第一篇：重慶市城市土地儲(chǔ)備機(jī)制的現(xiàn)狀分析

重慶市城市土地儲(chǔ)備機(jī)制的現(xiàn)狀分析

2002年，重慶市出臺(tái)了《重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理辦法》，建立土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、整治制度，土地儲(chǔ)備效果立竿見影，當(dāng)年土地出讓金就增加到11億元，2003年增加到22億元。到2004年上半年，主城區(qū)征收土地出讓金達(dá)37.8億元，同比增長(zhǎng)153%。從目前的情況來(lái)看，代表重慶市政府行使土地運(yùn)營(yíng)職能的土地儲(chǔ)備企業(yè)共4家：重慶市地產(chǎn)集團(tuán)、重慶市城市建設(shè)投資公司、重慶渝富資產(chǎn)管理公司和重慶市水利投資有限公司。此外，重慶市高等級(jí)道路投資公司也參與土地儲(chǔ)備。土地儲(chǔ)備機(jī)制不僅有利于城市對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行總量控制，也增強(qiáng)了政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力，土地儲(chǔ)備獲得的利差，能夠成為未來(lái)政府的財(cái)源和城市建設(shè)的資金。

一、重慶市城市土地供應(yīng)形勢(shì)緊張

根據(jù)重慶市國(guó)土資源和房屋管理局披露的數(shù)字，重慶市區(qū)到2010年總的用地指標(biāo)是5萬(wàn)公頃，但到2005年上半年已用去了4.5萬(wàn)公頃。這意味著，未來(lái)5年重慶用地量將不得不控制在5000公頃以內(nèi)。從工業(yè)用地來(lái)看，按照1997年的重慶市城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃，到2010年重慶市工業(yè)用地只有66萬(wàn)畝，現(xiàn)在已經(jīng)基本用完。

隨著國(guó)家宏觀調(diào)控后銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的嚴(yán)控，中小房地產(chǎn)開發(fā)商陷入了資金或土地儲(chǔ)備的困境：一是花巨資購(gòu)買的土地因?yàn)椴荒芾^續(xù)從銀行獲得貸款而無(wú)能力自行開發(fā);二是由于國(guó)家對(duì)土地的調(diào)控政策趨緊，重慶市的商業(yè)開發(fā)用地愈益緊張。在重慶出現(xiàn)“地荒”的嚴(yán)峻形勢(shì)目前，迫切需要土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)揮積極的作用。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，國(guó)家的土地政策越來(lái)越嚴(yán)格，“地根”呈緊縮的趨勢(shì)。只有實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)化運(yùn)作，才能提供更多的優(yōu)質(zhì)土地資源，促進(jìn)土地的高效、集約、協(xié)調(diào)利用，優(yōu)化城市功能，提升城市形象，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

二、重慶市存在五大城市土地儲(chǔ)備運(yùn)作主體

為了實(shí)施城市土地儲(chǔ)備，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置，確保國(guó)有土地資產(chǎn)保值增值，重慶兩家最早的土地儲(chǔ)備運(yùn)營(yíng)商是重慶市地產(chǎn)集團(tuán)和重慶市城市建設(shè)投資公司。

2003年2月，重慶市成立了“重慶市地產(chǎn)集團(tuán)”，這標(biāo)志著重慶市的土地儲(chǔ)備制度進(jìn)入了一個(gè)嶄新的階段。“重慶市地產(chǎn)集團(tuán)”作為重慶市的八大投資集團(tuán)之一，是由重慶市政府注資的專門從事土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、開發(fā)、整理、出讓、戰(zhàn)略投資的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體。重慶市地產(chǎn)集團(tuán)的主要任務(wù)：一是建立政府主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)制，調(diào)控土地供應(yīng)市場(chǎng)，保證城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的實(shí)施，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制進(jìn)行土地整治，提供“熟地”交由政府拍賣，為政府積累資金;二是落實(shí)市政府關(guān)于土地開發(fā)整理的要求，為實(shí)現(xiàn)耕地“占補(bǔ)平衡”提供新的耕地資源;三是承擔(dān)市政府確定的廉租住房項(xiàng)目建設(shè);四是結(jié)合土地儲(chǔ)備，承擔(dān)市政府涉及舊城改造建設(shè)等交辦的任務(wù)。

重慶市城市建設(shè)投資公司是重慶市建設(shè)委員會(huì)和重慶市財(cái)政局為了完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主制，于1992年共同發(fā)起組建的國(guó)有獨(dú)資公司。2002年6月，為加快重慶投融資改革進(jìn)程，市政府明確重慶市城市建設(shè)投資公司的戰(zhàn)略定位為：城市建設(shè)籌融資的總渠道、主城區(qū)路橋建設(shè)的總賬戶、城建資金籌措所需土地的總儲(chǔ)備。圍繞著“三總”定位，公司經(jīng)過(guò)資源整合、資產(chǎn)重組、改革創(chuàng)新，在主城區(qū)重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)、路橋收費(fèi)體制改革、土地整治儲(chǔ)備以及在深化投融資體制改革、強(qiáng)化管理和加快發(fā)展等方面逐步建立起了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)和良性循環(huán)的城市建設(shè)籌融資償債機(jī)制。2003年，公司的注冊(cè)資本金增加到20億元人民幣，同樣也是市政府直屬的八大投資集團(tuán)之一。

2005年5月，重慶市政府分別以渝府(2005)66號(hào)文和70號(hào)文件，增加確認(rèn)了重慶渝富資產(chǎn)管理公司和重慶市水利投資有限公司的土地儲(chǔ)備職能。這樣一來(lái)，參與土地儲(chǔ)備的運(yùn)營(yíng)商又增添了新角色。

重慶渝富資產(chǎn)管理公司除了負(fù)責(zé)搬遷、破產(chǎn)等企業(yè)遺留資產(chǎn)處置權(quán)利外，還將增加土地儲(chǔ)備職能，土地儲(chǔ)備范圍包括：市政府為工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展安排的政策性儲(chǔ)備;國(guó)有企業(yè)“退二進(jìn)三”、環(huán)保企業(yè)搬遷及破產(chǎn)企業(yè)土地的收購(gòu)儲(chǔ)備;其它閑置土地的收購(gòu)儲(chǔ)備。

直屬重慶市水利投資有限公司的重慶市水投集團(tuán)土地儲(chǔ)備整治公司，注冊(cè)資本2億元，主要負(fù)責(zé)組織實(shí)施市水投集團(tuán)(包括其全資、控股子公司)土地儲(chǔ)備整治項(xiàng)目。土地儲(chǔ)備由重點(diǎn)水利項(xiàng)目所在區(qū)縣政府及市政府有關(guān)部門根據(jù)其

城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，落實(shí)儲(chǔ)備地塊和用地指標(biāo)。儲(chǔ)備用地計(jì)劃按重點(diǎn)水利工程項(xiàng)目資金缺口測(cè)算下達(dá)。儲(chǔ)備土地經(jīng)整治后，交由項(xiàng)目所在區(qū)縣政府委托土地交易中心實(shí)行“招、拍、掛”出讓，出讓收入在扣除整治成本后，收益將全部返還市水投集團(tuán)，作為區(qū)縣水利項(xiàng)目的建設(shè)資本金。? 至此，代表重慶市政府行使土地儲(chǔ)備職能的企業(yè)共有4家。此前有重慶

市地產(chǎn)集團(tuán)和重慶市城市建設(shè)投資公司，前者主要承擔(dān)重慶市幾乎所有類型的土地儲(chǔ)備及整治;后者則在政府授權(quán)下，承擔(dān)重慶市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地的儲(chǔ)備任務(wù)。

從目前的情況來(lái)看，重慶市地產(chǎn)集團(tuán)擁有權(quán)證的儲(chǔ)備土地4萬(wàn)多畝，另外受委托管理的土地不下20萬(wàn)畝;而重慶市城市建設(shè)投資公司主要負(fù)責(zé)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地儲(chǔ)備，按政府的設(shè)想，2005年土地儲(chǔ)備新增2萬(wàn)畝，而目標(biāo)是要達(dá)到3萬(wàn)畝。

此外，同樣屬于重慶市政府的重慶高等級(jí)公路投資公司，還擁有3萬(wàn)畝土地儲(chǔ)備，其中不乏重慶市主城區(qū)外、二環(huán)高速公路內(nèi)被業(yè)界認(rèn)為是黃金區(qū)域的土地，升值潛力巨大。

這樣一來(lái)，重慶便存在五大城市土地儲(chǔ)備運(yùn)作主體：重慶市地產(chǎn)集團(tuán)、重慶市城市建設(shè)投資公司、重慶渝富資產(chǎn)管理公司、重慶市水利投資有限公司、重慶高等級(jí)公路投資公司，共同組成重慶市城市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，執(zhí)行土地儲(chǔ)備職能。

三、重慶市通過(guò)資本手段進(jìn)行土地市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)

在城市土地儲(chǔ)備運(yùn)作主體較多的情況下，重慶市政府如何實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)呢？

從重慶市的情況來(lái)看，主要是通過(guò)資本手段推動(dòng)土地市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，挖掘土地最大潛力，促進(jìn)土地優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)土地集約利用。

六年前，重慶市城市建設(shè)投資公司因67億債務(wù)而陷入困境，重慶市政府遂采取了四個(gè)措施對(duì)其進(jìn)行了重組。其中，最主要的就是政府追加30億的資產(chǎn)給重慶市城市建設(shè)投資公司，即把重慶城市中的各種路橋、存量資產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)劃給重慶市城市建設(shè)投資公司，又劃了當(dāng)時(shí)市值為20億的10000畝土地給重慶市城市

建設(shè)投資公司，而該公司正是在擁有了這20億的土地資產(chǎn)后，才在三年里終于贏利。

重慶渝富資產(chǎn)管理公司原來(lái)主要以處理重慶市國(guó)有不良資產(chǎn)為職，也在具體的操作中更多地運(yùn)用了土地這個(gè)重要的資源。其中，引人關(guān)注的重慶市商業(yè)銀行12.5億元不良資產(chǎn)處置，就是一次典型的重慶資產(chǎn)置換模式——即由重慶市政府劃撥一塊價(jià)值上10億元的土地給重慶渝富資產(chǎn)管理公司，再由重慶渝富資產(chǎn)管理公司以這塊地作為抵押品，向重慶市商業(yè)銀行貸款12.5億元，重慶渝富資產(chǎn)管理公司再用這筆貸款直接購(gòu)買重慶市商業(yè)銀行賬面價(jià)值12.5億元的不良資產(chǎn)，然后再進(jìn)行資產(chǎn)處理。在這筆交易中，土地的增值是重慶渝富資產(chǎn)管理公司最大的獲利，也是土地市場(chǎng)化運(yùn)作的具體體現(xiàn)。

同樣地，屬于重慶市政府的重慶高等級(jí)公路投資公司也是以資本手段獲得不菲的土地儲(chǔ)備。重慶高等級(jí)公路投資公司的途徑是“通過(guò)公路建設(shè)項(xiàng)目來(lái)取得地權(quán)”，即以路權(quán)換開發(fā)權(quán)的新的融資模式。重慶高等級(jí)公路投資公司以市政府直屬國(guó)有公司的信譽(yù)獲得銀行授信130多億元，然后與和路橋建設(shè)相關(guān)的地方政府達(dá)成協(xié)議，重慶高等級(jí)公路投資公司負(fù)責(zé)公路及橋梁的建設(shè)，所在政府不用直接出資，而是以路橋附近的土地作為對(duì)重慶高等級(jí)公路投資公司的投資回報(bào)。而重慶高等級(jí)公路投資公司在拿到土地后，儲(chǔ)備一段時(shí)間再通過(guò)招投標(biāo)的形式拍賣地塊，所得資金除路橋建設(shè)及銀行本息后，獲利也較大。例如，重慶高等級(jí)公路投資公司用投資2億元的嘉陵江碚東大橋的所有權(quán)，與重慶市北碚區(qū)政府換回了大橋附近的4000畝土地儲(chǔ)備權(quán)。當(dāng)時(shí)單價(jià)每畝10萬(wàn)元的土地，在升至15萬(wàn)元后賣出，重慶高等級(jí)公路投資公司由此獲得了近4個(gè)億的利潤(rùn)，促進(jìn)了國(guó)有土地資產(chǎn)的保值增值。

第二篇：土地儲(chǔ)備融資分析

土地儲(chǔ)備的融資方式分析

隨著土地市場(chǎng)的逐漸規(guī)范，對(duì)政府特別是土地儲(chǔ)備部門提出了較高的要求。土地儲(chǔ)備中心的職能就是統(tǒng)一收購(gòu)閑散土地，通過(guò)拆遷、平整之后，以招標(biāo)和拍賣的方式出讓土地使用權(quán)。目前，各地土地儲(chǔ)備中心大都面臨資金嚴(yán)重短缺的問(wèn)題。

一、城市土地儲(chǔ)備機(jī)制的運(yùn)作過(guò)程

城市土地儲(chǔ)備運(yùn)作過(guò)程包括土地征購(gòu)、土地整理、土地儲(chǔ)備和土地供應(yīng)四個(gè)階段，土地儲(chǔ)備融資是指城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作過(guò)程中土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金融通行為。由于土地資產(chǎn)價(jià)值巨大，土地整理費(fèi)用(特別是拆遷、安置費(fèi)用)比較高，在土地征購(gòu)、整理和儲(chǔ)備過(guò)程中必然要以大額資金占用為條件，并且要到土地供應(yīng)階段才能收回。因此，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金融通管理不僅關(guān)系到儲(chǔ)備機(jī)制能否有效運(yùn)轉(zhuǎn)，而且也是風(fēng)險(xiǎn)管理和成本控制的主要內(nèi)容之一。

二、土地儲(chǔ)備融資的必要性分析

土地儲(chǔ)備資金來(lái)源主要包括政府財(cái)政收入、銀行貸款和土地銷售收入三種形式。一方面為土地儲(chǔ)備中心提供資金來(lái)源，另一方面在土地供應(yīng)后收回資金。為了保證城市土地基金的積累和發(fā)展，收回的資金在總體上必須大于全部占用的

資金成本。這樣才能為城市政府積累財(cái)政收入，為落實(shí)有關(guān)土地政策提供財(cái)力保證。在現(xiàn)階段，土地基金的自有資金還十分有限，土地儲(chǔ)備中心運(yùn)作的主要資金來(lái)源依靠各種融資解決，資金成本壓力很大，風(fēng)險(xiǎn)控制和融資管理就顯得十分迫切和關(guān)鍵。

財(cái)政撥款是指政府為支持城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)政府有效調(diào)控城市土地市場(chǎng)的目的而進(jìn)行的財(cái)政撥款。土地儲(chǔ)備機(jī)制的功能是通過(guò)對(duì)城市土地資產(chǎn)的優(yōu)化配置，達(dá)到社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面持續(xù)發(fā)展的目的。在土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行初期，由于土地出讓量少，土地征購(gòu)和土地整理量大，必須依靠政府的財(cái)政撥款作為啟動(dòng)資金，才能保證土地儲(chǔ)備制度的正常運(yùn)作。

財(cái)政撥款有以下特點(diǎn)有無(wú)償性、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)性、不確定性和有限性。且財(cái)政撥款的時(shí)間經(jīng)常受到各種因素的限制，撥款時(shí)間和交易時(shí)間的錯(cuò)位性影響了土地一級(jí)開發(fā)的運(yùn)作。政府撥款一般是前一的年底做計(jì)劃，然后撥款，但撥款時(shí)間往往與土地儲(chǔ)備所需資金的時(shí)間不一致，這個(gè)不一致不利于土地征購(gòu)和儲(chǔ)備目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

所謂土地出讓資金收回，是指土地儲(chǔ)備中心在土地征購(gòu)或者整理過(guò)程中，可以通過(guò)將前一的銷售收入作為本期土地開發(fā)的資金來(lái)源。土地出讓資金可以作為項(xiàng)目的自由資金，其無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、成本低。

三、融資方式分析

（一）土地儲(chǔ)備銀行貸款融資模式。

通過(guò)銀行貸款籌資是土地儲(chǔ)備中心向銀行等金融機(jī)構(gòu)通過(guò)貸款方式融通資金，其中銀行貸款籌資是最主要的貸款籌資。貸款在土地儲(chǔ)備中發(fā)揮了重要的作用，占資金來(lái)源的比重也較大。銀行貸款籌資的特點(diǎn)是有償性、風(fēng)險(xiǎn)高、貸款程序復(fù)雜且成本高，但貸款的優(yōu)點(diǎn)是資金來(lái)源比較廣發(fā)，方式也靈活多樣。

此外可以考慮土地信托方式，信托投資公司通過(guò)設(shè)立土地開發(fā)整理信托，一方面可以把居民手中的閑散資金集合運(yùn)用，投向于具有穩(wěn)定收益、風(fēng)險(xiǎn)度較低的土地開發(fā)整理，使投資者的資本有穩(wěn)定的收益，同時(shí)又解決了土地儲(chǔ)備中心資金不足的問(wèn)題。從社會(huì)效益來(lái)說(shuō)，信托資金參與土地開發(fā)整理，有利于整理閑置、分散的土地，在加快城市建設(shè)方面也具有巨大的社會(huì)效應(yīng)。

但無(wú)論哪種方式的資金來(lái)源，都具有著一定的融資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)債務(wù)資本比率較高時(shí)，投資者將負(fù)擔(dān)較多的債務(wù)成本，并經(jīng)受較多的負(fù)債作用所引起的收益變動(dòng)的沖擊，從而加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；反之，當(dāng)債務(wù)資本比率較低時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就小。它有兩層含義：一是指負(fù)債籌資導(dǎo)致土地基金所有者收益下降的風(fēng)險(xiǎn)；二是指負(fù)債籌資可能導(dǎo)致土地基金財(cái)務(wù)困難甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

第三篇：資源型城市轉(zhuǎn)型現(xiàn)狀分析

文章標(biāo)題：資源型城市轉(zhuǎn)型現(xiàn)狀分析

一、資源型城市的形成、發(fā)展和特點(diǎn)

資源型城市是隨本身豐富的資源開發(fā)而興起，并以資源開采利用為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)的城市。我國(guó)存在較多的資源型城市。據(jù)統(tǒng)計(jì)中國(guó)現(xiàn)有礦業(yè)城市178座，占到全國(guó)城市總數(shù)的1/4以上。這些礦業(yè)城市按其開采年限,可分為幼年期、中年期和老年期三種情況。其中有29座城市發(fā)展時(shí)間不足20年，屬于幼年期礦城；有131座城市建市在20-50年之間，步入中年期；還有18座城市建市時(shí)間超過(guò)50年，進(jìn)入了老年期。人在不同的時(shí)期有不同的體力和生活方式，一個(gè)城市亦然。也有其少年、中年和老年，也應(yīng)該有不同的發(fā)展模式。特別值得注意的是，在全部礦業(yè)城市中，有1/10的城市礦產(chǎn)資源開始枯竭，如遼寧的阜新市、甘肅的白銀等，已經(jīng)亮起紅燈，開始了從資源豐富型城市向資源枯竭型城市的滑落，開始面臨經(jīng)濟(jì)衰退，環(huán)境惡化，就業(yè)困難，生活質(zhì)量下降等一系列問(wèn)題。急需轉(zhuǎn)型，重振雄風(fēng)。資源枯竭的定義是指礦產(chǎn)資源開發(fā)進(jìn)入后期，其累計(jì)采出儲(chǔ)量已達(dá)到可采儲(chǔ)量的70以上的情況。按此分類，資源枯竭型城市可劃分為發(fā)展型、警戒型和危機(jī)型三類。其中第一類約有20多個(gè)，正在成長(zhǎng)，前途風(fēng)光：第三類也約有20多個(gè)，日子十分難過(guò)；其余的都在第二類之列，再過(guò)10-15資源開始枯竭，屬于眼下不急，馬上就難過(guò)的境地。全國(guó)有95座高度依賴礦業(yè)的資源型城市，其中58座是煤城。解決資源型城市轉(zhuǎn)型必須解決好認(rèn)識(shí)、規(guī)劃和環(huán)境和調(diào)產(chǎn)問(wèn)題。資源是資源型城市的立身之本。資源型城市過(guò)去得以笑傲天下，依靠的就是得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢(shì)。所謂人無(wú)我有。比較那些資源缺乏的地區(qū)，相對(duì)來(lái)講處于較為優(yōu)越的地位。但是，正因?yàn)槿绱?，資源型城市大多依賴資源的開發(fā)，只是在擴(kuò)大資源開發(fā)規(guī)模上想的辦法比較多，在資源的深度加工上作的文章少。對(duì)本地優(yōu)勢(shì)資源以外的產(chǎn)業(yè)涉獵更少。過(guò)分依賴資源，靠山吃山的想法和做法都非常有市場(chǎng)，并且顯得十分合理和可行?？墒琴Y源總量是有限的，他的可利用程度也是受到限制的。一味靠山吃山，結(jié)果必將是坐吃山空，資源枯竭。要想使資源型城市的發(fā)展走上正確道路，首先要設(shè)法改變根深蒂固的單純依賴自然資源過(guò)日子的思想。這方面的難度很大。但是不做就無(wú)法改變?nèi)藗兊恼J(rèn)識(shí)。認(rèn)識(shí)不改變。走轉(zhuǎn)型之路就可能成為空話，或者被淡化和邊緣化。其次我們要未雨綢繆，盡早對(duì)城市的發(fā)展和轉(zhuǎn)型進(jìn)行規(guī)劃。俗話說(shuō)：常將有日思無(wú)日，莫到無(wú)時(shí)想有時(shí)。如不及早動(dòng)手，現(xiàn)在那些資源枯竭型城市的今天可能就是我們的明天。資源是有限的，不停的挖總有一天要采完的。我市的煤炭資源按現(xiàn)在的開采強(qiáng)度，大礦不到50年，盂縣15年左右，郊區(qū)不到10年，平定也只是30年。而且現(xiàn)有的資源我們也不能吃干喝凈，總要給子孫后代留下發(fā)展余地。第三、要盡早發(fā)展接續(xù)產(chǎn)業(yè)。資源型城市的轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。就好象人要老一樣，資源型城市也要老的。我們?nèi)死狭艘硎苌鐣?huì)保險(xiǎn)，城市呢，就必須發(fā)展接續(xù)產(chǎn)業(yè)，延緩他的壽命。造成空氣污染，影響全市的城市形象和人民身體健康。已經(jīng)花費(fèi)了大量人力物力財(cái)力。而且還需要大量資金治理。我市的支柱產(chǎn)業(yè)是煤炭，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)缺乏足夠的彈性和回旋余地，對(duì)付市場(chǎng)波動(dòng)乃至市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力脆弱，一旦煤炭市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生下滑，全市的經(jīng)濟(jì)馬上圍繞之發(fā)生不良后果。所以我們無(wú)論煤炭市場(chǎng)好與壞，都必須堅(jiān)定調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的信心和決心，市委確定的建設(shè)兩個(gè)基地，發(fā)展六大優(yōu)勢(shì)企業(yè)的方向不能動(dòng)搖，速度不能走慢，步伐不能停止，更不能倒退。

三、解決問(wèn)題的途徑和可行的辦法

（1）要走科學(xué)發(fā)展道路。資源型城市轉(zhuǎn)型要走可持續(xù)發(fā)展之路。走循環(huán)經(jīng)濟(jì)之路。變廢為寶。大力發(fā)展綜合利用，大量煤矸石，粉煤灰和工業(yè)廢棄物要充分用起來(lái)。提高原料的利用率，吃干榨凈。提高資源的利用程度，增加其附加值。要走自主創(chuàng)新之路。過(guò)去我們走的是拼消耗浪費(fèi)資源的路子，但是我們的資源儲(chǔ)量和人口數(shù)量都不允許再走下去。要加大自主創(chuàng)新的力度。我市去年的18項(xiàng)技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目達(dá)效后就可以新增銷售收入2億6千萬(wàn)元。如有意識(shí)的加大扶持力度。將會(huì)產(chǎn)生更大效益。

（2）要早做規(guī)劃，科學(xué)規(guī)劃，合理規(guī)劃。作好規(guī)劃。要有所為而有所不為。引進(jìn)新項(xiàng)目時(shí)，既要考慮經(jīng)濟(jì)效益，更要考慮環(huán)境因數(shù)和環(huán)境容量。要以人為本，以民為本。要牢固樹立科學(xué)發(fā)展觀，變企業(yè)與環(huán)境保護(hù)的對(duì)立關(guān)系為互助關(guān)系。

（3）進(jìn)一步加強(qiáng)保護(hù)環(huán)境和生態(tài)的宣傳力度，增強(qiáng)市民對(duì)城市轉(zhuǎn)型的緊迫感和責(zé)任感，大家獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

（4）要十分注重人才的培養(yǎng)和使用。人才缺乏是我市發(fā)展的一個(gè)大問(wèn)題。人才老化和人才斷檔尤為突出。我市是山西省高考大市之一，每年外出到外省就學(xué)的人數(shù)以千計(jì)，恢復(fù)高考以來(lái)先后輸出上萬(wàn)名大學(xué)生。由于我市發(fā)展速度較東部發(fā)達(dá)地區(qū)和大城市相對(duì)滯后。加上環(huán)境污染問(wèn)題和生活條件環(huán)境不盡人意，他們大多選擇留在外地和國(guó)外境外。培養(yǎng)了沒(méi)回來(lái)，為其他地區(qū)作了鋪路石?？墒且獜牧硪?p>方面看，這樣也未必全是壞事。這些人在外面經(jīng)歷風(fēng)雨和考驗(yàn)，有著自己的研究方向和成果，他們是我們的一筆寶貴的人才庫(kù)。雖然他們?nèi)嗽谕猓菍?duì)家鄉(xiāng)還是有感情的。對(duì)他們要作到不為我所有。

（5）民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型中要起到排頭兵的作用。充分發(fā)揮一切積極性，調(diào)動(dòng)一切積極因素。放開手腳發(fā)展非公經(jīng)濟(jì)。真正落實(shí)中央36條。消除發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的障礙，作到法無(wú)禁止既自由。要著力培養(yǎng)高速發(fā)展的中小企業(yè)。發(fā)展高速成長(zhǎng)的“瞪羚企業(yè)群”。

（6）國(guó)企要做轉(zhuǎn)型的主力軍。**是資源型城市。開發(fā)資源型國(guó)企占的比重很高。其中煤炭企業(yè)的人數(shù)和產(chǎn)值在全市占有突出地位。煤炭作的貢獻(xiàn)很高，它的穩(wěn)定與否直接影響全市的發(fā)展。國(guó)有煤炭企業(yè)責(zé)無(wú)旁貸地應(yīng)該承擔(dān)起轉(zhuǎn)型的責(zé)任。其應(yīng)該按照現(xiàn)代企業(yè)的模式和要求，加大改革的力度。促進(jìn)其政企分開、政資分開、社企分開、事企分開，加快主輔分離，減少辦社會(huì)負(fù)擔(dān)，在煤炭主業(yè)以外多元化發(fā)展，逐步改變過(guò)分依賴煤炭的單一結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。避免煤興企興，煤落企衰，進(jìn)而造成煤盛城興，煤竭城衰。市委市政府已經(jīng)看到了這一點(diǎn)。并且在支持煤炭主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)針對(duì)性的制定了調(diào)產(chǎn)的戰(zhàn)略，并逐步實(shí)施，取得了一定的成果。2005年確定的23項(xiàng)重點(diǎn)調(diào)產(chǎn)項(xiàng)目中已有13個(gè)建成投產(chǎn)或部分投產(chǎn)，可以年銷售收入15億元。實(shí)現(xiàn)利稅3億元。下面要做的就是在煤炭市場(chǎng)看好，價(jià)格高揚(yáng)的時(shí)候，要堅(jiān)持不懈的支持調(diào)產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)達(dá)效。

（7）借鑒國(guó)外成功轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗(yàn)，為我所用。老工業(yè)基地重振，尤其是資源型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是西方發(fā)達(dá)國(guó)家工業(yè)化過(guò)中遇到過(guò)的一個(gè)共性問(wèn)題，也是一個(gè)世界性難題。德國(guó)的魯爾，法國(guó)的北加萊地區(qū)的轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒。他們的做法大致有幾條：

一、高層次設(shè)立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)老工業(yè)基地重振；

二、把解決民生問(wèn)題放在首位：對(duì)礦工進(jìn)行免費(fèi)轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)；給礦工進(jìn)行創(chuàng)業(yè)咨詢同時(shí)提供小額優(yōu)惠貸款；允許不夠正常退休年齡的礦工提前退休并給以較高的退休待遇，并對(duì)其免費(fèi)培訓(xùn)。創(chuàng)造再就業(yè)條件；確保礦工的醫(yī)藥費(fèi)來(lái)源，并對(duì)職業(yè)病進(jìn)行免費(fèi)治療；由國(guó)家出資對(duì)礦區(qū)舊房進(jìn)行改造。

三、采取多種措施支持資源枯竭地區(qū)發(fā)展接續(xù)產(chǎn)業(yè)。進(jìn)行生產(chǎn)力布局時(shí)優(yōu)先在礦城布點(diǎn)；同時(shí)給予價(jià)格補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、投資補(bǔ)貼、環(huán)保資助、增加研究和發(fā)展補(bǔ)助等措施支持礦區(qū)。

四、營(yíng)造良好環(huán)境吸引外來(lái)投資。

五、建立培養(yǎng)從事老工業(yè)基地重振的專業(yè)隊(duì)伍。我們是資源準(zhǔn)枯竭城市，應(yīng)該學(xué)習(xí)別人好的經(jīng)驗(yàn)和做法.（8）要選好項(xiàng)目。說(shuō)千道萬(wàn)，這是關(guān)鍵。選好接續(xù)項(xiàng)目，這是實(shí)實(shí)在在的，要出真正經(jīng)濟(jì)效益的事。等煤炭，礦產(chǎn)等資源枯竭時(shí)，要依靠它吃飯的。這方面我建議要一方面利用過(guò)去的煤城的名氣，搞好傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)要做強(qiáng)，要在產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，產(chǎn)品的深加工，提高附加值上做文章。要在煤炭加工和利用上下工夫，還要特別注重煤層氣的開發(fā)利用。這方面我們有著特殊的優(yōu)勢(shì)，而且每年放空的數(shù)量以億立方米計(jì)算，必須抓緊進(jìn)行利用。要發(fā)展煤炭加工產(chǎn)業(yè)鏈，大力發(fā)展煤化工，乙炔化工，煤機(jī)制造，煤炭工業(yè)配套產(chǎn)品。已有的煤電鋁產(chǎn)業(yè)鏈要作大作精。進(jìn)一步發(fā)展鋁的深加工產(chǎn)業(yè)，發(fā)展鋁箔，鋁型材、鋁鎂合金、蒸發(fā)器等產(chǎn)品。利用**的能源優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，建成全國(guó)的鋁生產(chǎn)和深加工基地。要作好兩個(gè)基地的大文章。另一方面。就要脫離傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，把眼睛盯在那些高附加值，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)上。這方面主要是要使有潛力的產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)做大規(guī)模。這個(gè)說(shuō)來(lái)容易，但是做起來(lái)十分艱難。一來(lái)、本身高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)就有較大風(fēng)險(xiǎn)，失敗的概率較高；二來(lái)、掌握高新技術(shù)并使之產(chǎn)業(yè)化，商業(yè)化，進(jìn)而為大家接受，在競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)下生存和壯大，成為能產(chǎn)生巨大經(jīng)濟(jì)效益的支柱產(chǎn)業(yè)，其中每一步的困難，都是以指數(shù)形式增長(zhǎng)。要正視困難。要百折不撓。

（9）要爭(zhēng)取中央的政策支持。

（10）資源型城市轉(zhuǎn)型時(shí)尤其要城鄉(xiāng)兼顧。城市周邊的農(nóng)村是礦產(chǎn)豐富地區(qū)。開采時(shí)造成的損失也集中在農(nóng)村。要及時(shí)足額給農(nóng)村和農(nóng)民以足夠的補(bǔ)償。轉(zhuǎn)型時(shí)要特別注意保護(hù)農(nóng)民的利益，要優(yōu)先推動(dòng)農(nóng)村的發(fā)展。要按照社會(huì)主義新農(nóng)村的標(biāo)準(zhǔn)。建好新農(nóng)村。只有城市區(qū)的繁榮，沒(méi)有高標(biāo)準(zhǔn)新農(nóng)村的建設(shè)，城市的轉(zhuǎn)型就不能說(shuō)徹底和順利完成。

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方面看，這樣也未必全是壞事。這些人在外面經(jīng)歷風(fēng)雨和考驗(yàn)，有著自己的研究方向和成果，他們是我們的一筆寶貴的人才庫(kù)。雖然他們?nèi)嗽谕?，但是?duì)家鄉(xiāng)還是有感情的。對(duì)他們要作到不為我所有。

（5）民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型中要起到排頭兵的作用。充分發(fā)揮一切積極性，調(diào)動(dòng)一切積極因素。放開手腳發(fā)展非公經(jīng)濟(jì)。真正落實(shí)中央36條。消除發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的障礙，作到法無(wú)禁止既自由。要著力培養(yǎng)高速發(fā)展的中小企業(yè)。發(fā)展高速成長(zhǎng)的“瞪羚企業(yè)群”。

（6）國(guó)企要做轉(zhuǎn)型的主力軍。**是資源型城市。開發(fā)資源型國(guó)企占的比重很高。其中煤炭企業(yè)的人數(shù)和產(chǎn)值在全市占有突出地位。煤炭作的貢獻(xiàn)很高，它的穩(wěn)定與否直接影響全市的發(fā)展。國(guó)有煤炭企業(yè)責(zé)無(wú)旁貸地應(yīng)該承擔(dān)起轉(zhuǎn)型的責(zé)任。其應(yīng)該按照現(xiàn)代企業(yè)的模式和要求，加大改革的力度。促進(jìn)其政企分開、政資分開、社企分開、事企分開，加快主輔分離，減少辦社會(huì)負(fù)擔(dān)，在煤炭主業(yè)以外多元化發(fā)展，逐步改變過(guò)分依賴煤炭的單一結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。避免煤興企興，煤落企衰，進(jìn)而造成煤盛城興，煤竭城衰。市委市政府已經(jīng)看到了這一點(diǎn)。并且在支持煤炭主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)針對(duì)性的制定了調(diào)產(chǎn)的戰(zhàn)略，并逐步實(shí)施，取得了一定的成果。2005年確定的23項(xiàng)重點(diǎn)調(diào)產(chǎn)項(xiàng)目中已有13個(gè)建成投產(chǎn)或部分投產(chǎn)，可以年銷售收入15億元。實(shí)現(xiàn)利稅3億元。下面要做的就是在煤炭市場(chǎng)看好，價(jià)格高揚(yáng)的時(shí)候，要堅(jiān)持不懈的支持調(diào)產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)達(dá)效。

（7）借鑒國(guó)外成功轉(zhuǎn)型的經(jīng)驗(yàn)，為我所用。老工業(yè)基地重振，尤其是資源型城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是西方發(fā)達(dá)國(guó)家工業(yè)化過(guò)中遇到過(guò)的一個(gè)共性問(wèn)題，也是一個(gè)世界性難題。德國(guó)的魯爾，法國(guó)的北加萊地區(qū)的轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒。他們的做法大致有幾條：

一、高層次設(shè)立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)老工業(yè)基地重振；

二、把解決民生問(wèn)題放在首位：對(duì)礦工進(jìn)行免費(fèi)轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)；給礦工進(jìn)行創(chuàng)業(yè)咨詢同時(shí)提供小額優(yōu)惠貸款；允許不夠正常退休年齡的礦工提前退休并給以較高的退休待遇，并對(duì)其免費(fèi)培訓(xùn)。創(chuàng)造再就業(yè)條件；確保礦工的醫(yī)藥費(fèi)來(lái)源，并對(duì)職業(yè)病進(jìn)行免費(fèi)治療；由國(guó)家出資對(duì)礦區(qū)舊房進(jìn)行改造。

三、采取多種措施支持資源枯竭地區(qū)發(fā)展接續(xù)產(chǎn)業(yè)。進(jìn)行生產(chǎn)力布局時(shí)優(yōu)先在礦城布點(diǎn)；同時(shí)給予價(jià)格補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、投資補(bǔ)貼、環(huán)保資助、增加研究和發(fā)展補(bǔ)助等措施支持礦區(qū)。

四、營(yíng)造良好環(huán)境吸引外來(lái)投資。

五、建立培養(yǎng)從事老工業(yè)基地重振的專業(yè)隊(duì)伍。我們是資源準(zhǔn)枯竭城市，應(yīng)該學(xué)習(xí)別人好的經(jīng)驗(yàn)和做法.（8）要選好項(xiàng)目。說(shuō)千道萬(wàn)，這是關(guān)鍵。選好接續(xù)項(xiàng)目，這是實(shí)實(shí)在在的，要出真正經(jīng)濟(jì)效益的事。等煤炭，礦產(chǎn)等資源枯竭時(shí)，要依靠它吃飯的。這方面我建議要一方面利用過(guò)去的煤城的名氣，搞好傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)要做強(qiáng)，要在產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，產(chǎn)品的深加工，提高附加值上做文章。要在煤炭加工和利用上下工夫，還要特別注重煤層氣的開發(fā)利用。這方面我們有著特殊的優(yōu)勢(shì)，而且每年放空的數(shù)量以億立方米計(jì)算，必須抓緊進(jìn)行利用。要發(fā)展煤炭加工產(chǎn)業(yè)鏈，大力發(fā)展煤化工，乙炔化工，煤機(jī)制造，煤炭工業(yè)配套產(chǎn)品。已有的煤電鋁產(chǎn)業(yè)鏈要作大作精。進(jìn)一步發(fā)展鋁的深加工產(chǎn)業(yè)，發(fā)展鋁箔，鋁型材、鋁鎂合金、蒸發(fā)器等產(chǎn)品。利用**的能源優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，建成全國(guó)的鋁生產(chǎn)和深加工基地。要作好兩個(gè)基地的大文章。另一方面。就要脫離傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，把眼睛盯在那些高附加值，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)上。這方面主要是要使有潛力的產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)做大規(guī)模。這個(gè)說(shuō)來(lái)容易，但是做起來(lái)十分艱難。一來(lái)、本身高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)就有較大風(fēng)險(xiǎn)，失敗的概率較高；二來(lái)、掌握高新技術(shù)并使之產(chǎn)業(yè)化，商業(yè)化，進(jìn)而為大家接受，在競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)下生存和壯大，成為能產(chǎn)生巨大經(jīng)濟(jì)效益的支柱產(chǎn)業(yè)，其中每一步的困難，都是以指數(shù)形式增長(zhǎng)。要正視困難。要百折不撓。

（9）要爭(zhēng)取中央的政策支持。

（10）資源型城市轉(zhuǎn)型時(shí)尤其要城鄉(xiāng)兼顧。城市周邊的農(nóng)村是礦產(chǎn)豐富地區(qū)。開采時(shí)造成的損失也集中在農(nóng)村。要及時(shí)足額給農(nóng)村和農(nóng)民以足夠的補(bǔ)償。轉(zhuǎn)型時(shí)要特別注意保護(hù)農(nóng)民的利益，要優(yōu)先推動(dòng)農(nóng)村的發(fā)展。要按照社會(huì)主義新農(nóng)村的標(biāo)準(zhǔn)。建好新農(nóng)村。只有城市區(qū)的繁榮，沒(méi)有高標(biāo)準(zhǔn)新農(nóng)村的建設(shè)，城市的轉(zhuǎn)型就不能說(shuō)徹底和順利完成。

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第四篇：重慶市地產(chǎn)集團(tuán)土地儲(chǔ)備實(shí)踐和對(duì)策

重慶市地產(chǎn)集團(tuán)土地儲(chǔ)備實(shí)踐和對(duì)策

重慶市地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理龔昌立在北京市深化土地使用制度改

革實(shí)踐論壇上的發(fā)言

一、運(yùn)作理念和模式

眾所周知，自上世紀(jì)90年代中后期，房地產(chǎn)開發(fā)作為一項(xiàng)新興產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起來(lái)，并且很快成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的有效方式之一。毋庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為完善城市形態(tài)，優(yōu)化城市功能，改善人居環(huán)境起到了非常積極的作用，但是，隨之而來(lái)的是土地粗放型利用的弊端逐漸顯現(xiàn)，土地在供給和需求方面的矛盾日益明顯。為了加強(qiáng)土地管理，提高利用率，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》，國(guó)土資源部出臺(tái)了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，以經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛為主要內(nèi)容的土地使用制度改革在全國(guó)展開，土地儲(chǔ)備正是在改革過(guò)程中產(chǎn)生的一種新的土地運(yùn)作方式。

重慶是一個(gè)年輕的直轄市，基礎(chǔ)比較薄弱，經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)欠帳多，而且重慶是山城，以山地和丘陵為主，特別是三峽工程導(dǎo)致的移民遷建和庫(kù)區(qū)淹沒(méi)，使耕地和可開發(fā)利用的土地更見緊張，人均耕地低于全國(guó)人均水平。直轄以來(lái)，在“大城市帶大農(nóng)村”這一思想指導(dǎo)下，市委、市政府加快了城市化進(jìn)程，逐步探索出適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的城市建設(shè)以及與之相配套的投融資體制改革思路：一是以建立有誠(chéng)信的舉債機(jī)制為重點(diǎn)，擴(kuò)大政府投資規(guī)模；二是以搞好土地批租為重點(diǎn)，挖掘資源性資金；三是以資本運(yùn)作為重點(diǎn)，擴(kuò)大社會(huì)融資，最終形成“政府引導(dǎo)、社會(huì)參與、市場(chǎng)運(yùn)作”的多元投資格局。在國(guó)家推進(jìn)土地使用制度改革的大背景下，結(jié)合重慶市投融資體制改革的實(shí)際，重慶市地產(chǎn)集團(tuán)應(yīng)運(yùn)而生。作為市政府“土地市場(chǎng)的調(diào)節(jié)器”和投融資主體，如何在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，以資金為媒介，通過(guò)運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)土地“資源-資產(chǎn)-資本”的循環(huán)增值，最終直接服務(wù)社會(huì)，是重慶市地產(chǎn)集團(tuán)成立以來(lái)一直探討的課題，也是我們的投資根本和工作實(shí)踐的主要落點(diǎn)。

土地資源的內(nèi)涵是非常豐富的，這些年來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)是城市實(shí)現(xiàn)土地增值收益的主要表現(xiàn)形式，我們認(rèn)為，地產(chǎn)集團(tuán)作為政府的投融資主體，應(yīng)著眼于能夠帶動(dòng)或推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展的城市基礎(chǔ)設(shè)施、教育、文化、工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)對(duì)土地的需求上。因此，我們運(yùn)作理念是：在政府主導(dǎo)下，立足于土地一級(jí)市場(chǎng)，主要對(duì)主城規(guī)劃區(qū)的土地進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備或征用，以儲(chǔ)備的地塊土地使用權(quán)證融資，再依照城市規(guī)劃和供地計(jì)劃開展土地整治工作，通過(guò)整治將生地轉(zhuǎn)變?yōu)槭斓?，然后以招拍掛方式出讓土地使用?quán)，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化。我們的運(yùn)作模式總體上講就是充分考慮到重慶組團(tuán)式城市形態(tài)特征，以片為主，以點(diǎn)為輔，片點(diǎn)結(jié)合，協(xié)同發(fā)展。具體表現(xiàn)為以下三種方式。

（一）依托重慶的城市發(fā)展規(guī)劃和結(jié)構(gòu)性調(diào)整方向，集中向中心城市的擴(kuò)張區(qū)進(jìn)行區(qū)域性投資。

自2003年2月集團(tuán)成立以來(lái),我們已經(jīng)成功地運(yùn)作了幾個(gè)大片區(qū)投資項(xiàng)目：

一是西部新城項(xiàng)目。為開發(fā)西部新城，我們儲(chǔ)備了該片區(qū)10000畝土地，同時(shí)承擔(dān)了西部新城中20平方公里范圍的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)。這一片區(qū)土地如果直接出讓，價(jià)值20萬(wàn)元/畝，10000畝土地只能收入20億元，而基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需投入40億元，存在20億元的資金缺口。為此，我們準(zhǔn)備對(duì)儲(chǔ)備的10000畝土地進(jìn)行整治后出讓，以解決資金問(wèn)題。從2003年6月至今，集團(tuán)已投資28億元，隨著道路、管網(wǎng)、水、電、氣、訊等基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完成，昔日地勢(shì)偏遠(yuǎn)的農(nóng)村現(xiàn)在已經(jīng)成了熱火朝天的熱土，集團(tuán)儲(chǔ)備地塊已經(jīng)表現(xiàn)出強(qiáng)勁的升值勢(shì)頭，現(xiàn)在出讓價(jià)格可達(dá)60萬(wàn)元/畝，10000畝土地就可收回資金60億元，扣除基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，還可產(chǎn)生20億元的升值效益。

西部新城項(xiàng)目是我們集團(tuán)比較成功的項(xiàng)目，成功之處在于它的開發(fā)建設(shè)不僅推動(dòng)了重慶城市化進(jìn)程，更為重要的是帶來(lái)了西永微電子工業(yè)園的誕生。我集團(tuán)在園區(qū)內(nèi)集團(tuán)儲(chǔ)備土地11000余畝，并與當(dāng)?shù)貐^(qū)政府共同成立了園區(qū)開發(fā)公司。園區(qū)啟動(dòng)不到一年時(shí)間，已引進(jìn)高科技項(xiàng)目6個(gè)，總投資20多億美元，預(yù)計(jì)建成后年產(chǎn)值將達(dá)千億元，同時(shí)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。我們的目標(biāo)是將這一園區(qū)打造成中國(guó)西部信息產(chǎn)業(yè)高地，并通過(guò)做大做強(qiáng)這一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)重慶的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的上檔升級(jí)和全面振興。

另外，還有中央商務(wù)（南部）開發(fā)區(qū)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備面積13000畝，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基本就緒，已出讓土地462畝，回收資金3億多元；九龍坡華巖片區(qū)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備土地5000畝，現(xiàn)征地拆遷工作已經(jīng)完成，橫貫片區(qū)的道路也已貫通，將成為2006年集團(tuán)出讓土地的重點(diǎn)區(qū)域；大渡口雙山-建勝-釣魚嘴片區(qū)將沿江21000畝土地全部納入集團(tuán)的儲(chǔ)備范圍，形成延伸到江中的半島，是打造高檔別墅區(qū)的最佳場(chǎng)所，具有極大的升值潛力；渝北悅來(lái)片區(qū)25500畝，是迄今為止集團(tuán)最大的一個(gè)土地儲(chǔ)備整治項(xiàng)目，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)兩個(gè)水庫(kù)面積4000多畝，使該地塊剛剛納入儲(chǔ)備就成為開發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)。

（二）依據(jù)重慶的城市改造規(guī)劃，在建成區(qū)內(nèi)有選擇的進(jìn)行重點(diǎn)投資。

我集團(tuán)的另一種土地運(yùn)作模式是，由我集團(tuán)融資，對(duì)舊城改造的重點(diǎn)——渝中區(qū)18個(gè)危舊房片區(qū)實(shí)施拆遷改造，整治土地后進(jìn)行招拍掛；另外，根據(jù)市政府的規(guī)定，退二進(jìn)三企業(yè)和主城區(qū)污染企業(yè)的老廠區(qū)土地和高校搬遷后的舊校區(qū)土地由我集團(tuán)進(jìn)行收購(gòu)，收購(gòu)資金用于企業(yè)和高校的搬遷和職工安置。

這種模式的好處在于不僅有利于城市規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，而且有利于盤活存量土地，避免土地資源的閑置和浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化，為城市建設(shè)集聚了財(cái)力，同時(shí)解決了企業(yè)搬遷和職工安置資金，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定。

（三）面向農(nóng)村，積極開展土地開發(fā)整理工作，在實(shí)現(xiàn)耕地土地占補(bǔ)平衡的同時(shí)，為社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)作出積極貢獻(xiàn)。

重慶地產(chǎn)集團(tuán)把土地開發(fā)整理工作與社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合，作為集團(tuán)的重要工作來(lái)抓。在國(guó)土資源部土地整理中心和市國(guó)土房管局的領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，認(rèn)真扎實(shí)開展了一系列土地開發(fā)整理的基礎(chǔ)性、事務(wù)性、技術(shù)性的管理工作，嚴(yán)格按照“五制”管理原則規(guī)范有序的推進(jìn)土地開發(fā)整理工作。截至目前，先后實(shí)施土地開發(fā)整理項(xiàng)目70余個(gè)，新增耕地3萬(wàn)余畝。目前，國(guó)土資源部重大工程三峽庫(kù)區(qū)移民安置土地開發(fā)整理項(xiàng)目也已開始啟動(dòng)，我們承擔(dān)了方案編制工作任務(wù)，這一項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)于解決備受全世界人們關(guān)注的庫(kù)區(qū)移民安置、生態(tài)環(huán)境建設(shè)和發(fā)展庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)三大“世界級(jí)難題”，實(shí)現(xiàn)妥善安置移民、重構(gòu)庫(kù)區(qū)生態(tài)環(huán)境和發(fā)展庫(kù)區(qū)經(jīng)濟(jì)三大跨世紀(jì)歷史任務(wù)的完成具有現(xiàn)實(shí)意義。土地開發(fā)整理工程的實(shí)施不僅保持了集團(tuán)自身儲(chǔ)備和建設(shè)占用耕地的占補(bǔ)平衡，而且為全市耕地動(dòng)態(tài)平衡作出了貢獻(xiàn)，最重要的是，通過(guò)在廣大農(nóng)村實(shí)施土地開發(fā)整理工程，使農(nóng)民得到了實(shí)惠，極大的改善了農(nóng)民的生產(chǎn)生活條件，增加了農(nóng)民收入，增強(qiáng)了農(nóng)民群眾對(duì)黨和政府的信心。

如潼南縣安興鎮(zhèn)水毀地復(fù)墾項(xiàng)目投資1500多萬(wàn)元，新增耕地3371畝，修建機(jī)耕道、生產(chǎn)道、田間道50000米，特別是2120米的防洪大堤為復(fù)墾的3371畝耕地和807戶村民的生命安全提供了可靠保障，村民們把大堤稱為“安心堤”。這一項(xiàng)目使當(dāng)?shù)卮迕袢司卦黾?.83畝，人均收入可望增加5000元，村民們切切實(shí)實(shí)地享受到了土地開發(fā)整理的成果，自發(fā)在項(xiàng)目區(qū)立“安心 碑”，寫道：“共產(chǎn)黨好，人民政府親”。

經(jīng)過(guò)三年多的努力，重慶市地產(chǎn)集團(tuán)通過(guò)土地運(yùn)作完成投資116.63億元，不僅實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的保值增值，積累了大量的有效資本，而且為城市基礎(chǔ)設(shè)施和文化設(shè)施建設(shè)籌集了資金。目前，集團(tuán)共承建了大學(xué)城、少年宮、科技館等5個(gè)文化設(shè)施項(xiàng)目和多個(gè)橋梁、道路建設(shè)項(xiàng)目，為重慶的城市形態(tài)改造和城市功能完善作出了積極的貢獻(xiàn)，成為重慶市政府的重要的投融資力量和城市建設(shè)中一支不可或缺的生力軍。

二、面臨的困難和問(wèn)題

總的看來(lái)，重慶市地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)作情況良好，但與各地的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一樣，也面臨一些困難和問(wèn)題：

（一）融資問(wèn)題。主要表現(xiàn)為融資渠道單一。我們重慶市地產(chǎn)集團(tuán)目前資金來(lái)源主要有三個(gè)渠道:一是政府投資，也就是市政府以土地資產(chǎn)方式注入的20億元注冊(cè)資本金。二是銀行貸款。目前，集團(tuán)已與建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、國(guó)家開發(fā)銀行、重慶市商業(yè)銀行等多家銀行建立了比較良好的信貸關(guān)系，獲得銀行200億元的授信額度。三是土地出讓收益提成。按照《重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理辦法》規(guī)定,將儲(chǔ)備土地出讓后的增值部分的10%，作為土地儲(chǔ)備整治發(fā)展專項(xiàng)資金供集團(tuán)使用。

土地儲(chǔ)備整治的一個(gè)突出特點(diǎn)是投入高、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)。要將一個(gè)地塊由生地整治為熟地，需要先期投入大量資金，完成土地收購(gòu)或征用，再進(jìn)行道路、管網(wǎng)等一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，最后才是通過(guò)“招拍掛”出讓，其回報(bào)周期至少在2-3年。而2003年人民銀行121號(hào)文件規(guī)定，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年，而我們地產(chǎn)集團(tuán)成立僅三年多的時(shí)間，自有資金少，絕大多數(shù)項(xiàng)目正處于前期運(yùn)作階段，投資數(shù)額較大，融資渠道主要依靠銀行貸款。因此，面臨較大的融資壓力。

（二）法律法規(guī)問(wèn)題。我想這是一個(gè)共性問(wèn)題，表現(xiàn)在現(xiàn)行的法律法規(guī)和政策對(duì)土地儲(chǔ)備行為沒(méi)有明確規(guī)定，尤其是沒(méi)有明確政府性土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的主導(dǎo)地位，也沒(méi)有具體的操作規(guī)范。土地儲(chǔ)備這種運(yùn)作方式是1999年《土地管理法》頒布后派生出來(lái)的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)正是各地貫徹執(zhí)行《土地管理法》，實(shí)施土地使用制度改革的背景下成立的。2003年底部里開展的一項(xiàng)調(diào)查表明，全國(guó)共有1600多家土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，主要成立高峰時(shí)間段為2000-2003年，主要依據(jù)是國(guó)務(wù)院2001年下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)〔2001〕15號(hào)）和2002年國(guó)土資源部制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》。重慶土地儲(chǔ)備整治工作開始比較早，早在1992年就成立了土地整治處，但當(dāng)時(shí)規(guī)模很小，2000年成立了土地儲(chǔ)備中心，2003年又在學(xué)習(xí)老大哥上海地產(chǎn)集團(tuán)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實(shí)際，成立了地產(chǎn)集團(tuán)。但是，到目前為止，由于法律、法規(guī)和政策對(duì)土地儲(chǔ)備的實(shí)施沒(méi)有具體的規(guī)定，我們和全國(guó)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)一樣，都是在“摸著石頭過(guò)河”。

三、采取的措施和對(duì)策

（一）充分利用國(guó)家宏觀調(diào)控政策，加大土地儲(chǔ)備力度，增強(qiáng)調(diào)控土地市場(chǎng)的能力，鞏固集團(tuán)“土地市場(chǎng)的調(diào)節(jié)器”地位。

最近一兩年來(lái)，國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控，對(duì)土地采取了最為嚴(yán)格的管理措施。我們地產(chǎn)集團(tuán)在實(shí)施土地儲(chǔ)備的過(guò)程中也遇到了不少困難，尤其是2003年人民銀行121號(hào)文件對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款作出了嚴(yán)格規(guī)定后，我們的資金流受到了比較大的影響。但是，作為地方政府土地儲(chǔ)備的主渠道，我們對(duì)國(guó)家的政策進(jìn)行了冷靜認(rèn)真的分析研究，最后把思想統(tǒng)一起來(lái)，將國(guó)家政策的出臺(tái)看作是增強(qiáng)自身調(diào)控土地市場(chǎng)能力的機(jī)遇，認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，同時(shí)，采取積極措施，拓展籌資渠道，如采用BT運(yùn)作模式實(shí)施工程建設(shè)，吸引社會(huì)資金投入土地儲(chǔ)備整治，同時(shí)積極探索多元化發(fā)展道路等，保證了每一筆銀行貸款本息的按期償還，從而保證了集團(tuán)良好的信譽(yù)度，并且使土地整治和項(xiàng)目建設(shè)有序推進(jìn)。前面提到的幾個(gè)重大項(xiàng)目都是在這樣的背景下實(shí)施的，集團(tuán)“土地供應(yīng)的主儲(chǔ)備”和“土地市場(chǎng)的調(diào)節(jié)器”地位得到有效鞏固，也進(jìn)一步增強(qiáng)了銀行與集團(tuán)合作的信心。去年7月，經(jīng)國(guó)家保監(jiān)委批準(zhǔn)，由集團(tuán)與新加坡大東方人壽保險(xiǎn)公司共同出資組建的中新大東方人壽保險(xiǎn)公司開始正式籌建，今年4月，國(guó)家保監(jiān)委剛剛對(duì)籌建工作進(jìn)行了驗(yàn)收。待正式批文下達(dá)即可正式掛牌營(yíng)業(yè)，這將是首家總部設(shè)在重慶的中外合資保險(xiǎn)公司，進(jìn)入保險(xiǎn)業(yè)，為集團(tuán)創(chuàng)建多元化的融資平臺(tái)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

（二）用好用活融資政策，變單一渠道融資為多渠道融資。前面說(shuō)過(guò)，2003年人民銀行121號(hào)文件規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款只能是短期貸款，最長(zhǎng)不得超過(guò)2年，這就使周期較長(zhǎng)的土地儲(chǔ)備整治面臨較大的還貸壓力。但是，通過(guò)深入研究融資政策，我們注意到一個(gè)個(gè)問(wèn)題：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的貸款期限長(zhǎng)達(dá)5-10年。而我們?cè)谶M(jìn)行整治的過(guò)程中，必然要先進(jìn)行大量的道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，我們找到了融資政策與土地儲(chǔ)備運(yùn)作的結(jié)合點(diǎn)。為此，我們與國(guó)家開發(fā)銀行重慶分行進(jìn)行了深入的商談，雙方很快達(dá)成共識(shí)。2005年10月27日，雙方簽署協(xié)議，由開發(fā)銀行為我集團(tuán)提供50億元的授信，集團(tuán)以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)辦理中長(zhǎng)期貸款，貸款期限為5年。這樣，在符合銀行貸款政策的前提下，我們找到了新的融資渠道，成功的解決了貸款期限與整治周期的矛盾，銀行也找到了有實(shí)力的貸款對(duì)象，取得了“雙贏”的效果。

（三）積極探索，大膽實(shí)踐，為土地儲(chǔ)備的規(guī)范和完善作出積極的貢獻(xiàn)。

近年來(lái)，全國(guó)各地都在土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)和運(yùn)作方式等方面進(jìn)行了一些實(shí)踐和有益的探索。重慶市的土地儲(chǔ)備整治工作從1992年的土地整治處到2003年的地產(chǎn)集團(tuán)，無(wú)論是規(guī)模還是在全市城市建設(shè)中的地位都發(fā)生了質(zhì)的飛躍，對(duì)于土地儲(chǔ)備的重要性體會(huì)比較深刻。三年多來(lái)，我們先后接待了40余批前來(lái)考察的兄弟城市的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。通過(guò)學(xué)習(xí)交流，廣泛了解了各地土地儲(chǔ)備的工作情況和運(yùn)作理念。去年4月，全國(guó)土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)聯(lián)誼會(huì)成立，又為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)提供了一個(gè)良好的交流平臺(tái)。全國(guó)的土地儲(chǔ)備探索已經(jīng)引起了國(guó)土資源部的高度重視，并開展了一系列調(diào)查研究工作。也許可以這樣預(yù)見，土地儲(chǔ)備法律法規(guī)政策的出臺(tái)已經(jīng)指日可待。各位同仁，我國(guó)的土地儲(chǔ)備制度尚需進(jìn)一步探索和完善，這是時(shí)代賦予我們的重要使命。讓我們順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，樹立科學(xué)的發(fā)展觀，共同努力，大膽探索，為促進(jìn)土地高效集約利用，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建和諧社會(huì)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)！

第五篇：重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理辦法

【發(fā)布單位】重慶市 【發(fā)布文號(hào)】

【發(fā)布日期】2002-08-22 【生效日期】2002-08-22 【失效日期】 【所屬類別】地方法規(guī) 【文件來(lái)源】中國(guó)法院網(wǎng)

重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理辦法

《重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理辦法》已經(jīng)2002年8月2日市人民政府第117次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予發(fā)布，自2002年10月1日起施行。

市 長(zhǎng)

二○○二年八月二十二日

重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治管理辦法

第一章 總 則

第一條第一條 為加強(qiáng)地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，優(yōu)化土地資源配置，合理利用土地，根據(jù)《 中華人民共和國(guó)土地管理法》、《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合重慶實(shí)際，制定本辦法。

第二條第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地的儲(chǔ)備、整治及其管理，適用本辦法。

第三條第三條 本辦法所稱土地儲(chǔ)備，是指經(jīng)市或區(qū)縣（自治縣、市）人民政府為加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，規(guī)范城市土地管理，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，將依法征用的農(nóng)村集體土地或依法收回、收購(gòu)、沒(méi)收、置換的土地予以儲(chǔ)存的行為。

本辦法所稱土地整治，是指經(jīng)市或區(qū)縣（自治縣、市）人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)依據(jù)本辦法的規(guī)定，根據(jù)國(guó)有土地供給計(jì)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃與土地管理實(shí)際，對(duì)國(guó)有土地進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路鋪設(shè)、供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將其變?yōu)榭晒┙ㄔ旆课莺透黝愒O(shè)施的建設(shè)用地的行為。

第四條第四條 國(guó)有土地儲(chǔ)備整治須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，由土地行政主管部門組織實(shí)施。

市人民政府土地行政主管部門主管全市土地儲(chǔ)備整治管理工作；區(qū)縣（自治縣、市）人民政府土地行政主管部門依照本辦法的規(guī)定負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地儲(chǔ)備整治管理工作。

市、區(qū)縣（自治縣、市）土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)受縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門的委托，具體實(shí)施土地儲(chǔ)備整治工作。計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)、建設(shè)、財(cái)政、規(guī)劃、房屋等行政管理部門應(yīng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好土地儲(chǔ)備整治管理工作。

第五條第五條 土地儲(chǔ)備整治，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃，并應(yīng)遵循統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一整治、統(tǒng)一調(diào)配、統(tǒng)一供給、統(tǒng)一管理的原則。

第六條第六條 土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)可以依照法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定儲(chǔ)備、整治國(guó)有土地，并應(yīng)根據(jù)加強(qiáng)宏觀調(diào)控與降低成本相結(jié)合的原則，合理確定儲(chǔ)備整治總量與儲(chǔ)備期，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

第七條第七條 商業(yè)、金融、旅游、娛樂(lè)、商品住宅等建設(shè)項(xiàng)目使用新增建設(shè)用地的，必須經(jīng)儲(chǔ)備整治后方可出讓；使用存量建設(shè)用地的，原則上應(yīng)經(jīng)儲(chǔ)備整治后方可出讓。

第二章 土地儲(chǔ)備

第八條第八條 市、區(qū)縣（自治縣、市）土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、國(guó)有土地供給與需求實(shí)際等因素，草擬國(guó)有土地儲(chǔ)備計(jì)劃，明確擬儲(chǔ)備土地的范圍，按國(guó)有土地使用權(quán)出讓審批權(quán)限，報(bào)有審批權(quán)的人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第九條第九條 下列國(guó)有土地，經(jīng)市或區(qū)縣（自治縣、市）土地行政主管部門依法處置后納入儲(chǔ)備范圍：

（一）為實(shí)施城市規(guī)劃政府統(tǒng)一征用、轉(zhuǎn)用的土地；

（二）無(wú)主地；

（三）土地使用期限屆滿被依法收回使用權(quán)的土地；

（四）依法收回使用權(quán)的閑置土地；

（五）依法沒(méi)收的土地；

（六）以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力開發(fā)且不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；

（七）因單位遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因停止使用而依法收回或收購(gòu)的原行政劃撥土地；

（八）因公共利益需要，經(jīng)依法批準(zhǔn)收回使用權(quán)的土地；

（九）因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃的需要，經(jīng)依法批準(zhǔn)收回使用權(quán)的土地；

（十）因土地整治的需要，經(jīng)依法批準(zhǔn)收購(gòu)的土地；

（十一）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢后收回使用權(quán)的土地。

征用集體所有的土地或國(guó)有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，需依法辦理征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)并依法繳納耕地開墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)后方可納入儲(chǔ)備范圍。

第十條第十條 渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)、巴南區(qū)、渝北區(qū)范圍（含北部新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)）內(nèi)的土地儲(chǔ)備，由市土地行政主管部門會(huì)同市規(guī)劃行政管理部門研究確定儲(chǔ)備范圍并報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，劃定儲(chǔ)備用地紅線，核發(fā)土地儲(chǔ)備批準(zhǔn)文件，委托土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)開展土地儲(chǔ)備整治工作。

前款規(guī)定以外的區(qū)縣（自治縣、市）行政區(qū)域內(nèi)的土地儲(chǔ)備，由所在區(qū)縣（自治縣、市）土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門研究確定儲(chǔ)備范圍，按國(guó)有土地使用權(quán)出讓審批權(quán)限報(bào)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，劃定儲(chǔ)備用地紅線，核發(fā)土地儲(chǔ)備批準(zhǔn)文件，委托土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)開展土地儲(chǔ)備整治工作。

第十一條第十一條 國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)，按下列程序辦理：

（一）土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)對(duì)擬收購(gòu)的土地及其地上建（構(gòu)）筑物的面積、四至范圍、土地用途等進(jìn)行實(shí)地核查，并到有關(guān)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)核實(shí)權(quán)屬后，根據(jù)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃測(cè)算土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)用，編制土地收購(gòu)方案；

（二）土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)持土地收購(gòu)方案，經(jīng)區(qū)縣（自治縣、市）土地行政主管部門初步審查并商規(guī)劃行政管理部門后，按國(guó)有土地使用權(quán)審批權(quán)限報(bào)市或區(qū)縣（自治縣、市）人民政府審批，并由批準(zhǔn)收購(gòu)方案的人民政府所屬的土地行政主管部門按照本辦法第十條的規(guī)定確定收購(gòu)范圍，劃定儲(chǔ)備用地紅線，核發(fā)土地儲(chǔ)備批準(zhǔn)文件；

（三）土地收購(gòu)方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)與原土地使用權(quán)人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)合同，并按合同約定支付土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)用。

第十二條第十二條 國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)合同一經(jīng)簽訂，即產(chǎn)生法定效力，雙方當(dāng)事人必須全面履行合同約定的各項(xiàng)義務(wù)。

國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)合同生效的同時(shí)，原國(guó)有土地有償使用合同或行政劃撥決定書自行失效。

第十三條第十三條 國(guó)有土地被依法納入儲(chǔ)備范圍的，單位或個(gè)人必須按期按規(guī)定交付土地，并做好土地儲(chǔ)備的相關(guān)工作。

第十四條第十四條 土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)應(yīng)持土地儲(chǔ)備批準(zhǔn)文件、儲(chǔ)備用地紅線向土地行政主管部門申請(qǐng)辦理儲(chǔ)備土地的權(quán)屬登記手續(xù)，由土地行政主管部門核發(fā)作為土地儲(chǔ)備整治權(quán)屬證明的權(quán)屬證書。

第三章 土地整治

第十五條第十五條 土地整治，按照誰(shuí)儲(chǔ)備、誰(shuí)整治的原則，由相應(yīng)的土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)實(shí)施。

第十六條第十六條 列入國(guó)有土地儲(chǔ)備計(jì)劃或經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)納入儲(chǔ)備范圍的土地，規(guī)劃行政主管部門應(yīng)及時(shí)組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，劃定規(guī)劃紅線，按相關(guān)程序報(bào)審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后抄送同級(jí)人民政府土地行政主管部門，由相應(yīng)的土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)組織實(shí)施土地整治。

第十七條第十七條 土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)國(guó)有土地儲(chǔ)備計(jì)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況，組織有關(guān)工程施工單位完成場(chǎng)地平整、道路鋪設(shè)等前期開發(fā)工作。

對(duì)重大的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)應(yīng)以招標(biāo)投標(biāo)方式確定整治工程施工單位。

土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與工程施工單位簽訂整治工程施工書面合同。

第十八條第十八條 納入儲(chǔ)備范圍的土地的地上建（構(gòu)）筑物及其他設(shè)施需要拆遷的，由土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)作為拆遷申請(qǐng)人，持市或區(qū)縣（自治縣、市）土地行政主管部門核發(fā)的土地儲(chǔ)備批準(zhǔn)書、規(guī)劃紅線、拆遷計(jì)劃和補(bǔ)償安置方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置專項(xiàng)資金證明向房屋拆遷行政主管部門申請(qǐng)辦理房屋拆遷許可證，依法實(shí)施拆遷。

第十九條第十九條 土地整治工程竣工后，由有國(guó)有土地使用權(quán)出讓審批權(quán)的人民政府所屬的土地行政主管部門組織驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格，按供地計(jì)劃依法組織出讓。

土地整治工程，應(yīng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃，達(dá)到水、電、氣、路暢通和場(chǎng)地平整等要求。土地整治工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，由市土地行政主管部門會(huì)同規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門制定。

第四章 土地儲(chǔ)備整治資金與出讓收益管理

第二十條第二十條 土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立土地儲(chǔ)備整治資金專戶，并報(bào)同級(jí)土地、財(cái)政、審計(jì)部門備案。第二十一條第二十一條 土地儲(chǔ)備整治機(jī)構(gòu)憑土地權(quán)屬證書及規(guī)定的其他要件向銀行申請(qǐng)土地儲(chǔ)備整治貸款。

第二十二條第二十二條 儲(chǔ)備整治的土地，由市或區(qū)縣(自治縣、市）土地行政主管部門組織出讓后所得的綜合價(jià)金，按下列順序分配：

（一）出讓所得綜合價(jià)金扣除應(yīng)支付的土地儲(chǔ)備整治成本后的10%，作為土地儲(chǔ)備整治發(fā)展專項(xiàng)資金存入土地儲(chǔ)備整治資金專戶；

（二）扣除第一項(xiàng)以后的資金，全額上交財(cái)政，按市人民政府頒布的土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，由市與區(qū)縣（自治縣、市）人民政府按規(guī)定比例分配；第十條第一款范圍的剩余資金，集中市里，專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益事業(yè)及政權(quán)建設(shè)。

第二十三條第二十三條 土地儲(chǔ)備整治成本，包括土地儲(chǔ)備、整治與管理過(guò)程中發(fā)生的實(shí)際成本（含規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)）和貸款利息等。土地儲(chǔ)備整治成本，按照本辦法第十條的規(guī)定，由市或區(qū)縣（自治縣、市）土地行政主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門核定。

第二十四條第二十四條 土地儲(chǔ)備整治資金的使用與管理，接受財(cái)政、審計(jì)部門的監(jiān)督。

第五章 法律責(zé)任

第二十五條第二十五條 土地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓已列入儲(chǔ)備范圍的土地及其地上建（構(gòu)）筑物的，有關(guān)行政管理部門不得為其辦理審批或登記手續(xù)。

第二十六條第二十六條 違反本辦法第十條的規(guī)定，未按規(guī)定報(bào)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，或者拒不執(zhí)行有審批權(quán)的人民政府及其土地行政主管部門的決定實(shí)施土地儲(chǔ)備整治的，由市監(jiān)察機(jī)關(guān)會(huì)同市土地行政主管部門對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分。

第二十七條第二十七條 有下列情形之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，按有關(guān)規(guī)定給予行政處分；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理：

（一）弄虛作假或惡意串通，抬高土地儲(chǔ)備整治成本的；

（二）挪用、侵吞土地儲(chǔ)備整治資金的；

（三）利用職務(wù)上的便利索取或收受他人財(cái)物的；

（四）玩忽職守、濫用職權(quán)的。

第六章 附 則

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