有效法律借條

有效法律借條1

今借(出借人)人民幣元整(大寫(xiě)：人民幣整)，所有現(xiàn)金已經(jīng)收到。約定于20xx年xx月xx日歸還。年利率為%。全部本息到期一次性?xún)斶€，本息共計(jì)人民幣元整。

此據(jù)。

借款人：

地址：xx市路xx小區(qū)x棟號(hào)

電話(huà)：13xxxxx

xx年xx月xx日

有效法律借條2

日常生活中人們都免不了會(huì)向別人借錢(qián)或別人向你借錢(qián)，這時(shí)最好就要寫(xiě)一借條,那借條應(yīng)怎樣寫(xiě)呢?為了盡可能不發(fā)生糾紛，借條怎么寫(xiě)具有法律效力?下面為您介紹：

注意寫(xiě)借條格式

1、應(yīng)寫(xiě)清楚借款人和放款人的法定全名;

2、應(yīng)寫(xiě)清楚借款金額，包括大寫(xiě)和小寫(xiě)的金額;

3、應(yīng)寫(xiě)清楚借款時(shí)間期限，包括借款的起止年月日和明確的借款期限;

4、應(yīng)寫(xiě)清楚還款的具體年月日;

5、應(yīng)寫(xiě)清楚借款的利息，應(yīng)有明確的年利率或月利率，最終應(yīng)支付的借款利息總額(包括大寫(xiě)和小寫(xiě)金額)等約定;

6、應(yīng)寫(xiě)清楚借款本息償還的'年月日時(shí)間及付款方式;

7、應(yīng)有借款本人親自簽章、手印或親筆書(shū)寫(xiě)的簽字。

借條書(shū)寫(xiě)格式及內(nèi)容舉例如下：

借條

今A借給B人民幣壹萬(wàn)元整，即￥10000.00元，自20xx年2月9日至20xx年8月8日，期限6個(gè)月，利率為每月0.8%，利息共計(jì)人民幣肆百捌十元整，即￥480.00元，全部本息于20xx年8月8日一次性?xún)斶€。

借款人：B(簽字、手印、簽章)

借條的有效期分兩種情況：

1、只有借款時(shí)間，并未約定還款時(shí)間的，債權(quán)人即可以在兩年訴訟時(shí)效到期之前，也可以在認(rèn)為債務(wù)人經(jīng)濟(jì)狀況惡化，無(wú)力償還欠款時(shí)隨時(shí)向人民法院提起訴訟;

2、借條上明確約定還款時(shí)間時(shí)，則訴訟時(shí)效的計(jì)算自約定的還款時(shí)間起兩年內(nèi)。注意事項(xiàng)：

由于借條是發(fā)生借貸關(guān)系的憑證，因此，借條的持有人就是當(dāng)然的債權(quán)人。在借款時(shí)寫(xiě)下了借條，但在還款時(shí)卻在債權(quán)人找不到借條的情況下，債務(wù)人把錢(qián)還了回去，這種做法既不符合民間帳目清好弟兄的習(xí)俗，又違反了國(guó)家法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，犯了大忌，一旦債權(quán)人否認(rèn)收到還款的事實(shí)，反而以借條為證據(jù)向債務(wù)人、乃至人民法院提出要求債務(wù)人還款的主張，債務(wù)人在舉證不能的情況下，就要承擔(dān)敗訴的后果，豈不冤枉?!

因此，在此情況下，可以繼續(xù)跟債權(quán)人索要借條，或讓其給書(shū)寫(xiě)于某年某月某日收到的數(shù)額為某某元的還款的收條，以做為還款的證據(jù)，即使將來(lái)發(fā)生以借條為由繼續(xù)向債務(wù)人要錢(qián)的狀況，也完全可以憑借手中掌握的收條對(duì)抗其惡意欺詐。

有效法律借條3

今借到張三(身份證號(hào)碼：1234567890)現(xiàn)金123456元，大寫(xiě)：壹拾貳萬(wàn)叁仟肆佰伍拾陸圓整，年利率7.56%，XX年2月30日前本息一并歸還。 此據(jù)

借款人：李四

身份證號(hào)碼： 年 月 日 (身份證復(fù)印)

關(guān)于法律有效的借條樣本范本3

今日由于個(gè)人財(cái)務(wù)緊張借_________1000元人民幣(壹仟圓人民幣) 借款日期：xxxx年x月x日 還款日期：xxxx年x月x日

借款人：______(簽名)

身份證復(fù)印件粘貼在借條上

關(guān)于法律有效的借條樣本范本4

甲方XXX( 身份證號(hào)碼)今借乙方XXX，人民幣_(tái)_____元整(大寫(xiě))

借款期限為： 年 月 日 到 年 月 日。

借款利息為： %(月利率)

違約責(zé)任：如果甲方不能按期歸還本息，違約金______元整

借款人(簽名并按手印)

有效法律借條4

今借到xxx（你的名字）人民幣叁萬(wàn)元整。利息為（年息XX%）。

利息的'支付方式為XX；本金的歸還時(shí)間為XX。

特立此據(jù)為憑。

借款人：XX（簽字）

身份證號(hào)：XX

xxxx年xx月xx日

有效法律借條5

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展人民的生活水平日益提高民眾之間的相互借款越來(lái)越普遍借貸的數(shù)額也越來(lái)越高由此引發(fā)的糾紛也日漸增多。在這類(lèi)糾紛中債主提供法院的證據(jù)往往只有一份“借條”在法律上稱(chēng)之為“孤證”即沒(méi)有其他證據(jù)相互佐證。因此民間借款中如何寫(xiě)好借條需要注意一些事項(xiàng)。

一、借款時(shí)宜寫(xiě)“借條”不宜寫(xiě)“欠條”

借條和欠條均是一種債權(quán)債務(wù)的憑證但兩者之間有很大的區(qū)別。借條是借款人向出借人出具的借款書(shū)面憑證，它證明雙方建立了一種借款合同關(guān)系，而欠條是雙方基于以前的經(jīng)濟(jì)往來(lái)而進(jìn)行結(jié)算的一種結(jié)算依據(jù)，它實(shí)際上是雙方對(duì)過(guò)往經(jīng)濟(jì)往來(lái)的結(jié)算，僅是代表一種純粹的債權(quán)債務(wù)關(guān)系并不代表借款合同關(guān)系。因此借款時(shí)宜寫(xiě)“借條”而不宜寫(xiě)“欠條”以省去訴訟中解釋“欠”款原因、用途的舉證責(zé)任。

二、借款時(shí)雙方約定的利率宜寫(xiě)入借條中

實(shí)踐中有不少債主誤解民間借款不能收取利息所以利息只在口頭約定而沒(méi)有寫(xiě)進(jìn)借條中。事實(shí)上法律規(guī)定民間借款雙方可在銀行同期貸款利率的4倍范圍內(nèi)約定利息。法律依據(jù)有:最高人民法院《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見(jiàn)》第6條的規(guī)定:民間借貸的利率可以適當(dāng)高于銀行的利率但最高不得超過(guò)銀行同期貸款利率的四倍超出部分不予保護(hù)?！逗贤ā返?11條規(guī)定:自然人之間的借款合同對(duì)支付利息沒(méi)有約定或者約定不明確的視為不支付利息。自然人之間的借款合同約定支付利息的借款的利率不得違反國(guó)家有關(guān)限制借款的`規(guī)定。如果沒(méi)有將利率寫(xiě)入借條中，出借人一起訴借款人不承認(rèn)雙方約定，出借人的利息請(qǐng)求將得不到法院的支持。

三、借款時(shí)宜將還款期限寫(xiě)入借條中

借款在訴訟時(shí)效內(nèi)受法律保護(hù)，實(shí)踐中卻有很多出借人往往不知道“訴訟時(shí)效”的概念。理論界對(duì)借款沒(méi)有約定還款期限的訴訟時(shí)效問(wèn)題理解不一，有人主張適用2年訴訟時(shí)效也有人主張適用20xx年訴訟時(shí)效。各地法院對(duì)此問(wèn)題的把握也不盡相同。

因此從債權(quán)安全回收的角度考慮，借款時(shí)宜將還款期限寫(xiě)入借條中。如借款人逾期不歸還借款的，出借人應(yīng)當(dāng)在借款到期后2年內(nèi)向其主張權(quán)利(包括向人民法院起訴或由借款人在催款通知書(shū)上簽字確認(rèn))。

四、借款時(shí)借條宜寫(xiě)清出借人借款人全名

實(shí)踐上出借人與借款人往往關(guān)系較密切也不泛親戚關(guān)系，借款時(shí)將日常習(xí)慣稱(chēng)謂寫(xiě)入借條，如將出借人寫(xiě)成“張叔”“張兄”將借款人寫(xiě)成“阿

三”“四妹”之類(lèi)等等，萬(wàn)一借款人逾期還款出借人想到法院起訴借款人往往會(huì)因債權(quán)、債務(wù)人不明確而被法院拒之門(mén)外。

五、借款時(shí)借條應(yīng)表述清楚明確沒(méi)有歧義

較典型的案例是張三向李四借款10萬(wàn)元，同時(shí)出具借條寫(xiě)明借款10萬(wàn)元。幾個(gè)月后張三歸還李1萬(wàn)元，遂將原借條撕毀張三重新為李四出具借條一份:“張三原向李四借款10萬(wàn)元現(xiàn)還欠款1萬(wàn)元”。這里的“還”字既可以理

有效法律借條6

現(xiàn)因借款人_______因經(jīng)營(yíng)__________（寫(xiě)借款用途）需向貸款人_______借款人民幣_(tái)____元整（小寫(xiě)_________元整）。借款種類(lèi)為現(xiàn)金，借款日期為_(kāi)____年____月____日，還款日期為_(kāi)_____年____月____日前，按時(shí)一次性?xún)斶€清______借款加利息。借款利息為：0.5%（年利率），特立此據(jù)為憑。

借款人：______

貸款人：______

見(jiàn)證人：______

______年______月______日

有效法律借條7

本人（借款人）_________今借到（出借人）________人民幣（大寫(xiě)）_____________元整，小寫(xiě)_________元。

借款期限自_______年_____月_____日起至______年_____月_____日，共____個(gè)月，利率為每月_____%，全部本息于______年_____月_____日一次性還清。

借款人提前還款的，需征得出借人同意，否則視為無(wú)效。

違約責(zé)任：借款人逾期未還款，需支付借款總額百分之十的'違約金；同時(shí)出借人有權(quán)私自出售與借款人有關(guān)的任意資產(chǎn)或股份用于追回借款，需通過(guò)上訴法院解決的，借款人承擔(dān)額外產(chǎn)生的一切費(fèi)用。

借款人（簽字）：______身份證號(hào)碼：______

擔(dān)保人（簽字）：______身份證號(hào)碼：______

“借名買(mǎi)房”若干問(wèn)題法律分析

2014-07-28

本文從法院判決入手，分析“借名買(mǎi)房”交易中不同類(lèi)型的房屋可能面臨的不同風(fēng)險(xiǎn)后果、借名人主張房屋所有權(quán)的法律依據(jù)、舉證責(zé)任等，從而給律師和投資者以建議，如何降低風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)此類(lèi)糾紛。（公眾微信號(hào)：law-info）

【概念】 “借名買(mǎi)房”房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人、借名人，被借名之人為名義購(gòu)房人或出名人。（公眾微信號(hào)：law-info）

【原因】

規(guī)避法律政策，貪圖便宜方便。如：為規(guī)避?chē)?guó)家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策；借用他人資格享受某種購(gòu)房?jī)?yōu)惠；轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以逃避債務(wù)。（公眾微信號(hào)：law-info）

【風(fēng)險(xiǎn)】

雖然借名買(mǎi)房一般都發(fā)生在熟人甚至親人之間，但現(xiàn)實(shí)生活中還是存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于實(shí)際購(gòu)房人來(lái)說(shuō)：

1、名義購(gòu)房人反悔，不承認(rèn)借名買(mǎi)房之事，要求實(shí)際購(gòu)房人騰房；

2、房屋被名義購(gòu)房人擅自處分，實(shí)際購(gòu)房人無(wú)法對(duì)抗善意第三人；

3、因名義購(gòu)房人對(duì)外債務(wù)，房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行；

4、名義購(gòu)房人意外死亡，房屋因?yàn)槔^承關(guān)系被其他人繼承；

5、將來(lái)辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)需要承擔(dān)過(guò)戶(hù)稅費(fèi)。另外，對(duì)名義購(gòu)房人來(lái)講也同樣需要承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)，以自己名義購(gòu)房或者按揭貸款，留下相關(guān)的購(gòu)房記錄和貸款記錄。勢(shì)必影響到將來(lái)自己買(mǎi)房能否享受到的一些優(yōu)惠政策，若出資人按揭還款不及時(shí)，損害誠(chéng)信度，可能導(dǎo)致今后貸款受阻。（公眾微信號(hào)：law-info）

【借名買(mǎi)房之若干法律問(wèn)題】

一、借名人與被借名人之間的“借名買(mǎi)房”合同效力 我國(guó)奉行合同自由原則，在沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定及社會(huì)公共利益的前提下，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人訂立任何內(nèi)容的合同。對(duì)于普通商品房，除了違反《合同法》第52條之外，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人如能證明雙方有借名買(mǎi)房合意并已實(shí)際出資，借名買(mǎi)房合同應(yīng)屬有效。但借名買(mǎi)房多數(shù)情況下以違反、規(guī)避?chē)?guó)家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策為前提，結(jié)合實(shí)踐中法院相關(guān)審判觀點(diǎn)，對(duì)幾種特殊性質(zhì)住房予以分析：（公眾微信號(hào)：law-info）

1、違反國(guó)家政策規(guī)定借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房。借名人違反政策性保障住房政策，借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房是指“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房?！备鶕?jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號(hào)）第43條規(guī)定，不得借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房。

在司法實(shí)踐中，通說(shuō)觀點(diǎn)認(rèn)為：雖然該辦法僅屬于部門(mén)規(guī)章，不直接影響合同的效力。但是經(jīng)適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對(duì)改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶(hù)受益，因而對(duì)其購(gòu)買(mǎi)、轉(zhuǎn)讓條件做了嚴(yán)格限制。而借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房擾亂了國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的監(jiān)管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機(jī)會(huì)購(gòu)買(mǎi)和獲得房屋的權(quán)利，同時(shí)使國(guó)家的有關(guān)土地、房產(chǎn)稅費(fèi)流失，違反了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初衷，因此構(gòu)成《合同法》第52條第1款第4項(xiàng)規(guī)定的損害社會(huì)公共利益而無(wú)效。對(duì)此，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號(hào))第十六條也明文規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。”（公眾微信號(hào)：law-info）

在北京市一中院審理的“王某某與胡某某確認(rèn)合同無(wú)效糾紛上訴案”（案號(hào)：(2013)一中民終字第7624號(hào)）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房一套，原被告簽訂協(xié)議，內(nèi)容為：“王某某把經(jīng)濟(jì)適用房自愿轉(zhuǎn)讓給胡某某，由胡某某付全部購(gòu)房款，如與房屋有關(guān)之事，本人有義務(wù)提供一切手續(xù)”。交付后，胡某某對(duì)房屋進(jìn)行了裝修并一直居住至今。后王某某以該協(xié)議違反相關(guān)法律法規(guī)政策為由，主張?jiān)搮f(xié)議無(wú)效。二審法院認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)適用住房指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷(xiāo)售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。因此已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)應(yīng)遵守法律法規(guī)，尤其要遵守相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限。已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿(mǎn)五年的，不得按市場(chǎng)價(jià)格上市出售。王某某與胡某某簽訂的協(xié)議書(shū)因違反關(guān)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)5年，不得直接上市交易的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效合同。二審判決確認(rèn)借名買(mǎi)房協(xié)議為無(wú)效合同。

但若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿(mǎn)后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，如果屆時(shí)借名人也具有購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的資格，則可認(rèn)定該借名買(mǎi)房合同有效?！侗本┦懈呒?jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號(hào))第六條也規(guī)定：“出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購(gòu)房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿(mǎn)后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效?！保ü娢⑿盘?hào)：law-info）“劉金麗與路士君房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛”二審案（案號(hào)：（2014）一中民終字第01898號(hào)）。一審法院認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋系以劉金麗的名義購(gòu)買(mǎi)，房屋亦登記在劉金麗名下，但首付款由路士君支付，購(gòu)房貸款由路士君償還，相關(guān)票據(jù)亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實(shí)足以推定雙方之間存在借名買(mǎi)房關(guān)系。此外，2008年7月，雙方簽訂的付款協(xié)議亦進(jìn)一步確認(rèn)了借名買(mǎi)房之事實(shí)。雙方借名購(gòu)買(mǎi)的房屋為經(jīng)濟(jì)適用住房，在限制上市交易期滿(mǎn)后方可上市交易。根據(jù)查明的事實(shí)可知，劉金麗于2004年10月從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)該房屋，在一審辯論結(jié)束前該房屋購(gòu)買(mǎi)年限已經(jīng)滿(mǎn)5年，且繳納契稅的時(shí)間也已滿(mǎn)5年，故該房屋具備上市交易條件，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)有效。

“張x與溫x確認(rèn)合同無(wú)效糾紛”二審一案（案號(hào)：（2014）一中民終字第2727號(hào)）中，二審法院認(rèn)為：根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿(mǎn)5年后，可以上市出售。張x購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房以及張x1的借名買(mǎi)房行為均在2008年4月11日之前，張x于取得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)證五年之后，將訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)移登記至張×1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。張x、辛x簽訂的關(guān)于北京市大興區(qū)西紅門(mén)的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

2、違反“限購(gòu)”、“禁購(gòu)”政策借名買(mǎi)房

對(duì)于違反“限購(gòu)令”、“禁購(gòu)令”的借名買(mǎi)房合同效力，有肯定和否定兩種意見(jiàn)。肯定說(shuō)認(rèn)為，限購(gòu)令政策既非法律也非行政法規(guī)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋

（一）》規(guī)定“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！睉?yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。（公眾微信號(hào)：law-info）

否定說(shuō)則認(rèn)為間接借名行為違反政策而無(wú)效。如2011年4月浙江省高級(jí)人民法院民一庭出臺(tái)的《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的若干意見(jiàn)（試行）》第8條規(guī)定：“實(shí)際買(mǎi)受人為規(guī)避限購(gòu)、禁購(gòu)政策，以他人名義與出賣(mài)人訂立合同并辦理房屋權(quán)屬證書(shū)后，以其系實(shí)際買(mǎi)受人為由，請(qǐng)求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但調(diào)控政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外?！痹趶V州市花都區(qū)人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權(quán)確認(rèn)糾紛”（案號(hào)：（2013）穗花法民三初字第893號(hào)）一案中，原告何慧瓊因限購(gòu)令借被告麥前志之名購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)，登記在麥前志名下，后原告起訴請(qǐng)求確認(rèn)該房屋所有權(quán)歸其所有。法院認(rèn)為其違反限購(gòu)政策駁回了原告訴求。

但筆者認(rèn)為：限制、禁止購(gòu)房屬于調(diào)控性政策，具有臨時(shí)性。該政策通過(guò)在一定程度上限制當(dāng)事人的契約自由來(lái)穩(wěn)定急劇上升的房屋價(jià)格，其僅對(duì)合同的履行造成一時(shí)的履行不能，而非永久的履行不能，應(yīng)尊重交易自由原則，不應(yīng)隨意認(rèn)定規(guī)避限購(gòu)、禁購(gòu)政策的借名購(gòu)房合同無(wú)效。（公眾微信號(hào)：law-info）

3、為規(guī)避信貸政策而借名買(mǎi)房 規(guī)避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會(huì)公共利益”，其中關(guān)鍵在于對(duì)社會(huì)公共利益的認(rèn)定。（公眾微信號(hào)：law-info）

北京市二中院審理的“金姬善訴董金寶房屋買(mǎi)賣(mài)合同案”（案號(hào)：（2010）二中民終字第19950號(hào)）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購(gòu)買(mǎi)房屋一套，因原告名下已有多套房產(chǎn)，為享受一套房貸7折優(yōu)惠的貸款利率，原被告達(dá)成協(xié)議：原告以被告名義辦理貸款手續(xù)，后被告取得房屋產(chǎn)權(quán)證后。2009年12月19日，雙方簽訂了協(xié)議書(shū)，確認(rèn)該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。后原告要求被告協(xié)助履行過(guò)戶(hù)手續(xù)，被告不肯，原告訴至法院請(qǐng)求被告配合過(guò)戶(hù)。被告辯稱(chēng)原告以其名義購(gòu)買(mǎi)商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協(xié)議無(wú)效，房屋為其所有。一審法院認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋實(shí)際購(gòu)房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對(duì)于金姬善確認(rèn)房屋歸其所有并要求董金寶辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的請(qǐng)求，應(yīng)予支持。即使雙方所簽協(xié)議系無(wú)效協(xié)議，也不能改變?cè)V爭(zhēng)房屋實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人、出資人均為金姬善之事實(shí)。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認(rèn)為：認(rèn)定合同無(wú)效應(yīng)依據(jù)效力性禁止性規(guī)范。本案訴爭(zhēng)房屋購(gòu)買(mǎi)、辦理貸款之時(shí)，并非不允許金姬善購(gòu)房，僅是對(duì)金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門(mén)規(guī)章規(guī)定商業(yè)銀行貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。也就是說(shuō)，金姬善、董金寶這種借名購(gòu)房辦貸規(guī)避銀行信貸政策的行為，規(guī)避的是首付款的支付比例及利率水平，該行為行為損害的是銀行利益而非社會(huì)公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。

4、借名購(gòu)買(mǎi)單位自建房、集資房、團(tuán)購(gòu)房

此類(lèi)合同是實(shí)際出資人為享受他人因該買(mǎi)房資格帶來(lái)的各種優(yōu)惠和經(jīng)濟(jì)利益，借用他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋的行為。單位的自建房、集資房、團(tuán)購(gòu)房等與與純粹商品房相比，存在價(jià)格、物業(yè)管理多方面優(yōu)勢(shì)，此類(lèi)借名買(mǎi)房背后實(shí)際處分的是基于其能夠買(mǎi)到單位團(tuán)購(gòu)房的特殊身份所享有的權(quán)利，實(shí)質(zhì)上就是單位基于職工的工齡、職稱(chēng)以及各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權(quán)利的行為屬于私權(quán)利的范疇，主觀上并沒(méi)有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此類(lèi)合同有效。

“國(guó)子厚等與古富新所有權(quán)確認(rèn)糾紛”上訴案（案號(hào)：（2014）一中民終字第341號(hào)）。一審法院認(rèn)為：古富新與國(guó)子厚為同一單位職工，在單位出售住房時(shí)，經(jīng)雙方商議由古富新借用國(guó)子厚的名義購(gòu)房，購(gòu)房款實(shí)際由古富新支付，雙方名為租賃實(shí)為借名買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，該套房屋應(yīng)歸古富新所有。古富新與國(guó)子厚簽訂協(xié)議雙方真實(shí)意思表示系借名購(gòu)房，房屋交付后該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國(guó)子厚、于鳳英一定數(shù)額的補(bǔ)償，該協(xié)議中除涉及違約金標(biāo)準(zhǔn)的約定外，未違反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議有效。故國(guó)子厚、于鳳英應(yīng)當(dāng)及時(shí)配合古富新辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

山東省淄博市中級(jí)人民法院審理的“趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買(mǎi)賣(mài)合同上訴案”（案號(hào)：（2012）淄民一終字第406號(hào)）中，2006年11月25日，原告與被告陳勇簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，原告借被告陳勇之名購(gòu)買(mǎi)被告所在單位淄博高新區(qū)工商局在中潤(rùn)華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)后取得該房屋的購(gòu)房權(quán)，原告支付首付款、其稅款及后續(xù)房款，陳勇向其出具購(gòu)房發(fā)票和收款收據(jù)，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。后原告要求被告辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認(rèn)為：雙方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，合同有效。簽訂后雙方及時(shí)履行了合同大部分義務(wù)，對(duì)于尚未履行的部分應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。（公眾微信號(hào)：law-info）

5、房改房 對(duì)于房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)，從而對(duì)購(gòu)買(mǎi)的房屋享有部分產(chǎn)權(quán)或全部產(chǎn)權(quán)的住房。一般認(rèn)為是國(guó)家或單位對(duì)職工的一種福利、補(bǔ)償，而非政策性保障住房，在雙方自愿，且沒(méi)有違反《合同法》第52條及建設(shè)部《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年第69號(hào)令）第5條的情況下，借名買(mǎi)房合同應(yīng)為有效。（公眾微信號(hào)：law-info）

“于長(zhǎng)友、王某乙與王某甲、李式淼所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：（2014）淄民一終字第6號(hào)）中，原告王某乙、丁長(zhǎng)友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購(gòu)買(mǎi)了李式淼工作單位淄博市周村區(qū)園林管理局的公有住房，后參加房改，涉訴房產(chǎn)登記于李式淼名下。后原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產(chǎn)，訴至法院要求確認(rèn)該房產(chǎn)為原告二人所有。一審法院認(rèn)為：雖然雙方無(wú)書(shū)面協(xié)議，但根據(jù)原被告親屬的證人證言及被告王某甲在錄音資料中對(duì)原告借名出資買(mǎi)房的自認(rèn)事實(shí)，以及涉訴房產(chǎn)已由原告支配使用長(zhǎng)達(dá)十年之久，房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)亦由原告持有，認(rèn)定原被告雙方借名買(mǎi)房的事實(shí)。判定涉訴房產(chǎn)歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。

二、借名買(mǎi)房中實(shí)際出資人取得房屋所有權(quán)的法律依據(jù)

《物權(quán)法》第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！笨梢钥闯鑫覈?guó)關(guān)于物權(quán)變動(dòng)采取的是債權(quán)形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結(jié)合，并摒棄了德國(guó)物權(quán)法中物權(quán)行為的無(wú)因性。意味著如果支撐物權(quán)變動(dòng)的原因行為或者基礎(chǔ)關(guān)系不成立或被撤銷(xiāo)，則物權(quán)變動(dòng)也相應(yīng)的無(wú)效或被撤銷(xiāo)。

依照我國(guó)《物權(quán)法》第9條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！薄⒌?5條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！钡?7條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明?！?、第19條“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！?/p>

因此，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)形態(tài)的證明，對(duì)物權(quán)的歸屬具有推定效力。其產(chǎn)生的公示公信效力主要是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記人及真實(shí)所有人以外的善意第三人的利益，但產(chǎn)權(quán)證書(shū)本身并不能直接決定實(shí)體法律關(guān)系即實(shí)際權(quán)利的狀況，在該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不涉及善意第三人的情況下，當(dāng)事人有相反證據(jù)證明其為真正的權(quán)利人時(shí)，可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)在無(wú)相反證據(jù)證明的情形下，應(yīng)推定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)真實(shí)。對(duì)外而言善意第三人基于對(duì)登記的信賴(lài)與登記權(quán)利人發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)交易行為受法律保護(hù)，而在名義購(gòu)房人與實(shí)際購(gòu)房人之間，應(yīng)探求雙方真實(shí)意思表示來(lái)確認(rèn)真正權(quán)利人。（公眾微信號(hào)：law-info）

“張某與孫某房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：(2012)一中民終字第9875號(hào)）中，法院認(rèn)為：孫A雖與李某于2003年5月19日簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權(quán)證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權(quán)證、購(gòu)房發(fā)票、契稅發(fā)票、已購(gòu)公有住房首次上市房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)手續(xù)，出資手續(xù)（以上材料均在孫某處）、603號(hào)房屋的原所有權(quán)人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號(hào)房屋的事實(shí)，能夠認(rèn)定孫某與孫A之間存在借名買(mǎi)房關(guān)系，確認(rèn)涉爭(zhēng)房屋為孫某所有。

天津市紅橋區(qū)人民法院審理的“趙譽(yù)、李興祿與合同糾紛”一案（案號(hào)：（2013）紅民初字第4479號(hào)）。二原告趙譽(yù)、李興祿于2011年借被告李穎之名貸款購(gòu)買(mǎi)訴爭(zhēng)房屋，首付和還貸均由二原告負(fù)擔(dān)，被告現(xiàn)欲出售該房屋，訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)該房屋歸二原告所有。法院認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，但因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利，此時(shí)就不能簡(jiǎn)單按照房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)上登記的產(chǎn)權(quán)人認(rèn)定物權(quán)所有人，而應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人的舉證，法院查明的事實(shí)確定物權(quán)所有人。本案中，通過(guò)二原告的當(dāng)庭舉證可以證實(shí)訴爭(zhēng)房屋的首付款全部由二原告實(shí)際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二原告與被告之間存在借名買(mǎi)房的意思表示，故可以認(rèn)定二原告是訴爭(zhēng)房屋的真實(shí)權(quán)利人，判決：訴爭(zhēng)房屋歸原告趙譽(yù)、李興祿所有。

三、舉證責(zé)任及法院如何認(rèn)定 基于物權(quán)公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)具有推定效力，應(yīng)信賴(lài)其為真實(shí)的，但根據(jù)我國(guó)《民事訴訟法》中“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”原則，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明；沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。實(shí)際購(gòu)房人欲主張?jiān)摲课輾w其所有，有責(zé)任提供證據(jù)證明雙方存在借名買(mǎi)房的合意以及自己實(shí)際出資，若不能證明，則應(yīng)尊重房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記的公示公信效力。（公眾微信號(hào)：law-info）

“恒震鼎與陸玉妹所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號(hào)：（2014）滬二中民二（民）終字第81號(hào)），二審法院認(rèn)為：本案中，系爭(zhēng)房屋雖登記在恒建德名下，但根據(jù)陸玉妹提供的一系列房屋購(gòu)買(mǎi)時(shí)所涉的付款憑證等原始材料以及數(shù)位多方證人的證人證言，原審法院據(jù)此采信相關(guān)證據(jù)并認(rèn)定陸玉妹為實(shí)際購(gòu)房人，并無(wú)不當(dāng)。恒震鼎上訴認(rèn)為不能僅憑購(gòu)房原始材料及相關(guān)證人證言等來(lái)認(rèn)定陸玉妹是實(shí)際購(gòu)房人，因未能提供確鑿的證據(jù)來(lái)推翻陸玉妹所證明的事實(shí)，故本院對(duì)此無(wú)法采信。（公眾微信號(hào)：law-info）

“董書(shū)生與董書(shū)仲所有權(quán)確認(rèn)糾紛”二審案（案號(hào)：（2013）二中民終字第16735號(hào)）。二審法院認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋原系公有住宅房屋，登記于董書(shū)仲名下?，F(xiàn)董書(shū)生提起確權(quán)訴訟，以訴爭(zhēng)房屋實(shí)際承租人為其母黃桂蘭、其系以董書(shū)仲的名義購(gòu)買(mǎi)涉案房屋為由，要求確認(rèn)訴爭(zhēng)房屋歸其所有。對(duì)此，董書(shū)生應(yīng)就此承擔(dān)必要的舉證責(zé)任。根據(jù)雙方當(dāng)事人陳述，董書(shū)仲并不否認(rèn)其母黃桂蘭對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有一定權(quán)益，董書(shū)生與董書(shū)仲亦均認(rèn)可房改購(gòu)房過(guò)程中的購(gòu)房款系由董書(shū)生交納，但僅憑此出資的事實(shí)，尚難以證明董書(shū)仲與董書(shū)生之間存在借名買(mǎi)房關(guān)系。（公眾微信號(hào)：law-info）

（一）法院如何認(rèn)定是否存在借名買(mǎi)房合意：

1、雙方書(shū)面或口頭協(xié)議。書(shū)面協(xié)議中一般明確約定的借名買(mǎi)房的原因和事實(shí)，主張協(xié)議關(guān)系存在的一方應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，一般應(yīng)提供形式合法、內(nèi)容合理的書(shū)面協(xié)議即可，對(duì)方認(rèn)為協(xié)議效力有瑕疵的，應(yīng)舉證證明?？陬^協(xié)議具有很大的不確定性，難以舉證，但如果雙方承認(rèn)有借名合意亦可。

2、借名購(gòu)房的原因是否符合常理。甘于冒風(fēng)險(xiǎn)而借名買(mǎi)房，必定有其原因：或無(wú)購(gòu)房資格而借他人資格、或?yàn)橄硎軆?nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)格、或規(guī)避信貸稅收政策、或隱藏財(cái)產(chǎn)等。符合常理的借名動(dòng)機(jī)，往往具有很強(qiáng)證明力。

3、關(guān)于房屋實(shí)際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。這一點(diǎn)至關(guān)重要，在實(shí)際中房屋由誰(shuí)使用、產(chǎn)權(quán)證由誰(shuí)保管亦能在相當(dāng)程度上反映出是否存在借名買(mǎi)房關(guān)系。房屋由借名人實(shí)際使用，被借名人尚可主張租賃、借用，但房屋產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)作為房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會(huì)隨意交付他人，如果聲稱(chēng)是由他人保管有違常理。（公眾微信號(hào)：law-info）

4、房屋購(gòu)房入戶(hù)、日常使用等手續(xù)、費(fèi)用由誰(shuí)辦理，房貸由誰(shuí)償還。通常情況下，購(gòu)房入戶(hù)管理手續(xù)如房屋契稅、按揭還貸、物業(yè)費(fèi)、維修基金、裝修保證金等費(fèi)用應(yīng)由購(gòu)房人親自辦理并持有單據(jù)，但借名買(mǎi)房中，很多均由實(shí)際購(gòu)房人代名義購(gòu)房人去辦理、繳費(fèi)，名義購(gòu)房人往往不知曉詳情。這在一定程度上也可用來(lái)證明雙方的借名購(gòu)房關(guān)系。

江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院審理的“吳辛戩、孫玲與楊國(guó)華所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴”一案（案號(hào)：（2013）錫民終字第1572號(hào)）。一審法院認(rèn)為：

一、證人證言表明雙方確實(shí)有借名買(mǎi)房的意思表示，合同實(shí)際系由楊國(guó)華以吳幸戩的名義簽訂，吳幸戩未參與。

二、從購(gòu)房款支付情況來(lái)看楊國(guó)華提供的證據(jù)能夠證明首付由其出資；房貸也是由楊國(guó)華還的。

三、關(guān)于房屋入戶(hù)手續(xù)、費(fèi)用等。入戶(hù)手續(xù)按常理應(yīng)由購(gòu)房人親自辦理，本案中實(shí)際系由楊國(guó)華辦理并交納了相應(yīng)費(fèi)用，這在一定程度上印證了楊國(guó)華主張的借名購(gòu)房關(guān)系。

四、關(guān)于房屋實(shí)際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。訴爭(zhēng)房屋由楊國(guó)華實(shí)際使用，產(chǎn)權(quán)證原件也由楊國(guó)華持有，這在一定程度上也印證了楊國(guó)華主張的借名購(gòu)房關(guān)系，而吳幸戩對(duì)該事實(shí)的解釋不符合常理，也未提供相關(guān)證據(jù)予以證明。上述各項(xiàng)事實(shí)環(huán)環(huán)相扣，已構(gòu)成一個(gè)完整的鎖鏈，表明本案實(shí)際購(gòu)房人應(yīng)為楊國(guó)華，楊國(guó)華系借用吳幸戩的名義購(gòu)房，而吳幸戩僅是名義購(gòu)房人。亦未違反當(dāng)時(shí)的法律強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定借名購(gòu)房關(guān)系有效。一審判決：訴爭(zhēng)房屋歸原告楊國(guó)華所有。二被告不服，提起上訴，二審維持原判。（公眾微信號(hào)：law-info）

江蘇省徐州市中級(jí)人民法院審理的“馬濤等與許萍等房屋確權(quán)糾紛上訴案 ”（案號(hào)：(2013)徐民終字第1454號(hào)）。法院分別從涉案房屋的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程、購(gòu)房合同的簽訂、房證及土地證載明的權(quán)利人及兩證和稅費(fèi)單據(jù)的實(shí)際持有人、房貸的償還、涉案房屋的出租及居住情況、水、電、物業(yè)費(fèi)用的繳納、涉案房屋的裝修及生活用品的添置等多方面進(jìn)行分析，認(rèn)定原被告之間存在借名買(mǎi)房合意，實(shí)際購(gòu)房人徐萍對(duì)房屋擁有所有權(quán)。（公眾微信號(hào)：law-info）

（二）如何認(rèn)定實(shí)際出資人：

1、雙方協(xié)議的內(nèi)容。協(xié)議中雙方對(duì)出資往往有明確約定。正常情況下，借名人即為將來(lái)的實(shí)際出資人，但不能單憑協(xié)議確定實(shí)際出資人，因?yàn)閰f(xié)議的履行存在不確定性，借名人不履行出資義務(wù)亦有可能，故還應(yīng)結(jié)合其他證據(jù)綜合認(rèn)定。（公眾微信號(hào)：law-info）

2、還款手續(xù)、購(gòu)房發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證等書(shū)證由何人持有。還款手續(xù)、購(gòu)房發(fā)票與產(chǎn)權(quán)證雖記載被借名人之名，但如果這些重要材料均由借名人持有，則買(mǎi)房事宜由借名人具體執(zhí)行，房款亦可推理為由其支付。一般來(lái)說(shuō)，還款手續(xù)由借名人持有即可初步推定其為實(shí)際出資人，因?yàn)槿绻靠钕党雒怂?，通常其無(wú)可能和必要將取得的提前還貸申請(qǐng)書(shū)、還款憑證等還款手續(xù)交由借名人保管。

3、雙方的財(cái)務(wù)狀況、還款能力。如出名人無(wú)穩(wěn)定的工作收入等經(jīng)濟(jì)來(lái)源，一般也不會(huì)有支付巨額首付款及按期支付按揭貸款的能力。

4、證人證言。實(shí)際出資人直接與賣(mài)方即收款人接洽付款的，交款憑證記載出名人、收款方為賣(mài)方指定第三人（如中介公司）的情況下，賣(mài)方證言尤具證明價(jià)值；另外，借名買(mǎi)房一般多發(fā)生在親戚朋友等熟人之間，多數(shù)情況下，親朋好友對(duì)此事內(nèi)情都知曉。

5、常理推斷。如出名人主張房款由其支付，應(yīng)清楚款項(xiàng)數(shù)額，以配偶所付主張自己不知情的，也不符常理，因買(mǎi)房系重大事項(xiàng)，夫妻間不應(yīng)毫無(wú)溝通。

6、其他。如借名人向出名人的匯款轉(zhuǎn)賬證明等。

“胡元與北京美康澳醫(yī)療器械有限責(zé)任公司等所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：(2013)一中民終字第11924號(hào)）美康澳公司提供的銀行轉(zhuǎn)賬支票載明的支付數(shù)額準(zhǔn)確無(wú)誤，該證據(jù)可以證明房屋的全部?jī)r(jià)款確系美康澳公司向北京能源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司支付；同時(shí)，美康澳公司提交了該公司持有的物業(yè)費(fèi)、裝修保證金等票據(jù)及業(yè)主公約、物業(yè)公司出具的證明等證據(jù)，訴爭(zhēng)房屋的所有物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)等一切費(fèi)用均由美康澳公司全部繳納，從而認(rèn)定美康澳公司為蘇爭(zhēng)房屋的實(shí)際出資人。（公眾微信號(hào)：law-info）

“陳某某與陳某所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號(hào)：（2011）深中法民五終字第1033號(hào)），法院認(rèn)為：陳某提交了深圳市某某投資發(fā)展有限公司出具的《收款確認(rèn)》函，且具體說(shuō)明了購(gòu)房款的支付時(shí)間和支付方式。深圳市某某投資發(fā)展有限公司作為賣(mài)方在《收款確認(rèn)》函中確認(rèn)是與陳某建立房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，先后三筆共收到了陳某支付的7390000元購(gòu)房款。其中有關(guān)付款時(shí)間和付款方式的陳述與陳某的主張一致，且有相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬憑證佐證。同時(shí)，轉(zhuǎn)款人陳某某某在一審?fù)忂^(guò)程中也出具證人證言，證明是受陳某的委托從陳某某某夫妻帳號(hào)上轉(zhuǎn)出上述款項(xiàng)，帳號(hào)上的錢(qián)款是由陳某做生意賺得存入的。上述證據(jù)相互印證，可以證明陳某通過(guò)陳某某某夫妻實(shí)際出資的事實(shí)，本院予以采信。（公眾微信號(hào)：law-info）

四、借名買(mǎi)房案件的類(lèi)型

司法實(shí)踐中，隨著此類(lèi)糾紛的增多，案件類(lèi)型也呈多樣化，其中當(dāng)事人選擇的案由主要分為合同糾紛和物權(quán)糾紛。

合同糾紛中，主要是名義購(gòu)買(mǎi)人提起的確認(rèn)合同無(wú)效糾紛（(2013)二中民終字第17167號(hào)、(2013)鄭民三終字第998號(hào)）；雙方針對(duì)借名買(mǎi)房協(xié)議提起的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛（(2014)二中民終字第03835號(hào)、(2011)一中民終字第9309號(hào)、（2010）二中民終字第19950號(hào)）。（公眾微信號(hào)：law-info）

物權(quán)糾紛中，主要是實(shí)際購(gòu)房人提起的所有權(quán)確認(rèn)糾紛（(2013)津高民申字第1250號(hào)、(2013)一中民終字第11924號(hào)、(2012)滬二中民二(民)終字第1005號(hào)）；實(shí)際購(gòu)房人提起的返還原物糾紛（(2012)一中民終字第9520號(hào)、（2014）一中民終字第01595號(hào)、(2013)哈中民申字第1號(hào)）。

在實(shí)踐中，法院一般審查雙方有無(wú)借名買(mǎi)房協(xié)議，該協(xié)議是否有效，借名人是否實(shí)際出資等問(wèn)題。（公眾微信號(hào)：law-info）

另外，在房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中，實(shí)際購(gòu)房人還可以提出執(zhí)行異議，或提起執(zhí)行異議之訴（2013）二中民終字第17142號(hào)）。（公眾微信號(hào)：law-info）

五、面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)如何救濟(jì)

（一）名義購(gòu)房人反悔近年房?jī)r(jià)的不斷上漲，一些使名義購(gòu)房人見(jiàn)利忘義，從而主張借名合同無(wú)效或根本不承認(rèn)存在借名買(mǎi)房事實(shí)，要求借名人返還房屋，引發(fā)許多訴訟。訴訟中，根據(jù)事實(shí)和法律規(guī)定，大致有三種判決結(jié)果：

1、如果實(shí)際購(gòu)房人不能舉證證明雙方存在借名買(mǎi)房合同，應(yīng)尊重不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公示公信效力，房屋歸權(quán)屬證書(shū)中產(chǎn)權(quán)人所有。

“劉京鳴與賈崇強(qiáng)等所有權(quán)確認(rèn)糾紛二審”一案（案號(hào)：（2014）二中民終字第00851號(hào)）。法院認(rèn)為：訴爭(zhēng)房屋的《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》及相關(guān)購(gòu)房手續(xù)中載明的購(gòu)房人均為賈崇強(qiáng)，房屋所有權(quán)亦登記在賈崇強(qiáng)名下，現(xiàn)劉京鳴主張?jiān)摲课菹灯浣栌觅Z崇強(qiáng)的名義所購(gòu)，但其并未提供充分有效的證據(jù)證明訴爭(zhēng)房屋系其出資所購(gòu)及其與賈崇強(qiáng)之間存在借名買(mǎi)房之約定，賈崇強(qiáng)對(duì)此亦不予認(rèn)可，故劉京鳴要求被告協(xié)助過(guò)戶(hù)訴求難以支持。（公眾微信號(hào)：law-info）

2、如能證明雙方存在借名買(mǎi)房合同，但合同因違反國(guó)家法規(guī)政策而無(wú)效的，借名購(gòu)房人無(wú)法主張對(duì)房屋的所有權(quán)，但實(shí)際出資應(yīng)當(dāng)返還，對(duì)于合同無(wú)效的后果，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。如果名義購(gòu)房人有過(guò)錯(cuò)，對(duì)于房屋升值部分也應(yīng)給予實(shí)際購(gòu)房人相應(yīng)補(bǔ)償。（公眾微信號(hào)：law-info）

“趙茜與孫向紅等房屋買(mǎi)賣(mài)合同二審”（案號(hào)：（2014）一中民終字第00455號(hào)）一案中。名義買(mǎi)受人趙茜主張借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房合同無(wú)效，一審法院認(rèn)為：合同無(wú)效后，孫向紅等為購(gòu)買(mǎi)涉案房屋的相應(yīng)出資應(yīng)當(dāng)予以返還。趙茜與孫向紅達(dá)成借名買(mǎi)房合同后又拒絕履行，趙茜應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任，故對(duì)于因房屋升值所產(chǎn)生的收益，趙茜應(yīng)當(dāng)按照其過(guò)錯(cuò)程度給予孫向紅相應(yīng)補(bǔ)償。判決合同無(wú)效，趙茜向?qū)O向紅返還購(gòu)房款稅446084.4元，支付孫向紅房屋增值補(bǔ)償金1769689.37元。趙茜不服提起上訴，二審維持原判。

“嚴(yán)墨與嚴(yán)崢?lè)颠€原物糾紛”（案號(hào)：（2014）一中民終字第01595號(hào)）二審一案中。一審法院認(rèn)為：嚴(yán)崢因不具備購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的條件，而借用嚴(yán)墨的名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，雙方之間形成合同關(guān)系。該合同違反了國(guó)家關(guān)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。合同無(wú)效后，嚴(yán)墨應(yīng)返還嚴(yán)崢為購(gòu)買(mǎi)涉案房屋支付的購(gòu)房款、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等相關(guān)款項(xiàng)，對(duì)于該合同的無(wú)效，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢雙方均有過(guò)錯(cuò)，考慮到嚴(yán)崢支付了部分購(gòu)房款，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢達(dá)成借名買(mǎi)房合同后又拒絕履行等因素，嚴(yán)墨應(yīng)對(duì)合同的無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。故對(duì)于因房屋升值所產(chǎn)生的收益，嚴(yán)墨應(yīng)按照其過(guò)錯(cuò)程度給予嚴(yán)崢相應(yīng)的房屋裝修款及房屋增值補(bǔ)償款等損失。嚴(yán)墨不服提起上訴，二審維持原判。

3、如能證明雙方借名買(mǎi)房合同合法有效，則判決依約履行合同，被借名人協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

（二）名義購(gòu)房人擅自處分房屋

實(shí)踐中，名義買(mǎi)受人常會(huì)擅自處分該房屋，出售、抵押給善意第三人，是否有效，如何救濟(jì)。筆者認(rèn)為應(yīng)分兩種情況：（公眾微信號(hào)：law-info）

借名合同無(wú)效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同有效。

如借名合同無(wú)效，應(yīng)以購(gòu)房合同和房屋所有權(quán)證上的權(quán)利人為房屋所有人，房屋所有人有權(quán)通過(guò)轉(zhuǎn)讓或抵押的方式處分該房屋，第三人可以成為房屋權(quán)利人。借名人如能證明實(shí)際出資，可認(rèn)為是借款關(guān)系，向被借名人主張返還出資款項(xiàng)。

借名合同有效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同無(wú)效。轉(zhuǎn)讓、抵押合同無(wú)效并不影響善意第三人取得該房屋的物權(quán)。名義購(gòu)房人雖為無(wú)權(quán)處分人，但根據(jù)《物權(quán)法》第106條，善意第三人善意取得房屋所有權(quán)。實(shí)際購(gòu)房人只能向名義購(gòu)房人請(qǐng)求賠償損失。以上兩種情況，實(shí)際購(gòu)房人均無(wú)權(quán)追回房屋。第一種情況只可尋求債權(quán)保護(hù)，請(qǐng)求返還借款；第二種情況則可能發(fā)生合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合，實(shí)際購(gòu)房人可以選擇一種對(duì)自己最有利的請(qǐng)求權(quán)提起訴訟要求賠償。

（三）房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行

當(dāng)名義購(gòu)房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行該房產(chǎn)，法院以不動(dòng)產(chǎn)登記薄為依據(jù)，查封并拍賣(mài)該房屋，實(shí)際購(gòu)房人面臨喪失該房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。（公眾微信號(hào)：law-info）

當(dāng)借名合同無(wú)效時(shí)，已經(jīng)付款的實(shí)際購(gòu)房人只能請(qǐng)求名義購(gòu)房人返還購(gòu)房款。

當(dāng)借名合同有效時(shí)，在強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中，實(shí)際購(gòu)房人可以向人民法院提出異議，對(duì)被執(zhí)行房屋主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》第256條和《民訴意見(jiàn)》第257條，執(zhí)行人員對(duì)案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回，理由成立的，由院長(zhǎng)批準(zhǔn)中止執(zhí)行。如果該房屋已經(jīng)被拍賣(mài)的，按照《國(guó)家賠償法》第36條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)給付拍賣(mài)或者變賣(mài)所得的價(jià)款；變賣(mài)的價(jià)款明顯低于財(cái)產(chǎn)價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的賠償金。

“中國(guó)民生銀行股份有限公司總營(yíng)業(yè)部與胡曉麗、胡秀華，杜超、杜春平申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴”（案號(hào)：（2013）二民終字第17142號(hào)）一案中，一審法院認(rèn)為：依照先前法院對(duì)借名買(mǎi)房合同認(rèn)定有效的生效判決書(shū)，可知涉案房屋的實(shí)際權(quán)利人應(yīng)是胡曉麗、胡秀華。民生銀行要求行使對(duì)房屋的抵押權(quán)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)，駁回了民生銀行請(qǐng)求執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求。民生銀行不服，提起上訴，二審法院維持原判。（公眾微信號(hào)：law-info）

（四）個(gè)人信托與借名買(mǎi)房問(wèn)題

借名買(mǎi)房類(lèi)似于信托中的消極信托，借名人是委托人，擁有房屋名義所有權(quán)的人（即被借名人）是受托人，受托人不享有該財(cái)產(chǎn)的利益，利益歸受益人（即借名人）所有，其中受托人不負(fù)擔(dān)積極管理或處分義務(wù)。

能否以個(gè)人信托來(lái)解釋并解決借名買(mǎi)房這一問(wèn)題？

筆者認(rèn)為是不合適的。首先，我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記缺乏一個(gè)專(zhuān)門(mén)的、系統(tǒng)的制度，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定散見(jiàn)于各種單項(xiàng)民事法律、法規(guī)、司法解釋之中，所以目前我國(guó)信托主要限于資金信托。其次，二者本身又有不同：個(gè)人信托的受托人是信托機(jī)構(gòu)，借名買(mǎi)房的名義購(gòu)房人一般是個(gè)人。另外，根據(jù)《信托法》第15條和第16條規(guī)定，信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性，既不同于委托人未設(shè)立信托的其他財(cái)產(chǎn)，又獨(dú)立于受托人的固有財(cái)產(chǎn)，受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)擁有的所有權(quán)是一種受限制的所有權(quán)，可占有、使用、處分、但不享收益權(quán)利，與借名買(mǎi)房中的物權(quán)法上的絕對(duì)所有權(quán)不同。

六、如何降低“借名買(mǎi)房”風(fēng)險(xiǎn) 鑒于借名買(mǎi)房的諸多風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者應(yīng)盡量通過(guò)正規(guī)方式購(gòu)房，若不得已需要借名買(mǎi)房時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面，力求將風(fēng)險(xiǎn)降至最低：

1、借名買(mǎi)房之前，首先弄清楚欲購(gòu)房屋的性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購(gòu)買(mǎi)是否違反國(guó)家政策性規(guī)定，防止將來(lái)無(wú)法取得房屋所有權(quán)。

2、簽訂書(shū)面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書(shū)面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買(mǎi)房合同關(guān)系，可以請(qǐng)第三方見(jiàn)證合同。

3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買(mǎi)房協(xié)議時(shí)的證據(jù)，如邀請(qǐng)朋友作見(jiàn)證、進(jìn)行錄音錄像等。

4、注意保存購(gòu)房手續(xù)，付款證明（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還貸記錄等），購(gòu)房發(fā)票，房產(chǎn)證書(shū)等書(shū)面證據(jù)材料。

作者：岳建鵬 來(lái)源：法律咨詢(xún)