第一篇：集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同

集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

合同

書

村民委員會 有限公司

集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同

流轉(zhuǎn)方（甲方）： 受轉(zhuǎn)方（乙方）： 見證方（丙方）：

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等相關(guān)法律、法規(guī)。甲方將集體建設(shè)土地使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)給乙方使用經(jīng)營，雙方本著自愿、平等、有償?shù)仍瓌t，訂立本合同。

一、各方當(dāng)事人、住所 甲

方：民委員會 授權(quán)代表： 住

址：

乙

方：有限公司 住 址： 授權(quán)代表： 丙 方： 住 址： 授權(quán)代表：

二、前提條件

1、鑒于：

A、該項土地流轉(zhuǎn)旨在：開發(fā)建設(shè)《xxx》項目；B、該項土地現(xiàn)

日

第二篇：第七章 集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

第七章 集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

第一節(jié) 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)

7.1.1法律依據(jù)

（1）《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》（中華人民共和國主席令第七十三號，由中華人民共和國第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議于2002年8月29日通過，自2003年3月1日起施行）；

（2）《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部令第四十七號，由農(nóng)業(yè)部第2次常務(wù)會議于2005年1月7日審議通過，自2005年3月1日起施行；

（3）《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法》，農(nóng)業(yè)部令第三十三號，由農(nóng)業(yè)部于2003年11月14日發(fā)布，自2004年1月1日起施行）；

（4）《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋

[2005]6號，由最高人民法院審判委員會第1346次會議于2005年3月29日通過，自2005年9月1日起施行）。：在適用上述法律法規(guī)時，應(yīng)明確其根本精神，即保護(hù)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)。

7.1.3 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的法定方式

1、轉(zhuǎn)包

轉(zhuǎn)包，是指承包方將承包的土地轉(zhuǎn)承包給新承包方，原承包方為轉(zhuǎn)包人，新承包方為受讓人。土地轉(zhuǎn)包后由受讓人繼續(xù)享受和履行承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，并向轉(zhuǎn)包人提供一定數(shù)量的轉(zhuǎn)包費。轉(zhuǎn)包需經(jīng)發(fā)包方備案，但不必經(jīng)發(fā)包方同意。

特別提示：轉(zhuǎn)包只適用于家庭承包的情形。

5、轉(zhuǎn)讓

轉(zhuǎn)讓，是指土地承包經(jīng)營權(quán)人將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營權(quán)以一定的方式和條件有償轉(zhuǎn)移給其他公民、法人或者其他組織的一種農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式。

土地承包經(jīng)營權(quán)的受讓對象可以是本集體經(jīng)濟組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟組織之外的個人和單位，本集體經(jīng)濟組織成員有優(yōu)先受讓權(quán)。

特別提示：轉(zhuǎn)讓后，土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由受讓人向發(fā)包方履行義務(wù)，原承包方完全退出承包經(jīng)營關(guān)系。通過家庭承包獲取的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的，必須經(jīng)發(fā)包方同意。轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人。

8、代耕

代耕，是指承包方在承包期內(nèi)依法將承包地委托給第三人(即代耕方)暫時代為經(jīng)營的行為。

7.1.4 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同

（1）承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面流轉(zhuǎn)合同；

（2）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份；

（3）承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同；

（4）承包方委托發(fā)包方或者中介服務(wù)組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)當(dāng)由承包方或者其書面委托的代理人簽訂；

（5）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人可以向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門申請合同鑒證，但鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門不得強迫土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人接受鑒證；

（6）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下內(nèi)容：

1）雙方當(dāng)事人的姓名、住所；

2）流轉(zhuǎn)土地的四至、座落、面積、質(zhì)量等級；

3）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；

4）流轉(zhuǎn)方式；

5）流轉(zhuǎn)土地的用途；

6）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；

7）流轉(zhuǎn)價款及支付方式；

8）流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理；

9）違約責(zé)任。

特別提示：起草土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同時，可以參考由省級人民政府農(nóng)業(yè)行政管理部門確定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同文本格式。

請問:四周都是農(nóng)田.中間有塊3畝多的地.從沒人耕種過.我開荒用了十多年.今后這塊地使用權(quán)屬于我嗎?

2010-12-11 01:

43提問者：知道手機網(wǎng)友 | 瀏覽次數(shù)：297次

得到賠償很困難，開荒時得到農(nóng)田沒有地契按理說補地契是很容易的事情，但是工程要占地就不同了，雖然是既成事實但是補辦地契定會很困難的，也能得到一些補償

請問：耕種某塊土地30年，但沒有承包經(jīng)營權(quán)證，該地現(xiàn)在屬不屬于我承包呢？ 根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋

（二）第二條 “當(dāng)事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認(rèn)定是以合同法第十條第一款中的“其他形式”訂立的合同”的規(guī)定，你經(jīng)營管理了30年的土地，發(fā)包方從未提出過任何異議，這已說明得到了發(fā)包方的默許和認(rèn)同，所以，你與發(fā)包方也屬于承包合同關(guān)系，由于你們沒有約定承包期限，應(yīng)當(dāng)視為無定期承包合同關(guān)系，意思是說，發(fā)包方隨時都可以收回此土地的承包經(jīng)營權(quán)，但必須給你合適的時間，比如你家在此地上剛剛種植了棉花，發(fā)包方就應(yīng)當(dāng)提前通知你家，等到棉花收獲后你家再將土地交還發(fā)包方。

我家耕種了一塊被人荒置多年的土地，時長15年，原本土地耕種者也沒有使用權(quán)，謝謝懂土地法叔叔阿姨們！

2012-3-24 16:58

提問者： ping564031454

| 懸賞分：10 | 瀏覽次數(shù)：20次

我想問的是，我家耕種這15年后，這塊耕地的使用權(quán)是否歸我家所有！最近企業(yè)暫時征用這塊地，給了點錢，這個錢歸我家，還是曾經(jīng)的耕種者，或者是政府！麻煩大家了，在線等答案！

荒地屬于集體所有，就是說不是個人的，而是村集體的，細(xì)分到組，就是小組集體的，如果你們那有很多類似的地，你們可以分了，你耕種的這部分就是你的了。但不能說你們家在那耕種了十五年就是你們家的，需要得到村集體的同意，需要簽訂合同，但所有權(quán)始終是集體的，你們可以承包下來進(jìn)行耕作，如果因為征用損害了你們的承包利益，那就可以要企業(yè)賠

償了，可以適當(dāng)?shù)胤皱X。但主要的部分還是給集體。

農(nóng)業(yè)耕種地使用權(quán)糾分，應(yīng)該找哪個部門負(fù)責(zé)（村委會不管事。法案不給立案這兩個部門就先不算了）還有哪個

2011-3-18 15:50

提問者：匿名 | 瀏覽次數(shù)：264次

我們家的地有20多年沒種了，媽媽改嫁到了隔壁村子，現(xiàn)在想回原來的村子把地要回來，可是原來的地已經(jīng)讓別人種了。去村里要，不給辦。說讓去法院，法院又不給立案。

鄉(xiāng)政府

土地管理所

土地管理局：

（一）貫徹執(zhí)行黨和國家有關(guān)國土資源管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；負(fù)責(zé)起草全市土地、礦產(chǎn)等自然資源管理和地質(zhì)環(huán)境保護(hù)的政策和規(guī)范性文件，經(jīng)審議通過后組織實施。

（二）組織編制和實施全市國土規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用計劃、礦產(chǎn)資源開發(fā)利用總體規(guī)劃、地質(zhì)環(huán)境保護(hù)總體規(guī)劃及其他專項規(guī)劃；參與審核城市總體規(guī)劃。

（三）實施耕地特殊保護(hù)和鼓勵耕地開墾政策；實施農(nóng)用地用途管理，保護(hù)基本農(nóng)田，指導(dǎo)和監(jiān)督未利用土地開發(fā)、土地整理、土地復(fù)墾和耕地開墾工作，確保耕地占補平衡；

（四）依法保護(hù)土地、礦產(chǎn)資源所有者和使用者的合法權(quán)益，承辦全市權(quán)屬糾紛調(diào)處，查處土地、礦產(chǎn)違法案件，受理群眾來信來訪。

（五）管理全市土地資源和城鄉(xiāng)地籍、地政工作，組織土地資源調(diào)查、地籍調(diào)查、土地統(tǒng)計和動態(tài)監(jiān)測；負(fù)責(zé)土地產(chǎn)權(quán)管理。

（六）負(fù)責(zé)全市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用的方案編制、審核、報批；負(fù)責(zé)舊城改造收回土地的審核報批及其地上建筑物拆遷量的審核工作。

（七）編制、實施全市基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價；測算擬定各類建設(shè)用地的供地地價標(biāo)準(zhǔn)和出讓地價，確認(rèn)土地使用權(quán)價格，擬定征用和收回土地的補償標(biāo)準(zhǔn)。

（八）負(fù)責(zé)全市各類建設(shè)用地的審核、報批；負(fù)責(zé)臨時建設(shè)用地的審批和建設(shè)項目用地的預(yù)審；組織實施土地儲備和土地市場管理。

（九）依法管理采礦權(quán)，規(guī)范礦業(yè)權(quán)市場，組織實施采礦權(quán)的行政授予、招標(biāo)投標(biāo)和拍賣；監(jiān)督、指導(dǎo)采礦業(yè)安全生產(chǎn)工作。

（十）依法管理地質(zhì)礦產(chǎn)勘查，組織礦產(chǎn)資源儲備評審、認(rèn)定及其登記管理；依法監(jiān)督管理地質(zhì)環(huán)境保護(hù)工作，負(fù)責(zé)地質(zhì)災(zāi)害的防治和突發(fā)事件的調(diào)處工作。

（十一）做好土地、礦產(chǎn)資源有關(guān)規(guī)費征收，安排并監(jiān)督檢查財政撥給的國土資源工作經(jīng)費及其他資金的使用。

（十二）承辦市政府交辦的其他事項。

土地耕種20年以上是否可以獲得承包使用權(quán)

單憑這個肯定是不能，中國是沒有占有取得這么一說的，土地承包是要根據(jù)法律和政策進(jìn)行的十年前我種了別人放棄耕種的地，現(xiàn)在他要要回那些地，我該怎么做？、首先您要了解在當(dāng)時土地主人放棄耕種的原因，還有當(dāng)時主人對耕地的承包年限，現(xiàn)在我國耕地已經(jīng)是承包制，土地國有，是否為農(nóng)村集體土地這些您都需要了解清楚，如果對對方的說法表示懷疑可以到當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T咨詢。

2、如果證實確實是您在未經(jīng)使用權(quán)人允許的情況下私自種植，那么對于土地使用費用（占地+養(yǎng)分流失程度等）您應(yīng)當(dāng)對使用權(quán)人做出補償，具體補償額度可協(xié)商或請當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T評估。使用權(quán)人在使用期內(nèi)可以在規(guī)定范圍捏自由行使對承包地的使用權(quán)。放棄耕種可稱為閑置，但使用權(quán)依然歸使用權(quán)人所有。

荒廢多年的土地后來由別人耕種，原來有使用權(quán)的人現(xiàn)在可以收回嗎？

只要沒過承包期，是可以的。

當(dāng)時原使用人和村委會簽訂的承包協(xié)議是哪一年？從承包那一年開始至其后30年為法定承包期。如果原使用權(quán)人的承包權(quán)沒有被村委會收回，那么即使荒廢多年由別人耕種，原使用權(quán)人還是享有使用權(quán)的，可以從后來耕種人手中要回耕地。如有問題請撥打95089，免費為您解答法律方面的問題。

耕地?zé)o償給別人耕種卻沒簽任何協(xié)議會怎么樣

2011-3-16 09:55

提問者： 桂平天氣

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問題補充：

是不是時間久了，那塊地的土地使用權(quán)就歸他了

2011-3-16 13:06 kin5301

| 一級

不可能，還是你的。

第三篇：集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

轉(zhuǎn)讓方（以下稱甲方）：

負(fù)責(zé)人：

受讓方（以下稱乙方）：

甲乙雙方根據(jù)我國有關(guān)法律規(guī)定，本著平等互利，協(xié)商一致的原則，就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成如下協(xié)議，以資雙方共同遵守：

一，甲方轉(zhuǎn)讓給已方的土地位于

四至，總面積平方米/畝。（以下稱該土地）

二，甲方保證對該土地在轉(zhuǎn)讓給乙方前沒有設(shè)定任何形式的擔(dān)保，也沒有將其全部或部分出資或作價入股，甲方將此土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，已按法律規(guī)定的程序征得了其集體組織內(nèi)部成員的同意。

三，乙方將此土地用于興建住宅。不得用于其它用途。

四，雙方協(xié)商確定此土地的轉(zhuǎn)讓價格為元人民幣/平方米（畝），共元人民幣，大寫人民幣，此外，乙方再無須向甲方支付任何費用。

五，在本協(xié)議簽訂之日起日內(nèi)，乙方將土地補償款元人民幣一次性支付給甲方。

六，甲方須全力協(xié)助乙方辦理土地使用權(quán)證書的審批手續(xù)，辦證所需的一切稅費由乙方負(fù)擔(dān)。

七，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方后，如該土地被國家征用，依法所得的各種補償款歸乙方所有。甲方及其組織成員不得分配補償款。

八，任何一方違約，除應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)向另一方支付土地轉(zhuǎn)讓價款%的違約金。

九，本協(xié)議定一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，交有關(guān)管理機關(guān)一份，都有相同的法律效力，自雙方簽字蓋章

甲方：

（公章）

乙方：

二00四年月日 后生效。

十、雙方確認(rèn)在國土局簽訂合同或協(xié)議只供參考，具體生效內(nèi)容以本合同為準(zhǔn)。

第四篇：建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新機制

建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新機制

文章來源： 《理論前沿》2004年第4期 [作者：甘肅省國土資源廳黨組書記、廳長 張翀] 發(fā)布時間：

08-06-16 10:33:06 276

農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題，是我國經(jīng)濟發(fā)展和現(xiàn)代化建設(shè)的根本問題，歷來受到黨和政府的高度關(guān)注?！掇r(nóng)村土地承包法》特別強調(diào)了農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)權(quán)，不僅在政治上保護(hù)了農(nóng)民的土地權(quán)益，還給占中國人口73%的廣大農(nóng)民提供了一個法律武器。以法律的形式保障農(nóng)民的土地權(quán)益，代表了最廣大人民的根本利益，體現(xiàn)了執(zhí)政為民的精神?！吨泄仓醒腙P(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》，要求做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作，在我黨歷史上第一次提出了農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的要求。黨的十六大報告進(jìn)一步指出：“堅持黨在農(nóng)村的基本政策，長期穩(wěn)定并不斷完善以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。有條件的地方，可按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，逐步發(fā)展規(guī)模經(jīng)營?！边@對我們?nèi)绾芜M(jìn)一步加強農(nóng)村土地管理，確保農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位具有十分重要的指導(dǎo)意義。因此，研究農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度，健全、完善和創(chuàng)新農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)機制，是當(dāng)前我國土地政策法律研究的重點。

一、農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要內(nèi)涵

土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)，一般是指土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，如政府征用土地，致使農(nóng)民 集體所有的土地轉(zhuǎn)為國有土地。在現(xiàn)階段，我國土地流轉(zhuǎn)更多的表現(xiàn)為土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，在農(nóng)村主要表現(xiàn)為農(nóng)用地的內(nèi)部流轉(zhuǎn)(指由已承包土地的農(nóng)戶在自愿的基礎(chǔ)上，將該土地的使用權(quán)在一定的限期內(nèi)轉(zhuǎn)讓給其他的單位和個人)以及農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)。按照我國《憲法》和現(xiàn)行的土地管理法，集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)是不合法的。因此，在研究農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)時，最狹義、最典型的土地流轉(zhuǎn)的概念，是指得到土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶再把承包經(jīng)營權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)移給其他主體的行為，這也是本文討論的主題。

二、建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機制是市場配置資源的客觀要求

改革開放以后，我國農(nóng)村實行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制。集體土地所有權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)得到了分離，土地流轉(zhuǎn)開始活躍起來。但是，目前的家庭

聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制是在中國社會發(fā)生重大轉(zhuǎn)折時期的特殊歷史條件下形成的，主要依靠農(nóng)民群眾的自發(fā)力量推動建立的，這就注定了制度本身的不完善性以及后續(xù)補充、修改、完善工作的長期性。家庭經(jīng)營承包盡管有效地解決了勞動和報酬的脫節(jié)問題，實現(xiàn)了責(zé)、權(quán)、利的統(tǒng)一，但終究還不是完整的農(nóng)地制度，特別是隨著生產(chǎn)力的發(fā)展和經(jīng)濟體制改革的進(jìn)一步深化，這種制度的缺陷就越發(fā)明顯地表現(xiàn)出來，諸如因農(nóng)村土地所有權(quán)主體“模糊”，造成了實施現(xiàn)行農(nóng)地制度的困難；土地變動頻繁、人地關(guān)系不穩(wěn)；農(nóng)戶土地規(guī)模小，地塊細(xì)碎，效益低；土地轉(zhuǎn)讓收益分配不公與失序；土地糾紛多等問題。特別是我國已經(jīng)加入世界貿(mào)易組織（WTO），現(xiàn)行制度與市場經(jīng)濟和社會化大生產(chǎn)趨勢不相適應(yīng)。反映到土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域，由于農(nóng)戶的土地權(quán)利過小過少，土地產(chǎn)權(quán)不明晰，土地使用者不能夠依照法定程序自主地有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地，因而大大阻礙了土地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)育和完善，同時也造成了土地隱性市場和投機活動的猖獗，影響了土地資源在市場經(jīng)濟條件下的合理配置和優(yōu)化。因此，建立、完善和創(chuàng)新農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)機制，不僅是土地資源配置適應(yīng)市場經(jīng)濟的需要，也是貫徹“十六大”精神、促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展的必然要求。

三、農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是健全和完善我國農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營制度乃至整個土地制度的重要內(nèi)容

根據(jù)土地流轉(zhuǎn)的本質(zhì)特征，不論是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)(國家征用)，還是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)都屬于土地流轉(zhuǎn)的范疇，從理論上不能否定其中任何一種形式的土地流轉(zhuǎn)?，F(xiàn)階段，弱化所有權(quán)、強化使用權(quán)是經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，在土地問題上也是如此。落實農(nóng)民土地權(quán)利的根本之策，就是在法律上認(rèn)可農(nóng)民得到的承包權(quán)是物權(quán)，因此，在農(nóng)戶依法取得了農(nóng)用地的承包權(quán)后，承認(rèn)農(nóng)戶具有將使用權(quán)再次轉(zhuǎn)移的權(quán)利，這是尊重農(nóng)民權(quán)利，推動土地規(guī)模經(jīng)營，促進(jìn)農(nóng)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重大措施，合于邏輯，合于法理，有助于從理論上理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)制度乃至整個土地制度的科學(xué)研究，是健全和完善我國農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營制度乃至整個土地制度的重要內(nèi)容。具體表現(xiàn)在：

(一)農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)有助于稀缺和有限的土地資源得到更優(yōu)配置。市場經(jīng)濟發(fā)展和社會發(fā)展的需求，促使土地這一基本資源升值，變得愈加珍貴。只有建立實施科學(xué)、合理的農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，才能實現(xiàn)土地資源的合理配置與潛在價值。

(二)農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)將促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力水平，降低

生產(chǎn)成本。在市場經(jīng)濟條件下，實行土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度后，農(nóng)民在自己保留承包權(quán)的前提下，從自身利益出發(fā)，自愿地將無力耕種或不愿耕種的土地及時轉(zhuǎn)讓出去，將土地調(diào)整的決策權(quán)分散到各個農(nóng)戶，有利于促進(jìn)土地的適度集中和規(guī)模經(jīng)營的實現(xiàn)。同時，明確農(nóng)戶自己有決定土地流轉(zhuǎn)的權(quán)利，也可消除農(nóng)民害怕集體頻繁調(diào)整土地的顧慮，從而增加農(nóng)業(yè)投資，加強土地集約化經(jīng)營。

(三)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可以促進(jìn)農(nóng)村勞動力進(jìn)一步優(yōu)化組合。土地流轉(zhuǎn)可以使經(jīng)營中發(fā)生的勞地比例失調(diào)得以及時自然調(diào)整，從而使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力要素在總體上保持動態(tài)的優(yōu)化組合。

(四)完善的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度有利于穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是實際土地使用權(quán)的再分配和優(yōu)化過程，它有利于使那些勞動力緊張的農(nóng)戶或從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)戶，在保留其承包權(quán)的前提下，將土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)出去，讓種田大戶去專門集中經(jīng)營土地，促進(jìn)農(nóng)業(yè)的整體發(fā)展。

(五)新的土地流轉(zhuǎn)制度具有強大的農(nóng)村政治穩(wěn)定和社會安定的保障功能。隨著城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模的逐步擴大和新的工程項目的實施，農(nóng)用地的非農(nóng)化使用規(guī)模越來越大，違法轉(zhuǎn)讓和剝奪土地承包者受償權(quán)的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，由此而引發(fā)的干群矛盾甚至沖突相當(dāng)嚴(yán)重。如果以法律形式明晰土地的支配權(quán)和轉(zhuǎn)讓收益權(quán)，那么必定有利于農(nóng)村社會的長治久安。

四、建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)新機制的主要途徑

(一)要建立有利于保護(hù)農(nóng)民群眾利益和促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)體系，為依法建立新的農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場提供法律保護(hù)和政策依據(jù)。

目前，我國土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方面的法律、法規(guī)還不健全，尤其在集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方面存在較多的“空白”，而這些權(quán)利的流轉(zhuǎn)隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，將變得越來越頻繁，因此，急需研究和制定這方面的政策，以完善產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)制度的法律體系。

(二)加快建立、健全農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場體系建設(shè)。

土地使用權(quán)流通市場，一方面發(fā)揮著中介作用，為轉(zhuǎn)讓方和受讓方牽線搭橋，促成交易；另一方面又發(fā)揮著市場監(jiān)督作用，防止發(fā)生土地投機等非法交易的行

為。從理論上進(jìn)一步分析，農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場具有以下功能：第一，優(yōu)化農(nóng)用地資源的配置，即運用價格的機制來引導(dǎo)農(nóng)用地的供給與需求；第二，溝通農(nóng)村土地經(jīng)濟關(guān)系，評價土地價值；第三，傳導(dǎo)經(jīng)濟信息，溝通供需，促成交易，活躍經(jīng)濟；第四，協(xié)調(diào)土地收益分配與平衡供求的矛盾。

現(xiàn)階段要建立農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場，促進(jìn)農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，可以從以下幾方面著手：

研究建立農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的運行機制，重點是農(nóng)用地使用權(quán)的價格機制。要實行公平地價制度，運用科學(xué)的方法確定與國有土地使用權(quán)價格相協(xié)調(diào)的農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的基準(zhǔn)地價，由國土資源管理部門定期公布?？梢晕芯哂械貎r評估資格的地價評估單位和評估師評估地價，并報請土地行政主管部門審定。就農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的約束機制而言，要建立健全法律法規(guī)約束、金融約束、稅收約束、產(chǎn)權(quán)約束、內(nèi)部責(zé)任義務(wù)約束機制。就農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的中介機制而言，農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展需要配套的市場中介服務(wù)體系，要建立包括咨詢、評估、代理、仲裁等機構(gòu)及其相關(guān)的制度，并做好農(nóng)地保險等工作。就農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的收益分配制度而言，應(yīng)當(dāng)使土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的收益在交易當(dāng)事人之間合理分配，以保護(hù)各方的合法權(quán)利和利益。另外，還要采取措施，促使農(nóng)用地使用權(quán)交易活動的公開化、契約化、貨幣化，提高農(nóng)用地使用權(quán)市場的透明度。

(三)做好農(nóng)用地產(chǎn)權(quán)管理工作。

1.準(zhǔn)確界定土地所有權(quán)主體。集體土地的所有權(quán)主體在法律上似乎早已確定，然而由于種種原因，實際上所有權(quán)的主體并不明確，這就給土地產(chǎn)權(quán)管理帶來了困難，因此，必須在法律上進(jìn)一步明確界定產(chǎn)權(quán)主體。對于集體土地，有條件的地方應(yīng)當(dāng)建設(shè)鄉(xiāng)、村、組各級以土地為主的股份合作公司等集體經(jīng)濟組織，并真正明確其法人地位，依法行使集體土地所有權(quán)，使其成為可以根據(jù)生產(chǎn)需要和市場規(guī)律，依法獨立地進(jìn)行土地經(jīng)營活動的經(jīng)濟組織。把鄉(xiāng)級政府和村干部個人在土地流轉(zhuǎn)過程中的支配權(quán)、收益分配權(quán)剔除掉。

2.理順土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。要理順土地產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)之間的關(guān)系，一切土地產(chǎn)權(quán)的流通均應(yīng)在法律允許的范圍內(nèi)運行。同時要理順土地產(chǎn)權(quán)內(nèi)部的關(guān)系，即所有權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)、部分處置權(quán)以及租賃權(quán)、抵押權(quán)等權(quán)利的關(guān)系。

3.加強土地登記。一切土地產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)都必須進(jìn)行土地登記，否則，土地產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利就無法得到保證。但是，當(dāng)前土地登記工作存在著明顯的滯后性，在沒有辦理土地登記、領(lǐng)取土地權(quán)利證書前，土地權(quán)利人就已經(jīng)實際上取得了用地的權(quán)利，這就造成了土地登記工作在人們心目中可有可無的印象，其原因除了有管理機制不順外，還有土地登記的基礎(chǔ)工作跟不上等。因此，加強土地登記工作，不僅要強化法律宣傳、提高土地使用者的法律意識，而且要改革管理體制，并努力做好基礎(chǔ)工作，使土地登記成為惟一的合法使用土地的前提條件。

4.抓緊土地管理的基礎(chǔ)工作，如根據(jù)農(nóng)用地的位置和土地肥沃程度進(jìn)行分等、定級。抓緊地籍管理和土地利用的規(guī)訓(xùn)工作，對土地利用以及權(quán)屬的變動加以監(jiān)督，同時跟蹤土地數(shù)量和質(zhì)量的動態(tài)變化，為土地流轉(zhuǎn)提供準(zhǔn)確信息。

(四)抓緊研究制定農(nóng)用地使用權(quán)的抵押制度。

發(fā)展農(nóng)業(yè)，需要強有力的資金支持。在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的各個關(guān)鍵階段，為了不誤農(nóng)時，農(nóng)民在自有資金不足的情況下，為了生產(chǎn)的發(fā)展，必然向金融機構(gòu)提出借貸的要求。但金融機構(gòu)卻由于種種原因不能滿足農(nóng)民不斷增長的對信貸資金的需求，民間借貸市場就趁機發(fā)展起來，農(nóng)村的不穩(wěn)定因素也隨之增加。政府應(yīng)當(dāng)在賦予農(nóng)民對耕地等集體土地使用權(quán)以物權(quán)地位的基礎(chǔ)上，允許耕地等集體土地的使用權(quán)作為可以抵押的財產(chǎn)，以此作擔(dān)保向銀行等金融機構(gòu)取得貸款，從而使發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有可靠的信貸資金作保證。

(五)合理調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加大農(nóng)地流轉(zhuǎn)拉動力。

圍繞提高質(zhì)量和效益這個中心環(huán)節(jié)，國家和集體經(jīng)濟組織在保證農(nóng)民有充分的決策經(jīng)營權(quán)的基礎(chǔ)上，可以通過產(chǎn)業(yè)政策和社會化服務(wù)引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)作物布局，根據(jù)市場需求進(jìn)行生產(chǎn)。與此同時，組織農(nóng)戶進(jìn)入市場參與流通，搞活農(nóng)產(chǎn)品的流通，提高土地的產(chǎn)出率，加大農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的拉動力。

(六)穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)地股份合作制，實現(xiàn)農(nóng)地適度規(guī)模經(jīng)營。

農(nóng)業(yè)股份合作制在克服土地使用的分散性，促進(jìn)土地集約化經(jīng)營，穩(wěn)定農(nóng)地關(guān)系，加速我國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)方面的作用是顯而易見的。我國浙江、廣東、江西、河北等地近年來已探索了幾種農(nóng)業(yè)土地股份制的模式或做法，取得了明顯的社會效益和經(jīng)濟效益。但是，農(nóng)地股份合作制前提是把土地作為一種商品，允許土地使用權(quán)入股，允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，這是農(nóng)村土地使用權(quán)改革的深化，因而必須在穩(wěn)定和完善家庭土地承包制的基礎(chǔ)上進(jìn)行?，F(xiàn)階段，在我國推進(jìn)農(nóng)地股份合作制，要在經(jīng)濟較發(fā)達(dá)、農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營程度低下的地區(qū)積極試點、穩(wěn)步推進(jìn)，以促進(jìn)土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)。

(七)各級國土資源管理部門要加強對農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管。

允許農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，要認(rèn)真執(zhí)行現(xiàn)行土地制度，確保政策上的合法性。要堅持自愿、有償?shù)脑瓌t，不得以任何理由強制農(nóng)戶流轉(zhuǎn)。要做到確保所有權(quán)，穩(wěn)定承包權(quán)，搞活使用權(quán)，國家對農(nóng)戶承包土地的流轉(zhuǎn)，要在政策上給予鼓勵和支持的同時，對流轉(zhuǎn)的辦法、程序、合同關(guān)系的變更及相關(guān)的制約都要做出明確的規(guī)定，制定鼓勵農(nóng)村勞動力外出打工或務(wù)工經(jīng)商政策，加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移步伐，促進(jìn)農(nóng)村分工、分業(yè)的發(fā)展。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)一定要保持農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)用途，要杜絕借流轉(zhuǎn)之機，改變耕地性質(zhì)的現(xiàn)象，確保農(nóng)村土地的合理流轉(zhuǎn)。要高度重視農(nóng)地流轉(zhuǎn)的調(diào)查研究工作，對流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的原因、內(nèi)在規(guī)律、客觀環(huán)境進(jìn)行深入分析，積極探索和建立科學(xué)的流轉(zhuǎn)管理的方式、方法，規(guī)范流轉(zhuǎn)市場服務(wù)行為。參照國有土地流轉(zhuǎn)市場管理的法規(guī)和辦法，開展執(zhí)法監(jiān)管工作，引導(dǎo)集體土地市場健康發(fā)育。

建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機制，實現(xiàn)農(nóng)村集體土地的資本化運作，是我國土地使用制度的又一次革命，只有讓農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)起來，才能應(yīng)對加入WTO所帶來的沖擊和挑戰(zhàn)，也才能為徹底解決“三農(nóng)”問題創(chuàng)造條件。

第五篇：《自編》農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)注意事項

注意事項

1.該宗土地的性質(zhì)是屬于農(nóng)村個人承包地還是農(nóng)村集體所有未承包地（非建設(shè)用地），現(xiàn)土地使用者是否可以獲得全體村民（或村民小組委員會同意）認(rèn)可該宗土地為其個人擁有永久承包權(quán)的許可。如需要，是否可以提供自然屯所有村民的簽字或者村民小組委員會（屯長等人）共同簽訂同意受讓人合理擁有該宗土地永久承包經(jīng)營權(quán)。2.土地管理部門和農(nóng)業(yè)管理部門是否對這宗土地出具有土地承包書等有效證書，如開荒者未有承包書，如何獲得土地承包書，或者協(xié)助受讓人獲得該宗土地承包書或者使用權(quán)證。

3.該宗土地首次流轉(zhuǎn)的相關(guān)備案（土地管理所 農(nóng)業(yè)局經(jīng)管站 村委），村民如何獲得“四荒”土地使用權(quán)。

4．該宗土地必須是未受屯與屯、村民之間爭議的集體所有土地，需要時經(jīng)村委出具證明和公正，承認(rèn)該宗土地為屯里集體所有土地或開荒人承包地。

5．擁有農(nóng)村集體土地承包權(quán)的農(nóng)戶才可以自行決定土地的流轉(zhuǎn)，如出租，出讓等。但只能在有限的土地承包經(jīng)營權(quán)范圍和期限內(nèi)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。首先要明確誰擁有土地承包權(quán)（或所有權(quán)），才能跟其簽訂土地使用權(quán)（租賃合同）。

6．集體土地流轉(zhuǎn)須經(jīng)過三分之二以上村民或村民代表簽字同意才能流轉(zhuǎn)給非本土地經(jīng)濟合作組織。