**醫(yī)療

**醫(yī)養(yǎng)項目可行性研究報告

第一章

總論

1.1

項目名稱

1.2

項目承建單位

1.3

可行性研究報告編制單位

1.4

可行性報告編制依據(jù)

1.5

研究范圍

1.6

項目建設單位情況介紹

1.7

項目建設地址

1.8

項目建設主要內(nèi)容

1.9

投資估算

1.10

財務分析

1.11

研究結(jié)論

第二章

項目背景及建設必要性

2.1

項目建設背景

2.1.1

政策背景：養(yǎng)老體系建設壓力巨大，各級政府高度關(guān)注

2.1.2

養(yǎng)老體系現(xiàn)狀：優(yōu)質(zhì)床位供不應求、支持體系薄弱

2.1.3**醫(yī)療的優(yōu)勢是對市場的有效補充

2.2

項目建設的必要性

2.2.1

可以有效緩解**市養(yǎng)老床位數(shù)的短缺難題

2.2.2

有利于**市養(yǎng)老機構(gòu)服務水平的提高

2.2.3

本項目的建設是構(gòu)建社會主義和諧社會的要求

2.3

投資項目市場分析

2.3.1

中國機構(gòu)養(yǎng)老市場發(fā)展空間巨大，社會資本覓得良機

2.3.2

現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)不能滿足市場需求，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式優(yōu)勢突出

第三章

項目建設地址及建設條件

3.1

項目建設地址

3.1.1

選址原則及項目區(qū)域概況

3.2

項目建設條件

第四章

項目建設方案

4.1

總體規(guī)劃

4.1.1

指導思想

4.1.2

基本原則

4.2

建設內(nèi)容

4.3

輔助配套工程建設原則

第五章

環(huán)境影響評價與勞動安全

5.1

工程施工影響及防治措施

5.2

項目建成后對周圍環(huán)境的影響及防治措施

第六章

節(jié)能分析

第七章

項目管理及進度安排

7.1

項目的組織管理

7.2

項目實施過程中的人員管理

7.3

項目建設工期安排和施工進度

7.4

招標投標方式

第八章

投資估算

8.1

投資估算范圍

8.2

項目投資估算

第九章

財務生存能力分析

9.1

基礎數(shù)據(jù)

9.2

財務生存能力分析

第十章

風險因素分析及對策

10.1

風險因素概述

10.2

項目主要風險因素識別

10.3

防范和降低風險的措施

第十一章

結(jié)論

11.1

本項目的實施符合**市養(yǎng)老服務體系建設的目標

11.2

本項目的實施符合構(gòu)建新型養(yǎng)老服務機構(gòu)的趨勢

11.3

本項目的實施符合**市大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的重點部署

11.4

本項目的實施對地方“4050”人員就業(yè)和房地產(chǎn)市場有一定帶動作用

第一章

總論

1.1

項目名稱

**市衢江區(qū)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合項目

1.2

項目承建單位

杭州**醫(yī)療投資管理有限公司

1.3

可行性研究報告編制單位

本項目可行性研究報告編制單位是：**市**集團

（**集團介紹）

1.4

可行性報告編制依據(jù)

1、《醫(yī)療機構(gòu)基本標準》（2004版）

2、《**醫(yī)療在**醫(yī)養(yǎng)領域的投資意向書》

3、杭州**醫(yī)療投資管理有限公司提供的相關(guān)資料

4、報告編制人員收集的其他資料

1.5

研究范圍

本報告系對**醫(yī)療**醫(yī)養(yǎng)項目進行可行性研究，具體是對項目提出的背景、建設的必要性和意義、建設條件、建設內(nèi)容、項目組織實施管理和進度安排、投資產(chǎn)出估算及資金管理等內(nèi)容進行綜合性研究。

1.6

項目建設單位情況介紹

杭州**醫(yī)療投資管理有限公司（QuickCare，以下簡稱**醫(yī)療）是中國醫(yī)藥控股有限公司的全資子公司，由英凡醫(yī)藥攜手美國著名風險投資基金DFJ、啟明創(chuàng)投和賽伯樂(中國)共同投資創(chuàng)立。

**醫(yī)療以打造中國最佳養(yǎng)老服務整體方案提供商為目標，匯集醫(yī)療服務、連鎖管理和IT等精英人才，攜手國內(nèi)眾多優(yōu)秀的戰(zhàn)略合作伙伴共同專注服務于中國老人的健康管理。公司擁有專業(yè)而高素質(zhì)的醫(yī)療護理服務團隊和一個不斷完善的服務網(wǎng)絡，具有豐富的健康信息處理與健康服務的實際經(jīng)驗，致力于為廣大民眾提供“安全、便捷、有效、滿意”的健康管理服務和高質(zhì)量的服務體驗。

**醫(yī)療擁有強大的國際資源、世界領先的IT技術(shù)、專業(yè)的團隊以及良好的公共關(guān)系。

1.國際資源：投資方DFJ、啟明創(chuàng)投、賽伯樂等公司擁有強大的國際背景和雄厚的資金支持，為**醫(yī)療帶來了國際性的戰(zhàn)略眼光、基于互聯(lián)網(wǎng)/無線通訊的服務模式、科學的融資策略和退出策略以及在組織架構(gòu)設計、高管招募、戰(zhàn)略合作伙伴引入、市場運作和技術(shù)平臺搭建方面提供支持。

2.世界領先的IT技術(shù)：**醫(yī)療的IT團隊由美國網(wǎng)訊公司創(chuàng)始人（WebEx，NASDAQ上市公司）、風云浙商朱敏先生主持，自主開發(fā)的遠程會診系統(tǒng)、藥事管理系統(tǒng)（PMS）、特種人群檔案管理系統(tǒng)、CRM和呼叫中心體系建立了面向互聯(lián)網(wǎng)的實時互動、多媒體、個性化及多渠道的網(wǎng)絡服務架構(gòu)。

4.優(yōu)秀的團隊：**醫(yī)療的執(zhí)行團隊長期服務于醫(yī)藥行業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)和IT平臺開發(fā)維護領域，具有豐富的投資管理經(jīng)歷；其中90％以上具有大學本科以上學歷，30％以上取得了海外名校的碩士學位。**醫(yī)療首席醫(yī)學顧問、美國圣路易斯大學醫(yī)學院老年系的Joseph

Flaherty教授組建的顧問團隊為公司醫(yī)護技隊伍提供長期的技術(shù)、理念培訓和支持。

5.良好的公共關(guān)系：**醫(yī)療與美國斯坦福大學醫(yī)療中心、杜克大學醫(yī)療中心、浙江大學醫(yī)學院、浙江中醫(yī)藥大學等知名醫(yī)學院校等建立了良好的合作伙伴關(guān)系，可以方便地為**醫(yī)療及其客戶提供參觀訪問、交流學習的機會。在長期的經(jīng)營過程中，**醫(yī)療與中華醫(yī)學會、中國藥學會、中國醫(yī)師協(xié)會等專業(yè)協(xié)會保持良好的合作關(guān)系。

1.7

項目建設地址

（衢江區(qū)介紹的地址）

1.8

項目建設主要內(nèi)容

本項目建設300張床位的老年康復醫(yī)院和1000張床位的養(yǎng)老院各1家，并配套開發(fā)康復中心、餐飲、小型商場、工作人員住宿和辦公樓等房屋以及設備設施購置。

本項目占地60畝，建筑面積63860㎡，其中醫(yī)院用房12000㎡，養(yǎng)老院用房46000㎡，綜合樓、員工宿舍樓、配電間等配套用房5860㎡，28個月完成建設開始營業(yè)。

購置的設備主要有康復醫(yī)院的彩超、全自動分化分析儀、計算機X線攝影系統(tǒng)（CR）、除顫儀、呼吸機、醫(yī)療病床等專業(yè)設備和空調(diào)、電腦、電視、監(jiān)控等養(yǎng)老設施，以及健身器械、康復理療設備等配套設施和生活娛樂設備。

1.9

投資估算

經(jīng)計算，本項目投入21900萬元，其中包括土地征用費（按40萬/畝的行政劃撥價、60畝估算）2400萬、建安費15000萬元、設備設施3000萬元、運營流動資金1500萬元。

項目資金由杭州**醫(yī)療投資管理有限公司承擔。

1.10

財務分析

本項目以“醫(yī)+養(yǎng)”為核心，經(jīng)營過程中側(cè)重于收治半失能老人、失能老人或有較嚴重疾病的老年患者為主，單病床收入較一般養(yǎng)老院高。如有政府相關(guān)政策扶植，可以保障順利經(jīng)營并有微利，進而以規(guī)模獲得資本市場的支持。

1.11

研究結(jié)論

經(jīng)研究，本項目的建設宜居充分，建設地址和條件較好，建設方案可行，建議有關(guān)部門給予大力支持，使項目能及早開工建設，努力取得預期的社會和經(jīng)營效益。

在醫(yī)院、養(yǎng)老院開發(fā)的基礎上，如有空間可以在醫(yī)養(yǎng)項目成功實施的基礎上繼續(xù)開發(fā)住養(yǎng)型養(yǎng)老公寓、老年大學、度假賓館等外延項目。這樣既可以有效利用既有醫(yī)養(yǎng)資源、提升養(yǎng)老院服務質(zhì)量，又可以為醫(yī)養(yǎng)項目提供更多配套服務，拓展項目服務內(nèi)涵和財務收入。

第二章

項目背景及建設必要性

2.1

項目建設背景

2.1.1

政策背景：養(yǎng)老體系建設壓力巨大，各級政府高度關(guān)注

自1999年我國步入老齡化社會以來，人口老齡化加速發(fā)展，并日益呈現(xiàn)老年人口基數(shù)大、增長快，高齡化、空巢化趨勢明顯，需要照料的失能、半失能老人數(shù)量劇增等態(tài)勢。根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國60歲及以上老年人口已達1.78億，占總?cè)丝诘?3.26%；較2000年第五次人口普查相比，60歲以上人口占比上升了接近3個百分點。加強社會養(yǎng)老服務體系的建設可謂迫在眉睫。

近年來，在黨和政府的高度重視下，各地出臺政策措施，加大資金支持力度，使我國的社會養(yǎng)老服務體系建設取得了長足發(fā)展。截至2010年底，全國各類收養(yǎng)性養(yǎng)老機構(gòu)已達3.99萬個，養(yǎng)老床位達315萬張，比1999年增長了2倍。但是與現(xiàn)有及潛在需求相比，我國社會養(yǎng)老服務體系建設仍然處于起步階段，還遠遠不能滿足新形勢、新任務和新需求。

在面對挑戰(zhàn)的同時，我國的社會養(yǎng)老服務體系建設也面臨著前所未有的發(fā)展機遇。黨的十七大提出了“老有所養(yǎng)”的戰(zhàn)略目標,十七屆五中全會提出了“優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務”的方針,加強社會養(yǎng)老服務體系建設，已越來越成為各級黨委政府關(guān)心、社會廣泛關(guān)注、群眾迫切期待解決的重大民生問題。

2011年2月11日《社會養(yǎng)老服務體系建設“十二五”規(guī)劃（征求意見稿）》開始面向社會全面征求意見，再次明確以“政府主導、多方參與

”的原則，充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用，打破行業(yè)界限，開放社會養(yǎng)老服務市場，采取公建民營、民辦公助、政府購買服務等多種模式，鼓勵社會力量興辦養(yǎng)老機構(gòu)，不斷提高社會養(yǎng)老服務水平和效率，促進有序競爭機制的形成。

2.1.2

養(yǎng)老體系現(xiàn)狀：優(yōu)質(zhì)床位供不應求、支持體系薄弱

⑴

市場需求旺盛，優(yōu)質(zhì)床位供不應求

老年人口基數(shù)巨大，且每年保持快速上升的趨勢；城市“4-2-1”家庭格局的增多，都是催生養(yǎng)老需求的重要因素。老年人健康狀況低下，更對機構(gòu)養(yǎng)老服務提出了高要求。按2010年全國老齡辦提交的《全國城鄉(xiāng)失能老人研究報告》顯示，2010年末我國城鄉(xiāng)部分失能和完全失能老人約3300萬，占總體老人認定的19%，其中完全失能、需要專業(yè)照料的老人占比也超過了6%，而目前全國養(yǎng)老床位總體上也不超過老年人口的2%。

同時，養(yǎng)老體系內(nèi)的良莠不齊更加劇了整體上供需不平衡。現(xiàn)有的各類養(yǎng)老機構(gòu)，包括福利中心、敬老院、榮軍康復醫(yī)院、復員軍人了養(yǎng)老、社會辦養(yǎng)老院等，其中農(nóng)村敬老院、三五十張床位小型城鎮(zhèn)養(yǎng)老院僅僅提供基礎的住養(yǎng)服務，條件差，入住率也很低。按民政部提供的2010年社會服務業(yè)發(fā)展統(tǒng)計報告顯示：農(nóng)村敬老院和社會福利院截止2010年底的入住率分別為81%和73%。而與之形成鮮明對比的是各地政府辦福利中心，由于有較好的硬件條件，絕大多數(shù)是一床難求。

⑵

支持體系薄弱，難以全方位滿足入住老人需求

目前我國養(yǎng)老服務和醫(yī)療護理分別隸屬于民政和衛(wèi)生2個體系，相對應的養(yǎng)老院更多的只提供養(yǎng)老服務，也就是生活照料為主，在診療護理存在嚴重不足。有調(diào)查報告稱全國各級、各類養(yǎng)老機構(gòu)中，有醫(yī)療支持（至少內(nèi)設有醫(yī)務室、配備有專業(yè)醫(yī)護人員）的不足17%；而衛(wèi)生數(shù)據(jù)顯示60歲以上老人患病率是全人群的3-5倍，更多需要專業(yè)診療。缺乏醫(yī)療支持是絕大多數(shù)養(yǎng)老機構(gòu)存在的“硬傷”。

同時，老年抑郁病越來越受到社會的關(guān)注。入住養(yǎng)老院的老人長期在相對封閉的環(huán)境中生活，極易產(chǎn)生抑郁現(xiàn)象；沒有專業(yè)的診療支持，誤診為老年癡呆的患者不在少數(shù)。要避免這種情況的發(fā)生，一方面養(yǎng)老機構(gòu)要豐富老人的文娛生活、陶冶情操、慰藉心靈，預防老年抑郁癥的發(fā)生，同時要配置專業(yè)心理診療師，從專業(yè)角度進行及時、正確的診斷和治療，提高入住老人的生活質(zhì)量。

2.1.3**醫(yī)療的優(yōu)勢是對市場的有效補充

⑴

**醫(yī)療醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式是對現(xiàn)有養(yǎng)老服務體系的有效完善

**醫(yī)療醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式是在多年經(jīng)營過程中逐漸成熟起來、并經(jīng)過有效檢驗的整合模式，在蕭山、嘉興、成都、青島等地我們已資建、托管了1萬余張病床，為其提供集生活照料、老年病治療、老年護理、康復管理和臨終關(guān)懷于一體的全面服務，受到了入住老人的高度好評。

⑵

**醫(yī)療的梯隊管理體系提供更為專業(yè)、全面的整體服務

**醫(yī)療的醫(yī)護團隊專門針對老年群體進行了系統(tǒng)的學習和培訓，在常見的老年病治療、褥瘡管理、呼吸支持、老年癡呆患者的管理和老人心理疏導等方面有著長期的經(jīng)驗和鍛煉。

護理員隊伍是**醫(yī)療著力打造的一個團隊，由浙江省護理協(xié)會提供技術(shù)培訓和業(yè)務指導，按照國家《養(yǎng)老護理院國家職業(yè)標準》進行考核和管理，完全不同于普通的“保姆”隊伍，與職業(yè)護士進行配合和互動，共同為入住老人提供更為專業(yè)的全面護理。

**醫(yī)療的“醫(yī)師-護士-護理員”梯隊管理體系既從專業(yè)能力上，又上成本有效控制上實現(xiàn)了完美搭配。

2.2

項目建設的必要性

2.2.1

可以有效緩解**市養(yǎng)老床位數(shù)的短缺難題

據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，**市212.27萬常住人口中，60歲以上老年人口38.1萬，占總?cè)丝诘?7.95%，遠高于全國平均水平，并且每年將以4%左右的速度遞增。其中80歲及以上的高齡老人達5.78萬人，占全市老年人口的14.3%，而失能老人也達到了2.42萬人，半失能老人有5.17萬人。隨著近年來高齡、失能、半失能老人數(shù)量的持續(xù)增長，生活照料和健康護理問題日益突出，社會養(yǎng)老服務需求日益增長。據(jù)市民政局調(diào)查測算，全市城鎮(zhèn)老人有機構(gòu)養(yǎng)老需求的有5188人，現(xiàn)有5個福利院和3個民辦養(yǎng)老院的1315個床位已是捉襟見肘。

同時，現(xiàn)有的97家機構(gòu)中，公辦6家、民營11家、敬老院80家，共計床位數(shù)10346張。其中公辦的6家在**市區(qū)即**市福利院，260張床位，其余的分散在江山、開化等縣市；敬老院主要分布在各級鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村，主要服務對象為農(nóng)村“五保戶”和“三五人員”，共有7280張床位，入住率不足65%。民營養(yǎng)老院大多數(shù)規(guī)模較小，床位數(shù)在20-50張，入住率50-60%，硬件差、配套弱，以低收費吸引患者，經(jīng)營上大多處于勉強維持階段。

建設新的大規(guī)模養(yǎng)老機構(gòu)、引進成熟的養(yǎng)老服務運營體系，是解決**養(yǎng)老任務的最好解決辦法。

2.2.2

有利于**市養(yǎng)老機構(gòu)服務水平的提高

目前**市各級各類養(yǎng)老機構(gòu)主要以政府辦福利院和鄉(xiāng)村敬老院為主，由于醫(yī)療診治、專業(yè)護理、康復管理等方面配套不足，大多只能收住生活能自理的老人。**醫(yī)療倡導的“醫(yī)+養(yǎng)”模式的引入，可以從市場根本上引導、激勵養(yǎng)老機構(gòu)的改革和完善，擴充養(yǎng)老服務內(nèi)涵、提升服務質(zhì)量，最終帶動各級各類養(yǎng)老機構(gòu)自身的改造。

2.2.3

本項目的建設是構(gòu)建社會主義和諧社會的要求

隨著“4-2-1”家庭的增多，老人供養(yǎng)已經(jīng)成為一大社會難題，也是眾多家庭的首要難題。家庭和諧是社會和諧的基礎，一個能夠給予老人從生活照料、疾病診療、專業(yè)護理直到臨終關(guān)懷的整體服務機構(gòu)既能有效滿足銀發(fā)一族多層次需求，又能從根本上解決困擾眾多家庭的難題和愧疚感，真正實現(xiàn)老有所依、老有所養(yǎng)、老有所樂，從而有效促進家庭和睦和社會和諧。

2.3

投資項目市場分析

2.3.1

中國機構(gòu)養(yǎng)老市場發(fā)展空間巨大，社會資本覓得良機

按2010年全國第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示，全國60歲以上人口已達1.78億，占總?cè)丝诘?3.26%，較2000年第五次人口普查上升了近3個百分點。按照我國《社會化養(yǎng)老服務體系建設“十二五”規(guī)劃》（征求意見稿）到

“2015年…每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達到30張”的目標計算，我國至少需要養(yǎng)老床位數(shù)534萬張。

《2009年民政事業(yè)統(tǒng)計報告》顯示，全國老年人的收養(yǎng)機構(gòu)有將近4萬家，總床位數(shù)為266.2萬左右，要實現(xiàn)“十二五”目標增長的床位數(shù)超過1倍，存在巨大的市場空間。同時，各級政府都繼續(xù)明確了“政府主導、政策支持、市場推動、多方參與”的發(fā)展原則，積極鼓勵社會資本參與到養(yǎng)老附體系的建設中來，有些政府更是明確了在整個機構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)之中，民營養(yǎng)老院所占比例要超過50%，并從土地劃撥、床位補貼、稅收優(yōu)惠等方面都給予了大力支持。

社會資本進入機構(gòu)養(yǎng)老市場遭遇了前所未有的大好機遇。

2.3.2

現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)不能滿足市場需求，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式優(yōu)勢突出

根據(jù)全國老齡辦在2011年3月發(fā)布的《全國城鄉(xiāng)失能老年人狀況研究》數(shù)據(jù)顯示，截止到2010年末，全國城鄉(xiāng)部分失能和完全失能老人超過3300萬，全老年人口的19%，其中完全失能、需要專業(yè)照護的老人占比約6.23%。而在現(xiàn)有的4萬家養(yǎng)老機構(gòu)實際收養(yǎng)的210.9萬老人中，失能老年人規(guī)模僅為24萬至35萬之間，只占全部收養(yǎng)老年人數(shù)的17%。這主要是因為現(xiàn)有絕大多數(shù)養(yǎng)老機構(gòu)并不具備收養(yǎng)失能老人的軟硬件條件。

硬件上，現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)配備有醫(yī)療室的機構(gòu)不足六成，而配備康復理療室的機構(gòu)不足兩成；軟件方面，醫(yī)生的配備上有超過五成的養(yǎng)老機構(gòu)是空白，經(jīng)過護理及相關(guān)專業(yè)系統(tǒng)訓練的護理員不超過30%，取得養(yǎng)老護理員資格證書的不足三分之一……

**醫(yī)療養(yǎng)老服務整體方案尊崇以“醫(yī)療+護理”為主線，對入住老人按需要護理的級別分為監(jiān)護型、陪護型和特戶型有針對性的進行照料和健康管理，以IT平臺為紐帶、為入住老人提供便利、有效的集生活照料、診療保健、精神慰藉、緊急救援和臨終關(guān)懷于一體的全面服務，整個體系在養(yǎng)老機構(gòu)運營體系中優(yōu)勢非常突出，也非常符合市場需求。

第三章

項目建設地址及建設條件

3.1

項目建設地址

3.1.1

選址原則及項目區(qū)域概況

1、選址原則

為使養(yǎng)老院建設能在以后較長時間里充分發(fā)揮作用，項目選址應符合以下條件：

⑴

符合政府用地整體規(guī)劃；

⑵

環(huán)境清靜優(yōu)雅，空氣流通、場地干燥、排水通暢；

⑶

周邊沒有污染企業(yè)，與各類污染源之間的距離應符合國家有關(guān)防護距離的規(guī)定；

⑷

交通便利，便于家屬探訪。

2、項目區(qū)域概況

（擬設地塊周邊情況簡介）

3.2

項目建設條件

1、社會條件

（區(qū)域地理、經(jīng)濟、人口情況）

2、自然條件

（氣候等）

3、交通狀況

第四章

項目建設方案

4.1

總體規(guī)劃

4.1.1

指導思想

**市引入**醫(yī)療醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式是貫徹十七大精神、鄧小平理論和“三個代表”重要思想的要求，是落實科學發(fā)展觀，以辦好人民滿意的養(yǎng)老服務事業(yè)為宗旨，以建設政府指導、市場推動、社會參與的新型社會化養(yǎng)老服務體系為契機，以創(chuàng)建具有獨創(chuàng)性的、標準化的、規(guī)范化的養(yǎng)老機構(gòu)為手段，實事求是、因地制宜、合理布局、科學設置，處理好需求與可能、規(guī)模與質(zhì)量、當前和長遠的關(guān)系，通過努力切實提高機構(gòu)養(yǎng)老的服務內(nèi)涵和服務質(zhì)量，促進機構(gòu)養(yǎng)老事業(yè)更好、更高、更健康的均衡發(fā)展。

4.1.2

基本原則

1、以失能、失智老人為主要收住對象，提供專業(yè)診療和護理支持

**醫(yī)療**醫(yī)養(yǎng)項目以康復醫(yī)院為核心，實行康復醫(yī)院、養(yǎng)老院和老年公寓健康分級管理方式。

老年康復醫(yī)院以收住需要全面護理的患者為主,并按老年常見病、多發(fā)病進行區(qū)域劃分，形成專業(yè)團隊進行診治和管理，如失智老人管理中心、褥瘡治療中心、臨終關(guān)懷病房、后ICU病房等。

養(yǎng)老院是需要陪護老人的主要環(huán)節(jié)，主要針對半失能和失能老人進行生活照料、輕度疾病診治、康復指導等服務，癥狀加重或突發(fā)急癥患者轉(zhuǎn)入康復病房，癥狀緩解或痊愈老人轉(zhuǎn)入監(jiān)護型公寓。以康復醫(yī)師、護士和護理員組成的健康管理小組是養(yǎng)老院運營的主要團隊。

監(jiān)護型養(yǎng)老公寓入住的老人生活基本可以自理，但多數(shù)是各類老年病患者，需要有專業(yè)醫(yī)師進行定期檢查、健康指導和用藥提醒。**醫(yī)療自主開發(fā)的IT平臺是醫(yī)護團隊對老人進行監(jiān)護的重要紐帶，尤其在健康指導、心理疏導和緊急救援方面發(fā)揮著巨大作用。

三個區(qū)域之間的雙向轉(zhuǎn)移形成一個很好的循環(huán)體系，有效地解決患者入院前、院中和出院后的診療和健康管理上連續(xù)和一致。

2、倡導生物-心理-社會醫(yī)學模式，全面改善老人生存狀態(tài)和生活質(zhì)量

1977年美國羅切斯特大學醫(yī)學院精神病學和內(nèi)科教授O.L.Engel提出生物-心理-社會醫(yī)學模式以來，心理健康越來越受到醫(yī)學界的重視，只有良好的心理狀態(tài)和社會活動能力，生活質(zhì)量才能得到真正提高。

在《全國城鄉(xiāng)失能老人狀況研究報告》中提及，城鄉(xiāng)完全失能老年人常常感到孤獨的比例分別達到了41.1%和50.9%。城鄉(xiāng)完全失能老年人具有中度以上抑郁癥狀的比例分別達到

45.9%。特別是中、重度完全失能老年人的心理抑郁狀況則更為嚴重。如何避免養(yǎng)老院成為“孤島”、營造良好的生活氛圍，是改善入住老人生活狀態(tài)的重要環(huán)節(jié)。

**醫(yī)療**醫(yī)養(yǎng)項目在醫(yī)療、養(yǎng)老的基礎上開設的老年大學、康樂中心、體育場等休閑設施可以有效地拓展入住老人的活動范疇、娛樂身心、提高生活質(zhì)量。度假賓館的開設為家屬周末探訪提供了便利條件，與家人團聚是老人心靈慰藉的最好途徑。

4.2

建設內(nèi)容

項目以按滿足1300人同時入住的規(guī)模考慮，根據(jù)**醫(yī)療既往項目運營經(jīng)驗及國家養(yǎng)老院和醫(yī)院設計規(guī)范，以多層建筑為主，總建筑面積63860平方米。

項目建設內(nèi)容包括老年康復醫(yī)院、養(yǎng)老院、康復中心、辦公樓和綜合樓等建設。主要建筑內(nèi)容如下表。

表4-1

土建工程匯總表（單位：平方米）

序

號

項

目

建設面積

老年康復醫(yī)院

12000

1.1

門診

2000

1.2

住院部

10000

養(yǎng)老院

46000

職工宿舍樓

3000

綜合樓

2500

4.1

行政辦公樓

500

4.2

康復中心

1000

4.3

餐飲購物

1000

配套工程

360

5.1

變配電室

5.2

污水處理間

5.3

公共衛(wèi)生間

200

合計

63860

4.3

輔助配套工程建設原則

1、給排水系統(tǒng)

經(jīng)濟、合理、安全可靠的提供生活用水和消防用水，管道材料選用強耐腐蝕性、裝方便的埋地管道。

排水系統(tǒng)分類管理，生活用水排入城市污水管道，醫(yī)療廢水先經(jīng)專業(yè)處理后再接入城市污水管網(wǎng)。

2、電力工程

根據(jù)與當?shù)毓╇娋值木嚯x，由供電局直接貢獻，電力線沿路布置，全部采用地下電纜埋設，每隔一百米設一個檢查井入口。

3、消防工程

根據(jù)《建筑防水規(guī)范》有關(guān)規(guī)定配備噴淋及自動消防系統(tǒng)，建筑物之間留有消防通道，并配有人流主、輔疏散通道，同時設置室內(nèi)外消防設施。

第五章

環(huán)境影響評價與勞動安全

5.1

工程施工影響及防治措施

1、施工影響

在施工期間，土方開挖、運轉(zhuǎn)，建筑材料沙石、水泥和實惠的運輸裝卸過程中，會造出多次揚塵，是項目區(qū)空氣質(zhì)量下降。

同時，施工時所使用的機械和車輛會產(chǎn)生噪聲，估計影響距離為60米左右，夜間噪聲影響距離約為150米。

2、防治措施

⑴

避免材料運輸過程中的散落，并及時清掃施工現(xiàn)場和作業(yè)區(qū)灑水，以減少揚塵對環(huán)境空氣和人群的不良影響。

⑵

工地周邊設置1.8米以上的硬質(zhì)圍墻，定期對圍墻落塵進行清洗，保持環(huán)境整潔。

⑶

施工工地出入口必須設立環(huán)境保護監(jiān)督欄，內(nèi)容包括項目名稱、建設單位、施工單位、施工工期、舉報電話、防止揚塵污染現(xiàn)場監(jiān)督員姓名及有關(guān)防塵的措施等內(nèi)容。

⑷

建設施工過程中使用商品混凝土和袋裝白灰，施工完工后在1個月內(nèi)完成渣土清理和綠化、硬化防塵工作。

⑸

合理規(guī)劃施工時間，不得在午休及夜間施工。

⑹

建筑棄渣及時清運，不得露天堆放，并運至政府部門指定位置處理。

5.2

項目建成后對周圍環(huán)境的影響及防治措施

1、廢水

本項目廢水包括生活污水和醫(yī)療污水，生活污水直接排入城市管網(wǎng)，醫(yī)療污水嚴格按規(guī)定處理后再排入城市污水管道。

2、廢氣

本項目沒有廢氣產(chǎn)生。

3、廢渣

本項目廢渣包括生活垃圾和醫(yī)療廢棄物，兩者分開管理，生活垃圾集中堆放，定期清運；醫(yī)療廢棄物與專業(yè)企業(yè)簽訂處理協(xié)議，由其定期清運處理。

4、噪音

本項目沒有噪音污染。

第六章

節(jié)能分析

本項目屬醫(yī)院、養(yǎng)老院建設，沒有耗能高、耗水大的設備，主要消耗能源為：電能和生活用水。但在項目實施過程中仍應采取節(jié)能解說措施，具體如下：

1、建立節(jié)能工作責任制，制定節(jié)能計劃，實行能源成本核算制度和控制管理制度。

2、加強能源計量管理，配備合格的能源計量器具。

3、建立能源消耗原始記錄和統(tǒng)計臺賬制度，定期對主要用能設備及本單位能源利用狀況進行分析。

4、建立節(jié)能獎勵制度，結(jié)合項目實際情況，定期對節(jié)能工作中做出貢獻的集體和個人給予表彰和獎勵。

5、教育全體員工牢固樹立建設節(jié)約型社會的理念，從一點一滴小事做起，自覺養(yǎng)成節(jié)約的良好習慣。

第七章

項目管理及進度安排

7.1

項目的組織管理

在項目建設過程中，嚴格遵循國家有關(guān)文件的要求，嚴格按照國家建設程序辦理，實行工程質(zhì)量管理領導負責制、項目法人責任制度、招標投標制度、合同管理制度、工程監(jiān)理制度和竣工驗收制度，以確保項目的順利實施和工程質(zhì)量。

項目建成后嚴格按照國家有關(guān)規(guī)定和批復的建設內(nèi)容進行竣工驗收，驗收合格后才能交付使用。

7.2

項目實施過程中的人員管理

管理人員要求有大型房屋建設項目施工管理經(jīng)驗，有能力協(xié)調(diào)會項目主管部門與施工單位以及項目監(jiān)理單位的關(guān)系。

技術(shù)人員要求具有醫(yī)院、養(yǎng)老院類似項目的施工經(jīng)驗，并且精通房屋建設項目施工技術(shù)，確保能夠在遇到問題時及時解決，同時在細節(jié)方面能更為適應入住老人的生活便利性和全面性。

7.3

項目建設工期安排和施工進度

根據(jù)本項目的建設內(nèi)容、建設單位的組織調(diào)配能力，建設工期初步安排為28個月，大致時間安排如下圖：

7.4

招標投標方式

項目在建設過程中的招標工作嚴格執(zhí)行《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國建筑法》和國家關(guān)于工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準的規(guī)定，所涉及到的建設項目委托有資質(zhì)的招標單位組織實施招投標，采用公共招標凡是，實行合理低價中標原則，保證項目順利進行，達到項目的最初預期和效益。

第八章

投資估算

8.1

投資估算范圍

本項目建設方案涉及的前期審批、土地購置、建設裝修、設備采購和后期運營維系所需的流動資金。

8.2

項目投資估算

1、工程費用

項目計劃用地60畝，按40萬/畝劃撥價格暫估為2400萬元；建設房屋63860平米，建筑、裝修、道路和綠化成本15000萬元。

2、設備購置

項目設備包括醫(yī)療設備、康復理療設施和辦公用品，購置費用3000萬元。

3、運營資金安排

本項目的運營資金主要作為前期營銷投入和運營維系，根據(jù)項目的經(jīng)營模式和銷售收入特點，按照分項詳細估算法，整個項目共需要運營資金1500萬元。

4、總投資估算

經(jīng)計算，本項目共計投入2.19億元，其中包括征地費用0.24億元，工程費1.5億元，設備購置費用0.3億元和運營投入0.15億元。

第九章

財務生存能力分析

9.1

基礎數(shù)據(jù)

1、本項目計算期為13年，其中醫(yī)院、養(yǎng)老院和配套設施建設期為2.3年。

2、按照國家鼓勵發(fā)展社會化養(yǎng)老服務體系建設的有關(guān)政策和規(guī)定，本項目在土地獲取、床位補助以及各種運營稅、費補貼和優(yōu)惠，因具體數(shù)據(jù)不詳，在做收入預測的時候暫未作計算。

3、項目預測現(xiàn)金流入包括診療護理收入、養(yǎng)老收入和入住老人生活消費。

4、主要資金流出為固定資產(chǎn)投入、員工工資福利、藥械采購和醫(yī)院、養(yǎng)老院正常運營所需的經(jīng)費和生活費用。

9.2

財務生存能力分析

1、財務生存能力分析簡介

財務生存能力分析是在項目運營期間，確保從各項經(jīng)濟活動中得到足夠的凈現(xiàn)金流量。財務分析中應根據(jù)財務計劃現(xiàn)金流量表，綜合考察項目計算期內(nèi)的投融資活動和經(jīng)營活動產(chǎn)生的各項現(xiàn)金流入和留出，計算凈現(xiàn)金流動和累計盈余資金，分析項目是否有足夠的凈現(xiàn)金流量以維持正常運營。

通過以下兩個方面可具體盤點項目的財務生存能力：

擁有足夠的經(jīng)營凈現(xiàn)金流是財務可持續(xù)的基本條件，特別是在項目初期；各年累計盈余資金不出現(xiàn)負值是財務生存的必要條件。

2、**醫(yī)療**醫(yī)養(yǎng)項目的財務分析結(jié)論

經(jīng)分析，本項目財務生存能力一般，尤其是在現(xiàn)金流量方面壓力較大。

單從經(jīng)營上看，項目第2年中期開始運營后約3年實現(xiàn)收支平衡；配套設施的開發(fā)可以進一步提高項目的人氣和收入補充。但在前期固定資產(chǎn)投入較大，致使在完成建設后尚需9年時間才能收回投入，且未計算財務成本。

整體來說，由于項目本身存在的特殊性，涉及到公益民生事業(yè)，按照國家政策及相關(guān)規(guī)定，項目在投入和運營過程中都會有相應的補助和補貼，同時建設的配套服務等項目也會有一些收益對公益性部分進行補貼，因此項目財務生存能力應該可以得到保障。

第十章

風險因素分析及對策

10.1

風險因素概述

本項目涉及到土建工程、醫(yī)療安全、特種建筑、運營管理和財務管理等多個領域，是一項復雜的工程，且具有一次性和固定性的特點，一旦建成，難以更改。因此項目建設與運營中面臨著一些風險因素。

以下分析從風險識別、風險估計、風險評價和應對方面分別進行闡述。

10.2

項目主要風險因素識別

1、工程風險

工程風險主要是因為工程量較大，項目地質(zhì)、工程方案及設備選擇、施工與工期等存在的各種不確定性因素帶來的風險。

2、經(jīng)濟風險

經(jīng)濟風險主要是項目的預測收費標準、成本比例等與實際相比的不確定性問題。

3、政策風險

我國正處于不斷深化改革階段，各種新的政策不斷出臺，相應的政策還不完備，將對項目帶來的一定的影響。另外政府財政部門不能按時將補助、補貼落實到位，也會增加項目的風險。

4、投資估算風險

投資估算風險主要是指由于項目方案的調(diào)整、工程延期工程量增加、人員工資、各種稅費利率、同伙膨脹等變化出現(xiàn)的不確定性問題。

10.3

防范和降低風險的措施

1、工程風險的對策

對應項目的工程風險，可加大監(jiān)理和管理力度，在工程施工方、供貨商等參與單位的選擇上嚴格把關(guān)，建立嚴格的規(guī)定和規(guī)章制度，貫徹項目業(yè)主責任制以及質(zhì)量監(jiān)督制等作為主要手段進行風險防范，特別市要嚴格按照施工設計和計劃開展工作，確保工期按期高質(zhì)量完成。

2、財務與投資估算風險對策

對于項目的財務風險，應建立相應的指標體系據(jù)此建立財務風險預警系統(tǒng)，及時反饋到建設費和投資方，加大項目支出和各種費用的控制，對項目預算嚴格執(zhí)行和監(jiān)督，控制工程進度，避免因為工期拖延造成費用增加。

第十一章

結(jié)論

11.1

本項目的實施符合**市養(yǎng)老服務體系建設的目標

“十二五”是我國各級政府建設社會化養(yǎng)老服務體系的重要階段，**市政府也對體系建設做了細致部署和目標設定:到2012年基本建成新型養(yǎng)老服務體系，并要求社會資本投資建設的床位數(shù)要達到整個養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)的50%。**醫(yī)療醫(yī)養(yǎng)項目的投入完全服務政策要求和市場需要。

11.2

本項目的實施符合構(gòu)建新型養(yǎng)老服務機構(gòu)的趨勢

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們的生活水平、消費能力和養(yǎng)老觀念的變化，人們的養(yǎng)老需求逐漸想多層次、多元化方向發(fā)展，老年養(yǎng)老不僅僅要滿足基本的生活照料需求，同時還希望在養(yǎng)老機構(gòu)里也能滿足溝通、交流、娛樂、休閑、學習、有為、親情的需要；同時老年群體疾病的多發(fā)性問題也客觀要求養(yǎng)老院需要醫(yī)療機構(gòu)的補充和支持。這些需求和變化對養(yǎng)老機構(gòu)的設備、設施、環(huán)境和經(jīng)營團隊提出了更高要求，需要從更高層次和經(jīng)營模式上進行完善和改進。

11.3

本項目的實施符合**市大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的重點部署

服務業(yè)發(fā)展水平是一個地區(qū)現(xiàn)代化的重要標志之一。加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)既是堅持科學發(fā)展觀、建設節(jié)約型社會和環(huán)境友好型社會的客觀要求，又是增強**城市綜合競爭力，實現(xiàn)“兩大目標”的內(nèi)在要求。**醫(yī)療醫(yī)養(yǎng)模式在**的引入，既從養(yǎng)老服務、異地養(yǎng)老等方面做出特色，又可以在護理員職業(yè)培訓方面作為集團基地做出品牌和市場影響力。

11.4

本項目的實施對地方“4050”人員就業(yè)和房地產(chǎn)市場有一定帶動作用

養(yǎng)老機構(gòu)服務人員的大量需求對地方“4050”人員是一個很好的基業(yè)機會。通過**公司系統(tǒng)的護理員培訓體系，經(jīng)過專業(yè)培訓的護理員可以持證上崗，不僅僅滿足本項目的自身需求，還可以通過**醫(yī)療品牌向外輸送。

同時，項目的實施對周邊房地產(chǎn)市場也有一定的推動，可以在聚集市場氛圍、提高入住比例、提升房產(chǎn)價格等方面產(chǎn)生作用。