第一篇：經(jīng)營城市-青陽的拆遷,一個(gè)縣城城市化進(jìn)程解讀

經(jīng)營城市－青陽的拆遷 一個(gè)縣城城市化進(jìn)程解讀：城市開發(fā)－各地經(jīng)驗(yàn)

“我是土生土長的青陽人，原來青陽什么樣呢，到處是低矮的平房，遍地垃圾，就像大城市的棚戶區(qū)?，F(xiàn)在的青陽變化多大呀，城市建設(shè)就是這幾年改變的。說句公道話，誰能不承認(rèn)青陽的變化呢?！鼻嚓柨h文體局一位李姓副局長對這些年青陽的變化感慨頗多。

近年來，青陽的發(fā)展遵循了一條“經(jīng)營城市”的理念。在一份介紹青陽縣城鎮(zhèn)建設(shè)成就的材料上，記者看到了這樣的內(nèi)容：用“經(jīng)營城市”的理念建設(shè)城市，推進(jìn)縣城城市化進(jìn)程。城市建設(shè)靠財(cái)政收入、社會籌資遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，最現(xiàn)實(shí)的選擇就是改革投資體制。為此，縣委、縣政府從2000年開始，強(qiáng)化市場經(jīng)濟(jì)觀念，引入商品化開發(fā)方式，將縣城視為一個(gè)商品來開發(fā)和經(jīng)營。

出讓土地使用權(quán)，成為招商引資中的一個(gè)重要內(nèi)容。

那份材料說，為了鼓勵(lì)外來資金參與城市建設(shè)，按照“誰投資，誰開發(fā)，誰配套，誰受益”的原則和市場法則，實(shí)施“以地?fù)Q路，以地?fù)Q樓，以我所有，換我所需”的招商戰(zhàn)略。在經(jīng)濟(jì)上給優(yōu)惠，確定綜合地價(jià)。

大量出讓土地使用權(quán)也讓政府獲得了明顯收益。主管城建工作的青陽縣副縣長王健文在池州日報(bào)上曾發(fā)表過一篇《以創(chuàng)新意識經(jīng)營國有土地資源》的文章。文章中提到：“近幾年來，青陽縣土地收益呈幾何級數(shù)增長，僅20 02年，全縣土地收益達(dá)3000多萬元，其中土地出讓金入庫700余萬元。

出讓土地使用權(quán)必然涉及拆遷。青陽縣的大規(guī)模舊城改造工作是從2000年開始的，近4年來，全縣共拆遷891戶，涉及人口3462人，拆除房屋建筑面積18.4萬平方米，規(guī)劃總建筑面積50萬平方米。

朱正亮等28戶居民的拆遷，是按照一個(gè)什么樣的程序進(jìn)行的？征地、補(bǔ)償、安置等費(fèi)用是一個(gè)什么樣的標(biāo)準(zhǔn)。然而，青陽縣有關(guān)部門對這個(gè)問題卻遮遮掩掩。

在朱正亮、吳春娥夫婦向有關(guān)部門遞交的上訪信中，都提到青陽縣在征地拆遷中有暗箱操作，也就是腐敗行為的發(fā)生。但青陽縣有關(guān)部門否定了這個(gè)說法，青陽縣外宣辦洪主任說，青陽縣在整個(gè)舊城改造工作中都是按照公平、公正、公開合法的原則進(jìn)行的。

據(jù)了解，包括朱正亮家在內(nèi)的居民拆遷補(bǔ)償?shù)榷际前凑铡肚嚓柨h政府青政秘字[2000]66號文件》規(guī)定進(jìn)行的。

然而，記者數(shù)次提出查看這個(gè)66號文件卻不得。

青陽縣征遷安置公司經(jīng)理羅正說，征遷公司是一家股份制公司，歸縣建設(shè)局領(lǐng)導(dǎo)，接受拆遷人委托，才能實(shí)施拆遷行為。

按羅正的說法，政府按照規(guī)劃，確定舊城改造的范圍，然后將土地統(tǒng)一收購。再以招標(biāo)出讓、掛牌拍賣的方式出讓土地使用權(quán)。公司、企業(yè)，其他組織和個(gè)人均可競買土地使用權(quán)。

開發(fā)商競買成功后，就成為拆遷人，征遷安置公司接受拆遷人委托實(shí)施拆遷安置行為。

在網(wǎng)上，政府與企業(yè)的這種聯(lián)合開發(fā)形式招致大量批評，有人質(zhì)疑這個(gè)過程中政府和企業(yè)雙雙獲利，被拆遷者的利益卻無法得到保證，私權(quán)在以政府名義出現(xiàn)的公權(quán)力面前毫無保障。

一些青陽縣干部坦承，大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，確實(shí)讓開發(fā)商賺了錢，“不賺錢的買賣誰做呢？”“政府獲利主要用在市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上了?！鼻嚓柨h一位干部說，“我們財(cái)政收入只能勉強(qiáng)發(fā)工資，搞市政建設(shè)哪里有錢，只能用賣地的錢?！?/p>

青陽縣外宣辦主任洪升祥給記者看了一篇新聞稿《賣縣委大院建教學(xué)大樓》。洪升祥說，由于縣城一直沒有縣辦小學(xué)，縣委決定將縣委大院整體出讓開發(fā)，所得的300萬元土地出讓金全部用于興建實(shí)驗(yàn)小學(xué)教學(xué)樓。

青陽縣委宣傳部現(xiàn)在租用縣電信局的場地辦公，而縣委和縣政府共用一棟樓辦公，縣婦聯(lián)、團(tuán)縣委等部門則“擠”進(jìn)老干部局上班。洪升祥說，這可以看出縣里搞城市改造的決心。

在此背景下，青陽的部分干部對朱正亮的自焚行為無法理解?！罢闩f城改造，搞拆遷，說到底還不是為了青陽的百姓嗎？為了整體的利益，為了青陽全縣人民的利益，個(gè)人利益哪怕犧牲一點(diǎn)又有什么呢？”青陽縣文體局的李副局長如是說。

然而在拆遷機(jī)械的隆隆聲中，一位居民所能考慮的拆遷利益可能與這位干部相去甚遠(yuǎn)：“房子拆得太快了，說不準(zhǔn)哪天就拆到我家了。如果轟隆一聲就把我的房子強(qiáng)行推平了，我的利益誰來保證？”

第二篇：城 城市公共交通是城市化

城

城市公共交通是城市化，社會化進(jìn)步的產(chǎn)物。隨著城市骨架的拓展、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，人們對城市公共交通的需求越來越高，城市公共交通的重要性越來越突出。由于公共交通是城市社會生產(chǎn)的“第一道工序”，又具有“點(diǎn)多、面廣、流動、分散”等運(yùn)營特點(diǎn)，因而每一個(gè)駕駛員就是一個(gè)獨(dú)立的作業(yè)單元，他們工作的好壞直接影響到市民出行，影響到人們學(xué)習(xí)、工作和生活的正常秩序，影響著企業(yè)和城市形象。由此可見，加強(qiáng)班組建設(shè)之自我管理顯得尤為重要。

一、選好兵頭將尾是加強(qiáng)路隊(duì)班組建設(shè)的基礎(chǔ)

著名管理大師彼得杜拉克曾說過，“管理的第一要素是人”，在人、財(cái)、物等生產(chǎn)要素中，人是最重要的。班組長作為連接中層管理者與職工的橋梁，不但要管物、管事更要管人，因而，推薦選拔優(yōu)秀職工擔(dān)任“頭”是搞好班組建設(shè)的重要基礎(chǔ)。

2006年7月，我公司就加強(qiáng)班組建設(shè)下發(fā)了“關(guān)于做好路隊(duì)長、班組長選拔推薦、考核任用、教育培訓(xùn)工作的通知”。在規(guī)范劃分路隊(duì)班組的基礎(chǔ)上，從嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，按條件推薦； 嚴(yán)格程序，按步驟實(shí)施；嚴(yán)格教育，按要求培訓(xùn)；嚴(yán)格考核，按權(quán)限管理四個(gè)方面，通過竟職演說、現(xiàn)場答辯、民主評議、組織考核等步驟把政治素養(yǎng)好、專業(yè)技能優(yōu)、文化素質(zhì)高、年富力強(qiáng)的一線駕駛員推選到路隊(duì)班組長崗位上。并把路隊(duì)長、班組長作為企業(yè)經(jīng)營管理人才的后備力量納入總公司干部后備人才庫，以逐步形成梯次型干部選拔任用機(jī)制。

由于大多數(shù)路隊(duì)班組長長期在一 駕駛工作，其理論知識、專業(yè)知識、管理知識、全局意識、組織能力、協(xié)調(diào)能力、工作方法和工作技巧還比較欠缺，為此我公司分5次對路隊(duì)長、班組長進(jìn)行了企業(yè)生產(chǎn)管理、專業(yè)技術(shù)知識、工作組織原則、工作方法技巧等方面的專題培訓(xùn)，較快的提高了他們的綜合能力。

二、明確職責(zé)權(quán)限是加強(qiáng)路隊(duì)班組建設(shè)的前提

路隊(duì)，特別是班組長，他們既是生產(chǎn)者，也是管理者，如何開展班組工作，我公司結(jié)合實(shí)際，在給予班組長津貼的基礎(chǔ)上，從5個(gè)方面明確了路隊(duì)班組長的職責(zé)和權(quán)限。

1、率先示范，帶頭完成本職工作。帶頭搞好安全生產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、車輛衛(wèi)生、節(jié)能降耗等方面工作；制訂班組工作計(jì)劃，帶領(lǐng)班組成員努力完成各項(xiàng)生產(chǎn)（工作）任務(wù)。班長可根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動需要調(diào)整班組成員。

2、配合協(xié)助，做好線路管理工作。協(xié)助路隊(duì)長利用業(yè)余時(shí)間上線檢查，有發(fā)現(xiàn)隱患、制止違章的權(quán)利，并及時(shí)將檢查出的問題向路隊(duì)長或分公司匯報(bào)。班長有提出獎懲建議和對獎金進(jìn)行再分配的權(quán)力。

3、積極參與，推行班組民主管理。組織職工學(xué)習(xí)規(guī)章制度、專業(yè)知識和業(yè)務(wù)技能，團(tuán)結(jié)和關(guān)心班組成員共同進(jìn)步。班長有推薦班組優(yōu)秀職工學(xué)習(xí)深造、提職晉級的建議權(quán)。

4、認(rèn)真觀察，掌握班員思想動態(tài)。分析班組成員工作中存在的問題，幫助其改正缺點(diǎn)，不斷提高工作質(zhì)量和效率。班長有維護(hù)班組職工合法利益的權(quán)力；

5、服從指揮，積極完成交辦工作。班組長在做好以上工作的同時(shí)，還要盡力完成路隊(duì)長及分公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

三、完善考核標(biāo)準(zhǔn)是加強(qiáng)路隊(duì)班組建設(shè)的保障

根據(jù)營運(yùn)生產(chǎn)任務(wù)，各營運(yùn)分公司制定了10個(gè)方面的評分標(biāo)準(zhǔn)，按百分制量化考核路隊(duì)班組長和每名駕駛員，一月一評，公布上墻，與工資收入掛鉤。并引入“首位競爭、末位淘汰”機(jī)制。對連續(xù)3個(gè)月或全年累計(jì)4次排在末位路隊(duì)班組長進(jìn)行淘汰。

1、增收創(chuàng)收。百公里收入是考核生產(chǎn)經(jīng)營的一項(xiàng)重要指標(biāo)。根據(jù)下達(dá)的生產(chǎn)計(jì)劃，分解到各條線路和個(gè)人。班組長要對任務(wù)指標(biāo)做到心中有數(shù)，幫助完不成任務(wù)的班員分析原因，提出解決問題的辦法。但不鼓勵(lì)個(gè)人大額超收，提倡全線路整體均衡發(fā)展。

2、節(jié)能降耗：油（氣）耗是城市公交營運(yùn)生產(chǎn)過程中最直接的成本，駕駛技術(shù)和車輛技術(shù)狀況，決定該成本的高低。因此，提高班員車輛油、電路的保養(yǎng)水平和操作技能是降低油（氣）耗的有效手段。班組長要從班員的操作上抓起，從減少加油（氣）幾率，減少剎車次數(shù)，中速均衡運(yùn)行做起，因?yàn)橐粋€(gè)良好的駕駛習(xí)慣可降低油（氣）耗25%。

3、安全生產(chǎn)。安全事故的經(jīng)濟(jì)損失直接影響到企業(yè)利潤，更是關(guān)系到人民生命財(cái)產(chǎn)安全。加強(qiáng)安全管理就要從安全行車“十八不準(zhǔn)”抓起，嚴(yán)格執(zhí)行安全行車規(guī)范和安全流程。班組長要隨時(shí)掌握班員工作情況，對多次違規(guī)違法的班員要多提醒、多關(guān)心，幫助他們提高安全意識，以預(yù)防事故發(fā)生。

4、營運(yùn)秩序。正點(diǎn)正趟是考核營運(yùn)秩序的一項(xiàng)重要指標(biāo)。車輛運(yùn)營秩序好壞不僅影響到營運(yùn)收入和行車安全，而且影響到市民出行，更影響到企業(yè)的信譽(yù)和形象。班組長要協(xié)助生產(chǎn)調(diào)度合理分配營運(yùn)時(shí)間，根據(jù)客流分時(shí)間段和路段調(diào)整好運(yùn)速。同時(shí)還要將不同時(shí)段的乘客流向及特征反饋到路隊(duì)和分公司，及時(shí)調(diào)整營運(yùn)作業(yè)計(jì)劃，做到運(yùn)量與客流有機(jī)統(tǒng)一。

5、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。這要求每一個(gè)駕駛員必須規(guī)范服務(wù)，在行車中做到“五心”，即對待工作要盡心、安全行車要專心、文明服務(wù)要細(xì)心、幫助乘客要耐心、對待乘客要熱心；“五必”，即有問必答、有難必助、有跑來的必等、報(bào)站器必響、六類乘客必招呼；“五個(gè)一點(diǎn)”，即起步慢一點(diǎn)、剎車穩(wěn)一點(diǎn)、進(jìn)站緩一點(diǎn)、停車順一點(diǎn)、斑馬線上讓一點(diǎn)。做到了以上“三個(gè)五”，用真心服好務(wù)乘客，才能贏得市場，贏得社會的理解和支持。

6、車輛衛(wèi)生。車輛衛(wèi)生不僅僅是洗車員、保潔員的工作，更是駕駛員的工作，除了負(fù)責(zé)駕駛室和發(fā)動機(jī)的衛(wèi)生外，還必須配合洗車員和保潔員做好車輛衛(wèi)生，車舊一些但更要干凈一些。班組設(shè)立車輛衛(wèi)生流動紅旗，細(xì)化衛(wèi)生考核標(biāo)準(zhǔn)，把該做的事做好做到位。

7、車輛保養(yǎng)。出車前的檢查工作必須到位，如檢查水、機(jī)油、后視鏡、油壓、氣壓等，有故障要及時(shí)報(bào)修，不開帶“病”車運(yùn)營。另外，班組長要掌握排除車輛油、電路故障的“應(yīng)知應(yīng)會”，特別是要掌握緊急情況下采取的措施和方法，幫助班員配合修理師傅“盤車”，提高車輛的技術(shù)性能，延長汽車各部件的使用壽命。

8、教育培訓(xùn)。班組的教育培訓(xùn)，就是在總公司、分公司各項(xiàng)培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善、補(bǔ)充和細(xì)化，可以針對本班存在的問題進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)，提高班員的思想品質(zhì)和操作水平，達(dá)到共同進(jìn)步。

9、勞動競賽。充分發(fā)揮勞動競賽促進(jìn)各項(xiàng)生產(chǎn)任務(wù)完成，提高班組成員整體素質(zhì)、先進(jìn)幫后進(jìn)、增強(qiáng)班組凝聚力、提高班組效能管理的作用，以實(shí)現(xiàn)“互相學(xué)習(xí)、互相幫助、取長補(bǔ)短，共同提高”的目的。

10、基礎(chǔ)管理。班組臺帳可以有效反映班組工作。因此，各項(xiàng)原始記錄，即生產(chǎn)指標(biāo)完成記錄、駕駛員個(gè)人情況記錄、考試考核記錄、上線檢查記錄、班組活動記錄等要做到類別齊全、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、記錄詳實(shí)，以備檢查。

四、推廣交流經(jīng)驗(yàn)是加強(qiáng)路隊(duì)班組建設(shè)的助力器

為有效推進(jìn)路隊(duì)班組建設(shè)速度，總公司于2006年9月15日召開路隊(duì)班組建設(shè)現(xiàn)場會。一分公司就搭建組織結(jié)構(gòu)、制定工作標(biāo)準(zhǔn)、開展勞動競賽、“星級”掛鉤考核等基本做法及初步效果作了詳盡介紹。各分公司經(jīng)理、書記、營運(yùn)安全副經(jīng)理、路隊(duì)長通過現(xiàn)場觀摩、交流座談，開拓了工作思路；通過對照典型，自找差距，明確了工作方向。四分公司在交流學(xué)習(xí)后，結(jié)合自身實(shí)際以班組長競爭上崗為切入點(diǎn)，理順勞動生產(chǎn)關(guān)系，建立考核目標(biāo)，并針對職工意見較大的營運(yùn)班次和班組成員結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整。黨委書記、總經(jīng)理柳兵同志就此給予高度評價(jià)。四分公司班組建設(shè)效果明顯，現(xiàn)處于全面啟動、正在提速發(fā)展階段。二分公司用班組建設(shè)激活了駕駛員內(nèi)在潛能。他們在班組長的帶領(lǐng)下對高耗油車進(jìn)行“攻關(guān)”，使月虧油15000多公升變?yōu)楣?jié)油500多公升，實(shí)際減虧近7萬元。五分公司則把班組建設(shè)從“墻上”落實(shí)到了每個(gè)駕駛員的身上，他們凝心聚力，使4路線在激烈客運(yùn)市場競爭中穩(wěn)步發(fā)展。

事實(shí)證明，路隊(duì)班組建設(shè)非常適合公交發(fā)展的實(shí)際需要，班組建設(shè)也是符合人的社會需求的。三三兩兩、零零碎碎的交往只是松散型的聚會，不可能擰成一股繩，但編成一個(gè)班、一個(gè)組后就集合成了一個(gè)單元，使班組成員在工作上相互幫助，感情上相互交往，精神上相互慰藉，紀(jì)律上相互約束，形成一起交流、一起學(xué)習(xí)，共同進(jìn)步、共同提高的良好氛圍。事實(shí)還證明，班組建設(shè)抓好了，生產(chǎn)成本、安全事故、服務(wù)投訴就會逐步下降；管理水平、職工待遇、企業(yè)效益就會穩(wěn)步上升

第三篇：解讀《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

解讀《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

經(jīng)過修改的《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》將于12月1日正式實(shí)施。新條例提高了城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，健全了拆遷補(bǔ)償最低住房保障制度，尤其是明確了集體土地與同一區(qū)位國有土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)相一致的原則，更利于拆遷群眾。因此，新條例的實(shí)施將有效減少拆遷糾紛。

和2000年版的舊條例相比，新條例首先提高了拆遷房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低是造成近年來拆遷上訪的重要因素，而新條例明確規(guī)定，拆遷房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~按照被拆遷房屋所處區(qū)位的新建普通商品房市場價(jià)格評估確定。

其次是健全了拆遷補(bǔ)償最低住房保障制度，切實(shí)解決被拆遷群眾中困難家庭的住房問題。條例對最低住房保障制度作出規(guī)定，被拆遷人只有一套住宅房屋，且該房屋面積低于國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計(jì)最低套型面積的，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計(jì)最低套型面積標(biāo)準(zhǔn)對被拆遷人進(jìn)行貨幣補(bǔ)償或者提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋。

三是強(qiáng)化了拆遷安置房的建設(shè)。拆遷安置房源短缺、安置滯后是近幾年拆遷工作的突出矛盾，新條例為此明確了“先補(bǔ)償安置后實(shí)施拆遷”的思路。規(guī)定各地在編制城市房屋拆遷計(jì)劃時(shí)，要編制拆遷安置房屋建設(shè)計(jì)劃；拆遷人在申領(lǐng)拆遷許可證時(shí)，要提供包括拆遷安置用房平面設(shè)計(jì)圖在內(nèi)的拆遷方案；拆遷范圍用于住宅房屋建設(shè)的、被拆遷人要求就地實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置且按照批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃能夠滿足被拆遷人房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置要求的，應(yīng)就地安置。

四是在全國創(chuàng)造性地對城市規(guī)劃區(qū)集體土地上房屋拆遷作出了規(guī)定。近幾年，城市規(guī)劃區(qū)集體土地上房屋拆遷量日益增大，集體土地上的拆遷房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，導(dǎo)致拆遷矛盾急劇上升，但國家條例對集體土地房屋拆遷沒有作出明確規(guī)定，為此我省新條例在附則里進(jìn)行了明確，規(guī)定：因城市建設(shè)需要使用城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體土地，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地征收手續(xù)，拆遷該集體土地上房屋的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)和同一區(qū)位國有土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)相一致。

第四篇：江北區(qū)快速城市化進(jìn)程中拆遷安置社區(qū)的物業(yè)管理探討

江北區(qū)快速城市化進(jìn)程中拆遷安置小區(qū)的

物業(yè)管理探討

近年來，隨著江北區(qū)城市化進(jìn)程加速推進(jìn)，拆遷安臵小區(qū)不斷涌現(xiàn)，由于該類小區(qū)情況特殊，數(shù)量眾多，在物業(yè)管理等方面存在的問題較為突出，在不遠(yuǎn)的將來極有可能成為我區(qū)城市社區(qū)管理的難點(diǎn)和盲點(diǎn)，是必須要引起高度重視的一大社會問題。在對江北區(qū)拆遷安臵小區(qū)的物業(yè)管理狀況深入調(diào)查的基礎(chǔ)上，本文著重剖析了此類小區(qū)物業(yè)管理存在問題的原因，并從完善體制、機(jī)制、政策和措施的角度，提出加強(qiáng)拆遷安臵小區(qū)的社區(qū)管理的思路和建議。

一、拆遷安置小區(qū)的概況

拆遷安臵小區(qū)是個(gè)新概念，在世界范圍里并沒有相對應(yīng)的實(shí)踐、理論和研究，這是我國快速城市化和特殊國情結(jié)合的創(chuàng)新產(chǎn)物，隨著城市化成為當(dāng)前社會發(fā)展的主旋律，拆遷安臵小區(qū)越來越多地從農(nóng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘修D(zhuǎn)型融入到城市之中。我區(qū)自2001第一個(gè)安臵小區(qū)在洪塘開建，拆遷安臵小區(qū)呈現(xiàn)以下四個(gè)特征：

一是建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。隨著全區(qū)征地拆遷加快推進(jìn)，各街道撤村建居和城中村改造工作不斷提速，全區(qū)110個(gè)行政村有12個(gè)已完成撤村建居工作，今年計(jì)劃再完成5個(gè)行政村，預(yù)計(jì)今后5年撤村建居的行政村超過總數(shù)的30%。自2001年洪塘建設(shè)第一個(gè)安臵小區(qū)——姚江花園以來，全區(qū)已建的安臵小區(qū)達(dá)到10個(gè)，建筑面積超過80萬平方米。今年在建拆遷安臵小區(qū)20個(gè)，建筑面積近192萬平方米，2011年新建安臵房項(xiàng)目9個(gè)，新增建筑面積134萬平方米。二是建造品質(zhì)不斷提高。拆遷安臵房早期以多層住宅為主，近年來又加大了小高層、高層的比重，安臵房的結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套和小區(qū)環(huán)境已不亞于商品房小區(qū)。從最早的姚江花園，到現(xiàn)在在建的灣頭安臵房，拆遷安臵小區(qū)的建設(shè)水平、建造質(zhì)量和品質(zhì)在不斷提升。以甬江街道為例，柏樹橋、灣頭等安臵房的品質(zhì)完全不亞于一些較好的商品房項(xiàng)目。

三是安置地段位置佳。我區(qū)拆遷安臵小區(qū)基本上都是原拆原建或者在交通便利區(qū)域集中建造，如永紅柏樹橋、2、3號地塊安臵房、姚江花園等，十分方便生活出行。目前投入使用的拆遷安臵小區(qū)一部分是一個(gè)村整體拆遷、整體安臵，如甬江街道永紅的柏樹橋安臵小區(qū)，安臵對象是永紅柏樹橋自然村村民；也有是兩個(gè)以上村的居民安臵在一起，如慈城鎮(zhèn)的慈湖人家、莊橋的麗園西苑等。

四是房屋出租比例高。由于拆遷安臵小區(qū)基本上實(shí)行50——120平方米的標(biāo)準(zhǔn)戶型配售，一般農(nóng)村房屋平均面積較大，三口之家可按優(yōu)惠政策及價(jià)格分到2套以上安臵房，除一套自住外，其余大多用于出租，少部分出售，因此拆遷安臵小區(qū)內(nèi)的房屋出租比例高，也是區(qū)別于其它住宅小區(qū)的一大特點(diǎn)，也在一定程度上給物業(yè)管理增加了復(fù)雜性。

二、拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的重要性、現(xiàn)狀及問題

1、拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的重要性。拆遷安臵小區(qū)是被拆遷群眾的安身之所，是政府拆遷行為按市場價(jià)值交易給被拆遷群眾的商品，物業(yè)管理就好比是交易行為的售后服務(wù)，物業(yè)管理是否到位既決定了拆遷安臵小區(qū)的社區(qū)管理水平，又決定了被拆遷群眾對安臵的滿意程度。因此，抓好拆遷安臵小區(qū)的物業(yè)管理，就抓住了安臵小區(qū)社區(qū)管理的關(guān) 鍵。

2、拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的模式。目前，我區(qū)拆遷安臵小區(qū)基本采取的物業(yè)管理模式基本都是專業(yè)化物業(yè)管理模式。即拆遷安臵小區(qū)所在街道對外公開招投標(biāo)，聘請有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，采用此種模式的優(yōu)點(diǎn)是標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和市場化，物業(yè)管理職責(zé)明確，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目覆蓋面廣，并且有具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)加以規(guī)范。一般來說，專業(yè)化物業(yè)管理模式提供的服務(wù)水平較高，且與社區(qū)居委會職能分離，有助于為農(nóng)轉(zhuǎn)非居民提供穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。

3、拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。目前全區(qū)各街道物業(yè)費(fèi)繳納方式?jīng)]有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，自從洪塘街道在姚江社區(qū)實(shí)行被拆遷群眾每月繳納0.2元/平方米其余由街道補(bǔ)貼的方式之后，慈城、莊橋也參照類似方式。物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大致是多層0.45元，小高層和高層1.2元左右，其中被拆遷群眾每月繳納0.2元/平方米，其余由各街道財(cái)政負(fù)擔(dān)。

4、拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理存在的問題。一是物業(yè)費(fèi)籌集難。若采取有關(guān)街道現(xiàn)行的方案，那今后物業(yè)管理費(fèi)將成為各街道一筆沉重的負(fù)擔(dān)，以甬江街道為例，目前該街道在建安臵房面積超過100萬平方米，若這批安臵房投入使用，每年補(bǔ)貼的費(fèi)用超過1500萬元。同時(shí)，被拆遷群眾應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi)收繳率也不高，從全區(qū)來看，居民物業(yè)收繳率不超過80%，政府對物業(yè)公司的補(bǔ)貼也總有期限，承諾期之后物業(yè)管理資金來源將成問題。二是小區(qū)綜合管理難。被拆遷群眾長年生活在農(nóng)村，農(nóng)村自由散漫的生活意識始終難以轉(zhuǎn)換，不少外表光鮮安臵小區(qū)里出現(xiàn)了草坪圈雞圈、綠地變菜 地，房屋隨意改結(jié)構(gòu)對外出租，破墻開店，跨門營業(yè)，占道堆放等情況，與物業(yè)矛盾沖突較大，物業(yè)管理難度大。三是物業(yè)管理整體水平不高。物業(yè)價(jià)格定價(jià)較低，中標(biāo)的物業(yè)公司營業(yè)利潤薄，物業(yè)公司投入人力和物力相對較少，物業(yè)管理水平與預(yù)期有差距。

三、存在問題的原因

針對當(dāng)前拆遷安臵小區(qū)存在的問題，有以下幾方面的原因：

1、缺乏統(tǒng)一的政策法規(guī)支持。到目前為止，我市并未專門針對拆遷安臵小區(qū)出臺相應(yīng)的物業(yè)管理?xiàng)l例及辦法，現(xiàn)行的辦法基本是依照有關(guān)政策“靠著”執(zhí)行，由各縣市區(qū)根據(jù)實(shí)際情況自行定奪，比如海曙區(qū)對拆遷安臵小區(qū)托管十年，十年后再向被拆遷群眾收取物業(yè)費(fèi)；我區(qū)對中標(biāo)物業(yè)公司給予一定的優(yōu)惠政策，給予拆遷安臵小區(qū)經(jīng)營用房8%的使用權(quán)用于資金平衡。各地政策較多，但是缺乏統(tǒng)一的政策條例，都是按照實(shí)際情況自行而為，在政策和資金上缺乏保障，長此以往，政策的不統(tǒng)一性必然會引發(fā)新的問題。

2、維系盈利能力得不到保障。政府給予統(tǒng)包的承諾有時(shí)限，隨著安臵小區(qū)的不斷增多以及物業(yè)管理價(jià)格的持續(xù)上漲，若由街道財(cái)政支付壓力大，街道缺乏積極性，拆遷安臵小區(qū)的管理難以跟上；而從拆遷村集體經(jīng)濟(jì)考慮，從我區(qū)拆遷村集體經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況來看，村集體經(jīng)濟(jì)隨時(shí)可能“坐吃山空”，且村集體和村民對物業(yè)費(fèi)由自身承擔(dān)較為排斥；從現(xiàn)有的政策來看，中標(biāo)物業(yè)公司的資金來源除了能從被拆遷群眾那里收取的物業(yè)管理費(fèi)之外，就只能從政策傾斜的拆遷安臵小區(qū)商業(yè)用房使用權(quán)出租收益中獲得，但目前物業(yè)管理 費(fèi)收繳難是個(gè)老大難問題，以莊橋費(fèi)市家苑為例，因?yàn)榫用窕静焕U費(fèi)，物業(yè)公司吃不消已經(jīng)換了第二家，此外我區(qū)現(xiàn)已投入使用的拆遷安臵小區(qū)周邊商業(yè)圈多未形成，原本給予物業(yè)公司的實(shí)惠還體現(xiàn)不出優(yōu)勢，使得物業(yè)公司盡量減少開支，被迫降低服務(wù)水平。

3、社區(qū)管理體制不到位。一般拆遷安臵小區(qū)社區(qū)居委會是由拆遷村村委會轉(zhuǎn)型，村干部分流成為社區(qū)干部，社區(qū)居委會雖便于與被拆遷群眾打交道，但畢竟不能代替物業(yè)公司的管理職能，而全區(qū)已投入使用的10個(gè)拆遷安臵小區(qū)至今還未曾有一個(gè)成立業(yè)主委員會，被拆遷群眾與物業(yè)公司之間的溝通渠道并未建立，使得物業(yè)管理存在不少的錯(cuò)位和失位現(xiàn)象。

4、拆遷安置居民的觀念定勢。不少被拆遷群眾的意識始終停留在農(nóng)村的居住模式和習(xí)慣中，對于門前的綠地、草坪、公共場地沒有公共的概念，能用則用，于是產(chǎn)生不少怪異的現(xiàn)象，并不斷與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾；還有不少被拆遷群眾認(rèn)為是政府對他們進(jìn)行拆遷，拆遷之后的所有成本應(yīng)由政府承擔(dān)，認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)個(gè)人理所當(dāng)然不應(yīng)承擔(dān)，抵制繳納物業(yè)費(fèi)，與物業(yè)公司沖突的事情時(shí)有發(fā)生。

四、改善拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的對策

從郊區(qū)村落到城市社區(qū)是深刻的社會轉(zhuǎn)型。失地后農(nóng)民領(lǐng)到城市戶口，住進(jìn)新建的小區(qū)，跨入城市的門檻以后,及時(shí)健全拆遷安臵小區(qū)的物業(yè)管理體制和綜合協(xié)調(diào)管理機(jī)制,改進(jìn)社區(qū)管理工作思路、方法手段和運(yùn)行機(jī)制，既是為他們創(chuàng)造良好的生活環(huán)境的迫切要求,也是給予他們廣泛社會認(rèn)同和更多人文關(guān)懷的重要體現(xiàn)。隨著拆遷安臵小區(qū)規(guī)模的擴(kuò) 大，將安臵小區(qū)逐步納入城市住宅小區(qū)規(guī)范物業(yè)管理的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。從對寧波市江北區(qū)的實(shí)際情況看，拆遷安臵小區(qū)物業(yè)管理改善的重點(diǎn)也在建章立制、建立健全長效機(jī)制上。因此，加強(qiáng)拆遷安臵小區(qū)的物業(yè)管理，必須以“便民、利民、為民、安民”為主旨，符合順應(yīng)被安臵居民的要求，建設(shè)好社會和諧、安居樂業(yè)的城市安臵小區(qū)，而不是混亂的“城市低洼地”。

1、制定統(tǒng)一政策。建議區(qū)里向市里建議，盡早出臺拆遷安臵小區(qū)的物業(yè)管理扶持政策，從目前看各區(qū)自行操作還未產(chǎn)生問題，但時(shí)間一久，潛在的問題集聚后極有可能爆發(fā)。統(tǒng)一政策有助于構(gòu)建公平的社會局面，同時(shí)政策條例要明確資金的保障、部門的協(xié)調(diào)、管理的跟進(jìn)、人員的配備、組織的完善等內(nèi)容及措施。各縣市區(qū)可根據(jù)自身實(shí)際，在政策框架下做相應(yīng)的調(diào)整。

2、健全管理體制。一要建立安臵小區(qū)綜合物業(yè)管理制度，明確區(qū)、街道和撤村建居村的職能，將物業(yè)管理作為社區(qū)管理的重要內(nèi)容；二要強(qiáng)化基層組織的社區(qū)管理職能，必須逐個(gè)成立業(yè)主委員會，抓好社區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的選舉和管理，建立起一整套的業(yè)主委員會組織管理體系；三要加強(qiáng)物業(yè)的監(jiān)督，可由成立的業(yè)主委員會和社區(qū)居委會聯(lián)合監(jiān)督，街道統(tǒng)籌把關(guān)，引進(jìn)推出和競爭機(jī)制，對物業(yè)公司實(shí)行優(yōu)勝劣汰。

3、拓展資金渠道?？梢钥隙ǖ氖牵蓞^(qū)或街道財(cái)政承擔(dān)的方式是難以為繼的，必須要擺脫現(xiàn)有模式，從市場化角度去拓展拆遷安臵小區(qū)的物業(yè)管理資金。一是優(yōu)化拆遷村集體股份經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。引進(jìn)公司化和職業(yè)經(jīng)理人管理模式，促進(jìn) 拆遷村集體資產(chǎn)保值增值，村級集體經(jīng)濟(jì)有實(shí)力，拆遷安臵小區(qū)的社區(qū)管理（包括物業(yè)管理）的資金就有了很很大的余地。二是給予物業(yè)公司更大優(yōu)惠政策。目前物業(yè)公司可獲得最多8‰的拆遷安臵小區(qū)經(jīng)營用房使用權(quán)，可以大膽放寬使用權(quán)比例到10‰以上，同時(shí)對物業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行精細(xì)化核算，考慮到目前拆遷安臵房小高層和高層已漸成主體，應(yīng)適當(dāng)提高物業(yè)管理費(fèi)繳納額度，這樣做目的是讓街道脫離財(cái)政負(fù)擔(dān)，同時(shí)又能使物業(yè)公司有利可圖。三是設(shè)臵物業(yè)管理專項(xiàng)資金。區(qū)里可設(shè)立物業(yè)管理專項(xiàng)資金，可從土地出讓金中按一定比例預(yù)留。目的是對于那些資金難以平衡的安臵房項(xiàng)目提供后續(xù)的管理費(fèi)用。

4、發(fā)揮村級作用。拆遷安臵小區(qū)或?yàn)橐粋€(gè)拆遷村轉(zhuǎn)型，或?yàn)槎鄠€(gè)拆遷村合并形成，原先各村組織和村干部的影響力和作用并未因?yàn)槌反褰ň佣?，不少?yōu)秀的村干部分流留在了拆遷安臵小區(qū)的社區(qū)居委會里。應(yīng)充分發(fā)揮村干部作用，強(qiáng)化拆遷安臵小區(qū)的社區(qū)居委會職能，加強(qiáng)安臵小區(qū)的矛盾糾紛調(diào)處能力，在物業(yè)公司和被拆遷群眾之間建立起順暢的溝通渠道。

5、做好思想引導(dǎo)。固有的思想和意識難以在短時(shí)間里做出改變，但是難以改變并不代表無法改變，應(yīng)通過持久的宣傳引導(dǎo)，著重加強(qiáng)拆遷安臵小區(qū)的居民教育，逐漸轉(zhuǎn)變農(nóng)村居住的意識，想辦法培養(yǎng)被拆遷群眾的城市公共居住文明責(zé)任和意識。

第五篇：城市化進(jìn)程中房屋拆遷法律問題的理性思考(張更全)

城市化進(jìn)程中房屋拆遷法律問題的理性思考

張更全

上傳時(shí)間:2006-6-2

4內(nèi)容摘要：房屋拆遷問題是城市化進(jìn)程中的熱點(diǎn)問題，備受社會各界關(guān)注。房屋拆遷問題直接影響到城市化進(jìn)程能否順利進(jìn)行，應(yīng)該擺正政府在房屋拆遷法律關(guān)系中的位置，保護(hù)公民的私人財(cái)產(chǎn)權(quán)利，完善相關(guān)拆遷法律制度，確保城市化建設(shè)的順利進(jìn)行。關(guān)鍵詞：城市化房屋拆遷私權(quán)保護(hù)

一、引論

當(dāng)前的城市建設(shè)過程就是一個(gè)城市化的過程，其中必然會出現(xiàn)相關(guān)的法律問題，房屋拆遷便是一個(gè)突出的問題，如何城市化進(jìn)程中經(jīng)濟(jì)建設(shè)和公民私人財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)是一個(gè)急需解決的重大課題。拆遷問題能否很好地解決直接關(guān)系到城市化的建設(shè)能否順利進(jìn)行，避免出現(xiàn)因?yàn)榉课莶疬w而引發(fā)的群眾不滿、社會動蕩是擺在我們面前的重要問題。本文從拆遷法律關(guān)系的性質(zhì)和政府在拆遷法律關(guān)系中的定位入手，提出應(yīng)該保護(hù)公民的私人財(cái)產(chǎn)權(quán)，并提出相關(guān)的法律建議，以期確保城市化進(jìn)程的順利進(jìn)行。

二、房屋拆遷活動法律性質(zhì)解析

房屋拆遷法律關(guān)系是非常復(fù)雜的，主要分為兩個(gè)方面：第一是行政法律關(guān)系，即行政主管部門向拆遷人頒發(fā)拆遷許可證的法律關(guān)系。在這一個(gè)法律關(guān)系中，政府履行的是行政管理職能，雙方當(dāng)事人是管理與被管理的關(guān)系，是一個(gè)行政法律關(guān)系；第二是民事法律關(guān)系，即拆遷人與被拆遷人之間的平等的法律關(guān)系?！耙罁?jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，被拆遷人和拆遷人之間的地位是平等的，雙方只要符合拆遷法規(guī)的規(guī)定，就可以進(jìn)行，所以，拆遷人與被拆遷人之間實(shí)際上是一種平等主體之間的民事法律關(guān)系即平等民事主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。”[1]我們平時(shí)所討論的主要集中在拆遷人與被拆遷人的民事法律關(guān)系領(lǐng)域。在現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)糾紛最多的也是集中在拆遷人與被拆遷人之間。所以我們認(rèn)為拆遷活動主要是一個(gè)民事活動，或者說是民事活動占據(jù)主導(dǎo)地位。因此我們認(rèn)為所謂拆遷，是指拆遷人依法將建筑物予以拆除，并對被拆除建筑的使用人予以遷移安置，對被拆除建筑的所有人予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)拿袷路尚袨椤?/p>

（一）確認(rèn)拆遷為民事法律行為的優(yōu)越性分析

1． 有利于雙方處于平等的對話地位

眾所周知，拆遷人與被拆遷人在經(jīng)濟(jì)實(shí)力，資源占有等方面均處于不平等的地位。拆遷人一般是實(shí)力雄厚的大公司、大企業(yè)，擁有大量的資金，擁有專業(yè)的處理糾紛的法律人才，擁有信息資源的優(yōu)先占有權(quán)，更重要的是擁有政府部門的潛在支持。政府為了招商以資、促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、更為甚者為了個(gè)人的政績往往對拆遷人持大力支持的態(tài)度。而被拆遷人一般都是普通公民，無論從財(cái)力還是資源占有率上講都處于弱勢地位，根本無法與拆遷人抗衡，只能是任人擺布。在這種狀況下，要實(shí)現(xiàn)社會整體公平正義，必須從立法、司法和執(zhí)法多個(gè)層面確認(rèn)拆遷行為的法律性質(zhì)為民事行為。只有這樣才能使拆遷人與被拆遷人處于平等的對話地位，我們認(rèn)為任何一項(xiàng)涉及雙方的制度要想順利實(shí)行，平等的對話機(jī)制都是最好的途徑。當(dāng)前的拆遷糾紛之所以層出不窮，一個(gè)重要的原因就是拆遷雙方?jīng)]有處于平等的對話地位，1

雙方?jīng)]有很好的溝通，只是矛盾沖突不斷。

2． 有利于對被拆遷人利益的保護(hù)

當(dāng)前社會在承認(rèn)合法的財(cái)產(chǎn)進(jìn)取心的同時(shí)，必須注意到弱勢群體，有效控制貧富過分差距。弱勢群體并不是天生打下了烙印，而是在某一個(gè)具體的社會關(guān)系當(dāng)中才體現(xiàn)出來。在拆遷關(guān)系當(dāng)中，被拆遷人就是弱勢群體。被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利和人身權(quán)利不斷遭到侵害。首先，由于拆遷的公共目的和商業(yè)目的的模糊導(dǎo)致很多本來是出于商業(yè)目的的拆遷征收，卻披上了公共目的的外衣，導(dǎo)致拆遷補(bǔ)償費(fèi)用很低，使得被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利遭到巨大損害；其次，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理，本來是被拆遷人世代居住的房屋，具有很大的綜合價(jià)值。但是拆遷人卻將其作為一般的建筑拆除，并給與不合理的補(bǔ)償，被拆遷人無法用這點(diǎn)補(bǔ)償費(fèi)用再買新居；最后，在拆遷過程中的粗暴、野蠻行為極大的損害了別拆遷人的人身權(quán)利。拆遷人用釘子戶的稱謂侮辱了別拆遷人，將被拆遷人爭當(dāng)合法維護(hù)自己財(cái)產(chǎn)權(quán)利的行為視為阻礙經(jīng)濟(jì)建設(shè)和改革開放的行為。據(jù)此對被拆遷人的人身進(jìn)行攻擊，甚至利用一些社會閑散人員對被拆遷人進(jìn)行人身迫害。出現(xiàn)這些現(xiàn)象的一個(gè)重要原因就是傳統(tǒng)認(rèn)為拆遷就是一個(gè)服從的關(guān)系，被拆遷人只能無條件服從。確認(rèn)拆遷為一個(gè)民事法律行為，將雙方處于一個(gè)平等的地位，給與被拆遷人眾多的民事救濟(jì)途徑，有利于被拆遷人利益的保護(hù)。

3．有利于建立法治政府

在拆遷活動中，政府的不當(dāng)?shù)匚?，不?dāng)作用一定程度上為拆遷人的違法行為提供了保護(hù)傘，進(jìn)而容易產(chǎn)生腐敗現(xiàn)象。因?yàn)樵谡臋?quán)威下實(shí)施拆遷，減少補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)而能夠節(jié)省巨大的成本，但是政府已是一個(gè)“經(jīng)濟(jì)人”，政府也不會憑空的為拆遷人服務(wù)。這樣就容易產(chǎn)生拆遷人賄賂政府官員，產(chǎn)生腐敗。如果確認(rèn)了拆遷是一個(gè)民事行為，那麼所有的拆遷行為都要按照民事規(guī)范來進(jìn)行，政府也不能違反這些民事規(guī)則，否則也要受到相關(guān)的制裁。民事規(guī)則是市場規(guī)則，一切按照市場經(jīng)濟(jì)的要求進(jìn)行，權(quán)力在民事規(guī)則的規(guī)范下只有很小生存空間。我們要建立法治政府，就是要讓政府的權(quán)力“有所為，有所不為”，該由市場來調(diào)節(jié)的政府不要輕易干預(yù)，要充分發(fā)揮市場的功能。我們必須拋棄萬能政府的想法，建立法治政府。

4．有利于社會的穩(wěn)定

近些年，城市化進(jìn)程加快了速度，社會矛盾也呈上升之勢。我們不斷地看到群體性上訪事件，數(shù)百名被拆遷人圍住政府大門抗議，我們也看到被拆遷人為了保護(hù)自己的私有財(cái)產(chǎn)不惜傷害自己的生命。這一幕幕令人心寒的情景與我們的和諧社會是多麼的不和諧，長此以往必將造成社會動蕩，這必須引起我們的注意。要知道“財(cái)產(chǎn)對于人來說是多麼的重要，人為了維護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)是會失去理智的?！秉h中央提出了建立社會主義和諧社會，就要解決這些不和諧的因素，確認(rèn)拆遷是民事行為將有益于社會的穩(wěn)定與持續(xù)發(fā)展。

（二）拆遷行為在現(xiàn)實(shí)中的悖論

通過以上分析，我們看到了確認(rèn)拆遷行為是民事行為具有巨大的優(yōu)越性。但是現(xiàn)實(shí)是不會輕易按照學(xué)者預(yù)設(shè)的軌道發(fā)展的。在現(xiàn)實(shí)中，政府、拆遷人更樂于將拆遷行為定性為行政行為。

1．政府更樂于將拆遷行為定性為行政行為

政府傾向于將拆遷行為定性為行政行為主要有以下原因：

（1）當(dāng)今的政府還沒有完全從傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式中擺脫出來，對于“管一切”仍然

樂此不疲

拆遷事關(guān)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)，政府不可能作壁上觀，這種大家長作風(fēng)變體現(xiàn)出來了，為了社會的穩(wěn)定，必須一切盡在掌握中。而且政府不相信或者說是不愿相信人們的自主能力，不相信人們能夠處理好自己的事務(wù)。政府認(rèn)為如果賦予人們自治能力，政府的存在作用就會大大減少。其實(shí)這些擔(dān)心都是不必要的，西方現(xiàn)在就本著有限政府的理念管理國家，同樣取得了很好的效果。我們的政府必須拋棄傳統(tǒng)的家長觀念，按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，建立法治政府。

（2）政府官員追求政績工程，謀求升官發(fā)財(cái)

在改革開放建設(shè)更加深入的今天，政府官員也有著很大的壓力，各級政府必須跟上進(jìn)度。這樣就容易產(chǎn)生一些不良現(xiàn)象。為了在自己的任期內(nèi)追求政績工程，政府官員必須大力招商引資，加快城市建設(shè)。正如有的學(xué)者所言“中國的大多數(shù)城市都存在一個(gè)財(cái)力不足的問題。怎麼樣能使自己任期內(nèi)城市建設(shè)成績輝煌，即使不能流芳百世，也希望為自己的仕途增添光彩，‘政府經(jīng)營城市’給許多城市的領(lǐng)導(dǎo)帶來了曙光，很快便成了燎原之勢，成了全國許多城市的領(lǐng)導(dǎo)們所推崇的流行理念和工作手段?！盵2]

（3）政府官員撈取私利

在拆遷過程中存在著大量的權(quán)錢交易，政府官員從開發(fā)商手中獲取巨額利潤。對于拆遷人來說政府關(guān)于手中的權(quán)力是其獲得暴利的最合算、最有效的工具。為了獲得這個(gè)工具，拆遷人必然賄賂官員，獲得政府的支持，從而節(jié)省了拆遷過程中本應(yīng)支付的高額代價(jià)，并且這種行為被披上了合法的外衣。

2．拆遷人更樂于將拆遷行為定性為行政行為

前面我們已經(jīng)分析，將拆遷行為定性為行政行為，將有利于拆遷人成本的減少，拆遷人作為一個(gè)希望獲得暴利的經(jīng)濟(jì)人，他們寧愿給官員送禮，因?yàn)檫@些禮金與拆遷應(yīng)支費(fèi)用比起來就是九牛之一毛。

三、政府在拆遷法律關(guān)系中的應(yīng)然定位

政府參與拆遷法律關(guān)系本無可厚非，但是由于政府在實(shí)踐中的定位不準(zhǔn)確導(dǎo)致矛盾不斷出現(xiàn)。我們會看到一個(gè)奇怪的現(xiàn)象：拆遷本應(yīng)該是拆遷人與被拆遷人之間的事情，但是一旦矛盾出現(xiàn)，被拆遷人不去找拆遷人而是去找政府，去堵政府的大門口。這一現(xiàn)象不得不引起我們深思，是不是我們的政府發(fā)揮職能有所偏差呢？國務(wù)院出臺的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

第5條規(guī)定“國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理??”，從中可以看出條例將政府部門定位于一個(gè)監(jiān)督管理的身份，而不是直接參與者。但是在現(xiàn)實(shí)中，政府不但作為拆遷人的保護(hù)傘、權(quán)力后盾，更有甚者代替拆遷人履行拆遷職責(zé)。公民的權(quán)利在政府的權(quán)力面前總是顯得軟弱無能，本來是平等的權(quán)利關(guān)系由于政府的不當(dāng)介入轉(zhuǎn)換成了權(quán)力與權(quán)利的關(guān)系，性質(zhì)完全發(fā)生了變化。

筆者認(rèn)為政府在拆遷活動中應(yīng)該扮演一個(gè)監(jiān)督者、旁觀者和保護(hù)者的身份。首先，頒發(fā)拆遷許可證等行政行為是其履行社會管理職能的體現(xiàn)，對于拆遷人的行為進(jìn)行監(jiān)督，對其違法行為給與處罰，監(jiān)督拆遷活動的正常順利進(jìn)行；其次，政府不應(yīng)作為拆遷活動的直接參加者。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第10條明確規(guī)定：“房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托?！闭绻苯訁⑴c到拆遷活動中，必然會利用其權(quán)力對公民的權(quán)利造成損害，還會腐敗等社會問題。所以政府在履行社會管理職能之后不得隨意進(jìn)入拆遷活動，應(yīng)

該作為一個(gè)旁觀者；最后，政府應(yīng)該還是一個(gè)保護(hù)者，一個(gè)公民權(quán)利的保護(hù)者。由于拆遷人與被拆遷人的地位實(shí)質(zhì)不平等，被拆遷人處于弱勢地位，政府應(yīng)該更多的保護(hù)被拆遷人的利益，只有這樣才會符合社會正義，進(jìn)而維護(hù)社會的穩(wěn)定，這也是政府存在的目的所在。

所以，筆者認(rèn)為政府在房屋拆遷過程中應(yīng)該扮演一個(gè)融監(jiān)督者、旁觀者和保護(hù)者三種身份于一身的角色。

四、房屋拆遷過程中的私權(quán)保護(hù)

隨著社會的發(fā)展，對私權(quán)保護(hù)的呼聲越來越高。法治社會應(yīng)該是一個(gè)充分確認(rèn)私權(quán)和保護(hù)私權(quán)的社會。中國長期以來義務(wù)本位一直占據(jù)著主要地位，人民只有服從的義務(wù)。但是市場經(jīng)濟(jì)是權(quán)利經(jīng)濟(jì)，是充分認(rèn)同和尊重私權(quán)利的經(jīng)濟(jì)。我們已經(jīng)進(jìn)入了市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期，對私權(quán)利的保護(hù)也愈加重要了。要保護(hù)人民的追求財(cái)產(chǎn)的進(jìn)取心，所謂“有恒產(chǎn)者有恒心”，只有每個(gè)人都賦予了，國家才算真正的富裕。在房屋拆遷過程中就涉及到了私權(quán)保護(hù)問題，當(dāng)前拆遷糾紛不斷，主要原因就是政府對公民私權(quán)利的保護(hù)不到位。我們已經(jīng)論述了房屋拆遷活動實(shí)質(zhì)上是民事活動，拆遷雙方當(dāng)事人應(yīng)該完全根據(jù)平等、自愿的原則進(jìn)行民事活動。但是由于政府職能的不當(dāng)行使讓平等的民事關(guān)系權(quán)力化、政治化了，所以政府應(yīng)該轉(zhuǎn)變理念，運(yùn)用法律和經(jīng)濟(jì)的手段履行社會管理職能，充分尊重和保護(hù)人們的私權(quán)利。

筆者認(rèn)為在房屋拆遷過程中對私權(quán)的保護(hù)可以從以下方面入手：

（一）合理界定公共利益

在當(dāng)前的房屋拆遷糾紛中，有很大一部分是因?yàn)楣怖娼缍ú幻鞔_所引起的。房屋拆遷的目的主要分為兩種：一個(gè)是出于公共利益需要；一個(gè)是出于商業(yè)目的需要。在現(xiàn)實(shí)中這兩種常?；煜磺?，開發(fā)商往往買通政府官員，打著公共利益的需要拆遷，付出極小的成本，而實(shí)質(zhì)上是用于商業(yè)目的，給公民的財(cái)產(chǎn)造成極大地?fù)p害。因此有必要明確公共利益的內(nèi)涵，不能使公共利益成為拆遷人獲取暴利的幌子，更不能使公共利益成為公民私權(quán)利遭到侵害的禍根。筆者認(rèn)為，應(yīng)該通過立法明確界定公共利益的內(nèi)涵。公共利益的界定存在許多現(xiàn)實(shí)的困難，“公共利益是一個(gè)高度抽象、彈性極大的概念,是一個(gè)國家在特定時(shí)間、特定條件下和特定問題上的重大或根本利益所在,是一國法律規(guī)范的安全閥，其實(shí)質(zhì)是一種對整個(gè)法律秩序起調(diào)控作用的手段?！盵3]但是筆者認(rèn)為公共利益至少應(yīng)該包括以下內(nèi)涵：

1．公共利益理應(yīng)是合理合法并且公共受益的財(cái)產(chǎn)權(quán)利是公民不可侵犯的基本權(quán)利，只有在法定條件下才可以考慮加以限制，私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯。公共利益還應(yīng)該考慮到合理性的問題，尤其在拆遷中不能只考慮到政府或者國家的利益，公民的利益也應(yīng)該考慮進(jìn)來，公民的房屋居住了幾輩子，突然之間要拆掉無論從感情上還是物質(zhì)上都是不好接受的。尤其當(dāng)前拆遷補(bǔ)償不到位，過于犧牲私人利益來維護(hù)所謂國家社會利益對于被拆遷人來說是不合理的。

2．公共利益應(yīng)該使公民有充分的參與權(quán)

涉及到人們私權(quán)利的時(shí)候，尤其是對人們的私權(quán)利加以剝奪或限制的時(shí)候必須給與利害相關(guān)人充分的表達(dá)的途徑和權(quán)利，讓利害關(guān)系人充分參與到其中以維護(hù)自己的合法權(quán)益。拆遷的整個(gè)過程不能有政府和拆遷人完全主導(dǎo)，被拆遷人必須有充分的參與權(quán)，對于拆遷范圍，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等問題表達(dá)自己的意見。

3．公共利益應(yīng)該使權(quán)力具有制約性，達(dá)到權(quán)責(zé)統(tǒng)一

政府利用權(quán)力，以公共利益的名義剝奪和限制私權(quán)利，很容易造成公權(quán)力與私權(quán)利的緊張、對抗。尤其是在公權(quán)力濫用公共利益的時(shí)候，監(jiān)督與制約顯得尤為重要。必須使權(quán)力處于陽光狀態(tài)之下，通過違憲審查、司法審查、社會監(jiān)督等多種手段來制約政府權(quán)力的行使。如果權(quán)力的行使者沒有受到制約，那任何一個(gè)人都會濫用權(quán)力，必須建立權(quán)力的權(quán)責(zé)統(tǒng)一機(jī)制，是由權(quán)力的人在濫用權(quán)力的時(shí)候要受到法律的嚴(yán)重制裁，包括法律責(zé)任、政治責(zé)任、社會責(zé)任等，使其付出相應(yīng)的代價(jià)。

（二）明確正當(dāng)?shù)姆沙绦?/p>

“無論是公益性拆遷還是商業(yè)性拆遷,正當(dāng)?shù)姆沙绦蚨际潜ＷC拆遷合法、公正、有序的必要前提。”［４］正義要被人們看到，并且真實(shí)的感受到，必須要有正當(dāng)?shù)某绦?，只有有了正?dāng)?shù)某绦虿艜乐伟迪洳僮鳎乐谷藗兊乃綑?quán)利不會被輕易的剝奪和限制。拆遷活動涉及到許多程序問題，比如說拆遷許可證的批準(zhǔn)、拆遷范圍的確定、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定等。筆者認(rèn)為采取聽證會的行使是確保程序正當(dāng)，人們私權(quán)利不被侵害的有效途徑。當(dāng)前拆遷糾紛不斷有很大的原因是拆遷各方的溝通不夠，拆遷程序不夠透明。首先，缺乏溝通容易造成各方當(dāng)事人的不信任和誤解；其次，程序不透明容易造成暗箱操作。當(dāng)事人在毫不知情的前提下將自己的私權(quán)利拱手讓與他人，這是不公平的。舉行聽證會就能夠克服這些缺陷，使拆遷達(dá)到相對公平。

（三）合理公平的拆遷補(bǔ)償

當(dāng)前拆遷糾紛主要集中在補(bǔ)償不合理上，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，以公共利益掩蓋商業(yè)目的，壓低補(bǔ)償費(fèi)用。；第二，拆遷人利用其優(yōu)勢地位降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。我們必須用法律的手段確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，給與被拆遷人合理公平的補(bǔ)償。在這一方面我們應(yīng)該借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面進(jìn)行科學(xué)的界定，給與被拆遷人充分的合理的補(bǔ)償，已達(dá)到社會之公正。

五、結(jié)語

城市化進(jìn)程是我國走向繁榮富強(qiáng)的必由之路，但是我們也應(yīng)該時(shí)刻要記住經(jīng)濟(jì)要想跨越式發(fā)展必須在法治的軌道上進(jìn)行。這就要求我們的政府必須重新定位，在城市化進(jìn)程中體現(xiàn)出一個(gè)法治政府的姿態(tài)。時(shí)刻要遵循市場經(jīng)濟(jì)的固有調(diào)節(jié)方式，不要過多的用政治手段調(diào)控經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。我們的政府還要克服發(fā)展速度的追求和社會穩(wěn)定的協(xié)調(diào)，不要搞政績工程。在追求速度的同時(shí)要注意維護(hù)廣大人民群眾的根本利益，努力建設(shè)社會主義和諧社會。我們相信，只要我們的政府堅(jiān)持法治，轉(zhuǎn)變執(zhí)政理念，我國的社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)一定會取得巨大成功。

注釋:

[1]張翔、李軍：《房屋拆遷法律理論與實(shí)務(wù)》，中國檢察出版社1998版，第37頁

[2]王才亮：《房屋拆遷糾紛焦點(diǎn)釋疑》，法律出版社2005年版，第18頁

[3]侯雪梅：“房屋拆遷中私人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律保護(hù)”，載《法學(xué)論壇》2004年9月第5期，第48頁

[4] 侯雪梅：“房屋拆遷中私人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律保護(hù)”，載《法學(xué)論壇》2004年9月第5期，第50頁