fā)展的大盤按揭，以及二手樓按揭都參與過(guò)，現(xiàn)在在大城一半在香港一半在北京，我們?cè)谡w的是從基金的股權(quán)設(shè)立以及到交易架構(gòu)的設(shè)計(jì)，還有投資并購(gòu)的設(shè)計(jì)，還有安全性的控制等等，我們團(tuán)隊(duì)有非常豐富的經(jīng)驗(yàn)，我們?cè)趥€(gè)案當(dāng)中由于跟客戶簽的是保密協(xié)議，我們對(duì)于保密，有約定的不會(huì)談到細(xì)節(jié)，這是我們對(duì)客戶的基本承諾。

鄭錦橋：謝謝肖律師很忙，大城很大也很成功，大城是很著名的律師事務(wù)所之一。

張海泉：大家好，我是上海中城基金的，中城聯(lián)盟可能在座的也聽說(shuō)過(guò)，我們是一家基金管理公司。中城聯(lián)盟主要有三類房地產(chǎn)的開發(fā)商構(gòu)成，一類是全球性開發(fā)商像萬(wàn)科、龍湖、華遠(yuǎn)這樣一些全國(guó)開發(fā)商。第二地方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第三類就是像細(xì)分行業(yè)，像中城聯(lián)盟內(nèi)部綠色科技環(huán)保項(xiàng)目的倡議建設(shè)，包括住宅包括商業(yè)地產(chǎn)，像北京的有些項(xiàng)目，還有風(fēng)尚，還有江蘇的地產(chǎn)這些企業(yè)。我們中城成立在2002年，快10年了，從最近10年的歷史來(lái)看，我們也是在這個(gè)行當(dāng)里面摸爬滾打，從原來(lái)有效公司制的公司發(fā)展到后來(lái)的公司制基金，到2006年改制成房地產(chǎn)私募的一家基金管理集團(tuán)，房地產(chǎn)的大老非常有前瞻性，甚至2000年的時(shí)候萬(wàn)科的時(shí)總、就已經(jīng)看到的在中國(guó)房地產(chǎn)基金的發(fā)展非常美好的發(fā)展前景，所以說(shuō)他們?cè)?2年倡議設(shè)立了我們基金公司，初使的股東是房地產(chǎn)開發(fā)商，我們第一個(gè)就是項(xiàng)目資源非常豐富，這些開發(fā)商在全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)的份額從銷售額來(lái)看，大概已經(jīng)超過(guò)5%了，項(xiàng)目源非常多，我們到現(xiàn)在為止已經(jīng)超過(guò)60個(gè)，第二個(gè)我相信的傳遞，通過(guò)中城聯(lián)盟基金把一些中小型機(jī)構(gòu)LP傳遞給這些開發(fā)商，開發(fā)商把他們資源優(yōu)勢(shì)通過(guò)我們向這些投資人傳保。第三個(gè)從中城聯(lián)盟發(fā)展的歷史來(lái)看，對(duì)行業(yè)的了解和對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的微觀的專業(yè)的能力，對(duì)于我們團(tuán)隊(duì)在這個(gè)行當(dāng)里的工作非常有幫助，給我們很多幫助支持經(jīng)驗(yàn)積累，我本人在房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計(jì)院工作過(guò)也曾經(jīng)做一些代理機(jī)構(gòu)，后來(lái)在我們投資領(lǐng)域，在這之前也組織過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作，大致的情況是這樣，借這個(gè)機(jī)會(huì)感謝我們?nèi)谫Y中國(guó)還有感謝我們盛世神州的張總王總給我們這個(gè)機(jī)會(huì)在業(yè)界做這樣非常有意義有幫助對(duì)我們工作非常有支持的活動(dòng)，謝謝。

鄭錦橋：我們有請(qǐng)張總，王總

王戈宏：我們是北京第一個(gè)注冊(cè)，我們這個(gè)做了很多的很草根的工作，人民幣基金，今天中午吃飯的時(shí)候，有個(gè)朋友說(shuō)現(xiàn)在人民幣基金，沒有像今天這樣得到全民的關(guān)注，以前是全民PE，現(xiàn)在差點(diǎn)成為全民地產(chǎn)PE了，你要覺得做地產(chǎn)PE是掙錢干脆就別做，你聽完之后，我們?cè)谧际菆?zhí)行者，執(zhí)行者非常感謝到現(xiàn)在還在堅(jiān)持的各位，不辜負(fù)你們今天的堅(jiān)持。

03：01：00

陳億飆：稍微跟地產(chǎn)有點(diǎn)關(guān)系的是我們投的像喊停，像開心網(wǎng)1280，我們更多投跟地產(chǎn)有關(guān)系我們投的服務(wù)型的公司，我想也是我們要討論的做地產(chǎn)除了單純的資產(chǎn)投資之外，還需要專業(yè)性的，我們開物本身沒有像之前…

岑鵬：我們非常感謝有這次機(jī)會(huì)來(lái)到這兒，作為房產(chǎn)投資來(lái)講，很多我們公司來(lái)說(shuō)，是新興的一個(gè)公司，也是剛加入投資地產(chǎn)金融，獲得了一個(gè)大力支持。我們上個(gè)月完全了第一只旅游商業(yè)地產(chǎn)的基金的募集，這次投資的基金是偏股權(quán)型的，但是跟我之前做的不太一樣，也是希望能在這個(gè)領(lǐng)域里面跟大家多有一些交流的機(jī)會(huì)，在這方面多學(xué)習(xí)請(qǐng)教，我2000年大學(xué)畢業(yè)的時(shí)候做股權(quán)投資，那時(shí)候做股權(quán)投資也有一些可以拉出來(lái)說(shuō)的，比如和訊網(wǎng)，還有財(cái)經(jīng)雜志參與的投資，2008年金融危機(jī)開始之后我們剛好在工商銀行段總行的銀行業(yè)務(wù)的主下，有幸成為授權(quán)的PE，從那個(gè)時(shí)候參加地產(chǎn)的投資，銀行相對(duì)比較保守的投資人，大多做的加固正債的方法，我們?nèi)A夏雙大這次也是一個(gè)契機(jī)。

閆宗成：本人現(xiàn)在的主要精力可能放在聯(lián)盟上，對(duì)中國(guó)私募基金的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境和社會(huì)公正客觀的一個(gè)評(píng)價(jià)的氛圍，聯(lián)盟成立以后我認(rèn)為我們現(xiàn)在聯(lián)盟的成立把地產(chǎn)和金融結(jié)合在一起，但是我覺得這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，在所有的幾何圖形當(dāng)中三角形是最重要的，你這個(gè)價(jià)格才更穩(wěn)定，把地產(chǎn)跟金融結(jié)合在一起，其中還要加上產(chǎn)業(yè)資本和，商業(yè)資本，主題產(chǎn)業(yè)，商業(yè)資源構(gòu)成了完整的框架，在這個(gè)框架下，中國(guó)的房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展才會(huì)更加的永建，更加的實(shí)現(xiàn)大產(chǎn)業(yè)大商業(yè)的融合。

鄭錦橋：言總剛才提到的問(wèn)題，大家深入的討論一下，今天來(lái)參加會(huì)議的一些嘉賓，有不少都是來(lái)自大的房地產(chǎn)開發(fā)商的背景下的基金，也有一些是草根的，比如說(shuō)過(guò)去的不同背景的個(gè)人來(lái)去組建的股權(quán)投資基金，大家今天特別看到，今天聽民生銀行的同仁在談，我們研究發(fā)基金幫助銷售的要看基金管理公司的背景，最好是有國(guó)內(nèi)大開發(fā)商背景的基金管理公司，我們?cè)谔岢鲆粋€(gè)問(wèn)題，請(qǐng)各位嘉賓回答，背景對(duì)基金管理公司到底影響多大？是所有的基金管理公司都要有這個(gè)大的開發(fā)商的支撐，還是我們也給一些背景相對(duì)不詳?shù)囊恍┗鸸芾砉疽恍┥婧桶l(fā)展的機(jī)遇，或者大家有其他什么樣的建議，我們聽聽各位來(lái)賓的介紹。

王戈宏：我簡(jiǎn)單說(shuō)一下，今天因?yàn)檗D(zhuǎn)型時(shí)期，論壇我覺得開的特別好，這次轉(zhuǎn)型開的特別重要就是中國(guó)房地產(chǎn)在美國(guó)哈佛，中國(guó)房地產(chǎn)到了關(guān)鍵時(shí)刻，中國(guó)房地產(chǎn)30年，一個(gè)是銷售杠桿一個(gè)是金融杠桿，現(xiàn)在全被限購(gòu)，到限購(gòu)全被打掉，這是一個(gè)轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型之后涌現(xiàn)了很多資金，我們其實(shí)研究很多基金被錯(cuò)認(rèn)為第三只高利貸，我個(gè)人覺得這個(gè)誰(shuí)做基金并不重要，拉開開發(fā)商還是小開發(fā)商做，發(fā)起的背景是開發(fā)商還是金融工作者，他在談儒家和寒亭的發(fā)展，中國(guó)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，中國(guó)做任何產(chǎn)業(yè)在新興的時(shí)期只有一個(gè)是最重要的，他說(shuō)的是所，談規(guī)模的大與小，到最后誰(shuí)能把速度做出來(lái)，誰(shuí)能把業(yè)績(jī)做出來(lái)，他們用6到7年做出了非常好的業(yè)績(jī)，各位談到銀行融資，現(xiàn)在真正從銀行拿到錢的不多，因?yàn)槿谫Y中國(guó)采訪我的時(shí)候說(shuō)中國(guó)基金現(xiàn)在的類型有開發(fā)商式的有個(gè)體金融工作者的，也投行的有代理過(guò)來(lái)的，如果這么一家產(chǎn)業(yè)拿出上市公司產(chǎn)業(yè)做擔(dān)保投資人能不放心嗎，現(xiàn)在議論背景我覺得為時(shí)過(guò)早，現(xiàn)在討論模式也不是時(shí)候，最后真再過(guò)10天之后大家都有業(yè)績(jī)的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候的核心優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)的特色才能顯示出來(lái)。

鄭錦橋：張總補(bǔ)充一下。

張海泉：現(xiàn)在目前的三家銀行私人理財(cái)或者是投行有過(guò)合作，是招行，還有工商銀行，跟這兩家銀行合作發(fā)行的私募基金發(fā)了6只，有幾個(gè)觀點(diǎn)闡述一下，我聽了不下10次加固增債的問(wèn)題，我們?cè)谕顿Y房地產(chǎn)項(xiàng)目，在管理這個(gè)環(huán)節(jié)上，我們認(rèn)為加股有點(diǎn)偏差的，只要是你作為股東身份，因?yàn)槟慵s定他的固定收益的方式，你這個(gè)股權(quán)本身相應(yīng)在法律環(huán)節(jié)權(quán)利和義務(wù)都是要承擔(dān)或者享有的，從我們的操作的經(jīng)驗(yàn)看，很多比如說(shuō)在銀行的開發(fā)貸款環(huán)節(jié)，或者項(xiàng)目公司擔(dān)保的環(huán)節(jié)，還是要承擔(dān)義務(wù)的，我們的私募基金是不是要承擔(dān)。這是第一個(gè)。

第二個(gè)我想說(shuō)的是剛才的問(wèn)題，關(guān)于開發(fā)商的選擇問(wèn)題，實(shí)際上大小開發(fā)商我跟王總的意見也點(diǎn)區(qū)別，如果真的是固定收益類的，偏債基金，從現(xiàn)在情況看，確實(shí)適合大開發(fā)商更加安全，如果是小的，甚至一個(gè)項(xiàng)目實(shí)際上風(fēng)險(xiǎn)在這個(gè)地方存在，大的開發(fā)商一些大的上市公司它的公信力和整體系統(tǒng)能力有優(yōu)化的條件，為什么要根據(jù)每只基金的策略來(lái)定，你是要利潤(rùn)還是要安全還是要周轉(zhuǎn)性，還是要合理期限，這個(gè)要配合我們LP的想法做，從小開發(fā)商說(shuō)，很多小開發(fā)商不是很指明，但是利潤(rùn)非常高，如果你是一個(gè)項(xiàng)目基金。

第三個(gè)關(guān)于跟開發(fā)商合作的簡(jiǎn)單的技術(shù)問(wèn)題，實(shí)際上提到的固定收益的方式在我們經(jīng)驗(yàn)里邊可以去優(yōu)化和調(diào)整的，比如說(shuō)增值稅20，調(diào)成最小的范圍19到21，或者是10到30，可以用一些技術(shù)手段設(shè)計(jì)一些基礎(chǔ)條件，把所謂的完全固定小浮動(dòng)變成大浮動(dòng)，做一些保底額并不是很高，向上面開闊的一些股權(quán)產(chǎn)品，從外面的條件看，我們跟諾亞財(cái)富就是這種類似的完全股權(quán)性的跟開發(fā)商類型的房地產(chǎn)基金。

鄭錦橋：張總談到了很多，更多我們?cè)谝环N基金在設(shè)立過(guò)程中，或者在整體的這種和開發(fā)商投資的過(guò)程中一種風(fēng)險(xiǎn)的控制，同時(shí)更多保障我們投資人的一些安全，所以在這些方面無(wú)論是債或者是股，剛才提到應(yīng)該是在整個(gè)投資過(guò)程中綜合運(yùn)用，不可能完全是股也不可能是完全是債，如何規(guī)避類似我們講的加固增寨模式的風(fēng)險(xiǎn)，我們聽一聽肖律師的意見。

肖波：我補(bǔ)充三點(diǎn)，從我的角度思考，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在今天是歷史的機(jī)遇，這樣一個(gè)時(shí)期，我們?cè)谥袊?guó)經(jīng)濟(jì)范疇之內(nèi)，我們不是獨(dú)立于世界經(jīng)濟(jì)的，由一個(gè)國(guó)際事業(yè)的角度看，金融資本市場(chǎng)的這種爭(zhēng)奪，包括規(guī)則的制訂與執(zhí)行，包括新的規(guī)則顛覆久的規(guī)則一系列的東西與國(guó)際市場(chǎng)緊密相連，無(wú)論任期的基金包括房地產(chǎn)基金，我們要有一個(gè)國(guó)際視野，國(guó)際視野這方面思考一些是說(shuō)在國(guó)際上有很多專家也有很多學(xué)者，任何的經(jīng)濟(jì)理論任何的都是人為的，背后透著國(guó)家主權(quán)利益，如果我們純粹按照美國(guó)或者歐洲的既定的規(guī)則做，我們的基金包括我們的金融和我們資本市場(chǎng)我們能夠走多遠(yuǎn)，這個(gè)是一個(gè)非常值得我們每一個(gè)在座的人思考，其實(shí)離我們并不遠(yuǎn)，這個(gè)問(wèn)題跟我們每個(gè)人都切身利益相關(guān)的，如果是國(guó)家的金融資本市場(chǎng)崩潰，那么我們?cè)谧娜魏卫娑紵o(wú)從談起，國(guó)家利益原則主權(quán)原則，這是我們?cè)谧奈艺J(rèn)為我們每個(gè)人都需要去思考，在座我們的金融資本創(chuàng)新，基金創(chuàng)新的同時(shí)，不能夠把自己孤立于世界市場(chǎng)，我們要做國(guó)際金融資本市場(chǎng)的戰(zhàn)略的研究，方面鄭總是專家，他會(huì)有很多的了思考，這是第一個(gè)原則。

第二個(gè)原則在房地產(chǎn)基金的產(chǎn)業(yè)或者行業(yè)當(dāng)中，我們要保障到這個(gè)行業(yè)的安全性，以及這個(gè)行業(yè)從業(yè)的高級(jí)人員和普通從業(yè)人員的安全性，一層是整體行業(yè)的健康發(fā)展，不能跟國(guó)家比如說(shuō)國(guó)家的大的計(jì)劃，還有國(guó)家調(diào)控政策相違背，這個(gè)是底線，因?yàn)槿绻覀冋嬲挠|犯了觸及到國(guó)家調(diào)控政策，或者說(shuō)一些行業(yè)發(fā)展政策的底線的話，這個(gè)是非常危險(xiǎn)的，從目前調(diào)控出臺(tái)的背景，出臺(tái)的必須性，必要性來(lái)看，實(shí)際上中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展，如果按照前幾年無(wú)序的發(fā)展，首先崩盤從這個(gè)開始崩，所以實(shí)行強(qiáng)有力的政策，從這個(gè)政策小有我們生存的空間，問(wèn)題是我們空間往哪往來(lái)走，是左岸還系右岸，行業(yè)的從業(yè)人員包括合伙人我們的發(fā)起人我們的高級(jí)從業(yè)人員，每一個(gè)人都關(guān)乎到自身的道德品質(zhì)以及我們是否前瞻性看到我們未來(lái)的愿景，這里面我談到一點(diǎn)，可能政府某些管員要求的和我們行業(yè)自己的愿景有不同，比如政府看到5到10年，我們看到不僅5到10年，也許是30年，這個(gè)在我們自己的前瞻性的眼光。

第三點(diǎn)我談一下從法律的角度看，包括從法律角度看行業(yè)，我認(rèn)為不在自己說(shuō)我有多高的回報(bào)率，這個(gè)年化的回報(bào)率，在做這方面的闡述的時(shí)候，我建議要非常慎重，這因?yàn)檫@個(gè)事情很塊現(xiàn)實(shí)報(bào)了，你今天在這方面說(shuō)了年化是30%、50%，未來(lái)你的投資者在你的口碑當(dāng)中是一個(gè)非常良好的見證還是非常不愉快的一個(gè)耳光，這個(gè)很快就會(huì)出現(xiàn)，所以我建議大家學(xué)習(xí)一下巴非特公司的非常健全的內(nèi)部管制，我們?cè)谙愀蹍⑴c很多香港的上市公司企業(yè)管制的規(guī)則，方面香港做的非常好，可以值得我們學(xué)習(xí)，第二個(gè)我們內(nèi)部的信息披露，包括兩層，一層是對(duì)自己公司的全體員工的披露，另一方面投資人的披露，投資人既然投資進(jìn)來(lái)，既然選擇到了投資公司，是一個(gè)單位還是一萬(wàn)個(gè)單位，還是更多的單位都是有同等的法律權(quán)益的。

鄭錦橋：那么剛才提到一個(gè)問(wèn)題，就是基金的一個(gè)治理結(jié)構(gòu)，其實(shí)現(xiàn)在對(duì)國(guó)內(nèi)的企業(yè)而言，很多基金，包括PE基金治理結(jié)構(gòu)本身很單薄，比如說(shuō)LP的基金進(jìn)入基金以后，能否了解基金的實(shí)際投資情況，基金投資的所有項(xiàng)目的權(quán)益的變化情況，能否定期向LP反饋等等這些方面，可能都涉及到一些LP下一次，是否再有信心和想法，跟進(jìn)進(jìn)行再投資的這個(gè)可能性，因?yàn)槊總€(gè)基金的LP，當(dāng)基金在發(fā)展的時(shí)候，LP也在發(fā)展，也就是當(dāng)你管理的規(guī)模越大的時(shí)候，你的LP它也在逐步的增加自己的財(cái)務(wù)，并且是通過(guò)各種不同的渠道，所以說(shuō)更多的這種這種治理結(jié)構(gòu)，就像剛才肖律師所提到的，這種結(jié)構(gòu)如果是更加完善的話，可能對(duì)基金的發(fā)展可能會(huì)更加的有利，我們?cè)谧募钨e剛才提到，我們這個(gè)成本從一家成本，是重點(diǎn)是原來(lái)是做PE基金，并且投資過(guò)幾家非常成功的一些項(xiàng)目的案例，所以岑總投這個(gè)房地產(chǎn)基金比較少，但是我想岑總一定會(huì)有一些投資PE方面非常好的經(jīng)驗(yàn)，給我們大家來(lái)介紹幾條好嗎？

岑鵬：今天非常高興跟房地產(chǎn)業(yè)界的專業(yè)基金交流，我做一個(gè)外行從第三方角度相對(duì)旁觀的角度提一些看法，第一我贊同律師談的一點(diǎn)方向很重要，投資方向最重要，第二什么時(shí)間去投，我們看任何產(chǎn)業(yè)都是這樣，房地產(chǎn)剔除作為資產(chǎn)類投資以外。我覺得因?yàn)檫@個(gè)美國(guó)也好，日本也好，都經(jīng)歷過(guò)這個(gè)階段，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)留給我們警惕的地方，從另一個(gè)好的方向，我覺得專業(yè)的地產(chǎn)基金的設(shè)立，無(wú)論是金融的背景還是開發(fā)商的背景，原來(lái)是行業(yè)經(jīng)驗(yàn)現(xiàn)在是專業(yè)化分工，資產(chǎn)類分工的專業(yè)的房地產(chǎn)基金處理，更多的專業(yè)的能夠房地產(chǎn)開發(fā)商要想他們的專業(yè)在哪，更多靠土地增值，賺取所謂的超額收益，專業(yè)化分工是一個(gè)好的趨勢(shì)，無(wú)論對(duì)開發(fā)商還是對(duì)地產(chǎn)都有比較好的促進(jìn)作用，這樣我們能更多的作為完全是PE、房地產(chǎn)投資也好，我們能夠從專業(yè)角度看開發(fā)商，把它當(dāng)成一個(gè)服務(wù)型的公司，我就能看它，之前把專業(yè)性投資混在一塊，最近看到一些趨勢(shì)，也有一些在接觸，當(dāng)然有很多的專業(yè)性，有專門做旅游方向的，有專門做科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)方向的，這個(gè)都是比較有意思的，還有一些更新的東西，最近我們剛剛投完一個(gè)也跟這相關(guān)，比如像旅游地產(chǎn)，它缺的不是酒店，不是資產(chǎn)類的投資，缺的很多的是服務(wù)型的…還是回到根本這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向還是非常重要的，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在看市場(chǎng)的投資人，我從房地產(chǎn)投資或者PE的角度看，就是從第三方的角度看，我們分為兩類一類叫機(jī)會(huì)型，解決的問(wèn)題流動(dòng)性也好、融資結(jié)構(gòu)，還是債還是混合，還是流動(dòng)性還是國(guó)家整車，這一類機(jī)會(huì)型，聽了很多，另外一類價(jià)值型，價(jià)值型我們見的比較少，香港新加坡有一些，美國(guó)比較遠(yuǎn)，香港比較多一些，集中在產(chǎn)業(yè)園區(qū)還是酒店旅游我們逐漸見到一些，這個(gè)方向從第三方角度機(jī)會(huì)型是特色，有一定的空間，像王總講的白貓黑貓，作為基金管理人擴(kuò)大抓住這個(gè)機(jī)會(huì)很重要，另一個(gè)方向?qū)I(yè)分工，一定有市場(chǎng)空間，包括像含騰這種你說(shuō)不是房地產(chǎn)公司，某種程度它是中國(guó)也是一種類型的房地產(chǎn)公司，我們也跟不良資產(chǎn)的處置交流過(guò)，不良資產(chǎn)碰到的問(wèn)題小地塊最難處理，無(wú)論處理的效率跟收益效果那像寒亭這是一類，中國(guó)最早做連鎖的，這些是消化能力最強(qiáng)的，我覺得市場(chǎng)里會(huì)有很多細(xì)分，更多體現(xiàn)專業(yè)性，分工的方一定是好的，大成律師提醒這個(gè)方向，這是我們所有從業(yè)人員去思考的問(wèn)題，美國(guó)日本已經(jīng)非常清晰的方式了，我月的這個(gè)還是一個(gè)我們需要整個(gè)去行業(yè)去關(guān)注的問(wèn)題，先說(shuō)這些。

鄭錦橋：陳總告訴我們一個(gè)道理，這個(gè)房地產(chǎn)投資基金不一定出這么多的房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目，剛才提到諸多的，甚至包括我們提到這個(gè)地產(chǎn)，因?yàn)槲覀儠?huì)未來(lái)房地產(chǎn)投資基金，所關(guān)注的一個(gè)很重要的方向，那么在這些方面，我想這個(gè)華夏的岑總，可能也會(huì)非常的感受，因?yàn)檫@個(gè)基金是今年3月份才設(shè)立，那么這個(gè)董事長(zhǎng)張總，也是清華的師友，那么這個(gè)公司設(shè)立以后也有它很獨(dú)特的一個(gè)方法，我們請(qǐng)陳來(lái)介紹一下這個(gè)問(wèn)題，就是關(guān)于這個(gè)房地產(chǎn)基金的盈利模式的創(chuàng)新問(wèn)題。

陳億飆：這個(gè)命題是很大的一個(gè)命題，對(duì)于房地產(chǎn)基金講，更多是系統(tǒng)的工作，四個(gè)部分說(shuō)我們的LP遇到很多，你們LP是誰(shuí)他可能對(duì)我們的GP在選擇方面是否有些影響，這其實(shí)是我們經(jīng)常面臨的情況，這次我們?nèi)A夏面臨的旅游基金，有一定自己自身的背景，本身是開發(fā)商，在開發(fā)商定位在旅游商業(yè)，所以我們?cè)诨鸱矫嬗羞@的資源，我們就會(huì)往這方面傾斜一下，另外我們的募集對(duì)象LP屬于基金的投資人，我們股東的對(duì)直接的樣也合作伙伴，他們實(shí)際上決定了在這只基金里頭我們可以在某種程度上，我們不用嚴(yán)格像以前我們一定要選擇債權(quán)兜底的方式處理，最后選擇想象股權(quán)的投資，它實(shí)際是一個(gè)系統(tǒng)工程。

另外一個(gè)關(guān)于盈利模式，這一塊也是我們內(nèi)部經(jīng)常討論的問(wèn)題，到底因?yàn)榛鸬拇迮c其有一個(gè)實(shí)現(xiàn)點(diǎn)的，比如之前做PE，3+2，做地產(chǎn)基金可能三年就要選擇退出，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目可能那時(shí)候剛剛完全，還沒有產(chǎn)生良好的大的現(xiàn)金流，那時(shí)候怎么選擇退出…在發(fā)展過(guò)程中，我們也會(huì)像蘇總、章總說(shuō)的盈利模式的探索，對(duì)于我們?nèi)A夏雙大來(lái)講還是初學(xué)者還要一點(diǎn)點(diǎn)做起來(lái)。

鄭錦橋：更多是初學(xué)者，但是看起來(lái)打的基礎(chǔ)不錯(cuò)，那這里邊剛才陳總體提到的問(wèn)題，包括咱們?cè)谧膸孜唬旧隙际沁@個(gè)開發(fā)商背景的這樣一個(gè)企業(yè)，那么現(xiàn)在的問(wèn)題，包括咱們今天嘉賓提到的很多問(wèn)題，是如何去募集資金的問(wèn)題，其實(shí)我們今天我們了解，我們?cè)谧恍┬〉囊?guī)模不是很大的基金管理公司，都考慮募集資金的關(guān)系，涉及到下一步再募集基金的問(wèn)題，包括我們已經(jīng)設(shè)立有一定規(guī)模這樣的企業(yè)，和一些投資管理公司，也甚至下一步再募集基資金的問(wèn)題，為什么呢？因?yàn)槟愕拇蠊蓶|不一定能拿出第二筆第三筆的錢做，咱們聯(lián)盟的設(shè)立一個(gè)盲從規(guī)范基金的方面，另外一方面更多方面為我們的房地產(chǎn)股權(quán)投資管理公司包括基金的募集多指一些招，我們請(qǐng)閆總談一談。

閆宗成：以發(fā)起的股東背景和合伙人的背景不同，他的資源獲取，包括發(fā)展路徑也可能會(huì)有不同，現(xiàn)在是一個(gè)百花齊放的時(shí)代，但是不排除有一朵花生下來(lái)就開的特別大，紛紛設(shè)立自己的房地產(chǎn)基金，我個(gè)人的觀點(diǎn)中小型的房地產(chǎn)開發(fā)商不適合完整的全產(chǎn)業(yè)鏈的獨(dú)立的做一只房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)，因?yàn)橹行⌒烷_發(fā)商最大的優(yōu)勢(shì)就是項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，包括你對(duì)當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域的把握程度，包括項(xiàng)目管理能力，首先人才，就是比較讓人頭痛的，更別說(shuō)資金募集的，打造我們房地產(chǎn)私募基金的產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)連在這里面實(shí)現(xiàn)分工和適合，我們現(xiàn)在研究一個(gè)課題…同時(shí)聯(lián)盟要成為基金管理公司的孵化器，比如說(shuō)通過(guò)聯(lián)盟平臺(tái)來(lái)促使更多的房地產(chǎn)私募基金專業(yè)的提高成熟度的提高，當(dāng)下最重要的在于中國(guó)的LP的不成熟和整體的缺乏，但是這種缺乏和不成熟都是表現(xiàn)需要我們通過(guò)漫長(zhǎng)時(shí)間的努力去引導(dǎo)來(lái)加速這樣的成熟，家加速這樣的擴(kuò)大，聯(lián)盟成立以后，最現(xiàn)實(shí)的目的就是如何能在培育和教育投資人方面發(fā)揮一些實(shí)質(zhì)作用，我們研究也在致力于，可能下一步也會(huì)有緊密的合作，包括在座的第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)。迅速有效的對(duì)中國(guó)的LP起到教育引導(dǎo)的活動(dòng)，我們也期待聯(lián)盟對(duì)在座的資金募集起到實(shí)質(zhì)性的作用。

鄭錦橋：我們現(xiàn)在管理有PE基金和房地產(chǎn)投資基金，其中有一個(gè)叫中研成頂，這是和中建集團(tuán)一起進(jìn)行合作，這個(gè)基金他的募集沒有面向社會(huì)公開募集，面向中建集團(tuán)的分包商和分銷商募集，供應(yīng)鋼材的供應(yīng)水泥的其他配件的面向他們募集，這種募集還有一定的政策，你買這個(gè)基金一份1000萬(wàn)你可以享受5000萬(wàn)工程量，如果您是一個(gè)相對(duì)新的基金管理公司，我現(xiàn)在要面對(duì)社會(huì)募集資金，我們現(xiàn)在面臨最大的問(wèn)題就是信任問(wèn)題，劉總說(shuō)募集資金沒有問(wèn)題，但是其他名不見經(jīng)傳的小公司很難募集，再加上房地產(chǎn)行業(yè)又有這樣那樣不穩(wěn)定的因素，因此募集真是一個(gè)大的問(wèn)題，北京真正有錢的投資人，相對(duì)對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)更加清晰，你到二三線城市募集的時(shí)候到是容易。這些方面不同的基金有著不同的做法，雖然大家都面臨困難，但是我們?cè)趺凑业礁m合基金募集的方法，非常重要，沒有成功募集，就不會(huì)有你下一步的意見。基金設(shè)立和你所有的一律你可以提出來(lái)，有沒有問(wèn)題，你沒問(wèn)題的話，最后一個(gè)問(wèn)題，我們還給我們嘉賓，那么就是說(shuō)每個(gè)嘉賓我們看到無(wú)論是做基金管理，還是做律師，以及其他管理工作，都會(huì)有自己，面對(duì)這樣一個(gè)分辨的這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境，所要解決的一些分析，對(duì)大家來(lái)講現(xiàn)在最大的挑戰(zhàn)是什么？你比如說(shuō)王總盛世神州，大家也知道盛世神州做股權(quán)投資在北京是第一家，我們?cè)谧鍪⑹郎裰菔莻€(gè)典型的股權(quán)投資基金，其中王總，我有一個(gè)問(wèn)題，想知道聽說(shuō)你們看100個(gè)項(xiàng)目一個(gè)都跑不了，那如何這些解決這些項(xiàng)目和投資人增值之間的關(guān)系，您解釋一下。

王戈宏：我們探討很多融資，今天的論壇不一樣，以前很多論壇參與很多都是海法上要么就是記者，今天確實(shí)有LP有開發(fā)商有基金管理公司，這是很好的三角，這里面回到我覺得做任何事情回到原點(diǎn)，光談融資不行，因?yàn)榉康禺a(chǎn)基金是一個(gè)系統(tǒng)的問(wèn)題，很多人談的時(shí)候，我在我們團(tuán)隊(duì)開會(huì)我們不是在做一份工作，是做一份事業(yè)。第二點(diǎn)大家看房地產(chǎn)商開發(fā)商說(shuō)透就是有資源資金的公司，現(xiàn)在中國(guó)地產(chǎn)基金很尷尬，我們有點(diǎn)像地產(chǎn)的投行，有錢沒項(xiàng)目。有的好項(xiàng)目我們?nèi)缛绻也坏藉X就沒了，三個(gè)月根本不可能，我們剩下投的每一個(gè)項(xiàng)目融資期都是10天、20天、頂多30天，所以說(shuō)這個(gè)開發(fā)商不見棺材不落淚，一定是到最后一個(gè)關(guān)口發(fā)現(xiàn)不能做給我們做，PE投了項(xiàng)目可以做IPO可以幾倍的增長(zhǎng)，我們是靠真金白銀拿進(jìn)去之后靠股息分紅。我覺得現(xiàn)在談太早，不能把自己搞的很萎縮，我們是真股真?zhèn)?，我們真?shí)的購(gòu)買了開發(fā)商的項(xiàng)目的股份，我們以資本的形勢(shì)進(jìn)去至于最后債是不是合理，我們只能在目前的法律框架前提下，我們只能祈禱兩年后不要出任何問(wèn)題，兩年后這個(gè)金融政策一直向今天這樣所有的項(xiàng)目都變成了我們本來(lái)說(shuō)是我們開發(fā)商我們跳升轉(zhuǎn)為金融家，兩年后我們又變成項(xiàng)目的股東，那個(gè)時(shí)候中國(guó)基金的悲劇到來(lái)了，這個(gè)銷售開發(fā)商的到期還也，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的去化率還有，有沒有相關(guān)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流的補(bǔ)充。當(dāng)房子不能賣的時(shí)候，我覺得地產(chǎn)基金真是一個(gè)很系統(tǒng)化的問(wèn)題，不能把它當(dāng)成一份工作，也不能當(dāng)成一份簡(jiǎn)單的投機(jī)，我們要當(dāng)成一份事業(yè)，我們現(xiàn)在這些人都是草根，我們堅(jiān)持這個(gè)完全更快的去年為了融資。我們歡迎任何草根一樣的人來(lái)做，我們才有未來(lái)，基金在美國(guó)有一個(gè)合理性，基金一定不能按照公司來(lái)做，合伙合伙有限責(zé)任和有限股份制，和規(guī)模制的區(qū)別在哪里，合伙制就是所有的老板可以一起共事，股份制是可以進(jìn)行增值。有限責(zé)任就是老板的問(wèn)題。那么如果現(xiàn)在基金還是有限責(zé)任制再做又回到公司制這個(gè)是最大的問(wèn)題，LP最怕是什么，不是怕項(xiàng)目虧錢，最怕GP窮最怕GP走人，所以在GP沒有解決的時(shí)候我們要回到投資融資，其實(shí)資本我們得到很多支持。這個(gè)時(shí)候基金的春天真正到來(lái)，前段時(shí)間中國(guó)地產(chǎn)基金的有了，但是種子還沒成熟，春天播種的方式孩子許建立起來(lái)，另外我們的播種員基金管理人也沒有缺，三個(gè)方面都非常成熟的時(shí)候才有基金的春天，我們真的要從零開始，才能迎來(lái)基金的春天。

鄭錦橋：王總說(shuō)的非常好，王總告訴我們大家了如果說(shuō)我仍然在春天的時(shí)候你沒有種子，如果到冬天的時(shí)候你需要堅(jiān)持住，對(duì)大家而言堅(jiān)持就是勝利，中國(guó)的PE，我想恐怕在近兩年內(nèi)是普通開花，真正收果的時(shí)候，我們還需要幾年時(shí)間，尤其是房地產(chǎn)基金，我們現(xiàn)在還不能說(shuō)誰(shuí)大誰(shuí)小，只有到了三年五年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間，能堅(jiān)持到10年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間，還給我們面帶笑容的時(shí)候，那才可能是真正的成功，我們看1976年設(shè)立，但是聽說(shuō)真正的發(fā)展也是在1985年美國(guó)資本市場(chǎng)低落的時(shí)候，才真正發(fā)展，也是十年磨一劍，我們?cè)谧紩?huì)非常有機(jī)會(huì)，讓我們共同努力，那么最后我們看我們嘉賓中，還有沒有大家愿意給大家再說(shuō)點(diǎn)什么的。

肖波：關(guān)于怎么解決假股真?zhèn)?jiǎn)單指的招，這個(gè)在法律上很容易解決，那我們?cè)趫?jiān)定信念、勇敢前行，只有我們站在高處，前瞻性的行動(dòng)，有思考力、有行動(dòng)力，別人提出的假設(shè)的疑問(wèn)，是不能阻礙我們前行的，這是第一點(diǎn)。第二點(diǎn)我們大城在基金的設(shè)立包括各種交易價(jià)格的安排，以及整體的規(guī)劃方面有非常豐富的經(jīng)驗(yàn)，解決這個(gè)問(wèn)題要有一整套的律師文件，第二是在我們真正投進(jìn)去之后，投資做完之后進(jìn)行社會(huì)的學(xué)習(xí)的監(jiān)管，這個(gè)監(jiān)管我們律師行除了做盡職調(diào)查之外，剛才我們有的嘉賓紀(jì)律調(diào)查好像是可有可無(wú)的，那么我想這個(gè)我是不同意，我們認(rèn)為是必須的對(duì)于你的安全性，對(duì)于你的從業(yè)人員的安全性是至關(guān)重要的，在你要去募集資金和往外投資的時(shí)候要有一個(gè)基本的文件，就是繼續(xù)調(diào)查的一個(gè)報(bào)告，包括法律的材料。然后再下來(lái)投資進(jìn)去以后執(zhí)行環(huán)節(jié)，應(yīng)該有自己的專家團(tuán)隊(duì)，如果這里沒有專家團(tuán)隊(duì)，可以委托做現(xiàn)場(chǎng)跟蹤調(diào)控的紀(jì)律調(diào)查，包括監(jiān)督，這一塊我們可以做，可以跟大城具體談?wù)劮缮系陌踩L(fēng)險(xiǎn)防范問(wèn)題。

鄭錦橋：非常感謝各位來(lái)賓，謝謝大家，謝謝主持人。

主持人：好再次謝謝鄭總和我們其他的參與論壇的嘉賓。最高興還有這么人留在最后，來(lái)一起觀臨我們今天最后的一個(gè)環(huán)節(jié)，就是我們非常隆重簡(jiǎn)單而熱烈的頒獎(jiǎng)典禮。那其實(shí)不用說(shuō)，房地產(chǎn)基金是一個(gè)綜合性的行業(yè)，那么它的健康發(fā)展，它的持續(xù)性發(fā)展，需要一些專業(yè)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人來(lái)推動(dòng)，那么今天我們進(jìn)行一個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)的開頒獎(jiǎng)，就是最佳推動(dòng)力機(jī)構(gòu)獎(jiǎng)，有請(qǐng)我們的開頒獎(jiǎng)嘉賓融資中國(guó)出品人總裁朱閃先生，有請(qǐng)朱總。好，有請(qǐng)朱總先生給我們開獎(jiǎng)，看看我們獲得今天第一個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，最具推動(dòng)力機(jī)構(gòu)獎(jiǎng)的是那些機(jī)構(gòu)。

朱閃：只有一個(gè)機(jī)構(gòu)，獲得2011年房地產(chǎn)基金推動(dòng)獎(jiǎng)最具推動(dòng)力機(jī)構(gòu)獎(jiǎng)的是全國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟。

主持人：好，那我們現(xiàn)在為這個(gè)聯(lián)盟頒獎(jiǎng)，那么聯(lián)盟哪一位上來(lái)領(lǐng)獎(jiǎng)，秘書長(zhǎng)，是秘書長(zhǎng)，恭喜，現(xiàn)在時(shí)間很緊張，我們請(qǐng)秘書長(zhǎng)發(fā)表一字獲獎(jiǎng)感言好不好。

聯(lián)盟秘書長(zhǎng)：聯(lián)盟剛剛滿月，現(xiàn)在派發(fā)這個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，我想更多是對(duì)聯(lián)盟未來(lái)的需要，我在這里也是代表聯(lián)盟的所有成員，在這里表個(gè)態(tài)，我們一定會(huì)更加努力，謝謝。

主持人：好，謝謝秘書長(zhǎng)和聯(lián)盟給我們做出的貢獻(xiàn)，接下來(lái)請(qǐng)朱總給我們開獎(jiǎng)的是最具推動(dòng)力個(gè)人獎(jiǎng)，有請(qǐng)朱總。

朱閃：最具推動(dòng)力個(gè)人獎(jiǎng)的是（人名）。

主持人：請(qǐng)章總為代表說(shuō)一句獲獎(jiǎng)感言。

章華：好好干活，為房地產(chǎn)青黃不接的時(shí)候加一瓢水。

主持人：接下來(lái)我們頒發(fā)的是最具影響力獎(jiǎng)，有請(qǐng)方泉。

方泉：最具影響力獎(jiǎng)，劉曉光、于亮、沈國(guó)軍…

主持人：雖然房地產(chǎn)基金行業(yè)起步?jīng)]有太長(zhǎng)時(shí)間，但現(xiàn)在已經(jīng)到了百花齊放的時(shí)候，到底有哪些企業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)入視線，接下來(lái)我們頒發(fā)最具價(jià)值管理團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)，有請(qǐng)趙燕凌女士。

趙燕凌最具價(jià)值管理團(tuán)隊(duì)講，河山資本、盛世神州、聯(lián)盟…

主持人：什么樣的掌門人有什么樣的企業(yè)，什么樣的企業(yè)成就出什么樣的掌門人，所以說(shuō)企業(yè)給予掌門人唱戲的平臺(tái)，掌門人給予企業(yè)想要的一切，接下來(lái)我們頒發(fā)最佳CEO獎(jiǎng)。

獲得2011年房地產(chǎn)基金最佳CEO獎(jiǎng)的有…甘美蘭。

主持人：接下來(lái)頒發(fā)的是最具運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新獎(jiǎng)，我們的開頒獎(jiǎng)嘉賓是劉綱先生。

劉綱：獲得2011年房地產(chǎn)基金推動(dòng)獎(jiǎng)最具運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新獎(jiǎng)的是首創(chuàng)基金腹地投資。

主持人：接下來(lái)頒發(fā)的是最具有影響力信托獎(jiǎng)。

華潤(rùn)信托、平安信托。

主持人：接下來(lái)頒發(fā)最佳私人銀行獎(jiǎng)。有請(qǐng)孫瑞華女士。

孫瑞華：獲得2011天房地產(chǎn)基金推動(dòng)獎(jiǎng)最佳私人銀行獎(jiǎng)的是民生銀行、招商銀行（600036）。

我祝愿中國(guó)的房地產(chǎn)基金能夠健康發(fā)展，為中國(guó)的投資者提供一個(gè)新的渠道。

主持人：再次感謝招商和民生，也謝謝孫主編。接下來(lái)頒發(fā)最佳第三方獎(jiǎng)。有請(qǐng)劉志強(qiáng)先生。

劉志強(qiáng)：獲得2011年房地產(chǎn)基金推動(dòng)獎(jiǎng)最佳第三方獎(jiǎng)的是諾亞財(cái)富、恒天財(cái)富、斬恒理財(cái)。

主持人：恭喜獲獎(jiǎng)的團(tuán)隊(duì)。再次謝謝劉總也恭喜獲獎(jiǎng)的朋友。

非常感謝融資中國(guó)，我們會(huì)為我們的LP選擇更好的基金為我們的投資者。

第二篇：仙桃房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇

仙桃房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇

策 劃 方 案

由仙桃市房地產(chǎn)管理局、仙桃市廣播電視局主辦的前兩屆住房交易會(huì)（以下簡(jiǎn)稱房交會(huì)），是仙桃市房地產(chǎn)屆的標(biāo)志性活動(dòng)，在江漢平原乃至全省都產(chǎn)生了較大影響。為了擴(kuò)大第三屆房交會(huì)的影響、提升第三屆房交會(huì)的品位、增強(qiáng)第三屆房交會(huì)的吸引力，進(jìn)一步推動(dòng)仙桃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我們建議在第三屆房交會(huì)系列活動(dòng)中舉辦第一次“仙桃房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”，并且以此為開端，將這個(gè)論壇打造成仙桃市和仙桃房地產(chǎn)業(yè)重要的舞臺(tái)、窗口和名片。

一、關(guān)于論壇

論壇的實(shí)質(zhì)是政界、商界、學(xué)術(shù)界、新聞界共邀各界名流，溝通思想、信息、情感，發(fā)揮名人效應(yīng)，傳播先進(jìn)理念，營(yíng)造社會(huì)輿論，取得各方共贏的平臺(tái)?！跋商曳康禺a(chǎn)發(fā)展高峰論壇”之所以定位為“發(fā)展高峰論壇”，首先是表明論壇的目的是促進(jìn)仙桃市和仙桃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，其次是強(qiáng)調(diào)論壇邀請(qǐng)的是國(guó)內(nèi)外名流，參加的是仙桃各界高層人士。

二、舉辦目的

1、體現(xiàn)仙桃房地產(chǎn)企業(yè)以仙桃發(fā)展為己任的強(qiáng)烈社會(huì)責(zé)任感，在仙桃、湖北乃至全國(guó)樹立仙桃房地產(chǎn)企業(yè)的良好社會(huì)形象。

2、密切聯(lián)系每屆房交會(huì)的主題和實(shí)際，讓論壇為房交會(huì)的效果直接服務(wù)。

3、通過(guò)邀請(qǐng)政界、商界、學(xué)術(shù)界、文化界的國(guó)內(nèi)外名人，為仙桃市和仙桃房地產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展積累高端人脈。

4、通過(guò)邀請(qǐng)省級(jí)、國(guó)家級(jí)新聞媒體的參與，擴(kuò)大仙桃市和仙桃房地產(chǎn)業(yè)在全省和全國(guó)的影響。

三、主辦單位 仙桃市房地產(chǎn)管理局 仙桃市廣播電視局 仙桃日?qǐng)?bào)社

武漢大學(xué)名人演講局

四、舉辦時(shí)間

第三屆仙桃市房地產(chǎn)交易會(huì)期間

五、舉辦地點(diǎn) 天城酒店

六、主要議程

上午：名人演講 主持：仙桃市房地產(chǎn)管理局分管領(lǐng)導(dǎo)

1、仙桃市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)致辭

2、仙桃房市地產(chǎn)管理局主要領(lǐng)導(dǎo)致辭

3、名人演講（兩個(gè)半小時(shí)左右）

4、中餐

下午：新聞發(fā)布會(huì) 主持：仙桃日?qǐng)?bào)社主要領(lǐng)導(dǎo)

1、仙桃市主要領(lǐng)導(dǎo)介紹仙桃改革開放、招商引資和社會(huì)發(fā)展成果

2、仙桃市房地產(chǎn)管理局主要領(lǐng)導(dǎo)介紹仙桃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

3、論壇冠名單位主要領(lǐng)導(dǎo)介紹公司發(fā)展歷程、投資項(xiàng)目和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)

4、仙桃市領(lǐng)導(dǎo)、仙桃市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)、冠名單位領(lǐng)導(dǎo)和主講名人回答記者提問(wèn)

5、所有與會(huì)人員參觀房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)、房交會(huì)主要展示項(xiàng)目、仙桃市標(biāo)志性發(fā)展成果

6、晚餐

7、所有與會(huì)人員返程

七、合作模式

仙桃市房產(chǎn)局：確定每期論壇主題、主講人、貴賓、嘉賓，負(fù)責(zé)邀請(qǐng)省市領(lǐng)導(dǎo)出席，來(lái)賓接待，安全保衛(wèi)

仙桃市廣播電視局：負(fù)責(zé)高峰論壇的電視廣播媒體宣傳，邀請(qǐng)市、省、全國(guó)媒體 仙桃日?qǐng)?bào)社：牽頭策劃論壇方案，前期報(bào)紙宣傳造勢(shì)，活動(dòng)宣傳報(bào)道，論壇活動(dòng)的組織，市場(chǎng)化運(yùn)作。

武漢大學(xué)名人演講局：參與策劃，邀請(qǐng)名人，參與接待，協(xié)助邀請(qǐng)省級(jí)、國(guó)家級(jí)媒體

八、盈利模式

1、冠名

論壇可以用某個(gè)仙桃房地產(chǎn)企業(yè)的名稱冠名為“××××·仙桃房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”，媒體對(duì)冠名企業(yè)重點(diǎn)宣傳，冠名企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)出席論壇和新聞發(fā)布會(huì)，省市領(lǐng)導(dǎo)、名人、媒體參觀冠名企業(yè)，有較多贈(zèng)票。

2、協(xié)辦

出資額較大，媒體有一定分量宣傳、有一定贈(zèng)票、主要領(lǐng)導(dǎo)享受貴賓待遇。

3、贊助

出資額較小，媒體有宣傳、現(xiàn)場(chǎng)有宣傳展位或宣傳資料、有少量贈(zèng)票、主要領(lǐng)導(dǎo)享受嘉賓待遇。

4、簽名售書

依據(jù)時(shí)間、名人效應(yīng)確定書目和數(shù)量。

5、結(jié)集出版 論壇舉辦一定期數(shù)后，將名人演講的資料結(jié)集出版成書籍、音像。

九、綜合效應(yīng)

1、集中展示仙桃改革開放的成果，加速仙桃融入武漢城市圈的進(jìn)程，擴(kuò)大仙桃在湖北和全國(guó)的知名度。

2、匯集各界名流智慧，為仙桃發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

3、增強(qiáng)《仙桃日?qǐng)?bào)》和仙桃廣播電視媒體的影響力，提高在當(dāng)?shù)孛襟w競(jìng)爭(zhēng)格局中的地位。

4、為《仙桃日?qǐng)?bào)》探索一條新的盈利模式。

十、候選名人

1、中國(guó)地產(chǎn)教父

鄧智仁 演講題目：《正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)》

推薦理由：業(yè)內(nèi)知名度高、新聞人物、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富

2、著名管理學(xué)者與財(cái)經(jīng)作家

陳惠湘 演講題目：《突破房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”》

推薦理由：知名作家、咨詢專家、曾任上海房地產(chǎn)企業(yè)總裁

3、世界商務(wù)策劃師聯(lián)合會(huì)輪值主席

史憲文 演講題目：《讓整個(gè)城市確保你的樓盤》 ——站在城市經(jīng)營(yíng)角度定位房地產(chǎn)項(xiàng)目 推薦理由：策劃大師、演講效果好

4、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融發(fā)展中心主任

易憲容 演講題目：《地級(jí)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)》

推薦理由：深厚的學(xué)術(shù)功底、業(yè)內(nèi)知名度高、新聞人物、觀點(diǎn)尖銳

5、建設(shè)部政策研究中心主任

陳淮

演講題目：《當(dāng)前宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)走勢(shì)及對(duì)策》 推薦理由：官方背景、政策背景、學(xué)術(shù)背景 以上五人中確定一人。

十一、真誠(chéng)建議

1、盡早決策，為論壇準(zhǔn)備贏得時(shí)間。

2、精心策劃、籌備和組織第一次論壇，首戰(zhàn)必勝。

3、統(tǒng)籌規(guī)劃，將論壇與整個(gè)房交會(huì)有機(jī)結(jié)合，相得益彰。

4、持之以恒，將論壇打造成湖北乃至中部有名的論壇

十二、附件

1、國(guó)外名人演講產(chǎn)業(yè)概況

2、武漢大學(xué)名人演講局簡(jiǎn)介

3、候選名人簡(jiǎn)介

4、擬邀請(qǐng)省級(jí)、國(guó)家級(jí)媒體

附件1

西方名人演講產(chǎn)業(yè)概況 在美國(guó)和歐洲，名人演講業(yè)十分發(fā)達(dá)，形成了一個(gè)巨大的產(chǎn)業(yè)。演講的名人分成不同層次，報(bào)酬每小時(shí)從一千美元到十多萬(wàn)美元不等。美國(guó)目前有400多家名人演講公司，著名的有：

1、華盛頓演講局（WSB）美國(guó)最大的演講公司，成立于1979年，創(chuàng)始人為伯尼·斯萬(wàn)和哈里·羅茲，地點(diǎn)位于華盛頓。旗下有數(shù)千名有經(jīng)驗(yàn)的演講者，其中有160位世界級(jí)領(lǐng)袖，如美國(guó)前總統(tǒng)里根（生前）、英國(guó)前首相撒切爾夫人、前美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘、前美國(guó)國(guó)務(wù)卿奧爾布賴特、前美國(guó)國(guó)務(wù)卿鮑威爾、前世界銀行行長(zhǎng)沃爾芬森、前紐約市長(zhǎng)朱利安尼、前西班牙總統(tǒng)阿茲納爾、《誰(shuí)動(dòng)了我的奶酪》作者斯賓塞·約翰遜等。

2、哈里·沃克經(jīng)紀(jì)公司 成立于1946年，創(chuàng)始人為哈里·沃克，位于波士頓郊區(qū)，旗下簽約名人有：美國(guó)前總統(tǒng)福特、美國(guó)前國(guó)務(wù)卿基辛格等。

3、圣巴巴拉演講局

成立于1991年，創(chuàng)始人為邁克爾·鮑米杰，主要代理文藝與體育界名星，如前NBA球員、魔術(shù)師約翰遜、比爾·拉塞爾等。

4、國(guó)際演講局 成立于1993年，創(chuàng)始人為米歇爾·萊蒙斯，旗下以?shī)蕵泛腕w育界名星為主。

歐洲有名人演講公司100多家，最著名的是英國(guó)名人演講協(xié)會(huì)（CSA），它是歐洲最大的演講經(jīng)紀(jì)公司，成立于1982年，創(chuàng)始人是Alex krywald，位于倫敦，網(wǎng)絡(luò)遍布全球15個(gè)國(guó)家，旗下有簽約演講人二千多人，包括英國(guó)前首相梅杰、菲律賓前總統(tǒng)拉莫斯、世界飛人、黑人田徑運(yùn)動(dòng)員劉易斯、第一個(gè)登上月球的宇航員阿姆斯特朗等。

第三篇：關(guān)于2009品牌中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇議程

2009品牌中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇議程

2010年1月11日

一、全天報(bào)到09：00-24：00

二、歡迎晚宴 18：30-20：00

聯(lián)盟領(lǐng)導(dǎo)、組委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)及演講嘉賓(僅憑晚宴邀請(qǐng)函出席)2010年1月12日

一、論壇開幕式 08：30-08：45

主持人：王 永 全國(guó)青聯(lián)委員、品牌中國(guó)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)

1、介紹與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓

2、開幕致辭：艾 豐 品牌中國(guó)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟主席

3、贊助商致辭

二、主題論壇一(擬定議程)：變革中的房地產(chǎn)品牌崛起 08：45-12：00

1、主題演講(每人30分鐘)08：45-10：45 演講主題：危機(jī)下房地產(chǎn)品牌的應(yīng)對(duì)與策略 演講嘉賓：潘石屹 SOHO中國(guó)董事局主席 演講主題：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)政策導(dǎo)向 演講嘉賓：陳 淮 中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng) 演講主題：如何提升中國(guó)房地產(chǎn)品牌的危機(jī)公關(guān)能力? 演講嘉賓：李光斗 華盛智業(yè)·李光斗品牌營(yíng)銷機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人 演講主題：危機(jī)后中國(guó)經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)品牌發(fā)展戰(zhàn)略解析 演講嘉賓：郎咸平著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家

2、高峰對(duì)話(主持人1人+嘉賓7人，共75分鐘)10：45-12：00 對(duì)話主題：蓄勢(shì)而發(fā)--危機(jī)下地產(chǎn)品牌的應(yīng)對(duì)與啟示 嘉賓主持：沈南鵬 攜程網(wǎng)創(chuàng)始人、紅杉資本中國(guó)基金合伙人 擬邀對(duì)話嘉賓： 王健林 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)

盧 鏗 青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官

艾 豐 品牌中國(guó)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟主席、中國(guó)名牌戰(zhàn)略推進(jìn)委員會(huì)副主任 白長(zhǎng)虹 南開大學(xué)商學(xué)院副院長(zhǎng) 城市品牌營(yíng)銷專家 楊 毓 中國(guó)民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁 時(shí)寶東 北京國(guó)際信托投資有限公司總經(jīng)濟(jì)師 李汝容 融科投資管理顧問(wèn)有限公司執(zhí)行總裁 龔方雄 摩根大通中國(guó)投資銀行副主席 午餐 12：00——13：00

三、主題論壇二：謀勢(shì)而為--復(fù)蘇中的品牌建設(shè)與布局 13：00-18：00

1、主題演講(每人40分鐘)13：00-16：30 演講主題：整合與深化，城市品牌發(fā)展新動(dòng)力 演講嘉賓：馮 侖 萬(wàn)通地產(chǎn)股份總裁 演講主題：從“地王頻現(xiàn)”看房地產(chǎn)品牌發(fā)展的新機(jī)遇 演講嘉賓：聶梅生 全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng) 演講主題：拉大內(nèi)需，進(jìn)一步解決房地產(chǎn)產(chǎn)能問(wèn)題 演講嘉賓：董 藩 北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 演講主題：復(fù)蘇中的中國(guó)樓市

演講嘉賓：顧云昌 中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 演講主題：房地產(chǎn)復(fù)興是中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)興的重要標(biāo)準(zhǔn) 演講嘉賓：任志強(qiáng) 華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁

2、高峰對(duì)話(主持人1人+嘉賓7人，共90分鐘)16：30-18：00 對(duì)話主題：謀勢(shì)而為--復(fù)蘇中地產(chǎn)品牌的建設(shè)與布局 嘉賓主持：陳 彤 新浪全球副總裁兼總編輯 擬邀對(duì)話嘉賓：

梁上燕 星河灣地產(chǎn)控股有限公司副總裁 朱中一 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng) 保育鈞 中國(guó)民(私)營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng) 聶梅生 全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng) 黃 濤 金源集團(tuán)副總裁

侯云春 國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任 任志強(qiáng) 華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁 翟美卿 香江集團(tuán)總裁 易小迪 陽(yáng)光100總裁

四、2009品牌中國(guó)房地產(chǎn)總評(píng)榜頒獎(jiǎng)典禮 19：00-21：30 1月13日

一、主題論壇三：乘勢(shì)而行--發(fā)展中的品牌戰(zhàn)略與責(zé)任 08：30-12：00

1、主題演講(每人40分鐘)08：30-11：50 演講主題：房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)域拓展的歷史新機(jī)遇 演講嘉賓：劉洪玉 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)

演講主題：如何在多變的環(huán)境下保持和傳遞房地產(chǎn)品牌社會(huì)責(zé)任? 演講嘉賓：易小迪 陽(yáng)光100總裁 演講主題：星河灣地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略解析

演講嘉賓：梁上燕 星河灣地產(chǎn)控股有限公司副總裁 演講主題：萬(wàn)達(dá)模式與品牌創(chuàng)新 演講嘉賓：王健林 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)

演講主題：世界經(jīng)濟(jì)變化與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的信心 演講嘉賓：孟曉蘇 中房集團(tuán)董事長(zhǎng) 午餐 12：00-13：00 嘉賓返程

第四篇：中國(guó)量子基金發(fā)展

中國(guó)對(duì)沖基金業(yè)蹣跚起步 來(lái)源： 謝代軍的日志

據(jù)路透社報(bào)道，誰(shuí)會(huì)成為中國(guó)的索羅斯量子基金?雖然國(guó)內(nèi)對(duì)沖基金業(yè)才蹣跚起步,不少機(jī)構(gòu)卻已開始躍躍欲試,搶先推出對(duì)沖基金,期望能在未來(lái)建立領(lǐng)先優(yōu)勢(shì).去年中國(guó)首次推出股指期貨和融資融券,使得對(duì)沖系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)成為可能,為資產(chǎn)管理業(yè)者打開另一片天空;而中國(guó)逐步增多的富裕人群,亦為對(duì)沖基金培養(yǎng)了龐大的潛在客戶群.不過(guò),單一的期指品種,受限的交易機(jī)制及空白的過(guò)往業(yè)績(jī)紀(jì)錄,均成為近階段對(duì)沖基金快速發(fā)展的攔路虎.“2010年是中國(guó)對(duì)沖基金的元年,今後各種對(duì)沖策略將會(huì)起步.”易方達(dá)基金公司指數(shù)與量化投資部總經(jīng)理劉震樂觀預(yù)測(cè),未來(lái)3-5年時(shí)間內(nèi),中國(guó)對(duì)沖基金的資產(chǎn)規(guī)模可能會(huì)達(dá)到3,000-4,000億元人民幣.不過(guò),海外金融市場(chǎng)動(dòng)蕩仍讓國(guó)內(nèi)監(jiān)管層心有余悸,在衍生品推廣等方面小心謹(jǐn)慎.好買基金研究中心對(duì)沖基金分析師盧加西就坦言,由于政策的限制,不指望兩三年內(nèi)對(duì)沖基金會(huì)有大的發(fā)展,“目前,對(duì)沖基金宣傳意義大于實(shí)際意義.”

自1949年誕生全球首只對(duì)沖基金以來(lái),60馀年的時(shí)間里,全球?qū)_基金業(yè)規(guī)模已達(dá)2萬(wàn)億美元,數(shù)量化投資和對(duì)沖已成為基金業(yè)的流行語(yǔ).即使在2008年全球金融危機(jī)中遭受重挫,但這兩年對(duì)沖基金業(yè)的資金規(guī)模增長(zhǎng)迅速,已接近危機(jī)前水平.對(duì)沖是利用相反方向的產(chǎn)品頭寸去抵消投資組合的風(fēng)險(xiǎn)暴露,以減少預(yù)期收益的不確定性,常用的對(duì)沖策略包括市場(chǎng)中性、趨勢(shì)交易、事件驅(qū)動(dòng)等逾10種策略類型.由于高額的激勵(lì)酬金,海外很多明星人物都獨(dú)自創(chuàng)建了對(duì)沖基金,例如量子基金的喬治.索羅斯;文藝復(fù)興公司的西蒙斯及這次美國(guó)次貸危機(jī)中憑借做空次級(jí)債一戰(zhàn)成名的鮑爾森.不過(guò),對(duì)沖基金往往會(huì)被政府和監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)為是歷次金融危機(jī)的罪魁禍?zhǔn)?“小荷才露尖尖角”

繼去年小規(guī)模試點(diǎn)後,不少機(jī)構(gòu)快馬揚(yáng)鞭,推出更多對(duì)沖基金產(chǎn)品.國(guó)泰君安資產(chǎn)管理公司今年初首次嘗試對(duì)沖理財(cái)產(chǎn)品,發(fā)行首日客戶認(rèn)購(gòu)額就近10億元,超過(guò)原計(jì)劃兩倍,最終公司將募集目標(biāo)提高至5億元.易方達(dá)3月亦發(fā)行了公募基金業(yè)首只一對(duì)多的對(duì)沖產(chǎn)品;而在私募基金中,如廣東民森和朱雀亦已發(fā)行或計(jì)劃發(fā)行對(duì)沖基金.“我感覺國(guó)內(nèi)基金業(yè)已到轉(zhuǎn)折點(diǎn),依賴規(guī)模和牛市來(lái)擴(kuò)大收益,已成過(guò)去.今後需要從資產(chǎn)配置和真正的超額收益來(lái)求發(fā)展,科學(xué)化、量化和另類化更顯重要.”劉震說(shuō).劉震曾任職于全球最大私募基金之一的德劭集團(tuán)(D.E.Shaw)旗下量化對(duì)沖基金.歸國(guó)後他加盟易方達(dá),提前在對(duì)沖的產(chǎn)品人員配置、系統(tǒng)、策略及產(chǎn)品設(shè)計(jì)等多方面進(jìn)行準(zhǔn)備,預(yù)計(jì)年內(nèi)公司還會(huì)有多只創(chuàng)新型對(duì)沖產(chǎn)品推出.目前國(guó)內(nèi)首批對(duì)沖基金均采用了國(guó)際上最常采用的市場(chǎng)中性策略,即通過(guò)量化選出有望較股票指數(shù)獲得超額收益的個(gè)股,隨後在股指期貨上做空,以回避股市系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn).理論上,這可令產(chǎn)品獨(dú)立于指數(shù),牛熊市都能實(shí)現(xiàn)正收益.國(guó)泰君安資產(chǎn)管理公司高層亦曾表示,今後公司可能還會(huì)有數(shù)個(gè)後續(xù)產(chǎn)品發(fā)行.預(yù)計(jì)該公司未來(lái)發(fā)行的采用市場(chǎng)中性策略的私募產(chǎn)品總規(guī)模,可達(dá)30-50億元.在海外成熟市場(chǎng)上,對(duì)沖基金的投資者大多為家族基金、大學(xué)基金和養(yǎng)老基金,這些機(jī)構(gòu)追求的是持續(xù)穩(wěn)定的回報(bào).雖然中國(guó)的投資者目前絕大多數(shù)是散戶,不乏期望通過(guò)股市暴富的投機(jī)者,但隨著富裕人群的增多,培育對(duì)沖基金的土壤正在形成.中國(guó)居民約30萬(wàn)億元的儲(chǔ)蓄存款馀額中,約八成掌握在20%的人群中.據(jù)估計(jì),全國(guó)存款規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)元的家庭,其存款總額已超過(guò)2萬(wàn)億元.招商證券香港的投資管理部董事嚴(yán)中伶指出,中國(guó)有足夠資金支持對(duì)沖基金業(yè)的發(fā)展,這類產(chǎn)品募集個(gè)幾千萬(wàn)美元并不困難,幾個(gè)富人就能達(dá)到要求.交易機(jī)制受限

中國(guó)對(duì)沖基金業(yè)的炫麗前景,已吸引不少華爾街華人精英歸國(guó),相當(dāng)多基金公司建立了量化投資部.不過(guò)國(guó)內(nèi)配套措施尚不完善,使得這些海歸人士感嘆“英雄無(wú)用武之地”.深圳一基金公司量化投資部總監(jiān)表示,與美國(guó)華爾街不同的是,中國(guó)要做對(duì)沖還有很多障礙,首先是無(wú)法T+0(當(dāng)天回轉(zhuǎn)交易),做空股票很不方便,可選擇賣空標(biāo)的數(shù)量和規(guī)模都太少,而且對(duì)沖基金通過(guò)量化選股并頻繁交易的基本條件亦不能滿足.“在華爾街,至少在中頻以上,否則無(wú)法超過(guò)主動(dòng)投資基金的,而在國(guó)內(nèi),操作一頻繁,交易所就會(huì)來(lái)找你.”他說(shuō).目前券商、公募基金公司等金融機(jī)構(gòu)已獲準(zhǔn)交易期指,而合格境外機(jī)構(gòu)投資者(QFII)交易期指的規(guī)定即將推出.不過(guò)券商自營(yíng)和公募基金參與期指交易僅限套期保值目的,只有基金公司的專戶及券商資產(chǎn)管理獲準(zhǔn)完全對(duì)沖.好買基金分析師盧加西指出,各只對(duì)沖基金所采用的量化策略是否可靠和優(yōu)秀,能否或得超額收益,這都需要時(shí)間和業(yè)績(jī)紀(jì)錄來(lái)驗(yàn)證.而且國(guó)內(nèi)尚沒有轉(zhuǎn)融通機(jī)制,融券沒有那麼多的量,操作手法較為單一.“目前這階段,還做不了太多的事,”他坦承,目前對(duì)沖基金只是新穎的賣點(diǎn),用以吸引市場(chǎng)目光,更多是從營(yíng)銷的角度,將募集資金量提高.“新興市場(chǎng),暴漲暴跌,趨勢(shì)較明確,不需要對(duì)沖.” 他山之石

其實(shí),印度對(duì)沖基金業(yè)的發(fā)展或許可給尚處襁褓中的中國(guó)同業(yè)帶來(lái)一些啟示.2002年以來(lái),印度股市約有40個(gè)月是下跌的,但印度的對(duì)沖基金業(yè)績(jī)卻跑輸大盤,甚至在2008年大熊市中,其凈值亦被腰斬,其應(yīng)該具備的對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)功能基本失效.印度當(dāng)?shù)赜?00多個(gè)股指期貨,避險(xiǎn)品種不可謂不豐富.但當(dāng)?shù)貙?duì)沖基金業(yè)者并不習(xí)慣完全在期指上對(duì)沖,不少基金經(jīng)理仍停留在原先僅能做多(Long-only)的共同基金操作思路上;而且印度在融券方面亦不方便.這一幕與中國(guó)目前狀況很相似.香港南方東英資產(chǎn)管理公司董事總經(jīng)理王進(jìn)指出,“所有中國(guó)基金公司只有Long-only的投資者,一旦你轉(zhuǎn)向?qū)_產(chǎn)品,你需要不同的投資哲學(xué)和技巧.” “做對(duì)沖不僅是靠對(duì)公司的理解,還要靠能力、經(jīng)驗(yàn)、魄力、眼光,”嚴(yán)中伶表示,“做空需要具備與做多不同的個(gè)性和能力,有些人的個(gè)性不愿意去做空股票.看壞就不買,不太喜歡再去吐一口痰.”

即使在歐美等發(fā)達(dá)市場(chǎng),對(duì)沖基金已失去初始的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖的內(nèi)涵,普遍采用“對(duì)沖+杠桿”策略的對(duì)沖基金在金融危機(jī)中損失慘重,大量公司倒閉,例如美國(guó)的長(zhǎng)期資本公司(LTCM).“中國(guó)可能一開始不會(huì),但一旦競(jìng)爭(zhēng)激烈,高杠桿是不可避免的.”上海一位私募基金經(jīng)理指出.

第五篇：2013 中國(guó)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展問(wèn)題與局限

樓市深度調(diào)控、傳統(tǒng)融資渠道及信托融資收緊的大環(huán)境下，開發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)私募股權(quán)基金這一新融資渠道日漸倚重，房地產(chǎn)基金2011年逆勢(shì)迎來(lái)飛速發(fā)展。在開發(fā)商融資模式從完全債權(quán)型轉(zhuǎn)向股權(quán)與債權(quán)并進(jìn)這一大趨勢(shì)下，房地產(chǎn)基金潛力和未來(lái)體量不可小覷，中外資各類房地產(chǎn)基金正積極布局。房地產(chǎn)行業(yè)的冬天尚在繼續(xù)，而房地產(chǎn)私募基金的春天，已不期而至。不過(guò)，無(wú)論從其發(fā)展歷程，還是現(xiàn)階段暴露出的問(wèn)題來(lái)看，這一融資渠道的發(fā)展前景都并非一片坦途。

一．發(fā)展歷程、現(xiàn)狀與趨勢(shì)

（一）發(fā)展歷程

1、第一階段：上世紀(jì)90年代—2003年

該階段，私募參與房地產(chǎn)市場(chǎng)多以項(xiàng)目開發(fā)合作為主要表現(xiàn)形式。從這一時(shí)期到2008年，我國(guó)私募的活動(dòng)主體是外資主導(dǎo)的。它們通過(guò)與中國(guó)本土的房地產(chǎn)開發(fā)商合作成立合資公司，進(jìn)行住宅和商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)。雙方合作可以充分發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢(shì)，達(dá)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)雙贏互惠。

2、第二階段：2004-2006年

這一階段外資投資方式開始出現(xiàn)多元化的趨勢(shì)，除去原有的合作投資之外，還加強(qiáng)了收購(gòu)。收購(gòu)的目標(biāo)多鎖定在一線城市最成熟的物業(yè)，收購(gòu)形態(tài)以單棟為主，成交量小，規(guī)模有限。受中央政府宏觀調(diào)控的影響，2005年基金投資和收購(gòu)的重點(diǎn)開始轉(zhuǎn)變。2004年主要目標(biāo)是高檔住宅，如摩根士丹利房地產(chǎn)基金與復(fù)地合作投資復(fù)地雅園；2005年開始收購(gòu)酒店式公寓、甲級(jí)寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)等，而這股熱潮一直延伸到了2008年。

3、第三階段：2006-2008年

這一階段的投資的主要特點(diǎn)轉(zhuǎn)向大規(guī)模收購(gòu)，2006年約有150支地產(chǎn)基金登陸中國(guó)內(nèi)地，如中東的地產(chǎn)基金Gateway Capital；全球排名前兩位的工業(yè)地產(chǎn)商Prologis和AMB，全球排名第一的商業(yè)地產(chǎn)商Simon，美國(guó)地產(chǎn)開發(fā)巨頭Hans公司，GE Capital地產(chǎn)投資部等；此階段，收購(gòu)物業(yè)的體量更大、范圍更廣；更多以資產(chǎn)包的形式來(lái)收購(gòu)，而非單棟的物業(yè)；同時(shí)投資范圍由原來(lái)的高檔住宅、甲級(jí)寫字樓和商業(yè)，拓展到工業(yè)地產(chǎn)，延伸至中介代理領(lǐng)域。

（二）發(fā)展現(xiàn)狀

從2006年7月至今，我國(guó)的私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金迎來(lái)了一個(gè)較快速的發(fā)展時(shí)期。需要特別注意的一個(gè)現(xiàn)象是，從外資跟本土私募房地產(chǎn)基金數(shù)量以及融資量比重來(lái)看，近兩年私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金的行業(yè)格局，在行業(yè)進(jìn)入突破性發(fā)展階段，也已經(jīng)悄然間完成了轉(zhuǎn)變。2006年7月，建設(shè)部等六部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》；同年8月，六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定》?！跋尥饬睢笔沟猛赓Y私募股權(quán)基金改變了直接收購(gòu)?fù)顿Y的路線，轉(zhuǎn)向參股房地產(chǎn)企業(yè)或參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)投資策略。然而，有研究認(rèn)為，“限外令”對(duì)控制外資投資我國(guó)房地產(chǎn)的作用有限。事實(shí)上，2008年的金融危機(jī)和本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控才是影響房地產(chǎn)私募基金行業(yè)調(diào)整的關(guān)鍵所在。

金融危機(jī)爆發(fā)之初，房地產(chǎn)私募的融資額銳減，外資迅速離場(chǎng)，紛紛拋售持有的項(xiàng)目，內(nèi)資趁機(jī)接盤。隨后在擴(kuò)張性財(cái)政政策和貨幣政策刺激下，2009 至2010 年上半年，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金又借勢(shì)反彈。2010 年更被譽(yù)為是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金元年。據(jù)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟資料顯示，2010 年全國(guó)房地產(chǎn)基金公司已達(dá)100 余家。2011年，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控，房企常規(guī)的融資渠道受限。在此背景下，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司、信托公司、PE 公司都紛紛設(shè)立房地產(chǎn)基金，私募房地產(chǎn)基金迎來(lái)了一波發(fā)展高峰。截至目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金有近500 家。

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)私募基金在我國(guó)發(fā)展歷程的回顧和現(xiàn)狀的分析，不難總結(jié)出以下一些特點(diǎn)。其一，房地產(chǎn)私募在我國(guó)發(fā)展的初期，外資基金是重要的背后推手。外資利用其自身在資金運(yùn)作方面的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合投資環(huán)境的變化而不斷多元化投資方式，展現(xiàn)出了成熟投資者先進(jìn)的投資理念和投資策略；但以規(guī)模衡量的介入程度不高，與我國(guó)嚴(yán)格的資本管制有很大的關(guān)系。其二，金融危機(jī)后，行業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，從側(cè)面反映出調(diào)控背景下內(nèi)地房企在資金面上面臨的巨大壓力。原有的融資渠道已不能夠滿足房企的資金需求，資金結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題在短時(shí)間內(nèi)被極度放大。房地產(chǎn)私募在近兩年的快速發(fā)展，是房企“另謀出路”，而非“主動(dòng)求變”的結(jié)果。在之前的很多年里，拓寬融資渠道的呼聲一直不弱，但從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，遲遲沒有大的動(dòng)作，企業(yè)自身在創(chuàng)新上的惰性可見一斑。而這種惰性的背后，是整個(gè)金融體系被銀行業(yè)壟斷的局面。房地產(chǎn)眼下的困境，其實(shí)折射的是我國(guó)金融體系的不健康、不健全。

（三）發(fā)展趨勢(shì)

從目前國(guó)內(nèi)的環(huán)境來(lái)看，未來(lái)3-5年，私募股權(quán)房地產(chǎn)基金都將維持一個(gè)比較良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，主要有以下幾個(gè)方面的因素作為支持。首先，從需求的角度看，民間財(cái)富的積累客觀上要求有新的投資渠道來(lái)滿足投資者多樣的投資需求。根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，截止到2011年年底，我國(guó)居民儲(chǔ)蓄存款35萬(wàn)億元。伴隨著個(gè)人財(cái)富的不斷增長(zhǎng)，投資需求也再不斷積累，這一點(diǎn)從近幾年理財(cái)產(chǎn)品市場(chǎng)的迅猛增長(zhǎng)可以看出端倪。第二，從供給的角度出發(fā)，私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金的收益率水平高。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募基金的目標(biāo)收益率一般在20-25%。穩(wěn)定的、持續(xù)的高水平收益率能夠吸引風(fēng)險(xiǎn)厭惡程度較低的投資需求的關(guān)注，對(duì)于幫助市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置能起到積極的作用。最后，從市場(chǎng)的外部環(huán)境來(lái)看，政府目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在資金端的控制十分嚴(yán)厲，房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新已經(jīng)刻不容緩。房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)化資金來(lái)源結(jié)構(gòu)的過(guò)程中，必定會(huì)見證房地產(chǎn)私募基金的進(jìn)一步發(fā)展。

二、面臨的問(wèn)題

在房地產(chǎn)私募基金行業(yè)迎來(lái)歷史性發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)也應(yīng)該看到，在我國(guó)制度和法制基礎(chǔ)不健全、金融市場(chǎng)體系還不完善的大背景下，這一相對(duì)新穎的投資方式所存在的問(wèn)題正日漸暴露出來(lái)，在參與的各方、各個(gè)環(huán)節(jié)都有所體現(xiàn)。

（一）、參與者的局限性 1.1機(jī)構(gòu)投資者參與受限

現(xiàn)階段我國(guó)私募房地產(chǎn)基金的募集對(duì)象分散，可募集的資金規(guī)模十分有限。國(guó)外成熟市場(chǎng)的私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金資金的主要來(lái)源是諸如保險(xiǎn)公司、企業(yè)年金、社?；鸬葥碛袕?qiáng)大的資金實(shí)力的機(jī)構(gòu)投資者，可以提供與私募基金的特點(diǎn)匹配的長(zhǎng)線資金。同時(shí)，除上述所提及的機(jī)構(gòu)投資者外，房地產(chǎn)私募的募集對(duì)象還包括養(yǎng)老基金、退休基金、捐贈(zèng)基金以及銀行和家族基金等，不一而足。廣闊的資金來(lái)源，為其房地產(chǎn)私募基金行業(yè)的發(fā)展提供了有力的資金支持。在國(guó)內(nèi)，雖然近幾年來(lái)機(jī)構(gòu)投資者獲得了一定的發(fā)展空間，但與成熟市場(chǎng)相比，還存在非常巨大的差距。目前我國(guó)的銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老金等機(jī)構(gòu)投資者投資私募基金還存在諸多政策性限制。新《保險(xiǎn)法》第105條規(guī)定“保險(xiǎn)公司的資金可以投資于不動(dòng)產(chǎn)”，但同時(shí)《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》第12條規(guī)定：“不得投資創(chuàng)業(yè)、風(fēng)險(xiǎn)投資基金。不得投資設(shè)立或參股投資機(jī)構(gòu)?！边@些都限制了金融資本進(jìn)入私募股權(quán)投資領(lǐng)域。

機(jī)構(gòu)投資者不能參與，直接導(dǎo)致私募基金把資金募集的集中對(duì)象轉(zhuǎn)移到高凈值人群上，而高凈值人群雖然在風(fēng)險(xiǎn)承受能力上相對(duì)較強(qiáng)，但與機(jī)構(gòu)投資者還存在很大的差距。一方面，高凈值人群在投資目標(biāo)的選擇上空間大，房地產(chǎn)私募基金20%左右的收益率，對(duì)其不能形成足夠的吸引力。加上地產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)還未見明朗，高凈值人群在資產(chǎn)配置上表現(xiàn)的更加謹(jǐn)慎。另一方面，從投資理性來(lái)說(shuō)，高凈值人群不能夠與機(jī)構(gòu)投資者相提并論，二者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的認(rèn)識(shí)上，存在很大的差異。由于房地產(chǎn)私募基金的投資多為長(zhǎng)線投資，投資體量大、時(shí)間長(zhǎng)，唯追求穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益的資金可以與其風(fēng)險(xiǎn)收益特征相匹配，高凈值人群并不能夠提供充足的長(zhǎng)線資金，無(wú)法擔(dān)當(dāng)“戰(zhàn)略投資者”的角色。

以穩(wěn)盛為例，其所募集的人民幣基金中，資金的40%來(lái)自于機(jī)構(gòu)，60%來(lái)自個(gè)人投資者。個(gè)人投資者更傾向于存續(xù)期短，還本期短的項(xiàng)目，目前的這種投資者結(jié)構(gòu)直接左右了投資目標(biāo)的選擇，進(jìn)而造成我國(guó)房地產(chǎn)私募基金偏離本質(zhì)的現(xiàn)象。名義上，私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金的投資方式應(yīng)以股權(quán)投資為主，但在實(shí)際操作中多做的是債權(quán)投資、過(guò)橋貸款。這種“明股暗債”的方式從長(zhǎng)期來(lái)看并不可持續(xù)，房地產(chǎn)私募基金必將回歸其本質(zhì)。1.2過(guò)分依賴外部融資平臺(tái)

由于融資渠道狹窄，以及基金募集的法律限制，房地產(chǎn)私募基金依托外部渠道，如商業(yè)銀行的私人理財(cái)部、理財(cái)機(jī)構(gòu)和信托公司等平臺(tái)完成募資成為一種較為理想的途徑。但是，這些平臺(tái)自身的局限性，限制了房地產(chǎn)私募基金做大規(guī)模的可能。以信托為例，目前募資對(duì)象從地域上的分布來(lái)看，主要集中在東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和其他個(gè)別地區(qū)富有區(qū)域的私營(yíng)企業(yè)業(yè)主。同時(shí)，法律上對(duì)集合信托計(jì)劃在人數(shù)、信托合同數(shù)量上的限制，基本消除了擴(kuò)大融資規(guī)模的可能性。融資渠道的匱乏并不難理解。在私募的法律地位沒有得到非常明確地確認(rèn)之前，私募做大規(guī)模的可能性極小。同時(shí)，我國(guó)金融業(yè)由銀行壟斷的格局在未來(lái)相對(duì)較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)仍將持續(xù)，以發(fā)展的眼光來(lái)看，實(shí)現(xiàn)融資方式、資金來(lái)源的多元化仍需時(shí)日。1.3基金管理人專業(yè)程度不高、基金治理結(jié)構(gòu)混亂

毋庸贅言，管理人在基金運(yùn)作中的起著舉足輕重的作用，從投資項(xiàng)目的選擇，相關(guān)文件的監(jiān)督核對(duì)，到項(xiàng)目投資的督查等等?；鸸芾砣说膶I(yè)化程度以及職業(yè)素養(yǎng)和操守，直接關(guān)系到現(xiàn)實(shí)投資人的利益，因此對(duì)管理人行為的規(guī)范化是非常需要重視的問(wèn)題。但是現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)還沒有形成一套對(duì)管理人的管理、評(píng)估系統(tǒng)。具體表現(xiàn)在國(guó)內(nèi)非常缺乏專業(yè)程度高的優(yōu)秀的獨(dú)立管理人，很多私募的商業(yè)計(jì)劃書都經(jīng)不起推敲；另一方面，我國(guó)誠(chéng)信體系缺失，投資者與管理人很難建立真正意義上的信托關(guān)系。前者對(duì)后者的工作不放心、不認(rèn)可，在投資之后，仍要參與自身財(cái)產(chǎn)的管理以及基金的運(yùn)作，正因?yàn)槿绱耍瑖?guó)內(nèi)基金在募集上的近親特征很明顯，總是在熟人之間運(yùn)作，很少有人能放心與完全陌生的機(jī)構(gòu)或個(gè)人建立合作關(guān)系。此外，有的管理人以放棄某些管理權(quán)力為代價(jià)，進(jìn)而獲得更多的資金。這種管理人與投資者之間在治理結(jié)構(gòu)上混亂的狀況，會(huì)導(dǎo)致管理人在行使管理權(quán)限時(shí)產(chǎn)生懈怠，加大了基金的操作風(fēng)險(xiǎn)。

從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，外資的私募基金一般不會(huì)參與管理，即便是絕對(duì)控股，它們也會(huì)把項(xiàng)目交給一線的房地產(chǎn)企業(yè)，表現(xiàn)出對(duì)專業(yè)的尊重。反觀我國(guó)，每個(gè)發(fā)起單位都想?yún)⑴c管理，以便日后在資源控制上形成話語(yǔ)權(quán)，服務(wù)于自身的目的。例如，開發(fā)商在完全獲得項(xiàng)目的管理權(quán)時(shí)，極有可能將基金募得資金用于解決自身一些有融資問(wèn)題項(xiàng)目的困境，而將好的項(xiàng)目雪藏。結(jié)果是開發(fā)商從中獲利，而投資者卻沒有得到好的投資收益。治理結(jié)構(gòu)上的混亂，不利于基金長(zhǎng)期的發(fā)展。

（二）退出機(jī)制不夠健全

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資的目的不是單純?yōu)榱碎L(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，而是要通過(guò)轉(zhuǎn)讓所投資企業(yè)的權(quán)益為投資者獲得更高的投資回報(bào)，這就必然要求市場(chǎng)提供退出機(jī)制。有效的退出能夠使私募房基變現(xiàn)其投資，同時(shí)被投資房地產(chǎn)企業(yè)也可因?yàn)樾碌馁?gòu)買者而引入新的資金和新的戰(zhàn)略方向。常見的退出方式有以下幾種：

（1）在資本市場(chǎng)出售股票：這種方式針對(duì)基金對(duì)擬上市房地產(chǎn)公司的投資，國(guó)外的房地產(chǎn)私募托通過(guò)這種方式退出；

（2）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目清算：以股東身份參與投資某房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目建成銷售后，基金根據(jù)投資比例收回投資成本并分配利潤(rùn)；（3）原股東承諾回購(gòu)：基金在投資之初即和原股東簽訂協(xié)議，確定回購(gòu)方式（譬如回購(gòu)時(shí)間和回購(gòu)價(jià)格）；

（4）企業(yè)間兼并收購(gòu)：在有收購(gòu)意向的第三方和被投資企業(yè)股東協(xié)商一致的情況下，基金實(shí)現(xiàn)退出；

（5）通過(guò)以上兩種或多種方式組合的形式退出：譬如, 在約定期限內(nèi)能夠上市，則通過(guò)資本市場(chǎng)退出；期限內(nèi)不能上市，則由原股東按照每年約定回報(bào)對(duì)基金所持有的股權(quán)進(jìn)行回購(gòu)。

然而，有研究表明，我國(guó)房地產(chǎn)私募與國(guó)外IPO 為主流退出模式不同。目前，國(guó)內(nèi)基金主要是投資于項(xiàng)目，退出形式主要是物業(yè)出售和股權(quán)轉(zhuǎn)讓。具體來(lái)說(shuō)，有直接買地、通過(guò)自己的開發(fā)隊(duì)伍或與其他開發(fā)商合作，建成后出售退出的；有以較低價(jià)格收購(gòu)物業(yè)，通過(guò)對(duì)其進(jìn)行重新包裝，再以較高價(jià)格出售獲利的；最后一種是上文提及的以股權(quán)或債權(quán)形式提供過(guò)橋融資，幫助資金短缺的房地產(chǎn)企業(yè)完成土地收購(gòu)和提供建設(shè)資金，達(dá)到一定條件以合作方股權(quán)回購(gòu)或向第三方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式退出。這與我國(guó)目前多層級(jí)的資本市場(chǎng)發(fā)育不夠、企業(yè)市場(chǎng)門檻高、產(chǎn)權(quán)交易不活躍等因素有很大的關(guān)聯(lián)。

（三）配套法律體系不健全

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金在我國(guó)還屬于較新興的投資方式。雖然修訂后的公司法給私募基金的存在提供了一些空間，但無(wú)論是《證券法》、《信托法》還是《證券投資基金法》等，都沒能確立私募基金明確的合法地位，沒有從法律層面界定清楚參與各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。一旦投資失利，投資者的權(quán)益在法律上的是沒有強(qiáng)有力的保障的，只能歸入普通的民事經(jīng)濟(jì)糾紛處理。這在一定程度上也可以用來(lái)解釋私募的高回報(bào)率。從普通合伙人的角度看，為了吸引投資者，私募管理人承諾高回報(bào)率，甚而約定保底條款。而為了兌現(xiàn)保底承諾，私募管理人參與內(nèi)幕交易、非法炒作的可能性大大增加，給市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定增添了隱患。從有限合伙人的角度看，私募沒有明確的法律體系實(shí)際上增加了投資者參與私募股權(quán)投資的風(fēng)險(xiǎn)，因而投資者會(huì)要求額外的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)來(lái)做為承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。

（四）監(jiān)管混亂

目前，我國(guó)私募基金沒有一個(gè)確定的主管部門，也缺乏明確完善的監(jiān)管體系，具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

（1）監(jiān)管責(zé)任不明確。私募觸及面廣，涉及發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、人民銀行、財(cái)政部、商務(wù)部、外管局、稅務(wù)總局、工商管理總局等各個(gè)部門，各部門監(jiān)管責(zé)任不明確，采用聯(lián)席會(huì)議制度制定相關(guān)政策時(shí)造成協(xié)調(diào)和統(tǒng)一的難度；

（2）監(jiān)管思路不開闊。目前針對(duì)創(chuàng)業(yè)投資基金的相關(guān)政策法規(guī)較多，但外資私募股權(quán)基金涌入中國(guó)后大多集中在大額并購(gòu)和Pre-IPO等高利潤(rùn)領(lǐng)域，與我國(guó)促進(jìn)高科技創(chuàng)新企業(yè)發(fā)展及解決中小企業(yè)融資需求的監(jiān)管理念不符，且持續(xù)引發(fā)社會(huì)公眾對(duì)于外資基金介入國(guó)家命脈行業(yè)的擔(dān)心，相應(yīng)的監(jiān)管方式考慮不足；

（3）監(jiān)管措施不系統(tǒng)。實(shí)踐中，我國(guó)對(duì)于私募基金采取功能監(jiān)管的方式，即工商行政部門負(fù)責(zé)私募基金的成立注冊(cè)，涉及外資的私募基金監(jiān)管由商務(wù)部門負(fù)責(zé)，銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)投資私募基金的由相應(yīng)的銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)審批?，F(xiàn)有私募基金的規(guī)范，基本上是由各監(jiān)管部門針對(duì)各自管轄的功能分別制定的，在募集方式、資金托管、信息披露等方面均沒有統(tǒng)一的規(guī)定，各部門監(jiān)管規(guī)則的法律效力層級(jí)較低，而且監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)寬嚴(yán)有別，導(dǎo)致私募基金監(jiān)管混亂，不利于私募基金的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

三、我國(guó)私募股權(quán)房地產(chǎn)投資基金發(fā)展的出路

本輪調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，意味著過(guò)去、傳統(tǒng)的發(fā)展模式的終結(jié)。唯向上游拓展房地產(chǎn)金融，多元化融資渠道；向下游豐富產(chǎn)品線，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)才能適應(yīng)未來(lái)的生存環(huán)境，謀得更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。誠(chéng)然，私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金在現(xiàn)階段的發(fā)展中遇到了一些問(wèn)題，但是未來(lái)其必將成為房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源的重要渠道之一，這一趨勢(shì)不容質(zhì)疑。針對(duì)上文中提及的問(wèn)題，我們提出以下建議：

（一）現(xiàn)階段加強(qiáng)對(duì)私募基金參與者的管理

從投資者角度看，應(yīng)加快放寬機(jī)構(gòu)投資者的準(zhǔn)入限制。事實(shí)上，機(jī)構(gòu)投資者更廣泛的參與市場(chǎng)活動(dòng)，獲益者將并不囿于私募基金。機(jī)構(gòu)投資者的參與可以引導(dǎo)市場(chǎng)理性，并且在穩(wěn)定金融市場(chǎng)，提高市場(chǎng)運(yùn)行效率，增強(qiáng)金融創(chuàng)新方面有著不可估量的作用，這對(duì)整個(gè)金融市場(chǎng)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)都有非常重要的意義。與此同時(shí)，穩(wěn)步推進(jìn)資本賬戶的開放，在維持金融系統(tǒng)穩(wěn)定的前提下，進(jìn)一步放寬境外投資者的準(zhǔn)入，強(qiáng)化機(jī)構(gòu)投資者的作用，同時(shí)利用外資帶來(lái)的先進(jìn)的技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)，充分利用外部資金的溢出效應(yīng)。對(duì)參與私募基金的高凈值人群，應(yīng)強(qiáng)化管理，確保其資金來(lái)源與投向的合法性；加強(qiáng)投資教育，引導(dǎo)其投資需求合理化。

從基金管理人的角度看，應(yīng)建立基金管理人資格審查制度。股權(quán)投資基金是高度依賴于基金管理人的經(jīng)驗(yàn)、眼光、判斷等個(gè)人素質(zhì)的行業(yè)，目前我國(guó)本土基金管理人在發(fā)現(xiàn)價(jià)值與創(chuàng)造價(jià)值的能力上尚顯稚嫩，包括識(shí)別優(yōu)秀企業(yè)管理者和商業(yè)概念、完善公司治理結(jié)構(gòu)、重組企業(yè)價(jià)值鏈等方面的競(jìng)爭(zhēng)力，可考慮建立基金管理人資格審查制度，對(duì)其投資經(jīng)驗(yàn)、相關(guān)專業(yè)資格學(xué)歷進(jìn)行審查，并根據(jù)其背景確立可以承接的業(yè)務(wù)性質(zhì)和允許管理的資產(chǎn)規(guī)模。

（二）完善私募基金退出機(jī)制

首先，要構(gòu)建與退出機(jī)制相關(guān)的法律制度，應(yīng)盡快制定一部全國(guó)性的《產(chǎn)權(quán)交易法》。在規(guī)范現(xiàn)有的地區(qū)性產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，形成全國(guó)性的產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，在制度設(shè)計(jì)上要充分考慮主板市場(chǎng)發(fā)展的需要，并在上柜交易的資格、條件、監(jiān)管等方面，體現(xiàn)場(chǎng)外交易市場(chǎng)的運(yùn)作特點(diǎn)，并成立相關(guān)的交易資格認(rèn)定委員會(huì)和監(jiān)督委員會(huì)。應(yīng)盡快制定《兼并收購(gòu)法》，為私募股權(quán)基金以并購(gòu)方式退出創(chuàng)造良好的法律環(huán)境加以約束和規(guī)范。其次，要完善多層次資本市場(chǎng)。雖然我國(guó)已初步建立了中小板和創(chuàng)業(yè)板等二板市場(chǎng)，但由于發(fā)展時(shí)間短，諸多的不完善使得私募退出的困難依然存在，完善的多層級(jí)的資本市場(chǎng)，是私募股權(quán)基金實(shí)現(xiàn)順利退出的重要前提。再次，規(guī)范中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)。鑒于中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在私募基金退出中的重要作用，應(yīng)大力培育多種私募股權(quán)投資服務(wù)公司、咨詢顧問(wèn)公司、知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估機(jī)構(gòu)等，為私募股權(quán)投資的退出提供市場(chǎng)信息、決策咨詢和代理談判等服務(wù)。(三)建立健全法律、法規(guī)體系

從上文的分析中不難看出，即便2007年修訂后的《合伙企業(yè)法》為私募創(chuàng)造了生存空間，現(xiàn)階段房地產(chǎn)私募乃至整個(gè)私募行業(yè)面臨困境的深層原因都源自私募基金合法地位的缺失。加快相關(guān)法律、法規(guī)的出臺(tái)，完善配套法律的體系是當(dāng)前的首要任務(wù)。通過(guò)界定各方參與者的權(quán)責(zé)關(guān)系，為私募基金在運(yùn)行過(guò)程中可能遇到的各種問(wèn)題，給予法律上的解決途徑，以保障各方的利益。在世界范圍來(lái)看，美國(guó)的證券法律制度最先進(jìn)。2010年7月美國(guó)通過(guò)的金融監(jiān)管改革法案，明確規(guī)定將私募基金納入到法律監(jiān)管范疇。同時(shí)法案第四部分專門針對(duì)私募基金規(guī)定了若干具體監(jiān)管規(guī)則，并首次對(duì)私募基金進(jìn)行了定義。我國(guó)可以借鑒美國(guó)私募基金監(jiān)管立法模式，將私募基金納入投資基金法的監(jiān)管范疇，將私募基金的地位通過(guò)法律明確，從投資人資格、數(shù)量，私募基金發(fā)行渠道、銷售宣傳方式等幾方面具體界定私募基金。

（四）完善監(jiān)管體系

構(gòu)建一個(gè)完善的私募基金監(jiān)管體系，首先要確定一個(gè)明確的監(jiān)管部門，并界定它的權(quán)限范圍。同時(shí)要兼顧私募基金自身的運(yùn)作特點(diǎn)，建立一個(gè)多層次全方位的監(jiān)管體系。如，由于私募基金的募集、設(shè)立、運(yùn)行、退出等都和證監(jiān)會(huì)的職能密切相關(guān)，因而由證監(jiān)會(huì)作為主要的監(jiān)管部門對(duì)私募基金進(jìn)行日常監(jiān)管；同時(shí)賦予財(cái)政部、人民銀行、商務(wù)部等行政部門可以圍繞證監(jiān)會(huì)，輔助協(xié)助完成監(jiān)管職能。其次，鑒于我國(guó)的基金交易市場(chǎng)還不夠完善，許多投資者還不夠理性，對(duì)于超過(guò)一定規(guī)模的、可能給整個(gè)證券市場(chǎng)的穩(wěn)定性帶來(lái)影響的私募基金，監(jiān)管部門應(yīng)該加強(qiáng)引導(dǎo)與監(jiān)督，建立私募基金大額交易報(bào)告制度，待市場(chǎng)成熟完善后給予放松。

實(shí)際中，在2011年年底，發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資企業(yè)規(guī)范發(fā)展的通知》將PE備案制推廣至全國(guó)，這一通知能反映出相關(guān)監(jiān)管部門的態(tài)度。此外，我國(guó)沒有關(guān)于私募基金托管的強(qiáng)制規(guī)定，實(shí)踐中只有部分私募基金采取了托管。事實(shí)上，在私募基金中引入資金托管制度，能夠優(yōu)化基金的治理結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化信托關(guān)系：托管人對(duì)基金的投資運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)督，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)、提示和報(bào)告基金管理人出現(xiàn)的違規(guī)情況，督促基金管理人勤勉盡責(zé)的履行運(yùn)用和管理基金資產(chǎn)職責(zé)。同時(shí)托管制度也有利于監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)督私募基金的投資行為，有效控制基金公司濫用資金侵害投資人利益的風(fēng)險(xiǎn)。