第一篇：城市經(jīng)營、土地儲(chǔ)備與土地金融

城市經(jīng)營、土地儲(chǔ)備與土地金融 ——兼論經(jīng)營、儲(chǔ)備與資金循環(huán)機(jī)制 劉維新/張紅

【專題名稱】城市經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì) 【專 題 號(hào)】F107 【復(fù)印期號(hào)】2002年01期 【原文出處】《中國房地產(chǎn)金融》(京)2001年10期第6～11頁 【作者簡介】劉維新 中國社會(huì)科學(xué)院研究員，北京 100053 張紅 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所講師，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。北京 100084 【內(nèi)容提要】 隨著城市化進(jìn)程的日益加速，“經(jīng)營城市”作為一種全新的城市建設(shè)理念，為突破建設(shè)資金瓶頸，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)事業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展指明了方向。同時(shí)，為了合理調(diào)控土地市場供求關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)土地一級(jí)市場的壟斷、建立土地儲(chǔ)備制度是城市經(jīng)營的主要內(nèi)容。論述了經(jīng)營城市的概念與內(nèi)涵，探討了經(jīng)營城市與實(shí)施土地儲(chǔ)備制度的關(guān)系，并從土地金融的角度對(duì)經(jīng)營城市與土地儲(chǔ)備的運(yùn)行機(jī)制等進(jìn)行了研究、分析，提出了相關(guān)發(fā)展建議。

【關(guān) 鍵 詞】經(jīng)營城市/土地儲(chǔ)備/土地金融

中圖分類號(hào)：F293.2 文章編號(hào)：1006-7388(2001)10-0006-05 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

城市經(jīng)營，有的稱“經(jīng)營城市”，其核心是以土地資本、基礎(chǔ)設(shè)施為經(jīng)營對(duì)象。兩種稱謂，本質(zhì)是一致的。隨著城市化進(jìn)程的日益加速，“經(jīng)營城市”作為一種全新的城市建設(shè)理念，正在納入人們的視野并逐步成為大家的共識(shí)。即要把市場經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)營意識(shí)、經(jīng)營機(jī)制、經(jīng)營主體、經(jīng)營方式等多種要素引入城市建設(shè)，全面歸集和盤活資產(chǎn)，促使城市資產(chǎn)重新配置和優(yōu)化組合，從而建立多元化的投融資渠道，不斷擴(kuò)充城市建設(shè)的資金來源。經(jīng)營城市的核心是運(yùn)營城市空間資源，尤其是土地資本，因此，建立與完善土地儲(chǔ)備制度、合理調(diào)控與配置土地資源是經(jīng)營城市的重要環(huán)節(jié)。因?yàn)椋鞘械囊磺谢顒?dòng)都要依賴于土地。土地供給具有稀缺性，其外延式供給是有限的。只有相當(dāng)數(shù)量的土地資源、資產(chǎn)集中在政府的儲(chǔ)備庫里，進(jìn)行土地優(yōu)化配置，才能形成土地利用布局適當(dāng)、效果合理及綜合效率最高的模式。

近年來，有許多城市從經(jīng)營城市的角度出發(fā)，通過建立和實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，從整體上提高城市土地資本的利用效率和地域空間的生態(tài)環(huán)境效益及經(jīng)濟(jì)效益，積極進(jìn)行經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制創(chuàng)新，依靠市場運(yùn)作增加基本建設(shè)投資，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新階段。經(jīng)營城市的概念與內(nèi)涵

樹立政府經(jīng)營城市的新理念，是在市場經(jīng)濟(jì)條件下城市政府職能轉(zhuǎn)換的客觀要求，也就是說，城市政府要從行政指令的管理方式轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑煞ㄒ?guī)為基礎(chǔ)的經(jīng)營管理，任何工程項(xiàng)目的建設(shè)，都要講究效益，包括經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境三個(gè)方面的效益。經(jīng)營城市就是對(duì)構(gòu)成城市空間資源、功能載體的自然資本、人力資本及其相關(guān)延伸資本（如道路、廣場冠名權(quán)）等進(jìn)行集聚、重組與運(yùn)營，從而獲得收益。

政府要充分利用公共設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策和社會(huì)保障職能，不斷提高城市土地資本及地域空間作用的效益，在完善經(jīng)濟(jì)功能、創(chuàng)造發(fā)展環(huán)境的過程中發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)。經(jīng)營城市的目標(biāo)是降低投資成本，廣泛吸納生產(chǎn)要素，發(fā)展市場主體，以城市的發(fā)展帶動(dòng)整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步。隨著市場機(jī)制的建立和完善，城市經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，主要不應(yīng)該依靠行政手段，而要依靠價(jià)值和政策法規(guī)的規(guī)范性，依靠城市的聚集性、開放性和信息的廣泛性。這“四性”的存在，為城市政府經(jīng)營城市提供了前提條件，城市的地域空間資源使城市政府經(jīng)營城市成為可能。因此，樹立城市政府經(jīng)營城市的新理念，是跨入新世紀(jì)后，城市政府領(lǐng)導(dǎo)必須具備的一種戰(zhàn)略觀念和基本素質(zhì)（注：劉維新，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》，2000年10月12日。）。

經(jīng)營城市的對(duì)象是土地資本和地域空間，要素是經(jīng)濟(jì)功能、經(jīng)濟(jì)容量、城市形象和投資環(huán)境。要經(jīng)營好城市，必須在堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三者和諧統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，把經(jīng)營城市的思路貫穿到城市規(guī)劃、發(fā)展、建設(shè)、管理的全過程，從整體上推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。

要以企業(yè)為中心經(jīng)營城市。企業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)的細(xì)胞，是城市財(cái)政收入和就業(yè)機(jī)會(huì)的創(chuàng)造者，因而是經(jīng)營城市的中心。為此，必須把為企業(yè)創(chuàng)造最佳的發(fā)展環(huán)境作為經(jīng)營城市的出發(fā)點(diǎn)，努力改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期多元分割的城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行格局，打破所有制界限，促進(jìn)多種經(jīng)濟(jì)成分相融合；打破隸屬關(guān)系界限，為中央企業(yè)、省屬企業(yè)、外來企業(yè)和市屬企業(yè)營造同樣的發(fā)展環(huán)境；打破產(chǎn)業(yè)界限，鼓勵(lì)城市中心的企業(yè)從第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)布局；打破城鄉(xiāng)界限，促進(jìn)城區(qū)工業(yè)企業(yè)向城郊轉(zhuǎn)移，開辟新興工業(yè)園區(qū)，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。

要以經(jīng)營手段建設(shè)城市。城市建設(shè)是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。要遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，用經(jīng)營手段運(yùn)作城市建設(shè)：一是盤活土地資本存量和國有資產(chǎn)存量，利用前人積累的物化資本建設(shè)城市；二是積極進(jìn)行開源節(jié)流和資本運(yùn)作，推進(jìn)股份制改造，通過證券市場籌集當(dāng)代資金，使之轉(zhuǎn)換成為城市建設(shè)和工業(yè)發(fā)展的投入；三是努力爭取銀行信貸資金，通過建設(shè)項(xiàng)目的有償使用和以經(jīng)營收入抵押等方式，把未來的資金轉(zhuǎn)換成為現(xiàn)實(shí)投入。

要以經(jīng)營方式管理城市。經(jīng)營城市的重點(diǎn)是城市空間要素和環(huán)境要素。應(yīng)堅(jiān)持以人為本，努力營造良好的生活環(huán)境。對(duì)舊住宅小區(qū)、小街道進(jìn)行全面改造，加大綠化美化的力度，建設(shè)標(biāo)志性工程，把城市形象提高到一個(gè)新的層次。同時(shí)，為了吸引中外投資者，還應(yīng)著力營造有利于投資創(chuàng)業(yè)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的政策環(huán)境、法制環(huán)境和政府服務(wù)環(huán)境，不斷提高城市的吸引力、凝聚力。

要以經(jīng)營眼光規(guī)劃城市。經(jīng)營城市的關(guān)鍵是特色和規(guī)模。應(yīng)按經(jīng)營城市的思路規(guī)劃城市發(fā)展，努力塑造獨(dú)特的城市形象，爭取以特色創(chuàng)名牌城市。在規(guī)模上，要結(jié)合城市發(fā)展進(jìn)程，有計(jì)劃地全面改造城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)建成區(qū)域進(jìn)行功能改造和升級(jí)；爭取適時(shí)調(diào)整行政區(qū)劃，使城市規(guī)劃適應(yīng)經(jīng)營城市的要求，體現(xiàn)城市功能分區(qū)特點(diǎn)，優(yōu)化城市生活環(huán)境和經(jīng)濟(jì)布局，形成土地資本利用效率最大化的城市規(guī)模。

經(jīng)營城市與土地儲(chǔ)備的關(guān)系

土地儲(chǔ)備制度是政府為提高對(duì)市場變化的敏感度，運(yùn)用市場機(jī)制收購、征購閑置或低效使用的土地，以滿足各類建設(shè)用地需求，合理調(diào)控土地市場供求關(guān)系的管理制度。面對(duì)城市功能發(fā)生深刻變化的新情況，要使城市經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，就必須按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，綜合運(yùn)用城市土地資本、地域空間及其他經(jīng)濟(jì)要素，從總體上運(yùn)作城市經(jīng)濟(jì)，在整個(gè)城市范圍實(shí)現(xiàn)資源配置容量和效率的最大化、最優(yōu)化。經(jīng)營城市與土地儲(chǔ)備的關(guān)系體現(xiàn)在以下方面：

2.1 運(yùn)營與基礎(chǔ)的關(guān)系

在傳統(tǒng)習(xí)慣思維中，城市只是給人們提供生產(chǎn)、生活條件的無償服務(wù)型、共享型的公共產(chǎn)品，政府對(duì)它只投入、不收益，只建設(shè)、不經(jīng)營。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，必須用市場的眼光重新認(rèn)識(shí)和審視城市。應(yīng)當(dāng)看到，城市是國家長期巨額資金投入的結(jié)果，是資本的實(shí)物形態(tài)，實(shí)際上就是政府最大的一筆有形國有資產(chǎn)。因此，運(yùn)營與土地儲(chǔ)備的關(guān)系，就是運(yùn)營與基礎(chǔ)的關(guān)系，其實(shí)質(zhì)是運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地）與人力作用資本（如路、橋）及其相關(guān)延伸資本（如路、橋冠名權(quán)）等進(jìn)行集聚、重組和營運(yùn)，最大限度地盤活存量，吸引增量，走出一條以城建城、以城興城的城建市場化之路，實(shí)現(xiàn)城市的自我滾動(dòng)、自我積累、自我增值。為此，我們要強(qiáng)化經(jīng)營城市理念，努力完成從把城市資產(chǎn)作為公共財(cái)產(chǎn)到可經(jīng)營性資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，從把城市建設(shè)作為社會(huì)公益事業(yè)到資本經(jīng)營的轉(zhuǎn)變，從把政府部門作為出資者到經(jīng)營者的轉(zhuǎn)變。

2.2 運(yùn)營與增值的關(guān)系

隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大和功能的完善，城市建設(shè)所需資金越來越巨大，依靠財(cái)政搞城市建設(shè)的路子已越來越舉足維艱。要擺脫傳統(tǒng)城市建設(shè)的困境，必須走經(jīng)營城市之路。只要符合政府所追求的“社會(huì)公益事業(yè)總量不斷增加”的目標(biāo)，城市建設(shè)就應(yīng)該放開市場。我們要徹底改變城市建設(shè)政府投入、無償使用的舊模式，根據(jù)“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，努力開辟城建資金來源。運(yùn)營與土地儲(chǔ)備的關(guān)系，實(shí)質(zhì)是運(yùn)營與增值的關(guān)系。

近年來，經(jīng)營城市的思想已經(jīng)在各地城市建設(shè)中得到實(shí)踐并受益匪淺。以長沙市為例，作為中南地區(qū)最大的廣場五嶺廣場的建設(shè)耗資8000多萬元，但是政府沒有投入1分錢。廣場建設(shè)開工伊始，政府儲(chǔ)備的原來只有不到10萬元1畝的周邊地價(jià)便節(jié)節(jié)攀升。還在動(dòng)工階段，第一批20余畝土地以每畝45萬元的價(jià)格協(xié)議出讓；其后又分別以每畝50萬元和68萬元的地價(jià)出讓了兩宗土地，成功地籌集了2000多萬元啟動(dòng)和周轉(zhuǎn)資金；廣場竣工后，周邊土地每畝定價(jià)70萬元，也成了搶手貨（注：李大為，《我國近年的城市建設(shè)回顧》，中宏網(wǎng)，2001年4月。）。由此可見，龐大的土地資產(chǎn)本身就是一座金礦，迫切需要開采、經(jīng)營，以更多地轉(zhuǎn)化成價(jià)值形態(tài)和貨幣形態(tài)。

2.3 運(yùn)營與聚財(cái)?shù)年P(guān)系

經(jīng)營城市包括盤活存量資本和搞活增量資本。在具體操作中，要把市場經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)營意識(shí)、經(jīng)營機(jī)制、經(jīng)營主體、經(jīng)營方式等多種要素引入城市建設(shè)，把凡是可以投入市場營運(yùn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施推向市場，全面歸集和盤活資產(chǎn)，促使城市資產(chǎn)重新配置和優(yōu)化組合，從而建立多元化的投融資渠道，不斷擴(kuò)充城市建設(shè)的資金來源。運(yùn)營與土地儲(chǔ)備的關(guān)系，是運(yùn)營與聚財(cái)?shù)年P(guān)系。

在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地是城市最大的存量資產(chǎn)，是政府最大的財(cái)富。經(jīng)營城市，就是要最大限度地盤活土地資產(chǎn)，把自然資源變成滾滾財(cái)源。要在確保耕地總量平衡和嚴(yán)格控制人均建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，盡可能地滿足城市建設(shè)用地。對(duì)城市建設(shè)用地，要實(shí)行政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一聚財(cái)，除國家有明文規(guī)定外，企事業(yè)單位建設(shè)用地一律實(shí)行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，強(qiáng)化經(jīng)營城市理念，廣辟城建資金來源。

在市場經(jīng)濟(jì)條件下土地儲(chǔ)備的意義和作用

3.1 宏觀調(diào)控與儲(chǔ)水池作用

實(shí)行土地有償使用制度改革后，土地的資產(chǎn)效益得到了廣泛的認(rèn)同。但同時(shí)應(yīng)該看到，我國城市范圍內(nèi)大量的存量土地是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下通過行政手段劃撥給使用者的。因此，作為重要生產(chǎn)要素的土地得不到合理配置，發(fā)揮不出最大的經(jīng)濟(jì)效益。從這個(gè)角度上講，“城市土地使用還遠(yuǎn)沒有納入商品經(jīng)濟(jì)的軌道，更談不上利用市場機(jī)制在土地使用者之間調(diào)劑余缺”（注：劉維新，《我國城市土地及其使用結(jié)構(gòu)》，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，1988年。）。面對(duì)這樣的情況，在沒有雄厚的土地儲(chǔ)備作后盾的背景下，政府的宏觀調(diào)控措施就不可能發(fā)揮作用。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，從經(jīng)營城市的角度出發(fā)，土地儲(chǔ)備具有重大的理論意義和實(shí)際作用。

建立土地儲(chǔ)備制度，可以使城市各類閑置、分散土地全部入庫，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理。依據(jù)土地儲(chǔ)備狀況，政府可以根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用開發(fā)計(jì)劃，定時(shí)定量地將儲(chǔ)備土地投入市場，使土地總量得到嚴(yán)格控制，避免土地市場價(jià)格的大幅波動(dòng)，引導(dǎo)市場健康有序發(fā)展。

3.2 調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化耕地保護(hù)的作用

人多地少、人地之間矛盾突出，是我國的基本國情。近年來，我國耕地銳減的局面一直未得到根本性好轉(zhuǎn)，其重要原因是城市發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)占地與耕地保護(hù)之間的矛盾沒有得到有效的解決。從根本上說，我國目前保護(hù)耕地的經(jīng)濟(jì)機(jī)制尚未真正建立起來。從地方政府、用地企業(yè)到開發(fā)商，甚至農(nóng)民自身都只是從自己的眼前利益出發(fā)來看問題，并沒有真正地關(guān)心和支持保護(hù)耕地的國策。

要在市場經(jīng)濟(jì)體制下，處理好城市發(fā)展與耕地保護(hù)之間的關(guān)系，就必須從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，走城市建設(shè)和土地使用集約化的道路。為此，必須發(fā)揮城市政府的調(diào)控作用，對(duì)城市和農(nóng)村的用地做出詳細(xì)而完整的規(guī)劃和計(jì)劃；同時(shí)，從根本上建立和完善土地儲(chǔ)備機(jī)制，運(yùn)用市場機(jī)制滿足各種建設(shè)用地的需求。這樣，既使得每一塊土地得到最合理、最有效的利用，又在宏觀上達(dá)到城市用地結(jié)構(gòu)的平衡，保證土地利用的可持續(xù)發(fā)展。

3.3 推動(dòng)企業(yè)更新改造、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的作用

由于歷史的原因，我國有相當(dāng)一部分國有企業(yè)長期處于虧損或經(jīng)營不善的狀態(tài)。要搞活這些企業(yè)，就必須實(shí)施技術(shù)更新、實(shí)行現(xiàn)代企業(yè)制度、轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制。但從實(shí)際操作來看，由于缺乏足夠的啟動(dòng)資金，當(dāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品更新?lián)Q代的機(jī)會(huì)來臨時(shí)，企業(yè)自身卻無能為力，喪失了寶貴的機(jī)會(huì)；同時(shí)，企業(yè)職工生活無法保障，產(chǎn)生了許多社會(huì)問題。

政府在實(shí)施土地儲(chǔ)備制度后，可以將處于較好地段的企業(yè)用地統(tǒng)一收回，進(jìn)行整理和適當(dāng)開發(fā)后，推向土地市場。土地出讓金的一定比例返還給企業(yè)，由企業(yè)重新定點(diǎn)選址，同時(shí)激活企業(yè)的技術(shù)改造和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。如浙江嵊州市電機(jī)廠通過土地儲(chǔ)備，對(duì)位于黃金地段的老廠區(qū)土地實(shí)行招標(biāo)出讓，收取土地出讓金1470萬元，大部分返還給企業(yè)技改，增強(qiáng)了企業(yè)的活力（注：浙江省嵊州市土地管理局，《為了七山一水三分田》，中國國土資源報(bào)，2001年2月6日。），也解決了職工生活方面的各類遺留問題，起到了很好的穩(wěn)定社會(huì)的作用。

由此可見，政府對(duì)城市進(jìn)行收購儲(chǔ)備和統(tǒng)一管理，不僅可以有效地壟斷土地一級(jí)市場，真正實(shí)現(xiàn)其宏觀調(diào)控職能，更好地為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)，還可以為經(jīng)營城市創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。

土地儲(chǔ)備、土地金融與經(jīng)營城市的戰(zhàn)略思考

土地儲(chǔ)備是經(jīng)營城市的基礎(chǔ)（或重要環(huán)節(jié)），而土地儲(chǔ)備又需要金融的支持，運(yùn)營、儲(chǔ)備與金融之間，如何形成良性的循環(huán)機(jī)制，并逐步建立與完善循環(huán)體系，是需要研究的重大問題。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，多渠道籌集資金是大勢(shì)所趨。為此，需要政府和金融機(jī)構(gòu)攜手，創(chuàng)建土地儲(chǔ)備基金或借鑒臺(tái)灣的土地銀行運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，以土地金融的方式調(diào)動(dòng)多方面的資源和資金優(yōu)勢(shì)，為城市經(jīng)營的順利進(jìn)行奠定基礎(chǔ)。

4.1 構(gòu)建城市建設(shè)資金的良性循環(huán)機(jī)制

從建立與完善城市建設(shè)的投融資機(jī)制角度出發(fā)，研究探索經(jīng)營城市、土地儲(chǔ)備，以土地儲(chǔ)備基金（或土地銀行）的金融連接的循環(huán)機(jī)制的可能性與必要性，對(duì)經(jīng)營城市的推動(dòng)具有重大的理論意義和實(shí)踐價(jià)值。

經(jīng)營城市與土地儲(chǔ)備，是不少城市政府正在運(yùn)作的兩項(xiàng)實(shí)際工作，碰到的共同難點(diǎn)是資金問題。因?yàn)榻?jīng)營城市要以土地資本為其核心，土地儲(chǔ)備是經(jīng)營城市的基礎(chǔ)和動(dòng)力，而土地儲(chǔ)備又需要有資金支持，進(jìn)行土地收購，由此可見，金融的介入，是構(gòu)建三者良性循環(huán)機(jī)制不可缺少的。其設(shè)想見圖：

從圖上不難看出，這種良性循環(huán)機(jī)制是：1.城市政府從經(jīng)營的收益中，一部分資金可投入新的城市建設(shè)，一部分返還土地銀行，形成專業(yè)土地銀行的資本金。2.城市土地儲(chǔ)備的收購?fù)恋刭Y金，主要來源于土地專業(yè)銀行，通過政府經(jīng)營獲取土地收益，一部分做為城市建設(shè)資金的積累，一部分返還專業(yè)土地銀行，進(jìn)行循環(huán)。3.專業(yè)土地銀行的業(yè)務(wù)，主要是土地儲(chǔ)備的資金往來，以利息差維持，同時(shí)，可吸納社會(huì)存款，增加資金來源，維系銀行整體運(yùn)行。這樣既有利于城市土地儲(chǔ)備池作用的發(fā)揮，推動(dòng)政府經(jīng)營城市，也有利于專業(yè)土地銀行的發(fā)展。

4.2 優(yōu)化投資環(huán)境，重組城市資源

運(yùn)用新型的運(yùn)營、儲(chǔ)備和金融的連接機(jī)制，對(duì)構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本和人力作用資本及相關(guān)的延伸資本進(jìn)行集聚、重組和營運(yùn)，把城市建設(shè)由事業(yè)向產(chǎn)業(yè)過渡，改革城市建設(shè)過分依賴政府，忽視市場作用的現(xiàn)狀，探索出一條以城養(yǎng)城，以城建城的新路子。從某種程度上講，政府的一切努力，各種政策的制定也就主要圍繞解決資金問題而展開。由于認(rèn)識(shí)上的偏差，現(xiàn)實(shí)的緊迫任務(wù)及壓力，對(duì)籌資缺乏長遠(yuǎn)考慮，所進(jìn)行的投資體制改革難免落入為籌資而籌資的誤區(qū)上。因此，當(dāng)前通過經(jīng)營城市和土地儲(chǔ)備進(jìn)行城市建設(shè)的主攻方向是：理順關(guān)系。理順政府、城市、市民、開發(fā)投資商的關(guān)系；理順公用事業(yè)、公共事業(yè)、公益事業(yè)的關(guān)系；理順社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)系；建立起與市場接軌的體制與機(jī)制。

4.3 創(chuàng)建土地金融，建立土地儲(chǔ)備資金

蔣介石到臺(tái)灣后，所實(shí)施的“土地改革”是以政府贖買政策來實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的土地均衡，在這一過程中，土地銀行起到了至關(guān)重要的作用。我國在推行“經(jīng)營城市”和“土地儲(chǔ)備”過程中，不妨可考慮兩種方案：其一，借鑒臺(tái)灣土地銀行的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，由政府出資成立專業(yè)性的土地銀行，以金融運(yùn)作的方式，參與土地儲(chǔ)備和經(jīng)營城市，在城市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和規(guī)劃下，逐步形成：土地儲(chǔ)備→經(jīng)營城市→土地金融的良性循環(huán)機(jī)制；其二，由政府適度撥款，并運(yùn)用土地出讓的收益積累及經(jīng)營城市收益，建立土地儲(chǔ)備資金，由土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行管理。

這兩種方案，雖然各有利弊，但前者更加符合市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作，也便于我國加入WTO以后與國際接軌。后者在運(yùn)作中難以擺脫行政指令，不容易發(fā)揮資金效益。所以，在我國推行“經(jīng)營城市”和“土地儲(chǔ)備”過程中，創(chuàng)建土地金融新品種是一種可行的思路。

4.4 加大城市基礎(chǔ)設(shè)施有償使用力度

城市交通、城市園林、城市公用設(shè)施以及城市可以利用的空間都是價(jià)值可觀的資源。長期以來，我們只是把它當(dāng)作一種公益設(shè)施而沒有用市場規(guī)則去建設(shè)、管理和運(yùn)營，致使投資主體單一，政企不分，政府的包袱越來越沉重。因此要拓寬思路，把這些特殊的資源推向市場，用市場經(jīng)濟(jì)觀念建設(shè)和管理城市。

一是盤活有形資產(chǎn)。把凡是可以投入市場營運(yùn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施如垃圾場、候車廳、供水廠等使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)推向市場，把實(shí)物形態(tài)轉(zhuǎn)化成價(jià)值形態(tài)，把死錢變成活錢。

二是經(jīng)營無形資產(chǎn)。對(duì)城市的戶外廣告標(biāo)牌經(jīng)營權(quán)、公共汽車線路經(jīng)營權(quán)以及公路、橋梁、雕塑冠名權(quán)等，可以通過轉(zhuǎn)讓、拍賣、租賃等形式，籌集城市建設(shè)資金。如郴州僑能達(dá)房地產(chǎn)公司出資100多萬元，買下了桔井路延伸段的冠名權(quán)，將此路段命名為“合眾路”（注：李大力，《我國近年的城市建設(shè)問題》，中宏網(wǎng)，2001年4月。）。

三是城市管理事業(yè)的企業(yè)化經(jīng)營。將城市公用事業(yè)管理權(quán)與經(jīng)營權(quán)、具體作業(yè)權(quán)進(jìn)行有效剝離，對(duì)占道經(jīng)營權(quán)、垃圾清運(yùn)權(quán)、街道場地保潔經(jīng)營權(quán)等投入市場化營運(yùn)，也是充分發(fā)揮城建資金效益的重要途徑。五嶺廣場的管理，原打算設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，財(cái)政每年安排200多萬元，通過招標(biāo)承包給企業(yè)后，不僅不要設(shè)立機(jī)構(gòu)，而且財(cái)政負(fù)擔(dān)的承包費(fèi)每年只需要80萬元（注：李大力，《我國近年的城市建設(shè)問題》，中宏網(wǎng)，2001年4月。）。

4.5 加大城市建設(shè)投融資機(jī)制改革力度

要轉(zhuǎn)變政府職能，實(shí)行政企分開。政府要從具體的項(xiàng)目經(jīng)營中退出來，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)的總設(shè)計(jì)師和投資、管理實(shí)施的監(jiān)管者。城市建設(shè)和經(jīng)營要以企業(yè)運(yùn)作為主，政府為企業(yè)競爭創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境。對(duì)國有存量這部分，通過所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，組建新的市場主體。如可以興建城市建設(shè)發(fā)展有限公司，接受政府委托對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行資本營運(yùn)，將所有可以拿出來經(jīng)營發(fā)展的資本予以歸集，代表政府行使經(jīng)營、管理的權(quán)力，同時(shí)相應(yīng)承擔(dān)盈虧責(zé)任和市場競爭風(fēng)險(xiǎn)。有了這樣的公司，加之土地金融與土地儲(chǔ)備中心，財(cái)政資金今后只需管維護(hù)和人頭費(fèi)，政府不再直接投資，新建基礎(chǔ)設(shè)施需要政府投入的部分，將通過新公司運(yùn)作。這樣，既明確了舉債主體和擔(dān)保主體，也突破了財(cái)政單一包攬的模式，打破了一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)指揮部而對(duì)整個(gè)運(yùn)作環(huán)節(jié)負(fù)不了責(zé)的模式，使新公司自我舉債、自我還貸、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展，成為市場競爭者。只有建立這樣的機(jī)制，才能夠有效地吸引符合條件的不同經(jīng)濟(jì)成分的其他投資主體平等地參與城市建設(shè)和管理。

結(jié)論

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，以經(jīng)營城市的理念為指導(dǎo)建立的土地儲(chǔ)備制度，必須以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，以金融配套為出發(fā)點(diǎn)，以穩(wěn)定社會(huì)為大局。只有這樣，才能真正發(fā)揮土地的價(jià)值作用，才能促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)及各項(xiàng)事業(yè)的持續(xù)發(fā)展。從試點(diǎn)城市的實(shí)踐來看，在經(jīng)營城市大思路下的土地儲(chǔ)備對(duì)政府調(diào)控土地市場、切實(shí)實(shí)施城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，保證國有土地資產(chǎn)的保值、增值，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了重要作用?？梢灶A(yù)見，經(jīng)營城市觀念的深化和土地儲(chǔ)備制度的進(jìn)一步推進(jìn)，將對(duì)我國城市經(jīng)濟(jì)和土地市場的健康有序發(fā)展產(chǎn)生至關(guān)重要的影響作用。

收稿日期：2001-06-08

【參考文獻(xiàn)】

[1] 劉維新.城市發(fā)展土地利用與房地產(chǎn)[M].中國大地出版社，1996.[2] 南京地政研究所.中國土地問題研究[M].中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)出版社，1998.[3] 浙江省嵊州市土地管理局.為了七山一水二分田[N].中國國土資源報(bào).[4] 李濤.制度創(chuàng)新[N].中國國土資源報(bào).[5] 李瑩.手中有地，心里不慌[N].中國國土資源報(bào).[6] 黃云.土地儲(chǔ)備與特色[N].中國國土資源報(bào).^NU1

第二篇：關(guān)于經(jīng)營城市土地的思考

××中心城區(qū)土地開發(fā)課題組的調(diào)研報(bào)告《以土地?fù)Q人氣，以空間換時(shí)間》一文，具有詳實(shí)的內(nèi)涵和豐富的外延，讀后使人很受啟迪?，F(xiàn)談幾點(diǎn)思考。

一、思路決定出路

經(jīng)營城市土地的根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，是不斷增強(qiáng)和提高城市作為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展載體的承載能力，也就是說，把促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步作為經(jīng)營城市土地的終極

目標(biāo)。從這點(diǎn)出發(fā)，文中提出的許多觀點(diǎn)都是正確的，特別是路易維爾成功案例，對(duì)我市中心城區(qū)的發(fā)展具有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義。目前，××中心城區(qū)有8000多畝現(xiàn)量土地可開發(fā)利用。經(jīng)營城市土地是經(jīng)營城市的核心和關(guān)鍵，如果簡單地“以地生財(cái)”，單純追求土地資產(chǎn)價(jià)值，過分追求經(jīng)濟(jì)效益，會(huì)導(dǎo)致對(duì)城市土地資源的浪費(fèi)，繼而使城市功能退化。比如，過度實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)，必然受到人氣指數(shù)、經(jīng)濟(jì)指數(shù)和社會(huì)指數(shù)的嚴(yán)重制約，也就會(huì)導(dǎo)致城市做不大，經(jīng)濟(jì)上不去，人氣旺不起。因此，經(jīng)營城市土地是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要整體推進(jìn)。文中提出“以土地?fù)Q人氣”，就是一條很好的思路。土地怎么換人氣，我認(rèn)為將城市土地劃分若干功能區(qū)，對(duì)不同的功能區(qū)實(shí)行不同的開發(fā)政策。對(duì)有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的功能區(qū)，實(shí)行最大的優(yōu)惠政策供應(yīng)土地，有的甚至可以零收益或零價(jià)供應(yīng)，以吸引投資者投資，做大做強(qiáng)城市功能項(xiàng)目；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，則應(yīng)按市場價(jià)格供地，保證政府經(jīng)營城市土地、建設(shè)市政工程有必要的資金支持。這就像賣蛋與孵雞的關(guān)系。賣蛋，政府可以得到收益；孵雞，政府沒有即期收益，但城市有了下蛋的雞。也就是說蛋要賣，雞也要孵，但必須優(yōu)先孵雞，這樣才能有利于城市的發(fā)展和壯大。

二、努力創(chuàng)造留住人的條件

城市人口的來源，主要有三條途徑：一是城市人口的自然增長；二是外來人口的進(jìn)入；三是流動(dòng)人員的增加。這里重點(diǎn)談?wù)勍鈦砣丝诘倪M(jìn)入。外來人口進(jìn)入主要是依托經(jīng)濟(jì)載體從異地進(jìn)入城市就業(yè)的人口，從××中心城區(qū)的情況來看，主要是農(nóng)民工和大中專畢業(yè)生，這些人具有較強(qiáng)的流動(dòng)性。要把他們留住，歸根結(jié)底要讓他們安居樂業(yè)。安居，建議給這些人提供廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，政府出臺(tái)政策，科學(xué)規(guī)劃，讓這些人買得起，住得起，留得住，這叫做用住房留人。用住房留人運(yùn)作方式，可考慮政府規(guī)劃、市場動(dòng)作、中介公司管理，也可以讓企業(yè)享有住房建設(shè)和管理權(quán)。當(dāng)然，這種模式雖可以解決從業(yè)人員住房問題，但這些人尚未實(shí)現(xiàn)從企業(yè)人向城市人的轉(zhuǎn)變，企業(yè)狀況直接決定這些從業(yè)人員的去留。因此，由市政功能解決他們的住房，他們就可以在本地相關(guān)企業(yè)中流動(dòng)，也形成企業(yè)勞動(dòng)力的競爭態(tài)勢(shì)，有利于促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也為有志自主創(chuàng)業(yè)的人員有了居住保證。安居是樂業(yè)的基本條件，有了基本的居住條件以后，一般不會(huì)輕易離開居住地。還有一種是樂業(yè)留人。樂業(yè)，這就要求一方面千方百計(jì)做好安商、親商工作，輕賦薄徭，優(yōu)化創(chuàng)業(yè)、樂業(yè)環(huán)境，讓更多的企業(yè)家把企業(yè)做大做強(qiáng)，以提供更多地就業(yè)機(jī)會(huì)；另一方面要為這些從業(yè)人員提供城市配套服務(wù)，享受市民同等待遇，包括教育、醫(yī)療、水電、燃?xì)?、戶籍管理等服?wù)項(xiàng)目。

三、產(chǎn)業(yè)、品牌帶動(dòng)是推動(dòng)城市化的根本動(dòng)力

經(jīng)營城市土地不是簡單地著眼于城市地價(jià)的高低，而更多地要著眼于城市化進(jìn)程的快慢，經(jīng)濟(jì)建設(shè)決定城市化進(jìn)程的快慢。因此，經(jīng)營城市土地根本的是要堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)、品牌帶動(dòng)，以加快經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而推進(jìn)城市化。文中提出，制定切實(shí)可行的供地計(jì)劃，重點(diǎn)向總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代物流、大文化產(chǎn)業(yè)等大項(xiàng)目傾斜……在用地政策上向大項(xiàng)目、大產(chǎn)業(yè)大膽傾斜。我認(rèn)為，著眼產(chǎn)業(yè)、品牌帶動(dòng)，是經(jīng)營城市土地的重中之重。無論是深圳的崛起，還是義烏的繁榮，說到底都是產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的結(jié)果。物質(zhì)利益是社會(huì)進(jìn)步的直接動(dòng)力，人們是在改造自然、征服自然中獲得社會(huì)財(cái)富的。實(shí)施產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，是城市化進(jìn)程中人們獲得物質(zhì)利益的基本途徑。所以，我們說產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，實(shí)質(zhì)是以產(chǎn)業(yè)承載人氣，以人氣推動(dòng)產(chǎn)業(yè)，在人氣與產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)中加快城市化進(jìn)程，最終做大城市，做旺人氣。（

第三篇：城市土地儲(chǔ)備征購方式與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

土地儲(chǔ)備機(jī)制是我國城市土地管理制度的創(chuàng)新,目前全國有70多個(gè)城市建立了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),在規(guī)范土地市場,土地資產(chǎn)保值增值,促進(jìn)國有企業(yè)改革,加快城市建設(shè)等方面取得了顯著的效果.由于我國土地儲(chǔ)備制度建立時(shí)間不長,理論指導(dǎo)和法律規(guī)范還十分缺乏,也沒有比較成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒,所以運(yùn)行中也存在一些需要進(jìn)一步研究和探索的問題.其中,怎樣以適當(dāng)?shù)姆绞胶蛢r(jià)格,在適合的時(shí)間,按照適宜的數(shù)量取得儲(chǔ)備土地,是一個(gè)迫切需要研究的理論問題和實(shí)踐難題.根據(jù)ＸＸ市土地儲(chǔ)備中心一年多來實(shí)際工作的體會(huì),結(jié)合有關(guān)土地經(jīng)濟(jì)和土地管理的法規(guī)和政策,對(duì)此進(jìn)行初步的探討.一,目前儲(chǔ)備土地的來源和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

(一)儲(chǔ)備土地的來源

按照ＸＸ市政府第33號(hào)令《ＸＸ市市區(qū)土地儲(chǔ)備暫行辦法》所規(guī)定的范圍,目前ＸＸ市儲(chǔ)備土地的來源主要有:①因單位搬遷,解散,撤銷,破產(chǎn)或其他原因停止使用的原劃撥國有土地;②市政府指令征購的土地;③以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;④因國家建設(shè)代征而未處置的土地;⑤被依法收回的國有土地;⑥土地使用權(quán)人申請(qǐng)市土地儲(chǔ)備中心回收的土地;⑦其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的土地.從以上市政府所規(guī)定的土地儲(chǔ)備范圍我們可以看出,儲(chǔ)備土地的來源不僅包括城市存量土地,而且還包括城市增量土地.但是,從土地儲(chǔ)備中心實(shí)際運(yùn)作的情況來看,儲(chǔ)備土地的來源范圍和渠道還不夠?qū)挄?根據(jù)ＸＸ市土地儲(chǔ)備中心成立一年來所儲(chǔ)備的24宗土地情況統(tǒng)計(jì)表1(略),可以發(fā)現(xiàn)主要存在3個(gè)突出的問題:

1.儲(chǔ)備土地規(guī)劃用途單一.目前儲(chǔ)備土地的規(guī)劃用途基本為居住用地,占總土地儲(chǔ)備量的96.6%.這使得土地儲(chǔ)備中心難以發(fā)揮在政府調(diào)控土地市場中的作用,同時(shí)也不利于土地資源的合理調(diào)配,今后應(yīng)向工業(yè)用地,商住用地,文教用地等多用途方向延伸.2.儲(chǔ)備土地來源單一.以往所回收的土地除一宗為集體土地外,其余都市區(qū)停產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)用地,占總量的90.7%.事實(shí)上,舊城改造,城中村改造,城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)都可以提供儲(chǔ)備土地來源,市區(qū)擴(kuò)大過程中新增建設(shè)用地也應(yīng)該逐步納入土地儲(chǔ)備范圍.3.城市土地一級(jí)市場未壟斷.目前在ＸＸ市區(qū)雖然建立了土地儲(chǔ)備制度,但是土地儲(chǔ)備中心尚未完全壟斷一級(jí)市場,沒有做到“一個(gè)口子進(jìn),一個(gè)口子出”.由于城市建設(shè)飛速發(fā)展,基礎(chǔ)設(shè)施,公共設(shè)施和景觀設(shè)施的需求量非常大,相應(yīng)需要投入巨額資金進(jìn)行建設(shè)和改造.于是市政府采用以土地?fù)Q資金的政策,給相關(guān)部門一部分土地,由其先自籌資金進(jìn)行建設(shè),待可出讓土地拍賣后再回收資金.除了土地儲(chǔ)備中心外,能夠?qū)κ袇^(qū)國有存量土地進(jìn)行回收整理開發(fā)和制定供應(yīng)計(jì)劃的部門主要有ＸＸ市城市建設(shè)發(fā)展投資有限公司,ＸＸ市交通建設(shè)投資有限公司,ＸＸ市河道整治投資有限公司等3個(gè)公司,它們分別隸屬于ＸＸ市建委,ＸＸ市交通局和ＸＸ市河道辦.截止2000年9月底,各部門所控制的土地總面積和可出讓土地面積如表2(略)所示.在一級(jí)市場上多頭供應(yīng)土地不利于政府調(diào)控土地供應(yīng)總量,制約了土地儲(chǔ)備功能的實(shí)現(xiàn).(二)征購?fù)恋氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

目前,ＸＸ市土地儲(chǔ)備中心在征購和回收土地時(shí),對(duì)土地,地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償,補(bǔ)償方法按照市政府第33號(hào)令執(zhí)行,分50萬元/畝,40萬元/畝,30萬元/畝3個(gè)檔次進(jìn)行補(bǔ)償.一般對(duì)于住宅,商業(yè)用途的土地,在環(huán)城河以內(nèi)的按50萬元/畝補(bǔ)償,環(huán)城河以外的按40萬元/畝進(jìn)行補(bǔ)償;對(duì)于回收后作為綠化用地的,一律按30萬元/畝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償.這種補(bǔ)償辦法簡單,方便,易于操作,但是對(duì)于某些土地使用者,特別是通過出讓途徑獲得土地的使用者不公平,使儲(chǔ)備中心取得土地的阻力較大.土地回收時(shí)間延長,增加了儲(chǔ)備的成本.另外,根據(jù)目前的補(bǔ)償政策,在土地出讓后有一部分土地收益返還給原土地使用者,即土地儲(chǔ)備中心所儲(chǔ)備的土地在權(quán)益方面留有尾巴,增加了將來土地增值收益分配的復(fù)雜性.3個(gè)檔次的土地回收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),在土地儲(chǔ)備制度建立之初,不失為一種簡便易行的補(bǔ)償方法,但隨著土地儲(chǔ)備制度的逐步規(guī)范和完善,這種補(bǔ)償方法的不合理性已日益顯現(xiàn),主要表現(xiàn)在沒有體現(xiàn)回收土地之間的多種差異性:

1.土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)差異.由于歷史的原因,我國土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜,有有償劃撥,無償劃撥和有償出讓等方式,用地單位的土地權(quán)益和成本差異很大.目前許多用地單位的土地取得成本加上土地和建筑物的投入成本,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于所規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),如果按照目前規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行回收,回收難度就特別大.2.土地原用途差異.回收補(bǔ)償?shù)膶?shí)際操作是按新規(guī)劃用途為住宅,商業(yè)用地的地塊,以環(huán)城河為界,以內(nèi)為50萬元/畝,以外為40萬元/畝;規(guī)劃用途是綠化,道路用地的統(tǒng)一按30萬元/畝進(jìn)行補(bǔ)償.而沒有考慮土地的現(xiàn)有用途和用地單位的實(shí)際土地收益.3.土地區(qū)位和綜合價(jià)值差異.3個(gè)檔次的補(bǔ)償分類不能充分體現(xiàn)級(jí)差地租理論,因?yàn)橥诃h(huán)城河內(nèi)的不同地塊,其交通條件,地理位置,商服繁華度和公共服務(wù)設(shè)施的完善程度差別是較大的,因而其價(jià)格差別也是很大的.因此,單純以環(huán)城河為界劃分的方法就不盡科學(xué),更應(yīng)以基準(zhǔn)地價(jià)考慮土地級(jí)別范圍.4.原土地使用單位差異.原土地使用單位包括企業(yè),事業(yè)單位,政府機(jī)關(guān)等,企業(yè)又分為國營企業(yè),集體企業(yè)和個(gè)體企業(yè)等,他們?nèi)〉猛恋氐姆绞胶屠眯б嬗泻芏嗖町?企業(yè)目前經(jīng)營情況和社會(huì)負(fù)擔(dān)也不同,但目前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有考慮這些情況,增加了回收土地的難度.可見,制定合理,科學(xué),可操作的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急,既體現(xiàn)了城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作的客觀需要,也對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和利益平衡有直接的影響.

(一)合理的土地征購范圍

從我國土地所有制的形式,土地儲(chǔ)備機(jī)制的功能定位以及杭州等地土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)看,合理的土地征購范圍應(yīng)是由政府完全壟斷一級(jí)土地市場,即所有城市存量土地和增量土地在出讓前都只能從土地儲(chǔ)備中心這“一個(gè)口子進(jìn),一個(gè)口子出”.根據(jù)ＸＸ市區(qū)土地本身的特點(diǎn),我們認(rèn)為ＸＸ市合理的土地征購范圍應(yīng)包括4個(gè)方面:

1.進(jìn)入城市建設(shè)用地范圍的農(nóng)村集體土地.農(nóng)村集體土地對(duì)于城市建設(shè)用地來講屬于增量土地范疇.一般包括以下幾種農(nóng)村集體土地:①因城市擴(kuò)大征用郊區(qū)農(nóng)村集體土地;②因規(guī)劃和城市建設(shè)的需要,征用“城中村”的集體土地;③因城市建設(shè)和規(guī)劃的需要征用集體企業(yè)土地.對(duì)集體土地變?yōu)閲型恋?土地儲(chǔ)備中心應(yīng)嚴(yán)格按照《土地管理法》進(jìn)行征用,并貫徹保護(hù)耕地的原則.對(duì)于“城中村”,根據(jù)城市規(guī)劃要求和原則,應(yīng)該實(shí)施“撤村建居”的戰(zhàn)略.2.城市存量土地中的劃撥土地.城市存量土地中,大部分是歷史上國家以劃撥方式交給企業(yè)和單位使用的土地,可以由土地儲(chǔ)備中心代表國家收回,它是土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備的主要內(nèi)容.劃撥土地使用者的土地主要包括:①因單位搬遷,解散,撤銷,破產(chǎn),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其他原因調(diào)整出的劃撥國有土地;②因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃,舊城改造和土地整理,市政府指令收購的土地;③土地使用權(quán)人申請(qǐng)土地儲(chǔ)備中心收購的土地;④其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的國有劃撥土地3,城市存量土地中沒有經(jīng)過出讓和劃撥的土地.由于歷史原因,城市存量土地中還有一些產(chǎn)權(quán)沒有歸屬任何單位的國有土地,應(yīng)該進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系.主要包括:①市區(qū)范圍內(nèi)無主土地;②市政府代征的土地;③土地使用期限到期被政府依法收回的土地;④市土地管理部門依法收回的荒蕪,閑置的國有土地;⑤土地違法案件經(jīng)依法查處,依法沒收的土地;⑥以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地.4.出讓土地中被政府收購的土地.土地儲(chǔ)備中心的儲(chǔ)備土地來源除了增量土地和存量土地中尚未有償出讓的部分外,還應(yīng)向土地的二,三級(jí)市場開拓儲(chǔ)備土地的來源,即已經(jīng)出讓給土地受讓人并進(jìn)入土地二級(jí)市場的土地.包括土地受讓人土地開發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地和銀行抵押處置的土地等.對(duì)于這些土地,土地儲(chǔ)備中心根據(jù)土地市場供應(yīng)計(jì)劃和城市發(fā)展規(guī)劃,必要時(shí)可以在土地市場收購,或者行使政府優(yōu)先購買權(quán),以達(dá)到政府調(diào)控土地市場的目的.儲(chǔ)備土地進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系后,應(yīng)由土地拆遷公司及時(shí)完成拆遷,平整,開發(fā),配套等土地整理工作,以便熟地進(jìn)行出讓.(二)土地征購方式及其操作程序

根據(jù)儲(chǔ)備土地的來源和對(duì)象,其具體征購方式有土地征用,土地回收,土地置換和土地購買等4種.1.土地征用.國家根據(jù)城市建設(shè)和發(fā)展需要,按照《土地管理法》,將原集體所有土地征用為國家所有,具體由土地儲(chǔ)備中心實(shí)施.其具體操作方式如圖1(略).2.土地回收.土地儲(chǔ)備中心代表政府按照法律,法規(guī)等收回土地使用權(quán)的行為和過程.土地回收的主要對(duì)象是城市存量土地,可以是無償?shù)?但多數(shù)情況下是需要補(bǔ)償?shù)?其操作程序如圖(略).3.土地置換.土地儲(chǔ)備中心根據(jù)市政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)布局,對(duì)原來在城區(qū)內(nèi)不符合城市規(guī)劃或?qū)ζ髽I(yè)再發(fā)展有阻礙的企業(yè)和單位進(jìn)行用地布局調(diào)整,用儲(chǔ)備土地置換出原企業(yè)或單位的土地.土地置換的操作程序如圖3(略).4.土地購買.土地儲(chǔ)備中心在土地二,三級(jí)市場上,根據(jù)土地儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃,在同等條件下,優(yōu)先購買土地使用權(quán),增加土地儲(chǔ)備的活動(dòng).土地購買主要有如下幾種情況:①土地受讓人進(jìn)行土地開發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地;②銀行抵押需處置的土地;③市場交易價(jià)格明顯偏低的土地.土地購買的操作程序如圖4(略).從上面的4種土地征購方式我們可以看到,各種征購方式基本上都經(jīng)過申請(qǐng),權(quán)屬核定,征詢,實(shí)施補(bǔ)償,變更權(quán)屬等幾個(gè)階段.但由于每種征購方式適用范圍不同,每個(gè)階段的操作方式和內(nèi)容有所不同,土地儲(chǔ)備中心應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行具體操作.三,土地征購過程中土地補(bǔ)償?shù)脑瓌t和標(biāo)準(zhǔn)

從目前城市土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)轉(zhuǎn)情況來看,土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定是關(guān)鍵,同時(shí)也是難點(diǎn).因?yàn)橥恋貎?chǔ)備制度是一種創(chuàng)新,我國現(xiàn)行法律法規(guī)目前還沒有專門對(duì)其性質(zhì)進(jìn)行規(guī)定,各城市的做法也不相同.因此,我們只能從土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵入手,分析其影響因素,從而確定一些基本原則,并針對(duì)不同征購方式探討具體的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn).

土地補(bǔ)償?shù)谋举|(zhì)是對(duì)原土地使用人有關(guān)土地經(jīng)濟(jì)權(quán)益的補(bǔ)償,與土地產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系.直接影響土地補(bǔ)償?shù)姆ǘ?quán)利主要包括土地所有權(quán),土地使用權(quán),土地處置權(quán)和土地發(fā)展權(quán).我國現(xiàn)行《憲法》明確規(guī)定城市范圍內(nèi)土地為國家所有,農(nóng)村土地歸集體所有,國家建設(shè)占用集體土地要通過征用.因此,征購集體土地需要對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償,征購城市存量土地中的國有土地不需要對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償.因?yàn)檎饔眉w土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由國家規(guī)定,并帶有強(qiáng)制性,所有權(quán)的補(bǔ)償是不完全的.土地使用權(quán)是指土地使用者按照土地出讓合同或劃撥使用的規(guī)定對(duì)土地經(jīng)營管理并獲取土地收益的權(quán)利,它受有關(guān)法律法規(guī)明確的約束和保護(hù),所以土地補(bǔ)償構(gòu)成中應(yīng)包含土地經(jīng)營權(quán)價(jià)格.土地處置權(quán)包括最終處置權(quán),出讓和劃撥權(quán),用地約束調(diào)整權(quán),轉(zhuǎn)讓權(quán),出租權(quán),抵押權(quán)和繼承權(quán)等,對(duì)于擁有劃撥土地使用權(quán)的原土地使用者完全不具備土地處置權(quán).因此,如果被收購?fù)恋厥莿潛芡恋厥褂脵?quán),土地補(bǔ)償不應(yīng)包括土地處置價(jià)格.對(duì)于擁有劃撥土地使用權(quán)的原土地使用者相應(yīng)的擁有轉(zhuǎn)讓權(quán),出租權(quán),抵押權(quán)和繼承權(quán),這在出讓合同中有明確規(guī)定,土地補(bǔ)償中應(yīng)包括與其相應(yīng)的土地處置權(quán)價(jià)格.土地發(fā)展權(quán)指土地在規(guī)劃或最優(yōu)利用條件下的價(jià)格.我國實(shí)施土地儲(chǔ)備制度實(shí)踐過程中,收購雙方對(duì)土地補(bǔ)償分歧最大的就是發(fā)展權(quán)價(jià)格是否包含在土地補(bǔ)償構(gòu)成中,由此可能導(dǎo)致收購價(jià)格數(shù)倍的變化.我國目前設(shè)置的土地權(quán)利體系沒有直接發(fā)展權(quán).但從現(xiàn)行法律法規(guī)及土地增值的成因分析,土地發(fā)展權(quán)應(yīng)是國家的權(quán)力,被收購?fù)恋氐脑褂谜?無論是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)都不擁有土地發(fā)展權(quán).從土地補(bǔ)償內(nèi)涵構(gòu)成的分析中我們可以看出,在現(xiàn)行的法律法規(guī)下,土地的補(bǔ)償內(nèi)容可能涉及土地使用權(quán),部分土地處置權(quán)以及部分土地所有權(quán).根據(jù)收購對(duì)象不同,具體的補(bǔ)償內(nèi)容是幾種權(quán)利的某種組合.(二)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素

土地權(quán)益的大小不僅取決于權(quán)利的內(nèi)容,而且取決于這些權(quán)利帶來的經(jīng)濟(jì)效益.因此,在制定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí),應(yīng)結(jié)合宗地特點(diǎn),考慮以下幾個(gè)方面的因素:①土地區(qū)位因素.土地區(qū)位是某宗土地與其所處的周圍環(huán)境綜合作用的結(jié)果,根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn),一般都根據(jù)土地區(qū)位將城市土地進(jìn)行分級(jí).②土地用途.土地用途應(yīng)以土地目前現(xiàn)狀用途為準(zhǔn).這是因?yàn)閺睦碚撋戏治鲆蛞?guī)劃改變或被收購導(dǎo)致的土地增值部分,屬于土地的外部增值與原土地占有或使用者無關(guān),其增值收益理應(yīng)歸社會(huì)公有或國家所有.另外從土地的權(quán)益分析因規(guī)劃改變或被收購導(dǎo)致的土地增值部分,屬于土地發(fā)展權(quán)的權(quán)益,應(yīng)屬于土地所有者——國家.③土地使用權(quán)年限.由于土地價(jià)格是各年地租的總現(xiàn)值,在進(jìn)行土地補(bǔ)償時(shí)必然要考慮用地單位剩余的土地使用權(quán)年限.④土地成本.由于歷史原因,獲得同樣性質(zhì)的土地使用權(quán),其取得土地的成本不一樣,在土地補(bǔ)償中應(yīng)該考慮.(三)確定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原則

根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)及我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)模式,我們認(rèn)為確定儲(chǔ)備土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵循下面幾個(gè)原則:①產(chǎn)權(quán)原則.如上所述,土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵是土地產(chǎn)權(quán),土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與被補(bǔ)償土地經(jīng)濟(jì)主體對(duì)土地的權(quán)力和利益相一致.②土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償相分離原則.土地收購過程中可能牽涉到土地補(bǔ)償,地上附著物補(bǔ)償,職工或住戶安置補(bǔ)償,企業(yè)異地安置補(bǔ)償以及企業(yè)債務(wù)分擔(dān)等經(jīng)濟(jì)關(guān)系.在實(shí)際操作中,對(duì)地上附著物補(bǔ)償和企業(yè)債務(wù)處理的內(nèi)涵比較清楚,國家和地方都有相關(guān)的規(guī)定.而安置補(bǔ)償與土地補(bǔ)償往往區(qū)別不開,導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)混亂.土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償是兩個(gè)完全不同的概念,土地補(bǔ)償主要考慮土地權(quán)益的大小;而安置補(bǔ)償則要考慮被收購者的生活和居住水平,具有一定的計(jì)劃性和福利性.因此,二者的依據(jù)和作用完全不同.現(xiàn)實(shí)中,許多企業(yè)都把安置,搬遷,改制甚至企業(yè)扭虧的希望寄托在土地補(bǔ)償上,被收購的土地主要是占據(jù)市中心區(qū)域,經(jīng)營不善或?yàn)l臨倒閉的企業(yè)用地.對(duì)于這些企業(yè)來說,即使其土地不被收購,政府仍需對(duì)其進(jìn)行安置,土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償要分別考慮.③增值貢獻(xiàn)原則.土地增值是指由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地投資而造成的土地價(jià)值提高.由經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市擴(kuò)張,政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投資和建設(shè)以及城市規(guī)劃等導(dǎo)致的土地增值,應(yīng)該歸屬于政府或社會(huì)公共所有,不在土地補(bǔ)償?shù)姆秶鷥?nèi).由土地使用單位對(duì)宗地的資金和勞動(dòng)力投入導(dǎo)致的宗地增值,應(yīng)該根據(jù)貢獻(xiàn)予以補(bǔ)償.(四)不同征購方式土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1.征用集體土地按照有關(guān)法律法規(guī)確定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償.國家與被征用土地者或被拆遷者之間不存在買賣關(guān)系,征地是一種國家行為,土地被征用者是對(duì)國家應(yīng)盡的一種義務(wù),征地和房屋拆遷補(bǔ)償以不降低被征用者的生活和居住水平為原則.從集體土地的用途來看,我們可簡單地將集體土地分為耕地和非耕地兩種情況.根據(jù)ＸＸ市實(shí)際情況,征用耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為120元/平方米,征用非耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為87元/平方米.需要說明的是,這是土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),若征用的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或個(gè)體企業(yè),其安置補(bǔ)償費(fèi)中考慮的費(fèi)用應(yīng)與耕地的情況不同.2.征購出讓土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn).有兩種確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的方法.一種是直接比照基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,另一種是委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估.對(duì)于ＸＸ市來說,由于該市已經(jīng)制定了完整的基準(zhǔn)地價(jià)體系,宜采用第一種方法.因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)具有全域性,分用途,平均性,有期限,時(shí)效性等特點(diǎn),它又是政府公布的地價(jià),能較客觀公正地反映土地當(dāng)前利用狀況.需注意的是,在應(yīng)用時(shí)應(yīng)針對(duì)宗地的區(qū)位因素,個(gè)別因素,剩余使用年限等方面加以修正.3.征購劃撥土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn).劃撥土地是歷史產(chǎn)物,原則上采用“收一還一”的政策,土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以現(xiàn)時(shí)征地成本加上前期開發(fā)費(fèi)用確定.理由是土地所有權(quán)屬于國家,企業(yè)只有使用權(quán),“收一還一”政策不影響企業(yè)的權(quán)利.但在企業(yè)或單位搬遷時(shí),應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行額外補(bǔ)償(除土地補(bǔ)償外).考慮原土地的取得方式和成本,根據(jù)ＸＸ市實(shí)際情況,可以按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行土地補(bǔ)償:①無征地依據(jù),使用國有存量土地的,按上年市區(qū)征用非耕地平均補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償;②有征地依據(jù),證明該劃撥土地原是征用集體耕地的,按上年市區(qū)征用耕地的平均標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償.城市土地儲(chǔ)備征購方式與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任編輯：飛雪 閱讀：人次

xiexiebang.com范文網(wǎng)【004km.cn】

第四篇：城市土地儲(chǔ)備征購方式與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

土地儲(chǔ)備機(jī)制是我國城市土地管理制度的創(chuàng)新,目前全國有70多個(gè)城市建立了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),在規(guī)范土地市場,土地資產(chǎn)保值增值,促進(jìn)國有企業(yè)改革,加快城市建設(shè)等方面取得了顯著的效果.由于我國土地儲(chǔ)備制度建立時(shí)間不長,理論指導(dǎo)和法律規(guī)范還十分缺乏,也沒有比較成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒,所以運(yùn)行中也存在一些需要進(jìn)一步研究和探索的問題.其中,怎樣以適當(dāng)?shù)姆绞胶蛢r(jià)格,在適合的時(shí)間,按照適宜的數(shù)量取得儲(chǔ)備土地,是一個(gè)迫切需要研究的理論問題和實(shí)踐難題.本文根據(jù)ｘｘ市土地儲(chǔ)備中心一年多來實(shí)際工作的體會(huì),結(jié)合有關(guān)土地經(jīng)濟(jì)和土地管理的法規(guī)和政策,對(duì)此進(jìn)行初步的探討.一,目前儲(chǔ)備土地的來源和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

(一)儲(chǔ)備土地的來源

按照ｘｘ市政府第33號(hào)令《ｘｘ市市區(qū)土地儲(chǔ)備暫行辦法》所規(guī)定的范圍,目前ｘｘ市儲(chǔ)備土地的來源主要有:①因單位搬遷,解散,撤銷,破產(chǎn)或其他原因停止使用的原劃撥國有土地;②市政府指令征購的土地;③以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;④因國家建設(shè)代征而未處置的土地;⑤被依法收回的國有土地;⑥土地使用權(quán)人申請(qǐng)市土地儲(chǔ)備中心回收的土地;⑦其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的土地.從以上市政府所規(guī)定的土地儲(chǔ)備范圍我們可以看出,儲(chǔ)備土地的來源不僅包括城市存量土地,而且還包括城市增量土地.但是,從土地儲(chǔ)備中心實(shí)際運(yùn)作的情況來看,儲(chǔ)備土地的來源范圍和渠道還不夠?qū)挄?根據(jù)ｘｘ市土地儲(chǔ)備中心成立一年來所儲(chǔ)備的24宗土地情況統(tǒng)計(jì)表1(略),可以發(fā)現(xiàn)主要存在3個(gè)突出的問題:

1.儲(chǔ)備土地規(guī)劃用途單一.目前儲(chǔ)備土地的規(guī)劃用途基本為居住用地,占總土地儲(chǔ)備量的96.6%.這使得土地儲(chǔ)備中心難以發(fā)揮在政府調(diào)控土地市場中的作用,同時(shí)也不利于土地資源的合理調(diào)配,今后應(yīng)向工業(yè)用地,商住用地,文教用地等多用途方向延伸.2.儲(chǔ)備土地來源單一.以往所回收的土地除一宗為集體土地外,其余都來自市區(qū)停產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)用地,占總量的90.7%.事實(shí)上,舊城改造,城中村改造,城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)都可以提供儲(chǔ)備土地來源,市區(qū)擴(kuò)大過程中新增建設(shè)用地也應(yīng)該逐步納入土地儲(chǔ)備范圍.3.城市土地一級(jí)市場未壟斷.目前在ｘｘ市區(qū)雖然建立了土地儲(chǔ)備制度,但是土地儲(chǔ)備中心尚未完全壟斷一級(jí)市場,沒有做到“一個(gè)口子進(jìn),一個(gè)口子出”.由于城市建設(shè)飛速發(fā)展,基礎(chǔ)設(shè)施,公共設(shè)施和景觀設(shè)施的需求量非常大,相應(yīng)需要投入巨額資金進(jìn)行建設(shè)和改造.于是市政府采用以土地?fù)Q資金的政策,給相關(guān)部門一部分土地,由其先自籌資金進(jìn)行建設(shè),待可出讓土地拍賣后再回收資金.除了土地儲(chǔ)備中心外,能夠?qū)κ袇^(qū)國有存量土地進(jìn)行回收整理開發(fā)和制定供應(yīng)計(jì)劃的部門主要有ｘｘ市城市建設(shè)發(fā)展投資有限公司,ｘｘ市交通建設(shè)投資有限公司,ｘｘ市河道整治投資有限公司等3個(gè)公司,它們分別隸屬于ｘｘ市建委,ｘｘ市交通局和ｘｘ市河道辦.截止XX年9月底,各部門所控制的土地總面積和可出讓土地面積如表2(略)所示.在一級(jí)市場上多頭供應(yīng)土地不利于政府調(diào)控土地供應(yīng)總量,制約了土地儲(chǔ)備功能的實(shí)現(xiàn).(二)征購?fù)恋氐难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

目前,ｘｘ市土地儲(chǔ)備中心在征購和回收土地時(shí),對(duì)土地,地上建筑物等進(jìn)行一定的補(bǔ)償,補(bǔ)償方法按照市政府第33號(hào)令執(zhí)行,分50萬元/畝,40萬元/畝,30萬元/畝3個(gè)檔次進(jìn)行補(bǔ)償.一般對(duì)于住宅,商業(yè)用途的土地,在環(huán)城河以內(nèi)的按50萬元/畝補(bǔ)償,環(huán)城河以外的按40萬元/畝進(jìn)行補(bǔ)償;對(duì)于回收后作為綠化用地的,一律按30萬元/畝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償.這種補(bǔ)償辦法簡單,方便,易于操作,但是對(duì)于某些土地使用者,特別是通過出讓途徑獲得土地的使用者不公平,使儲(chǔ)備中心取得土地的阻力較大.土地回收時(shí)間延長,增加了儲(chǔ)備的成本.另外,根據(jù)目前的補(bǔ)償政策,在土地出讓后有一部分土地收益返還給原土地使用者,即土地儲(chǔ)備中心所儲(chǔ)備的土地在權(quán)益方面留有尾巴,增加了將來土地增值收益分配的復(fù)雜性.3個(gè)檔次的土地回收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),在土地儲(chǔ)備制度建立之初,不失為一種簡便易行的補(bǔ)償方法,但隨著土地儲(chǔ)備制度的逐步規(guī)范和完善,這種補(bǔ)償方法的不合理性已日益顯現(xiàn),主要表現(xiàn)在沒有體現(xiàn)回收土地之間的多種差異性:

1.土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)差異.由于歷史的原因,我國土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜,有有償劃撥,無償劃撥和有償出讓等方式,用地單位的土地權(quán)益和成本差異很大.目前許多用地單位的土地取得成本加上土地和建筑物的投入成本,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于所規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),如果按照目前規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行回收,回收難度就特別大.2.土地原用途差異.回收補(bǔ)償?shù)膶?shí)際操作是按新規(guī)劃用途為住宅,商業(yè)用地的地塊,以環(huán)城河為界,以內(nèi)為50萬元/畝,以外為40萬元/畝;規(guī)劃用途是綠化,道路用地的統(tǒng)一按30萬元/畝進(jìn)行補(bǔ)償.而沒有考慮土地的現(xiàn)有用途和用地單位的實(shí)際土地收益.3.土地區(qū)位和綜合價(jià)值差異.3個(gè)檔次的補(bǔ)償分類不能充分體現(xiàn)級(jí)差地租理論,因?yàn)橥诃h(huán)城河內(nèi)的不同地塊,其交通條件,地理位置,商服繁華度和公共服務(wù)設(shè)施的完善程度差別是較大的,因而其價(jià)格差別也是很大的.因此,單純以環(huán)城河為界劃分的方法就不盡科學(xué),更應(yīng)以基準(zhǔn)地價(jià)考慮土地級(jí)別范圍.4.原土地使用單位差異.原土地使用單位包括企業(yè),事業(yè)單位,政府機(jī)關(guān)等,企業(yè)又分為國營企業(yè),集體企業(yè)和個(gè)體企業(yè)等,他們?nèi)〉猛恋氐姆绞胶屠眯б嬗泻芏嗖町?企業(yè)目前經(jīng)營情況和社會(huì)負(fù)擔(dān)也不同,但目前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有考慮這些情況,增加了回收土地的難度.可見,制定合理,科學(xué),可操作的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急,既體現(xiàn)了城市土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作的客觀需要,也對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和利益平衡有直接的影響.二,土地征購的臺(tái)理范圍和具體方式

(一)合理的土地征購范圍

從我國土地所有制的形式,土地儲(chǔ)備機(jī)制的功能定位以及杭州等地土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)看,合理的土地征購范圍應(yīng)是由政府完全壟斷一級(jí)土地市場,即所有城市存量土地和增量土地在出讓前都只能從土地儲(chǔ)備中心這“一個(gè)口子進(jìn),一個(gè)口子出”.根據(jù)ｘｘ市區(qū)土地本身的特點(diǎn),我們認(rèn)為ｘｘ市合理的土地征購范圍應(yīng)包括4個(gè)方面:

1.進(jìn)入城市建設(shè)用地范圍的農(nóng)村集體土地.農(nóng)村集體土地對(duì)于城市建設(shè)用地來講屬于增量土地范疇.一般包括以下幾種農(nóng)村集體土地:①因城市擴(kuò)大征用郊區(qū)農(nóng)村集體土地;②因規(guī)劃和城市建設(shè)的需要,征用“城中村”的集體土地;③因城市建設(shè)和規(guī)劃的需要征用集體企業(yè)土地.對(duì)集體土地變?yōu)閲型恋?土地儲(chǔ)備中心應(yīng)嚴(yán)格按照《土地管理法》進(jìn)行征用,并貫徹保護(hù)耕地的原則.對(duì)于“城中村”,根據(jù)城市規(guī)劃要求和原則,應(yīng)該實(shí)施“撤村建居”的戰(zhàn)略.2.城市存量土地中的劃撥土地.城市存量土地中,大部分是歷史上國家以劃撥方式交給企業(yè)和單位使用的土地,可以由土地儲(chǔ)備中心代表國家收回,它是土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備的主要內(nèi)容.劃撥土地使用者的土地主要包括:①因單位搬遷,解散,撤銷,破產(chǎn),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其他原因調(diào)整出的劃撥國有土地;②因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃,舊城改造和土地整理,市政府指令收購的土地;③土地使用權(quán)人申請(qǐng)土地儲(chǔ)備中心收購的土地;④其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的國有劃撥土地3,城市存量土地中沒有經(jīng)過出讓和劃撥的土地.由于歷史原因,城市存量土地中還有一些產(chǎn)權(quán)沒有歸屬任何單位的國有土地,應(yīng)該進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系.主要包括:①市區(qū)范圍內(nèi)無主土地;②市政府代征的土地;③土地使用期限到期被政府依法收回的土地;④市土地管理部門依法收回的荒蕪,閑置的國有土地;⑤土地違法案件經(jīng)依法查處,依法沒收的土地;⑥以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地.4.出讓土地中被政府收購的土地.土地儲(chǔ)備中心的儲(chǔ)備土地來源除了增量土地和存量土地中尚未有償出讓的部分外,還應(yīng)向土地的二,三級(jí)市場開拓儲(chǔ)備土地的來源,即已經(jīng)出讓給土地受讓人并進(jìn)入土地二級(jí)市場的土地.包括土地受讓人土地開發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地和銀行抵押處置的土地等.對(duì)于這些土地,土地儲(chǔ)備中心根據(jù)土地市場供應(yīng)計(jì)劃和城市發(fā)展規(guī)劃,必要時(shí)可以在土地市場收購,或者行使政府優(yōu)先購買權(quán),以達(dá)到政府調(diào)控土地市場的目的.儲(chǔ)備土地進(jìn)入土地儲(chǔ)備體系后,應(yīng)由土地拆遷公司及時(shí)完成拆遷,平整,開發(fā),配套等土地整理工作,以便熟地進(jìn)行出讓.(二)土地征購方式及其操作程序

根據(jù)儲(chǔ)備土地的來源和對(duì)象,其具體征購方式有土地征用,土地回收,土地置換和土地購買等4種.1.土地征用.國家根據(jù)城市建設(shè)和發(fā)展需要,按照《土地管理法》,將原集體所有土地征用為國家所有,具體由土地儲(chǔ)備中心實(shí)施.其具體操作方式如圖1(略).2.土地回收.土地儲(chǔ)備中心代表政府按照法律,法規(guī)等收回土地使用權(quán)的行為和過程.土地回收的主要對(duì)象是城市存量土地,可以是無償?shù)?但多數(shù)情況下是需要補(bǔ)償?shù)?其操作程序如圖(略).3.土地置換.土地儲(chǔ)備中心根據(jù)市政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)布局,對(duì)原來在城區(qū)內(nèi)不符合城市規(guī)劃或?qū)ζ髽I(yè)再發(fā)展有阻礙的企業(yè)和單位進(jìn)行用地布局調(diào)整,用儲(chǔ)備土地置換出原企業(yè)或單位的土地.土地置換的操作程序如圖3(略).4.土地購買.土地儲(chǔ)備中心在土地二,三級(jí)市場上,根據(jù)土地儲(chǔ)備和供應(yīng)計(jì)劃,在同等條件下,優(yōu)先購買土地使用權(quán),增加土地儲(chǔ)備的活動(dòng).土地購買主要有如下幾種情況:①土地受讓人進(jìn)行土地開發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地;②銀行抵押需處置的土地;③市場交易價(jià)格明顯偏低的土地.土地購買的操作程序如圖4(略).從上面的4種土地征購方式我們可以看到,各種征購方式基本上都經(jīng)過申請(qǐng),權(quán)屬核定,征詢,實(shí)施補(bǔ)償,變更權(quán)屬等幾個(gè)階段.但由于每種征購方式適用范圍不同,每個(gè)階段的操作方式和內(nèi)容有所不同,土地儲(chǔ)備中心應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行具體操作.三,土地征購過程中土地補(bǔ)償?shù)脑瓌t和標(biāo)準(zhǔn)

從目前城市土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)轉(zhuǎn)情況來看,土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定是關(guān)鍵,同時(shí)也是難點(diǎn).因?yàn)橥恋貎?chǔ)備制度是一種創(chuàng)新,我國現(xiàn)行法律法規(guī)目前還沒有專門對(duì)其性質(zhì)進(jìn)行規(guī)定,各城市的做法也不相同.因此,我們只能從土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵入手,分析其影響因素,從而確定一些基本原則,并針對(duì)不同征購方式探討具體的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn).(一)土地征購過程中土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵

土地補(bǔ)償?shù)谋举|(zhì)是對(duì)原土地使用人有關(guān)土地經(jīng)濟(jì)權(quán)益的補(bǔ)償,與土地產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系.直接影響土地補(bǔ)償?shù)姆ǘ?quán)利主要包括土地所有權(quán),土地使用權(quán),土地處置權(quán)和土地發(fā)展權(quán).我國現(xiàn)行《憲法》明確規(guī)定城市范圍內(nèi)土地為國家所有,農(nóng)村土地歸集體所有,國家建設(shè)占用集體土地要通過征用.因此,征購集體土地需要對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償,征購城市存量土地中的國有土地不需要對(duì)土地所有權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償.因?yàn)檎饔眉w土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由國家規(guī)定,并帶有強(qiáng)制性,所有權(quán)的補(bǔ)償是不完全的.土地使用權(quán)是指土地使用者按照土地出讓合同或劃撥使用的規(guī)定對(duì)土地經(jīng)營管理并獲取土地收益的權(quán)利,它受有關(guān)法律法規(guī)明確的約束和保護(hù),所以土地補(bǔ)償構(gòu)成中應(yīng)包含土地經(jīng)營權(quán)價(jià)格.土地處置權(quán)包括最終處置權(quán),出讓和劃撥權(quán),用地約束調(diào)整權(quán),轉(zhuǎn)讓權(quán),出租權(quán),抵押權(quán)和繼承權(quán)等,對(duì)于擁有劃撥土地使用權(quán)的原土地使用者完全不具備土地處置權(quán).因此,如果被收購?fù)恋厥莿潛芡恋厥褂脵?quán),土地補(bǔ)償不應(yīng)包括土地處置價(jià)格.對(duì)于擁有劃撥土地使用權(quán)的原土地使用者相應(yīng)的擁有轉(zhuǎn)讓權(quán),出租權(quán),抵押權(quán)和繼承權(quán),這在出讓合同中有明確規(guī)定,土地補(bǔ)償中應(yīng)包括與其相應(yīng)的土地處置權(quán)價(jià)格.土地發(fā)展權(quán)指土地在規(guī)劃或最優(yōu)利用條件下的價(jià)格.我國實(shí)施土地儲(chǔ)備制度實(shí)踐過程中,收購雙方對(duì)土地補(bǔ)償分歧最大的就是發(fā)展權(quán)價(jià)格是否包含在土地補(bǔ)償構(gòu)成中,由此可能導(dǎo)致收購價(jià)格數(shù)倍的變化.我國目前設(shè)置的土地權(quán)利體系沒有直接發(fā)展權(quán).但從現(xiàn)行法律法規(guī)及土地增值的成因分析,土地發(fā)展權(quán)應(yīng)是國家的權(quán)力,被收購?fù)恋氐脑褂谜?無論是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)都不擁有土地發(fā)展權(quán).從土地補(bǔ)償內(nèi)涵構(gòu)成的分析中我們可以看出,在現(xiàn)行的法律法規(guī)下,土地的補(bǔ)償內(nèi)容可能涉及土地使用權(quán),部分土地處置權(quán)以及部分土地所有權(quán).根據(jù)收購對(duì)象不同,具體的補(bǔ)償內(nèi)容是幾種權(quán)利的某種組合.(二)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響因素

土地權(quán)益的大小不僅取決于權(quán)利的內(nèi)容,而且取決于這些權(quán)利帶來的經(jīng)濟(jì)效益.因此,在制定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí),應(yīng)結(jié)合宗地特點(diǎn),考慮以下幾個(gè)方面的因素:①土地區(qū)位因素.土地區(qū)位是某宗土地與其所處的周圍環(huán)境綜合作用的結(jié)果,根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn),一般都根據(jù)土地區(qū)位將城市土地進(jìn)行分級(jí).②土地用途.土地用途應(yīng)以土地目前現(xiàn)狀用途為準(zhǔn).這是因?yàn)閺睦碚撋戏治鲆蛞?guī)劃改變或被收購導(dǎo)致的土地增值部分,屬于土地的外部增值與原土地占有或使用者無關(guān),其增值收益理應(yīng)歸社會(huì)公有或國家所有.另外從土地的權(quán)益分析因規(guī)劃改變或被收購導(dǎo)致的土地增值部分,屬于土地發(fā)展權(quán)的權(quán)益,應(yīng)屬于土地所有者——國家.③土地使用權(quán)年限.由于土地價(jià)格是各年地租的總現(xiàn)值,在進(jìn)行土地補(bǔ)償時(shí)必然要考慮用地單位剩余的土地使用權(quán)年限.④土地成本.由于歷史原因,獲得同樣性質(zhì)的土地使用權(quán),其取得土地的成本不一樣,在土地補(bǔ)償中應(yīng)該考慮.(三)確定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原則

根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)及我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)模式,我們認(rèn)為確定儲(chǔ)備土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵循下面幾個(gè)原則:①產(chǎn)權(quán)原則.如上所述,土地補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵是土地產(chǎn)權(quán),土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與被補(bǔ)償土地經(jīng)濟(jì)主體對(duì)土地的權(quán)力和利益相一致.②土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償相分離原則.土地收購過程中可能牽涉到土地補(bǔ)償,地上附著物補(bǔ)償,職工或住戶安置補(bǔ)償,企業(yè)異地安置補(bǔ)償以及企業(yè)債務(wù)分擔(dān)等經(jīng)濟(jì)關(guān)系.在實(shí)際操作中,對(duì)地上附著物補(bǔ)償和企業(yè)債務(wù)處理的內(nèi)涵比較清楚,國家和地方都有相關(guān)的規(guī)定.而安置補(bǔ)償與土地補(bǔ)償往往區(qū)別不開,導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)混亂.土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償是兩個(gè)完全不同的概念,土地補(bǔ)償主要考慮土地權(quán)益的大小;而安置補(bǔ)償則要考慮被收購者的生活和居住水平,具有一定的計(jì)劃性和福利性.因此,二者的依據(jù)和作用完全不同.現(xiàn)實(shí)中,許多企業(yè)都把安置,搬遷,改制甚至企業(yè)扭虧的希望寄托在土地補(bǔ)償上,被收購的土地主要是占據(jù)市中心區(qū)域,經(jīng)營不善或?yàn)l臨倒閉的企業(yè)用地.對(duì)于這些企業(yè)來說,即使其土地不被收購,政府仍需對(duì)其進(jìn)行安置,土地補(bǔ)償與安置補(bǔ)償要分別考慮.③增值貢獻(xiàn)原則.土地增值是指由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地投資而造成的土地價(jià)值提高.由經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市擴(kuò)張,政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施投資和建設(shè)以及城市規(guī)劃等導(dǎo)致的土地增值,應(yīng)該歸屬于政府或社會(huì)公共所有,不在土地補(bǔ)償?shù)姆秶鷥?nèi).由土地使用單位對(duì)宗地的資金和勞動(dòng)力投入導(dǎo)致的宗地增值,應(yīng)該根據(jù)貢獻(xiàn)予以補(bǔ)償.(四)不同征購方式土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

1.征用集體土地按照有關(guān)法律法規(guī)確定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償.國家與被征用土地者或被拆遷者之間不存在買賣關(guān)系,征地是一種國家行為,土地被征用者是對(duì)國家應(yīng)盡的一種義務(wù),征地和房屋拆遷補(bǔ)償以不降低被征用者的生活和居住水平為原則.從集體土地的用途來看,我們可簡單地將集體土地分為耕地和非耕地兩種情況.根據(jù)ｘｘ市實(shí)際情況,征用耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為120元/平方米,征用非耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為87元/平方米.需要說明的是,這是土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),若征用的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或個(gè)體企業(yè),其安置補(bǔ)償費(fèi)中考慮的費(fèi)用應(yīng)與耕地的情況不同.2.征購出讓土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn).有兩種確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的方法.一種是直接比照基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,另一種是委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估.對(duì)于ｘｘ市來說,由于該市已經(jīng)制定了完整的基準(zhǔn)地價(jià)體系,宜采用第一種方法.因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)具有全域性,分用途,平均性,有期限,時(shí)效性等特點(diǎn),它又是政府公布的地價(jià),能較客觀公正地反映土地當(dāng)前利用狀況.需注意的是,在應(yīng)用時(shí)應(yīng)針對(duì)宗地的區(qū)位因素,個(gè)別因素,剩余使用年限等方面加以修正.3.征購劃撥土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn).劃撥土地是歷史產(chǎn)物,原則上采用“收一還一”的政策,土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以現(xiàn)時(shí)征地成本加上前期開發(fā)費(fèi)用確定.理由是土地所有權(quán)屬于國家,企業(yè)只有使用權(quán),“收一還一”政策不影響企業(yè)的權(quán)利.但在企業(yè)或單位搬遷時(shí),應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行額外補(bǔ)償(除土地補(bǔ)償外).考慮原土地的取得方式和成本,根據(jù)ｘｘ市實(shí)際情況,可以按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行土地補(bǔ)償:①無征地依據(jù),使用國有存量土地的,按上年市區(qū)征用非耕地平均補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償;②有征地依據(jù),證明該劃撥土地原是征用集體耕地的,按上年市區(qū)征用耕地的平均標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償.

第五篇：景德鎮(zhèn)市土地儲(chǔ)備中心土地征收管理辦法

土地儲(chǔ)備中心土地征收管理辦法

第一章 總 則

為依法加強(qiáng)中心土地征收管理，提高工作效率，保障政府重點(diǎn)項(xiàng)目順利供地和及時(shí)提供我市城市建設(shè)用地，改善我市投資環(huán)境，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、《景德鎮(zhèn)市土地儲(chǔ)備管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合中心實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二章 組織機(jī)構(gòu)和職責(zé)

土地征收工作是一項(xiàng)法規(guī)性嚴(yán)、涉及面廣、政策性強(qiáng)的系統(tǒng)工程，為搞好土地征收工作，中心收儲(chǔ)科在中心領(lǐng)導(dǎo)下和局其他相關(guān)業(yè)務(wù)科室的業(yè)務(wù)指導(dǎo)下，委托中心征地拆遷辦具體負(fù)責(zé)辦理中心的土地征收管理工作。

第三章 征地工作程序

土地征收的工作程序：

1．由中心收儲(chǔ)科根據(jù)全市國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃以及土地利用計(jì)劃，制定本的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，經(jīng)市土地資產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組討論后報(bào)市政府審批。土地儲(chǔ)備計(jì)劃是指導(dǎo)本土地儲(chǔ)備工作的指導(dǎo)性意見。

2．根據(jù)市政府批復(fù)后的土地儲(chǔ)備計(jì)劃以及市政府專題會(huì)議研究決定著手土地征收工作，對(duì)具體地塊會(huì)同村委會(huì)等單位進(jìn)行先期看地，對(duì)擬征土地的權(quán)屬、地類、面積以及地上附著物權(quán)屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查并登記。

3．根據(jù)市政府批復(fù)后的收儲(chǔ)計(jì)劃和市政府專題會(huì)議紀(jì)要以及政府抄告單的精神，至市局測(cè)繪院審核待征地塊是否符合土地利用總體規(guī)劃確定的土地規(guī)劃用途，同時(shí)至征地管轄范圍內(nèi)的國土分局打印待征地塊的土地利用現(xiàn)狀圖，然后會(huì)同市局規(guī)劃利用科進(jìn)行土地預(yù)審。

4.購買待征地塊的地形圖，以局發(fā)文請(qǐng)求規(guī)劃局出具該地塊的初步紅線圖和設(shè)計(jì)條件通知書。

5.規(guī)劃局出具紅線圖后復(fù)印一份至市局測(cè)繪院根據(jù)紅線范圍制作報(bào)批圖件和勘測(cè)定界圖。

6.將待征地塊的報(bào)批圖件、土地利用現(xiàn)狀圖、權(quán)屬資料等移交給市局征地事務(wù)中心，由其負(fù)責(zé)辦理土地征收的報(bào)批工作。如涉及到征收林地時(shí)，同時(shí)應(yīng)開展林地征收?qǐng)?bào)批工作。

7.省廳批準(zhǔn)上報(bào)“一書三方案”后拿到省廳批復(fù)，會(huì)同市局征地事務(wù)中心到現(xiàn)場放線，明確征地范圍，并與村委會(huì)簽訂征地協(xié)議和附著物補(bǔ)償協(xié)議。

8.將市政府會(huì)議紀(jì)要抄告單、規(guī)劃紅線圖、征地協(xié)議等材料附后，發(fā)

文至市發(fā)改委要求辦理地塊的收儲(chǔ)備案通知。

9.委托具有相關(guān)資質(zhì)的地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估公司和礦產(chǎn)壓覆公司對(duì)地塊進(jìn)行地災(zāi)和壓礦評(píng)估。

10.完成以上手續(xù)后，需要對(duì)地塊進(jìn)行前期開發(fā)整理的應(yīng)移交中心供讓科進(jìn)行工程建設(shè)，對(duì)暫不出讓且可以直接入庫的則交中心物管科進(jìn)行臨時(shí)土地開發(fā)利用管理。

第三章 土地征收資金管理

按照《市土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定，土地征收補(bǔ)償資金完全列入土地成本。土地征收過程中的費(fèi)用主要有報(bào)批規(guī)費(fèi)、耕地開墾費(fèi)，土地征收費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗和附作物補(bǔ)償費(fèi)，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照《景德鎮(zhèn)市城市規(guī)劃區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施細(xì)則》執(zhí)行，如遇新的全省新征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和片區(qū)綜合地價(jià)公布，即按新標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，土地征收成本根據(jù)市財(cái)政資金預(yù)算安排進(jìn)行支付。

在財(cái)政資金許可的條件下，由胡俊濤填制資金支付審批單，并附好相關(guān)附件，如征地協(xié)議等，經(jīng)審核確認(rèn)后，逐次報(bào)財(cái)務(wù)室、分管領(lǐng)導(dǎo)、中心領(lǐng)導(dǎo)審簽。

收儲(chǔ)科應(yīng)建立支付臺(tái)賬，以地塊為類別，明確需支付資金、每筆支付資金、剩余支付資金，進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，以便和中心財(cái)務(wù)進(jìn)行核賬。

第四章 征地臺(tái)帳管理

在完成征地報(bào)批后，形成了大量資料，中心收儲(chǔ)科應(yīng)對(duì)這些材料以地塊為單元進(jìn)行分類保管，將這宗地在征地過程中形成所有的檔案資料予以完整保存，對(duì)于一宗已收儲(chǔ)的地塊主要的檔案資料有：

1.制定批復(fù)的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，政府的會(huì)議紀(jì)要、抄告單、發(fā)改委收儲(chǔ)備案及各相關(guān)單位之間的發(fā)文報(bào)告。

2．征地過程中制作的工作草圖、土地利用現(xiàn)狀圖、紅線圖和勘界圖。3．農(nóng)轉(zhuǎn)用省廳批復(fù)、“一書三方案”、林地使用批復(fù)、征地協(xié)議、附作物補(bǔ)償協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議。

4.地災(zāi)報(bào)告、壓礦報(bào)告、林地可研報(bào)告。

5.對(duì)改紅線地塊的檔案資料需及時(shí)更換，置換出原有的圖件等資料。應(yīng)對(duì)入庫的地塊同時(shí)建立紙質(zhì)和電子檔案，檔案資料應(yīng)該以地塊為基本單元，檔案整理應(yīng)該以真實(shí)性和便于查詢?yōu)樵瓌t，含括從辦理手續(xù)到最終入庫的整個(gè)收儲(chǔ)資料。

按照《景德鎮(zhèn)市土地儲(chǔ)備中心管理章程》對(duì)中心各科室職責(zé)的規(guī)定，中心收儲(chǔ)科負(fù)責(zé)土地收儲(chǔ)，中心征收拆遷辦具體負(fù)責(zé)實(shí)施，供讓科負(fù)責(zé)土地出讓，待土地出讓后將收儲(chǔ)資料和出讓資料合并移交至中心辦公室統(tǒng)一保管。