第一篇：區(qū)老舊小區(qū)準物業(yè)管理工作指導手冊

朝陽區(qū)老舊小區(qū)準物業(yè)管理工作

指導手冊

中共朝陽區(qū)委社會建設工作委員會 朝陽區(qū)人民政府社會建設工作辦公室

二零一零年十一月

目 錄

讓我們一起行動……………………………………………………3 什么是準物業(yè)管理…………………………………………………4 實行小區(qū)準物業(yè)管理的基本程序…………………………………4 小區(qū)準物業(yè)管理的基本模式………………………………………6 小區(qū)準物業(yè)管理的基本規(guī)章制度…………………………………8 ××小區(qū)管理委員會章程…………………………………………8 ××小區(qū)管理委員會選舉辦法………………………………… 13 ××小區(qū)居民自治公約………………………………………… 15 ××小區(qū)管理委員會工作制度………………………………… 16 ××小區(qū)管委會“四有”物業(yè)化管理標準…………………… 18 資金管理及使用辦法…………………………………………… 22 住戶須知………………………………………………………… 23 ××小區(qū)管理崗位責任公示…………………………………… 24 門衛(wèi)職責………………………………………………………… 25 門衛(wèi)日常工作管理辦法………………………………………… 26 樓棟負責人職責………………………………………………… 26 安全文明小區(qū)標準……………………………………………… 27 安全文明樓棟標準……………………………………………… 28 安全文明單元標準……………………………………………… 28 安全文明戶標準………………………………………………… 29

讓我們一起行動

社區(qū)是幸福生活的家園，休養(yǎng)生息的港灣。優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，規(guī)范的物業(yè)管理，和諧的鄰里關系，溫馨的社區(qū)氛圍，是每一位居民所期盼的。不過，隨著單位后勤“福利式”管理方式的改變，一些老舊小區(qū)尤其是單位宿舍式的院落面臨資金短缺、設備老化、設施年久失修等種種挑戰(zhàn)。假如不能及時適應這種變化，將直接影響到小區(qū)建設，進而影響到生活品質(zhì)。要順利適應這一轉變，居民要轉變觀念，而政府也要提供適當?shù)闹С趾蛶椭?，讓社區(qū)居民逐步適應這種變化，并以主人翁的姿態(tài)積極參與到社區(qū)建設中來！

編寫這本冊子，意在幫助那些沒有實現(xiàn)物業(yè)化管理的小區(qū)建立社區(qū)自治組織——小區(qū)管理委員會，并以此為契機，建立起小區(qū)物業(yè)化管理的長效機制，實現(xiàn)有治安防范、綠化保潔、維修維護、停車管理等基本物業(yè)服務，全面提高小區(qū)管理水平，做到人人享有物業(yè)服務。

本手冊包括三部分。第一部分是準物業(yè)管理的基本模式；第二部分是實行小區(qū)準物業(yè)管理的基本程序；第三部分是建立小區(qū)管理委員會及實施小區(qū)物業(yè)化管理的相關規(guī)章制度。希望這本冊子能夠幫助大家解決小區(qū)面臨的物業(yè)管理難題。

一個小區(qū)，就是一個大家庭，是我們品味生活、感受溫暖的地方。享受高品質(zhì)的物業(yè)化服務，是我們的權利；一起參與物業(yè)化管理，讓小區(qū)變得更美、更好，也是我們的責任。讓我們攜起手來，一起行動，共同參與，通過自治改善小區(qū)環(huán)境，實現(xiàn)服務升級。

我們期待著看到您的行動：

——積極參與小區(qū)物業(yè)化管理工作； ——傳播小區(qū)物業(yè)化管理知識和信息；

——幫助需要建設物業(yè)化管理機制的小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)化管理?！?什么是準物業(yè)管理

準物業(yè)管理是由居民自治組織根據(jù)本小區(qū)情況確定的以自治互助或互助和服務外包相結合等方式為居民提供基本物業(yè)服務的一種管理方式。

這是一種特殊的物業(yè)管理方式。物業(yè)管理不以盈利為目的，收費標準比較低，一般是服務成本費，資源豐富的小區(qū)在收支平衡的情況下甚至不收費。準物業(yè)管理的方式有多種，可以是只購買專業(yè)性較強的物業(yè)服務項目，也可以是采取居民自行管理和聘請專職人員相結合的方式進行日常維護的準物業(yè)管理，還可以由小區(qū)居民以互助的方式、利用小區(qū)自有資源對小區(qū)進行準物業(yè)管理。

實行小區(qū)準物業(yè)管理的基本程序

準物業(yè)管理的核心是自治、互助，關鍵是公開、透明，目標是建立長效管理機制，全面提升小區(qū)服務管理水平。因此，要以民意為基礎，以嚴謹?shù)墓ぷ鳛橹危浞终{(diào)動居民參與小區(qū)管理的主動性和積極性，盤活小區(qū)資源，激發(fā)小區(qū)活力，優(yōu)化生活環(huán)境，實現(xiàn)服務升級。

建立籌備委員會

根據(jù)小區(qū)條件，立足小區(qū)需要，由居委會牽頭，邀請熱心公益、愿意為小區(qū)服務的社區(qū)居民成立小區(qū)管理委員會籌備委員 會，為實施準物業(yè)化管理提供組織保障。

制定工作方案

由居委會與小區(qū)管理籌備委員會根據(jù)小區(qū)實際情況，制定小區(qū)實行準物業(yè)管理的工作方案，明確工作目標、工作內(nèi)容、工作步驟和相關職責。

廣泛宣傳動員

組織召開老舊小區(qū)準物業(yè)管理工作動員大會，開展形式多樣的宣傳活動，引導社區(qū)居民轉變小區(qū)管理觀念，提高對準物業(yè)管理重要性的認識。

開展問卷調(diào)查

在宣傳動員的基礎上，開展問卷調(diào)查，征求居民對實施準物業(yè)管理的意見和建議。

測算服務費用

根據(jù)小區(qū)資源狀況，測算收支平衡點，如利用現(xiàn)有資源即可實現(xiàn)準物業(yè)化管理，可不收取居民費用。如有資金缺口，可根據(jù)缺口額度確定對居民的收費標準。

成立小區(qū)管理委員會

由社區(qū)居委會推選小區(qū)管委會候選人，通過居民代表大會，投票選舉小區(qū)管理委員會成員，成員應為單數(shù)。

申請政府支持

建立小區(qū)管理委員會，可向街道辦事處申請對小區(qū)值班室、圍墻、路燈照明、綠化、排水、消防等公共部位和共用設施進行綜合整治、出新、完善，實施“穿新衣”、“戴新帽”、“加配套”，使之具備基本的準物業(yè)管理條件。

制定工作制度

制定完善的工作制度，確保小區(qū)管理委員會高效、規(guī)范、有序運行，做到制度規(guī)范、服務到位。

確定管理模式

由居民代表大會和小區(qū)管理委員會自主決定物業(yè)服務的提供方式，并通過居民公約實行自治管理，定期公布準物業(yè)管理重大事項、財務收支狀況、居民繳費情況等。

小區(qū)準物業(yè)管理的基本模式

每個小區(qū)的情況不同，居民結構各異，需要根據(jù)小區(qū)的實際情況，因地制宜，充分發(fā)揮本小區(qū)的優(yōu)勢，探索或選擇符合本小區(qū)實際的管理模式。以下選取的是眾多管理模式中較有代表性的四種，供大家參考。相信隨著認識和實踐的逐步深入，將會涌現(xiàn)出更加豐富多彩、更適宜的管理模式。

◎ 實行院落自治，實現(xiàn)居民互助式的準物業(yè)管理

通過實施院落自治，由居民和小區(qū)管理委員會以互助的方式為小區(qū)提供準物業(yè)服務。即，治安防范、綠化保潔、維修維護、停車管理等基本物業(yè)服務由小區(qū)管理委員會動員居民和社會力量，“有錢出錢，有力出力”，以互助的方式實現(xiàn)小區(qū)的物業(yè)化管理?！?居民自管與聘請專職人員相結合，實現(xiàn)小區(qū)準物業(yè)管理 以居民自治為導向，建立小區(qū)管理委員會，采取居民自行管理和聘請專職人員相結合的方式，對小區(qū)進行準物業(yè)管理。

◎ 居民互助與服務外包相結合，實現(xiàn)半專業(yè)化物業(yè)管理 以居民互助式的準物業(yè)管理為基礎，將物業(yè)管理中的專業(yè)服務部分外包給專業(yè)物業(yè)機構，實現(xiàn)居民互助與服務外包相結合的半專業(yè)化物業(yè)管理。

◎ 成立非盈利性物業(yè)服務機構，提供專業(yè)化的物業(yè)服務 以民辦非企業(yè)形式成立非盈利性的物業(yè)服務管理機構，為小區(qū)提供準物業(yè)化管理。小區(qū)準物業(yè)管理的基本規(guī)章制度

××小區(qū)管理委員會章程

（草案）

第一章 總 則

第一條 本組織定名為：××小區(qū)管理委員會（以下簡稱小區(qū)管委會）。

第二條 小區(qū)管委會由社區(qū)居民×××、×××自愿發(fā)起成立，是發(fā)動和團結社區(qū)居民共同參與推行小區(qū)準物業(yè)管理的自治組織，其組成成員由本小區(qū)居民代表選舉產(chǎn)生。

第三條 小區(qū)管委會將嚴格遵守憲法、法律、法規(guī)和國家政策，堅持“自助互助、合作治理”的工作理念，實現(xiàn)老舊小區(qū)有治安防范、有綠化保潔、有維護維修、有停車管理的“四有”目標，切實提高居民生活質(zhì)量，提升小區(qū)自治和物業(yè)服務管理水平。

第四條 小區(qū)管委會接受小區(qū)居民和社區(qū)居委會的監(jiān)督。

第二章 組織機構

第五條

小區(qū)管委會的最高權力機構是小區(qū)管委會成員大會，其組成人員為小區(qū)管委會主任、副主任各1人，委員7人。主要職責是：

（一）制定和修改章程；

（二）選舉和罷免委員；

（三）執(zhí)行委員會決議；

（四）審議委員會的工作報告，定期召開小區(qū)管委會擴大會議，向居民代表和社會單位代表報告工作；

（五）決定委員會重大事項；

（六）制定相關管理制度；

（七）開展準物業(yè)管理工作。

第六條 小區(qū)管委會成員大會須有2/3以上的成員出席方能召開，其決議須經(jīng)到會成員半數(shù)以上表決通過方能生效。

第七條 小區(qū)管委會成員大會每屆2年。因特殊情況需提前或延期換屆的，須由委員會表決通過。但延期換屆最長不超過1年。

第八條 小區(qū)管委會每月至少召開一次會議。每半年召開一次擴大會議，吸納居民代表、和諧促進員代表、社會單位負責人等相關人員參加。

第三章 成員組成

第九條 申請加入本組織的成員，必須具備下列條件：

（一）堅持黨的路線、方針、政策，具有較強的奉獻精神，熱心社區(qū)公益事業(yè)；

（二）認同小區(qū)管委會的章程，且有加入小區(qū)管委會的意愿；

（三）身體健康，能堅持正常工作，有一定組織、協(xié)調(diào)、管理能力；

（四）具有完全民事行為能力。

第十條

成員享有下列權利：

(一)本組織的知情權、選舉權、被選舉權和表決權；(二)參加小區(qū)管委會的活動；

(三)對小區(qū)管委會工作的批評建議權和監(jiān)督權；

(四)加入自愿，退出自由。

第十一條 成員履行下列義務:(一)履行小區(qū)管委會的職責；

(二)維護小區(qū)管委會的合法權益和聲譽；(三)完成小區(qū)管委會交辦的工作任務；(四)向小區(qū)管委會反映情況，提供有關信息。

第十二條 成員退會應以書面形式通知小區(qū)管委會。

第十三條 成員如有嚴重違反本章程的行為，經(jīng)委員會表決通過，予以除名。

第四章 任務與職責

第十四條 小區(qū)管委會主要任務：

（一）發(fā)動居民支持并參與小區(qū)物業(yè)管理。

（二）負責在廣泛征求居民意見和建議基礎上，確定服務項目和收費標準，定期公示財務收支情況，主動接受居民監(jiān)督。

（三）根據(jù)小區(qū)特點和居民意愿，選擇互助式、互助+外包等物業(yè)管理模式，實現(xiàn)小區(qū)的準物業(yè)化管理。

（四）在做好治安防范、綠化保潔、維護維修、停車管理等 基本服務的基礎上，根據(jù)小區(qū)需要不斷拓展服務項目。

（五）對服務單位進行日常監(jiān)督，定期考核服務單位及從業(yè)人員的工作績效。

（六）負責小區(qū)管委會自管服務項目工作人員的管理，志愿者的組織和管理等相關工作。

（七）負責協(xié)調(diào)解決準物業(yè)管理工作中的各類問題。第十六條 主任的主要職責：

（一）領導成員執(zhí)行小區(qū)管委會章程和決議；

（二）全面負責小區(qū)管委會的日常管理工作；

（三）召集和主持小區(qū)管委會成員會議，總結工作，研究準物業(yè)化管理過程中的重大事項；

（四）負責向居民代表大會、委員會述職；

（五）協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查服務商的服務情況，主動聽取居民的意見、建議，不斷改進服務工作；

（六）小區(qū)管委會成員大會確定的需要主任承擔的其它工作。

第十七條 副主任的主要職責：

（一）協(xié)助主任開展小區(qū)管委會的日常管理工作；

（二）主任不能履行職責時，代為履行主任職責；

（三）小區(qū)管委會或主任確定的其它需要副主任承擔的工作。

第十八條 委員行履行下列職責：

（一）在分管范圍內(nèi)開展日常工作；

（二）做好各項任務的協(xié)調(diào)及落實工作；

（三）協(xié)調(diào)各服務商做好服務工作；

（四）認真聽取、及時反饋居民、服務商的意見和建議；

（五）負責處理其他日?；蚺R時性事務。

第五章 終止程序

第十九條 小區(qū)管委會需要終止的，由委員會提出終止動議。

第二十條 小區(qū)管委會終止動議須經(jīng)成員大會表決通過。

第二十一條 小區(qū)管委會終止前，須在成員大會組成的臨時監(jiān)督小組的指導下處理好善后事宜。

第二十二條

臨時監(jiān)督小組會議確定善后事宜處理完畢后，小區(qū)管委會即可終止運行。

第六章 附 則

第二十三條 本章程經(jīng) 年 月 日本小區(qū)居民代表大會表決通過。

第二十四條 本章程的解釋權屬小區(qū)管委會。

××小區(qū)管理委員會

年 月 日 ××小區(qū)管理委員會選舉辦法

（試行）

為保證小區(qū)管理委員會（以下簡稱小區(qū)管委會）選舉工作順利進行，保障本小區(qū)居民依法行使民主權利，參照《選舉法》的有關規(guī)定，制定如下選舉辦法。

一、社區(qū)居委會成立“小區(qū)管理委員會選舉工作指導小組”（以下簡稱指導小組）。

成員由社區(qū)黨委書記、居委會主任及委員、擬實行準物業(yè)管理樓院的樓門長、居民代表組成。指導小組負責召開小區(qū)管委會管轄范圍內(nèi)的居民代表大會，通過選舉的方式產(chǎn)生小區(qū)管委會成員。

二、小區(qū)管委會成員構成：主任1人，副主任1人，委員7人。

通過居民自薦或社區(qū)居委會推薦、居民代表舉手表決的方式產(chǎn)生小區(qū)管委會成員。成員必須具備下列條件：

（一）堅持黨的路線、方針、政策，具有較強的奉獻精神，熱心社區(qū)公益事業(yè)；

（二）認同小區(qū)管委會的章程，且有加入小區(qū)管委會的意愿；

（三）身體健康，能堅持正常工作，有一定組織、協(xié)調(diào)、管理能力；

（四）具有完全民事行為能力。

三、選舉實行等額選舉辦法，采取舉手表決的方式進行。有選舉權的代表參加表決人數(shù)達到代表總數(shù)的三分之二以上，選舉有效；候選人得票過半數(shù)以上即為當選。

當選人不足應選名額，應對不足名額進行再次選舉。由居委會提名，居民代表大會對不足名額再次選舉。

四、候選人不得主持選舉，不得擔任選舉工作人員。

五、選舉設計票員、監(jiān)票員各1人，各自履行職責。計票結果由計票員統(tǒng)計，監(jiān)票員負責向居民小區(qū)管委會選舉工作指導小組報告計票結果。

六、本選舉辦法經(jīng)小區(qū)管委會管轄樓宇居民代表大會通過后生效。

七、選舉結果在小區(qū)管理委員會成立大會上公布。

八、本辦法解釋權歸居民小區(qū)管委會選舉工作指導小組。

××小區(qū)管委會選舉工作指導小組

年 月 日

××小區(qū)居民自治公約

（試行）

一、居民自覺遵守小區(qū)管委會的各項管理規(guī)定，配合小區(qū)管委會和相關工作人員做好物業(yè)化管理工作。

二、維護環(huán)境衛(wèi)生，主動做好垃圾減量垃圾分類工作，愛護公共設施和花草樹木。不在樓道內(nèi)外堆放雜物，不擠占公共空間。

三、文明裝修住房，不私自改變住房結構，及時清理裝修垃圾渣土。

四、文明飼養(yǎng)寵物，主動清理寵物便溺，養(yǎng)犬按時登記注冊，飼養(yǎng)寵物不擾民。不養(yǎng)有關規(guī)定禁止飼養(yǎng)的動物。

五、自覺維護院內(nèi)交通秩序，車輛停放入位有序，不擠占消防通道、盲道。

六、居民之間提倡講文明、講禮貌、團結互助、鄰里和睦。積極開展健康向上的文體活動，開展文體活動不擾民。

七、倡導居民積極為社區(qū)、樓院發(fā)展獻言獻策，踴躍參與社區(qū)各項事務、活動。

八、嚴格遵守出租房屋管理的各項規(guī)定，認真審查承租人身份證明，防止房屋群住。及時到社區(qū)登記并簽訂出租房業(yè)主責任書，依法繳納房產(chǎn)稅。

九、承租戶要遵紀守法，及時到社區(qū)流動人口管理站辦理登記手續(xù)。

××小區(qū)管理委員會 ××小區(qū)管理委員會工作制度

（試行）

為確保小區(qū)管理委員會高效運轉，持續(xù)改進工作，不斷提升服務水平，特制定工作制度如下：

一、會議制度

1、例會制度。每月召開一次小區(qū)管委會成員會議，通報情況，討論研究小區(qū)管委會工作，解決小區(qū)管委會管理過程中存在的問題，圍繞居民需求制定相應工作措施。

2、協(xié)調(diào)制度。每季度邀請社區(qū)居委會、街道辦事處職能科室召開一次工作協(xié)調(diào)會，反饋居民意見、建議，提請街道辦事處、居委會協(xié)助解決在物業(yè)管理過程中的困難和問題。

3、會商制度。每季度與產(chǎn)權單位、社會單位、服務單位負責人召開一次碰頭會，反饋服務過程中存在的問題與不足，聽取意見和建議，商討工作改進措施，提升服務工作水平。

4、通報制度。每年召開一次居民小區(qū)管委會工作述職會，由小區(qū)管委會主任代表小區(qū)管委會向全體成員、居民代表匯報工作，接受居民代表監(jiān)督。

二、公示制度

1、公示小區(qū)管委會組織章程、規(guī)章制度、成員及職責分工、服務內(nèi)容、志愿服務隊信息、聯(lián)系方式等內(nèi)容。

2、公示治安防范、綠化保潔、維修維護、停車管理的服務 標準。

3、公示服務商的服務承諾、服務范圍、服務項目及收費標準等內(nèi)容。

4、公示小區(qū)財務收支情況、居民繳費情況、需研究和通報的小區(qū)重大事項等。

三、考核評議制度

小區(qū)管委會通過社區(qū)居委會組織召開的居民代表大會，對綠化、保潔、治安、停車管理、維護維修的服務商進行評議考核，考核分為滿意、基本滿意和不滿意三個等級。

考核等級為滿意的，繼續(xù)保留服務商資格；考核等級為基本滿意的，由小區(qū)管委會負責監(jiān)督限期整改；考核等級為不滿意的，采取退出機制，由小區(qū)管委會對服務商進行適當調(diào)整。

××小區(qū)管理委員會

年 月 日××小區(qū)管委會“四有”物業(yè)化管理標準

（試行）

小區(qū)管委會主要承擔本小區(qū)的治安防范、綠化保潔、維護維修、停車管理四方面職責，現(xiàn)公示如下：

一、治安防范

本著“以安保人員為主、治安志愿者為輔”的原則，由小區(qū)管委會委托安保單位負責本小區(qū)的治安防范工作。

1、實行24小時全天候值班制度，在進出路口設立門衛(wèi)。前期暫實行治安巡防隊員與專業(yè)保安交替輪班，對本小區(qū)實行全時監(jiān)控。確保本小區(qū)治安防控工作到位，社會穩(wěn)定和治安、交通秩序良好。社區(qū)居民志愿者按照群防群治的工作模式在樓院內(nèi)輔助專業(yè)治安隊伍進行治安巡邏。

2、積極配合公安機關開展打擊犯罪活動，嚴密防控嚴重盜竊、火災事故和其他破壞活動的發(fā)生，使本小區(qū)內(nèi)可防性案件明顯下降。

3、維護本小區(qū)良好生活秩序，有效制止游商散販進入本小區(qū)。

4、對本小區(qū)突發(fā)事件進行有效施救，維護現(xiàn)場秩序，積極配合相關部門共同完成突發(fā)公共事件的處置工作。

5、積極組織小區(qū)內(nèi)群防群治力量開展治安巡邏工作，積極維護小區(qū)的安全穩(wěn)定。

二、綠化保潔

（一）綠化養(yǎng)護

1、綠化養(yǎng)護人員持證上崗，著裝干凈整潔，保持良好形象。

2、每日早、晚各一次養(yǎng)護作業(yè)。

3、養(yǎng)護人員熟悉花草樹木的生長情況，掌握花草樹木的養(yǎng)護管理技術。

4、加強綠地管理，及時清除花木的死株、病株、補植缺苗；及時修剪高大樹木、干枝死杈等。

5、發(fā)現(xiàn)病蟲害，及時進行捕捉或噴藥消滅。

6、養(yǎng)護作業(yè)時要節(jié)約用水，嚴禁浪費水源。

7、做好冬季綠植防凍工作。

8、綠地無雜草、無斑禿、無雜物，修剪整齊。

（二）衛(wèi)生保潔

1、對院落公共區(qū)域面積進行衛(wèi)生保潔。

2、保潔人員配帶統(tǒng)一標識、統(tǒng)一著裝，保持良好形象。

3、每日早、晚各一次定時作業(yè)，其余時間為日常保潔。

4、公共道路、硬覆蓋地面、樓道每日清掃清潔，及時清理樓道內(nèi)外張貼和噴涂的小廣告，確保小區(qū)及樓內(nèi)外干凈整潔。

5、做好垃圾分揀工作，確保垃圾不外溢，每天清掃垃圾箱。

6、排水溝每周清潔一次，及時清除溝內(nèi)泥沙、紙屑、污物等垃圾，確保暢通、無堵塞。

7、公共區(qū)域玻璃窗、櫥窗經(jīng)常擦拭，確保玻璃干凈明亮。

8、及時清除各類噴涂、繪制、粘貼的非法小廣告，確保公共地面、墻面整潔美觀。

三、維護維修

（一）公共區(qū)域設施設備維護維修

1、房屋大修、樓內(nèi)公用水電管線、公用污水管線、房屋保溫層施工等由房屋產(chǎn)權單位或其委托的物業(yè)服務管理單位負責。

2、燃氣、樓外水電管線、供熱公共管線等專業(yè)管線由專業(yè)管理單位負責。

（二）居民家庭設施設備維護維修

1、小區(qū)管委會委托優(yōu)質(zhì)服務單位負責院落居民家庭設施設備的維護維修工作，并對其工作進行監(jiān)督、考評。

2、維修人員持證上崗，配帶統(tǒng)一標識、統(tǒng)一著裝。

3、維護維修項目包括更換照明器具、水龍頭、洗手池、門鎖、紗窗、電器開關，維修座便器、蹲坑，疏通下水管道等。

4、維護維修按照“低廉合理”的標準收取費用。

四、停車管理

小區(qū)管委會負責規(guī)劃與調(diào)整小區(qū)車位，安保人員負責停車管理具體工作。

1、安排保安負責小區(qū)內(nèi)機動車、非機動車的停放與管理，為車主提供24小時的停車服務，保障小內(nèi)車輛安全和公共秩序。

2、對小區(qū)車位進行科學施劃，做到進入小區(qū)車輛停放入位有序，非機動車擺放有序，進出方便，并確保小區(qū)內(nèi)消防通道暢通。

3、加強對小區(qū)內(nèi)車輛的管理工作，嚴格控制2.5噸以上貨車（搬家等特殊情況除外）、大型客車以及載有易爆、劇毒、放射等危險品的車輛進入本小區(qū)。

4、維護小區(qū)良好交通秩序，確保行駛暢通，進入小區(qū)內(nèi)機動車輛時速在5公里以下。

5、小區(qū)管委會負責制定并收取車主的車位費用，費用用于小區(qū)的建設與管理，并定期公開經(jīng)費使用情況。

監(jiān)督投訴電話：

××小區(qū)管理委員會

年 月 日 資金管理及使用辦法

為保護小區(qū)居民合法權益，嚴格管理小區(qū)物業(yè)化管理的各項資金，特制定本辦法。

一、小區(qū)物業(yè)化管理資金的來源：

1、政府補貼，政府支持小區(qū)實行物業(yè)化管理的各類補貼。

2、小區(qū)引進社會組織開展的經(jīng)營性項目收入。

3、居民所繳費用，包括車位費、保潔費、維修費等由居民代表大會討論確定的應由居民繳納的費用。

二、經(jīng)費收取原則

第一條所列收入足以支付小區(qū)準物業(yè)管理的所有開支的，不得再向居民收取任何費用。如有不足，則由小區(qū)居民代表大會討論具體繳納數(shù)額。

三、資金管理

小區(qū)接收的各項資金由社區(qū)服務中心設獨立賬戶代為管理，接受居民對資金的使用情況的監(jiān)督。

四、資金使用

小區(qū)管委會收取的各項經(jīng)費主要用于支付小區(qū)各專業(yè)服務機構的服務費、自雇的物業(yè)工作人員工資、物業(yè)管理志愿者的補貼等；小區(qū)內(nèi)公共設施的修善、添置、改造；應對重大事件、突發(fā)事件等情況。

五、資金監(jiān)督

由小區(qū)管理委員會定期向居民公示收支情況。

住戶須知

一、凡進住院內(nèi)的住戶，須自覺遵守門衛(wèi)制度，注意開、關門時間，配合門衛(wèi)做好安全保衛(wèi)工作。

二、進住院內(nèi)的住戶，每月應自覺到門衛(wèi)室交物業(yè)、保潔、垃圾清運等費用，共同維護小區(qū)生活環(huán)境秩序。

三、為保證院內(nèi)通道能夠及時維護維修，凡進院內(nèi)的車輛須按規(guī)定自覺交納停車費。

四、講究衛(wèi)生，做好垃圾減量垃圾分類工作。不在院落、樓道內(nèi)堆放雜物，保持巷道、樓道暢通，預防火災事故發(fā)生。

五、愛護公共設施，愛護院內(nèi)綠化，不隨意踐踏或損壞，不占用綠化帶，私搭亂建。

六、自覺維護院內(nèi)秩序，車輛停放的序，聽從門衛(wèi)人員指揮，確保停車入位。

七、講文明、講禮貌，團結互助，鄰里和睦，不大聲喧嘩。

八、凡是出租房屋的住戶都必須辦理《房屋出租許可證》。

九、凡是外來人員進住本院，須辦理《暫住證》和《流動人口婚育證》?！痢列^(qū)管理崗位責任公示

為了做好小區(qū)物業(yè)化管理工作，便于居民監(jiān)督，促進服務水平的提高，根據(jù)小區(qū)的實際情況，現(xiàn)將院內(nèi)管理服務人員及工作職責公示如下：

一、小區(qū)管委會負責人

姓名： 電話：

職責：做好小區(qū)物業(yè)化管理工作，及時督促各崗位工作人員履行好職責。

二、樓門負責人

姓名： 電話：

職責：做好與小區(qū)物業(yè)管理委員會的聯(lián)絡工作，協(xié)助小區(qū)管委會搞好小區(qū)的物業(yè)管理工作。

三、門衛(wèi)

白天門衛(wèi)： 晚上門衛(wèi)：

負責對大門的管理工作，對出入大院的車輛和陌生人進行詢問和登記；督促入院的車輛規(guī)范停放；禁止小商小販和張貼廣告人員進入院內(nèi)，并對自行車棚進行規(guī)范管理；完成社區(qū)安排的其他工作。

四、保潔員

負責大院的衛(wèi)生保潔工作，搞好大院路面衛(wèi)生、花臺衛(wèi)生、綠化帶衛(wèi)生、樓道衛(wèi)生、樓道蜘蛛網(wǎng)清除及自行車棚內(nèi)衛(wèi)生等。

監(jiān)督電話：

門衛(wèi)職責

一、服從小區(qū)管委會的管理，主動接受辦事處綜治辦、派出所民警的工作指導和居民的監(jiān)督。

二、門衛(wèi)人員實行24小時值班制度。門衛(wèi)人員要堅守自己的工作崗位，值班時須穿工作制服，掛牌上崗，認真履行工作職責，做好值班記錄,發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報警。

三、認真做好車輛進出登記，堅持憑證進出制度，對外來車輛注意檢查、詢問，防止車輛、物資被盜。

四、嚴禁小商小販在小區(qū)內(nèi)擺攤設點，大聲叫賣。

五、院內(nèi)暫住人口必須登記,認真填寫《外來人員登記冊》,門衛(wèi)值班人員認真做好來客來訪登記和身份核實工作，對攜帶可疑物品進行檢查。

六、嚴格遵守開、關門時間。早六點開門，晚上冬季十一點、夏季十二點關門。

七、積極協(xié)助社區(qū)調(diào)解各類民事糾紛，在小區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)在違法犯罪行為或可疑人員時,應急時向轄區(qū)公安機關報案,確保小區(qū)安全。門衛(wèi)日常工作管理辦法

一、門衛(wèi)室嚴禁打牌，其他人在門衛(wèi)室內(nèi)，罰值班門衛(wèi)當月工資20元。

二、值班門衛(wèi)嚴禁與打牌，發(fā)現(xiàn)一次罰當月工資20元。

三、值班門衛(wèi)應穿工作制服（包括代守人員），如發(fā)現(xiàn)一次未穿工作制服罰當月工資5元。

四、值班門衛(wèi)嚴禁喝酒，發(fā)現(xiàn)一次罰當月工資10元。

五、值班人員嚴禁脫崗，發(fā)現(xiàn)罰當月工資5元。

六、值班時間值班人員不準做與工作無關事。

樓棟負責人職責

一、積極配合小區(qū)管委會做好群眾思想轉換工作，大力宣傳城市居民自治法、物業(yè)管理條件等法律法規(guī)。

二、堅持高標準、嚴要求、認真處理好樓棟的日常管理工作。

三、積極配合協(xié)助門衛(wèi)人員搞好院內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和安全防范。

四、積極配合小區(qū)管委會收取樓棟應該收取的各種費用。

五、堅持上情下達，下情上報的組織原則。

六、發(fā)現(xiàn)問題大膽管理，知難而上，遇事不推不躲。

安全文明小區(qū)標準

一、組織健全，發(fā)揮作用好；

二、創(chuàng)建措施落實，工作開展好；

三、安全用氣、電，防火安全好；

四、無家屬子女違法犯罪，生活秩序好；

五、無治安、刑事案件，防范好；

六、無酗酒、起哄、鬧事，尊重他（她）人好；

七、車輛停放有序，規(guī)范好；

八、樓道不準堆放雜物，暢通好；

九、愛護公物、花草，綠化環(huán)境好；

十、團結友愛，尊老愛幼，鄰里和睦，文明風氣好。

安全文明樓棟標準

一、責任明確，發(fā)揮作用好；

二、安全文明戶、文明樓棟，創(chuàng)建活動好；

三、管好家屬子女無違法犯罪，遵紀守法好；

四、職工家屬子女無犯罪，遵紀守法好；

五、無治安、刑事件，治安防范好；

六、無酗酒、起哄、鬧事，生活秩序好；

七、不損壞公共設施、花木，愛護公物好；

八、不亂扔廢棄雜物，環(huán)境衛(wèi)生好；

九、樓道不亂堆雜物、自行車，清潔暢通好；

十、鄰里和睦、互敬互讓，文明風氣好。

安全文明單元標準

一、增強自出，關好門窗，管好財物，安全意識好；

二、勤儉節(jié)約，安全用電、氣，消防工作好；

三、職工家屬子女無違法，遵紀、守法好；

四、無酗酒鬧事，影響他人學習和休息，個人休養(yǎng)好；

五、不損壞公共設施，愛護公物好；

六、樓道不準堆放雜物，清潔衛(wèi)生好。

安全文明戶標準

一、誠實勞動，努力奉獻好；

二、增強自出意識，管好財物，安全防范好；

三、勤儉節(jié)約，安全用水、電、氣好；

四、無違法犯罪行為，不爭吵鬧，遵守公德好；

五、愛護公共設施，共同維護好；

六、門前過道不亂堆雜物，公共衛(wèi)生好；

七、文明禮貌，互敬互助，互諒互讓，鄰里關系好；

八、教育好子女，互敬互愛，家庭和睦好；

九、晚婚晚育，計劃生育好；

十、積極參加綜合治理，同違法犯罪作斗爭，見義勇為好。

第二篇：區(qū)老舊住宅長效物業(yè)管理工作推進方案

XX區(qū)老舊住宅長效物業(yè)管理工作推進方案

為進一步加強老舊住宅區(qū)長效物業(yè)管理工作，構建管理規(guī)范、服務優(yōu)質(zhì)、群眾滿意的長效物業(yè)管理工作體制，鞏固舊城改造成果，改善人居環(huán)境，提高老舊住宅區(qū)物業(yè)管理水平，提升百姓生活品質(zhì)，結合區(qū)情實際，制定本方案。

一、指導思想

深入貫徹黨的十九大精神，落實加快生態(tài)文明體制改革，建設美麗中國的偉大目標。堅持政府指導、重心下移、屬地管理、立足社區(qū)、共建共享的原則，著力加強政策扶持，培養(yǎng)物業(yè)消費意識。努力構建管理規(guī)范、服務優(yōu)質(zhì)、群眾滿意的長效物業(yè)管理工作體制，鞏固舊城改造提升工作成果，加強基礎設施快速維護管理，提升老舊住宅區(qū)人性化、精細化、科學化物業(yè)管理水平，不斷增強百姓幸福感。

二、工作目標

通過推進老舊住宅區(qū)長效物業(yè)管理工作，創(chuàng)新管理方式，逐步建立健全長效管理體制，提升物業(yè)精細化服務水平，努力實現(xiàn)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。計劃到2018年末，打造20個老舊住宅區(qū)長效物業(yè)管理試點項目，摸索總結出可以推廣實行的老舊住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗。

三、管理內(nèi)容及標準

（一）管理內(nèi)容

1、房屋共用部位、共用設施設備的日常維修養(yǎng)護服務;

2、綠化養(yǎng)護服務;

3、衛(wèi)生保潔服務;

4、秩序維護服務。

（二）管理標準

1、要做到房屋完好、整潔，外墻無亂張貼、亂涂畫、亂懸掛等現(xiàn)象。住宅區(qū)內(nèi)門牌、棟號及其他公共配套設施場地標識應統(tǒng)一設置，規(guī)范、美觀。

2、要做到路燈、樓道燈等公共照明設備完好，對破損的公共照明設備及時進行維修更換。

3、要做到為每個老舊住宅區(qū)、每個街區(qū)單獨設立報修記錄，及時處理共用設施設備和共用部位的日常維修，24小時內(nèi)應處理完畢，無法即時解決的，應通知反映人并盡快維修，同時設置好故障警示。

4、要做到衛(wèi)生保潔工作及時到位，樓外共用部位和道路無垃圾。垃圾箱沒有滿溢現(xiàn)象，垃圾做到日產(chǎn)日清。冬季清雪及時，雪停24小時內(nèi)，人行步道清理完畢（參照《市容環(huán)衛(wèi)》）。

5、要做到對小區(qū)內(nèi)的綠植進行定期維護、修剪，及時清理枯枝死株（參照《園林綠化》）。

6、要做到合理設置停車位，引導車輛有序停放，不得影響居民或業(yè)主出行，不得破壞綠地。

7、要做到杜絕私搭濫建，對發(fā)現(xiàn)的違章建筑和其他違規(guī)的拆改行為應及時上報有關部門。

8、要做到保持小區(qū)內(nèi)方磚、道路完好，井蓋無缺損丟失。對于打通微循環(huán)道路的老舊住宅區(qū)，街區(qū)制內(nèi)的方磚、道路及其附屬設施由區(qū)住建局、各街道和長春市市政道路維護管理主管部門按照工作職能分別負責維修養(yǎng)護（參照《市政基礎設施維護管理細則》）；對于未打通微循環(huán)道路的老舊住宅區(qū)，由社區(qū)組織業(yè)主對方磚、道路及其附屬設施進行自治管理和維修養(yǎng)護。

9、要做到舊城改造提升工作成果、既有建筑節(jié)能改造工程（“暖房子”工程）成果、各類城市傷痕等城市建設設施得到及時有效的快速維護管理。

（三）管理費用

各街道根據(jù)居民、業(yè)主、使用人（簡稱“業(yè)主”）實際服務需求和質(zhì)量標準，結合老舊住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容，舊城改造提升工作成果維護管理時效和質(zhì)量要求，測算管理服務成本，提出收費參考標準，在廣泛征求業(yè)主和有關部門、單位意見的基礎上，通過合同約定，按月、季度或定期收取相關費用。

鼓勵將有條件配建的經(jīng)營性用房通過出租、經(jīng)營等方式產(chǎn)生的收益和公共停車位的管理收益用于補貼老舊住宅區(qū)管理費用不足。

四、工作模式

結合XX區(qū)街區(qū)制舊城改造提升工作和改造成果鞏固，各街道將所轄老舊住宅按照地理位置劃分為若干管理街區(qū)，街區(qū)的劃分應具有科學性和合理性。根據(jù)房屋、環(huán)境、配套設施和房屋產(chǎn)權的狀況、業(yè)主的承受能力、服務需求以及消費意愿等實際情況，因地制宜選取工作模式。

一是專業(yè)化物業(yè)服務模式。

對居民有意愿選擇專業(yè)化物業(yè)服務的老舊住宅區(qū)，由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，選聘物業(yè)服務企業(yè)，提供專業(yè)服務。

二是居民自治管理模式。

對居民同意自治的小區(qū)，依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者居民自治委員會，根據(jù)業(yè)主的意愿，自行組織小區(qū)管理工作。

三是社區(qū)代管服務模式。

對業(yè)主選擇社區(qū)代管服務的老舊住宅區(qū)，在社區(qū)組織協(xié)調(diào)下，通過房屋管理單位、專業(yè)部門、業(yè)主代表共同協(xié)商，達成《社區(qū)管理服務公約》，由社區(qū)組織開展物業(yè)管理服務。

五、工作措施

（一）構建組織架構

1、建立長效管理工作領導小組。依托街區(qū)制舊城改造提升工作基礎，建立以分管副區(qū)長為組長，各街道、住建局、市容環(huán)衛(wèi)局（執(zhí)法局）、園林局、財政局、區(qū)政府督察室、質(zhì)監(jiān)分局等部門成員的XX區(qū)老舊住宅區(qū)長效物業(yè)管理工作領導小組，高位統(tǒng)籌老舊住宅區(qū)長效管理工作。重點抓好舊城改造成果維護管理、老舊住宅區(qū)環(huán)境綜合整治和后續(xù)物業(yè)管理等工作的具體落實，制定目標管理和績效考核體系，完善相關工作制度，按照“一街多策”的原則制定具體方案并實施，持續(xù)改善和加強老舊住宅區(qū)長效物業(yè)管理工作。領導小組下設辦公室，設在區(qū)住建局，負責牽頭組織相關政策制定，協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查老舊住宅區(qū)長效物業(yè)管理工作的進展情況。

2、各街道為屬地牽頭管理主體。各街道作為老舊住宅區(qū)管理的責任主體，按照屬地管理原則，負責本轄區(qū)內(nèi)長效管理相關工作。各單位要明確具體分管負責同志和工作人員，加強物業(yè)管理工作（市政府《關于進一步加強住宅物業(yè)管理工作的指導意見》[20XX年X號]）。

3、建立物業(yè)管理應急機制。成立區(qū)物業(yè)管理應急服務機構，并設立5000萬元應急資金（城市傷痕維修資金），建立應急工程施工單位庫（或“城市傷痕維護單位庫”），重點解決轄區(qū)內(nèi)因突發(fā)事件、自然災害等因素造成的房屋應急維修、搶修問題，對發(fā)現(xiàn)的城市傷痕等問題，由街道在庫中選取維護單位進行及時快速維護。提倡在有條件的街道辦事處建設“兩中心”，即物業(yè)管理矛盾調(diào)解中心和應急維修服務中心，分別負責協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理矛盾糾紛和為轄區(qū)內(nèi)居民提供應急維修服務。

（二）發(fā)揮基層黨組織的核心作用

按照《中共中央、國務院關于加強和完善城道社區(qū)治理的意見》(中發(fā)[2017]13號)的要求，充分發(fā)揮基層黨組織的領導核心作用，加強社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會對業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的指導和監(jiān)督，建立健全社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)議事協(xié)調(diào)機制。探索在社區(qū)居民委員會下設環(huán)境和物業(yè)管理委員會，督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)履行職責。探索完善業(yè)主委員會的職能，依法保護業(yè)主的合法權益。探索符合條件的社區(qū)居民委員會成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員。探索在無物業(yè)管理的老舊小區(qū)依托社區(qū)居民委員會實行自治管理。探索老舊住宅區(qū)“四位一體”物業(yè)管理模式，由屬地街道牽頭，建立社區(qū)黨組織、社區(qū)工作站、社區(qū)網(wǎng)格長、業(yè)主委員會或業(yè)主代表協(xié)作聯(lián)動的工作模式，按照管理重心下移的原則，推行“下沉式管理模式”，實現(xiàn)黨領導下的政府治理和社會調(diào)節(jié)、居民自治良性互動，全面提升社區(qū)物業(yè)管理法治化、科學化、精細化水平和組織化程度，提高工作效率和管理水平。同時，積極調(diào)動社區(qū)居民中黨員的積極性，特別是發(fā)揮老舊住宅區(qū)黨員的模范帶頭作用，提高居民物業(yè)自治管理積極性。

（三）積極爭取各級財政資金補貼

為解決老舊住宅區(qū)長效物業(yè)管理模式工作中面臨的資金問題，加大財政資金保障力度，在組織使用好5000萬城市傷痕維護資金的基礎上，積極爭取市級財政資金補貼。探索通過以獎代補等形式，對維護管理符合標準，設施維護及時，環(huán)境管理整潔的物業(yè)服務企業(yè)給予資金補貼。

（四）搭建物業(yè)管理網(wǎng)絡平臺

依托XX區(qū)社會服務管理綜合信息平臺，建立搭建城市建設管理維護處置網(wǎng)絡，將2010年以來的暖房子工程、舊城改造工程、市政大中小修工程、老舊住宅小區(qū)等掌握的工程數(shù)據(jù)全部錄入系統(tǒng)（XX區(qū)城建基礎信息系統(tǒng)），由住建局、園林局、市容環(huán)衛(wèi)局、各街道、社區(qū)共同對居民投訴進行網(wǎng)上受理、銜接施工單位、跟蹤監(jiān)督維護質(zhì)量。重點對環(huán)境衛(wèi)生、市長公開電話投訴率和物業(yè)服務收費率等指標進行重點考核，并結合考核結果落實獎懲和補貼措施。徹底改變過去通過12345公開電話獲取居民投訴信息，處置滯后模式，實現(xiàn)信息同步獲取、處置同步推進、進展同步掌握、質(zhì)量同步監(jiān)督。探索引入第三方評估機構，參與社區(qū)物業(yè)管理考核工作。

（五）鼓勵成立公益性物業(yè)服務企業(yè)

鼓勵通過新建、重組、引進等方式，成立一批公益性物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)接受各街道委托，經(jīng)業(yè)主大會選聘，按照“注重公益、服務專業(yè)、有償?shù)蛢r”的原則，重點為市場失靈、自治失效、管理失序的老舊住宅區(qū)提供基本物業(yè)服務，著力解決老舊住宅區(qū)管理不善、服務不優(yōu)，業(yè)主不滿意的問題。探索對公益性物業(yè)服務企業(yè)給予政策、資金等適當扶持和補貼，確保其良性運營，持續(xù)發(fā)展。

六、工作步驟及時間安排

（一）任務確定階段（1月-3月）

各街道在轄區(qū)老舊住宅區(qū)內(nèi)選擇具備條件做長效物業(yè)管理試點的項目，原則上應優(yōu)先在2016年和2017年進行環(huán)境綜合整治的老舊住宅區(qū)范圍內(nèi)確定。

（二）具體實施階段（4月-10月）

按照市里最終確定的任務計劃，開展現(xiàn)場踏查、征詢業(yè)主意見、選擇物業(yè)管理模式、確定資金來源等工作。待物業(yè)管理模式確定和資金落實后，街道、社區(qū)，組織業(yè)主依法依規(guī)地開展長效物業(yè)管理工作。

（三）總結考核階段（11月-12月）

各街道對轄區(qū)內(nèi)試點項目進行自查，自查報告和現(xiàn)場對比照片等佐證材料報至區(qū)領導小組辦公室。

領導小組辦公室對全區(qū)試點項目進行檢查，結合總結材料和檢查情況，對各街道工作情況進行綜合評定，評對情況報區(qū)政府。區(qū)政府將評定結果記入各街道績效考核工作。

七、工作要求

（一）明確分工，注重實效。

按照街區(qū)制工作模式，區(qū)住建局負責指導、監(jiān)督工作，各街道實施，相關部門、單位根據(jù)職能分工負責，密切配合，加強溝通協(xié)調(diào)，形成多部門齊抓共管的有效機制。

（二）高度重視，落實責任。

各街道要高度重視此項工作，結合轄區(qū)實際，制定工作方案，落實責任，做到任務細化、量化，責任具體，層層抓落實，確保長效物業(yè)管理的有效推進。

（三）加強宣傳，引導輿論。

老舊住宅區(qū)長效物業(yè)管理工作涉及面廣、工作量大，要加強對基層物業(yè)管理人員的業(yè)務培訓，充分發(fā)揮基層物業(yè)管理人員的指導協(xié)調(diào)作用，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織和老舊住宅區(qū)內(nèi)黨員的模范帶頭作用。同時，繼續(xù)加強宣傳工作的力度，發(fā)揮新聞媒體的輿論監(jiān)督作用，廣泛宣傳開展老舊住宅區(qū)長效物業(yè)管理工作的重要意義，引導業(yè)主積極參與，提高其物業(yè)服務商品化意識和自治意識。

第三篇：小區(qū)物業(yè)管理工作培訓

小區(qū)物業(yè)管理工作培訓提綱

時間：2014年8月28日

一、業(yè)主委員會成立的條件：

（一）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積的50%以上。

（二）首次交付使用的物業(yè)專有面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積的30%以上。

二、成立業(yè)主委員會的申請：

占業(yè)主總人數(shù)10%以上業(yè)主聯(lián)名向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會的申請。

三、第一次業(yè)主大會的籌備：

（一）時間規(guī)定：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到申請召開業(yè)主大會的書面報告之日起60日內(nèi)，組織、指導成立業(yè)主大會籌備組。

（二）籌備組組成人員：由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集業(yè)主、建設單位（前期物管）、社區(qū)居委會的代表協(xié)商組建。

（三）建設單位的責任：自業(yè)主大會籌備組成立之日7日內(nèi)向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)專有部分面積、建筑物總面積等資料。

（四）社區(qū)居委會的責任：協(xié)商建設單位、業(yè)主做好籌備工作。

摸底、審查、推薦、確認業(yè)主委員會候選人，提出或審核把關管理規(guī)規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）。

1、管理規(guī)約應當對下列主要事項作出規(guī)定：

（1）物業(yè)的使用、維護、管理；

（2）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（3）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

（4）業(yè)主共同利益的維護；

（5）業(yè)主共同管理權的行使；

（6）業(yè)主應盡的義務；

（7）違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

2、業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出規(guī)定：

（1）業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域；

（2）業(yè)主委員會的職責；

（3）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（4）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（5）業(yè)主投票權數(shù)的確定方法；

（6）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（7）業(yè)主大會會議的表決程序；

（8）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；

（9）業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等；

（10）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；

（11）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

四、業(yè)主委員會的職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。

（二）代表業(yè)主和業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行服務合同。

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施。

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

（六）物業(yè)管理公司的服務監(jiān)督、協(xié)商、支持。

五、必須由業(yè)主大會表決決定的事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會會員；

（四）制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得利益的分配與使用；

（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項；

工作要求：

（一）社區(qū)居委會要認真按照《湖南省物業(yè)管理條例》、《住建部業(yè)主大會及業(yè)主委員會指導規(guī)則》及的相關法律法規(guī)，認真履行職責：

（1）社區(qū)要建立業(yè)委會工作群；

（2）首次業(yè)主大會籌備時，一定要把好關。

（二）業(yè)主委員會成員要認真學習相關政策，建立完善的工作制度。

（1）學習《物權法》、《湖南省物業(yè)管理條例》、《衡陽市物業(yè)專項維修資金管理辦法》、《住建部業(yè)主大會業(yè)主委員會指導規(guī)則》等相關法律法規(guī)；

（2）建立業(yè)主聯(lián)系QQ群。利用信息時代的網(wǎng)絡優(yōu)勢，及時在群里向業(yè)主發(fā)布信息，征求意見、匯報工作，同時業(yè)主也可通過QQ群向業(yè)委會反映問題及提出建議意見，在網(wǎng)上進行大討論，確定近期工作目標和今后工作思路；

（3）遵守法律法規(guī)和各項規(guī)定，嚴格按業(yè)主委員會職責要求及業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則開展工作，克服不作為和亂作為。

1、不作為：

（1）不按期召開業(yè)主大會；

（2）不向業(yè)主報告業(yè)委會的一年工作情況；

（3）不公布業(yè)委會收入和支付賬目；

（4）不聽取業(yè)主正確意見；

（5）不履行業(yè)委會應該承擔的職責；

（6）不監(jiān)督物管服務公司開展服務。

2、亂作為：

（1）物業(yè)維修基金的使用及用途不通過業(yè)主大會。

（2）選聘和解聘物管服務公司不通過業(yè)主大會。

（3）擅自同意提高物管服務費收費標準。

（4）同意小區(qū)公共用房、綠地、水面、公用設施等違規(guī)出租出讓、私自改變用途。

第四篇：街道加強小區(qū)物業(yè)管理工作實施方案

XX街道加強小區(qū)物業(yè)管理工作實施方案

為著力解決我街道當前物業(yè)管理工作的重點、熱點、難點問題，建立健全物業(yè)管理長效機制，特制定本方案。

一、指導思想

深入貫徹落實黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，堅持以人民為中心的工作導向，切實加強物業(yè)管理，共建美好家園，進一步增強人民群眾的幸福感、獲得感。

二、工作目標

按照《XX物業(yè)管理條例》規(guī)定，認真履行街道、社區(qū)責任，結合工作實施方案，有序推進住宅小區(qū)規(guī)范化、長效化管理，努力營造管理有序、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、文明祥和的居住環(huán)境，全面提升我街道物業(yè)管理水平。2021年底前小區(qū)業(yè)主委員會組建率達到50%以上，設立業(yè)主委員會的小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)入駐率達50%以上；力爭2023年底前小區(qū)業(yè)主委員會組建率達100%，設立業(yè)主委員會的小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)入駐率達90%以上。

三、組織機構

為確保工作順利推進，成立XX市XX區(qū)XX街道物業(yè)管理工作領導小組（以下簡稱“領導小組”）。領導小組成員名單如下：

組長：XX

副組長：XX

成員：XX

領導小組下設辦公室，負責協(xié)調(diào)物業(yè)監(jiān)督管理相關工作，定期向領導小組匯報工作開展情況、存在問題及措施建議。辦公室設在城建辦，辦公室主任由XX兼任。

四、工作內(nèi)容

（一）完善提升物業(yè)管理。

1.進一步壓實部門職責。各社區(qū)要嚴格按照《XX物業(yè)管理條例》要求，積極開展物業(yè)管理工作，及時解決物業(yè)服務管理工作中的難點問題。

2.加強物業(yè)管理工作隊伍業(yè)務培訓。對街道物業(yè)管理工作機構人員進行業(yè)務培訓，提升物管人員業(yè)務能力，提高協(xié)調(diào)和處理物業(yè)管理綜合事務和糾紛技能。

（二）強化物業(yè)服務企業(yè)監(jiān)管。

1.規(guī)范物業(yè)企業(yè)履職管理。做好物業(yè)管理活動的相關監(jiān)督管理工作，對物業(yè)服務企業(yè)實行動態(tài)考核，指導業(yè)主委員會每月定期檢查物業(yè)服務企業(yè)履行服務合同情況及日常管理、收費、公示等相關制度落實情況，并及時上報。

2.開展創(chuàng)建XX市XX區(qū)XX街道物業(yè)管理示范小區(qū)和優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)評選活動。創(chuàng)建1個物業(yè)管理示范小區(qū)，發(fā)揮示范引領作用。

（三）加強和規(guī)范小區(qū)業(yè)主組織建設。

1.提高小區(qū)業(yè)主委員會組建率。積極指導推動業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，確保小區(qū)實現(xiàn)業(yè)主自治，2021年轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主委員會組建率達50%以上。

2.加強對小區(qū)業(yè)主委員會的監(jiān)督。督促小區(qū)業(yè)主委員會每年向業(yè)主公布共有部分經(jīng)營與收益、維修資金使用、經(jīng)費開支等信息，保障業(yè)主的知情權和監(jiān)督權。小區(qū)業(yè)主委員會違反法律法規(guī)和小區(qū)業(yè)主議事規(guī)則、管理規(guī)約決定的，責令其限期整改，拒不整改的依法依規(guī)撤銷其決定，并公告業(yè)主。小區(qū)業(yè)主委員會不依法履行職責，嚴重損害業(yè)主權益的，指導其召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉小區(qū)業(yè)主委員會。加大對業(yè)主委員會成員違法違規(guī)行為的查處力度，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。

3.加強宣傳，增強業(yè)主履約意識。加強《中華人民共和國民法典》《XX物業(yè)管理條例》和《XX市物業(yè)監(jiān)督管理方案》的宣傳工作，提升廣大業(yè)主的履約意識，引導業(yè)主遵守小區(qū)管理制度，自覺維護小區(qū)環(huán)境，按時交納費用。對于惡意拖欠費用、違法建設行為不整改的公職人員，將情況報送紀檢監(jiān)察機關。

4.充分發(fā)揮基層組織在物業(yè)管理中的作用。大力推進社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會、物業(yè)服務企業(yè)、小區(qū)業(yè)主委員會“四位一體”工作機制，通過聯(lián)席會議等方式協(xié)調(diào)處理各種矛盾糾紛，努力提高業(yè)主滿意率。

五、實施步驟

（一）動員部署階段（2021年6月5日前）。

召開動員部署會議，研究分析我街道當前物業(yè)管理現(xiàn)狀，進一步統(tǒng)一思想，明確任務分工。

（二）組織實施階段（2021年6月6日－11月30日）。

各社區(qū)認真按照職責分工，開展物業(yè)管理工作。領導小組采取定期檢查和不定期抽查相結合的方式，對各社區(qū)和物業(yè)服務企業(yè)履職情況進行檢查。

（三）總結驗收階段（2021年12月1日－12月31日）。

各社區(qū)認真總結2021年加強物業(yè)管理工作的情況，并于2021年12月1日前報至街道辦城建辦。街道辦城建辦全面總結2021年以來進一步加強小區(qū)物業(yè)管理工作的情況，提出下一步工作的意見建議報XX區(qū)住建局。

第五篇：小區(qū)物業(yè)管理工作職責

小區(qū)物業(yè)管理工作職責

自覺遵守物業(yè)管理條例的相關服務標準，掌握物業(yè)管理相關法律法規(guī)以及代收代繳費用的收取標準和計算方法，做好收費、催費、接待工作。

敬業(yè)愛崗主動、熱情為業(yè)主服務;負責管理所屬區(qū)域清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項檢查及服務工作。

制定詳盡的業(yè)主信息資料管理臺賬，核查所屬片區(qū)住戶狀況，做好所管轄區(qū)域物業(yè)費用催費管理工作，確保物業(yè)費用催繳、回收率達到所制定的標準。

負責為業(yè)主辦理入住、裝修手續(xù)，以及后續(xù)跟進與裝修巡檢工作的開展。

負責接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪。

小區(qū)物業(yè)管理工作職責21、協(xié)調(diào)與供水、供電、供氣、有線電視、電話等部門的業(yè)務關系;

2、協(xié)調(diào)好與物業(yè)服務中心其他科室的工作關系;

3、處理好與業(yè)主、用戶的關系。

小區(qū)物業(yè)管理工作職責31、小區(qū)能耗管控;

2、小區(qū)設施設備維養(yǎng)工作執(zhí)行;

3、工程第三方外包單位監(jiān)督考核;

4、保障小區(qū)設施設備運行。

小區(qū)物業(yè)管理工作職責4

1.分管小區(qū)客服管理、管理費收繳催繳、內(nèi)外__文件及檔案管理、人員考勤、會議等工作;

2.做好供應商的監(jiān)督、月度考評等工作;

3.配合項目做好與相關政府部門、業(yè)主的聯(lián)絡，做好交代的其他工作;

4.配合做好小區(qū)相關計劃管理和執(zhí)行監(jiān)督、體系文件執(zhí)行、服務提升等工作;

做好相關部門的人員管理和考評工作。

小區(qū)物業(yè)管理工作職責51、負責小區(qū)的管理工作，制定工作計劃及管理制度，監(jiān)督檢查工作執(zhí)行情況，定期進行總結。

2、按有關政策制定分配制度，對小區(qū)內(nèi)職工進行獎勵和懲罰。

3、建立和維護與業(yè)主良好的關系，搞好小區(qū)文化建設。

4、協(xié)調(diào)小區(qū)與外部各單位的關系，加強外聯(lián)和公共關系工作。

5、全面主持小區(qū)業(yè)主進戶工作和小區(qū)業(yè)主委員會籌建等工作。

6、負責所管轄的物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作;

7、協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關的部門的關系，便于開展各項工作。

小區(qū)物業(yè)管理工作職責61、負責樓盤前期業(yè)主收樓工作，全面處理客戶服務的日常工作為業(yè)戶提供滿意的服務;

2、負責做好業(yè)戶的資料收集、整理、歸檔工作，注意保密，建立建全業(yè)戶檔案;

3、認真、仔細、耐心的接待各類投訴和保修事項，及時與相關部門溝通處理解決將處理意見和結果反饋至業(yè)戶，并做好書面登記;

4、負責管理費的收繳及拖款催交工作，做好收繳費用統(tǒng)計分析工作;

5、完成上級交辦的其他工作。

小區(qū)物業(yè)管理工作職責71、協(xié)助監(jiān)察、審查、評估及修訂物業(yè)管理的職能及工作的能力;

2、執(zhí)行政府各項法規(guī)、法令及物業(yè)管理公約，與有關各部門保持良好關系;

3、制定項目物業(yè)管理預算方案，管理日常物業(yè)的服務品質(zhì)、操作管理流程;

4、妥善處理一切緊急及突發(fā)事件;

5、負責監(jiān)管項目資產(chǎn)(如車位、房屋等)的運行情況。