第一篇：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)村民小組證明

證 明

茲有我自然屯村民(身份證號：），于 年 月 日將自己享有合法承包經(jīng)營權(quán)的 畝承包地，按租賃的方式流轉(zhuǎn)給非本村民小組成員：（身份證 號：）用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，經(jīng)我全體村民成員決議并同意通過雙方簽訂的合同條款（合同編號：），承認(rèn)此合同為有效合同。并授權(quán)本村民小組委員會成員 代表本自然屯全體 位村民在合同上簽字。

特此證明！在場證明人：

屯長： 副屯長: 村民代表：

縣 鎮(zhèn) 村 屯村民小組

年 月 日

第二篇：農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同書

農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)合同書

發(fā)包方：民勤縣蘇武鄉(xiāng)泉水村八社聯(lián)戶18戶(以下簡稱甲方)承包方：民勤縣三雷鎮(zhèn)三陶村四社周生忠（以下簡稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國合同法》及其相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，甲、乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，簽訂本合同，供雙方共同信守。

一、土地的面積、位置

甲方受泉水村第八生產(chǎn)合作社18戶聯(lián)戶村民委托（委托書附后）經(jīng)泉水村民委員會同意，報(bào)蘇武鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)將位于民湖路13公里總干渠東泉水村委會所屬泉水八社18戶聯(lián)戶經(jīng)營的東荒地200畝，依法流轉(zhuǎn)給乙方使用。

土地范圍：東起沙丘西沿，西至總干渠東邊路東沿，南至五社荒地界線，北至總干防洪渠南岸（后附圖）。

二、土地用途及流轉(zhuǎn)形式

1．土地用途為種植業(yè)和林果業(yè)。

2．流轉(zhuǎn)形式：承包經(jīng)營。承包范圍內(nèi)現(xiàn)有機(jī)井及水電線路等附著物一并移交乙方使用、維護(hù)（清單附后）。

三、土地的流轉(zhuǎn)經(jīng)營期限

該地流轉(zhuǎn)經(jīng)營期限為20年，自2014年4月1日起至2033年4月1日止。

四、土地的流轉(zhuǎn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及金額

該宗土地流轉(zhuǎn)費(fèi)每年每畝200元，合計(jì)每年流轉(zhuǎn)費(fèi)金額4萬元，20年 1

共計(jì)金額80萬元。

五、土地流轉(zhuǎn)費(fèi)支付方式及時間

乙方負(fù)責(zé)將土地流轉(zhuǎn)費(fèi)分三次支付給甲方，第一次于合同簽定時一次性付清前五年的流轉(zhuǎn)費(fèi)20萬元；第二次于2018年12月31日前一次性付清第二個五年的流轉(zhuǎn)費(fèi)20萬元；剩余十年的流轉(zhuǎn)費(fèi)于2023年12月31日前一次性付清。

六、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

（一）甲方的權(quán)利和義務(wù)

1．依法擁有土地的所有權(quán)。承包到期后，甲方有權(quán)收回乙方的土地經(jīng)營權(quán)。

2．有權(quán)監(jiān)督乙方仿照流轉(zhuǎn)合同約定的用途合理利用土地。

3．按照合同約定時收取土地流轉(zhuǎn)費(fèi)。在合同有效期內(nèi)，如遇政策性調(diào)整，甲乙雙方可共同商量解決，但必須充分考慮由此對乙方造成的損失，并予以賠償。

4．維護(hù)乙方的土地承包經(jīng)營權(quán)，不得單方面解除流轉(zhuǎn)合同，不得干涉乙方依法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

5．甲方應(yīng)當(dāng)保障乙方正常生產(chǎn)所必須的水權(quán)配置和通路條件。

6．甲方按合同簽訂時的現(xiàn)有狀態(tài)無償向乙方提供機(jī)井、取水設(shè)施設(shè)備、供水渠道、供電設(shè)施設(shè)備及取水、供電手續(xù)。

7．經(jīng)營過程中，若發(fā)生土地權(quán)屬地界糾紛及當(dāng)?shù)厝罕姼蓴_、阻撓、破壞等情況，甲方應(yīng)及時出面，按時化解，若給對方造成損失，甲方應(yīng)給予相應(yīng)賠償。

8．乙方如果發(fā)展政府鼓勵提倡的產(chǎn)業(yè)，甲方應(yīng)當(dāng)給予乙方相應(yīng)的政府政策性扶持。

（二）乙方的權(quán)利和義務(wù)

1．按照合同約定的用途和期限，有權(quán)依法利用和經(jīng)營所流轉(zhuǎn)的土地。

2．享有流轉(zhuǎn)土地上的收益和林權(quán)和按照合同同約定購置財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。

3．享有對公共設(shè)施的使用權(quán)。

4．乙方可在流轉(zhuǎn)的土地上建設(shè)與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的生產(chǎn)、生活設(shè)施。

5．不得隨意改變土地用途。按合同約定只能用于種植業(yè)、林果業(yè)，決不允許用于搞工業(yè)廠房修建、養(yǎng)殖小區(qū)的修建、磚廠等辦企業(yè)用地。

6．乙方不得用流轉(zhuǎn)土地抵押貸款。

7．乙方不得用流轉(zhuǎn)土地抵償債務(wù)。

8．承包期內(nèi)，若甲方提供的原機(jī)井和供水、供電設(shè)施不能正常使用，由乙方負(fù)責(zé)更新，產(chǎn)生的費(fèi)用均由乙方承擔(dān)，流轉(zhuǎn)期滿后，乙方保證歸還甲方原有農(nóng)電設(shè)施的完整性（以清單為準(zhǔn)）。

七、合同的轉(zhuǎn)包

1．在合同有效期內(nèi)，乙方可以將流轉(zhuǎn)的土地全部或部分轉(zhuǎn)包給第三方。

2．轉(zhuǎn)包時簽訂轉(zhuǎn)包合同，不得擅自改變原來流轉(zhuǎn)合同內(nèi)容。

3．本合同轉(zhuǎn)包后，甲方與乙方之間仍應(yīng)按原流轉(zhuǎn)合同的約定行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)；乙方與第三方按轉(zhuǎn)包合同的約定行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。

八、合同的變更和解除

1、本合同一經(jīng)簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個人不得隨意變

更或者解除合同。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致簽訂書面協(xié)議方可變更或解除本合同。

2、在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。

3、本合同履行期間，如遇國家建設(shè)征用該土地，征地補(bǔ)償歸甲方所有，乙方自建的地上附著物和林木的補(bǔ)償歸乙方所有。

4、如甲方重復(fù)發(fā)包該土地或擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經(jīng)營時，乙方有權(quán)解除本合同，其違約責(zé)任由甲方承擔(dān)。

5、本合同期滿，如繼續(xù)流轉(zhuǎn)，乙方無條件享有優(yōu)先流轉(zhuǎn)權(quán)，雙方應(yīng)于本合同期滿前續(xù)簽流轉(zhuǎn)合同。

九、違約責(zé)任

1、乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的期限足額支付流轉(zhuǎn)費(fèi)。如乙方不能按合同規(guī)定時間繳清土地承包費(fèi)，則甲方有權(quán)解除本合同。

2、本合同轉(zhuǎn)包后，因甲方的原因致使轉(zhuǎn)包合同不能履行，給轉(zhuǎn)包后的承包方造成損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，導(dǎo)致合同不能履行的應(yīng)承擔(dān)相當(dāng)于承包期所有流轉(zhuǎn)費(fèi)的違約金。

十、合同糾紛的解決辦法

本合同履行過程中發(fā)生的糾紛，由雙方協(xié)商解決，雙方協(xié)商不成的，首先請求村委會和蘇武鄉(xiāng)人民政府調(diào)解；調(diào)解不成的，向民勤縣農(nóng)村土地承包糾紛仲裁委員會申請仲裁或直接向民勤縣人民法院提起訴訟。

十一、本合同未盡事宜，依照相關(guān)法律法規(guī)及政策的規(guī)定，由雙方約定后作為補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十二、本合同經(jīng)甲乙雙方簽章后生效，一式五份，甲乙雙方和見證人各執(zhí)一份，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)部門存檔一份。

附件：

1、流轉(zhuǎn)土地示意圖

2、流轉(zhuǎn)土地地上附屬物移交清單

甲方：民勤縣鄉(xiāng)村民委員會(蓋章)

法定代表人(簽字)：

乙方：三雷鎮(zhèn)三陶村四社（印章）

負(fù)責(zé)人(簽字)：

監(jiān)證單位：民勤縣蘇武鄉(xiāng)人民政府(蓋章)

負(fù)責(zé)人(簽字)：

民勤縣農(nóng)村經(jīng)營管理站(蓋章)

負(fù)責(zé)人(簽字)：

簽訂時間：二O一四年三月二十二日

第三篇：村民小組證明

證

明

茲有我村村民

，男，****年**月**日出生，其妻，女，****年**月**日出生，他們已登記結(jié)婚，現(xiàn)申請將

戶口遷移隨夫生活，方便日后工作。經(jīng)我村民小組研究，同意

申請，準(zhǔn)予

遷移到本村，并且同意分配責(zé)任田給其耕種。享受村中一切待遇。

特此證明

村長：

財(cái)務(wù)：

會計(jì)：

鎮(zhèn)

村民小組

****年**月**日

第四篇：關(guān)于規(guī)范農(nóng)村集體土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)

關(guān)于規(guī)范農(nóng)村集體土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)

和宅基地管理的指導(dǎo)意見

為進(jìn)一步優(yōu)化土地資源配置，促進(jìn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)村社會穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部第47號令）等法律法規(guī)和政策，現(xiàn)就規(guī)范我鎮(zhèn)農(nóng)村集體土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作提出如下指導(dǎo)意見。

一、不得改變土地集體所有性質(zhì)、不得改變土地用途、不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。要妥善處理好近期利益與長遠(yuǎn)利益的關(guān)系，嚴(yán)格遵守農(nóng)地農(nóng)用原則，嚴(yán)禁從事非農(nóng)建設(shè)，嚴(yán)禁破壞耕作層，有效防止破壞耕地等侵害農(nóng)民長遠(yuǎn)利益的行為發(fā)生。禁止在承包土地上搭建生產(chǎn)、生活等設(shè)施。確需搭建臨時性工棚、簡易房屋等建構(gòu)筑物的，建構(gòu)筑物的面積不得超過50平方米，必須經(jīng)村（社區(qū)）集體經(jīng)濟(jì)組織同意后，依法辦理臨時報(bào)建手續(xù)。

二、合理確定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)期限。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)期限應(yīng)當(dāng)尊重流轉(zhuǎn)雙方的意愿，根據(jù)流轉(zhuǎn)土地的使用情況由雙方協(xié)商確定，但不得超過原承包合同的剩余期限。我鎮(zhèn)在1999年進(jìn)行了第二輪土地承包，承包期為30年，即現(xiàn)階段的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)期限不能超過2029年12月31日。

三、土地流轉(zhuǎn)必須嚴(yán)格依照法定程序和使用規(guī)范的合同文本。必須使用市農(nóng)業(yè)行政主管部門統(tǒng)一印制的農(nóng)村土地承包合同或農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，并建議到鎮(zhèn)法律服務(wù)所統(tǒng)一辦理農(nóng)村土地承包合同或農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同的鑒證。村（社區(qū)）集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)在同意土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)之日起15日內(nèi)到鎮(zhèn)政府農(nóng)業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)。

四、因地制宜，科學(xué)合理規(guī)劃、利用宅基地

（一）鎮(zhèn)政府因發(fā)展需要，依法征用農(nóng)村集體土地，在規(guī)劃控制范圍40米以內(nèi)規(guī)劃宅基地（即村民住宅控制區(qū)域線內(nèi)），必須報(bào)相關(guān)部門依法核準(zhǔn)。因征地方填沙，土地耕作層已受破壞的五邊地，在相關(guān)政策允許的前提下可規(guī)劃為宅基地，經(jīng)所在村民小組會議決定，依法分配或競投。參與分配者，必須是本經(jīng)濟(jì)小組內(nèi)符合分居條件的村民；參與競投者，必須是本村農(nóng)業(yè)戶籍的村民。

（二）對村內(nèi)原屬農(nóng)業(yè)性質(zhì)的地塊，不能規(guī)劃為宅基地，禁止違規(guī)流轉(zhuǎn)。

五、各部門要齊抓共管，加大監(jiān)管力度。農(nóng)業(yè)部門要確保農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的合同規(guī)范；國土部門要杜絕農(nóng)村集體土地破壞耕地及隨意改變土地性質(zhì)；城管執(zhí)法部門對亂搭亂建行為要依法查處。

六、對目前違規(guī)發(fā)包并已收取訂金的經(jīng)濟(jì)小組，由各村做好雙方解釋工作，將訂金退回投包者，將土地重新依法投包。如經(jīng)濟(jì)小組不愿退回訂金，建議投包者通過法律程序解決。

七、各村要完善土地承包管理，加強(qiáng)監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時向相關(guān)部門匯報(bào)，將矛盾化解于萌芽狀態(tài)。

第五篇：建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新機(jī)制

建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新機(jī)制

文章來源： 《理論前沿》2004年第4期 [作者：甘肅省國土資源廳黨組書記、廳長 張翀] 發(fā)布時間：

08-06-16 10:33:06 276

農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題，是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)的根本問題，歷來受到黨和政府的高度關(guān)注。《農(nóng)村土地承包法》特別強(qiáng)調(diào)了農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)權(quán)，不僅在政治上保護(hù)了農(nóng)民的土地權(quán)益，還給占中國人口73%的廣大農(nóng)民提供了一個法律武器。以法律的形式保障農(nóng)民的土地權(quán)益，代表了最廣大人民的根本利益，體現(xiàn)了執(zhí)政為民的精神。《中共中央關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》，要求做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作，在我黨歷史上第一次提出了農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的要求。黨的十六大報(bào)告進(jìn)一步指出：“堅(jiān)持黨在農(nóng)村的基本政策，長期穩(wěn)定并不斷完善以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。有條件的地方，可按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，逐步發(fā)展規(guī)模經(jīng)營。”這對我們?nèi)绾芜M(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村土地管理，確保農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位具有十分重要的指導(dǎo)意義。因此，研究農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度，健全、完善和創(chuàng)新農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，是當(dāng)前我國土地政策法律研究的重點(diǎn)。

一、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要內(nèi)涵

土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)，一般是指土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，如政府征用土地，致使農(nóng)民 集體所有的土地轉(zhuǎn)為國有土地。在現(xiàn)階段，我國土地流轉(zhuǎn)更多的表現(xiàn)為土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，在農(nóng)村主要表現(xiàn)為農(nóng)用地的內(nèi)部流轉(zhuǎn)(指由已承包土地的農(nóng)戶在自愿的基礎(chǔ)上，將該土地的使用權(quán)在一定的限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓給其他的單位和個人)以及農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。按照我國《憲法》和現(xiàn)行的土地管理法，集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)是不合法的。因此，在研究農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)時，最狹義、最典型的土地流轉(zhuǎn)的概念，是指得到土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶再把承包經(jīng)營權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)移給其他主體的行為，這也是本文討論的主題。

二、建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制是市場配置資源的客觀要求

改革開放以后，我國農(nóng)村實(shí)行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制。集體土地所有權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)得到了分離，土地流轉(zhuǎn)開始活躍起來。但是，目前的家庭

聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制是在中國社會發(fā)生重大轉(zhuǎn)折時期的特殊歷史條件下形成的，主要依靠農(nóng)民群眾的自發(fā)力量推動建立的，這就注定了制度本身的不完善性以及后續(xù)補(bǔ)充、修改、完善工作的長期性。家庭經(jīng)營承包盡管有效地解決了勞動和報(bào)酬的脫節(jié)問題，實(shí)現(xiàn)了責(zé)、權(quán)、利的統(tǒng)一，但終究還不是完整的農(nóng)地制度，特別是隨著生產(chǎn)力的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，這種制度的缺陷就越發(fā)明顯地表現(xiàn)出來，諸如因農(nóng)村土地所有權(quán)主體“模糊”，造成了實(shí)施現(xiàn)行農(nóng)地制度的困難；土地變動頻繁、人地關(guān)系不穩(wěn)；農(nóng)戶土地規(guī)模小，地塊細(xì)碎，效益低；土地轉(zhuǎn)讓收益分配不公與失序；土地糾紛多等問題。特別是我國已經(jīng)加入世界貿(mào)易組織（WTO），現(xiàn)行制度與市場經(jīng)濟(jì)和社會化大生產(chǎn)趨勢不相適應(yīng)。反映到土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域，由于農(nóng)戶的土地權(quán)利過小過少，土地產(chǎn)權(quán)不明晰，土地使用者不能夠依照法定程序自主地有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地，因而大大阻礙了土地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)育和完善，同時也造成了土地隱性市場和投機(jī)活動的猖獗，影響了土地資源在市場經(jīng)濟(jì)條件下的合理配置和優(yōu)化。因此，建立、完善和創(chuàng)新農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)機(jī)制，不僅是土地資源配置適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要，也是貫徹“十六大”精神、促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然要求。

三、農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是健全和完善我國農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營制度乃至整個土地制度的重要內(nèi)容

根據(jù)土地流轉(zhuǎn)的本質(zhì)特征，不論是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)(國家征用)，還是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)都屬于土地流轉(zhuǎn)的范疇，從理論上不能否定其中任何一種形式的土地流轉(zhuǎn)?，F(xiàn)階段，弱化所有權(quán)、強(qiáng)化使用權(quán)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，在土地問題上也是如此。落實(shí)農(nóng)民土地權(quán)利的根本之策，就是在法律上認(rèn)可農(nóng)民得到的承包權(quán)是物權(quán)，因此，在農(nóng)戶依法取得了農(nóng)用地的承包權(quán)后，承認(rèn)農(nóng)戶具有將使用權(quán)再次轉(zhuǎn)移的權(quán)利，這是尊重農(nóng)民權(quán)利，推動土地規(guī)模經(jīng)營，促進(jìn)農(nóng)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重大措施，合于邏輯，合于法理，有助于從理論上理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)制度乃至整個土地制度的科學(xué)研究，是健全和完善我國農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營制度乃至整個土地制度的重要內(nèi)容。具體表現(xiàn)在：

(一)農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)有助于稀缺和有限的土地資源得到更優(yōu)配置。市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會發(fā)展的需求，促使土地這一基本資源升值，變得愈加珍貴。只有建立實(shí)施科學(xué)、合理的農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，才能實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置與潛在價值。

(二)農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)將促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平，降低

生產(chǎn)成本。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，實(shí)行土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度后，農(nóng)民在自己保留承包權(quán)的前提下，從自身利益出發(fā)，自愿地將無力耕種或不愿耕種的土地及時轉(zhuǎn)讓出去，將土地調(diào)整的決策權(quán)分散到各個農(nóng)戶，有利于促進(jìn)土地的適度集中和規(guī)模經(jīng)營的實(shí)現(xiàn)。同時，明確農(nóng)戶自己有決定土地流轉(zhuǎn)的權(quán)利，也可消除農(nóng)民害怕集體頻繁調(diào)整土地的顧慮，從而增加農(nóng)業(yè)投資，加強(qiáng)土地集約化經(jīng)營。

(三)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可以促進(jìn)農(nóng)村勞動力進(jìn)一步優(yōu)化組合。土地流轉(zhuǎn)可以使經(jīng)營中發(fā)生的勞地比例失調(diào)得以及時自然調(diào)整，從而使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力要素在總體上保持動態(tài)的優(yōu)化組合。

(四)完善的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度有利于穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是實(shí)際土地使用權(quán)的再分配和優(yōu)化過程，它有利于使那些勞動力緊張的農(nóng)戶或從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)戶，在保留其承包權(quán)的前提下，將土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)出去，讓種田大戶去專門集中經(jīng)營土地，促進(jìn)農(nóng)業(yè)的整體發(fā)展。

(五)新的土地流轉(zhuǎn)制度具有強(qiáng)大的農(nóng)村政治穩(wěn)定和社會安定的保障功能。隨著城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模的逐步擴(kuò)大和新的工程項(xiàng)目的實(shí)施，農(nóng)用地的非農(nóng)化使用規(guī)模越來越大，違法轉(zhuǎn)讓和剝奪土地承包者受償權(quán)的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，由此而引發(fā)的干群矛盾甚至沖突相當(dāng)嚴(yán)重。如果以法律形式明晰土地的支配權(quán)和轉(zhuǎn)讓收益權(quán)，那么必定有利于農(nóng)村社會的長治久安。

四、建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新機(jī)制的主要途徑

(一)要建立有利于保護(hù)農(nóng)民群眾利益和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)體系，為依法建立新的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場提供法律保護(hù)和政策依據(jù)。

目前，我國土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方面的法律、法規(guī)還不健全，尤其在集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方面存在較多的“空白”，而這些權(quán)利的流轉(zhuǎn)隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，將變得越來越頻繁，因此，急需研究和制定這方面的政策，以完善產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)制度的法律體系。

(二)加快建立、健全農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場體系建設(shè)。

土地使用權(quán)流通市場，一方面發(fā)揮著中介作用，為轉(zhuǎn)讓方和受讓方牽線搭橋，促成交易；另一方面又發(fā)揮著市場監(jiān)督作用，防止發(fā)生土地投機(jī)等非法交易的行

為。從理論上進(jìn)一步分析，農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場具有以下功能：第一，優(yōu)化農(nóng)用地資源的配置，即運(yùn)用價格的機(jī)制來引導(dǎo)農(nóng)用地的供給與需求；第二，溝通農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系，評價土地價值；第三，傳導(dǎo)經(jīng)濟(jì)信息，溝通供需，促成交易，活躍經(jīng)濟(jì)；第四，協(xié)調(diào)土地收益分配與平衡供求的矛盾。

現(xiàn)階段要建立農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場，促進(jìn)農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，可以從以下幾方面著手：

研究建立農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制，重點(diǎn)是農(nóng)用地使用權(quán)的價格機(jī)制。要實(shí)行公平地價制度，運(yùn)用科學(xué)的方法確定與國有土地使用權(quán)價格相協(xié)調(diào)的農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的基準(zhǔn)地價，由國土資源管理部門定期公布?？梢晕芯哂械貎r評估資格的地價評估單位和評估師評估地價，并報(bào)請土地行政主管部門審定。就農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的約束機(jī)制而言，要建立健全法律法規(guī)約束、金融約束、稅收約束、產(chǎn)權(quán)約束、內(nèi)部責(zé)任義務(wù)約束機(jī)制。就農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的中介機(jī)制而言，農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展需要配套的市場中介服務(wù)體系，要建立包括咨詢、評估、代理、仲裁等機(jī)構(gòu)及其相關(guān)的制度，并做好農(nóng)地保險等工作。就農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的收益分配制度而言，應(yīng)當(dāng)使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的收益在交易當(dāng)事人之間合理分配，以保護(hù)各方的合法權(quán)利和利益。另外，還要采取措施，促使農(nóng)用地使用權(quán)交易活動的公開化、契約化、貨幣化，提高農(nóng)用地使用權(quán)市場的透明度。

(三)做好農(nóng)用地產(chǎn)權(quán)管理工作。

1.準(zhǔn)確界定土地所有權(quán)主體。集體土地的所有權(quán)主體在法律上似乎早已確定，然而由于種種原因，實(shí)際上所有權(quán)的主體并不明確，這就給土地產(chǎn)權(quán)管理帶來了困難，因此，必須在法律上進(jìn)一步明確界定產(chǎn)權(quán)主體。對于集體土地，有條件的地方應(yīng)當(dāng)建設(shè)鄉(xiāng)、村、組各級以土地為主的股份合作公司等集體經(jīng)濟(jì)組織，并真正明確其法人地位，依法行使集體土地所有權(quán)，使其成為可以根據(jù)生產(chǎn)需要和市場規(guī)律，依法獨(dú)立地進(jìn)行土地經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)組織。把鄉(xiāng)級政府和村干部個人在土地流轉(zhuǎn)過程中的支配權(quán)、收益分配權(quán)剔除掉。

2.理順土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。要理順土地產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)之間的關(guān)系，一切土地產(chǎn)權(quán)的流通均應(yīng)在法律允許的范圍內(nèi)運(yùn)行。同時要理順土地產(chǎn)權(quán)內(nèi)部的關(guān)系，即所有權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)、部分處置權(quán)以及租賃權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利的關(guān)系。

3.加強(qiáng)土地登記。一切土地產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)都必須進(jìn)行土地登記，否則，土地產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利就無法得到保證。但是，當(dāng)前土地登記工作存在著明顯的滯后性，在沒有辦理土地登記、領(lǐng)取土地權(quán)利證書前，土地權(quán)利人就已經(jīng)實(shí)際上取得了用地的權(quán)利，這就造成了土地登記工作在人們心目中可有可無的印象，其原因除了有管理機(jī)制不順外，還有土地登記的基礎(chǔ)工作跟不上等。因此，加強(qiáng)土地登記工作，不僅要強(qiáng)化法律宣傳、提高土地使用者的法律意識，而且要改革管理體制，并努力做好基礎(chǔ)工作，使土地登記成為惟一的合法使用土地的前提條件。

4.抓緊土地管理的基礎(chǔ)工作，如根據(jù)農(nóng)用地的位置和土地肥沃程度進(jìn)行分等、定級。抓緊地籍管理和土地利用的規(guī)訓(xùn)工作，對土地利用以及權(quán)屬的變動加以監(jiān)督，同時跟蹤土地?cái)?shù)量和質(zhì)量的動態(tài)變化，為土地流轉(zhuǎn)提供準(zhǔn)確信息。

(四)抓緊研究制定農(nóng)用地使用權(quán)的抵押制度。

發(fā)展農(nóng)業(yè)，需要強(qiáng)有力的資金支持。在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的各個關(guān)鍵階段，為了不誤農(nóng)時，農(nóng)民在自有資金不足的情況下，為了生產(chǎn)的發(fā)展，必然向金融機(jī)構(gòu)提出借貸的要求。但金融機(jī)構(gòu)卻由于種種原因不能滿足農(nóng)民不斷增長的對信貸資金的需求，民間借貸市場就趁機(jī)發(fā)展起來，農(nóng)村的不穩(wěn)定因素也隨之增加。政府應(yīng)當(dāng)在賦予農(nóng)民對耕地等集體土地使用權(quán)以物權(quán)地位的基礎(chǔ)上，允許耕地等集體土地的使用權(quán)作為可以抵押的財(cái)產(chǎn)，以此作擔(dān)保向銀行等金融機(jī)構(gòu)取得貸款，從而使發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有可靠的信貸資金作保證。

(五)合理調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加大農(nóng)地流轉(zhuǎn)拉動力。

圍繞提高質(zhì)量和效益這個中心環(huán)節(jié)，國家和集體經(jīng)濟(jì)組織在保證農(nóng)民有充分的決策經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，可以通過產(chǎn)業(yè)政策和社會化服務(wù)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)作物布局，根據(jù)市場需求進(jìn)行生產(chǎn)。與此同時，組織農(nóng)戶進(jìn)入市場參與流通，搞活農(nóng)產(chǎn)品的流通，提高土地的產(chǎn)出率，加大農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的拉動力。

(六)穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)地股份合作制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地適度規(guī)模經(jīng)營。

農(nóng)業(yè)股份合作制在克服土地使用的分散性，促進(jìn)土地集約化經(jīng)營，穩(wěn)定農(nóng)地關(guān)系，加速我國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)方面的作用是顯而易見的。我國浙江、廣東、江西、河北等地近年來已探索了幾種農(nóng)業(yè)土地股份制的模式或做法，取得了明顯的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。但是，農(nóng)地股份合作制前提是把土地作為一種商品，允許土地使用權(quán)入股，允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，這是農(nóng)村土地使用權(quán)改革的深化，因而必須在穩(wěn)定和完善家庭土地承包制的基礎(chǔ)上進(jìn)行。現(xiàn)階段，在我國推進(jìn)農(nóng)地股份合作制，要在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營程度低下的地區(qū)積極試點(diǎn)、穩(wěn)步推進(jìn)，以促進(jìn)土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。

(七)各級國土資源管理部門要加強(qiáng)對農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管。

允許農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，要認(rèn)真執(zhí)行現(xiàn)行土地制度，確保政策上的合法性。要堅(jiān)持自愿、有償?shù)脑瓌t，不得以任何理由強(qiáng)制農(nóng)戶流轉(zhuǎn)。要做到確保所有權(quán)，穩(wěn)定承包權(quán)，搞活使用權(quán)，國家對農(nóng)戶承包土地的流轉(zhuǎn)，要在政策上給予鼓勵和支持的同時，對流轉(zhuǎn)的辦法、程序、合同關(guān)系的變更及相關(guān)的制約都要做出明確的規(guī)定，制定鼓勵農(nóng)村勞動力外出打工或務(wù)工經(jīng)商政策，加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移步伐，促進(jìn)農(nóng)村分工、分業(yè)的發(fā)展。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)一定要保持農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)用途，要杜絕借流轉(zhuǎn)之機(jī)，改變耕地性質(zhì)的現(xiàn)象，確保農(nóng)村土地的合理流轉(zhuǎn)。要高度重視農(nóng)地流轉(zhuǎn)的調(diào)查研究工作，對流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的原因、內(nèi)在規(guī)律、客觀環(huán)境進(jìn)行深入分析，積極探索和建立科學(xué)的流轉(zhuǎn)管理的方式、方法，規(guī)范流轉(zhuǎn)市場服務(wù)行為。參照國有土地流轉(zhuǎn)市場管理的法規(guī)和辦法，開展執(zhí)法監(jiān)管工作，引導(dǎo)集體土地市場健康發(fā)育。

建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地的資本化運(yùn)作，是我國土地使用制度的又一次革命，只有讓農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)起來，才能應(yīng)對加入WTO所帶來的沖擊和挑戰(zhàn)，也才能為徹底解決“三農(nóng)”問題創(chuàng)造條件。