第一篇：談IT系統(tǒng)對物業(yè)管理行業(yè)升級的影響

談IT系統(tǒng)對物業(yè)管理行業(yè)升級的影響

作者系物業(yè)管理協(xié)會會長謝家瑾

近幾年來，科學技術的運用、網(wǎng)絡系統(tǒng)的開發(fā)和現(xiàn)代元素的注入，正在對傳統(tǒng)的物業(yè)服務產(chǎn)生深刻的革命性影響。很多企業(yè)對此進行了有益的探索，取得了可喜的效果。對行業(yè)逐步擺脫勞動密集型現(xiàn)狀，應對用工難和成本持續(xù)上漲，以及推動物業(yè)管理的標準化運作與服務質量的全面提升具有戰(zhàn)略意義。在這一探索中，長城物業(yè)無疑走在了行業(yè)的前列。

一、長城物業(yè)對IT系統(tǒng)建設的戰(zhàn)略思考

多年來,長城物業(yè)高度重視企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究。長城物業(yè)認為，物業(yè)管理的發(fā)展面對兩大外部影響因素：一是物業(yè)管理運營要素成本，尤其是人力資源成本快速上漲所帶來的物業(yè)服務企業(yè)生存空間不斷被擠壓，適者生存的自然規(guī)律將在一定程度上促進行業(yè)新的競爭格局的形成；二是科學技術的快速發(fā)展，尤其是移動互聯(lián)網(wǎng)技術的運用，在改變人們生活方式的同時，更將改變許多商業(yè)組織的生存與發(fā)展方式。在這一形勢下，物業(yè)管理的變革浪潮正在來臨。一方面，敢于通過變革去順應形勢發(fā)展的企業(yè)將抓住新機遇，進一步做大做強，由此推動行業(yè)的優(yōu)勝劣汰；同時，科學技術和網(wǎng)絡技術的運用，將優(yōu)化物業(yè)管理的工作流程，顛覆性地重塑企業(yè)組織結構，革命性地降低行業(yè)的勞動密集型程度，改變傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，加速物業(yè)管理向現(xiàn)代服務業(yè)的轉型。

正在快速發(fā)展的云計算技術、移動終端技術、GPS定位技術、二維碼識別技術等等，引起長城物業(yè)的高度關注，他們下決心將這些技術移植到企業(yè)管理運作中，通過IT系統(tǒng)的建設，順應形勢變化，打造長城物業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的新局面。

二、長城物業(yè)IT系統(tǒng)建設的探索

歷經(jīng)三年多的研發(fā)及整合，長城物業(yè)建立了一整套涵蓋顧客服務、物業(yè)管理、財務管理、人力資源管理、辦公自動化、在線學習、知識管理等方面的IT系統(tǒng)平臺。將基于物業(yè)買受人的服務全部置于IT系統(tǒng)中，簡化、優(yōu)化了各項服務流程，逐步實現(xiàn)了基于IT技術支撐的物業(yè)管理標準化體系,讓信息化在物業(yè)服務過程中得到了全面體現(xiàn)。

其中，以CRM（客戶關系管理）系統(tǒng)為例，通過CRM數(shù)據(jù)庫的建立和與全國呼叫中心的集成，建立了全國范圍內統(tǒng)一的業(yè)務受理途徑。來自不同地區(qū)、不同項目的小區(qū)客戶只要撥打一個電話，就能向呼叫中心提出服務要求。呼叫中心接入客戶電話時，彈屏就會提示該業(yè)主的相關信息，工作人員能按業(yè)主要求直接把工作單派到項目，并跟蹤整個業(yè)務受理流程，接受業(yè)主對進度的查詢和投訴，發(fā)現(xiàn)問題及時督辦，任務完成后對業(yè)主進行服務回訪。由此使長城物業(yè)能夠按照統(tǒng)一的流程，受理分布在全國200多個項目的顧客報修、投訴、咨詢等業(yè)務，實現(xiàn)了“溝通零距離，服務在身邊”，確保長城物業(yè)分布在全國的業(yè)主能享受到同等、質優(yōu)、快捷的服務。

又如，通過PMS（物業(yè)管理）系統(tǒng)，長城物業(yè)按照公司物業(yè)服務方法論對系統(tǒng)進行重新配置，將秩序、工程、保潔、園藝等C版運作體系文檔化的標準固化在IT管理系統(tǒng)中，能夠使公司各級管理者根據(jù)權限對任一個專業(yè)工作對象（如設備、樹木、場所）進行有效管理。近期，長城物業(yè)又將PDA（掌上終端）與上述兩個系統(tǒng)進行了對接，現(xiàn)場工作人員可以通過PDA實現(xiàn)移動辦公，體現(xiàn)了“服務于現(xiàn)場”這一物業(yè)管理的特性。

這一信息系統(tǒng)在運作中還依托三個部分支撐。一是集團總部下設物業(yè)、地產(chǎn)、社區(qū)三個運營中心，組織和指導工作的開展；二是集團對每個城市派出監(jiān)控小組，負責對所管區(qū)域服務品質、經(jīng)營質量等的運營監(jiān)控；三是在部分小區(qū)選取部分業(yè)主作為神秘顧客，每月定期向公司提供暗訪報告，供集團深入掌握項目運作情況。集團運營內審部將采集到的數(shù)據(jù)在全國兩百多個管理處中進行排序，年底進行星級評定。

三、長城物業(yè)IT系統(tǒng)建設的成效

長城物業(yè)的IT系統(tǒng)，具有縱向“穿透”和橫向“連接”的主要功能?？v向“穿透”，是指各級管理者通過信息管理系統(tǒng)，可以快速穿透到他們管理的任一區(qū)域、任一項目的財務原始憑證、顧客資料、工作對象、員工檔案等終端，實施查詢、統(tǒng)計、分析等動態(tài)管理；橫向“連接”，是指通過統(tǒng)一的門戶、統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫、呼叫中心、公司外部網(wǎng)站等，能實現(xiàn)職能管理系統(tǒng)之間以及企業(yè)內、外部之間的無縫銜接。

呼叫中心、CRM、PMS、EAS等各項系統(tǒng)的整合和上線，使長城物業(yè)實現(xiàn)了對項目運營全過程的實時監(jiān)控和持續(xù)跟進。借助以上功能，長城物業(yè)對運營管

控的手段也進行了不斷創(chuàng)新，在過去一年里對組織管理系統(tǒng)進行了重塑，并在全公司范圍內成功推行“阿米巴計劃”。通過在總部建立有效的管控體系并對基層經(jīng)營單元——管理處充分授權，從而逐步撤銷了區(qū)域公司，實現(xiàn)組織結構、信息和業(yè)務流程等管理的扁平化，實現(xiàn)集團總部對分布在20多個城市200多個項目的直接管控。這項變革，使公司管理層級由原來的三級調整為現(xiàn)在的兩級，管理人員減編180多人，技工減編330多人，每年節(jié)約的人力成本超過三千萬元，而顧客和員工的滿意度指數(shù)均有不同程度的提升。

四、長城物業(yè)IT系統(tǒng)建設對行業(yè)的啟示

長城物業(yè)的實踐說明，科學技術的運用和現(xiàn)代元素的注入，對行業(yè)逐步擺脫勞動密集型現(xiàn)狀，應對用工難和成本持續(xù)上漲，以及推動行業(yè)標準化建設，全面提升服務質量，加快物業(yè)管理向現(xiàn)代服務業(yè)的轉型具有戰(zhàn)略意義。并對物業(yè)服務市場新的競爭格局的形成將產(chǎn)生深遠影響。

長城物業(yè)的探索引起了中物協(xié)的高度關注，今年3月15日我在深圳協(xié)會李加林會長、住宅局雷昭新處長和進修學院周心怡院長的陪同下，專門到長城物業(yè)作了半天調研。當我將自己的初步體會在中物協(xié)理事會上作了一點宣傳后，引起了很多企業(yè)的極大興趣，紛紛表示要前往學習交流。為滿足廣大會員單位要求，中物協(xié)5月份在深圳舉辦《IT系統(tǒng)對物業(yè)管理行業(yè)升級的戰(zhàn)略意義及影響》專題研討班。長城物業(yè)毫無保留地向全國各地到會的同行介紹了他們在信息化建設中的思考，基于IT技術的物業(yè)管理標準化，長城物業(yè)的IT系統(tǒng)建設，運用IT技術重塑企業(yè)組織管理系統(tǒng)等方面的體會和經(jīng)驗，受到與會代表的高度評價。大家真切認識到IT技術將給行業(yè)和企業(yè)帶來的挑戰(zhàn)，結合長城的經(jīng)驗和企業(yè)自身情況，就如何應對外部環(huán)境對企業(yè)生存發(fā)展的影響，如何適應市場競爭形勢的變化，從戰(zhàn)略上作出思考。并希望通過與長城物業(yè)的合作，加快企業(yè)信息系統(tǒng)建設的步伐，盡快走上轉型升級的道路。

我們的出發(fā)點是搭建行業(yè)先進經(jīng)驗交流平臺，讓更多的企業(yè)認識移動互聯(lián)網(wǎng)技術的發(fā)展將對行業(yè)產(chǎn)生的影響，了解行業(yè)發(fā)展的前沿趨勢，促進一部分企業(yè)在IT技術的運用和整合上先行一步。為加快物業(yè)管理向現(xiàn)代服務業(yè)的轉型，進一步提高客戶滿意度，創(chuàng)造良好的社會效益和經(jīng)濟效益提供IT技術支持。

但是，網(wǎng)絡技術在物業(yè)管理中的深度運用對行業(yè)還是一個新的課題，尤其是長城物業(yè)正在打造的云物業(yè)管理，對大多數(shù)從業(yè)人員，還是一個較為抽象的概念。但在目前人力資源成本持續(xù)上漲、物業(yè)管理企業(yè)利潤空間不斷被擠壓的大環(huán)境下，長城物業(yè)通過信息化系統(tǒng)的建設重塑組織架構，應用現(xiàn)代科技手段優(yōu)化工作流程并大幅降低勞動密集程度，實現(xiàn)了更高層次上的標準化物業(yè)服務，達到了提高效率、節(jié)約成本、穩(wěn)定質量的目的，不僅帶來了企業(yè)管控水平的升華，對物業(yè)管理行業(yè)的轉型升級和可持續(xù)發(fā)展也是具有重要意義。

正如長城物業(yè)集團總裁陳耀忠說的，在不斷變化的商業(yè)社會里，緊跟潮流，與時俱進，勇于改革現(xiàn)狀，我們的物業(yè)服務企業(yè)的現(xiàn)代元素將更加豐富，行業(yè)的生命力將更加旺盛。

第二篇：淺議勞動力資源對物業(yè)管理行業(yè)的影響

淺談勞動力資源對物業(yè)管理行業(yè)的影響

隨著我國內地大中城市經(jīng)濟的高速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)所需勞動力資源越來越欠缺。據(jù)統(tǒng)計，全國物業(yè)管理的覆蓋面僅占物業(yè)總量的15%，經(jīng)濟發(fā)達城市僅有35%。物業(yè)管理未來的市場空間十分巨大，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)每月需要至少新增約2萬人的保安服務人員，下面我們主要談物業(yè)管理行業(yè)保安勞動力資源緊缺、保安人員招聘難、流動量大對物業(yè)管理行業(yè)所帶來的影響。

一、造成物業(yè)管理行業(yè)保安勞動力資源緊缺的原因分析

近幾年隨著內地的快速發(fā)展，工資待遇的不斷提高，而廣東近幾年中下層物業(yè)管理勞動力工資待遇卻沒有明顯的提升，廣州物業(yè)管理行業(yè)保安崗位與其它行業(yè)保安崗位收入相差30%—50%左右。造成民工流失的重要原因有以下幾方面：

一、工資待遇低：據(jù)調查的企業(yè)反映，月工資1000元以下的招工都有難度，1000-1200元可滿足需求，1500元以上隨缺隨招，求職人員也較多（以上不含保險、福利待遇）；而物業(yè)管理企業(yè)在核算保安人員工資標準一般為800-1000元左右。

二是內地區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展，勞動力需求增加；

三是勞動力性別、年齡、素質方面的供求錯位，加劇缺工矛盾；四是區(qū)域經(jīng)濟全面發(fā)展導致勞動力分流，特別是長三角、環(huán)渤海地區(qū)和勞動力主要輸出地經(jīng)濟快速發(fā)展，使勞動力呈現(xiàn)多極化流動；

五是權益保障不到位，員工有后顧之憂，如超時加班、拖欠克扣工資、不簽訂勞動合同、不購買社會保險等。

二、保安勞動力資源大量流失對物業(yè)管理行業(yè)帶來的影響

一份行業(yè)調查表明，從2003年以來，深圳市各知名物業(yè)公司保安隊伍的變動人數(shù)逾60%，由于保安勞動力資源緊缺，物業(yè)管理保安崗位缺崗現(xiàn)象普遍存在。其中萬科、中海、萬廈、金地、科技園、蓮花等物業(yè)公司保安缺崗人數(shù)累計200-300人不等。從2004年起，廣州物業(yè)管理行業(yè)保安勞動力資源大量進入內地城市從事物業(yè)管理活動，每年從廣州至少流失到深圳、東莞、珠海、成都、長沙、南京等城市達數(shù)十萬人，2005年物業(yè)管理行業(yè)調查資料統(tǒng)計，廣州現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)保安缺崗現(xiàn)象普遍存在，物業(yè)管理行業(yè)保安崗位缺崗人數(shù)累計約8萬人，2006年物業(yè)管理行業(yè)約需新增聘保安人員30萬人。保安人員的招聘難、流動量大為物業(yè)管理行業(yè)帶來了極壞的影響。

1、人力資源的緊缺增加物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營成本

在物業(yè)管理行業(yè)當中，物業(yè)管理從業(yè)人員基本現(xiàn)金收入總額都占到了所有收入的60%以上，有的公司甚至接近于70%，而變動收入總額所占比例則少得可憐。保安人力資源的緊缺及保安人員流動量增長對于原物管企業(yè)來說是沉重的打擊，保安人員的緊缺及后續(xù)乏力，物業(yè)管理企業(yè)為了能夠招聘到合適的保安人員，不得在有限的管理經(jīng)費中將保安人員各項工資標準上調，同時增加各項生活用品的補助，此項措施大大增加了物業(yè)管理經(jīng)營成本，而物業(yè)管理服務費的上調卻極為困難，這種不平衡的發(fā)展限制了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。因

為物業(yè)管理公司收入偏低、體制不順，不少保安人員早已向房地產(chǎn)開發(fā)、中介和酒店管理等行業(yè)轉移。

2、政府相關部門收費提高了物業(yè)管理保安管理項目的成本

現(xiàn)政府地方派出所對物業(yè)管理企業(yè)在治安管理收費項目中種類繁多，物管企業(yè)在收取有限的物業(yè)管理服務費的同時，每年都得按規(guī)定交納自建保安培訓管理費、消防費、治安聯(lián)防費等等費用，甚至于有個別派出所存在按人員應聘計算費用的現(xiàn)象，同時現(xiàn)行業(yè)對于保安大多要求持有相關上崗證件，而現(xiàn)行業(yè)的招聘難，很多企業(yè)均是在招聘后再出部分費用讓保安人員考證，物業(yè)管理行業(yè)保安人員流動量極大，以上項目進一步加大了物管公司的運營成本。

3、保安人員流動量大不利于物業(yè)管理服務質量的提高

區(qū)域經(jīng)濟全面發(fā)展導致勞動力分流，特別是長三角、環(huán)渤海地區(qū)和勞動力主要輸出地經(jīng)濟快速發(fā)展，使勞動力呈現(xiàn)多極化流動。由于物業(yè)管理服務費有限，難以在人員工資做較大幅度的調整。一支具備良好的服務素質及服務技能水平的保安隊伍的建設極為不容易，保安流動量的增加拖延了保安隊伍的建設，影響了物業(yè)管理各項日常管理工作開展，主要體現(xiàn)在治安、消防管理兩方面，一些保安人員剛到一個新的物業(yè)管理區(qū)域，在經(jīng)過一段時間的熟悉，逐漸掌握了一定的業(yè)務技能及具備了一定的服務意識，人員的流動量大及不穩(wěn)定性容易導致各項事故的發(fā)生，輕則造成業(yè)主對物業(yè)管理公司的不滿，嚴重則直接影響到物業(yè)管理企業(yè)品牌的建設。

3、給物業(yè)管理企業(yè)帶來安全風險

人才是企業(yè)最核心的價值所在，也是一個企業(yè)最核心的競爭力。因而企業(yè)中的員工個人行為，如跳槽、犯罪、人身傷害等等，也會給企業(yè)帶來一些風險，風險看似不經(jīng)意，也難以引起足夠的重視，卻同樣會給企業(yè)造成很大的破壞力。人員流失給物業(yè)管理企業(yè)帶來的安全風險,.比較典型的是員工跳槽

人員流動本是一種正常的活動，由于保安人員作為物業(yè)管理企業(yè)一線的服務者，往往或多或少的掌握著公司的一些商業(yè)機密或管理區(qū)域的一些安全隱患，因而，這些人員的跳槽便會給公司帶來一些風險。但由于其無法把握和不確定性更使許多物業(yè)管理公司很難作出有效的防范措施，這一點在物業(yè)管理企業(yè)也表現(xiàn)得較為突出。物業(yè)管理公司之間保安流動最為常見，但隨著人員的流動，其所擁有的商業(yè)機密或原物業(yè)管理區(qū)域的信息也盡被對手所知悉，這會對企業(yè)的決策產(chǎn)生十分不利的影響。

隨著物業(yè)管理的發(fā)展，社會對物業(yè)管理要求愈來愈高，提升管理水平是物業(yè)管理行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)，而要提升管理水平，物業(yè)管理從業(yè)服務人員的穩(wěn)定性極為關鍵。物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)實際市場經(jīng)濟及勞動力資源需求，適當提高工資待遇水平，拓寬招聘渠道；狠抓短缺物業(yè)從業(yè)人員在崗培訓，也可通過校企聯(lián)合，優(yōu)勢互補，實現(xiàn)培訓用工一體化。另一方面，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展離不開政府的支持，政府部門應該從長遠的利益著眼，從各方面給予物業(yè)管理企業(yè)扶持，在政策上為物管企業(yè)卸下包袱，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康快速發(fā)展，才能做好、做實各類物業(yè)的長效管理，在維護物管企業(yè)和廣大業(yè)主雙方利益的基礎上，實現(xiàn)物業(yè)管理的良性發(fā)展。

第三篇：物業(yè)管理對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響

1、房地產(chǎn)物業(yè)管理的概念

物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。

物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)延伸出的新行業(yè)，作為房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的主要管理活動，與房地產(chǎn)開發(fā)建設有著互動互進的關系。它實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)與完善，在房地產(chǎn)開發(fā)建設、流通、消費使用的全過程中，起著至關重要的作用。

2、國內的物業(yè)管理的發(fā)展

近幾十年來，我國的物業(yè)管理基本上是由各單位的行政部門或地方政府的房管部門來進行的，并沒有形成現(xiàn)代服務業(yè)意義上的物業(yè)管理體系。80年代后，改革開放的大環(huán)境使國外先進的物業(yè)管理經(jīng)驗得以在我國引進和傳播。廣東、上海及北京等地房地產(chǎn)業(yè)的有識之士在學習國外經(jīng)驗的同時，又結合國內的實際情況進行了探索，正在嘗試建立具有中國特點的物業(yè)管理事業(yè)。

從我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢看，專業(yè)性物業(yè)管理公司的出現(xiàn)具有重大意義。原各物業(yè)機構大而全、小而全的管理格局將逐漸被所有權與經(jīng)營權的分離，配套服務諸如專項維修、清潔、保安等工作由相應的專業(yè)公司承擔的新格局所取代。根據(jù)西方國家的經(jīng)驗，房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)主可以聘請專業(yè)公司，通過委托契約和必要的財務監(jiān)督來實現(xiàn)自己的經(jīng)濟目標，以避免造成人力、物力、財力上的浪費，減少因專業(yè)管理經(jīng)驗欠缺所可能造成的損失。

作為現(xiàn)代服務業(yè)的一個門類，目前我國的物業(yè)管理事業(yè)尚處于探索初創(chuàng)階段。隨著市場經(jīng)濟改革的推進和房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展，物業(yè)管理的重要性將日益顯現(xiàn)出來，物業(yè)管理也將成為我國21世紀具有較大影響和廣闊前景的新興行業(yè)。

3、房地產(chǎn)的主要內容

物業(yè)管理總的來說是服務性行業(yè)，其目標是為用戶提供完善的服務，服務內容還可以根據(jù)用戶的需求而加以調整。具體的工作內容一般包括如下幾個方面：

1）房屋的經(jīng)常維修，提高物業(yè)的價值。應經(jīng)常維修管理和保養(yǎng)，使建筑物始終處于完好的使用狀態(tài)，包括建筑物外型不會因日久失修而殘破，影響觀感，杜絕一切人為的外型破壞，保持其完整;建筑物內部的水、電、暖、衛(wèi)、氣更要運行暢通，不致使物業(yè)價值下降。

2）設備的正常運行，努力避免事故。物業(yè)管理應盡量方便用戶，使用戶不會因電梯中途停運、照明中途停電而煩惱。要求各項公用設施正常運行，避免因突然損壞而給用戶帶來不便。

3）資金的合理運用，切實做好收支平衡。特別是來自用戶的管理費收入，必須有效地分配在各項服務上，使每項支出均可以為用戶提供利益，杜絕資金浪費。另外應注意資金儲備，以應付突發(fā)事件所造成的損失。

4）環(huán)境的密切保護。要代住戶搞好住宅區(qū)的清潔和綠化，防止一切對環(huán)境的破壞行為。禁止在小區(qū)千道上發(fā)展農(nóng)貿集市，造成環(huán)境臟、亂、差，在休息時間杜絕各種噪音發(fā)生，以免影響住戶休息。

5）治安的切實防范，保障住戶人身和財產(chǎn)安全?？梢酝ㄟ^建立專職的保安隊伍，輔之以不同建筑物內配備的各種有效保安器材或設施，來加強住宅區(qū)內的治安防范，保護住戶人身和財產(chǎn)安全。

4、房地產(chǎn)物業(yè)管理的具體作用

房地產(chǎn)物業(yè)管理的目的是為了使房產(chǎn)保值、增值，并為物業(yè)的所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活環(huán)境和工作環(huán)境，物業(yè)管理的參與，延長了房屋的壽命，提高人民居住水平。有關調查表明，買房時，人們在關心房價、位置、居住環(huán)境之后，最關心的問題就是房屋的物業(yè)管理。如果物業(yè)管理得好，必然會解除消費者的后顧之憂，促進房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的發(fā)展。所以，當?shù)禺a(chǎn)物業(yè)管理在房地產(chǎn)的開發(fā)，銷售，品牌創(chuàng)立等過程中會產(chǎn)生巨大的影響、下面我就分三個部分來說說物業(yè)管理對房地產(chǎn)的影響。

4.1開發(fā)過程中的影響

這是在房地產(chǎn)正式銷售之前物業(yè)管理的階段。這個階段相當于我們經(jīng)常所說的售前服務，這個階段的服務主要應該針對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說的，但是很遺憾的是物業(yè)管理在這個過程中并不是很受重視。很多房地產(chǎn)開發(fā)公司覺得在這個開發(fā)過程物業(yè)管理并不能起到什么作用，所以便沒有怎么讓物業(yè)管理參與這個過程，其實這是個錯的觀念，物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程同樣起著重要的作用，可以說它影響著接下來房地產(chǎn)的整體質量。在前期規(guī)劃設計階段，從房地產(chǎn)開發(fā)方來看，物業(yè)管理可以深人市場調研，修正市場定位，改進產(chǎn)品的設計和服務，從而更有利于把握市場動向，減少決策的盲目性，更有效的把握市場脈搏，迎合市場需求；從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗和以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計上的種種問題和缺陷，對物業(yè)的規(guī)劃設計進行審視，對不適之處提出修改方案，以優(yōu)化、完善設計中的細節(jié)，避免一此在后期工作中難以解決的設計缺陷問題及保持房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場競爭力。在建設階段物業(yè)管理公司參與工程建設活動，有利于了解該物業(yè)的內部結構、管線布置，甚至所用建材，這樣才能開展后續(xù)服務工作。與此同時，結合物業(yè)管理經(jīng)驗，能從實際使用角度提出對工程核心部位施工質量控制的意見。另外，物業(yè)管理公司參與施工管理有利于物業(yè)的良性開發(fā)。對開發(fā)商來說，使工程多了一份質量保證，同時又保證了建筑移交和今后物業(yè)管理的續(xù)性，為開發(fā)商節(jié)省了時間，有利于提高工質、工期及售后服務等方面的信譽.4.2銷售過程中的影響

物業(yè)管理已越來越成為投資置業(yè)者選擇物業(yè)的一項重要標準。近年來，隨著生活水平的日益提高，人們的居住觀念也發(fā)生了很大變化，住房不再僅是遮風避雨的場所，而是安全、文明、舒適的工作和生活環(huán)境。購買者花錢買的不僅僅是房子，還有管理和服務。隨著房地產(chǎn)市場逐步走向理性和成熟，在新一輪經(jīng)濟周期里，房地產(chǎn)企業(yè)之間可能將價格競爭轉向多元化競爭，功能、品質、位置和物業(yè)管理好的房地產(chǎn)將占有更多的份額。據(jù)專家評論，目前物業(yè)管理的因素已占到樓宇價值的20%—30%，而且越來越多的房地產(chǎn)投資者把物業(yè)管理效果的優(yōu)劣，作為投資和消費的重要選擇因素。良好的物業(yè)管理服務能給人們帶來舒適、優(yōu)美、安全的工作和居住環(huán)境；反之，則讓人感到不舒服，甚至覺得“買房等于買氣受”。目前，廣州市房地產(chǎn)投訴案例七成 以上是關于物業(yè)管理方面的。物業(yè)管理好的樓盤一直好銷，而物業(yè)管理遭到投訴的樓盤，有的甚至已經(jīng)“死火”。這說明物業(yè)管理對房地產(chǎn)的銷售有著非常直接的影響。其實很明顯的道理，物業(yè)管理相當于管家，這時候的服務可以比作我們經(jīng)常所說的“售中服務”。在人們越來越看重生活質量的時候，好的生活管家也就是好的房地產(chǎn)物業(yè)管理是必要的，他們可以省去后顧之憂，不會感到不舒服煩心。好的物業(yè)管理不但可以適當提高房地產(chǎn)的銷售價格，增加房地產(chǎn)公司的利益，而且還可延長物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價值。缺乏良好的物業(yè)管理常導致物業(yè)內部設施運行不良，加速物業(yè)物理損耗的速度，使物業(yè)使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。

4.3創(chuàng)立品牌，建立良好房地產(chǎn)企業(yè)形象的影響

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)品差異減小，服務成為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)立品牌的重要途徑，優(yōu)秀的物業(yè)管理成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。這是物業(yè)管理對房地產(chǎn)經(jīng)營最大的影響，也是最重要的作用。這階段的物業(yè)管理就相當于“售后服務”。一個好的物業(yè)管理可以給房地產(chǎn)公司帶來更多的品牌效應，相反地混亂的物業(yè)管理可以給房地產(chǎn)企業(yè)抹黑，不利于企業(yè)的長期發(fā)展。物業(yè)管理的好壞，對于安全，舒適，便利有很大的影響，已經(jīng)成為居民選購住房考慮的重要因素。良好的物業(yè)管理服務對于購買者來說有非常大的吸引力。房地產(chǎn)是為消費者提供安全，美觀，舒適，便利的居住場所。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，物業(yè)的好壞直接關系到房地產(chǎn)的區(qū)位與價值，完善的物業(yè)管理不僅很大程度上提高房地產(chǎn)的價值，而且能為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象，從而吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費者。創(chuàng)立自身品牌是房地產(chǎn)企業(yè)長期發(fā)展最重要的規(guī)劃之一。一個房地產(chǎn)企業(yè)假若沒有品牌意識，他們的發(fā)展便寸步難行，業(yè)務便得不到拓展，公司的長期良好發(fā)展也就無從談起。在房地產(chǎn)質量普遍提高的條件下，名牌的有無將成為購房者的首選，它能帶給人們更多的物質享受和心理滿足。由此可見，良好的物業(yè)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營中是可以起到很重要的作用，對于企業(yè)自身的良好的形象建設，品牌建立有著積極的影響。

5、總結

作為房地產(chǎn)開發(fā)的延伸，物業(yè)管理同房地產(chǎn)的關系越來越密切。在人們越來越講究生活質量的當今，物業(yè)管理的重要性愈加突出。當下，房地產(chǎn)企業(yè)改變對物業(yè)管理不重視的錯誤觀念，在房地產(chǎn)開發(fā)，銷售，品牌創(chuàng)立等階段積極發(fā)揮出物業(yè)管理的作用，將先進的管理理念根植與房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，從而切實保障業(yè)主權益以及樹立房地產(chǎn)企業(yè)的良好形象，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展。

6、參考文獻

[1] 洪靜娜.淺談房地產(chǎn)行業(yè)中的物業(yè)管理.現(xiàn)代經(jīng)濟信息.2011.[2] 華越.淺談我國物業(yè)管理的特點及發(fā)展趨勢[J].遼寧行政學院學報.2003.[3] 周秀珠.論房地產(chǎn)經(jīng)營中的物業(yè)管理.財經(jīng)研究.1994.[4] 程本強.物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用——兼論物業(yè)管理工作的完善途徑.現(xiàn)代物業(yè).2013.[5] 韓毅.淺議物業(yè)管理對房地產(chǎn)價格的影響.城市開發(fā).2004.[6] 成欣榮.房地產(chǎn)經(jīng)營中的物業(yè)管理初探.中外房地產(chǎn)導報.1995.

第四篇：知識經(jīng)濟對物業(yè)管理的影響

物業(yè)管理論文

知識經(jīng)濟對物業(yè)管理的影響

彭莉莉 09會計1班 03509117 [摘要]“知識經(jīng)濟”這一概念在全球迅速傳播,在社會各界引起強烈反響源自于1996年世界經(jīng)濟合作及發(fā)展組織(OECD)發(fā)表的《以知識為基礎的經(jīng)濟》的報告。全球性的經(jīng)濟運行模式正在逐步發(fā)生根本性的變化,200年前替代了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的工業(yè)經(jīng)濟,正在逐步被另一新型的經(jīng)濟模式替代,它就是知識經(jīng)濟。知識經(jīng)濟對物業(yè)管理具有重要的影響，我將從住宅建設，物業(yè)信息安全管理，物業(yè)智能化等方面進行一些分析。

[主關鍵詞]知識經(jīng)濟 物業(yè)管理 住宅建設 物業(yè)信息安全管理 物業(yè)智能化

知識經(jīng)濟（Knowledge Economy、Knowledge Based Economy），是以知識為基礎的經(jīng)濟，與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、工業(yè)經(jīng)濟相對應的一個概念，是一種新型的富有生命力的經(jīng)濟形態(tài)。21世紀，人類已經(jīng)步入了一個以知識和科技為主體的知識經(jīng)濟時代。知識經(jīng)濟的興起，使知識上升到社會經(jīng)濟發(fā)展的基礎地位。知識成了最重要的資源，“智能資本”成了最重要的資本，在知識基礎上形成的科技實力成了最重要的競爭力。國家的富強、民族的興旺、企業(yè)的發(fā)達和個人的發(fā)展，無不依賴于對知識的掌握和創(chuàng)造性的開拓與應用，而知識的生產(chǎn)、學習、創(chuàng)新，則成為人類最重要的活動，知識已成了時代發(fā)展的主流，尤其是以高科技信息為主體的知識經(jīng)濟體系，迅速擴展令世人矚目。在這個時代到來的時候，我國的物業(yè)管理如何面對新的機遇和挑戰(zhàn)呢?這是一個非常值得研究的課題。

一、知識經(jīng)濟對住宅建設的影響 知識經(jīng)濟對于住宅建設的影響是巨大的，具有革命性的。

1、知識經(jīng)濟使我國住宅產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略得以實施。我國的住宅產(chǎn)業(yè)科技含量低，能耗大，經(jīng)濟附加值低，同時對資源的破壞性大，影響了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實施。同時，由于低層次粗放型生產(chǎn)出來的住宅因不符合人們的需求，不僅造成浪費大量的土地資源和其他生產(chǎn)資料，而且還可能造成環(huán)境的破壞，使人口增長、經(jīng)濟增長和環(huán)境質量得不到協(xié)調發(fā)展，最終會導致經(jīng)濟發(fā)展停滯或引發(fā)更大的災難。然而知識經(jīng)濟在住宅產(chǎn)業(yè)中的運作，一方面有利于緩解人類社會在工業(yè)經(jīng)濟占主導地位時代所造成的人口、生態(tài)和環(huán)境危機，同時也借助觀念更新、科技進步和知識創(chuàng)新，為堅持可持續(xù)發(fā)展道路提供了保障。知識經(jīng)濟的到來，為住宅產(chǎn)業(yè)堅持可持續(xù)發(fā)展注入了新的推動力。大量以知識為背景的現(xiàn)代住宅科學技術的推廣運用，使住宅產(chǎn)業(yè)脫離傳統(tǒng)的粗放型發(fā)展模式，向集約型的發(fā)展模式轉化成為可能，使住宅產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展得以順利實施。

2、知識經(jīng)濟改變住宅區(qū)周邊的環(huán)境。住宅產(chǎn)業(yè)競爭更加激烈，優(yōu)勝劣汰機制更加明顯。住宅區(qū)域周邊環(huán)境對于人們的影響也很大。方便的交通，美麗的綠化，便捷的生活環(huán)境是人們選擇住房的一個重大的參考條件，通過知識經(jīng)濟了解人們的需求，從而建設好適合人們生活的配套設施，將大大提高人的滿意度，使住宅建設更上一層樓。

3、知識經(jīng)濟使住宅質量得到有效提高。隨著人們生活水平的提高，住宅對人們來說不再是擋風蔽雨的棲息場所，而是安居樂業(yè)的幸福家園。因此，人們對住宅的性能、質量要求及環(huán)境素質甚至周邊的人文環(huán)境都有了更高的要求。因此，只有不斷融進新知識、新技術，提高住宅產(chǎn)品的性能和質量，才能滿足人們日益增長的這種需求。我們可以預見，知識經(jīng)濟帶來的大量的技術革命、知識創(chuàng)新和技術創(chuàng)新以及新型材料的應用等，將使住宅總性能發(fā)生質的飛躍，住宅質量將得到根本的提高。

物業(yè)管理論文

二、知識經(jīng)濟對物業(yè)信息安全管理的影響

隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，物業(yè)管理已從簡單的小區(qū)物業(yè)管理邁向了對高效益、高科技物業(yè)的全方位管理。信息安全管理已逐漸成為當今物業(yè)管理的一個重點領域，現(xiàn)在的安全管理應該本著從“技防”出發(fā)，以“技防”為主，以“人防”為輔的工作思路。將“技防”和“人防”緊密結合的指導思想貫穿到日常安全管理工作的始終，只有這樣才能達到最佳的效果，有效地保障企業(yè)的信息安全。

1、知識經(jīng)濟在技術防范上的作用

要做好企業(yè)的信息安全管理，首要條件是在樓體建筑內外安裝先進的“技防”設備，如紅外線報警系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子報警鎖系統(tǒng)、IC卡門禁系統(tǒng)、樓層巡更系統(tǒng)等等，由這些技防設施組成“技防”的道道屏障。（1）紅外報警系統(tǒng)。報警系統(tǒng)是除視頻防范外的一個重要防范系統(tǒng)，通過設置報警點探頭和對應防區(qū)，對重要的區(qū)域進行設防，代替安全管理人員的看守，形成對防區(qū)的不間斷保護，利用“技防”與“人防”的有機配合，有效地把好第一道關口；（2）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)包括攝像機、顯像屏、訊號輸出線路、錄像機等，是“技防”設備的第二道屏障；（3）電子報警鎖系統(tǒng)?！凹挤馈痹O施的第三道屏障為電子報警鎖系統(tǒng)，一般情況下，一幢樓體只留下一至兩個主要出入口，其余樓體內的消防通道出入口均可安裝電子報警鎖。在發(fā)生突發(fā)事件時這些通道就作為緊急疏散通道正常使用，這也是做好信息安全的一道有效技防屏障。（4）IC卡門禁系統(tǒng)。IC卡門禁系統(tǒng)工作原理是由主控器(A300)通過輔控制器(U1200)及相應的控制設備及相應控制設備實現(xiàn)各種方式的門禁控制。門禁卡對符合進入該區(qū)域的人員開通進入權限，對不允許進入的內部企業(yè)員工未開通該進入權限，這是“技防”設備中的第四道屏障。（5）樓層巡更系統(tǒng)?！凹挤馈痹O備中的最后一道屏障為樓層巡更系統(tǒng)。企業(yè)可以根據(jù)實際工作需要，加強保密措施。

2、知識經(jīng)濟在人員防范上的作用

眾所周知，人是地球命運的主宰者。知識經(jīng)濟在現(xiàn)代化的過程中通過人員有效維護、正確操作，有效實施等手段來維持運行，輔助物業(yè)信息安全管理，再加上有的方面也必須通過人員有效的“人防、物控”，方能最大限度地發(fā)揮出“技防”設備的威力，為物業(yè)安全管理服務。

三、知識經(jīng)濟對物業(yè)智能化的影響

在知識經(jīng)濟日益發(fā)展的今天,人們對住宅的關注更多放在與外界溝通、信息服務、安全防范、物業(yè)管理等方面,正是為了適應這種社會需求,住宅小區(qū)智能管理系統(tǒng)便應運而生。住宅小區(qū)智能管理系統(tǒng)的產(chǎn)生，給了物業(yè)管理一個發(fā)展的空間，也給物業(yè)管理一個展現(xiàn)價值的機會。同時，給物業(yè)管理增加了很多新的、技術含量較高的管理服務內容，如網(wǎng)絡服務等等，使物業(yè)管理真正的有了“用武之地”，間接地也提升了小區(qū)物業(yè)管理的形象。

1知識經(jīng)濟使物業(yè)智能化程度提高。智能住宅與智能住宅小區(qū)由于其先天優(yōu)勢，給物業(yè)智能化管理創(chuàng)造了條件，不僅在計算機的使用上，還是在管理的智能化上，都比普通住宅小區(qū)范圍要寬、程度要高得多。

2知識經(jīng)濟使物業(yè)管理效率更高、內容更多、更便于管理。主要表現(xiàn)為：①物業(yè)管理中的一些傳統(tǒng)收費項目，如房租、水電、媒氣、暖氣等的收費因為可以使用電腦管理而變得一目了然。房租、水、電、煤氣的用量也能通過專門的傳感器進行數(shù)據(jù)的精確采集。這樣可以提高效率，減少收費糾紛，而且大大方便了住戶。②物業(yè)管理領域中的一些專項與特約綜合經(jīng)營服務，如快餐盒飯送餐服務、物業(yè)租售代理服務、代聘保姆、代為介紹家庭教師、代訂車、船、飛機票、其它中介咨詢服務、購物服務、洗衣服務、社區(qū)廚房等，通過電腦網(wǎng)絡聯(lián)

物業(yè)管理論文

系與處理將更為方便高效。③物業(yè)公司管理服務人員也將變?yōu)殡娔X網(wǎng)絡的操作者與管理者，通過電腦網(wǎng)絡（廣城網(wǎng)與局域網(wǎng)）提供各種管理服務，不僅可以收取網(wǎng)絡信息使用費和各種服務費，而且也從根本上改變了自身的傳統(tǒng)形象，提升了物業(yè)管理的科技含量、檔次和社會地位。

知識和技術創(chuàng)新是人類經(jīng)濟、社會發(fā)展的重要動力源泉。在知識經(jīng)濟來臨之際,物業(yè)管理要找準自己的位置,抓住發(fā)展機遇,實現(xiàn)物業(yè)管理的發(fā)展和改造,迎接知識經(jīng)濟挑戰(zhàn)和知識經(jīng)濟時代的到來。

[參考文獻] 1《中國建設報》

2郭淑芬，田霞，知識經(jīng)濟對我國物業(yè)管理的三大影響，《當代經(jīng)濟》2002年第三期

3趙艷麗，邵明理，我國智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理初探，2007 4物業(yè)管理網(wǎng)

第五篇：物業(yè)管理系統(tǒng)

長期以來，舊有住宅納入到物業(yè)管理之中的很少，就是新建的住宅小區(qū)盡管實行了物業(yè)管理，但投入的管理力量遠遠不夠，所以有很多小區(qū)的物業(yè)管理工作只停留在看看門、掃掃地、補補漏、收收垃圾等很淺的層次上。又由于物業(yè)管理企業(yè)的啟動基金不足，多種經(jīng)營服務不善等，導致招不到專業(yè)水平高的工作人員，再加上管理手段落后，所以就很難提高物業(yè)管理企業(yè)的效益。小區(qū)管理在手工操作時代，工作非常繁瑣，需要大量的人力、物力和財力，極大的浪費了小區(qū)物業(yè)的資源。而這些項目在過去手工操作時代，需要手工記錄這些事情，不但麻煩瑣碎，還經(jīng)常出現(xiàn)錯誤，給廣大業(yè)主帶來很不便。

物業(yè)管理系統(tǒng)是現(xiàn)代居住小區(qū)不可缺少的一部分。一個好的物業(yè)管理系統(tǒng)可以提升小區(qū)的管理水平，使小區(qū)的日常管理更加方便。將計算機的強大功能與現(xiàn)代的管理思想相結合，建立現(xiàn)代的智能小區(qū)是物業(yè)管理發(fā)展的方向。重視現(xiàn)代化的管理，重視細致周到的服務是小區(qū)工作的宗旨。以提高物業(yè)管理的經(jīng)濟效益、管理水平，確保取得最大經(jīng)濟效益為目標。

物業(yè)管理行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要組成部分，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，人們逐漸接受了物業(yè)管理這一管理模式。良好的物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤銷售的重要因素，也成為業(yè)主或租戶選擇物業(yè)公司的重要考慮因素。

1、人事管理子系統(tǒng)

從員工的招聘、任用到員工的離職進行全面有效的管理，詳細記錄員工的個人資料、家庭成員、員工合同、崗位考核、在職培訓、離職手續(xù)辦理等資料。

2、房產(chǎn)信息管理

記錄管理區(qū)、大樓、樓層、房間及配套硬件設施的基本信息。主要模塊：項目（小區(qū)、寫字樓、別墅等）基本信息管理、樓宇基本信息管理、房間管理信息模塊

3、客戶信息管理

實現(xiàn)對業(yè)主購房、出租、退房的全過程管理，可以隨時查詢住戶歷史情況和現(xiàn)狀，加強對業(yè)主及住戶的溝通和管理。包括業(yè)主信息管理、業(yè)主家庭成員、車輛信息、電話信息、寵物信息、報修欠費歷史等信息。

6、收費管理

物業(yè)收費管理信息系統(tǒng)是整個綜合物業(yè)管理信息系統(tǒng)的日常業(yè)務管理模塊，對物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理工作起到至關重要的作用。在收費管理中，系統(tǒng)將收費分為社區(qū)、大樓、樓層、房間等多個級別。主要功能模塊：收費項目定義、合同管理、應收款管理、實收、欠費管理、收費情況統(tǒng)計查詢

8、客戶服務管理

為客戶訂閱或收發(fā)郵件、書報期刊，為客戶出差定票等是一些物業(yè)管理公司的服務性業(yè)務。主要模塊有日常服務管理、客戶投訴管理、報修管理、社區(qū)活動管理；本模塊從服務申請、派工、完成、回訪、統(tǒng)計等流程化日常服務管理功能。

10、保潔環(huán)衛(wèi)管理

環(huán)衛(wèi)管理主要包括三個方面：綠化管理，保潔管理，聯(lián)系單位。綠化管理即綠化安排及維護記錄，保潔管理包括清潔用具管理、保潔安排及檢查記錄，聯(lián)系單位即聯(lián)系單位信息及聯(lián)系記錄。其典型功能有：