第一篇：房地產(chǎn)銷售的四種方式

房地產(chǎn)銷售的四種方式

第一代房地產(chǎn)銷售形式，被動式“坐銷”。

這種房地產(chǎn)銷售形式是房地產(chǎn)賣方市場時期的主要銷售形式，銷售人員根據(jù)自身產(chǎn)品單向與置業(yè)者溝通，置業(yè)者口頭說需要什么樣的房屋，就尋找與之相似的產(chǎn)品，當(dāng)置業(yè)者說不買時，就認為置業(yè)者不可能買，他們從不了解置業(yè)者的購買動機，從不主動解除置業(yè)者的購買拒絕。他們忽略了置業(yè)者不是專業(yè)購買者，有時對自己的需求是描述不清楚的。他們經(jīng)常用“不可能”來結(jié)束一位顧客的購買行為。這種房地產(chǎn)銷售形式在我國房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步階段，還是房地產(chǎn)賣方市場時非常普遍，當(dāng)然，在今天的房地產(chǎn)銷售市場仍然有不少這樣的售樓員存在，他們共同的特點是帶著有色眼睛看待前來的置業(yè)者，“挑剔”是他們的拿手好戲，這些銷售人員普遍業(yè)績不太好。

第二代房地產(chǎn)銷售形式，通過產(chǎn)品“功能”提高銷售。

第二代房地產(chǎn)銷售人員通過挖掘房地產(chǎn)的各項“功能”來提高銷售業(yè)績，“房地產(chǎn)不等于鋼筋加水泥”就是這一代房地產(chǎn)銷售形式的中心思想。銷售員推銷房屋時主要從地段、朝向、戶型、周邊配套、小區(qū)環(huán)境等入手，單向式的向置業(yè)者們推薦他們手頭的房屋，整個銷售過程中售樓人員主要扮演著一個房地產(chǎn)產(chǎn)品解說員的角色。

第三代房地產(chǎn)銷售形式，通過“服務(wù)”提高銷售。

銷售過程以顧客為中心，發(fā)展顧客需要，并服務(wù)顧客。第三代房地產(chǎn)銷售形式也正是這樣，當(dāng)房地產(chǎn)進入買方市場時，房地產(chǎn)的銷售開始轉(zhuǎn)向以置業(yè)者為導(dǎo)向，銷售過程開始加強買賣雙方的溝通，充分挖掘客戶需求，產(chǎn)品設(shè)計越來越人性化，市場細分不斷升級。售樓人員在推銷的過程也不再“唯地段論”，因為大盤、超級大盤的出現(xiàn)不斷弱化例如“地段論”。目前，這種通過“服務(wù)”提升銷售的形式得到肯定及提倡，并在房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域得以不斷升級及推廣，房地產(chǎn)領(lǐng)域正悄然進行一場服務(wù)爭奪戰(zhàn)。

第四代房地產(chǎn)銷售形需要梳洗式，通過“雙贏”思維提高銷售。

第四代房地產(chǎn)銷售形式在幫助客戶解決問題的同時銷售了自己的房子。這種銷售形式集中表現(xiàn)在生活方式、概念地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等概念銷售的盛行，房地產(chǎn)銷售技術(shù)更注重與客戶的雙向溝通，需求的充分挖掘等方面?！鞍l(fā)現(xiàn)需求，滿足它；發(fā)現(xiàn)問題，解決它”則是這種房地產(chǎn)銷售形式的高度概括，靈活運用它則可以產(chǎn)生戲劇性的功效。

第二篇：讀書筆記四種方式

讀書筆記種類很多，一般分為四大類：

（1）摘要式。即將書中或文章中一些重要觀點、精彩警辟語句，有用數(shù)據(jù)和材料摘抄下來，目的是積累各種資料，為科研、教學(xué)、學(xué)習(xí)和工作作好準(zhǔn)備?？砂丛瓡蛟南到y(tǒng)摘錄；也可摘錄重要論點和段落；還可摘錄重要數(shù)字。

（2）評注式。評注式筆記不單摘錄，還要寫出自己對這些要點的看法和評價。常用方法有書頭批注。即在書中重要地方用筆打上符號或在空白處加批注、折頁作記號；也可用提綱方法把書和文章論點或主要論據(jù)扼要記敘下來；還可用摘要式綜合全文要點、記下主要內(nèi)容；讀完全書或全文對得失加以評論也是一種方法。

（3）心得式。即讀后感。是讀書或讀文章后寫出的自己的認識、感想、體會和啟發(fā)。常用方法有：札記，也叫札記，是摘記要點與心得結(jié)合的產(chǎn)物；心得，也叫讀后感。將讀書體會、感想、收獲寫出來；綜合觀點、見解，提出自己看法并記錄下來，也是很好的讀書方法。

（4）記載式。1）筆記本。成冊筆記本可用來抄原文、寫提綱、記心得、寫綜述。長處是便于保存，缺點是不便分類，但可按類單獨成冊。2）活頁本?？捎脕碛浉鞣N各樣筆記。便于分類，節(jié)約紙張和日后查閱。3）卡片。好處便于分類，可按目排列，便于靈活調(diào)動又節(jié)省紙張，但篇幅小，內(nèi)容不宜長。4）剪報。把報紙和有用資料剪下來，長文章可貼在筆記本或活頁本上，短小材料可貼在卡片上。剪報材料可加評注，也可分類張貼，要注明出處，以便使用。5）全文復(fù)印。重要讀書材料，為保持完整性，可全文復(fù)印編目分類留用。

讀書筆記，是指人們在閱讀書籍或文章時，遇到值得記錄的東西和自己的心得、體會，隨時隨地把它寫下來的一種文體。古人有條著名的讀書治學(xué)經(jīng)驗，叫做讀書要做到：眼到、口到、心到、手到。這“手到”就是讀書筆記。讀完一篇文章或一本書后，應(yīng)根據(jù)不同情況，寫好讀書筆記。常用的形式有：

1、摘要式讀書筆記

摘要式讀書筆記，是在讀書時把與自己學(xué)習(xí)、工作、研究的問題有關(guān)的語句、段落等按原文準(zhǔn)確無誤地抄錄下來。摘錄原文后要注明出處，包括題目、作者、出版單位、出版日期，頁碼等，便于引用和核實。摘錄要有選擇，以是否有用作為摘錄的標(biāo)準(zhǔn)。

2、評注式讀書筆記

評注式讀書筆記不單是摘錄，而且要把自己對讀物內(nèi)容的主要觀點、材料的看法寫出來，其中自然也包括表達出筆記作者的感情。評注式筆記有時對摘錄的要點做概括的說明。

3、心得式讀書筆記

心得式讀書筆記，是在讀書之后寫出自己的認識、感想、體會和得到的啟發(fā)與收獲的一種筆記。

====歸納小結(jié)：

作讀書筆記不僅能提高閱讀書、文的效率，而且能提高科學(xué)研究和寫作能力。通過學(xué)習(xí)和實踐使學(xué)生充分認識到圖書館的作用，不但學(xué)到了知識，鍛煉了能力，更激發(fā)了學(xué)生的探索欲。

范文：

＜實例＞一 人最寶貴的東西是生命，生命屬于我們只有一次。一個人的生命是應(yīng)當(dāng)這樣度過的：當(dāng)他回首往事的時候，他不因虛度年華而悔恨，也不因碌碌無為而羞恥，——這樣，在臨死的時候，他就能夠說：“我整個的生命和全部的精力，都已獻給世界上最壯麗的事業(yè)——為人類的解放而斗爭?！?——《鋼鐵是怎樣煉成的》

＜實例＞二《假如給我三天光明》，這是一個讓人深思的題目。聽了以后，不免會產(chǎn)生很多遐想。這是一位盲人嗎？她叫什么名字？給她三天光明，她會去做什么呢？這一連串的問題會浮于腦海。我無法回答你們，因為我還沒有看完這本書。但是，在書中我看過的每一篇文章，都給我留下了深刻印象。讀《假如給我三天光明》有感 小時候的海倫（就是作者）是一個聰明又活潑的女孩，6個月就可以說一些簡單的話語，剛滿周歲就會走路了。總之，她比一般的孩子要乖的多，也好學(xué)的多。然而好景不長，幸福的時光總是結(jié)束得太早，在一個充滿知更鳥和百靈鳥的悅耳歌聲，而且繁花盛開的春天，在一場高燒之后，海倫失去了聽力與視力，隨之而然的又不能說話了。這三樣?xùn)|西，是人生中必要且不能缺少的。如果失去了這三樣，對一個常人來說，等于失去了生命的樂趣。如果你是海倫，給你三天時間，你會去干什么呢？。如果我是她，一定活不下去了。再大的動力與再大的鼓力，也照不亮我心中那顆又陰又暗，又冷又濕的心。心里只有一個念頭：這樣活著，生不如死，還是早一點兒結(jié)束算了。然而，海倫的做法與我的想法恰恰相反。她一生度過了88個春秋，卻熬過了87年無光、無聲、無語的孤獨歲月。而且，正是這位又盲、又聾、又啞的女子，竟然畢業(yè)與美國哈佛大學(xué)，這是一個多么驚人的成就啊。但是，畢竟，這驚人的成就是離不開她自身的努力的。與她相比之下，天壤之別啊，我真是自愧不如?。『惪梢詣?chuàng)造這些常人無法想象的奇跡，全靠她有著一顆不屈不撓、堅持到底的新。她毫不猶豫地接受了生命的挑戰(zhàn)，用自己那顆熾熱的心，用自己那偉大的愛，去擁抱美好、充滿生機的世界，以驚人的毅力與困難作戰(zhàn)，終于，她戰(zhàn)勝了生命的挑戰(zhàn)，張開了心靈的眼睛，有了信心與希望，走出了寂靜與黑暗。最后，她又把那雙慈愛的手——伸向了全世界！海倫從又瞎又聾的女孩成了舉世文明的作家，經(jīng)歷多少坎坷啊，可她從沒有退縮，而是勇往直前，毫不畏懼地面對困難，去戰(zhàn)勝它，跨過它。一個又瞎又聾的人能做到，更何況我們是一個沒有缺陷的人，沒有理由做不到啊！一些同學(xué)很自卑，說自己笨，人人都是平等的，沒有天才，也沒有笨蛋。天才和笨蛋是取決于這個人有沒有決心學(xué)習(xí)，有沒有毅力堅持下去，這才是最重要的。人生的路途坎坷、崎嶇，就看你有沒有信心和毅力去把它踩在腳下，一步一步登上成功之路。我們每一個人時刻都在描繪著自己的人生畫卷，只有奮斗，只有自強不息，我們的生活才會充滿鮮亮光耀的色彩，我們的生活畫卷才會閃光。

第三篇：四種方式培訓(xùn)工作人員

新沂市四種方式培訓(xùn)鎮(zhèn)黨委換屆工作人員

差別化培訓(xùn)。根據(jù)公推直選試點鎮(zhèn)工作程序與常規(guī)換屆程序的區(qū)別，對兩類鎮(zhèn)的工作人員分別進行培訓(xùn)。重點講解兩種程序的差異部分，要求在相互對比中準(zhǔn)確掌握程序要求。制作了《公推直選鎮(zhèn)換屆工作指導(dǎo)手冊》與《非公推直選鎮(zhèn)換屆工作指導(dǎo)手冊》，提供給每位工作人員學(xué)習(xí)參考。指導(dǎo)手冊中對兩類鎮(zhèn)的換屆工作流程進行分解，并對每一個步驟的工作內(nèi)容、目的要求等作了詳細的說明。同時，撰寫制作了開展工作所需的各類請示、報告、承諾書、報名表、統(tǒng)計表等文件材料樣例，供每位工作人員參考使用。

攻堅式培訓(xùn)。專門舉辦了全市鎮(zhèn)黨委換屆暨公推直選鎮(zhèn)黨委領(lǐng)導(dǎo)班子成員工作培訓(xùn)班，就換屆中的一些重點難點任務(wù)，如黨代表選舉、民主推薦、黨員代表直選等環(huán)節(jié)的內(nèi)容，對工作人員進行培訓(xùn)輔導(dǎo)。將這三個環(huán)節(jié)分為三個專題，逐一進行深入細致的講解說明，引導(dǎo)工作人員熟練掌握每一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)的工作方法。咨詢式培訓(xùn)。啟發(fā)工作人員認真分析本鎮(zhèn)黨委換屆工作實際，若有特殊的個別性的難題，在培訓(xùn)班上及時提出，由組織部相關(guān)負責(zé)人進行“診斷”，并分別給出解決辦法或參考意見。對于屬于共性的問題，如全額推薦與差額推薦的初步人選名額應(yīng)如何區(qū)別把握等，發(fā)動大家展開討論，在討論中達成共識并掌握操作辦法。案例式培訓(xùn)。以外地鎮(zhèn)黨委換屆過程中曾出現(xiàn)過的差錯與不足，來教育警示大家，提醒工作人員思想上給予足夠的重視并引以為戒。同時，全面列舉換屆過程中容易出錯的細節(jié)，如參加民主推薦大會的應(yīng)是本屆黨代表而不是新一屆黨代表，用電腦計算候選人姓氏筆畫極易出錯等，提醒大家注意避免。

第四篇：房地產(chǎn)融資方式歸納

一、資本市場融資，和其他行業(yè)一樣：境內(nèi)外上市、境內(nèi)發(fā)債、海外債、定向不定向增發(fā)，還有在香港、新加坡發(fā)REITs也算；

二、銀行貸款：開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸、流動貸款、委托貸款、并購貸。優(yōu)勢：成本低；劣勢：要求高；

三、信托融資：信托開發(fā)貸、信托經(jīng)營性物業(yè)貸、明股實債、股+債、信托+有限合伙；

四、公墓基金子公司資產(chǎn)管理計劃：較信托優(yōu)勢：（1）不用信托牌照；（2）事后備案，信托是事前備案；（3）注冊資本要求低；較信托劣勢：需要通過金融機構(gòu)，不能直接放貸。

五、券商資管：優(yōu)勢不明顯，必須通過信托計劃或基金子公司資管計劃；

六、保險資金：項目直投只可以投商業(yè)地產(chǎn)，需要兩證。另可以購買投資于地產(chǎn)項目的集合信托計劃（單家限額20%）；

七、私募基金：即有限合伙，可通過第三方財富管理募集資金，靈活不監(jiān)管，成本高?？梢宰饕恍┙Y(jié)構(gòu)化設(shè)計；

八、四大資產(chǎn)管理公司（華融、信達、東方、長城）融資：成本高；

九、與實力開發(fā)商股權(quán)合作：降低經(jīng)營風(fēng)險，同時也降低經(jīng)營收益，雙刃劍；

十、供應(yīng)商融資：（1）總包、合作方墊資；（2）銀行保理業(yè)務(wù)；

十一、典當(dāng)、租賃和小貸，適用于有個把項目的小小小開發(fā)商。

第五篇：房地產(chǎn)融資方式

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開資金的支持。中國人民銀行121號文件《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的頒布實施，在為房地產(chǎn)投資過熱現(xiàn)象降溫的同時，也使資金密集型房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了“釜底抽薪”的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產(chǎn)業(yè)如何沖破融資困境，保持穩(wěn)定健康發(fā)展？本文就這一話題談一點粗淺看法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

（一）融資規(guī)模持續(xù)增長

近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)業(yè)每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年里，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總量上漲了1.8倍（參見表1-1）。

（二）銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道

僅以上表2001年數(shù)據(jù)為例。2001年房地產(chǎn)業(yè)資金來源總計7696億元，其中：國內(nèi)貸款1692億元，占21.99%；自籌資金2184億元，占28.38%；其他資金來源3671億元，占47.69%?？梢?，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態(tài)勢，看起來比較合理。但是經(jīng)過仔細分析可以發(fā)現(xiàn)，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業(yè)從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業(yè)墊款或材料商墊款；其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預(yù)收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業(yè)甚至達到70%～80%）。

（三）股票融資債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比例小

2002年以前國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和發(fā)行企業(yè)債券控制得非常嚴格，截至2005年末我國房地產(chǎn)上市公司只有80家，僅占全部上市公司總量的2%，占全部房地產(chǎn)企業(yè)總量的0.16%。依據(jù)表1-1數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現(xiàn)快速下滑的趨勢，平均只占0.001%左右。

（四）房地產(chǎn)資金信托活躍

2002年底投向房地產(chǎn)業(yè)的信托財產(chǎn)共計24.08億元,占全部信托財產(chǎn)總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺121號文件后，全國許多房地產(chǎn)開發(fā)商都把目光投向了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2004年我國房地產(chǎn)信托業(yè)繼續(xù)以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監(jiān)會頒發(fā)212號文件——《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（以下簡稱212號文），對信托融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產(chǎn)信托業(yè)又上了一道“緊箍咒”。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題

（一）融資渠道過于單一

從上面對表1-1的分析中可以得知，我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數(shù)企業(yè)的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當(dāng)部分開發(fā)企業(yè)的自有資金不足10%。這種高負債的財務(wù)結(jié)構(gòu)，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，不利于整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

（二）銀行體系所承擔(dān)的風(fēng)險與收益不對稱

作為自負盈虧的企業(yè)，銀行對外投資講求的是風(fēng)險與收益的對等性。而我國目前銀行業(yè)從房地產(chǎn)業(yè)獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔(dān)的卻是整個房地產(chǎn)業(yè)高負債的財務(wù)結(jié)構(gòu)所導(dǎo)致的行業(yè)風(fēng)險，風(fēng)險和收益處于極度的不對等狀態(tài)，再加上各種違規(guī)貸款的存在，整個房地產(chǎn)金融面臨巨大風(fēng)險，不利于銀行體系的穩(wěn)定。

（三）缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系

就房地產(chǎn)體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)、投資機構(gòu)、擔(dān)保機構(gòu)和保障機構(gòu)缺位嚴重；缺乏規(guī)模化、多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨立有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級市場等等。

（四）房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機制尚不完善

目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待于制訂。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸亟待突破

為防范整個金融體系出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險，央行于2003年6月頒布實施了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業(yè)墊資、自有資金比例等各個環(huán)節(jié)進行了嚴格規(guī)定，使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產(chǎn)信貸新政下如何融資成為關(guān)系企業(yè)生死存亡的必須盡快解決好的關(guān)鍵問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析

（一）發(fā)展多元化直接融資

銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財務(wù)風(fēng)險也較大。因此應(yīng)大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產(chǎn)債券市場以外，還可以發(fā)展市場化直接融資，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。

1.大力培育房地產(chǎn)信托融資方式

房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用。目前我國房地產(chǎn)信托基本上參照銀行貸款的有關(guān)條款執(zhí)行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營能力和經(jīng)驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風(fēng)險分散和風(fēng)險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信托投資機構(gòu)并不多，且絕大多數(shù)在房地產(chǎn)信托融資方面并無良好建樹。因此，一方面應(yīng)建立和培養(yǎng)一批真正意義上的房地產(chǎn)信托投資機構(gòu)，另一方面應(yīng)在加強對房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時，通過完善房地產(chǎn)金融市場，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之成為房地產(chǎn)業(yè)融資的一條主要通道。

2.培育地產(chǎn)金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化

住房抵押貸款證券化，就是將金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要以抵押貸款作為擔(dān)保的債券），并通過二級市場進行交易，轉(zhuǎn)賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風(fēng)險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場（個人房貸市場）的運作不僅使得一級市場（開發(fā)貸款市場）有了穩(wěn)定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現(xiàn)了風(fēng)險分散和風(fēng)險管理的目標(biāo)，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經(jīng)過聯(lián)邦金融中介機構(gòu)擔(dān)保過的房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融產(chǎn)品，具有類似于政府債券的信譽。而且由于二級市場產(chǎn)品相對于政府債券具有更高的收益率，受到保險、養(yǎng)老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設(shè)計階段，各地宜根據(jù)國家相關(guān)政策，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，積極推動住房抵押貸款證券化進程。

3.建立多層次房地產(chǎn)金融體系

借鑒國外先進經(jīng)驗，逐步建立和完善政府干預(yù)與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的多層次房地產(chǎn)金融體系，以促進我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展，加速銀行資金周轉(zhuǎn)，降低銀行金融風(fēng)險。

4.建立和完善相應(yīng)法律制度配套措施

規(guī)范各種融資行為并加強監(jiān)督管理，以防止在降低銀行風(fēng)險的同時產(chǎn)生新的隱患，引發(fā)新的金融風(fēng)險。如對房地產(chǎn)證券化給予明確的法律依據(jù)；加快修訂《企業(yè)債券管理條例》，盡快出臺《產(chǎn)業(yè)投資基金法》等等。

（二）進一步完善間接融資

我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長的一段時間里銀行間接融資仍然是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)。

1.推進間接融資形式多樣化

目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創(chuàng)新不斷，但在房地產(chǎn)企業(yè)融資方式上缺乏創(chuàng)新。建議銀行業(yè)針對房地產(chǎn)企業(yè)的特點和現(xiàn)狀，提供一些有特色的信貸服務(wù)，如建立一種將中外銀行、擔(dān)保機構(gòu)有效結(jié)合，為企業(yè)提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行；中資銀行+信用擔(dān)保機構(gòu)；中資銀行+信用擔(dān)保機構(gòu)+擔(dān)保企業(yè)；中資銀行+擔(dān)保企業(yè)甲+擔(dān)保企業(yè)乙，等等，為企業(yè)提供各種擔(dān)保和抵押貸款。

2.創(chuàng)新變直接融資為間接融資的方式

直接融資雖然形式多樣，但對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數(shù)開發(fā)企業(yè)比較容易接受和實現(xiàn)的融資方式。建議更多的開發(fā)企業(yè)積極嘗試探索將直接融資轉(zhuǎn)化為間接融資的新融資途徑。

（三）探索建立組合式融資模式

組合式融資就是將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。例如，在成立初期采取自有資金+吸收股權(quán)投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立項目合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累；在成長期采取銀行信貸+商業(yè)信用或吸收風(fēng)險投資+股權(quán)投資的組合融資策略；在成熟期采取信托融資+國外投資基金合作；在衰退期適當(dāng)收縮投資規(guī)?；蛭諏嵙π酆竦拈_發(fā)企業(yè)或投資機構(gòu)的加盟。