第一篇：【萬科設(shè)計】萬科體驗區(qū)怎么設(shè)計

【萬科設(shè)計】萬科體驗區(qū)怎么設(shè)計

2014-02-18 房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟

萬科體驗區(qū)各階段設(shè)計導(dǎo)則

一、體驗區(qū)選址規(guī)劃

：體驗中心

：《項目總體規(guī)劃設(shè)計方案》

：《體驗區(qū)修建方案》

：《體驗區(qū)修建方案》（模版另附）

會議名稱：體驗區(qū)修建方案匯報會 組織人：營銷部體驗中心

參加人：體驗中心經(jīng)理、體驗中心裝飾裝修專員及景觀設(shè)計專員、營銷部經(jīng)理、營銷副總、研發(fā)部項目設(shè)計專員、項目經(jīng)理、項目土建工程師

1.根據(jù)交地情況、工程進度、銷售計劃、成本預(yù)算決定是否采用臨時售房部和樣板房；

2.根據(jù)交地情況、工程進度、銷售計劃、營銷策略等決定售樓處和樣板房的總體位置；

3.售樓處的位置及體驗區(qū)主入口的設(shè)置應(yīng)方便該項目輻射的主要區(qū)域客戶直接到達，避免因下列因素造成的繞行，影響客戶的體驗感受：①單行道，反方向車輛無法直接到達；②沿途交通道路品質(zhì)低；③項目周邊公交車出租車站位置不便，導(dǎo)致參觀客戶步行時間過長；

4.對于項目輻射主要區(qū)域客戶的來訪路線，考慮沿線城市景觀對樓盤檔次的影響；

5.考慮項目輻射主要區(qū)域客戶的來訪路線沿途路牌廣告、交通指示牌的選定初案；

6.考慮體驗區(qū)范圍以外的客戶接觸點的景觀等整體效果，針對項目規(guī)劃紅線外市政道路綠化及管理現(xiàn)狀以及相鄰建筑的影響和干擾等制定出良好的改善措施；

7.控制因售樓部和樣板房的位置造成的施工實施難度及由此產(chǎn)生的成本增加及工程延期；

8.考慮客戶在整個體驗區(qū)內(nèi)參觀流線的舒適感和韻律感。針對客戶在體驗過程中眼、耳、鼻的感官效果進行有預(yù)見的、有主題的、有情趣的、有想象的裝飾景觀實施。項目專員應(yīng)實地感受聲音、氣味等不利因素對體驗區(qū)開放的影響。9.樣板房與售樓處距離不宜超過400米，否則應(yīng)配備電瓶車等交通工具；

10.體驗區(qū)內(nèi)的客戶停車點應(yīng)靠近售樓處并相對獨立，與售樓部距離不超過200米，否則應(yīng)配備電瓶車等交通工具； 11.體驗區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置不小于20個停車位的專有停車場，并應(yīng)考慮銷售高峰期的客戶臨時停車點； 12.售樓處和臨時樣板房的地坪標高應(yīng)高于室外道路地坪標高600-900MM左右。

13.樣板房選型原則：量大、設(shè)計有亮點、通過模型或者戶型圖難以表達、銷售有難度。14.樣板房選址原則：

① 主要功能房的景觀較好，能突出項目賣點并符合項目營銷策略；

② 主要功能房與周邊建筑無對視、無視線遮擋； ③ 若樣板樓無電梯，則樣板房所選樓層不宜過高； 15.臨時樣板房的位置擺放應(yīng)由示范區(qū)景觀設(shè)計師統(tǒng)一進行規(guī)劃設(shè)計。

16.為了有效地進行成本和品質(zhì)控制，體驗區(qū)的總面積應(yīng)不超過30000平方米。

二、售樓處土建施工圖設(shè)計

：研發(fā)部

：售樓處土建方案和施工圖

：營銷部《售樓處土建方案設(shè)計審圖意見》和《售樓處土建施工圖設(shè)計審圖意見》

：《售房部土建方案圖》、《售房部土建施工圖》

：

會議名稱：售房部土建方案設(shè)計匯報 組織人：研發(fā)部項目設(shè)計專員

參加人：營銷副總、營銷部經(jīng)理、體驗中心經(jīng)理、體驗中心裝飾裝修專員及景觀設(shè)計專員、研發(fā)部經(jīng)理、研發(fā)部項目設(shè)計專員、項目部經(jīng)理、景觀項目部經(jīng)理、造價采購部經(jīng)理、項目土建工程師、項目安裝工程師、項目景觀工程師

1、與該項目的建筑風(fēng)格結(jié)合；

2、與該項目推廣主題和調(diào)性的吻合；

3、客戶參觀動線有利于銷售道具的使用；

4、各功能區(qū)的劃分和各區(qū)域面積的需求： 表1.各功能區(qū)劃分和各區(qū)域面積需求

5、售樓處天棚梁下凈高：主廳面積200㎡以下，5400≥梁下凈高≥4200以上（吊頂高度為4800MM－3600MM）；主廳面積200--500㎡，8400≥梁下凈高≥5400以上（8400可為一二層中庭連通的共享空間、吊頂高度為7800MM－4800MM）；

6、建筑外裝修與室內(nèi)裝修的臨界點裝修：售樓處室內(nèi)外相接的地鋪、連接內(nèi)外墻的結(jié)構(gòu)柱、女兒墻下沿、建筑門窗洞口（含建筑朝向、視線、視野）、雨篷、室內(nèi)外標高（含建筑與外界道路、花臺、綠化關(guān)系）；

7、主要材料的采購難度；

8、施工工藝能否達到設(shè)計要求；

9、售樓處大門門洞凈高≥2700以上；采用自動感應(yīng)門；

10、空調(diào)系統(tǒng)的主機隱蔽，朝西面風(fēng)口增多，風(fēng)口與天花造型吻合，配置功率不低于250瓦/ ㎡（不低于大型商場空調(diào)負荷設(shè)計標準）、室外溫度39度時，室內(nèi)溫度控制在25度以內(nèi)；

11、考慮預(yù)留弱電系統(tǒng)管線穿梁洞口；

12、玻璃幕墻橫向龍骨是否影響到客戶向外的視線；

13、各專業(yè)施工圖之間是否協(xié)調(diào)統(tǒng)一，各專業(yè)施工圖是否對裝飾空間、裝飾效果有重大影響。返回目錄

三、樣板房土建施工圖設(shè)計

：研發(fā)部（臨時樣板房施工圖責(zé)任部門為項目工程部）

：樣板房土建方案和施工圖

：營銷部《樣板房土建方案設(shè)計審圖意見》和《樣板房土建施工圖設(shè)計審圖意見》

：《樣板房土建方案圖》、《樣板房土建施工圖》

：

會議名稱：樣板房土建方案設(shè)計匯報 組織人：研發(fā)部項目設(shè)計專員 參加人：營銷副總、營銷部經(jīng)理、體驗中心經(jīng)理、體驗中心裝飾裝修專員及景觀設(shè)計專員、研發(fā)部經(jīng)理、研發(fā)部項目設(shè)計專員、項目部經(jīng)理、景觀項目部經(jīng)理、造價采購部經(jīng)理、項目土建工程師、項目安裝工程師、項目景觀工程師

1.建筑

① 建筑戶型分析，是否有優(yōu)化之處，如是否有黑衛(wèi)，空調(diào)位是否布置合理，平面與立面關(guān)系正確等；

② 戶內(nèi)標高關(guān)系是否合理，如陽臺、露臺、衛(wèi)生間的降板高度，戶內(nèi)樓梯與門窗的標高關(guān)系；門窗洞口的尺寸高度等。別墅、花園洋房項目樣板房室內(nèi)門洞凈高要求≥2400ｍｍ，高層項目樣板房室內(nèi)門洞凈高要求≥2250ｍｍ，所有項目衛(wèi)生間門洞凈高≥2200ｍｍ，主入戶門及外門窗按照交房標準高度修建；

③ 門型窗型及其開啟方式的建議；

④ 建筑外墻裝飾效果、裝飾材料及工藝的建議（含陽臺欄桿、外墻面磚、石材、涂料、木作等）； ⑤ 臨時樣板房需要10㎡--15㎡的入戶遮雨區(qū)； 2.結(jié)構(gòu)

① 結(jié)構(gòu)形式是否合理，臨時樣板房建議采用磚混結(jié)合鋼架屋頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)；

② 結(jié)構(gòu)圖與建筑圖是否一致，結(jié)構(gòu)預(yù)留門窗洞口和結(jié)構(gòu)板面標高是否與建筑圖一致等；

③ 是否有現(xiàn)梁現(xiàn)柱情況，是否有結(jié)構(gòu)降板影響層高的情況； 3.安裝

① 空調(diào)機位、熱水鍋爐、強弱電箱、天然氣表、水表、燃氣探測器、對講門機、紅外報警、緊急按鈕等設(shè)計是否齊全（按配置標準）以及位置是否合理；

② 陽臺、露臺、空調(diào)機位的地漏、排水立管是否設(shè)置合理，戶內(nèi)主要房間是否有給排水明管，是否設(shè)置有管井； ③ 冷熱水管是否安裝到位、預(yù)留預(yù)埋穿墻洞口是否設(shè)置（尤其是結(jié)構(gòu)梁柱部位），盡量走天棚陰角明裝（裝修時吊頂處理），不得暗埋在墻體或地面內(nèi)；

④ 衛(wèi)生間排氣口是否設(shè)置合理，廚房煙道設(shè)置部位及止回閥開口方向是否合理；

⑤ 空調(diào)功率：約250瓦/ ㎡ ；空調(diào)的安裝：室內(nèi)機水平正對預(yù)留的冷媒管口，冷媒管包裹粗細勻稱美觀且裸露部分≤100ｍｍ，采用分體式空調(diào)（室內(nèi)機也可用風(fēng)機盤管）。⑥ 樣板房戶型確定及完成面凈空尺寸測算；公式：軸線尺寸-墻體厚度-5cm抹灰層；

四、體驗區(qū)景觀設(shè)計

：體驗中心景觀專業(yè)架構(gòu)未完善前由研發(fā)部出圖，完善后由體驗中心自行出圖

（體驗中心出圖）體驗區(qū)總體景觀概念、方案及施工圖設(shè)計；

意見》和《體驗區(qū)景觀施工圖審圖意見》；（體驗中心出圖）體驗區(qū)景觀方案和施工圖

《方案階段技術(shù)經(jīng)濟分析報告》、《施工圖階段成本測算》

：體驗區(qū)景觀方案匯報會

組織人：研發(fā)部（或體驗中心）景觀設(shè)計專員

參加人：研發(fā)部（或體驗中心）景觀設(shè)計專員、研發(fā)部經(jīng)理、營銷副總、營銷部經(jīng)理、體驗中心經(jīng)理、體驗中心裝飾裝修專員、景觀組經(jīng)理、造價采購部經(jīng)理、項目部經(jīng)理、景觀項目部經(jīng)理

1.景觀方案風(fēng)格與售樓處的風(fēng)格吻合或互補；與項目整體風(fēng)格特征吻合；體現(xiàn)景觀概念價值，提升售場品質(zhì)。2.參觀流線的合理組織及重點景觀的效果展示；

3.充分考慮營銷需求及展示效果，合理組織景觀序列、游覽節(jié)奏以及場地內(nèi)的各種景觀元素，有效管理視線.4.景觀要素應(yīng)尺度合理、材質(zhì)、色彩等主要特征應(yīng)與項目整體吻合，確定軟景效果及基調(diào)樹種，骨干樹種應(yīng)考慮種植季節(jié)。

5.應(yīng)與建筑師及各專業(yè)工程師協(xié)調(diào)平立面、結(jié)構(gòu)、管網(wǎng)、照明、水循環(huán)等相互關(guān)系。

6.主要功能房間（主臥室，客廳）景觀為重要設(shè)計點； 7.景觀中的導(dǎo)示系統(tǒng)、景觀家具（燈具、導(dǎo)示、休閑凳、垃圾筒、背景音樂等）及小品效果應(yīng)與項目風(fēng)格有呼應(yīng)； 返回目錄

五、售樓處室內(nèi)裝修設(shè)計

（一）選擇裝修設(shè)計單位

：營銷部體驗中心

：裝修（裝飾）設(shè)計單位和售樓處建筑修建方案

：《裝修（裝飾）設(shè)計合同》、《裝修設(shè)計任務(wù)書》

：《裝修（裝飾）設(shè)計合同》、《裝修設(shè)計任務(wù)書》

一、設(shè)計單位選擇： 1.設(shè)計師風(fēng)格篩選； 2.設(shè)計師曾作項目考察；

3.專業(yè)服務(wù)口碑評價：施工圖深度和及時度、家具飾品建議的可操作性、現(xiàn)場指導(dǎo)的配合度；

4.設(shè)計費標準：500-1200元/㎡（根據(jù)項目大小和設(shè)計師知名度）； 5.不利因素分析：施工圖深度和及時度、裝修和家具飾品造價及資源。

二、設(shè)計合同編寫： 1.造價控制標準；

2.設(shè)計周期、裝飾配合需求、到場指導(dǎo)次數(shù)； 3.項目設(shè)計意圖的描述；（放入設(shè)計任務(wù)書模版中）4.與境外設(shè)計公司合作時，建議對方在國內(nèi)注冊分公司。否則在合同中有關(guān)納稅、稅率、境內(nèi)勞務(wù)比率及付款時間應(yīng)與財務(wù)進行溝通；

5.設(shè)計合同及設(shè)計任務(wù)書模版另附；

（二）裝修設(shè)計和裝飾設(shè)計

：營銷部體驗中心

：售樓處裝修概念、方案和施工圖、售樓處家具飾品裝飾方案

：營銷部《售樓處裝修概念審圖意見》、《售樓處裝修方案審圖意見》、《售樓處裝修施工圖審圖意見》和《售樓處家具飾品裝飾方案審查意見》

： 《售樓處裝修概念圖》、《售樓處裝修方案圖》、《售樓處裝修施工圖》和《售樓處家具飾品裝飾方案》

會議名稱：售房部裝修概念、方案、施工圖匯報會 組織人：營銷部體驗中心 參加人：公司總經(jīng)理（大型重要項目）、營銷副總、營銷部經(jīng)理、體驗中心經(jīng)理、體驗中心裝飾裝修專員、營銷部項目前期崗（銷售主管）、研發(fā)部項目設(shè)計專員、造價部裝修工程師

1.與該項目的建筑風(fēng)格、客戶定位的吻合； 2.與該項目推廣主題和調(diào)性的吻合；

3.通過設(shè)置停止檢查點以保證裝修（裝飾）實施效果、并降低糾錯成本：（《停止檢查點質(zhì)量檢查報告》模板另附）1)所有造型完成但未上面材前； 2)所有面材工作完成后。3)參加人：同上

4.客戶參觀動線有利于銷售道具的使用，工作人員工作流線盡量隱蔽；

5.各功能區(qū)劃分和各區(qū)域面積需求： 表2.各功能區(qū)劃分和各區(qū)域面積需求

7.售樓處主要天棚裝修后凈高：主廳面積200 ㎡以下，4800mm≥凈高≥3600mm，主廳面積200--500 ㎡，7800mm≥凈高≥4800mm；其他區(qū)域凈高≥2800mm 8.銷售道具的位置和尺寸，銷控墻的位置和尺寸； 9.室內(nèi)平均照度：200LUX----250LUX； 10.男女衛(wèi)生間的蹲位、小便池各2個以上，男、女衛(wèi)生間至少須有1個馬桶，帶扶桿；盡可能設(shè)置兒童洗手臺； 11.弱電系統(tǒng)：電話--前臺2條、簽約區(qū)1條、財務(wù)室2條、置業(yè)顧問辦公室1條、營銷經(jīng)理辦公室1條、洽談區(qū)地插2條（不需要）、吧臺區(qū)1條、保安室1條；網(wǎng)線--前臺2條、簽約區(qū)3條、財務(wù)室2條、置業(yè)顧問辦公室2條、洽談區(qū)地插2條、保安室1條。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)可設(shè)計為無線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； 12.監(jiān)控系統(tǒng)：售樓處出入口設(shè)監(jiān)視器一個（位置能兼顧售場大廳）、財務(wù)室收銀上方設(shè)監(jiān)控器一個，控制設(shè)備設(shè)在保安室；

13.設(shè)背景音樂系統(tǒng)，控制系統(tǒng)設(shè)在吧臺。

14.員工辦公室及儲藏室、監(jiān)控室、保安保潔室裝修標準：（1）天棚：石膏板乳膠漆刷白或礦棉板吊頂（2）地面：普通地磚或普通地毯（3）墻面：乳膠漆刷白 返回目錄

六、樣板房室內(nèi)裝修裝飾設(shè)計

（一）選擇裝修裝飾設(shè)計單位

責(zé)任部門 ：營銷部體驗中心

輸入項目 ：裝修（裝飾）設(shè)計單位和樣板房建筑修建方案

輸出項目 ：《裝修（裝飾）設(shè)計合同》、《裝修設(shè)計任務(wù)書》

階段成果 ：《裝修（裝飾）設(shè)計合同》、《裝修設(shè)計任務(wù)書》

輸出項目管控要點：設(shè)計單位選擇和設(shè)計合同編寫

一、設(shè)計單位選擇：

1.根據(jù)項目建筑形態(tài)及定位選擇相應(yīng)檔次的設(shè)計師

2.根據(jù)本項目的設(shè)計周期，考評設(shè)計師的施工圖完成的深度和及時度，原則上時間緊張的項目優(yōu)先選擇配合度好的設(shè)計公司；在時間較充裕的情況下，可優(yōu)先選擇有潛力的新設(shè)計師；

3.確定本項目樣板房的風(fēng)格，同時展示多套樣板房要保證風(fēng)格的多樣化；

4.初步確定一、二位備選設(shè)計師后，對設(shè)計師曾經(jīng)完成的項目進行實地考察，考察重點是設(shè)計師的風(fēng)格特點，原則上要指定設(shè)計師擅長的風(fēng)格；

5.確定裝修設(shè)計師，再根據(jù)設(shè)計師的特點確定裝飾設(shè)計是否分開委托，根據(jù)實際情況，裝飾分開委托的形式可以是軟裝全包，也可以是純飾品委托； 6.裝飾設(shè)計師的選擇；

二、設(shè)計合同編寫： 1.造價控制標準；

2.設(shè)計周期、裝飾配合需求、到場指導(dǎo)次數(shù)； 3.項目設(shè)計意圖的描述。

4.與境外設(shè)計公司合作時，建議對方在國內(nèi)注冊分公司。否則在合同中有關(guān)納稅、稅率、境內(nèi)勞務(wù)比率及付款時間應(yīng)與財務(wù)進行溝通；

5.設(shè)計合同及設(shè)計任務(wù)書模版另附；

（二）裝修設(shè)計和裝飾設(shè)計

責(zé)任部門 ：營銷部體驗中心

輸入項目 ：樣板房裝修概念、方案和施工圖、樣板房家具飾品裝飾方案

輸出項目 ：營銷部《樣板房裝修概念審圖意見》、《樣板房裝修方案審圖意見》、《樣板房裝修施工圖審圖意見》和《樣板房家具飾品裝飾方案審查意見》

階段成果 ：《樣板房裝修概念圖》、《樣板房裝修方案圖》、《樣板房裝修施工圖》和《樣板房家具飾品裝飾方案》

會議管理 ：

會議名稱：樣板房裝修概念、方案、施工圖匯報會 組織人：營銷部體驗中心

參加人：公司總經(jīng)理（大型重要項目）、營銷副總、營銷部經(jīng)理、體驗中心經(jīng)理、、體驗中心裝飾裝修專員、營銷部項目前期崗（銷售主管）、研發(fā)部項目設(shè)計專員、造價部裝修工程師

輸出項目管控要點： 裝修：

1.與該項目的建筑風(fēng)格、客戶定位、消費引導(dǎo)的吻合； 2.與該項目推廣主題和調(diào)性的吻合；

3.通過設(shè)置停止檢查點以保證裝修（裝飾）實施效果、并降低糾錯成本：（《停止檢查點質(zhì)量檢查報告》模板另附）1)所有造型完成但未上面材前； 2)所有面材工作完成后。3)參加人：同上

4.戶型特點分析，亮點展示和缺點弱化，平面布局和立面造型的設(shè)計效果應(yīng)超越客戶對戶型面積的期望值； 5.色彩不宜太深，營造出亮麗的舞臺效果；

6.300LUX≥平均照度≥250LUX；一般采用石英射燈光源，且2500＜色溫＜6000；

7.配置功率不低于250瓦/ ㎡（不低于大型商場空調(diào)負荷設(shè)計標準）、室外溫度39度時，室內(nèi)溫度控制在25度以內(nèi)； 8.別墅、花園洋房項目樣板房室內(nèi)門洞凈高要求≥2400ｍｍ，高層項目樣板房室內(nèi)門洞凈高要求≥2250ｍｍ，所有項目衛(wèi)生間門洞凈高≥2200ｍｍ，主入戶門及外門窗按照交房標準高度修建； 9.展示期間戶內(nèi)門的門扇不安裝； 10.衣帽間以開敞式為主；

11.公寓樓項目的廚柜可不做吊柜，以增大廚房視線尺度； 12.關(guān)于開關(guān)和插座：

13.臨時樣板房：室內(nèi)的所有燈具開關(guān)由入口處一組開關(guān)控制保留臺燈和空調(diào)插座，取消其余插座； 14.現(xiàn)房樣板房：所有開關(guān)、插座按正常設(shè)計；

15.臨時樣板房不接上下水，浴缸、馬桶、花灑只作放置安裝 ；現(xiàn)房樣板房的浴缸、馬桶、花灑等廚衛(wèi)設(shè)備按可使用標準安裝。裝飾：

1.每套樣板房的裝飾策劃一個故事和色彩主題，圍繞主題進行氛圍的營造；

2.裝飾的家具及裝飾品風(fēng)格應(yīng)與硬裝設(shè)計及項目類型相符，并控制好品質(zhì)、造型；

3.家具尺度的控制，應(yīng)匹配室內(nèi)空間尺度，并體現(xiàn)室內(nèi)空間寬敞；家具的數(shù)量控制合理；

4.家具的制作過程中質(zhì)量檢查至少一次；

5.盡量避免樣板房內(nèi)的固定家具由裝修施工單位制作，就由家具廠制作或購買成品； 6.室內(nèi)主要吊燈應(yīng)控制尺度； 7.布藝的使用應(yīng)重點考慮關(guān)聯(lián)性； 8.庭院、陽臺及灰空間重點挖掘功能和設(shè)計；

9.當(dāng)同時完成3個以上樣板房時，軟裝設(shè)計師建議選擇兩位

第二篇：萬科總圖設(shè)計經(jīng)驗總結(jié)(超經(jīng)典)

萬科總圖設(shè)計經(jīng)驗總結(jié)（超經(jīng)典）

設(shè)計

一、必須了解的規(guī)劃條件

規(guī)劃局的規(guī)劃要點：建設(shè)用地范圍即紅線范圍、地形情況、建設(shè)用地面積、建筑規(guī)模（地上地下），容積率、綠地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退線要求、建筑間距要求、日照要求、配套公共服務(wù)設(shè)施要求、停車指標的要求，交通規(guī)劃及出入口等要求。

二、制作測算表格

根據(jù)以上條件，制作測算表格，用甲方提供或甲方大致要求的戶型進行強排，估算容積率，對項目定位。下面是萬科總結(jié)的各類建筑分別對應(yīng)的容積率數(shù)值。面對客戶時可以做初步的項目判斷。1.容積率低于0.3，高檔的獨棟別墅項目。

2.容積率0.3－0.5，一般獨棟別墅項目，密度偏大。穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，可適當(dāng)降低密度提高品質(zhì)。

3.容積率0.5－0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅。4.容積率0.8－1.2，全多層項目較多。如與低層或聯(lián)排別墅組合，密度較高。

5.容積率1.2－1.5，正常的多層項目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境品質(zhì)較好。

6.容積率1.5－2.0，正常的多層 小高層項目。

7.容積率2.0－2.5，正常的小高層項目。

8.容積率2.5－3.0，小高層 二類高層項目（18層以內(nèi)）。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差。

9.容積率3.0－6.0，高層項目（樓高100米以內(nèi)）。

10.容積率6.0以上，摩天大樓項目。

居住區(qū)入口的做法是相對模式化的，設(shè)計時要考慮以下問題：

（1）門衛(wèi)管理方便：用最少的人力兼顧車流和人流管理

（2）出車的安全，門口要留出駐車的空間，讓車在路口停留觀察交通狀況

（3）進車的控制，讓誤闖的車輛可以及時掉頭

（4）人車分行

另外，要注意門衛(wèi)室是景觀做還是建筑做，如果是建筑做，是否有退界要求，是否要報批？

三、合理布置路網(wǎng)、考慮消防車道

（一）消防車道（1）低層、多層、中高層住宅的居住區(qū)內(nèi)宜設(shè)有消防車道，其轉(zhuǎn)彎半徑不應(yīng)小于6m。

高層住宅的周圍應(yīng)設(shè)有環(huán)形車道，其轉(zhuǎn)彎半徑不應(yīng)小于12m，當(dāng)確有困難時，應(yīng)至少沿住宅的一個長邊設(shè)置消防車道。盡端式消防車道的回車場地不應(yīng)小于15m*15m。

（2）聯(lián)體的住宅群，當(dāng)一個方向的長度超過150m或總長度超過220m時，消防車道的設(shè)置應(yīng)符合下列之一的規(guī)定：

a.消防車道應(yīng)沿建筑的兩個長邊設(shè)置，消防車道旁應(yīng)設(shè)置室外消火栓，且建筑應(yīng)設(shè)置與兩條車道連通的人行通道（可利用樓梯間），其間距不應(yīng)大于80m；b.建筑的適中位置應(yīng)設(shè)有穿過建筑的門洞，其凈高、凈寬不應(yīng)小于4m。

（二）消防登高面

高層住宅應(yīng)設(shè)置消防登高面，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）塔式住宅的消防登高面不應(yīng)小于住宅的1/4周邊長度；

（2）單元式、通廊式住宅的消防登高面不應(yīng)小于住宅的一個長邊長度；

（3）消防登高面應(yīng)靠近住宅的公共樓梯或陽臺、窗；

（4）消防登高面一側(cè)的裙房，其建筑高度不應(yīng)大于5m，且進深不應(yīng)大于4m；

（5）消防登高面不宜設(shè)計大面積的玻璃幕墻。

（三）消防登高場地

（1）高層住宅應(yīng)在登高面一側(cè)，結(jié)合消防車道設(shè)置不少于一塊的消防登高場地，每塊消防登高場地面積不應(yīng)小于15m*8m。

消防登高場地是指供消防登高車實施操作時停靠的停車場地。根據(jù)上海目前使用的登高消防車的最大長度為13m，登高車操作支撐所需的硬地寬度為6m，為滿足登高消防車的正常作業(yè)并為消防人員的施救留出一定的工作空間，本條文規(guī)定消防登高場地的面積不應(yīng)小于15m*8m。

（2）消防登高場地應(yīng)符合下列規(guī)定：

a.消防登高場地距住宅的外墻不宜小于5m，其最外一點至消防登高面的邊緣的水平距離不應(yīng)大于10m；

b.設(shè)有坡道的消防登高場地，其坡道坡度不應(yīng)大于15%；

c.利用市政道路作為消防登高場地，其綠化、架空線路、電車網(wǎng)架等設(shè)施不得影響消防車的?？?、操作。d.高層住宅的消防車道、消防登高場地應(yīng)避開地下管道、暗溝、水池、化糞池等影響消防車荷載的地下設(shè)施，在地下建筑上布置消防登高場地、消防車道時，地下建筑的樓板荷載計算應(yīng)考慮消防登高車的重量。

（四）安全疏散1.樓梯間的設(shè)置形式住宅設(shè)一個樓梯間時，應(yīng)符合以下規(guī)定：（1）低層、多層住宅，當(dāng)每套戶門至樓梯口的距離不大于15m時，應(yīng)設(shè)一個敞開樓梯間；

（2）中高層住宅，當(dāng)每套戶門至樓梯口的距離不大于15m時，應(yīng)設(shè)一個敞開樓梯間，戶門應(yīng)為乙級防火門或樓梯間通至屋頂平臺；（3）十層、十一層的單元式住宅每單元應(yīng)設(shè)一個敞開樓梯間，但戶門應(yīng)為乙級防火門（戶門可朝戶內(nèi)開啟）且樓梯應(yīng)通至屋頂，各單元的屋頂平臺應(yīng)相連通；

（4）十層、十一層的塔式住宅應(yīng)設(shè)一個封閉樓梯間；

（5）十二層至十八層的塔式、單元式住宅應(yīng)設(shè)一個防煙樓梯間，且前室的面積不應(yīng)小于4.5m2；

（6）當(dāng)十八層以上的單元式住宅每單元設(shè)一個防煙樓梯間時，應(yīng)按規(guī)定設(shè)置連廊。上述規(guī)定以外的住宅，其設(shè)置樓梯間的數(shù)量不應(yīng)小于兩個，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

（7）低層、多層、中高層住宅應(yīng)設(shè)敞開樓梯間；

（8）十層、十一層的通廊式住宅應(yīng)設(shè)封閉樓梯間；

（9）十二層及以上的通廊式住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯間；

（10）十八層以上的塔式住宅應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。

2.樓梯間的設(shè)置要求

（1）樓梯間或前室應(yīng)靠外墻設(shè)置，并應(yīng)設(shè)置可開啟的外窗和樓梯間頂部的百葉窗，不宜設(shè)機械加壓送風(fēng)，其開窗面積及樓梯間頂部的百葉窗面積應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。

十八層以上的塔式住宅，當(dāng)防煙樓梯間只在前室設(shè)置可開啟的外窗，樓梯間為暗樓梯間時，樓梯間的頂部應(yīng)設(shè)置自然通風(fēng)窗，有效面積不小于1.5m2。

（2）自然通風(fēng)方式的要求：

a.靠外墻的敞開樓梯間、封閉樓梯間、防煙樓梯間每五層內(nèi)自然通風(fēng)面積不應(yīng)小于2m2，并應(yīng)保證該樓梯間頂層設(shè)有不小于0.8m2的自然通風(fēng)面積；

b.防煙樓梯間前室、消防電梯前室自然通風(fēng)面積不應(yīng)小于2m2，合用前室不應(yīng)小于3m2；

c.十八層以上的塔式住宅，當(dāng)防煙樓梯間只在前室設(shè)置可開啟的外窗，樓梯間為暗樓梯間時，戶門不應(yīng)直接開向前室。

（3）高層住宅至少應(yīng)有一個樓梯通至屋頂平臺，通至屋頂平臺的門宜為普通玻璃門，且朝屋頂方向開啟。單元式住宅各單元的樓梯間宜在屋頂相連通。

利用屋頂逃生是火災(zāi)時常見的逃生方式。為保證人員及時借助屋頂從相鄰單元疏散到安全區(qū)域，或?qū)⑽蓓斪鳛楸茈y平臺等待救援。

（4）設(shè)封閉或防煙樓梯間的住宅，屋頂層電梯機房等房間的門不宜開在樓梯間、前室內(nèi)。

當(dāng)確有困難，電梯機房或其它設(shè)備用房的門必須開在樓梯間或前室內(nèi)時，則應(yīng)設(shè)甲級防火門，且門的開啟不得影響人員疏散。（5）剪刀樓梯設(shè)計應(yīng)符合下列規(guī)定：

a.剪刀樓梯的兩個樓梯應(yīng)在前室、走道或屋頂連通；

b.剪刀樓梯的梯段之間應(yīng)設(shè)置耐火極限不低于1.00h的實體墻分隔。（6）高層住宅,當(dāng)?shù)厣喜糠值臉翘蓍g或前室設(shè)置可開啟的外窗,且地下室為自行車、汽車停車庫或機電設(shè)備用房時，其地下室的樓梯或前室可不設(shè)機械加壓送風(fēng)裝置。

（7）考慮到樓梯間或前室采用自然通風(fēng)方式的住宅，只對地下室的樓梯間或前室設(shè)機械加壓送風(fēng)，既不經(jīng)濟，也難以實施。而當(dāng)?shù)叵率覟樽孕熊嚒⑵囃＼噹旎驒C電設(shè)備用房時，地下室平時停留的人員較少，因此，樓梯間形式可以不變，對其無自然通風(fēng)采光的前室和樓梯間也作放寬處理，可不設(shè)機械加壓送風(fēng)。

（8）住宅各類樓梯間的設(shè)置還應(yīng)符合下列規(guī)定：

a.煤氣管道不應(yīng)穿過樓梯間，當(dāng)必須穿過樓梯間時，應(yīng)穿鋼管保護；

b.除煤氣管道井外的其它管道井，當(dāng)在每層樓板處采用相當(dāng)于樓板耐火極限的不燃燒體作防火分隔，且檢修門為丙級防火門時，檢修門可開在樓梯間或前室內(nèi)。

（9）商住樓的營業(yè)場所、住宅的底層商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點的出入口或樓梯與住宅的出入口和樓梯必須分開設(shè)置。

出入口包含平面交通和垂直交通，垂直交通指樓梯、電梯。在住宅建筑中布置商店等公共用房，主要需解決使用功能完全不同的用房放在一起所產(chǎn)生的種種矛盾。為保證住宅安全，防止商店發(fā)生火災(zāi)威脅住戶安全，規(guī)定商住樓的營業(yè)場所、住宅的底層商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點的出入口或樓梯不得與住宅的出入口或樓梯相互借用，必須分開設(shè)置，互不干擾。

（10）居住區(qū)域內(nèi)地下汽車庫的樓梯可借用住宅的樓梯，但其通向樓梯間的門應(yīng)為甲級防火門。

特別要注意的是，當(dāng)?shù)叵率页噹焱猓€有自行車庫、機電設(shè)備用房及其它用房時，汽車庫借用住宅疏散樓梯應(yīng)滿足下列要求：

a.汽車庫與其它部位之間應(yīng)采用防火墻、防火卷簾及甲級防火門分隔；

b.汽車庫借用的住宅樓梯必須與汽車庫在同一防火分區(qū)內(nèi)，即該樓梯與其它部位之間也應(yīng)采用防火墻及甲級防火門分隔。

c.汽車庫防火分區(qū)內(nèi)最遠點距樓梯間的距離不應(yīng)大于60m。

3.躍層式住宅的疏散要求

（1）高層住宅每套所跨越的樓層不宜超過兩層；

（2）十八層及十八層以下的高層住宅，當(dāng)有向上躍層和向下躍層同時設(shè)置時，每層（包括躍層）應(yīng)開設(shè)通向公共走道的戶門；

（3）十八層以上的高層住宅，所有戶室應(yīng)一個方向（同時向上或向下）躍層；

（4）每套戶室從最遠一點算起，到戶門的距離不應(yīng)超過20m；當(dāng)超過20m時，躍層樓面應(yīng)開設(shè)通向公共走道的門。（套內(nèi)樓梯的一段距離按期水平投影長度的1.5倍計算）。4.消防電梯（1）十二層及以上的高層住宅應(yīng)設(shè)消防電梯，消防電梯可與客梯兼用，其前室可與防煙樓梯間的前室合用。

（2）消防電梯是消防撲救滅火的措施之一。根據(jù)國家防火技術(shù)規(guī)范和本市有關(guān)規(guī)定，要求在十二層及以上的高層住宅應(yīng)設(shè)消防電梯，消防電梯可與客梯兼用。由于住宅消防電梯一般兼作日常使用的客梯，很少獨立設(shè)置，故允許其前室可與防煙樓梯間的前室合用。

（3）底層商業(yè)營業(yè)場所高度在24m以下時，住宅部分的消防電梯在商業(yè)營業(yè)場所可不?？俊?/p>

（4）電梯應(yīng)在設(shè)有戶門或公共走廊的每層設(shè)站，且至少應(yīng)有一臺電梯通向地下汽車庫。當(dāng)?shù)叵率覟樽孕熊囃＼噹旎驒C電設(shè)備房時，消防電梯可不?？俊?/p>

5.走道、連廊

十八層以上塔式住宅、每單元設(shè)有兩個防煙樓梯間的單元式住宅，當(dāng)每層超過6套，或短走道上超過3套時，應(yīng)設(shè)置環(huán)繞電梯或樓梯的走道。注：短走道指防煙樓梯間的前室門至最遠的一套戶門之間的走道。

在設(shè)置消防連廊時要注意下列問題：

（1）消防連廊必須每層設(shè)置，不得隔層設(shè)。但躍層戶型可以只在設(shè)有戶門的樓層設(shè)置。

（2）每層相鄰單元必須在走道或前室等公共部位設(shè)置連廊連通，不允許在樓梯間內(nèi)設(shè)置連廊，防止火災(zāi)情況下煙氣通過連廊進入相鄰單元樓梯間，也不允許通過戶內(nèi)陽臺連通，這樣不能保證疏散暢通。

（3）當(dāng)單元式住宅各單元層數(shù)不同時，應(yīng)將每單元視作一幢塔式住宅進行平面設(shè)計；當(dāng)各單元層數(shù)均超過18層時，可在較低幾個單元之間的相鄰單元設(shè)置連廊，但最高一個單元應(yīng)視為一幢塔式住宅。

四、地下車庫設(shè)計

布置單體或組合體時，若在規(guī)劃住宅小區(qū)地下有停車場，應(yīng)該注意些什么，如出入口的個數(shù)，在小區(qū)中的布置等，如何組織交通流線，如何做到人車分流。高層建筑，地下停車庫做兩層，但柱子必須和上面的一致嗎？位置、形狀、尺寸？因為是不規(guī)則的地形，布柱根據(jù)停車間距不好弄。

1.基地出入口與城市道路的關(guān)系

（1）居住區(qū)機動車出入口不應(yīng)設(shè)在城市快速路和主干路上，可設(shè)置在城市次干路和支路上，并距道路交叉口50米以外

（2）小區(qū)出入口設(shè)置應(yīng)考慮與相鄰小區(qū)出入口的相互位置關(guān)系。

（3）機動車地下車轉(zhuǎn)戶口出入口不宜直接設(shè)置在城市道路上，應(yīng)通過小區(qū)內(nèi)部道路與城市道路相接。

（4）在同一條城市道路上，不宜設(shè)置多個出入口，盡可能歸并為一個出入口，且出入口寬度與相接城市道路紅線寬度相協(xié)調(diào)，需要進行功能劃分的應(yīng)通過小區(qū)內(nèi)部路進行交通組織。

2.停車場規(guī)劃（1）停車場配建標準

地面停車場按每個機動車位占地面積30平方米計；地下停車庫及停車樓按每個機動位占建筑面積35平方米計；多層停車庫按每個機動車位占地面積15.5平方米，層高2.2米計；自行車按每輛車面積1.5平方米計；裝卸車位尺寸不小于4米×8米。

3.地下車庫設(shè)計要點

（1）人防結(jié)合

地下汽車庫宜結(jié)合人防設(shè)計，即在平時作為汽車庫使用，而在戰(zhàn)時則作為人員、物資的掩蔽場所——人防，這就叫做平戰(zhàn)結(jié)合。一般城市規(guī)劃都對有人防配建面積比例的規(guī)定，可以說是強制的。如果投資者不愿意建造人防，也可以繳納一定費用，由政府易地再建。所以我們看到有些小區(qū)的地下車庫是設(shè)計有人防設(shè)施的，而有的則沒有。

（2）車庫規(guī)模

通常我們設(shè)計的車庫屬于“中型”（51~300輛），有時也會有大型（301~500輛）的地下汽車庫，即：停車間室內(nèi)地坪面低于室外地坪面高度超過該層車庫凈高一半的汽車庫。

大中型汽車庫的庫址，車輛出入口不應(yīng)少于2個；特大型汽車庫庫址，車輛出入口不應(yīng)少于3個，并應(yīng)設(shè)置人流專用出入口。各汽車出入口之間的凈距應(yīng)大于15m。出入口的寬度，雙向行駛時不應(yīng)小于7m，單向行駛時不應(yīng)小于5m。

（3）汽車坡道

進入地下汽車庫需要有坡道，坡道可以是直線的、曲線的或二者的結(jié)合。坡道設(shè)計的重點是確定坡道的位置，數(shù)量。大中型汽車庫的庫址，車輛出入口不應(yīng)少于2個。即：一般設(shè)計兩個出入口就夠了。汽車庫的汽車出入口寬度，單車行駛時不宜小于3.50m，雙車行駛時不宜小于6.00m。但兩個出入口距離不可過近（各汽車出入口之間的凈距應(yīng)大于15m）。規(guī)范又規(guī)定：汽車疏散坡道的寬度不應(yīng)小于4m，雙車道不宜小于7m，因此干脆汽車坡道就設(shè)計為4米或7米。

（4）常規(guī)數(shù)據(jù)

汽車轉(zhuǎn)彎半徑按6米設(shè)計，此為小型車轉(zhuǎn)彎半徑。汽車庫室內(nèi)最小凈高應(yīng)：>2.20米（微型車、小型車）。我們通常的車庫以微型、小型車庫。

（5）防火設(shè)計

汽車庫應(yīng)設(shè)防火墻劃分防火分區(qū)。每個防火分區(qū)的最大允許建筑面積，地下汽車庫為2000平方米。如果設(shè)有自動噴水滅火系統(tǒng)則可翻倍。

劃分完防火分區(qū)，馬上就是人員安全出口的設(shè)置。規(guī)范規(guī)定：汽車庫、修車庫的每個防火分區(qū)內(nèi)，其人員安全出口不應(yīng)少于兩個。規(guī)范同時規(guī)定：汽車庫、修車庫的人員安全出口和汽車疏散出口應(yīng)分開設(shè)置。也就是說：汽車坡道不能作為人員疏散。因此，每個防火分區(qū)設(shè)兩個封閉樓梯間上到地面上去。疏散樓梯的寬度不應(yīng)小于1.1m，即兩股人流。樓梯間盡量分散布置，因為汽車庫室內(nèi)最遠工作地點至樓梯間的距離不應(yīng)超過45m，當(dāng)設(shè)有自動滅火系統(tǒng)時，其距離不應(yīng)超過60m。

4.住宅地下車庫設(shè)計方法

1.整體規(guī)劃

在設(shè)計初期，必須把地上、地下統(tǒng)一考慮，地下車庫決不是設(shè)計的附屬品，要盡可能把車庫集中在一個整體空間中，以提高相同面積下的停車數(shù)量。一種方法是，把地上住宅沿地塊外圍布置，就是“圍合式布局”，社區(qū)中部形成比較開闊的園林空間，下面做停車，這種方式能夠形成開闊的樓間距，住宅單元的通風(fēng)、景觀效果非常好，同時地下車庫的使用率也非常高。另外一種方法，把住宅樓多棟組合，提高小區(qū)空地的完整性。從而有利地下停車庫空間的完整性，對于大盤而言，有時地下停車庫被分割成幾個片區(qū)，這時還要考慮各區(qū)之間的連接通暢，不應(yīng)產(chǎn)生瓶頸現(xiàn)象，從而對交通、消防不利。

2.平面布局

主要包含車道和停車位布置、柱網(wǎng)布局、與地下室其它功能部分協(xié)調(diào)等。

一般住宅小區(qū)以中型轎車：長（4．9m）X寬（1．8m）x高（1．8m）為設(shè)計標準車型尺寸，停車位尺寸應(yīng)為：長(5—6)m x寬(2．5—3)m。車位與車道成90°直角，且車輛“倒進順出”的布置的時候，每臺車所占車庫面積的比例最小，按照此方式布置的地下停車庫每車所占面積應(yīng)在28㎡—35㎡。

較大型車庫的停車通道，應(yīng)盡量設(shè)環(huán)形車道。當(dāng)采用與車道成90°直角的停車位布置時，車道寬應(yīng)在6m以上，車道車行路線方式可采用雙車道雙向行駛。

按照標準車型與車道尺寸，柱網(wǎng)宜在6X8m(柱間停兩輛車)或8X8m{柱間停三輛車)左右。

3.管線布置

管線綜合，注意遵循如下原則：

a.應(yīng)盡量使“主風(fēng)道” 靠近車道邊側(cè)設(shè)置；b.風(fēng)道寬度盡量控制在1.2米以內(nèi)，使風(fēng)道下面不設(shè)噴淋；c.電橋架、設(shè)備管線盡量與風(fēng)道平行設(shè)置、盡量不要設(shè)在風(fēng)道下方；d.各類管線交叉點不要設(shè)在主車道處。

設(shè)備管線常用計算高度4.屋頂綠化

地下車庫的設(shè)置，為社區(qū)的地面綠化提供了最大可能的空間，一般由于車庫都布置在社區(qū)比較完整、大塊的空曠場地內(nèi)，在頂板上部可作覆土、形成小區(qū)的中心綠化花園。

覆土平均厚度在50公分左右，可適應(yīng)種植小型灌木和鋪植草皮。但如果要栽種大型喬木，必須加設(shè)覆土坑。

5.地下室范圍（面積）

上部建筑---結(jié)合消防電梯及核心筒范圍，考慮地下室直達戶內(nèi)；地形地貌；銷售和開發(fā)節(jié)奏；停車數(shù)量---規(guī)劃停車總量扣除地面停車數(shù)量；設(shè)備用房；其他---不能停車和設(shè)備房的沒有使用價值的空間盡量減小。（1）坡道寬度：（2）曲線坡道寬度：備注：（1）汽車最小轉(zhuǎn)彎半徑＝汽車回轉(zhuǎn)時汽車的前輪外側(cè)循圓曲線行走軌跡的半徑；

（2）汽車最小轉(zhuǎn)彎半徑≠環(huán)道內(nèi)徑；

（3）避免：誤將國家規(guī)定的汽車的最小轉(zhuǎn)彎半徑6米，理解為是車道的最小內(nèi)徑，導(dǎo)致車道的內(nèi)徑過大，相應(yīng)的增加車庫面積。各種停車位尺寸及通車道寬度（4）各種車道（出口）最小寬度（5）層高確定原則

合理的選用地下室底板的構(gòu)造做法，根據(jù)實際構(gòu)造來計算層高；在確定層高時，精確計算設(shè)備管線預(yù)留高度以及結(jié)構(gòu)梁高；當(dāng)車庫與變配電間或水池等設(shè)備用房同層設(shè)計時，應(yīng)采取“設(shè)備用房局部降板”，而車庫層高按常規(guī)設(shè)計。

各類層高計算的基本內(nèi)容：常見車庫層高：

A.地下室車庫底層層高（設(shè)濾水層及排風(fēng)、噴淋）

a、風(fēng)道下無噴淋，底層層高一般為3.4米（是到建筑面層；到結(jié)構(gòu)板上皮為3.8米；梁高按650，風(fēng)道按300；

b、風(fēng)道下設(shè)噴淋，底層層高一般為3.5米（到結(jié)構(gòu)板上皮為3.85米；梁高按650，風(fēng)道按300）

備注：

1、總建筑面積超過2000平米的地下車庫必須設(shè)機械排煙（有風(fēng)道）；

2、停車數(shù)超過10輛的地下車庫，或者停車數(shù)超過50輛的地上車庫，必須設(shè)噴淋。B.地下室其他層（設(shè)排風(fēng)、噴淋）a、風(fēng)道下無噴淋，層高一般為3.4米（梁高按650，風(fēng)道350）；b、風(fēng)道下設(shè)噴淋，層高一般為3.5米（梁高按650，風(fēng)道300）；層高一般為3.2米（梁高按650）

備注：當(dāng)風(fēng)道寬度大于1.2米時，風(fēng)道下面必須設(shè)噴淋。

C.地下室其他層（無排風(fēng)、有噴淋）

風(fēng)道下設(shè)噴淋，層高一般為3.5米（梁高按650，風(fēng)道300）；層高一般為3.2米（梁高按650）。

D.半地下室、停車數(shù)超過50輛的開敞式及架空層車庫

一般為3.2米（如設(shè)噴淋，無風(fēng)道層高，梁高按650）。

E.車庫入車的一面完全敞開、車道是利用室外道路的車庫

一般為2.5米（板厚按100，面層50；考慮到計算面積問題，一般圖上標注為2.19米；）。

五、建筑高度的設(shè)置問題

算日照時，參數(shù)設(shè)置，建筑高度的設(shè)置問題，建筑高度是否考慮水箱間、樓梯間、電梯機房等的高度問題。

（一）建筑高度計算方法

根據(jù)民用建筑設(shè)計通則： 1.平屋頂：

（1）受高度限制的建筑高度：指建筑室外地坪至建筑最高點間的距離。稱為建筑高度

（2）非受高度限制的建筑高度：指建筑室外地坪至建筑屋面面層或女兒墻頂?shù)木嚯x。

建筑高度是指建筑室外地坪至女兒墻的高度。這兩個都有問題的，都不存在定義的唯一性和確定性。受高度限制的建筑主要是與航空控制有關(guān)的；非受高度限制的建筑高度主要與建筑日照及消防等有關(guān)。這樣看來這兩個定義就不至于在設(shè)計中產(chǎn)生矛盾了。2.消防建筑高度計算

坡屋面算到檐口，平屋面算到屋面面層。多種形式屋面按最大值

（1）建筑高度的計算：當(dāng)為坡屋面時，應(yīng)為建筑物室外設(shè)計地面到其檐口的高度；當(dāng)為平屋面（包括有女兒墻的平屋面）時，應(yīng)為建筑物室外設(shè)計地面到其屋面面層的高度；當(dāng)同一座建筑物有多種屋面形式時，建筑高度應(yīng)按上述方法分別計算后取其中最大值。局部突出屋頂?shù)牟t望塔、冷卻塔、水箱間、微波天線間或設(shè)施、電梯機房、排風(fēng)和排煙機房以及樓梯出口小間等，可不計入建筑高度內(nèi)。

（2）建筑物室外設(shè)計地面到其檐口或屋面面層的高度，屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。

3.日照建筑高度計算

（1）日照間距系數(shù)：根據(jù)日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。

（2）日照時間計算起點底層窗臺面（指距室內(nèi)地坪0.9m高的外墻位置）

（二）層高建高層計與筑數(shù)

1.建筑高度

建筑高度指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列情況不計入建筑控制高度：

（1）屋頂突出物的高度在9米以內(nèi)，且其水平投影面積之和不超過該建筑物標準層建筑面積的1/8者。

（2）實心女兒墻高度自墻頂往下小于1.5米者；

（3）建筑物屋頂另加構(gòu)架但不設(shè)圍合外墻者，構(gòu)架部分不計入高度。

（4）出檐式平屋頂?shù)慕ㄖ叨龋壕哂谐鲩苁狡轿蓓數(shù)慕ㄖ涓叨葹樽曰厥彝獾仄浩鹬灵芸诘酌嬷埂?/p>

2.坡屋頂建筑高度 坡屋頂建筑物當(dāng)屋面坡度超過四十五度（含四十五度）時，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂?shù)牡亩种粸橹梗划?dāng)小于四十五度時，按6.1.9條規(guī)定計算。

3.場地前道路標高與場地地坪高度不同的建筑高度

當(dāng)場地前道路標高與場地地坪高度不同時，建筑物高度視下述不同情況分別計算：當(dāng)進行景觀和建筑物結(jié)構(gòu)的規(guī)劃控制時，建筑物高度仍以場地地坪標高為準計算；當(dāng)進行消防撲救控制時，如路面標高高于場地地坪標高時，則以路面標高為準計算；當(dāng)建筑物前后立面高度不同時，規(guī)劃控制高度 按建筑物的主出入口中的一面計算，而消防控制則按撲救登高一面計算。

4.建筑群高度限制

建筑群高度限制指一組互相鄰近的建筑物中最低與最高建筑物高度的幅度。建筑群限高指對其中最 高建筑物的高度限制。

5.一棟建筑物有兩個以上體量建筑組合的建筑高度一棟建筑物有兩個以上體量的建筑組合，其建筑物高度以最高體量的高度計算；

6.特殊造型的建筑高度

特殊造型的建筑高度按下列規(guī)定計算：

（1）薄殼結(jié)構(gòu)與波浪形結(jié)構(gòu)屋頂，建筑物高度自場地地坪至薄殼頂高或波頂高；

（2）屋面為球形拱頂，建筑物高度自場地地坪至拱頂最高處；

（3）半地下室高出地面的高度：半地下室高出地面的高度為由散水邊緣處的室外地坪標高至半地下室頂板。

（三）建筑層數(shù)計算

1.住宅按層數(shù)

低多層住宅為1層至3層；多層住宅為4層至6層；中高層住宅為7層至9層；高層住宅為10層及以上。2.特殊情況

（1）建筑總高度不超過54m的塔式、單元式住宅，當(dāng)頂層有套內(nèi)兩層的復(fù)式套型時，若兩層之間為滿鋪樓板時仍按兩層計算，如為部分樓板和部分上空時，按一層計算。但對消防控制，仍按自然樓層數(shù)量計算。

（2）建筑總高度不超過54m的塔式、單元式住宅，當(dāng)?shù)讓釉O(shè)有敞開空間時，可按實際層數(shù)減去一層；

（3）當(dāng)住宅既在底層設(shè)有敞開空間、頂層又為兩層一戶的躍層時，只可按實際層數(shù)減去一層計算層數(shù)，不可減去兩層。3.建筑的內(nèi)各層的層數(shù)排列

室內(nèi)設(shè)計標高為正負零的樓層，按排列稱為一層（建筑設(shè)計文件中應(yīng)按樓層順序標注建筑層數(shù)，不得將一層標注為首層或底層），第一層樓板以上稱為二層，按此規(guī)則類推至建筑最高層數(shù)。層高不大于2.2米時不計層數(shù)。

（2）室內(nèi)設(shè)計標高正負零下面的一層，按排列稱為地下一層，地下一層的樓板以下稱為地下二層，按此規(guī)則類推建筑物地下室最低層數(shù)。

（3）室內(nèi)地面以上的各層之間如設(shè)有夾層（見2.3.1），則該層不計入層數(shù)排列，但大型公共建筑內(nèi)設(shè) 有中庭者，四周的樓層仍按6.2.3.1條的規(guī)定排列稱呼。

（4）當(dāng)室內(nèi)按樓梯休息平臺的標高而設(shè)置不同標高的樓層時則為錯層，其錯層的建筑層數(shù)，以標高為正負零的樓層（一層）為標準，第二層樓面標高以下的各層建筑層數(shù)為一層（不同標高的樓層應(yīng)分別注明標高），層數(shù)的標注方法按此規(guī)則類推。

（四）建筑間距

建筑高度計算在計算建筑間距時，建筑高度按下列規(guī)定計算： 1.平屋面建筑：挑檐屋面自室外出入口地坪標高算至檐口頂，加上檐口挑出寬度；有女兒墻的屋面，自室外出入口地坪標高算至女兒墻頂。

2.坡屋面建筑：層面坡度小于45°（含45°）的，自室外出入口地坪標高算至檐口頂加上檐口挑出寬度。坡度大于45°，自室外出入口地坪標高算至屋脊頂。3.水箱、樓梯間、電梯間、機械房等突出屋面的附屬設(shè)施、其高度在6m以內(nèi)，水平面積之和不超過屋面建筑面積1/8的，不計入建筑高度。4.其它建筑高度計算

（1）當(dāng)建筑位于文物、建筑保護區(qū)、建筑控制區(qū)時，局部突出屋頂?shù)牟t望塔、冷卻塔、水箱間、微波天線間或設(shè)施、電梯機房、排風(fēng)和排煙機房以及樓梯出口小間等均應(yīng)計入建筑高度。

（2）有凈空要求的控制區(qū)：比如航空限高要計算至最高點。含避雷針等。

另外因國土系統(tǒng)要求國土土地出讓時有空間概念，上限下限也要考慮受限建筑高度，將頂部設(shè)備間和頂部裝飾物的高度記入。

六、建筑間距

（一）多、低層住宅間距

1.多、低層住宅建筑平行布置（1）主朝向為南北向時，最小控制距離南側(cè)為多層時應(yīng)以滿足日照要求來控制，同時不少于20米的要求。

（2）主朝向為東西向時，應(yīng)按衛(wèi)生間距20米的要求控制。

2.多、低層住宅建筑垂直布置

（1）最小控制間距：山墻開窗時，應(yīng)按不少于13米的要求控制；山墻不開窗時，建筑物的間距應(yīng)不少于10米，同時應(yīng)保證消防、管線敷設(shè)等要求。

（2）垂直布置的多、低層建筑山墻寬度必須小于等于13米；大于13米的其間距按照平行布置的間距要求控制。

3.多、低層住宅建筑并列布置的間距

（1）山墻（不開設(shè)窗戶）最小控制間距多層為6米，低層為4.5米。

（2）山墻開有居室窗的，其山墻間距應(yīng)適當(dāng)加大。

4.多、低層點式住宅次要朝向開有居室窗時，其間距應(yīng)按不小于13米控制。

5.多、低層住宅對角布置時，其對角最小控制間距按并列布置間距控制。

（二）高層住宅與高、多、低層住宅的間距

1.高層塔式住宅與高層塔式住宅平行布置時最小控制間距應(yīng)按滿足日照要求為基礎(chǔ)，并不得小于下圖所列要求：

高層塔式住宅平行布置時最小控制間距

2.高層板式住宅與高層板式住宅平行布置時最小控制間距應(yīng)按滿足日照要求為基礎(chǔ)，并不得小于下圖所列要求：

高層板式住宅平行布置時最小控制間距

3.高層板式住宅與高層板式住宅垂直布置時最小控制間距不得小于下圖所列要求：高層板式住宅垂直布置時最小控制間距

垂直布置的高層住宅山墻寬度應(yīng)小于等于16米，大于16米時其間距按平行間距要求控制。

4.高層住宅與高層住宅并列布置時最小控制間距不得小于下圖所列要求：

高層住宅與高層住宅并列布置時最小控制間距

5.高層住宅與高層住宅對角布置時，對角最小控制間距參照并列布置間距并適當(dāng)加大。

6.高層住宅與多、低層平行布置

（1）主朝向為南北向時，新建高層住宅位于南側(cè)時，除應(yīng)滿足相關(guān)退界要求及日照要求外，北側(cè)相鄰現(xiàn)狀建筑退地界滿足相關(guān)規(guī)定時，建筑物間距應(yīng)滿足表2規(guī)定，北側(cè)相鄰現(xiàn)狀建筑退地界不滿足相關(guān)規(guī)定時，新建建筑間距可適當(dāng)減少。

（2）主朝向為南北向時，新建高層住宅位于北側(cè)時，應(yīng)以滿足日照要求為基礎(chǔ)控制建筑物的間距。

7.高層住宅與多、低層住宅垂直布置時最小控制間距不得小于下圖所列要求，并應(yīng)滿足日照要求。

高層住宅與多、低層住宅垂直布置時最小控制間距

8.高層住宅與多、低層住宅并列布置時，山墻間距不少于13米并同時滿足消防要求，山墻有臥（居）室窗戶的應(yīng)適當(dāng)加大。

9.高層住宅與多、低層住宅對角布置時，對角最小控制間距參照并列布置間距并適當(dāng)加大。

10.建筑高度大于100米的高層住宅與各種層數(shù)住宅的最小控制距離由市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門具體核定。

（三）建筑既非平行也非垂直布置的間距

1.當(dāng)兩棟建筑夾角小于等于30度時，其最小間距按平行布置的間距控制。

2.當(dāng)兩棟建筑夾角大于30度小于等于60度時，其最小間距按平行布置間距的0.8倍控制。

3.當(dāng)兩棟建筑夾角大于60度時，其最小間距按垂直布置的間距控制。

4.當(dāng)相鄰建筑所處場地有地形高差時，日照影響分析時應(yīng)增加（或減去）地形相對高差。

5.住宅建筑底層為商業(yè)、車庫等非住宅用房時，日照影響分析以住宅層的窗底標高為基準。

七、綜合技術(shù)經(jīng)濟指標居住區(qū)綜合技術(shù)經(jīng)濟指標的項目應(yīng)包括必要指標和可選用指標兩類，其項目及計量單位應(yīng)符合下表規(guī)定。綜合技術(shù)經(jīng)濟指標系列一覽表

注：▲必要指標；△選用指標。

八、公共服務(wù)設(shè)施各項目的設(shè)置規(guī)定

（一）教育 1.托兒所

(1)設(shè)于陽光充足，接近公共綠地，便于家長接送的地段；

(2)托兒所每班按25座計；幼兒園每班按30座計；

(3)服務(wù)半徑不宜大于300m；層數(shù)不宜高于3層；

(4)三班和三班以下的托、幼園所、可混合設(shè)置，也可附設(shè)于其它建筑，但應(yīng)有獨立院落和出入口，四班和四班以上的托，幼園所均應(yīng)獨立設(shè)置；

用地面積(㎡)：4班：≥1200；6班：≥1400；8班：≥1600。

2.幼兒園

(5)八班和八班以上的托、幼園所，其用地應(yīng)分別按每座不小于7㎡或9㎡計；

(6)托、幼建筑宜布置于可擋寒風(fēng)的建筑物的背風(fēng)面，但其主要房間應(yīng)滿足冬至日不小于2h的日照標準；

(7)活動場地應(yīng)有不少于1/2的活動面積在標準的建筑日照陰影線之外。

3.小學(xué)

(1)學(xué)生上下學(xué)穿越城市道路時，應(yīng)有相應(yīng)的安全措施；(2)服務(wù)半徑不宜大于500m；

(3)教學(xué)樓應(yīng)滿足冬至日不小于2h的日照標準。

用地面積：4班：≥1500㎡；6班：≥2000㎡；8班：≥2400㎡

4.中學(xué)

(1)應(yīng)符合現(xiàn)行國家標準《中小學(xué)校建筑設(shè)計規(guī)范》的規(guī)定；(2)在擁有3所或3所以上中學(xué)的居住區(qū)或居住地區(qū)內(nèi)，應(yīng)有一所設(shè)置400m環(huán)形跑道的運動場；(3)服務(wù)半徑不宜大于1000m；

(4)教學(xué)樓應(yīng)滿足冬至日不小于2x的日照標準。

用地面積：18班：≥11000㎡；24班：≥12000㎡；30班：≥14000㎡。

（二）醫(yī)療衛(wèi)生

5.醫(yī)院

(1)宜設(shè)于交通方便，環(huán)境較安靜地段；(2)10萬人左右則應(yīng)設(shè)一所300-400床醫(yī)院；(3)病房樓應(yīng)滿足冬至日2h的日照標準。

建筑面積：12000～18000㎡；用地面積：15000～25000㎡。

6.門診所

(1)一般3~5萬人設(shè)一處，設(shè)醫(yī)院的居住區(qū)不再設(shè)立門診；(2)獨立地段小區(qū)，酌情設(shè)門診所，一般小區(qū)不設(shè)。

建筑面積：2000～3000㎡ 用地面積：3000～5000㎡

7.衛(wèi)生站

1~1.5萬人設(shè)一處；建筑面積：300㎡；用地面積：500㎡。

8.護理院

(1)最佳規(guī)模為100~150床位；

(2)每床位建筑面積大于或等于30㎡；

(3)可與社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心合設(shè)。

建筑面積：3000～4500㎡

（三）文化體育

1.文化活動中心

宜結(jié)合或靠近同級中心綠地安排。建筑面積：4000～600；用地面積：8000～1200

2.文化活動站(1)宜結(jié)合或靠近同級中心綠地安排；

(2)獨立性組團也應(yīng)設(shè)置本站。

建筑面積：400～600；用地面積：1000～1500

3.居民運動場、館

宜設(shè)置60～100m直跑道和200m環(huán)形跑道及單的運動設(shè)施。用地面積10000～15000㎡。

4.居民健身設(shè)施

宜結(jié)合綠地按排。

（四）商業(yè)服務(wù)

1.服務(wù)半徑：居住區(qū)不宜大于500m；居住小區(qū)不宜大于300m；基層網(wǎng)點(綜合付食店、菜店、早點鋪等)及自行車存車處，不宜大于300m 2.地處山坡地的居住區(qū)，其商業(yè)服務(wù)設(shè)施的布點，除滿足服務(wù)半徑的要求外，還應(yīng)考慮上坡空手，下坡負重的原則。

建筑面積：

綜合食品店：住區(qū)：1500～2500；小區(qū)：800～1500

綜合百貨店：居住區(qū)：2000～3000；小區(qū)：400～600

中西藥店：200～500㎡

書店：300～150㎡

市場：居住區(qū)：1000～1200㎡；小區(qū)：500～1000㎡。

（五）金融郵電

1.銀行、儲蓄所

宜與商業(yè)服務(wù)中心結(jié)合或鄰近設(shè)置。

建筑面積：銀行800～1000㎡；儲蓄所100～150㎡

用地面積：400～500㎡

2.電信支局

建筑面積1000～2500㎡；用地面積600～1500㎡。

3.郵電所

宜與商業(yè)服務(wù)中心結(jié)合或鄰近設(shè)置。建筑面積100～150㎡。

4.社區(qū)服務(wù)中心

每小區(qū)設(shè)置一處，居住區(qū)也可合并設(shè)置。建筑面積200～300㎡；用地面積300～500㎡。

5.養(yǎng)老院

一般規(guī)模為150～200床位；每床位建筑面積大于或等于40㎡。

6.托老所

一般規(guī)模為30～50床位；每床位建筑面積20㎡；宜靠近集中綠地安排，可與老年活動中心合并設(shè)置。

7.治安聯(lián)防站

可與居(里)委會合設(shè)。建筑面積30～50㎡。

8.居(里)委會(社區(qū)用房)

建筑面積30～50㎡。

9.物業(yè)管理

建筑面積300～500㎡；用地面積300㎡。

（六）市政公用

1.供熱站或熱交換站

根據(jù)采暖方式確定。

2.變電室 每個變電室負荷半徑不應(yīng)大于250m;盡可能設(shè)于其他建筑內(nèi)。建筑面積30～50㎡。

3.開閉所

1.2～2.0萬戶設(shè)一所;獨立設(shè)置。建筑面積200～300㎡；用地面積大于或等于500㎡。

4.路燈配電室

可與變電室合設(shè)于其他建筑內(nèi)。建筑面積20～40㎡。

5.燃氣調(diào)壓站

按每個中低調(diào)壓站負荷半徑500m設(shè)置;無管道燃氣地區(qū)不設(shè)。建筑面積50㎡；用地面積100～120㎡。

6.高壓水泵房

一般為低水壓區(qū)住宅加壓供水附屬工程。建筑面積40～60㎡。7.公共廁所

每1000～1500戶設(shè)一處;宜設(shè)于人流集中處。建筑面積30～60㎡；用地面積60～100㎡。

8.垃圾轉(zhuǎn)運站

應(yīng)采用封閉式設(shè)施，力求垃圾存放和轉(zhuǎn)運不外露，當(dāng)用地規(guī)模為0.7～1k㎡設(shè)一處，每處面積不應(yīng)小于100㎡，與周圍建筑物的間隔不應(yīng)小于5m。

9.垃圾收集點

服務(wù)半徑不應(yīng)大于70m，宜采用分類收集。

10.居民存車處

宜設(shè)于組團內(nèi)或靠近組團設(shè)置，可與居(里)委會合設(shè)于組團的入口處。建筑面積1～2輛/戶；地上0.8～1.2㎡/輛地下1.5～1.8㎡/輛。

11.居民停車場、庫

服務(wù)半徑不宜大于150m。

12.公交始末站、消防站、燃料供應(yīng)站

可根據(jù)具體情況設(shè)置。

（七）行政管理及其他

1.街道辦事處

3～5人設(shè)一處。

2.市政管理機構(gòu)(所)

宜合并設(shè)置。

3.派出所

3萬～5萬人設(shè)一處；應(yīng)有獨立院落。建筑面積㎡；用地面積600㎡。

700～10004.其他管理用房

3萬～5萬人設(shè)一處；可結(jié)合市場或街道辦事處設(shè)置。建筑面積100㎡。

5.防空地下室

在國家確定一、二類人防重點城市中，凡高層建筑下設(shè)滿堂人防，另以地面建筑面積２％配建。出入口宜設(shè)于交通方便的地段，考慮平戰(zhàn)結(jié)合。

第三篇：考察萬科戶型110個細節(jié)設(shè)計

考察萬科戶型的110條細節(jié)設(shè)計

一、戶型基本要求：普通樓盤層高宜為2.8m

1.層高：采用分體空調(diào)的普通樓盤層高宜為2.8m，檔次較高的可為3.0m；若采用中央空調(diào)不宜小于3.3m。

2.廚房、衛(wèi)生間室內(nèi)凈高不小于2.2m；排水橫管下皮距樓地面的凈高不小于1.9m且不應(yīng)影響門窗的開啟。

3.起居廳開間不宜小于3.4m（凈寬），深寬比不宜大于2；應(yīng)減少開向起居廳的門洞，布置家具的墻面直線長度不應(yīng)小于3m；無陽臺的起居廳宜設(shè)計寬度大于1.8m的低窗臺觀景凸窗。

4.平面有凹槽的高層住宅，其凹槽的開口寬度不應(yīng)小于2.4m（凈寬），凹槽的深寬比不應(yīng)大于4。

5.避免臥室緊靠電梯井道，如無法解決則應(yīng)采取相應(yīng)降噪措施：相鄰的墻體為隔音墻體；大于2.5m/s井道上部應(yīng)設(shè)高度大于1m的隔聲層，隔聲層設(shè)800×800進出口。

6.復(fù)式住宅頂層衛(wèi)生間設(shè)在下層臥室上方時不應(yīng)采用下排式排水。7.戶內(nèi)通向所有房間的走道凈寬不宜小于1000；當(dāng)走道長度大于2000時，應(yīng)相應(yīng)加寬至1100。

8.戶內(nèi)樓梯寬度應(yīng)注意為凈寬；當(dāng)一面臨空時，墻面到樓梯扶手最小寬度應(yīng)不小于800。

9.門寬大于900的儲藏室門宜采用推拉或外開平開門以增加儲藏空間。10.北方地區(qū)首層為架空車庫時二層地面應(yīng)采取保溫措施。

11.設(shè)于底層或靠近外墻的壁柜以及廚房、衛(wèi)生間儲物柜應(yīng)采取防潮措施。12.嚴寒地區(qū)居室、起居廳的外窗應(yīng)設(shè)置可開啟的氣窗以進行定期通風(fēng)換氣，且內(nèi)門門下空隙不應(yīng)小于25。

二、玄關(guān)：應(yīng)考慮衣帽鏡、柜的設(shè)置空間

13.玄關(guān)內(nèi)應(yīng)考慮衣帽鏡、柜的設(shè)置空間，凈寬宜≥1500。

14.戶配電箱應(yīng)避免與對講機、開關(guān)及門鈴一同設(shè)置，以免發(fā)生沖突；戶配電箱所龕入墻面可適當(dāng)加寬為120；門鈴宜采用遙控式門鈴；對講機距門邊的距離宜大于100，其下方可設(shè)玄關(guān)燈開關(guān)。

三、廚房：北方地區(qū)廚房應(yīng)進行采暖設(shè)計

15.中、高檔住宅廚房面積不應(yīng)小于5㎡；單排布置設(shè)備的廚房凈寬不宜小于1.6m, 雙排布置時凈寬不宜小于2.2m。

16.櫥柜布置應(yīng)遵循洗、切、炒的流線，以間距800、單排布置為宜。爐灶應(yīng)避開窗口設(shè)置；櫥柜進深宜550，長度在2000－3000之間，吊柜進深350，凈高不小于500；廚房應(yīng)考慮微波爐、消毒柜的位置，并設(shè)相應(yīng)的插座；電器插座應(yīng)避免靠近水盆、灶具。

17.冰箱位寬度不小于650，若考慮美式大冰箱尺寸應(yīng)為800；注意冰箱門的開啟方便及冰箱散熱。

18.如洗衣機設(shè)在廚房，預(yù)留機位應(yīng)不小于600x600；廚房僅在布置有洗衣機時設(shè)防止溢流和干涸的專用排水地漏地漏，地漏位于洗衣機出水口一側(cè)，離櫥柜距離不小于200。

19.洗菜盆，洗手盆建議采用底出水供水方式。20.廚房吊柜設(shè)置時應(yīng)注意避免擋窗。21.吊頂下皮應(yīng)高于窗洞上皮50。22.廚房應(yīng)設(shè)排煙道；中高檔廚房應(yīng)結(jié)合煙道設(shè)計管道井。為便于迅速排除油煙和異味，廚房外窗或外墻宜設(shè)換氣扇。23.北方地區(qū)廚房應(yīng)進行采暖設(shè)計。

24.設(shè)于底層或靠外墻、靠衛(wèi)生間的廚房壁柜內(nèi)一定要采取防潮措施，北方地區(qū)尤其要注意。

25.廚房樓面結(jié)構(gòu)板未降板時應(yīng)設(shè)門檻。（現(xiàn)在都做了降板處理）26.廚房門下端如設(shè)百頁通風(fēng)口，其外形尺寸不小于250×450；無百頁者，門下空隙不應(yīng)小于25。

四、衛(wèi)生間：門應(yīng)在隱蔽處開設(shè)

27.當(dāng)兩戶衛(wèi)生間位于凹槽相對布置時，窗應(yīng)錯位布置避免通視。28.衛(wèi)生間窗宜采用磨砂玻璃。

29.衛(wèi)生間門應(yīng)在隱蔽處開設(shè)；直接開向起居廳的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室。30.應(yīng)考慮坐便器、洗臉盆等潔具上下水噪音對臥室的影響，不宜沿臥室墻面布置。

31.公用衛(wèi)生間宜以柱盆或掛式臺盆為主，柱盆或臺盆邊距墻應(yīng)大于150。

32.主人衛(wèi)生間臺面寬度宜560－600，長度不小于900，高度850。33.臺盆鏡面寬度應(yīng)與臺面長度相同且鏡面底邊距臺面的距離為200。34.毛巾架距地1200；避免與插座位置矛盾。35.坐便器凈寬宜為900，最小凈寬不小于850。

36.淋浴間凈寬宜為1000，最小凈寬不小于900；淋浴開關(guān)距地1000－1200，淋浴噴頭由距地1680－1880上下推拉桿固定；地漏位于淋浴頭下部居中，并距墻400。37.浴缸尺寸宜采用750x1550，檔次較高時可考慮增加浴缸平臺尺寸；淋浴噴頭做法參上；熱水器不應(yīng)設(shè)在浴缸的中部。

38.普通有外窗的衛(wèi)生間排氣扇應(yīng)安裝在窗固定扇上；高檔次宜結(jié)合吊頂設(shè)吸頂式排風(fēng)扇；無外窗的衛(wèi)生間排氣扇應(yīng)與通風(fēng)道排風(fēng)口相連。39.不宜采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計；如條件限制必須采用時，衛(wèi)生間樓面應(yīng)為抗?jié)B混凝土，給水管管材宜采用新型管材，水平溢流管應(yīng)接至排水立管。40.排水設(shè)計時嚴禁將給水管明設(shè)在浴缸底部；施工時要注意浴缸底部一定做防水層。

41.大戶型主衛(wèi)生間宜洗、浴分間設(shè)，潔具設(shè)施要與戶型檔次相匹配；應(yīng)設(shè)管道井。

42.暗廁應(yīng)設(shè)計通風(fēng)道，其位置應(yīng)避免靠近給水管及設(shè)在門后。成品排風(fēng)道選用表 層數(shù)

尺寸

≤6 360×200或380×240或430×290 7－9 500×300或550×350 10－30 600×300或650×350

注：1.高層排風(fēng)道宜采用“主－次－主”變壓式風(fēng)道，且防止串味應(yīng)采用單雙層分別排風(fēng)系統(tǒng)。2．高層排風(fēng)道排風(fēng)口應(yīng)有防火止回閥，加工廠應(yīng)隨風(fēng)道統(tǒng)一供應(yīng)。43.當(dāng)下層為商用空間時，結(jié)構(gòu)設(shè)計時應(yīng)考慮衛(wèi)生間潔具的布置，避免潔具正下方是大梁，導(dǎo)致無法居中安裝。

44.復(fù)式住宅當(dāng)頂層衛(wèi)生間設(shè)在下層臥室上方時不應(yīng)采用下排的排水方式。

45.衛(wèi)生間、廚房地漏的排水管應(yīng)設(shè)存水彎；且洗衣機排水處應(yīng)設(shè)防止溢流和干涸專用地漏。

46.衛(wèi)生間應(yīng)從門口向地漏找坡度；地漏應(yīng)設(shè)在室內(nèi)最低端并靠近浴盆或淋浴噴頭。

47.衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)宜沉板50－100；未降板的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)門檻。48.衛(wèi)生間吊頂下皮應(yīng)高于窗洞上皮50。

49.管線設(shè)計要合理，避免影響放置浴盆、淋浴房及開窗；塑料泛水管穿墻埋設(shè)時，高度應(yīng)大于1500，避免因高度不合理被二次裝修打穿漏水。50.插座應(yīng)靠近鏡臺設(shè)置并避免設(shè)在毛巾桿的下方。

51.北方地區(qū)衛(wèi)生間散熱片位置設(shè)計時一定要與電氣專業(yè)互相配合以免互相矛盾,如將插座設(shè)在散熱片的后面。

52.室內(nèi)的PVC管線應(yīng)設(shè)置消音措施以減少上下水管道噪音。

五、陽臺：門應(yīng)選用密閉效果好、質(zhì)量高的產(chǎn)品

53.非封閉陽臺地面應(yīng)比室內(nèi)最少低50，如有困難以及頂層露臺的門應(yīng)設(shè)門檻。

54.當(dāng)洗衣機位于陽臺時，洗衣污水不應(yīng)直接排到雨水管內(nèi)，應(yīng)設(shè)防止溢流和干涸專用排水地漏；陽臺欄板要考慮洗衣機位的擺放避免鏤空；當(dāng)洗衣機置于窗下時，窗臺高度不宜小于1200，以保證窗的開啟和給水管的設(shè)置。

55.進深大于1500的陽臺挑梁要設(shè)計成梯形，避免挑梁高度過大影響室內(nèi)采光。

56.陽臺欄板下部應(yīng)設(shè)100高邊梁；陽臺欄桿嚴禁橫向設(shè)計，防止幼兒攀爬，減少安全隱患。

57.觀景陽臺寬度不宜小于1500，其它陽臺不宜小于1200。58.頂層陽臺應(yīng)設(shè)頂板；復(fù)式住宅的陽臺應(yīng)考慮晾衣及遮陽的需要。59.北方地區(qū)生活陽臺應(yīng)設(shè)計為封閉陽臺，且欄板及頂層陽臺頂部要設(shè)保溫以防止產(chǎn)生結(jié)露；底為架空的封閉陽臺應(yīng)在底板下面貼50厚聚苯保溫板，并設(shè)吊頂。

60.陽臺排水禁止散排應(yīng)設(shè)地漏，地漏的位置建筑專業(yè)要結(jié)合雨水管，宜靠近外墻、陽臺角端設(shè)置，不宜設(shè)在門口；陽臺地面應(yīng)向地漏找坡。61.陽臺門應(yīng)選用密閉效果好、質(zhì)量高的產(chǎn)品，不宜采用門聯(lián)窗；考慮室內(nèi)鑲地板的高度，陽臺門下門框高度不應(yīng)小于50，避免使室內(nèi)完成面高于門框，影響美觀且不防水；北方地區(qū)開敞陽臺門窗應(yīng)為保溫門窗。62.各戶毗鄰陽臺應(yīng)考慮分隔，避免可以互相走通，減少不安全因素。63.陽臺金屬欄桿應(yīng)進行防銹處理；北方地區(qū)高層住宅宜采用實體欄板。64.高層陽臺使用玻璃欄板時應(yīng)充分考慮安全性，玻璃厚度不小于10厚。

六、門：門碰距地100 門洞口宜按如下尺寸設(shè)計:

65.入戶門1000x2100（普通）1200x2100（高檔），位于門洞外樘。66.臥室門 900x2100，位于門洞中樘。

67.廚房門 800x2100，位于門洞內(nèi)樘；門下方宜設(shè)250×450通風(fēng)百頁；無百頁者，門下空隙不應(yīng)小于25。

68.衛(wèi)生間門 750x2100，位于門洞外樘；門下方宜設(shè)300x300或250×450通風(fēng)百頁；無百頁者，門下空隙不應(yīng)小于25。69.傭人房門 800x2100，位于門洞中樘。70.門碰距地100。

71.門垛尺寸不小于50 ,且做構(gòu)造柱加固。（施工時注意不要遺漏）72.外檐門應(yīng)外開以防風(fēng)。

73.住戶首層外檐門窗需考慮防盜設(shè)施。

七、窗：窗楣應(yīng)設(shè)滴水槽

74.凸窗窗臺高宜400－450，進深500。75.距地900窗楣應(yīng)設(shè)滴水槽。

高以下應(yīng)為固定窗扇，且全落地窗應(yīng)設(shè)900高窗護欄（窗外為陽臺或平臺時不受此限制）。76.窗楣應(yīng)設(shè)滴水槽。

77.凸窗遮陽板在墻根處應(yīng)設(shè)導(dǎo)流槽，以免遮陽板上的水停留時間過長，導(dǎo)致砌體外墻滲漏；或者在遮陽板外墻挑檐位置設(shè)﹥100高混凝土止水坎（詳?shù)谒牟糠止?jié)點詳圖）。

78.廚衛(wèi)窗臺宜900高，窗上部應(yīng)設(shè)400－450高固定扇以安裝排風(fēng)扇，并在相應(yīng)位置設(shè)中心距地2000的電源插座，固定扇開關(guān)和頂燈開關(guān)一起設(shè)于衛(wèi)生間門口。廚衛(wèi)橫向管線應(yīng)貼近樓板以免擋窗。79.廳臥窗上皮距樓地面高度宜為2300或以上；廚衛(wèi)考慮設(shè)備污水管不穿洞（走梁下），可降低到2200。

80.開間大于、等于3300的房間窗寬不宜小于1800。

81.未設(shè)陽臺的起居廳大窗開啟扇最少有兩扇，以便于空調(diào)室外機安裝。82.兩側(cè)未設(shè)混凝土擋板的凸窗設(shè)計時應(yīng)考慮風(fēng)向因素，開啟扇不應(yīng)面向主導(dǎo)風(fēng)向以免引起漏水。

83.窗框與凸砼體結(jié)合的施工縫一定要用防水砂漿填實，避免雜物導(dǎo)致凸窗臺底板部及窗角處滲水。

84.窗型設(shè)計時不應(yīng)僅考慮外觀整體形象，還應(yīng)考慮室內(nèi)通風(fēng),開啟扇面積不小于房間地板面積的1/20且廚房不得小于0.6㎡；凸窗不應(yīng)采用較特殊、拼接過多的窗型。

85.北方地區(qū)凸窗上、下封板一定要貼保溫板或抹保溫砂漿，以免墻體交接處產(chǎn)生結(jié)露。

86.位于轉(zhuǎn)角處的窗（陽臺門）應(yīng)避免視線干擾。

八、空調(diào)：低檔項目宜考慮窗式空調(diào)的安裝

87.采用分體式空調(diào)，空調(diào)室內(nèi)機應(yīng)避免對床直吹；戶型單元平面圖應(yīng)繪制家具布置圖并確定室內(nèi)機位置。

88.空調(diào)機位應(yīng)考慮便于安裝及維修（不必用吊籃），不宜設(shè)在凸窗窗臺板下面，應(yīng)靠近門窗洞口設(shè)置。

89.位于凹槽處距離過近而對吹的兩個室外機應(yīng)相互錯位。

90.如空調(diào)板設(shè)于衛(wèi)生間外墻，衛(wèi)生間的窗戶開啟扇應(yīng)考慮空調(diào)主機出去，寬度不小于700,高不小于1100。

91.室外機位下皮距地宜1600（雙機1000）。92.空調(diào)洞要靠近空調(diào)插座并在同一方位。

93.大面積起居廳要考慮大功率空調(diào)或柜機，應(yīng)考慮柜機留洞位置、冷凝水管預(yù)埋，管中距地350。

94.普通分體空調(diào)冷凝水管應(yīng)預(yù)埋，避免直接插入雨水管中（特別是北方地區(qū)）；標準層留三通，距地1800；三通口留于室內(nèi)時，考慮美觀高度可適當(dāng)上移。（詳?shù)谒牟糠止?jié)點詳圖）

95.空調(diào)外機不宜設(shè)置在封閉陽臺內(nèi)，夏季不散熱，易死機，噪聲大。96.北方特別是東北地區(qū)空調(diào)板應(yīng)設(shè)保溫減少冷橋。97.低檔項目宜考慮窗式空調(diào)的安裝。

98.陽臺推拉門到墻邊應(yīng)留不小于100寬的門垛，避免空調(diào)管穿玻璃。

九、油煙機 ：廚房內(nèi)應(yīng)設(shè)成品排煙道

99.廚房內(nèi)應(yīng)設(shè)成品排煙道，多層550x350（外圍尺寸），高層 600x400。層數(shù)

尺寸

=6 500×300或550×350 7－9 560×300或610×350 10－24 700×400或750×450 25－30 800×400或850×450 注：1.高層排煙道應(yīng)采用“主－次－主”變壓式煙道，且防止串煙串味應(yīng)采用單雙層分別 排風(fēng)系統(tǒng)。

2．高層排煙道排風(fēng)口應(yīng)有防火止回閥，加工廠應(yīng)隨煙道統(tǒng)一供應(yīng)。

十、熱水器：宜設(shè)在廚房，且采用強排式

100.熱水器宜設(shè)在廚房，且采用強排式，不應(yīng)采用直排式；注意預(yù)留安裝空間和電源插座； 廚房與衛(wèi)生間合用時宜考慮10升，安裝寬度度700 ；衛(wèi)生間單用，考慮6－8升，安裝寬度度 500 ；排氣道尺寸為∮120，排風(fēng)孔中距地1700。

101.北方地區(qū)如熱水器設(shè)在生活陽臺內(nèi)，則陽臺應(yīng)設(shè)保溫。

102.熱水器與用水點管道不應(yīng)過長，宜控制在2米之內(nèi)，大于2米的熱水管應(yīng)設(shè)保溫；熱水管（鋁塑管）埋墻時容易被設(shè)釘槍打穿，與之相連衛(wèi)生間安裝 毛巾桿等配件時應(yīng)注意；熱水器應(yīng)避免設(shè)置在浴缸側(cè)面中間，影響使用。

十一、插座、開關(guān)、散熱器：結(jié)合家具布置合理設(shè)計

103.插座、開關(guān)（散熱器）應(yīng)結(jié)合家具布置合理設(shè)計，避免與門的開啟方向、流線相矛盾.104.床頭柜、電視柜書桌處應(yīng)設(shè)插座，門口、空調(diào)附近設(shè)開關(guān)；廚房應(yīng)考慮微波爐、消毒柜的位置，并設(shè)相應(yīng)的插座，且電器插座應(yīng)避免靠近水盆、灶具。105.建筑專業(yè)平面門窗進行修改時應(yīng)及時照會設(shè)備專業(yè)。

106.北方地區(qū)采用集中供暖方案時，散熱器的設(shè)置應(yīng)與水、電專業(yè)密切配合，校對散熱器、插座、開關(guān)以及給排水管位置，以免發(fā)生沖突,如將插座置于散熱器的后面。

107.可視對講、門鈴、玄關(guān)燈開關(guān)離入戶門邊距離宜≥100，要考慮玄關(guān)、鞋柜的位置。

108.客廳電話線與電視線插座應(yīng)避免設(shè)在同一方位，書房應(yīng)設(shè)電話線；網(wǎng)線接口建議設(shè)在書房，不宜設(shè)在起居廳，且接口位置應(yīng)結(jié)合字臺及插座設(shè)計；高檔次住宅起居廳宜考慮音響線的埋設(shè)。

十二、其它：結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)考慮梁對室內(nèi)環(huán)境影響

109.建、結(jié)、水、暖（空調(diào)）、電各專業(yè)應(yīng)在初步設(shè)計、施工圖設(shè)計時分階段進行專業(yè)會審，各留洞位置應(yīng)與雨落管、排污管位置相協(xié)調(diào)以免發(fā)生沖突；大型洞口應(yīng)計算洞頂標高，以免與樓板、梁發(fā)生沖突。

110.結(jié)構(gòu)設(shè)計時應(yīng)注意校對梁、墻關(guān)系，并考慮梁對室內(nèi)環(huán)境影響，如： a.避免梁偏向降板房間一邊而使地面出臺； b.避免位于隔墻上的梁偏向起居室、餐廳一側(cè)； c.避免衛(wèi)生間座廁正下方是大梁，導(dǎo)致無法居中安裝； d.房間中部及門頂不應(yīng)見梁；室內(nèi)明梁下皮不應(yīng)低于2200。e.洗衣機進水龍頭應(yīng)采用接口式。

第四篇：萬科地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計管理

作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，萬科很早就開始了規(guī)劃設(shè)計管理的探索。1994年11月，萬科設(shè)立了一個與設(shè)計單位密切溝通的平臺---萬創(chuàng)建筑設(shè)計顧問有限公司，開始從規(guī)劃設(shè)計方面提煉更高的產(chǎn)品競爭力。1998年，萬科組建了設(shè)計工程部，下屬的建筑研究中心也成立了。這時萬科的注意力，開始集中于消費者的細節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身。隨著萬科的進一步專業(yè)化，2001年設(shè)計工程部被分成了規(guī)劃設(shè)計部和工程管理部。規(guī)劃設(shè)計進一步獨立出來，成為集團的專業(yè)系統(tǒng)。規(guī)劃設(shè)計部的獨立對于萬科最大的變化，是促使這個部門出現(xiàn)了許多對于建筑師而言陌生的專業(yè)：相繼成立了六個中心，這六個中心都非常地產(chǎn)化，不是設(shè)計院能夠替代的。一個叫項目管理中心，即項目全過程的跟蹤。一個是新產(chǎn)品研發(fā)中心，解決地產(chǎn)與客戶、專業(yè)建筑師樓的關(guān)系，其重點不在設(shè)計，而是針對客戶需求重構(gòu)一個以客戶為中心的產(chǎn)品體系。第三個是技術(shù)研究中心，即新材料、新技術(shù)、節(jié)能等在住宅中的應(yīng)用。第四個部門是標準化中心，目的在于為住宅建立一個可以不斷提升的標準和底限。第五個是產(chǎn)業(yè)化中心。第六個是理論及推廣中心，如通過對萬科所開發(fā)的住區(qū)去研究發(fā)展中所面臨的問題。

2001年，萬科開始啟動“合金計劃”，提出“要做沒有質(zhì)量問題的房子”的目標。2002年3月起，《項目設(shè)計流程》、《項目設(shè)計成果標準》等一系列設(shè)計規(guī)范文件陸續(xù)出臺，為建造優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品打下了基礎(chǔ)。目前，涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續(xù)發(fā)展等方面的《萬科住宅標準》已出臺，與《室外工程、環(huán)境工程標準化設(shè)計體系》、《規(guī)劃設(shè)計、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理的標準化設(shè)計體系》一起，構(gòu)成萬科設(shè)計標準化體系。在制定產(chǎn)品標準化操作范本的同時，萬科還針對全國性房地產(chǎn)開發(fā)所存在的地域差別性，提倡“與環(huán)境共生”，根據(jù)樓盤所處的城市、環(huán)境、市場細分，在戶型設(shè)計、建材使用、采暖技術(shù)、社區(qū)配套等細節(jié)上加以變化。

（三）綠城房產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計管理

綠城房產(chǎn)是浙江省最大的房地產(chǎn)企業(yè)，也是長三角地區(qū)一直排名前十強的房地產(chǎn)企業(yè)。在規(guī)劃設(shè)計管理方面雖然略遜于中海和萬科，但也有其非常鮮明的特點。綠城成立了規(guī)劃設(shè)計部，主要發(fā)揮技術(shù)整合功能，整合集團內(nèi)外部資源提高產(chǎn)品品質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計部在工作中要扮演一個評審、判定的角色，項目公司則進行深入和拓展，承擔(dān)設(shè)計管理的主要角色。

綠城定期在項目公司之間開展學(xué)術(shù)經(jīng)驗交流活動，總結(jié)交流設(shè)計管理等方面的經(jīng)驗教訓(xùn)。綠城成立了規(guī)劃、建筑、景觀、戶型、精裝修五個專家小組，頒布實施了《綠城集團設(shè)計管理工作規(guī)程》，確保產(chǎn)品品質(zhì)在規(guī)劃設(shè)計上的領(lǐng)先和優(yōu)秀。近兩年，綠城逐漸加強了在創(chuàng)新方面的研究工作，在一些有條件的項目公司進行相關(guān)專題的研究工作，例如以桃花源公司規(guī)劃設(shè)計部為主體，進行別墅相關(guān)課題的專項研究，以中山公司精裝修管理部為主體，進行精裝修相關(guān)專題的研究工作等。

綠城規(guī)劃設(shè)計管理的一個顯著特點是建立了項目設(shè)計管理負責(zé)人聯(lián)席會議制度。綠城目前已明確了25個項目公司和2個工程項目部的共計27個項目設(shè)計管理負責(zé)人，大多數(shù)都是有豐富實踐經(jīng)驗的工程系統(tǒng)骨干。通過設(shè)計管理負責(zé)人聯(lián)席會議制度，加強項目公司相關(guān)專業(yè)人員的橫向溝通和交流，使設(shè)計管理經(jīng)驗得到共享。通過這一制度，明確集團公司和項目公司的接口關(guān)系，加強垂直對接管理。今后這支隊伍要逐漸向?qū)I(yè)對口方向完善和發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計管理的流程

（一）并聯(lián)化設(shè)計

規(guī)劃設(shè)計過程不是一個單向的設(shè)計工作的推進，而是一個“齊頭并進”的設(shè)計，是一個立體化的、完整的設(shè)計概念。在這個階段中，開發(fā)商要適時的、盡可能提前的將各種設(shè)計內(nèi)容整合，以期達到一個理想的狀態(tài)。比如，項目在總平階段就已經(jīng)在考慮景觀了。設(shè)計師會注意到景觀的室外效果和建筑的室內(nèi)效果的銜接———一個明亮的大堂，它50米內(nèi)的對景應(yīng)該是什么？它不應(yīng)該是一堵墻，也不應(yīng)該是沒有任何景觀價值的一些單調(diào)的東西，否則，這個通透明亮的大堂在那里就完全不符合情理。我們在以往的設(shè)計中，規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計會脫節(jié)，一脫節(jié)就出現(xiàn)許多情況。所以在做總平的時候就要考慮到最后做完的效果，既要考慮規(guī)劃，又要考慮建筑，又要考慮景觀。就像我曾經(jīng)經(jīng)歷過的一個對四星級酒店的評審，做室內(nèi)設(shè)計的時候，設(shè)計師看了平面后，提出了不同看法，建議對平面作重新調(diào)整，這意味著立面也要隨之改變。

（二）設(shè)計流程的規(guī)范化標準化

根據(jù)并聯(lián)化設(shè)計的原則，設(shè)計流程發(fā)生了比較大的變化。以前往往是業(yè)主拿到一塊地，就去請設(shè)計，做完設(shè)計以后，再去請銷售策劃專家做推廣，最后等主體下來，才開始做景觀。

總的來說是一個從業(yè)主———設(shè)計———策劃———景觀的單線串聯(lián)方式。而現(xiàn)在，在規(guī)劃設(shè)計階段、甚至在方案階段，就應(yīng)該開始規(guī)劃、建筑、策劃、景觀、室內(nèi)等各項設(shè)計，“齊頭并進”。設(shè)計流程的變化對開發(fā)商的統(tǒng)籌、整合、集成能力提出了非常高的要求。

一個成熟的房產(chǎn)開發(fā)公司，應(yīng)該在項目的前期、項目的規(guī)劃設(shè)計階段具備整合各種資源、獲得比較理想的規(guī)劃設(shè)計成果的能力。為了達到一個理想的規(guī)劃設(shè)計成果，我們需要一個標準的程序，在這個程序里邊需要一些標準的內(nèi)容，這些內(nèi)容要有專家去把關(guān)。也就是說，經(jīng)過專家把關(guān)和確認，表明這個項目可行性是沒有問題的，項目的規(guī)劃在全國或當(dāng)?shù)厥且涣魉降?，建筑是先進的，材料也是合適的，工程實施是可行的……假設(shè)一個項目有幾十個這樣的專家來確認簽字，那么，這個項目最后一定會具有一個非常好的環(huán)境景觀、非常好的居住條件和非常高的附加值。

尤其需要指出的是，在目前職能部門力量都比較弱的現(xiàn)狀下，特別要靠各項目專業(yè)人員的共同協(xié)助，一起來建立一套規(guī)劃設(shè)計的理想程序，以尋求規(guī)劃設(shè)計階段房產(chǎn)品的品質(zhì)控制。形象的說，一個開發(fā)的設(shè)想，在經(jīng)過這個“理想程序”的運作以后，就能產(chǎn)生一套盡善盡美的圖紙。

第五篇：萬科地產(chǎn)管理流程 設(shè)計管理制度

萬科地產(chǎn)管理流程 設(shè)計管理制度

1、目的

設(shè)計中心是萬科地產(chǎn)所有開發(fā)項目設(shè)計管理部門，根據(jù)事業(yè)部 的總體戰(zhàn)略要求并在事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下全面負責(zé)事業(yè)部的設(shè)計管理 工作，代表東北事業(yè)部行使設(shè)計管理職能。采取縱向管控型和橫向操作型 的管理模式。目的是實現(xiàn)事業(yè)部的發(fā)展戰(zhàn)略，使項目設(shè)計管理和操作程序 規(guī)范化和制度化，促進事業(yè)部進一步向?qū)I(yè)化和科學(xué)化的方向發(fā)展，以保 證設(shè)計管理和操作全過程的計劃性和有效性；明確各部門在設(shè)計管理工作 中的責(zé)權(quán)和工作要求，提高跨部門的協(xié)作效率，充分發(fā)揮設(shè)計中心和項目 公司的整體優(yōu)勢并提高事業(yè)部對外投資的整體效益。

2、范圍 本管理制度適用于萬科地產(chǎn)所屬公司所有開發(fā)項目的設(shè)計管理 和操作。

3、術(shù)語和定義

3.1【決策委員會】 在本管理制度中指由萬科地產(chǎn)高層領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān) 部門組成的項目開發(fā)決策機構(gòu)。

3.2【事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)】在本管理制度中指萬科地產(chǎn)主管設(shè)計中心工 作的副總經(jīng)理。3.3【事業(yè)拓展部】在本管理制度中指萬科地產(chǎn)主管新項目土地獲取、土地儲備的部門。3.4【財務(wù)部】在本管理制度中指萬科地產(chǎn)主管財務(wù)部門。3.5【營銷中心】在本管理制度中指萬科地產(chǎn)主管營銷部門。

3.6【項目公司總經(jīng)理】在本管理制度中指萬科地產(chǎn)所屬項目公司總經(jīng)理負責(zé)項目設(shè)計橫向跨專業(yè)操作的管理者。

3.7【設(shè)計中心】在本管理制度中指萬科地產(chǎn)負責(zé)對項目公司設(shè)計體 系進行專業(yè)縱向管控的職能部門。

3.8【成本中心】在本管理制度中指萬科地產(chǎn)負責(zé)成本核算和招投標 采購的部門。3.9【項目公司設(shè)計部】在本管理制度中指項目公司負責(zé)設(shè)計管理的具體操 作部門，在制度執(zhí)行中接受設(shè)計中心指導(dǎo)和監(jiān)督。

3.10【項目公司營銷部】在本管理制度中指項目公司負責(zé)營銷定位、營銷 策劃部門。3.11【項目公司工程部】在本管理制度中指項目公司負責(zé)營造階段的工程 管理部門。3.12【項目公司開發(fā)部】在本管理制度中指項目開發(fā)過程中對外辦理各種 手續(xù)的部門。

4、職責(zé) 本管理制度明確了事業(yè)部設(shè)計中心、項目公司設(shè)計部及各有關(guān)部門在 產(chǎn)品設(shè)計工作中相應(yīng)的職責(zé)范圍。4.1 決策委員會 4.1.1 在本管理制度中代表萬科地產(chǎn)負責(zé)設(shè)計工作過程中的重大環(huán) 節(jié)及設(shè)計流程中的重大節(jié)點進行審批，采取會議形式集體討論決策，并形成會議紀要指導(dǎo)后續(xù)工作。4.2 事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)

4.2.1 在本管理制度中負責(zé)分管設(shè)計中心工作，協(xié)調(diào)萬科地產(chǎn)所屬的項目公司與事業(yè)部設(shè)計中心之間工作。

4.3 事業(yè)拓展部

4.3.1 在本管理制度中負責(zé)土地開發(fā)拓展工作，信息收集，可行性報告，辦理獲取土地各種手續(xù)。4.4 財務(wù)部

4.4.1 在本管理制度中負責(zé)項目經(jīng)濟效益預(yù)測和測算分析。4.5 營銷中心

4.5.1 在本管理制度中指萬科地產(chǎn)營銷工作主管部門，指導(dǎo)、監(jiān)督 項目營銷部的工作。在前期土地開發(fā)拓展階段負責(zé)資料收集、分析、調(diào)研工作，項目開發(fā)策略意見，項目市場總體定位建議。4.6 項目公司總經(jīng)理

4.6.1 在本管理制度中項目公司總經(jīng)理負責(zé)項目設(shè)計橫向跨專業(yè)操作管理，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)項 目設(shè)計部與橫向部門之間的工作，負責(zé)組織建立項目公 司層面的設(shè)計管理制度及實施細則。4.7 設(shè)計中心

4.7.1 設(shè)計中心負責(zé)前期設(shè)計研究工作，并配合事業(yè)拓展部前期土地 開發(fā)拓展工作。4.7.2 設(shè)計中心對事業(yè)部所屬項目公司開發(fā)的所有房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品設(shè)計 工作負有相應(yīng)的指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督的職能。

4.7.3 設(shè)計中心負責(zé)搭建專業(yè)管理平臺、建立設(shè)計管理制度和設(shè)計各 階段管理流程，根據(jù)事業(yè)部的發(fā)展及時進行補充、修改和完善。

4.7.4 設(shè)計中心對設(shè)計管理過程中的各項主要管理環(huán)節(jié)及關(guān)鍵控制點進行審核。

4.7.5 設(shè)計中心將定期抽查各項目公司制度執(zhí)行情況、項目設(shè)計部工作執(zhí) 行情況每個季度一次）。

4.7.6 設(shè)計中心將不定期對各項目公司進行拉練式檢查，對出現(xiàn)的問題提 出糾正建議并監(jiān)督整改；對好的做法總結(jié)案例進行推廣。4.7.7 對于特殊操作方式、重要流程節(jié)點進行討論，對項目設(shè)計的主要階 段性成果進行評審，以會議紀要的形式確定或確認。

4.7.8 本管理制度的執(zhí)行監(jiān)控責(zé)任人為設(shè)計中心設(shè)計總監(jiān)和項目公司總經(jīng) 理，本制度在執(zhí)行中發(fā)生意見分歧由事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)裁決。4.8 成本中心

4.8.1 在本管理制度中負責(zé)萬科地產(chǎn)所屬項目的各設(shè)計階段成 本控制，編制各設(shè)計階段的成本目標。審核各設(shè)計階段的設(shè)計合同，審核各階段設(shè)計流程中的相應(yīng)節(jié)點工作。組織項目建設(shè)過程中的部品、部件和材料招投標采購，并為各設(shè)計階段提供材料樣品、生產(chǎn)廠家等 工作配合。4.9 項目公司設(shè)計部

4.9.1 執(zhí)行萬科地產(chǎn)設(shè)計管理制度及各階段設(shè)計流程，4.9.2 負責(zé)編制項目公司層面的設(shè)計管理制度及實施細則。

4.9.3 負責(zé)現(xiàn)場跟蹤服務(wù)，解決現(xiàn)場技術(shù)問題。

4.10 項目公司營銷部

4.10.1 在本管理制度中負責(zé)項目開發(fā)指導(dǎo)意見書，項目市場深化定位報告，確定景觀樣板段和裝修樣板間，并提出標準建議。

4.10.2 負責(zé)確定項目總體標識風(fēng)格，4.11 項目開發(fā)部

4.11.1 獲取土地使用證及規(guī)劃設(shè)計條件。

4.11.2 負責(zé)辦理項目開發(fā)過程中各設(shè)計階段對外手續(xù)。4.11.3 負責(zé)配合現(xiàn)場辦理對外協(xié)調(diào)工作。

4.12 項目公司工程部

4.12.1 負責(zé)現(xiàn)場營造過程中的組織、協(xié)調(diào)、管理工作，工作重點是計劃控 制、成本控制、質(zhì)量控制。

4.12.2 負責(zé)審核施工單位的施工組織設(shè)計和施工方案的合理性。

4.12.3 負責(zé)審核設(shè)計圖紙及設(shè)計變更的可操作性，并明確設(shè)計變更簽證費。

4.12.3 負責(zé)審核施工單位提出技術(shù)洽商單（技術(shù)聯(lián)系單）的合理性，并明確簽證費用。

5、設(shè)計管理內(nèi)容

5.1 設(shè)計計劃管理

5.1.1 設(shè)計計劃的制定 項目公司設(shè)計部負責(zé)編制《項目整體設(shè)計周期計劃》、《設(shè)計進度 計劃》和《季度設(shè)計進度計劃》并與對應(yīng)項目的《項目整體經(jīng)營計劃》 和《項目經(jīng)營計劃》保持一致。設(shè)計中心審核，項目總經(jīng)理審批。5.1.2 設(shè)計計劃的執(zhí)行

（1）設(shè)計計劃一經(jīng)制定實施，即成為房地產(chǎn)項目開發(fā)及產(chǎn)品設(shè)計工 作的原則性工作綱領(lǐng)，各項目應(yīng)嚴格執(zhí)行。

（2）設(shè)計中心和項目總經(jīng)理、項目設(shè)計部應(yīng)建立起積極有效的溝通和協(xié)調(diào)途徑（例會、文件、表格、模板、會議紀要等），保障設(shè)計計劃得到 有效的貫徹執(zhí)行。（3）事業(yè)部的計劃部項目專員參與計劃協(xié)調(diào)和督辦。

5.1.3 設(shè)計計劃的跟蹤和調(diào)整

（1）設(shè)計中心對項目設(shè)計計劃的執(zhí)行情況進行定期跟蹤和總結(jié)，項目設(shè)計 部以設(shè)計工作月報、季報和年報的形式提交設(shè)計中心審 核并匯總。

（2）根據(jù)整體戰(zhàn)略和計劃要求、市場形勢、項目進展等方面的 變化情況，《項目經(jīng)營計劃》進行必要調(diào)整后，設(shè)計計劃在整體 或局部上已經(jīng)不適用時，項目設(shè)計部根據(jù)實際情況進行設(shè)計計 劃修定，設(shè)計中心審核，項目總經(jīng)理審批。5.2 設(shè)計過程管理

5.2.1 項目設(shè)計的階段 項目設(shè)計階段主要由前期設(shè)計研究階段、規(guī)劃設(shè)計階段、方案設(shè)計階 段、初步設(shè)計階段、地質(zhì)勘察階段、施工圖設(shè)計階段、景觀設(shè)計階段、裝修設(shè)計階段、市政專業(yè)施工圖設(shè)計階段組成。5.2.2 設(shè)計過程的控制

（1）設(shè)計中心負責(zé)完成項目前期設(shè)計研究階段的可研報告規(guī)劃設(shè)計部分和 前期設(shè)計研究，項目設(shè)計部參與。

（2）項目設(shè)計部負責(zé)完成規(guī)劃設(shè)計階段、方案設(shè)計階段、初步設(shè)計階段、地質(zhì)勘察階段、施工圖設(shè)計階段、裝修設(shè)計階段、景觀設(shè)計階段、市政專業(yè)施工圖等設(shè)計階段工作。設(shè)計中心在關(guān)鍵環(huán)節(jié)和控制點進行審核，項目總經(jīng)理審批。

（3）設(shè)計中心重點審核《項目設(shè)計指導(dǎo)書》、各階段設(shè)計任務(wù)書，參 加階段性設(shè)計成果的評審，跟蹤及監(jiān)控產(chǎn)品定位方案的落實，參加重大設(shè)計變更（指影響產(chǎn)品使用功能、立面效果、景觀效 果的設(shè)計變更）的評審，以及設(shè)計成果的總結(jié)和推廣。

（4）項目設(shè)計部負責(zé)完成設(shè)計需求分析、編制《項目設(shè)計指導(dǎo)書》、編制各階段設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計單位委托、設(shè)計合同簽定、設(shè)計過 程跟蹤、組織方案匯報、組織設(shè)計成果評審、現(xiàn)場施工配合、組織重大設(shè)計變更評審等。

5.2.3 設(shè)計評估總結(jié) 產(chǎn)品交付完成后，項目設(shè)計部應(yīng)組織實施產(chǎn)品設(shè)計工作總結(jié)，以《產(chǎn) 品設(shè)計后評估報告》的形式提交設(shè)計中心備案存檔。5.3 設(shè)計資料管理

5.3.1 設(shè)計資料的內(nèi)容 整體控制性文件《項目設(shè)計指導(dǎo)書》，各設(shè)計階段的輸入要求，如《設(shè) 計任務(wù)書》、《專題會議紀要》等技術(shù)文件的組合，作為過程控制和成 果評審的依據(jù)性文件。各設(shè)計階段的輸出成果，即對應(yīng)各設(shè)計階段工 作重點的重要節(jié)點文件。其它資料包括但不限于在產(chǎn)品營造階段發(fā)生 的主要設(shè)計變更圖紙和設(shè)計變更通知單匯總等。5.3.2 設(shè)計資料的維護 本管理制度執(zhí)行過程中，設(shè)計資料的維護由項目設(shè)計部負責(zé)。及時對項目設(shè)計資料進行整理、統(tǒng)計、分析、維護和存檔，以各設(shè)計階段為

節(jié)點進行分段維護并及時調(diào)整和更新《項目設(shè)計指導(dǎo) 書》，分期開發(fā)項目以每期為節(jié)點工程移交后，應(yīng)將所有的 設(shè)計資料（含電子文檔）提交事業(yè)部檔案室；同時提交電子文 檔給設(shè)計中心備案存檔。設(shè)計中心對于提交的設(shè)計資料進行歸集、研 究。5.4 設(shè)計資源管理

5.4.1 設(shè)計資源庫的建立 設(shè)計中心負責(zé)建立設(shè)計資源管理庫，根據(jù)項目特點、規(guī)模、標準、風(fēng) 格等不同要求提供相應(yīng)設(shè)計資源并將項目公司掌握的優(yōu)秀設(shè)計資源不 斷擴充。5.4.2 設(shè)計資源的選取 各設(shè)計階段中（某些地方政府指定或地方專業(yè)公司壟斷工程除外），項 目設(shè)計部提報設(shè)計資源需求，設(shè)計中心負責(zé)提供設(shè)計資源（項目設(shè)計 部也可推薦設(shè)計資源）。采取設(shè)計單位比選方式、比價方式和直接委托 設(shè)計單位方式，確定設(shè)計單位。比選方式和比價方式原則不少于兩家 設(shè)計單位；直接委托方式原則是在政府指定、壟斷行業(yè)、工程緊急、一體化成度較高（如裝修、景觀）、專業(yè)性較強、適合指定風(fēng)格的情況 下進行直接委托設(shè)計單位。確定設(shè)計單位過程由項目設(shè)計部組織，對 項目的規(guī)劃設(shè)計、單體方案、景觀方案及裝修方案的設(shè)計單位比選、比價、直接委托設(shè)計中心參加評定、評審會，確認后項目總經(jīng)理審批。除上述要求外其余階段設(shè)計單位確定設(shè)計中心不參加評審會，只審核確定設(shè)計單位評審報告，項目總經(jīng)理審批確認。

5.4.3 設(shè)計資源的評估 項目開發(fā)的各設(shè)計階段設(shè)計完成后，項目設(shè)計部應(yīng)組織實施針對設(shè)計 單位的評價工作，以《設(shè)計單位后評估報告》的形式提交設(shè)計中心備 案存檔。5.4.4 設(shè)計資源的維護 設(shè)計中心負責(zé)為合作過或接洽過的設(shè)計單位建立并維護《設(shè)計單位資 料索引數(shù)據(jù)庫》，歸集并整理設(shè)計單位的相關(guān)資料。設(shè)計中心圍繞事業(yè) 部開發(fā)項目提供各種技術(shù)支持和政策咨詢，開展專家研討、技術(shù)調(diào)研 和學(xué)術(shù)考察。5.5 設(shè)計成本管理

5.5.1 設(shè)計中心根據(jù)項目特點、規(guī)模、標準、風(fēng)格、品質(zhì)等編制項目設(shè)計 成本目標，經(jīng)討論后確定該項目設(shè)計成本控制總目標。其中包括各階 段、各專業(yè)的設(shè)計成本目標分解。作為項目設(shè)計部控制設(shè)計成本的指 導(dǎo)性文件；

5.5.2 設(shè)計中心派相關(guān)人員參與 50 萬元以上設(shè)計費的商務(wù)洽談，并對設(shè)計 合同、設(shè)計周期和付款方式進行審核，項目總經(jīng)理審批。5.6 設(shè)計檔案管理

5.6.1 項目設(shè)計部負責(zé)按照檔案管理要求建立設(shè)計檔案管理制度，分期開 發(fā)項目應(yīng)按自然區(qū)號存檔，并建立檔案管理目錄?？傄?guī)圖、區(qū)域總圖、綜合管網(wǎng)圖紙獨立存檔。電子文檔視同資料檔案管理 單獨建制。

5.6.2 項目開發(fā)部負責(zé)按照檔案管理要求建立檔案管理制度，送往政府及 政府所屬相關(guān)部門各種報件和政府及政府所屬相關(guān)部門各種回執(zhí)審批 件存檔。5.7 人員招聘管理

各公司設(shè)計總監(jiān)（或設(shè)計部經(jīng)理）的招聘需經(jīng)項目公司總經(jīng)理及事業(yè) 部設(shè)計總監(jiān)面試通過，由事業(yè)部主管領(lǐng)導(dǎo)確認后方可錄用。

6、附則

6.1 設(shè)計中心是本管理制度的建立、維護和貫徹的責(zé)任部門，并負責(zé)制度 的解釋。6.2 各項目公司各層級、各專業(yè)應(yīng)在本管理制度所確定的原則和框架范圍 內(nèi)，建立適用的細化管理制度和細化管理體系。6.3 本制度自頒布之日起執(zhí)行。