XX區(qū)老舊住宅長(zhǎng)效物業(yè)管理工作推進(jìn)方案

為進(jìn)一步加強(qiáng)老舊住宅區(qū)長(zhǎng)效物業(yè)管理工作，構(gòu)建管理規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、群眾滿意的長(zhǎng)效物業(yè)管理工作體制，鞏固舊城改造成果，改善人居環(huán)境，提高老舊住宅區(qū)物業(yè)管理水平，提升百姓生活品質(zhì)，結(jié)合區(qū)情實(shí)際，制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

深入貫徹黨的十九大精神，落實(shí)加快生態(tài)文明體制改革，建設(shè)美麗中國(guó)的偉大目標(biāo)。堅(jiān)持政府指導(dǎo)、重心下移、屬地管理、立足社區(qū)、共建共享的原則，著力加強(qiáng)政策扶持，培養(yǎng)物業(yè)消費(fèi)意識(shí)。努力構(gòu)建管理規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、群眾滿意的長(zhǎng)效物業(yè)管理工作體制，鞏固舊城改造提升工作成果，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施快速維護(hù)管理，提升老舊住宅區(qū)人性化、精細(xì)化、科學(xué)化物業(yè)管理水平，不斷增強(qiáng)百姓幸福感。

二、工作目標(biāo)

通過(guò)推進(jìn)老舊住宅區(qū)長(zhǎng)效物業(yè)管理工作，創(chuàng)新管理方式，逐步建立健全長(zhǎng)效管理體制，提升物業(yè)精細(xì)化服務(wù)水平，努力實(shí)現(xiàn)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。計(jì)劃到2018年末，打造20個(gè)老舊住宅區(qū)長(zhǎng)效物業(yè)管理試點(diǎn)項(xiàng)目，摸索總結(jié)出可以推廣實(shí)行的老舊住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

三、管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

（一）管理內(nèi)容

1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)服務(wù);

2、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù);

3、衛(wèi)生保潔服務(wù);

4、秩序維護(hù)服務(wù)。

（二）管理標(biāo)準(zhǔn)

1、要做到房屋完好、整潔，外墻無(wú)亂張貼、亂涂畫(huà)、亂懸掛等現(xiàn)象。住宅區(qū)內(nèi)門(mén)牌、棟號(hào)及其他公共配套設(shè)施場(chǎng)地標(biāo)識(shí)應(yīng)統(tǒng)一設(shè)置，規(guī)范、美觀。

2、要做到路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好，對(duì)破損的公共照明設(shè)備及時(shí)進(jìn)行維修更換。

3、要做到為每個(gè)老舊住宅區(qū)、每個(gè)街區(qū)單獨(dú)設(shè)立報(bào)修記錄，及時(shí)處理共用設(shè)施設(shè)備和共用部位的日常維修，24小時(shí)內(nèi)應(yīng)處理完畢，無(wú)法即時(shí)解決的，應(yīng)通知反映人并盡快維修，同時(shí)設(shè)置好故障警示。

4、要做到衛(wèi)生保潔工作及時(shí)到位，樓外共用部位和道路無(wú)垃圾。垃圾箱沒(méi)有滿溢現(xiàn)象，垃圾做到日產(chǎn)日清。冬季清雪及時(shí)，雪停24小時(shí)內(nèi)，人行步道清理完畢（參照《市容環(huán)衛(wèi)》）。

5、要做到對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠植進(jìn)行定期維護(hù)、修剪，及時(shí)清理枯枝死株（參照《園林綠化》）。

6、要做到合理設(shè)置停車位，引導(dǎo)車輛有序停放，不得影響居民或業(yè)主出行，不得破壞綠地。

7、要做到杜絕私搭濫建，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違章建筑和其他違規(guī)的拆改行為應(yīng)及時(shí)上報(bào)有關(guān)部門(mén)。

8、要做到保持小區(qū)內(nèi)方磚、道路完好，井蓋無(wú)缺損丟失。對(duì)于打通微循環(huán)道路的老舊住宅區(qū)，街區(qū)制內(nèi)的方磚、道路及其附屬設(shè)施由區(qū)住建局、各街道和長(zhǎng)春市市政道路維護(hù)管理主管部門(mén)按照工作職能分別負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)（參照《市政基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)管理細(xì)則》）；對(duì)于未打通微循環(huán)道路的老舊住宅區(qū)，由社區(qū)組織業(yè)主對(duì)方磚、道路及其附屬設(shè)施進(jìn)行自治管理和維修養(yǎng)護(hù)。

9、要做到舊城改造提升工作成果、既有建筑節(jié)能改造工程（“暖房子”工程）成果、各類城市傷痕等城市建設(shè)設(shè)施得到及時(shí)有效的快速維護(hù)管理。

（三）管理費(fèi)用

各街道根據(jù)居民、業(yè)主、使用人（簡(jiǎn)稱“業(yè)主”）實(shí)際服務(wù)需求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合老舊住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容，舊城改造提升工作成果維護(hù)管理時(shí)效和質(zhì)量要求，測(cè)算管理服務(wù)成本，提出收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)，在廣泛征求業(yè)主和有關(guān)部門(mén)、單位意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)合同約定，按月、季度或定期收取相關(guān)費(fèi)用。

鼓勵(lì)將有條件配建的經(jīng)營(yíng)性用房通過(guò)出租、經(jīng)營(yíng)等方式產(chǎn)生的收益和公共停車位的管理收益用于補(bǔ)貼老舊住宅區(qū)管理費(fèi)用不足。

四、工作模式

結(jié)合XX區(qū)街區(qū)制舊城改造提升工作和改造成果鞏固，各街道將所轄老舊住宅按照地理位置劃分為若干管理街區(qū)，街區(qū)的劃分應(yīng)具有科學(xué)性和合理性。根據(jù)房屋、環(huán)境、配套設(shè)施和房屋產(chǎn)權(quán)的狀況、業(yè)主的承受能力、服務(wù)需求以及消費(fèi)意愿等實(shí)際情況，因地制宜選取工作模式。

一是專業(yè)化物業(yè)服務(wù)模式。

對(duì)居民有意愿選擇專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的老舊住宅區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供專業(yè)服務(wù)。

二是居民自治管理模式。

對(duì)居民同意自治的小區(qū)，依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者居民自治委員會(huì)，根據(jù)業(yè)主的意愿，自行組織小區(qū)管理工作。

三是社區(qū)代管服務(wù)模式。

對(duì)業(yè)主選擇社區(qū)代管服務(wù)的老舊住宅區(qū)，在社區(qū)組織協(xié)調(diào)下，通過(guò)房屋管理單位、專業(yè)部門(mén)、業(yè)主代表共同協(xié)商，達(dá)成《社區(qū)管理服務(wù)公約》，由社區(qū)組織開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)。

五、工作措施

（一）構(gòu)建組織架構(gòu)

1、建立長(zhǎng)效管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。依托街區(qū)制舊城改造提升工作基礎(chǔ)，建立以分管副區(qū)長(zhǎng)為組長(zhǎng)，各街道、住建局、市容環(huán)衛(wèi)局（執(zhí)法局）、園林局、財(cái)政局、區(qū)政府督察室、質(zhì)監(jiān)分局等部門(mén)成員的XX區(qū)老舊住宅區(qū)長(zhǎng)效物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，高位統(tǒng)籌老舊住宅區(qū)長(zhǎng)效管理工作。重點(diǎn)抓好舊城改造成果維護(hù)管理、老舊住宅區(qū)環(huán)境綜合整治和后續(xù)物業(yè)管理等工作的具體落實(shí)，制定目標(biāo)管理和績(jī)效考核體系，完善相關(guān)工作制度，按照“一街多策”的原則制定具體方案并實(shí)施，持續(xù)改善和加強(qiáng)老舊住宅區(qū)長(zhǎng)效物業(yè)管理工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，設(shè)在區(qū)住建局，負(fù)責(zé)牽頭組織相關(guān)政策制定，協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查老舊住宅區(qū)長(zhǎng)效物業(yè)管理工作的進(jìn)展情況。

2、各街道為屬地牽頭管理主體。各街道作為老舊住宅區(qū)管理的責(zé)任主體，按照屬地管理原則，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)長(zhǎng)效管理相關(guān)工作。各單位要明確具體分管負(fù)責(zé)同志和工作人員，加強(qiáng)物業(yè)管理工作（市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅物業(yè)管理工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》[20XX年X號(hào)]）。

3、建立物業(yè)管理應(yīng)急機(jī)制。成立區(qū)物業(yè)管理應(yīng)急服務(wù)機(jī)構(gòu)，并設(shè)立5000萬(wàn)元應(yīng)急資金（城市傷痕維修資金），建立應(yīng)急工程施工單位庫(kù)（或“城市傷痕維護(hù)單位庫(kù)”），重點(diǎn)解決轄區(qū)內(nèi)因突發(fā)事件、自然災(zāi)害等因素造成的房屋應(yīng)急維修、搶修問(wèn)題，對(duì)發(fā)現(xiàn)的城市傷痕等問(wèn)題，由街道在庫(kù)中選取維護(hù)單位進(jìn)行及時(shí)快速維護(hù)。提倡在有條件的街道辦事處建設(shè)“兩中心”，即物業(yè)管理矛盾調(diào)解中心和應(yīng)急維修服務(wù)中心，分別負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理矛盾糾紛和為轄區(qū)內(nèi)居民提供應(yīng)急維修服務(wù)。

（二）發(fā)揮基層黨組織的核心作用

按照《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和完善城道社區(qū)治理的意見(jiàn)》(中發(fā)[2017]13號(hào))的要求，充分發(fā)揮基層黨組織的領(lǐng)導(dǎo)核心作用，加強(qiáng)社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，建立健全社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)議事協(xié)調(diào)機(jī)制。探索在社區(qū)居民委員會(huì)下設(shè)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，督促業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行職責(zé)。探索完善業(yè)主委員會(huì)的職能，依法保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。探索符合條件的社區(qū)居民委員會(huì)成員通過(guò)法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員。探索在無(wú)物業(yè)管理的老舊小區(qū)依托社區(qū)居民委員會(huì)實(shí)行自治管理。探索老舊住宅區(qū)“四位一體”物業(yè)管理模式，由屬地街道牽頭，建立社區(qū)黨組織、社區(qū)工作站、社區(qū)網(wǎng)格長(zhǎng)、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表協(xié)作聯(lián)動(dòng)的工作模式，按照管理重心下移的原則，推行“下沉式管理模式”，實(shí)現(xiàn)黨領(lǐng)導(dǎo)下的政府治理和社會(huì)調(diào)節(jié)、居民自治良性互動(dòng)，全面提升社區(qū)物業(yè)管理法治化、科學(xué)化、精細(xì)化水平和組織化程度，提高工作效率和管理水平。同時(shí)，積極調(diào)動(dòng)社區(qū)居民中黨員的積極性，特別是發(fā)揮老舊住宅區(qū)黨員的模范帶頭作用，提高居民物業(yè)自治管理積極性。

（三）積極爭(zhēng)取各級(jí)財(cái)政資金補(bǔ)貼

為解決老舊住宅區(qū)長(zhǎng)效物業(yè)管理模式工作中面臨的資金問(wèn)題，加大財(cái)政資金保障力度，在組織使用好5000萬(wàn)城市傷痕維護(hù)資金的基礎(chǔ)上，積極爭(zhēng)取市級(jí)財(cái)政資金補(bǔ)貼。探索通過(guò)以獎(jiǎng)代補(bǔ)等形式，對(duì)維護(hù)管理符合標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)施維護(hù)及時(shí)，環(huán)境管理整潔的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予資金補(bǔ)貼。

（四）搭建物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)

依托XX區(qū)社會(huì)服務(wù)管理綜合信息平臺(tái)，建立搭建城市建設(shè)管理維護(hù)處置網(wǎng)絡(luò)，將2010年以來(lái)的暖房子工程、舊城改造工程、市政大中小修工程、老舊住宅小區(qū)等掌握的工程數(shù)據(jù)全部錄入系統(tǒng)（XX區(qū)城建基礎(chǔ)信息系統(tǒng)），由住建局、園林局、市容環(huán)衛(wèi)局、各街道、社區(qū)共同對(duì)居民投訴進(jìn)行網(wǎng)上受理、銜接施工單位、跟蹤監(jiān)督維護(hù)質(zhì)量。重點(diǎn)對(duì)環(huán)境衛(wèi)生、市長(zhǎng)公開(kāi)電話投訴率和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率等指標(biāo)進(jìn)行重點(diǎn)考核，并結(jié)合考核結(jié)果落實(shí)獎(jiǎng)懲和補(bǔ)貼措施。徹底改變過(guò)去通過(guò)12345公開(kāi)電話獲取居民投訴信息，處置滯后模式，實(shí)現(xiàn)信息同步獲取、處置同步推進(jìn)、進(jìn)展同步掌握、質(zhì)量同步監(jiān)督。探索引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，參與社區(qū)物業(yè)管理考核工作。

（五）鼓勵(lì)成立公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)

鼓勵(lì)通過(guò)新建、重組、引進(jìn)等方式，成立一批公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受各街道委托，經(jīng)業(yè)主大會(huì)選聘，按照“注重公益、服務(wù)專業(yè)、有償?shù)蛢r(jià)”的原則，重點(diǎn)為市場(chǎng)失靈、自治失效、管理失序的老舊住宅區(qū)提供基本物業(yè)服務(wù)，著力解決老舊住宅區(qū)管理不善、服務(wù)不優(yōu)，業(yè)主不滿意的問(wèn)題。探索對(duì)公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予政策、資金等適當(dāng)扶持和補(bǔ)貼，確保其良性運(yùn)營(yíng)，持續(xù)發(fā)展。

六、工作步驟及時(shí)間安排

（一）任務(wù)確定階段（1月-3月）

各街道在轄區(qū)老舊住宅區(qū)內(nèi)選擇具備條件做長(zhǎng)效物業(yè)管理試點(diǎn)的項(xiàng)目，原則上應(yīng)優(yōu)先在2016年和2017年進(jìn)行環(huán)境綜合整治的老舊住宅區(qū)范圍內(nèi)確定。

（二）具體實(shí)施階段（4月-10月）

按照市里最終確定的任務(wù)計(jì)劃，開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)踏查、征詢業(yè)主意見(jiàn)、選擇物業(yè)管理模式、確定資金來(lái)源等工作。待物業(yè)管理模式確定和資金落實(shí)后，街道、社區(qū)，組織業(yè)主依法依規(guī)地開(kāi)展長(zhǎng)效物業(yè)管理工作。

（三）總結(jié)考核階段（11月-12月）

各街道對(duì)轄區(qū)內(nèi)試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行自查，自查報(bào)告和現(xiàn)場(chǎng)對(duì)比照片等佐證材料報(bào)至區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對(duì)全區(qū)試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行檢查，結(jié)合總結(jié)材料和檢查情況，對(duì)各街道工作情況進(jìn)行綜合評(píng)定，評(píng)對(duì)情況報(bào)區(qū)政府。區(qū)政府將評(píng)定結(jié)果記入各街道績(jī)效考核工作。

七、工作要求

（一）明確分工，注重實(shí)效。

按照街區(qū)制工作模式，區(qū)住建局負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督工作，各街道實(shí)施，相關(guān)部門(mén)、單位根據(jù)職能分工負(fù)責(zé)，密切配合，加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，形成多部門(mén)齊抓共管的有效機(jī)制。

（二）高度重視，落實(shí)責(zé)任。

各街道要高度重視此項(xiàng)工作，結(jié)合轄區(qū)實(shí)際，制定工作方案，落實(shí)責(zé)任，做到任務(wù)細(xì)化、量化，責(zé)任具體，層層抓落實(shí)，確保長(zhǎng)效物業(yè)管理的有效推進(jìn)。

（三）加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)輿論。

老舊住宅區(qū)長(zhǎng)效物業(yè)管理工作涉及面廣、工作量大，要加強(qiáng)對(duì)基層物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，充分發(fā)揮基層物業(yè)管理人員的指導(dǎo)協(xié)調(diào)作用，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織和老舊住宅區(qū)內(nèi)黨員的模范帶頭作用。同時(shí)，繼續(xù)加強(qiáng)宣傳工作的力度，發(fā)揮新聞媒體的輿論監(jiān)督作用，廣泛宣傳開(kāi)展老舊住宅區(qū)長(zhǎng)效物業(yè)管理工作的重要意義，引導(dǎo)業(yè)主積極參與，提高其物業(yè)服務(wù)商品化意識(shí)和自治意識(shí)。