第一篇：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃的感想 (7000字)

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃的一點(diǎn)心得

商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)、金融業(yè)及其他各種營(yíng)利性服務(wù)業(yè)所使用的經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)地，包括商場(chǎng)、商業(yè)街區(qū)、酒店、寫(xiě)字樓、專業(yè)市場(chǎng)、物流基地等，是商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合。

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別在于，住宅地產(chǎn)靠銷售實(shí)現(xiàn)盈利，而商業(yè)地產(chǎn)則靠經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)盈利，前者為“一次性交換”的過(guò)程，后者卻是長(zhǎng)期持續(xù)的行為，遵循的是“先商業(yè)后地產(chǎn)”這樣一個(gè)規(guī)律。因此，雖然地產(chǎn)的策劃無(wú)外乎是從可研、市調(diào)、定位、營(yíng)銷、售后這幾大塊來(lái)進(jìn)行，但是必需充分考慮到商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)復(fù)雜于住宅的特性，避免用住宅地產(chǎn)的策劃思維來(lái)指導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的策劃（由于不同類型的商業(yè)地產(chǎn)在策劃時(shí)仍存在一些差別，因此主要就商場(chǎng)類物業(yè)來(lái)進(jìn)行闡述）。

一、可研的內(nèi)容

可研主要是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)想，并根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃、資金籌措和開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行財(cái)務(wù)上的分析，以確定是否能達(dá)到期望收益的過(guò)程。在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究時(shí)，除了要考慮到銷售收入這一現(xiàn)金流之外，還要考慮到未銷售物業(yè)的沉淀價(jià)值并進(jìn)行動(dòng)態(tài)的租金收入分析，根據(jù)市場(chǎng)目前及預(yù)測(cè)未來(lái)的回報(bào)率，計(jì)算投資回報(bào)年限。而這一點(diǎn)，對(duì)于住宅而言是不需要的。

二、市調(diào)的對(duì)象

市調(diào)的主要內(nèi)容包括對(duì)于宏觀環(huán)境的分析，項(xiàng)目所處區(qū)域環(huán)境的分析，目標(biāo)客群的分析以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（項(xiàng)目/企業(yè)）的分析。住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)需要調(diào)查的指標(biāo)都各有差異，其中最重要的區(qū)別在于對(duì)目標(biāo)客群的分析。

對(duì)任何行業(yè)而言，目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都有賴于對(duì)市場(chǎng)需求的正確判斷，房地產(chǎn)也是如此。就住宅來(lái)說(shuō)，因?yàn)槠鋵儆凇耙淮涡浴钡匿N售過(guò)程，面對(duì)的群體相對(duì)單一——購(gòu)房者，因此，只要了解了鎖定的那部分購(gòu)房群體，分析他們的消費(fèi)需求和消費(fèi)行為，就能為產(chǎn)品的定位和規(guī)劃、價(jià)格等提供參考的依據(jù)。

商業(yè)地產(chǎn)所面對(duì)的客群比住宅要廣泛得多，它同時(shí)面向三個(gè)層次——購(gòu)房者（投資者）、使用者（商家）、消費(fèi)者，因此必需對(duì)這三者都進(jìn)行全面深入的了解和分析：從項(xiàng)目擬覆蓋范圍內(nèi)的目標(biāo)消費(fèi)者的需求出發(fā)，判斷需要引入何種商家，（做商業(yè)地產(chǎn)要了解各大品牌的名稱：如國(guó)際一線的服裝品牌）進(jìn)而了解該類商家的需求，最后分析投資者的心理，從而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位和規(guī)劃，制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略。

三、定位及規(guī)劃需考慮的因素

定位也就是產(chǎn)品決策，即做什么樣的產(chǎn)品，怎么做以及為什么要這樣做。商業(yè)地產(chǎn)的定位相對(duì)住宅來(lái)說(shuō)更為系統(tǒng)和豐富，包括市場(chǎng)定位、主題定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位、目標(biāo)商戶定位以及經(jīng)營(yíng)定位。因此，在定位階段就好比畫(huà)一幅圖，需要將項(xiàng)目在平面表現(xiàn)上立體化：各個(gè)樓層做什么，業(yè)態(tài)如何組合，業(yè)種如何搭配，功能區(qū)如何分布，需要引進(jìn)哪些商戶，是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)還是分散經(jīng)營(yíng)，這些都是需要考慮的。

在規(guī)劃方面，住宅主要需考慮住戶對(duì)于戶型、面積、層高、朝向、景觀、外立面、使用率、容積率、小區(qū)的園林和道路規(guī)劃以及配套等方面的要求。商業(yè)地產(chǎn)最重要的是滿足商家尤其是主力商家對(duì)場(chǎng)地的使用要求（建筑形式很重要，例如做洗浴桑拿對(duì)荷載的要求就不一樣，商場(chǎng)等對(duì)面積、柱距等都有另外的要求），如層高、面積、柱距、荷載、貨梯、水電煤氣、排污排水、中央空調(diào)、停車位、廣告位等，另外對(duì)于交通動(dòng)線的規(guī)劃也十分重要，體現(xiàn)在垂直交通（指上下的電梯和手扶電梯）和平面交通（樓層內(nèi)的交通，一般在兩頭設(shè)大品牌，吸引人兩邊走，線路以環(huán)線為好）以及外場(chǎng)交通組織上（從外面進(jìn)商場(chǎng)），強(qiáng)調(diào)動(dòng)線對(duì)消費(fèi)人流的引導(dǎo)和各個(gè)店鋪的到達(dá)率，避免或減少死角位的產(chǎn)生，最大程度上提高每個(gè)樓層、每個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。

四、銷售及招商

在住宅方面，銷售的概念是相對(duì)簡(jiǎn)單的（當(dāng)然，入市時(shí)機(jī)、定價(jià)、銷售控制及銷售技巧仍然是一門系統(tǒng)的學(xué)問(wèn)）。即拿到預(yù)售證后，將全部產(chǎn)品分批次、受控制的推向市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)100%的銷售率為目標(biāo)，并且基本上不存在招商的問(wèn)題。

商業(yè)地產(chǎn)的銷售策劃相對(duì)而言較為復(fù)雜，首先需要根據(jù)開(kāi)發(fā)商的資金回籠要求或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)是否需要銷售進(jìn)行分析，其次需要對(duì)銷售比例進(jìn)行確認(rèn)，再次需要對(duì)銷售區(qū)域和商鋪進(jìn)行規(guī)劃，以及采用何種銷售方式，價(jià)格體系如何制定，銷售完畢后產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)如何協(xié)調(diào)等等。

招商則必需是在銷售前就啟動(dòng)的，尤其作為大型商業(yè)項(xiàng)目更應(yīng)如此（除非開(kāi)發(fā)商以銷售為目的，由小業(yè)主自主招商經(jīng)營(yíng)）。因?yàn)榇笮蜕虡I(yè)項(xiàng)目往往需要一個(gè)或幾個(gè)主力商家?guī)?dòng)整個(gè)場(chǎng)的商業(yè)氛圍，因此對(duì)主力商家的招商尤為重要，一來(lái)可在規(guī)劃施工前就了解主力商家對(duì)場(chǎng)地使用的要求，依據(jù)其要求進(jìn)行合理的建筑規(guī)劃，避免未來(lái)改建的風(fēng)險(xiǎn)和浪費(fèi)，也更有利于主力商家的進(jìn)駐；二來(lái)先行完成主力商家的招商，可依靠其自身強(qiáng)大的商業(yè)號(hào)召力吸引其他中小型商家跟風(fēng)入駐，對(duì)于全面招商的展開(kāi)將起到強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。再者而言，招商順利，可以給予投資市場(chǎng)一劑強(qiáng)心針和信心保證，從而促進(jìn)商鋪的銷售。

五、推廣及媒介

住宅的推廣主要集中于客觀的物業(yè)形象、環(huán)境及配套、地段及價(jià)格等訴求點(diǎn)，以及意識(shí)層面上的品牌價(jià)值、生活方式、身份象征等，采用系列廣告的形式在大眾媒體上進(jìn)行傳播，結(jié)合一系列的sp和pr活動(dòng)，受眾是購(gòu)房者。

商業(yè)地產(chǎn)的推廣的重點(diǎn)根據(jù)其推廣階段的不同而有不同，大致而言可分為三個(gè)大的階段，首先是針對(duì)主力商家招商的推廣，此階段的推廣屬于小眾推廣，即不在大眾媒體上進(jìn)行宣揚(yáng)，而是與目標(biāo)商家進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的溝通，傳遞項(xiàng)目及招商信息，所使用的傳播介質(zhì)以招商手冊(cè)、dm為主；第二階段是全面招商及銷售階段，此階段則需要借助大眾傳媒的力量，將項(xiàng)目的招商及銷售信息廣泛的傳播出去，訴求重點(diǎn)在于主力商家進(jìn)駐、優(yōu)惠政策及投資回報(bào)，輔之以論壇、招商會(huì)等活動(dòng)方式；第三階段則是針對(duì)終端消費(fèi)者，告知開(kāi)業(yè)信息及營(yíng)銷活動(dòng)等。

六、售后服務(wù)

不論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，都不是銷售完畢就完結(jié)的。和其他任何產(chǎn)品一樣，都存在售后服務(wù)的階段，不同的是住宅的售后指的是物業(yè)管理，而商業(yè)地產(chǎn)的售后則包括物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理兩項(xiàng)，其中又以經(jīng)營(yíng)管理尤為重要。保安、保潔、綠化、設(shè)備維修等只是基本的對(duì)物業(yè)本身的管理，起到的是保值的作用，而經(jīng)營(yíng)管理是涉及整個(gè)物業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，是一個(gè)專業(yè)、系統(tǒng)、長(zhǎng)期的過(guò)程，需要對(duì)商戶進(jìn)行管理、對(duì)商業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行定期調(diào)整、以持續(xù)的營(yíng)銷推廣活動(dòng)提升商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)業(yè)主方穩(wěn)定增長(zhǎng)的租金收益，經(jīng)營(yíng)管理的目的和作用在于通過(guò)良好的經(jīng)營(yíng)使物業(yè)不斷增值。

在商業(yè)地產(chǎn)的策劃過(guò)程當(dāng)中，我認(rèn)為最重要的一環(huán)在于營(yíng)銷。營(yíng)銷不是狹義上的銷售，而是為了實(shí)現(xiàn)銷售這一交換過(guò)程而進(jìn)行的市調(diào)、需求預(yù)測(cè)、產(chǎn)品定位、定價(jià)、銷售、推廣、售后等一整套流程。因此，商業(yè)地產(chǎn)的成功關(guān)鍵首要在于對(duì)市場(chǎng)空間的正確判斷、預(yù)測(cè)和引導(dǎo)，以及由此得出的準(zhǔn)確定位。定位定錯(cuò)了，相當(dāng)于從一開(kāi)始就走上了岔道，任憑后期怎樣包裝、推廣、促銷，都難逃被市場(chǎng)拋棄的厄運(yùn)。當(dāng)然，光有準(zhǔn)確定位也是不夠的，需要有效的營(yíng)銷手段的配合，比如市場(chǎng)能接受的價(jià)格，巧妙的銷售控制、到位的市場(chǎng)推廣等，否則也存在“化神奇為腐朽”的可能。

其實(shí)，營(yíng)銷的目的在于使推銷成為不必要。即我們只要通過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求的準(zhǔn)確把握，生產(chǎn)出對(duì)路的產(chǎn)品，并通過(guò)合理的價(jià)格和銷售渠道，就能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值。對(duì)任何商品是如此，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)也是如此，只不過(guò)怎么實(shí)現(xiàn)這個(gè)過(guò)程，就需要科學(xué)和針對(duì)性的策劃了。問(wèn)題在于，從2003年興起商業(yè)地產(chǎn)熱以來(lái)，商業(yè)策劃并未引起足夠的重視，以致于許多項(xiàng)目轟轟烈烈上馬，卻出現(xiàn)資金鏈斷裂導(dǎo)致停工甚至爛尾的結(jié)局，或即使建好了卻招不到商，或開(kāi)業(yè)后生意冷清商家抗租的局面，究其原因有三： 原因一：資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)是比住宅投資更多、投資回報(bào)期更長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)更大的地產(chǎn)產(chǎn)品，加之對(duì)于銷售的特殊要求（商業(yè)地產(chǎn)最好的運(yùn)作方式是只租不售，或銷售不超過(guò)10%的比例），因此對(duì)于資金的要求甚高。況且，近年國(guó)家出臺(tái)的一系列緊縮房地產(chǎn)行業(yè)貸款，控制土地和房?jī)r(jià)的政策，進(jìn)一步抬高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)入門檻。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的資金鏈斷裂往往會(huì)使項(xiàng)目立刻陷入癱瘓的境地，而為了保證資金或出于實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)的需求，許多開(kāi)發(fā)商拿出部分物業(yè)進(jìn)行銷售，銷售商鋪固然會(huì)使資金迅速回籠，但同樣也會(huì)造成產(chǎn)權(quán)分散，經(jīng)營(yíng)無(wú)法統(tǒng)一的情況出現(xiàn)，尤其對(duì)于大型商用物業(yè)更是如此，將無(wú)法實(shí)法預(yù)期的商業(yè)規(guī)劃，主力商家進(jìn)駐受阻、經(jīng)營(yíng)混亂，最終導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)難以為繼的局面，即所謂的“賣得不做不好”。原因二：定位出錯(cuò)。對(duì)市場(chǎng)未了解清楚，只是看到了商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)高于住宅的利潤(rùn)空間，便急急投資進(jìn)來(lái)，看見(jiàn)市場(chǎng)熱什么便跟著做什么，其結(jié)果是造成同質(zhì)化嚴(yán)重，商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、功能及業(yè)態(tài)組合出現(xiàn)偏差，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，無(wú)法吸引優(yōu)質(zhì)商家和消費(fèi)者。原因三：規(guī)劃不合理。產(chǎn)品先行的觀念表現(xiàn)在先建好商場(chǎng)，再去招商，這樣的直接后果就是商場(chǎng)規(guī)劃沒(méi)有考慮到商家對(duì)建筑的具體要求，無(wú)法滿足商家的經(jīng)營(yíng)需要，從而造成一方面場(chǎng)地空置招不到商，另一方面商家卻找不到合適的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。若為滿足商家要求引其進(jìn)駐，則需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行改建，這必將耗費(fèi)大量成本和時(shí)間，造成巨大損失。

經(jīng)過(guò)三年的發(fā)展，廣州的商業(yè)地產(chǎn)也暴露出了種種不足，但同時(shí)也開(kāi)始逐漸回歸理性，大致存在如下局面及趨勢(shì)：

首先是商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡，缺乏科學(xué)有效的規(guī)劃。近幾年廣州市場(chǎng)上推出的商用物業(yè)有將近一半是底商，多為住宅配套的商業(yè)設(shè)施，專業(yè)的商用物業(yè)不到二成。這對(duì)于商鋪投資將產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)——商業(yè)氛圍不濃、消費(fèi)支撐力欠缺、社區(qū)發(fā)展不成熟，這些都是底商的“硬傷”，投資回報(bào)期將顯得更加漫長(zhǎng)和風(fēng)險(xiǎn)更大。

其次是商業(yè)的發(fā)展由市中心向市郊和社區(qū)轉(zhuǎn)化。廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中十大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多分布在郊外，如琶洲購(gòu)物中心、長(zhǎng)隆購(gòu)物中心、白云新城購(gòu)物中心、花花世界等。而以北京路、上下九路、天河為中心商圈，廣州的商業(yè)地產(chǎn)將得到更為均衡的發(fā)展。與此同時(shí)，社區(qū)商業(yè)的興起也是商業(yè)發(fā)展的新方向，以天河都市廣場(chǎng)、愛(ài)都新天地為代表的社區(qū)mall立足于社區(qū)群，著力發(fā)展區(qū)域商圈，與市中心的大型購(gòu)物中心、步行街形成互補(bǔ)之勢(shì)。

再次，各大開(kāi)發(fā)商都在加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資，如合生創(chuàng)展、富力等，這將使得強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者更弱，一批實(shí)力欠佳的開(kāi)發(fā)商將被淘汰——眾多項(xiàng)目的停滯和爛尾都體現(xiàn)了這一點(diǎn)，而市場(chǎng)資源將向這些優(yōu)質(zhì)物業(yè)集中，市場(chǎng)也會(huì)由此變得更加有序。

商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于開(kāi)發(fā)商資金的考驗(yàn)永遠(yuǎn)是巨大的，即使企業(yè)再有實(shí)力，也難免會(huì)有面臨困難的一天，如正大集團(tuán)曾經(jīng)也因資金問(wèn)題導(dǎo)致正佳廣場(chǎng)停滯數(shù)年之久。但是，隨著reits在未來(lái)出現(xiàn)的必然趨勢(shì)（目前領(lǐng)匯基金已經(jīng)在香港上市，越秀城建旗下的越秀投資reits擬在港上市），資金問(wèn)題將不再成開(kāi)發(fā)商的致命傷，困撓已久的銷售與經(jīng)營(yíng)的矛盾也將得到解決——既擴(kuò)大了個(gè)體投資者的投資方向，也拓寬了地產(chǎn)商的融資渠道，無(wú)需再將商鋪分割出售以換取資金。這有助于實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)的長(zhǎng)期行為，也將極大的推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的良性和健康發(fā)展！

以上為本人對(duì)目前所涉商業(yè)地產(chǎn)的一些粗淺看法，商業(yè)地產(chǎn)和住宅的策劃就其本質(zhì)而言是一致的，但商業(yè)地產(chǎn)策劃的內(nèi)容和涉及的層面卻遠(yuǎn)復(fù)雜于住宅，尤其是在后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面，仍需要不斷的學(xué)習(xí)。若有不妥之處，還望指正！方蓓 2005-11-25

第二篇：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃的感想

1.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過(guò)了，永遠(yuǎn)無(wú)法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無(wú)法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說(shuō)：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說(shuō)：“那時(shí)候我們不說(shuō)愛(ài)，愛(ài)是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說(shuō)喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說(shuō)：“我覺(jué)得之所以說(shuō)相見(jiàn)不如懷念，是因?yàn)橄嘁?jiàn)只能讓人在現(xiàn)實(shí)面前無(wú)奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃的一點(diǎn)心得

商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)、金融業(yè)及其他各種營(yíng)利性服務(wù)業(yè)所使用的經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)地，包括商場(chǎng)、商業(yè)街區(qū)、酒店、寫(xiě)字樓、專業(yè)市場(chǎng)、物流基地等，是商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合。

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別在于，住宅地產(chǎn)靠銷售實(shí)現(xiàn)盈利，而商業(yè)地產(chǎn)則靠經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)盈利，前者為“一次性交換”的過(guò)程，后者卻是長(zhǎng)期持續(xù)的行為，遵循的是“先商業(yè)后地產(chǎn)”這樣一個(gè)規(guī)律。因此，雖然地產(chǎn)的策劃無(wú)外乎是從可研、市調(diào)、定位、營(yíng)銷、售后這幾大塊來(lái)進(jìn)行，但是必需充分考慮到商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)復(fù)雜于住宅的特性，避免用住宅地產(chǎn)的策劃思維來(lái)指導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的策劃（由于不同類型的商業(yè)地產(chǎn)在策劃時(shí)仍存在一些差別，因此主要就商場(chǎng)類物業(yè)來(lái)進(jìn)行闡述）。

一、可研的內(nèi)容

可研主要是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)想，并根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃、資金籌措和開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行財(cái)務(wù)上的分析，以確定是否能達(dá)到期望收益的過(guò)程。在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究時(shí)，除了要考慮到銷售收入這一現(xiàn)金流之外，還要考慮到未銷售物業(yè)的沉淀價(jià)值并進(jìn)行動(dòng)態(tài)的租金收入分析，根據(jù)市場(chǎng)目前及預(yù)測(cè)未來(lái)的回報(bào)率，計(jì)算投資回報(bào)年限。而這一點(diǎn)，對(duì)于住宅而言是不需要的。

二、市調(diào)的對(duì)象

市調(diào)的主要內(nèi)容包括對(duì)于宏觀環(huán)境的分析，項(xiàng)目所處區(qū)域環(huán)境的分析，目標(biāo)客群的分析以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（項(xiàng)目/企業(yè)）的分析。住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)需要調(diào)查的指標(biāo)都各有差異，其中最重要的區(qū)別在于對(duì)目標(biāo)客群的分析。

對(duì)任何行業(yè)而言，目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都有賴于對(duì)市場(chǎng)需求的正確判斷，房地產(chǎn)也是如此。就住宅來(lái)說(shuō)，因?yàn)槠鋵儆凇耙淮涡浴钡匿N售過(guò)程，面對(duì)的群體相對(duì)單一——購(gòu)房者，因此，只要了解了鎖定的那部分購(gòu)房群體，分析他們的消費(fèi)需求和消費(fèi)行為，就能為產(chǎn)品的定位和規(guī)劃、價(jià)格等提供參考的依據(jù)。

商業(yè)地產(chǎn)所面對(duì)的客群比住宅要廣泛得多，它同時(shí)面向三個(gè)層次——購(gòu)房者（投資者）、使用者（商家）、消費(fèi)者，因此必需對(duì)這三者都進(jìn)行全面深入的了解和分析：從項(xiàng)1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來(lái)能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過(guò)了，永遠(yuǎn)無(wú)法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無(wú)法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說(shuō)：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說(shuō)：“那時(shí)候我們不說(shuō)愛(ài)，愛(ài)是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說(shuō)喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說(shuō)：“我覺(jué)得之所以說(shuō)相見(jiàn)不如懷念，是因?yàn)橄嘁?jiàn)只能讓人在現(xiàn)實(shí)面前無(wú)奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

目擬覆蓋范圍內(nèi)的目標(biāo)消費(fèi)者的需求出發(fā)，判斷需要引入何種商家，（做商業(yè)地產(chǎn)要了解各大品牌的名稱：如國(guó)際一線的服裝品牌）進(jìn)而了解該類商家的需求，最后分析投資者的心理，從而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位和規(guī)劃，制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略。

三、定位及規(guī)劃需考慮的因素

定位也就是產(chǎn)品決策，即做什么樣的產(chǎn)品，怎么做以及為什么要這樣做。商業(yè)地產(chǎn)的定位相對(duì)住宅來(lái)說(shuō)更為系統(tǒng)和豐富，包括市場(chǎng)定位、主題定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位、目標(biāo)商戶定位以及經(jīng)營(yíng)定位。因此，在定位階段就好比畫(huà)一幅圖，需要將項(xiàng)目在平面表現(xiàn)上立體化：各個(gè)樓層做什么，業(yè)態(tài)如何組合，業(yè)種如何搭配，功能區(qū)如何分布，需要引進(jìn)哪些商戶，是統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)還是分散經(jīng)營(yíng)，這些都是需要考慮的。

在規(guī)劃方面，住宅主要需考慮住戶對(duì)于戶型、面積、層高、朝向、景觀、外立面、使用率、容積率、小區(qū)的園林和道路規(guī)劃以及配套等方面的要求。商業(yè)地產(chǎn)最重要的是滿足商家尤其是主力商家對(duì)場(chǎng)地的使用要求（建筑形式很重要，例如做洗浴桑拿對(duì)荷載的要求就不一樣，商場(chǎng)等對(duì)面積、柱距等都有另外的要求），如層高、面積、柱距、荷載、貨梯、水電煤氣、排污排水、中央空調(diào)、停車位、廣告位等，另外對(duì)于交通動(dòng)線的規(guī)劃也十分重要，體現(xiàn)在垂直交通（指上下的電梯和手扶電梯）和平面交通（樓層內(nèi)的交通，一般在兩頭設(shè)大品牌，吸引人兩邊走，線路以環(huán)線為好）以及外場(chǎng)交通組織上（從外面進(jìn)商場(chǎng)），強(qiáng)調(diào)動(dòng)線對(duì)消費(fèi)人流的引導(dǎo)和各個(gè)店鋪的到達(dá)率，避免或減少死角位的產(chǎn)生，最大程度上提高每個(gè)樓層、每個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。

四、銷售及招商

在住宅方面，銷售的概念是相對(duì)簡(jiǎn)單的（當(dāng)然，入市時(shí)機(jī)、定價(jià)、銷售控制及銷售技巧仍然是一門系統(tǒng)的學(xué)問(wèn)）。即拿到預(yù)售證后，將全部產(chǎn)品分批次、受控制的推向市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)100%的銷售率為目標(biāo)，并且基本上不存在招商的問(wèn)題。

商業(yè)地產(chǎn)的銷售策劃相對(duì)而言較為復(fù)雜，首先需要根據(jù)開(kāi)發(fā)商的資金回籠要求或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)是否需要銷售進(jìn)行分析，其次需要對(duì)銷售比例進(jìn)行確認(rèn)，再次需要對(duì)銷售區(qū)域和商鋪進(jìn)行規(guī)劃，以及采用何種銷售方式，價(jià)格體系如何制定，銷售完畢后產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)如何協(xié)調(diào)等等。

招商則必需是在銷售前就啟動(dòng)的，尤其作為大型商業(yè)項(xiàng)目更應(yīng)如此（除非開(kāi)發(fā)商以1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來(lái)能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過(guò)了，永遠(yuǎn)無(wú)法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無(wú)法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說(shuō)：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴說(shuō)：“那時(shí)候我們不說(shuō)愛(ài)，愛(ài)是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說(shuō)喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說(shuō)：“我覺(jué)得之所以說(shuō)相見(jiàn)不如懷念，是因?yàn)橄嘁?jiàn)只能讓人在現(xiàn)實(shí)面前無(wú)奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

銷售為目的，由小業(yè)主自主招商經(jīng)營(yíng)）。因?yàn)榇笮蜕虡I(yè)項(xiàng)目往往需要一個(gè)或幾個(gè)主力商家?guī)?dòng)整個(gè)場(chǎng)的商業(yè)氛圍，因此對(duì)主力商家的招商尤為重要，一來(lái)可在規(guī)劃施工前就了解主力商家對(duì)場(chǎng)地使用的要求，依據(jù)其要求進(jìn)行合理的建筑規(guī)劃，避免未來(lái)改建的風(fēng)險(xiǎn)和浪費(fèi)，也更有利于主力商家的進(jìn)駐；二來(lái)先行完成主力商家的招商，可依靠其自身強(qiáng)大的商業(yè)號(hào)召力吸引其他中小型商家跟風(fēng)入駐，對(duì)于全面招商的展開(kāi)將起到強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。再者而言，招商順利，可以給予投資市場(chǎng)一劑強(qiáng)心針和信心保證，從而促進(jìn)商鋪的銷售。

五、推廣及媒介

住宅的推廣主要集中于客觀的物業(yè)形象、環(huán)境及配套、地段及價(jià)格等訴求點(diǎn)，以及意識(shí)層面上的品牌價(jià)值、生活方式、身份象征等，采用系列廣告的形式在大眾媒體上進(jìn)行傳播，結(jié)合一系列的SP和PR活動(dòng)，受眾是購(gòu)房者。

商業(yè)地產(chǎn)的推廣的重點(diǎn)根據(jù)其推廣階段的不同而有不同，大致而言可分為三個(gè)大的階段，首先是針對(duì)主力商家招商的推廣，此階段的推廣屬于小眾推廣，即不在大眾媒體上進(jìn)行宣揚(yáng)，而是與目標(biāo)商家進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的溝通，傳遞項(xiàng)目及招商信息，所使用的傳播介質(zhì)以招商手冊(cè)、DM為主；第二階段是全面招商及銷售階段，此階段則需要借助大眾傳媒的力量，將項(xiàng)目的招商及銷售信息廣泛的傳播出去，訴求重點(diǎn)在于主力商家進(jìn)駐、優(yōu)惠政策及投資回報(bào)，輔之以論壇、招商會(huì)等活動(dòng)方式；第三階段則是針對(duì)終端消費(fèi)者，告知開(kāi)業(yè)信息及營(yíng)銷活動(dòng)等。

六、售后服務(wù)

不論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，都不是銷售完畢就完結(jié)的。和其他任何產(chǎn)品一樣，都存在售后服務(wù)的階段，不同的是住宅的售后指的是物業(yè)管理，而商業(yè)地產(chǎn)的售后則包括物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)管理兩項(xiàng)，其中又以經(jīng)營(yíng)管理尤為重要。保安、保潔、綠化、設(shè)備維修等只是基本的對(duì)物業(yè)本身的管理，起到的是保值的作用，而經(jīng)營(yíng)管理是涉及整個(gè)物業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，是一個(gè)專業(yè)、系統(tǒng)、長(zhǎng)期的過(guò)程，需要對(duì)商戶進(jìn)行管理、對(duì)商業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行定期調(diào)整、以持續(xù)的營(yíng)銷推廣活動(dòng)提升商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)業(yè)主方穩(wěn)定增長(zhǎng)的租金收益，經(jīng)營(yíng)管理的目的和作用在于通過(guò)良好的經(jīng)營(yíng)使物業(yè)不斷增值。

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來(lái)能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過(guò)了，永遠(yuǎn)無(wú)法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無(wú)法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說(shuō)：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說(shuō)：“那時(shí)候我們不說(shuō)愛(ài)，愛(ài)是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說(shuō)喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說(shuō)：“我覺(jué)得之所以說(shuō)相見(jiàn)不如懷念，是因?yàn)橄嘁?jiàn)只能讓人在現(xiàn)實(shí)面前無(wú)奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話。”

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

在商業(yè)地產(chǎn)的策劃過(guò)程當(dāng)中，我認(rèn)為最重要的一環(huán)在于營(yíng)銷。營(yíng)銷不是狹義上的銷售，而是為了實(shí)現(xiàn)銷售這一交換過(guò)程而進(jìn)行的市調(diào)、需求預(yù)測(cè)、產(chǎn)品定位、定價(jià)、銷售、推廣、售后等一整套流程。因此，商業(yè)地產(chǎn)的成功關(guān)鍵首要在于對(duì)市場(chǎng)空間的正確判斷、預(yù)測(cè)和引導(dǎo)，以及由此得出的準(zhǔn)確定位。定位定錯(cuò)了，相當(dāng)于從一開(kāi)始就走上了岔道，任憑后期怎樣包裝、推廣、促銷，都難逃被市場(chǎng)拋棄的厄運(yùn)。當(dāng)然，光有準(zhǔn)確定位也是不夠的，需要有效的營(yíng)銷手段的配合，比如市場(chǎng)能接受的價(jià)格，巧妙的銷售控制、到位的市場(chǎng)推廣等，否則也存在“化神奇為腐朽”的可能。

其實(shí)，營(yíng)銷的目的在于使推銷成為不必要。即我們只要通過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求的準(zhǔn)確把握，生產(chǎn)出對(duì)路的產(chǎn)品，并通過(guò)合理的價(jià)格和銷售渠道，就能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值。對(duì)任何商品是如此，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)也是如此，只不過(guò)怎么實(shí)現(xiàn)這個(gè)過(guò)程，就需要科學(xué)和針對(duì)性的策劃了。問(wèn)題在于，從2003年興起商業(yè)地產(chǎn)熱以來(lái)，商業(yè)策劃并未引起足夠的重視，以致于許多項(xiàng)目轟轟烈烈上馬，卻出現(xiàn)資金鏈斷裂導(dǎo)致停工甚至爛尾的結(jié)局，或即使建好了卻招不到商，或開(kāi)業(yè)后生意冷清商家抗租的局面，究其原因有三：

原因一：資金壓力。商業(yè)地產(chǎn)是比住宅投資更多、投資回報(bào)期更長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)更大的地產(chǎn)產(chǎn)品，加之對(duì)于銷售的特殊要求（商業(yè)地產(chǎn)最好的運(yùn)作方式是只租不售，或銷售不超過(guò)10%的比例），因此對(duì)于資金的要求甚高。況且，近年國(guó)家出臺(tái)的一系列緊縮房地產(chǎn)行業(yè)貸款，控制土地和房?jī)r(jià)的政策，進(jìn)一步抬高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)入門檻。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的資金鏈斷裂往往會(huì)使項(xiàng)目立刻陷入癱瘓的境地，而為了保證資金或出于實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)的需求，許多開(kāi)發(fā)商拿出部分物業(yè)進(jìn)行銷售，銷售商鋪固然會(huì)使資金迅速回籠，但同樣也會(huì)造成產(chǎn)權(quán)分散，經(jīng)營(yíng)無(wú)法統(tǒng)一的情況出現(xiàn)，尤其對(duì)于大型商用物業(yè)更是如此，將無(wú)法實(shí)法預(yù)期的商業(yè)規(guī)劃，主力商家進(jìn)駐受阻、經(jīng)營(yíng)混亂，最終導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)難以為繼的局面，即所謂的“賣得不做不好”。

原因二：定位出錯(cuò)。對(duì)市場(chǎng)未了解清楚，只是看到了商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)高于住宅的利潤(rùn)空間，便急急投資進(jìn)來(lái)，看見(jiàn)市場(chǎng)熱什么便跟著做什么，其結(jié)果是造成同質(zhì)化嚴(yán)重，商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、功能及業(yè)態(tài)組合出現(xiàn)偏差，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力，無(wú)法吸引優(yōu)質(zhì)商家和消費(fèi)者。

原因三：規(guī)劃不合理。產(chǎn)品先行的觀念表現(xiàn)在先建好商場(chǎng)，再去招商，這樣的直接后果就是商場(chǎng)規(guī)劃沒(méi)有考慮到商家對(duì)建筑的具體要求，無(wú)法滿足商家的經(jīng)營(yíng)需要，從而1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來(lái)能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過(guò)了，永遠(yuǎn)無(wú)法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無(wú)法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說(shuō)：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說(shuō)：“那時(shí)候我們不說(shuō)愛(ài)，愛(ài)是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說(shuō)喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的。”

6.方茴說(shuō)：“我覺(jué)得之所以說(shuō)相見(jiàn)不如懷念，是因?yàn)橄嘁?jiàn)只能讓人在現(xiàn)實(shí)面前無(wú)奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

造成一方面場(chǎng)地空置招不到商，另一方面商家卻找不到合適的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。若為滿足商家要求引其進(jìn)駐，則需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行改建，這必將耗費(fèi)大量成本和時(shí)間，造成巨大損失。

經(jīng)過(guò)三年的發(fā)展，廣州的商業(yè)地產(chǎn)也暴露出了種種不足，但同時(shí)也開(kāi)始逐漸回歸理性，大致存在如下局面及趨勢(shì)：

首先是商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡，缺乏科學(xué)有效的規(guī)劃。近幾年廣州市場(chǎng)上推出的商用物業(yè)有將近一半是底商，多為住宅配套的商業(yè)設(shè)施，專業(yè)的商用物業(yè)不到二成。這對(duì)于商鋪投資將產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)——商業(yè)氛圍不濃、消費(fèi)支撐力欠缺、社區(qū)發(fā)展不成熟，這些都是底商的“硬傷”，投資回報(bào)期將顯得更加漫長(zhǎng)和風(fēng)險(xiǎn)更大。

其次是商業(yè)的發(fā)展由市中心向市郊和社區(qū)轉(zhuǎn)化。廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中十大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多分布在郊外，如琶洲購(gòu)物中心、長(zhǎng)隆購(gòu)物中心、白云新城購(gòu)物中心、花花世界等。而以北京路、上下九路、天河為中心商圈，廣州的商業(yè)地產(chǎn)將得到更為均衡的發(fā)展。與此同時(shí)，社區(qū)商業(yè)的興起也是商業(yè)發(fā)展的新方向，以天河都市廣場(chǎng)、愛(ài)都新天地為代表的社區(qū)MALL立足于社區(qū)群，著力發(fā)展區(qū)域商圈，與市中心的大型購(gòu)物中心、步行街形成互補(bǔ)之勢(shì)。

再次，各大開(kāi)發(fā)商都在加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資，如合生創(chuàng)展、富力等，這將使得強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者更弱，一批實(shí)力欠佳的開(kāi)發(fā)商將被淘汰——眾多項(xiàng)目的停滯和爛尾都體現(xiàn)了這一點(diǎn)，而市場(chǎng)資源將向這些優(yōu)質(zhì)物業(yè)集中，市場(chǎng)也會(huì)由此變得更加有序。

商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于開(kāi)發(fā)商資金的考驗(yàn)永遠(yuǎn)是巨大的，即使企業(yè)再有實(shí)力，也難免會(huì)有面臨困難的一天，如正大集團(tuán)曾經(jīng)也因資金問(wèn)題導(dǎo)致正佳廣場(chǎng)停滯數(shù)年之久。但是，隨著REITs在未來(lái)出現(xiàn)的必然趨勢(shì)（目前領(lǐng)匯基金已經(jīng)在香港上市，越秀城建旗下的越秀投資REITs擬在港上市），資金問(wèn)題將不再成開(kāi)發(fā)商的致命傷，困撓已久的銷售與經(jīng)營(yíng)的矛盾也將得到解決——既擴(kuò)大了個(gè)體投資者的投資方向，也拓寬了地產(chǎn)商的融資渠道，無(wú)需再將商鋪分割出售以換取資金。這有助于實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)的長(zhǎng)期行為，也將極大的推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的良性和健康發(fā)展！

以上為本人對(duì)目前所涉商業(yè)地產(chǎn)的一些粗淺看法，商業(yè)地產(chǎn)和住宅的策劃就其本質(zhì)而言是一致的，但商業(yè)地產(chǎn)策劃的內(nèi)容和涉及的層面卻遠(yuǎn)復(fù)雜于住宅，尤其是在后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面，仍需要不斷的學(xué)習(xí)。若有不妥之處，還望指正！

1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來(lái)能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。1.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。

2.有些人錯(cuò)過(guò)了，永遠(yuǎn)無(wú)法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無(wú)法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!

3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。

4.方茴說(shuō)：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?/p>

5.方茴說(shuō)：“那時(shí)候我們不說(shuō)愛(ài)，愛(ài)是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說(shuō)喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?/p>

6.方茴說(shuō)：“我覺(jué)得之所以說(shuō)相見(jiàn)不如懷念，是因?yàn)橄嘁?jiàn)只能讓人在現(xiàn)實(shí)面前無(wú)奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?/p>

7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

9.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

方蓓 2005-11-25 1.“噢，居然有土龍肉，給我一塊！”

2.老人們都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壯如虎的成年人則是一陣笑罵，數(shù)落著自己的孩子，拎著骨棒與闊劍也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起來(lái)能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，簡(jiǎn)樸而自然。

4.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。

5.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。

6.石村周圍草木豐茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃

商業(yè)地產(chǎn)策劃

商業(yè)項(xiàng)目策劃工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行，即要緊密圍繞項(xiàng)目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時(shí)，還要回答為什么要這么做及辦法實(shí)施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導(dǎo)，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項(xiàng)目實(shí)際操作當(dāng)中實(shí)施不了的策劃方案是沒(méi)有價(jià)值的。因此，鴻偉摩爾建議：商業(yè)地產(chǎn)策劃必須“落地”!

商業(yè)項(xiàng)目策劃工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行，即要緊密圍繞項(xiàng)目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時(shí)，還要回答為什么要這么做及辦法實(shí)施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導(dǎo)，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項(xiàng)目實(shí)際操作當(dāng)中實(shí)施不了的策劃方案是沒(méi)有價(jià)值的。

對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的策劃而言，首要的任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目的特性有準(zhǔn)確到位的把握，即充分認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的個(gè)性：自身獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在哪些方面;最突出的難點(diǎn)有哪些等。這是項(xiàng)目規(guī)劃的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，直接影響到下一步的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、收益預(yù)測(cè)等核心規(guī)劃工作。項(xiàng)目分析涉及的因素既有宏觀層面的，也有微觀的;既有外部影響因素，也有項(xiàng)目自身約束條件，但所有要素的分析都是緊密圍繞項(xiàng)目展開(kāi)的，因此，對(duì)于綜合分析能力及專業(yè)技術(shù)要求是比較高的。

商業(yè)地產(chǎn)盲目策劃的幾大表現(xiàn)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與運(yùn)作的核心問(wèn)題是“項(xiàng)目定位”，項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確與否，決定了項(xiàng)目是否可以成功運(yùn)作。目前，在各地商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中，出現(xiàn)了一種不顧當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)際狀況，盲從于一些國(guó)外的商業(yè)規(guī)劃理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商業(yè)業(yè)態(tài)，結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作失敗?？偨Y(jié)起來(lái)主要有以下幾種表現(xiàn)形式：

1、盲目追隨國(guó)外商業(yè)或一線城市的商業(yè)業(yè)態(tài)。

開(kāi)發(fā)商或策劃公司在業(yè)態(tài)定位時(shí)絲毫不考慮當(dāng)?shù)囟?、三線城市的消費(fèi)能力及商業(yè)文化的現(xiàn)狀，將自己出國(guó)考察或在一些國(guó)內(nèi)一線城市所看到的商業(yè)照抄照搬，信奉“國(guó)內(nèi)外營(yíng)銷策劃專家”或“大師”在到項(xiàng)目案場(chǎng)后，一兩天之內(nèi)就作出的定位判斷。結(jié)果造成“南李北枳”不能落地，出現(xiàn)“四不像”的商業(yè)模式。一方面由于沒(méi)有與定位相符的產(chǎn)品支撐而無(wú)法達(dá)到該商業(yè)業(yè)態(tài)的各項(xiàng)要求，使得啟動(dòng)時(shí)缺乏商業(yè)氛圍;另一方面，由于當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣及商業(yè)文化的影響，導(dǎo)致消費(fèi)者不認(rèn)可，陷入兩難境地。

2、非“mall”不做。

一些開(kāi)發(fā)商在自身實(shí)力有了一定積累后，盲目迷信于“綜合mall”的開(kāi)發(fā)，認(rèn)為只有“mall”模式才能體現(xiàn)出企業(yè)的實(shí)力和品位。結(jié)果就會(huì)出現(xiàn)我們?cè)谝粋€(gè)二、三線地市里可以同時(shí)看到有幾個(gè)大型商業(yè)綜合項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)的現(xiàn)象，甚至于一些縣級(jí)區(qū)域也開(kāi)發(fā)十幾萬(wàn)項(xiàng)目的大型商業(yè)綜合體，結(jié)果造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面。

3、盲目開(kāi)發(fā)。

這種情況在批發(fā)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中較為常見(jiàn)。有些地方的開(kāi)發(fā)商過(guò)分依賴或夸大了政府對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的支持作用，不遵循市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，在沒(méi)有任何市場(chǎng)基礎(chǔ)的地方盲目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或想當(dāng)然地希望把一些成熟的市場(chǎng)可以簡(jiǎn)單地進(jìn)行搬遷，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)失敗。

4、以“住宅”的手法運(yùn)作“商業(yè)地產(chǎn)”。

用假大空的商業(yè)概念進(jìn)行定位或包裝，只想獲取短期利益一走了之，不愿意進(jìn)行商業(yè)的培育，造成項(xiàng)目運(yùn)作失敗。商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)過(guò)了十幾年的發(fā)展，投資者和商家對(duì)這種商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)有了一個(gè)比較清晰的認(rèn)識(shí)，從以往一些一賣了之、不注重商業(yè)啟動(dòng)而導(dǎo)致投資者投資利益得不到保障的失敗案例已經(jīng)吸取了豐富的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，因此，這種方式的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式已經(jīng)沒(méi)有了落地性。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃

商業(yè)地產(chǎn)策劃之商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研

商業(yè)地產(chǎn)策劃包括商業(yè)用地的價(jià)值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。隨著商業(yè)地產(chǎn)投資的發(fā)展，很多公司都轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，隨之而來(lái)的問(wèn)題就是商業(yè)地產(chǎn)策劃到底要怎么做，這個(gè)問(wèn)題余源鵬房地產(chǎn)大講堂里面有詳細(xì)的答案。進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)策劃的第一步就是要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研，下面是余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班里面的內(nèi)容節(jié)選，主要是關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃的市場(chǎng)調(diào)研的步驟與方法和主要內(nèi)容。

一．商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研的步驟

第一步：界定問(wèn)題

第二步：尋求解決問(wèn)題的方法

第三步：制定調(diào)研方案

第四步：進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)或收集數(shù)據(jù)

第五步：整理和分析數(shù)據(jù)

第六步：編寫(xiě)調(diào)研報(bào)告

具體內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班1

二．商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研的4種方法

1）直接調(diào)查

2）間接調(diào)查

3）問(wèn)卷調(diào)查 1 余源鵬《商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)培訓(xùn)課程》；

商業(yè)地產(chǎn)策劃定位與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)要訣八百個(gè)

余源鵬房地產(chǎn)大講堂

智地網(wǎng)

4）現(xiàn)場(chǎng)“踩點(diǎn)”調(diào)查

具體內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班2

三．商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的6大主要內(nèi)容

（1）宏觀環(huán)境分析

（2）本市商業(yè)環(huán)境分析

（3）區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析（特別是商圈分析）

（4）租售目標(biāo)客戶分析（租給經(jīng)營(yíng)商家，售給投資者）

（5）消費(fèi)者分析

（6）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

具體內(nèi)容可以觀看余源鵬商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)培訓(xùn)班余源鵬《商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)培訓(xùn)課程》

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第五篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃崗位職責(zé)

商業(yè)地產(chǎn)策劃崗位職責(zé)

1、商業(yè)地產(chǎn)策劃崗位職責(zé)

1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全程策劃、方案制定及執(zhí)行，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)招商運(yùn)營(yíng)相關(guān)文案起草、全程策劃及執(zhí)行；

2、與合作單位及上海市主要媒體保持良好的溝通及協(xié)作；

3、熟悉上海市相關(guān)市場(chǎng)信息，能進(jìn)行高效的市場(chǎng)調(diào)研及分析，能對(duì)市場(chǎng)變化及時(shí)做出應(yīng)對(duì)策略；

4、與公司內(nèi)部各部門保持良好的協(xié)作溝通。

2、商業(yè)地產(chǎn)策劃崗位職責(zé)

配合策劃主管負(fù)責(zé)以下工作：

1、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期策劃的工作，如項(xiàng)目定位分析、投資收益分析、人文景觀設(shè)置建議等；

2、負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的后期營(yíng)銷策劃的工作，如項(xiàng)目概念定位的成功演繹、各類營(yíng)銷手法的運(yùn)用；

3、負(fù)責(zé)與相關(guān)媒體對(duì)接，搞好公司各類推廣項(xiàng)目，做好活動(dòng)的策劃，包裝，宣傳，跟進(jìn)等實(shí)施工作；

4、撰寫(xiě)全程策劃報(bào)告、定位報(bào)告、規(guī)劃建議、執(zhí)行報(bào)告；

5、負(fù)責(zé)對(duì)銷售及招商策劃進(jìn)度進(jìn)行動(dòng)態(tài)掌控。

3、商業(yè)地產(chǎn)策劃崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)公司房產(chǎn)項(xiàng)目、活動(dòng)等方案的策劃與文案撰寫(xiě)；

2、撰寫(xiě)策劃方案，完成項(xiàng)目的整體策劃創(chuàng)意、設(shè)計(jì)與提案等；

3、協(xié)助同事完成企劃活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)落地相關(guān)工作；

4、負(fù)責(zé)部門各類檔案和其他相關(guān)資料的的收集與整理。

4、商業(yè)地產(chǎn)策劃崗位職責(zé)

1、根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際結(jié)合市場(chǎng)情況，制定項(xiàng)目招商策略及推廣方案；

2、對(duì)項(xiàng)目媒體策略、媒體訴求特征、市場(chǎng)形態(tài)進(jìn)行分析并提出建議；

3、對(duì)招商活動(dòng)全程策劃及組織實(shí)施提出可行性意見(jiàn)。

5、商業(yè)地產(chǎn)策劃崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、分析、撰寫(xiě)市場(chǎng)報(bào)告，制作推廣方案及跟蹤實(shí)施。

2.負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督、掌控，項(xiàng)目招商不同時(shí)期的戰(zhàn)略布局，運(yùn)營(yíng)制定。

3.負(fù)責(zé)推廣項(xiàng)目與媒體對(duì)接，做好運(yùn)營(yíng)、推廣、宣傳。

4.協(xié)助項(xiàng)目總監(jiān)與當(dāng)?shù)卣?、媒體、合作方關(guān)系的協(xié)調(diào)及維護(hù)，完成項(xiàng)目的各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)工作。