第一篇：2012年中國經(jīng)濟型酒店SWOT分析

2012年中國經(jīng)濟型酒店SWOT 分析

一、經(jīng)濟酒店發(fā)展的優(yōu)勢（Strength）

1、成本優(yōu)勢。多數(shù)經(jīng)濟型酒店都是經(jīng)過已有的建筑改造而成的，因此建設(shè)費用的花費相對較低，而且租金也是很低廉。例如“如家快捷酒店”的多數(shù)店面就是在已有的倉庫或廠房的基礎(chǔ)上高鑿而成，由此大大降低了成本。此外，經(jīng)濟型酒店規(guī)模小，配套設(shè)施簡單，一般都是采用扁平化的組織結(jié)構(gòu)，管理效率較高，員工可以一人多崗，而星級酒店的客房數(shù)與員工數(shù)的比例通常在1 : 1.2以上，而經(jīng)濟性就帶你僅為1:0.3-1:0.4 , 從而大大節(jié)約了人工成本。

2、價格優(yōu)勢。經(jīng)濟型酒店擁有較強的價格競爭優(yōu)勢，中國行業(yè)研究院（http:///）調(diào)查顯示發(fā)現(xiàn)200元左右的房價最符合我國工薪消費水平。而經(jīng)濟型酒店價格恰好在120-200元之間，經(jīng)濟型酒店的消費價格對于工薪階層來說是能夠接受的，尤其對一些中低檔的商務(wù)消費者來講更具吸引力。因此，對于占據(jù)多數(shù)的工薪消費群體來說，經(jīng)濟型酒店具有一定的價格優(yōu)勢。

二、經(jīng)濟酒店發(fā)展的劣勢（Weakness）

1、缺乏專業(yè)化、規(guī)范化管理。一些經(jīng)濟型酒店員工受教育水平不是很高，在工作中有使用方言的情況出現(xiàn)，與外地游客交流不便；其次，一些酒店員工紀(jì)律性較差，擅自離崗不能再客人入住酒店的第一時間提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)； 再者，個別員工缺乏專業(yè)服務(wù)態(tài)度，對客人服務(wù)缺乏熱情。

2、酒店品牌形象模糊。酒店品牌形象就是一個酒店品牌在消費者心中的形象，它是促使消費者購買本酒店產(chǎn)品的強大的驅(qū)動力，擁有一個良好清晰的品牌形象是實現(xiàn)品牌競爭力的前提，也是能夠快速并持久吸引消費者的源泉。但我國經(jīng)濟型酒店品牌形象在對促進(jìn)購買方面所起到的作用卻是很有限的，在進(jìn)行品牌宣傳時總是借助于廣告這種單一的手段，而忽視了公關(guān)活動和公益活動能夠提升品牌形象的手段，導(dǎo)致品牌形象在傳播過程中容易被誤解或扭曲；品牌形象經(jīng)常變化不能保持長久，這樣很容易造成消費者對品牌認(rèn)識的混亂。

三、經(jīng)濟型酒店發(fā)展的機會（Opportunity）

1、經(jīng)濟酒店在我國發(fā)展空間大。隨著人民生活水平的不斷提高和對外開放程度的逐步加深，我國旅游業(yè)始終保持這良好的發(fā)展態(tài)勢，政府出臺了多項優(yōu)惠政策對于旅游企業(yè)在稅收和資金等方面都給予了大力支持，促進(jìn)了經(jīng)濟型酒店的發(fā)展。旅游者的消費觀也在逐步成熟，長住商務(wù)型客人在滿足工作需求的基礎(chǔ)上，不再盲目追求酒店的星級數(shù)，更加注重實用性。

2、國內(nèi)外知名品牌化逐漸形成。目前國內(nèi)外知名的經(jīng)濟型酒店品牌逐漸形成，例如經(jīng)濟型連鎖酒店品牌錦江之星快捷酒店、如家快捷酒店、七天連鎖酒店紛紛占領(lǐng)市場來搶占經(jīng)濟型酒店市場資源的“大蛋糕”，這些經(jīng)濟型酒店已經(jīng)形成了一套成熟且完善的管理體系和規(guī)范的操作方法和專業(yè)的服務(wù)理念，其全國各地開花的背景更帶來了品牌化優(yōu)勢和網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢。

四、經(jīng)濟型酒店發(fā)展的挑戰(zhàn)（Threat）

1、員工流動快。酒店要想留住人才比較難，我國經(jīng)濟型酒店行業(yè)內(nèi)員工的工資普遍較低，其他福利待遇也是不太樂觀，而工作強度又很大，這就造成了員工心理不平衡，很多員工在熟悉了自己所從事的崗位操作流程后就迅速跳槽，使酒店處于被動狀態(tài)，增加了人力資源管理的成本，阻礙了酒店的發(fā)展。

2、“高低”兩端的競爭對手。對經(jīng)濟型酒店造成威脅的主要是酒店業(yè)的高低兩端，即以四五星級為代表的高星級酒店和以只提供簡單住宿的社會旅館。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們的生活水平大幅度提高，有一份客源流向高星級酒店，另一個是高星級酒店的價格競爭策略，會削弱經(jīng)積習(xí)難改酒店的競爭能力以致影響到經(jīng)濟型酒店的消費市場。

第二篇：經(jīng)濟型酒店發(fā)展的SWOT分析

徐州經(jīng)濟型酒店發(fā)展的S W O T 分析及戰(zhàn)略研究

經(jīng)濟型酒店（Economy Hotel）是相對于傳統(tǒng)的全服務(wù)酒店（Full Service Hotel）而存在的一種新興酒店業(yè)態(tài)，其突出特點是價格經(jīng)濟實惠（Economical），提供有限服務(wù)(Limited-service)，目標(biāo)顧客群定位在普通消費大眾上。因而在酒店硬件設(shè)施上省去了豪華的大堂和宴會娛樂等輔助設(shè)施，不追求高檔次、大而全，而把服務(wù)功能集中在住宿上，精心打造旅居客停的休息空間，大大節(jié)約了成本投入，從而可以把經(jīng)濟實惠的房價讓渡給顧客。經(jīng)濟型酒店最早出現(xiàn)在20 世紀(jì)30～50 年代末的美國，隨后從美國發(fā)展到歐洲、日本等國家，成為世界酒店業(yè)發(fā)展的新亮點。20世紀(jì)末，我國的經(jīng)濟型酒店也開始在北京、上海等大城市起步，而后迅速向國內(nèi)其他地區(qū)發(fā)展。

一、徐州簡介

徐州是江蘇省轄市，位于蘇魯豫皖四省交界地區(qū)。歷史上徐州一直是區(qū)域性的政治、經(jīng)濟、軍事、文化中心，英雄才俊輩出，人文積淀深厚。如今，徐州是江蘇省重點規(guī)劃建設(shè)的四個特大城市和三大都市圈核心城市之一，也是新亞歐大陸橋東端第一個區(qū)域性中心城市和淮海經(jīng)濟區(qū)的中心城市。作為國務(wù)院批準(zhǔn)的“較大的市”,徐州曾先后獲得國家歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市等稱號。

二、徐州經(jīng)濟型酒店發(fā)展的SWOT 分析

SWOT是英文(Strengths，Weakness，Opportunities，Threats)第一個字母的縮寫，S 和W 是指內(nèi)部優(yōu)勢和劣勢，O 和T 是指外部機會和威脅。

1.優(yōu)勢

(1)低廉的成本投入。徐州地處蘇北，與蘇南以及一些大城市相比，經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，地價、房價、建材價格和物業(yè)成本都較低，如2005 年南京的地價是1920.1 元/平方米，徐州的地價899.2 元/平方米，還不到南京的一半。另外，從員工工資薪金支出看，在蘇南的一些城市，酒店普通服務(wù)員的月工資在700元～800 元，而徐州酒店普通服務(wù)員的月工資在500 元～600 元?？梢娫谛熘萃顿Y開設(shè)經(jīng)濟型酒店的經(jīng)營管理成本較低。

(2)誘人的客房價位。目前，蘇南一些城市經(jīng)濟型酒店的平均房價在150元左右。蘇北地區(qū)消費水平偏低，從運作成本來看，南京的地價近乎徐州的2 倍，假如在利潤一定的條件下，徐州經(jīng)濟型酒店客房的出租價格在150 元的基礎(chǔ)上明顯具有下調(diào)的空間，更能迎合一般公務(wù)、商務(wù)旅行者和普通旅游者的消費需求。

(3)充足的客源保證。徐州是淮海經(jīng)濟區(qū)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、物流業(yè)的中心，經(jīng)濟地位在蘇北地區(qū)舉足輕重，隨著地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，徐州已成為蘇北地區(qū)重要的商務(wù)目的地，其中不乏一般商務(wù)人士和中小企業(yè)主，這類商務(wù)客人成為經(jīng)濟型酒店的穩(wěn)定客源之一。

徐州旅游資源豐富，以“漢代三絕”(漢墓、漢畫像石、漢兵__馬俑)為代表的兩漢文化遺存馳名海內(nèi)外，云龍山水、黃河風(fēng)光帶迤邐迷人，每年都會吸引大量游客。來徐旅游的國內(nèi)游客中，15～24 歲的占12.69%，24 歲～44 歲的占65.67%，這些年齡層次的人喜歡獨行或與家人親朋一起出游，但經(jīng)濟負(fù)擔(dān)較重，對價格較為敏感，同時又對住宿質(zhì)量要求較高，因此價格實惠、住宿舒適的經(jīng)濟型酒店就成為首選之處。

2.劣勢

(1)專業(yè)管理技術(shù)不高。徐州目前所謂的經(jīng)濟型酒店大多是當(dāng)初為滿足部門利益而建立的館舍或招待所,產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，企業(yè)制度不健全，管理制度欠規(guī)范,管理思想落后，迷信經(jīng)驗管理，忽視制度建設(shè)，習(xí)慣通過領(lǐng)導(dǎo)者的能力和情緒控制酒店經(jīng)營狀況的走向。

(2)專業(yè)管理人才缺乏。目前，徐州開設(shè)旅游專業(yè)的各院校中，共有中專生735 人，大專生611 人，本科生429 人，這些學(xué)生所學(xué)習(xí)的酒店管理知識均是與高星級酒店相關(guān)的，學(xué)生實踐也主要在國內(nèi)外大中城市的四五星級酒店進(jìn)行，可見未來的酒店管理者都是為高星級酒店“量身定做”的，經(jīng)濟型酒店的專業(yè)管理人才嚴(yán)重缺乏。

(3)酒店市場不規(guī)范。這種不規(guī)范主要表現(xiàn)為各種酒店間的削價競爭，如2004 年徐州星級酒店的客房平均出租率為62.42%，2005 年為105.95%，上升了43.53%，而平均房價則由2004年的193.55 元/ 天間，下降到2005 年的123.89 元/ 天間，下降了69.66 元。這種入住率大幅提高的現(xiàn)象是酒店壓低房價造成的，在收益方面并沒有改善。另外有些酒店和招待所因隸屬于各級政府和企事業(yè)單位，成為組織接待相關(guān)人員的機構(gòu)，多數(shù)情況下面對的都是內(nèi)部市場，一旦面對公眾市場時，慣用的法寶就是不考慮成本，實行惡性價格競爭搶奪客源。其結(jié)果必然削弱經(jīng)濟型酒店的性價比優(yōu)勢，客源遭到不公正剝奪，整個行業(yè)的有序分 布規(guī)律也遭到破壞。

3.機會

(1)大眾旅游時代的到來。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和“五一”、“十一”

黃金周的推行，旅游活動成為我國公民休閑活動的熱點，中等消費的工薪階層成為國內(nèi)旅游的主力軍。徐州是全國歷史文化名城和全國優(yōu)秀旅游城市，加上市政府對旅游業(yè)的大力支持和投入，徐州城市的知名度越來越高，周邊地區(qū)來徐旅游的游客將逐年增加。

(2)徐州區(qū)域中心的地位日漸明顯。據(jù)中國城市競爭力課題組2003 的研究報告，包括港澳在內(nèi)的200 個城市中，徐州城市綜合競爭力排名第四十一位，列全國地級市第十六位，在蘇魯豫皖四省交界的淮海經(jīng)濟區(qū)20個地級市中，徐州市經(jīng)濟總量排名第一。2004 年、2005 年，徐州連續(xù)兩年被臺灣電機電子同業(yè)公會評為大陸“極力推薦投資城市”，連續(xù)兩年榮登《福布斯》“中國大__陸最佳商業(yè)城市”排行榜。京滬高速鐵路建成后，徐州至北京、上海的時間均縮短為2.5 小時，并使其進(jìn)入長三角和環(huán)渤?！叭r經(jīng)濟圈”, 屆時將進(jìn)一步夯實淮海經(jīng)濟區(qū)區(qū)域中心城市的地位。

(3)徐州酒店供給結(jié)構(gòu)的斷層。目前徐州共有五星級酒店1家，四星級5 家，三星級18 家，二星級22 家，社會旅館的數(shù)量達(dá)到了一千多家，而質(zhì)量與價格均適中的經(jīng)濟型酒店數(shù)量則明顯不足，酒店業(yè)供給結(jié)構(gòu)存在很大的斷層，與目前市場的需求不能有效對接。另從“十一五”發(fā)展規(guī)劃來看，到2010 年全市將擁有各類星級飯店87 家，其中五星級飯店5 家，四星級飯店12 家。未來供給斷層擴大的趨勢更為明顯，這將為經(jīng)濟型酒店的發(fā)展帶來廣闊的空間和良好的機遇。

(4)國內(nèi)外經(jīng)濟型酒店發(fā)展勢頭良好。近年來，國際知名的經(jīng)濟型酒店品牌，如速8(Super8)、天天客棧（Days Inn）、宜必思(Ibis)等紛紛在中

國開設(shè)經(jīng)濟型酒店。中國發(fā)展自主經(jīng)濟型酒店的佼佼者如北京的如家快捷、上海的錦江之星等，除在北京、上海、廣州、杭州等大城市開設(shè)多個連鎖店外，還在江蘇省內(nèi)的蘇州、常州、南京、揚州等地開設(shè)了一大批經(jīng)濟型酒店。根據(jù)國外經(jīng)驗，經(jīng)濟型酒店的客房出租率達(dá)到50% 就能保本，中國經(jīng)濟型酒店的入住率則普遍穩(wěn)定在70% 左右。它們先進(jìn)的經(jīng)營管理方法可以成為徐州經(jīng)濟型酒店學(xué)習(xí)和取經(jīng)的樣板。

4.威脅

(1)行業(yè)管理的缺位。旅游飯店星級劃分與評定標(biāo)準(zhǔn)是中國飯店宏觀行業(yè)管理的基礎(chǔ)性手段，它對星級飯店業(yè)的規(guī)范經(jīng)營和主管部門的統(tǒng)一管理都起到了較大的作用。但由于缺少差異化的規(guī)定，發(fā)展中的“經(jīng)濟型酒店”在這套星級標(biāo)準(zhǔn)中找不到應(yīng)有的位置：經(jīng)濟型酒店雖然投資額有限，但在必備項目和基本服務(wù)上，也應(yīng)有相應(yīng)的規(guī)范。

(2)對經(jīng)濟型酒店缺乏足夠的認(rèn)識。從目前徐州市旅游局的統(tǒng)計資料看，納入住宿統(tǒng)計范圍的只有兩類飯店，一是星級飯店，二是社會旅館，經(jīng)濟型酒店業(yè)并不屬于統(tǒng)計中的任何一類，可見管理部門并沒有給予足夠的重視。社會上一些服務(wù)質(zhì)量不穩(wěn)定、衛(wèi)生條件差、管理不規(guī)范的社會旅館，為了牟取經(jīng)濟利益，紛紛打出“經(jīng)濟型酒店”的旗號，使得人們一提到經(jīng)濟型酒店，就聯(lián)想到臟、亂、差，而對真正的經(jīng)濟型酒店則缺少正確的認(rèn)識。

(3)大量新進(jìn)入者和替代者擠壓市場空間。經(jīng)濟型酒店是世界酒店業(yè)發(fā)展的新機會，相對國內(nèi)其他大中城市，徐州巨大的發(fā)展空間雖然還未引起業(yè)界的足夠重視，但國內(nèi)外資本的進(jìn)入是遲早的事，未來的競爭強度仍會

加大。另外，從徐州本地的市場發(fā)展看，由于人們生活水平的提高，會有一部分客源流向高星級飯店，考慮到價格競爭策略的影響，未來經(jīng)濟型酒店的市場空間可能會受到影響。

三、徐州經(jīng)濟型酒店發(fā)展的戰(zhàn)略選擇

經(jīng)過上述分析，結(jié)合目前的實際情況，運用專家咨詢法(特爾斐法)對上述因素進(jìn)行加權(quán)計算，將各因素相互匹配起來進(jìn)行系統(tǒng)研究，我們就可以采取相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略。

我們假定徐州經(jīng)濟型酒店發(fā)展的內(nèi)部因素和外部因素中各影響因子的權(quán)重值之和都為1，權(quán)重值越高，說明其在整體中的價值相對越高。

各內(nèi)外部因素定量加權(quán)的計算公式為：總分= Σ（重要性得分×權(quán)重）/ Σ權(quán)重徐州經(jīng)濟型酒店發(fā)展的優(yōu)勢與劣勢分析可以采用內(nèi)部評價矩陣,如表1 所示。

表1 徐州經(jīng)濟型酒店的內(nèi)部因素評價矩陣

徐州經(jīng)濟型酒店發(fā)展的機會與威脅分析可以采用外部評價矩陣，如表2 所示：

表2 徐州經(jīng)濟型酒店外部因素評價矩陣

根據(jù)計算結(jié)果和SWOT 分析法的基本原理, 確定徐州經(jīng)濟型酒店所處的象限,就可確定其應(yīng)采取的發(fā)展戰(zhàn)略。如圖1 所示:

由圖1 可以看出, 在當(dāng)前的環(huán)境下, 徐州經(jīng)濟型酒店的發(fā)展優(yōu)勢與劣勢并存，機會與挑戰(zhàn)同在，但二者相較，優(yōu)勢大于劣勢，機會大于挑戰(zhàn)，應(yīng)采取增長型戰(zhàn)略。徐州作為淮海經(jīng)濟區(qū)的中心城市應(yīng)發(fā)揮領(lǐng)頭羊的作用，利用成本、價格優(yōu)勢和客源供給充足的優(yōu)勢，深化認(rèn)識，確立經(jīng)濟型酒店應(yīng)有的行業(yè)地位；提高管理水平，進(jìn)一步細(xì)分市場，找準(zhǔn)市場定位，利用自身現(xiàn)有的資源，對經(jīng)濟效益差、地理位置好、符合經(jīng)濟型酒店改造標(biāo)準(zhǔn)的酒店進(jìn)行積極改造；統(tǒng)一品牌形象，找準(zhǔn)市場定位，連鎖經(jīng)營，規(guī)范服務(wù)，強化市場推廣，發(fā)揮出經(jīng)濟型酒店的活力，為徐州市酒店行業(yè)的發(fā)展

增加動力。同時努力向國內(nèi)外同行學(xué)習(xí)借鑒成功的經(jīng)營模式和管理方法，結(jié)合實際，走集團(tuán)化的連鎖經(jīng)營模式，創(chuàng)造出更具徐州城市特征的經(jīng)濟型酒店，并在此基礎(chǔ)上樹立自己的經(jīng)濟型酒店品牌，爭取在經(jīng)濟型酒店發(fā)展方面走出一條具有自身特點的路子。

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關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境的SWOT 分析

李 健

摘要:為了求得長期的生存和發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)必須制定和運用與外部

環(huán)境和自身條件相適應(yīng)的戰(zhàn)略。本文對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理中的戰(zhàn)略環(huán)境分析這一環(huán)節(jié)進(jìn)行研究,將環(huán)境分為宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境和企業(yè)內(nèi)部環(huán)境三個層次,以天津的一家中型房地產(chǎn)企業(yè)A 為對象,進(jìn)行了實證研究。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);環(huán)境分析;SWOT矩陣

一、外部環(huán)境分析

外部環(huán)境包括宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境,是相對企業(yè)內(nèi)部環(huán)境而言的。1.宏觀環(huán)境信息收集

我國房地產(chǎn)企業(yè)所面對的宏觀環(huán)境是大體相同的,應(yīng)該注重它的時效性。本文以2005 年前兩個季度的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境為例進(jìn)行信息收集和分析,主要目的是展現(xiàn)房地產(chǎn)信息收集和分析的過程以及應(yīng)該關(guān)注的內(nèi)容。

(1)全國房地產(chǎn)市場形勢。2005 年1 —5 月,全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9 %。而前4 個月,上漲的幅度為12.5 %。這說明全國商品房的平均銷售價格漲勢有所回落。前5個月,全國商品住宅平均銷售價格上漲11.3 %,商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格上漲4.1 %;辦公樓銷售價格下降4.6 %。與1 至4 月的漲幅相比,漲幅略有下降。5 月末,全國商品房空置面積為10320 萬平方米,同比增長6.2 %。其中,商品住宅空置面積為5933 萬平方米,下降0.4 %。1 至5 月,全國累計完成住宅投資增長21.8 %,完成經(jīng)濟適用房投資下降16.7 %。5 月,反映房地產(chǎn)市場狀況的“國房景氣指數(shù)”為101.83 ,與4 月基本持平。

(2)政治、政府與法律法規(guī)。一是,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的法規(guī)。二是,金融政策。由于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道少,主要還是依賴于貸款。大部分房地產(chǎn)投資中,貸款份額能占到50 %以上,有的甚至能占到80 %以上。從去年

以來在中央銀行和銀監(jiān)會指導(dǎo)下,商業(yè)銀行通過提高貸款利率,嚴(yán)格貸款程序,來穩(wěn)定金融秩序,防范金融風(fēng)險,抑制房地產(chǎn)市場的投資過熱和過多投機性行為。個人住房消費貸款新增額呈現(xiàn)逐月減少趨勢。三是,土地政策。土地儲備能力是房地產(chǎn)各企業(yè)公認(rèn)的核心能力,隨著“經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓”政策的實行,土地供應(yīng)更加公開化透明化,對土地資源的爭奪越來越白熱化。最近出臺的一系列土地政策表明了政府嚴(yán)格土地供應(yīng),限制開發(fā)規(guī)模的決心。四是,稅收政策。目前房地產(chǎn)涉及的稅種多達(dá)十余種。針對不斷變化的形勢需要,國家會不斷改革稅收制度。

(3)技術(shù)環(huán)境。應(yīng)該講房地產(chǎn)產(chǎn)品的技術(shù)發(fā)展緩慢。盡管近年來綠色能源和綠色建材開始流行并日益為消費者所關(guān)注,一些高科技配套設(shè)施也浮出水面,但與房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計和布局規(guī)劃相比不是影響產(chǎn)品的關(guān)鍵因素。大多數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)品還是在地段、房型、結(jié)構(gòu)、綠化、物業(yè)上做文章。需要特別指出的是,國家有關(guān)部門對房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)格要求越來越細(xì)致和嚴(yán)格,有望將住宅建設(shè)規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。

(4)社會文化。根據(jù)經(jīng)濟收入來劃分,中國社會已經(jīng)分化出不同的社會階層,不同階層的人的消費需求和消費行為存在明顯差異,高收入者對住房的期望已經(jīng)上升到追求舒適豪華多功能等品質(zhì)要求,而低收入還僅停留在滿足一般的居住需求上。需要引起重視的是,隨著社會的進(jìn)步和中國人健康意識的增強,綠色、環(huán)保、智能化、適合人居等嶄新理念越來越為房地產(chǎn)開發(fā)商所重視。此外,受教育程度的普遍提高、人口老齡化、人口的城市流動趨勢,都對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有重要影響。

(5)國際環(huán)境。對中國企業(yè)影響最為深刻的應(yīng)該是中國加入WTO。隨著

市場開放程度的不斷提高和國外公司準(zhǔn)入條件的不斷放寬,可能形成外資和外商涌如中國房地產(chǎn)市場的局面,對我國房地產(chǎn)行業(yè)形成巨大的沖擊。同時也存在著機遇,一方面入世可能帶來房地產(chǎn)市場需求的增加,尤其是高檔住宅和高檔寫字樓的需求,另一方面在日趨激烈的競爭中難免要淘汰一大批規(guī)模小、管理差的企業(yè),使行業(yè)向規(guī)范化和成熟的方向發(fā) 展。

2.區(qū)域環(huán)境信息收集

房地產(chǎn)行業(yè)除了政策性以外的另一顯著特點是它的區(qū)域性,有時區(qū)域環(huán)境分析甚至比宏觀環(huán)境分析還重要。這里以天津的A 公司為例,由于是立足于天津房地產(chǎn)市場的,所以應(yīng)定期以天津市作為研究對象,對影響到本行業(yè)和本公司的經(jīng)濟環(huán)境、人口統(tǒng)計、政策法律環(huán)境、行業(yè)和市場情況等方面進(jìn)行信息收集,方法和信息形式和前面的宏觀環(huán)境分析是一樣的,這里不再詳細(xì)列舉。

3.建立外部環(huán)境評價矩陣

外部因素評價矩陣可以幫助戰(zhàn)略制定者對收集到的經(jīng)濟、社會、文化、人口、環(huán)境、政治、政府、法律、技術(shù)等方面的信息進(jìn)行歸納和評價,是將宏觀環(huán)境分析和區(qū)域環(huán)境分析中的有效信息進(jìn)行分析和匯總的工具,戴維教授在他的《戰(zhàn)略管理》中對外部因素評價矩陣以及后面要用到的內(nèi)部因素評價矩陣進(jìn)行了詳細(xì)地介紹。以A 公司為例,通過對收集的信息進(jìn)行篩選和分析后認(rèn)為它面臨著以下機會和威脅:(1)宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長、居民消費結(jié)構(gòu)的升級、城市化進(jìn)程、私家車的普及以及經(jīng)濟全球化都將有力地帶動房地產(chǎn)業(yè)需求的增長;

(2)天津區(qū)域經(jīng)濟增長和城鎮(zhèn)住房制度改革的釋放效應(yīng)刺激房地產(chǎn)市場的需求;(3)2004 年下半年開始,政府逐步加大對經(jīng)濟適用房建設(shè)的支持力度;(4)天津地區(qū)尚未出現(xiàn)具有全國知名度、已經(jīng)形成品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)公司,仍處于群雄爭霸的局面;(5)以土地招拍掛出讓制度的確立為標(biāo)志,房地產(chǎn)市場逐步走向規(guī)范化和透明化,對企業(yè)來說這既是機遇同時也是挑戰(zhàn);(6)針對房地產(chǎn)市場存在的諸多問題,國家和地方政府各相關(guān)部門的調(diào)控措施將越來越嚴(yán)格。目前房地產(chǎn)市場存在的主要問題有:房地產(chǎn)價格上漲幅度過大、投資結(jié)構(gòu)仍不盡合理、房地產(chǎn)存量資源沒有充分利用等;(7)土地取得方式的變革、土地成本和以鋼材為龍頭的建材價格的上漲、配套設(shè)施要求的提高、央行加息壓力、土地增值稅的嚴(yán)格征管將導(dǎo)致整體成本不斷上漲企業(yè)利潤下降;(8)行業(yè)內(nèi)競爭日益激烈,由于房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)一方面可以帶來樓盤產(chǎn)品開發(fā)效率的提高和開發(fā)成本的降低,另一方面又極易導(dǎo)致樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化,而同質(zhì)化樓盤產(chǎn)品的競爭不可避免地產(chǎn)生激烈的價格競爭,目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨向微利;(9)由于資本的逐利性特點,那些實施跨區(qū)域戰(zhàn)略的著名房地產(chǎn)企業(yè)會隨時進(jìn)入仍然處于上升階段的天津房地產(chǎn)市場,給本地企業(yè)造成沖擊。將以上分析得出的結(jié)果簡化成如表1 中所列舉的5 個機會因素和5 個威脅因素,并通過集體討論以確定因素的權(quán)重和相應(yīng)評分,之后繪制外部因素評價矩陣。以A 公司為例做外部因素評價矩陣的表格如下:

從得分2.55 來看,A 公司在有效利用外部機會和回避外部威脅方面大體處于平均水平。需要注意的是透徹理解外部因素評價矩陣中的因素比評分本身更重要,因為評分具有很強的主觀性。

二、內(nèi)部環(huán)境分析

步驟和建立外部因素評價矩陣一樣,從內(nèi)部環(huán)境信息中總結(jié)出關(guān)鍵內(nèi)部因素,確定權(quán)重和評分,然后繪制出內(nèi)部因素評價矩陣的表格,整個過程需要有來自整個企業(yè)各個部門的代表的參與。A 公司的內(nèi)部因素評價矩陣的表格如下: 13

A 公司的主要弱點在于缺乏品牌優(yōu)勢和核心競爭能力,在天津同行業(yè)中處于中等地位?？偧訖?quán)分?jǐn)?shù)2.75 表明企業(yè)的總體內(nèi)部優(yōu)勢略高于平均水平。當(dāng)然,分?jǐn)?shù)本身不重要,只是幫助我們更清楚地認(rèn)識那些對企業(yè)有較大影響的內(nèi)部因素。

三、建立SWOT 矩陣

通過前面得到的內(nèi)部和外部因素評價矩陣,可以確定對企業(yè)外部環(huán)境的機會和威脅起重要影響的因素,以及對企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢和弱點起重要影響作用的因素,接下來要建造SWOT 矩陣,目的是幫助管理者制定如下四類戰(zhàn)略:SO 戰(zhàn)略、WO 戰(zhàn)略、ST 戰(zhàn)略、WT 戰(zhàn)略。需要指出的是,SWOT 矩陣分析并不是要企業(yè)去選擇四種戰(zhàn)略中的哪一種戰(zhàn)略,而是為企業(yè)制定合理的戰(zhàn)略目標(biāo)提供考慮周到的綜合性的依據(jù)。以A公司為例建立SWOT 矩陣: 14

經(jīng)過系統(tǒng)的戰(zhàn)略環(huán)境分析,房地產(chǎn)企業(yè)所面對的機遇和威脅以及自身的優(yōu)勢和劣勢就顯而易見了,這為接下來的戰(zhàn)略方針和目標(biāo)的制定和實施創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)?！?/p>

參考文獻(xiàn): [1]弗雷德·R ·戴維.戰(zhàn)略管理(第八版)[M].北京:經(jīng)濟科學(xué)出版社,2004.[2]趙國杰,于海洋.企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇[M].天津:天津大學(xué)出版社,2000.[3]甘華鳴,許志峰,高照娟.戰(zhàn)略流程操作手冊[M].北京:中國物資出版社,2004.[4]楊繼瑞.2005 年我國房地產(chǎn)走勢預(yù)測與對策解析[J ].中國房地信息,2005(2).[5]寥英敏.2004 年房地產(chǎn)市場形勢分析及2005 年預(yù)測[J ].中國房地信息,2005(2).[6]張 寅.中國房地產(chǎn)業(yè)走勢估測[J ].發(fā)展,2005(3).[7]倪鵬飛,趙 崢,車 峰.中國城市房地產(chǎn)市場分析[J ].中國城市經(jīng)濟,2005(1).[8]馬寶珠,耿曉蘭.房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題與對策[J ].遼寧經(jīng)濟,2005(1).16

第三篇：徐州經(jīng)濟型酒店發(fā)展的SWOT分析及戰(zhàn)略分析

徐州經(jīng)濟型酒店發(fā)展的S W O T 分析及戰(zhàn)略研究

王 欣

經(jīng)濟型酒店（Economy Hotel）是相對于傳統(tǒng)的全服務(wù)酒店（Full Service Hotel）而存在的一種新興酒店業(yè)態(tài)，其突出特點是價格經(jīng)濟實惠（Economical），提供有限服務(wù)(Limited-service)，目標(biāo)顧客群定位在普通消費大眾上。因而在酒店硬件設(shè)施上省去了豪華的大堂和宴會娛樂等輔助設(shè)施，不追求高檔次、大而全，而把服務(wù)功能集中在住宿上，精心打造旅居客停的休息空間，大大節(jié)約了成本投入，從而可以把經(jīng)濟實惠的房價讓渡給顧客。經(jīng)濟型酒店最早出現(xiàn)在20 世紀(jì)30～50 年代末的美國，隨后從美國發(fā)展到歐洲、日本等國家，成為世界酒店業(yè)發(fā)展的新亮點。20世紀(jì)末，我國的經(jīng)濟型酒店也開始在北京、上海等大城市起步，而后迅速向國內(nèi)其他地區(qū)發(fā)展。

一、徐州簡介

徐州是江蘇省轄市，位于蘇魯豫皖四省交界地區(qū)。歷史上徐州一直是區(qū)域性的政治、經(jīng)濟、軍事、文化中心，英雄才俊輩出，人文積淀深厚。如今，徐州是江蘇省重點規(guī)劃建設(shè)的四個特大城市和三大都市圈核心城市之一，也是新亞歐大陸橋東端第一個區(qū)域性中心城市和淮海經(jīng)濟區(qū)的中心城市。作為國務(wù)院批準(zhǔn)的“較大的市”,徐州曾先后獲得國家歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市等稱號。

二、徐州經(jīng)濟型酒店發(fā)展的SWOT 分析

SWOT是英文(Strengths，Weakness，Opportunities，Threats)第一個字母的縮寫，S 和W 是指內(nèi)部優(yōu)勢和劣勢，O 和T 是指外部機會和威脅。

1.優(yōu)勢

(1)低廉的成本投入。徐州地處蘇北，與蘇南以及一些大城市相比，經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，地價、房價、建材價格和物業(yè)成本都較低，如2005 年南京的地價是1920.1 元/平方米，徐州的地價899.2 元/平方米，還不到南京的一半。另外，從員工工資薪金支出看，在蘇南的一些城市，酒店普通服務(wù)員的月工資在700元～800 元，而徐州酒店普通服務(wù)員的月工資在500 元～600 元?？梢娫谛熘萃顿Y開設(shè)經(jīng)濟型酒店的經(jīng)營管理成本較低。

(2)誘人的客房價位。目前，蘇南一些城市經(jīng)濟型酒店的平均房價在150元左右。蘇北地區(qū)消費水平偏低，從運作成本來看，南京的地價近乎徐州的2 倍，假如在利潤一定的條件下，徐州經(jīng)濟型酒店客房的出租價格在150 元的基礎(chǔ)上明顯具有下調(diào)的空間，更能迎合一般公務(wù)、商務(wù)旅行者和普通旅游者的消費需求。

(3)充足的客源保證。徐州是淮海經(jīng)濟區(qū)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、物流業(yè)的中心，經(jīng)濟地位在蘇北地區(qū)舉足輕重，隨著地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，徐州已成為蘇北地區(qū)重要的商務(wù)目的地，其中不乏一般商務(wù)人士和中小企業(yè)主，這類商務(wù)客人成為經(jīng)濟型酒店的穩(wěn)定客源之一。

徐州旅游資源豐富，以“漢代三絕”(漢墓、漢畫像石、漢兵__馬俑)為代表的兩漢文化遺存馳名海內(nèi)外，云龍山水、黃河風(fēng)光帶迤邐迷人，每年都會吸引大量游客。來徐旅游的國內(nèi)游客中，15～24 歲的占12.69%，24 歲～44 歲的占65.67%，這些年齡層次的人喜歡獨行或與家人親朋一起出游，但經(jīng)濟負(fù)擔(dān)較重，對價格較為敏感，同時又對住宿質(zhì)量要求較高，因此價格實惠、住宿舒適的經(jīng)濟型酒店就成為首選之處。

2.劣勢

(1)專業(yè)管理技術(shù)不高。徐州目前所謂的經(jīng)濟型酒店大多是當(dāng)初為滿足部門利益而建立的館舍或招待所,產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，企業(yè)制度不健全，管理制度欠規(guī)范,管理思想落后，迷信經(jīng)驗管理，忽視制度建設(shè)，習(xí)慣通過領(lǐng)導(dǎo)者的能力和情緒控制酒店經(jīng)營狀況的走向。

(2)專業(yè)管理人才缺乏。目前，徐州開設(shè)旅游專業(yè)的各院校中，共有中專生735 人，大專生611 人，本科生429 人，這些學(xué)生所學(xué)習(xí)的酒店管理知識均是與高星級酒店相關(guān)的，學(xué)生實踐也主要在國內(nèi)外大中城市的四五星級酒店進(jìn)行，可見未來的酒店管理者都是為高星級酒店“量身定做”的，經(jīng)濟型酒店的專業(yè)管理人才嚴(yán)重缺乏。

(3)酒店市場不規(guī)范。這種不規(guī)范主要表現(xiàn)為各種酒店間的削價競爭，如2004 年徐州星級酒店的客房平均出租率為62.42%，2005 年為105.95%，上升了43.53%，而平均房價則由2004年的193.55 元/ 天間，下降到2005 年的123.89 元/ 天間，下降了69.66 元。這種入住率大幅提高的現(xiàn)象是酒店壓低房價造成的，在收益方面并沒有改善。另外有些酒店和招待所因隸屬于各級政府和企事業(yè)單位，成為組織接待相關(guān)人員的機構(gòu)，多數(shù)情況下面對的都是內(nèi)部市場，一旦面對公眾市場時，慣用的法寶就是不考慮成本，實行惡性價格競爭搶奪客源。其結(jié)果必然削弱經(jīng)濟型酒店的性價比優(yōu)勢，客源遭到不公正剝奪，整個行業(yè)的有序分 布規(guī)律也遭到破壞。

3.機會

(1)大眾旅游時代的到來。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和“五一”、“十一”黃金周的推行，旅游活動成為我國公民休閑活動的熱點，中等消費的工薪階層成為國內(nèi)旅游的主力軍。徐州是全國歷史文化名城和全國優(yōu)秀旅游城市，加上市政府對旅游業(yè)的大力支持和投入，徐州城市的知名度越來越高，周邊地區(qū)來徐旅游的游客將逐年增加。

(2)徐州區(qū)域中心的地位日漸明顯。據(jù)中國城市競爭力課題組2003 的研究報告，包括港澳在內(nèi)的200 個城市中，徐州城市綜合競爭力排名第四十一位，列全國地級市第十六位，在蘇魯豫皖四省交界的淮海經(jīng)濟區(qū)20個地級市中，徐州市經(jīng)濟總量排名第一。2004 年、2005 年，徐州連續(xù)兩年被臺灣電機電子同業(yè)公會評為大陸“極力推薦投資城市”，連續(xù)兩年榮登《福布斯》“中國大__陸最佳商業(yè)城市”排行榜。京滬高速鐵路建成后，徐州至北京、上海的時間均縮短為2.5 小時，并使其進(jìn)入長三角和環(huán)渤?！叭r經(jīng)濟圈”, 屆時將進(jìn)一步夯實淮海經(jīng)濟區(qū)區(qū)域中心城市的地位。

2(3)徐州酒店供給結(jié)構(gòu)的斷層。目前徐州共有五星級酒店1家，四星級5 家，三星級18 家，二星級22 家，社會旅館的數(shù)量達(dá)到了一千多家，而質(zhì)量與價格均適中的經(jīng)濟型酒店數(shù)量則明顯不足，酒店業(yè)供給結(jié)構(gòu)存在很大的斷層，與目前市場的需求不能有效對接。另從“十一五”發(fā)展規(guī)劃來看，到2010 年全市將擁有各類星級飯店87 家，其中五星級飯店5 家，四星級飯店12 家。未來供給斷層擴大的趨勢更為明顯，這將為經(jīng)濟型酒店的發(fā)展帶來廣闊的空間和良好的機遇。

(4)國內(nèi)外經(jīng)濟型酒店發(fā)展勢頭良好。近年來，國際知名的經(jīng)濟型酒店品牌，如速8(Super8)、天天客棧（Days Inn）、宜必思(Ibis)等紛紛在中國開設(shè)經(jīng)濟型酒店。中國發(fā)展自主經(jīng)濟型酒店的佼佼者如北京的如家快捷、上海的錦江之星等，除在北京、上海、廣州、杭州等大城市開設(shè)多個連鎖店外，還在江蘇省內(nèi)的蘇州、常州、南京、揚州等地開設(shè)了一大批經(jīng)濟型酒店。根據(jù)國外經(jīng)驗，經(jīng)濟型酒店的客房出租率達(dá)到50% 就能保本，中國經(jīng)濟型酒店的入住率則普遍穩(wěn)定在70% 左右。它們先進(jìn)的經(jīng)營管理方法可以成為徐州經(jīng)濟型酒店學(xué)習(xí)和取經(jīng)的樣板。

4.威脅

(1)行業(yè)管理的缺位。旅游飯店星級劃分與評定標(biāo)準(zhǔn)是中國飯店宏觀行業(yè)管理的基礎(chǔ)性手段，它對星級飯店業(yè)的規(guī)范經(jīng)營和主管部門的統(tǒng)一管理都起到了較大的作用。但由于缺少差異化的規(guī)定，發(fā)展中的“經(jīng)濟型酒店”在這套星級標(biāo)準(zhǔn)中找不到應(yīng)有的位置：經(jīng)濟型酒店雖然投資額有限，但在必備項目和基本服務(wù)上，也應(yīng)有相應(yīng)的規(guī)范。

(2)對經(jīng)濟型酒店缺乏足夠的認(rèn)識。從目前徐州市旅游局的統(tǒng)計資料看，納入住宿統(tǒng)計范圍的只有兩類飯店，一是星級飯店，二是社會旅館，經(jīng)濟型酒店業(yè)并不屬于統(tǒng)計中的任何一類，可見管理部門并沒有給予足夠的重視。社會上一些服務(wù)質(zhì)量不穩(wěn)定、衛(wèi)生條件差、管理不規(guī)范的社會旅館，為了牟取經(jīng)濟利益，紛紛打出“經(jīng)濟型酒店”的旗號，使得人們一提到經(jīng)濟型酒店，就聯(lián)想到臟、亂、差，而對真正的經(jīng)濟型酒店則缺少正確的認(rèn)識。

(3)大量新進(jìn)入者和替代者擠壓市場空間。經(jīng)濟型酒店是世界酒店業(yè)發(fā)展的新機會，相對國內(nèi)其他大中城市，徐州巨大的發(fā)展空間雖然還未引起業(yè)界的足夠重視，但國內(nèi)外資本的進(jìn)入是遲早的事，未來的競爭強度仍會加大。另外，從徐州本地的市場發(fā)展看，由于人們生活水平的提高，會有一部分客源流向高星級飯店，考慮到價格競爭策略的影響，未來經(jīng)濟型酒店的市場空間可能會受到影響。

三、徐州經(jīng)濟型酒店發(fā)展的戰(zhàn)略選擇

經(jīng)過上述分析，結(jié)合目前的實際情況，運用專家咨詢法(特爾斐法)對上述因素進(jìn)行加權(quán)計算，將各因素相互匹配起來進(jìn)行系統(tǒng)研究，我們就可以采取相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略。

我們假定徐州經(jīng)濟型酒店發(fā)展的內(nèi)部因素和外部因素中各影響因子的權(quán)重值之和都為1，權(quán)重值越高，說明其在整體中的價值相對越高。

各內(nèi)外部因素定量加權(quán)的計算公式為：總分= Σ（重要性得分×權(quán)重）/ Σ權(quán)重徐州經(jīng)濟型酒店發(fā)展的優(yōu)勢與劣勢分析可以采用內(nèi)部評價矩陣,如表1 所示。

表1 徐州經(jīng)濟型酒店的內(nèi)部因素評價矩陣

徐州經(jīng)濟型酒店發(fā)展的機會與威脅分析可以采用外部評價矩陣，如表2 所示：

表2 徐州經(jīng)濟型酒店外部因素評價矩陣

根據(jù)計算結(jié)果和SWOT 分析法的基本原理, 確定徐州經(jīng)濟型酒店所處的象限,就可確定其應(yīng)采取的發(fā)展戰(zhàn)略。如圖1 所示: 4

由圖1 可以看出, 在當(dāng)前的環(huán)境下, 徐州經(jīng)濟型酒店的發(fā)展優(yōu)勢與劣勢并存，機會與挑戰(zhàn)同在，但二者相較，優(yōu)勢大于劣勢，機會大于挑戰(zhàn)，應(yīng)采取增長型戰(zhàn)略。徐州作為淮海經(jīng)濟區(qū)的中心城市應(yīng)發(fā)揮領(lǐng)頭羊的作用，利用成本、價格優(yōu)勢和客源供給充足的優(yōu)勢，深化認(rèn)識，確立經(jīng)濟型酒店應(yīng)有的行業(yè)地位；提高管理水平，進(jìn)一步細(xì)分市場，找準(zhǔn)市場定位，利用自身現(xiàn)有的資源，對經(jīng)濟效益差、地理位置好、符合經(jīng)濟型酒店改造標(biāo)準(zhǔn)的酒店進(jìn)行積極改造；統(tǒng)一品牌形象，找準(zhǔn)市場定位，連鎖經(jīng)營，規(guī)范服務(wù)，強化市場推廣，發(fā)揮出經(jīng)濟型酒店的活力，為徐州市酒店行業(yè)的發(fā)展增加動力。同時努力向國內(nèi)外同行學(xué)習(xí)借鑒成功的經(jīng)營模式和管理方法，結(jié)合實際，走集團(tuán)化的連鎖經(jīng)營模式，創(chuàng)造出更具徐州城市特征的經(jīng)濟型酒店，并在此基礎(chǔ)上樹立自己的經(jīng)濟型酒店品牌，爭取在經(jīng)濟型酒店發(fā)展方面走出一條具有自身特點的路子。參考文獻(xiàn): [1]江蘇省國土資源廳.2005江蘇省城市地價動態(tài)監(jiān)測報告[Z].2005 [2]江蘇省旅游局.2004年江蘇省國內(nèi)旅游抽樣調(diào)查資料[Z].2005 [3]徐州市旅游局.徐州市旅游行業(yè)人力資源調(diào)查表[Z].2005，12 [4]徐州市旅游局.2005年旅游工作總結(jié)及2006年工作計劃[Z].2005，12 [5]黃 健:對重慶發(fā)展經(jīng)濟型酒店的思考[J].重慶教育學(xué)院學(xué)報，2005～5：55～58 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境的SWOT 分析

李 健

摘要:為了求得長期的生存和發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)必須制定和運用與外部環(huán)境和自身條件相適應(yīng)的戰(zhàn)略。本文對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理中的戰(zhàn)略環(huán)境分析這一環(huán)節(jié)進(jìn)行研究,將環(huán)境分為宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境和企業(yè)內(nèi)部環(huán)境三個層次,以天津的一家中型房地產(chǎn)企業(yè)A 為對象,進(jìn)行了實證研究。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);環(huán)境分析;SWOT矩陣

一、外部環(huán)境分析

外部環(huán)境包括宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境,是相對企業(yè)內(nèi)部環(huán)境而言的。1.宏觀環(huán)境信息收集

我國房地產(chǎn)企業(yè)所面對的宏觀環(huán)境是大體相同的,應(yīng)該注重它的時效性。本文以2005 年前兩個季度的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境為例進(jìn)行信息收集和分析,主要目的是展現(xiàn)房地產(chǎn)信息收集和分析的過程以及應(yīng)該關(guān)注的內(nèi)容。

(1)全國房地產(chǎn)市場形勢。2005 年1 —5 月,全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9 %。而前4 個月,上漲的幅度為12.5 %。這說明全國商品房的平均銷售價格漲勢有所回落。前5個月,全國商品住宅平均銷售價格上漲11.3 %,商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格上漲4.1 %;辦公樓銷售價格下降4.6 %。與1 至4 月的漲幅相比,漲幅略有下降。5 月末,全國商品房空置面積為10320 萬平方米,同比增長6.2 %。其中,商品住宅空置面積為5933 萬平方米,下降0.4 %。1 至5 月,全國累計完成住宅投資增長21.8 %,完成經(jīng)濟適用房投資下降16.7 %。5 月,反映房地產(chǎn)市場狀況的“國房景氣指數(shù)”為101.83 ,與4 月基本持平。

(2)政治、政府與法律法規(guī)。一是,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的法規(guī)。二是,金融政策。由于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道少,主要還是依賴于貸款。大部分房地產(chǎn)投資中,貸款份額能占到50 %以上,有的甚至能占到80 %以上。從去年以來在中央銀行和銀監(jiān)會指導(dǎo)下,商業(yè)銀行通過提高貸款利率,嚴(yán)格貸款程序,來穩(wěn)定金融秩序,防范金融風(fēng)險,抑制房地產(chǎn)市場的投資過熱和過多投機性行為。個人住房消費貸款新增額呈現(xiàn)逐月減少趨勢。三是,土地政策。土地儲備能力是房地產(chǎn)各企業(yè)公認(rèn)的核心能力,隨著“經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓”政策的實行,土地供應(yīng)更加公開化透明化,對土地資源的爭奪越來越白熱化。最近出臺的一系列土地政策表明了政府嚴(yán)格土地供應(yīng),限制開發(fā)規(guī)模的決心。四是,稅收政策。目前房地產(chǎn)涉及的稅種多達(dá)十余種。針對不斷變化的形勢需要,國家會不斷改革稅收制度。

(3)技術(shù)環(huán)境。應(yīng)該講房地產(chǎn)產(chǎn)品的技術(shù)發(fā)展緩慢。盡管近年來綠色能源和綠色建材開始流行并日益為消費者所關(guān)注,一些高科技配套設(shè)施也浮出水面,但與房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計和布局規(guī)劃相比不是影響產(chǎn)品的關(guān)鍵因素。大多數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)品還是在地段、房型、6 結(jié)構(gòu)、綠化、物業(yè)上做文章。需要特別指出的是,國家有關(guān)部門對房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)格要求越來越細(xì)致和嚴(yán)格,有望將住宅建設(shè)規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。

(4)社會文化。根據(jù)經(jīng)濟收入來劃分,中國社會已經(jīng)分化出不同的社會階層,不同階層的人的消費需求和消費行為存在明顯差異,高收入者對住房的期望已經(jīng)上升到追求舒適豪華多功能等品質(zhì)要求,而低收入還僅停留在滿足一般的居住需求上。需要引起重視的是,隨著社會的進(jìn)步和中國人健康意識的增強,綠色、環(huán)保、智能化、適合人居等嶄新理念越來越為房地產(chǎn)開發(fā)商所重視。此外,受教育程度的普遍提高、人口老齡化、人口的城市流動趨勢,都對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有重要影響。

(5)國際環(huán)境。對中國企業(yè)影響最為深刻的應(yīng)該是中國加入WTO。隨著市場開放程度的不斷提高和國外公司準(zhǔn)入條件的不斷放寬,可能形成外資和外商涌如中國房地產(chǎn)市場的局面,對我國房地產(chǎn)行業(yè)形成巨大的沖擊。同時也存在著機遇,一方面入世可能帶來房地產(chǎn)市場需求的增加,尤其是高檔住宅和高檔寫字樓的需求,另一方面在日趨激烈的競爭中難免要淘汰一大批規(guī)模小、管理差的企業(yè),使行業(yè)向規(guī)范化和成熟的方向發(fā) 展。

2.區(qū)域環(huán)境信息收集

房地產(chǎn)行業(yè)除了政策性以外的另一顯著特點是它的區(qū)域性,有時區(qū)域環(huán)境分析甚至比宏觀環(huán)境分析還重要。這里以天津的A 公司為例,由于是立足于天津房地產(chǎn)市場的,所以應(yīng)定期以天津市作為研究對象,對影響到本行業(yè)和本公司的經(jīng)濟環(huán)境、人口統(tǒng)計、政策法律環(huán)境、行業(yè)和市場情況等方面進(jìn)行信息收集,方法和信息形式和前面的宏觀環(huán)境分析是一樣的,這里不再詳細(xì)列舉。

3.建立外部環(huán)境評價矩陣

外部因素評價矩陣可以幫助戰(zhàn)略制定者對收集到的經(jīng)濟、社會、文化、人口、環(huán)境、政治、政府、法律、技術(shù)等方面的信息進(jìn)行歸納和評價,是將宏觀環(huán)境分析和區(qū)域環(huán)境分析中的有效信息進(jìn)行分析和匯總的工具,戴維教授在他的《戰(zhàn)略管理》中對外部因素評價矩陣以及后面要用到的內(nèi)部因素評價矩陣進(jìn)行了詳細(xì)地介紹。以A 公司為例,通過對收集的信息進(jìn)行篩選和分析后認(rèn)為它面臨著以下機會和威脅:(1)宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長、居民消費結(jié)構(gòu)的升級、城市化進(jìn)程、私家車的普及以及經(jīng)濟全球化都將有力地帶動房地產(chǎn)業(yè)需求的增長;(2)天津區(qū)域經(jīng)濟增長和城鎮(zhèn)住房制度改革的釋放效應(yīng)刺激房地產(chǎn)市場的需求;(3)2004 年下半年開始,政府逐步加大對經(jīng)濟適用房建設(shè)的支持力度;(4)天津地區(qū)尚未出現(xiàn)具有全國知名度、已經(jīng)形成品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)公司,仍處于群雄爭霸的局面;(5)以土地招拍掛出讓制度的確立為標(biāo)志,房地產(chǎn)市場逐步走向規(guī)范化和透明化,對企業(yè)來說這既是機遇同時也是挑戰(zhàn);7(6)針對房地產(chǎn)市場存在的諸多問題,國家和地方政府各相關(guān)部門的調(diào)控措施將越來越嚴(yán)格。目前房地產(chǎn)市場存在的主要問題有:房地產(chǎn)價格上漲幅度過大、投資結(jié)構(gòu)仍不盡合理、房地產(chǎn)存量資源沒有充分利用等;(7)土地取得方式的變革、土地成本和以鋼材為龍頭的建材價格的上漲、配套設(shè)施要求的提高、央行加息壓力、土地增值稅的嚴(yán)格征管將導(dǎo)致整體成本不斷上漲企業(yè)利潤下降;(8)行業(yè)內(nèi)競爭日益激烈,由于房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)一方面可以帶來樓盤產(chǎn)品開發(fā)效率的提高和開發(fā)成本的降低,另一方面又極易導(dǎo)致樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化,而同質(zhì)化樓盤產(chǎn)品的競爭不可避免地產(chǎn)生激烈的價格競爭,目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨向微利;(9)由于資本的逐利性特點,那些實施跨區(qū)域戰(zhàn)略的著名房地產(chǎn)企業(yè)會隨時進(jìn)入仍然處于上升階段的天津房地產(chǎn)市場,給本地企業(yè)造成沖擊。將以上分析得出的結(jié)果簡化成如表1 中所列舉的5 個機會因素和5 個威脅因素,并通過集體討論以確定因素的權(quán)重和相應(yīng)評分,之后繪制外部因素評價矩陣。以A 公司為例做外部因素評價矩陣的表格如下:

從得分2.55 來看,A 公司在有效利用外部機會和回避外部威脅方面大體處于平均水平。需要注意的是透徹理解外部因素評價矩陣中的因素比評分本身更重要,因為評分具有很強的主觀性。

二、內(nèi)部環(huán)境分析

步驟和建立外部因素評價矩陣一樣,從內(nèi)部環(huán)境信息中總結(jié)出關(guān)鍵內(nèi)部因素,確定權(quán)重和評分,然后繪制出內(nèi)部因素評價矩陣的表格,整個過程需要有來自整個企業(yè)各個部門的代表的參與。A 公司的內(nèi)部因素評價矩陣的表格如下: 8

A 公司的主要弱點在于缺乏品牌優(yōu)勢和核心競爭能力,在天津同行業(yè)中處于中等地位?？偧訖?quán)分?jǐn)?shù)2.75 表明企業(yè)的總體內(nèi)部優(yōu)勢略高于平均水平。當(dāng)然,分?jǐn)?shù)本身不重要,只是幫助我們更清楚地認(rèn)識那些對企業(yè)有較大影響的內(nèi)部因素。

三、建立SWOT 矩陣

通過前面得到的內(nèi)部和外部因素評價矩陣,可以確定對企業(yè)外部環(huán)境的機會和威脅起重要影響的因素,以及對企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢和弱點起重要影響作用的因素,接下來要建造SWOT 矩陣,目的是幫助管理者制定如下四類戰(zhàn)略:SO 戰(zhàn)略、WO 戰(zhàn)略、ST 戰(zhàn)略、WT 戰(zhàn)略。需要指出的是,SWOT 矩陣分析并不是要企業(yè)去選擇四種戰(zhàn)略中的哪一種戰(zhàn)略,而是為企業(yè)制定合理的戰(zhàn)略目標(biāo)提供考慮周到的綜合性的依據(jù)。以A公司為例建立SWOT 矩陣: 9

經(jīng)過系統(tǒng)的戰(zhàn)略環(huán)境分析,房地產(chǎn)企業(yè)所面對的機遇和威脅以及自身的優(yōu)勢和劣勢就顯而易見了,這為接下來的戰(zhàn)略方針和目標(biāo)的制定和實施創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)?！?/p>

參考文獻(xiàn): [1]弗雷德·R ·戴維.戰(zhàn)略管理(第八版)[M].北京:經(jīng)濟科學(xué)出版社,2004.[2]趙國杰,于海洋.企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇[M].天津:天津大學(xué)出版社,2000.[3]甘華鳴,許志峰,高照娟.戰(zhàn)略流程操作手冊[M].北京:中國物資出版社,2004.[4]楊繼瑞.2005 年我國房地產(chǎn)走勢預(yù)測與對策解析[J ].中國房地信息,2005(2).[5]寥英敏.2004 年房地產(chǎn)市場形勢分析及2005 年預(yù)測[J ].中國房地信息,2005(2).[6]張 寅.中國房地產(chǎn)業(yè)走勢估測[J ].發(fā)展,2005(3).[7]倪鵬飛,趙 崢,車 峰.中國城市房地產(chǎn)市場分析[J ].中國城市經(jīng)濟,2005(1).[8]馬寶珠,耿曉蘭.房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題與對策[J ].遼寧經(jīng)濟,2005(1).10

第四篇：徐州經(jīng)濟型酒店發(fā)展的SWOT分析及戰(zhàn)略分析

徐州經(jīng)濟型酒店發(fā)展的S W O T 分析及戰(zhàn)略研究

王 欣

經(jīng)濟型酒店（Economy Hotel）是相對于傳統(tǒng)的全服務(wù)酒店（Full Service Hotel）而存在的一種新興酒店業(yè)態(tài)，其突出特點是價格經(jīng)濟實惠（Economical），提供有限服務(wù)(Limited-service)，目標(biāo)顧客群定位在普通消費大眾上。因而在酒店硬件設(shè)施上省去了豪華的大堂和宴會娛樂等輔助設(shè)施，不追求高檔次、大而全，而把服務(wù)功能集中在住宿上，精心打造旅居客停的休息空間，大大節(jié)約了成本投入，從而可以把經(jīng)濟實惠的房價讓渡給顧客。經(jīng)濟型酒店最早出現(xiàn)在20 世紀(jì)30～50 年代末的美國，隨后從美國發(fā)展到歐洲、日本等國家，成為世界酒店業(yè)發(fā)展的新亮點。20世紀(jì)末，我國的經(jīng)濟型酒店也開始在北京、上海等大城市起步，而后迅速向國內(nèi)其他地區(qū)發(fā)展。

一、徐州簡介 1.優(yōu)勢

(1)低廉的成本投入。相對于傳統(tǒng)的全服務(wù)酒店（Full Service Hotel）而存在的一種新興酒店業(yè)態(tài)，其突出特點是價格經(jīng)濟實惠（Economical），提供有限服務(wù)(Limited-service)，目標(biāo)顧客群定位在普通消費大眾上。因而在酒店硬件設(shè)施上省去了豪華的大堂和宴會娛樂等輔助設(shè)施，不追求高檔次、大而全，而把服務(wù)功能集中在住宿上，精心打造旅居客停的休息空間，大大節(jié)約了成本投入，從而可以把經(jīng)濟實惠的房價讓渡給顧客。

(2)誘人的客房價位。目前，酒店的平均房價在150元左右。地處紹興市最繁華的商業(yè)區(qū)，經(jīng)濟型酒店更能迎合一般公務(wù)、商務(wù)旅行者和普通旅游者的消費需求。

(3)充足的客源保證。徐州是淮海經(jīng)濟區(qū)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、物流業(yè)的中心，經(jīng)濟地位在蘇北地區(qū)舉足輕重，隨著地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，徐州已成為蘇北地區(qū)重要的商務(wù)目的地，其中不乏一般商務(wù)人士和中小企業(yè)主，這類商務(wù)客人成為經(jīng)濟型酒店的穩(wěn)定客源之一。

徐州旅游資源豐富，以“漢代三絕”(漢墓、漢畫像石、漢兵__馬俑)為代表的兩漢文化遺存馳名海內(nèi)外，云龍山水、黃河風(fēng)光帶迤邐迷人，每年都會吸引大量游客。來徐旅游的國內(nèi)游客中，15～24 歲的占12.69%，24 歲～44 歲的占65.67%，這些年齡層次的人喜歡獨行或與家人親朋一起出游，但經(jīng)濟負(fù)擔(dān)較重，對價格較為敏感，同時又對住宿質(zhì)量要求較高，因此價格實惠、住宿舒適的經(jīng)濟型酒店就成為首選之處。

2.劣勢

(1)專業(yè)管理技術(shù)不高。徐州目前所謂的經(jīng)濟型酒店大多是當(dāng)初為滿足部門利益而建立的館舍或招待所,產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，企業(yè)制度不健全，管理制度欠規(guī)范,管理思想落后，迷信經(jīng)驗管理，忽視制度建設(shè)，習(xí)慣通過領(lǐng)導(dǎo)者的能力和情緒控制酒店經(jīng)營狀況的走向。

(2)專業(yè)管理人才缺乏。目前，徐州開設(shè)旅游專業(yè)的各院校中，共有中專生735 人，1 大專生611 人，本科生429 人，這些學(xué)生所學(xué)習(xí)的酒店管理知識均是與高星級酒店相關(guān)的，學(xué)生實踐也主要在國內(nèi)外大中城市的四五星級酒店進(jìn)行，可見未來的酒店管理者都是為高星級酒店“量身定做”的，經(jīng)濟型酒店的專業(yè)管理人才嚴(yán)重缺乏。

(3)酒店市場不規(guī)范。這種不規(guī)范主要表現(xiàn)為各種酒店間的削價競爭，如2004 年徐州星級酒店的客房平均出租率為62.42%，2005 年為105.95%，上升了43.53%，而平均房價則由2004年的193.55 元/ 天間，下降到2005 年的123.89 元/ 天間，下降了69.66 元。這種入住率大幅提高的現(xiàn)象是酒店壓低房價造成的，在收益方面并沒有改善。另外有些酒店和招待所因隸屬于各級政府和企事業(yè)單位，成為組織接待相關(guān)人員的機構(gòu)，多數(shù)情況下面對的都是內(nèi)部市場，一旦面對公眾市場時，慣用的法寶就是不考慮成本，實行惡性價格競爭搶奪客源。其結(jié)果必然削弱經(jīng)濟型酒店的性價比優(yōu)勢，客源遭到不公正剝奪，整個行業(yè)的有序分 布規(guī)律也遭到破壞。

3.機會

(1)大眾旅游時代的到來。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和“五一”、“十一”黃金周的推行，旅游活動成為我國公民休閑活動的熱點，中等消費的工薪階層成為國內(nèi)旅游的主力軍。徐州是全國歷史文化名城和全國優(yōu)秀旅游城市，加上市政府對旅游業(yè)的大力支持和投入，徐州城市的知名度越來越高，周邊地區(qū)來徐旅游的游客將逐年增加。

(2)徐州區(qū)域中心的地位日漸明顯。據(jù)中國城市競爭力課題組2003 的研究報告，包括港澳在內(nèi)的200 個城市中，徐州城市綜合競爭力排名第四十一位，列全國地級市第十六位，在蘇魯豫皖四省交界的淮海經(jīng)濟區(qū)20個地級市中，徐州市經(jīng)濟總量排名第一。2004 年、2005 年，徐州連續(xù)兩年被臺灣電機電子同業(yè)公會評為大陸“極力推薦投資城市”，連續(xù)兩年榮登《福布斯》“中國大__陸最佳商業(yè)城市”排行榜。京滬高速鐵路建成后，徐州至北京、上海的時間均縮短為2.5 小時，并使其進(jìn)入長三角和環(huán)渤?！叭r經(jīng)濟圈”, 屆時將進(jìn)一步夯實淮海經(jīng)濟區(qū)區(qū)域中心城市的地位。

(3)徐州酒店供給結(jié)構(gòu)的斷層。目前徐州共有五星級酒店1家，四星級5 家，三星級18 家，二星級22 家，社會旅館的數(shù)量達(dá)到了一千多家，而質(zhì)量與價格均適中的經(jīng)濟型酒店數(shù)量則明顯不足，酒店業(yè)供給結(jié)構(gòu)存在很大的斷層，與目前市場的需求不能有效對接。另從“十一五”發(fā)展規(guī)劃來看，到2010 年全市將擁有各類星級飯店87 家，其中五星級飯店5 家，四星級飯店12 家。未來供給斷層擴大的趨勢更為明顯，這將為經(jīng)濟型酒店的發(fā)展帶來廣闊的空間和良好的機遇。

(4)國內(nèi)外經(jīng)濟型酒店發(fā)展勢頭良好。近年來，國際知名的經(jīng)濟型酒店品牌，如速8(Super8)、天天客棧（Days Inn）、宜必思(Ibis)等紛紛在中國開設(shè)經(jīng)濟型酒店。中國發(fā)展自主經(jīng)濟型酒店的佼佼者如北京的如家快捷、上海的錦江之星等，除在北京、上海、廣州、杭州等大城市開設(shè)多個連鎖店外，還在江蘇省內(nèi)的蘇州、常州、南京、揚州 2 等地開設(shè)了一大批經(jīng)濟型酒店。根據(jù)國外經(jīng)驗，經(jīng)濟型酒店的客房出租率達(dá)到50% 就能保本，中國經(jīng)濟型酒店的入住率則普遍穩(wěn)定在70% 左右。它們先進(jìn)的經(jīng)營管理方法可以成為徐州經(jīng)濟型酒店學(xué)習(xí)和取經(jīng)的樣板。

4.威脅

(1)行業(yè)管理的缺位。旅游飯店星級劃分與評定標(biāo)準(zhǔn)是中國飯店宏觀行業(yè)管理的基礎(chǔ)性手段，它對星級飯店業(yè)的規(guī)范經(jīng)營和主管部門的統(tǒng)一管理都起到了較大的作用。但由于缺少差異化的規(guī)定，發(fā)展中的“經(jīng)濟型酒店”在這套星級標(biāo)準(zhǔn)中找不到應(yīng)有的位置：經(jīng)濟型酒店雖然投資額有限，但在必備項目和基本服務(wù)上，也應(yīng)有相應(yīng)的規(guī)范。

(2)對經(jīng)濟型酒店缺乏足夠的認(rèn)識。從目前徐州市旅游局的統(tǒng)計資料看，納入住宿統(tǒng)計范圍的只有兩類飯店，一是星級飯店，二是社會旅館，經(jīng)濟型酒店業(yè)并不屬于統(tǒng)計中的任何一類，可見管理部門并沒有給予足夠的重視。社會上一些服務(wù)質(zhì)量不穩(wěn)定、衛(wèi)生條件差、管理不規(guī)范的社會旅館，為了牟取經(jīng)濟利益，紛紛打出“經(jīng)濟型酒店”的旗號，使得人們一提到經(jīng)濟型酒店，就聯(lián)想到臟、亂、差，而對真正的經(jīng)濟型酒店則缺少正確的認(rèn)識。

(3)大量新進(jìn)入者和替代者擠壓市場空間。經(jīng)濟型酒店是世界酒店業(yè)發(fā)展的新機會，相對國內(nèi)其他大中城市，徐州巨大的發(fā)展空間雖然還未引起業(yè)界的足夠重視，但國內(nèi)外資本的進(jìn)入是遲早的事，未來的競爭強度仍會加大。另外，從徐州本地的市場發(fā)展看，由于人們生活水平的提高，會有一部分客源流向高星級飯店，考慮到價格競爭策略的影響，未來經(jīng)濟型酒店的市場空間可能會受到影響。

三、徐州經(jīng)濟型酒店發(fā)展的戰(zhàn)略選擇

經(jīng)過上述分析，結(jié)合目前的實際情況，運用專家咨詢法(特爾斐法)對上述因素進(jìn)行加權(quán)計算，將各因素相互匹配起來進(jìn)行系統(tǒng)研究，我們就可以采取相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略。

我們假定徐州經(jīng)濟型酒店發(fā)展的內(nèi)部因素和外部因素中各影響因子的權(quán)重值之和都為1，權(quán)重值越高，說明其在整體中的價值相對越高。

各內(nèi)外部因素定量加權(quán)的計算公式為：總分= Σ（重要性得分×權(quán)重）/ Σ權(quán)重徐州經(jīng)濟型酒店發(fā)展的優(yōu)勢與劣勢分析可以采用內(nèi)部評價矩陣,如表1 所示。

表1 徐州經(jīng)濟型酒店的內(nèi)部因素評價矩陣

徐州經(jīng)濟型酒店發(fā)展的機會與威脅分析可以采用外部評價矩陣，如表2 所示：

表2 徐州經(jīng)濟型酒店外部因素評價矩陣

根據(jù)計算結(jié)果和SWOT 分析法的基本原理, 確定徐州經(jīng)濟型酒店所處的象限,就可確定其應(yīng)采取的發(fā)展戰(zhàn)略。如圖1 所示:

由圖1 可以看出, 在當(dāng)前的環(huán)境下, 徐州經(jīng)濟型酒店的發(fā)展優(yōu)勢與劣勢并存，機會與挑戰(zhàn)同在，但二者相較，優(yōu)勢大于劣勢，機會大于挑戰(zhàn)，應(yīng)采取增長型戰(zhàn)略。徐州作 為淮海經(jīng)濟區(qū)的中心城市應(yīng)發(fā)揮領(lǐng)頭羊的作用，利用成本、價格優(yōu)勢和客源供給充足的優(yōu)勢，深化認(rèn)識，確立經(jīng)濟型酒店應(yīng)有的行業(yè)地位；提高管理水平，進(jìn)一步細(xì)分市場，找準(zhǔn)市場定位，利用自身現(xiàn)有的資源，對經(jīng)濟效益差、地理位置好、符合經(jīng)濟型酒店改造標(biāo)準(zhǔn)的酒店進(jìn)行積極改造；統(tǒng)一品牌形象，找準(zhǔn)市場定位，連鎖經(jīng)營，規(guī)范服務(wù)，強化市場推廣，發(fā)揮出經(jīng)濟型酒店的活力，為徐州市酒店行業(yè)的發(fā)展增加動力。同時努力向國內(nèi)外同行學(xué)習(xí)借鑒成功的經(jīng)營模式和管理方法，結(jié)合實際，走集團(tuán)化的連鎖經(jīng)營模式，創(chuàng)造出更具徐州城市特征的經(jīng)濟型酒店，并在此基礎(chǔ)上樹立自己的經(jīng)濟型酒店品牌，爭取在經(jīng)濟型酒店發(fā)展方面走出一條具有自身特點的路子。參考文獻(xiàn): [1]江蘇省國土資源廳.2005江蘇省城市地價動態(tài)監(jiān)測報告[Z].2005 [2]江蘇省旅游局.2004年江蘇省國內(nèi)旅游抽樣調(diào)查資料[Z].2005 [3]徐州市旅游局.徐州市旅游行業(yè)人力資源調(diào)查表[Z].2005，12 [4]徐州市旅游局.2005年旅游工作總結(jié)及2006年工作計劃[Z].2005，12 [5]黃 健:對重慶發(fā)展經(jīng)濟型酒店的思考[J].重慶教育學(xué)院學(xué)報，2005～5：55～58

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境的SWOT 分析

李 健

摘要:為了求得長期的生存和發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)必須制定和運用與外部環(huán)境和自身條件相適應(yīng)的戰(zhàn)略。本文對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理中的戰(zhàn)略環(huán)境分析這一環(huán)節(jié)進(jìn)行研究,將環(huán)境分為宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境和企業(yè)內(nèi)部環(huán)境三個層次,以天津的一家中型房地產(chǎn)企業(yè)A 為對象,進(jìn)行了實證研究。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);環(huán)境分析;SWOT矩陣

一、外部環(huán)境分析

外部環(huán)境包括宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境,是相對企業(yè)內(nèi)部環(huán)境而言的。1.宏觀環(huán)境信息收集

我國房地產(chǎn)企業(yè)所面對的宏觀環(huán)境是大體相同的,應(yīng)該注重它的時效性。本文以2005 年前兩個季度的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境為例進(jìn)行信息收集和分析,主要目的是展現(xiàn) 5 房地產(chǎn)信息收集和分析的過程以及應(yīng)該關(guān)注的內(nèi)容。

(1)全國房地產(chǎn)市場形勢。2005 年1 —5 月,全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9 %。而前4 個月,上漲的幅度為12.5 %。這說明全國商品房的平均銷售價格漲勢有所回落。前5個月,全國商品住宅平均銷售價格上漲11.3 %,商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格上漲4.1 %;辦公樓銷售價格下降4.6 %。與1 至4 月的漲幅相比,漲幅略有下降。5 月末,全國商品房空置面積為10320 萬平方米,同比增長6.2 %。其中,商品住宅空置面積為5933 萬平方米,下降0.4 %。1 至5 月,全國累計完成住宅投資增長21.8 %,完成經(jīng)濟適用房投資下降16.7 %。5 月,反映房地產(chǎn)市場狀況的“國房景氣指數(shù)”為101.83 ,與4 月基本持平。

(2)政治、政府與法律法規(guī)。一是,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的法規(guī)。二是,金融政策。由于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道少,主要還是依賴于貸款。大部分房地產(chǎn)投資中,貸款份額能占到50 %以上,有的甚至能占到80 %以上。從去年以來在中央銀行和銀監(jiān)會指導(dǎo)下,商業(yè)銀行通過提高貸款利率,嚴(yán)格貸款程序,來穩(wěn)定金融秩序,防范金融風(fēng)險,抑制房地產(chǎn)市場的投資過熱和過多投機性行為。個人住房消費貸款新增額呈現(xiàn)逐月減少趨勢。三是,土地政策。土地儲備能力是房地產(chǎn)各企業(yè)公認(rèn)的核心能力,隨著“經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓”政策的實行,土地供應(yīng)更加公開化透明化,對土地資源的爭奪越來越白熱化。最近出臺的一系列土地政策表明了政府嚴(yán)格土地供應(yīng),限制開發(fā)規(guī)模的決心。四是,稅收政策。目前房地產(chǎn)涉及的稅種多達(dá)十余種。針對不斷變化的形勢需要,國家會不斷改革稅收制度。

(3)技術(shù)環(huán)境。應(yīng)該講房地產(chǎn)產(chǎn)品的技術(shù)發(fā)展緩慢。盡管近年來綠色能源和綠色建材開始流行并日益為消費者所關(guān)注,一些高科技配套設(shè)施也浮出水面,但與房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計和布局規(guī)劃相比不是影響產(chǎn)品的關(guān)鍵因素。大多數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)品還是在地段、房型、結(jié)構(gòu)、綠化、物業(yè)上做文章。需要特別指出的是,國家有關(guān)部門對房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)格要求越來越細(xì)致和嚴(yán)格,有望將住宅建設(shè)規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。

(4)社會文化。根據(jù)經(jīng)濟收入來劃分,中國社會已經(jīng)分化出不同的社會階層,不同階層的人的消費需求和消費行為存在明顯差異,高收入者對住房的期望已經(jīng)上升到追求舒適豪華多功能等品質(zhì)要求,而低收入還僅停留在滿足一般的居住需求上。需要引起重視的是,隨著社會的進(jìn)步和中國人健康意識的增強,綠色、環(huán)保、智能化、適合人居等嶄新理念越來越為房地產(chǎn)開發(fā)商所重視。此外,受教育程度的普遍提高、人口老齡化、人口的城市流動趨勢,都對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有重要影響。

(5)國際環(huán)境。對中國企業(yè)影響最為深刻的應(yīng)該是中國加入WTO。隨著市場開放程度的不斷提高和國外公司準(zhǔn)入條件的不斷放寬,可能形成外資和外商涌如中國房地產(chǎn)市場的局面,對我國房地產(chǎn)行業(yè)形成巨大的沖擊。同時也存在著機遇,一方面入世可能帶來房地產(chǎn)市場需求的增加,尤其是高檔住宅和高檔寫字樓的需求,另一方面在日趨激烈的競 6 爭中難免要淘汰一大批規(guī)模小、管理差的企業(yè),使行業(yè)向規(guī)范化和成熟的方向發(fā) 展。

2.區(qū)域環(huán)境信息收集

房地產(chǎn)行業(yè)除了政策性以外的另一顯著特點是它的區(qū)域性,有時區(qū)域環(huán)境分析甚至比宏觀環(huán)境分析還重要。這里以天津的A 公司為例,由于是立足于天津房地產(chǎn)市場的,所以應(yīng)定期以天津市作為研究對象,對影響到本行業(yè)和本公司的經(jīng)濟環(huán)境、人口統(tǒng)計、政策法律環(huán)境、行業(yè)和市場情況等方面進(jìn)行信息收集,方法和信息形式和前面的宏觀環(huán)境分析是一樣的,這里不再詳細(xì)列舉。

3.建立外部環(huán)境評價矩陣

外部因素評價矩陣可以幫助戰(zhàn)略制定者對收集到的經(jīng)濟、社會、文化、人口、環(huán)境、政治、政府、法律、技術(shù)等方面的信息進(jìn)行歸納和評價,是將宏觀環(huán)境分析和區(qū)域環(huán)境分析中的有效信息進(jìn)行分析和匯總的工具,戴維教授在他的《戰(zhàn)略管理》中對外部因素評價矩陣以及后面要用到的內(nèi)部因素評價矩陣進(jìn)行了詳細(xì)地介紹。以A 公司為例,通過對收集的信息進(jìn)行篩選和分析后認(rèn)為它面臨著以下機會和威脅:(1)宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長、居民消費結(jié)構(gòu)的升級、城市化進(jìn)程、私家車的普及以及經(jīng)濟全球化都將有力地帶動房地產(chǎn)業(yè)需求的增長;(2)天津區(qū)域經(jīng)濟增長和城鎮(zhèn)住房制度改革的釋放效應(yīng)刺激房地產(chǎn)市場的需求;(3)2004 年下半年開始,政府逐步加大對經(jīng)濟適用房建設(shè)的支持力度;(4)天津地區(qū)尚未出現(xiàn)具有全國知名度、已經(jīng)形成品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)公司,仍處于群雄爭霸的局面;(5)以土地招拍掛出讓制度的確立為標(biāo)志,房地產(chǎn)市場逐步走向規(guī)范化和透明化,對企業(yè)來說這既是機遇同時也是挑戰(zhàn);(6)針對房地產(chǎn)市場存在的諸多問題,國家和地方政府各相關(guān)部門的調(diào)控措施將越來越嚴(yán)格。目前房地產(chǎn)市場存在的主要問題有:房地產(chǎn)價格上漲幅度過大、投資結(jié)構(gòu)仍不盡合理、房地產(chǎn)存量資源沒有充分利用等;(7)土地取得方式的變革、土地成本和以鋼材為龍頭的建材價格的上漲、配套設(shè)施要求的提高、央行加息壓力、土地增值稅的嚴(yán)格征管將導(dǎo)致整體成本不斷上漲企業(yè)利潤下降;(8)行業(yè)內(nèi)競爭日益激烈,由于房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)一方面可以帶來樓盤產(chǎn)品開發(fā)效率的提高和開發(fā)成本的降低,另一方面又極易導(dǎo)致樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化,而同質(zhì)化樓盤產(chǎn)品的競爭不可避免地產(chǎn)生激烈的價格競爭,目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨向微利;(9)由于資本的逐利性特點,那些實施跨區(qū)域戰(zhàn)略的著名房地產(chǎn)企業(yè)會隨時進(jìn)入仍然處于上升階段的天津房地產(chǎn)市場,給本地企業(yè)造成沖擊。將以上分析得出的結(jié)果簡化成如表1 中所列舉的5 個機會因素和5 個威脅因素,并通過集體討論以確定因素的權(quán)重和相應(yīng)評分,之后繪制外部因素評價矩陣。以A 公司為例做外部因素評價矩陣的表格如 下:

從得分2.55 來看,A 公司在有效利用外部機會和回避外部威脅方面大體處于平均水平。需要注意的是透徹理解外部因素評價矩陣中的因素比評分本身更重要,因為評分具有很強的主觀性。

二、內(nèi)部環(huán)境分析

步驟和建立外部因素評價矩陣一樣,從內(nèi)部環(huán)境信息中總結(jié)出關(guān)鍵內(nèi)部因素,確定權(quán)重和評分,然后繪制出內(nèi)部因素評價矩陣的表格,整個過程需要有來自整個企業(yè)各個部門的代表的參與。A 公司的內(nèi)部因素評價矩陣的表格如下:

A 公司的主要弱點在于缺乏品牌優(yōu)勢和核心競爭能力,在天津同行業(yè)中處于中等地位?？偧訖?quán)分?jǐn)?shù)2.75 表明企業(yè)的總體內(nèi)部優(yōu)勢略高于平均水平。當(dāng)然,分?jǐn)?shù)本身不重 要,只是幫助我們更清楚地認(rèn)識那些對企業(yè)有較大影響的內(nèi)部因素。

三、建立SWOT 矩陣

通過前面得到的內(nèi)部和外部因素評價矩陣,可以確定對企業(yè)外部環(huán)境的機會和威脅起重要影響的因素,以及對企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢和弱點起重要影響作用的因素,接下來要建造SWOT 矩陣,目的是幫助管理者制定如下四類戰(zhàn)略:SO 戰(zhàn)略、WO 戰(zhàn)略、ST 戰(zhàn)略、WT 戰(zhàn)略。需要指出的是,SWOT 矩陣分析并不是要企業(yè)去選擇四種戰(zhàn)略中的哪一種戰(zhàn)略,而是為企業(yè)制定合理的戰(zhàn)略目標(biāo)提供考慮周到的綜合性的依據(jù)。以A公司為例建立SWOT 矩陣:

經(jīng)過系統(tǒng)的戰(zhàn)略環(huán)境分析,房地產(chǎn)企業(yè)所面對的機遇和威脅以及自身的優(yōu)勢和劣勢就顯而易見了,這為接下來的戰(zhàn)略方針和目標(biāo)的制定和實施創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)。□

第五篇：酒店swot分析

酒店swot分析

S優(yōu)勢：客戶選擇酒店的原因

1.桐柏店的位置位于桐柏縣淮源大道(老312國道)與八一路交叉口向西53米路南，交通位置比較方便，周邊毗鄰飯店，商場，市場，景區(qū)，職能部門是你辦公，商業(yè)，旅行，訪親探友好的落腳點。

2.桐柏店具有多種房型，專業(yè)的服務(wù)人員.中型停車場.電梯等配套設(shè)施齊全。

3.桐柏店走的是商務(wù).快捷.時尚的路線，在縣城具有較高的性價比。

W劣勢：遜色其他酒店的地方

1.早餐較差

2.設(shè)施稍顯陳舊，缺乏會議室

3.停車場較小

4.房間隔音較差

O機遇：當(dāng)前環(huán)境下的機遇

1.線下位置不可改變，可改變線上的位置，增加訂單量，增加酒店的口碑。

2.特殊需求的客戶在條件允許的情況下可以滿足他們的需求，培養(yǎng)成重視客戶

3.尋找不同其他酒店的記憶點，增加客人的記憶性。

T威脅：桐柏店目前附近最大的威脅在兩個店

長城酒店：2020新翻新，以前不做線上，現(xiàn)在做線上，房間大，停車場大，早餐好，房間新設(shè)施新，新做線上價格超低，距離桐柏22米。

蘭亭雅宿酒店：2019年新建酒店，連鎖會員通用，房間大設(shè)施新，停車場大，早餐佳，價格差距不大，距離桐柏店249米。